28.

LA HIPOTECA

FUNDAMENTO DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA

FUNDAMENTO LEGAL DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA: Artculos 822 al
878 del C.C.
Estos tienen similitud con los derechos reales de mero goce en cuanto que ambos tienen en
comn del ser limitativos Iure in re, concibindoseles como desmembracin que limita el
derecho de propiedad.

Los derechos reales de garanta tienen como finalidad de garantizar el cumplimiento de

una obligacin o crdito estableciendo la cosa que ha de responder ante el titulo del
crdito o derecho.

Estos derechos reales tienen una condicin jurdica de ser derechos accesorios que se
constituyen siempre en relacin de dependencia de una obligacin principal.

Caractersticas de los Derechos Reales de Garanta

1. Iure in re aliena: que quiere decir expresin latina a que se refiere cosas ajenas
2. Ausencia del disfrute de la cosa
3. Los Derechos Reales de garanta tienen como finalidad otorgar un poder de
disposicin que garantice la obligacin principal asegurada y las acciones accesos que
se adhieren
4. Tiene un carcter accesorio ya que pueden subsistir sin un crdito o u obligacin
dinerario que garantizar

CONCEPTO Y NATURALEZA JURIDICA DE LA HIPOTECA

LA HIPOTECA
Esta palabra viene etimolgicamente del latn hipoteca o del griego hupoteke ambas
significa el que se pone debajo o dicho de otra manera la accin de poner una cosa debajo
de otra de ah que a travs de la hipoteca se apoya o asegura una obligacin principal
jurdicamente la hipoteca es el gravamen que se constituye sobre un bien inmueble para
garantizar el cumplimiento de una obligacin principal, para que en caso el deudor no
pague incumpliendo la obligacin o garantizar el acreedor podr garantizar la venta del
bien inmueble mediante la promocin de un ejecucin en la va de apremia ante un juez de
primera instancia del ramo civil y cobrar de esa manera luego se le debe con el importe de
la venta Art. 822.
Para el tratadista Manuel Osorio Es un derecho real que se constituye sobre bienes
inmuebles para garantizar con ellos la efectividad de un crdito en dinero a favor de
otras persona. Generalmente el inmueble gravado es propiedad del deudor por tambin
una persona que no es la deudora pueda constituir hipoteca sobre un inmueble suyo para
responder de la deuda de otra persona a esta se le denomina fiador real.
Para la UNAM es un derecho Real de garanta constituida por convencin de las partes
para manifestacin unilateral de voluntad o para imperio de la ley crdito sobre bienes
que no se entrego al acreedor y que en caso de incumplimiento puedan ser vendidos para
cubrir con su precio el monto de la deuda.

La Naturaleza jurdica es que se trata de un Derecho real, especficamente de garanta que

constituye un gravamen.

Segn Bianchi, citado por Puig Pea,, es un derecho real perteneciente (en razn de la
inscripcin y desde el momento de sta) al acreedor, sobre los inmuebles del deudor o de
un tercero, en virtud de cuyo derecho, no obstante conservar el deudor o el tercero la
posesin de la cosa hipotecada y la facultad de disponer de ella, el acreedor adquiere la
facultad de perseguirla, cualquiera que sea la mano en que se encuentre, a fin de ser
pagado con el precio de la misma, con la preferencia correspondiente al grado de su
inscripcin.

Definicin dada por Puig Pea: Gravamen constituido en garanta de una obligacin,
sobre un inmueble perteneciente al deudor o a tercera persona, con arreglo al cual, no
obstante continuar aqul en la posesin y disponibilidad de su propietario, se hace del
mismo la reserva formal de una determinada cantidad, con la que puede hacerse pago, con
carcter exclusivo, el acreedor, instando la venta de la finca, en el caso de que la prestacin
haya sido vencida y no satisfecha.
De lo anterior devienen las siguientes consecuencias:
 a. recae sobre los bienes inmuebles, de aqu deviene su
carcter inmobiliario.
b. El gravamen que la hipoteca representa ha de recaer
sobre un inmueble del deudor o de tercera persona.
c. El constituyente de la hipoteca contina en la
posesin y disponibilidad de la finca hipotecada.
d. La hipoteca supone, que del inmueble gravado se
hace reserva formal de una determinada cantidad,
con la que puede hacerse pago el acreedor, con
carcter exclusivo, instando para el efecto la venta de
la finca en caso de incumplimiento de la obligacin.
CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA
1. Es un derecho real de garanta
2. Afecta nicamente los bienes inmuebles, que grava, sin que el deudor quede obligado
personalmente ni an por pacto expreso.
3. Es un derecho accesorio ya que su existencia esta supeditada a un crdito cuya
seguridad esta fincada o fundamentada en la hipoteca
4. Esta es indivisible ya que subsiste ntegramente sobre todas y cada una de las partes
de un inmueble Art. 825 Cdigo Civil. y 19 del Loj
5. La hipoteca es un derecho real de realizacin de valores ya que atribuye al acreedor
hipotecario la facultad de procurarse una fraccin del valor de la cosa gravada
supeditada al hecho de con el vencimiento de la obligacin asegurada esta quede
incumplida
6. Quien hipotecare un bien sobre el cual tuviere un derecho eventual limitado, o sujeto a
condiciones suspensivas, rescisorias o resolutoria, que consten en el Registro de la
Propiedad, lo hace con las condiciones o limitaciones a que esta sujeto ese derecho.

FORMALIDADES DE SU CONSTITUCIN
Articulo 841 Cdigo Civil.
Articulo 1125 inciso 2 del Cdigo Civil.

Constitucin de la hipoteca
Elementos Subjetivos
1. El acreedor hipotecario que es el titular del derecho real de hipoteca
2. El deudor hipotecario que es el sujeto pasivo de la obligacin principal que
generalmente garantiza su obligacin con un inmueble de su propiedad
3. El fiador real que es un tercero que da en garanta un inmueble para asegurar una
obligacin del deudor hipotecario

Elementos Objetivos
1. Es la obligacin que garantiza la hipoteca por el inmueble que se grava por asegurar el
cumplimiento de dicha obligacin
Elementos formales
Este debe constar en escritura publica e inscribirse en el Registro General de la propiedad
1125 numeral 2 1576 otro elemento formal consiste en que la hipoteca debe de aceptarse
en forma expresa 841 Cdigo Civil.
Extensin de la hipoteca
1. Sobre la accesiones naturales y mejoras
2. Sobre los nuevos edificios que se construyen
3. sobre los accesos que el propietario adquiere sobre un inmueble
4. la indemnizacin por asegurar
5. indemnizacin por expropiacin forzosa
6. las indemnizaciones por daos y perjuicios

LA SERVIDUMBRES LOS BIENES Y DERECHOS QUE NO SE PUEDEN HIPOTECAR

1. Los bienes destinados a patrimonio

2. los bienes que se adquieren por herencia legado o donacin cuando el que otorga
dichos derechos impone la condicin que los mismo no se hipotequen (esta condicin
no puede exceder mas de 5 aos 838 Cdigo Civil).

En cuanto al patrimonio familiar aunque el Cdigo Civil establece que no se puede

hipotecar existe una excepcin que se encuentra establecido en el Art. 80 de la ley de
 transformacin agraria y que se refiere aquellos inmuebles objeto de patrimonio
familiar agrario

CEDULAS HIPOTECARIAS
Para el doctor Rene Arturo Villegas Lara La cedula hipotecaria es un titular de crdito
que representa todo o parte de un crdito garantizado con un derecho real hipoteca.
Las cedulas hipotecarias con frecuencia son utilizadas por el sistema FHA tormento de
hipotecas aseguradas el instituto de fomento de hipoteca asegurado fue creado que como
entidad descentralizada que personalidad jurdica capacidad para contrato de
conformidad con el decreto 1448 del Constitucin de la Republica y cuya finalidad esencial
le de ofrecer la oportunidad de obtener cosa propia sin mayor esfuerzo si no que el de
pagar mensualmente una cuota que esta a su alcance deacuerdo con el calculo previo sin
que se realiza a travs del departamento de anlisis de crdito de la misma institucin .
El F.H.A. Fomenta la constitucin de vivienda de todo tipo y al alcance de las
posibilidades todas las clases sociales mediante la inversin de capitales priados
ofreciendo a la ves y las inversionistas garantas necesarias para la efectiva recuperacin
del capital invertido la funcin principal del FHA es las de asegurar la hipotecas que sin
constituyen entre los contadores de vivienda emitiendo por ello previo estudio de la
capacidad de pago del deudor el resguardo de asegurabilidad para documentos que emite
el FHA comprometindose a formalizar a su debido tiempo un seguro de hipoteca para
luego emitir el seguro de hipoteca es el documento que emite el FHA garantizando al
acreedor o tenedor de la cedula hipotecaria el pago de la obligacin en caso de
incumplimiento de la obligacin que garantice el cumplimiento del prstamo a el
financiamiento a las entidad aprobada el seguro de hipoteca que la ley del FHA crea
garanta al titular del crdito y de la cedula hipotecaria mediante el pago de la prima
pactada el cobro integro del capital intereses y dems obligaciones de los prestamos
conforme se hubiera convenido en el titular que amparo la obligacin 861-865 -868 872
ejecucin en la va de apremio 294 CPCM 878 Cdigo Civil. (Ver Art. 602-603 cdigo de
comercio).
Bonos hipotecarios y prendarios de conformidad con mas ley de bancos se establece que
los bonos hipotecarios y prendario son titulares de crdito al portador con un plazo no
menor de 1 ao.
RELACION DE LA HIPOTECA CON EL PAGO POR SUBROGACIN

DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

Arto. 824 C.C.

SUB HIPOTECA
As se denomina a lo que algunos civilistas denominan hipoteca de crdito. De conformidad con el
articulo 852 del CC, el crdito garantizado con hipoteca puede subhipotecarse en todo o en parte,
llenndose las formalidades establecidas para la constitucin de la hipoteca.
Es un derecho real que grava una hipoteca para garantizar el cumplimiento de una
obligacin.

La hipoteca de grado inferior que se constituye con posterioridad a la hipoteca ya inscrita

en el registro de la propiedad. Art. 1136-1142

La subhipoteca debe notificarse al deudor para que pueda inscribirse en el Registro de la

Propiedad. (Art. 853CC)

Si el crdito estuviere subhipotecado o anotado (en el Registro de la Propiedad, por

demanda judicial), el deudor (quien constituy la hipoteca para garantizar el credito),
deber hacer el pago con intervencin judicial, si no hubiere acuerdo entre los interesados.
El juez ordenar los pagos correspondientes y la cancelacin de los gravmenes o
anotaciones que los garantizaren (Art. 854).

Si la finca pasare en propiedad al acreedor hipotecario, quien obtuvo la garanta por el

prstamo que otorg, la hipoteca se extingue, pero la subhipoteca (hipoteca de ese
prstamo), ocupar su lugar como hipoteca, a favor del acreedor respectivo, sin que la
responsabilidad del inmueble pueda exceder del credito hipotecario gravado (art. 855)

SEGUNDA HIPOTECA
EXTINCION DE LA HIPOTECA
Arto. 846 Y 878 C.C.
Esta Se puede extinguir
1. por el pago de la obligacin 1380 Cdigo Civil
2. por compensacin 149 Cdigo Civil.
3. por confusin Art. 1496
4. por prescripcin 856 del Cdigo Civil.

Carta de Pago Total

Es el documento por el cual el acreedor reconoce que el deudor ha pagado todo o parte
de lo que le deba.
Es la escritura publica donde se hace constar que el creedor de un crdito a cumplido con
la obligacin principal garantizado con hipoteca o prenda siendo requerido dicho
documento para la cancelacin del gravamen del registro de la propiedad.
Clasificacin de la Carta de Pago
1. Carta de pago total de la obligacin no importando de que forma se hizo el pago.
2. Carta de pago parcial es el documento que acredita el pago parcial
3. Carta de pago por valor indeterminado es aquella en que nicamente se hace constar
que se cumpli con la obligacin sin mencionar la cantidad pagada
4. Carta de pago por valor determinado es aquella en la que se hace constar la cantidad
pagada
5. Carta de Pago condicional es aqulla en la cual como persona tiene un crdito bancario
a favor de un banco x pero desea hacer un nuevo prstamo a favor de otro banco en
ese orden de ideas el 2go. Banco para estar en condiciones de hacer el prstamo debe
garantizarse que la hipoteca que pesa a favor del primer banco quede debidamente
cancelada tiene lugar cuando una persona tiene un crdito bancario a favor del banco
a y desea realizar un segundo crdito el banco b en este caso le liquida al banco y este
extender una orden condicional de pago en la que se comprometer a cumplir con la
obligacin adeudada al primer banco cuando a su vez extender una carta condicional
de pago sujeta a la condicin de que si el segundo banco no hace efectivo la carta
condicional la hipoteca se a favor del primer banco.
Formas de Extinguir la hipoteca
1. La compensacin Tiene lugar cuando el deudor tiene una obligacin hipotecaria a favor
del sujeto B por una suma de 100,000 y este ultimo le debe al deudor a 100,000
2. La confusin: Cuando el deudor tambin reune la calidad de acreedor.
3. La prescripcin de acuerdo al Cdigo Civil la hipoteca prescribe a los 10 aos a partir
que la obligacin es exigible para que opere la prescripcin es suficiente presentar un
memorial dirigido al registrador de la propiedad con legalizacin notarial de firmas a
efecto que se proceda a cancelar gravamen hipotecario de conformidad con los Art. 856
y 1170 del Cdigo Civil
La sub. Hipoteca: etimolgicamente viene de la palabra pignun pignoris concepto es el
derecho real que graba un crdito que ha sido garantizado anteriormente con hipoteca y
que se constituyo por el acuerdo hipotecario para garantizar el cumplimiento de la
obligacin por lo contrado con una tercera persona, a quien se le puede denominar
acreedor subhipotecario

INSCRIPCION DE LA HIPOTECA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Articulo 1125 inciso 2 del Cdigo Civil.

29. LA PRENDA
CONCEPTO Y NATURALEZA JURIDICA
Derecho real sobre la cosa mueble, establecido en garanta de una obligacin, por cuya
virtud se entrega aquella al acreedor o a un tercero, de comn acuerdo, con el fin de que
quede en su posesin hasta el completo pago del crdito y pueda procederse en caso de
incumplimiento a instar la venta de la cosa empeada, satisfaciendo entonces, con su
importe, las responsabilidades pecuniarias que nazcan de la obligacin garantizada.
La prenda es un derecho real que grava bienes muebles para garantizar el cumplimiento
de una obligacin.
Naturaleza Jurdica: Derecho real de garanta que constituye un gravamen.
CARACTERES Y DIFERENCIA CON LA HIPOTECA
 CARACTERES (marcado lo de Puig Pea)
Es un derecho real
Es de naturaleza accesoria o de garanta.
Es de carcter mobiliario
Es de naturaleza indivisible, siendo esta indivisibilidad que mientras la deuda no
est totalmente pagada, incluso los intereses o los gastos ocasionados al acreedor,
ste est autorizado a conservar la cosa.
Es un derecho de realizacin de valor: igual que la hipoteca, ya que acreedor
puede instar a la venta del bien pignorado.
Afecta nicamente los bienes sobre que se impone, sin que el deudor quede
obligado personalmente, salvo pacto expreso.
El contrato de prenda da al acreedor el derecho de ser pagado con preferencia a
otros acreedores, del precio en que se venda la prenda.
Es nulo todo pacto que autorice al acreedor para apropiarse de la prenda o para
disponer de ella por s mismo en caso de falta de pago.
Un objeto puede darse en prenda a varias personas sucesivamente, con previo
aviso en forma autentica a los acreedores que ya tienen la misma garanta.
Los acreedores seguirn el orden en que han sido constituidas las prendas para el
efecto de preferencia de pago.
La prenda debe constar en escritura publica o documento privado identificndose
detalladamente el o los bienes sobre los cuales se constituye.
La aceptacin del acreedor y del depositario deber ser expresa.
Los bines pignorados al constituirse la garanta, debern ser depositados en el
acreedor o un tercero designado por las partes o bien en el propio deudor si el
acreedor consiente en ello.
Segn notas de Pilar Cuesta:
1. Accesoriedad: Devienen de otros derechos (de crdito), para cuya seguridad se
constituye y estas obligaciones estn sujetas a condicin suspensiva o resolutoria.
2. Poder dispositivo: la cosa pignorada debe pertenecer a quien la empea y que tenga
libre disposicin de sus bienes.
3. Realizacin del valor de las cosas
4. Indivisibilidad
5. Recae solo sobre bienes muebles
6. Retencin de la cosa
DIFERENCIAS
La diferencia es que la hipoteca es un gravamen que se constituye sobre bienes inmuebles
y la prenda sobre bienes muebles, adems que aqu debe existir un depositario que puede
ser el mismo deudor o el acreedor o un tercero.

FORMALIDADES DE SU CONSTITUCIN
Segn el artculo 884 del Cdigo Civil para su constitucin debe:
Constar en escritura pblica o documento privado
Especificar especie y naturaleza de los bienes dados en prenda, calidad,
peso, medida, cuando fuere necesario y TODOS los datos indispensables
para su identificacin;
Nombre del depositario
Especificacin de los seguros que estuvieren vigentes sobre los bienes
pignorados.
Aceptacin EXPRESA, tanto de acreedor como del depositario.

OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ACREEDOR PIGNORATICIO Y DEL

DEPOSITARIO
Segn la doctrina, el acreedor pignoraticio debe de:
a. cuidar la cosa dada en prenda
b. Abstenerse de usar la cosa empeada, sobre todo si no produce ninguna clase de
frutos:
1. Si la cosa produce intereses, entonces acreedor tiene derecho y obligacin de
cobrarlos y aplicarlos a la extincin de la deuda.
2. Si produce frutos, y no pueden ser conservados, puede el acreedor disponer su
venta y pagarse con el precio.
3. Cuando la garanta consiste en un ttulo de renta, los derechos del acreedor
prendario parece que deben extenderse a las pensiones.
4. Se discute en la doctrina francesa si la dacin en garanta constituida sobre
acciones de una Sociedad confiere al acreedor el derecho de votar en las
asambleas generales. Desde luego, si el constituyente le ha cedido su derecho
al voto o conferido mandamiento formal para participar en la votacin en
lugar suyo, no existe problema: el problema existir cuando nada se haya
dispuesto sobre el particular. Hay a este respecto una cierta discrepancia
 entre la doctrina y la Jurisprudencia, pues mientras aquella en general, es
partidaria de conceder al acreedor prendario el derecho de intervenir en las
votaciones de la asamblea, bien por una especie de mandato tcito, bien por
considerar el supuesto como un propio acto de administracin. La
jurisprudencia en cambio, se opone a esta automtica sustitucin de personas.
Parece prudente esta orientacin de los tribunales franceses, pero entonces
como dice Planiol, debe concederse derecho al deudor para exigir del acreedor
la momentnea entrega de los ttulos, si para paraticipar en las asambleas se
exige el depsito de los mismos. De esta forma tendra que admitirse el que
desposeimiento temporal de los ttulos no implica la prdida del privilegio.
c. Restitucin de la prenda
d. Arts. 882 C.C.
e. Arts. 885, 893, 896, 909, C.C.

CLASES DE PRENDA
(De las notas de Pilar Cuesta)
Prenda Comn
Prenda Sucesiva (Art.883)
Sobre ttulos nominativos (886CC)
De crditos (887CC)
Los que recaen sobre facturas (888 CC)
Constituidas por terceros (fiador)... (889CC)
Prenda abierta (913CC): Se otorga para el cumplimiento de una obligacin
an no contrada, por anticipado.
Irregular
Sin desplazamiento
Prenda agraria
Prenda Ganadera
Prenda Industrial

PRENDAS ESPECIALES
Agraria
Ganadera
Comercial
Industrial
 INSCRIPCION DE LA PRENDA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Articulo 1125 inciso 2 del Cdigo Civil.