Anda di halaman 1dari 15

SISTEM PENGURUSAN DAN PERANCANGAN

PENYENGGARAAN BANGUNAN

PENGENALAN

Sebelum tahun 1980an pengurusan bangunan di Malaysia lebih didominasi oleh Pengurus Harta,
Jabatan Kerja Raya (bagi bangunan kerajaan), atau pemilik bangunan sendiri. Namun senario ini
berubah selepas siapnya Kompleks Dayabumi yang mana landskap pengurusan bangunan berubah
dengan begitu ketara di Malaysia. Bermula dari tarikh itu, telah wujud firma swasta yang khusus
meneroka bidang ini dan menawarkan perkidmatan professional selainn dari konsep tradisi yang
bergerak seiringan dengan khidmat pakar professional. Perubahan yang berlaku jika dilihat dari
sudut positifnya memberi rahmat kepada konsep pengurusan bangunan traditional kerana pemilik
bangunan mendapat faedah yang besar dari perubahan yang mendorong kepada perkidmatan yang
terbaik untuk bangunan. Persepsi lama yang menggambarkan bahawa pengurusan bangunan
tidaklah sesusah mana dapat dirungkai dan mewujudkan satu profession yang khusus dalam
pengurusan bangunan.

Ini kerana bangunan-bangunan yang dibina pada tahun 1980an ini telah mula dilengkapkan dengan
sistem-sistem yang moden serta spesifikasi kemasan, kelengkapan dan peralatan yang
berteknologi tinggi. Konsep pengurusan secara traditional tidak lagi dapat diterima oleh penghuni
malah pemilik bangunan mulai bimbang mengenai aliran tunai pulangan pelaburan mereka.
Mereka mahukan konsep pengurusan yang dapat memberikan:
Ciri-ciri keselamatan yang terjamin dan canggih
Keselesaan yang maksimum agar produktiviti penghuni tidak terganggu
Perkhidmatan yang efisien, efektif dan berhemah tinggi
Kos perkhidmatan yang kompetitif dan bermutu tinggi
Nasihat professional kepada pemilik mengenai pelaburan yang diurus
Jaminan pulangan yang tinggi akibat daripada perkhidmatan pengurusan yang
professional.
Kesemua ekpektasi di atas bukan lagi menjadi perkara yang remeh dan dipandang mudah kerana
penghuni yang tidak berpuashati boleh mengakibatkan perkhidmatan pengurusan bangunan boleh
ditamatkan ekoran dari bantahan berterusan penghuni bangunan.
KONSEP PENGURUSAN

Konsep pengurusan bangunan boleh dibahagikan kepada dua (2) bahagian yang utama iaitu:
Pengurusan Harta Tanah
Pengurusan Bangunan
Kedua-dua konsep pengurusan ini sebenarnya saling bertindih dan melengkapi antara satu dengan
yang lain, yang berbeza adalah berkaitan profesion yang terlibat yang mana pengurusan harta
biasanya melibat mereka dalam bidang pengurusan harta tanah manakala bagi pengurusan
bangunan ianya didominasi oleh jurutera, jurukur bangunan dan tidak ketinggalan juga mereka
dari bidang pengurusan harta tanah.

Pengurusan Harta Tanah


Pengurusan harta tanah didefinisikan sebagai arahtuju dan penyeliaan terhadap kepentingan dalam
harta tanah dengan matlamat untuk mengoptimumkan pulangan. Dengan yang demikian ianya
melibatkan tanggungjawab menyusun, mengarah, menyelarasdan mengawal semua kemahiran
bagi memaksimumkan pendapatan, dan dalam masa yag sama memastikan bahawa perlindungan
maksimum diberikan ke atas harta tanah dari keusangan. Ini boleh dicapai dengan menjalankan
pelan penyenggaraan yang rapi supaya semua sistem pengurusan dapat berjalan dengan efisien.
Seterusnya, pengurusan harta bermaksud mengawal kepentingan harta tanah dengan
mengambilkira objektif jangka pendek dan jangka panjang yang ditetapkan oleh pemilik (Shariza
& Shahril, 2007). Ianya juga boleh ditakrifkan sebagai aktiviti yang melibatkan perundingan dan
nasihat professional bagi mengenalpasti peluang pembangunan yang ingin dilaksanakan yang
memenuhi tanggungjawab pemilik disisi undang-undang dan tanggungjawab sosial kepada
masyarakat.
Dari perbincangan di atas, konsep pengurusan harta boleh diringkaskan seperti berikut:
Mendapat pulangan modal yang setimpal dengan jumlah modal yang dikeluarkan dalam
pelaburan.
Mendapat pendapatan optimum melalui aktiviti penyewaan dan penjualan, dan
Memulihara dan menjagabaiki harta ditahap yang terbaik
Oleh itu, skop pengurusan harta tanah meliputi semua jenis harta merangkumi tapak/tanah kosong,
tanah dan bangunan atau lain-lain bentuk harta yang boleh memberikan pulangan yang tinggi
kepada pemilik. Selalunya tugas untuk mengurus harta diberikan kepada ahli profesional yang
berkaitan. Kumpulan professional ini menyediakan perkhidmatan untuk menasihatkan pelabur
mengenai strategi bagi mendapatkan aliran pendapatan yang maksima atas pegangan harta tersebut
kepada pemilik. Kumpulan professional ini juga dikawal oleh lembaga-lembaga yang berkaitan di
Malaysia, contohnya Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah Malaysia.
Pengurusan Bangunan
Takrif pengurusan bangunan seperti yang dinyatakan oleh BS 1121 (1990) merangkumi kerja bagi
menjaga, mengembalikan atau meningkatkan perkhidmatan bangunan pada piawaian yang boleh
diterima serta mengekalkan utiliti dan nilai perkhidmatan bangunan yang diberikan. Dari definisi
yang diberikan, dapat disimpulkan bahawa konsep Pengurusan Bangunan sebagai:-
a) Kerja-kerja yang berkaitan untuk memastikan bangunan itu berfungsi dengan sempurna.
b) Mempertahankan nilai bangunan melalui penyenggaraan dan pengurusan yang teratur.
c) Mengurangkan susut nilai dalam bangunan.
d) Meningkatkan perkhidmatan yang diberi kepada pengguna dan penghuni melalui
peningkatan kerja dan inovasi di dalam perkhidmatan.
Dari takrif itu juga didapati fungsi pengurusan bangunan itu hanya melibatkan aspek kejuruteraan
dan perkhidmatan am di dalam bangunan. Namun perkhidmatan yang berkaitan penyewaan,
jualbeli ruang niaga, promosi serta penyenggaraan bangunan termasuk dalam definisi pengurusan
harat secara menyeluruh. Dari kedua-dua konsep pengurusan (harta dan bangunan) konsep
pengurusan bangunan adalah konsep yang masih baru dan berkembang dengan pesat selaras
dengan rancaknya pembinaan bangunan-bangunan baru yang berbilang tingkat untuk pelbagai
kegunaan.

KONSEPPENGURUSAN PENYENGGARAAN BANGUNAN

Konsep pengurusan penyenggaraan bangunan boleh dibahagikan kepada tiga (3) bahagian utama
iaitu;-
a) pengurusan penyenggaraan secara Kos-Plus.
b) pengurusan penyenggaraan secara Tidak-Komprehensif.
c) pengurusan penyenggaraan secara Komprehensif.
Umumnya,ketiga-tiga bentuk pengurusan di atas adalah sama dari segi aplikasinya, tetapi dari
segi tanggungjawab adalah jauh berbeza. Namun objektif asasnya adalah memberi khidmat yang
cekap dan pantas pada pemilik.

Pengurusan Penyenggaraan Secara Kos-Plus


Pengurusan penyenggaraan secara Kos-Plus merupakan kaedah pengurusan penyenggaraan
yang paling konvensional kerana:-
a) kos sebenar organisasi tersebut hanyalah kakitangan. Oleh itu, perbelanjaan yang terlibat
adalah upah, gaji dan lain-lain kemudahan yang berkaitan urusan kakitangan.
b) Kos pengurusan penyenggaraan secara amnya dibuat melalui pemohonan berasaskan
projek.
c) Sebarang kos luar jangka dibuat melalui peruntukan khas.
d) Belanjawan untuk tujuan renovasi, inovasi dan penambahbaian sistem sedia ada tidak
dapat diberi melainkan ianya sangat diperlukan.
e) Sebarang tambahan kos yang tidak dalam bajet perlu dirujuk semula kepada pihak
pengurusan tertinggi untuk kelulusan khas.
Implementasi atau operasi pengurusan penyenggaraan secara Kos-Plus hanya sesuai kepada
bangunan yang masih baru dibina, biasanya bagi tempoh kima tahun pertama sahaja. Selepas
dari tempoh tersebut, masalah dalam pengurusan harian bangunan semakin rencam malah ianya
sukar dibendung atau dikawal.
Kebanyakan pemilik menganggap pengurusan penyenggaraan secara Kos-Plus ini menjimat dan
menguntungkan mereka, tetapi hakikatnya pemilik terpaka menanggung kos yang lebih tinggi
dalam jangkapanjang kerana kaedah ini menyenggara bangunan secara minimum. Oleh itu,
penjimatan ini hanya berbentuk nilai muka sahaja (face value) dan tidak merupakan penjimatan
kos melalui program penyenggraaan dicegah dan penjimatan tenaga. Pengurusan Kos-Plus
diringkaskan seperti berikut:

Pengurusan secara tidak komprehensif


Bentuk pengurusan secara tidak komprehensif ini adalah:-
a) menyediakan dan melantik kakitangan sepenuh masa.
b) Menjalankan sistem-sistem dan pengurusan di dalam bangunan.
c) Setiap komponen, barang atau bahan yang perlu diganti perlu dibuat sebutharga terlebih
dahulu.
d) Menyediakan stok komponen atau bahan-bahan alat ganti yang penting, kritikal dan
sukar didapati dalam pasaran sedia ada.
e) Kerja lebih masa menjadi tanggungan pemilik.
Semasa perbincangan awal antara pemilik dan konsultan, elemen kos pengurusan telah
dimasukkan dalam kos keseluruhan. Namun, dalam hal sebutharga yang diberi itu, ianya tidak
ditambah peratusan pengurusan.
Pengurus tidak komprehensif banyak diamalkan oleh pemilik-pemilik yang mempunyai
kakitangan sendiri secara amnya ialah:
Masalah belanjawan akan timbul jika menggunapakai lain-lain bentuk pengurusan kecuali bentuk
pengurusan secara komprehensif. Ini kerana segala perbelanjaan untuk kerja-kerja
penyenggaraan, operasi, kawalan dan incidental cost telah dipersetujui jumlah perbelanjaan
pada tiap-tiap bulan adalah tetap pada pihak pemilik.
Pengurusan secara komprehensif
Pengurusan penyenggaraan secara komprehensif ialah:-
a. Memberi perkhidmatan secara menyeluruh.
b. Melantik kakitangan sepenuh masa untuk membuat kerja-kerja kendalian,
penyenggaraan dan kawalan bangunan dan sistem bangunan.
c. Semua kerja-kerja pengurusan dan penyenggaraan bangunan dipertanggungjawabkan
kepada konsultan pengurusan bangunan.
d. Perlu membekalkan bahan ganti tanpa memohon bayaran tambahan.
e. Pemilik membayar bil elektrik, air dan cukai pembentungan mengikut julat kos yang
dipersetujui. Namun demikian, sebarang tambahan dari yang dipersetujui dibayar oleh
konsultan pengurusan bangunan.
f. Insuran risiko kebakaran bangunan dan insuran kerosakan peralatan/mesin dibebankan
kepada pengurus bangunan.
g. Tanggungjawab Pengurus Bangunan adalah 24 jam dan sebarang kerja lebih masa
ditanggung oleh konsultan.
Pengurus secara komprehensif boleh disimpulkan sebagai mengurus, menjalankan dan
melaksanakan segala kerja bangunan dengan bayaran yang dipersetujui di awal perbincangan.

STRUKTUR ORGANISASI
Bagi setiap jenis sistem pengurusan bangunan, struktur organisasinya adalah berbeza
bergantung kepada bentuk kerja-kerja yang perlu diberikan penekanan. Walau bagaimanapun,
bagi pengurusan penyenggaraan berbentuk komprehensif, struktur organisasinya ialah;
a) PENGURUS BANGUNAN
Dicadankan seorang jurutera (elektrik atau mekanikal). Ini kerana banyak pemasangan
adalah dilengkapkan dengan elektrik atau mekanikal.

b) PENYELIA BANGUNAN
Mempunyai golongan professional yang berlainan iaitu:-
-kejuruteraan awam/struktur/perpaipan.
-elektrik dan pemasangan.
-mekanikal dan pemasangan.
-keselamatan.
c) PENJAGA JENTERA
-mengikut keperluan dalam bangunan.
d) PENDAWAI ELEKTRIK
-mengikut keperluan dalam bangunan.
e) TUKANG PAIP
-bergantung kepada luas bangunan.
f) TUKANG KAYU
g) LAIN-LAIN KAKITANGAN
-Kerani akaun.
-Penyambut tetamu, kerani.

Rajah 6: Carta Organisasi Pengurusan Penyenggaraan.

Bahagian sewaan ruang niaga dan promosi dipertanggungjawabkan kepada konsultan


pengurusan bangunan yang berkelayakan untuk melaksanakannya.

FUNGSI PENGURUSAN
1. Pentadbiran
-Menyelia kerja-kerja penyenggaraan.
-Menjalankan operasi peralatan dan kawalan bangunan.
-Merancangkan kerja-kerja penyenggaraan.
-Menyimpan maklumat-maklumat yang diperlukan.
-Melaksanakan segala tindakan yang diadukan oleh pengguna.
-Menghubungkan segala maklumat yang diperlukan di antara pengurus
untuk tujuan kendalian bangunan.

2. Perlaksanaan
-Mengawal sebarang kerosakan peralatan.
-Menjalankan kajian untuk mengurangkan kos tenaga dan air.
-Mempertingkatkan lagi perkhidmatan seperti seni taman dan kerja-kerja
kejuruteraan awam.
-Mengawasi kerja-kerja kontraktor agar memenuhi mutu yang tinggi dan
cara kerja yang betul dan berdisipln.
-Menasihati penyewa-penyewa cara penggunaan bahan dan kemudahan di
bangunan.
-Menjalankan pemeriksaan harian dan berkala.
-Membantu dalam kerja-kerja ubahsuai pejabat dan bangunan.
-Memastikan penyewa mengemukakan pelan yang diluluskan sebelum
membuat ubahsuai.

3. Perundingan
-Memberi khidmat perundingan dalam bidang kejuruteraan seperti elekrik,
mekanikal dan kejuruteraan awam.
-Memberi khidmat perundingan dalam kerja-kerja ubahsuai pejabat dan
penjimatan tenaga elektrik.

SISTEM PERANCANGAN PENGURUSAN BANGUNAN


Bidang Pengurusan Banguan merupakan satu bidang kerja yang akan bermula ketika bangunan
itu mula dibina dan hanya tamat setelah bangunan itu tiada. Selagi bangunan itu berdiri
tersergam, khidmat pengurusan bangunan adalah mustahak untuk memastikan khidmat asas
yang diperlukan oleh penghuni diberikan dengan sempurna.
Konsep pengurusan yang diasaskan 20 atau 30 tahun yang lalu merupakan satu asas utuk
membina satu konsep pengurusan yang sesuai dan selari dengan harapan tinggi dari pihak
pengguna. Oleh itu, konsep pengurusan penyenggaraan seadanya (maintain as it is) hanya
memenuhi kehendak dan selera penghuni pada tahun 1970an atau sebelumnya. Tetapi kehendak
dan selera penghuni bangunan pada era millenium telah lebih unik, focus, canggih dan rencam.
Ini selaras dengan perkembangan dan pengaruh teknologi dan aliran pengetahuan yang lebih
tinggi dari negara-negara yang maju.
Para arkitek dan jurutera juga telah mereka bentuk dan membangunkan konep bangunan
bijaksana dan hijau serta kemasan dan berteknologi tinggi di bangunan-bangunan yang dibina
selepas tahun 1980an. Ini bermakna keperluan penyenggaraan telah meningkat dan tugas
pengurus bangunan juga semakin mncabar. Maka satu sistem perancangan pengurusan
penyenggaraan yang baik adalah mustahak untuk menentukan;-
a) Kos pengurusan dan pembaikan adalah minima.
b) Kadar sewa yang rendah.
c) Keselesaan dan keselamatan penghuni di tahap yang tinggi.
d) Nilai bangunan tidak menurun.
e) Hayat bangunan dapat dipanjangkan dari jangka waktu yang di tentukan.
Oleh itu, sistem perancangan yang perlu dilaksanakan adalah berdasarkan konsep 3D yang
berikut:-
-Penyenggaraan Diramal
-Penyenggaraan Dirancang
-Penyenggaraan Dicegah

ASPEK-ASPEK DALAM MEWUJUDKAN SISTEM PERANCANGAN


Sebelum kita mewujudkan sistem perancangan dalam bangunan, maklumat yang diperlukan
untuk merancangkan satu sistem yang dapat berfungsi dengan berkesan. Maklumat-maklumat
yang diperlukan ialah:-
a) Senarai peralatan dan kelengkapan.
b) Jenis-jenis perkhidmatan yang diberikan kepada penghuni.
c) Makluma-maklumat sperti:
-Manual penyenggaraan
-Pelan bangunan (as built drawing)
-Katalog
-Nama pembekal
-Sejarah peralatan
Maklumat ini diperlukan kerana untuk memudahkan dalam proses merangka perancangan kerja.

Konsep Prancangan Pengurusan


Konsep perancangan pengurusan bangunan boleh dibahagi kepada 3 kategori:
a) Perancangan pengurusan berbentuk adhoc.
b) Perancangan pengurusan berbentuk perancangan.
c) Kombinasi kedua-dua konsep pengurusan mengikut keperluan semasa.

a) Konsep pengurusan berbentuk ad-hoc


konsep ini lebih menitikberatkan pada asas baiki apabila rosak atau ganti sebelah rosak. Konsep
sedemikian jika dilihat banyak mengurangkan kos, tetapi ia adalah merugikan kerana kos gantian
setelah rosak adalah tingi. Satu kajian telah dijalankan oleh Jardine Corporation di Hong Kong
pada tahun 2005, mendapati bahawa menggunakan konsep adhoc ini merugikan kerana:-
a) Kos gantian bahan adalah tinggi. Ini kerana melibatkan kerja lebih masa, kerosakan lain
juga terlibat dan juga membayar dengan kadar yang lebih tinggi.
b) Diandaikan penurunan kecekapan peralatan pada 5%, maka ia juga akan mendapati kadar
bil elektrik meningkat sebanyak itu.
c) Kerugian dalam pelaburan. Diandaikan bahawa jangkamasa hayat peralatan atau
peralatan dianggarkan selama 10 tahun, tetapi oleh kerana gantian telah dilaksanakan
sebelum tahun ke 10 maka pulangan pelaburan masih belum diperolehi sepenuhnya. Kos
ini melibatkan kos barangan, faedah bank dan kehilangan pendapatan.
d) Susut nilai yang lebih tinggi. Susut nilai satu-satu bangunan bergantung pad acara operasi,
penyenggaraan dan kawalan bangunan ini dijalankan.
Konsep adhoc ini akan mempercepatkan lagi kadar susut nilai sesuatu peralatan.
b) Konsep Pengurusan berbentuk prancangan
konsep ini banyak manfaat, tetapi ia memerlukan 3 peringkat pelaksaan iaitu:-
a) Mendapat maklumat
b) Merancang kerja-kerja
c) Mengawasi dan pemeriksaan
Ketiga-tiga peringkat ini diperlukan untuk memastikan perlaksanaannya berjalan dengan
brkesan. Ini meyebabkan kos berkaitan adalah tinggi daripada konsep adhoc. Walaupun kosnya
lebih sedikit tetapi pulangannya adalah memuaskan dari segi:-
Penjimatan tenaga elektrik
Kerosakan di tahap yang minima
Janka hayat peralatan melebihi dari yang ditentukan
Kos pembaikan adalah minima pada jangka pangjang

c) Kombinasi kedua-dua konsep pengurusan


kombinasi kedua-dua konsep ini adalah disebabkan kerja-kerja yang sukar dirancang seperti
Jubin akan pecah, banjir semasa musum hujan, paip bocor dan seumpamanya. Kerja-kerja
sedemikian ini perlu mengikut keadaan yang terjadi.
Namun begitu, tindakan yang pantas diprlukan agar kerosakan tidak merebak ke bahagian-
bahagian lain. Implementasi kedua-dua konsep perlu diselaraskan oleh seorang pengawal yang
khusus meneliti keadaan seperti perancang penyenggaraan.

STRUKTUR ORGANISASI
Untuk memastikan perlaksaan lebih berkesan, struktur organisasi juga perlu lebih teratur dan
kemas. Untuk meningkatkan keberkesanan, pengawasan, perancangan dan tindakan dalam
sesebuah organisasi yang berfungsikan pengurusan bangunan perlulah mempunyai:-
Bahagian operasi
Bahagian penyenggaraan
Bahagian kawalan
Lain-lain bahagian yang bersangkutan seperti kewangan, pentadbiran dan latihan dan
perhubungan awam
Fungsi ketiga-tiga bahagian yang utama ialah:-
Bahagian operasi melibatkan kerja operasi bangunan dan perancangan iaitu:-
Memastikan kerja-kerja system berfungsi dengan baik
Menjalankan alat-alat elektrikal dan mekanikal
Menjalan kerja-kerja yang bersangkutan yang elektrikal
Merancang segala krja-kerja senggaraan peralatan dan kelengkapan

Bahagian penyenggaraan
Melaksanakan kerja-kerja penyenggaraan
Mengawasi kerja-kerja kontraktor
Menyediakan stok bahan-bahan yang mencukupi
Mencari dan mengenalpasti pembekal-pembekal yang sesuai
Menjalankan penyenggaraan peralatan mekanikal, kejuruteraanawam, struktur dan
lain-lain perkhidmatan yang diperlukan
Kerja-kerja bangunan seperti kebersihan, kawalan serangga, seni taman dan
pembuangan sampah

Bahagian Sistem Kawalan


Memastikan hasil mutu kerja yang tinggi
Menjalankan kawalan dari segi keselamatan penghuni atau pemilik harta benda
Mengawasi kelancaran pergerakan kerja dari semua aspek keselamatan
Menjalankan kerja-kerja penyenggaraan pada peralatan elektronik, kawalan dan
sistem Building Automation.
Menjalankan operasi sistem letak kereta (jika ada)
Bahagian-bahagian lain yang membantu menyelaraskan kerja-kerja adalah seperti bahagian
pembelian, bahagian penjawatan & pentadbiran, bahagian kewangan dan bahagian
perhubungan awam. Bahagian-bahagian lain membantu mengukuhkan organisasi dan memberi
kepaduan dalam sesebuah organisasi.
Kakitangan yang bermotivasi tinggi
Kakitangan penyenggaraan, operasi dan kawalan perlulah diberi motivasi yang tinggi untuk
memberi khidmat yang lebih cemerlang. Teknik pengurusan kakitangan yang moden perlulah
dititikberatkan seperti:-
Disiplin kerja yang tinggi dan bertoleransi
Memberi galakan dan panduan pada kakitangan
Konsep Do it right at the first time boleh memberikan semangat dan tahap kerajinan
yang baik
Menjalankan konsep dan kerja-kerja penyenggaraan dalaman (in house maintenance). Ini
akan merangsangkan kakitangan membina kemahiran dan kecekapan yang tinggi.
Seringkali mengadakan mesyuarat tidak resmi/perbincangan yang lebih menitik beratkan
soal mutu kerja, teknik kerja yang lebih berkesan dan peningkatan produktiviti.
Kerja-kerja Berjadual
Untuk melaksanakan konsep kerja berperancangan mengkategorikan perkhidmatan perlu
dikategorikan mengikut kategori berikut:-
a) Sistem Mekanikal & Elektrikal iaitu:-
Sistem hawa dingin dan kipas pengedaran udara
Sistem lif dan escalator
Sistem pencegah kebakaran
Sistem perairan dan penajisan
Sistem elektrikal voltan tinggi
Sistem elektrikal voltan rendah
Sistem air pancut (fountain)
Sistem Automasi Bangunan (BAS)
Sistem Siaraya

b) Khidmat Kejuruteraan Awam


Kerja-kerja kejuruteraan awam, struktur & architectural faade
Kerja-kerja hiasan dalaman
Mengecat
Penyenggaraan kemasan kayu
Papan tanda
Kunci
Sewage line, man holes dan lain-lain
Moonson drain,scupper drains, longkang sekeliling lompleks
Menurap jalan

c) Khidmat Am Bangunan
Khidmat kawalan serangga
Khidmat pembuangan sampah
Kerja-kerja pembersihan dan percucian
Penyenggaraan landskap dan seni taman
Membekal bunga berpasu
Khidmat membekal kelengkapan tandas
Penyenggaraan dan operasi sistem letak kereta
d) Khidmat kawalan dan keselamatan
Mengadakan pengawal keselamatan di luar bangunan
Mengadakan pemeriksaan bangunan
Mengadakan latihan kebaran
Menyediakan kaktangan unit kecemasan (kecederaan dll)

e) Khidmat perundingan kejuruteraan & penjimatan tenaga elektrik


f) Kod Pusat Kos
Setelah kerja yang berkaitan dikategorikan pada sistem yang dinyatakan di atas, satu rangkaian
kod pusat kos (seperti sestem perbelanjaan mengikut pecahan kepala (vot) di Jabatan kerajaan)
dibentuk untuk mengawasi perbelanjaan dari segi operasi, penyenggaraan dan kawalan. Sebagai
contoh:-
1000 - Sistem mekanikal
1001 - pam
1002 - Paip
1003 - Motor
2000 - Elektrik dan sebagainya
Kod-kod ini akan diselaraskan dengan kod-kod yang digunakan terhadap peralatan-peralatan
yang dilengkapkan di bangunan itu sendiri. Kod-kod pusat kos berubah-ubah mengikut keperluan
dan keadaan sesuatu organisasi.
apa yang penting pada akhir setiap bulan jumlah perbelanjaan mengenai satu-satu sistem atau
peralatan dikaji untuk dibandingkan dengan kos pembelian peralatan. Ini kerana kemungkinan
membeli yang baru adalah lebih murah dari menjalankan penyenggaraan.
g) Aktiviti kerja
Dari maklumat yang didapati dari pihak pembekal, maka kerja-kerja yang akan dilaksanakan perlu
diklasifikasikan pada:-
I. Pemeriksaan (inspection)
II. Penyenggaraan harian (rountine maintenance)
III. Penyenggaraan berkala (periodical maintenance)
IV. Penyenggaraan khas (special task maintenance)
Aktiviti-aktiviti kerja penyenggaraan ini akan dirancangkan sedemikian rupa agar ia dijalankan
setiap bulan tanpa menjejaskan perancangan belanjawan.
I. Pemeriksaan (inspection)
Objektif utama diadakan sistem pemeriksaan kerja adalah untuk mengenalpasti
kerosakan atau tanda-tanda kerosakan agar ianya dapat dikesan lebih awal. Setelah
melaksanakan pemeriksaan ini satu jadual kerja dibuat untuk memastikan tindakan
selanjutnya.

II. Penyenggaraan Harian (Routine maintenance)


Penyenggaraan harian ini dimaksudkan kerja-kerja yang perlu dijalankan setiap hari
seperti pencucian, penyiraman pokok bunga dan sebagainya.

III. Penyenggaraan berkala (periodical maintenance)


Kerja-kerja yang terlibat pada kategori penyenggaraan berkala contohnya penggantian
minyak hitam pada chiller (sistem hawa dingin), overhaul dan lain-lain lagi. Jangka waktu
mungkin 3 bulan, 6 bulan, 9 bulan atau setahun sakali. Biasanya penyenggaraan ini
menjurus kepada pemeriksaan peralatan mekanikal atau elektrikal.

IV. Penyenggaraan Khas (Special Task Maintenance)


Ini merupakan kerja-kerja yang disifatkan sebagai keperluan dari pihak kerajaan atau
pembekal seperti:-
Latihan pencegah kebakaran
Penutupan peralatan (Equipment shutdown)
Kalibrasi sistem elektrik
Penyenggaraan khas mungkin dialankan dalam jangka waktu setahun atau dua tahun sekali.
h) sistem Arahan Kerja
Sistem arahan kerja ini mempunyai fungsi seperti berikut:-
I. Mengingatkan masa perlaksaan penyenggaraan pada pengawai yang terlibat.
II. Memastikan arahan kerja yang dikeluarkan telah diambil tindakan.
III. Mengukur jumlah aduan dari pengguna untuk dimaklumkan kepada pengawai yang
berkenaan agar mencari penyelesaian pada masalah.
IV. Sebagai satu rekod dalam memantau arahan kerja untuk kakitangan terlibat.
V. Meneliti kos pembaikan mahupun dari segi kerja lebih masa ataupun kontraktor.
VI. Meneliti produktiviti kakitangan yang menajalankan kerja.
Sistem arahan kerja perlulah dirangka mengikut kaedah dan keadaan bangunan. Tetapi apa yang
dikehendaki tahap keperluan arahan kerja ini boleh diltakkan seperti contoh berikut;-
Jadual 1: Sistem Arahan Kerja Penyenggaraan

Pengukuran Kerja
Pengukuran kerja adalah salah satu projek aspek kerja yang menentukan keberkesanan sistem
perancangan penyenggraan. Pengukuran ini adalah untuk melihat sejauh mana pencapaian dan
kemajuan dalam proses melaksanakan sistem perancangan. Ini kerana, apa yang diamalkan oleh
kebanyakan pemilik bangunan atau pengurus bangunan hanyalah melaksanakan kerja tanpa
mempunyai kawalan yang sempurna. Akibatnya:-
I. Kakitangan mula hilang motivasi.
II. Kerja yang sama akan berulang-ulang.
III. Penyelesaian yang dicapai semasa mesyuarat tidak diambil tindakan.
IV. Mutu kerja yang kurang memuaskan.
V. Penghuni atau pengguna membuat aduan tetapi lambat di ambil tindakan.
Sebagai langkah untuk mengawal dan memberi cabaran pada kakitangan, maka Indeks
Pengurusan atau Indeks Pengurusan Bangunan perlulah diwujudkan. Ini adalah sebagai pengukur
sama ada murah atau mahal, cepat atau lambat sesuatu perkhidmatan yang diberikan oleh
pengurus bangunan. Indeks yang berkenaan adalah:-
Kadar Boleh Terima Bagi Tujuan Pengawalan Indeks
a) Indeks tenaga
Bangunan tanpa Sistem Automasi Bangunan (BAS) RM0.25 sekaki persegi-RM0.35 sekaki
persegi.
Bangunan dengan Sistem Automasi Bangunan (BAS) RM0.20 sekaki persegi- RM0.30
sekaki prsegi.

b) Indeks Penyenggaraan
Bangunan kurang 10 tingkat RM0.35 sekaki persegi- RM0.55 sekaki persegi.
Bangunan melebihi 10 tingkat RM0.55 sekaki persegi- RM0.75 sekaki persegi.

c) Indeks Aduan
0.9-0.95.

d) Indeks lebih masa


0.05-0.15