Av. Carrera 72 No.

80 - 94
Centro Comercial TITAN PLAZA
Bogot D. C.

C O N T E N I D O

Bogot D. C., abril 17 de 2013

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1. METODOLOGA

Para la determinacin del Valor Comercial del LOCAL COMERCIAL 410, de

la actualizada nomenclatura Avenida Carrera Setenta y Dos (AK 72) No. 80 -
91, de Bogot D. C., se visit personalmente el Centro Comercial y Empresarial
TITAL PLAZA Propiedad Horizontal-, con el propsito de realizar el
correspondiente conocimiento y anlisis del Centro Comercial (COMERCIO
de Cobertura Metropolitana Grupo II A), el sector donde se localiza, su
vecindario de Edificaciones Dotacionales y Residenciales, sus corredores viales
y parques, distribucin, espaciamientos y acabados generales en fachadas y en
los diferentes niveles, zonas comunales, y agregados comunales, y del LOCAL
COMERCIAL 410, se analiz: localizacin, diseo, distribucin y tipo de
construccin, niveles y rampas de acceso, luminosidad, clase de acabados,
estado, conservacin, y vetustez, y para globalizar todo este proceso se
cuantificaron los siguientes aspectos:

A) FACTORES DE CARCTER GENERAL

Se identificaron todos los factores generales, tanto de los Locales Comerciales que
conforman el TITAN PLAZA, y los grupos de CENTROS COMERCIALES de los
alrededores sector BULEVAR NIZA /CALLE 100 / COLINA CAMPESTRE/
METRPOLIS/ GRAN ESTACION/ FLORESTA/ CHICO/ UNICENTRO etc., se
analizaron los niveles constructivos y de urbanismo, y los temporarios de oferta y
demanda de inmuebles de Locales comerciales en smil, que permiten determinar los
procesos de construccin actual, nueva, reventa, valorizacin o desvalorizacin y que
visiblemente inciden directamente sobre los precios del LOCAL 410 en valoracin.

B) FACTORES DE CARCTER ESPECFICO

Permitieron conocer y analizar los aspectos especficos del LOCAL COMERCIAL al

interior del TITAN PLAZA, localizacin espacial y uso del Local, accesibilidad,
cercana de corredores masivos y locales ancla, ascensores, escaleras elctricas,
volumetra, diseo arquitectnico, estructura antissmica, rea privada, iluminacin
natural, dotacin, diseo de interiores, acabados, agregados arquitectnicos, estado de
conservacin, vetustez y estado de mantenimiento, y todos los aspectos inherentes al
LOCAL y sus integrantes vecindarios en propiedad horizontal.

C) FACTORES DE CARCTER PROFESIONAL

El estudio consta de evaluaciones de tipo objetivo y medibles, adems de los

subjetivos del avaluador, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado y el
anlisis en perspectiva de centros comerciales de cobertura metropolitana (E-4/E-5/E-
6) y alrededores, en funcin del estado particular constructivo y de oferta y demanda
del mercado inmobiliario, todo lo cual es de vital importancia en la cualificacin,
cuantificacin y maduracin del Precio Comercial a calcular para el Local Comercial
No. 410 en estudio.
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2. MEMORIA DESCRIPTIVA
DIRECCIN DEL INMUEBLE: Avenida Carrera Setenta y Dos (AK 72) No. 80-94 LOCAL
Cuatrocientos Diez (410), Nivel Cuatro (4), Centro Comercial y Empresarial TITAN PLAZA,
de la nomenclatura actual urbana de Bogot D. C.

MATRICULA INMOBILIARIA 50C - 0001842822

AVALUO CATASTRAL 2013 $ 2.512495.000,oo

LOCALIZACIN GLOBAL DISTRITAL: El LOCAL COMERCIAL No. 410 de la Avenida

Carrera 72 No. 80 - 94, que hacen parte del Centro Comercial y Empresarial TITAN PLAZA,
se encuentra ubicado en el Barrio Santa Rosa, de la Localidad Novena (9a.), ENGATIV,
en la ciudad de Bogot D. C.
TIPO DE INMUEBLE: El LOCAL COMERCIAL 410, desarrollado en un (1) nivel, con
accesos desde pasillos peatonales amplios, escaleras variadas, escaleras elctricas y/o
ascensor desde la Avenida Carrera 72 y Calle 80, LOCAL sometido al Rgimen de Propiedad
Horizontal Ley 675 de 2001, y que hace parte de un Centro Comercial y de Negocios
exclusivo de doscientos cuarenta y tres (243) locales comerciales y Edificio de servicios
Empresariales, Stano de parqueaderos comunales (2000), y todo el complejo con fachada
principal de acceso sobre la Avenida Calle 80 (Autopista Medelln) y Avenida Carrera 72
(Avenida Boyac), con fosos de luz natural, laterales, cenitales y posteriores, con rampas y
puntos fijos en sus medios que distribuyen para cada uno de los niveles (5) de los pisos
comerciales. Cuenta el TITAN PLAZA con 54.000 M2 de rea comercial construida, de los
cuales cuatro (4) niveles comerciales, y Centro de Negocios en ms de 13.000 M2, en un
Edifico Bioclimtico que est compuesto por un Centro Bancario, Meeting Room, Zona de
Restaurantes y parqueaderos.
DESTINACION ACTUAL: Todo el Centro comercial y empresarial tiene una vocacin
eminentemente de uso Comercial y empresarial metropolitano, en tanto que el LOCAL 410
tiene una localizacin especializada de USO en ZONA de RESTAURANTES.

SOPORTE TCNICO : Escritura Pblica No. 1302 del nueve (9) de abril de 2012, de la
Notara Primera (1a.) del crculo Notarial de Bogot D. C., ESPECIFICACIN: Constitucin
RPH de TITAN PLAZA CENTRO COMERCIAL Y EMPRESARIAL; Escritura Pblica No.
1968 del once (11) de mayo de 2012, de la Notara Primera ( 1a. ) del Crculo Notarial de
Bogot, correspondiente a la Reforma al Reglamento de Propiedad del Centro comercial
TITAN PLAZA; Boletn de Nomenclatura del Local Comercial AK 72 80 94 Local 410;
Certificado de USOS PERMITIDOS y AMENAZAS del Centro Comercial TITAN PLAZA
de la AK 72 80 94, de fecha 13 de abril de 2013, de la Alcalda Mayor de Bogot; Certificado
de Libertad No. 50C- 1842818 zona Centro; Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot
y sus alrededores, P. O. T., Decreto Distrital 619 del 2000; Decreto 0438 de 2005 y Decreto
0223 de 2009, UPZ 26 LAS FERIAS, Sector 01; Anlisis de Precios de Mercado en:
www.metrocuadrado.com; www.fincaraiz.com.co; y www.etiempo.com, perodos enero-abril
de 2013 (189) Locales en Bogot, 33 Locales en sectores Metropolitanos E-6 / E-5 / E-4
(venta, arrendamiento); y El Valor del Suelo en Bogot, de la Lonja de Propiedad Raz de
Bogot, 2006 - 2012.

CLASE DE AVALO TCNICO COMERCIAL

FECHA DE INSPECCIN OCULAR Abril 12 de 2013
FECHA DE AVALO Abril 17 de 2013
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3. ASPECTO JURDICO

PROPIETARIO: ALIANZA FIDUCIARIA S. A. VOCERA Y

REPRESENTANTE DEL FIDEICOMISO INTEGRITI TITAN, de acuerdo con
la Anotacin No. 03 del Certificado de Libertad nmero No. 50C- 1842822 para
el LOCAL COMERCIAL No. 410 de la AK 72 No. 80 - 94, Certificado de la
Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot, zona Centro, de fecha
doce (12) de abril de 2013, hora: 02: 16: 15 p. m., con firma del Registrador
Principal Dra. GLOIRA INS PEREZ GALLO, en la ltima pgina.

TIPO DE PROPIEDAD: Particular

GRAVMENES: El inmueble en estudio se encuentra libre de gravmenes tales

como Hipotecas, censos, arrendamientos por escritura pblica, condiciones
resolutorias, limitaciones de dominio, afectacin familiar y patrimonio de
familia. En cuanto a otros gravmenes, se encuentra sometido al fijado por el
Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial y Empresarial
TITAN PLAZA -Propiedad Horizontal -, al cual estn sometidos todos los
copropietarios del Centro Comercial TITAN PLAZA

4. LINDEROS ESPECFICOS DEL INMUEBLE

Los linderos generales y particulares del LOCAL COMERCIAL Cuatrocientos

Diez ( 410 ) de la AK 72 No. 80 - 94, unidad perteneciente al Centro Comercial
y Empresarial TITAN PLAZA Propiedad Horizontal-, de la nomenclatura
urbana de Bogot D. C., en avalo, se encuentran contenidos de manera original
en la Escritura Pblica de Adquisicin No. 2301 de fecha veintitrs (23) de
mayo de 2012 de la Notara Primera (1a.) del Crculo Notarial de Bogot, y
ampliamente descritos y delineados planimtricamente en la primera Escritura
Pblica de Propiedad Horizontal No. 1302 del nueve (09) de abril de mil dos mil
doce (2012) de la Notara Primera (1a.) del Circulo Notarial de Bogot D. C.,
que corresponde al Reglamento original de Propiedad Horizontal del Centro
Comercial y Empresarial TITAN PLAZA Propiedad Horizontal-, Reglamento
de Propiedad Horizontal reformado en cuanto a protocolizar Licencia de
Construccin y Cuadro General de reas comunes y privadas, mediante
Escritura Pblica No. 1968 del once (11) de mayo de dos mil doce (2012) de la
Notara Primera (1a.) del Crculo Notarial de Bogot, linderos que no
desglosaremos en este estudio, ya que forman parte integral de los documentos
legales ya mencionados, y que el perito avaluador consult y constat
ntegramente, de los cuales tom la informacin que aqu se transcribe
textualmente.
4
5. CARACTERSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIN
Se trata de un LOCAL COMERCIAL, localizado en el cuarto (4o.) nivel interior de la zona
de Restaurantes, del Centro Comercial y Empresarial TITAL PLAZA Propiedad Horizontal-,
que en total consta de doscientos cuarenta y tres (243) LOCALES COMERCIALES y diez
(10) unidades de Servicios Empresariales, distribuidos en una construccin moderna
bioclimatizada de tres (3) pisos y dos (2) stanos, y un edificio vanguardista de doce (12)
pisos configurado para quince (15) unidades de oficinas privadas y cinco (5) unidades de
oficinas de Servicios Empresariales, doscientos sesenta y dos (262) parqueaderos de uso
privativo, dos mil (2000) parqueaderos comunales, ochenta (80) cupos de parqueo para
minusvlidos, mil doscientos (1200) cupos de parqueo para bicicletas, setenta (70) cupos de
parqueo, sometidos los diferentes bienes privados y comunes al Rgimen de Propiedad
Horizontal a tenor de la nueva Normatividad del Rgimen de Propiedad Horizontal, Ley 675
de Agosto 03 de 2001.

El Centro Comercial y Empresarial TITAN PLAZA Propiedad Horizontal -, est construido

sobre un lote neto de terreno de 35.126,28 M2, sobre ejes viales arteriales metropolitanos, con
fachada principal sobre la Avenida Carrera Setenta y Dos (AK 72) de la actualizada
nomenclatura urbana de Bogot D. C. Construido de acuerdo con los planos aprobados
por las Licencias de Construccin Nos. 08-4-1503 del 1o. de octubre de 2008, y las
modificaciones del 24 de marzo de 2011 y 5 de marzo de 2012, expedidas por el la Curadura
Urbana No. 4 de Bogot. La totalidad de sus redes de servicios pblicos (incluidos al interior
de Locales Comerciales) se encuentran en excelentes condiciones de funcionamiento, as
mismo la totalidad de las dependencias de cada unidad privada, las cuales gozan de buena
iluminacin, muy buenas condiciones de seguridad industrial (humo, fuego, vertidos, grasas,
etc.), ofreciendo excelentes condiciones de seguridad y salubridad.

El centro comercial Titn Plaza es un centro comercial ubicado al occidente de Bogot en la

localidad de Engativ. Es el tercer centro comercial ms grande de Colombia despus
del Centro comercial Centro Mayor y el Centro Comercial Calima ambos ubicados en la
ciudad de Bogot. Se encuentra enlazado a la estacin de Transmilenio, Avenida Boyac.
5
El centro comercial Titn Plaza tiene cuatro pisos, tuvo una inversin de $780.000 millones y
cuenta con una plaza de eventos con palcos, 38 escaleras elctricas distribuidas en todo el
establecimiento, cines, supermercado, tiendas por departamentos y una terraza de comidas.
As mismo, cuenta con un centro de negocios donde se ubican oficinas en siete pisos. Tiene
170.000 m de construccin, 54.000 m de rea comercial y 13.000 m de centro de negocios,
para un total de 237.500 m.

Arquitectura: El Titn fue diseado por la firma colombiana Tamayo + Montilla Arquitectos.
Los colores utilizados en la fachada y en el interior se basaron en cuatro
temas: flora, fauna, follaje y frutas. Las formas tanto interiores y exteriores fueron diseadas
con lneas curvas para evitar acabados que generaran aristas visibles. En general, el edificio
busca presentarse como amigable con el medio ambiente, basndose en la arquitectura
bioclimtica y desarrollando cubiertas verdes abiertas al pblico. El centro comercial
introduce al mercado colombiano un concepto de proyecto mixto sin precedentes, que incluye
comercio y el centro empresarial Titn Plaza, con un modelo de negocio innovador de
oficinas exclusivamente para arriendo, lo cual brinda a las compaas arrendatarias beneficios
como flexibilidad en el rea requerida y una administracin profesional del inmueble.

Con un rea total de construccin de 179.000 m, 55.000 m de rea comercial y ms de 2000

parqueaderos, Titn Plaza se convierte en el centro comercial con la mejor oferta y ubicacin
estratgica de la ciudad. Titn Plaza cuenta con un gran universo de productos de
entretenimiento, moda, hogar, comida y diversin. As mismo, tiene una mezcla comercial
nica en Colombia, que trae por primera vez al pas marcas reconocidas a nivel mundial como
Gap, Forever 21, Victorias Secret, Bebe y Pull and Bear, y grandes formatos departamentales
como Falabella y Home Sentry. Tambin cuenta con las marcas lderes nacionales como
Armi-Pronto, Arturo Calle, Studio F, Totto, Vlez, Bosi, entre otras.

Titn Plaza es el resultado de la unin de la experiencia de dos reconocidas empresas, Cusezar

y Ospinas, que trabajaron para aportar al desarrollo y transformacin urbana, y contribuir a
dotar a las ciudades de infraestructura de ptima calidad para el bienestar de sus habitantes.
6
Titn Plaza fue diseado para generar una experiencia nica en sus visitantes. La firma
americana de arquitectos RTKL estructur el concepto arquitectnico inspirado en la idea de
crear un oasis urbano en medio de Bogot. Dentro de una ciudad que vive en constante
movimiento, creyeron que era prioritario crear espacios verdes donde la gente se pudiera
reunir para relajarse y disfrutar de un ambiente muy natural. De esta manera, los colores y
los diseos fueron inspirados en arte Colombiano tradicional, pero reinterpretados de una
manera fresca y moderna. El diseo grfico se divide en cuatro temas: Follaje, Flora, Fruta y
Fauna Este lenguaje est tejido dentro de todos los elementos interiores dndole a cada rea
una expresin original y dinmica. Bajo el concepto de centro comercial amigable con el
medio ambiente, se hizo un diseo bioclimtico que regula la energa. Titn Plaza es el primer
centro comercial en tener una cubierta verde.

As mismo, pensando en el bienestar de los visitantes se diseo el Titn Drive, concepto

innovador al estilo de los lobbys de recibo de los hoteles en todo el mundo, que permite a
quien llega en su vehculo entrar con ste hasta la zona de tiendas y all entregarlo al Valet
Parking, o dejar sus pasajeros y dirigirse al estacionamiento del Centro Comercial, o
sencillamente tomar un taxi de manera segura y cmoda, como se hace confortablemente en
edificios que cuentan con una zona exclusiva para estos efectos. Titn Plaza es el primer
centro comercial en contar con un Drive, el cual est construido con un material especial, que
atrapa el dixido de carbono liberado por los carros, por lo que las personas podrn esperar su
vehculo o un taxi en un espacio ambientalmente limpio.

Por otra parte, se construyeron 14.000 m de vas, espacio pblico y andenes de mnimo 10m
de ancho en las vas locales y alamedas de 20 m de ancho sobre las avenidas Boyac y 80, y
400 m de ciclorrutas, para que el acceso al centro comercial caminando o en bicicleta sea
una experiencia urbana y ambiental de la mayor calidad.

Titn Plaza es una opcin exclusiva de entretenimiento para los bogotanos. En su mundo
diversin del piso cuarto cuenta con un mltiplex de Cine Colombia de 8 salas y una sala de
nueva generacin, en total son 9 salas de Cine para el confort de los visitantes. Adems cuenta
con 4.000 m de restaurantes, un teatrino al aire libre, juegos de agua, sonido y luz, plaza de
eventos con palcos, parque de diversiones y 5.000 m para el parque areo y sitio de
encuentro ms grande de Bogot.

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BIENES DE PROPIEDAD COMN.- Son bienes de Propiedad comn para todos los
copropietarios del TITAN PLAZA, los siguientes: el terreno donde se encuentra construido el
Centro comercial SHOPPNG 104 -PH-, el subsuelo correspondiente al terreno, los cimientos,
la estructura de concreto y/o metlica, vigas y columnas, en toda su altura, su contorno y su
integridad, ya que en ellas se sostiene la estructura del edificio; las losas o placas de concreto
y/o la estructura metlica que conforman cada uno de los pisos del edificio, las cuales son
parte sustancial de la estructura y que sirven simultneamente de piso a unas plantas y de
techo a otras; las estructuras metlicas y cada uno de los elementos que integran las cubiertas;
los muros perimetrales y de fachada del centro comercial en toda su altura; todos los
elementos y acabados que conforman las fachadas del centro comercial; las partes del sistema
elctrico y/o electrnico del Centro comercial, en cuanto estn localizados en bienes de
propiedad comn y/o en cuanto conduzcan el servicio a otros locales; el sistema de suministro
de agua potable as como el sistema de bajantes y conduccin de aguas negras, grasas y
lluvias del Centro comercial, an en las porciones o tramos situados dentro de los locales; los
elementos correspondientes a las redes de gas del Centro comercial, en cuanto estn
localizadas en bienes de propiedad comn y/o en cuanto conduzcan el servicio a otros locales
y la trampa de grasas del Centro Comercial.

Igualmente son bienes de propiedad comn, los sistemas comunes de circulacin vertical:
ascensores, con sus cuartos de mquinas, montacargas, rampas, las escaleras convencionales
con sus barandas, ductos y dems implementos; los tanques de agua de consumo y de reserva
del sistema de red contra incendio, con sus cuartos de bombas y equipos de presin; las zonas
de parqueaderos, muelles de descargue, escaleras y corredores de servicio; las redes elctricas
de baja tensin y los depsitos de ACPM para plantas, los cuartos tcnicos y tableros
elctricos de distribucin; los equipos de seguridad, monitoreo y control, sonido, televisin,
iluminacin y deteccin de incendios ubicados en los halles y circulaciones del Centro
Comercial y/o al interior de los locales; las zonas de servicios, circulacin y plazas de mesas;
la sealizacin, los cielos rasos y acabados de las zonas comunes; los dinteles, al igual que los
divisorios entre zonas comunes y locales; el mobiliario de las plazas de comidas; los sistemas
hidrosanitarios y de gas de las zonas de servicio; las redes y equipos elctricos de las zonas de
servicios, circulaciones, plazas de comidas y eventos; los sistemas de cubiertas verdes, las
fuentes contemplativas de agua con sus bombas y elementos de programacin; y los equipos
de extraccin y ventilacin en la cubierta y zona de parqueaderos en el stano del centro
comercial, y de extraccin de grasas con los ductos necesarios.

BIENES DE PROPIEDAD PRIVADA.- Son bienes de propiedad privada todos aquellos otros
bienes que no se mencionan como comunes, incluidos entre tales el LOCAL COMERCIAL
No. 410 de la Avenida Carrera 72 No. 80 - 94, localizado en el cuarto (4o.) nivel, en el sector
denominado Plazoleta de Comidas, y que es susceptible de un aprovechamiento
completamente independiente, y acceso igualmente pblico, el cual presenta como pisos placa
de concreto y acabado de piso en tableta cermica rectangular, tipo trfico pesado; muros
divisorios en mampostera confinada a la vista, paetada, estucada y pintada; techos en placa
de concreto reforzada y/o estructura metlica con cubierta liviana, recubiertos con terminados
en drywall y luminarias empotradas tipo cenital. El Local 410 cuenta con su carga elctrica y
sus acometidas en tubera metlica liviana, medidor, cable y caja de interruptores tipo
industrial, adosadas entre los muros; el local se abastece de la acometida principal del Centro
comercial, con medidor independiente, y conexin a redes hidrosanitarias; el local cuenta con
suministro de gas e implementacin de seguridad exigida; igualmente cuenta con sistemas de
rociadores automticos contra incendio (NSR.2010)
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6. DEPENDENCIAS Y COPROPIEDAD
El LOCAL COMERCIAL No. 410, tipo G (tipo restaurante) localizado en la plazoleta de
comidas, nivel cuatro (4), tiene su acceso directo desde la actual Avenida Carrea 72 ( AK 72 )
No. 80 - 94, y mediante las entradas 1, 2, 3 y 4, accede mediante el uso de rampas, escaleras
convencionales, escaleras elctricas y ascensores hasta la plazoleta de comidas, y de all al
Local 410, el cual presenta al pblico una fachada de acceso abierta pero delimitada, al
interior del cual en una planimetra aproximadamente rectangular, en una volumetra que
alcanza los 4.93 metros de altura.

Colindantemente el LOCAL 410 est rodeado de LOCALES que comparten el carcter de

plazoleta de comidas del Centro Comercial TITAN PLAZA, as: Norte con Local de CINE
COLOMBIA y batera de baos; por el SUR: Local Restaurante WOK: al ORIENTE: muro
posterior fachada del Centro Comercial; y Occidente: pasaje pblico con rampla de descenso
de escaleras elctricas y paso hacia sitio de ascensor.

El LOCAL COMERCIAL No. 410, cuenta con las siguientes dependencias:

Nivel 1: un (1) espacio para atencin al pblico con disposicin de mesas (90% del
rea), rea administrativa de atencin de pedidos, zona de caja, rea de cocina, hornos,
y bodega interior de almacenamiento de productos.

Coeficiente Copropiedad 0.5153 %

rea Construida 224.21 M2
rea Privada 217.74 M2
rea de Terreno (por coeficiente) 181.01 M2

7. ENTORNO DEL CENTRO COMERCIAL TITAN PLAZA

El inmueble en estudio LOCAL COMERCIAL No. 410 de la Avenida Carrera Setenta y Dos
(AK 72) No. 80 - 94, Centro Comercial TITAN PLAZA - Propiedad Horizontal -, Barrio
SANTA ROSA, se localiza al interior de la Localidad dcima (10a.) ENGATIV, cuyas
caractersticas son las siguientes:

Situada en el sector noroccidental de Bogot, la localidad de Engativ limita al norte con la

localidad de Suba, con el ro Juan Amarillo y el Humedal Jaboque de por medio; al oriente
con las localidades de Barrios Unidos y Teusaquillo, con la Avenida del Congreso Eucarstico
de por medio; al sur con la localidad de Fontibn, con las Avenidas Jos Celestino Mutis y
Jorge Elicer Gaitn de por medio; y al occidente con los municipios de Cota y Funza, con el
ro Bogot de por medio.

La topografa de Engativ es plana, ligeramente inclinada de oriente a occidente,

predominando una tipologa de valle aluvial. La temperatura superficial de Engativ puede
referirse a los datos registrados por la Red de Monitoreo de Calidad del Aire de Bogot, en la
Estacin Las Ferias durante los aos 2000 a 2005 y 2007 a 2012, el promedio de estos diez
aos es de 14,88 grados centgrados.
9
En cuanto a los recursos hdricos, la Agenda Ambiental de Engativ (Secretara de Ambiente
- 2012) destaca: El sistema hidrolgico de la localidad Engativ pertenece a la cuenca del ro
El Salitre Juan Amarillo y al ro Bogot en el costado occidental. La localidad tambin
cuenta con tres humedales de gran inters para el distrito: el humedal Jaboque, el humedal
Santa Mara y el humedal Juan Amarillo o Tibabuyes con el que limita por el costado norte
con la localidad Suba. Dentro de la localidad se encuentran los canales Boyac, Marant,
Bolivia, Cortijo, Jaboque, los ngeles y el Carmelo.

En la localidad de Engativ se desarrollan diferentes usos del suelo: Con centralidad urbana,
residencial consolidado, residencial de urbanizacin incompleta, predominantemente
dotacional y rea urbana protegida.

La superficie total de Engativ es de 3.588,1 hectreas (ha), de las cuales 3.439,2 has.,
corresponden a suelo urbano y las restantes 148,9 has., constituyen suelo de expansin
urbana. Engativ ocupa el dcimo lugar en superficie entre las localidades del Distrito
Capital. En el rea urbana de Engativ hay 4.343 manzanas que ocupan 2.659,3 has.

Unidades de Planeamiento Zonal - UPZ -: La Unidad de Planeamiento Zonal UPZ- tiene

como propsito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la
dinmica productiva de la ciudad y a su insercin en el contexto regional, involucrando a los
actores sociales en la definicin de los aspectos de ordenamiento y control normativo a escala
zonal. Los procesos pedaggicos y de presentacin en las diferentes UPZ, referidos al diseo
de polticas y estrategias, contenidos normativos y diseo de instrumentos de gestin,
buscarn cualificar la participacin ciudadana, de tal manera que les permita a las
comunidades involucradas discernir y valorar las diferentes opciones que se propongan.
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De acuerdo con el documento tcnico soporte del Decreto 619 del 2000 por el cual se adopt
el Plan de Ordenamiento Territorial, las UPZ se clasificaron, segn sus caractersticas
predominantes, en ocho (8) grupos, del cual el No. 8 corresponde al sector de localizacin del
Centro Comercial TITAN PLAZA, as:

Engativ contiene nueve UPZ, de las cuales una es de tipo con centralidad urbana, cinco son
de tipo residencial consolidado, una de tipo residencial de urbanizacin incompleta, una de
tipo predominantemente dotacional y una de tipo predominantemente industrial. En el
siguiente cuadro figura el rea total de cada UPZ, el nmero y rea total de las manzanas, y la
superficie del suelo urbano. La UPZ Engativ tiene la mayor extensin, seguida por la UPZ
Garcs Navas.

La UPZ Las Ferias, que corresponde al sector de localizacin del Centro Comercial TITAN
PLAZA, se ubica en el extremo oriental de Engativ, tiene una extensin de 473,3 hectreas,
equivalentes al 13,2% del total del rea de las UPZ de la localidad. Esta UPZ limita, por el
norte, con las UPZ Minuto de Dios y La Floresta, esta ltima de la localidad de Suba; por el
oriente, con las UPZ Los Andes, Doce de Octubre y Parque Salitre de la localidad de Barrios
Unidos; por el sur, con las UPZ Jardn Botnico y Santa Cecilia; y por el occidente, con la
UPZ Boyac Real.

Bienes de Inters Cultural en la Localidad:

Del total de Bienes de Inters Cultural de la localidad de Engativ, dos (2) se localizan en la
UPZ Las Ferias. All se encuentran la Parroquia San Juan Bautista de la Estrada y el Colegio
Cafam. La UPZ Engativ contiene cuatro (4) Inmuebles de Inters Cultural, dos (2) de
conservacin integral y dos (2) de tipo Conservacin Tipolgica. En la UPZ Jardn Botnico
se localizan tres (3) Inmuebles de Inters Cultural, de tipo conservacin integral, a saber, el
Centro Urbano Recreativo Compensar, la Universidad Libre de Colombia y la Unidad
Deportiva el Salitre. La UPZ lamos contiene un (1) Inmuebles de Inters Cultural. En la
categora de Conservacin Integral se ubican los laboratorios Abbot.
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8. ESTUDIO DE MERCADO Y VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA
NIVELACIN Y CALCULO DE PRECIOS Y DEL VALOR
COMERCIAL DEL LOCAL 410 en C. C. TITAN PLAZA
Para la determinacin del justo precio del LOCAL COMERCIAL No. 410, del Centro
Comercial y Empresarial TITAN PLAZA -Propiedad Horizontal-, ubicado sobre la actual
Avenida Carrera 72 No. 80 - 94, en evaluacin, se tendrn en cuenta las siguientes variables
endgenas y exgenas, que influyen directamente sobre el precio comercial:

Tamao comparativo de Centros Comerciales (ranking de rea construida y variable

de infraestructura), diversidad de servicios ofertados, ranking comparativo de
centros comerciales ms vendedores, reas y sectores y estrato al que sirven, etc.

Oferta y demanda de LOCALES COMERCIALES en el C. C. SANTAF,

PALATINO, UNICENTRO, ATLANTIS PLAZA, C. C. EL RETIRO, BULEVAR
NIZA, DRIVER PLAZA, GRAN ESTACIN, HACIENDA SANTA BRBARA,
CENTRO COMERCIAL SANTA ANA, PASEO SAN RAFAEL, HAYUELOS,
PLAZA DE LAS AMRICAS, PORTAL DE LA OCHENTA, TINTAL PLAZA, y
OTROS CENTROS COMERCIAELS en sectores comparables en estrato,
desarrollos en zonas de Comercio y Servicios netos con locales ancla.

Estudio comparativo de ranking de servicios ofertados a sus clientes, teniendo en

cuenta aspectos importantes tales como: Seguridad, Espacios de entretenimiento,
Parqueadero, Sealizacin, Restaurantes, Vas de acceso, Puntos de atencin e
informacin, Variedad (mezcla) de productos, Relaciones con el entorno,
Actualidad de la oferta comercial, Marcas reconocidas, Almacenes Ancla, Servicios
financieros, Diseo e iluminacin, Realizacin de eventos y Horarios de atencin

Ubicacin particular de Centro Comercial TITAN PLAZA -PH-, sobre las Avenidas
Carrera 72 (Avenida Boyac) y Avenida Autopista Medelln, rea definidas y
predeterminadas como zonas de Carcter de Grandes reas, Servicios y
Dotacionales, rodeadas de sectores zonales metropolitanas, que bordean la
contigidad de reas residenciales estratos 3, 4, y 5.

Localizacin especfica del LOCAL COMERCIAL, y dentro del TITAN PLAZA,

piso y niveles ocupado dentro de la torre, localizacin particular con vista y acceso
directo desde la plazoleta de comidas, visibilidad y luminosidad frontal, acceso
pblico, zonas de trfico peatonal obligadas, restaurantes referentes, etc.

Servicios pblicos presentes y futuros en el rea, y clase de servicios adicionales

privados presentes, tales como: fibra ptica, cableado estructurado, WIFI gratis,
ascensor, parablica, citofona, vigilancia, etc.

Nivel Socio Econmico de los pobladores y visitantes del sector, grado de

seguridad, parqueaderos, as como de las zonas y sectores que lo rodean.

Determinacin actualizada del valor de la rentabilidad: por arrendamiento del

inmueble, que presentan caractersticas similares en rea, uso, y grado de ofertas del
mismo, y porcentaje de oferta demanda en el sector estudiado.

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9. MEMORIA DE CLCULO Y VALOR DEL AVALUO COMERCIAL
del LOCAL COMERCIAL No. 410:

REA DE LOTE ( 0.5153 % del Terreno Total ): 181,01 M2

REA PRIVADA
Nivel 4 217,74 M2
TOTAL LOCAL COMERCIAL 217,74 M2

VALOR M2 de Terreno (Mtodo Comparativo), ubicacin

aislada, independiente, estrato cuatro (4), contiguo y sobre
AC 80 y AK 72, sector con Tratamiento de desarrollo en la
Modalidad de Desarrollo, en sector definido con actividad
principal de tipo MLTIPLE, en zona calificada de Urbana
Integral, y Categora complementaria en: Comercio
Metropolitano Grupo III A, Oferta concentrada de gran
variedad de bienes y servicios, en edificaciones
especializadas o complejos constructivos, tales como
Centros Comerciales, almacenes por Departamentos, etc.;
$ 3500.000,oo
Baja a muy baja oferta.

VALOR M2 (Mtodo Comparativo) de Construccin

de Locales Comerciales, sujeto al Rgimen de
Propiedad Horizontal (675/01), para estrato cuatro (E-
4), Complejo de Edificios Comerciales, con ascensor,
dotacin de acabados y servicios de ltima
generacin; Local: simplex; dotacin comunal de
servicios; LOCAL en zona de restaurantes, uso
restaurante, con acceso independiente en 4o. nivel;
gran luminosidad natural, espacio para atencin y
ventas para 100 personas....... $ 12500.000,oo

VALOR del Terreno Global: $ 3500.000 x 181,01 M2 $ 633535.000,oo

VALOR de la Construccin: $12500.000 x 217,74 M2 $ 2.721750.000,oo

VALOR mejoras: pisos, muros, pintura, cableado, etc. $ 14715. 000,oo

VALOR TOTAL AVALO $ 3.370000.000,oo

Son: TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA MILLONES

DE PESOS MONEDA CORRIENTE
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10. VALOR SUGERIDO DE RENTABILIDAD MENSUAL
De acuerdo con LEY 820 del 10 de julio de 2003, por la cual se expide el rgimen de
arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones, en su:

Artculo Artculo 1o. Objeto, se define que: La presente ley tiene como objeto fijar los
criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los
inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos
a una vivienda digna y a la propiedad con funcin social.

Artculo 2. Definicin. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el

cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano
destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio
determinado.

RENTA DE ARRENDAMIENTO.- Reza la ley, al respecto:

Artculo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento ser fijado por
las partes en moneda legal pero no podr exceder el uno por ciento (1%) del valor
comercial del inmueble o de la parte de l que se d en arriendo.

Por lo anterior, y en razn que para el arriendo de inmuebles comerciales, la nica ley
imperante, es la del libre acuerdo entre las partes, mediante valores razonables y de comn
acuerdo, y de tal cuanta que para los dos (arrendador y arrendatario) sea rentable la toma
del inmueble, se establece:

La estimacin comercial para efectos de la presente recomendacin no podr exceder el

equivalente a dos (2) veces el avalo catastral vigente.

AVALO CATASTRAL LOCAL 410 = $ 2.512495.000,oo

AVALO COMERCIAL LOCAL 410 = $ 3.370000.000,oo

1 % de AVALO COMERCIAL LOCAL = $ 33700.000,oo

1 % de AVALO CATASTRAL LOCAL = $ 25124.950,oo

 VALOR M2 DE PROMEDIO EN ARRENDAMIENTO

DE LOCALES TIPO G en CENTROS COMERCIALES
(en los 5 lugares ms exitosos de Bogot) $ 100.000,oo

VALOR SUGERIDO DE ARRENDAMIENTO LOCAL 410:

VEINTIDOS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE
($ 22000.000,oo M/Cte)
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11. REGISTRO FOTOGRFICO

FOTO No. 01: Vista externa panormica de la Plazoleta de Comidas del Centro Comercial
TITAN PLAZA, con vista de los Locales comerciales que hacen parte de la Plazoleta, con
visin de las zonas de acceso pblicos desde las escaleras elctricas frente al Local 410 en
avalo.

FOTO No. 02: Vista lateral del Local 410 (SOPAS y POSTRES) para mostrar su
localizacin en la plazoleta de comidas, sus restaurantes colindantes, y el paso obligado que
constituye su localizacin, para los usuarios de la Plazoleta.
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FOTO No. 03: Visin detallada al interior del Local, para detallar los componentes de su
zona interior de servicios (cocina, bodega y atencin al pblico), y el rea pblica de
servicio al cliente. Con mesas y sillas. Se observan excelente estado en terminados en pisos,
muros y techos.

FOTO No. 04: Visin panptica exterior del Local, para mostrar parte de su zona pblica
de servicios (mesas de atencin al pblico), y el rea despejada pblica de servicio al
cliente. Con mesas y sillas, para aproximadamente 120 personas. Se observan excelente
estado en terminados en pisos, muros y techos.
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De esta manera, dejo rendido el concepto tcnico solicitado, el cual coloco a
consideracin de la Sra. EVA MARIEL ESPITIA, de la empresa Inmobiliaria
ABACUS REAL STATE, de ALIANZA FIDUCIARIA S. A. VOCERA Y
ADMINISTRADORA DEL FIDEICONISO INTEGRITI TITAN, y de todas
las partes interesadas en el dictamen, esperando haber podido contestar e
interpretar eficazmente el dictamen pericial avaluatorio solicitado sobre
identificacin, Estado de la Construccin y Avalo Comercial del LOCAL
COMERCIAL No. 410 (SOPAS y POSTRES), localizado con en la Plazoleta
de Comidas del Centro Comercial y Empresarial TITAN PLAZA -Propiedad
Horizontal-, de la actual nomenclatura oficial de Bogot D. C.

Hago constar, que de acuerdo con lo establecido en el Decreto 1420 de

1998, expedido por el Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico, y el
Decreto 422 del 2000, expedido por el Ministerio de Desarrollo
Econmico de Colombia, el presente AVALUO tiene una vigencia de un
(1) ao, contado a partir de su fecha de expedicin, siempre y cuando las
condiciones fsicas de los inmuebles no sufran cambios significativos, y no
se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado
inmobiliario.

Atentamente,

Ing. Civil VALENTIN CASTELLANOS RUBIO

C. C. 13251.637 de Ccuta
M. P. 6 8 2 0 2 0 4 6 2 4 STD
RNA/L01319 LONJANAP
Telfonos: 6 15 89 94 - 310 343 19 12
Carrera 13 A No. 148 - 14 Oficina 402
email: colombias@avaluos24horas.com
web: www.avaluos24horas.blogspot.com

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