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LAUDO DE AVALIAO DE IMVEL


AVALIAO DE APARTAMENTO
(PEA 154/16)

SOLICITANTE: XXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXX


XXXXXXXXXXXXXXXXX

LOCALIDADE: RUA XXXXX


BAIRRO XXXXXXXX
xxxxxxxxx xx

DATA BASE: FEVEREIRO/2016

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1) CONSIDERAES PRELIMINARES

1.1) Interessada:

XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXX S.A., inscrita no CNPJ


XXXXXXXXXXXXXXX, com sede Rua XXXXXX- Bairro XXXXXXXXXXXX, xxxx -
xxx.

1.2) Proprietrios:

XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXX S.A., inscrita no CNPJ


XXXXXXXXXXXXXXX, com sede Rua XXXXXX- Bairro XXXXXXXXXXXX, XXX XXXX
- XX.

1.3) Objetivo:

Constitui objetivo do presente trabalho a determinao do justo valor


de mercado do imvel abaixo especificado, dentro da finalidade indicada:

Tipo: apartamento;

Endereo: Rua XXXXXX, XX/apartamento XXX Bloco B

Local: bairro XXXXXXXXX;

Municpio: XXXXXX - XX;

Finalidade: apurao do valor de venda para o imvel em questo,


bem como, a apresentao dos fatores que subsidiaram a execuo do
mesmo.

1.4) Atividades Bsicas:

Compreendem as etapas desenvolvidas durante a realizao do


presente trabalho avaliatrio:

Vistoria: Efetuada no dia 28 de janeiro de 2016, s 10:00 hs.

Diagnstico do mercado.

Coleta de dados:
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Procedida atravs de levantamentos realizados em anncios


classificados, empresas imobilirias, corretores de imveis e contato direto na
regio onde se situa o imvel.

Escolha e justificativa da metodologia e critrios de avaliao.

Clculo do valor do imvel.

Consideraes finais e concluso.

1.5) Conceito de valor:

Entendemos como valor de mercado, a expresso monetria do bem,


data de referncia da avaliao, numa situao em que as partes, conhecedoras
das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transao, no estejam
compelidas negociao.

O referencial adotado nesta avaliao encontra respaldo na NBR-


14.653-1 da ABNT (Norma Brasileira para Avaliao de Bens Parte 1:
Procedimentos Gerais), onde, no seu item 3.44, preceitua:

valor de mercado: quantia mais provvel pela qual se negociaria


voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das
condies do mercado vigente.

Esse valor corresponde tambm ao preo que se definiria em um


mercado de concorrncia adequada, caracterizado pelas seguintes premissas:

P homogeneidade dos bens levados a mercado;

P nmero elevado de compradores e vendedores de tal sorte que no


possam individualmente ou em grupos, alterar o mercado;

P inexistncia de influncias externas;

P racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos


sobre o bem, o mercado e as tendncias deste;

P perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez


com liberdade plena de entrada e sada do mercado.

De acordo com a Unio Panamericana de Associaes de Avaliao


(UPAV):

1. O valor de um bem depende da finalidade da avaliao e da


definio aplicvel para o caso especfico em anlise, no momento estabelecido

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para o trabalho avaliatrio.

2. A Unio Panamericana das Associaes de Avaliaes (UPAV) adota


a definio contida na Norma IVS-1:

5.2 Valor de Mercado a quantia estimada pela qual um bem


poderia ser negociado na data da avaliao, entre um comprador disposto a
comprar e um vendedor disposta a vender, em uma transao livre, atravs de
comercializao adequada, em que as partes tenham agido com informao
suficiente, de maneira prudente e sem coao.

1.6) Condies e limitaes:

Este parecer tcnico avaliatrio segue as condies e limitaes abaixo


relacionadas:

Neste trabalho computamos como corretos os elementos


documentais consultados e as informaes prestadas por terceiros, de boa f e
confiveis.

O trabalho apresentado e os resultados finais so vlidos apenas


para a seqncia metodolgica apresentada, sendo vedada a utilizao deste
parecer em conexo com qualquer outro.

A responsabilidade tcnica pelo presente trabalho encontra-se


explicitada na legislao que disciplina o exerccio da profisso, bem como em
regulamentos elaborados pelo respectivo conselho profissional.

Por fugir finalidade principal deste trabalho, dispensamos


consideraes legais de mrito, concernentes a ttulos, invases, hipotecas,
superposio de divisas, etc., providncias estas que consideramos de carter
jurdico.

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2) METODOLOGIA E CRITRIO DE AVALIAO 2


1
2.1) Mtodo comparativo direto de dados de mercado:

A metodologia adotada para determinao do valor foi atravs do


mtodo comparativo direto de dados de mercado, nos termos do item 8.2.1 da
NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliao de Bens Parte 1: Procedimentos
Gerais), onde encontramos a seguinte definio:

"8.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico


dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra.

Este mtodo aquele que define o valor atravs da comparao com


dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e
extrnsecas. As caractersticas e os atributos dos dados pesquisados que exercem
influncia na formao dos preos e conseqentemente, no valor, devem ser
ponderados por homogeneizao ou por inferncia estatstica, respeitados os nveis
de fundamentao e preciso definidos em Norma. condio fundamental para
aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser
tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobilirio.

2.2) Especificao da avaliao:

A NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliao de Bens - Parte 1:


Procedimentos Gerais) em seu item 9, determina que uma avaliao ser
especificada em decorrncia de prazos demandados, recursos despendidos,
disponibilidade de dados de mercado e natureza do tratamento a ser empregado,
tudo isto relativo a fundamentao e preciso, assim definidos:

A fundamentao ser funo do aprofundamento do trabalho


avaliatrio, com o envolvimento da seleo da metodologia em razo da
confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponveis.

A preciso ser estabelecida quando for possvel medir o grau de


certeza e o nvel de erro tolervel numa avaliao. Depende da natureza do bem,
do objetivo da avaliao, da conjuntura de mercado, da abrangncia alcanada na
coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos
instrumentos utilizados.

Os graus de fundamentao e preciso foram definidos na NBR-


14.653-2 (Norma Brasileira para Avaliao de Bens - Parte 2: Imveis Urbanos), a
seguir reproduzidos:
Mtodo Comparativo:

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9.2.1 O grau de fundamentao, no caso de utilizao de modelos de


regresso linear, deve ser determinado conforme a Tabela 1.

Tabela 1 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear


Item Descrio Grau Grau Grau Pontos
obtidos
III II I
1 Caracterizao do imvel Completa quanto a Completa quanto s Adoo de situao
avaliando todas as variveis variveis utilizadas no paradigma
analisadas modelo
2 Quantidade mnima de 6 (k+1), onde k o 4 (k+1), onde k o 3 (k+1), onde k o
dados de mercado, nmero de variveis nmero de variveis nmero de variveis
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
3 Identificao dos dados Apresentao de Apresentao de Apresentao de
de mercado informaes relativas a informaes relativas a informaes relativas
todos os dados e todos os dados e aos dados e variveis
variveis analisados na variveis analisados na efetivamente utilizados
modelagem, com foto modelagem no modelo
e caractersticas
conferidas pelo autor
do laudo
4 Extrapolao No admitida Admitida para apenas Admitida, desde que:
uma varivel, desde a) as medidas das
que: a) as medidas das caractersticas do
caractersticas do imvel avaliando no
imvel avaliando no sejam superiores a 100
sejam superiores a % do limite amostral
100% do limite superior, nem
amostral superior, nem inferiores metade do
inferiores metade do limite amostral
limite amostral inferior; b) o valor
inferior, b) o valor estimado no
estimado no ultrapasse 20 % do
ultrapasse 15% do valor calculado no
valor calculado no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referidas variveis, de
referida varivel per si e
simultaneamente, e em
mdulo
5 Nvel de significncia 10% 20% 30%
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo
para a rejeio da
hiptese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
6 Nvel de significncia 1% 2% 5%
mximo admitido para a
rejeio da hiptese nula
do modelo atravs do
teste F de Snedecor

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9.2.1.1 permitido ao engenheiro de avaliaes fazer ajustes prvios


nos atributos dos dados de mercado, sem prejuzo do grau de fundamentao,
desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes:

a) converso de valores a prazo em valores vista, com taxas de


desconto praticadas no mercado na data de referncia da avaliao;

b) converso de valores para moeda nacional na data de referncia


da avaliao;

c) converso de reas reais de construo em reas equivalentes,


desde que com base em coeficientes publicados ou inferidos no mercado;

d) incorporao de luvas ao aluguel, com a considerao do prazo


remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro.

9.2.1.2 permitida a utilizao de tratamento prvio dos preos


observados, limitado a um nico fator de homogeneizao, desde que
fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuzo dos ajustes citados em 9.2.1.1

9.2.1.3 Recomenda-se a no extrapolao de variveis que


presumivelmente explicariam a variao dos preos e que no foram contempladas
no modelo, especialmente quando o campo de arbtrio no for suficiente para as
compensaes necessrias na estimativa de valor.

9.2.1.4 O engenheiro de avaliaes deve analisar o modelo, com a


verificao da coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem
como exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimao.

9.2.1.5 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de


fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios:

a) na Tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e


seis itens;

b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do


grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;

c) o enquadramento global do laudo quanto fundamentao


deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo Tabela 2.

9.2.1.5.1 No caso de amostras homogneas, ser adotada a


Tabela 1, com as seguinjtes particularidades:

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a) sero admitidos oos itens 3 e 4 apenas no Grau III, de


forma a ficar caracterizada a homogeneidade ;

b) ser atribudo o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o


modelo de regresso.

Tabela 2 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao


de modelos de regresso linear
Graus III II I
Pontos Mnimos 16 10 6
2,4,5 e 6 no 2,4,5 e 6 no
grau III e os mnimo no grau Todos, no
Itens obrigatrios demais no II e os demais mnimo no
mnimo no grau no mnimo no grau I
II grau I

9.2.3 Grau de preciso conforme a Tabela 5.

Tabela 5 - Grau de preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear


Grau
Descrio
III II I

Amplitude do intervalo de confiana


de 80% em torno da estimativa de 30% 40% 50%
tendncia central

Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiana ultrapassar 50%, no h


classificao do resultado quanto preciso e necessria justificativa com base
no diagnstico de mercado.

2.3) Aproveitamento eficiente:

O princpio que norteou o trabalho avaliatrio o do aproveitamento


eficiente, determinado por anlise do mercado imobilirio, cujo conceito encontra-
se assim definido na NBR-14.653-2 da ABNT:

"Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data


de referncia, observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os
diversos usos permitidos pela legislao pertinente".

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3) DESCRIO DO OBJETO

3.1) Edifcio XXXXXXX XX XXXXXX

3.1.1) Localizao:

O posicionamento do imvel no contexto urbano possui as seguintes


caractersticas:

Logradouro frontal: Rua XXXXXXXXX;


Bairro: XXXXXXXXX;
Referncia principal: Av. XXXXXXXXX, XXXXX;

3.1.2) Acesso:

Tratando-se de imveis situados em regio urbanizada, o acesso


muito facilitado, por diversas vias de bom gabarito virio, destacando-se as
seguintes:

Av. XXXXXXXXXX;
Rua XXXXXXXXXXX;

3.1.3) Tipo de ocupao circunvizinha:

A regio ocupada predominantemente por construes e padres de


acabamento abaixo classificados:

Tipo de imvel: Residencial;

Padro construtivo: Normal, Normal a Alto, Alto e Luxo.

3.1.4) Infra-estrutura urbana:

O local onde esto situados o imvel avaliando dotado dos seguintes


melhoramentos, servios pblicos e equipamentos comunitrios: pavimentao da
via pblica, drenagem superficial, passeio e meio-fio, rede de gua potvel, rede de
energia eltrica,rede telefnica, iluminao pblica, arborizao, transporte
coletivo, coleta de lixo, entrega postal.

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3.1.5) Caractersticas fsicas:

Frente principal: Rua XXXXXXX;


Formato: trapezoidal;
Posio: o condomnio ocupa os lotes XXXX e XXXX do
quarteiro XX, da XX Seco Suburbana, na esquina da Rua
XXXX com Av. XXXX;
Topografia: plana, pela Rua XXXXXX e com leve declive, pela
Av. XXXXXXXXXXX;
Solo superficial: seco.
rea total do lote: XXXXX,00m, com as seguintes medidas e
confrontaes:
54,23m de frente para a Rua XXXXXXX;
40,00m de fundos com quem de direito;
24,00m do lado direito com a Rua XXXXX;
XXXXXm do lado esquerdo com a Av. XXXXXXXXX.

As caractersticas construtivas do edifcio, no que se refere aos seus


aspectos quantitativos e qualitativos, so as seguintes:

Idade aparente: 40 anos;


O acesso principal se d pela Rua XXXXXX, com sada do
depsito de lixo para a Av. XXXXXXXXX;
O condomnio constitudo por dois blocos, com 2
apartamentos por andar cada, totalizando XX unidades
residenciais, sendo:
Bloco A dotado de X pavimentos e cobertura, com XX
apartamentos;
Bloco B dotado de X pavimentos e cobertura, com XX
apartamentos;
Garagem no subsolo;

Portaria com guarita e porteiro 24h;


4 elevadores, sendo 2 em cada bloco;

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Pilotis com projeto paisagstico;


Jardins;
Salo de jogos;
Salo de festas mobiliado, com banheiros e cozinha montada;
Playground;
Mini quadra;
Fachadas frontal e laterais com revestimento em pastilhas
cermicas, fachada posterior em pintura acrlica;

Para melhor visualizao da situao descrita juntamos a este trabalho


um conjunto de fotografias do imvel (ANEXO N 1), bem como foto area da
regio.

Fonte: Google Earth, acesso em 01/02/2016 s 15:45 hs.

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Fonte: Google Maps, acesso em 01/02/2016 s 15:45 hs.

Fonte: Google Maps, acesso em 01/02/2016 s 15:45 hs.

As caractersticas construtivas do imvel, no que se refere aos seus


aspectos quantitativos e qualitativos, so as seguintes:

rea Privativa do apartamento = 260,76m


(Incluindo a vaga de garagem e rea comum)

rea Privativa considerada = 180,00m

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(Adotada para fins de avaliao)

Diviso Interna:
4 quartos (sendo uma sute), 3 salas, banheiro social, lavabo,
circulao, 2 varandas, rea de servio, cozinha planejada,
quarto de empregada, banheiro de servio, depsito. O apar-
tamento possui 1 vaga de garagem livre e coberta;

Padro: normal/alto;
Portas internas: madeira compensada;
Portas da sala: madeira almofadada;
Esquadrias: alumnio anodizado na cor preta;
Vidro liso 3mm nas salas e quartos, canelado nos banheiros e
rea de servio, temperado na cozinha;
Piso: Granito na sala de estar, estar ntimo e sala de jantar,
Mrmore no banheiro de servio e nas varandas,
Porcelanato no lavabo, banheiro social, no banheiro da sute,
Cermica na rea de servio, depsito e cozinha;
Tbua corrida na circulao, nos quartos e no quarto de
empregada;
Paredes: rebocadas e pintadas nas salas e quartos,
Revestimento cermico na cozinha, rea de servio e
banheiro de servio
Teto: rebocado e pintado, com forro de gesso nos banheiros;
Instalaes sanitrias: louas sanitrias brancas, box em
blindex nos banheiros social e da sute
Bancadas: em granito na cozinha e lavabo;
Em mrmore branco nos banheiros social e da sute;
Armrios embutidos em 3 quartos;

Instalaes hidrulicas: embutidas;

Instalaes eltricas: embutidas;

Iluminao: luminrias e plafons;


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Ar condicionado de janela em um quarto e na sute;

Sistema de aquecimento de gua;

Gs canalizado;

4) DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO

4.1) Anlise de regresso:

A anlise de regresso consiste na aplicao de mtodos matemticos


e estatsticos para interpretar o comportamento das variveis que influenciam na
formao do valor, ou seja, como as variveis independentes atuam na
determinao da varivel dependente.

No caso avaliatrio, a inferncia estatstica permite o estudo do


comportamento de uma varivel (dependente) em relao outras
(independentes), responsveis pela sua formao, que podem ser de natureza
quantitativa (rea, frente, etc.) ou qualitativa (padro, idade aparente, etc.).

Atravs desta anlise, busca-se a orientao de como cada atributo


est influenciando na formao do valor, podendo concluir se os atributos testados
so ou no importantes na formao do valor, como se comportam na composio
do modelo e o seu grau de confiabilidade.

4.2) Coleta de dados:

o pilar de qualquer avaliao, pois compreende a etapa inicial, onde


sero levantados dados relativos a imveis com caractersticas semelhantes ao
avaliando, cujos tratamentos seguintes fornecero estrutura tcnica ao Laudo de
Avaliao.

Para uma melhor comparao entre todos os elementos da amostra,


foi realizada uma pesquisa seletiva, onde todos os imveis semelhantes ao
avaliando so apartamentos usados, com 4 dormitrios, localizados nos Bairros
Cruzeiro e Anchieta.

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4.3) Processamento e anlise dos dados:

O valor de um imvel, quer para locao, quer para venda, se forma


partir da combinao de alguns fatores ou variveis influenciantes, que concorrem
de modo mais ou menos significativo na composio do valor, exigindo ateno
especial quanto sua importncia.

Neste caso, aps a coleta de informaes e anlise dos dados


pesquisados, realizamos estudos das seguintes variveis:

V/M2: o elemento procurado, a incgnita da


avaliao, a varivel que recebe influncia das demais, razo pela qual
denominada varivel dependente, sendo as outras chamadas variveis
independentes. Amplitude da amostra aproveitada:

De R$ 3.625,00/m a R$ 10.357,14/m

REA PRIVATIVA: varivel independente, de natureza


quantitativa, relativa medida da rea construda dos imveis
pesquisados em metros quadrados. Amplitude da amostra aproveitada:

De 125,00m a 195,00m

PADRO DE ACABAMENTO: (1-4) varivel


independente, de natureza qualitativa, que caracteriza o padro
construtivo de cada elemento, convencionando-se:

1 = normal;
2 = normal a alto;
3 = alto.
4 = luxo

VAGAS: varivel independente de natureza


quantitativa, relativa ao nmero de vagas de garagem pertencentes a
cada elemento da amostra.

Estas variveis foram ento tabuladas em uma planilha, onde o valor


(varivel dependente) de cada um dos elementos pesquisados foi relacionado
juntamente com suas variveis independentes, anteriormente descritas. Dos 28
dados da pesquisa, 24 foram efetivamente aproveitados na inferncia.

Aps os testes efetuados sobre as variveis descritas anteriormente,


tomados os diversos elementos constantes da pesquisa efetuada, conclumos que a
melhor composio de variveis foi a seguinte:

N V/M2 REA PRIVATIVA PADRO ACABAMENTO VAGAS


(M2) (1-4)

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1 3.176,47 200,00 1 2
2 3.558,28 163,00 1 2
3 3.625,00 160,00 1 2
4 4.645,67 127,00 2 1
5 4.538,46 130,00 2 2
6 4.800,00 125,00 2 3
7 4.333,33 150,00 2 3
8 4.375,00 160,00 1 2
9 5.227,78 133,90 2 2
10 5.730,77 130,00 2 1
11 5.000,00 150,00 1 1
12 4.277,78 180,00 2 1
13 5.266,67 150,00 1 2
14 5.600,00 150,00 2 1
15 5.733,33 150,00 2 3
16 4.512,82 195,00 1 1
17 5.562,50 160,00 2 1
18 6.818,18 132,00 3 1
19 5.588,24 170,00 1 2
20 7.366,32 135,21 3 2
21 6.778,74 147,52 2 3
22 6.790,12 162,00 2 3
23 6.571,43 175,00 1 1
24 8.928,57 140,00 4 3
25 10.357,14 140,00 4 3
26 7.978,72 188,00 2 2
27 9.481,48 135,00 4 3
28 10.400,00 125,00 4 2

A listagem completa e detalhada dos itens levantados na pesquisa


encontra-se no ANEXO 2.

4.4) Modelo de melhor ajuste:

Em seguida, foi realizado a operacionalizao dos dados, atravs do


programa SISDEA - Estatstica para Engenharia de Avaliaes, onde
encontramos a curva que apresentou o melhor ajuste do modelo, ou seja, aquela
que melhor representou o conjunto de pontos (ou dados) pesquisados, com a
seguintes formas:

Apartamento XXXXXX, XXX/XXX XXXXXX - XXXX

[v/m] = Valor Unitrio = 1/( +0,0001613662991+4,965102765E-005 / Padro


Acabamento+4,759789226E-007 * rea Privativa-3,941715516E-005 *
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Vagas Garagem)

4.5) Tratamento estatstico da amostra:

Em funo da especificao da avaliao, os dados amostrais obtidos no


processo avaliatrio tero tratamento dispensado para serem levados formao
do valor, atravs da estatstica inferencial.

As diversas fases do estudo realizado sero detalhadas a seguir, com o


objetivo de explicar-se de forma simplificada os clculos realizados e os resultados
obtidos.

Coeficiente de correlao (r):

uma medida estatstica, que varia de -1 a +1, embora no seja


obrigatria por Norma, oferece indicao sobre a escolha dos diversos modelos
testados.

Nas situaes em que o coeficiente de correlao (r) aproxima-se de +1


ou -1, observa-se um maior agrupamento em torno da curva testada, sendo que a
bibliografia tcnica sugere os seguintes parmetros indicativos:

Valor de r Correlao
0 nula
entre 0 e 0,30 Fraca
entre 0,30 e 0,60 Mdia
entre 0,60 e 0,90 Forte
entre 0,90 e 0,99 Fortssima
1 Perfeita

O clculo do valor do coeficiente de correlao (r), nos levou ao


seguinte valor para o modelo escolhido:

Apartamento XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
r = 0,8887 ou 88,87 %

Coeficiente de determinao (r):

Como a prpria representao indica, o coeficiente de determinao


o quadrado do coeficiente de correlao (r), por exemplo, se o valor do r calculado
igual a 0,89, ento o coeficiente de correlao ser igual a 0,79.

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Esta medida muito importante, pois fornece o percentual explicado


do resultado das variveis testadas, ou seja, na hiptese sugerida acima, significa
que 79% do resultado explicado pelas variveis adotadas, enquanto os outros
21% indicam a existncia de outras variveis no testadas ou algum erro amostral.

Em nosso estudo, teremos:

Apartamento XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
r = 0,7898 ou 78,98 %

Anlise de varincia:

A anlise de varincia, que encontra-se na memria de clculo juntada


ao ANEXO 4, indicar a significncia do modelo, que dever ter um valor tanto
menor quanto maior for o grau de fundamentao (1%, 5%, ou 10%),
representando uma confiabilidade mnima de 99%, 95% ou 90%, respectivamente.

Esta anlise feita com a utilizao da Tabela de Snedecor, onde


obtm-se o Ftab (abscissa tabelada), que dever ter valor inferior que a Fcal
(abscissa calculada no modelo de regresso) para que seja aceita a equao como
representativa.

Significncia dos regressores:

Alm da significncia geral do modelo, h que se analisar os


regressores, verificando sua consistncia e importncia na inferncia. Esta anlise
pode ser feita pela distribuio "t" de Student.

O clculo de "t" (t observado), para regressores mltiplos resulta:

Apartamento XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Variveis Transformaes t. observado Significncia (%)


Padro de Acabamento 1/x 2,03 5,65 %
rea Pivativa x 1,50 15,12 %
Vagas de Garagem x -5,57 0,01 %
Valor Unitrio 1/y 4,04 0,07%

A comparao dos valores de t calculado com o t observado (crtico),


permite concluir sobre a importncia das variveis na formao do modelo.

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O t observado (crtico) mximo, aquele cuja significncia mxima


ser tanto menor quanto maior for o grau de fundamentao, o que nos indica que
os dados escolhidos so importantes na formao do modelo.

Verificao de auto-regresso:
Teste realizado atravs da denominada Estatstica de Durbin-Watson
(DW), onde calcula-se os ndices a serem analisados bem como aqueles tabelados,
como segue:

Apartamento XXXXXXXXXXXXXXXXXX

Como o DU, tabelado, inferior aos ndices calculados, conclumos que


no h auto-regresso.

Verificao de homocedasticidade:
O grfico de resduos x valor estimado, que encontra-se na memria
de clculo juntada ao ANEXO 4, no apresenta forma definida, o que significa ser o
modelo homocedstico.

Normalidade de resduos:
O teste de seqncia, que tambm encontra-se na memria de clculo
juntada ao ANEXO 4, indica que os resduos encontram-se normalmente
distribudos, portanto, a aleatoriedade est comprovada, bem como no foi
constatada a presena de outliers no modelo.

Campo de Arbtrio:
A NBR-14.653-1 prev o clculo do Campo de Arbtrio do modelo
inferido, cuja definio em seu item 3.8 a seguinte:

Intervalo de variao no entorno do estimador pontual adotado na


avaliao, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado
pela existncia de caractersticas prprias no contempladas no modelo.

O clculo do Campo de Arbtrio, atravs de frmulas que expressam os


seus limites, baseia-se na Distribuio "t" de Student, uma vez no serem as
amostras avaliatrias distribuies normais, pois a mdia do universo amostral
desconhecida, devendo seguir especificao do item A.10.1.1 da NBR-14.653-2,
como segue:

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Quando for adotada a estimativa de tendncia central, o


intervalo de valores admissveis deve estar limitado simultaneamente (ver figura
A.1):

a) ao intervalo de predio ou ao intervalo de confiana de 80%


para a estimativa de tendncia central
b) ao campo de arbtrio.

Figura A.1

O valor de mercado do imvel calculado atravs da aplicao dos


atributos do imvel (variveis independentes) sobre a curva obtida por processo
estatstico.

Alm disto, em funo da NBR-14.653-2 determinar que o valor final


da avaliao esteja contido em um Campo de Arbtrio, nos termos do item A-5 do
Anexo A, faz-se necessrio que se determine o limite inferior e superior do valor
especfico (Estimativa de Tendncia Central) encontrado no resultado final:

VALOR UNITRIO MNIMO VALOR UNITRIO MXIMO


R$ 3.929,50/m R$ 4.752,48/m

4.6) Clculo do valor de mercado

Terminadas as etapas descritas nos itens anteriores, calculamos at


esta etapa o valor unitrio do imvel avaliando que encontra-se num intervalo
compreendido entre os valores apresentados no item anterior.

Para determinarmos o valor de mercado do imvel, faremos a


multiplicao destes valores pela rea descrita abaixo e, dentro do novo intervalo
encontrado, arbitraremos um valor inteiro, situado entre os limites calculados.

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Apartamento XXXXXXXXXX/XXX XXXXXXX X

rea Privativa de Construo = 180,00 m2


Padro de Acabamento = 2
Vagas = 1

VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO


VALOR MNIMO VALOR MXIMO
R$ 707.309,51 R$ 855.447,24

4.7) Classificao da avaliao:


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Quanto ao grau de fundamentao:


O grau de fundamentao obtido na presente avaliao
ser demonstrado nos quadros a seguir.

Item Descrio Grau Obtido Pontos


1 Caracterizao do imvel avaliando III 3
Quantidade mnima de dados de mercado,
2 II 2
efetivamente utilizados
3 Identificao dos dados de mercado II 2
4 Extrapolao III 3
Nvel de significncia mximo para a rejeio da
5 III 3
hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal)
Nvel de significncia mximo admitido para rejeio
6 da hiptese nula do modelo atravs do teste F de III 3
Snedecor
Pontuao atingida 16

Graus III II I
Pontos Mnimos 16 10 6
2,4,5 e 6 no grau III e 2,4,5 e 6 no mnimo
Todos, no mnimo no
Itens obrigatrios os demais no mnimo no grau II e os demais
grau I
no grau II no mnimo no grau I
Pontuao 16 16 -
Requisitos no Sim -

Classificao quanto fundamentao: Grau II.

Quanto ao grau de preciso:

O grau de preciso da estimativa de valor obtido na presente avaliao


ser obtido atravs do clculo a seguir, cujo enquadramento seguir o quadro
respectivo.

Apartamento XXXXXXXXXXXXXXXXXX

Ic = Vmx. Vmn. = 855.447,24 707.309,51 = 19,00 %


Vmdio 774.357,20

Grau
Descrio
III II I

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em


30% 40% 50%
torno da estimativa de tendncia central

Amplitude atingida Sim - -

Classificao quanto preciso: Grau III

5) CONCLUSO

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Por tratar-se de uma amostra com elementos exclusivamente de


ofertas e pelo fato de o mercado imobilirio estar desaquecido, com um baixo
volume de negcios e transaes, em um momento de volatilidade, com retrao
da economia, o resultado da avaliao ficou entre o Limite Inferior do intervalo
calculado e a Estimativa de Tendncia Central.

Sendo assim, aps a verificao das caractersticas da amostra obtida,


os resultados do tratamento efetuado e analisando todos os fatores influenciveis,
sejam eles de natureza social, econmica, governamental, fsica ou natural,
conclumos que o valor de mercado do imvel data da avaliao seja:

Apartamento XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

R$ 740.000,00
(Setecentos e Quarenta Mil Reais)

6) ENCERRAMENTO
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6.1) Anexos:

1 Fotografias (numeradas de 1 a 14);


2 Listagem com os elementos pesquisados;
3 Resumo de resultados obtidos programa SISDEA;
4 Memria de clculo programa SISDEA;
5 Modelagem de dados programa SISDEA;
6 Documentos;
7 - Registro de Responsabilidade Tcnica no CAU.

6.2) Declarao de conformidade com o Cdigo de tica:

Os signatrios atestam que o presente trabalho obedece


criteriosamente os seguintes princpios:

Os itens objeto deste trabalho, foram inspecionados


pessoalmente pela equipe tcnica envolvida na elaborao.

Os signatrios no tm no presente, nem contemplam no


futuro, interesse nos bens envolvidos neste trabalho.

Os signatrios no tm inclinaes nem interesse em relao


ao assunto deste trabalho, to pouco em relao solicitante.

Este trabalho apresenta as condies limitativas apresentadas


na introduo, ou porventura, em qualquer outra parte dele, que afetam as
anlises, opinies ou concluses nele contidas.

O trabalho encontra-se abrigado por absoluta


confidencialidade, sendo garantido o sigilo quanto s razes que motivaram a
presente contratao, bem como aos resultados finais alcanados.

Este trabalho foi elaborado em observncia estrita aos


princpios dos Cdigos de tica Profissional do CONFEA-Conselho Federal de
Engenharia e Agronomia, do CAU-Conselho Federal de Arquitetura e Urbanismo e
do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia.

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6.3) Termo de encerramento:

Os responsveis tcnicos pelo trabalho colocam-se ao inteiro dispor


para os esclarecimentos necessrios.

O presente laudo consta de 24 (vinte e quatro) pginas numeradas e


rubricadas, sendo a ltima assinada, e 07 (sete) anexos.

ATENO
O titular do direito autoral deste trabalho somente autoriza sua reproduo nos casos legais cabveis,
vedando sua cpia ou qualquer forma de reproduo que caracterize plgio ou represente utilizao
dos direitos exclusivos do autor, sendo que sua violao acarretar as penalidades civis e/ou criminais
previstas no art.184 do Cdigo Penal Brasileiro e Lei n 9.610.

XXXXXX, 02 de fevereiro de 2016.

SEU NOME
Engenheiro Civil CREA n.
Especialista em Engenharia de Avaliaes e Percias

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ANEXO 1 RELATRIO FOTOGRFICO

Foto 1 Vista da Fachada Lateral Esquerda Av. XXXXXXX

Foto 2 Fachada Frontal vista partir da Av. XXXXXX

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Foto 3 Vista dos dois blocos partir da Av. XXXXXX

Foto 4 Fachada Frontal Rua XXXXXX

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Foto 5 Playground e jardins

Foto 6 Guarita e acesso garagem

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Foto 7 Salo de Festas

Foto 8 Pilotis com Hall de Elevadores - Bloco X

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Foto 9 Hall de Entrada

Foto 10 Sala de Estar

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Foto 11 Estar ntimo com Lavabo

Foto 12 Sala de Jantar

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Foto 13 Cozinha

Foto 14 rea de Servio c/ sistema de aquecimento de gua

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Foto 15 Banheiro de Servio

Foto 16 Lavabo

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Foto 17 Quarto de Empregada

Foto 18 Depsito

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Foto 19 Quarto 01

Foto 20 Quarto 02

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Foto 21 Quarto 03

Foto 22 Sute

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Foto 23 Banheiro da Sute

Foto 24 Banheiro Social

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Foto 25 Hall de Escadas

Foto 26 Vaga de Garagem Livre e Coberta

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Foto 27 Fachada Posterior do Bloco B

Foto 28 Fachada Lateral Direita do Bloco A

ANEXO 2
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Listagem com os elementos pesquisados

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ANEXO 3

Resumo de resultados obtidos programa SISDEA

Modelo:

APTO XXXXXXXXX

Data de Referncia:

sexta-feira, 29 de janeiro de 2016

Informaes Complementares:

Apartamento Bairro XXXXXXXX-XX/XX


Rua XXXXXXXX, XX apto XX Bl X

Dados para a projeo de valores:

Padro Acabamento = 2
rea Privativa = 180,0000
Vagas Garagem = 1

Endereo = Rua XXXXXXX, XX


Complemento = apto XXX
Bairro = XXXXXXX
Informante = XXXXXXXX
Telefone = XXXXXXXX

Valores da Moda para Nvel de Confiana de 80%

Valor Unitrio
Minimo (8,66%) = 3.929,50
Mdio = 4.301,98
Mximo (10,47%) = 4.752,48

Valor Total
Mnimo = 707.309,51
Mdio = 774.357,20
Mximo = 855.447,24

Intervalo Predio
Mnimo = 667.093,36
Mximo = 922.724,73
Minimo (13,85%) = 3.706,07
Mximo (19,16%) = 5.126,25

Campo de Arbtrio
RL Mnimo = 3.656,69
RL Mximo = 4.947,28

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ANEXO 4

Memria de clculo programa SISDEA

Relatrio Estatstico - Regresso Linear


1) Modelo:

APTO XXXXXXX

2) Data de referncia:

sexta-feira, 29 de janeiro de 2016

3) Informaes Complementares:

Variveis e dados do modelo Quant.


Total de variveis: 5
Variveis utilizadas no modelo: 4
Total de dados: 28
Dados utilizados no modelo: 23

4) Estatsticas:

Estatsticas do modelo Valor


Coeficiente de correlao: 0,8887452 / 0,9012981
Coeficiente de determinao: 0,7898680
Fisher - Snedecor: 23,81
Significncia do modelo (%): 0,01

5) Normalidade dos resduos:

Distribuio dos resduos Curva Normal Modelo


Resduos situados entre -1 e + 1 68% 73%
Resduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 91%
Resduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%

6) Outliers do modelo de regresso:

Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%

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7) Anlise da varincia:

Fonte de variao Soma dos Graus de Quadrado F


Quadrados Liberdade Mdio
Explicada 0,000 3 0,000 23,806
No Explicada 0,000 19 0,000
Total 0,000 22

8) Equao de regresso / Funo estimativa (moda, mediana e mdia):

1/Valor Unitrio = +0,0001613662991 +4,965102765E-005 / Padro Acabamento +4,759789226E-007 * rea


Privativa -3,941715516E-005 * Vagas Garagem

9) Testes de Hipteses:

Variveis Transf. t Obs. Sig.(%)


Padro Acabamento 1/x 2,03 5,65
rea Privativa x 1,50 15,12
Vagas Garagem x -5,57 0,01
Valor Unitrio 1/y 4,04 0,07

10) Correlaes Parciais:

Correlaes parciais para Padro Acabamento Isoladas Influncia


rea Privativa 0,49 0,37
Vagas Garagem -0,40 0,04
Valor Unitrio 0,66 0,42

Correlaes parciais para rea Privativa Isoladas Influncia


Vagas Garagem 0,12 0,49
Valor Unitrio 0,25 0,32

Correlaes parciais para Vagas Garagem Isoladas Influncia


Valor Unitrio -0,79 0,79

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Tabela de Fundamentao - NBR 14653-2

Item Descrio Grau Grau Grau Pontos


obtidos
III II I
1 Caracterizao do imvel Completa quanto a Completa quanto s Adoo de situao III
avaliando todas as variveis variveis utilizadas no paradigma
analisadas modelo
2 Quantidade mnima de 6 (k+1), onde k o 4 (k+1), onde k o 3 (k+1), onde k o III
dados de mercado, nmero de variveis nmero de variveis nmero de variveis
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
3 Identificao dos dados Apresentao de Apresentao de Apresentao de II
de mercado informaes relativas a informaes relativas a informaes relativas
todos os dados e todos os dados e aos dados e variveis
variveis analisados na variveis analisados na efetivamente utilizados
modelagem, com foto modelagem no modelo
e caractersticas
conferidas pelo autor
do laudo
4 Extrapolao No admitida Admitida para apenas Admitida, desde que: III
uma varivel, desde a) as medidas das
que: a) as medidas das caractersticas do
caractersticas do imvel avaliando no
imvel avaliando no sejam superiores a 100
sejam superiores a % do limite amostral
100% do limite superior, nem
amostral superior, nem inferiores metade do
inferiores metade do limite amostral
limite amostral inferior; b) o valor
inferior, b) o valor estimado no
estimado no ultrapasse 20 % do
ultrapasse 15% do valor calculado no
valor calculado no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referidas variveis, de
referida varivel per si e
simultaneamente, e em
mdulo
5 Nvel de significncia 10% 20% 30% II
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo
para a rejeio da
hiptese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
6 Nvel de significncia 1% 2% 5% III
mximo admitido para a
rejeio da hiptese nula
do modelo atravs do
teste F de Snedecor

PONTUAO OBTIDA: 16 pontos

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ANEXO 5 Modelagem de Dados - SISDEA

Grfico de Aderncia - Regresso Linear

Grfico de resduos - Regresso Linear

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ANEXO 6 Documentos

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ANEXO 7 ART Anotao de Responsabilidade Tcnica

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