Artculo 24.

1. El rgimen especial de propiedad establecido en el artculo 396 del Cdigo Civil

ser aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que renan los siguientes
requisitos:

a. Estar integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre s

cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b. Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se

encuentren divididos horizontalmente, con carcter inherente a dicho derecho, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o
servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrn:

a. Constituirse en una sola comunidad de propietarios a travs de cualquiera de los

procedimientos establecidos en el prrafo segundo del artculo 5. En este caso
quedarn sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarn ntegramente
de aplicacin.

b. Constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios. A tal efecto, se

requerir que el ttulo constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por
el propietario nico del complejo o por los presidentes de todas las comunidades
llamadas a integrar aqulla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus
respectivas Juntas de propietarios. El ttulo constitutivo contendr la descripcin del
complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y
servicios comunes. Asimismo fijar la cuota de participacin de cada una de las
comunidades integradas, las cuales respondern conjuntamente de su obligacin de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El ttulo
y los estatutos de la comunidad agrupada sern inscribibles en el Registro de la
Propiedad.

3. La agrupacin de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozar, a todos

los efectos, de la misma situacin jurdica que las comunidades de propietarios y se
regir por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a. La Junta de propietarios estar compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los

presidentes de las comunidades integradas en la agrupacin, los cuales ostentarn la
representacin del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b. La adopcin de acuerdos para los que la ley requiera mayoras cualificadas exigir,
en todo caso, la previa obtencin de la mayora de que se trate en cada una de las
Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupacin.

c. Salvo acuerdo en contrario de la Junta no ser aplicable a la comunidad agrupada lo

dispuesto en el artculo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los rganos de gobierno de la comunidad agrupada nicamente se

extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus
acuerdos no podr menoscabar en ningn caso las facultades que corresponden a los
rganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupacin
de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas
jurdicas sealadas en el apartado 2 les sern aplicables, supletoriamente respecto de
los pactos que establezcan entre s los copropietarios, las disposiciones de esta Ley,
con las mismas especialidades sealadas en el apartado anterior..

Acerca de los complejos inmobiliarios es necesario recordar que su regulacin

bsicamente se contempla en el artculo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal
introducido por la reforma operada por la Ley 8/99, de 26 de marzo, cuya pretensin
es una regulacin integral de dichos complejos, trmino nuevo que introduce y que
realmente se refiere a las urbanizaciones privadas, a veces denominadas propiedad
horizontal tumbada. Con anterioridad el vaco normativo era pleno, siendo la
jurisprudencia la quede modo constante y reiterado haba estimado aplicable la
legislacin especial de la propiedad horizontal, y ello en base a los elementos y
servicios comunes que la integran. Entre otras, se pueden destacar las Sentencias de
28-5-85, 13-11-85, 18-4-88, 28-5-86, 13-3-89, 23-9-91 y 20-2-97.

En este tipo de complejos inmobiliarios es evidente la necesidad de establecer

reglas, en beneficio de todos, que limiten el uso, destino y edificabilidad de las
parcelas, concreten y determinen la finalidad y los servicios que han de prestarse,
teniendo en cuenta la existencia de terrenos y de locales destinados a uso comn. Por
tanto, puede existir una copropiedad sobre elementos comunes, viales, instalaciones y
servicios, cuya naturaleza comn no es discutible por no relacionarse en el artculo
396 del Cdigo Civil, dado que dicha relacin tiene carcter meramente enunciativo,
bastara para su configuracin como elemento comn que sea necesario para el
adecuado uso y disfrute de los elementos privativos, y ello con independencia de que
se trate de una urbanizacin ilegal, desarrollada en terreno rstico no urbanizable,
porque estas son cuestiones de derecho administrativo, que sin olvidar su especial
trascendencia e importantes consecuencias jurdicas, no afectan a las obligaciones
que en el mbito del derecho privado tienen los propietarios de las parcelas, respecto
de los elementos comunes, STS 6-7-99.

Sobre la base de lo anterior y por aplicacin de lo dispuesto en los artculos

395 del Cdigo Civil y 9 apartado e de la Ley de Propiedad Horizontal, los
propietarios estn obligados a contribuir al sostenimiento de los elementos y
servicios comunes, y ello con independencia de que los usen o no.

En cuanto al concepto de gastos, la Sentencia de 11 de febrero de 1.998 nos dice

que: "Por gasto necesario se entiende aqul que se hace para conservacin y
mantenimiento de la cosa y la sentencia de 3 de diciembre de 1991 dice que son los
que resulten imprescindibles de forma tal que de no haberlos llevado a cabo, la cosa
habra dejado de existir o desmerecido. En este concepto deben incluirse, adems
de los que expresa la sentencia de instancia y tal como mantiene este motivo del
recurso, la contribucin, con arreglo a la cuota de participacin, a los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin, que
impone, como obligacin de los copropietarios, el artculo 9, nmero 5., de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal", sin que pueda alegar
para eximirse de su pago el no uso, como reiteradamente ha establecido la
jurisprudencia, entre otras las Sentencias de 16-6-95, 15-6-96 y 14-3-00.

No existe bice alguno para que la actora, con la peculiaridad que supone integrar
un Polgono Industrial, pero en la que existen intereses comunes, que son evidentes y
en ningn momento niega el demandado, deba regirse por lo establecido en el artculo
24 de la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que sea de aplicacin lo dispuesto en
el artculo 9. De ah que, el demandado venga obligado a abonar la
correspondiente cuota, y no pueda quedar sometida dicha cuestin a su
decisin unilateral, ya que estimar lo contrario, supondra que se aprovechase
de unos servicios, cuya parte correspondiente la tendran que soportar los
dems integrantes de dicha comunidad, porque al fijar el precio la empresa
adjudicataria de este servicio sera intrascendente que una nave debiera
excluirse, lo cual, sera absurdo por la propia funcin a realizar.

Si esta aplicacin normativa sera suficiente para estimar la pretensin de la parte

actora, en cuanto que el demandado, como titular de una nave que integra dicho
Polgono Industrial, se aprovecha de los beneficios que derivan de esa gestin
comunitaria, centrada bsicamente en los servicios de vigilancia privada, cuya realidad
no discute el demandado, adems, nos encontramos con un hecho que ha de
calificarse como acto propio con los efectos inherentes al mismo.