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ISBN 978-84-8363-867-5 Jernimo Aznar Bellver

Ronny Gonzlez Mora


Francisco Guijarro Martnez
0459P04
9 788483 638675 Arturo A. Lpez Perales

VALORACIN INMOBILIARIA. MTODOS Y APLICACIONES


VALORACIN INMOBILIARIA. MTODOS Y APLICACIONES
(ESPAA E IBEROAMRICA)

Jernimo Aznar Bellver


Ronny Gonzlez Mora
Francisco Guijarro Martnez

(ESPAA E IBEROAMRICA)
Arturo A. Lpez Perales

Este libro trata sobre la metodologa de valoracin de todo tipo de activos, bienes y

VALORACIN
derechos. Recoge los mtodos utilizados en la mayora de los pases de Iberoamrica,
as como los propuestos por la normativa espaola. Adems dedica un captulo
introductorio a la nueva metodologa multicriterio. Libro interesante para todos los
tcnicos en valoracin (Ingenieros, Arquitectos, economistas etc)

INMOBILIARIA
MTODOS Y APLICACIONES
(ESPAA E IBEROAMRICA)

Contiene presentaciones
de los autores que
complementan el texto

EDITORIAL

EDITORIAL
EDITORIAL UNIVERSITAT POLITCNICA DE VALNCIA
Jernimo Aznar Bellver
Ronny Gonzlez Mora
Francisco Guijarro Martnez
Arturo A. Lpez Perales

VALORACIN INMOBILIARIA
MTODOS Y APLICACIONES

ESPAA E IBEROAMRICA

EDITORIAL
UNIVERSITAT POLITCNICA DE VALNCIA
Esta editorial es miembro de la UNE, lo que garantiza la
difusin y comercializacin de sus publicaciones a nivel
nacional e internacional

Para hacer referencia a esta publicacin, utilice la siguiente cita :


AZNAR-BELLVER, J., et al.(2012). Valoracin inmobiliaria : Mtodos y
aplicaciones. Espaa e Iberoamrica. Valencia: Editorial Universitat
Politcnica de Valncia

Primera edicin, 2012


de la presente edicin:
Editorial Universitat Politcnica de Valncia
www.editorial.upv.es

Distribucin: pedidos@editorial.upv.es
Tel. 96 387 70 12

Jernimo Aznar Bellver


Ronny Gonzlez Mora
Francisco Guijarro Martnez
Arturo A. Lpez Perales

ISBN: 978-84-8363-867-5 (versin impresa)


Ref. editorial: 459
Dr. Jernimo Aznar Bellver

Profesor Titular de Universidad. Departamento de Economa y Ciencias Sociales de la Universidad Politcnica


de Valencia (Espaa), adscrito a la Escuela Tcnica Superior de Ingeniera Agronmica y del Medio Natural,
donde imparte clases as como en la Facultad de Administracin de Empresas y en la Escuela de Topografa. Ha
publicado en diferentes revistas internacionales: EJOR, Journal of Global Optimization, JORS, Annals of
Operations Research; y en publicaciones espaolas: Spanish Journal of Agricultural Economics, Revista
Espaola de Estudios Agrosociales y Pesqueros, Economa Agraria y Recursos Naturales, Estudios de Economa
Aplicada, etc. Colabora con distintas sociedades de Tasacin (ATASA, Euroval, Tabimed). Imparte diferentes
cursos y seminarios, nacionales e internacionales, en la UPV, otras Universidades y en foros profesionales como
ATASA y UPAV. Ha participado en diferentes ediciones de congresos internacionales de valoracin. Autor de
varios manuales sobre valoracin, su especialidad es la Valoracin Multicriterio y la Toma de Decisiones.
Actualmente est desarrollando una nueva lnea de valoracin de activos ambientales y de deportistas de lite.

Ing. Ronny Gonzlez Mora

Licenciado en Ingeniera en Construccin por el Instituto Tecnolgico de Costa Rica y Mster en Valuacin por
la Benemrita Universidad de Puebla Mxico. Vicepresidente del Instituto Costarricense de Valuacin
ICOVAL y Secretario de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin UPAV. Ejerce como Perito
Valuador independiente y es Profesor Universitario en la Universidad de Costa Rica, Facultad de Ingeniera
Topogrfica Curso metodologas de Valoracin Inmobiliaria y en la Universidad Estatal a Distancia
Programa de Maestra en Avalos Curso Valoracin de Terrenos y Edificaciones. Ha impartido cursos en el
Instituto Tecnolgico de Costa Rica, Colegio de Ingenieros Tecnlogos, Colegio de Ingenieros Civiles, Colegio
de Arquitectos, Colegio de Ingenieros Agrnomos, Asociacin de Ingenieros en Construccin, Asociacin de
Ingenieros de El Salvador y sus ltimas publicaciones son: Mtodos de Valuacin dirigido al Colegio de
Arquitectos de Costa Rica, con el objetivo del Seminario de Valuacin por el Mtodo Fsico ( 2002), Mtodos de
Valuacin de Edificaciones y Terrenos: Enfoque de Mercado y Fsico (2007), Valuacin Inmobiliaria dirigido al
Colegio de Arquitectos de El Salvador (2008), y Principios de Valuacin de Bienes: Tema I, dirigido al Colegio de
Arquitectos de Costa Rica (2008).
Dr. Francisco Guijarro Martnez

Profesor Titular de Universidad. Departamento de Economa y Ciencias Sociales de la UPV. Ha publicado en


diferentes revistas internacionales: European Journal of Operational Research, Journal of the Operational
Research Society, Annals of Operations Research, Computers and Operations Research; y en publicaciones
espaolas: Revista de Economa Financiera, Revista Europea de Direccin y Economa de la Empresa,
Investigaciones Europeas de Direccin y Economa de la Empresa, Revista Espaola de Estudios Agrosociales y
Pesqueros, Economa Agraria y Recursos Naturales, Estudios de Economa Aplicada, etc. Ha colaborado con las
sociedades de Tasacin Euroval y Tabimed. Ha participado en diferentes ediciones de congresos internacionales
de valoracin (UPAV). Autor de varios manuales sobre valoracin, su especialidad es la Valoracin
Multicriterio y las Finanzas. Actualmente dedica parte de su actividad al diseo de varias aplicaciones
informticas de valoracin.

Arq. Arturo Alejandro Lpez Perales

Arquitecto. Maestro y Especialista en Valuacin. Profesor e Investigador Universitario. Valuador profesional.


Miembro de varios Consejos y Organismos. Director General del Instituto de Estudios Posgrado Investigacin y
Vinculacin (IESPIV). Subdirector General de una empresa de Valoracin en Mxico
Hagas lo que hagas, malo. Cinema Paradiso

El arco siempre tenso. F. Villaroya

El buscador de la verdad viaja esperanzado, pero nunca llega a su destino Hortensio.


Cicern.

Este es un libro donde se pretende exponer conjuntamente tanto la metodologa


valorativa que se explica en las aulas universitarias como la utilizada en la mayora de las
tasaciones en los pases de Latinoamrica y en Espaa. Pretendemos que el libro en un futuro
vaya enriquecindose mediante las aportaciones de nuestros alumnos y de los diversos
profesionales que se relacionen con l a travs de su lectura o de nuestros cursos. Creemos
que en valoracin no existe el mtodo perfecto, sino que en cada momento en funcin del
activo y las circunstancias, la metodologa adecuada es distinta, por eso es importante poner a
disposicin del profesional una batera extensa de mtodos que le permitan abordar en cada
caso la valoracin de la mejor forma. Adems y como dice la frase de Cicern con la que
encabezamos este trabajo, por suerte, la ltima palabra en valoracin no est dicha, queda
mucho camino por recorrer, muchas propuestas que investigar, mucho trabajo que hacer, los
autores en ello estn y a ello animan a todos aquellos que en este apasionante campo se
encuentran.

Los autores.
Marzo 2012

A lo largo del libro encontrar cdigos similares a este donde los


autores hemos grabado las presentaciones del contenido de manera
que el lector pueda complementar su comprensin. Para acceder a los
vdeos haga click sobre el cdigo.
PRLOGO

Gran honor el que me hizo el Dr. Jernimo Aznar en la bella Ciudad de Madrid, Espaa
para que hiciera la presentacin de la Primera Edicin del libro de valuacin.

No me va costar mucho hacer la presentacin por conocer a los cuatro autores.

Al arquitecto Arturo lo conoc en Aguascalientes, Mxico, nos ayud a que un


importante grupo de valuadores costarricenses tuvieramos la oportunidad de visitar y
llevar un curso de valoracin multicriterio en la Universidad Politcnica de Valencia,
Espaa, as como hemos compartido en diferentes congresos en Mxico.

A Francisco quien estuvo en Costa Rica y fue profesor del curso en Valencia, donde
demostr un amplio conocimiento y facilidad para transmitirlo.

De mi amigo y coterrneo Ronny, quien fue uno de los primeros seguidores del suscrito
cuando empezaba a impartir cursos y dar a conocer de que la valuacin era un rea de la
Ingeniera y de la Economa y de la importancia que tena mxime que en esa poca
1990, el mundo y especialmente Costa Rica haba tenido problemas con su economa, la
inflacin nos lleg hasta lmites por encima del 80%, lo cual trajo que los bienes
cambiaran de valor todos los das.

Ronny con el tiempo se ha ido posesionando de la valuacin en el campo Multicriterio y


hoy da es nuestro expositor a nivel internacional.

De Jernimo, un gran honor y placer haberlo conocido, nos hemos encontrado en varios
pases de America Latina y en Espaa.

Como valuadores del mundo siempre ha sido muy placentero el tener esos encuentros,
sea en el aula o compartiendo unos vinos, esperando que se siga repitiendo por muchos
aos ms.

He ledo el libro con detenimiento tiene una seccin que es una recopilacin de las
metodologas valorativas de diferentes pases latinoamericanos.

Era una necesidad para los valuadores, el tener un documento donde se puedan
comparar y poder tomar decisiones sobre los parmetros a utilizar y tenerlos en un solo
manual.

Muy importante lo relacionado con los mtodos multicriterio, metodologas, nuevas que
nos ha llegado a America Latina gracias a Jernimo y que hace falta de que sean
conocidas por ms valuadores.

Es muy satisfactorio asistir a Congresos Latinoamericanos de valuacin y darse cuenta


de que se estn dando cursos cortos y charlas, impartidos por Ronny donde se
demuestra la importancia del tema.
La valuacin no es un campo esttico sino dinmico y mxime al no ser una ciencia
exacta, cada da nos invita a investigar, polemizar, a no ser dogmticos, cuestionar
mtodos y a estudiar.

Los mtodos multicriterios si bien los conocemos desde hace diez aos, le falta mayor
divulgacin en nuestros pases latinoamericanos y ese es el reto que tienen Arturo y
Ronny amantes de la valuacin y de los mtodos antes citados, que guiados por
Francisco y Jernimo deben de seguir adelante.

Expresarles la inmensa gratitud del gremio valuador por las horas de estudio,
investigacin, trasladarse por largos viajes, con solo un objetivo, ensear nuevas
metodologas, que el Creador se los reconozca.

A Ronny y Arturo felicitarles por ser discpulos de estos excelentes profesores y


tambin su excelente trabajo, estudiando, dialogando y discutiendo con los maestros,
para poder ensear por estas latitudes.

A los cuatro, la huella que van dejando no pasar desapercibida y ya tiene un lugar bien
merecido en la valuacin mundial.

En espera de que a mediano plazo nos regalen otro trabajo tan excelente como el que me
ha tocado presentar.

Ing. Roberto Loria M.B.A.


Costa Rica
Mayo 2012
PRLOGO

El fenmeno globalizador deja su estela donde se instala. sta, es diversa en sus


impactos segn varan los contextos de cada pas. Sin embargo, aquellos pases que se
han involucrado con el modelo econmico neoliberal, resienten los efectos, la mayora
de ellos, aparentemente no imaginados. Particularmente cuando se opta por un modelo
que lleva en el centro del mismo, el mercado, ser muy importante reconocer que un
determinante para que haya un funcionamiento adecuado del mismo, comprende un
proceso de tasacin transparente, preciso y oportuno.

Tomar el reto de sistematizar tan diversas percepciones del mercado en pases como
Espaa y algunos de Iberoamrica, no es tarea sencilla y menos cuando desde el espacio
universitario donde se conciben, crean, sistematizan y organizan los elementos que
definen el avance y posicionamiento de la Valoracin como campo de conocimiento
cientfico, se conjugan los esfuerzos de cuatro visiones complementarias, representadas
por los autores.

La asociacin de visiones sin duda, converge en una obra oportuna y pertinente; se trata
de una respuesta esperada para quienes participamos desde diversos espacios a la
prctica, desarrollo y teorizacin de la Valoracin. Una tarea como la que se ha
desarrollado, evidentemente no sera sencilla de completar sin el apoyo de un equipo de
profesionales y estudiosos del campo. Una aportacin importante de sta obra es la
conjuncin de mtodos de Valoracin, la gama de ejemplos y la variedad de contextos
en que cada uno de los temas que se analiza a travs de los XVI captulos; es
probablemente el producto ms deseado sobre todo por los jvenes profesionistas de las
diversas disciplinas que van tomando como razn de ser para su vida profesional, la
Valoracin Inmobiliaria.

La velocidad de los procesos econmicos en el contexto global, exigen organizar el


conocimiento para ensear con mayor rapidez sin menoscabo de la amplitud y
profundidad del mismo. La Valoracin de ninguna manera es la excepcin. Pero en sta
tarea, es fundamental organizar las discusiones y el intercambio de experiencias, labor
cultivada por el equipo de trabajo que encabeza hace algunos aos Jernimo Aznar, que
desde la U. Politcnica de Valencia ha logrado aprovechar los beneficios de la
tecnologa de la informacin para acortar distancias con las nuevas generaciones de
valuadores(as), no slo de Espaa sino tambin de Iberoamrica. Evidencia de lo
anterior sin duda es la incorporacin de Ronny Gonzlez Mora, Arturo A. Lpez
Perales. Francisco Guijarro ha sido ya un colaborador importante con varias
publicaciones y su trabajo es un referente en la teora de la Valoracin Inmobiliaria.

La importancia de rescatar las experiencias desde pasajes bblicos donde la valoracin


estuvo presente, para llegar hasta las profundas y sistemticas reflexiones de
acadmicos, profesionales y organizaciones de valuadores, como en el caso de las
aplicaciones de regresin y el mtodo analtico jerrquico, nos muestran que la obra es
oportuna, pues contempla prcticamente las circunstancias que enfrenta el valuador
profesional en el contexto global, sin soslayar los importantes antecedentes que hacen
ver algo que aparece por toda la obra, el reconocimiento a la experiencia del profesional
de la Valoracin Inmobiliaria. Hasta antes de sta obra, los mtodos haban sido
abordados con relativa independencia unos de otros. La dispersin de la informacin
sobre las ventajas, desventajas y condiciones necesarias y suficientes para la operacin
adecuada de uno u otro mtodo, representaba un serio obstculo para quienes desean ir
ms all de lo que es posible conocer en el curso de una especialidad en Valoracin. Por
ello, el trabajo est llamado a constituirse en un clsico para los profesionales de la
Valoracin Inmobiliaria.

Para los acadmicos e investigadores el contenido permite identificar de los diferentes


mtodos, los fundamentos que a cada uno le da soporte, pero tambin permite
identificar los puntos que eventualmente derivan en temas de investigacin.

Con sta obra, se ampla la visin, se facilita el autoestudio y permite cultivar el inters
por el como se hacen las cosas en otras latitudes y de sa forma hacer ejercicios que
motiven retomar lo mejor de unos, para adaptarlos a la circunstancia local. Mi mejor
deseo de que sta, sea la ruta que siga todo lector de ste trabajo.

Oscar Prez Veyna


Universidad Autnoma de Zacatecas
Zacatecas, Zac. Mxico. Mayo de 2012
NDICE

Captulo I
Conceptos y principios generales de valoracin .................................................................. 15
1. Introduccin ......................................................................................................................... 15
2. Importancia de la valoracin................................................................................................ 15
3. Definicin de valoracin ...................................................................................................... 19
4. Principios bsicos de la valoracin ...................................................................................... 21
5. Tipos de valores ................................................................................................................... 22
6. Tipos de bienes .................................................................................................................... 23
7. Terminologa ........................................................................................................................ 25

Captulo II
Normativas y reglamentos en Espaa y Norteamrica ....................................................... 29
1. Introduccin ......................................................................................................................... 29
2. E.E.U.U. ............................................................................................................................... 29
3. Espaa .................................................................................................................................. 31
4. Mxico ................................................................................................................................. 35

Captulo III
La valoracin en Centroamrica ........................................................................................... 39
1. Introduccin ......................................................................................................................... 39
2. Costa Rica ............................................................................................................................ 40
2.1. La valoracin de los bienes del estado ........................................................................ 40
2.2. Estudios que habilitan como valorador de bienes........................................................ 47
2.3. Situacin de la valoracin en Costa Rica .................................................................... 48
3. Normativa en otros pases de Centroamrica ...................................................................... 48
3.1. Nicaragua ..................................................................................................................... 48
3.2. El Salvador................................................................................................................... 48
3.3. Honduras ...................................................................................................................... 48
3.4. Guatemala .................................................................................................................... 48

Captulo IV
Conceptos bsicos ................................................................................................................... 49
1. Introduccin. ........................................................................................................................ 49
2. Variables explicativas .......................................................................................................... 49
3. ndice de calidad .................................................................................................................. 51
4. Funciones de distancia. Norma L1 o distancia Manhattan .................................................. 54
5. ndice de adecuacin ............................................................................................................ 55
6. Determinacin de outliers .................................................................................................... 56
6.1. Criterio de Chauvenet .................................................................................................. 56
6.2. Desviacin estndar ..................................................................................................... 59
7. Mtodos de valoracin ......................................................................................................... 61

Capitulo V
Mtodos de valoracin por comparacin de mercado I. Mtodos por correccin ........... 63
1. Introduccin ......................................................................................................................... 63
2. Conceptos bsicos ............................................................................................................... 63
3. Mtodo por correccin simple ............................................................................................. 65

11
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

4. Mtodo de correccin mltiple ............................................................................................ 67


4.1. Correccin mltiple por ndices.................................................................................. 67
4.2. Correccin mltiple por porcentajes ............................................................................ 68
5. Correccin mltiple por parmetros factores.................................................................... 70
6. Correccin por parmetros o factores en valoracin agraria .............................................. 71

Captulo VI
Mtodos por comparacin de mercado II.
Mtodo por correccin en inmuebles urbanos ..................................................................... 77
1. Introduccin ......................................................................................................................... 77
2. Mtodo por correccin por factores en inmuebles urbanos. Caso viviendas....................... 77
I. Factor de negociacin, Fn. (Factor de comercializacin Fcom) ................................. 77
II. Factor por edad, Fed .................................................................................................... 78
III. Factor por estado de conservacin, Fec ....................................................................... 81
IV. Factor obsolescencia funcional, Fof ............................................................................ 83
V. Factor por actualizacin en el tiempo, Fac .................................................................. 84
VI. Factor de zona. Fzo ...................................................................................................... 85
VII. Factor por ubicacin en el bloque o manzana, Fpb ..................................................... 86
VIII. Factor por uso del suelo, Fus ....................................................................................... 87
IX. Factor por superficie construida, Fsc ........................................................................... 89
X. Factor por calidad de la vivienda, Fcv ......................................................................... 90
XI. Factor por calidad de obras comunes, Foc................................................................... 91
XII. Factor por calidad general del proyecto, Fcp............................................................... 92

Captulo VII
Mtodos por comparacin de mercado III.
Mtodo por correccin en suelos urbanos .......................................................................... 101
1. Introduccin ....................................................................................................................... 101
2. Caso terrenos urbanos ........................................................................................................ 101
I. Factor por rea. Fa ..................................................................................................... 102
II. Factor de uso .............................................................................................................. 106
III. Factor por frente. Ff ................................................................................................... 106
IV. Factor por exceso de fondo. Ffo ................................................................................ 110
V. Factor por irregularidad de linderos. Fl ..................................................................... 116
VI. Factor por frente a dos calles ..................................................................................... 119
VII. Factor por terrenos esquineros. Fte ............................................................................ 120
VIII. Factor por terreno con pendiente. Ftp ........................................................................ 123
IX. Factor por ubicacin del terreno en el bloque. Fub ................................................... 127
X. Factor por el equipamiento urbano existente. Feu ..................................................... 129
XI. Factor por accidentes topogrficos. Fat ..................................................................... 134
XII. Factor por nivel respecto a calle. Fn .......................................................................... 135
XIII. Factor por vistas al frente o vista panormica. Fv ..................................................... 136
3. La valoracin del suelo en Espaa ..................................................................................... 136

Captulo VIII
Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta ............................. 145
1. Introduccin ....................................................................................................................... 145
2. Mtodo del ratio de valoracin ......................................................................................... 145
3. Mtodo de comparacin temporal ..................................................................................... 154
4. Mtodo beta o de las funciones de distribucin ................................................................. 159
12
ndice

Captulo IX
Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin ..................................... 173
1. Introduccin ....................................................................................................................... 173
2. Conceptos estadsticos con Excel ...................................................................................... 173
3. Anlisis de regresin .......................................................................................................... 178
3.1. Regresin lineal simple.............................................................................................. 179
3.2. Regresin lineal mltiple ........................................................................................... 192
3.3. Regresin lineal mltiple. Incorporacin de una nueva variable .............................. 207
4. A modo de resumen ........................................................................................................... 212

Captulo X
Mtodos por comparacin de mercado VI.
Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP ...................................................................... 215
1. Introduccin ....................................................................................................................... 215
2. Teora de la decisin .......................................................................................................... 215
3. CRITIC ............................................................................................................................... 217
3.1. CRITIC aplicado a la valoracin ............................................................................... 217
4. Proceso Analtico Jerrquico (AHP).................................................................................. 223
4.1. AHP aplicado a la valoracin .................................................................................... 227
5. Programacin por metas (GP)............................................................................................ 234
5.1. GP aplicado a la valoracin ....................................................................................... 236
6. Conclusiones ...................................................................................................................... 242

Captulo XI
Mtodo de actualizacin de rentas ...................................................................................... 243
1. Introduccin ....................................................................................................................... 243
2. Conceptos de matemticas financieras .............................................................................. 243
3. Fundamentos del mtodo de actualizacin de rentas ......................................................... 252
4. Procedimiento de clculo ................................................................................................... 253
4.1. Estimacin de los flujos de caja................................................................................. 253
4.2. Estimacin del valor de reversin.............................................................................. 254
4.3. Determinacin del tipo de actualizacin.................................................................... 255
5. Anlisis de sensibilidad ..................................................................................................... 259
6. Casos .................................................................................................................................. 265
6.1. Aplicacin a la valoracin urbana ............................................................................. 266
6.1.1. Caso 1. Clculo del valor de una vivienda utilizando la
Informacin del mercado de alquileres .......................................................... 266
6.1.2. Caso 2. Clculo del valor de un inmueble arrendado ..................................... 268
6.2. Aplicacin a la valoracin agraria ............................................................................. 269
6.2.1. Caso 1. Clculo del valor de una finca agraria con cultivo anual ................... 272
6.2.2. Caso 2. Clculo del valor de una finca agraria con cultivo perenne ............... 272

Captulo XII
Mtodo del coste ................................................................................................................... 279
1. Introduccin ....................................................................................................................... 279
2. Fundamento del mtodo..................................................................................................... 279
3. Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento bruto ......................................... 279
4. Casos .................................................................................................................................. 286

13
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

5. Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento neto .......................................... 287


5.1. Definicin de depreciacin .............................................................................................. 288
5.2. Tipos de depreciacin ...................................................................................................... 288
5.3. Vida til ............................................................................................................................ 288
5.4. La edad de las edificaciones ............................................................................................ 292
5.5. Depreciacin fsica. Caso prctico ............................................................................ 292
5.6. Depreciacin funcional .............................................................................................. 301
5.7. Depreciacin econmica y legal ................................................................................ 301
5.8. Apreciaciones ............................................................................................................ 302
5.9. Calculo del valor de reemplazamiento neto............................................................... 302

Captulo XIII
Mtodo del valor residual .................................................................................................... 303
1. Introduccin ....................................................................................................................... 303
2. Fundamentos del mtodo ................................................................................................... 303
3. Mtodo residual esttico .................................................................................................... 304
4. Casos .................................................................................................................................. 305
5. Mtodo residual dinmico ................................................................................................. 307
6. Casos .................................................................................................................................. 308

Captulo XIV
Valoracin de derechos y limitaciones ................................................................................ 313
1. Introduccin ....................................................................................................................... 313
2. El derecho de superficie ..................................................................................................... 313
3. La concesin administrativa .............................................................................................. 316
4. La servidumbre .................................................................................................................. 318
5. El uso y la habitacin, el usufructo y la nuda propiedad ................................................... 320
6. Limitaciones de dominio ................................................................................................... 323
7. Las opciones de compra ..................................................................................................... 323
8. Tiempo compartido sobre inmuebles ................................................................................. 324
9. Compromisos de compra a plazos ..................................................................................... 325

Captulo XV
Resumen de la valoracin en distintos pases..................................................................... 327
1. Introduccin ....................................................................................................................... 327
2. La valoracin en Espaa.(Orden ECO/805/2003 y el RD EHA/3011/2007) .................... 327
2.1. Caso 1. Valoraciones de inmuebles urbanos ............................................................. 328
2.2. Caso 2. Valoracin de fincas rsticas ........................................................................ 331
2.3. Caso 3. Valoracin de solares y terrenos ................................................................... 331
3. La valoracin en Mxico ................................................................................................... 331

Captulo XVI
El informe de valoracin ...................................................................................................... 335
1. Introduccin ....................................................................................................................... 335
2. El informe de valoracin en Costa Rica ............................................................................ 335
3. El informe de tasacin en Espaa ...................................................................................... 341
4. Informe de tasacin en Mxico .......................................................................................... 346

Bibliografa ............................................................................................................................ 349

14
CAPTULO I
CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES DE VALORACIN

1. INTRODUCCIN

En este captulo inicial se presenta una panormica general de la valoracin en el mundo y


en particular en Espaa y Latinoamrica, de su importancia econmica y su trascendencia en
el buen funcionamiento del sistema financiero y de la economa en general. Al mismo tiempo
se presentan distintas definiciones de la valoracin y se exponen los principios bsicos y los
valores que rigen la misma.

2. IMPORTANCIA DE LA VALORACIN

La valoracin es tan antigua como la historia del hombre, ya en la Biblia


aparece una referencia a la valoracin de varios activos: En el Levtico,
versculo 271, Rescate por los animales y las cosas, a raz de explicar cmo
puede un hombre conmutar un voto realizado al Seor por un bien material,
va definiendo el valor y como determinarlo para cada bien, y en concreto al
hablar de bienes urbanos y agrcolas dice.

Las casas

14 Si un hombre consagra su casa al Seor, el sacerdote deber tasarla. Sea alta o


baja, se aceptar la tasacin fijada por el sacerdote.

15 Y si el que consagr su casa desea rescatarla, deber aadir un quinto a la suma


en que ha sido tasada, y as volver a ser suya.

Los campos

16 Si un hombre consagra al Seor algn terreno de su propiedad, este ser tasado


segn la cantidad de semilla que se pueda sembrar en l: cincuenta siclos2 de plata por
cada cuatrocientos kilos de semilla de cebada3.

La valoracin se ha desarrollado con el tiempo en la mayora de las zonas geogrficas,


aunque el conocimiento de estos desarrollos en gran parte se ha perdido o siguen
desconocidos.

Anthony Everitt (2007) en su documentada biografa sobre Cicern dice as, al da


siguiente se aprob un decreto y los cnsules, con la ayuda de unos investigadores,
procedieron a acordar el valor financiero de las casas y villas. Para enfado de Cicern se
tasaron en cantidades muy inferiores a lo que pensaba que valan. La casa del Palatino se

1
2006 Catholic.net Inc.
2
Moneda del Antiguo Testamento de peso 11,4 grs.
3
En esta frase encontramos un principio de lo que denominamos el mtodo de actualizacin de rentas, ya que la
capacidad de siembra va ligada a su posterior capacidad productiva o sea a la capacidad de generar una renta.

15
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

estim que costaba unos dos millones de sestercios (mucho menos que el precio de compra
original que haba sido de tres millones y medio), la villa de Tusculum quinientos mil
sestercios y la de Formiae doscientos cincuenta mil.

La Lonja de Valencia es uno de los edificios ms emblemticos de la arquitectura


espaola, para su construccin segn expone Manuel Jess Ramirez Blanco en su Tesis
doctoral (1999), el 19 de Marzo del ao 1482 se justiprecian trece casas situadas junto al
valladar y lindando al Mercado por un importe de 3075 libras. El 9 de Octubre del mismo ao,
se compran doce casas que se encontraban formando parte del lienzo de la fachada de la calle
dels Arrocers por un importe de 1050 libras, con lo que se dara por completada la
expropiacin necesaria para poder construir la Lonja-Saln de contrataciones y Torre. El 26
de Octubre del ao 1482 el Consell de la Ciudad acuerda y ordena proceder a la enajenacin
de todas aquellas casas que fueron justipreciadas ya que los terrenos que ocupan, van a ser
necesarios para la futura construccin.

En el siglo XVI la relacin entre el principal mecenas artstico, la Iglesia, y los artistas que
trabajaban para ella venia regulado por un sistema de valoraciones que enfrentaban la
valoracin del artista frente a la valoracin de la Iglesia para el pago de los trabajos que se
realizaban para ella. Y as tenemos informacin bastante extensa sobre las relaciones
comerciales complicadas de El Greco con sus diferentes clientes. El clebre cuadro de El
Greco, El entierro del conde de Orgaz realizado para la iglesia de Santo Tom en Toledo
fue tasado en1.200 ducados, precio que pareci excesivo al prroco de Santo Tom, que
solicit una segunda tasacin establecindose en 1.600 ducados. El prroco solicit entonces
que no se tuviera en cuenta esta segunda tasacin, aceptando el Greco cobrar slo 1.200
ducados. Con el retablo del Hospital de la Caridad de Illescas, El Greco acept que la tasacin
final fuera realizada por tasadores nombrados por el Hospital. Estos fijaron un precio muy
reducido de 2.410 ducados, lo que provoc un largo pleito que lleg hasta la Cancillera Real
de Valladolid y al Nuncio papal de Madrid. El litigio termin en 1607 y, aunque se hicieron
tasaciones intermedias entorno de los 4.000 ducados, al final se pag una cantidad similar a la
establecida inicialmente. Finalmente con el cuadro El expolio para la Catedral de Toledo
los tasadores nombrados por el Greco lo valoran en 900 ducados, aunque finalmente el autor
acabo recibiendo 350.

En Mxico (Tijerina, 2005), seala que existen indicios de valoracin ya en la poca


prehispnica basados en la observacin de que despus de la fundacin Mxico- Tenochtitlan,
en 1325, los aztecas inician la conquista del territorio y la imposicin de tributos y la ciudad
cuenta con un aparato administrativo fiscal integrado, entre otros, por el equivalente a un
ministro de hacienda (Chihuacohuatl), y a un tesorero general (Hueycalpixque), as como un
grupo numeroso de recaudadores.

Tambin en Mxico a principios del siglo XVII, cuando la ciudad ya tiene 8 kilmetros
cuadrados de extensin, Don Manuel de la Concha, encarga el avalo de la ciudad de Mxico
que se establece en $20.000.000.

Histricamente son evidentes los desarrollos de la valoracin en pases como Italia desde
finales de la Edad Media con autores tan importantes como Elia del Re y posteriormente
Serpieri y Medici. En Espaa tenemos autores como Ruiz Rochera en el siglo XIX y Torrejn
y Boneta ya en el siglo XX, aunque la investigacin en valoracin no comienza hasta el
ltimo tercio del siglo pasado fundamentalmente con los Profesores Ballestero y Roca
Cladera. Actualmente la valoracin profesional en Espaa gira, como veremos ms adelante,

16
Captulo I. Conceptos y principios generales de valoracin

fundamentalmente alrededor de las sociedades de tasacin y su organizacin ATASA y a


nivel de investigacin destacan las Universidades Politcnicas de Barcelona, Crdoba, Madrid
y Valencia y las Universidades de Granada, Jan y Zaragoza, con investigadores como los ya
nombrados Ballestero y Roca Cladera junto con Alonso, Alcazar, Caballer, Caas, Gonzlez
Nebreda, Herreras, Llano, Romero, Turmo de Padura, Villaronga y grupos como el Grupo de
Valoracin y Decisin Multicriterio de la Universidad Politcnica de Valencia.

En la escuela Latinoamericana merecen especial atencin expertos como Abunahman,


Berrini, Chandias, Dantas, Dobner-Eberl, Gonzlez del Riego, Loria, Magnou, Moreira, Prez
Veyna, Saboya-Barbosa, etc., as como las organizaciones asociativas profesionales, como
sucede con el modelo anglosajn. Prcticamente en cada pas existe una asociacin de
tasadores que dicta normas tcnicas y reglamentos de tasaciones y convoca de forma
peridica congresos y simposios. La ms antigua es el Cuerpo Tcnico de Tasaciones del Per
fundada en 1890. Posteriormente en Brasil se crea el Instituto Brasileiro de Avaliacoes e
Pericias de Engenheria que finalmente en 1980 se fusiona con el resto se asociaciones de
tasadores de Brasil. Otras asociaciones de gran importancia son la Federacin de Colegios,
Institutos y Asociaciones de Valoradores de la Repblica Mexicana A.C., el Instituto de
Valoradores de Puerto Rico y la Sociedad de Tasadores de Venezuela (SOITAVE). Entre las
publicaciones peridicas de valoracin destaca el Cuaderno Brasileiro de Avaliaes e
Percias, y entre la actividad normativa cabe citar el Reglamento General de Tasaciones del
Per, las Normas de la Associao Brasileira de Normas Tcnicas y las Normas del Instituto
Normalizador de Tasaciones Argentino.

El punto de referencia de la escuela anglosajona lo constituye Estados Unidos, de donde


parte una cierta influencia hacia otros pases. El pionero de esta escuela es Fitzherbert con un
trabajo de 1523 en el que plante la necesidad de capitalizar una renta de la tierra como
alternativa a los mtodos comparativos utilizados hasta el momento.

La existencia de tierras frtiles en abundancia durante la poca de la colonizacin del Oeste


contribuy a que no se presentaran grandes problemas de valoracin de tierras en una primera
poca. Sin embargo, la construccin del ferrocarril, y la consiguiente expropiacin de tierras
ya colonizadas, condujo a la necesidad de aplicar una valoracin cientfica y propag las
asociaciones de profesionales que trabajaron de manera un tanto elitista y restringida, segn
haba ocurrido ya en Reino Unido.

A principios del siglo XX en EEUU se desarrolla con gran fuerza la aplicacin de la


estadstica a la valoracin, propiciado por la existencia de importantes bases de datos que
posibilitan la utilizacin de las tcnicas de regresin a la valoracin.

En la actualidad, las asociaciones de profesionales de la valoracin estn muy


desarrolladas en la escuela anglosajona y tienen una gran importancia, entre las que destacan
The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en Reino Unido y The Appraisal
Institute (AI) en Estados Unidos. Las principales tendencias y desarrollos, tanto tericos como
prcticos, se publican en la revista The Appraisal Journal, editada por The Appraisal Institute,
Chicago (EEUU). Tambin destacan las revistas Journal of the American Society of Farm
Managers and Rural Appraisers y The Canadian Appraisers.

En los momentos actuales, a nivel global, la importancia de la valoracin de todo tipo de


activos est fuera de duda. En cualquier sociedad moderna para un gran nmero de actos
econmicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las

17
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos tan
cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compra-ventas de fincas,
hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoracin
de bienes o activos es un hecho trascendente en cualquier pas, y es ms, cuanto mayor es el
progreso econmico, al ser ms intensa la actividad econmica, tambin mayor es la
necesidad de una mejor y ms ajustada valoracin de los activos de esa sociedad. Todas estas
circunstancias han provocado la intervencin de las propias administraciones para regular el
proceso valorativo ya que de la bondad del mismo depende en gran parte la salud de los
sistemas financieros y la economa en general de nuestras sociedades. Todo ello ha propiciado
la existencia en distintos pases de diferente normativa legal que en algunos casos en su
intento de clarificar y ordenar el proceso valorativo se han convertido en verdaderos tratados
de valoracin.

Como repuesta a esta importancia de la valoracin cada vez es mayor la oferta de


programas de especializacin y post grado dirigido a valoradores y la puesta en marcha de
asociaciones de valoracin en la gran mayora de los pases como puede observarse en la fig.
1 donde cada estrella representa una asociacin de valoradores.

Tambin existen organismos internacionales cuyo objetivo fundamental es el de normalizar


la valoracin en el mundo, punto de gran trascendencia con la actual globalizacin. En ese
sentido a principios de los setenta se cre el TIAVSC (The Internacional Assets Valuation
Standards Committee) que posteriormente en 1994 cambi su nombre por IVSC
(Internacional Valuation Standards Committee) y cuyos objetivos segn las Normas
Internacionales de Valoracin (NIV2007) que publica, son:

18
Captulo I. Conceptos y principios generales de valoracin

Facilitar las operaciones transfronterizas y contribuir a la viabilidad de los mercados


inmobiliarios internacionales, fomentando la transparencia de los informes financieros, as
como la fiabilidad de las valuaciones realizadas para la concesin de prstamos e hipotecas,
para operaciones de compraventa y para conciliaciones en litigios o asuntos fiscales.

Servir, para los valoradores de todo el mundo, como plano de referencia que les permita
cumplir las exigencias de los mercados inmobiliarios internacionales de contar con
valuaciones fidedignas y cumplir con los requisitos de informacin financiera de la
comunidad empresarial internacional; y

Proporcionar normas de valoracin y elaboracin de informes financieros que satisfagan


las necesidades de los pases en vas de desarrollo y reciente industrializacin.

En el IVSC se agrupan la mayora de las asociaciones de profesionales existentes, muchas


de las cuales realizan anualmente Congresos y Jornadas con el fin de facilitar el contacto de
sus asociados, actualizar normas de funcionamiento, desarrollar cursos de formacin y, en
resumen, mejorar el saber hacer de la profesin.

3. DEFINICION DE VALORACIN

En los diferentes tratados sobre valoracin podemos encontrar distintas definiciones de


valoracin.

En Valoracin inmobiliaria: Teora y prctica de Gonzalez Nebreda, Turmo de Padura y


Villaronga (2006) se define la valoracin:

Valorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en funcin de


sus cualidades y como consecuencia de una situacin de mercado determinada.

En Valoraciones inmobiliarias: Fundamentos tericos y Manual prctico su autor Llano


Elcid (2008) propone la siguiente definicin:

La Valoracin inmobiliaria consiste en determinar el Valor de Mercado de un Bien


Inmueble expresado en unidades monetarias, en un momento determinado y con una finalidad
concreta

Ballestero (1991) propone la siguiente definicin:

En su aspecto de ciencia aplicada, la valoracin proporciona criterios para estimar


valores, cuando los precios no son transparentes

Por otro lado en las Normas Internacionales de valoracin 2007 encontramos que la
valoracin es el proceso de estimacin de valor

Entendiendo como valor:

Representa el precio ms probable que compradores y vendedores establecern para un


bien o servicio que est disponible para su compra. El valor establece un precio hipottico o
terico, que ser el que con mayor probabilidad establecern los compradores y vendedores
para el bien o servicio. De modo que el valor no es un hecho, sino una estimacin del precio

19
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

ms probable que se pagar por un bien o servicio disponible para su compra en un momento
determinado.

Las sociedades actuales, Figura 1. Pirmide de Masslow


fundamentalmente aquellas
que por su riqueza como ya
hemos dicho son las que ms
necesitan de la valoracin, son
sociedades complejas en
donde tanto las necesidades y
los motivos que las originan,
como los activos que las
satisfacen son muy diferentes
a los de hace relativamente
poco tiempo. Esto queda
perfectamente expresado en la
conocida Pirmide de
Masslow (figura 1) con la que
dicho autor nos evidencia la
evolucin de las necesidades
con el progreso de las mismas,
pasando de necesidades
bsicas en sociedades poco avanzadas, a necesidades de autorrealizacin, pertenencia a
grupos, estima, xito, etc. en nuestras sociedades actuales.

Esta evolucin de las necesidades y motivos de compra es tambin de gran importancia en


la prctica valorativa, ya que hoy nos encontramos con activos a valorar impensables hace
unos aos (dao moral, intangibles empresariales, activos ambientales, pginas web, patentes,
etc.) y adems el tipo de caractersticas o variables que explican el precio de un activo han
pasado de ser exclusivamente variables cuantitativas a cobrar gran importancia otro tipo de
variables esencialmente cualitativas, as en un inmueble urbano adems de la superficie, el n
de habitaciones, n de ascensores, etc. aparecen como nuevas variables que definen su valor el
paisaje, el vecindario, la calidad del aire, etc. siendo necesario incorporar estas nuevas
variables a la valoracin.

En este sentido podramos afirmar que el valor del bien est compuesto, en parte por una
apreciacin objetiva y una subjetiva del conjunto de variables y atributos que forman parte de
ese bien bajo ese entorno econmico temporal.

Es claro por tanto que la valoracin no es una materia esttica e invariable a travs del
tiempo, sino una especialidad en constante evolucin y adaptacin a las necesidades del
medio (inmediato, nacional o mundial) y a nuevos tipos de necesidades y variables que
influyen en la estimacin del valor.

Teniendo en cuenta lo dicho anteriormente, Aznar y Guijarro (2005) proponen la siguiente


definicin de valoracin.

Es la ciencia aplicada que tiene como objetivo la determinacin del valor de un bien,
teniendo en cuenta, los atributos o variables explicativas que lo caracterizan, el entorno
econmico, social y temporal en que se encuentra, utilizando un mtodo contrastado de

20
Captulo I. Conceptos y principios generales de valoracin

clculo que permita al experto incorporar tanto las variables cuantitativas o componentes
objetivos como las variables cualitativas o componentes subjetivos del valor entre los que se
encuentra el conocimiento y la experiencia del valorador

En esta definicin junto con la descripcin clsica del concepto de valoracin, se incorpora
la necesidad de tener en cuenta variables explicativas de tipo cualitativo, y los componentes
subjetivos del valor que en gran parte sern aportadas a travs del conocimiento del experto,
fruto de su experiencia e intuicin, con lo que la figura del tasador, su saber acumulado, su
aos de prctica y su habilidad cobran una importancia central en el proceso valorativo.

4. PRINCIPIOS BSICOS DE LA VALORACIN

Segn las diferentes normativas los principios en que deben sustentarse las diversas
actuaciones de un valorador son:

Principio de anticipacin: el valor de un inmueble que se encuentre en explotacin


econmica es el valor actual de sus futuros beneficios. Es la base del mtodo de la renta.

Principio de finalidad: la finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tcnicas de


valoracin a seguir.

Principio de mayor y mejor uso: El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el
ingreso neto ms alto probable dentro de un periodo especfico. Para que este uso ms alto y
mejor se d, se deben de establecer ciertas condiciones como son:

x Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos involucrados.

x Debe ser un uso real probable y no especulativo, del que existan las posibilidades
fsicas y de mercado.

x Debe ser un uso que permita la mxima generacin de ingresos para toda la propiedad.

Principio de oferta y demanda. El valor vara directamente proporcional a la demanda e


inversamente proporcional a la oferta

Principio de probabilidad: ante varios escenarios o posibilidades de eleccin razonables se


elegirn aquellos que se estimen ms probables.

Principio de proporcionalidad: los informes de tasacin se elaborarn con la amplitud


adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin, as como su
singularidad en el mercado.

Principio de prudencia: ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente


probables se elegir el que d como resultado un menor valor de tasacin.

Principio de sustitucin: el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de


similares caractersticas sustitutivos de aqul.

Principio de temporalidad: el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

21
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Principio de transparencia: el informe de valoracin de un inmueble deber contener la


informacin necesaria y suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y
documentacin utilizadas.

Principio de uso consistente. La valoracin de un bien raz parte del principio que la tierra y
la edificacin se valoran para un mismo uso simultneamente.

Principio de uso progresin y regresin. Progresin: el valor de bienes de menor valor se ve


influenciado positivamente por estar asociados a bienes de mayor valor. La regresin es el
caso contrario.

Principio del valor residual: el valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de
un inmueble ser la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al
resto de los factores.

5. TIPOS DE VALORES

Cuando se habla de determinar el valor de un activo, el trmino valor tiene muy diversas
acepciones, en las NIV 2007 y las diferentes normativas podemos encontrar los siguientes
diferentes valores.

Valor actual, Valor Actualizado Neto, Valor de afeccin, Valor de cambio, Valor catastral,
Valor por comparacin, Valor de empresa en funcionamiento, Valor de inversin, Valor de
Justiprecio, Valor de las mejoras, Valor de liquidacin, Valor de los componentes, Valor
mximo legal, Valor de mercado, Valor de monopolio, Valor de privacin, Valor de rescate,
Valor de sinergia, Valor de uso, Valor en libros, Valor especial, Valor fiscal, Valor
hipotecario, Valor intrnseco, Valor de oferta, Valor razonable, Valor de reposicin bruto,
Valor de reposicin neto Valor neto de reposicin , Valor residual, Valor de seguro, Valor
de tasacin, Valor terminal, Valor urbanstico

De los cuales destacamos los siguientes como ms importantes:

Valor Catastral: "Es la base de tributacin para el Impuesto Predial de los inmuebles
determinada en funcin del valor total que representan el suelo y las inversiones realizadas en
cada inmueble".

Valor por comparacin, valor por actualizacin, valor residual. Es el valor obtenido
mediante la aplicacin de los mtodos tcnicos de comparacin, actualizacin de rentas y
residual respectivamente.

Valor mximo legal (VML). Es el precio mximo de una vivienda sujeta a proteccin
pblica establecido en la normativa especfica que le sea aplicable.

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) Es el precio al que podra venderse el


inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador
independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido
pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo
de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza
del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerar:

22
Captulo I. Conceptos y principios generales de valoracin

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que
ninguno de los dos tiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a la
causa del contrato.
b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacin
adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada
en cualquiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y que refleja en
una estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones
del mercado existentes en la fecha de la tasacin.
d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los gastos de
comercializacin.

Valor hipotecario o valor a efecto de crdito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble
determinado por una tasacin prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble,
teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del
mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasacin y sus usos alternativos
correspondientes. En la determinacin a que se refiere el apartado anterior no se incluirn los
elementos especulativos.

Valor de reposicin o reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB);Valor de reposicin


nuevo (VRN); Es la suma de las inversiones que seran necesarias para construir, en la fecha
de la valoracin, otro inmueble de las mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad etc.)
pero utilizando tecnologa y materiales de construccin actuales; Es el valor de cotizacin o
estimado de mercado de una construccin o equipo (activo) igual o equivalente al existente,
ms los gastos en que se incurrira en la actualidad por concepto de ingeniera civil,
electromecnica, permisos, tasas, seguros, gastos de importacin, etc., segn sea el caso

Valor de reposicin o reemplazamiento neto o actual (VRN); Valor neto de reposicin


(VNR): Es el resultado de deducir del VRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble
en la fecha de la valoracin; Es el valor actual de un bien, considerando su depreciacin por
antigedad, estado de conservacin funcionalidad, calidad y grado de obsolescencia".

Valor residual: En la valoracin inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de


las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno.

Valor de tasacin: Es el valor que la presente Orden (ECO805/2003) establece como tal
para cada tipo de inmueble o derecho a valorar

6. TIPOS DE BIENES

Las Normas Internacionales de Valoracin (2007) reconocen cuatro tipos de Bienes:


Inmuebles, Muebles, Empresas y Activos financieros.

Los Bienes inmuebles los define como Terrenos y cualquier otra cosa que sea parte de
los mismos, por ejemplo rboles y minerales, y cualquier otro elemento que les haya sido
aadido por el ser humano, por ejemplo edificios y mejoras. Tambin se consideran bienes
inmuebles todas las instalaciones permanentes tales como caeras, sistemas de refrigeracin
o calefaccin, cableado elctrico, as como los elementos incorporados tales como ascensores.

23
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

El concepto bien inmueble tambin incluye todos los anexos, tanto sobre cmo bajo rasante.
Este tipo de bienes comprende, pues, lo que tambin denominamos inmuebles urbanos,
inmuebles rsticos, fincas rsticas, fincas de cultivo, fincas ganaderas, terrenos, solares, lotes
urbanizados, terrenos verdes, terrenos con mejoras etc.

Los Bienes muebles incluyen bienes tangibles e intangibles que no forman parte de la
propiedad inmobiliaria. Los bienes muebles tangibles no estn fijados permanentemente al
bien inmueble y generalmente se caracterizan por su movilidad. Ejemplos de ellos son el
mobiliario, activos circulantes, inventarios comerciales, suministros, edificaciones
especializadas no permanentes etc. Los bienes muebles intangibles son derechos sobre entes
intangibles como el derecho de crdito y el derecho a explotar una idea.

Las empresas, compaas operativas o empresa en funcionamiento que con todas estas
denominaciones podemos encontrarlas en la literatura valuatoria, las define las NIVS como
cualquier organizacin mercantil, industrial, de servicios o de inversin que lleva a cabo
actividades econmicas. Generalmente, las empresas son organizaciones con nimo de lucro
que actan para proveer productos y servicios al consumidor. Existen muchos tipos de
empresas y pueden clasificarse atendiendo a diversos criterios, como sector de la actividad
(primario, secundario industrial, terciario de servicios), tamao en funcin del nmero de
empleados o de su facturacin etc., propiedad del capital (privado, pblico, mixto), pero la
forma ms comn es en funcin de su forma jurdica:

x Unipersonal: El propietario responde con todo su patrimonio.


x Sociedad colectiva: Los propietarios responden de forma ilimitada y son los
responsables de la gestin.
x Cooperativas: Los socios a su vez pueden ser trabajadores, proveedores y clientes de
la empresa. No tiene nimo de lucro y la responsabilidad de los socios es limitada.
x Sociedad limitada: Los socios tienen responsabilidad limitada, respondiendo solo por
el capital aportado. Es una figura similar a la annima pero para empresas con un
nmero pequeo de socios, y con menor tamao.
x Sociedad annima: Los socios tienen la responsabilidad limitada al capital que
aportan, y puede acceder a la misma cualquier persona que desee adquirir acciones de
la empresa. Es la forma ideal para las grandes empresas ya que pueden cotizar en bolsa
y realizar ampliaciones de capital.

Los Activos financieros son Derechos o ttulo-valor sobre un bien mobiliario


inmobiliario a favor de una persona jurdica (inversor particular empresa) consecuencia de
una inversin.

En las NIV2005 encontramos bajo la denominacin de activo financiero Cualquier activo


que represente:

a) Efectivo.
b) Un instrumento sobre el capital de otra organizacin
c) Un derecho contractual
d) Un contrato que se pagar o podr pagarse mediante los instrumentos de capital de la
propia empresa.
24
Captulo I. Conceptos y principios generales de valoracin

7. TERMINOLOGA

En cada zona geogrfica y en la mayora de los casos en cada pas se ha desarrollado una
terminologa o cultura valorativa diversa. Como se ha dicho anteriormente el IVSC lleva
trabajando desde hace aos en el intento de unificar y homogenizar la diversos trminos
utilizados, fruto de ello son las distintas ediciones de las NIV, las mas recientes del ao 2007
son ya la octava edicin.

El presente texto pretende incorporarse a esta lnea de homogeneizacin propiciada por el


IVSC pero al mismo tiempo no se pueden obviar denominaciones muy arraigadas en la
prctica valorativa. Con el fin de facilitar la comprensin del texto a continuacin se
presentan los trminos ms importantes utilizados en los siguientes captulos con las
respectivas definiciones y su procedencia NIV 2007 o ECO805/2003, Comisin europea, etc.
Los trminos vienen recogidos por conceptos con el fin de que quede clara su equivalencia.

Los AGENTES TASADORES vienen definidos con las siguientes expresiones:

x Valoradores o Tasadores de bienes y activos (NIV2007), son aquellas personas


(fsicas o jurdicas) que se dedican al rea de la Economa que trata de la elaboracin
de valuaciones e informes de tasaciones. Como profesionales, los Valoradores deben
satisfacer pruebas rigurosas de formacin, capacitacin, competencia y habilidades.
Tambin deben mostrar y mantener un Cdigo de Conducta (tica y diligencia) y
Normas de ejercicio profesional y ceirse a los Principios de Valoracin Generalmente
Aceptados (GAVP).
x Tasador (ECO805/2003) El profesional que de conformidad con lo previsto en las
normas aplicables a cada tipo de tasacin debe suscribir necesariamente el informe de
tasacin.
x La Comisin Europea define al tasador como una persona de buena reputacin que ha
obtenido el ttulo adecuado en un establecimiento de enseanza reconocido, tiene la
adecuada experiencia y es competente para la valoracin de activos fijos de la misma
categora y situados en el mismo lugar en que lo est el activo.

Si en algn Estado miembro no hubiera las adecuadas titulaciones acadmicas


reconocidas, el tasador de activos deber:

- Ser miembro de un cuerpo profesional reconocido relacionado con la valoracin de


activos fijos; y

- O ser designado por los tribunales o por una autoridad de equivalente categora.

- O tener como mnimo un certificado reconocido de formacin secundaria y el nivel


suficiente de preparacin, con al menos tres aos de experiencia prctica posterior
a la obtencin del ttulo en la valoracin de terrenos y construcciones y con el
suficiente conocimiento en estas valoraciones en el lugar donde se encuentren los
bienes a valorar.

x Entidad Tasadora (ECO805/2003) Las sociedades de tasacin homologadas e inscritas


en el Registro Especial del Banco de Espaa, as como respecto a las valoraciones que
tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artculo 2 (Garanta hipotecaria

25
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura


de ttulo hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores), los
servicios de tasacin de entidades de crdito homologados e inscritos en el Registro
Especial del Banco de Espaa.

Para denominar los distintos BIENES que pueden ser objetivo de la valoracin tenemos
los siguientes trminos:

x Bien inmueble (NIV2007), Se define como bien inmueble los terrenos y cualquier
otro elemento que les haya sido aadido por el ser humano. Se trata de un elemento
fsico, tangible que puede verse y tocarse, junto con todos los anexos tanto sobre como
bajo rasante.

x Activos (NIV2007), son recursos controlados por una organizacin.

x Fincas de cultivo (NIV2007) son las propiedades agrarias utilizadas para el cultivo de
materias primas que se siembran y cosechan en ciclos de doce meses..

x Tierras de regado (NIV2007). Las tierras utilizadas para el cultivo o pastizales para
la ganadera y que exige la utilizacin de agua distinta a la pluvial se conocen como
terreno de cultivos de regado o pastizales de regado. Las propiedades en las que
escasean los recursos acuferos distintos al agua pluvial se conocen como propiedades
agrarias de secano

x Plantaciones perennes (NIV2007). Son los cultivos con una vida ms larga que la
anual o que el ciclo para cada cultivo. Podemos encontrar ejemplos en viedos y
huertos. .

x Fincas ganaderas (NIV2007), Son propiedades agrarias utilizadas para la crianza y


cebo de ganado bovino, ovino, porcino, caprino, caballar, o una combinacin de los
anteriores..

x Finca rstica (ECO805/2003). Aquel terreno de nivel urbanstico II4 que se dedique o
pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.

x Edificio (ECO805/2003) Es cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta


para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

El PRECIO y el VALOR se definen de las siguientes formas:

x Precio. (NIV2007) La cuanta que se solicita, ofrece o paga por un bien o servicio.

x Valor (NIV2007). Representa el precio ms probable que compradores y vendedores


establecern para un bien o servicio que est disponible para su compra. El valor
establece un precio hipottico, o terico, que ser el que con mayor probabilidad

4
La ECO805/2003 considera terrenos de Nivel II a los terrenos clasificados como no urbanizables en los que
no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrcola, forestal, ganadera o que estn ligados a
una explotacin econmica permitida por la normativa vigente y terrenos de Nivel I los terrenos que no
pertenezcan al Nivel I.
26
Captulo I. Conceptos y principios generales de valoracin

establecern los compradores y vendedores para el bien o servicio. De modo que el


valor no es un hecho, sino una estimacin del precio ms probable que se pagar por
un bien o servicio disponible para su compra en un momento determinado.

x Valoracin (NIV2007).Proceso de estimacin del valor. En la ECO805/2003 se


utiliza el trmino Valoracin.

x Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) (ECO805/2003). Es el precio a que


podra venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario
y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien
se hubiera ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado
permitieran disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiera de un plazo
normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble para negociar la venta.

A tal efecto se considerar:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna y que
ninguno de los sostiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a la
causa del contrato.

b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacin


adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada
en cualquiera de las partes intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y que refleja en
una estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones
del mercado existentes en la fecha de tasacin.

d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los gastos de


comercializacin.

x Valor de tasacin (VT) (ECO805/2003). Es el valor que la presente Orden establece


como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor ser el valor
jurdico o con efectos jurdicos para las finalidades integrantes del mbito de
aplicacin de la misma.

En cuanto a la METODOLOGA a utilizar y sus elementos encontramos las siguientes


definiciones:

x Valor por comparacin, valor por actualizacin, valor residual. (ECO805/2003). Es el


valor obtenido mediante la aplicacin de los mtodos tcnicos de comparacin,
actualizacin de rentas y residual respectivamente.
x Mtodo de ventas comparables, Mtodo de comparacin de Mercado, Mtodo Directo
de Mercado, Enfoque de comparacin de ventas (NIV2007). El proceso de valoracin
utilizando precios de ventas o alquileres de activos similares al activo objeto de
valoracin como base para la estimacin su valor de mercado o alquiler.

x Elementos de comparacin (NIV2007) caractersticas especficas de inmuebles y


transacciones que provocan que los precios varen. En la (ECO 805/2003) se las

27
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

denomina caractersticas. En el texto se utilizar tambin la expresin Variables


explicativas por su arraigo en el sector y por ser un trmino altamente esclarecedor.

x Datos comparables (NIV2005), Datos generalmente utilizados en un anlisis de


valoracin para realizar estimaciones de valores. El trmino se refiere a aquellos
bienes que tienen caractersticas similares a las del bien objeto de valoracin. La
(ECO 805/2003) los denomina escuetamente Comparables, y los define como Son
inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoracin o adecuados
para aplicar la homogeneizacin, teniendo en cuenta su localizacin, uso, tipologa,
superficie, antigedad, estado de conservacin u otra caracterstica fsica relevante a
dicho fin.

x Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables (ECO805/2003) Es un


procedimiento por el cual se analizan las caractersticas del inmueble que se tasa en
relacin con otros comparables, con el objeto de deducir por comparacin entre sus
similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogenizada para
aquel.

x Ratio de valoracin (NIV2007). Factor en el que un valor o precio sirve como


numerador y datos financieros, operativos o fsicos sirven como denominador.


28
CAPTULO II
NORMATIVAS Y REGLAMENTOS EN ESPAA Y NORTEAMRICA

1. INTRODUCCIN.

En este captulo se ofrece una breve resea de la normativa referida a la tasacin en


Espaa, EEUU Y Mxico. El lector interesado en profundizar en el conocimiento de alguna
de ellas puede realizarlo en los documentos legales correspondientes.

2. E.E.U.U.

En EE.UU. la prctica de la valoracin est regulada por los diversos estados de la unin,
quienes se vieron obligados en 1989 por the Financial Institutions Reform, Recovery and
Enforcement Act (FIRREA), mejor conocida en espaol, como Proyecto de Ley de Rescate
para el Ahorro y Prstamo, a constituir procedimientos de certificacin y concesin de
licencias para los tasadores de bienes races.

El titulo XI de esta Ley establece un sistema de regulacin para los tasadores de bienes
que requiere el Gobierno Federal y los estados de la Unin.

Cada estado de la unin tiene un Consejo Regulador Estatal de Tasadores Inmobiliarios,


agencia responsable de la certificacin y concesin de licencias para tasadores de bienes
races, as como la supervisin y evaluacin de las actividades relacionadas, de acuerdo a la
Ley federal. En la actualidad todos los Valoradores inmobiliarios deben estar certificados y
autorizados por el estado.

Las Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) o Normas


Uniformes de Prctica Profesional de Valoracin (por su traduccin en espaol) son las
normas generalmente aceptadas para la prctica de la valoracin profesional en Amrica del
Norte. USPAP contiene normas para todos los tipos de servicios de valoracin. Las normas
incluyen los bienes races, bienes personales, de negocios y la valoracin masiva.

Las USPAP constan de diez Normas que abarcan la elaboracin y presentacin de


informes de valoracin, y diez Declaraciones relativas a las prcticas especficas en la
valoracin (de los cuales cinco han sido retiradas.) Ambas son de obligado cumplimiento.
Adems, hay 32 opiniones consultivas y que por lo tanto no son vinculantes. Las Normas son
las siguientes:

x Norma 1: Valoracin de Bienes Races, Desarrollo


x Norma 2: Valoracin de Bienes Races, Presentacin de informes
x Norma 3: Examen de valoracin, Desarrollo y Presentacin de Informes
x Norma 4: Valoracin de Bienes Inmuebles. Consultora, Desarrollo
x Norma 5: Valoracin de Bienes Inmuebles. Consultora, Presentacin de Informes
x Norma 6:Valoracin Masiva, Desarrollo y Presentacin de Informes
x Norma 7: Personal de la Propiedad valoracin, Desarrollo
29
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

x Norma 8: Valoracin de Bienes Personales, Generacin de Informes


x Norma 9: Valoracin de Negocios, Desarrollo
x Norma 10: Valoracin de Negocios, Generacin de Informes

La Ley de Instituciones de 1989 reconoce USPAP como las normas de valoracin


generalmente aceptadas y exige el cumplimiento de estas por los tasadores de las
transacciones relacionadas con el gobierno federal, Certificaciones estatales de tasadores,
Juntas de Licencias, federales, estatales y agencias locales, servicios de valoracin, y las
asociaciones profesionales de valoracin.

Las organizaciones profesionales que se reunieron para generar estas normas, crearon
tambin la Appraisal Foundation, organizacin sin fines de lucro que es responsable de las
USPAP.

Existe una supervisin federal al Appraisal Foundation por parte de un subcomit de


Evaluacin. Las funciones de AF se dan a travs de su Consejo quien emite las normas de
valoracin y sus actualizaciones y de la Junta de Valoracin y Cualificacin (AQB por sus
siglas en ingls), que emite las normas para el otorgamiento de licencias y certificacin de
valoradores.

Los estados de la unin adems de regirse por las Uniform Standards of Professional
Appraisal Practice (USPAP), han elaborado adicionalmente normas estatales.Las USPAP
incluso rigen en algunos casos en tribunales de distintos estados y en los tribunales federales,
as como en el mbito de los distintos Reguladores de Prstamo Federal en la evaluacin del
financiamiento hipotecario.

Entre las principales agencias de gobierno reguladoras de la actividad valuatoria en


los EE.UU. estn:

x Appraisal Subcommitte (ASC)


x Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac)
x Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC)
x Federal Highway Administration (FHA)
x Federal Housing Administration (FHA de HUD)
x Federal Reserve (FRB)
x Freddie Mac (FreddieMac)
x Internal Revenue Services (IRS)
x National Credit Union Administration (NCUA)
x US Department of Agriculture, Farm Service Agency (Farm Srvc.)
x US Department of Housing and Urban Development (HUD)
x Appraisal Subcommittee (ASC)

Entre las organizaciones profesionales de valoracin ms reconocidas en los EE.UU.


estn la Sociedad Americana de administradores de fincas y Tasadores Rurales (ASFMRA),
30
Captulo II. Normativas y reglamentos en Espaa y Norteamrica

fundada en 1929, la Sociedad Americana de Tasadores (ASA) fundada en 1930, el Appraisal


Institute (AI) que aparece en el ao de 1987, y la Asociacin Nacional de Agentes
Inmobiliarios, que se funda despus de Segunda Guerra Mundial.

El Appraisal Institute (AI) otorga dos designaciones profesionales: SRA a los tasadores
residenciales y MAI.

BIBLIOGRAFIA

1. Appraisal Foundation, Normas Uniformes de Prctica Profesional de Evaloracin


(USPAP). edicin de 2009.
2. www.appraisalfoundation.org.
3. Federal Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act of 1989, Title XI-Real Estate
Appraisal Reform Amendments. 1989.
4. http://www.michigan.gov/dleg/0,1607,7-154-35299_35414_35474---,00.html

3. ESPAA

En Espaa la valoracin para determinados fines est regulada por las siguientes rdenes y
Reales Decretos

x Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo, publicado en el BOE n 141 del 13 de Junio de


1997, sobre el rgimen jurdico de homologacin de los servicios y sociedades de
tasacin.
x Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, publicado en el BOE n 85 del 9 de Abril del
2003, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras. Sustituye y deroga a la Orden de 30 de Noviembre
de 1994.
x La anterior Orden se modifica y complementa con la Orden EHA/3011/2007 de 4 de
Octubre publicada en el BOE n 249 del 17 de Octubre del 2007 y con la Orden
EHA/564/2008 de 28 de Febrero publicada en el BOE n 56 del 5 de Marzo de 2008.

El Real Decreto 775/1997 en su introduccin se plantea los siguientes objetivos:

a) Lograr una adecuada calidad de las valoraciones efectuadas para las


finalidades que se contemplen en su mbito, al objeto de potenciar la
seguridad del inversor.

b) Desarrollar el rgimen sancionador de las sociedades de tasacin, de las


entidades de crdito que dispongan de servicios propios de tasacin y de los
profesionales de ambas,

c) Recoger en un nico texto las normas generales sobre el rgimen jurdico de


homologacin de las sociedades y servicios de tasacin aptos para valorar en
los mbitos que aqu se contemplan.

31
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

El Real Decreto se compone de 18 artculos y 8 disposiciones entre adicionales,


transitorias, derogatoria y final. Todo ello distribuido en un Dispongo y cuatro captulos.

Dispongo. Comprende dos artculos donde se define el mbito de aplicacin y las


definiciones de los conceptos utilizados en el Real Decreto.

Captulo I. Sociedades de tasacin. Comprende cuatro artculos que tratan sobre los
requisitos para la homologacin de las sociedades de tasacin, el procedimiento para la
homologacin, la inscripcin en el registro oficial de las sociedades de tasacin y por ltimo
de las incompatibilidades de las sociedades de tasacin. Transcribimos el artculo 3.1 que
indica los requisitos para la homologacin por su inters:

1. Para obtener y conservar su homologacin, las sociedades de tasacin debern


cumplir los siguientes requisitos:

a) Revestir la forma de sociedad annima de fundacin simultnea domiciliada en el


territorio nacional.

b) Contar con un capital mnimo de 50.000.0005 de pesetas ntegramente


desembolsado. Dicho capital ha de estar representado en acciones nominativas.

c) Limitar estatutariamente su objeto social a la valoracin de todo tipo de bienes,


empresas o patrimonios.

d) Contar con un nmero mnimo de diez profesionales de los cuales, al menos, tres
han de ser profesionales vinculados.

e) Disponer de una organizacin con los medios tcnicos y personales y los


mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado
conocimiento de la situacin y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que
han de operar, como el cumplimiento uniforme de las normas de valoracin
aplicables y de las obligaciones e incompatibilidades establecidas en este Real
Decreto.

f) Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse


de su actividad de tasacin mediante pliza de seguro suscrita con una entidad
aseguradora habilitada legalmente para operar en el seguro de responsabilidad
civil, por un importe no inferior a 100.000.000 de pesetas6, ms el 0,5 por 1.000
del valor de los bienes tasados, hasta alcanzar la cifra mxima de 400.000.000 de
pesetas7.

g) Contar con un Consejo de Administracin formado por no menos de tres


miembros. Todos ellos sern personas de reconocida honorabilidad comercial y
profesional, debiendo poseer, al menos aquellos que ejerzan funciones ejecutivas,
conocimientos y experiencia adecuados para su ejercicio.

5
Al publicarse el Real Decreto an no se haba adoptado el euro como moneda oficial, por eso el capital social
viene expresado en pesetas. Su equivalencia en euros son 30.000.
6
60.000
7
240.000
32
Captulo II. Normativas y reglamentos en Espaa y Norteamrica

Captulo II. Servicios de tasacin de entidades de crdito. Este captulo con tambin cuatro
artculos desarrolla los mismos temas que el captulo anterior pero referido a los servicios de
tasacin de entidades de crdito

Captulo III. Disposiciones comunes. Con cuatro artculos se ocupa de los deberes de
secreto profesional del sector, de sus obligaciones, responsabilidades e incompatibilidades y
de los registros especiales tanto de los profesionales como de los altos cargos, registro que
corresponde al Banco de Espaa.

Captulo IV. Rgimen de supervisin y procedimiento sancionador. Con cuatro artculos


desarrolla la supervisin de los servicios y sociedades de tasacin, el procedimiento y las
competencias sancionadoras y la prdida de homologacin.

La Orden ECO/805/2003 como se especifica en su inicio establece normas para el


clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las
finalidades contempladas en su mbito de aplicacin, as como para la elaboracin de
informes y certificados , en los que se formalizar. El objetivo del legislador queda tambin
muy claro en esta introduccin Dichas normas pretenden, continuando en la lnea del Real
Decreto 775/1997 de 30 de mayo, sobre el rgimen jurdico de homologacin de los servicios
y sociedades de tasacin, potenciar la calidad tcnica y formal de las valoraciones con el
objetivo ltimo de proteger ms y mejor los intereses de terceros en su condicin de
inversores o asegurados.La Orden tiene el siguiente contenido.

Ttulo I. Disposiciones generales.

Captulo I. mbito, principios y definiciones.

Captulo II. Comprobaciones y documentacin.

Captulo III. Condicionantes y advertencias.

Ttulo II. Clculo del valor de tasacin.

Captulo I. Mtodos tcnicos de valoracin.

Seccin 1. Disposiciones generales.

Seccin 2. Mtodo del coste.

Seccin 3. Mtodo de comparacin.

Seccin 4. Mtodo de actualizacin de rentas.

Seccin 5. Mtodo residual.

Captulo II. Valoracin de bienes inmuebles y derechos.

Seccin 1. Disposiciones generales.

Seccin 2. Valoracin de edificios y elementos de un edificio.


33
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Seccin 3. Valoracin de fincas rsticas.

Seccin 4. Valoracin de solares y terrenos.

Seccin 5. Valoracin de determinados derechos y de los bienes objeto


de los mismos.

Ttulo III. Elaboracin de informes y certificados de tasacin.

Captulo I. Disposiciones generales.

Captulo II. Aspectos formales.

Seccin 1. Aspectos formales especficos del certificado.

Seccin 2. Aspectos formales especficos del informe.

Captulo III. Aspectos estructurales.

Ttulo IV. Disposiciones especiales.

Captulo I. Cobertura de provisiones tcnicas de entidades aseguradoras.

Captulo II. Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin


colectiva inmobiliaria.

Captulo III8. Determinacin del patrimonio inmobiliario de los fondos de


pensiones.

Disposicin adicional primera. Seguro de incendios y otros daos al continente.

Disposicin adicional segunda. Mecanismos de control interno.

Disposicin adicional tercera. Informacin a rendir al Banco de Espaa.

Disposicin adicional cuarta. Conservacin de tasaciones.

Disposicin adicional. Revisiones peridicas.

Disposicin transitoria nica. Primas de riesgo y mrgenes de beneficio.

Finaliza la Orden con una disposicin derogatoria nica y tres disposiciones finales.

Esta Orden ha sido modificada en algunos puntos por las Ordenes EHA/3011/2007 y
EHA/564/2008 siendo las modificaciones bsicamente de orden aclaratorio y en ningn caso
modifican de forma sustancial ni el espritu ni la forma de la Orden de 2003.

8
Este captulo III se aade en la Orden EHA/3011/2007 que modifica la ECO/805/2003
34
Captulo II. Normativas y reglamentos en Espaa y Norteamrica

%,%/,2*5$)$

http://www.atasa.com/

x Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo, publicado en el BOE n 141 del 13 de Junio de


1997, sobre el rgimen jurdico de homologacin de los servicios y sociedades de
tasacin.
x Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, publicado en el BOE n 85 del 9 de Abril del
2003, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras.
x Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre publicada en el BOE n 249 del 17 de Octubre
del 2007.
x Orden EHA/564/2008 de 28 de Febrero publicada en el BOE n 56 del 5 de Marzo de
2008.

4. MXICO

La normatividad que regula el ejercicio de la valoracin o tasacin es de carcter federal,


estatal y municipal, con su aplicacin a travs de Organismos o dependencias pblicas y el
ejercicio de la valoracin corresponde a distintas Instituciones y personas.

En el mbito federal los instrumentos legales que destacan dentro de la regulacin del
ejercicio de la valoracin son:

1. El Cdigo Fiscal de la Federacin en el Artculo 4 de su reglamento

2. Ley del Impuesto sobre la Renta en su artculo 155 (Impuesto sobre la Renta ISR)

3. Ley de Instituciones de Crdito

4. Ley General de Bienes Nacionales publicada en el Diario Oficial de la Federacin el


20 de mayo de 2004, Titulo Sexto, Capitulo nico.

5. Ley de Transparencia para Crdito Garantizado a la Vivienda publicada en el Diario


Oficial de la Federacin el 30 de junio de 2003.

6. NORMA MEXICANA NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 - SERVICIOS DE


VALORACIN, Declaratoria de vigencia publicada en el Diario Oficial de la
Federacin el 13 de Septiembre de 2007.

En el mbito estatal y municipal destacan:

1. Cdigo Financiero del Distrito Federal, Artculo 158 (Impuesto sobre Adquisicin de
Bienes Inmuebles)

2. Constitucin Poltica De Los Estados Unidos Mexicanos, Artculo 115 (Impuesto


Predial)

35
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

3. Cdigo Financiero Del Distrito Federal, Artculo 149 (Impuesto Predial)

4. Leyes de Valoracin Estatales.

5. Leyes de Catastro Estatales.

Los organismos, instituciones y dependencias pblicas que regulan el ejercicio de la


actividad valuatoria son:

1. Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), organismo que emite las


circulares 1201, 1202, 1566 y 1462 (Hasta el ao 2001)

2. Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., regula la actividad valuatoria enfocada al


crdito hipotecario de vivienda.

3. El Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN antes


Comisin de Avalos de Bienes Nacionales CABIN) rgano desconcentrado de la
Secretara de la Funcin Pblica se encarga de regular y elaborar los avalos de
Bienes Nacionales propiedad del estado.

4. Las Autoridades Fiscales, Instituciones de Crdito, Corredor Pblico y personas que


cuenten con cedula profesional de valoradores expedida por la Secretaria de
Educacin Pblica, as como el INDAABIN son los encargados de elaborar los
avalos que se practiquen con efectos fiscales de acuerdo al artculo 4 del Reglamento
del Cdigo Fiscal de la Federacin.

%,%/,2*5$)$

1. El Cdigo Fiscal de la Federacin en el Artculo 4 de su reglamento, Publicado en el


Diario Oficial de la Federacin el 31 de diciembre de 1981.

2. Ley del Impuesto sobre la Renta publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 1


de enero de 2002.

3. Ley de Instituciones de Crdito publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 18


de julio de 1990.

4. Ley General de Bienes Nacionales publicada en el Diario Oficial de la Federacin el


20 de mayo de 2004.

5. Ley de Transparencia para Crdito Garantizado a la Vivienda publicada en el Diario


Oficial de la Federacin el 30 de junio de 2003.

6. NORMA MEXICANA NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 - SERVICIOS DE


VALORACIN, Declaratoria de vigencia publicada en el Diario Oficial de la
Federacin el 13 de Septiembre de 2007.

7. Cdigo Financiero del Distrito Federal publicado en el DOF el 31 de Diciembre de


1994.

8. Constitucin Poltica De Los Estados Unidos Mexicanos (1917).


36
Captulo II. Normativas y reglamentos en Espaa y Norteamrica

9. Circular 1201 de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV)

10. Circular 1202 de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) 14 de marzo


de 1994

11. Circular 1566 de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV)

12. Circular 1462 de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) del 14 de


febrero del 2000

37
CAPTULO III
LA VALORACIN EN CENTROAMRICA

1. INTRODUCCIN

La valoracin a nivel latinoamericano tiene amplios antecedentes en la formacin


profesional del valorador y el establecimiento de normas y procedimientos que regulen dicha
actividad. Esta diligencia se ha ubicado con mayor fuerza a nivel de Suramrica y
Norteamrica.

Podemos citar a una de las ms antiguas asociaciones de valoracin y promotoras de


normas y procedimientos a nivel de Suramrica, como lo es el Cuerpo Tcnico de Tasadores
del Per fundado en el ao 1890 destacado como promotor de la fundacin de la Unin
Panamericana de Asociaciones de Valoracin UPAV9.

No se puede dejar de lado a institutos profesionales de valoradores del Brasil, Argentina,


Venezuela y Colombia, quienes han generado y desarrollado procedimientos ampliamente
difundidos en Latinoamrica, en el hemisferio norte destaca Mxico como referente de la
valoracin latinoamericana y uno de los ms influyentes en el desarrollo de las metodologas
de valoracin centroamericanas.

Desde el punto de vista de Centroamrica, no se ha destacado en la promocin de normas y


procedimientos, principalmente ha sido una rea que ha importado y utilizado los aportes de
los pases antes mencionados.

Costa Rica se ha destacado en los ltimos 10 aos en la profesionalizacin de la materia a


nivel centroamericano, siendo el pionero en la fundacin una asociacin de valoradores
profesionales (conocido como ICOVAL10), el primero que se asoci a la UPAV, ser el
organizador del 1er. Congreso Centroamericano de Valoracin y del XXIII Congreso
Panamericano de la UPAV y el primer pas centroamericano en ostentar la presidencia de la
UPAV (2008-2010).

Sin embargo es paradjico y una llamada de atencin, sealar que Costa Rica no tiene una
norma especfica que regule la actividad valuatoria, hay varios procedimientos y algunas
normas divulgadas por diferentes entes gubernamentales que en apartados o artculos de leyes
hacen mencin al tema, pero algunos no son claros, otros son meramente fiscales o de la
administracin. Lo ideal es lograr que una entidad rectora formule una nica norma que por lo
menos regule el tema de la valoracin para entes financieros.

En este captulo se quiere mostrar al lector la experiencia en el campo de la valoracin que


se ha generado en algunos pases de Centroamrica.

9
En Per en 1949 se realiza la IV Convencin Panamericana de Valoracin que posteriormente en la IV
Convencin Panamericana de Valuaciones se transform en la Unin Panamericana de Asociaciones de
Valuacion UPAV
10
Instituto Costarricense de Valoracin ICOVAL, fundado en 1982
39
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

2. COSTA RICA

En Costa Rica no existe una nica ley o reglamento de carcter especfico o general que
regule y normalice la actividad del valorador profesional.

La mayor parte de las instituciones financieras, pblicas, privadas y algunas del Estado,
tienen sus propios reglamentos y regulaciones que a ttulo propio exigen a los profesionales
que les prestan sus servicios.

2.1.LA VALORACIN DE LOS BIENES DEL ESTADO

Compra y venta de bienes del estado

Todos aquellos casos en los cuales las entidades pblicas, sean entes autnomos o
semiautnomos, requieran de un avalo, deben solicitar la ejecucin del mismo a la Direccin
General de Tributacin Directa. Este rgano que pertenece al Ministerio de Hacienda, ha
diseado un completo manual de procedimientos y metodologa de valoracin, que
obligatoriamente el funcionario debe aplicar.

Este documento que data de 1996, fue generado a travs de la Subdireccin de


Fiscalizacin, Sector Avalos y se conoce como el Manual de Procedimientos para el Avalo
Administrativo, documento que est a disposicin del pblico.

En el documento se capacita al perito valorador del estado en un procedimiento que le


permitir de una forma tcnica lograr la estimacin del valor.

Ley de expropiaciones

Esta es la Ley 7495 del 3 de mayo de 1995 que reza el siguiente objetivo:

Artculo 1. Objeto La presente Ley regula la expropiacin forzosa por causa de inters
pblico legalmente comprobado. La expropiacin se acuerda en ejercicio del poder de imperio
de la Administracin Pblica y comprende cualquier forma de privacin de la propiedad
privada o de derechos o intereses patrimoniales legtimos, cualesquiera que sean sus titulares,
mediante el previo pago de una indemnizacin que represente el precio justo de lo
expropiado

Es una ley muy bsica, que comprende principalmente el aspecto legalista dejando de lado
en gran parte el aspecto metodolgico de la aplicacin de la norma.

Normativa vigente en valoracin de los bienes con fines fiscales

En el caso de la valoracin de los bienes inmuebles (terrenos y edificaciones) en general,


desde el punto de vista fiscal, en Costa Rica se podran citar dos momentos importantes en la
historia: el antes y el despus a la vigencia de la Ley No. 7509, Ley de Impuesto Sobre
Bienes Inmuebles, del 9 de mayo de 1995.

40
Captulo III. La valoracin en Centroamrica

Antes de la promulgacin de esta ley, la valoracin fiscal se haca a partir de la aplicacin


de algunas frmulas y conceptos que para el perodo de finales de los 80, no cumplan con las
expectativas de una institucin con la responsabilidad de la recaudacin fiscal de un pas.

Ante tal panorama y ya con la puesta en marcha de la nueva ley, que deroga la antigua Ley
del Impuesto Territorial, se traslada a cada una de las municipalidades del pas, la
responsabilidad de la estimacin y recaudacin de los impuestos de los bienes inmuebles. En
un inicio esta ley No. 7509, es clara en trminos generales, pero muy dbil en normas y
procedimientos.

Las municipalidades a ese momento, no tenan ninguna estructura de tasacin


metodolgica, normativa, moderna y objetiva para la justa valoracin de su territorio. Ante tal
debilidad el Ministerio de Hacienda ve la necesidad de dotar a las mismas de un ente asesor y
normalizador en materia de la tasacin de bienes y es as como el 19 de diciembre de 1997, se
regula la Ley No. 7509 con la Ley No. 7729 Reforma a la Ley de Impuesto Sobre Bienes
Inmuebles que da paso a la creacin del rgano de Normalizacin Tcnica, ONT.

Posteriormente crea mediante decreto ejecutivo 27601 H, con fecha 12 de enero de 1999,
El Reglamento a la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, publicado en el diario
oficial la Gaceta No. 18 del 18 del 27 de enero de 1999, modificndose para dar paso al
captulo VI de la siguiente forma:

Reglamentos de instituciones diversas.

Algunas instituciones pblicas, autnomas o semiautnomas han desarrollado sus propios


reglamentos y condiciones para la ejecucin de sus avalos.

Todas estas directrices son de acatamiento obligatorio para los profesionales que sean
contratados por estas instituciones y por ese motivo podemos decir que son en parte
desconocidas por el gremio en general. A continuacin sealamos las ms representativas.

Ley de Adquisiciones, Expropiaciones y Constitucin de Servidumbres del Instituto


Costarricense de Electricidad - ICE

Esta Ley es la No. 6313 del 4 de enero de 1979, publicada en el diario oficial la gaceta
No. 14 del 19 de enero de 1979, establece las regulaciones para efectos de las
expropiaciones que tramita esta institucin.

Es una Ley de carcter general y no es especfica en mtodos y procedimientos.

Con el paso del tiempo, el ICE se ha visto ve en la necesidad de reglamentar y estandarizar


el proceso interno de expropiacin y en ese sentido luego de un amplio estudio, el
departamento de Avalos del Instituto Costarricense de Electricidad ICE, promulga en
sesin 5659 del 10 de mayo de 2005 y publicado en el diario oficial la Gaceta 107 del 7 de
junio de 2005, el Reglamento: Manual para la Elaboracin de Avalos para Expropiacin
y el Procedimiento para la solicitud, confeccin y trmite de avalos institucionales.

Este manual es amplio en la metodologa que se debe aplicar en la valoracin de la tierra,


las edificaciones y otras mejoras, citando como uno de los documentos consultados para su
confeccin a las Normas Internacionales de Valoracin 2003 - IVSC.

41
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Reglamentos y normativas del sector financiero pblico y privado

Un grupo muy representativo de valuaciones que se realizan en el pas, son las que se
ejecutan con fines hipotecarios y prendarios y en este sentido a continuacin se anotan las
directrices ms conocidas en el medio.

Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversin

Este reglamento rige a los peritos valoradores contratados por entidades financieras que
sometan sus bienes al sistema de Fondos de Inversin Inmobiliarios, fue aprobado por El
Consejo Nacional de Supervisin del Sistema Financiero, mediante Artculo 28 del Acta de la
Sesin 569-2006, celebrada el 6 de abril del 2006. Publicado en la Gaceta No. 87 del 08 de
mayo del 2006.

Este reglamento es superficial en lo que concierne a conceptos de valoracin inmobiliaria,


vaco que es completado con la emisin por parte de la Superintendencia General de
Valores al pronunciar las Instrucciones para la Valoracin de los Inmuebles de los
Fondos de Inversin Inmobiliarios, acuerdo SGV-A-23 (vase adems el acuerdo SGV-A-
53 y SGV-A-136).

Este instructivo es ms especfico en aspectos conceptuales sobre la valoracin


inmobiliaria por los enfoques de mercado, costo y financiero. En l se tratan en diversos
captulos aspectos de: requisitos de experiencia del valorador, contenido mnimos de los
informes de valoracin y normas generales relativas a los avalos y valoraciones financieras.

Instructivo de valoracin de bienes del Banco de Costa Rica

Todos aquellos peritos valoradores que prestan sus servicios al Banco de Costa Rica, deben
sujetarse a las normas y procedimientos contenidos en el documento denominado
Condiciones para los servicios profesionales de avalos de bienes muebles e inmuebles,
que data de abril del ao 2005.

Reglamento para la Contratacin de Servicios Profesionales Externos en Avalos y


Peritajes para el Banco Crdito Agrcola de Cartago

Este reglamento fue realizado el Banco Crdito Agrcola de Cartago, entidad bancaria del
Sistema Bancario Nacional, aprobado por La Junta Directiva General en sesin N 7916/06,
artculo 15, celebrada el 14 de marzo de 2006.

Es un reglamento con un nivel de detalle suficiente en lo que respecta a la aplicacin de las


metodologas bsicas necesarias para estimar el valor con fines hipotecarios.

Manual de Avalos de la Caja Costarricense del Seguro Social

La Gerencia Divisin de Pensiones de la Caja Costarricense de Seguro Social, en


cumplimiento de la Ley N 8220 "Proteccin al Ciudadano del exceso de requisitos y trmites
administrativos", hizo en su momento del conocimiento pblico los Reglamentos y Manuales
respectivos para la aplicacin de dicha Ley, procediendo a emitir el Manual de Avalos de
Bienes Inmuebles.

42
Captulo III. La valoracin en Centroamrica

En este manual se tratan en varios captulos aspectos generales en temas como


disposiciones generales de las valuaciones, obligaciones del perito valorador, sanciones,
aspectos tcnicos de los terrenos y edificaciones, entre otros elementos.

En el apartado 4, se sealarn los elementos bsicos de que trata este manual.

Reglamento para la contratacin de servicios de peritajes y avalos de bienes muebles e


inmuebles en el Instituto Nacional de Fomento Cooperativo - INFOCOOP

Este Reglamento para Servicios de Peritajes y Avalos en el INFOCOOP, fue aprobado


por la Junta Directiva en sesin N 3.700, artculo segundo, inciso 3.2, celebrada el 23 de abril
del 2008, derogando el Reglamento para Servicios de Peritajes y Avalos en el INFOCOOP,
aprobado por Junta Directiva en acuerdo de sesin N 2708 artculo nico, inciso 4.1, del
08/01/98 comunicado en oficio JD 025-98

En este reglamento se tratan en varios captulos aspectos generales en temas como


disposiciones generales de las valuaciones, definiciones, deberes del perito valorador y
contenidos de los informes de valoracin, entre otros.

Manual de procedimientos para elaborar los avalos de propiedad rural del Instituto de
Desarrollo Agrario - IDA

El Instituto De Desarrollo Agrario de Costa Rica, IDA, con base en el captulo IV, artculo
51 de la Ley de Tierras y Colonizacin, No. 2825, del 14 de octubre de 1961, y en el inciso g)
del artculo 18 de la Ley de Creacin del Instituto de Desarrollo Agrario, No. 6735 del 29 de
marzo de 1982, en el ao 2002 propuso y confeccion un Manual con el fin de regular los
procedimientos para la elaboracin de los estudios de Avalos de Propiedad Rural.

Como en otros manuales e instructivos antes descritos, se compone de varios captulos en


los cuales se destacan temas como; definiciones generales, procedimientos generales para la
confeccin de los avalos, elementos del informe tcnico y gua de presentacin, entre lo ms
destacado.

Acuerdo SUGEF 1-05 Reglamento para la calificacin de deudores

Este acuerdo emitido por la SUGEF11 es un reglamento que todo valorador de instituciones
financieras supervisadas por esta entidad debe seguir. La mayor parte de este documento se
enfoca en la calificacin y medida del riesgo de las carteras crediticias, por lo tanto el escrito
es dirigido principalmente a los administradores financieros de las entidades bancarias, sin
embargo en el artculo 14 claramente alude directamente al valorador inmobiliario.

El acuerdo SUGEF 1-05 est complementado con un conjunto de lineamientos12 que hacen
aplicable el citado reglamento. Especficamente el punto III Anlisis de las Garantas

11
Acuerdo 1-05 SUGEF, aprobado por el Consejo Nacional de Supervisin del Sistema Financiero Nacional,
artculo 7, acta sesin 540-2005, publicado en Gaceta 39 del 9 de diciembre del ao 2005.
12
Lineamientos Generales para la aplicacin del Reglamento para la Calificacin de Deudores acuerdo SUGEF
1-05, acuerdo del superintendente 15 horas 25 noviembre 2005.

43
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

nuevamente hace una directa alusin a los valoradores inmobiliarios que prestan sus servicios
a las carteras hipotecarias de las entidades financieras supervisadas por SUGEF.

Leyes, reglamentos y afines que deben ser tomadas en cuenta en la ejecucin de las
valuaciones.

Para ejercer la valoracin en Costa Rica, el profesional como hemos visto la normativa a
tener en cuenta es amplia y diversa, dependiendo del objetivo de la valoracin y del ente para
el que se valua. Adems de la normativa anteriormente vista hay que ener en cuenta otras, que
aunque no fueron establecidas especficamente para regular la actividad de la valoracin de
bienes si pueden limitar los alcances y influir en la estimacin del valor.

Gran parte de estas leyes se citan en el Manual para la Elaboracin de Avalos para
Expropiacin y el Procedimiento para la solicitud, confeccin y trmite de avalos
institucionales, del Instituto Costarricense de Electricidad-ICE y en el Manual de
Procedimientos para el Avalo Administrativo dictado por el Sector de Avalos, Subdireccin
de Fiscalizacin de la Direccin del Ministerio de Hacienda.

A continuacin se presenta esta lista complementaria, que no debe considerarse nica, en


razn que cada avalo puede incluir otras no citadas:

x Constitucin Poltica de la Repblica de Costa Rica.


x Ley del Instituto de Desarrollo Agrario, N 6735 del 29 de marzo de 1982, publicada
en La Gaceta N 71 del 15 de abril de 1982.
x Ley de Jurisdiccin Agraria, N 6734 del 29 de marzo de 1982, publicada en La
Gaceta N 82 de 13 de mayo de 1982.
x Ley N 7317. Ley de Conservacin de la Vida Silvestre.
x Ley N 1788. Ley orgnica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. (INVU).
x Ley del Servicio de Parques Nacionales, N 6084 del 24 de agosto de 1977.
x Ley de Titulacin de Tierras Ubicadas en Reservas Nacionales, N 7599 del 29 de
abril de 1996, publicada en La Gaceta N 151 del 9 de agosto de 1996.
x Procedimiento para la atencin de reclamaciones por Daos a Equipos Elctricos u
otras propiedades de los clientes (Nota de la Subgerencia Sector Electricidad N
S.S.E.1647.2003 del 31 de octubre del 2003, publicado en el Diario Oficial La Gaceta
N 215 del 7 de noviembre del 2002) - ICE
x Ley N 7494. Ley de Contratacin Administrativa. Reformando N 7612.
x Ley N 6758. Ley Reguladora del Proyecto Turstico Papagayo.
x Ley N 2710 Ley de Erradicacin de Tugurios y Defensa de sus Arrendamientos y el
Decreto Ejecutivo N 17270-P.
x Ley N 7092 Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta y sus Reformas.
44
Captulo III. La valoracin en Centroamrica

x Ley Orgnica del Ambiente, N 7554 del 4 de octubre de 1996, publicada en La


Gaceta N 215 del 13 de noviembre de 1995.
x Planes Reguladores Oficiales.
x Ley N 7404 Ley general de Concesin de Obra Pblica.
x Acuerdo N 218 del 13 de noviembre de 1987 de la Autoridad Presupuestara,
ratificada por el Consejo de Gobierno, en acuerdo N 130 del 22 enero de 1988.
x Decreto N 40 Reglamento del Tribunal Fiscal Administrativo
x Ley Forestal, N 7575 del 13 de febrero de 1996, publicada en La Gaceta N 72 del 16
de abril de 1996.
x Decreto Ley de Creacin del ICE, N 449 del 8 de abril de 1949.
x Cdigo Civil de Costa Rica, Decreto N 30 del 19 de abril de 1886.
x Ley General de Salud. N 5395 del 30 de octubre de 1973, publicada en La Gaceta N
222 del 24 de noviembre de 1973.
x Ley de Aguas, N 276 del 27 de agosto de 1942, publicada en La Gaceta N 190 del 28
de agosto de 1942.
x Ley General de Agua Potable, N 1634 del 18 de setiembre de 1953.
x Cdigo de Minera de Costa Rica, Ley N 6797 del 4 de octubre de 1982, publicado en
La Gaceta N 230 del 3 de diciembre de 1984.
x Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, N 7933 del 28 de octubre de 1999,
publicada en La Gaceta N 229 del 25 de noviembre de 1999.
x Declaraciones de ciudades y zonas urbanas.
x Ley de Catastro Nacional, N 6545 del 25 de marzo de 1981, publicada en La Gaceta
N 73 del 15 de abril de 1981.
x Ley Orgnica Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, N 3663 del 10 de enero
de 1966 y sus reformas
x Ley Orgnica del Colegio de Ingenieros Agrnomos, N 7221 del 6 de abril de 1991,
publicada en La Gaceta N 76 del 23 de abril de 1991.
x Ley de Creacin del Servicio Nacional de Aguas, Riego y Avenamiento (SENARA),
N 6877 del 18 de julio de 1983.
x Ley General de Ferrocarriles, N 5066 del 30 de agosto de 1972.
x Ley de Construcciones, Decreto Ley N 833 del 4 de noviembre de 1949.

45
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

x Ley General de Aviacin Civil, N 5150 del 14 mayo de 1973, publicada en el Alcance
N 66 a La Gaceta N 106 del 6 de junio de 1973.
x Ley de Patrimonio Nacional Arqueolgico, N 6703 del 28 de diciembre de 1981,
publicada en La Gaceta N 12 del 19 de enero de 1982.
x Ley de Planificacin Urbana, N 4240 del 15 de noviembre de 1968, publicada en La
Gaceta N 274 del 30 de noviembre de 1968.
x Ley General de Caminos Pblicos, N 5060 del 22 de agosto de 1972, publicada en La
Gaceta N 158 del 5 de setiembre de 1972.
x Ley de Informaciones Posesorias, N 139 del 14 de junio de 1941.
x Ley de Catastro Nacional, N 6545 del 25 de marzo de 1981, publicada en La Gaceta
N 73 del 15 de abril de 1981.
x Ley de Tierras y Colonizacin, N 2825 del 14 de octubre de 1961, publicada en La
Gaceta N 242 del 25 de octubre de 1961.
x Ley sobre la Zona Martimo Terrestre, N 6043 del 2 de marzo de 1977, publicada en
el Alcance N 36 a La Gaceta N 52 del 16 de marzo de 1977.
x Cdigo Ssmico de Costa Rica, Decreto Ejecutivo N 31553-MICIT-MOPT del 19 de
noviembre del 2003.
x Divisin Territorial Administrativa de Costa Rica, Decreto Ejecutivo N 25677-G del
26 de noviembre de 1996.
x Reglamentos de Zonificacin.
x Reglamento de Donaciones (aprobado en la sesin N 5605, celebrada el 27 de abril
del 2004 y publicado en La Gaceta N 108. 03/06/2004).- ICE.
x Directriz 27 de la Presidencia de la Repblica, de fecha 1 de septiembre del 2003.
Publicacin en La Gaceta N 175 del 11 de setiembre del 2003 - ICE
x Reglamento de Construcciones, Reglamento a la Ley de Planificacin Urbana, N
4240, publicado en La Gaceta N 56, Alcance N 17 del 22 de marzo de 1983.
x Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones,
aprobado en sesin N 3391 del 13 de diciembre de 1982.
x Reglamento General para el desarrollo y operacin de las obras de transmisin de
electricidad, relacionado con los campos electromagnticos y otros aspectos
ambientales - ICE
x Ley Indgena, N 6172.
x Ley N 6653 de Expropiacin de inmuebles para los fines de la U.C.R.
46
Captulo III. La valoracin en Centroamrica

2.2.ESTUDIOS QUE HABILITAN COMO VALORADOR DE BIENES

En Costa Rica no hay una normativa que especifique cuales son los estudios que deben
cumplir todos aquellos profesionales que se dediquen al ejercicio profesional de la valoracin
de bienes.

Antes del ao 1999 no haban opciones universitarias a nivel de diplomados, licenciaturas


o maestras en el campo de la valoracin. La pionera en esta actividad fue la Universidad
Estatal a Distancia UNED que en convenio con la Benemrita Universidad Autnoma de
Puebla Mxico, que establecieron en el ao 1999, la Maestra en Valoracin de la cual a la
fecha se han producido 2 graduaciones y se han presentado 15 tesis de grado.

Posterior a la experiencia lograda a travs de todos estos aos, el Consejo Universitario de


la UNED, en sesin No. 1913-2008, Art. IV, inciso 7), celebrada el 25 de abril del 2008;
aprob la ejecucin de un programa propio de Maestra en Valoracin, programando su inicio
en los primeros meses del ao 2009.

Otras instituciones de educacin superior que integran en sus programas de estudio el tema
de la valoracin con mayor trayectoria son la carrera de Ingeniera Topogrfica de la
Universidad de Costa Rica, que en su octavo y dcimo semestre imparten sendos cursos de
avalos y la Universidad Nacional en la carrera de Ingeniera Topogrfica, en la que se
imparte un curso de avalos en el segundo semestre del nivel de licenciatura. Sin embargo los
cursos de valoracin no son un objetivo primordial o de especialidad de las mismas.

Por otra parte, cada da las diferentes instancias financieras del pas (banca estatal y
privada) son ms selectivas dentro de sus procesos de contratacin y licitacin pblica,
seleccionando a sus peritos externos y evaluando aspectos como:
- Si tiene estudios de especialidad en valoracin a nivel de Maestra o Doctorado
- Mnimo de tres aos de experiencia certificada por instituciones del sistema
bancario nacional en avalos de bienes muebles o inmuebles.
- Participacin certificada en cursos de actualizacin profesional en la materia a
nivel nacional e internacional
- Participacin certificada en congresos nacionales o internacionales

En los ltimos cuatro aos con mayor fuerza el Instituto Costarricense de Valoracin
ICOVAL, ha promocionado dentro del gremio la importancia de la capacitacin en la materia,
realizando diversos cursos impartidos principalmente dentro del marco del Colegio Federado
de Ingenieros y Arquitectos, siendo algunos de estos cursos impartidos por especialistas
internacionales. Muchos de los temas tratados son en mtodos tradicionales de valoracin,
normas IVSC y mtodos ms avanzados como estadsticos y multicriterio.

Para poder ejercer la valoracin de bienes inmuebles, segn la normativa vigente general, se
debe estar incorporado al Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, al Colegio de
Ingenieros Agrnomos y en algunos casos al Colegio de Ciencias Econmicas13.

13
En el caso de valoradores financieros

47
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

2.3.SITUACIN DE LA VALORACIN EN COSTA RICA

En el pas no hay una entidad que realice estudios o estadsticas sobre la actividad
financiera de las valuaciones. Segn consulta a algunas entidades y de acuerdo a proyecciones
realizadas, se estima que se realizan aproximadamente 150.000 valuaciones por ao y stas
son asignadas a un nmero aproximado de 500 valoradores. La gran mayora de estos peritos
ejercen liberalmente la profesin y la minora pertenecen a oficinas o sociedades annimas de
ingeniera.

La mayor parte de las entidades financieras pblicas y privadas, contratan los servicios de
valoradores externos a la institucin, solamente algunos bancos del pblicos; como lo son el
Banco Popular y de Desarrollo Comunal, el Banco de Costa Rica y el Banco Nacional, an
mantienen un nmero importante de valoradores de planta, pero significativamente menor a
los que contabilizaban en los aos 90.

Sin lugar a dudas, la fuente ms importante para ejercer la labor de valorador bancario son
las valuaciones destinadas a garantas hipotecarias.

Es recomendable que las autoridades financieras encargadas de las regulaciones de esta


materia en el pas, se encarguen de las investigaciones de temas no slo de los volmenes
colocados es crditos hipotecarios, los sectores, etc. sino tambin de los otros indicadores que
le permitan tener un amplio conocimiento de las estadsticas generadas por el gremio de
valoradores profesionales.

3. NORMATIVA EN OTROS PAISES DE CENTROAMRICA.

3.1.NICARAGUA

La Asamblea Nacional de la Republica de Nicaragua aprob la Norma sobre Peritos


Valoradores que prestan servicios a las Instituciones del Sistema Financiero:

3.2.EL SALVADOR

Existe la Norma sobre requisitos mnimos para el reconocimiento de registros de peritos


valoradores de activos inmuebles y para la calificacin de peritos valoradores de activos
mobiliarios y financieros, que pretendan ser transferidos a un fondo de titularizacin

3.3.HONDURAS

En este pas existe la normativa conocida como:Normas para el registro de evaloradores


de activos fijos y garantas de crdito de las instituciones supervisadas

3.4.GUATEMALA

En Guatemala existe publicado en Agosto del 2005 por el Ministerio de Finanzas Pblicas
un Manual de Valoracin Inmobiliaria

48
CAPTULO IV
CONCEPTOS BSICOS

1. INTRODUCCIN.

En este captulo se introducen una serie de conceptos bsicos necesarios para el desarrollo
de los siguientes captulos, esos conceptos son el de variables explicativas directas e inversas,
la transformacin de estas ltimas necesaria para su utilizacin en alguno de los mtodos
comparativos y el importante concepto de ndice de calidad original del Profesor Ballestero y
que permite agregar en una sola variable un conjunto de ellas. Tambin se presenta el
concepto de Distancia Manhattan y el ndice de adecuacin, as como la determinacin de
outliers y finalmente una Tabla clasificatoria de los mtodos de valoracin basada en las
NIVS pero actualizada, la mayora de los cuales son objeto de desarrollo en este libro.

2. VARIABLES EXPLICATIVAS.

Las variables explicativas, como hemos visto las NIV las denomina
Elementos de comparacin pueden adquirir distintas formas, en este apartado
vamos a ver las diferencias entre variables directas e inversas y entre
variables cuantitativas y cualitativas.

Variable directa es aquella que el precio del bien se incrementa o disminuye en el mismo
sentido que ella, o sea cuanto mayor es la variable mayor es el valor y viceversa. Ejemplos de
este tipo de variables son la mayora de las utilizadas en valoracin:

- En valoracin urbana: Superficie, n de habitaciones, n de baos etc.

- En valoracin agraria: Produccin, ingresos brutos etc.

- En valoracin de maquinaria: CV, capacidad etc.

- En valoracin de empresas: Beneficio, ventas, n de distribuidores etc.

Variable inversa por el contrario es aquella que el precio del bien se mueve en sentido
contrario que ella, o sea cuanto mayor es la variable menor es el valor y viceversa. El nmero
de este tipo de variables en valoracin no es tan importante como de las directas, algunos
ejemplos son:

- En valoracin urbana: Edad, Contaminacin del entorno, Distancia a zonas de


servicio etc.

- En valoracin agraria: Salinidad del suelo, riesgo de inundacin etc.

- En valoracin de maquinaria: ndice de roturas, velocidad de obsolescencia etc.

- En valoracin de empresas: Conflictividad del sector, riesgo de nuevos


competidores, etc.

49
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Para su utilizacin en gran parte de los mtodos comparativos es necesario transformarlas


en directas y para ello se pueden seguir dos formas:

Transformacin por el cociente:

variable : x i
1
variable transformada :
xi

Transformacin por la diferencia a una constante:

variable : x i
variable transformada : K  x i

La transformacin por el cociente no puede realizarse cuando la variable tiene el valor cero
para alguno de los comparables, y en el caso de la transformacin por la diferencia a una
constante, la eleccin de esta es importante ya que el resultado final vara en funcin de la
constante elegida.

Ejemplo.

Partimos de la informacin de la Tabla 4.1. Con 6 locales comerciales de los cuales


conocemos dos variables explicativas, la calidad del entorno (medido en un rango de 1 a 100)
la distancia al centro comercial del barrio.

Calidad del entorno Distancia al centro comercial


(1-100) (mts)
Local A 80 1.100
Local B 85 900
Local C 50 500
Local D 90 800
Local E 60 900
Local F 70 400

Tabla 4.1. Informacin inicial

De las dos variables consideradas la primera es directa ya que cuanto mejor sea el entorno
ms atraccin tiene para el posible comprador y por lo tanto el valor del local aumenta,
mientras que la segunda variable la distancia al centro comercial del barrio es inversa pues los
locales ms prximos al centro son los que ms afluencia de pblico tienen. Vamos a ver las
diferentes formas de transformar la variable inversa en directa (Tabla 4.2).

Transformacin por el cociente.

Transformacin por la diferencia a una constante k = 1.500.


50
Captulo IV. Conceptos bsicos

Transformacin por la diferencia a una constante k = 2.000

Variable transformada
Distancia al
centro Inversa 1500-xi 2000-xi
comercial (xi) 1/xi
(mts)
Local A 1.100 0,0009 400 900
Local B 900 0,0011 600 1100
Local C 500 0,0020 1000 1500
Local D 800 0,0013 700 1200
Local E 900 0,0011 600 1100
Local F 400 0,0025 1100 1600

Tabla 4.2. Transformacin a directa de la variable Distancia al centro comercial

Como hemos dicho anteriormente otra clasificacin de las variables es en cuantitativas y


cualitativas. Las variables cuantitativas como indica su nombre son aquellas que generalmente
nos aparecen cuantificadas, ejemplo de ellas son: Ingresos brutos, flujos de caja, superficie,
nmero de habitaciones etc., son las variables normalmente utilizadas en la mayora de los
mtodos de valoracin existentes. Las variables cualitativas por su parte son aquellas que
teniendo influencia en el valor no aparecen cuantificadas por lo que su utilizacin en los
mtodos de valoracin es compleja y por lo tanto en escasas ocasiones son tenidas en cuenta,
ejemplos de este tipo de variables son: calidad del entorno, paisaje, prestigio social, valores
potenciales etc. Como hemos visto en el primer captulo este tipo de variables cada da estn
teniendo mayor importancia en la definicin del valor de los activos y es importante poder
cuantificarlas de forma que nos permita su consideracin en el clculo de los respectivos
valores. Una solucin a este problema podemos encontrarla en la utilizacin de alguno de los
mtodos multicriterio que aunque no son objeto de este libro veremos brevemente ms
adelante.

3. NDICE DE CALIDAD

El precio de algunos activos especialmente los inmuebles urbanos es


funcin de un gran nmero de variables explicativas, Bin (2004) para el caso
de viviendas en Pitt County en California del Norte, propone las siguientes.
- Existencia de calefaccin.
- Existencia de chimenea
- Existencia de parquet
- Nmero de habitaciones
- Nmero de cuartos de bao
- Calidad de la edificacin
- Casa libre de inquilinos

51
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

- Casa cerca de zonas inundables


- Superficie total de la estructura
- Edad
- Distancia a la corriente del ro
- Distancia al centro comercial ms cercano.
- Distancia al Rio Tar
- Distancia a la carretera.

Ballestero y Rodrguez (1999) para el caso de valoracin de una oficina, proponen las
siguientes variables agrupadas en cuatro grandes grupos (Tabla 4.3).

Metavariables o variables primarias Variables secundarias


Entorno urbanstico Categora econmico-geogrfica del municipio.
Densidad de oficinas en el rea.
Anchura de calle.
Trfico peatonal.
Posibilidad de estacionamiento.
Caractersticas del inmueble Fachada
Vestbulo
Ascensor
Estado de conservacin.
Caractersticas de la oficina Calidad de materiales y acabados
Baos.
Superficie.
Altura de planta.
Luminosidad y ventilacin
Calefaccin-aire acondicionado.
Aislamiento trmico y acstico.
Flexibilidad
Ratio Superficie til/ Superficie construida.
Distancias y comunicaciones Distancia al centro de la ciudad.
Distancia media a paradas de autobs.
Distancia a boca de metro.
Tabla 4.3. Variables explicativas del valor de un local para oficinas

Como vemos el nmero de variables explicativas es muy elevado, pero todas tienen su
importancia en la determinacin del precio y hay que tenerlas en cuenta.

Trabajar con tal nmero de variables con algunos de los mtodos comparativos, es
complicado y en algunos casos no es posible. Siguiendo a Ballestero y Rodrguez para
solucionar dicha dificultad se introduce el concepto de ndice de Calidad, y para su clculo se
asigna a cada signo externo (variable explicativa) un coeficiente de ponderacin. El ndice,
ser entonces la suma de los signos externos, ponderando cada nivel con el peso
respectivo. Los pesos o coeficientes de ponderacin se determinan por el tasador con
arreglo a su experiencia.

52
Captulo IV. Conceptos bsicos

Los mismos autores proponen dos formas de asignar los pesos a cada signo o variable.

x Signos externos (variable explicativa) con pesos explcitos.


x Signos externos (variable explicativa) con pesos implcitos.

En el primer caso se asigna el valor numrico de cada peso para cada signo externo.

En el segundo caso a cada signo externo se le asigna un intervalo de puntuacin.

Veamos un ejemplo utilizando algunas de las variables explicativas propuestas y


asignando un peso especfico a cada variable.

Ejemplo.

Se quiere valorar un inmueble urbano X, mediante un mtodo comparativo y utilizando la


tcnica del ndice de Calidad y algunas de las variables explicativas propuestas por Ballestero
y Rodrguez.

Planteamos la Tabla 4.4.

Variable explicativa Peso Puntuacin Activos


variables Comparab. Comparab. Comparab. Inmueble X
1 2 3
Posibilidad de Estacionamiento 0,15 50 75 75 60
Fachada 0,10 85 80 60 90
Estado conservacin edificio 0,10 85 80 80 80
Calidad materiales 0,20 70 80 90 70
Luminosidad y ventilacin 0,20 90 60 75 70
Calefaccin-aire acondicionado 0,10 0 90 0 50
Distancia metro 0,07 60 50 60 55
Distancia centro comercial 0,08 80 80 80 60
PONDERACIN =1 67,1 74,15 68,85 67,65
Tabla 4.4. Clculo del ndice de calidad

La explicacin de la Tabla 4.4 es la siguiente.

La columna Peso variables expresa la ponderacin o importancia relativa que el experto da


a cada variable explicativa, de forma que la suma de las ponderaciones debe de ser 1.

Las columnas Puntuacin activos expresan en un rango 0 a 100 la puntuacin que el


experto da a cada activo (comparables y a valorar) para cada una de las variables explicativas
consideradas.

La Fila Ponderacin es la suma para cada comparable y el Inmueble X de los productos


Peso variable por puntuacin variable. En el caso del Comparable 1

C. 1: 0,15*50 +0,10*85+0,10*85+0,20*70+0,20*90+0,10*0+0,07*60+0,08*80=67,1

53
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

En el caso de los otros comparables y el sujeto a valorar:

C. 2: 0,15*75 +0,10*80+0,10*80+0,20*80+0,20*60+0,10*90+0,07*50+0,08*80=74,15

C. 3: 0,15*75 +0,10*60+0,10*80+0,20*90+0,20*75+0,10*0+0,07*60+0,08*80=68,85

I. X: 0,15*60 +0,10*90+0,10*80+0,20*70+0,20*70+0,10*50+0,07*55+0,08*60=67,65

Por este procedimiento se consigue transformar un conjunto de variables en una nica


variable en funcin de todas y de su importancia.

A partir de esta nica variable que los autores denominan ndice de calidad ya se puede
aplicar alguno de los mtodos comparativos que veremos posteriormente como son el mtodo
del Ratio de valoracin y el mtodo Beta.

El ndice de calidad junto a la sencillez de su aplicacin encierra un inconveniente


importante y es que en la mayora de los casos el tasador se encuentra con el problema de
tener que relacionar entre si un nmero considerable de signos o variables que debe de
ponderar al mismo tiempo en funcin de la importancia que para l tienen en el valor del
inmueble y todo ello adems para distintos inmuebles.

Segn Arrow y Raynaud (1986) Tenemos que admitir que un cerebro normal no est
creado para tomar decisiones complejas mediante criterios mltiples: la cantidad de
informacin es demasiado grande como para permitir un tratamiento simultaneo. De
acuerdo con la experiencia personal, estimamos que cuatro criterios y cuatro alternativas es el
mximo de complejidad tratable por el ser humano.

Necesitamos, pues, una metodologa que nos permita tratar una cantidad importante de
informacin a travs de un tratamiento progresivo de dicha informacin, dicha metodologa es
la que se ha desarrollado bajo el nombre de Metodologa multicriterio y que se ver
brevemente en un captulo posterior.

4. FUNCIONES DE DISTANCIA. NORMA L1 O DISTANCIA MANHATTAN.

En la prctica valorativa es conveniente la utilizacin de distintos mtodos


con el fin de determinar el valor buscado a partir de la informacin de los
comparables de los que se disponga. Por lo tanto al final del proceso
posiblemente tengamos tantos valores del activo a valorar como mtodos
hayamos utilizado.

Para determinar qu valor elegimos como definitivo vamos a utilizar el concepto de


distancia introducido por Minkowsky y en el axioma de Zeleny base de la metodologa de la
Programacin compromiso que indica Dadas dos soluciones posibles en el
espacio de los objetivos f1 y f2 la solucin preferida ser aquella que se
encuentre ms prxima al punto ideal (Zeleny, 1973).

54
Captulo IV. Conceptos bsicos

El concepto general de distancia se representa por (5)

1/ p
n 1 2 p
Lp x j  x j (5)
j 1

Segn el valor que demos a p obtenemos distintas distancias, de las cuales las ms
comunes son:

P=1. Distancia Manhattan Norma L1

P=2. Distancia Euclidiana Norma L2

P= f. Distancia Chevysev Norma Lf

Para determinar cul de los mtodos que veremos se ajusta ms a los precios reales
utilizaremos la distancia Manhattan o Norma L1. La base de esta eleccin est en el trabajo de
Yoon (1987) en el que intenta medir la credibilidad de las diferentes mtricas llegando a la
conclusin que la mtrica L1 es la ms creble.

La forma de aplicar el concepto de Distancia Manhattan a la valoracin ser midiendo


la distancia de los valores de los comparables recalculados por cada mtodo utilizado, siendo
el mejor aquel cuya Distancia sea menor. La comparacin entre mtodos tambin puede
realizarse mediante el clculo del ndice de adecuacin que desarrollamos a continuacin.

5. NDICE DE ADECUACIN

Otra forma de medir la bondad del proceso, es mediante lo que hemos denominado
ndice de adecuacin ( I a ) (Aznar y Guijarro, 2005), que es una reelaboracin de la Distancia
Manhattan. Se trata de enfrentar la solucin obtenida mediante el mtodo que hayamos
utilizado para determinar el valor de un activo con la que se obtendra con una solucin
ingenua (naive) del problema. Esta ltima sera la que aplicara el valorador cuando la nica
informacin conocida para la muestra de comparables fuera el precio, de manera que el valor
estimado para cualquier activo problema sera el obtenido como promedio entre el conjunto
de comparables de la muestra. El ndice de adecuacin se obtendr a partir de la relacin entre
la suma de desviaciones de uno y otro modelo [7]

z
2. I a 1  c *100 (7)
z
dnde z recoge la suma del conjunto de variables de desviacin para el modelo utilizado

n n
z n
j 1
j  pj y
j 1
j y
n 
y z ' la suma de errores absolutos en el modelo naive z c y
j 1
j y .

55
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

De esta manera, el ndice de adecuacin puede fluctuar entre 0 y 100, con valores ms
prximos al lmite superior cuanto ms ajustado resulte el modelo o sea cuanto mas mejore el
mtodo utilizado el resultado obtenido con el modelo naive.

Tanto la Distancia Manhattan como el ndice de adecuacin se desarrollarn con


detalle ms adelante cuando se presente el mtodo del ratio de valoracin y ambos conceptos
se seguirn utilizando a lo largo del libro para medir la bondad de los resultados obtenidos
con distintos mtodos.

6. DETERMINACIN DE OUTLIERS

En algunos de los mtodos de valoracin que veremos ms adelante,


concretamente en aquellos que llamaremos comparativos, se utilizan
comparables para determinar el valor del activo a valorar. El que realmente
tanto los comparables escogidos sean realmente comparables, o sea activos
parecidos al a valorar, es fundamental para que el resultado obtenido sea
aceptable y por lo tanto es necesario evitar la utilizacin de activos que
puedan considerarse anmalos u outliers. Existen distintos mtodos que pueden ayudarnos a
detectar estos outliers: Criterio de Peirce, el Q-test, el Grubbs' Test for Outliers, en nuestro
caso utilizaremos el Criterio de Chauvenet y para aquellos casos en que queramos extremar la
seleccin el concepto estadstico de Desviacin estandar. Vamos a ver cada uno de ellos.

6.1.CRITERIO DE CHAUVENET

William Chauvenet (1820-1870) estudio en la Universidad de Yale donde se gradu en


1840 con el primer premio en composicin de latn. Fue nombrado ayudante de Alexander
Bache en la universidad Girard en Filadelfia. La universidad de Girard haba sido fundada
por el financiero estadounidense y lo filntropo Stephen Girard en 1833 y Chauvenet trabaj
all haciendo las observaciones del campo magntico terrestre. Tambin trabaj en astronoma
en High School de Filadelfia. En 1841 fue nombrado catedrtico de matemticas en U.S.
Navy. En 1842 se traslad a la Naval Asylum School en Filadelfia. En 1859 pas como
catedrtico de matemtica a la Washington University, St. Louis. El primer Canciller de dicha
Universidad era Joseph Hoyt, pero despus de su muerte en 1862 Chauvenet fue nombrado
Canciller para sucederle, cargo que ejerci hasta 1869 cuando se jubil debido a la mala
salud.
56
Captulo IV. Conceptos bsicos

Chauvenet hizo dos contribuciones importantes, una como un autor de libros de texto y la
otra como una figura importante en el desarrollo de la matemtica en Amrica. Ser
recordado por muchos por su papel importante en fundar el U.S. Naval Academy,
especialmente teniendo en cuenta la influencia inmensa que ha tenido en el xito de los
ejrcitos estadounidenses. Como contribuciones cientficas mencionar: tratados en
trigonometra plana y esfrica (1850) astronoma esfrica (1863), teora y uso de
instrumentos: mtodo astronmicos de cuadrados mnimos (1863), y de geometra elemental
(1870).

El procedimiento para la determinacin de outliers que propuso Chauvenet es el siguiente.

1. Se calcula la media aritmtica y la desviacin estndar de los datos.

2. Del elemento o elementos que consideremos pueden ser anmalos se calcula su


distancia o diferencia a la media.

Desviacin a la media Dm ri  rm

3. Se realiza el cociente entre la diferencia obtenida en el punto 2 y la Desviacin


estndar.

Dm
Pi
s

4. Se compara el resultado obtenido con los parmetros de la tabla 4.5 de puntos


crticos de Chauvenet.

Nmero de datos Punto crtico (PCh)


3 1,38
4 1,54
5 1,65
6 1,73
7 1,80
8 1,86
9 1,92
10 1,96
12 2,03
15 2,13
Tabla 4.5. Puntos crticos de Chauvenet

Si Pi d Pch o ri no es outlier
Si Pi ; Pch o ri es outlier y no debe utilizarse

57
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Ejemplo:

Aplicamos el criterio de Chauvenet al siguiente caso. Tabla 4.6

Precio Variable A Variable B

Activo 1 5.200 625 10.200


Activo 2 4.900 580 11.500
Activo 3 6.000 700 12.000
Activo 4 4.800 560 10.000
Activo X ? 690 9.850
Tabla 4.6

Calculamos la media y la Desviacin estndar. Tabla 4.7

Precio Variable A Variable B

Activo 1 5.200 625 10.200


Activo 2 4.900 580 11.500
Activo 3 6.000 700 12.000
Activo 4 4.800 560 10.000
Activo X ? 690 9.850
Media 631 10710
Desviacin estndar 63,09 973,65

Tabla 4.7.

Calculamos la Desviacin a la media. Tabla 4.8.

Diferencia a la media

Precio Variable A Variable B

Activo 1 5.200 6 510


Activo 2 4.900 51 790
Activo 3 6.000 69 1.290
Activo 4 4.800 71 710
Activo X ? 59 860
Tabla 4.8

58
Captulo IV. Conceptos bsicos

Realizamos el cociente: desviacin a la media/Desvest. Tabla 4.9.

Coeficiente:
Diferencia/Desviacin estndar

Precio Variable A Variable B

Activo 1 5.200 0,10 0,52


Activo 2 4.900 0,81 0,81
Activo 3 6.000 1,09 1,32
Activo 4 4.800 1,13 0,73
Activo X ? 0,94 0,88
Tabla 4.9

No existe ningn outlier ya que todos los cocientes son menores de 1,65, punto crtico de
Chauvenet para 5 datos.

6.2.DESVIACIN ESTANDAR

La desviacin tpica o estndar mide la dispersin respecto a la media y es la raz cuadrada


de la varianza siendo esta la media aritmtica de los cuadrados de las desviaciones de las
variables respecto a la media aritmtica

Varianza:
n

2
x
i 1
i  xm 2
S
n
Siendo
S2 = Varianza xi = Variables
xm =Media de las variables n = nmero de variables
Desviacin estndar
n

x  xm
2
i
i 1
S
n
Siendo
S = Desviacin estndar

La utilizacin de la Desviacin estndar para detectar outliers consiste en medir la


distancia de cada uno de los datos a la media y compararla con la Desviacin estndar, de

59
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

forma que podamos eliminar aquellos datos cuya diferencia a la media sea superior a n*s,
pudiendo n oscilar dentro del rango de 1 a 3 en funcin de lo estricto del anlisis14.

Ejemplo. Si utilizamos el mismo caso que hemos visto con Chauvenet tabla 4.10.

Precio Variable A Variable B


Activo 1 5.200 625 10.200
Activo 2 4.900 580 11.500
Activo 3 6.000 700 12.000
Activo 4 4.800 560 10.000
Activo X ? 690 9.850
Tabla 4.10

Calculamos la media y la Desviacin estndar. Tabla 4.11

Precio Variable A Variable B


Activo 1 5.200 625 10.200
Activo 2 4.900 580 11.500
Activo 3 6.000 700 12.000
Activo 4 4.800 560 10.000
Activo X ? 690 9.850
Media 631 10710
Desviacin estndar 63,09 973,65

Tabla 4.11.

Calculamos la Desviacin a la media. Tabla 4.12

Diferencia a la media

Precio Variable A Variable B


Activo 1 5.200 6 510
Activo 2 4.900 51 790
Activo 3 6.000 69 1.290
Activo 4 4.800 71 710
Activo X ? 59 860
Tabla 4.12

14
La nica diferencia entre utilizar este criterio y el de Chauvenet, es que este ltimo fija unos mximos de
desviacin que varan en funcin del nmero de elementos, mientras que en el caso de la Desviacin estndar
lo deja en manos del analista.
60
Captulo IV. Conceptos bsicos

Se observa que el nico comparable que su diferencia a la media es superior en las dos
variables a la Desviacin estndar es el comparable 3, en un supuesto de elegir el
procedimiento riguroso de eliminar aquellos comparables que sus distancias sean
superiores a una desviacin estndar este comparable lo eliminaramos

7. MTODOS DE VALORACIN

El universo de la valoracin es cada da ms amplio debido a que en un mundo globalizado y


en crecimiento es continua la incorporacin de nuevos activos o bienes a valorar as como la
puesta a punto de nuevas metodologas para hacer frente a los nuevos retos planteados. La
tabla 4.13 presenta una clasificacin de los mtodos actuales, basada en las NIVS ms la
incorporacin de los nuevos mtodos multicriterio y los mtodos de valoracin de activos y
recursos ambientales.

TIPO DE GRUPO MTODO


ACTIVOS A
VALORAR
Activos o bienes de Mtodos de ventas comparables, Correccin simple
mercado Mtodos de comparacin de Correccin mltiple
Mercado, ndices
Mtodos Directos de Mercado, Porcentajes
Enfoque de comparacin de Factores
ventas, Mtodos Comparativos Ratio de valoracin
Comparacin temporal
Beta o de las funciones de
distribucin
Regresin por mnimos
cuadrados
CRITIC
AHP
ANP
Programacin por metas
Regresin Espacial
Actualizacin Actualizacin de rentas
Mixtos MAVAM (AHP+GP)
Inmuebles urbanos Coste Coste de reemplazamiento
(Valoracin de la construccin)
Valor Residual (Valoracin del
suelo)
Activos y recursos Valoracin ambiental AMUVAM (AHP+Actualizacin
ambientales de rentas)
Programacin compromiso
Costes evitados
Coste del viaje
Valor hednico
Valoracin contingente

Tabla 4.13. Clasificacin de los mtodos de valoracin segn NIVS actualizada

61
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

En la prctica valorativa los mtodos comnmente utilizados son algunos de los mtodos
comparativos (mtodo por correccin y por correccin mltiple, mtodo del ratio de
valoracin, mtodo Beta y el mtodo del anlisis de regresin), el mtodo de actualizacin de
rentas y los mtodos del coste de reemplazamiento y el del valor residual. Todos estos
mtodos sern desarrollados en los prximos captulos acompaados de ejemplos y de casos.

Por otro lado existen otros mtodos, los agrupados en el apartado de Valoracin ambiental,
AMUVAM, Programacin compromiso, Costes evitados, Coste del viaje, Valor hednico y
Valoracin contingente que son mtodos de valoracin de activos y recursos naturales.

Por ltimo existe actualmente una propuesta de nueva metodologa basada en la aplicacin de
modelos multicriterio de ayuda a la toma de decisiones a la valoracin de activos algunos de
los cuales, CRITIC, GP y AHP se presentarn tambin en este libro.

62
CAPITULO V
MTODOS DE VALORACIN POR COMPARACIN DE MERCADO I.
MTODOS POR CORRECCIN

1. INTRODUCCIN

Los mtodos comparativos que en las NIV2005 se denominan de diversas formas como
Mtodos de ventas comparables, Mtodos de comparacin de Mercado, Mtodos Directos de
Mercado y tambin Enfoque de comparacin de ventas, determinan el valor de un bien
problema, comparando este bien con otros bienes similares de los cuales si se conoce su
precio por haber sido objeto de una transaccin reciente. La comparacin se realiza utilizando
los elementos de comparacin, caractersticas o variables explicativas de los distintos bienes.
Los mtodos ms conocidos dentro de este gran grupo son el de Correccin y Correccin
mltiple, el del Ratio de valoracin, el mtodo Beta y el mtodo estadstico o economtrico o
de anlisis de regresin.

Para la utilizacin de estos mtodos es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado de inmuebles comparables.


b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan conocer tanto
los precios de los comparables como las variables explicativas de dichos precios.

En este captulo se desarrollan los mtodos por correccin simple y mltiple, Los mtodos
del Ratio de valoracin, comparacin temporal y el mtodo Beta se presentarn en el
siguiente captulo 6, en el captulo 7 se expondr el mtodo de anlisis de regresin y en el
captulo 8 se vern los modelos multicriterio.

2. CONCEPTOS BSICOS

Los mtodos por correccin se basan en el concepto de homologacin u


homogenizacin, y con tales nombres es conocido en algunos pases, dicho
concepto es el proceso por el cual se pretende hacer comparables dos o ms
bienes, que por sus caractersticas son parecidos, pero no idnticos.

Derivado del griego homlogos () "acordar", el trmino se usa en varios campos
para describir la equiparacin de las cosas, ya sean stas caractersticas, especificaciones o
documentos.15

De forma muy elemental en la fig. 1 podemos observar dos viviendas y de una de ellas se
conoce su precio y de la otra debemos estimar el valor. Con base en la comparacin
encontramos que la diferencia principal est en la puerta de entrada y en el ventanal lateral.
Una forma de estimar el valor final es determinando el costo de construir el ventanal y la
puerta, de esta forma ambos inmuebles estaran en las mismas condiciones.

15
Wilkipedia
63
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Sujeto Comparable

Fig. 1. El proceso de homologacin

El factor de homologacin es la cifra numrica que establece el grado de diferencia,


expresado en fraccin decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo gnero,
con base en sus caractersticas particulares, para hacerlos comparables entre s, de forma que
la informacin obtenida del comparable sirva para determinar el valor del sujeto. Puede ser
mayor o menor que la unidad, dependiendo si la condicin del sujeto es mejor o peor al
comparable. Y tambin podra ser expresada la diferencia en trminos de costo (cul es el
costo necesario invertir o eliminar de un inmueble para hacerlo semejante al inmueble
incgnita).

Para poder proceder a la correccin de los comparables con respecto al bien a valorar se
determinan las caractersticas o variables explicativas que vamos a utilizar en el
procedimiento de correccin y que debern ser aquellas que en cada caso, en opinin del
experto, mayor influencia tengan sobre el precio.

Definidas las mismas se pasa al proceso de correccin el cual consiste en ir cotejando cada
comparable con el bien a valorar y para cada caracterstica, pudiendo la correccin realizarse
de varias formas, ndices, porcentajes, parmetros o costos.

Y para poder realizar dicha correccin es conveniente seguir los pasos siguientes:

a) Conocer fsicamente el bien a valorar y los posibles comparables con sus


caracterstica.
b) Seleccionar los comparables ms representativos (de la base de datos o de la
investigacin de mercado). Se debe hacer buscando que guarden la mxima similitud
con el sujeto.
c) Definir las variables explicativas y el procedimiento de correccin a utilizar.
d) Determinar las diferencias entre los comparables y el sujeto

64
Captulo V. Mtodos de valoracin por comparacin de mercado I. Mtodos por correccin

e) Generar los ajustes necesarios a cada comparable, de forma que sea lo ms parecido al
sujeto analizado.
f) Se recomienda la adecuada tabulacin de los resultados con el fin de lograr una mejor
comprensin e interpretacin de los resultados.
g) Medir la desviacin de los valores homologados utilizando el mtodo de Chauvenet u
otro de los propuestos
h) Corregidos todos los precios de los comparables el valor del bien a valorar es la media
aritmtica de los precios corregidos o la suma de estos precios ponderados.

El juicio, criterio y experiencia del profesional de la valoracin, son fundamentales. Pero todo
juicio o criterio, debe estar respaldado y contar con el soporte de una metodologa apropiada.

Las distintas formas como suele aplicarse el mtodo por correccin y que desarrollamos a
continuacin son:
1) Mtodo por correccin simple.
2) Mtodo por correccin mltiple
a. Por ndices
b. Por porcentajes
c. Por parmetros

3. MTODO POR CORRECCIN SIMPLE

Este mtodo se denomina simple porque parte de un nico comparable


base del cual es conocido su precio y sus elementos de comparacin o
variables explicativas, de forma que se va comparando el activo a valorar con
el comparable base para cada variable y en funcin de esa comparacin se va
incrementando o disminuyendo (homogeneizando) el precio del comparable
base, resultando al final un valor del activo a valorar que es el resultado de
todos las variaciones sufridas por el precio del comparable base al tener en cuenta todos las
variables explicativas. Este mtodo elemental da origen como veremos ms adelante al
mtodo por correccin mltiple en el cual se tiene en cuenta la correccin de varios
comparables.

Los coeficientes a utilizar se fijan a partir de la propia experiencia en valoracin y un


ejemplo seria el definido en las tablas 5.1 y 5.2 para las variables entorno y comunicaciones.

Variable ENTORNO
Vivienda a valorar con Coeficiente
respecto a vivienda comparable a aplicar
Mucho mejor 1,20
Mejor 1,10
Igual 1,00
Peor 0,90
Mucho peor 0,80
Tabla 5.1. Coeficientes para la variable Entorno

65
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Variable COMUNICACIONES
Inmueble a valorar Comparable Coeficiente
Metro y Bus Metro Bus 1,1
Nada 1,3
Metro y Bus Nada 1,2
Nada Metro y Bus 0,8
Metro Bus 0,9
Tabla 5.2. Coeficientes para la variable Comunicaciones

Existen otras formas, como hemos dicho, de realizar la correccin, mediante parmetros
calculados con diferentes frmulas o mediante tablas, y que van afectando en ms o en menos
al comparable y tambin utilizando porcentajes en vez de coeficientes. Estos casos los
veremos al desarrollar el mtodo por correccin mltiple.

Caso prctico.

Se pretende valorar una vivienda en el municipio XXXX (Costa Rica) cuyas caractersticas
o variables explicativas ms esenciales as como las del comparable escogido aparecen en la
Tabla 5.3

Variables Vivienda Vivienda


a valorar comparable
Edad 10 16

Superficie til 125 85


Habitaciones 2 3
Cochera Un auto Un auto
Zona verde (patio) Si Si
Cuartos de bao. 2 1
Seguridad privada Si Si
Estado conservacin Buena Buena
Equipamiento urbano Completo Falta alcantarillado pluvial,
recoleccin basura deficiente
Precio ? 32.000.000
Tabla 5.3. Variables explicativas de la vivienda a
valorar y de la vivienda comparable

En la Tabla 5.4 se van definiendo los coeficientes de correccin del precio comparable
base a partir de la comparacin entre el inmueble a valorar y el comparable, variable a
variable y se corrige el precio del comparable en funcin de que sea mejor (a la baja) o peor
(al alza) para llegar a un valor del inmueble problema. En las variables Edad, Superficie til,
Cuartos de bao y Equipamiento urbano se corrige el precio del comparable al alza por ser la
vivienda a valorar mejor, los coeficientes a utilizar son 1.10, 1.05, 1.05 y 1.10
respectivamente, en la variable Habitaciones se corrige a la baja por ser peor el inmueble a
valorar, el coeficiente es 0.85, en el resto de las variables al ser iguales en ambos casos no hay
correccin. El detalle de los coeficientes correctores puede verse en la Tabla 5.4.

66
Captulo V. Mtodos de valoracin por comparacin de mercado I. Mtodos por correccin

Variables Coeficiente corrector


Edad 1.10
Superficie til 1.05
Habitaciones 0.85
Cochera 1.00
Zona verde 1.00
Cuarto de bao 1.05
Seguridad 1.00
E. Conservacin 1.00
Equipamiento urbano 1.10
Tabla 5.4. Coeficientes correctores sobre el valor base del comparable.

El producto de todos los coeficientes nos da el Coeficiente corrector total.


Coeficiente corrector total = 1.1*1.05*0.85*1*1*1.05*1*1*1.1 = 1.13
El producto de este coeficiente corrector total por el precio del comparable nos da el valor
de la vivienda a valorar.

Valor vivienda a valorar = 32.000.000*1,13 = 36.160.000

El mtodo por correccin simple es un mtodo de gran sencillez y que utiliza en su


elaboracin las comparaciones pareadas, activo a valorar frente a activo base, lo cual como
veremos con la metodologa multicriterio, es la forma que mejor se adapta a mente humana16,
por el contrario tiene la subjetividad de los coeficientes, as como el considerar todas las
variables con la misma importancia peso.

4. MTODO DE CORRECCIN MLTIPLE


Este mtodo est basado en el mtodo por correccin visto anteriormente, la diferencia y
por eso su denominacin de mltiple consiste en que en este caso se corrige no un solo
comparable base, sino varios, siendo el valor final la media aritmtica o la ponderada de todos
los precios corregidos.
Se seleccionan, por tanto, varios comparables que deben ser similares o lo ms parecido
posible al inmueble a valorar. Los comparables seleccionados en el mejor de los casos deben
haber sufrido una transaccin reciente y debemos conocer el precio de esas transacciones. La
correccin puede hacerse mediante ndices como se ha visto en el mtodo por correccin
simple o bien mediante porcentajes o mediante parmetros o factores.

4.1. CORRECCIN MLTIPLE POR NDICES


El procedimiento es el visto en el caso de correccin simple pero en este
caso intervienen varios comparables y el valor final es la media de los precios
corregidos de los comparables.

16
Para mayor detalle puede verse Saaty (1980), Moreno-Jimnez (2003) y Aznar y Guijarro (2005)

67
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Caso prctico. Valoracin de un terreno. En la Tabla 5.4 estn los datos de los 6
comparables con sus precios a corregir teniendo en cuenta las siguientes caractersticas: zona
(Fzo), ubicacin (Fub), frente (Ffr), fondo (Ffo), superficie (Fsu), topografa (Fto), uso (Fus)y
otros (FCe).

Factores de homologacin Precio


Precio
Comparables Fre unitario
Unitario Fzo Fub Ffr Ffo Fsu Fto Fus FCe
corregido
1 1,789 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01 1.00 1.00 1.00 1.01 1,814
2 1,800 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01 1.00 1.00 1.00 1.01 1,822
3 1,750 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01 1.00 1.00 1.00 1.01 1,760
4 1,750 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01 1.00 1.00 1.00 1.01 1,768
5 1,750 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01 1.00 1.00 1.00 1.01 1,775
6 2,000 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00 0.95 1,898
Sujeto Valor promedio 1,806

Tabla 5.4. Datos de los comparables y homologacin por ndices

La media de los valores corregidos es el valor del terreno a valorar, previamente como
hemos dicho es conveniente verificar si entre los precios homologados existe alguno que
pueda considerarse anmalo, para ello aplicamos Chauvenet Tabla 5.5.

Comparable VUM corregido Desviacin Punto crtico


a la media
1 1,814.75 8.05 0.15
2 1,822.99 16.29 0.31
3 1,760.31 -46.38 0.89
4 1,768.74 -37.95 0.73
5 1,775.12 -31.57 0.61
6 1,898.26 91.56 1.77
Media 1,806.69
Desviacin estandar 51.58

Tabla 5.5. Criterio de Chauvenet

El comparable 6 su punto crtico 1.77 es superior a 1.73, punto crtico mximo para 6
datos, en un caso muy estricto debera de ser eliminado. En este caso como la diferencia es
pequea 0.04, vamos a mantenerlo y por lo tanto el valor del activo a valorar seria la media de
los valores corregidos de los comparables.

4.2.CORRECCIN MLTIPLE POR PORCENTAJES

Como hemos dicho anteriormente una de las formas de corregir u homologar los
comparables es comparndolos con el activo a valorar para cada una de las variables
explicativas elegidas y expresando dicha comparacin en porcentajes en ms o en menos. Al
final el precio de cada comparable se corregir por la suma de los porcentajes determinados.

68
Captulo V. Mtodos de valoracin por comparacin de mercado I. Mtodos por correccin

Caso prctico. La Tabla 5.6 es una tabla clsica para desarrollar la correccin mltiple, en
ella figuran 6 comparables para determinar el valor de un inmueble X. De los comparables
que son similares al sujeto a valorar, conocemos su precio, la superficie y por lo tanto el
precio por m2 y adems se han escogido cuatro variables 1,2 3 y 4 que a juicio del tasador son
las caractersticas ms importantes en este caso para la determinacin del precio.

Total correccin.
Var.1 Var. 2 Var. 3 Var.4

Precio corregido
Comparacin

Comparacin

Comparacin

Comparacin

Ponderacin
Correccin

Correccin

Correccin

Correccin

ponderado
Superficie
Testigo

Precio
/m2

1 80 3.530
2 91 2.950
3 76 3.250
4 85 2.590
5 101 3.100
6 99 2.725

Tabla 5.6. Tabla para la correccin mltiple.

La forma de corregir es la siguiente:

Se compara cada comparable con el sujeto a valorar para cada variable pudindose
presentar los siguientes casos:

Son iguales ambos inmuebles para esa variable: se expresa mediante el signo = en la
columna Comparacin y se cuantifica como 0 (cero) en la columna Correccin

Si el comparable es mejor que el bien a valorar (Tabla 5.7).

Comparacin Correccin
Algo Mejor + -4%
Mejor ++ -6%
Mucho mejor +++ -8%

Tabla 5.7. Coeficientes correctores sobre el valor cuando el comparable


es mejor que el bien a valorar

Si el comparable es peor que el bien a valorar (Tabla 5.8).

Comparacin Correccin
Algo peor - +4%
Peor -- +6%
Mucho peor --- +8%

Tabla 5.8. Coeficientes correctores sobre el valor cuando el comparable


es peor que el bien a valorar

69
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

La columna Total correccin recoge el sumatorio de las correcciones realizadas para cada
variable y para cada comparable.

Para cada comparable, el producto del precio por m2 por (1- correcciones) ser su precio
corregido Tabla 5.9.

Total correccin.
Var.1 Var. 2 Var. 3 Var.4

Precio corregido
Comparacin

Comparacin

Comparacin

Comparacin

Ponderacin
Correccin

Correccin

Correccin

Correccin

ponderado
Superficie
Testigo

Precio
/m2

1 80 3.530 + -4 ++ -6 + -4 + -4 -18 2.894 5% 144


2 91 2.950 + -4 = 0 = 0 + -4 -8 2.714 20% 542
3 76 3.250 +++ -8 + -4 = 0 = 0 -12 2.860 10% 286
4 85 2.590 - +4 + -4 -- +6 - +4 +10 2.849 10% 284
5 101 3.100 = 0 + -4 = 0 = 0 -4 2.976 25% 744
6 99 2.725 = 0 ++ -6 - +4 - +4 +2 2.779 30% 833
2.845
2.833
Tabla 5.9. Tabla para la correccin mltiple completa.

Con todos los precios de los comparables corregidos pueden seguirse dos formas distintas
de obtener el valor buscado del inmueble a valorar

a. El valor buscado es igual a la media de los precios homogenizados.

V
Precios corregidos de los comparables
numero de comparables

2894  2714  2860  2849  2976  2779


V 2845
6

b. El valor buscado es igual a la suma de los precios corregidos ponderados segn la


apreciacin del tasador de la mayor o menor similitud de cada comparable con el bien
a valorar

V = Precios homogenizados de los comparables ponderados.

V 5% * 2894  20% * 2714  10% * 2860  10% * 2894  25% * 2976  30% * 2779

V 144  542  286  284  744  833 2833

5. CORRECCIN MLTIPLE POR PARMETROS FACTORES

La correccin por factores es uno de los mtodos ms utilizados en la


prctica valorativa. Los parmetros o factores normalmente utilizados son
aquellos relativos a las variables que explican el precio del activo a valorar.
La propuesta de factores es muy variada tanto a nivel de autores como de

70
Captulo V. Mtodos de valoracin por comparacin de mercado I. Mtodos por correccin

pases e incluso dentro de un mismo pas. A continuacin se presentan los factores ms


utilizados en la valoracin de activos agrarios y en el prximo captulo se desarrollaran los
factores en valoracin urbana tanto para construcciones como para el suelo.

6. CORRECCIN POR PARMETROS O FACTORES EN


VALORACIN AGRARIA.

En valoracin de predios agrarios los factores comnmente utilizados son:

I. Factor por rea o extensin


II. Factor por frente
III. Factor por regularidad o forma
IV. Factor de nivel
V. Factor de pendiente
VI. Factor por tipo de va
VII. Factor por servicios 2

Veamos las propuestas para dichos factores.

I. Factor por rea o extensin. Corrige las diferencias de superficie entre el lote a valorar
y el lote tipo.

1. Propuesta Direccin General de Tributacin (Costa Rica)

0.15
Alt
Fa
Alv
Siendo
Alt = rea del lote tipo Alv = rea del lote a valorar

2. Propuesta Instituto de Desarrollo Agrario (Costa Rica)

0.31
Alt
Fa
Alv
Siendo
Alt = rea del lote tipo Alv = rea del lote a valorar

II. Factor por frente. Compara los diferentes frentes del lote a valorar y del lote tipo. Es
importante su consideracin pero menor que en el caso de lotes urbanos.

1. Propuesta Direccin General de Tributacin (Costa Rica)

Ffr e Flv Flt *0.000125

Siendo
Flv = Frente lote a valorar Flt = Frente lote tipo

71
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

2. Propuesta Instituto de Desarrollo Agrario (Costa Rica)

Flv
Ffr 4
Flt

Siendo
Flv = Frente lote a valorar Flt = Frente lote tipo

III. Factor por regularidad o forma. Factor que tiene en cuenta la forma ms o menos
regular del terreno, cuando ms irregular es un lote su valor disminuye. Con este factor se
introduce el concepto de rea del mayor rectngulo circunscrito, que es el rea del mayor
cuadrado o rectngulo que contenga el lote a valorar.

1. Propuesta Direccin General de Tributacin (Costa Rica)

Alv
Ffo n
Amrc

Siendo
Alv = rea del lote a valorar
Amrc =rea del mayor rectngulo circunscrito
n = grado de la raz (puede utilizarse quinta o sexta)

IV. Factor por nivel. Este factor se aplica cuando el nivel del lote a valorar est sobre o bajo
el de la va pblica, ya que ello disminuye el valor del lote, mas en el caso de estar bajo
nivel que en el de estar sobre nivel.

1. Propuesta Direccin General de Tributacin (Costa Rica)

Lote sobre nivel.

Fsn e 0.03*sn
Siendo
sn = Sobre nivel del lote a valorar en metros

Lote bajo nivel

Fbn e 0.05*sn
Siendo
bn = Bajo nivel del lote a valorar en metros

72
Captulo V. Mtodos de valoracin por comparacin de mercado I. Mtodos por correccin

V. Factor de pendiente. Se denomina pendiente al grado de inclinacin o declive que posee


un determinado lote con respecto al eje horizontal.

1. Propuesta Direccin General de Tributacin (Costa Rica)

Plt  Plv

Fp e 78

Siendo
Plt = Pendiente del lote tipo
Plv = Pendiente del lote a valorar

La cuantificacin de las pendientes se realiza mediante el siguiente grfico.

VI. Factor por tipo de via. Este factor valora el tipo de va sobre la que se sita el lote a
valorar.

1. Propuesta Direccin General de Tributacin (Costa Rica)

Para aplicar este factor se definen siete tipos de va, Tabla 5.10.

Clasificacin Descripcin

Es la va que se ubica en el sector ms valioso y de mayor


1 desarrollo comercial, y podra no tener las mejores
caractersticas (materiales, estado, ancho, entre otros)
Se ubican en zonas comerciales de menor desarrollo, zonas
industriales que deben soportar un trnsito denso, y en algunas
2
zonas residenciales de clasificacin alta. Guarda similitud con la
anterior en cuanto a sus caractersticas.
Este tipo de va se localiza en zonas de transicin comercial-
3 residencial, residencial e industrial. Sus caractersticas son de
menor condicin a la anterior.

73
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Clasificacin Descripcin

Se localizan en sectores residenciales, industriales y en algunas


zonas agropecuarias. Algunas servidumbres se clasifican en esta
4
categora por sus caractersticas. Permiten la circulacin de todo
tipo de vehculos.
Son las vas que se localizan en sectores residenciales,
industriales y agropecuarios. De lastre, material arenoso y/o
5 lastre mezclado con material ms grueso, permiten la
circulacin a todo tipo de vehculos. En esta categora se
incluyen las alamedas cualquiera que sea su acabado.
De material ligeramente grueso, arenoso, o de tierra, se ubican
6 por lo general en zonas agropecuarias y permiten la circulacin
de vehculos durante todo el ao.
De material grueso, de tierra o arcilloso, se ubican por lo general
7 en zonas agropecuarias y permiten la circulacin de
vehculos solo durante la poca seca.
Son las vas que permiten nicamente el paso de carretas,
8 bestias y peatones. Se incluye en esta categora la playa cuando
es la nica va de acceso a estos inmuebles.
9 Son las vas angostas que sirven de servidumbres de paso.
Son los ros, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuando es la
10
nica va de acceso.
Es la va frrea, cuando son la nica va de acceso a estos
11
inmuebles.
Tabla 5.10. Tipos de va

Ftv e VlvVlt *0.06646


Siendo
Vlv =Va lote a valorar
Vlt = Va lote tipo

VII. Factor por servicios 2

1. Propuesta Direccin General de Tributacin (Costa Rica)

Se consideran servicios 2 los de caera, electricidad, telfono y alumbrado pblico. Para la


utilizacin de este factor se tendr en cuenta la tabla 5.11

74
Captulo V. Mtodos de valoracin por comparacin de mercado I. Mtodos por correccin

Alumbrado P. Telfono Electricidad Caera Clasificacin

0 0 0 0 1
1 0 0 0 2
0 1 0 0 3
0 0 1 0 4
0 0 0 1 5
1 1 0 0 6
1 0 1 0 7
1 0 0 1 8
0 1 1 0 9
0 1 0 1 10
0 0 1 1 11
1 1 1 0 12
1 1 0 1 13
1 0 1 1 14
0 1 1 1 15
1 1 1 1 16
Tabla 5.11. Servicios 2

Fs2 e SlvSlt *0.03


Siendo
Slv = Servicios lote a valorar
Slt = Servicios lote tipo

Caso prctico

Se desea estimar el valor de un terreno cuyas caractersticas principales junto con las del
lote tipo aparecen en la Tabla 5.12.

Parcela a valorar Lote tipo

Superficie (m2) 10.500 6.000

Frente (m) 500 250

Precio (u.m./m2) 100

Tabla 5.12. Caractersticas

75
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Vamos a resolver el problema mediante dos propuestas

Propuesta Direccin General de 1. Propuesta Instituto de


Tributacin Desarrollo
(Costa Rica) Agrario (Costa Rica)

Factor Alt
0.15
6.000
0.15
Alt
0.31
6.000
0.31

Superficie Fa 0.9194 Fa 0.8407


Alv 10.500 Alv 10.500

Factor Ffr e Flv  Flt *0.000125 Flv 500


Ffr 4 4 1.1892
e 500250 *0.000125
Frente (m) 1.0317 Flt 250

Precio V=100*0.9194*1.0317=94.8 V=100*0.8407*1.1892=99.9


resultante

En este sencillo caso se evidencia la importancia de los parmetros, en funcin de la


eleccin de los mismos el resultado final vara.

76
CAPTULO VI
MTODOS POR COMPARACIN DE MERCADO II.
MTODO POR CORRECCIN EN INMUEBLES URBANOS.

1. INTRODUCCIN

En este captulo se sigue presentando el mtodo por comparacin de mercado por


correccin mediante factores. En el captulo anterior se vieron los factores que se tienen en
cuenta en valoracin agraria, en este se desarrollan los factores ms utilizados en valoracin
urbana en el caso de las viviendas, en el prximo captulo se vern los factores urbanos para
la valoracin del suelo. El mtodo por correccin en inmuebles urbanos est muy desarrollado
y aceptado en la mayora de pases y es por ello que el nmero de factores considerados es
bastante numeroso y dentro de cada factor el nmero de propuestas tambin suele ser
abundante y como veremos en algunos casos con diferencias importantes en su aplicacin y
resultados.

2. MTODO POR CORRECCIN POR FACTORES EN INMUEBLES URBANOS.


CASO VIVIENDAS.

Los principales factores de homologacin aplicables a la valoracin de


edificaciones son los siguientes:

I. Factor de negociacin, Fn. (Factor de comercializacin Fcom).


II. Factor por edad, Fed
III. Factor por estado de conservacin, Fec
IV. Factor obsolescencia funcional, Fof
V. Factor por actualizacin en el tiempo, Fac
VI. Factor de zona. Fzo
VII. Factor por ubicacin en el bloque o manzana, Fpb
VIII. Factor por uso del suelo, Fus
IX. Factor por superficie construida, Fsc
X. Factor por calidad de la vivienda, Fcv
XI. Factor por calidad de obras comunes, Foc
XII. Factor por calidad general del proyecto, Fcp

Veamos cada uno con detalle

I. Factor de negociacin, Fn. (Factor de comercializacin, Fcom).

Este factor pretende corregir los precios de oferta obtenidos de anuncios en prensa e
inmobiliarias que en el proceso de venta van a sufrir una rebaja como fruto de la negociacin
y por ese hecho han sido previamente incrementados. El factor a aplicar se calcula:

Pr ecio venta  Pr ecio negociacin


Fn 1
Pr ecio venta 

77
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

siendo

Fn: factor de negociacin

Precio de venta = precio de venta del bien (referencia del anuncio, peridico, etc.)

Precio oferta similares = precio mnimo que el mercado estara dispuesto a negociar por
bienes similares

Ejemplo:

Se tiene en oferta un inmueble en 40.0000.000, finalmente luego de investigar al mercado


de bienes similares en venta en la zona, los oferentes estaran dispuestos a rebajar los precios
de venta en 2.000.000

Por lo tanto, el factor de homologacin a aplicar en la tabla ser de:

40,000,000  38,000,000
Fn 1 0.95
40,000,000

En este caso el valor a ser incluido en la tabla de homologacin es de 0.95. El cual est
interpretando el sentir del mercado a someter a negociacin hasta un 5% del precio ofertado.

II. Factor de homologacin por edad. Fed

Se presentan dos criterios utilizados en Mxico y el propuesto por la Direccin General de


Catastro en Espaa.

1. Criterio Mxico I

Se propone el modelo siguiente.


1.4
VUTs  E s1.4
Fed 0.20  * 0.80
1.4
VUTc  E c1.4

siendo

VUT = vida til (sujeto o comparable)

Ec = edad cronolgica del sujeto o comparable

0.20 porcentajes del terreno (del 100% de valor se considera que un 20% es aportado por el
terreno).

0.80 porcentajes del terreno (del 100% de valor se considera que un 0.80% es aportado por la
construccin).

78
Captulo VI. Mtodos por comparacin de mercado II. Mtodo por correccin en inmuebles urbanos

2. Criterio Mxico II.

EE 1.4 FEC
FEdad 1   1 *  1 *
10
VUT

Siendo:

EE= Edad Efectiva

VUT= Vida til Total

FEC= Factor de Estado de Conservacin

Este factor a diferencia del anterior tiene en cuenta el estado de conservacin del inmueble
y por eso tambin se utiliza para el clculo de la depreciacin fsica en el Mtodo del Coste de
Remplazamiento Reposicin, tambin denominado del Valor fsico en algunos pases. En el
caso de su aplicacin como factor de correccin, como estamos viendo ahora, se calcula el
factor de edad tanto del comparable como del sujeto a valorar, el cociente de ambos es el
factor final que se aplica al comparable.

Fed sujeto
Fedfinal
Fed comparable

Para obtener el dato del factor de estado de conservacin (FEC) se utiliza el criterio de
Ross Heidecke que aparece en la tabla 6.1.

ESTADO CALIFICACIN FACTOR FEC

En desecho 1 0.000

En desecho 2 0.135

Reparacin mayor 3 0.250

Reparacin mayor 4 0.470

Reparacin sencilla 5 0.660

Reparacin sencilla 6 0.820

Regular 7 0.920

Regular 8 0.975

Nuevo 9 0.990

Nuevo 10 1.000

Tabla 6.1. Factor de conservacin segn Ross Heidecke

79
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Ejemplo:

En el estudio de mercado, se han determinado las siguientes edades de varios inmuebles en


oferta.

Inmueble A: Edad 10 aos

Inmueble B: Edad 2 aos

El inmueble que se desea valorar, tiene una edad de 5 aos.

Las vidas tiles totales de las edificaciones se estiman en 60 aos y el estado de


conservacin es nuevo para todos los casos.

Propuesta 1

Para el inmueble A:

601.4  51.4
Fed 0.20  * 0.80 1.04
601.4  101.4

El factor de homologacin en este caso es 1.04, mayor que la unidad. Significa que el
inmueble a valorar es algo mejor que el comparable por lo que para homogeneizar ambos el
precio del comparable debe ser multiplicado por el factor 1,04.

Para el inmueble B:

601.4  51.4
Fed 0.20  * 0.80 0.98
601.4  21.4

El factor de homologacin en este caso es 0.98, menor que la unidad. Significa que el
inmueble a valorar es algo peor que el comparable por lo que para homogeneizar ambos el
precio del comparable debe ser multiplicado por el factor 0,98.

Propuesta 2

Para el inmueble A

EE 1.4 FEC 10 1.4 0.99


FEdadA 1   1 *  1 *
1   1  1 * 0.909

VUT 10 60 10

Para el Inmueble B

EE 1.4 FEC 2 1.4 0.99


FEdadB 1   1*  1 *
10 1   1  1 * 0.901

VUT 60 10

80
Captulo VI. Mtodos por comparacin de mercado II. Mtodo por correccin en inmuebles urbanos

EE 1.4 FEC 5 1.4 0.99


FEdadIV 1   1*
 1 * 1   1  1 * 0.904
VUT 10 60 10

Factor con respecto a A

Fed sujeto 0.904


Fedfinal 1.003
Fed comparable 0.909

Como en la propuesta 1significa que el inmueble a valorar es algo mejor que el comparable
por lo que para homogeneizar ambos el precio del comparable debe ser multiplicado por el
factor 1,003.

Factor con respecto a B

Fed sujeto 0.904


Fedfinal 0.994
Fed comparable 0.909

Como en la propuesta 1 significa que el inmueble a valorar es algo peor que el comparable
por lo que para homogeneizar ambos el precio del comparable debe ser multiplicado por el
factor 0,994.

Los resultados resumidos pueden verse en la Tabla 6.2.

Criterio Mxico I Criterio Mxico II

Inmueble a 1.04 1.003

Inmueble B 0.98 0.994

Tabla 6.2. Resumen de los resultados

III. Factor de homologacin por estado de conservacin, Fec

Las propuestas ms conocidas son

1. Criterio de Heidecke
2. Criterio de la Direccin General de Catastro (Espaa)

81
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

1. Criterio de Heidecke17.

En el apartado donde se trata el tema de la depreciacin se desarrolla el tema del criterio de


Heidecke ms extensamente.

El factor propuesto es el siguiente:

E cs
Fec
Ecc
Siendo:
Ecs: estado de conservacin del sujeto
Ecc: estado de conservacin del comparable

Y la cuantificacin de ambos estados de conservacin se realiza mediante los 5 criterios


definidos por Heidecke (Tabla 6.3).

ESTADOS DE CONSERVACIN SEGN CRITERIO HEIDECKE


Estado Calificacin Factor
1 Nuevo, en condiciones de uso de acuerdo a diseo.
1
Nuevo
Intermedio: En excelente estado de conservacin pero
1.5 no es nuevo. El programa de mantenimiento ha sido 0,9968
continuo y adecuado.
Normal, en general algunos de sus acabados pueden
2 requerir un mantenimiento preventivo que con su
Normal aplicacin le devolvern al inmueble una muy buena 0,9748
condicin. (pinturas parciales, impermeabilizaciones,
limpiezas, etc).
2.5 Intermedio en el estado 2 y 3 0,9191
3 Requiere reparaciones sencillas no estructurales
Reparaciones (reparaciones en ventaneras, pintura mayor, herrera, 0,8190
sencillas pluviales y similares)
3.5 Intermedio entre 3 y 4 0,6680
4 Reparaciones importantes que generalmente involucran
Reparaciones elementos estructurales y cambios mayores 0,4740
Importantes sustituciones o restituciones en acabados
4.5 Intermedio entre 4 y 5 0,2780
5
Inmueble para demolicin o desecho 0,00
Demolicin
Tabla 6.3. Estados de Conservacin de Heidecke18

17
Criterio que considera el estado de conservacin adicional a la depreciacin por el paso del tiempo (edad). Algunos autores
coinciden que la forma correcta del apellido es Heideck
18
En este caso los autores no asignan un valor residual al inmueble. Generalmente se consideran valores de 0% a 10% del
valor nuevo del bien. Este valor depende del costo estimado como desecho o chatarra, elemento cuestionable en muchas
obras que ms que un valor residual se convierte en un costo para el propietario.
82
Captulo VI. Mtodos por comparacin de mercado II. Mtodo por correccin en inmuebles urbanos

2. Criterio de la Direccin General de Catastro (Espaa)


Se proponen los siguientes factores.

Estado Normal (construcciones, que a pesar de su edad, cualquiera que fuera esta, no
necesitan reparaciones importantes): 1.00

Estado Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan
las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0.85

Estado Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia,


comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0.50

Estado Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en


ruina): 0.00

Ejemplo:

La vivienda a valorar se encuentra en un estado de conservacin normal y el comparable


requiere reparaciones sencillas.
0.9748
Fec Fec 1.1902
0.8190
Adicionalmente hay que aplicar la depreciacin por paso del tiempo (edad), como se ver
en el captulo del mtodo del costo.

IV. Factor de homologacin por obsolescencia funcional. Fof

La forma de calcular este factor es tomando en cuenta los costos necesarios para el ajuste
del inmueble a las normativas actuales as como el costo de reposicin a nuevo de dicho
inmueble.

C
Fof 1 r
CRN
siendo

Fof : Factor por obsolescencia funcional


Cr: Costo total necesario para adecuar la obra a las exigencias modernas
CRN: costo de reposicin nuevo del inmueble

Ejemplo:

Se tiene un inmueble que tiene una edad de 30 aos, una vida til de 60 aos y de acuerdo
a la inspeccin se considera que requiere de una inversin mnima de 2,000,000 u.m. El costo
nuevo se estima en 40,000,000 millones de u.m.
2,000,000
Fof 1 0.95
40,000,000

83
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

V. Factor de homologacin por actualizacin en el tiempo, Fac

Este factor puede obtenerse de dos formas, una a partir de los ndices de precios y la otra
mediante la tasa de variacin intermensual inmobiliaria.

1. Propuesta 1. Por ndices de precios

Es el proceso por medio del cual se espera hacer que dos referencias que fueron con fechas
distintas sean homologadas a un mismo punto en el tiempo por medio de un coeficiente de
actualizacin. En este caso el ndice mide la evolucin de una variable en el tiempo.

IPCa
Fac
IPCp

Siendo

Fac: factor de actualizacin


IPCa = ndice precios actual
IPCp = ndice precios pasado

Generalmente en los procesos de actualizacin se suele utilizar como referentes:

a) ndice de precios al consumidor IPC


b) ndice precios insumos de materiales de construccin
c) ndices de la Cmara de la Construccin
d) ndices de salarios

Por ejemplo, si conocemos una transaccin realizada en el mes de mayo de 2006, un


primer intento en la actualizacin del valor podr ser aplicando el ndice de precios al
consumidor IPC.

IPCa = ndice de precios a la fecha

IPCp = ndice de precios a una fecha posterior

IPCmayo 2006 = 98.14

IPCjunio 2009 = 131.53

131.53
Fac 1.34
98.14

84
Captulo VI. Mtodos por comparacin de mercado II. Mtodo por correccin en inmuebles urbanos

2. Propuesta 2. Tasa de variacin intermensual inmobiliaria

Una forma alternativa de medir la actualizacin del valor es por medio de la Tasa de
Variacin Intermensual Inmobiliaria, expresada segn la frmula que a continuacin se
expresa como:

Fac 1  i n
Siendo

Fac: factor de actualizacin


i = tasa de variacin intermensual inmobiliaria
n = nmero de meses entre las referencias estudiadas

La tasa de variacin intermensual Inmobiliaria se obtiene de la siguiente expresin, que es


la misma que se utilizar ms adelante cuando se estudie el mtodo de comparacin temporal:

Va 1n
i%  1
Vo

i% = tasa de variacin intermensual inmobiliaria


Va = valor promedio a la fecha del tipo de inmuebles valorados
Vo = valor promedio meses atrs del tipo de inmuebles valorados
n= nmero de meses transcurridos entre Vo y Va

Ejemplo: Supongamos los siguientes datos.

Va = 2.800 u.m.
Vo = 2000 u.m.
n = 18 meses

Va 1 n 2.800
1 / 18

i%  1  1 0.01886
Vo 2.000
Fac 1  0.01886 18 1. 4

VI. Factor de Zona Fzo.

Este factor se aplica cuando existe una diferencia notable en la zona entre sujeto y
comparable, para ello se determina el factor a travs de la aplicacin de clasificaciones de
zonas predefinidas, donde se califica cada una de ellas, y donde como en todos los casos es
deseable que la seleccin de comparables siga la regla de que estos tengan la mayor cantidad
de similitudes en sus caractersticas con respecto al inmueble que se est valorando.

85
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Se utiliza la tabla 6.4, y se divide la caracterstica y calificacin del sujeto entre la


calificacin y caracterstica del comparable, por ejemplo:

Zona del inmueble a valorar: Residencial de 1. C1 0,75

Zona del Comparable: Residencial de 2. C2 0,70

Factor = 0,75/0,70 = 1,07

TIPO DE ZONA CVE CALIFICACIN


Turstica Comercial TC 1.00
Comercial de 1 C1 0.95
Comercial de 2 C2 0.90
Residencia de lujo RL 0.80
Residencia de 1 R1 0.75
Residencia de 2 R2 0.70
Inters social IS 0.65
Habitacional popular HP 0.60
Tabla 6.4. Factor zona

VII. Factor de homologacin por ubicacin en el bloque o manzana Fpb

Este factor se aplica cuando existe una diferencia notable en la ubicacin entre el sujeto y
el comparable. Se determina el factor utilizando los ndices de la tabla 6.5 dividiendo la
calificacin del sujeto por la calificacin del comparable.

Ubicacin ndice para uso


habitacional
Manzanero 1.20
Cabecero 1.15
Dos frentes 1.05
Esquina 1.05
Medianero 1.00
Interior 0.85
Tabla 6.5. Factor por ubicacin en el bloque

86
Captulo VI. Mtodos por comparacin de mercado II. Mtodo por correccin en inmuebles urbanos

Ipbs
F pb
Ipbc

Siendo:

Fpb = factor por posicin en el bloque


Ipbs = ndice posicin del inmueble sujeto en el bloque
Ipbc= ndice posicin del inmueble comparable en el bloque

Ejemplo:

Ubicacin del inmueble a valorar: Medianero:1.00


Ubicacin del Comparable: Esquina: 1.05
Factor = 1,00/1,05 = 0,9523

VIII. Factor de homologacin por uso del suelo Fus

Este factor se aplica cuando existe una diferencia en la relacin construccin-terreno entre
sujeto y comparable. Dos propuestas:

1. Propuesta 1.

El clculo del factor se realiza mediante la siguiente frmula.

Cuss
Fus 0.20 *  0.80
Cusc

siendo

FUS = Factor por uso del suelo

Cuss = (rea construida/rea total del terreno) del sujeto.

Cusc = (rea construida/rea total del terreno) del comparable

2. Propuesta 2. (Mxico)

Este factor se aplica cuando existe una diferencia en la relacin construccin-terreno entre
sujeto y comparable, para ello se utiliza la frmula:

1
FCUS
STS

SCS  1 10  1
STC

SCC

87
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Siendo:

STS= Superficie de terreno del sujeto


SCS= Superficie de construccin del sujeto
STC= Superficie de terreno del comparable
SCC= Superficie de construccin del comparable

Ejemplo:

Calcular el Factor por uso de suelo de los siguientes inmuebles.

Sujeto: rea terreno 250 m2, rea construida 145 m2

Comparable: rea terreno 235 m2, rea construida 160 m2

Propuesta 1.

Cuss = 145/250 = 0.58

Cusc = 160/235 = 0.68

0.58
Fed 0.20 *  0.80 0.97
0.68
En este caso el factor de homologacin est reconociendo que el comparable tiene un
mejor uso del suelo, desde el punto de su aprovechamiento. Por lo tanto, tiene una posicin
menos ventajosa el sujeto en este sentido, por esta razn el factor es menor que a unidad y
para homogeneizar el precio del comparable se multiplica por 0,97.

Propuesta 2 (Mxico)

1 1 1
FCUS 0.9829
STS 250 1.72
1
SCS  1 10  1 145  1 10  1 1.46  1
STC 235 10


SCC 160

Con esta propuesta el factor de homologacin tambin est reconociendo que el


comparable tiene un mejor uso del suelo, desde el punto de su aprovechamiento. Por lo tanto,
tiene una posicin mas ventajosa el comparable en este sentido, por esta razn el factor es
menor que la unidad y para homogeneizar el precio del comparable se multiplica por 0.9829,
factor que es muy similar al obtenido con la Propuesta 1.

88
Captulo VI. Mtodos por comparacin de mercado II. Mtodo por correccin en inmuebles urbanos

IX. Factor por superficie construida Fsc

El factor de homologacin en este caso, se interpreta de igual forma que en la valoracin


de terrenos, a mayor rea construida menor valor. El caso de la comparacin por superficie es
la nica situacin en la cual el comparable se divide entre el sujeto, de forma que:

Superficie construida comparable > Superficie construida a valorar Fsc >1

Superficie construida comparable < Superficie construida a valorar Fsc >1

1. Propuesta 1.

Este factor (Aguilar, 2008) parte de la suposicin que el valor de un inmueble puede variar
cuando se incrementa o disminuye la superficie de construccin en una decima parte.

1 / 10
Scc
Fsc
Scs
siendo

Fsc: factor por superficie construida

Scs: superficie construida del comparable

Scs: superficie construida del sujeto

2. Propuesta 2.

Este factor se aplica cuando existe una diferencia de superficies entre el sujeto y el
comparable, su clculo se realiza:

SC
 1
FSC SS  1
10

Siendo:

SC= Superficie del comparable

SS= Superficie del Sujeto

Caso prctico

Calcular el factor de superficie construida en el caso de que el inmueble comparable tiene


125 m2 construidos y el inmueble a valorar 175 m2

89
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Propuesta 1

1 / 10
125
Fsc 0.9669
175

Propuesta 2

SC 125
 1 1
SS  1 175  0.2857
FSC
10  1 10  1 0.971

10


Nota importante:

Este factor es muy discutido, ya que no es evidente en todas las circunstancias el hecho de
que al aumentar el rea disminuya el precio y viceversa.

X. Factor de homologacin por calidad de la vivienda Fcv

Este factor tiene el propsito de tomar en cuenta los distintos tipos y calidades de
materiales que componen una construccin residencial, los acabados y en general la calidad
arquitectnica eficiente y funcional en el usos de los espacios e iluminacin natural entre
otros.

El factor se calcula de la siguiente forma.

Cs
Fcv
Cc

siendo

Fcv: factor por calidad de la vivienda

Cs: ndice de calidad de la vivienda sujeto

Cc: ndice de calidad del comparable

Los ndices a tener en cuenta son los de la Tabla 6.6

90
Captulo VI. Mtodos por comparacin de mercado II. Mtodo por correccin en inmuebles urbanos

Tipo Caractersticas ndice


C
Muy alta calidad (lujo) en los materiales y en sus acabados.
Moderna fachadas lujosas, losas sanitarias, muebles de cocina, grifera 1.3
de lujo etc. de lujo, con algunos elementos tipo vivienda inteligente.
Posibilidad de importacin exclusiva de acabados. Mayor
posibilidad de contar con una mayor amplitud de diseos
arquitectnicos, electromecnicos, estructurales, de suelos y
contar con asesoras en diversos campos (decoracin,
jardinera).
Viviendas dentro del sector socioeconmico alto. Muy buena
Moderna calidad de materiales de construccin con acabados de muy 1.15
Alta buena calidad sin ser de lujo algunos de ellos importados.
Acceso a diseo estructural, de suelos, electromecnicos,
anteproyectos, asesoras extras.
Viviendas dentro del sector socioeconmico medio alto. Obras
Moderna con acabados y materiales de buena calidad un tanto superior al 1.10
media alta promedio generalmente disponibles en el pas. Posibilidad de
profundizar en estudios bsicos y contar con asesora en
algunos campos (decoracin, anteproyectos, etc.)
Viviendas dentro del sector socioeconmico medio. Calidad de 1
Moderna los materiales y acabados de buena calidad tipo promedio del
Media mercado. Acceso a estudios bsicos adicionales de tipo
mecnico, elctrico, elctrico.
Viviendas dentro del sector socioeconmico medio. 30 > Edad
Semi > 15. 0.85
moderna Calidad de los materiales y acabados de buena calidad tipo
Media promedio del mercado en su poca pero de menor calidad a los
existentes al da de hoy. Uso del como ventilacin, arquitectura
e iluminacin entre otros considerados como un tanto fuera de
moda al da de hoy pero sin ser necesaria la remodelacin.
Tabla 6.6. Factor calidad de la vivienda (Gonzlez, 2008)

Ejemplo:

Se est valorando una vivienda tipo moderna media y como comparable se tiene
informacin de una vivienda tipo moderna alta.

1
Fcv 0.870
1.15

XI. Factor por calidad de obras comunes, Foc

El objetivo de este factor (Aguilar, 2008), es la de calificar tanto el uso eficiente que
puedan prestar las obras comunes dentro de un condominio como su calidad. Se utilizan los
ndices de la Tabla 6.7.

91
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Muy funcionales 1.10


Funcionales 1.05
Normales 1.00
Regulares 0.95
Malas 0.90
Tabla 6.7. Factor obras comunes en condominio

XII. Factor de homologacin por calidad general del proyecto, Fcp


Es importante valorar dentro de un proceso de homologacin la calidad general del
proyecto, desde un punto de vista del confort del inmueble, del uso y calidad de los espacios
internos, de la eficiencia de la ventilacin e iluminacin de la ventilacin natural, de la
esttica del inmueble, etc.
Gonzlez (2008) propone el uso de factor por calidad del proyecto de acuerdo a los ndices
indicados en la tabla 6.8 y segn la siguiente frmula:

Cps
Fcp Cpc

Siendo: Fcp: factor por calidad del proyecto ; Cps: ndice de calidad del proyecto sujeto
Cpc: ndice de calidad del proyecto comparable

Calificacin Caractersticas ndice C


Distribucin arquitectnica moderna eficiente y funcional, uso
Excelente adecuado de los espacios, de la ventilacin e iluminacin natural, 1.10
mayor posibilidad a espacios de esparcimiento, recreo y
servicios. Alto sentido del confort y esttica.
Distribucin arquitectnica moderna y eficiente con buen
Muy bueno aprovechamiento de los espacios (iluminacin y ventilacin 1.05
natural). Viviendas en general confortables, explotacin esttica
posible.
Uso del espacio destinado a habitacin y esparcimiento dentro de
Bueno las normas modernas de ingeniera, arquitectura y salubridad. 1.00
Ventilacin e iluminacin natural aceptable en la mayor parte del
inmueble. Esttica internas y de fachada agradable. Vivienda
medianamente confortable.
Viviendas con un espacio mnimo destinado a sus aposentos
Regular bsicos. Distribucin arquitectnica deficiente, uso deficiente de 0.90
la ventilacin e iluminacin natural. Poco confortables. Con
posibilidad de la explotacin esttica limitada.
Viviendas que no generan confort, espacios muy reducidos que
Malo limitan el uso de mobiliarios estndar, con iluminacin artificial 0.85
la mayor parte del da, mala ventilacin.
Viviendas sin ningn confort, oscuras, ventilacin mnima, 0.80
Muy malo hmedas, espacios de habitacin y descanso mnimas, sin
fachada.
Tabla 6.8. Factor calidad del proyecto (Gonzlez, 2008)
92
Captulo VI. Mtodos por comparacin de mercado II. Mtodo por correccin en inmuebles urbanos

CASO PRCTICO
Se est valorando una vivienda con un ndice de calidad bueno y como comparable una
vivienda con un ndice muy bueno.

1
Fcp 0.952
1.05
RESUMEN DE FACTORES

Como resumen de los Factores vistos en este captulo en la Tabla 6.9 se vuelven a
enumerar aadiendo la informacin de si es un Factor que se aplica a un inmueble sin plantear
la comparacin con otro y en ese caso su utilidad es homogeneizar el precio de ese inmueble
en funcin de los factores aplicados o bien es un factor que compara directamente un
inmueble a valorar con un comparable. En el primer caso los factores considerados son los
que corresponden a los parmetros que se utilizan para calcular la depreciacin como veremos
ms adelante.

Factores Factores que corrigen el precio Factores que se determinan


de un inmueble sin establecer comparando el inmueble a
comparacin con otro valorar con un comparable
I.Factor de negociacin Fn
II.Factor por Edad Propuesta Mxico I Propuesta Mxico II
III.Factor por estado de Propuesta Direccin General de Propuesta Heidecke
conservacin catastro de Espaa
IV.Factor por Fof
obsolescencia funcional
V.Factor por Propuestas 1 y 2
actualizacin en el
tiempo
VI.Factor por zona Fzo
VII.Factor por Fpb
ubicacin en el bloque
o manzana
VIII.Factor por uso del Fus
suelo
IX.Factor por Fsc
superficie construida
X.Factor por calidad de Fcv
la vivienda
XI.Factor por calidad Foc
de obras comunes
XII.Factor por calidad Fcp
general del proyecto
Tabla 6.9. Resumen factores de correccin en inmuebles urbanos

93
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

CASO PRCTICO

Se desea determinar el valor estimado de una vivienda de 375 m2, ubicada en el sector del
cantn de Curridabat, sector Urb. Ayarco Norte. En la tabla 6.9 se encuentran los datos que
surgen de la investigacin de mercado de la zona.

Inmueble a Comparables
valorar 1 2 3 4 5
Tipo de
Residencial Residencial Residencial Residencial Residencial Residencial
inmueble
Clasificacin Residencial Residencial Residencial Residencial Residencial Residencial
de la zona 1 1 1 1 1 1
Superficie
375 325 380 300 350 360
terreno (m2)
Posicin en el
Medianero Medianero Medianero Medianero Medianero Medianero
bloque
Superficie
385 420 350 460 340 380
edificada (m2)
Edad
vivienda 12 5 4 8 6 3
(aos)
Calidad
Buena Buena Buena Buena Muy buena Buena
edificacin
Reparaciones
Conservacin Normal Normal Normal Normal Normal
sencillas
Precio venta 260.000 230.000 350.000 230.000 280.000
Precio real 247.000 223.100 315.000 218.500 274.400
Precio venta
619 657 761 676 737
m2

Tabla 6.9. Tabla Investigacin de mercado

En este caso en funcin de la informacin de mercado obtenida vamos a tener en cuenta los
siguientes factores:

x Factor de negociacin, ya que difiere el precio de venta del precio real.


x Factor por Edad ya que las viviendas no son nuevas y adems las viviendas tienen
edades distintas y diferentes a la valorar.
x Factor por estado de conservacin ya que el comparable 2 est peor conservado que el
a valorar.
x Factor por uso de suelo y Factor por superficie construida, pues ser ambos diferentes
en las distintas viviendas.
x Factor por calidad del proyecto por ser diferente la del comparable 4.

Los Factores zona y ubicacin en el bloque no se consideran por ser en todos los casos
iguales, en el caso de la zona Residencial 1 y en la ubicacin medianero.

94
Captulo VI. Mtodos por comparacin de mercado II. Mtodo por correccin en inmuebles urbanos

Veamos el clculo de los Factores que si se consideran

x Factor de negociacin, Fn:

Partiendo de la informacin de precios ofertados y precios negociados de la Tabla 6.9


determinamos el porcentaje en que el mercado est dispuesto a rebajar los precios ofertados.

Aplicamos al comparable No. 1.

Pr ecio venta  Pr ecio negociacin


Fn 1
Pr ecio venta

Clculo para la referencia N 1

260.000  247.0000
Fn 1  0,95
260.000

En los casos de los comparables 2, 3, 4 y 5 se obtiene el resultado por el mismo proceso: 0,97,
0,90, 0,95, 0,98.

x Factor de homologacin por edad, Fed:


1.4
VUTs  Es1.4
Fed 0,20  * 0,80
VUTc  Ec1.4
1.4

Comparable N 1 = edad de 5 aos

Sujeto = edad de 12 aos

Vida til establecida para los dos casos = 60 aos

601.4  121.4
Fed 0,20  * 0,80 0,939
601.4  51.4

En los casos de los comparables 2, 3, 4, 5 se obtienen los siguientes resultados: 0,932, 0,961,
0,946 y 0,927.

x Factor por estado de conservacin, Fec:

La referencia No. 2 es la nica que presenta un estado de conservacin diferente, por lo


tanto el resultado de homologar este comparable sera.

E cs
Fec
E cc

0,9748
Fec 1,19
0,8190

95
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

x Factor por uso del suelo, Fus:

La frmula a aplicar es:

Cuss
Fed 0.20 *  0.80
Cusc
siendo

FUSC = coeficiente del uso del suelo = (rea construida/rea total del terreno)

S = Sujeto C = Comparable

En el caso del comparable 1

Sujeto

rea terreno 375 m2, rea construida 385 m2

Cus = 385/375 = 1,027

Comparable

rea terreno 325 m2, rea construida 420 m2

Cus = 420/325 = 1,292

1,027
Fed 0,20 *  0,80 0,95
1,292

Aplicando el proceso al resto de los comparables se obtiene: 1,023, 0,934, 1,011 y 0,995.

x Factor por superficie construida, Fsc:


1 / 10
Sc
Fsc
Ss

Aplicamos al comparable 1
1 / 10
420
Fsc 1,009
385

En los casos de los comparables 2, 3, 4, 5 se obtienen los siguientes resultados: 0,991, 1,018,
0,988 y 0,999.

x Factor por calidad del proyecto, Fcp:

Calculamos el factor para el comparable 4 calificado como muy bueno a diferencia de


los otros y el a valorar, que son buenos.

96
Captulo VI. Mtodos por comparacin de mercado II. Mtodo por correccin en inmuebles urbanos

Cps
Fcp
Cpc

siendo

Fcp: factor por calidad del proyecto

Cps: ndice de calidad del proyecto sujeto

Cpc: ndice de calidad del proyecto comparable

1
Fcp 0,952
1,05

Conclusin:

Los resultados obtenidos se resumen en la Tabla 6.10.

Factores

Comparables Fn Fed Fec Fpb Fus Fsc Fcp

C1 0,950 0,939 1,000 1,000 0,959 1,009 1,000

C2 0,950 0,932 1,000 1,000 1,023 0,991 1,000

C3 0,980 0,961 1,000 0,909 0,934 01,018 1,000

C4 0,970 0,946 1,190 0,909 1,011 0,988 0,952

C5 0,950 0,927 1,000 1,000 0,995 0,999 1,000


Tabla 6.10. Factores para cada comparable

El clculo del Factor final se realiza por el producto de los distintos factores considerados.

Ff (comparable 1) = 0.950*0.939*1.000*1.000*0.959*1.009*1.000 = 0.863


Ff (comparable 2) = 0.950*0.932*1.000*1.000*1.023*0.991*1.000 = 0.898
Etc.

Y el precio corregido se obtiene multiplicando el precio de venta de cada comparable por


el Factor final Tabla 6.11.
Precio corregido comparable 1 = 619 *0,863 = 534
Precio corregido comparable 2 = 657*0.898 = 590
Etc

97
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Comparables Factor Precio Precio


final venta m2 corregido
C1 0,863 619 534
C2 0,898 657 590
C3 0,814 760 619
C4 0,944 676 638
C5 0,874 736 644
Tabla 6.11. Precios corregidos de los comparables

El valor por m2 propuesto para la vivienda objeto de valoracin sera el promedio de los
valores corregidos de los comparables.

534  590  619  638  644


Valor m 2 605
5
Valor vivienda 605 * 385 233.024

Anlisis de outliers

El proceso de correccin visto anteriormente debera completarse con un anlisis de outliers o


datos anmalos como se indic en el captulo 4.

Criterio de Chauvenet

Comprobamos si el punto crtico de los precios corregidos (Tabla 6.12) es inferior a1.65 que
es el correspondiente a 5 datos (vase Tabla 4.5 del captulo 4).

Desviacin Punto
Precio
COMPARABLES a la media crtico
corregido
(Dm) Dm/Ds
1 534 71 1,57
2 590 15 0,33
3 619 14 0,31
4 638 33 0,74
5 644 38 0,86
Media
Desviacin
44.95
Estandar
Tabla 6.12. Punto critica de los precios corregidos

98
Captulo VI. Mtodos por comparacin de mercado II. Mtodo por correccin en inmuebles urbanos

Ningn comparable supera el punto crtico de Chauvenet (1.65), por lo que podemos dar
por buena la solucin de la media de los precios corregidos como valor del inmueble
problema.

Desviacin estndar

Otro de los parmetros que se propuso en el captulo 4 era la Desviacin estandar. Con este
criterio ms riguroso que el anterior, el comparable 1 con una desviacin a la media de 1.57
desviacin estandar estara en el lmite de considerarlo vlido en el supuesto de considerar
outliers los comparables con desviacion sobre la media de 1.5 desviacin estndar y desde
luego sera eliminado si el lmite se considera 1.0 desviacin estndar.

99
CAPTULO VII
MTODOS POR COMPARACIN DE MERCADO III.
MTODO POR CORRECCIN EN SUELOS URBANOS

1. INTRODUCCIN

En este captulo se sigue presentando el mtodo por comparacin de mercado por


correccin mediante factores. En el captulo anterior se vieron los factores que se tienen en
cuenta en valoracin de viviendas, en este se desarrollan los factores ms utilizados en
valoracin de suelo urbano. Como se deca en el captulo anterior este mtodo por correccin
por factores est muy desarrollado y aceptado en la mayora de pases y es por ello que el
nmero de factores considerados es bastante numeroso y dentro de cada factor el nmero de
propuestas tambin suele ser abundante y como veremos en algunos casos con diferencias
importantes en su aplicacin y resultados.

2. MTODO POR CORRECCIN POR FACTORES. CASO SUELOS URBANOS

En el caso de valoracin de terrenos urbanos los factores considerados,


con diferentes propuestas, son los siguientes (Tabla 7.1):

N Factor Propuestas
I Factor por rea. Fa Criterio del estado de Mxico
Criterio de Dante Guerrero
Criterio de N. Aguilar
Criterio rgano de Normalizacin tcnica de Costa
Rica
II Factor por frente. Ff Criterio del Ing. Quiroga
Criterio IBAPE
Criterio rgano de Normalizacin tcnica de Costa
Rica para terrenos urbanos
III Factor por exceso de fondo. Ffo Criterio de Harper
Criterio del Instituto Mexicano de Valoracin del
estado de Mxico
Criterio de Hoffman
Criterio del Instituto Mexicano de Valoracin de
Nuevo Len
IV Factor por irregularidad de Criterio de Dante Guerrero
linderos. Fl
V Factor por frente a dos calles Criterio Mc Michael

VI Factor por terrenos esquineros. Fte Criterio de los Institutos Mexicanos de Valoracin
Criterio del Ing. Valdano
Criterio del Manual de Avalos de Bienes
inmuebles

101
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

N Factor Propuestas
VII Factor por terreno con pendiente. Criterio Bancomer
Ftp Otros autores
Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa
Rica
VIII Factor por ubicacin del terreno en Criterio Bancomer
el bloque. Fub Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa
Rica
IX Factor por el equipamiento urbano Criterio por servicios pblicos: Tipo de vas ONT
existente. Feu Costa Rica
Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa
Rica. Servicios 1
Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa
Rica. Servicios 2
X Factor por accidentes topogrficos. Criterio por rugosidad del terreno
Fat
XI Factor por nivel respecto a calle. Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa
Fn Rica

XII Factor por vistas al frente o vista


panormica. Fv
Tabla 7.1. Factores para la valoracin de suelos urbanos

I. Factor por rea o superfcie Fa.

Desde el punto de vista de valoracin siempre se ha partido de la premisa que a mayor rea
menor valor unitario y viceversa. Los criterios ms utilizados son:

1. Criterio del Estado de Mxico


2. Criterio de Dante Guerrero
3. Criterio del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica
4. Criterio Direccin General de Tributacin (Costa Rica)
5. Criterio Direccin General de Catastro (Espaa)
6. Criterio de Mxico

Los cuatro primeros factores calculan el factor partiendo de la superficie de un lote tipo, el
quinto partiendo de una superficie mnima, mientras que el ltimo criterio el que
denominamos Criterio Mxico calcula el factor partiendo de la superficie del comparable y el
sujeto. Veamos cada uno de ellos.

1. Criterio del Estado de Mxico

Propone la siguiente frmula para calcular el factor.

Alt
Fa 0,25 *  0,75
Alv

102
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

siendo:

Fa: coeficiente de rea


Alt: rea del lote tipo
Alv: rea del lote a valorar
Se recomienda utilizar este criterio siempre que la Fa resultante se encuentre en el rango:
0.75 dFad 3

2. Criterio de Dante Guerrero

Dante Guerrero propone la siguiente frmula:


Flt
Fa
Flv
sindo:
Fa: coeficiente de rea
Flt: factor de rea del lote tipo
Flv: factor de rea del lote a valorar
Los factores de rea se toman de la tabla 7.2 propuestos por el mismo autor del factor

Superficie Factor
(m2)

250 0,50
300 0,53
350 0,56
400 0,60
500 0,65
1.000 0,75
2.000 0,85
3.500 0,95
5.000 1,00
7.000 1,10
10.000 1,20
15.000 1,30
25.000 1,40
40.000 1,50
Tabla 7.2. Factor rea D. Guerrero

103
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

3. Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica (1999)

El rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica propone el siguiente clculo del factor
aplicable a terrenos urbanos.

AltE
Fa
AlvD
Siendo.
Alt : rea lote tipo
Alv
: rea lote valorar

: exponencial relacionado con el lote tipo
: exponencial relacionado con el lote a valorar
y donde y
toman los valores de la Tabla 7.3

Caso Rango de rea (m2) Valor de  y 


1 rea <30.0000 0.33
2 30.0000 < rea <100.000 0.364 (0.00000133) * rea
3 rea 100.000 0.275 (0.0000025) * rea
Tabla 7.3. Valores de  y  frmula de la ONT para ajuste de rea

4. Criterio Direccin General de Tributacin (Costa Rica)


0.33
Alt
Fa
Alv
Siendo
Alt = rea del lote tipo
Alv = rea del lote a valorar

5. Criterio Direccin General de Catastro (Espaa)

Este organismo fija una superficie mnima Sm, y en funcin de la relacin entre el suelo a
valorar y esta superficie mnima aplica los siguientes coeficientes:

S
0.80 a toda la superficie cuando E1
Sm

S
1.00 a toda la superficie cuando 1 d d2
Sm

S
0.70 a la superficie que exceda de 2*Sm cuando ;2
Sm

104
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

6. Criterio Mxico

Este factor se calcula, como se ha dicho anteriormente a partir de las superficies del
comparable y el sujeto y se aplica cuando existe una diferencia de superficies entre ambos. La
formula comnmente utilizada es la siguiente:

AC *1.6
Fa
AS

Siendo.

AC = rea comparable

AS = rea del sujeto.

Ejemplos:

a. Caso de comparar con lote tipo:

Se desea estimar el valor de un terreno cuyas dimensiones son 10*40, una vez ajustado por
rea, teniendo en cuenta que lo lote tpico sus dimensiones son 10*30, siendo el precio de
partida de 155.

Criterio Estado de Mxico.

Alt 300
Fa 0,25 *  0,75 0,25 *  0,75 0,938
Alv 400

Valor corregido por rea 0,938 *155 145,39

Criterio de Dante Guerrero.

Segn tabla 6.14:

Factor rea lote tipo: 0,53

Factor rea terreno a valorar: 0,60

Flt 0,53
Fa 0,883
Flv 0,60

Valor corregido por rea 0,883 *155 136,87

Criterio del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica

De la tabla 6.15, rea a valorar (400 m2) y del lote tipo (300 m2) ambos son menores
30.000 m2 que implica que  y  tengan un valor igual a 0.33.

105
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

AltE 3000.33
Fa 0,909
AlvD 4000.33
Valor corregido por rea 0,909 *155 140,90

Criterio Direccin General de Tributacin


0 , 33 0 , 33
Alt 300
Fa 0,909
Alv 400

En este caso el resultado es el mismo que con el criterio anterior debido a que coinciden
los exponentes, cosa que no sucedera si las superficies fuesen mayor de 30.000 ya que en
estos casos en el Criterio Direccin General de Tributacin el exponente se mantiene fijo en el
0,33 pero en el anterior criterio vara.

b. Caso de comparar con comparable.

Criterio Mxico

Superficie a valorar: 800 m2


Superficie comparable: 650 m2

AC *1,6 650 *1,6


Fa 1,3
AS 800

II. Factor de uso.

1. Criterio Mxico.

Este factor aplica cuando existe una diferencia de uso de suelo entre el sujeto y el comparable.
Si el solar a valorar tiene un mejor uso de suelo que el comparable, entonces el factor es
mayor a 1

III. Factor por frente

Este factor refleja las diferencias entre el frente del solar a valorar y el frente tipo, siendo el
factor >1 cuando el primero tiene mejor frente que el segundo. Las diferentes propuestas para
calcular este factor son:

1. Criterio del Ingeniero Quiroga


2. Criterio IBAPE y Direccin General de Tributacin (Costa Rica)
3. Criterio del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica
4. Criterio Mxico
5. Criterio Direccin General de Catastro (Espaa)

Veamos cada uno de ellos.

106
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

1. Criterio del Ing. Quiroga

Este criterio fue desarrollado por el Ingeniero Mexicano Quiroga y tambin es conocido
como "Criterio de Nuevo Len".
1/ 3
Fr
Ffr
fr
donde:
Ffr = Factor por frente
Fr = Frente del lote a valorar
fr = Frente del lote a tipo

2. Criterio IBAPE (Instituto de Valoradores y Peritos de Brasil) y Direccin General


de Tributacin (Costa Rica)

La propuesta es similar a la anterior, solo cambia el exponente.

1/ 4
Fr
Ffr
fr
donde:
Ffr = Factor por frente
Fr = Frente lote a valorar
fr = Frente del lote tipo

3. Criterio del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica.

Propuesta similar a las anteriores, proponiendo un exponente variable en funcin del frente
mayor y que viene definido en la Tabla 6.16.

O
Fr
Ffr
fr
siendo:
Ffr = Factor por frente
Fr = Frente del lote a valorar
fr = Frente del lote tipo
 = exponencial que se estima de la tabla 7.4

107
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Longitud del frente


Caso mayor (fm) de los Valor de 
dos lotes
fm d 30
1 0.25

30 < fm d 200
2 0.2585 - (frente*0.0003)

3 200 < fm d 480 0.215 (frente * 0.000009)


4 fm ! 480 0.17

Tabla 7.4. Valores de 

4. Criterio Mxico

La frmula de clculo es la siguiente.


1/ 2
Fr
F fr
fr

siendo:
Ffr = Factor por frente
Fr = Frente del lote a valorar
fr = Frente del lote tipo

5. Criterio Direccin General de Catastro (Espaa)

La frmula de clculo es la siguiente.

Fr
F fr
ft

siendo:
Ffr = Factor por frente
Fr = Frente del lote a valorar
fr = Frente del lote tipo
El coeficiente mnimo posible es 0.60 o sea F fr t 0.60

Ejemplo 1. Caso de frente menor del frente tpico.

Se desea estimar el valor de un terreno cuyo frente es de 6 m y siendo el frente tpico para
la zona en estudio de 10 m. y el valor de partida de 105.

108
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

Criterio Ing. Quiroga

1/ 3 1/ 3
Fr 6
Ffr 0,843
fr 10

Valor ajustado por escasez de frente 0,843 *105 88,52

Criterio IBAPE

1/ 4 1/ 4
Fr 6
Ffr 0,880
fr 10

Valor ajustado por escasez de frente 0,880 *105 92,40

Criterio del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica

En este caso  =0,25, el resultado es el mismo que con el criterio IBAPE

0.25 0.25
Fr 6
Ffr 0,880
fr 10

Valor ajustado por escasez de frente 0,880 *105 92,40

Criterio Mxico

1/ 2 1/ 2
Fr 6
Ffr 0,774
fr 10

Valor ajustado por escasez de frente 0,774 *105 81,33

Criterio Direccin General de Catastro (Espaa)

Fr 6
F fr 0,6
ft 10
Valor ajustado por escasez de frente 0,6 *105 63
En este caso el Factor resultante es el mnimo posible.

Ejemplo 2. Caso de frente mayor del frente tpico

Se desea valorar un terreno de 42 m de frente contra un terreno tpico de la zona de 15 m.


y el valor de partida de 105.

109
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Criterio Ing. Quiroga

1/ 3 1/ 3
Fr 42
Ffr 1,409
fr 15

Valor ajustado por exceso de frente 1,409 *105 147,99

Criterio IBAPE

1/ 4 1/ 4
Fr 42
Ffr 1,293
fr 15

Valor ajustado por exceso de frente 1,293 *105 135,82

Criterio del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica

O O
Fr 40
Ffr
fr 15

El valor del exponencial  se toma de la tabla 6.16, teniendo en cuenta que el valor de 40 m es
mayor a 30 m pero menor a 200:

O 0,215  fr * 0,000009 0,215  40 * 0,000009 0,21464

O O 0 , 21464
Fr 40 40
Ffr 1,2473
fr 15 15

Valor ajustado por exceso de frente 1,2473 *105 130,96

Criterio Mxico

1/ 2 1/ 2
Fr 42
Ffr 1,673
fr 15

Valor ajustado por exceso de frente 1,673 *105 175,69

IV. Factor por exceso de fondo.

En el mbito de la valoracin internacional, existen muchas formas de analizar este punto


pero siempre partiendo de que: para todo lote su valor ms alto est en el frente del
mismo.

La relacin ptima entre el frente-fondo, se ha tratado desde hace muchos aos, ya en el


ao de 1866, el juez de Nueva York, Murray Hoffman, formul varias tablas en las cuales se
110
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

establecan diferentes relaciones entre el frente y el fondo de un terreno, partiendo de un lote


"tipo" definido. Estas relaciones brindadas por Hoffman partan de un criterio definido por l
mismo que indica que los dos tercios del valor de un lote residen en su primera mitad.

Otro criterio establecido en Norteamrica es el conocido como 4-3-2-1 el cual, estipula que
la parte frontal de un terreno vale 4 veces ms que las dems partes.

En Latinoamrica, autores como Fitto y Cervini han desarrollado tablas semejantes a las
elaboradas por Hoffman pero partiendo de un lote "tipo" diferente, por lo tanto, todo lote
sobre o bajo stas medidas sufrir una afectacin.

En Costa Rica la relacin ms comn utilizada hasta hace unos aos por los
desarrolladores residenciales fue 1 a 3, sin embargo en razn de la alta demanda de tierras
para habitacin familiar esta apreciacin ha variado y actualmente es comn la relacin 1: 2.5.

Los criterios ms aplicados para determinar el factor fondo son


1. Criterio de Harper
2. Criterio del Instituto Mexicano de Valoracin del Estado de Mxico
3. Criterio de Hoffman
4. Criterio del Instituto Mexicano de Valoracin del Estado de Nuevo Len
5. Criterio Direccin General de Catastro (Espaa)
6. Criterio de Mxico

Las propuestas de los distintos criterios son las siguientes.

1. Criterio de Harper
Harper considera en su criterio una relacin entre el fondo tipo y el fondo a valorar, considerando
que la primera parte del terreno debe contener la mitad del valor y las otras tres cuartas partes
tendran la otra mitad de valor del terreno. Es un criterio muy aplicado y en varias literaturas lo
encontramos citado como el criterio usado por el Instituto Mexicano de Valoracin del Distrito
Federal.

1/ 2
fo
F fo
Fo

siendo:
Ffo = Factor por exceso de fondo
Fo = Fondo del lote a valorar
fo = Fondo lote tipo

El factor calculado afecta al rea correspondiente al exceso de fondo. Podemos a partir de


l calcular un factor que afecte a toda el rea.

Ffo * Fr * ( Fo  fo)  1 * Fr * fo
F fot
Fr * Fo

111
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Siendo
Ffot = Factor de fondo total
Fr = Frente
Ffo = Coeficiente de exceso de fondo
Fo = Fondo del lote a valorar

2. Criterio del Instituto Mexicano de Valoracin del Estado de Mxico

Este criterio sugiere que se tome el fondo total del terreno y se divida en fracciones iguales al
fondo tpico. Luego cada fraccin resultante deber afectarse por un factor distinto.

i. La primera fraccin no se afecta (factor = 1).


ii. La segunda fraccin se afecta por un factor de 0.70.
iii. La tercera fraccin se afecta por un factor de 0.70 * 0.70 =0.49.
iv. La cuarta fraccin se afecta por un factor de 0.70 * 0.70 * 0.70 = 0.343.
v. Sucesivamente para cada nueva fraccin se agrega un nuevo factor de 0.70 adicional a
los ya aplicados, hasta un producto mximo de 0.20 (residual)

3. Criterio de Hoffman

Este es un criterio clsico y de mucha aplicacin en los Estados Unidos de Norteamrica.


En general parte de la premisa ya dicha anteriormente: Los dos tercios del valor de un
terreno residen en su primera mitad". Por lo tanto el mtodo divide el terreno en dos
fracciones iguales, la primera de ellas (frente a calle) sera el 0.667 y un 0.333 la fraccin
restante. El clculo del factor a aplicar al exceso seria:
0.415
fo
F fo
Fo

siendo:
Ffo = Factor por exceso de fondo
fo = Fondo lote tipo
Fo = Fondo lote a valorar

4. Criterio del Instituto Mexicano de Valoracin de Nuevo Len

La formulacin es la siguiente:
1/ 3
fo
F fo
Fo

siendo:
Ffo = Factor por exceso de fondo
fo = Fondo lote tipo
Fo = Fondo lote valorar

112
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

5. Criterio Direccin General de Catastro (Espaa)

Al exceso de fondo se le aplica el coeficiente

1
Ffo
n 1

Siendo

n = nmero de plantas permitidas

6. Criterio Mxico

Este factor se aplica cuando existe un fondo mayor o menor al comparable, si el solar a
valorar tiene un mejor fondo que el comparable, para su clculo se utiliza la frmula
siguiente.

2
FLT FLT FLT
F fo  
FLV FLV FLV

Donde:
FLT= Fondo del Lote Tipo
FLV= Fondo del Lote a Valorar

Se calcula tanto para el sujeto como para el comparable y se divide el resultado del sujeto
entre el del comparable, obteniendo as el factor de fondo homologado.

Ejemplo

1. Caso con fondo tipo.

Se desea estimar el valor del terreno mostrado en la fig. 1. Fondo tipo para la zona en
estudio es de 30 m. Valor de partida 105.

113
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

50 m

Calle 2 $105/m2
10
20 m

Sector con exceso de


fondo (50 - 30) = 20 m

Fig. 1. Terreno con exceso de fondo

Criterio de Harper
1/ 2 1/ 2
fo 30
F fo 0.775
Fo 50
El Ffo calculado es el factor que afecta a la zona de exceso de fondo que en este caso
como lo indica la fig. 4 es el sector de 20 m * 10 m. Para estimar el valor final del terreno
sera:

Valor final 0.775 * 10 * 20  1 * 10 * 30 * 105 47.775

Otra forma de aplicar este factor considerando toda el rea es reconvirtiendo el factor del
rea de exceso de fondo a un factor para toda la superficie.

0.775 *10 * 20  1*10 * 30


F fot 0.91
10 * 50

siendo

Ffot = factor exceso de fondo total

Con dicho factor el clculo del valor se realiza:

Valor final 0.91 * 10 * 50 * 105 47.775

114
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

Criterio del Instituto Mexicano de Valoracin del Estado de Mxico

En la fig. 4 se obtienen dos partes, una con fondo 30 m. y otra con fondo 20 m., el criterio
se aplica el procedimiento de la siguiente manera:

Valor final 1 * 10 * 30  0.7 * 10 * 20 * 105 46.200

El factor por exceso de fondo total (a aplicar al total de rea) se estima de la siguiente
forma:

0.70 *10 * 20  1*10 * 30


F fot 0.88
10 * 50

El clculo en este caso es:


Valor final 0.88 * 10 * 50 * 105 46.200

Criterio de Hoffman

En este caso el factor por exceso de fondo sera.


0.415
30
F fo 0.809
50
Valor final 0.809 * 10 * 20  1 * 10 * 30 * 105 48.489

El factor por exceso de fondo total (a aplicar al total de rea) se estima de la siguiente
forma:

0.809 * 10 * 20  1 * 10 * 30
F fot 0.924
10 * 50

Valor final 0.924 * 10 * 50 * 105 48.510

Criterio del Instituto Mexicano de Valoracin del Estado de Nuevo Len

En este caso, el exceso de fondo sera.


1/ 3
30
F fo 0.843
50

Valor final 0.843 * 10 * 20  1 * 10 * 30 * 105 49.203

El factor por exceso de fondo total (a aplicar al total de rea) se estima de la siguiente forma:

0.843 * 10 * 20  1 * 10 * 30
F fot 0.9372
10 * 50

Valor final 0.9372 * 10 * 50 * 105 49.203

115
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Criterio Direccin General de Catastro (Espaa)

En este caso para calcular el factor es necesario conocer tambin, que tipo de edificacin es
la autorizada en ese suelo y en concreto cuantas alturas son permitidas en la edificacin.
Supongamos que son 4 alturas.

1 1
Ffo 0,20
n 1 4 1

Este factor afecta al exceso de fondo por lo que el valor total sera:

Valor final 0,20 *10 * 20  1 *10 * 30 *105 35.700

2. Caso con comparable.

En este caso se busca obtener un factor en funcin del fondo del suelo a valorar y el de un
comparable, que se pueda afectar al precio del comparable.

Criterio Mxico

Se desea estimar el valor del terreno mostrado en la fig. 1. Fondo del comparable 30 m. Precio
del comparable 105.

2 2
FLT FLT FLT 30 30 30
F fo     1,28
FLV FLV FLV 50 50 50

Precio corregido del comparable = 1,28*106 = 136,3

V. Factor por irregularidad de linderos. Factor de forma

La forma geomtrica de un terreno es necesario ponderarla con el fin de valorar su impacto


en el clculo final del valor. El factor de forma se considera como el elemento que clasifica a
un terreno por su regularidad o irregularidad de linderos.

Los terrenos por su forma se clasifican en:

x Terrenos regulares
x Terrenos irregulares
a. Terrenos regulares

Se considera como lote regular a "aquellos cuadrilteros con un slo frente cuyos ngulos
no difieran en ms de 10 del ngulo recto". Es importante sealar que un lote no es irregular
simplemente por tener lneas inclinadas dado que el objetivo es determinar la regularidad
como conjunto en su forma y no por lneas.

Algunos terrenos se caracterizan por tener entradas a favor o en contra de la propiedad,


cuando estos son menores a un metro (1.00 m) medidos sobre la perpendicular al lindero
respectivo, hacen que el terreno se considere regular.

116
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

b. Terrenos irregulares

Todo lote que no cumpla con los requisitos anteriores se considerar como irregular.

A continuacin se presenta tres de los criterios aplicados en la estimacin del efecto de la


forma del terreno sobre su valor.

1. Criterio de Dante Guerrero


2. Criterio Direccin General de Tributacin (Costa Rica)
3. Criterio de la Direccin General de Catastro (Espaa)

1. Criterio de Dante Guerrero

Guerrero plantea la siguiente forma de calcular el factor de forma.

S
F for
St

siendo:
Ffor = Factor de forma
S = Superficie del mayor rectngulo que se puede inscribir en el sujeto.
St = Superficie total

8m
25

12 m

$105/m2

Area total del terreno: 275 m2

Fig. 2 Terreno irregular en linderos

117
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

2. Criterio Direccin General de Tributacin (Costa Rica)

Amrc
Ffo n
Alv
Siendo
Alv = rea del lote a valorar
Amrc =rea del mayor rectngulo circunscrito
n = grado de la raz (puede utilizarse 2 o 3)

3. Criterio de la Direccin General de Catastro (Espaa)

Se aplica directamente un factor por forma irregular = 0.85

Ejemplo:

Se desea obtener el factor de homologacin para efectos de estimar el valor del terreno
indicado en la fig. 2.

En este caso de acuerdo al procedimiento se debe inscribir el mayor rectngulo posible que
se pueda obtener del terreno a valorar, tal y como se muestra en la fig. 3.

8m
25

12 m

$105/m2

Area total del terreno: 275 m2

Fig. 3. Terreno irregular con rectngulo inscrito

118
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

Criterio de Dante Guerrero

S = 8 * 25 = 200
St = 275

Aplicamos la frmula propuesta.


S 200
F for 0,727
St 275

Criterio Direccin General de Tributacin (Costa Rica)

Amrc 200
Ffo n 2 0,8528
Alv 275

Criterio de la Direccin General de Catastro (Espaa)

Ffo = 0,85

VI. Factor por frente a dos calles

Son diversas las teoras expuestas por distintos autores respecto al mtodo que se debe
utilizar para calcular el valor de un terreno que posee frente a dos calles con valores
diferentes. En su gran mayora estas teoras fusionan los valores de las calles con el fin de
obtener el de la propiedad total. Uno de los criterios ms utilizado es el de Mc Michael.

1. Criterio Mc. Michael

Mc. Michael desarroll un mtodo cuyo fin es ser lo ms objetivo posible en la asignacin
de los valores, el cual se compone de los siguientes pasos:

Paso 1. Al existir valores diferentes para cada calle, el tasador debe establecer con base en
la suma de los dos valores, el porcentaje que corresponde a cada calle. De esta manera se
determina qu porcentaje representa el valor de una calle respecto a la suma del valor de las
dos calles.

Paso 2. Se define un punto llamado de "fusin de valores" el cual ubica la medida de cada
lote antes de ser unidos como uno slo.

Paso 3. Se considera cada lote individualmente, recordando que el punto de fusin


definido limita el fondo total de cada uno, adems, si es necesario deber corregirse por
exceso de fondo.

Para determinar el porcentaje de influencia del valor de calle sobre el fondo del terreno se
aplica la siguiente frmula:
Valor de la calle A
Pfv * 100 * F
Valor de la calle A  B

119
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Siendo
Pfv = Punto de Fusin de valores
F = Fondo

Ejemplo: Calcular el Punto de fusin de valores de un terreno que da a dos calles A y B,


siendo el valor de la primera de $105/m2 y el de la calle B es $80/m2. El fondo total partiendo
de la calle A es de 50 m. y la anchura de 10 m.

Aplicamos la frmula anterior para definir el punto de fusin.

Valor de la calle A 105


Pfv * 100 * 50 * 100 * 50 28.38
Valor de la calle A  B 105  80

El punto de fusin de valores (Pfv) indica que a 28.38 m del frente de la calle 2 hacia el
fondo se ubica el lmite entre la influencia de ambas calles sobre el fondo. El valor final del
terreno:

Valor final 28.38 * 10 * 105  21.62 * 10 * 80 47.095

VII. Factor por terrenos esquineros

Se consideran como terrenos esquineros y por ende susceptibles de sufrir un incremento de


valor por este efecto, aquel tipo de terreno cuyos lados formen ngulos de 45a 135 grados
inclusive.

En general, las ventajas de estos lotes se dividen en dos rangos en funcin de si su destino
es locales comerciales o uso residencial.

Si el terreno es utilizado comercialmente entre otras ventajas se sealan:

- Tiene una ubicacin en la que habr mayor confluencia de personas.


- As mismo, es una zona donde las personas se detienen, por lo tanto les da tiempo
para observar el local.
- El local tiene la posibilidad de explotar ms los ventanales.
- La iluminacin dentro del mismo es mucho mayor provocando un mejor uso del
espacio.
- Se garantiza el uso de estacionamientos y el acceso de mercadera es mucho menos
complicado.

A su vez si el terreno se destina al uso residencial, entre sus ventajas se estn:

- Se garantiza una mejor ventilacin e iluminacin en la vivienda.


- Al cumplirse el anterior punto, el aprovechamiento del espacio arquitectnico es
ms eficiente.
- Si el deseo del propietario es construir unos edificios en condominio, el
aprovechamiento del rea es ms rentable.

120
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

- La explotacin arquitectnica de la vivienda es mucho mayor respecto a una


vivienda de un slo frente.

Desde otro punto de vista algunos autores sealan que no deben dejarse de lado los
inconvenientes que pueden presentar este tipo de lotes, como por ejemplo:

- El costo de construccin de la obra es mayor (construir dos frentes con sus


respectivos acabados).
- El mantenimiento en algunos casos es significativo.
- Una mayor exposicin de la seguridad de la vivienda.
- Las inclemencias del tiempo afectan los dos frentes.
- Exceso de ruido, polvo, contaminacin.
- Mantenimiento de dos aceras y en algunos casos de las calles.

Segn Mc. Michael durante muchos aos la tcnica de la valoracin premiaba a los lotes
esquineros con un incremento del 25.00% de su valor. Sin embargo, de acuerdo a la
experiencia y al avance de la tcnica de la valoracin, se determin que el incremento que
debe afectar a un lote esquinero no es nico ya que son varios elementos los que se deben
tomar en cuenta en el anlisis.

1. Criterio de los Institutos Mexicanos de Valoracin.

Los Institutos Mexicanos de valoracin han ponderado de distintas formas esta


caracterstica del terreno, uno de ellas es la siguiente.

- Se incrementa en un 20.00% al 25.00% el valor para terrenos ubicados en esquinas


comerciales de primer orden (construcciones destinadas y acondicionadas al uso
comercial).
- El incremento ser del 15.00 al 20.00% para terrenos ubicados en esquinas
comerciales de segundo orden.
- Un 10.00% de incremento para terrenos situados en esquinas no comerciales (la
mayor parte o la totalidad de los terrenos son utilizados para el uso residencial).

2. Criterio del Ingeniero Valdano

El Ing. Valdano, realiza la siguiente formulacin con el fin de determinar el Factor por
esquina.

Fe 1 y

siendo:
Fe: Factor por esquina
y A* n  B

A y B son coeficientes definidos en funcin del tipo de zona (Tabla 7.5)

121
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

n
F
fm

Siendo

F: suma de los frente a calle del lote esquinero a valorar

fm: fondo tipo de los lotes medianeros

Zona caracterstica Premio (%) Frmula a aplicar


Mnimo Mximo
Comercial de primera 15 50 y = 0.07 n + 0.08
Residencial transicin 10 30 y = 0.04 n + 0.06
Residencial 5 20 y = 0.03 n + 0.02
En proceso de urbanizacin 0 15 y = 0.03 n - 0.03
Tabla 7.5. Funcin de Dante Guerrero para lotes esquineros

3. Criterio del Manual de Avalos de Bienes Inmuebles

Castrilln et al (2004) sugieren la estimacin del valor total aplicable a lotes comerciales y
residenciales de acuerdo a la siguiente frmula:

L * V
S 2
Vt * f f *N
N
Vt: valor total del terreno esquinero
S: superficie del predio
Lf: longitud de los frentes a calle
N: fondo tipo de la zona o bloque
Vf: valor tipo de los lotes en la zona (medianeros)

Ejemplo:

Estimar el valor de un lote esquinero con dimensiones 10*30 y ubicado en una zona
residencial en transicin. Fondo tipo de los lotes medianeros, 30.

Criterio de los Institutos Mexicanos de Valoracin

Al estar ubicado en una zona residencial se le aplica un Factor = 1.1


Valor final 300 *105 *1,1 34.650

122
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

Criterio del Ingeniero Valdano

Clculo del ndice de utilizacin:

n
F 30  10
1,33
fm 30

Como el terreno se ubica en una zona residencial en transicin la frmula a aplicar es:

y 0,04 * n  0,06 0,04 *1,33  0,06 0,113

La estimacin del Factor por esquina se obtiene finalmente de:

Fe 1  y 1  0,113 1,113

Valor final 300 *105 *1,113 35.059,50

Criterio del Manual de Avalos de Bienes Inmuebles

Informacin adicional:
-Fondo tipo de la zona: 28
-Valor tipo de la zona: 105 y 80

Vt
S
N

* L f * V f * N
2
300
28

* 10 * 105 * 28  30 * 80 * 28
2 2
50.387

VIII. Factor por terreno con pendiente

Esta caracterstica no puede dejarse de lado en ningn tipo de valoracin de terrenos, ya


que, de acuerdo al grado en que se manifieste as ser el efecto negativo que le cause al
mismo.

Por ejemplo un terreno con pendiente bajo el nivel de calle provoca, entre otros efectos
negativos, peligro de inundacin en pocas lluviosas, peligros de deslizamientos de taludes y
aumentos de los costos constructivos debido al uso de cimentaciones especiales. As tambin
un terreno con nivel sobre la calle posee complicaciones de acceso, peligros de
deslizamientos, aumentos de los costos constructivos, etc.

El departamento de Avalos, del Ministerio de Hacienda de Costa Rica, clasifica los terrenos
por su pendiente de la siguiente forma, Tabla 7.6

123
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

% Pendiente Clasificacin del terreno


0 - 05 Terreno plano
05 - 15 Plano ondulado
15 - 30 Pendiente accidentada
30 - 45 Pendiente muy accidentada
45 - 60 Quebrado
+ 60 Muy quebrado
Tabla 7.6. Clasificacin de la pendiente

Considera el citado departamento, que un lote sobre el nivel de calle es aquel que est a +
0.75 metros sobre el nivel de sta y bajo el nivel de calle aquel que est a - 0.75 metros bajo
sta.

Existen diferentes procedimientos para considerar el efecto de la pendiente del terreno.


Algunos de ellos castigan de forma muy drstica esta caracterstica y otros son ms someros.
Indistintamente del procedimiento utilizado el valorador debe tener muy claro que en el
anlisis de este punto ha de tomar en cuenta el tipo de proyecto que se ejecutar en el terreno
y el uso que se har del suelo, entre otros elementos.

1. Criterio Bancomer (Distrito Federal, Mxico)

Dentro de la variada gama de formas de ponderar esta caracterstica del terreno, Bancomer
en su Instructivo de Valoracin, define la siguiente frmula.

En todos los casos S = pendiente y se define como porcentaje de pendiente.

x Para terrenos con pendiente (S) ascendente y S <1:

S
FS 1
2
En los casos que se excedan los 45 grados (100% pendiente, S>1) ascendente se aplica
FS 0,50

x Para terrenos con pendiente (S) descendente y S<1:

2S
FS 1
3
En los casos que se excedan los 45 grados (100% pendiente, S>1) descendente se aplica
FS 0,333

124
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

2. Otros autores

Diversos autores sugieren utilizar la Tabla 7.7 con la cual se obtienen valores similares a los
obtenidos con la anterior frmula:

% Pendiente Coeficiente
0 - 10 1
10 - 20 0.90
20 - 30 0.80
30 - 40 0.70
40 - 50 0.60
+ 50 0.50
Tabla 7.7. Factor por pendiente

Ejemplo:

Se desea valorar un terreno que tiene una pendiente ascendente del 15%, calcular el factor
pendiente.

Criterio Bancomer (Distrito Federal, Mxico)


S 0,15
FS 1 1 1  0,075 0,935
2 2

Otros autores

Siguiendo la tabla que propone otros autores


Fs =0,90

Para el caso de determinar el Factor en funcin de un comparable tipo o de otro


comparables, se proponen las siguientes soluciones.

3. Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica y Direccin General de


Tributacin (Costa Rica)

Este organismo recomienda la aplicacin del siguiente factor:


Plt  Plv

FS e 78

siendo:
Fs = Factor de pendiente
Plt = Pendiente del lote tipo
Plv = Pendiente de lote a valorar
78 = Constante

125
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

La cuantificacin de las pendientes se realiza mediante la siguiente figura 4.

Figura 4. Cuantificacin de las pendientes

4. Criterio Mxico

Se calcula tanto para el sujeto como para el comparable

% Pendiente
Para pendiente descendente Fs 1 
2
% Pendiente
Para pendiente ascendente Fs 1 
3
Se divide el resultado del sujeto entre el del comparable, obteniendo as el factor de
pendiente.

Ejemplo:

Se desea valorar un terreno que tiene una pendiente ascendente del 15%, respecto a un
terreno tipo con pendiente mxima del 5%. Cul factor se debe aplicar?

Criterio Bancomer
Plt  Plv 515

FS e 78
e 78
e 0,128 0,880

Criterio Mxico

% Pendiente 0.15
Fslv 1  1 1  0,05 0,95
3 3
% Pendiente 0,05
Fslt 1  1 1  0,05 0,983
3 3
0,95
Fs 0,966
0,983
126
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

IX. Factor por ubicacin del terreno en el bloque

La ubicacin del terreno en el bloque es muy importante y puede afectar de forma


importante a su valor. A continuacin se desarrollan algunos criterios que califican esta
caracterstica.

1. Criterio Bancomer

Respecto a la ubicacin del terreno en el bloque, el Instructivo de Valoracin de


Bancomer, recomienda aplicar la calificacin que se indica en la tabla 7.8.

Factor de Ubicacin
*Clasificacin Tipo Zona residencial Zona comercial

0 Intermedio 1,00 1,00


1 Esquina 1,15 1,20
2 2 frentes 1,10 1,15
3 3 o ms frentes 1,15 1,20
4 Cabecero 1,25 1,35
5 Manzanero 4 o ms frentes 1,30 1,40
6 Manzanero 3 frentes 1,25 1,35
7 Interior 0,70 0,75
Tabla 7.8. Criterio de calificacin de los terrenos segn su posicin en el bloque

Otros propuestas son aquellas que comparan el lote a valorar con un comparable y en esa
lnea estn las del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica y la de Mxico.

2. Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica

Propone la siguiente frmula.

Fu e K * Ulv Ulc

siendo:
K= constante (comercial o residencial) Tabla 7.9.
Ulv = Ubicacin del lote a valorar. Tabla 7.10.
Ulc = Ubicacin del lote comparable. Tabla 7.10.

127
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Sector Constante K
Comercial -0,111
Residencial -0,0255
Tabla 7.9. Valor de la constante K

Ubicacin en la manzana Cdigo

Manzanero 1
Cabecero 2
Esquinero 3
Medianero con dos frentes 4
Medianero 5
Callejn lateral 6
Callejn fondo 7
Lote en servidumbre 8

Tabla 7.10. Ubicacin del lote

En aquellos casos (fincas comerciales o residenciales), que las reas del lote a valorar sean
mayores a las del lote tipo y que la ubicacin sea menor a 5 (segn clasificacin), se debe
realizar un ajuste, segn la siguiente frmula:
Alt
Fua Fu  1 * Alv  1

siendo:
Fua: factor ubicacin ajustado
Alt: rea lote tipo
Alv: rea lote valorar

Ejemplo:

Calcular el Factor de Ubicacin de un terreno residencial ubicado al fondo de una alameda


o callejn. Se desea conocer que factor de correccin conociendo el valor de calle de terrenos
medianeros residenciales.

Fu e K * Ulv Ulc e 0, 0255* 75 e 0, 051 0,950


siendo:
K= - 0,0255 (constante residencial)
Ulv = 7 (ubicacin del lote a valorar)
Ulc = 5 (ubicacin del lote comparable)
128
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

3. Criterio Mxico.

Este factor se aplica cuando existe una diferencia notable en la ubicacin entre sujeto y
comparable y el procedimiento utilizado es determinar el factor a travs de la aplicacin de
clasificaciones de ubicacin predefinidas, donde cada ubicacin ya tiene un factor definido
(Tabla 7.11). El factor se obtiene dividiendo la calificacin del sujeto por la calificacin
caracterstica del comparable, por ejemplo:

Ubicacin del inmueble a valorar: Esquina ESQ 1,15

Ubicacin del Comparable: Medianero MED 1,00

Factor = 1,15/1,00 = 1,15

UBICACIN CVE CALIFICACIN


Interior INT 0,70
Medianero MED 1,00
Dos Frentes DF 1,15
Esquina ESQ 1,15
Cabecero CAB 1,25
Manzanero MAN 1,35
Tabla 7.11. Factor de ubicacin

X. Factor por el equipamiento urbano existente

Este coeficiente es poco considerado por los valoradores y existe escasa informacin sobre
el mismo en los tratados de valoracin. Sin embargo, por su importancia es necesario hacer
mencin del mismo en este texto.

El objetivo principal de este factor se enfoca a la calificacin de una serie de elementos


considerados como equipamiento urbano, que se encuentran dentro del rea de influencia del
terreno.

La clara definicin de este factor es una difcil labor, sin embargo, un valorador que realiza
un anlisis de un terreno residencial debe ponderar en su informe el aseo de la zona, el tipo de
ambientacin reinante (existencia de arboledas, parques, bancas, etc.), la calidad de los
servicios pblicos y en general todos aquellos que de una forma tcnica, objetiva y concreta el
profesional adicione como elementos que aumentan o disminuyan el valor del terreno.

As mismo un terreno ubicado en una zona comercial debe considerar entre muchos
factores, por ejemplo, la existencia de una terminal de autobuses o una venta callejera al
frente del local, o la existencia de condiciones meteorolgicas constantes en el sector, son
factores que no debe dejar de lado el profesional.

Estos factores son comnmente llamados elementos de equipamiento urbano y en general


los ms conocidos son. Tabla 7.12.

129
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Factores que incrementan el Factores que disminuyen el


valor valor
Mercados cercanos Cementerios cercanos
Escuelas Cantinas y salones de baile
Parques Sitios de trabajo ruidosos
Locales de sano Terminales de transporte
esparcimiento
Templos Aeropuertos
Servicios mdicos Fbricas con olores insalubres
Servicios de correos Rellenos sanitarios
Centros comerciales Sectores de alta delincuencia
Oficinas Pblicas Alto volumen trnsito vehicular
Tipos de vas Acera, cordn y desage
pluvial
Alumbrado pblico Servicios de telfono
Servicios elctricos Caera potable
Tabla 7.12. Elementos del equipamiento urbano a considerar

No hay un criterio nico que tome en cuenta la existencia parcial o total y sus efectos de
los servicios pblicos o equipamiento urbano, sin embargo, en algunos casos se pueden
obtener algunos criterios que puedan considerar sus efectos.

La forma ms eficiente de considerar el efecto positivo o negativo de estos elementos, es


bajo un estudio del mercado inmobiliario inmediato. Con base en el resultado de los valores
que arroja ese estudio, el valorador podr verificar que tanto efecto negativo o positivo
generan cada uno de ellos sobre el bien a valorar. Si no hay un mercado activo, el valorador
puede tomar alguna estrategia como analizar zonas similares (en tipologa constructiva, nivel
social de los habitantes, etc.) y a partir de ese comportamiento estimar los posibles efectos.

Veamos algunos de los criterios que se pueden utilizar.

1. Factor tipo va. Criterio ONT Costa Rica .

El rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica (ONT), nos presenta algunos de los
factores que aplica en la estimacin de los valores de terrenos, en funcin de las
caractersticas de las vas, Tablas 7.13, 7.14 y 7.15.

130
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

Tipo de va Caracterstica
Son aquellas vas que se ubican en los sectores ms valiosos y de mayor
1 desarrollo comercial. Adems, tendrn las mejores caractersticas, en cuanto a
aspectos como materiales, estado, ancho, etc.
Corresponden a aquellas vas que se ubican en las zonas comerciales de
2 menor desarrollo y las zonas industriales que deben soportar trnsito. Son
similares a las anteriores en cuanto a sus caractersticas.
Este tipo de vas se localizan en las zonas residenciales y en aquellas de
3 transicin residencial comercial y en cuanto a sus caractersticas son
similares a las anteriores.
Son las vas que se localizan en sectores residenciales, industriales y
4 agropecuarios. De lastre fino y permiten la circulacin a todo tipo de
vehculos. nicamente en zonas urbanas, algn tipo de servidumbre por sus
caractersticas ancho, tipo de material, tipo de acceso a los inmuebles se
clasifican en esta categora.
5 Son las vas que se localizan en sectores residenciales, industriales y
agropecuarios. De lastre mezclado con material ms grueso tipo piedra de ro o
material arenoso principalmente y permiten la circulacin a todo tipo de
vehculos.
6 De tierra y permiten la circulacin de vehculos durante todo el ao.
7 De tierra y permiten la circulacin de vehculos solo durante la poca seca.
Son los caminos, antiguas trochas madereras, que no permiten el paso de
8 vehculos de cuatro ruedas, solo para carretas, bestias, peatones. Tambin se
incluye en esta categora la playa cuando es la nica va de acceso a estos
inmuebles.
9 Son las vas angostas que sirven de servidumbre o alameda y aceras.
10 Son los ros, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuando son la nica va de
acceso a estos inmuebles.
11 Es la va frrea, cuando son la nica va de acceso a estos inmuebles.
Tabla 7.13. Clasificacin de las vas por su tipo

La frmula que sugiere aplicar para estimar el coeficiente por tipo de va:

FV e VftVfv *0,0646
siendo:
Fv = factor de tipo de va
Vfv = valor asignado al tipo de va del terreno a valorar segn tabla 6.25
Vft = valor asignado al tipo de va del terreno tipo segn tabla 6.25
0,0646 = Constante

131
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Ejemplo

Se est valuando un terreno ubicado sobre una calle con lastre (tipo 5). Lo tpico de la zona
son vas con carpetas asflticas o de concreto (3). Se desea conocer el factor de ajuste a
aplicar.

FV e Vft Vfv *0,0646 e 35 *0,0646 0,879

2. Factor por Servicios 1. Criterio ONT Costa Rica

Por servicios (1) el ONT, califica si el terreno tiene a disposicin los servicios de acera,
cordn y cao, y para ello utiliza la siguiente tabla para clasificarlo.

Disponibilidad
Acera Cordn y cao Clasificacin

0 0 1
0 1 2
1 0 3
1 1 4
Tabla 7.14. Calificacin de los servicios 1

0 = ausencia del servicio y 1 = disponibilidad del servicio.

Y aplica el siguiente clculo para determinar el factor

FS 1 e SE1lv  SE1lt *0, 03


siendo:
Fs1 = factor comparativo de servicios 1.
SE1lv = clasificacin de servicios 1 de terreno a valorar.
SE1lt = clasificacin de servicios 1 del terreno tipo.
0,03 = constante

Ejemplo

Se est valuando un terreno ubicado sobre una calle con slo acera (Clasificacin 3). Lo
tpico de la zona son terrenos con todos los servicios (clasificacin 4). Se desea conocer el
factor de ajuste a aplicar.

FS1 e SE1lv  SE1lt *0,03 e 3 4 *0,03 0,097

132
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

3. Criterio ONT Costa Rica por Servicios 2

Por servicios (2) el ONT, califica si el terreno tiene a disposicin los servicios de sistema
agua potable, sistema elctrico y alumbrado pblico y los clasifica o pondera segn la tabla
6.27

Servicios 2

Alumbrado Telfono Electricidad Caera Clasificacin


0 0 0 0 1
1 0 0 0 2
0 1 0 0 3
0 0 1 0 4
0 0 0 1 5
1 1 0 0 6
1 0 1 0 7
1 0 0 1 8
0 1 1 0 9
0 1 0 1 10
0 0 1 1 11
1 1 1 0 12
1 1 0 1 13
1 0 1 1 14
0 1 1 1 15
1 1 1 1 16
Tabla 7.15. Calificacin de los servicios 2

La aplicacin de la frmula es igual a la aplicada para los Servicios 1:

FS 2 e SE 2lvSE 2lt *0,03

donde:
Fs2 = factor comparativo de servicios 2.
SE2lv = clasificacin de servicios 2 de lote a valorar.
S2lt = clasificacin de servicios 2 del lote tipo.
0.03 = constante

133
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Ejemplo

Se est valuando un terreno ubicado sobre una calle con solo alumbrado y caera
(clasificacin 8). Lo tpico de la zona son terrenos que cuentan con todos los servicios
(clasificacin 16). Se desea conocer el factor de ajuste a aplicar.

FS 2 e SE 2lvSE 2lt *0,03 e 816 *0,03 0,787

XI. Factor por accidentes topogrficos

Dentro de los accidentes topogrficos se considera la rugosidad del terreno que puede
influir sobre el valor del mismo, uno de los criterios que se siguen para calcular su factor es el
siguiente.

1. Criterio del Estado de Mxico

El Instituto del Estado de Mxico propone un factor en funcin de la rugosidad del terreno,
Tabla 7.16.

Criterio rugosidad R Factor rugosidad Fr


R < 0.50 metros 1
0.50 > R > 3 m 1 R/10
R>3m 0.70
Tabla 7.16. Calificacin de la rugosidad del terreno

Siendo:
R = criterio de rugosidad (promedio de las diferencias de nivel entre las crestas y los valles de
las rugosidades caractersticos del terreno).

Ejemplo:

En la fig. 4 se considera un terreno rugoso para el cual se requiere estimar el factor de


correccin.

Deacuerdo a las estimaciones se


obtiene que el promedio de la
diferencia de valles y crestas es
0.70 cm R sera :
1 - (0.70/10) = 0.93

Fig.4 Terreno con rugosidad en su superficie

134
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

XII. Factor por nivel respecto a calle

Es importante destacar que un terreno sobre o bajo el nivel de calle, implica una inversin
diferente respecto a un lote que se ubica a nivel de la misma.

En el caso de uno y otro, se deben realizar movimientos de tierra, obras de ingeniera para
evacuar aguas y en general distintos tipos de infraestructura, necesarias para que el terreno
posea una utilidad similar a un lote a nivel o con poca diferencia respecto a la va.

1. Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica

El criterio de este organismo nos presenta el siguiente factor:

Fnc e K 1*Nlv  K 2*Nlt


donde:
Fnc = Factor de nivel respecto a calle
Nlv = Nivel del lote a valorar
Nlt = Nivel del lote tipo
k1 = constante de nivel del lote a valorar
k2 = constante de nivel del lote tipo

Los valores de k1 y k2 dependen si el terreno se ubica sobre o bajo la va. En los casos que
se ubique bajo el nivel k1 = -0.05, y sobre nivel k2 = -0.03. Nivel de calle K = 0.

Ejemplo:

Se desea determinar el valor del coeficiente de correccin de dos terrenos ubicados en


diferente posicin respecto a la calle. El lote tipo se encuentra relativamente a nivel de calle,
por lo tanto k = 0 y se asume nivel lote tipo = 0.

nivel terreno
1,8 m
2,5 m

nivel terreno

Fig. 5. Nivel del terreno

x Caso de terreno sobre calle:

Fnc e K 1*Nlv  K 2*Nlt e 0,03*1,8  0*0 e 0,054 0,947

x Caso de terreno bajo calle:

Fnc e K 1*Nlv  K 2*Nlt e 0,05*2,58  0*0 e 0,129 0,882

135
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

2. Criterio Direccin General de Tributacin (Costa Rica)

Lote sobre nivel.


Fsn e 0,03*sn

Siendo
sn = Sobre nivel del lote a valorar en metros

Lote bajo nivel


Fbn e 0,05*sn

Siendo
bn = Bajo nivel del lote a valorar en metros

XIII. Factor por vistas o vista panormica

Es necesario indicar que para este tipo de coeficiente no existe una forma establecida para
cuantificarlo. Su definicin actualmente es determinada por el valorador con base en los
factores de beneficio que segn su criterio y experiencia afecten al valor del terreno.

En estas valoraciones del paisaje como tal se integran variables tan interesantes como
fisiografa, vegetacin, fragilidad visual, caractersticas edafolgicas y litogeolgicas,
fragilidad visual, etc.

En la estimacin de los valores de paisajes y bienes ambientales actualmente se recurre a


mtodos multicriterio, hednicos, costo de viaje, entre otros.

3. LA VALORACIN DEL SUELO EN ESPAA

En Espaa la valoracin del suelo viene regulada por la Ley del Suelo aprobada como Real
decreto Legislativo 2/2008 el 20 de Junio y por el Reglamento que la desarrolla y publicado
como Real Decreto 1492/2011 de 24 de Octubre.

En el Prembulo de este Real Decreto se define claramente cul es su objetivo:

desarrolla el texto refundido de la Ley de Suelo en lo relativo a la valoracin


inmobiliaria, con la intencin de dar respuesta al deseo expresado por el
legislador estatal, de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para
hacerlo ms transparente y eficiente, combatiendo adems, en la medida de lo
posible, las eventuales prcticas especulativas en la utilizacin del mismo,
prcticas especulativas que, en ocasiones, afectaban directamente a la fijacin de
valores a efectos expropiatorios.

Consta de cinco captulos y cuatro Anexos

El Captulo I contiene, el objeto del Reglamento y dos conceptos regulados por el texto
refundido de la Ley de Suelo, como son el suelo en situacin de urbanizado, y la evaluacin y
seguimiento de la sostenibilidad econmica de los instrumentos de ordenacin.

136
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

Los Captulos II, III y IV contienen el desarrollo de las valoraciones y los mtodos de
valoracin. En el caso de suelos rsticos se propone el mtodo de capitalizacin
(actualizacin de rentas) con la novedad de proponer distintas tasas de actualizacin en
funcin del riesgo de las explotaciones. En valoraciones de suelo urbanizado se proponen los
mtodos comparativos.

El captulo V se refiere a las indemnizaciones y gastos de urbanizacin.

Los puntos ms importantes de los primeros cuatro captulos se desarrollan a continuacin.

CAPTULO 1. Disposiciones generales

Define el concepto de Suelo Urbanizado como el integrado de forma legal y efectiva en la


red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin.

Con respecto a la evaluacin y seguimiento de la sostenibilidad econmica de los


instrumentos de ordenacin dice debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad
econmica, en el que se ponderar en particular el impacto de la actuacin en las Haciendas
Pblicas afectadas.

CAPTULO 2. Conceptos y criterios generales para la realizacin de las valoraciones.

Este captulo empieza por definir los conceptos: Explotacin en suelo rural, Construccin,
Edificacin e Instalaciones.

Especifica que el valor del suelo se entiende libre de cargas, gravamen o derecho limitativo
de la propiedad que en el caso de existir su valor se deducir del primero.

En el caso del suelo rural Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los


sembrados y las plantaciones en suelo rural, as como el resto de elementos unidos
inseparablemente al suelo, se tasarn con independencia de los terrenos, siempre que se
ajusten a la legalidad al tiempo de la valoracin.

En el suelo urbanizado las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a


la legalidad en los trminos establecidos en el artculo 5 de este Reglamento, se tasarn
conjuntamente con el suelo.

CAPTULO 3. Valoracin en situacin de suelo rural

La valoracin del suelo rural se realiza capitalizando (actualizando) la mayor de las rentas
anual real o potencial, entendindose la primera como la que corresponda a la situacin actual
del suelo y la segunda la potencial la atribuible al suelo en funcin las que podan atribursele
teniendo en cuenta sus caractersticas y los usos de la zona.

La renta real o potencial se calcula:


Renta = Ingresos Costes
O bien:
Renta = Canon de Arrendamiento + Valor anual de los derechos o mejoras atribuibles al
arrendatario.

137
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Se consideran Ingresos:
a) Los correspondientes a la venta de productos, subproductos u otros recursos o
materiales de la explotacin.
b) Los derivados de la prestacin de los servicios de la explotacin, incluidos los de
naturaleza medioambiental.
c) Los obtenidos con el alquiler de las instalaciones de la explotacin.
d) Las subvenciones que, con carcter estable, se otorguen a los cultivos y
aprovechamientos considerados.

Se consideran Costes:
a) Las compras a terceros de materias primas destinadas a la actividad productiva
de la explotacin.
b) Los pagos por servicios prestados por terceros necesarios para el desarrollo de la
actividad productiva de la explotacin.
c) El coste total de la adquisicin de los equipos, maquinaria e instalaciones de la
explotacin, incluyendo el valor de las amortizaciones en funcin de su vida til,
uso y obsolescencia, o el coste de su alquiler.
d) Los sueldos y salarios del personal laboral, incluyendo pagas extraordinarias,
cargas laborales y fiscales correspondientes a la empresa, as como las
indemnizaciones o suplidos por los gastos realizados por el trabajador a
consecuencia de la actividad laboral.
e) El coste de la energa elctrica, el abastecimiento de agua, la conexin a la red
de comunicacin y cualesquiera otros servicios de utilidad pblica suministrados
a la explotacin.
f) Impuestos de distinta naturaleza y mbito fijados sobre la explotacin en su
conjunto o sobre alguno de sus elementos.
g) Inters del capital circulante.
h) Otros costes ocasionados durante el proceso de actividad de la explotacin no
susceptibles de ser encuadrados en los apartados anteriores.

La forma general de capitalizar (1):

n
R1 R2 Rn Ri
V 
1  r 1  r 2
!  1
1  r 1  r
n i
i 1

Siendo:
V =Valor de capitalizacin
Ri =Rentas anuales
r = Tipo de capitalizacin
n = nmero de aos.

138
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

Cuando se considere una renta constante y perpetua la frmula queda reducida a (2):

R
V 2
r
Con respecto al tipo de capitalizacin, se parte de lo fijado en el apartado 1 de la
Disposicin adicional sptima de la Ley del suelo que dice:

Para la capitalizacin de la renta anual real o potencial de la explotacin a que


se refiere el apartado 1 del artculo 23, se utilizar como tipo de capitalizacin la
ltima referencia publicada por el Banco de Espaa del rendimiento de la deuda
pblica del Estado en mercados secundarios a tres aos.

El tipo anterior r1 se corrige en funcin de la actividad que se desarrolle en el suelo rural


aplicando el coeficiente correspondiente segn la Tabla 7.17

r2 r1 * Coeficiente corrector

Coeficiente
Tipo de cultivo o aprovechamiento
corrector
Tierras labor secano y explotaciones cinegticas extensivas 0,49
Tierras labor regado 0,78
Hortalizas aire libre 0,78
Cultivos protegidos regado 0,78
Frutales ctricos 0,61
Frutales no ctricos 0,72
Viedo 0,59
Olivar 0,43
Platanera 0,75
Prados naturales secano 0,39
Prados naturales regado 0,39
Pastizales 0,51
Otras explotaciones agropecuarias 0,64
Explotaciones forestales 0,58

Tabla 7.17. Coeficiente corrector del tipo de capitalizacin

Actividades extractivas, comerciales, industriales y de servicios: En este caso el coeficiente


corrector debe ser determinado en funcin del tipo de explotacin y su riesgo, no podr ser
inferior a la unidad y la r3 resultante no podr ser superior a ocho.

139
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

La forma general de capitalizacin se adapta a otras situaciones:

En el caso de rentas variables que evolucionan en el tiempo en ciclos peridicos de


duracin K y la valoracin se realiza al inicio del ciclo (3).

R Rk 1  r2
k
R2
V 1
  !  k
* 3
1  r2 1  r2 1  r2 1  r2  1
2 k

En el caso de rentas variables los primeros h aos y se mantengan constantes el resto de


aos de la vida til (4).

R1 R2 Rh R
V  !   4
1  r2 1  r2 2 1  r2
h
r2 * 1  r2
h

En el caso de rentas variables los primeros i aos y despus se conviertan en cclicos de k


aos cada ciclo (5).

R Ri  k 1  r2
k
R1 R2 Ri
V   !   i 1
 !  * 5
1  r2 1  r2 2 1  r2 1  r2
i i 1
1  r2 1  r2  1
ik k

Considera un caso especial que suele darse en algunas ocasiones y es la determinacin del
valor de un suelo en el que no es posible ningn tipo de explotacin. El valor se calcula con
(6)

R0
V 6
r

Donde R0 es la tercera parte de la renta mnima de la tierra establecida a partir de las


distintas estadsticas y estudios publicados por organismos pblicos e instituciones de
acuerdo con el mbito territorial en el que se encuentre

Tambin se considera el clculo del valor de las explotaciones extractivas y de las


explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural.

Determinado el valor del suelo rural en funcin de su renta, se tiene en cuenta la influencia
de su localizacin en el valor final, aplicndole un Factor global de localizacin (Fl) que se
obtiene mediante el producto de tres factores:

Factor u1: Accesibilidad a ncleos de poblacin


Factor u2: Accesibilidad a centros de actividad econmica
Factor u3: Ubicacin en entornos de singular valor ambiental o paisajstico

Fl u1 u2 u3 d 2

140
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

Siendo
p 1
u1 1  p1  2
3 1.000.000

Donde:
P1 = El nmero de habitantes de los ncleos de poblacin situados a menos de 4 km de
distancia medida a vuelo de pjaro, entendida como la distancia en lnea recta medida sobre
la proyeccin en un plano horizontal.
P2 = El nmero de habitantes de los ncleos de poblacin situados a ms de 4 km y a menos
de 40 km de distancia medida a vuelo de pjaro o 50 minutos de trayecto utilizando los
medios habituales de transporte y en condiciones normales.

Siendo

u2 1, 6  0, 01 d

Donde:
d = La distancia kilomtrica desde el inmueble objeto de la valoracin utilizando las vas de
transporte existentes y considerando el trayecto ms favorable. Esta distancia, en ningn
caso, ser superior a 60 km.

Siendo
u3 1,1  0,1 p  t
A los efectos de la aplicacin del factor corrector u3, se considerarn como entornos de
singular valor ambiental o paisajstico aquellos terrenos que por sus valores ambientales,
culturales, histricos, arqueolgicos, cientficos y paisajsticos, sean objeto de proteccin por
la legislacin aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos en la Red Natura 2000.
Donde:
p = coeficiente de ponderacin segn la calidad ambiental o paisajstica. Estar
comprendido entre unos valores de 0 y 2, y atender a los valores y cualidades del entorno,
siendo mayor cuanto mayor sea su calidad ambiental y paisajstica o sus valores culturales,
histricos, arqueolgicos y cientficos.
t = coeficiente de ponderacin segn el rgimen de usos y actividades. Se aplicar
nicamente cuando se acredite que, segn los instrumentos de ordenacin territorial y
urbanstica, en los terrenos se permite un rgimen de usos y actividades diferentes a los
agropecuarios o forestales que incrementan el valor. Estar comprendido entre unos valores
de 0 y 7, y atender a la influencia del concreto rgimen de usos y actividades en el
incremento del valor del suelo sin consideracin alguna de las expectativas urbansticas,
siendo mayor cuanto mayor sea tal influencia.
Valoracin de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser
desvinculadas del suelo rural.
Este tipo de valoraciones se aborda en el Artculo 18 y su valor se determina mediante (7).
V VR  VR  VF E 7

141
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Siendo
V = Valor de la edificacin, construccin o instalacin en euros
VR = Valor de reposicin bruto, en euros
VF = Valor de la edificacin, construccin o instalacin al final de su vida til en euros
= Coeficiente corrector por antigedad y estado de conservacin (Tabla 7.18)

Tabla 7.18. Coeficiente corrector 

142
Captulo VII. Mtodos por comparacin de mercado III. Mtodo por correccin en suelos urbanos

CAPITULO 4. Valoracin de suelo en situacin de suelo urbanizado

Para el clculo del valor en los distintos casos hay que tener en cuenta el valor de
repercusin del suelo (VRS) que se determinar por el mtodo residual esttico.

Suelo urbanizado pero no edificado

VS E VRS
i i

Siendo:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados


edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusin del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por
metro cuadrado edificable.

Suelo urbanizado edificado

El valor ser el mayor del calculado por el mtodo de comparacin o por el mtodo del valor
residual

Valoracin del suelo ms edificacin

Se utilizar el mtodo por comparacin, teniendo en cuenta como comparables seis o ms


transacciones reales y que cumplan las siguientes condiciones:
a) Localizacin.
b) Uso.
c) Configuracin geomtrica de la parcela.
d) Tipologa y parmetros urbansticos bsicos.
e) Superficie.
f) Antigedad y estado de conservacin.
g) Calidad de la edificacin.
h) Gravmenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de propiedad.
i) Fecha de toma de datos del comparable.

En los casos que no existan suficientes comparables que satisfagan la totalidad de las
condiciones anteriores podrn utilizarse otros comparables que previamente hayan sido
homegeneizados mediante (8).

1 E F
VV c VV 8
1  Ei F

143
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Siendo
VH = Valor en venta del inmueble homogeneizado por antigedad y estado de conservacin,
en euros por metro cuadrado.
Vv = Valor en venta del inmueble, en euros por metro cuadrado.
F = Factor de relacin del valor estimado de las construcciones, respecto al valor total de la
propiedad caracterstico de la zona, expresado en tanto por uno.
= Coeficiente corrector por antigedad y estado de conservacin del inmueble objeto de
valoracin.
i = Coeficiente corrector por antigedad y estado de conservacin de la muestra.

Sigue el real Decreto considerando casos como el valor del suelo urbanizado sometido a a
operaciones de reforma o renovacin de la urbanizacin, a actuaciones de dotacin y en
rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas.

El ltimo captulo el quinto se refiere a las Indemnizaciones y gastos de urbanizacin en


los dos siguientes casos

x Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanizacin.


x Indemnizacin de la iniciativa y promocin de actuaciones de urbanizacin o de
edificacin

144
CAPITULO VIII
MTODOS POR COMPARACIN DE MERCADO IV.
RATIOS, TEMPORAL Y BETA

1. INTRODUCCIN

En este captulo seguimos con los mtodos de comparacin de mercado desarrollando tres
de los mismos, como son el mtodo del ratio de valoracin, el mtodo de comparacin
temporal y el mtodo Beta o de las funciones de distribucin. Queremos en esta introduccin
sealar el inters de este ltimo mtodo, el Beta, original del Profesor Ballestero ya que
creemos que por su rigor unido a su sencillez y facilidad de aplicacin es un mtodo muy
interesante para la prctica valorativa.

2. MTODO DEL RATIO DE VALORACIN

El mtodo del ratio de valoracin como lo denomina las NIV2005,


consiste en obtener un ratio o razn o cociente entre el precio y cada variable
explicativa, con lo que se obtiene la cantidad de valor por cada unidad de la
variable explicativa. El producto del ratio obtenido por la cuanta de la
variable explicativa del bien a valorar dar el valor buscado. El Ratio de
valoracin puede obtenerse como media de los ratios calculados para cada comparable o
testigo y entonces se denomina Ratio medio(1) o bien como el cociente entre los sumatorios
de los precios y de la variable explicativa de todos los comparables y lo denominamos Ratio
ponderado(2).

Ratio medio:
n
Pi
x
i 1 i
R (1)
n

Ratio ponderado
n

P
i 1
i
R n
(2)
x
i 1
i

Siendo en ambos casos:

Pi = Precios de los comparables

xi = valor de la variable

n = nmero de comparables

Vamos a ver la diferencia entre ambos ratios y el origen de su denominacin distinta.

145
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Ratio medio:
n n
Pi
x r i n
1
R i 1

n
i i 1

n
r * n
i 1
i

Ratio ponderado:
n n n
Pi xi
P i
xi r x i i n
xi
R i 1
n
i 1
n
i 1
n r * i n

x
i 1
i x
i 1
i x
i 1
i
i 1
x
i 1
i

Ambos ratios son la suma ponderada de los ratios individuales la diferencia entre ambos
radica en que en el ratio medio el factor de ponderacin de cada ratio individual es el mismo,
1/n siendo n el nmero de comparables, mientras que en el ratio ponderado el factor de
x1
ponderacin de cada ratio es el valor de su variable normalizada por la suma x , por lo
n
i
i 1

que en el primer caso todos los ratios influyen igual, mientras en el segundo cuanto mayor sea
el valor de la variable, ms influye en el ratio ponderado obtenido. Por esto cuando los ratios
individuales son muy parecidos ambos ratios el medio y el ponderado son casi iguales, pero si
existe diversidad en los ratios individuales los ratios medio y ponderado son diferentes y este
ltimo siempre es menor ya que cuando la variable es mayor su factor de ponderacin
tambin es mayor pero el ratio es menor y si la variable es menor aunque el ratio aumenta
disminuye el factor de ponderacin. Tabla 8.1.

RATIO MEDIO Y PONDERADO


Ratios
Anlisis 1 Dos de los ratios mayores individuales
1000 25 40,00
1200 30 40,00
1350 15 90,00
1050 12 87,50
1100 26 42,31
59,96 Ratio medio
5700 108 52,78 Ratio ponderado
Anlisis 2 Ratios medios casi iguales

1000 25 40,00
1200 30 40,00
1350 33 40,91
1050 26 40,38
1100 26 42,31
40,72 Ratio medio
5700 140 40,71 Ratio ponderado

146
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

Anlisis 3 Dos de los ratios menores


1000 25 40,00
1200 30 40,00
1350 60 22,50
1050 32 32,81
1100 26 42,31
35,52 Ratio medio
5700 173 32,95 Ratio ponderado
Anlisis 4 Un ratio menor y otro mayor

1000 25 40,00
1200 30 40,00
1350 60 22,50
1050 15 70,00
1100 26 42,31
42,96 Ratio medio
5700 156 36,54 Ratio ponderado
Tabla 8.1. Ratios medio y ponderado

Caso prctico

Se plantea encontrar el valor de una vivienda y para ello utilizamos la informacin de la


Tabla 8.2 en la cual de 12 viviendas parecidas a la que se pretende valorar conocemos el
precio de sus transacciones recientes as como la cuanta de seis caractersticas o elementos de
comparacin de las mismas.

Variables (criterios)
Precio
Terreno Edificacin Garaje No. No. Edad
Comparables venta
(m2) (m2) (und) pisos dormitorios (aos)
u.m.
1 130.000 104 171 2 2 3 5
2 100.000 161 138 2 2 2 7
3 135.000 161 194 1 2 3 6
4 145.000 196 153 2 2 3 3
5 145.000 238 200 1 1 3 6
6 155.000 186 200 2 2 3 10
7 170.000 132 218 2 2 3 5
8 170.000 200 238 2 2 3 4
9 132.000 154 168 1 2 3 1
10 145.000 185 141 2 2 3 3
11 105.000 220 150 2 2 3 5
12 145.000 167 160 2 2 3 2
Viv. Valorar ? 145 165 1 2 3 12
Tabla 8.2. Informacin de mercado

147
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Sumamos los precios y las variables de los comparables, Tabla 8.3.


Variables (criterios)
Precio venta Terreno Edificacin Garaje No. No. Edad
Comparables u.m. (m2) (m2) (und) pisos dormitorios (aos)
1 130.000 104 171 2 2 3 5
2 100.000 161 138 2 2 2 7
3 135.000 161 194 1 2 3 6
4 145.000 196 153 2 2 3 3
5 145.000 238 200 1 1 3 6
6 155.000 186 200 2 2 3 10
7 170.000 132 218 2 2 3 5
8 170.000 200 238 2 2 3 4
9 132.000 154 168 1 2 3 1
10 145.000 185 141 2 2 3 3
11 105.000 220 150 2 2 3 5
12 145.000 167 160 2 2 3 2
SUMA 1.677.000 2.104 2.131 21 23 35 57
Viv. Valorar ? 145 165 1 2 3 12
Tabla 8.3. Sumatorio de precios y variables

Calculamos los ratios ponderados, Tabla 8.4.

1.677.000
R terreno 797, 05
2.104
1.677.000
R edificacin 786,95
2.131
1.677.000
R garaje 79.857,14
21

148
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

Variables (criterios)
Precio No.
venta Terreno Edificacin Garaje No. dormitorio Edad
Comparables u.m. (m2) (m2) (und) pisos s (aos)
1 130.000 104 171 2 2 3 5
2 100.000 161 138 2 2 2 7
3 135.000 161 194 1 2 3 6
4 145.000 196 153 2 2 3 3
5 145.000 238 200 1 1 3 6
6 155.000 186 200 2 2 3 10
7 170.000 132 218 2 2 3 5
8 170.000 200 238 2 2 3 4
9 132.000 154 168 1 2 3 1
10 145.000 185 141 2 2 3 3
11 105.000 220 150 2 2 3 5
12 145.000 167 160 2 2 3 2
1.677.00
SUMA 0 2.104 2.131 21 23 35 57
Viv. Valorar ? 145 165 1 2 3 12

RATIOS 797,05 786,95 79.857,14 72.913,04 47.914,29 29.421,05


Tabla 8.4. Ratios ponderados

Conocidos los ratios, el producto de cada ratio por el valor de la variable


correspondiente en la vivienda a valorar nos da los distintos valores de esta, Tabla 8.5.

Variable Valor

Terreno V = 145*797,05 = 115.572,7

Edificacin V = 165*786,95 = 129.847,5

Garaje V = 1*79.857,14 = 79.857,1

N pisos V = 2*72.913,04 = 145.826,1

N dormitorios V = 3*47.914,29 = 143.742,9

Edad (aos) V = 57*29.421,05 = 353.052,6

Tabla 8.5. Valor de la vivienda en funcin de cada ratio.

149
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Como se observa este mtodo tiene la ventaja de su facilidad de aplicacin. Por el contrario
presenta una serie de inconvenientes como:

a) Se obtiene un valor por cada variable explicativa.


b) Al obtenerse un valor por cada variable explicativa plantea al valorador el problema de
que valor o combinacin de valores define como el valor a proponer.
c) Cada valor obtenido es proporcional a la correspondiente variable
d) No posibilita la utilizacin de variables explicativas cualitativas.

Una solucin a estos problemas la podemos encontrar en los mtodos multicriterio.


Mediante los mtodos de ponderacin de variables CRITIC, entropa y ordenacin simple se
pueden solucionar los puntos a), b) y c) llegando a un nico valor en funcin de todas las
variables consideradas y de su importancia y mediante AHP y ANP podemos abordar la
solucin a los otros dos puntos el d) y el e), o sea cuantificar variables de las que sea
desconocida su cuantificacin bien sean variables cuantitativas o cualitativas.

Por otro lado existen otras consideraciones a tener en cuenta con el mtodo del ratio de
valoracin, y tambin con todos aquellos mtodos que utilizan en alguna fase de su aplicacin
el clculo de un ratio:

La primera es que el ratio puede considerarse vlido cuando la correlacin entre las
variables dependiente e independiente o explicativa sea alta, sin embargo cuando dicha
correlacin sea baja (<50%) el ratio puede llevarnos a conclusiones no vlidas.

La segunda es que el ratio puede venir afectado por la existencia de datos anmalos o sea
de comparables que difieran del resto de forma sensible, con lo que el ratio obtenido queda
afectado por este dato anmalo. Existen distintas tcnicas de deteccin de outliers como la
desviacin estandar o de forma ms elaborada el mtodo de Chauvenet, como vimos en el
captulo 4, que nos pueden ayudar a detectar los datos anmalos y decidir sobre ellos.

Obviando las consideraciones anteriores, el mtodo del ratio de valoracin nos lleva a
distintas soluciones en funcin del Ratio considerado, plantendonos el problema de decidir
con cual solucin nos quedamos, para determinar esto vamos a utilizar dos instrumentos que
se vieron en el captulo 4, como son la Distancia Manhattan y el ndice de adecuacin.

Siguiendo con el caso anterior donde se han calculado los respectivos ratios.
Ratio Superficie terreno: 797,05
Ratio Superficie construida: 786,95
Ratio N de garajes: 79.857,14
Ratio N de pisos: 72.913,04
Ratio N dormitorios: 47.914,29
Ratio Edad: 29.421,05

Y como hemos visto, tenemos al final seis valores distintos de la vivienda a valorar, uno
por cada variable. Vamos a determinar qu solucin es la mas adecuada, que ser aquella que
nos de la menor Distancia Manhattan y por lo tanto el mayor ndice de adecuacin.

150
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

Calculamos, por lo tanto, la Distancia Manhattan o L1 para cada ratio mediante la frmula
conocida (1) y que se vio en el captulo 4.

1/1
n 1 2 1
L1 x j  x j (1)
j 1

El clculo se realiza de la siguiente forma. Partiendo del ratio Superficie del terreno, que
valor tendran las viviendas comparables?

Valor comparable 1 = 797,05 * 104 = 82.894


Valor comparable 2 = 797,05 * 161 = 128.326
Valor comparable 3 = 797,05 * 161 = 128.326
Valor comparable 4 = 797,05 * 196 = 156.222
Etc.

Pero en todos los casos conocemos las precios reales y podemos calcular las diferencias
absolutas entre estos y las precios recalculados con el ratio superficie de terreno.

Diferencia absoluta Condominio 1 = |130.000-82.894|= 47.106


Diferencia absoluta Condominio 2 = |100.000-128.326|= 28.326
Diferencia absoluta Condominio 3 = |135.000-128.326|= 6.674
Diferencia absoluta Condominio 4 = |145.000-156.222|= 11.222
Etc.
La suma de las diferencias absolutas para cada variable es su Distancia Manhattan.
Distancia Manhattan variable Superficie terreno = 314.106
El resultado del clculo de todas las variables se encuentra en las Tablas 8.6 y 8.7.

Precio Valor con Valor con


venta Distancia Distancia Valor con Distancia
Comparable Ratio Ratio
Manhattan Manhattan Ratio Garaje Manhattan
Superficie Edificacin
u.m.
1 130.000 82.894 47.106 134.569 4.569 159.714 29.714
2 100.000 128.326 28.326 108.600 8.600 159.714 59.714
3 135.000 128.326 6.674 152.669 17.669 79.857 55.143
4 145.000 156.222 11.222 120.404 24.596 159.714 14.714
5 145.000 189.699 44.699 157.391 12.391 79.857 65.143
6 155.000 148.252 6.748 157.391 2.391 159.714 4.714
7 170.000 105.211 64.789 171.556 1.556 159.714 10.286

151
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Precio Valor con Valor con


venta Distancia Distancia Valor con Distancia
Comparable Ratio Ratio
Manhattan Manhattan Ratio Garaje Manhattan
Superficie Edificacin
u.m.
8 170.000 159.411 10.589 187.295 17.295 159.714 10.286
9 132.000 122.746 9.254 132.208 208 79.857 52.143
10 145.000 147.455 2.455 110.961 34.039 159.714 14.714
11 105.000 175.352 70.352 118.043 13.043 159.714 54.714
12 145.000 133.108 11.892 125.913 19.087 159.714 14.714
DISTANCIA
314.106 155.445 386.000
MANHATTAN

Tabla 8.6. Distancias Manhattan

Precio Valor con Valor con Valor con


Distancia Distancia Distancia
Comparable venta Ratio N Ratio N Ratio
Manhattan Manhattan Manhattan
u.m. pisos dormitorios Edad
1 130.000 145.826 15.826 143.743 13.743 147.105 17.105
2 100.000 145.826 45.826 95.829 4.171 205.947 105.947
3 135.000 145.826 10.826 143.743 8.743 176.526 41.526
4 145.000 145.826 826 143.743 1.257 88.263 56.737
5 145.000 72.913 72.087 143.743 1.257 176.526 31.526
6 155.000 145.826 9.174 143.743 11.257 294.211 139.211
7 170.000 145.826 24.174 143.743 26.257 147.105 22.895
8 170.000 145.826 24.174 143.743 26.257 117.684 52.316
9 132.000 145.826 13.826 143.743 11.743 29.421 102.579
10 145.000 145.826 826 143.743 1.257 88.263 56.737
11 105.000 145.826 40.826 143.743 38.743 147.105 42.105
12 145.000 145.826 826 143.743 1.257 58.842 86.158
DISTANCIA
259.217 145.943 754.842
MANHATTAN

Tabla 8.7. Distancias Manhattan

La variable con menor Distancia Manhattan, o sea la variable que al aplicar su ratio a los
comparables mas se acerca a los valores reales es N de dormitorios con una Distancia
Manhattan de 145.943, le sigue la variable Edificacin con 155.445.

Segn el parmetro Distancia Manhattan de las soluciones encontradas la mejor es la


calculada con el Ratio N de dormitorios o sea:

Valor vivienda = 143.742,9 u.m.

Podemos afinar ms el anlisis mediante el ndice de adecuacin que nos va a indicar si el


valor encontrado es mejor que el que hubisemos obtenido escogiendo la media de los
152
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

comparables (solucin naive). Como sabemos (captulo 4) el ndice de adecuacin de cada


variable se calcula comparando su distancia Manhattan con la de la solucin naive mediante
(2).

z
Ia 1  c 100 2
z

Siendo

z = Distancia Manhattan variable i

z= Distancia Manhattan de la media

Se calcula la distancia Manhattan de la media, Tabla 8.8

Precio
Distancia
Comparable venta Precio medio
Manhattan
u.m.
1 130.000 139.750 9.750
2 100.000 139.750 39.750
3 135.000 139.750 4.750
4 145.000 139.750 5.250
5 145.000 139.750 5.250
6 155.000 139.750 15.250
7 170.000 139.750 30.250
8 170.000 139.750 30.250
9 132.000 139.750 7.750
10 145.000 139.750 5.250
11 105.000 139.750 34.750
12 145.000 139.750 5.250
DISTANCIA MANHATTAN 193.500

Tabla 8.8. Distancia Manhattan de la media

153
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Los ndices de adecuacin de cada variable se calculan de la siguiente forma:

314.106
Ia sup erficie 1  *100 62.32%
193.500
155.445
Ia Edificacin 1  *100 19,67
193.500
386.000
Ia garajes 1  *100 99,48
193.500
259.217
Ia N pisos 1  *100 33,96
193.500
145.943
Ia N dormitorios 1  *100 24,58
193.500
754.842
Ia Edad 1  *100 290.10
193.500

Los ndices de adecuacin negativos (Superficie, garajes, N pisos y Edad) nos indican
que la solucin encontrada con dichos ratios es peor que la naive.

Los dos ndices de adecuacin positivos (Edificacin y N de dormitorios) nos indican que
la solucin encontrada con dichos ratios es mejor que la naive. Y entre las dos la mejor es la
obtenida con el ratio N de dormitorios ya que su ndice de adecuacin es el mayor (24,58)

En sucesivos captulos utilizaremos el clculo de la distancia Manhattan para determinar en


cada caso el mtodo cuyo resultado es el ms indicado.

3. MTODO DE COMPARACIN TEMPORAL

Este mtodo puede aplicarse cuando se posee informacin sobre la


evolucin histrica de los precios del activo a valorar o de activos
parecidos, por ello pueden presentarse dos casos.

a) El activo a valorar ha sufrido distintas transacciones en el pasado y se conocen los


precios de dichas transacciones.
b) Se conoce un precio anterior del activo a valorar y adems existe informacin
estadstica sobre la evolucin del precio de activos similares en el tiempo.

En ambos caso puede determinarse el valor actual de un activo aplicando alguna de las
frmulas de la capitalizacin (2).

VF VI  r ma ( t f  t 0 )
VF >
VI 1  r ml ( t f  t 0 ) @ 2
VF VI 1  r me ( t f  t 0 )

Siendo
VF = Valor actual del activo.
VI = Precio del activo al inicio
154
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

rma = Tasa de crecimiento medio


rml = Tasa de crecimiento lineal
rme = Tasa de crecimiento exponencial
tf = Ao final
to = Ao inicial

Si despejamos en cada caso la tasa correspondiente obtendremos el tipo de incremento anual


en un perodo n (tf - to).

VF  VI
r ma
t f  t0
VF
1
r ml VI
t f  t0
1
VF t f t0
r me
1
VI

Caso prctico:

En 1970 se compr un inmueble por 30.000 u.m., dicho activo volvi a sufrir una
transaccin en 1993 por 50.000 u.m., y de nuevo en 2001 volvi a venderse por 60.000 u.m.
Mediante el mtodo de comparacin temporal calcular el valor de dicho inmueble en 2011.

Valor por incremento medio

Perodo = 1970-1993 =23 aos

Valor (1993-1970) = 50.000-30.000=20.000


VF  VI 20.000
r ma 869,56
t f  t0 23

Perodo = 2001-1993 = 8 aos

Valor (2001-1993) = 60.000-50.000 =10.000

VF  VI 10.000
r ma 1250
t f  t0 8
Si consideremos un crecimiento medio para calcular el valor en 2011

rma=(869,56+1250)/2 = 1.059,78

Periodo =2011-2001= 10 aos

VF2011 VI  r ma (t f  t 0 ) 60.000  1.059,78 *10 70.597

155
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Valor por incremento lineal

Perodo = 1993-1970=23 aos


VF 50.000
1 1
ml VI 30.000 1, 666  1
r 0, 0289 2,89%
t f  t0 23 23

Perodo = 2001-1993 = 8 aos


VF 60.000
1 1
VI 50.000 1, 2  1
r ml 0, 025 2,50%
t f  t0 8 8

Si consideremos un crecimiento medio para calcular el valor en 2011

rml = (2,89%+2,50%)/2 = 2.695%

Periodo =2011-2001= 10 aos

VF >
VI 1  r ml (t f  t 0 ) 60.000 * (1  2.695% *10) 77.900 @
Valor por crecimiento acumulativo o exponencial

Perodo = 1993-1970=23 aos


1 1
VF t f t0 50.000 23
r me
1  1 0, 0224 2, 24%
VI 30.000

Perodo = 2001-1993 = 8 aos


1 1
VF t f t0 60.000 8
r me 1  1 0, 0230 2,30%
VI 50.000

Si consideremos un crecimiento medio para calcular el valor en 2011

rml = (2,24%+2,30%)/2 = 2.27%

Periodo =2011-2001= 10 aos


VF VI 1  r me
(t f t0 )
60.000 * 1  2.27% 10 75.098

Los resultados obtenidos para cada tipo de capitalizacin son los de La Tabla 8.9.

156
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

Tasa Valor

Media 70.597

Lineal 77.900

Exponencial 75.098

Tabla 8.9. Valores en funcin del tipo de capitalizacin

Otro caso de aplicacin del mtodo de comparacin temporal es cuando solo se conoce un
precio anterior del activo a valorar pero se tiene informacin de la evolucin de precios de
activos similares en el perodo transcurrido hasta la actualidad, en ese caso, se calcula el
incremento anual de estos activos y ese incremento se aplica al activo a valorar.

Caso prctico:

Calcular en el ao 2011, el valor de una finca de secano en Castilla-La Mancha que se


compr en el ao 1994 por 1800 euros/hectrea

Segn la encuesta del precio de la tierra del Ministerio de Agricultura, Pesca y


Alimentacin (Espaa)

http://www.mapa.es/es/estadistica/pags/preciostierra/Precios_tierra.htm

los precios de la tierra de labor de secano en Castilla- La Mancha han evolucionado en esas
fechas, segn se aprecia en la Tabla 8.9.

Ao Precio Ao Precio

1994 1.974 2002 4.073

1995 2.242 2003 4.314

1997 2.468 2004 4.387

1998 2.957 2005 4.463

1999 3.154 2006 4.565

2000 3.530 2007 4.801

2001 3.715 2008 4.916

Tabla 8.9. Precios medios de las tierras de labor de secano en la comunidad


de Castilla-La Mancha (euros/hectrea)

157
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Calculamos los valores en funcin del tipo de capitalizacin utilizado.

Valor por incremento medio

Perodo = 2008-1994 = 14 aos

VF  VI 4.916  1.974
r ma 210,14
t f  t0 14

Realizamos la hiptesis de que ese incremento medio se mantiene en el perodo 2008-


2011.

Periodo =2011-1994 = 17 aos

VF2011 VI  r ma (t f  t 0 ) 1.800  210,14 *17 5.372,43

Valor por incremento lineal

Perodo = 2008-1994 = 14 aos


VF 4.916
1 1
r ml VI 1.974 10, 65%
t f  t0 14

Realizamos la hiptesis de que ese incremento lineal se mantiene en el perodo 2008-2011

Periodo =2011-1994 = 17 aos

VF >
VI 1  r ml (t f  t 0 ) 1.800 * (1  10,65% *17) 5.057,53 @
Valor por crecimiento acumulativo o exponencial

Perodo = 2008-1994 = 14 aos


1 1
VF t f t0 4.916 14
r me
1  1 6, 73%
VI 1974
Realizamos la hiptesis de que ese incremento medio se mantiene en el perodo 2008-
2011.

Periodo =2011-1994 = 17 aos


VF VI 1  r me
(t f t0 )
1.800 * 1  6,73% 17 5.450,69

Es evidente que este mtodo, en sus dos variantes, puede ser til cuando estemos
considerando activos con un crecimiento uniforme en los distintos perodos considerados pero
pierde su utilidad cuando nos encontramos con perodos muy dispares de crecimiento como
pueden ser los ltimos aos del mercado inmobiliario urbano.

158
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

4. MTODO BETA O DE LAS FUNCIONES DE DISTRIBUCIN

Este mtodo fue presentado por Ballestero (1973) y parte de la hiptesis


de que tanto los valores como las variables explicativas siguen una funcin
de distribucin Beta. Esta funcin rene una serie de caractersticas
importantes como son:

Est definida en la parte positiva del eje de coordenadas.

Queda determinada conociendo los valores mximo, mnimo y moda.

En la figura 8.1 se representa las funciones Beta de un hipottico valor de


mercado y de una variable explicativa.

RENDIMIENTO (Kg/Hg) f(R)

0,0005

0,0004

0,0003

0,0002

0,0001

238,6666667
244,0666667
249,4666667
254,8666667
260,2666667
265,6666667
271,0666667
276,4666667
281,8666667
287,2666667
292,6666667
298,0666667
303,4666667
308,8666667
314,2666667
319,6666667
325,0666667
330,4666667
335,8666667
341,2666667
346,6666667

VALOR DE MERCADO (Pta/Hg) f(VM)

9E-10
8E-10
7E-10
6E-10
5E-10
4E-10
3E-10
2E-10
1E-10
0
41.

42.

42.

43.

43.

44.

44.

44.

45.

45.

46.

46.

47.

47.

Fig 8.1. Funciones Beta

Su aplicacin es de la siguiente forma:

A partir de la informacin sobre el mercado del bien a valorar y de las caractersticas de las
mismas (valores mximo, mnimo y moda) se determina la forma de la funcin de
distribucin del Valor de Mercado f (VM) y el de la variable explicativa Rendimientos f (R),
figura 8.1.

159
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

En el bien objeto de la valoracin X, se determina el valor concreto que alcanza la variable


explicativa (Rx)

Se traslada Rx al eje de ordenadas de la funcin de distribucin de la variable explicativa


f(R)

Con ayuda de tablas, de forma grfica o mediante aplicaciones informticas se determina


una de las reas en que queda dividida la superficie delimitada por la funcin f(R) y el punto
Rx.

Se traslada esa rea a la funcin del Valor de Mercado f(VM).

El punto extremo de esa rea sobre el eje de ordenadas nos determina el valor buscado.

Su clculo original se realizaba utilizando tablas, posteriormente el proceso se ha


simplificado mediante la utilizacin de la hoja de clculo Excel o bien con la utilizacin de la
variante triangular puesta a punto por Romero (1977), que permite el clculo de forma
grfica o mediante formulas basadas en la semejanza de tringulos.

Este mtodo rene una ventaja importante sobre otros mtodos comparativos, como es la
necesidad de menor informacin ya que es suficiente con conocer tres datos (mximo,
mnimo y moda) tanto del valor de los bienes como de las variables explicativas. Sin embargo
sigue manteniendo los mismos inconvenientes que el mtodo del Ratio de valoracin que
hemos visto anteriormente.

Como hemos dicho su aplicacin actual puede hacerse bien utilizando la hoja de clculo
Excel o bien mediante las frmulas de la variante triangular. Veamos cada una de estas dos
formas.

Clculo mediante la hoja de clculo Excel: Para realizar el clculo se plantea el esquema
en Excel que aparece en la figura 8.2 para el caso de variable directa. Se introducen los datos
de mercado que nos van a permitir aplicar el mtodo o sea los mximos, moda y mnimos
tanto de la variable explicativa como del precio de los comparables que utilizamos. Partiendo
de esa informacin se calculan los parmetros de la funcin Beta, h, p y q, tanto de la variable
como de los precios. Para calcular el valor de un inmueble determinado se introducen en
Funcin Beta del Asistente de funciones el valor de la variable del inmueble a valorar, los
parmetros p y q calculados de la variable y los valores mnimo y mximo de la misma. El
resultado es el rea que trasladamos a la Funcin Beta inversa del asistente de funciones
junto con la p y la q de los precios y el mximo y el mnimo de los mismos. El resultado es el
valor que buscamos del inmueble a valorar.

160
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

MTODO BETA. VARIABLE DIRECTA

VARIABLE EXPLICATIVA VALOR


XA = variable explicativa mnima. VA = valor mnimo.
XE = variable explicativa mxima. VB = valor mximo.
XM = variable explicativa moda. VM = valor moda.
Xf = variable explicativa del problema. Vf = ????

2 X A  X B 2 VB  VA
h 1 h 1
>
2 XM  X A  XB @ >
2 VM  VA  VB @

Moda>Media p h 2 Moda>Media p h 2
p h 2 SI NO p h 2 SI NO
q h 2 q h 2
q h 2 q h 2

= DISTR.BETA (Xf, p, q, XA, XB) = DISTR.BETA.INV (rea, p, q, VA, VB)

rea Valor

Figura 8.2.Caso variable directa

Veamos la aplicacin del mtodo mediante un ejemplo:

Aplicacin del mtodo Beta a la valoracin de un inmueble urbano. En la tabla 8.10 se


muestran los datos que ser necesario conocer para poder realizar los clculos.

Mnimo Moda Mximo


2
Valor de mercado u.m./m 1.550 2.050 2.600
ndice de calidad 690 750 910
Inmueble a valorar ndice de calidad = 800
Tabla 8.10. Datos necesarios.

161
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Situamos los datos en la hoja de clculo. Pantalla 1.

Pantalla 1

Calculamos el parmetro h de las distribuciones Beta.

2 XB  X A
h
2 XM >X A  XB @

siendo:

XB = ndice de calidad mximo (pantalla 2)

XA = ndice de calidad mnimo

XM = ndice de calidad moda

162
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

Pantalla 2

Clculamos p y q a partir del parmetro h.

Se emplea una funcin condicional de Excel, en concreto la funcin SI. Pantalla 3.

Pantalla 3

163
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

De la misma manera se calcula q. Pantalla 4.

Pantalla 4

Los h, p y q de la columna precios se calculan de la misma forma. Pantalla 5

Pantalla 5

164
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

Para calcular el rea o probabilidad asociada al ndice de calidad del inmueble a valorar
introduciremos dicho ndice de calidad y con l, las p, q y los valores mnimos y mximos de
la variable rellenaremos la funcin de EXCEL, DISTRIBUCIN BETA. Pantalla 6.

Pantalla 6

Con el paso anterior hemos obtenido la probabilidad o rea de nuestro inmueble problema
en la funcin de densidad del ndice de calidad, concretamente 0,94848348. Ahora, una vez
conocida sta, debemos trasladarla a la funcin de densidad de los precios para calcular el
valor que corresponde a dicha rea, valor que ser el del m2 del inmueble problema.

Para realizar dicho clculo utilizamos la funcin DISTRIBUCIN BETA INVERSA del
Asistente de funciones, en la que introduciremos el rea hallada anteriormente y las p, q y
precios mnimos y mximos, Pantalla 7.

165
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Pantalla 7

Con lo que obtendremos el valor del inmueble problema, 2075 u.m./m2. Pantalla 8.

Pantalla 8

166
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

Caso de variable inversa

En el caso de que la variable explicativa sea de tipo inversa, en la figura 8.3, se muestra el
esquema de clculo mediante Excel. Es importante notar que los subndices "A" y "B" en las
variables explicativas hacen referencia a que al valor VA (mnimo) le corresponde XA
(mximo) y al valor VB (mximo) le corresponde XB (mnimo).

MTODO BETA. VARIABLE INVERSA

VARIABLE EXPLICATIVA VALOR


XA = var. Explic. mxima que corresponde a VA VA = valor mnimo
XE = var. Explic. Mnima que corresponde a VE VB = valor mximo
XM = variable explicativa moda VM = valor moda
Xf = variable explicativa del problema Vf = ????

2 X A  X B 2 VB  VA
h 1 h 1
>
2 XM  X A  XB @ >
2 VM  VA  VB @

Moda>Media p h 2 Moda>Media p h 2
p h 2 SI NO p h 2 SI NO
q h 2 q h 2
q h 2 q h 2

= DISTR.BETA (Xf, p, q, XA, XB) = DISTR.BETA.INV (1-rea, p, q, VA, VB)

rea Valor

Figura 8.3. Caso variable inversa

Variante triangular

El Profesor C. Romero propuso la variante triangular del mtodo Beta. Esta variante
presenta la ventaja sobre la anterior de que su clculo puede hacerse de forma grfica o
mediante frmulas, no siendo necesario recurrir a valores tabulados o a ordenadores. Sin
embargo, la distribucin Beta se ajusta mejor a un comportamiento normal por lo que si se
disponen de los medios adecuados ser preferible su uso al de la triangular.

En las tablas 8.11 y 8.12 se muestran las distintas frmulas a utilizar para su aplicacin,
tanto en el caso de variable directa como en el de variable inversa.

El procedimiento es el siguiente.

1. Determinacin de los mximos, mnimos y moda tanto de la variable (VB, VA y VM) de


los precios de los comparables (XB, XA y XM).
2. Determinacin del valor de la variable en el inmueble a valorar (Xf) .
3. Situados ya en la Tabla de las frmulas, se compara Xf con XM.

167
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

4. Si Xf > XM nos situaramos dentro de la columna Datos sobre la variable explicativa en


la celda superior (A).
5. Si Xf < XM nos situaramos dentro de la columna Datos sobre la variable explicativa en
la celda inferior (B).
6. Definidas la celda en la que nos situamos, pasamos a la columna Hiptesis sobre el
mercado y realizamos una hiptesis sobre la relacin entre el valor de mercado de la
finca (que es justamente el que pretendemos obtener) y el valor de mercado moda. Si
opinamos que el valor del inmueble va a ser superior al valor de mercado moda
optaremos por la lnea superior de las dos elegidas (1), con esa frmula realizaremos el
clculo del valor de mercado.
7. Una vez realizado el clculo del valor, debemos comprobar que la hiptesis realizada se
cumple, si es as el valor obtenido ser definitivo. Si no es as deberemos realizar el
clculo con la frmula de la lnea siguiente (2) en donde la hiptesis sera que el valor del
inmueble va a ser inferior al valor de mercado moda y obtendremos un valor definitivo.

168
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

169
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

170
Captulo VIII. Mtodos por comparacin de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta

Ejemplo de clculo con la variante triangular

El mismo ejercicio realizado con la hoja de clculo Excel (Tabla 8.12) vamos a verlo
ahora con las frmulas de la variante triangular.

Mnimo Moda Mximo


2
Valor de mercado u.m./m 1.550 2.050 2.600
ndice de calidad 690 750 910
Inmueble a valorar ndice de calidad = 800
Tabla 8.12. Informacin de mercado

En este caso

ndice de calidad X= 800> ndice de calidad Moda = 750

Luego nos situaremos en la celda (A) de la columna Datos sobre la variable explicativa y
utilizaremos las frmulas 1 y/o 2 de la columna hiptesis sobre el valor de mercado.

Si parto de la hiptesis de que el

Valor de X < valor Moda

Utilizo la frmula 2.

XB  X f
2

Vf VA  1  V  VA VM  VA
X B  X A X B  X M B

Sustituyendo en ella.

910  800
2

Vf 1.550  1  2.600  1.550 2.050  1.550 2.137


910  690 910  750

Como no se cumple la hiptesis de partida de que el valor hallado sea menor que el valor
moda, pasamos a aplicar la frmula 1, que parte de la hiptesis que el valor hallado tiene que
ser mayor que el moda.

Vf VB  X B  X F
VB  VA VB  VM
X B  X A X B  X M

Sustituyendo en ella

Vf 2.600  910  800


2.600  1.550 2.600  2.050 2.154
910  690 910  750

171
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Se cumple la hiptesis de partida.

2154 >2050

Luego el valor es V = 2154 u.m./m2

Recordemos que con EXCEL el resultado era

V = 2075 u.m./m2

Hay una diferencia de 79 (3,80%)

El mtodo Beta rene una serie de caractersticas que lo convierte en un mtodo de gran
inters para la prctica valorativa, fundamentalmente porque con escasa y relativamente
sencilla informacin es capaz de representar un mercado. Quiz su mayor debilidad consiste
en que solo puede utilizar una variable explicativa, debilidad que queda resuelta mediante la
utilizacin de los ndices de calidad propuesta tambin por Ballestero, ya que estos ndices
como hemos visto resultan de combinar ponderadamente todas aquellas variables que se
considera influyen en el valor. Sin embargo en la construccin de los ndices de calidad es
donde creemos que se puede avanzar con la aplicacin de metodologa multicriterio.

172
CAPTULO IX
MTODOS POR COMPARACIN DE MERCADO V.
ANLISIS DE REGRESIN

1. INTRODUCCIN

En este captulo se presenta el mtodo de anlisis de regresin utilizando como


herramienta de aplicacin la hoja de clculo EXCEL. Es conocido la existencia de programas
estadsticos de mayor potencia como son entre otros Statgraphics y SPSS con los cuales
adems de ser de gran sencillez su manejo tambin se obtiene una gran cantidad de
informacin. Con EXCEL algunos de los parmetros y anlisis o bien no se pueden obtener o
bien requieren que el analista realice una serie de clculos aparte. Sin embargo hemos optado
por la utilizacin de EXCEL debido a la pretensin general del libro de ser de utilidad en el
mundo de la tasacin donde no es normal que se tengan programas estadsticos especficos,
pero si se trabaja con EXCEL. Para ello y con la idea de facilitar la comprensin de aquellos
lectores que no estn familiarizados con las funciones estadsticas de EXCEL se incluye un
primer apartado donde se explican como acceder a aquellas que pueden tener inters en una
aplicacin del anlisis de regresin a la valoracin de activos.

2. CONCEPTOS ESTADSTICOS CON EXCEL

La hoja de clculo Excel es una herramienta suficientemente potente para poder aplicar el
mtodo de regresin en un proceso de valoracin, pero para ello debemos conocer todas las
funciones de las que dispone para tal fin.

Si nos fijamos en las barras de herramientas de EXCEL (Pantalla 9.1), veremos un icono fx
(Asistente de funciones) que encierra la mayora de las funciones que necesitamos.

En dicho Asistente de funciones fx se despliega el cuadro de la Pantalla 9.2 en el que


aparecen todas las funciones que contiene agrupadas por categoras y entre estas vemos las
estadsticas, cuyo detalle aparece en la Pantalla 9.3 donde se observa que estn ordenadas por
orden alfabtico: coeficiente de Correlacin, Coeficiente de asimetra, Coeficiente R2, etc. Si
queremos utilizar cualquiera de ellas, por ejemplo Coeficiente de correlacin, la
seleccionamos, aceptamos y aparece el cuadro Pantalla 9.4 donde ya se nos indica que
devuelve el coeficiente de correlacin de dos conjuntos de datos.

Pantalla 9.1 Asistente de funciones

173
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Pantalla 9.2. Insertar funcin

Pantalla 9.3. Funciones estadsticas

174
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Pantalla 9.4. Coeficiente de correlacin

Vista la forma general de operar, las funciones del asistente de funciones que normalmente
utilizaremos son:

PROMEDIO: Calcula la media aritmtica de un conjunto de nmeros, siendo esta la suma


de todos los valores dividida por el nmero total de datos.
k
1
X
N
x n
i 1
i i

MEDIA GEOMTRICA: Es la raz N-sima del producto de los N valores de la


distribucin.

G N
x1n1 x2n 2 .....xknk

MEDIANA: Es el valor de la variable ordenada de menor a mayor que ocupa el lugar


central, si el nmero de datos es impar. En el supuesto de que el nmero de datos sea par ser
la media aritmtica de los dos valores centrales.

MODA: Es el valor de la variable que ms veces se repite.

COEFICIENTE DE CORRELACIN (R): Mide la intensidad con que dos variables estn
relacionadas. Puede tomar valores entre -1 y 1 segn la correlacin sea negativa positiva. A
parir de correlaciones superiores a |0,70| se consideran fuertes siendo muy fuertes si superan
el valor |0,90|.

175
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

DESVESTP (Desviacin tpica): Mide la dispersin respecto a la media. Raz cuadrada de


la varianza, siendo esta la media aritmtica de los cuadrados de las desviaciones de los valores
de la variable a la media aritmtica.

x
k
1 2
V j  x ni
N i 1

DISTRIBUCIN BETA: Calcula el valor de la funcin de distribucin en un punto n de


una variable aleatoria Beta.

DISTRIBUCIN BETA INVERSA: Calcula el valor de la inversa de la funcin de


distribucin en un punto n de una variable aleatoria Beta.

Por otro lado, si en EXCEL seleccionamos la pestaa DATOS a la derecha de la pantalla


tenemos ANLISIS DE DATOS. Pantalla 9.5.

Pantalla 9.5. Datos y Anlisis de datos

Pinchamos en Anlisis de datos y obtendremos la pantalla 9.6., en la cual la funcin que


ms nos interesa es REGRESIN, pues es la que vamos a utilizar para realizar los anlisis.

Pantalla 9.6. Anlisis de datos

176
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Si aceptamos nos aparecer el cuadro Pantalla 9.7 que nos permitir como veremos
introducir los datos y definir la informacin para obtener una funcin mediante el anlisis de
regresin.

Pantalla 9.7. Regresin

Otra funcin que utilizaremos en nuestros anlisis y que se encuentra en Anlisis de datos
es la funcin Coeficiente de correlacin que a diferencia de la vista anteriormente en el
asistente de funciones nos permite encontrar la correlacin entre un grupo (ms de 2)
variables. Pantalla 9.8.

Pantalla 9.8. Coeficiente de correlacin

Conocidas las principales funciones que utilizaremos en nuestros anlisis entramos ya en el


mtodo.

177
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

3. ANLISIS DE REGRESIN

Dentro de los mtodos de comparacin de ventas uno de los ms


importantes es el denominado Mtodo de anlisis de regresin, basado en los
modelos estadsticos de regresin, modelos que fueron utilizados
primeramente en astronoma y fsica por Laplace y Gauss. Su nombre de
modelos de regresin proviene de los trabajos de Galton en biologa a finales
del siglo XIX que estudi la dependencia de la estatura de los hijos (y) respecto a la de sus
padres (x), encontrando lo que denomin una regresin a la media: los padres altos tienen en
general hijos altos, pero, en promedio, no tan altos como sus padres; los padres bajos tienen
hijos bajos, pero en promedio ms altos que sus padres. Desde entonces, los modelos
estadsticos que explican la dependencia de una variable y respecto de una o unas variables
explicativas x se denominan modelos de regresin.

El Mtodo de anlisis de regresin en valoracin parte de una informacin de mercado


compuesta por precios de comparables y un conjunto de variables explicativas o
caractersticas de los mismos, con el objetivo de encontrar una expresin matemtica que
explique el precio en funcin del conjunto de variables explicativas o sea encontrar una
ecuacin que nos d el precio del activo en funcin de las variables explicativas utilizando
para ello la tcnica de la regresin por mnimos cuadrados o norma L2. Las relaciones que se
establecen entre las distintas variables, dependiente y explicativas, se denomina relacin
estadstica o estocstica ya que el conocimiento de una/s permite predecir en mayor o menor
grado el valor de otra, a diferencia de la relacin funcional o exacta donde el conocimiento de
una variable determina totalmente el valor de la otra. Dependiendo del nmero de variables
consideradas estaremos en un modelo de regresin simple o mltiple:

Regresin simple: yi E 0  E 1 xi  u i

Regresin mltiple: y i E 0  E1 x1  E 2 x 2  E 3 x3  ......  u i

Siendo.

yi = Variable aleatoria dependiente.

0 = Coeficiente independiente

i = Coeficientes de las variables

xi = Variables independientes o explicativas.

ui = perturbacin aleatoria.

El modelo de regresin simple considera una nica variable independiente xi, mientras que
el modelo de regresin mltiple implica a dos ms variables independientes x1,x2,xi.

Tambin dependiendo del tipo de funcin que planteemos estaremos en un modelo de


regresin lineal, como las vistas anteriormente, bien, cuadrtica, logartmica, etc.

Cuadrticas. P = a + b * x1 + c * x2 + d * x12 + e * x22 + ui

178
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Logartmicas. Log P = a + b * log x1 + c * log x2 + ui

Etc.

En este trabajo nos ceiremos a las regresiones lineales tanto simples como mltiples, y
utilizaremos el procedimiento denominado por pasos hacia adelante, que consiste en ir
introduciendo variables en el anlisis hasta que se detecte que no se mejora el mismo o que la
variable no es significativa.

El proceso a seguir en el anlisis es el siguiente:

1) Para conocer el tipo de relacin entre las variables dependiente e independiente, se


calcula su coeficiente de correlacin y se analiza el grfico de dispersin entre ambas.
2) Se realiza el anlisis de regresin con el programa elegido, en nuestro caso Excel.
3) Se interpretan una serie de parmetros.
a. Coeficiente de determinacin.
b. Coeficiente de determinacin corregido o ajustado.
c. Error tpico.
d. El estadstico F y el nivel de significacin (valor crtico de F, p-value).
e. El estadstico t y el nivel de significacin (Probabilidad, p-value).
f. Intervalos de confianza.

4) Se verifica la No- Colinealidad entre las variables.

5) Se analiza que los Residuos cumplan las condiciones de:


a. Normalidad
b. Independencia
c. Homocedasticidad

Con el fin de facilitar la comprensin del mtodo vamos a desarrollarlo mediante un


ejemplo e iremos incorporando en cada momento las consideraciones tericas pertinentes.

3.1. REGRESIN LINEAL SIMPLE

Contamos con la informacin de la Tabla 9.1 con 42 locales comerciales situados en


polgonos industriales y de los cuales conocemos su precio en u.m. por m2.

179
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Precio
Comparables u.m./m^2
1 3150
2 2250
3 1500
4 3375
5 3200
6 2850
7 2650
8 1950
9 1600
10 2450
11 1900
12 2050
13 3875
14 2850
15 2250
16 3050
17 2150
18 1600
19 3500
20 3200
21 2780
22 2900
23 1800
24 2000
25 2000
26 2200
27 3500
28 2850
29 2250
30 3300
31 2100
32 1700
33 3400
34 3100
35 2800
36 2700
37 2000
38 2400
39 2000
40 2100
41 4000
42 2900
Tabla 9.1. Precios de los locales comerciales.

Con esta informacin si quisiramos hacer una prediccin del precio de los locales
comerciales podramos pensar en alguna de las medidas de tendencia central que nos indica la
estadstica como la moda la mediana, la media aritmtica o la media geomtrica. Mediante
Excel podemos obtener cada uno de estos estadsticos. Utilizando cualquiera de ellos para

180
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

predecir el valor de los locales comerciales en dichas zonas cometeramos un error que
podemos medir

42

x  p
2
E i
t 1

Siendo

E =error

xi = Precios de los distintos locales

p = estadstico utilizado (moda, mediana, etc.)

En la pantalla 9.9 se encuentran calculados los distintos estadsticos propuestos.

Pantalla 9.9. Moda, Mediana, Media aritmtica y Media geomtrica

En la tabla 9.2 se muestran los errores (Precio de cada comparable - estadstico


correspondiente) elevados al cuadrado.

181
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Precio Distancia Distancia M. Distancia M.


Comparables u.m./m^2 Distancia Moda Mediana Aritm Geom.
1 3150 1.322.500 360.000 329.804 429.182
2 2250 62.500 90.000 106.090 59.966
3 1500 250.000 1.102.500 1.157.161 989.787
4 3375 1.890.625 680.625 638.858 774.610
5 3200 1.440.000 422.500 389.733 497.194
6 2850 722.500 90.000 75.233 126.110
7 2650 422.500 10.000 5.518 24.062
8 1950 2.500 360.000 391.518 296.895
9 1600 160.000 902.500 952.018 800.811
10 2450 202.500 10.000 15.804 2.014
11 1900 10.000 422.500 456.590 353.883
12 2050 2.500 250.000 276.376 197.919
13 3875 3.515.625 1.755.625 1.688.143 1.904.730
14 2850 722.500 90.000 75.233 126.110
15 2250 62.500 90.000 106.090 59.966
16 3050 1.102.500 250.000 224.947 308.158
17 2150 22.500 160.000 181.233 118.943
18 1600 160.000 902.500 952.018 800.811
19 3500 2.250.000 902.500 854.304 1.010.265
20 3200 1.440.000 422.500 389.733 497.194
21 2780 608.400 52.900 41.733 81.293
22 2900 810.000 122.500 105.161 164.122
23 1800 40.000 562.500 601.733 482.859
24 2000 - 302.500 331.447 244.907
25 2000 - 302.500 331.447 244.907
26 2200 40.000 122.500 141.161 86.954
27 3500 2.250.000 902.500 854.304 1.010.265
28 2850 722.500 90.000 75.233 126.110
29 2250 62.500 90.000 106.090 59.966
30 3300 1.690.000 562.500 524.590 648.218
31 2100 10.000 202.500 226.304 155.931
32 1700 90.000 722.500 766.876 631.835
33 3400 1.960.000 722.500 679.447 819.241
34 3100 1.210.000 302.500 274.876 366.170
35 2800 640.000 62.500 50.304 93.098
36 2700 490.000 22.500 15.447 42.074
37 2000 - 302.500 331.447 244.907
38 2400 160.000 22.500 30.876 9.002
39 2000 - 302.500 331.447 244.907
40 2100 10.000 202.500 226.304 155.931
41 4000 4.000.000 2.102.500 2.028.590 2.265.385
42 2900 810.000 122.500 105.161 164.122
ERRORES 31.367.150 17.474.150 17.446.379 17.720.811
Tabla 9.2. Errores por estadstico

182
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Vemos que el estadstico que menor error produce es la media aritmtica, sera esta por lo
tanto la que propondramos como referencia del precio de cualquier local comercial en dicha
zona.

Media aritmtica = 2576 u.m./m2

Si quisiramos mejorar las predicciones sobre dicho tipo de inmuebles, podramos hacerlo
conociendo alguna variable que est relacionada con el precio. Supongamos que conocemos
la distancia que estn los locales a la ciudad ms cercana. Tabla 9.3.

Precio Distancia
Comparables u.m./m^2 ciudad Kms
1 3150 1,20
2 2250 3,60
3 1500 4,80
4 3375 0,00
5 3200 0,00
6 2850 1,50
7 2650 1,00
8 1950 3,00
9 1600 6,00
10 2450 1,40
11 1900 2,40
12 2050 2,40
13 3875 0,00
14 2850 1,20
15 2250 2,00
16 3050 1,20
17 2150 3,25
18 1600 4,90
19 3500 1,00
20 3200 0,50
21 2780 1,50
22 2900 0,70
23 1800 3,50
24 2000 4,00
25 2000 2,40
26 2200 2,40
27 3500 1,00
28 2850 1,15
29 2250 2,00
30 3300 1,00

183
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Continuacin Tabla 9.3.


31 2100 4,00
32 1700 4,80
33 3400 0,50
34 3100 0,20
35 2800 1,50
36 2700 1,00
37 2000 3,00
38 2400 1,50
39 2000 2,40
40 2100 2,30
41 4000 0,00
42 2900 1,20
Tabla 9.3. Precios y distancias a la ciudad de los locales comerciales

Lo primero que hay que verificar es si existe relacin entre el precio (variable a explicar o
dependiente) y en este caso la distancia a la ciudad (variable explicativa o independiente).
Para medirlo utilizamos el Coeficiente de correlacin de Excel.

Coeficiente de correlacin = -0.8789

Vemos que la correlacin es alta y adems el signo negativo nos indica que cuando la
distancia aumenta el precio disminuye o sea la distancia a la ciudad es una variable inversa, lo
cual es lgico.

Realizamos un grfico de dispersin que nos confirma que la variable distancia a la ciudad
es un variable inversa y la correlacin negativa entre ambas variables. Grfico 9.1.

Grfico 9.1. Grfico de dispersin precio-distancia a la ciudad

El siguiente paso es realizar el anlisis de regresin y para ello seleccionamos en Excel,


Herramientas, Anlisis de datos, Regresin. Pantalla 9.10 y 9.11.

184
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

En Rango Y de Entrada, introducimos los valores de la variable independiente, incluidos el


rtulo. B3:B45 (Precio u.m./m2).

En el Rango X de entrada introducimos los valores de la variable explicativa o


independiente, incluidos los rtulos. C3:C45.

Marcamos Rtulos pues los hemos incluido al seleccionar los Rangos.

No marcamos Constante igual a cero pues queremos obtener una funcin con Coeficiente
independiente.

Marcamos Nivel de confianza y por defecto la hoja de clculo nos propone del 95%.

En rango de salida indicamos donde queremos que salga el anlisis. En este caso en la
celda E4.

En Residuales marcamos, Residuos, Residuos estndares, Grfico de residuales y curva de


regresin ajustada.

Por ltimo marcamos Grfico de probabilidad normal (Pantalla 9.10).

Pantalla 9.10. Regresin

Aceptamos y obtenemos el anlisis correspondiente y los grficos pedidos, en la


pantalla 9.11 que reproducimos en la Tabla 9.4 y Grficos 9.2, 9.3 y 9.4.

185
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Pantalla 9.11. Anlisis de regresin en la pantalla de Excel

186
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Resumen


Coeficiente d 0,87898341
Coeficiente d 0,77261183
R^2 ajustado 0,76692712
Error tpico 314,9246
Observacion 42

ANLISIS DE VARIANZA
'
 & &
Regresin 1 13479278,4 13479278,4 135,910645 1,9345E-14
Residuos 40 3967100,14 99177,5035
Total 41 17446378,6

   W / ^/^
Intercepcin 3334,07441 81,1966747 41,0617113 2,5299E-34 3169,96982 3498,17901 3169,96982 3498,17901
Distancia ciu -381,907979 32,7591025 -11,6580721 1,9345E-14 -448,116594 -315,699363 -448,116594 -315,699363

Anlisis de los residuales Resultados de datos de probabilidad

KW Z  W 
1 2875,78484 274,21516 0,88154971 1,19047619 1500
2 1959,20569 290,794308 0,93484853 3,57142857 1600
3 1500,91612 -0,91611726 -0,00294514 5,95238095 1600
4 3334,07441 40,9255853 0,13156799 8,33333333 1700
5 3334,07441 -134,074415 -0,43102381 10,7142857 1800
6 2761,21245 88,7875532 0,28543514 13,0952381 1900
7 2952,16644 -302,166436 -0,97140776 15,4761905 1950
8 2188,35048 -238,350479 -0,76625157 17,8571429 2000
9 1042,62654 557,373457 1,79184991 20,2380952 2000
10 2799,40324 -349,403245 -1,12326514 22,6190476 2000
11 2417,49527 -517,495266 -1,66364909 25 2000
12 2417,49527 -367,495266 -1,18142755 27,3809524 2050
13 3334,07441 540,925585 1,73897313 29,7619048 2100
14 2875,78484 -25,7848404 -0,08289337 32,1428571 2100
15 2570,25846 -320,258457 -1,02957018 34,5238095 2150
16 2875,78484 174,21516 0,56006868 36,9047619 2200
17 2092,87348 57,1265158 0,18365091 39,2857143 2250
18 1462,72532 137,274681 0,44131205 41,6666667 2250
19 2952,16644 547,833564 1,76118097 44,047619 2250
20 3143,12043 56,8795746 0,18285704 46,4285714 2400
21 2761,21245 18,7875532 0,06039842 48,8095238 2450
22 3066,73883 -166,73883 -0,5360337 51,1904762 2650
23 1997,39649 -197,396489 -0,63459226 53,5714286 2700
24 1806,4425 193,5575 0,62225064 55,952381 2780
25 2417,49527 -417,495266 -1,34216807 58,3333333 2800
26 2417,49527 -217,495266 -0,69920601 60,7142857 2850
27 2952,16644 547,833564 1,76118097 63,0952381 2850
28 2894,88024 -44,8802393 -0,14428145 65,4761905 2850
29 2570,25846 -320,258457 -1,02957018 67,8571429 2900
30 2952,16644 347,833564 1,11821891 70,2380952 2900
31 1806,4425 293,5575 0,94373166 72,6190476 3050
32 1500,91612 199,083883 0,64001691 75 3100
33 3143,12043 256,879575 0,82581909 77,3809524 3150
34 3257,69282 -157,692819 -0,50695249 79,7619048 3200
35 2761,21245 38,7875532 0,12469462 82,1428571 3200
36 2952,16644 -252,166436 -0,81066725 84,5238095 3300
37 2188,35048 -188,350479 -0,60551105 86,9047619 3375
38 2761,21245 -361,212447 -1,16122948 89,2857143 3400
39 2417,49527 -417,495266 -1,34216807 91,6666667 3500
40 2455,68606 -355,686064 -1,14346321 94,047619 3500
41 3334,07441 665,925585 2,14082441 96,4285714 3875
42 2875,78484 24,2151596 0,07784714 98,8095238 4000

Tabla 9.11. Anlisis de regresin

187
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Grfico 9.2

Grfico 9.3

Grfico 9.4. Anlisis de regresin

188
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

El anlisis realizado nos indica que existe una funcin que explica el precio de los locales
mediante la variable distancia a la poblacin, los coeficientes de dicha funcin aparecen en el
apartado anlisis de la varianza, donde vemos:

Intercepcin: 3,334.0744

Distancia ciudad: -381.908

Siendo la funcin:

P = 3,334.0744 381.908 * Distancia ciudad + ui.

siendo.

P = Precio por m2 del local.

ui = Perturbacin.

La funcin obtenida nos indica que el precio de los locales en los polgonos est en
relacin inversa con la distancia a la ciudad ms prxima o sea cuando ms lejos menor
precio y este disminuye 381.908 u.m. por Km. La perturbacin ui es la parte del precio que no
explican dichas variables y finalmente el coeficiente independiente 3,334.0744 es el precio
de los locales cuando la variable distancia a la ciudad es igual a cero.

Si consideramos el modelo vlido, a partir de l se puede calcular el valor de un local


determinado conociendo su distancia a la ciudad. Por ejemplo Cul ser el valor de un local
cuya distancia a la ciudad es de 3.1 Km?

Sustituyendo en la funcin.

P = 3,334.0744 381.908 * 3.1 = 2,150.15 u.m./m2

Para determinar que la media aritmtica era el mejor estadstico comparado con otros tres,
hemos utilizado el error que se cometa al considerarla como el valor representativo de los
locales. Con el resultado obtenido mediante la regresin lineal simple hemos mejorado la
prediccin?, dicho de otra forma hemos disminuido el error? Para conocerlo elevamos al
cuadrado los residuos (ver columna residuos de la tabla Excel) y sumamos obteniendo la SCR
(Suma de Cuadrados del Residuo). Tabla 9.12.

189
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Z Residuos^2
274,21516 75.194
290,794308 84.561
-0,91611726 1
40,9255853 1.675
-134,074415 17.976
88,7875532 7.883
-302,166436 91.305
-238,350479 56.811
557,373457 310.665
-349,403245 122.083
-517,495266 267.801
-367,495266 135.053
540,925585 292.600
-25,7848404 665
-320,258457 102.565
174,21516 30.351
57,1265158 3.263
137,274681 18.844
547,833564 300.122
56,8795746 3.235
18,7875532 353
-166,73883 27.802
-197,396489 38.965
193,5575 37.465
-417,495266 174.302
-217,495266 47.304
547,833564 300.122
-44,8802393 2.014
-320,258457 102.565
347,833564 120.988
293,5575 86.176
199,083883 39.634
256,879575 65.987
-157,692819 24.867
38,7875532 1.504
-252,166436 63.588
-188,350479 35.476
-361,212447 130.474
-417,495266 174.302
-355,686064 126.513
665,925585 443.457
24,2151596 586
ERROR 3.967.100

Tabla 9.12. Residuos y error

190
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Vemos que hemos mejorado sensiblemente el error, ya que hemos pasado de 17,446.379
con la media aritmtica a 3,967.100 con la regresin lineal simple.

Pero adems de esta verificacin el anlisis de regresin tiene como una propiedad
importante el que podemos determinar la bondad del resultado obtenido mediante el anlisis
de una serie de parmetros, concretamente:

x Coeficiente de determinacin.
x Coeficiente de determinacin corregido o ajustado.
x Error tpico.
x El estadstico F y el nivel de significacin (valor crtico de F, p-value).
x El estadstico t y el nivel de significacin (Probabilidad, p-value).
x Intervalos de confianza.
x Anlisis de residuos.

Vamos primero a considerar el coeficiente de determinacin, el coeficiente de


determinacin ajustado y el error tpico. Todos ellos aparecen en el anlisis realizado
anteriormente (Tabla 9.11) bajo la denominacin de estadsticas de la regresin.

El Coeficiente de determinacin (coeficiente de correlacin al cuadrado) R2 = 0.7726118


expresa la proporcin de varianza de la variable dependiente que est explicada por la
variable independiente o sea en este caso el R2 nos est indicando que el 77.26% de la
variacin del Precio est explicada por la variable Distancia a la ciudad. Cuanto R2 ms se
acerque a 1 (100.00%) el modelo es mejor.

El coeficiente de determinacin R2 no puede ser utilizado para comparar dos modelos que
difieran en el nmero de variables explicativas. El motivo es que R2 siempre aumenta al
introducir una variable ms en el modelo, sea o no explicativa. Para la seleccin de un modelo
entre varios modelos que explican una misma variable, se precisa del coeficiente de
determinacin corregido que es una correccin a la baja del R2, basada en el nmero de casos
y de variables independientes.

p 1  R 2
R 2 corregido R2 
n  p  1
Siendo.
p = n de variables.
n = n de casos.
En este caso
1 1  0, 7726118
R 2 corregido 0, 7726118  0, 7669271
42  1  1
En una situacin con pocos casos y muchas variables independientes R2, puede ser
artificialmente alto. En tal caso, el R2 corregido sera sustancialmente ms bajo. En nuestro

191
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

ejemplo el R2 se mantiene alto debido a que el nmero de comparables utilizado es alto y el


de variables es solo una.

Para valorar el ajuste de una regresin es ms apropiado utilizar el coeficiente de


determinacin corregido, ya que por sus caractersticas lo convierten en un mejor estimador
del porcentaje de variacin explicada que el coeficiente de determinacin.

El error tpico es la desviacin tpica de los residuos, o sea, la desviacin tpica de las
diferencias o distancias existentes entre los precios reales de la variable dependiente y los
calculados con la recta de regresin o sea de SCR ya visto anteriormente, aunque no
exactamente, pues la suma de las distancias al cuadrado se divide por n-p-1.


Y  Y
2
t t SCR
Error tpico
n  p  1 n  p  1
3.967.100
Error tpico 314,92
42  1  1

3.2. REGRESIN LINEAL MLTIPLE.

Para tener un anlisis completo de la bondad de la funcin obtenida en el apartado anterior,


deberamos seguir con los estadsticos F y t , verificar la No-colinealidad de las variables
independientes, as como comprobando si los residuos cumplen los requisitos que hemos
comentado anteriormente de Normalidad, Independencia y homocedasticidad. Pero en vez de
continuar con nuestro anlisis vamos a ver qu sucede si introducimos nuevas variables. En
nuestro caso contamos con otra variable que creemos es tambin explicativa del precio, como
es el nmero de empresas existentes en cada polgono industrial donde se ubican los locales.
Tabla 9.13.

192
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Precio Distancia N de
/m^2 ciudad empresas
1 3150 1,20 182
2 2250 3,60 70
3 1500 4,80 31
4 3375 0,00 245
5 3200 0,00 229
6 2850 1,50 141
7 2650 1,00 114
8 1950 3,00 60
9 1600 6,00 33
10 2450 1,40 101
11 1900 2,40 44
12 2050 2,40 81
13 3875 0,00 264
14 2850 1,20 249
15 2250 2,00 87
16 3050 1,20 175
17 2150 3,25 70
18 1600 4,90 25
19 3500 1,00 255
20 3200 0,50 210
21 2780 1,50 138
22 2900 0,70 120
23 1800 3,50 70
24 2000 4,00 56
25 2000 2,40 56
26 2200 2,40 100
27 3500 1,00 275
28 2850 1,15 225
29 2250 2,00 87
30 3300 1,00 195
31 2100 4,00 65
32 1700 4,80 65
33 3400 0,50 245
34 3100 0,20 235
35 2800 1,50 150
36 2700 1,00 120
37 2000 3,00 40
38 2400 1,50 101
39 2000 2,40 75
40 2100 2,30 91
41 4000 0,00 300
42 2900 1,20 250

Tabla 9.13 Precio, distancia a la ciudad y n de empresas

193
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Comprobamos la correlacin entre la nueva variable y el precio mediante su coeficiente de


correlacin y el grafico 9.5.

Coeficiente de correlacin = 0.93893545

Grfico 9.5. Grfico de dispersin precio-n de empresas

Se observa en ambos una fuerte correlacin, la variable n de empresas es directa y


conforme aumenta tambin se incrementa el precio.

Realizamos el anlisis de regresin Pantalla 9.12, Tabla 9.14 y Grficos 9.6, 9.7, 9.8, 9.9 y
9.10.

Pantalla 9.12. Regresin en la pantalla de Excel

194
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Resumen

R id

Coeficiente d 0,95913596
Coeficiente d 0,91994179
R^2 ajustado 0,91583624
Error tpico 189,244508
Observacion 42

ANLISIS DE VARIANZA

'  & &
Regresin 2 16049652,7 8024826,35 224,072765 4,1344E-22
Residuos 39 1396725,87 35813,4839
Total 41 17446378,6

   W / ^/
^
Intercepcin 2150,43773 147,990045 14,5309621 2,5083E-17 1851,09961 2449,77585 1851,09961 2449,77585
Distancia ciu -146,976036 34,0078975 -4,3218207 0,00010341 -215,7635 -78,1885706 -215,7635 -78,1885706
N de empre 5,26103347 0,62100653 8,47178444 2,2476E-10 4,00492921 6,51713773 4,00492921 6,51713773

Anlisis de los residuales Resultados de datos de probabilidad

KW Z  W W
1 2931,57458 218,425419 1,18342167 1,19047619 1500
2 1989,59635 260,403653 1,41085835 3,57142857 1600
3 1608,0448 -108,044799 -0,58538313 5,95238095 1600
4 3439,39093 -64,3909324 -0,34886793 8,33333333 1700
5 3355,2144 -155,214397 -0,84094645 10,7142857 1800
6 2671,7794 178,220602 0,9655933 13,0952381 1900
7 2603,21951 46,7804879 0,25345513 15,4761905 1950
8 2025,17163 -75,1716336 -0,40727741 17,8571429 2000
9 1442,19562 157,804377 0,85497887 20,2380952 2000 6

Precio /m^2
10 2476,03566 -26,0356627 -0,14106036 22,6190476 2000 4
11 2029,18072 -129,180719 -0,69989685 25 2000 2
12 2223,83896 -173,838958 -0,9418537 27,3809524 2050
13 3539,35057 335,649432 1,81853748 29,7619048 2100
14 3284,06382 -434,063824 -2,35174339 32,1428571 2100
15 2314,19557 -64,1955728 -0,34780948 34,5238095 2150
16 2894,74735 155,252653 0,84115372 36,9047619 2200
17 2041,03796 108,962041 0,59035272 39,2857143 2250
18 1561,78099 38,2190054 0,2070693 41,6666667 2250
19 3345,02523 154,974768 0,83964815 44,047619 2250

Precio /m^2
20 3181,76674 18,2332569 0,09878718 46,4285714 2400
21 2655,9963 124,003702 0,67184794 48,8095238 2450
22 2678,87852 221,121476 1,19802882 51,1904762 2650
23 2004,29395 -204,293951 -1,10685784 53,5714286 2700
24 1857,15146 142,848536 0,77394862 55,952381 2780
25 2092,31312 -92,313121 -0,50014942 58,3333333 2800
26 2323,79859 -123,798594 -0,67073667 60,7142857 2850
27 3450,2459 49,754099 0,26956606 63,0952381 2850
28 3165,14782 -315,147822 -1,70746044 65,4761905 2850
29 2314,19557 -64,1955728 -0,34780948 67,8571429 2900
30 3029,36322 270,636777 1,46630107 70,2380952 2900
31 1904,50077 195,499235 1,05920836 72,6190476 3050
32 1786,91994 -86,919937 -0,47092933 75 3100
33 3365,90291 34,0970854 0,18473688 77,3809524 3150
34 3357,38539 -257,385391 -1,3945055 79,7619048 3200
35 2719,1287 80,8713007 0,43815802 82,1428571 3200
36 2634,78571 65,2142871 0,35332884 84,5238095 3300
37 1919,95096 80,0490359 0,43370302 86,9047619 3375
38 2461,33806 -61,3380592 -0,33232757 89,2857143 3400
39 2192,27276 -192,272757 -1,04172741 91,6666667 3500
40 2291,1469 -191,146896 -1,03562754 94,047619 3500
41 3728,74777 271,252227 1,46963556 96,4285714 3875

Tabla 9.14. Anlisis de regresin

195
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Grficos 9.6

Grfico 9.7

Grfico 9.8

196
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Grfico 9.9

Grfico 9.10. Anlisis de regresin

Siguiendo con el modelo de interpretacin de la validez de los resultados que hemos


utilizado anteriormente vemos que el anlisis realizado nos indica que existe una funcin que
explica el precio de los locales mediante la variable distancia a la poblacin y la variable
nmero de empresas, los coeficientes de dicha funcin aparecen en el apartado anlisis de la
varianza, donde vemos:

Intercepcin: 2,150.4377
Distancia ciudad: -146.976
N de empresas: 5.2610335
Siendo la funcin:
P = 2,150.4377 146.976 * Distancia ciudad + 5.26* N de empresas + ui.
dnde.
P = Precio por m2 del local.
ui = Perturbacin.

197
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

La funcin obtenida nos indica que el precio de los locales en los polgonos est en
relacin inversa con la distancia a la ciudad ms prxima o sea cuando ms lejos menor
precio y este disminuye en 146.976 u.m. por Km, y con respecto al nmero de empresas
existe una relacin directa creciendo el precio en 5.26 u.m. por cada empresa de ms.. La
perturbacin ui es la parte del precio que no explican dichas variables y finalmente el
coeficiente independiente 2,150.4377 u.m. es el precio de los locales cuando ambas variables
son igual a cero.

Si consideramos el modelo vlido, a partir de l se puede calcular el valor de un local


determinado conociendo su distancia a la ciudad y el nmero de empresas asentadas en el
polgono industrial respectivo. Por ejemplo Cul ser el valor de un local industrial cuya
distancia a la ciudad es de 3.1 Km y el nmero de empresas es de 156?

Sustituyendo en la funcin.

P = 2,150.4377 146.976 * 3.1 + 5.26* 156 + ui. = 2,515,37

La siguiente cuestin es: con ste nueva regresin hemos mejorado la anterior?, o sea
hemos disminuido el error? Como en el anlisis anterior elevamos al cuadrado los residuos
(ver columna residuos de la tabla Excel) y sumamos obteniendo la SCR (Suma de Cuadrados
del Residuo). Tabla 9.15.

Z Residuos^2
218,425419 47.709,66
260,403653 67.810,06
-108,044799 11.673,68
-64,3909324 4.146,19
-155,214397 24.091,51
178,220602 31.762,58
46,7804879 2.188,41
-75,1716336 5.650,77
157,804377 24.902,22
-26,0356627 677,86
-129,180719 16.687,66
-173,838958 30.219,98
335,649432 112.660,54
-434,063824 188.411,40
-64,1955728 4.121,07
155,252653 24.103,39
108,962041 11.872,73
38,2190054 1.460,69
154,974768 24.017,18
18,2332569 332,45
124,003702 15.376,92
221,121476 48.894,71
-204,293951 41.736,02
142,848536 20.405,70

198
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Continuacin Tabla 7.15.


-92,313121 8.521,71
-123,798594 15.326,09
49,754099 2.475,47
-315,147822 99.318,15
-64,1955728 4.121,07
270,636777 73.244,26
195,499235 38.219,95
-86,919937 7.555,08
34,0970854 1.162,61
-257,385391 66.247,24
80,8713007 6.540,17
65,2142871 4.252,90
80,0490359 6.407,85
-61,3380592 3.762,36
-192,272757 36.968,81
-191,146896 36.537,14
271,252227 73.577,77
-389,324857 151.573,84
ERROR 1.396.725,87

Tabla 9.15. Residuos y error

Recordamos los errores cometidos en cada anlisis:


Media aritmtica: 17,446,379
Regresin lineal simple (1 variable): 3,967,100
Regresin lineal mltiple (2 variables): 1,396,725

El error cometido ha disminuido sensiblemente al introducir otra variable

Analicemos ahora los otros parmetros vistos anteriormente y los comparamos con el
anlisis anterior, Tabla 9.16.

Tipo de Regresin
Parmetros Regresin lineal mltiple
Regresin lineal simple
(2 variables)
Coeficiente de determinacin 77.26% 91.99%
Coeficiente de determinacin
76.69% 91.58%
corregido o ajustado
Error tpico 314.92 189.24
Tabla 9.16. Comparacin de los parmetros obtenidos
con las regresiones lineales simple y mltiple

199
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

En todos los casos hemos mejorado sensiblemente, con la nueva regresin explicamos ms
del 91% de la variabilidad del precio y el error tpico ha bajado a poco ms de 189.

Apuntbamos en el anlisis de la regresin lineal simple que para tener un anlisis


completo de la bondad de la funcin obtenida deberamos seguir con los estadsticos F y t,
verificar la No-colinealidad de las variables independientes, as como viendo si los residuos
cumplen los requisitos que hemos comentado anteriormente de Normalidad, Independencia y
homocedasticidad. Vamos a ver todos estos puntos en el actual anlisis.

Siguiendo con nuestro anlisis de la Pantalla 9.12 y Tabla 9.14, el apartado Anlisis de la
varianza nos informa tambin de si existe o no relacin significativa entre las variables,
mediante el estadstico F y/o el valor crtico de F.

El estadstico F sigue una distribucin de Snedecor que fue tabulada por Fisher y en la que
se puede comprobar para un nivel de confianza determinado, si la F calculada es menor, igual
mayor que el punto crtico de la Tabla para los grados de libertad correspondientes tanto del
numerador como del denominador. En el supuesto que la F calculada fuese menor significara
que el modelo no es significativo para ese nivel de confianza. Con cualquier programa
informtico, incluido Excel, resulta ms cmodo utilizar una forma alternativa de la prueba de
hiptesis, basada en el nivel de significacin (recordemos que era del 95%), que se conoce
segn el programa como significacin, p-value o valor crtico de F. Si este es <0,05, para el
nivel de confianza del 95%, el modelo es significativo.

En nuestro ejemplo, como se observa en la Pantalla 9.12 y en la Tabla 9.14 en el apartado


Anlisis de la Varianza, el valor crtico de F es 4.134*10-22 < 0,05 por lo tanto la funcin es
significativa.

Siguiendo con la informacin de la Pantalla 9.12 y la Tabla 9.14 y en el mismo apartado


de Anlisis de la varianza, entramos en el anlisis de las variables, que aparecen con su
nombre ya que en su momento (Pantalla 9.10) introdujimos los Rtulos (Intercepcin,
Distancia ciudad, N de industrias). En la columna coeficientes nos da los de la funcin, como
ya hemos visto anteriormente, que redondeando los decimales sera.

P = 2,150,43 146.97 * Distancia a ciudad + 5,26 * N de industrias.

Estos coeficientes se denominan no estandarizados y no son comparables por estar las


variables medidas en escalas muy diferentes, ni tampoco son independientes entre s. Para
conocer la importancia relativa de cada variable explicativa tenemos que calcular los
coeficientes estandarizados o coeficientes Beta.

Adems el anlisis nos informa sobre el intervalo de confianza de los coeficientes siendo
estos Tabla 9.17.

Coeficientes Inferior Superior


Intercepcin 1851.09 2449.77
Distancia ciudad -215.76 -78.18
N de industrias 4.00 6.51
Tabla 9.17. Intervalos de los coeficientes

200
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Para comprobar la existencia de relacin significativa entre cada variable y el precio P,


utilizaremos el estadstico t y la Probabilidad.

El estadstico t sigue una distribucin t de Student con n-p grados de libertad donde n es el
nmero de datos de la muestra y p es el nmero de parmetros estimados. Para estimar la
significacin de cada variable se compara su t con la correspondiente en la tabla Distribucin t
de Student para el nivel de confianza correspondiente, de forma que si
t variable > t de la tabla
La variable es significativa.

Como suceda con el estadstico F, con cualquier programa informtico incluido Excel
resulta ms cmodo utilizar una forma alternativa de la prueba de hiptesis, basada en el nivel
de significacin (recordemos que era del 95%), que se conoce segn el programa como
significacin, p-value o probabilidad. Si este es <0,05, para el nivel de confianza del 95%,
existe relacin significativa entre las variables.

En nuestro ejercicio las probabilidades son:


Intercepcin: 2.508*10-17 < 0,05.
Distancia ciudad: 0.0001034 < 0,005.
N de empresas: 2.248*10-10 < 0,05

Al ser la probabilidad de los coeficientes todos menores de 0.05, son todos significativos o
dicho en otras palabras todas las variables son explicativas del precio.

Comprobados estos primeros puntos ahora tenemos que ver que se verifiquen las
condiciones que hemos fijado al principio tanto para las perturbaciones o residuos, como para
las variables explicativas y que recordemos eran.

a) No- Colinealidad entre las variables.


b) Normalidad de los residuos
c) Independencia de los residuos.
d) Homocedasticidad de los residuos.

a) NO- COLINEALIDAD ENTRE LAS VARIABLES.

Existe colinealidad cuando entre las variables explicativas utilizadas existen correlaciones
altas, la dificultad es determinar cul es el grado mximo de relacin permisible entre las
variables independientes o explicativas, no existe unanimidad al respecto autores como L.
Beck (1980) proponen coeficientes superiores a 0,80 pero es ms aceptado el tomar como
referencia que sean superiores a 0,90 en valor absoluto.

En nuestro ejercicio el Coeficiente de correlacin entre las dos variables Distancia ciudad y
N de Industrias es de |0,81543132| < 0,90.

201
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Para calcularlo en Excel, Asistente de funciones, Coeficiente de correlacin y en cada


Matriz se sitan cada una de todas las variables (Pantalla 9.13 al aceptar obtenemos el
coeficiente de correlacin buscado.

Pantalla 9.13. Coeficiente de correlacin entre variables

Existen otros indicios que nos pueden permitir sospechar la existencia de colinealidad.

El estadstico F que evala el ajuste general de la ecuacin de regresin es significativo,


pero no lo es ninguno de los coeficientes de regresin parcial. En nuestro ejemplo los dos
estadsticos son < 0,005 luego son significativos.

Existen otros estadsticos que pueden ayudar a determinar la colinealidad, como son que
los coeficientes de regresin parcial estandarizados (los coeficientes Beta) sean muy altos
tanto en positivo (>1) como en negativo (<-1) y tambin se puede acudir al clculo del Nivel
de tolerancia y los Factores de Inflacin de la Varianza (FIV). Todos estos estadsticos no los
facilita Excel, aunque pueden ser calculados con relativa facilidad.

Sin embargo con los estadsticos que hemos utilizado, coeficiente de correlacin, F y t,
podemos afirmar que no existe colinealidad entre las variables independientes N de empresas
y Distancia a la ciudad.

Para determinar el resto de hiptesis (Independencia, Homocedasticidad y Normalidad)


debemos trabajar con los Residuos.

b) NORMALIDAD DE LOS RESIDUOS.

Los residuos se distribuyen normalmente con media cero. Se puede comprobar con un
histograma de los residuos y con los grficos de probabilidad normal.

202
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Para obtener el histograma en Excel ir a Anlisis de datos, histograma Pantallas 9.14 y


9.15.

Pantalla 9.14. Histograma

Pantalla 9.15. Histograma de los residuos.

Vemos que la distribucin se asemeja bastante a una distribucin normal.

203
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

En los grficos de probabilidad normal, cuando los residuos se distribuyen normalmente, la


nube de puntos se encuentra alineada sobre la diagonal del grafico. En nuestro caso, Grfico
9.11, no es exactamente as, lo que viene a confirmarnos la no exacta normalidad de los
residuos pero se aproxima bastante al resultado ideal por lo que puede considerarse suficiente.

Grfico 9.11. Grfico de probabilidad normal.

c) INDEPENDENCIA DE LOS RESIDUOS.

Los residuos deben ser independientes entre s. Un estadstico para verificar la


Independencia es el de Durbin-Watson, cuyo clculo es con la frmula siguiente.
n

e  e
2
t t 1
t 2
DW n

e
t 1
2
t

DW oscila entre 0 y 4.

DW < 1,5. Autocorrelacin negativa.

DW > 2,5. Autocorrelacin positiva.

1,5 < DW < 2,5. Independencia entre los residuos.

En nuestro ejercicio el Coeficiente de Durbin-Watson (Pantalla 9.16) es

DW = 2,27

Se encuentra en el rango 1.5 a 2.5, luego no hay autocorrelacin.

204
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Pantalla 9.16. Estadstico Durbin-Watson

Por lo tanto los residuos cumplen la hiptesis de Independencia.

d) HOMOCEDASTICIDAD DE LOS RESIDUOS.

La homocedasticidad es que la varianza de los residuos es constante o sea que la variacin


de residuos debe ser uniforme en todo el rango de valores pronosticados, o lo que es lo mismo
que el tamao de los residuos es independiente del tamao de los pronsticos, de donde se
deduce que el diagrama de dispersin no debe mostrar ninguna pauta de asociacin entre los
pronsticos y los residuos y estos se mantienen entre dos lneas paralelas al eje de las abcisas,
se puede detectar, por lo tanto, mediante el grfico de los residuos frente a la prediccin y
tambin analitcamente por una serie de contrastes: contraste de Cochran, contraste de
Bartlett, contraste de Hartley, contraste de Levene y el contraste de Romero y Znica. La
falta de homocedasticidad se denomina heterocedasticidad.

Estudiando los grficos de nuestro caso podemos decir que cumplen con suficiente
aproximacin al mantenerse dentro de las dos paralelas al eje de las abcisas (Grficos 9.11 y
9.12).

205
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Grfico 9.11. Grfico de los residuales, variable Distancia ciudad

Grfico 9.12. Grfico de los residuales, variable N de empresas

Verificados los residuos podemos dar por finalizada el anlisis del modelo de regresin y
en nuestro caso aunque ya hemos visto que el anlisis de los residuos nos indican que
debemos de tomarla con cierta cautela, podemos dar por vlida la funcin obtenida.

P = 2,150.43 146.97 * Distancia a ciudad + 5.26 * N de industrias

Si quisiramos conocer el valor de un local con las siguientes caractersticas.

Distancia al municipio ms cercano: 2.5 Kms

N de industrias en el polgono: 190.

Sustituyendo en la funcin.

P = 2,150.43 146.97 * 2.5 + 5.26 * 190 = 2,782.40 u.m./m2

206
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

3.3. REGRESIN LINEAL MLTIPLE. INCORPORACIN DE UNA NUEVA


VARIABLE

Siguiendo con nuestro ejemplo podemos pensar si tenemos suficiente informacin en


aadir una nueva variable, ya que como hemos visto anteriormente al pasar de una a dos
variables hemos mejorado sensiblemente el anlisis, podra ser que al pasar de dos a tres
variables sucediese lo mismo. Disponemos de la variable nmero de vehculos de cada
polgono industrial y vamos a realizar el anlisis introduciendo esta nueva variable. Tabla
9.18.

Precio Distancia N de Parque


/m^2 ciudad industrias automovilstico
3150 1,20 182 2590
2250 3,60 70 1194
1500 4,80 31 1337
3375 0,00 245 2616
3200 0,00 229 2454
2850 1,50 141 2282
2650 1,00 114 2336
1950 3,00 60 634
1600 6,00 33 301
2450 1,40 101 2209
1900 2,40 44 1876
2050 2,40 81 1880
3875 0,00 264 2618
2850 1,20 249 2282
2250 2,00 87 1500
3050 1,20 175 2600
2150 3,25 70 1300
1600 4,90 25 1000
3500 1,00 255 2700
3200 0,50 210 2500
2780 1,50 138 2200
2900 0,70 120 2400
1800 3,50 70 750
2000 4,00 56 750
2000 2,40 56 2100
2200 2,40 100 1900
3500 1,00 275 2800
2850 1,15 225 2500
2250 2,00 87 1500
3300 1,00 195 2590
2100 4,00 65 1900
1700 4,80 65 1200

207
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Continuacin Tabla 9.18

3400 0,50 245 2500


3100 0,20 235 2454
2800 1,50 150 2400
2700 1,00 120 2500
2000 3,00 40 400
2400 1,50 101 2500
2000 2,40 75 1876
2100 2,30 91 1950
4000 0,00 300 2500
2900 1,20 250 2400

Tabla 9.18. Precio, distancia a la ciudad, n de empresas y parque automovilstico

Comprobamos la correlacin entre la nueva variable y el precio mediante su coeficiente de


correlacin y el grafico 9.13.

Coeficiente de correlacin = 0.80657402

Grfico 9.13. Grfico de dispersin precio-n de vehculo

El coeficiente de correlacin sigue siendo alto y positivo o sea el precio y la variable


aumentan en el mismo sentido, pero en el grfico se observa que la relacin no es lineal, al
principio existe un tramo entre 500 y 2000 vehculos que el precio se mantiene constante y
sube de forma rpida a partir de los 2000.

Realizamos el anlisis de regresin Tabla 9.19 y Figuras Grficos 9.14 a 9.20.

208
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Resumen


Coeficiente d 0,95929151
Coeficiente d 0,9202402
R^2 ajustado 0,91394337
Error tpico 191,360759
Observacion 42

ANLISIS DE VARIANZA
'
 & &
Regresin 3 16054858,8 5351619,62 146,143487 6,5621E-21
Residuos 38 1391519,72 36618,9401
Total 41 17446378,6

   W / ^/^
Intercepcin 2075,70589 248,347038 8,35808597 3,886E-10 1572,9536 2578,45818 1572,9536 2578,45818
Distancia ciu -136,913533 43,5286907 -3,145363 0,00321701 -225,032759 -48,7943063 -225,032759 -48,7943063
N de indust 5,20296058 0,64656295 8,04710593 9,8821E-10 3,89406232 6,51185884 3,89406232 6,51185884
N de vehcu 0,03198862 0,08483795 0,37705556 0,70822987 -0,13975683 0,20373407 -0,13975683 0,20373407

Anlisis de los residuales Resultados de datos de probabilidad

KW Z  W W
1 2941,19901 208,800991 1,13339111 1,19047619 1500
2 1985,21883 264,78117 1,4372567 3,57142857 1600
3 1622,5815 -122,581501 -0,66538373 5,95238095 1600
4 3434,11347 -59,1134694 -0,32087338 8,33333333 1700
5 3345,68394 -145,683944 -0,79078593 10,7142857 1800
6 2676,95107 173,04893 0,93932561 13,0952381 1900
7 2606,65529 43,3447135 0,23527912 15,4761905 1950
8 1997,42372 -47,4237163 -0,25742032 17,8571429 2000
9 1435,55097 164,449029 0,89264455 20,2380952 2000
10 2480,18883 -30,1888309 -0,16386777 22,6190476 2000
11 2036,05433 -136,054334 -0,73851552 25 2000
12 2228,69183 -178,69183 -0,96995579 27,3809524 2050
13 3533,0337 341,966302 1,85622474 29,7619048 2100
14 3279,94487 -429,944873 -2,33378057 32,1428571 2100
15 2302,51933 -52,5193307 -0,28507979 34,5238095 2150
16 2905,09817 144,901829 0,78654054 36,9047619 2200
17 2036,52936 113,470639 0,61592913 39,2857143 2250
18 1566,89222 33,1077811 0,1797121 41,6666667 2250
19 3351,91659 148,083413 0,80381048 44,047619 2250
20 3179,8424 20,1575974 0,1094173 46,4285714 2400
21 2658,71912 121,280878 0,65832383 48,8095238 2450
22 2680,99438 219,005618 1,18878277 51,1904762 2650
23 1984,70724 -184,707236 -1,00260797 53,5714286 2700
24 1843,40902 156,590979 0,84999033 55,952381 2780
25 2105,65531 -105,655312 -0,57350681 58,3333333 2800
26 2328,18785 -128,187854 -0,69581553 60,7142857 2850
27 3459,17466 40,8253397 0,22160372 63,0952381 2850
28 3168,89301 -318,893015 -1,7309808 65,4761905 2850
29 2302,51933 -52,5193307 -0,28507979 67,8571429 2900
30 3036,2202 263,779797 1,43182115 70,2380952 2900
31 1927,02258 172,977419 0,93893744 72,6190476 3050
32 1795,09972 -95,0997196 -0,51621008 75 3100
33 3361,94602 38,053977 0,20656051 77,3809524 3150
34 3349,519 -249,519 -1,35441223 79,7619048 3200
35 2727,55237 72,4476272 0,39325243 82,1428571 3200
36 2643,11918 56,8808162 0,30875434 84,5238095 3300
37 1885,87917 114,120833 0,61945844 86,9047619 3375
38 2475,80617 -75,8061664 -0,41148289 89,2857143 3400
39 2197,34611 -197,346112 -1,07121296 91,6666667 3500
40 2296,65199 -196,651993 -1,06744522 94,047619 3500
41 3716,56562 283,434379 1,53850804 96,4285714 3875
42 3288,92249 -388,922491 -2,11110728 98,8095238 4000

Tabla 9.19

209
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Grficos 9.14

Grficos 9.15

Grficos 9.16

210
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Grficos 9.17

Grficos 9.18

Grficos 9.19

Grfico 9.20

211
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Resumiendo los estadsticos de las regresiones con dos y con tres variables Tabla 9.20.

Estadstico Dos variables Tres variables


Coeficiente de determinacin 0.9199418 0.9202402
Coeficiente de determinacin
0.9158362 0.91394337
ajustado
Error tpico 189.24451 191.360759
Valor critico de F 4.134* 10-22 6.5621* 10-21
Probabilidad Intercepcin 2.508 * 10-17 3.886* 10-10
Probabilidad Distancia
0.0001034 0.00321701
ciudad
-10
Probabilidad N de Industrias 2.248 * 10 9.8821* 10-10
Probabilidad N de Vehculos - 0.70822987
Residuos 1,396,725 1,391,519
Tabla 9.20. Comparacin de parmetros de las regresiones mltiples con dos y tres variables

Al aumentar a tres variables el coeficiente de determinacin se incrementa en 0.0002984 y


el coeficiente de determinacin ajustado disminuye en 0.00189283, o sea, podemos concluir
que la intervencin de esta nueva variable no introduce mayor porcentaje de explicacin de la
variabilidad del precio.

Adems si nos fijamos en la probabilidad de la nueva variable vemos que es 0.70822987 >
0.05, lo cual significa que al nivel del 95% en el que estamos trabajando no es una variable
significativa.

En cuanto a los residuos, el cuadrado de los mismos disminuye en 5205 lo que representa
un 0.37%.

Luego podemos concluir que en este caso la incorporacin de una nueva variable no
mejora el anlisis anterior, por lo que nos quedaramos con la funcin obtenida con dos
variables.

4. A MODO DE RESUMEN

Volviendo a lo dicho al principio el Mtodo de anlisis de regresin en valoracin consiste


en intentar encontrar una funcin que nos explique el precio de unos activos en funcin de
una o varias variables explicativas, en el primer caso nos encontramos con la regresin simple
y en el segundo caso con la mltiple, utilizando para ello la tcnica de la regresin por
mnimos cuadrados o norma L2. Las funciones pueden ser de muchas clases, cuadrticas,
logartmicas, etc. en nuestro caso nos hemos ceido a la regresin lineal y al procedimiento
denominado por pasos que consiste en ir introduciendo variables en el anlisis hasta que se
detecte que no se mejora el mismo.

Las relaciones que se establecen entre las distintas variables, dependiente y explicativas, se
denomina relacin estadstica o estocstica ya que el conocimiento de una/s permite predecir
en mayor o menor grado el valor de otra, a diferencia de la relacin funcional o exacta donde
el conocimiento de una variable determina totalmente el valor de la otra. Dependiendo del
nmero de variables consideradas, como hemos dicho, estaremos en un modelo de regresin
simple o mltiple:
212
Captulo IX. Mtodos por comparacin de mercado V. Anlisis de regresin

Regresin simple:
yi E 0  E 1 xi  u i

Regresin mltiple:
yi E 0  E1 x1  E 2 x 2  E 3 x3  ......  u i

Siendo.
yi = Variable aleatoria dependiente.
0 = Coeficiente independiente
i = Coeficientes de las variables
xi = Variables independientes o explicativas.
ui = perturbacin aleatoria.

El proceso propuesto para el anlisis ha sido el siguiente:

1) Para conocer el tipo de relacin entre las variables dependiente e independiente, se


calcula su coeficiente de correlacin y se analiza el grfico de dispersin entre ambas.
2) Se realiza el anlisis de regresin con el programa elegido, en nuestro caso Excel.
3) Se interpretan una serie de parmetros.
d. Coeficiente de determinacin.
e. Coeficiente de determinacin corregido o ajustado.
f. Error tpico.
g. El estadstico F y el nivel de significacin (valor crtico de F, p-value).
h. El estadstico t y el nivel de significacin (Probabilidad, p-value).
i. Intervalos de confianza.

4) verifica la No- Colinealidad entre las variables.


5) Se analizan los residuos para comprobar que cumplen las condiciones de:
a. Normalidad
b. Independencia
c. Homocedasticidad

En el ejemplo propuesto se ha seguido el procedimiento por pasos, empezando con una


variable (Distancia a la ciudad) y despus introduciendo primero el n de empresas en los
polgonos industriales y posteriormente el n de vehculos llegando a la conclusin de que esta
ltima variable no era significativa y por lo tanto no introduca una mejor explicacin en el
modelo

213
CAPTULO X
MTODOS POR COMPARACIN DE MERCADO VI.
MODELOS MULTICRITERIO. CRITIC, AHP y GP.

1. INTRODUCCIN

Los mtodos multicriterio de valoracin son aplicaciones a la valoracin de activos de


metodologa proveniente de la Teora de Decisin Multicriterio, donde se desarrollaron con el
objetivo de ayudar a mejorar la toma de decisiones en el mundo de la empresa. Aplicados
algunos de ellos a la valoracin se insertan en el grupo de mtodos comparativos ya que como
veremos determinan el valor buscado mediante la utilizacin de comparables. Este captulo se
inicia con una pequea introduccin a la Teora de la Decisin y posteriormente se presentan
brevemente tres de sus modelos ms interesantes en la aplicacin a la valoracin de activos,
como son el mtodo CRITIC, el Proceso analtico jerrquico y la Programacin por metas.

2. TEORA DE LA DECISIN

En el mundo de la empresa y las organizaciones en general, el entorno es


un factor de gran importancia, la naturaleza del mismo condiciona de forma
importante el desarrollo de las mismas. Entendemos como entorno los
factores de todo tipo que estn presentes en la sociedad que rodea a la
empresa y que pueden ser sociales, polticos, tecnolgicos, econmicos etc.
Estos factores hasta mediados del siglo pasado eran suficientemente
previsibles, en el sentido de que cualquier decisor podra basarse en lo sucedido en el pasado
ms o menos reciente para prever el futuro inmediato y por lo tanto decidir dentro de un
contexto de suficiente certidumbre. En la segunda mitad del siglo XX esto empez a cambiar
de forma muy rpida, ya que la mayora de los factores del entorno empezaron a sufrir
cambios cada vez ms rpidos y profundos (fusiones y adquisiciones de empresas, exceso de
capacidad productiva junto con una inadecuada distribucin de esa capacidad, nuevas reas de
comercio, etc.), todo ello nos ha llevado al entorno actual, internacionalizado y globalizado,
conocido como turbulento y que se caracteriza por un grado de incertidumbre alto con
cambios rpidos e imprevisibles y todo ello en un contexto de permanente crisis econmica. Y
en ese contexto el decisor sigue enfrentndose con el problema de tomar decisiones
entendiendo como tal cuando el ser humano se enfrenta a un conjunto de alternativas
excluyentes entre s, posibles y vlidas para la consecucin de un determinado fin, sin que
resulte evidente cul de ellas satisface mejor sus necesidades (Peralta et al, 2006).

Esta evolucin del entorno ha dificultado de forma progresiva la toma de decisiones en la


empresa y como fruto de ella se produjo una demanda de instrumentos de ayuda a la toma de
decisiones que desemboc desde mediados del siglo pasado en una nueva rea de
conocimiento denominada Teora de la Decisin que podemos definir como Campo
multidisciplinar que intenta aunar conocimientos de diferentes disciplinas como la economa,
la optimizacin, la investigacin operativa etc. Con el propsito de ayudar a los centros
decisores pblicos y privados tanto a entender los procesos de toma de decisiones cmo a
mejorar la decisin final (Moreno-Jimnez, 2002).

215
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Dentro de la Teora de la Decisin una de las ramas ms fructferas es la Teora de la


Decisin multicriterio cuya premisa esencial es que los agentes econmicos no optimizan
sus decisiones en base a un solo objetivo, sino que por el contrario pretenden buscar un
equilibrio o compromiso entre un conjunto de objetivos usualmente en conflicto o bien
pretenden satisfacer en la medida de lo posible una serie de metas asociadas a dichos
objetivos (Romero, 1992) o sea el decisor no intenta optimizar un nico objetivo o criterio
(base de la teora de la optimizacin del beneficio) sino lo que intenta es elegir la mejor
alternativa en funcin de un grupo de criterios (multicriterio) que la mayora de las veces son
incompatibles entre s.

La Teora de la Decisin, como ya hemos dicho, empez su desarroll en la segunda mitad


del siglo pasado, pero basndose en trabajos seminales anteriores como los de Walras,
Cournot y Pareto (ptimo de Pareto) de finales del siglo XIX y principios del XX, as como
trabajos de mediados del siglo XX de Koopmans (1951), Kuhn y Tucker (1951), Hitch
(1953), Klahr (1958) entre otros.

Es a partir de 1960 cuando empiezan los verdaderos desarrollos de distintas metodologas,


Programacin por metas (Charnes y Cooper, 1961), ELECTRE (Roy, 1968), STEP
(Benayoun y Tergny, 1969). En 1972 en la Universidad de Columbia en Carolina del Sur se
realiza el primer congreso dedicado exclusivamente al anlisis multicriterio y este puede ser
considerado el momento y lugar donde definitivamente nace con fuerza el paradigma
multicriterio. En esta misma conferencia se cre lo que ms tarde pas a llamarse la Sociedad
Internacional de Toma de Decisiones Multicriterio. A partir de este congreso se produjo una
verdadera explosin de trabajos tanto tericos como de aplicacin prctica que han sido
publicados en revistas de gran prestigio como Computers an Operations Researchs, European
Journal of Operational Research, Large Scale Systems, Management Science, Journal
Operational Research Society, Journal Global Optimization, etc.

Los campos de aplicacin son amplios, diversos y casi exhaustivos, podemos decir que en
cualquier problema en que se plantee una decisin o una priorizacin en funcin de varios
criterios, encontraremos aplicaciones. Del mismo modo el nmero de mtodos propuestos son
muy numerosos, adems de los ya enumerados anteriormente, programacin por metas,
ELECTRE y STEP, tenemos sin nimo de ser exhaustivos, Suma Ponderada, Entropa,
CRITIC, AHP, ANP, Mtodo Borda, UTA, PROMETHEE, TOPSIS etc.

La aplicacin de los mtodos multicriterio a la valoracin es reciente y ha sido desarrollada


en gran parte por el Grupo de Valoracin y Decisin Multicriterio de la Universidad
Politcnica de Valencia aunque en estos momentos ya existen trabajos realizados por otros
investigadores y profesionales tanto de Espaa como preferentemete de Mxico y Costa Rica.
Al ser este un libro de valoracin general vamos en este captulo a presentar tres de los
mtodos multicriterio ms interesantes para su aplicacin en valoracin, en concreto CRITIC,
AHP y La Programacin por metas, dejando para el lector interesado en profundizar en toda
la metodologa los trabajos especficos en esa materia que puede encontrar en la bibliografa.

Cuando se utilizan los mtodos multicriterio a la valoracin hay que hacer una adaptacin
en la terminologa, as lo que en toma de decisiones consideramos como criterios en
valoracin sern las variables explicativas, lo que en toma de decisiones son las alternativas
sern en valoracin el conjunto de comparables ms el bien a valorar y finalmente, el objetivo
o meta ser calcular el valor de un bien teniendo en cuenta los comparables, sus
caractersticas y sus precios.
216
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

3. CRITIC

Este mtodo es original de Diakoulaki et al (1995) y su nombre es el


acrnimo de CRiteria Importance Through Intercriteria Correlation. Se
present en un artculo Determining objective weights in multiple criteria
problems: The CRITIC method publicado en la revista Computers
Operational Research en 1995, en el que se realiza la priorizacin de un
grupo de empresas en funcin de tres criterios: Rentabilidad, Penetracin en el mercado y
Productividad. Es un mtodo de ponderacin de criterios y el peso de los mismos se calcula
mediante la expresin (1), partiendo de los datos que para dicho criterio, adquieren las
distintas alternativas.

wj s j 1  rjk 1

Siendo
wj = peso o ponderacin del criterio j
sj = desviacin tpica de la columna j
rjk = Coeficiente de correlacin entre la columna j y la k

Por lo tanto, con CRITIC el peso de un criterio es tanto mayor cuanta mayor sea su
varianza (mayor desviacin tpica) y cuanta mayor informacin diferente a la de los otros
criterios aporte (menor coeficiente de correlacin entre criterios). Con el fin de que las
magnitudes sean comparables se procede previamente a la normalizacin de las mismas
transformndolas por lo tanto a valores entre 0 y 1.

3.1.CRITIC APLICADO A LA VALORACIN

CRITIC en valoracin se clasifica dentro de los mtodos comparativos ya


que para su aplicacin se parte de una serie de comparables de los cuales,
adems de ser lo ms parecidos (comparables) al activo a valorar, debemos
de tener de ellos informacin cuantificada del precio de la transaccin y de
las variables explicativas del mismo.

Como mtodo de valoracin tiene dos posibles aplicaciones, una primera que
denominamos CRITICRatio en la que CRITIC se complementa al final con la aplicacin del
Ratio de valoracin y otra que denominamos RatioCRITIC en la que acta como
complemento y mejora del mtodo del ratio de valoracin. Veamos un caso de aplicacin de
CRITICRatio.

Planteamos el mismo caso resuelto en el captulo VIII mediante el mtodo


del Ratio de valoracin. Se pretende valorar un Inmueble y para ello se parte
de la informacin que aparece en la Tabla 10.1 de dicho inmueble y doce
comparables seleccionados por su semejanza al mismo. En todos los casos se
conoce: Superficie del terreno, Superficie edificada, n de plazas de
aparcamiento, n de pisos, n de dormitorios, edad y precio.

217
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Variables (criterios)
Terreno Edificacin Parqueo No. No. Edad
Comparable Precio venta
(m2) (m2) (und) pisos dormitorios (aos)
1 104 171 2 2 3 5 130.000
2 161 138 2 2 2 7 100.000
3 161 194 1 2 3 6 135.000
4 196 153 2 2 3 3 145.000
5 238 200 1 1 3 6 145.000
6 186 200 2 2 3 10 155.000
7 132 218 2 2 3 5 170.000
8 200 238 2 2 3 4 170.000
9 154 168 1 2 3 1 132.000
10 185 141 2 2 3 3 145.000
11 220 150 2 2 3 5 105.000
12 167 160 2 2 3 2 145.000
Inmueble Valorar 145 165 1 2 3 12 ?
Tabla 10.1. Datos del inmueble a valorar y de los comparables

Las variables explicativas seleccionadas son las que en principio el valorador considera
importantes, por ser las que en la zona normalmente influyen en el precio, pero para un caso
determinado y con la informacin de ese caso, puede suceder que alguna de ellas no sea
significativa, por lo que lo primero a realizar es comprobar si todas las variables seleccionadas
estn correlacionadas con el precio y para ello utilizamos el coeficiente de correlacin entre
cada variable y el precio (Tabla 10.2).

Variables (criterios)
Terreno Edificacin Parqueo No. No. Edad
Comparable Precio venta
(m2) (m2) (und) pisos dormitorios (aos)
1 104 171 2 2 3 5 130.000
2 161 138 2 2 2 7 100.000
3 161 194 1 2 3 6 135.000
4 196 153 2 2 3 3 145.000
5 238 200 1 1 3 6 145.000
6 186 200 2 2 3 10 155.000
7 132 218 2 2 3 5 170.000
8 200 238 2 2 3 4 170.000
9 154 168 1 2 3 1 132.000
10 185 141 2 2 3 3 145.000
11 220 150 2 2 3 5 105.000
12 167 160 2 2 3 2 145.000
Inm. Valorar 145 165 1 2 3 12 ?
C.Correl. -0,0012 0,7474 0,0674 -0,0765 0,5791 -0,0674
Tabla 10.2. Correlacin entre variables

218
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

Se observa que existe una alta correlacin entre el precio y las variables Edificacin
(74,74%) y n de dormitorios (57,91%), mientras que la correlacin con el resto de variables
es muy baja, Terreno (-0,12%), Parqueo (6,74%),n de pisos (-7,65%) y Edad (-6,74%), por lo
que para realizar la valoracin vamos a tener en cuenta solo las variables correlacionadas con
el precio (Tabla 10.3).

Edificacin No. Precio


Comparable
(m2) dormitorios venta
1 171 3 130.000
2 138 2 100.000
3 194 3 135.000
4 153 3 145.000
5 200 3 145.000
6 200 3 155.000
7 218 3 170.000
8 238 3 170.000
9 168 3 132.000
10 141 3 145.000
11 150 3 105.000
12 160 3 145.000
Inmueble a
165 3 ?
Valorar
SUMA 2296 38
Tabla 10.3. Variables correlacionadas con el precio

Normalizamos las variables por la suma (Tabla 10.4).

Edificacin No. Precio


Comparable
(m2) dormitorios venta
1 0,0745 0,0789 130.000
2 0,0601 0,0526 100.000
3 0,0845 0,0789 135.000
4 0,0666 0,0789 145.000
5 0,0871 0,0789 145.000
6 0,0871 0,0789 155.000
7 0,0949 0,0789 170.000
8 0,1037 0,0789 170.000
9 0,0732 0,0789 132.000
10 0,0614 0,0789 145.000
11 0,0653 0,0789 105.000
12 0,0697 0,0789 145.000
Inmueble a
0,0719 0,0789 ?
Valorar
SUMA 1 1
Tabla 10.4. Variables normalizadas

219
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Para aplicar CRITIC, calculamos la desviacin estndar y el coeficiente de correlacin


entre variables.

Desviacin estndar.

Edificacin 0,013435474
N
Dormitorios 0,007298687

Coeficiente de correlacin

Edificacin No.
(m2) dormitorios
Edificacin 1 0,376119559
N
dormitorios 0,376119559 1

Conocidos la desviacin estndar y los coeficientes de correlacin aplicamos la frmula (1)


para calcular la ponderacin de las variables.

wj s j 1  rjk 1

WEdificacin = 0,013435474 *((1-1) + (1-0,376119559)) = 0,008382129

WN dormitorios =0,007298687* ((1-0,376449559) + (1-1)) = 0,004553508

Normalizamos los resultados (Tabla 10.5).

Ponderacin Normalizacin
Edificacin 0,008382129 0,6480
No. Dormit 0,004553508 0,3520
0,012935637 1
Tabla 10.5. Normalizacin de la ponderacin de las variables

Conocida la ponderacin normalizada de las variables, ponderamos los comparables y el


inmueble a valorar (Tabla 10.6).

PonderacinComparable 1 = 0.6480*0.0745 + 0.3520*0.0789 = 0.0791

PonderacinComparable 2 = 0.6480*0.0601 + 0.3520*0.0526 = 0.0575

Etc.

220
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

Edificacin No. Ponderacin


Comparable (m2) dormitorios Precio venta activos
1 0,0745 0,0789 130000 0,0761
2 0,0601 0,0526 100000 0,0575
3 0,0845 0,0789 135000 0,0825
4 0,0666 0,0789 145000 0,0710
5 0,0871 0,0789 145000 0,0842
6 0,0871 0,0789 155000 0,0842
7 0,0949 0,0789 170000 0,0893
8 0,1037 0,0789 170000 0,0950
9 0,0732 0,0789 132000 0,0752
10 0,0614 0,0789 145000 0,0676
11 0,0653 0,0789 105000 0,0701
12 0,0697 0,0789 145000 0,0729
Inmueb. Valorar 0,0719 0,0789 ? 0,0744
Ponderacin
variables 0,6480 0,3520 1,0000
Tabla 10.6. Ponderacin del inmueble a valorar y de los comparables

Conocida la ponderacin de los comparables es importante comprobar la correlacin entre


los precios y dicha ponderacin, ya que ello es un segundo indicador de que las variables
escogidas son significativas. En este caso la correlacin es del 80,03% lo que nos confirma en
la significacin de las variables. El paso siguiente es calcular los ratios precio/ponderacin de
cada comparable y el ratio de valoracin medio (Tabla 10.7).

Edificacin No. Ponderacin


Comparable (m2) dormitorios Precio venta activos RATIOS
1 0,0745 0,0789 130000 0,0761 1.709.383
2 0,0601 0,0526 100000 0,0575 1.739.918
3 0,0845 0,0789 135000 0,0825 1.635.531
4 0,0666 0,0789 145000 0,0710 2.043.093
5 0,0871 0,0789 145000 0,0842 1.721.367
6 0,0871 0,0789 155000 0,0842 1.840.082
7 0,0949 0,0789 170000 0,0893 1.903.367
8 0,1037 0,0789 170000 0,0950 1.790.229
9 0,0732 0,0789 132000 0,0752 1.755.222
10 0,0614 0,0789 145000 0,0676 2.145.474
11 0,0653 0,0789 105000 0,0701 1.497.345
12 0,0697 0,0789 145000 0,0729 1.987.761
Inmueble
Valorar 0,0719 0,0789 ? 0,0744
Tabla 10.7. Ratios de valoracin.

221
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

130,000
Ratio Comparable 1 1,709,383
0.0761
100,000
Ratio Comparable 2 1,739,918
0.0575
etc.

1,709,383  1,739,918  1,635,531  ..........  1,497,345  1,987,761


Ratio medio 1,814,064
12
Multiplicando este ratio medio por la ponderacin (0,074) del inmueble a valorar obtenemos
el valor buscado.

Valor inmueble = 1,814,064 * 0.074 = 134,889

Llegados a este resultado mediante el ndice de adecuacin podemos conocer la bondad


del mismo comparndolo con la solucin naive que como sabemos es la que considera el
valor medio como el valor buscado, para ello comparamos la Distancia Manhattan de ambas
soluciones con la frmula conocida (2).

z
Ia 1  *100 2
z

Precio ventaPrecio con


Comparables Ratio medio Distancias Promedio Distancias
1 130.000 137.961 7.961 139.750 9.750
2 100.000 104.261 4.261 139.750 39.750
3 135.000 149.737 14.737 139.750 4.750
4 145.000 128.746 16.254 139.750 5.250
5 145.000 152.808 7.808 139.750 5.250
6 155.000 152.808 2.192 139.750 15.250
7 170.000 162.024 7.976 139.750 30.250
8 170.000 172.263 2.263 139.750 30.250
9 132.000 136.425 4.425 139.750 7.750
10 145.000 122.602 22.398 139.750 5.250
11 105.000 127.210 22.210 139.750 34.750
12 145.000 132.329 12.671 139.750 5.250
DISTANCIA MANHATTAN 125.157 193.500
Tabla 10.8. Distancia Manhattan

La columna de los precios con el ratio medio se calcula multiplicando la ponderacin de


cada comparable por el ratio medio (Tabla 10.8).

Pr ecioComparable1 1,814,064 * 0.0761 137,961


Pr ecioComparable 2 1,814,064 * 0,0575 104,261
etc
222
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

La columna Distancias es la diferencia absoluta entre el precio real de cada comparable y


el valor calculado con el ratio medio.

La distancia Manhattan en cada caso es la suma de las diferencias absolutas. Conocidas en


este caso las dos D. Manhattan, calculamos el ndice de adecuacin.

z 125,157
Ia 1  *100 1  *100 35,32
z 193,500

Hemos mejorado la solucin naive en un 35,32%.

Esta solucin podra mejorarse ms analizando los ratios y eliminando los outliers de los
mismos para calcular el ratio medio, de todas formas si nos detenemos en este punto y
comparamos con este mismo caso resuelto mediante el mtodo de los Ratios (Captulo VIII),
con este ltimo mtodo se llegaba a la conclusin que solo con los ratios de Edificacin
(Superficie construida) y n de dormitorios se mejoraba la solucin naive, lo cual coincide con
el anlisis previo a la aplicacin de CRITIC por el que esas dos variables son las que tienen
suficiente correlacin con el precio para considerarlas como explicativas. El mejor Indice de
adecuacin se consegua con el Ratio del n de dormitorios Ia = 24.58% y un valor de 143.657
u.m.. Con CRITICRatio hemos mejorado hasta un Ia = 35,32%, siendo el valor en este caso
de 134,889 u.m.

Como hemos dicho anteriormente CRITIC tambin puede utilizarse para mejorar el
resultado obtenido con el mtodo del Ratio de valoracin, pero en esta breve presentacin del
mismo no se va a desarrollar dicha aplicacin. Para mayor conocimiento tanto de este mtodo
como todo el resto de mtodos de valoracin multicriterio puede consultarse Aznar y Guijarro
(2005).

4. PROCESO ANALTICO JERRQUICO (AHP)

El Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process, AHP) es


un mtodo de seleccin de alternativas (estrategias, inversiones, etc.) en
funcin de una serie de criterios o variables, las cuales suelen estar en
conflicto. Su autor es Thomas L. Saaty y fue presentado en 1980 (The
Analytic Hierarchy Process: Planning, Priority Setting, Resource Allocation,
McGraw-Hill)

223
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Thomas L. Saaty

El mtodo plantea los siguientes pasos:

a) Se parte del inters que puede tener un decisor en seleccionar la ms interesante,


entre un conjunto de alternativas (estrategias, inversiones, activos, etc.).

b) Se define qu criterios se van a utilizar para determinar la seleccin, esto es, cules
son las caractersticas que pueden hacer ms deseable una alternativa sobre otra. La
representacin grfica de un modelo sencillo con tres alternativas y dos criterios es
el que aparece en la figura 10.1.

Figura 10.1. Esquema jerrquico

224
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

c) Conocidas las alternativas y definidos los criterios, debe primero procederse a ordenar
y ponderar el diferente inters de cada uno de los criterios en la seleccin de las
alternativas. El procedimiento seguido es las comparaciones por pares cuantificadas
mediante una Escala fundamental propuesta por el mismo autor. Se planteara mediante
las comparaciones pareadas una matriz cuyo vector propio nos indica la ponderacin
de los criterios.

d) Conocida la ponderacin de los criterios se pasa a ponderar las distintas alternativas en


funcin de cada criterio. Para ello se comparan todas las alternativas en funcin de
cada criterio, obtendremos por lo tanto n matrices, siendo n el nmero de criterios y de
cada una de ellas se calcula su vector propio que en cada caso nos indicar la
ponderacin de las distintas alternativas en funcin de cada criterio.

e) Resumiendo, con los dos procesos anteriores c y d se obtienen dos matrices, una
matriz columna nx1 con la ponderacin de criterios (siendo n el nmero de criterios) y
otra matriz mxn formada por las ponderaciones de las alternativas para cada criterio
(siendo m el nmero de alternativas).

f) El producto de ambas matrices dar una matriz columna mx1 que indica la
ponderacin de las alternativas en funcin de todos los criterios y del peso o
importancia de estos.

Conocidos los distintos pasos del mtodo vamos a ver en detalle cmo se realizan.

La distinta importancia o ponderacin tanto de los criterios como de las alternativas dentro
de cada criterio podra llevarse a cabo mediante una cuantificacin directa de todos ellos. Esto
es, el centro decisor, podra determinar dentro de una escala (por ejemplo de 1 a 10), el inters
de cada uno de los criterios (alternativas). Sin embargo, ser capaz de comparar a un mismo
tiempo todos estos elementos (criterios, alternativas), puede en algunos casos ser bastante
complejo, sobre todo, cuando el nmero de los mismos empieza a ser elevado. Miller19sita
este lmite en el 7 al que denomina como el nmero mgico en cuanto que conjuntos
superiores a dicho nmero son difciles de manejar por la mente humana

Segn Arrow y Raynaud (1986) Tenemos que admitir que un cerebro normal no est
creado para tomar decisiones complejas mediante criterios mltiples: la cantidad de
informacin es demasiado grande como para permitir un tratamiento simultaneo. De
acuerdo con la experiencia personal, estimamos que cuatro criterios y cuatro alternativas es el
mximo de complejidad tratable por el ser humano.

Para superar esta limitacin en la capacidad de procesamiento, Saaty propone realizar


comparaciones pareadas entre los distintos elementos, ya que el cerebro humano est
perfectamente adaptado a las comparaciones de dos elementos entre s y para ello plantea la
que denomina Escala fundamental de comparacin pareada (Tabla 10.9).

19
Miller G.A. The magical number seven, plus or minus two: Some limits on our capacity for processing information The
Psychological Review, 1956, vol. 63, pp. 81-97.

225
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

VALOR DEFINICIN COMENTARIOS


1 Igual importancia El criterio A es igual de importante que el criterio B
La experiencia y el juicio favorecen ligeramente al
3 Importancia moderada
criterio A sobre el B
La experiencia y el juicio favorecen fuertemente al
5 Importancia grande
criterio A sobre el B
Importancia muy
7 El criterio A es mucho ms importante que el B
grande
La mayor importancia del criterio A sobre el B esta fuera
9 Importancia extrema
de toda duda
2,4,6 y 8 Valores intermedios entre los anteriores, cuando es necesario matizar
Si el criterio A es de importancia grande frente al criterio B las notaciones seran
Recprocos las siguientes.
de lo
Criterio A frente a criterio B 5/1
anterior
Criterio B frente a crierio A 1/5
Tabla 10.9. Escala fundamental de comparacin por pares (Saaty, 1980)

Teniendo en cuenta la escala de la Tabla 10.9 se construye las distintas matrices cuadradas
que se han enumerado anteriormente Anxn , que deben cumplir las propiedades de
Reciprocidad, Homogeneidad y Consistencia.

En todos los casos, definida la matriz de comparaciones pareadas se debe comprobar su


consistencia. Esta es una de las fortalezas del mtodo ya que de esta forma nos aseguramos
que la informacin que vamos introduciendo en el modelo es correcta. La consistencia se
mide mediante el Ratio de Consistencia, veremos con un ejemplo como se calcula. Dicho
ratio tiene que ser menor de unos porcentajes determinados en funcin del rango de la matriz,
los porcentajes aparecen en la Tabla 10.10.

Rango de la matriz Ratio consistencia


3 <5%
4 <9%
5 mayor <10%
Tabla 10.10. Ratio de consistencia

Verificada la consistencia se calcula su vector propio. Una aproximacin suficiente del


vector propio puede obtenerse utilizando la hoja de clculo Excel y la funcin matemtica
MMULT del asistente de funciones. Veremos el clculo con un ejemplo.

Cuando el vector propio obtenido sea el de la matriz de criterios le llamaremos Vc e indica


el peso o importancia relativa que cada uno de los criterios utilizados tiene en la
valoracin del conjunto de alternativas sobre las cuales se va a trabajar. Cuando el vector
propio obtenido sea el de la matriz de alternativas para un criterio determinado le llamaremos
226
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

Vai (vector columna), que indica el peso o importancia relativa de cada una de las
alternativas para el criterio i. Se obtienen tantos vectores propios Vai (Va1, Va2,,Van )
como criterios (n), siendo el nmero de elementos de cada vector propio igual al nmero de
alternativas (m).

Volviendo sobre el paso f del mtodo, se multiplica la matriz de vectores propios de las
alternativas por la matriz columna del ranking de los criterios [3]:

Va Vc w 13
donde Va >Va1 ,Va 2 ,!Van @ , dim Va m n

El resultado es una matriz w cuyos componentes expresan el peso relativo de cada


alternativa. Este peso es el que permite ordenar las alternativas de mayor a menor inters y
adems cuantifica cul es el inters de cada alternativa con respecto a las otras en funcin de
todos los criterios y de su importancia, lo que nos permite seleccionar la mejor.

4.1.AHP APLICADO A LA VALORACIN

Siguiendo lo planteado en el punto 10.2. vamos a adaptar los trminos


utilizados comnmente en AHP a los utilizados en valoracin, de forma que
la clsica representacin grfica de AHP ahora en valoracin quedara como
se observa se en el grafico 10.2.

Figura 10.2. Esquema jerrquico

Donde las alternativas son los comparables ms el bien X a valorar, los criterios pasan a
ser las variables explicativas y el Objetivo es valorar el Bien X. La forma de operar ser la
siguiente:

x PASO 1. Planteamiento del problema. Determinacin de los comparables y de las


variables explicativas.

227
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

x PASO 2. Ponderar las variables explicativas: Todas ellas son explicativas del precio
pero no todas tienen por qu tener la misma importancia. Para determinar el peso de
cada uno construiremos las matrices de comparacin pareada mediante las
comparaciones entre las variables. Verificaremos la consistencia de la matriz y el
vector propio correspondiente nos indica el peso de cada variable.
x PASO 3. Ponderacin de los comparables y el bien a valorar con respecto a cada
variable: Para cada una de las variables consideradas, compararemos entre si todos los
activos considerados y el vector propio de cada matriz, de la cual habremos verificado
su consistencia, nos indica la ponderacin de todos los activos con respecto a la
variable considerada.
x PASO 4. Al final de los dos pasos anteriores tendremos:
a. Una matriz columna (paso 1) que nos indica la ponderacin, peso o
importancia de las variables explicativas.
b. Un conjunto de vectores, tantos como variables explicativas hayamos
considerado, que cada uno de ellos nos indica la ponderacin de los
comparables y el activo a valorar con respecto a la variable correspondiente.
x PASO 5. El producto de ambas matrices nos dar la ponderacin de los comparables y
el activo a valorar en funcin de todas las variables consideradas y de su importancia.
x PASO 6. Si estuvisemos en Toma de decisiones, el resultado obtenido sera el final
del proceso y nos indicara la priorizacin de los activos considerados, pero como
estamos en valoracin y nuestro objetivo no es solo priorizar los activos si no
encontrar un valor del activo a valorar, el proceso sigue de la siguiente forma. Los
comparables los tenemos ponderados, pero adems de ellos conocemos su precio, ya
que es uno de las informaciones de partida, todo ello nos permite encontrar el ratio:

Ratio
Pr ecios de los comparables
Ponderaciones de los comparables
x PASO 7. Conocida la relacin (Ratio) entre los precios y las ponderaciones, su
producto por la ponderacin del activo a valorar nos dar el valor buscado.
x PASO 8. Clculo del ndice de Adecuacin.

Estos son los pasos generales del proceso de aplicacin de AHP a la valoracin de activos,
pero hay que tener en cuenta una serie de controles que en cada caso nos irn indicando la
bondad del proceso.

- Control 1: Como ya se ha dicho hay que comprobar la consistencia de todas las


matrices de los pasos 2 y 3.
- Control 2: En el paso 3 al final del mismo obtenemos la priorizacin de los
comparables en funcin de cada variable. Para confirmar que dicha variables es
realmente explicativa del precio verificamos si la correlacin de la ponderacin de los
comparables con los precios es alta (>50%). En el supuesto de que no sea as nos est
indicando que en este caso, con la informacin que tenemos, la variable no es
explicativa del precio.

228
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

- Control 3: La misma comprobacin debemos realizar en el Paso 5, con las


ponderaciones finales de los comparables y su precio.
- Control 5: Finalmente en el Paso 8 podemos intentar mejorar el anlisis centrndonos
en aquellos comparables que tengan menor desviacin estndar.

Vamos a ver todo el proceso con un caso prctico.

CASO PRCTICO. Se trata de valorar un inmueble X en un sector de reciente


urbanizacin en Curridabat (San Jos, Costa Rica)

Para ello vamos a utilizar los siguientes comparables:

1. Urbanizacin Loma Verde etapa I ($170.000)


2. Urbanizacin Florencio Castillo ($90.000)
3. Urbanizacin Omega etapa I ($150.000)
4. Urbanizacin Danza Sol ($160.000)
5. Urbanizacin Danza Sol ($165.000)

La Ubicacin de los Comparables se representa en la hoja Cartogrfica a escala 1:10.000.


Figura 10.3.

Figura 10.3. Hoja Cartogrfica

229
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Definidos los comparables, lo siguiente es precisar las variables explicativas del precio a
utilizar, la mayora de las ocasiones se tiene informacin de variables cuantitativas como
superficie, edad, n de piezas etc., pero puede darse el caso que el experto no tenga esta
informacin y que de los comparables solo conozca el precio. Este es el caso en que la
utilizacin de AHP ms se justifica. En el caso que planteamos el experto define tres variables
de tipo cualitativo como las que determinan los precios, dichas variables son:

x Calidad de la construccin
x Calidad del entorno
x Seguridad

El planteamiento grafico del caso es el siguiente (Figura 10.4):

Figura 10.4. Esquema jerrquico del problema

Valorar el inmueble X, utilizando los 5 comparables que aparecen en la hoja cartogrfica y


considerando como variables explicativas las calidades de la construccin y del entorno y la
seguridad.

PASO 2. Ponderacin de las variables. Las tres variables consideradas son significativas
con respecto al precio, pero no necesariamente con la misma importancia. Para encontrar esta
planteamos la matriz de comparacin pareada de las variables (Tabla 10.11) .

Calidad
Construccin Calidad entorno Seguridad
Calidad
Construccin 1 5 3
Calidad entorno 0,2 1 0,5
Seguridad 0,3333 2 1
Tabla 10.11. Matriz de comparacin pareada de las variables

Verificamos su consistencia: CR =0.36% < 5%

Y calculamos su vector propio (Tabla 10.12).


230
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

VECTOR
PROPIO
0,6483
0,1220
0,2297
1,0000
Tabla 10.12. Vector propio

El vector propio nos indica la importancia de cada una de las variables, la calidad de la
construccin el 64.83%, la calidad del entorno el 12.20% y la seguridad el 22.97%.

PASO 3. Ponderacin de los comparables y el inmueble a valorar con respecto a cada


variable. Planteamos para cada variable explicativa las matrices de comparacin pareada de
los comparables y del inmueble a valorar, y en todos los casos verificamos su consistencia y
calculamos su vector propio (Tabla 10.13).

Variable calidad de la construccin:

VECTOR
V1 V2 V3 V4 V5 VX PROPIO
Vivienda 1 1 2 1 1 1 2 0.1993
Vivienda 2 0,5 1 0,3333 0,3333 0,3333 0,5 0.0719
Vivienda 3 1 3 1 1 1 2 0.2111
Vivienda 4 1 3 1 1 1 1 0.1877
Vivienda 5 1 3 1 1 1 1 0.1877
Vivienda X 0,5 2 0,5 1 1 1 0.1423
CR 1.49% 1.000
Tabla 10.13. Matriz de comparacin pareada de los comparables y el inmueble a valorar

En este momento debemos de verificar el control 2, o sea mediante el coeficiente de


correlacin ver si realmente existe suficiente correlacin (>50%) entre el vector propio y los
precios o sea ver si el peso o importancia de la variable de cada comparable esta
correlacionada con el precio de los mismos.

Coeficiente de correlacin = 93.78%


Variable calidad del entorno (Tabla 10.14):
V1 V2 V3 V4 V5 V X VECTOR PROPIO
Vivienda 1 1 3 3 1 1 2 0.2580
Vivienda 2 0,3333 1 0,5 0,3333 0,3333 0,3333 0.0653
Vivienda 3 0,3333 2 1 1 1 1 0.1454
Vivienda 4 1 3 1 1 1 1 0.1841
Vivienda 5 1 3 1 1 1 1 0.1841
Vivienda X 0,5 3 1 1 1 1 0.1631
CR 2.39% 1.0000
Tabla 10.14. Matriz de comparacin pareada de de los comparables y el inmueble a valorar

231
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Coeficiente de correlacin: 91.05%


Variable seguridad (Tabla 10.15).
V 1 V 2 V 3 V 4 V 5 V X VECTOR PROPIO
Vivienda 1 1 2 2 1 1 2 0.2774
Vivienda 2 0,5 1 0,5 0,5 0,5 1 0.0989
Vivienda 3 0,5 2 1 1 1 2 0.1791
Vivienda 4 1 2 1 1 1 2 0.1978
Vivienda 5 1 2 1 1 1 2 0.1978
Vivienda X 0,5 1 0,5 0,5 0,5 1 0.0989
CR 0.89% 1.0000
Tabla 10.15. Matriz de comparacin pareada de de los comparables y el inmueble a valorar

Coeficiente de correlacin: 98.42%

PASO 4. Con los pasos 2 y 3 hemos conseguido.

Matriz columna de las variables explicativas (Tabla 10.16):

VARIABLES PONDERACIN
Calidad Construccin 0,6483
Calidad entorno 0,1220
Seguridad 0,2297
Tabla 10.16. Matriz columna de las variables explicativas

Y una matriz compuesta por la ponderacin de los comparables y el inmueble X con


respecto a las variables explicativas (Tabla 10.17)

Calidad Construccin Calidad entorno Seguridad


Vivienda 1 0.1993 0.2580 0.2774
Vivienda 2 0.0719 0.0653 0.0989
Vivienda 3 0.2111 0.1454 0.1791
Vivienda 4 0.1877 0.1841 0.1978
Vivienda 5 0.1877 0.1841 0.1978
Vivienda X 0.1423 0.1631 0.0989
Tabla 10.17. Matriz de la ponderacin de los comparables y el inmueble X con respecto a las
variables explicativas

PASO 5. El producto de ambas matrices nos dar la ponderacin de los comparables y el


activo a valorar en funcin de todas las variables consideradas y de su importancia (Tabla
10.18).

232
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

Ponderacin
Ponderaciones de las viviendas para cada
Ponderacin de final (funcin
variable
las variables de todas las
explicativas del variables)
Seguridad C. Const. Calidad entorno valor
Vivienda 1 0,2274 0,1992 0,2579 0,6483 0,2310
Vivienda 2 0,0989 0,0719 0,0653 0,1220 0,0879
Vivienda 3 0,1790 0,2110 0,1454 0,2296 0,1752
Vivienda 4 0,1978 0,1877 0,1840 0,1934
Vivienda 5 0,1978 0,1877 0,1840 0,1934
Vivienda
X 0,0989 0,1422 0,1630 0,1189
Tabla 10.18. Ponderacin de los comparables y el activo a valorar

Verificamos la correlacin entre las ponderaciones de las viviendas comparables y sus


precios.

Coeficiente de correlacin: 97.72%

PASO 6. Clculo del Ratio medio. Como conocemos los precios de los comparables y sus
ponderaciones, calculamos para cada uno de ellos el Ratio de valoracin (Tabla 10.19)

Comparable Precio $/m2 Ponderacin Ratio


Vivienda 1 170.000 0,2310 735.913
Vivienda 2 90.000 0,0879 1.023.811
Vivienda 3 150.000 0,1752 855.929
Vivienda 4 160.000 0,1934 827.094
Vivienda 5 165.000 0,1934 852.940
Tabla 10.19. Ratios de valoracin

Y el Ratio medio.

Rm =859.137

PASO 7. El producto del Ratio medio por la ponderacin del activo a valorar nos dar el
valor buscado.

Valor Inmueble X = 859.137*0.1189 = 102.188

PASO 8. Clculo del ndice de Adecuacin.

Con la Distancia Manhattan (Tabla 10.20) y el ndice de adecuacin verificamos si hemos


mejorado el resultado respecto a la solucin naive.

233
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Valor
Precio comparables Distanci Valor con
Comparable $/m2 con Ratio medio a promedio Distancia
Vivienda 1 170.000 198.466 28.466 147.000 23.000
Vivienda 2 90.000 75.524 14.476 147.000 57.000
Vivienda 3 150.000 150.562 562 147.000 3.000
Vivienda 4 160.000 166.199 6.199 147.000 13.000
Vivienda 5 165.000 166.199 1.199 147.000 18.000
DISTANCIA
MANHATTAN 50.901 114.000
Tabla 10.20. Distancia Manhattan

ndice de adecuacin.

z 50,901
Ia 1  *100 1  *100 55.35
z 114,000

Hemos mejorado la solucin naive en un 55.35%

5. PROGRAMACIN POR METAS

Rogelio Jos Boscovich Bettera (1711-1787), fsico, astrnomo,


matemtico, filsofo, poeta y jesuita de la Repblica de Ragusa (hoy
Dubrovnik en Croacia) propuso la regresin por valores absolutos (LAV,
least absolute value) en 1755, cincuenta aos antes de que Legendre
propusiese la regresin por mnimos cuadrados (OLS, Ordinary Least
Squares ) sin embargo su aplicacin prctica no fue posible por su dificultad
operativa, al contrario que con OLS que por su relativamente fcil operatividad se impuso
rpidamente en el mundo acadmico..

W. Cooper
R.J. Boscovich A. Charnes

234
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

Fue en 1955 cuando Charnes, Cooper y Ferguson en una publicacin sobre la retribucin
a los ejecutivos de una empresa, aparecida en la revista Management Science, resuelven LAV
mediante programacin lineal. Posteriormente Charnes y Cooper (1961) usan por primera vez
la denominacin Goal Programming en el apndice B de su libro Management Models and
Industrial Applications of Linear Programming con el ttulo Basic Existence Theorems and
Goal Programming.

En 1963, Ignizio ante un problema de diseo en el programa Saturno/Apolo lo soluciona


planteando un modelo de GP. Charnes et al. Siguiendo con sus trabajos en GP demostraron
su inters en la solucin de problemas contables, financieros y en la planificacin de medios
publicitarios. En la dcada de los 70 aparecen dos libros que son fundamentales en la
consolidacin de GP Goal Pogramming for Decision Analysis de Lee (1972) y Goal
Programming and Extensions de Ignizio (1976). A partir de este momento se produce una
explosin de aplicaciones de GP en los ms diversos campos, tanto en diversas publicaciones,
como con motivo de diferentes conferencias que se han convocado sobre GP. Trabajos de
profundizacin y extensin de GP pueden encontrarse en Romero (1986 y 1991),
Schniederjans (1995), Tamiz et al (1995) entre otros. Como una muestra de la versatilidad de
GP, existen aplicaciones en reas como: Finanzas, Militares, Marketing, Publicidad,
Produccin, Agraria, Forestal, Medioambiente, Sanidad etc.

La GP es una extensin de la programacin lineal que incluye mltiples objetivos, y su


fundamento parte del concepto de soluciones satisfacientes introducido por Herbert Simon en
1956. El trmino satisfaciente deriva de la palabra escocesa satisficing que pretende
fusionar los trminos satisfactorio y suficiente. El planteamiento de Simon parte de que en un
mundo tan complejo como el actual con grandes empresas y organizaciones y un entorno
turbulento imprevisible, con conflictos de intereses, cambiante etc. el centro decisor no se
plantea un objetivo nico de maximizacin, normalmente el beneficio, como plantea la
economa tradicional, sino que opta por acercarse lo mximo posible a unas metas prefijadas,
minimizando unas variables de desviacin mximas y mnimas que se introducen en el
modelo. Por lo tanto, GP se enmarca dentro de las tcnicas que buscan la satisfaccin, que no
necesariamente la optimizacin. Puesto que por lo general los objetivos estarn en conflicto
entre s (aumentar uno puede que conlleve disminuir otro), GP pretende encontrar soluciones
compromiso que, si bien no satisfacen plenamente todos ellos, s permiten alcanzar ciertos
niveles de satisfaccin que el usuario podra considerar suficiente.

La Programacin por metas (GP, Goal Programming) es tambin conocida con otras
denominaciones y siglas en la literatura cientfica, Least Absolute Value Regression (LAV) y
Constrained Regression, su modelo general es el siguiente
Q
Min n
i 1
i  pi

s.a.
f i x  ni  pi bi i 1"Q
ni t 0 ; pi t 0

235
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Siendo:
P
fi (x) una funcin lineal de x, esto es, f i x a ij xij , con p el nmero de variables.
j 1

bi la meta o goal.

ni y pi representan las desviaciones negativas y positivas, respectivamente, respecto a la


meta

La funcin Min es la funcin de logro

Actualmente GP comprende un nmero de variantes, de las cuales las ms importantes son:

Programacin por metas ponderada.

Programacin por metas MINMAX.

Programacin por metas extendida.

Sobre estos modelos bsicos existen un gran grupo de extensiones o variantes:

GP no lineal (Non-linear GP), GP cuadrtico (Quadratic GP) , Fraccional GP (Fractional


GP),GP entera (Integer GP models), binaria GP (Zero-one GP models), GP estocstica
(StochasticGP), GP borrosa (Fuzzy GP models) y GP interactiva (Interactive GP models).

La GP tambin se ha integrado con otras tcnicas. Especialmente importante para este


trabajo es la integracin con el Proceso Analtico Jerrquico, para la determinacin de los
pesos o ponderaciones de los criterios mediante la Programacin por metas ponderadas. El
pionero en esta integracin fue Gass (1986). Posteriormente diferentes autores han utilizado
esta integracin para trabajos en distintos campos:

- Tecnologa de la informacin: Schniederjans et al (1991)


- Planificacin y Produccin de la energa: Bose et al (1996), Ramanathan (1995),
- Management medioambiental: Alidi (1996), Yin et al (1994).
- Planificacin sanitaria: Lee et al (1999)
- Control de la calidad: Badri (2001);
- Evaloracin de sub-componentes en el diseo de productos: Akgunduz et al (2002)
- Comercio electrnico: Sarkis y Talluri (2004)
- Seleccin de tecnologas: Yurdukal (2004)
- Planificacin de medicina de emergencia: Topaloglu (2006)

5.1.GP APLICADO A LA VALORACIN

Como todos los mtodos comparativos al utilizar GP para encontrar un valor desconocido
partiremos de una informacin de mercado compuesta por un grupo de comparables de los
236
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

cuales conozcamos su precio y una serie de variables explicativas. Con esta informacin
construiremos el modelo de GP de forma que el valor de las variables con unos coeficientes
ser igual al precio de cada comparable mas-menos unas variables de holgura (ni y pi) que
nos permiten plantear una funcin de logro que minimice dichas variables de holgura. Dicho
de otra forma planteamos una funcin para cada comparable con los valores de sus variables
explicativas y su precio y con todas las variables de holgura de las funciones de los
comparables planteamos una funcin de logro a minimizar.

Vamos a ver su aplicacin con un caso prctico.

Aplicacin a la valoracin de un inmueble (Tabla 10.21).

GPW APLICADO A VALUACION DE UN CONDOMINIO


Propiedad Horizontal
Caso 1: con variables cuantitativas
Variables (criterios)
Terreno Edificacin Parqueo No. Edad
Comparable No. pisos Precio venta
(m2) (m2) (und) dormitorios (aos)
1 104 171 2 2 3 5 $130.000
2 161 138 2 2 2 7 $100.000
3 161 194 1 2 3 6 $135.000
4 196 153 2 2 3 3 $145.000
5 238 200 1 1 3 6 $145.000
6 186 200 2 2 3 10 $155.000
7 132 218 2 2 3 5 $170.000
8 200 238 2 2 3 4 $170.000
9 154 168 1 2 3 1 $132.000
10 185 141 2 2 3 3 $145.000
11 220 150 2 2 3 5 $105.000
12 167 160 2 2 3 2 $145.000
Tabla 10.21. Informacin de los comparables

237
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Verificamos la correlacin entre las variables seleccionadas y el precio (Tabla 10.22)

Variables (criterios)
Terreno Edificacin Parqueo No.
Comparable No. pisos Edad (aos) Precio venta
(m2) (m2) (und) dormitorios
1 104 171 2 2 3 5 $130.000
2 161 138 2 2 2 7 $100.000
3 161 194 1 2 3 6 $135.000
4 196 153 2 2 3 3 $145.000
5 238 200 1 1 3 6 $145.000
6 186 200 2 2 3 10 $155.000
7 132 218 2 2 3 5 $170.000
8 200 238 2 2 3 4 $170.000
9 154 168 1 2 3 1 $132.000
10 185 141 2 2 3 3 $145.000
11 220 150 2 2 3 5 $105.000
12 167 160 2 2 3 2 $145.000
Cond. Valorar 145 165 1 2 3 12 ?
Coeficiente
-0,00125 0,74746538 0,0674278 -0,076497 0,57919366 -0,0674415
Correlacin
% 0% 75% 7% -8% 58% -7%
Tabla 10.22. Correlacin variables- precio

Vemos que la correlacin de las variables Terreno, Parqueo, N de pisos y Edad es muy
baja, por lo que las eliminamos del anlisis. Nos quedamos con Edificacin y N de
dormitorios que normalizamos por la suma (Tabla 10.23).

Edificacin No.
Comparable Precio venta
(m2) dormitorios

1 0,0745 0,0789 $130.000


2 0,0601 0,0526 $100.000
3 0,0845 0,0789 $135.000
4 0,0666 0,0789 $145.000
5 0,0871 0,0789 $145.000
6 0,0871 0,0789 $155.000
7 0,0949 0,0789 $170.000
8 0,1037 0,0789 $170.000
9 0,0732 0,0789 $132.000
10 0,0614 0,0789 $145.000
11 0,0653 0,0789 $105.000
12 0,0697 0,0789 $145.000
Cond. Valorar 0,0719 0,0789 ?
Suma 1,0000 1,0000
Tabla 10.23. Normalizacin de variables
238
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

Con esta informacin planteamos en LINGO el modelo de GP.

Min=n1+p1+n2+p2+n3+p3+n4+p4+n5+p5+n6+p6+n7+p7+n8+p8+n9+p9+n10+p10+n11+p1
1+n15+p12;

0.0745*x1+0.0789*x2+n1-p1=130000;
0.0601*x1+0.0526*x2+n2-p2=100000;
0.0845*x1+0.0789*x2+n3-p3=135000;
0.0666*x1+0.0789*x2+n4-p4=145000;
0.0871*x1+0.0789*x2+n5-p5=145000;
0.0871*x1+0.0789*x2+n6-p6=155000;
0.0949*x1+0.0789*x2+n7-p7=170000;
0.1037*x1+0.0789*x2+n8-p8=170000;
0.0732*x1+0.0789*x2+n9-p9=132000;
0.0614*x1+0.0789*x2+n10-p10=145000;
0.0653*x1+0.0789*x2+n11-p11=105000;
0.0697*x1+0.0789*x2+n12-p12=145000;

239
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Resolviendo

Global optimal solution found.


Objective value: 103823.0
Infeasibilities: 0.000000
Total solver iterations: 5

Variable Value Reduced Cost


N1 0.000000 2.000000
P1 3619.672 0.000000
N2 0.000000 2.000000
P2 2078.689 0.000000
N3 0.000000 2.000000
P3 11078.69 0.000000
N4 21222.95 0.000000
P4 0.000000 2.000000
N5 0.000000 2.000000
P5 4318.033 0.000000
N6 5681.967 0.000000
P6 0.000000 2.000000
N7 10963.93 0.000000
P7 0.000000 2.000000
N8 0.000000 0.5836066
P8 0.000000 1.416393
N9 0.000000 0.7497268
P9 0.000000 1.250273
N10 27701.64 0.000000
P10 0.000000 2.000000
240
Captulo X. Mtodos por comparacin de mercado VI. Mtodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP

N11 0.000000 2.000000


P11 17157.38 0.000000
N15 0.000000 1.000000
P12 0.000000 1.000000
X1 1245902. 0.000000
X2 517110.3 0.000000
N12 17360.66 0.000000

Row Slack or Surplus Dual Price


1 103823.0 -1.000000
2 0.000000 1.000000
3 0.000000 1.000000
4 0.000000 1.000000
5 0.000000 -1.000000
6 0.000000 1.000000
7 0.000000 -1.000000
8 0.000000 -1.000000
9 0.000000 -0.4163934
10 0.000000 -0.2502732
11 0.000000 -1.000000
12 0.000000 1.000000
13 0.000000 0.000000

Los parmetros que se obtienen son

x1 = 1245902

x2 = 517110.3

y una distancia Manhattan = 103823

Valor Inmueble a valorar = 1245902* m2 Edificacin +517110.3*N dormitorios

Valor Inmueble a valorar = 1245902* 0.0719 + 517110.3*0.0789 = 130,380

Comprobamos mediante el ndice de adecuacin la mejora con respecto la solucin naive


(Tabla 10.24)

241
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Comparable Precio venta Valor con GP Distancia Valor medio Distancia


1 130.000 133.616 3.616 139.750 9.750
2 100.000 102.101 2.101 139.750 39.750
3 135.000 146.097 11.097 139.750 4.750
4 145.000 123.848 21.152 139.750 5.250
5 145.000 149.353 4.353 139.750 5.250
6 155.000 149.353 5.647 139.750 15.250
7 170.000 159.120 10.880 139.750 30.250
8 170.000 169.973 27 139.750 30.250
9 132.000 131.988 12 139.750 7.750
10 145.000 117.337 27.663 139.750 5.250
11 105.000 122.221 17.221 139.750 34.750
12 145.000 127.647 17.353 139.750 5.250
Distancia Manhattan 121.121 193.500
Tabla 10.24. Distancia Manhattan

ndice de adecuacin

121,121
Ia 1  0.3751
193,500

Ia = 37.51%

6. CONCLUSIONES

La metodologa multicriterio rene una serie de caractersticas interesantes:

1) Puede utilizar todo tipo de variables, tanto cuantitativas como cualitativas.

2) El experto solo interviene en el proceso de aportacin de datos en las variables


cuantitativas.

3) Las variables cualitativas pueden ser incorporadas al proceso mediante AHP.

4) En el tratamiento de las variables tanto cuantitativas como cualitativas los


procedimientos de homogeneizacin se reducen al tratamiento estadstico de las
mismas, con lo que el grado de subjetividad disminuye.

5) Se puede plantear la misma valoracin por distintas variaciones del mtodo y al


final mediante el ndice de adecuacin seleccionar el mejor.

242
CAPTULO XI
MTODO DE ACTUALIZACIN DE RENTAS

1. INTRODUCCIN

En este captulo se introduce el mtodo de actualizacin de rentas tambin denominado por


las NIV enfoque de capitalizacin de rentas y por las Normas Europeas de Valoracin
enfoque de renta. Es un mtodo de amplia utilizacin para valorar cualquier bien que
produzca ingresos y gastos durante un perodo determinado. Previo a la exposicin del
mtodo se presentan algunos conceptos de matemtica financiera as como las funciones
financieras de EXCEL, Valor Actual (VA), Valor Futuro (VF) y Valor actual neto (VNA)
que nos servirn para facilitar los clculos necesarios en la aplicacin del mtodo.

2. CONCEPTOS DE MATEMTICAS FINANCIERAS

Cuando los capitales tienen carcter temporal, o sea, estn situadas en distintos tiempos, es
necesaria su actualizacin pues no es lo mismo un capital en el momento actual que dentro de
unos aos. Una capital C a percibir dentro de n aos, su valor actual viene afectado por un
factor de descuento 1/(1+r)n siendo r la tasa de actualizacin. El capital actualizado decimos
que es el equivalente financiero del primitivo, ya que para un agente econmico son
indiferentes entre s. Cuando se introduce el tiempo en un capital aparece el concepto de
Capital financiero que se representa {C, t}.

Para calcular los equivalentes financieros de un capital financiero utilizamos leyes


financieras, que en nuestro caso se van a reducir a dos, la ley financiera de Capitalizacin
compuesta y la ley financiera de Descuento compuesto. Sus expresiones son:

Capitalizacin
C 1  r
n
V

Actualizacin Descuento

C
V
1  r
n

Siendo:







243
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Ejemplos:

1) Cual es valor actual de 7.000 euros que nos pagarn dentro de 2 aos a una tasa
de 5.5%
7.000 7.000
V 6.289,16
1  0, 0055
2
1,1130

2) Una imposicin a 3 aos de 5.000 euros al 4% en qu capital se habr


convertido al final de dicho plazo?

5.000 1  0, 04
3
V 5.000 1,1248 4.624,32

Una Renta es un conjunto de capitales financieros. El alquiler de una vivienda es una renta
ya que todos los meses durante el perodo del contrato se paga la cantidad pactada. El salario
de un trabajador es una renta ya que todos los meses recibe el salario correspondiente. El
valor de una renta en un momento determinado es la suma de sus componentes actualizados a
ese momento. Para dicha actualizacin utilizaremos las leyes financieras ya conocidas de
capitalizacin y/o descuento en funcin del momento en que deseemos conocer el valor de la
renta, Figuras 11.1, 11.2 y 11.3.

Capitalizar

C A B A+B+C

Figura 11.1. Capitalizacin de una renta

244
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Actualizar

A+B+C A B C

Figura 11.2. Actualizacin de una renta

Actualizar

Capitalizar

A B A+B+C C

Figura 11.3. Capitalizacin y Actualizacin de una renta

1) Dentro de tres aos tenemos que realizar una inversin de 35 millones de euros. Con
dicho fin abrimos una cuenta de ahorro al 3,25% anual en la que cada mes
depositamos 750.000 euros. Cunto dinero tendremos cuando vayamos a abordar la
inversin.

Como los ingresos se realizan cada mes y la tasa es anual tendremos que transformarla en
mensual (la transformacin que se realiza, aunque admitida, veremos posteriormente como
puede realizarse de forma ms ortodoxa).

3, 25%
Tasa mensual
12
36 35 2
0, 0325 0, 0325 0, 0325
V 750.000 1   750.000 1   !  750.000 1  
12 12 12
1
0, 0325
750.000 1  28.396.559, 49
12
245
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

En el momento de abordar la inversin tendremos 28.396.559,49.

1. Cul es el valor actual de una renta de 4.800 euros anuales durante los prximos 9
aos a una tasa del 6% anual?
4.800 4.800 4.800 4.800
V   !  32.648,1
1  0, 06 1  0, 06 2 1  0, 06 3 1  0, 06
6

2. Cul es el valor actual de los flujos de caja de la Tabla 11.1, a una tasa del 4,5%
anual?

AO FLUJOS DE CAJA
euros
1 2.000
2 4.300
3 5.000
4 -3.300
5 2.100
6 -3.500
7 4.000
8 5.500
9 1.800
Tabla 11.1. Flujos de caja
2.000 4.300 5.000 3.300 2.100
V     
1  0, 0045 1  0, 0045 1  0, 0045 1  0, 0045 1  0, 0045 5
2 3 4

3.500 4.000 5.500 1.800


    14.481,31
1  0, 0045 1  0, 0045 1  0, 0045 1  0, 0045
6 7 8 9

El clculo del valor de una renta puede realizarse con gran facilidad mediante algunas de
las funciones financieras de EXCEL, concretamente las funciones VA (Valor actual), VF
(Valor futuro) y VNA (Valor neto actual). Dichas funciones se encuentran en el asistente de
funciones fx , insertar funcin, funciones financieras Pantalla 11.1 y 11.2.

Pantalla 11.1. Asistente de funciones fx

246
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Pantalla 11.2. Insertar funcin y funciones financieras

Veamos la solucin de los ejercicios anteriores con Excel.

1) Dentro de tres aos tenemos que realizar una inversin de 35 millones de euros. Con
dicho fin abrimos una cuenta de ahorro al 3,25% anual en la que cada mes
depositamos 750.000 euros. Cunto dinero tendremos cuando vayamos a abordar la
inversin?

Utilizando la funcin VF (Valor futuro), Pantalla 11.3 en la que en Tasa


introducimos la tasa mensual, en Nper el nmero de perodos mensuales (3*12), en
Pago los 750.000 euros de cada mes y con signo negativo por ser un pago, en Va = 0
y en Tipo = 1, por considerar que pagamos al principio de cada mes. Al aceptar nos
da el valor de la inversin dentro de los tres aos.

VF = 28.396.559,49

Con lo que deducimos que con dicho ahorro no tendremos suficiente para realizar la
inversin prevista de 35 millones.

247
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Pantalla 11.3.

2) Cul es el valor actual de una renta de 4.800 euros anuales durante los prximos 9
aos a una tasa del 6% anual?

En este caso, al ser una renta constante, utilizamos la funcin VA (Valor Actual),
Pantalla 11.4 en la que en Tasa introducimos la tasa anual, en Nper el nmero de
perodos anuales, en Pago los 4.800 euros de cada mes y con signo negativo por ser
un pago, en Vf = 0 y en Tipo = 0, por considerar que recibimos la renta al final de
cada mes. Al aceptar nos da el valor actual de dicha renta.

VA = 32.648,12

248
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Pantalla 11.4

3) Cul es el valor actual de los siguientes flujos de caja a una tasa del 4,5% anual?

AO FLUJOS DE CAJA
euros
1 2.000
2 4.300
3 5.000
4 -3.300
5 2.100
6 -3.500
7 4.000
8 5.500
9 1.800
Tabla 11.2. Flujos de caja

En este caso, al ser Flujos de Caja variables, utilizamos la funcin VNA (Valor Neto
Actual), Pantalla 11.5 en la que en Tasa introducimos la tasa anual, en Valor 1
introducimos todos los Flujos que queremos actualizar. Al aceptar nos da el valor
actual de dichos flujos.

VNA = 14.484,31

249
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Pantalla 11.5

Un punto de gran importancia en la aplicacin de las Leyes financieras vistas


anteriormente, es la homogeneizacin de los datos, no podemos trabajar con rentas
mensuales y tasas anuales o al revs. Es importante que ambas renta y tasa, estn
referidas al mismo perodo de tiempo. Para conseguir esa homogeneizacin
adaptaremos la tasa al perodo de la renta y normalmente habr que transformar una
tasa anual a una tasa de un perodo ms pequeo y para ello utilizaremos la siguiente
frmula.

rc 1  r 1
siendo
r c Tasa perodo menor
n nmero de perodos en un ao
r Tasa anual 

Esta transformacin en muchos casos se realiza dividiendo la tasa anual por el nmero
de perodos que comprende (12 meses, 4 trimestres etc.), vase Valoracin financiera (de
Pablo, A., 1998) y de esa forma la hemos realizado en los primeros ejercicios de este captulo,
aunque consideramos que la propuesta realizada en estos momentos es ms ortodoxa.

250
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Ejemplos:

1. Calcular la tasa trimestral equivalente al 6% anual.

rc
1  0, 06  1 0, 0146 o 1, 46%
4


           


6%
Tasa trimestral 0, 015 o 1,50%
4

2. Calcular la tasa mensual equivalente al 6% anual.

rc
1  0, 06  1 0, 0048 o 0, 48%
12


           


6%
Tasa mensual 0, 005 o 0,50%
12

3. Calcular la tasa diaria equivalente al 6% anual

rc 360

1  0, 06  1 0, 00016 o 0, 016%


           

6%
Tasa diaria 0, 000166 o 0, 0166%
360

Y de la misma forma para pasar de una tasa menor a la de un perodo mayor la frmula a
utilizar sera.

1  r c
n
r 1
siendo
r c Tasa perodo menor
n Nmero de periodos en un ao
r Tasa anual

251
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Ejemplos:

1. Calcular la tasa anual equivalente a una trimestral del 1,46%.


rc 1  1, 46%
4
 1 0, 0597 o 5,97%

2. Calcular la tasa anual equivalente al 0.48% mensual.

rc 1  0, 48%
12
 1 0, 0592 o 5,92%

3. Calcular la tasa anual equivalente al 0.016% diaria

rc 1  0, 016% 
360
 1 0, 0593 o 5,93%

3. FUNDAMENTOS DEL MTODO DE ACTUALIZACIN DE RENTAS

El mtodo de actualizacin de rentas las NIV lo definen como


enfoque comparativo del valor basado en informacin de los ingresos y
gastos del bien objeto de valoracin y por el que se estima el valor a travs
de un proceso de capitalizacin y las Normas Europeas de Valoracin
como una forma de anlisis de inversiones. Est basado en la capacidad
del inmueble para generar beneficios y en la conversin de estos beneficios
al valor actual. Podemos decir por lo tanto que el fundamento del mtodo
es que el valor de un bien econmico es igual a la suma del valor actual de los flujos de caja
futuros que el bien pueda generar para su propietario. Su clculo se realiza con la siguiente
frmula:
n
FCi Valor de reversin
VA 1  r
i 1
i

1  r n
Siendo.

VA = Valor actual.

FCi = Flujos de Caja en el momento i.

i = Perodo de tiempo en el que se produce el Flujo de Caja.

r = Tipo de actualizacin elegido.

n = Nmero de perodos de tiempo desde la tasacin hasta el final del perodo de estimacin
de los Flujos de Caja esperados.

252
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Para la utilizacin del mtodo de actualizacin, ser necesario que se cumpla al menos uno
de los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado de comparables en alquiler.

b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoracin

c) Si el inmueble a valorar est produciendo o pueda producir ingresos por estar ligado a
una actividad econmica, que existan suficientes datos contables de la explotacin o
bien suficiente informacin sobre el sector de actividad correspondiente.

4. PROCEDIMIENTO DE CLCULO

El procedimiento de clculo es el siguiente:

a) Se estiman los flujos de caja.

b) Se estima el valor de reversin.

c) Se elige el tipo de actualizacin.

d) Se aplica la frmula de clculo vista en el punto anterior.

Veamos cada uno de estos puntos.

4.1.ESTIMACIN DE LOS FLUJOS DE CAJA.

Se entender por flujos de caja, los cobros menos los pagos futuros propios del inmueble
objeto de valoracin. Se calcularn en unidades monetarias del ao a que se refiera el valor de
la tasacin, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto inflacionista y se utilizarn las hiptesis
ms probables para determinar sus cuantas y las fechas en que se realizarn los cobros y los
pagos. Para su clculo se consideran varios supuestos.

i. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres.

Este supuesto se considerar cuando exista un mercado de alquiler independientemente de la


situacin del inmueble a tasar (alquilado o no). Los flujos de caja se estimarn a lo largo de la
vida til del inmueble y para ello se tendr en cuenta:

a. Los cobros normales que se obtienen en inmuebles comparables en dicho


mercado.

b. El porcentaje de ocupacin actual y prevista en el futuro de los inmuebles


alquilados.

c. Las disposiciones legales o clusulas contractuales (renta, revisiones, plazo,


etc.) que afecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble

253
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

d. La morosidad actual y la previsible en futuro en dicho mercado, referente al


pago de alquileres

e. Con respecto a los gastos se incluir cualquier tipo de gasto necesario actual o
previsible, como, impuestos municipales, impuesto sobre bienes inmuebles,
mantenimiento, plizas de incendios cualquier otro tipo de accidente, gastos
de administracin, etc.

f. La posible evolucin del mercado

ii. Flujos de caja cuando el inmueble se encuentra arrendado.

a. Cuando exista contrato de arrendamiento los cobros sern aquellos que se


reflejen en dicho contrato, ahora bien si estos son ms elevados que los cobros
normales en el mercado deber justificarse su importe y su continuidad en el
tiempo. Los flujos de caja se considerarn mientras dure el contrato de
arrendamiento. En el clculo de los flujos de caja hay que tener en cuenta todos
los conceptos vistos en el apartado anterior.

iii. Flujos de caja cuando el inmueble a valorar se encuentre en la fecha de la tasacin


ligado a una actividad econmica.

a. Se estimarn el perodo de tiempo en que previsiblemente se vayan a producir


flujos de caja en la explotacin, y se tomarn los que son imputables al
inmueble, utilizndose las cuantas medias del sector de actividad en el que se
integre dicha explotacin. Si las cuantas medias del sector no existen, se
utilizarn las propias de la explotacin de que se trate siempre que se disponga
de datos de al menos, los dos ltimos aos

4.2.ESTIMACIN DEL VALOR DE REVERSIN.

El clculo del valor de reversin del inmueble depender tambin como en el caso de los
flujos de caja de la situacin del mismo.

i. Valor de reversin de los inmuebles con mercado de alquileres.

El valor de reversin al final de la vida til del inmueble ser el valor previsto del terreno
sobre el que est edificado, para esa fecha. Para ello se calcula el valor del suelo en la fecha
de la tasacin y se afecta este valor por la plusvala o minusvala prevista en el perodo y
debidamente justificada.

ii. Valor de reversin cuando el inmueble se encuentra arrendado

Ser el valor previsible del inmueble (Valor Neto de reposicin, VNR) al final del contrato
libre de inquilinos, partiendo por el valor del inmueble actual teniendo en cuenta la
depreciacin fsica y funcional de la edificacin al final del perodo y el valor del suelo en ese
momento calculado como en el caso anterior.

iii. Valor de reversin cuando el inmueble a valorar se encuentre en la fecha de la


tasacin ligado a una actividad econmica.
254
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Ser el Valor Neto de Reposicin (VNR) o Valor de reemplazamiento Neto (VRN) al final
de su utilizacin en la explotacin, teniendo en cuenta para ello el valor del suelo en ese
momento y las depreciaciones de la edificacin correspondientes.

4.3. DETERMINACIN DEL TIPO DE ACTUALIZACIN.

El tipo de inters debe ser adecuado al tipo de inmueble, a sus caractersticas y ubicacin
fsica, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la
obtencin de rentas. Este tipo de inters nominal se convertir en real restndole la inflacin
esperada durante el perodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja. El tipo de
inters nominal elegido no debe ser inferior a la rentabilidad media anual de la Deuda del
Estado con vencimiento superior a dos aos, por ello a este tipo de inters se aade una prima
de riesgo. Y en todo caso el tasador justificar debidamente el tipo de inters elegido, la
inflacin esperada y dems medios de correccin utilizados para obtener el tipo de inters
real.

La eleccin de la tasa de descuento es uno de los puntos clave de esta metodologa, ya que
como veremos ms adelante el valor obtenido es muy sensible a cualquier cambio en
cualquiera de los parmetros que se utilizan en su clculo. Como su determinacin es
trascendente pero compleja normalmente se toman como referencia los tipos de inters de los
mercados financieros, lo cual como veremos ms adelante no es muy ortodoxo. En estos
mercados los dos parmetros que determinan las tasas, son la seguridad y la liquidez, de
forma que a mayor seguridad e igual liquidez menor tasa y a igual seguridad y mayor liquidez
tambin menor tasa. As tenemos que el tipo de inters de la deuda del estado suele ser
inferior al de las emisiones del resto del mercado por su mayor seguridad y liquidez y dentro
de la deuda los vencimientos a corto plazo de las letras del tesoro a 3, 6 u 8 meses su tasa es
inferior a la de las Obligaciones del estado con vencimientos a 10, 15 y 30 aos. Las
inversiones inmobiliarias suelen tener una elevada seguridad y poca liquidez por eso en la
mayora de las ocasiones la tasa financiera a la que se referencia es la de la deuda del estado a
largo plazo, que en Espaa son las Obligaciones del estado a 30 aos. En la Pantalla 11.6
aparecen las tasas de la deuda del estado espaol en los aos 2008 y 2009 para los distintos
tipos de deuda, letras del tesoro con vencimientos de 3, 6 y 12 meses, bonos del estado con
vencimientos de 3 y 5 aos y obligaciones del estado con vencimientos a 10, 15 y 30 aos y
como se pueda observar ante una misma seguridad la tasa aumenta conforme disminuye la
liquidez.

255
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Pantalla 11.6

Si partimos como referencia en el mercado inmobiliario de las tasas de las Obligaciones


del estado a 30 aos, esta tasa sera la nominal y para convertirla en real teniendo en cuenta la
inflacin prevista, se aplicara la siguiente frmula.
TN  1
TR 1
IN 1

Siendo

TR =Tasa real

TN =Tasa nominal

In = Inflacin

Ejemplo: Calcular la tasa real partiendo de las tasa de las obligaciones del estado del
segundo trimestre del 2009 y de un inflacin prevista del 1% (vase la evolucin de la
inflacin en Espaa en los ltimos meses, Pantalla 11.7)

256
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Pantalla 11.7

La media de la tasa de las Obligaciones del estado en el segundo trimestre del 2009, como
solo hay dos observaciones

4,80%  4,92%
TN 4,86%
2

La tasa real
TN  1 4,86%  1
TR 1  1 3,82%
IN 1 1%  1

Como hemos dicho, las tasas dependen tanto de la seguridad como de la liquidez y el
utilizar como punto de referencia las tasas de la deuda del estado a largo plazo obedece a este
concepto, sin embargo es evidente que en la mayora de las ocasiones tanto la seguridad como
la liquidez de la deuda del estado es superior a la del inmueble, por lo que en el mercado
inmobiliario se exige una prima de riesgo que vara en funcin del inmueble, ATASA
(Asociacin Profesional de Sociedades de Valoracin, Espaa) sugiere primas de riesgo entre
el 3.5% y el 7%. El Ing. Loria en su curso Introduccin a la valoracin propone la utilizacin
de una prima de riesgo que denomina Tasa riesgo pas que es funcin de la tasa de los bonos a
largo plazo de su pas Costa Rica y de la tasa de los bonos del tesoro USA que utiliza como
referencia sin riesgo.
TR TBLPCR  TBTUSA
Siendo
TR = Tasa Riesgo
TBLPCR = Tasa Bonos Largo Plazo de Costa Rica
TBTUSA = Tasa Bonos Tesoro USA

257
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

En Espaa la Orden del 30 de Noviembre de 1994 propona como tasas reales con la prima
de riesgo ya incorporada las de la tabla 11.3. En aos posteriores (1997, 1999) se propusieron
ligeras variaciones sobre estas tasas.

Tipo de inmueble Tasa anual mnima.


Porcentaje

Viviendas primera residencia 5

Viviendas segunda residencia 9

Oficinas 7

Locales comerciales 8

Naves industriales 9

Plazas de aparcamiento 7

Fincas rsticas 4

Otros 8

Tabla 11.3. Tasa propuestas por la Orden del 30 de Noviembre de 1994

Autores como Llano (2007) proponen los tipos de inters de la Tabla 11.4 como los
utilizados en los ltimos aos en el mercado inmobiliario espaol que difieren poco de los
propuestos por la Orden de 1994.

Tipo de inmueble Tasa de


inters

Vivienda habitual 4-5%

Vivienda no habitual (segunda 7-8%


residencia)

Oficinas 6-7%

Locales comerciales 7-8%

Naves industriales 8-10%

Garajes 6-7%

Fincas rsticas 3-4%

Tabla 11.4. Tasas propuestas por Llano

258
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

La propuesta de utilizar las tasas financieras como punto de partida, ya hemos visto que no
se ajusta exactamente al mercado inmobiliario, pero adems ofrece otra caracterstica que la
aleja an mas de este mercado, ya que en las inversiones financieras se obtiene como en las
inmobiliarias unos flujos de caja durante la vida de la inversin, pero en las primeras al final
de las mismas se rescata un importe monetario nominal idntico al invertido, mientras que en
la inversin inmobiliaria al final lo que se obtiene generalmente es una inversin revalorizada
o devaluada en funcin del funcionamiento del mercado inmobiliario. Por eso la tasa
inmobiliaria no debe ser igual que la financiera pudindose calcular a partir de esta teniendo
en cuenta la revalorizacin (devaluacin) anual de los inmuebles ( %) en el perodo (n)
considerado. La frmula de clculo es la siguiente.

1  TF n  1  G n
TI TF
1  TF  1
n

Siendo

TI = Tasa inmobiliaria

TF =Tasa financiera

= Revalorizacin anual

n = perodo considerado

Ejemplo. Si partimos de la Tasa real financiera del 3,82% del ejemplo anterior, un perodo de
20 aos y una revalorizacin anual del 2%, la tasa inmobiliaria equivalente sera.

1  3,82% 20  1  2% 20
TI 3,82% 2,16%
1  3,82%  1
20

5. ANLISIS DE SENSIBILIDAD

Otro punto importante a tener en cuenta al aplicar el mtodo de actualizacin de rentas es


la sensibilidad de los resultados a los distintos parmetros que influyen en su clculo, los
flujos de caja, la tasa de actualizacin y el perodo considerado en que se producen los flujos.

Con respecto a los flujos de caja son el parmetro que ms influye en el valor final como se
evidencia en la Tabla 11.5 pero tambin es el parmetro que con mayor precisin puede
determinarse, teniendo en cuenta que partimos del supuesto de que el flujo calculado para este
ao es el que vamos a considerar para todos los aos futuros en que se produzcan dichos
flujos. En la tabla 11.5 se observa que el VNA vara en el mismo porcentaje que los Flujos, o
sea incrementos por ejemplo de 30% en los flujos, pasando de 100.000 a 130.000, producen
un incremento de VNA de 1,493,284 (base 100) a 1,941,270 (130). Todo ello manteniendo
fijos tanto la tasa 3% como el perodo 20 aos. De aqu se deduce la importancia de un
clculo preciso de los flujos de caja.

259
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

TASA 3% Valor residual 10%


PERODO Incremento -20% -10% 10% 30% 50% 75% 100%
Flujos
1 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
2 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
3 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
4 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
5 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
6 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
7 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
8 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
9 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
10 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
11 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
12 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
13 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
14 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
15 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
16 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
17 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
18 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
19 100000 80000 90000 110000 130000 150000 175000 200000
20 110000 88000 99000 121000 143000 165000 192500 220000
VNA 1.493.284 1.194.627 1.343.956 1.642.613 1.941.270 2.239.926 2.613.247 2.986.568
Incremento 100 80 90 110 130 150 175 200
VNA

Tabla 11.5. Influencia del incremento de los flujos de caja en el VNA

Si planteamos ahora la influencia de la tasa y el perodo, en la Tabla 11.6 observamos la


evolucin del VNA en funcin de esos dos parmetros, donde se evidencia que la influencia
del perodo es mayor que la de la tasa.

TASAS
PERODOS FLUJO 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%
1 100000 98.039 96.117 94.232 92.385 90.573 88.797 87.056
2 100000 194.156 191.347 188.609 185.941 183.339 180.802 178.326
3 100000 288.388 282.861 277.509 272.325 267.301 262.432 257.710
4 100000 380.773 371.710 362.990 354.595 346.511 338.721 331.213
5 100000 471.346 457.971 445.182 432.948 421.236 410.020 399.271
6 100000 560.143 541.719 524.214 507.569 491.732 476.654 462.288
7 100000 647.199 623.028 600.205 578.637 558.238 538.929 520.637
8 100000 732.548 701.969 673.274 646.321 620.979 597.130 574.664
9 100000 816.224 778.611 743.533 710.782 680.169 651.523 624.689
10 100000 898.259 853.020 811.090 772.173 736.009 702.358 671.008
11 100000 978.685 925.262 876.048 830.641 788.687 749.867 713.896
12 100000 1.057.534 995.400 938.507 886.325 838.384 794.269 753.608
13 100000 1.134.837 1.063.496 998.565 939.357 885.268 835.765 790.378
14 100000 1.210.625 1.129.607 1.056.312 989.864 929.498 874.547 824.424
15 100000 1.284.926 1.193.794 1.111.839 1.037.966 971.225 910.791 855.948
16 100000 1.357.771 1.256.110 1.165.230 1.083.777 1.010.590 944.665 885.137
17 100000 1.429.187 1.316.612 1.216.567 1.127.407 1.047.726 976.322 912.164
18 100000 1.499.203 1.375.351 1.265.930 1.168.959 1.082.760 1.005.909 937.189
19 100000 1.567.846 1.432.380 1.313.394 1.208.532 1.115.812 1.033.560 960.360
20 100000 1.635.143 1.487.747 1.359.033 1.246.221 1.146.992 1.059.401 981.815

Tabla 11.6. Influencia del incremento en la tasa y el perodo en el VNA

260
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Un cambio de la tasa de un punto del 4% al 5% para un perodo de 10 aos produce una


variacin en el VNA de un 4,79%, de 811,090 a 772,173.

Un cambio del perodo de un ao del 10 a 11 para una tasa del 4% produce una variacin
en el VNA de un 7,41%, de 811,090 a 876,048.

Un cambio de la tasa de dos puntos del 4% al 6% para un perodo de 10 aos produce una
variacin en el VNA de un 9,25%, de 811,090 a 736,009.

Un cambio del perodo de dos aos del 10 a 12 para una tasa del 4% produce una variacin
en el VNA de un 13,57%, de 811,090 a 938,507.

Todo esto adems de evidenciar la mayor sensibilidad del mtodo al perodo con respecto a
la tasa, tambin pone en evidencia la gran sensibilidad del mtodo a todos los parmetros que
intervienen en su clculo, con lo que el tasador deber ser muy cuidadoso en la fijacin de los
mismos.

Dentro de este punto de anlisis de la sensibilidad realizar una ltima precisin referente al
perodo considerado, ya que con cierta frecuencia se utilizan perodos largos, considerando
como tales los superiores a una generacin que son 30 aos, y sobre todo en algunos casos se
consideran vida perpetua bien realizando una capitalizacin perpetua cuando el flujo es
constante y se considera perpetuo.

f
FC FC FC FC FC
VNA  
1  r 1  r 2 1  r 3
"  "
1  r 1  r
t t
t 1

FC

VNA
1  r |
Fc
1 r
1
 r
1

En ese caso el clculo se reduce al cociente entre el flujo constante y la tasa, pero como se
observa en la tabla 11.7 el VNA resultante considerando 30 aos capitalizacin perpetua
tiene diferencias significativas, en el ejemplo planteado son del 45%.

261
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

TASA 4%
PERODO Flujos de Caja
1 100000 VNA 30 aos 1.729.203 100
2 100000
3 100000 Capitalizacin perpetua 2.500.000 145
4 100000
5 100000
6 100000
7 100000
8 100000
9 100000
10 100000
11 100000
12 100000
13 100000
14 100000
15 100000
16 100000
17 100000
18 100000
19 100000
20 100000
21 100000
22 100000
23 100000
24 100000
25 100000
26 100000
27 100000
28 100000
29 100000
30 100000

Tabla 11.7. Comparacin VNA a 30 aos con capitalizacin perptua

Lo mismo sucede cuando al considerar flujos variables cclicos y perpetuos se utiliza la


frmula conocida como vida infinita (VI).

262
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

FC1 FC2 FCn FC1 FC2 FCn


VI  "   " "
1  r 1  r 2 1  r
n
1  r
n 1
1  r
n2
1  r
2n

operando
FC FC2 FCn 1 1
VI 1
 " 1    "
1  r 1  r 2 1  r
n
1  r n 1  r n 1

1  r n
VI VNA 1 ciclo
1  r n  1

Como se observa en la tabla 11.8 las diferencias tambin son del 45%.

TASA 4%
PERODO Flujos de Caja
1 100000 VNA 30 aos 2.077.307 100
2 100000
3 120000
4 120000
5 120000 Vida Infinita 3.003.272 145
6 120000
7 120000
8 120000
9 125000
10 125000
11 125000
12 125000
13 125000
14 125000
15 125000
16 125000
17 140000
18 140000
19 140000
20 140000
21 140000
22 140000
23 140000
24 100000
25 100000
26 100000
27 100000
28 100000
29 100000
30 100000

Tabla 11.8. Comparacin VNA a 30 aos con vida infinita

263
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Todo esto sigue apoyando la importancia de la definicin de los parmetros a utilizar y


fundamentalmente del perodo y ser muy precavidos en la utilizacin de la capitalizacin
perpetua.

Finalmente y como ltimo anlisis de cmo influye el perodo en el valor obtenido vemos
en la Tabla 11.9 y en el Grafico 11.4 cmo evoluciona el valor actual de un flujo anual de
100,000 u.m.

Tasa 4%
PERODO Flujos de Caja PERODO Flujos de Caja PERODO Flujos de Caja
VNA VNA VNA
1 100.000 96.154 34 100.000 1.841.120 67 100.000 2.319.405
2 100.000 188.609 35 100.000 1.866.461 68 100.000 2.326.351
3 100.000 277.509 36 100.000 1.890.828 69 100.000 2.333.030
4 100.000 362.990 37 100.000 1.914.258 70 100.000 2.339.451
5 100.000 445.182 38 100.000 1.936.786 71 100.000 2.345.626
6 100.000 524.214 39 100.000 1.958.448 72 100.000 2.351.564
7 100.000 600.205 40 100.000 1.979.277 73 100.000 2.357.273
8 100.000 673.274 41 100.000 1.999.305 74 100.000 2.362.762
9 100.000 743.533 42 100.000 2.018.563 75 100.000 2.368.041
10 100.000 811.090 43 100.000 2.037.079 76 100.000 2.373.116
11 100.000 876.048 44 100.000 2.054.884 77 100.000 2.377.996
12 100.000 938.507 45 100.000 2.072.004 78 100.000 2.382.689
13 100.000 998.565 46 100.000 2.088.465 79 100.000 2.387.201
14 100.000 1.056.312 47 100.000 2.104.294 80 100.000 2.391.539
15 100.000 1.111.839 48 100.000 2.119.513 81 100.000 2.395.711
16 100.000 1.165.230 49 100.000 2.134.147 82 100.000 2.399.722
17 100.000 1.216.567 50 100.000 2.148.218 83 100.000 2.403.579
18 100.000 1.265.930 51 100.000 2.161.749 84 100.000 2.407.287
19 100.000 1.313.394 52 100.000 2.174.758 85 100.000 2.410.853
20 100.000 1.359.033 53 100.000 2.187.267 86 100.000 2.414.282
21 100.000 1.402.916 54 100.000 2.199.296 87 100.000 2.417.579
22 100.000 1.445.112 55 100.000 2.210.861 88 100.000 2.420.749
23 100.000 1.485.684 56 100.000 2.221.982 89 100.000 2.423.797
24 100.000 1.524.696 57 100.000 2.232.675 90 100.000 2.426.728
25 100.000 1.562.208 58 100.000 2.242.957 91 100.000 2.429.546
26 100.000 1.598.277 59 100.000 2.252.843 92 100.000 2.432.256
27 100.000 1.632.959 60 100.000 2.262.349 93 100.000 2.434.861
28 100.000 1.666.306 61 100.000 2.271.489 94 100.000 2.437.367
29 100.000 1.698.371 62 100.000 2.280.278 95 100.000 2.439.776
30 100.000 1.729.203 63 100.000 2.288.729 96 100.000 2.442.092
31 100.000 1.758.849 64 100.000 2.296.855 97 100.000 2.444.319
32 100.000 1.787.355 65 100.000 2.304.668 98 100.000 2.446.461
33 100.000 1.814.765 66 100.000 2.312.181 99 100.000 2.448.520
100 100.000 2.450.500
Capitalizacin perpetua 2.500.000

Tabla 11.9.Influencia del perodo en el VNA

264
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Grfico 11.4.Influencia del perodo en el VNA

Un resumen de la evolucin del valor tomando como 100 el que adquiere con
capitalizacin perpetua aparece en la tabla 11.10.

AO VNA Porcentaje
18 1,265,930 50.6%
30 1,729,203 69.2%
60 2,262,349 90,4%
100 2,450,500 98.1%
C.P. 2,500,000 100%

Tabla 11.10. Evolucin del valor con el perodo

A los 30 aos (una generacin) el VNA ya es un 69% del que se obtiene considerando la
capitalizacin perpetua y llega al 90% a los 60 aos (2 generaciones) siendo los incrementos
en los siguientes aos muy pequeos.

6. CASOS

Definidos como determinar los Flujos de caja, la tasa de actualizacin y el periodo a


considerar, vamos a ver diferentes casos de aplicacin del mismo. Primero veremos su
aplicacin a dos casos de valoracin urbana y posteriormente a dos casos de valoracin
agraria.

265
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

En todos ellos, partimos, como ya sabemos, de la frmula general:


Ej Sk Valor reversin n
FCi Valor reversin
VA   
1  r 1  r 1  r 1  r 1  r
tj tk n i n
i 1

6.1. APLICACIN A LA VALORACIN URBANA.

Aplicamos el mtodo de actualizacin de rentas al clculo del valor de una vivienda en un


mercado de alquiler aunque ella no est en renta y en el segundo caso al clculo del valor de
una vivienda alquilada.

6.1.1. Caso 1. Clculo del valor de una vivienda utilizando la


informacin del mercado de alquileres.

Los flujos de caja se consideran por toda la vida til del inmueble y el
valor de reversin ser el valor previsto del terreno sobre el que est
edificado para esa fecha.

Consideramos el clculo del valor de un inmueble urbano de 90 m2 construido hace 10


aos.

En el mercado de alquiler de la zona, viviendas de ese tipo se alquilan por 750 u.m./mes y
tienen unos gastos mensuales de 110 u.m./mes por lo que la renta neta es de 640 u.m./mes.

Si consideramos un 10% por riesgo de impagados y desocupacin, queda la renta neta en


576 u.m./mes (6.912 u.m./ao).

La vida til que le queda a la vivienda es de 100 aos menos los 10 que lleva edificada o
sea 90 aos.

La tasa de actualizacin se calcula a partir de la siguiente informacin:

x Rentabilidad media anual de las Obligaciones del estado con vencimiento 30 aos:
4,37%.
x Inflacin esperada: 3%
x Tasa o prima de riesgo: 3,50%
x Incremento del mercado inmobiliario: 4%

Tasa real:

4,37%  1
r 3%  1  1  3,50% 1,33%  3,50% 4,83%

Tasa inmobiliaria:
1  4,83% 90  1  4% 90
r c 4,83% 2,50%
1  4,83%  1
90

266
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Valor de reversin: Mediante el mtodo residual esttico se calcula el valor actual del suelo.

VR = 90 * 950 /m2 = 85.500

La Tasa de revalorizacin del suelo prevista es del 0,80% anual.

85.500 1  0,80%
90
Vs 175.151,55

Con todos los datos se aplica la frmula de clculo.


576 12 576 12 576 12 175.151,55
VA  "  
1  0, 025 1  0, 025 2
1  0, 025 1  0, 025
90 90

El clculo puede realizarse fcilmente utilizando la hoja de clculo Excel, mediante la


funcin VNA dentro de las funciones financieras del Asistente de funciones (Pantalla 11.8),
donde en Tasa se ubica la calculada 2,50% (D9) y en Flujo las rentas que produce el inmueble
en los 90 aos (ao 10 al 100) de vida til que le quedan (B4:B94), teniendo en cuenta que el
ltimo el del ao 100 (B94) ser la suma de la renta ms el valor residual (6.912+175.151,55).

El valor obtenido de la vivienda es:

VALOR = 263.683 u.m.

Pantalla 11.8

267
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

6.1.2. Caso 2. Clculo del valor de un inmueble arrendado.

Los flujos de caja se consideran por los aos que le quedan de alquiler y el valor de
reversin ser el valor previsible del inmueble al final del contrato.

Consideramos el clculo del valor de un inmueble urbano de 90 m2 con un contrato de


alquiler de 20 aos con 2 aos ya de vigencia.

El alquiler es de 800 /mes y los gastos de 100 /mes siendo el riesgo de impago del 5%,
luego consideramos una renta neta de 665 /mes (7.980 /ao).

Tasa de actualizacin inmobiliaria: 3,87%.

Tasa revalorizacin del suelo: 1,1%

Valor de reversin: Ser el valor previsible del inmueble libre de inquilinos dentro de 18
aos. Su clculo se realiza de la siguiente forma.

Se considera el valor de mercado de la vivienda por el mtodo de comparacin de 1550


/m2.

Por el mtodo residual se determina el valor actual del suelo: 700 /m2

Valor de la construccin = 1550 700 = 850 /m2

Se considera que al final del contrato la vivienda sufrir tanto depreciacin fsica que se
determinar por el mtodo lineal como depreciacin funcional. Ambas afectarn al valor de la
construccin y no al valor del suelo.

La depreciacin fsica se calcula por el mtodo de depreciacin lineal (El clculo de las
depreciaciones se ver con detalle en el captulo del mtodo del costo).
850
DF 18 153 euros / m 2
100

La depreciacin funcional se considera un 10% del valor de la construccin

Depreciacin Funcional = 10% * 850 = 85 /m2

Total depreciacin por m2 = 153+85 = 238

Valor construccin dentro de 18 aos = 90* (850 -238) = 55.080

Valor del suelo dentro de 18 aos

90 700 1  1,10%
18
Vs 76.711, 65

Valor de la vivienda dentro de 18 aos:

Vvivienda = 55.080 + 76.711,65 = 131791,65

268
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

El clculo del Valor actual de la vivienda es.


7.980 7.980 7.980 7.980  131.791, 65
VA  "  
1  0, 0387 1  0, 0387 2 1  0, 0387
17
1  0, 0387
18

VA = 168.634 . (Pantalla 11.9)

Pantalla 11.9

6.2. APLICACIN A LA VALORACIN AGRARIA.

La valoracin de activos agrarios presenta unas caractersticas


especiales siendo el ms importante de todos el carcter productivo
perenne de la tierra lo que significa que esta no puede valorarse
exclusivamente teniendo en cuenta el cultivo del momento sino que hay
que considerar que cuando ese cultivo, anual perenne desaparezca el
suelo sigue existiendo y por lo tanto hay que aadirlo al clculo del valor
actual, en ese sentido su valoracin se parece al caso 1 de valoracin urbana que hemos visto
anteriormente. Teniendo en cuenta esto existen dos enfoques al valorar fincas agrarias. El
primero es cuando valoramos parcelas cuyo cultivo es anual (cereales, hortalizas etc.) y el
segundo es cuando en las parcelas existen cultivos perennes (frutales, forestales etc.). Aunque
la filosofa del mtodo es el mismo, el clculo puede ser distinto.

En el caso de cultivos anuales podemos realizar la hiptesis de encontrarnos ante una renta
o flujo de caja constante, o sea que tanto los ingresos como los gastos de esos cultivos anuales

269
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

suelen ser suficientemente iguales en los aos como para considerarlos constantes y el cultivo
actual es el que se seguir realizando en esa parcela indefinidamente, y en ese caso podemos
utilizar la capitalizacin perpetua que ya conocemos, reducindose el clculo del valor al
cociente entre el Flujo constante y la tasa considerada.
f
FC FC FC FC FC
VNA  
1  r 1  r 2 1  r 3
"  "
1  r 1  r
t t
t 1

FC

VNA
1  r | Fc
1 r
1

1  r

En el caso de cultivos perennes los Ingresos y Gastos son diferentes en gran parte de la
vida til del cultivo por lo que nos encontramos con Flujos de caja no constantes. En este tipo
de cultivos hay tres fases una en los primeros aos donde los gastos son superiores a los
ingresos, seguidos de una serie de aos donde ya los ingresos son superiores a los gastos
llegando a un momento de mxima produccin donde se estabilizan ambos hasta la tercera
fase en que los ingresos empiezan a declinar y se llega a la decisin de arrancar el cultivo por
no ser ya rentable (Pantalla 11.10).

Pantalla 11.10

En ese caso el clculo del valor mediante el mtodo de actualizacin de rentas se realiza
actualizando las ganancias que se producen durante la vida til del cultivo y aadiendo
tambin el valor residual del terreno al ltimo ao, lo que sera el equivalente al caso 1 de
valoracin urbana visto anteriormente, pero en este caso con Flujos de caja variables. Como el
clculo del valor residual o sea el valor del terreno dentro de 20 30 aos puede resultar
problemtico otra forma de resolver la valoracin es considerar que cuando se arranque la
270
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

plantacin actual se volver a plantar otra igual reinicindose el ciclo de Flujos de Caja y al
final de esta segunda volver una tercera y as indefinidamente van sucedindose ciclos del
mismo cultivo. En ese caso la frmula de clculo pasara a ser la siguiente.
FC1 FC2 FCn FC1 FC2 FCn
VI  "   " "
1  r 1  r 2 1  r
n
1  r
n 1
1  r
n2
1  r
2n

operando
FC FC2 FCn 1 1
VI 1
 " 1    "
1  r 1  r 2
1  r 1  r 1  r
n n n 1

Llegndose finalmente a la frmula conocida como vida infinita:


1  r n
VI VNA 1 ciclo
1  r n  1

Para aplicar esta frmula de vida infinita hay que tener en cuenta los siguientes puntos:

1. La FC1 es el Flujo de Caja producido en el ao en que se valora, o sea si la plantacin


tiene 8 aos ser el FC del ao 8 y el FC2 ser la del ao 9 y as sucesivamente hasta
finalizar el ciclo.
2. Al FC ltimo del ciclo actual (supongamos FC30 por ser el ciclo de vida de 30 aos),
seguiran las FC del siguiente ciclo hasta el ao anterior al que se efecta la
valoracin, o sea en este caso FC1 , FC2 ,.FC7 .
3. De esta forma considerando los aos que quedan del ciclo actual mas los del siguiente
completamos un ciclo completo y el VNA de ese ciclo completo es el primer factor de
la frmula anterior de vida infinita.
4. El resultado del VNA calculado en el punto anterior es el que se multiplica por el
factor. 1  r
n

1  r n  1

Aunque todo esto lo veremos en el caso propuesto posteriormente intentemos aclararlo con
un ejemplo. Si queremos valorar una plantacin que tiene 3 aos y suponiendo que le damos
una vida til de 6 aos el planteamiento de vida infinita sera.
FC FC2 1  r
6
FC4 FC5 FC6 FC1
VI 3
    
1  r 1  r 1  r 1  r 1  r 1  r 1  r  1
2 3 4 5 6 6

El primer FC es el del ao 3, aos que tiene la plantacin cuando la valoramos, siguen los
de los aos 4 y 5 y 6 que dura la plantacin, en ese momento arrancaramos y realizamos el
supuesto de que volvemos a plantar lo mismo por lo que seguimos actualizando los FC de los
aos 1 y 2 lo que nos permite completar un ciclo. El VNA obtenido con todos esos flujos es el
que multiplicamos por el factor infinito.

Veamos dos casos de aplicacin de valoracin agraria segn los modelos propuestos.

271
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

6.2.1. Caso 1. Clculo del valor de una finca agraria con cultivo anual

Ingresos = 2100 /Ha

Gastos = 1350 /Ha

Flujo de Caja = 2100 1350 = 750 /Ha

Tasa de actualizacin: 4,48%

750
V 16.741 euros / ha
4, 48%

6.2.2. Caso 2. Clculo del valor de una finca agraria con cultivo perenne.

Se tiene informacin sobre una finca de mandarinas, situada en el


trmino de Burriana (Castelln, Espaa) de 1,5 Has de superficie, con 8
aos de edad y cuyas FC vienen expresados en la Tabla 11.11 para todo su
ciclo de vida.

Se pide:

a) Calcular su valor teniendo en cuenta solo los FC hasta el final del ciclo de la
plantacin actual.

b) Calcular el valor como vida infinita

Los datos a tener en cuenta para la valoracin adems de los dichos anteriormente son.

Aos de la plantacin: 8 aos

Tasa de actualizacin : 2,76%

272
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

AO INGRESOS GASTOS FC
1 - 10.000 -10.000
2 - 4.000 -4.000
3 - 3.000 -3.000
4 1.200 3.000 -1.800
5 2.800 3.500 -700
6 3.300 3.600 -300
7 4.500 3.600 900
8 5.500 3.600 1.900
9 7.500 3.600 3.900
10 7.500 3.600 3.900
11 7.500 3.600 3.900
12 7.500 3.600 3.900
13 7.500 3.600 3.900
14 7.500 3.600 3.900
15 7.500 3.600 3.900
16 7.500 3.600 3.900
17 7.500 3.600 3.900
18 7.500 3.600 3.900
19 7.500 3.600 3.900
20 7.500 3.600 3.900
21 7.500 3.600 3.900
22 7.500 3.600 3.900
23 7.500 3.600 3.900
24 7.500 3.600 3.900
25 7.500 3.600 3.900
26 6.500 3.600 2.900
27 5.500 3.600 1.900
28 4.500 3.600 900
29 4.000 3.600 400
30 3.600 3.600 -

Tabla 11.11. Evolucin de las Ganancias en una plantacin de naranja var. Navelina

a) Clculo del valor teniendo en cuenta solo los FC hasta el final del ciclo de la
plantacin actual.

La frmula de clculo sera


30  k
FCk
V
1  0, 0276
i
i 1

Teniendo en cuenta que FCk es el del ao que se valora en este caso ao 8 y el


exponente i variar de 1 para el ao 8 hasta 22 para el ao 30.
273
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

FC8 FC9 FC30


V  " 
1  0, 0276 1  0, 0276 2
1  0, 0276
22

1.900 3.900 100


V  " 
1  0, 0276 1  0, 0276 2 1  0, 0276
22

V =56.409 euros/ha

Valor de la finca = 1,5 * 56.409 = 84.614 euros

l calculo con la funcin VNA puede verse en la Pantalla 11.11

Pantalla 11.11. Clculo del valor teniendo en cuenta los flujos hasta el final del ciclo

c) Calcular el valor como vida infinita

El resultado anterior supone como hemos dicho que la parcela al arrancar los
mandarinos deja de tener valor, lo cual no es as ya que queda la tierra sobre la cual se
puede seguir cultivando, para incorporar ese valor utilizamos la frmula vida infinita.
n
FCk 1  r n
V 1 1  r

t

1  r n  1
t

274
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Que en nuestro caso sera

30
Gt 1  0, 0276 30
V
t 1 1  0, 0276
t

1  0, 0276 30  1

Desarrollada

1.900 100 900 1  0.0276 30


V "   " 
30
1  0.0276 1  0.0276 1  0.0276 1  0.0276  1
22 30

Y planteado con EXCEL.

Primero calculamos el valor de un ciclo completo, en nuestro caso desde el ao 8


en que estamos hasta el 7 del prximo ciclo (Pantalla 11.12).

Valor ciclo del ao 8 hasta el ao 7 = 46.775,45 /ha

Pantalla 11.12

Seguidamente calculamos el parmetro (Pantalla 11.13).

1  r n 1  0.0276 30
Parmetro 1, 792
1  r  1 1  0.0276  1
n 30

275
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Pantalla 11.13

El valor por ha es el producto del valor de un ciclo completo por el parmetro.

Valor ha = 46.775 * 1,792 = 83.805 /ha

Y el valor de la finca.

Valor finca = 83.805 /ha * 1,5 ha = 125.707

Como aparece en la Pantalla 11.14.

276
Captulo XI. Mtodo de actualizacin de rentas

Pantalla 11.14

277
CAPTULO XII
MTODO DEL COSTE

1. INTRODUCCIN.

El Mtodo del coste tambin denominado como Mtodo del coste de reposicin o
reemplazamiento es aplicable a la valoracin de toda clase de edificios y elementos de
edificios, tanto estn en proyecto, en construccin o rehabilitacin o terminados.

Mediante este mtodo se calcula un valor tcnico que se denominar valor de reposicin
reemplazamiento. Dicho valor podr ser bruto (Valor de Reemplazamiento Bruto, VRB;
Valor de Reposicin Nuevo, VRN) o neto (Valor de Reemplazamiento Neto, VRN; Valor
Neto de Reposicin, VNR).

2. FUNDAMENTO DEL MTODO.

El mtodo del coste determina el valor de la construccin de un


inmueble urbano. Consta de dos pasos:

1. Calcula lo que valdra construir un inmueble igual al que se pretende


valorar teniendo en cuenta la tecnologa, medios y precios actuales.
El resultado obtenido se denomina Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB)

2. El valor anterior sera el del inmueble a valorar si fuese nuevo, pero como no es as, hay
que restarle las distintas depreciaciones que pueda tener, fsica, funcional, econmica,
medioambiental, legal etc. El resultado se denomina Valor de Reemplazamiento Neto
(VRN).

El VRN encontrado es el que consideramos el valor final de la construccin del inmueble a


valorar.

Es importante sealar que la ECO dentro del VRB tambin considera el valor del suelo,
hecho que no sucede en la valoracin catastral. En este documento siguiendo a la ECO,
incluiremos dentro del CRB el valor del suelo, aunque como se ver al llegar a ese punto,
simplemente se dir, que para encontrar su valor, se utilizar alguno de los mtodos
comparativos ya vistos o bien se remitir al captulo siguiente, donde se desarrolla el mtodo
del valor residual, especfico para valorar suelo.

3. PROCEDIMIENTO DE CLCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO


BRUTO

Se entiende por Valor de Reemplazamiento Bruto (VRN) al coste de construir o


reproducir un inmueble con la tecnologa actual y los precios actuales de los factores de
produccin (materiales, mano de obra etc.). El valor final est compuesto por el valor del
suelo ms dicho coste y para su clculo se tendrn en cuenta los siguientes conceptos:

1. El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.

279
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

2. El coste de la edificacin a nuevo o de las obras de rehabilitacin.

3. Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

Veamos cada uno de estos apartados:

1. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizar uno
de los siguientes procedimientos:

1. Uno de los mtodos de comparacin vistos..

2. El mtodo del valor residual.

2. El coste de la edificacin a nuevo o de las obras de rehabilitacin

Es el coste de ejecucin a contrata y est compuesto por los siguientes apartados:

a. Coste de la ejecucin material de la obra.


b. Gastos generales de la obra y de la empresa constructora (  14% sobre el coste de
la ejecucin material de la obra).
c. Beneficio de la empresa constructora ( 6% sobre el coste de la ejecucin material
de la obra).
d. Coste de acondicionamiento o urbanizacin interior de la parcela ( 2% sobre el
coste de la ejecucin material de la obra).

Todos ellos calculados como gastos medios y con los precios existentes en la fecha de la
valoracin.

La mejor forma de calcular el coste de la edificacin y la que realmente se realiza en la


prctica es determinando un coste unitario consultando distintas fuentes de informacin como
pueden ser:

Empresas constructoras de la zona.


Profesionales tcnicos expertos en la materia y conocedores de la zona.
Promotores inmobiliarios.
Cmaras de la Construccin
Organismos como Colegios profesionales y Administraciones pblicas.

Revistas especializadas

No se incluirn en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificacin que sean


fcilmente desmontables y salvo en edificios ligados a explotacin econmica los costes de
los acabados y de las instalaciones especficas.. En el caso de edificios de carcter histrico o
artstico se tendr en cuenta, adems, el valor particular de los elementos de la edificacin que
le confieran ese carcter.

En la valoracin de edificios en construccin o rehabilitacin, y en su caso en proyecto:


x Se atender a la obra construida o rehabilitada.
x Si se valora para la hiptesis de edificio terminado, los precios de las unidades de
obra existentes podrn corregirse al momento de la valoracin
280
Captulo XII. Mtodo del coste

x Sin embargo el valor del suelo no podr actualizarse hasta que la obra est
terminada.

3. Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

En el caso de Espaa y siguiendo la ECO/805/2003, los gastos necesarios estn


compuestos por un grupo de impuestos y aranceles y por otros gastos. Veamos ambos
conceptos con detalle.

3.1) Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin


de la declaracin de obra nueva del inmueble.

x Impuesto sobre transmisiones patrimoniales por adquisicin del solar ( 6% del


valor del solar).
x Impuesto Actos Jurdicos documentados del solar ( 0,5% del valor del solar).
x Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ( 0,4%-1,17% sobre valor del solar).
x Gastos del notario por compraventa del solar. ( 0,5%- 2% valor solar).
x Gastos de inscripcin en el Registro de la propiedad. ( 0,5% valor solar).
x La escritura de declaracin de obra nueva y/o escritura de divisin horizontal.
( 0,5%-2% Coste de la ejecucin material de la obra)

3.2) Otros gastos.

x Los honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras u otros necesarios.
( 5%-8% del Proyecto).
x Los costes de licencias y tasas de la construccin. Tasas municipales: Licencia de
obras, Ocupacin va pblica ( 2%- 5% Coste de la ejecucin material de la
obra).
x El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificacin y de los
honorarios de la inspeccin tcnica para calcular dichas primas. ( 2%-3% Coste
de la ejecucin material de la obra).
x Los gastos de administracin del promotor. ( 3%-5% Coste de la ejecucin
material de la obra).
R Salarios del personal.
R Alquiler o amortizacin de los locales de la misma.
R Material fungible.

x Costes debidos a otros estudios necesarios. ( 2%-4% Coste de la ejecucin


material de la obra)

No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier


clase de gastos financieros o de comercializacin.

En la prctica como hemos sealado anteriormente una de las fuentes de consulta son las
publicaciones especializadas como las revistas EME-DOS (Pantalla 12.1 y Tabla 12.1) y
CONSTRUC (Pantalla 12.2).

281
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Pantalla 12.1. Revista EME-DOS

Pantalla 12.2. Revista CONSTRUC

En la Tabla 9.1, aparece un resumen de presupuesto de la revista EME-DOS, para viviendas


en medianera con garaje en el stano, para el cuarto trimestre de 2006.

282
Captulo XII. Mtodo del coste

CALIDAD SENCILLA CAT CENT NOR LEV P.VAS AND


Movimiento de tierras 1.29 1.29 1.19 1.24 1.35 1.21
Saneamientos horizontales 0.27 0.24 0.23
Cimentaciones 3.86
Estructuras 19.26
Albailera y cubiertas 15.27
Solados 6.52
Chapados y alicatados 3.85
Revoques y enlucidos 2.29
Estucos y pinturas exteriores 0.88
Yesera 4.45
Saneamientos verticales 0.56
Aparatos sanitarios 3.71
Carpintera de taller y persianas 7.90
Cerrajera 1.58
Fontanera 5.48
Electricidad 4.98
Calefaccin 8.63
Ascensor 0.99
Muebles de cocina y electrodomsticos 1.65
Vidriera 0.50
Pinturas interiores y empapelado 5.45
Varios 0.64
Total 100%
Ejecucin material 645.00
20% Gastos y B.I. 129.00
COSTE TOTAL EUROS/m2 774.00

Tabla 12.1. Resumen presupuesto revista EME-DOS

Como vemos en la Tabla 12.1 los presupuestos estn definidos por tipologa y calidades y
dentro de cada uno por regiones (CAT = Catalua, CENT = Zona Centro etc.), sigue con el
detalle de cada una de las partidas que componen el apartado de coste de la edificacin
(Movimiento de tierras, saneamientos horizontales etc.) dando el total de este apartado en
Ejecucin material. Los gastos necesarios para el reemplazamiento (impuestos, aranceles y
otros gastos) junto con el Beneficio del constructor (B.I. Beneficio Industrial) los cifra en un
20% del coste de la edificacin, dando finalmente el coste total por m2.

La revista CONSTRUC tambin ofrece informacin en detalle de todos estos conceptos como
puede verse en la Pantalla 12.3.

283
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Pantalla 12.3. Revista CONSTRUC

En Costa Rica los conceptos que componen el Valor de Reposicin Nuevo se dividen en dos
grandes apartados:

Costes Directos: Materiales y mano de obra.

Costes Indirectos: Compuesto por los conceptos de la Tabla 12.2.

Concepto Porcentaje sobre


los costes directos
Honorarios profesionales 10.50%
Colegio profesional 0.26%
Impuestos municipales 1.00%
Pliza INS 2.00%
Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados 0.250
Entidad financiera 7.00%
(Avalo, seguros, gastos etc.)
TOTAL 21%

Tabla 12.2. Costes indirectos

Como vemos la solucin a los gastos indirectos es similar a la vista en la revista EME-DOS
un porcentaje sobre los costes directos de alrededor del 20%.

284
Captulo XII. Mtodo del coste

En Costa Rica es realmente difcil logar ubicar informacin de costes desarrolladas por entidades
del estado y con mayor razn de entidades pblicas. Se puede hacer mencin a la labor que
realiza el Organo de Normalizacin Tcnica que ao a ao publica un Manual de Valores Base
Unitarios por Tipologa Constructiva20 compuesta por una gran variedad de tipo de obras de
diferentes acabados y componentes constructivos.

A continuacin, tablas 12.3, 12.4 y 12.5, se presenta un breve extracto de la informacin que se
puede obtener del citado documento:

VIVIENDAS EN CONCRETO
CDIGO VIDA TIL
PROBABLE
Tipo VC01 40
Tipo VC02 40
Tipo VC03 50
Tipo VC04 60
Tipo VC05 60
Tipo VC06 60
Tipo VC07 60
Tipo VC08 70
Tipo VC09 70

Tabla 12.3. Vida til de viviendas en concreto (ONT, 2007)

VIVIENDAS DE MADERA
CDIGO VIDA TIL
PROBABLE
Tipo VM01 40
Tipo VM02 40
Tipo VM03 50
Tipo VM04 60

Tabla 12.4. Vida til de viviendas de madera (ONT, 2007)

LOCALES COMERCIALES
CDIGO VIDA TIL
PROBABLE
Tipo LC01 50
Tipo LC02 50
Tipo LC03 50
Tipo LC04 60
Tipo LC05 60

Tabla 12.5. Vida til de locales comerciales (ONT, 2007)

20
Ministerio de Hacienda de Costa Rica, rgano de Normalizacin Tcnica ONT, diciembre de 2007.

285
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Cada cdigo corresponde a un tipo especfico de edificacin dentro de su tipo. Es muy


importante destacar que este tipo de informacin es un parmetro o una fuente de informacin de
las varias que debe investigar el valorador antes de concluir con un Costo de Reposicin Nuevo
(Coste de Reemplazamiento Bruto) a asignar a una obra en especfico.

4. CASOS.

1. Calcular el CRB de una vivienda de 130 m2 construidos.

a) Valor del suelo por vivienda: 25.000 . (valorado por valor residual)

Valor unitario de repercusin del suelo: 192 /m2

b) Coste de la edificacin a nuevo:

Concepto Cantidad sobre la que Porcentaje Coste en


se calcula
Coste de la ejecucin material de la obra 85.150
Gastos generales de la obra y de la empresa 85.150 14% 11.921
constructora
Beneficio de la empresa 85.150 6% 5.109
Coste de acondicionamiento o urbanizacin 85.150 2% 1.703
interior de la parcela
Coste Total 103,883
Coste por m2 construido 799

c1) Impuestos no recuperables y aranceles.

Concepto Cantidad sobre la Porcentaje Coste


que se calcula en
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales por 25.000 6% 1.500
adquisicin del solar
Impuesto Actos Jurdicos documentados del 25.000 0,50% 125
solar
Impuesto sobre Bienes Inmuebles del solar (IBI) 25.000 1% 250
Gastos del notario por compraventa del solar 25.000 1,25% 312
Gastos de inscripcin en el Registro de la 25.000 0,50% 125
propiedad del solar
Gastos de escritura de declaracin de obra 85.150 1,25% 1.064
nueva y/o escritura de divisin horizontal
Gasto Total 3.376
Gasto por m2 construido 26

286
Captulo XII. Mtodo del coste

c2) Otros gastos

Honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras u otros 85.150 6,50% 5.534
necesarios
Costes de licencias y tasas de la construccin 85.150 3,50% 2.980
El importe de las primas de los seguros obligatorios de la 85.150 2,50% 2.128
edificacin y de los honorarios de la inspeccin tcnica para
calcular dichas primas
Los gastos de administracin del promotor 85.150 4% 3.406
Otros costes 85.150 3% 2.554
Gasto Total 16.604
Gasto por m2 construido 127

Resumen Costes

Concepto Coste total () Coste por (/m2)


a) Valor suelo 25.000 192
b) Coste de la edificacin a nuevo 103,883 799
c1)Impuestos no recuperables y aranceles 3.376 26
c2) Otros gastos 16.604 127

TOTALES 155.660 1144

5. PROCEDIMIENTO DE CLCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO


NETO.

El Valor de Reemplazamiento Neto (VRN), tambin conocido como Valor Neto de


Reposicin, es igual al Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) menos la depreciacin.

El trmino depreciacin, ha evolucionado con el desarrollo econmico de la sociedad. Tiene


su origen en la incorporacin del hombre al desarrollo industrial, hacindose evidente en el
progresivo desgaste primero en sus rsticas herramientas y luego en mquinas ms complejas
que tiene repercusin en sus costos de produccin.

En lo que se considera como el primer Tratado de Contabilidad, cuyo autor fue Luca Pacioli
(1494), no se hace referencia al concepto de depreciacin. Pero este escrito dio pie a que otros
autores iniciarn estudios en los cuales se perciba el inicio del uso del trmino aunque su
concepcin no fuese como hoy lo aplicamos. En un principio el trmino depreciacin fue ms
relacionado con el uso de maquinaria y no con las edificaciones. En 1683 Stephen Monteaque,
trata el tema del deterioro de los bienes en su libro "Deptor and Creditor - Mase Easie", y asigna
un porcentaje del valor total como deterioro del bien. En los aos 1833 y 1835 varias empresas
como la Compaa del Ferrocarril de Baltimore y Ohio y una Compaa de Londres, consideran
un 5% y un 20% en la renovacin de equipos y en la depreciacin de calderas respectivamente.
Todos estos inicios dieron como resultado en pocas posteriores al concepto actual de
depreciacin y a sus numerosos mtodos propuestos para su clculo, algunos de los cuales
veremos ms adelante.

287
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

5.1. DEFINICIN DE DEPRECIACIN.

La depreciacin tiene como fin determinar la prdida del valor por distintos conceptos,
fundamentalmente por el paso de los aos y el uso. Al depreciarse un elemento, se produce una
prdida de su valor.

Existe una gran variedad de definiciones para el trmino de depreciacin, la Real Academia
Espaola lo define como Disminucin del valor o precio de algo, ya con relacin al que antes
tena, ya comparndolo con otras cosas de su clase. Mase y Flover en su obra "Como Analizar
Costos", desde un punto de vista de la ingeniera de costos define la depreciacin como: "La
prdida operada en la vida, o el valor de un elemento activo a causa del uso, abuso, desgaste, o la
accin de los elementos o del transcurso del tiempo."

Desde el punto de vista de la valoracin Floy en su obra: "Valoracin de Propiedades de


Utilidad Pblica" indica: "La depreciacin es una reduccin de las utilidades, expresada en
unidades monetarias y debido a un deterioro en el activo fsico en razn de: el desgaste, la edad o
decadencia fsica, la insuficiencia, la obsolescencia y el descuido en la conservacin."

Esta definicin es clara en el sentido que son muchos los factores que debe considerar el
valorador para obtener un valor de depreciacin til y real.

5.2. TIPOS DE DEPRECIACIN.

La Depreciacin puede ser fsica, funcional, econmica y legal.

La depreciacin fsica es la prdida de valor de un bien debido al paso de los aos, que
produce deterioro fsico, desgaste, averas etc.

La depreciacin funcional es la producida por inadecuacin actual al fin para el que fue
diseado debido a que las exigencias actuales de infraestructuras y dotacin son distintas.

La depreciacin econmica es la producida por causas econmicas adversas como pueden


ser cambios de poblacin, de tipo comercial, de los planes urbansticos, etc.

La depreciacin legal es la producida por clusulas legales que impiden el pleno dominio o
transmisin del bien.

Las dos primeras depreciaciones son las ms comunes y las que afectan normalmente a
todos los bienes.

5.3. VIDA TIL

La vida til es un punto central en la correcta aplicacin de las diferentes metodologas de


depreciacin que podemos encontrar en trminos de valoracin. Segn las NIV es el periodo
durante el cual se espera utilizar el activo depreciable por parte de la empresa

En activos como vehculos, equipos de produccin, etc. la determinacin o prediccin de su


vida til total es relativamente fcil y precisa, dado que sus desgastes y su diseo estn previstos
para servir en un periodo dado. En el caso de las edificaciones la definicin de su vida
econmica til total es difcil de predecir. Esta dificultad es mayor en razn de que las
288
Captulo XII. Mtodo del coste

edificaciones aunque se disean para cubrir una necesidad y objetivo, no necesariamente se les
da ese uso definido a lo largo de toda su vida. Por ejemplo en algunos casos se disea un edificio
de dos plantas para albergar locales comerciales, pero luego se utiliza como oficinas o un saln
de fiestas. Por ello el valorador tiene que considerar una serie de factores que le ayuden en la
tarea de definir con la mayor exactitud posible ese periodo de vida, el cual en muchos casos se
denomina ciclo funcional de la construccin y ha de ser consciente de que no debe basar su
determinacin final solo en la apariencia externa.

Entre los factores que el valorador debe utilizar para pronunciarse acerca de este ciclo
funcional de la construccin estn: Su tipologa, los materiales de que se compone y los procesos
constructivos empleados

En este sentido Gonzlez R. (2008) propone una metodologa ms elaborada para la


estimacin de la vida ponderada de las edificaciones, entendiendo esta como la vida de la
edificacin estimada a partir del sumatorio de los productos de las distintas partidas que
componen el inmueble por su esperanza de vida. Esta propuesta se compone de los siguientes
pasos:

1. Se desglosa el inmueble en sus principales partidas de obra y sus consecuentes costos


por cada uno de estos tems, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos,
instalaciones mecnicas, etc.

2. Se procede a estimar la participacin o peso de cada uno de las partidas del inmueble
respecto al costo total.

3. Se asigna una esperanza de vida a cada uno de las partidas de obra definidas de
acuerdo a diferentes publicaciones, en razn de:

a. La calidad de la obra: Econmica, Estndar o media, de Primera u ptima o


Superior

b. Las condiciones externas: Normales o Severas

4. La Vida Ponderada del Inmueble analizado es igual al sumatorio del peso de cada
partida por su esperanza de vida.

Ejercicio prctico: Clculo de la vida til de una vivienda en zcalo de calidad media, bajo
condiciones de uso normal. Tabla 12.6.

En la columna Regln de obra se introducen las distintas partidas que componen el


inmueble. La columna siguiente es la de vida til probable de cada partida y le sigue la
columna de porcentaje de participacin.

289
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Vida til Porcentaje Incidencia de


Regln de obra la partida
Probable (aos) de Participacin (aos)

Cimientos 85 3.03 2.58


Paredes de bloques 80 6.28 5.02
Paredes de madera 30 26.46 7.94
Viga corona 25 3.15 0.79
Columnas 25 7.00 1.75
Viga banquina 25 2.42 0.61
Tubera de potable 50 0.87 0.44
Tubera de aguas negras y pluvial. 40 4.65 1.86
Tanque sptico 50 2.81 1.41
Electrificacin 30 3.99 1.20
Canoas 15 0.64 0.10
Closets tablilla c/puertas 30 4.33 1.30
Techos 15 6.14 0.92
Cielos Fibrocemento 20 5.50 1.10
Puertas externas 20 2.57 0.51
Contrapiso 80 4.44 3.55
Piso de cermica 40 4.55 1.82
Puertas internas 25 0.66 0.17
Fregadero 25 0.40 0.10
Rodapi 15 0.40 0.06
Rejas de proteccin 30 5.87 1.76
Cornisa 15 0.13 0.02
Pila hecha 30 0.87 0.26
Pintura 5 1.17 0.06

VIDA PONDERADA DEL INMUEBLE


35.30

Tabla 12.6. Componentes de una Vivienda en zcalo de calidad media

La ltima columna de la tabla 12.6 es el producto de la vida til probable por el porcentaje
de participacin. El total de esa columna nos da la vida ponderada del inmueble, en este caso
Vivienda en zcalo de calidad media

La normativa espaola, en un intento de simplificar el proceso de valoracin y basado en la


experiencia en Espaa, propone como vida til de los distintos edificios la de la Tabla 12.7
basados en la utilizacin del edificio.

TIPO DE EDIFICIO VIDA TIL (aos)


Edificios de viviendas y de uso residencial 100
Edificios de oficinas 75
Edificios y locales comerciales 50
Edificios industriales y/o ligados a explotacin econmica 35

Tabla 12.7. Vida til de los edificios (ECO/805/2003)

En el caso de edificios que se destinen por partes a usos distintos la vida til se determinar
ponderando las distintas tipologas en funcin de la superficie destinada a cada una.
290
Captulo XII. Mtodo del coste

En Costa Rica dentro de la tipologa constructiva de la ONT se asigna a cada tipologa


constructiva una vida probable tal y como se muestra en las tablas 12.8, 12.9 y 12.10, vistas ya
anteriormente y que repetimos para mayor comodidad del lector. Dichas tipologas son muy
extensas y se recomienda en cada caso, su consulta.

VIVIENDAS EN CONCRETO
CDIGO VIDA TIL
PROBABLE
Tipo VC01 40
Tipo VC02 40
Tipo VC03 50
Tipo VC04 60
Tipo VC05 60
Tipo VC06 60
Tipo VC07 60
Tipo VC08 70
Tipo VC09 70

Tabla 12.8. Vida til de viviendas en concreto (ONT, 2007)

VIVIENDAS DE MADERA
CDIGO VIDA TIL
PROBABLE
Tipo VM01 40
Tipo VM02 40
Tipo VM03 50
Tipo VM04 60

Tabla 12.9. Vida til de viviendas de madera (ONT, 2007)

LOCALES COMERCIALES
CDIGO VIDA TIL
PROBABLE
Tipo LC01 50
Tipo LC02 50
Tipo LC03 50
Tipo LC04 60
Tipo LC05 60

Tabla 12.10. Vida til de locales comerciales (ONT, 2007)

291
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

5.4. LA EDAD DE LAS EDIFICACIONES

La edad de los bienes es uno de los parmetros bsicos para el clculo de la depreciacin. En
todos los casos son los aos transcurridos desde el momento de su construccin o rehabilitacin
en el caso de los inmuebles urbanos o de su fabricacin en el caso de maquinaria o bienes de
equipo.

El estado de conservacin tambin influye en la depreciacin de los bienes y en el caso de los


edificios para tener en cuenta el estado en que se encuentra, se introduce el concepto de edad
efectiva ya que independientemente de su edad histrica un inmueble puede estar ms
deteriorado de lo esperado para su edad. Por lo tanto para calcular la depreciacin fsica debe
utilizarse la edad efectiva en vez de la edad histrica (Tabla 12.11), siendo:

Edad efectiva = Edad histrica + coeficiente corrector.

ESTADO DE CONSERVACIN Aos adicionales de


envejecimiento prematuro
Inmueble adecuadamente conservado 0
Inmueble medianamente conservado 5
Inmueble deficientemente conservado 10
Inmueble muy deficientemente conservado 15

Tabla 12.11. Tabla de correccin de la edad histrica (ECO/805/2003)

Vistos estos conceptos generales vamos a ver ya las distintos tipos de Depreciacin.

5.5. DEPRECIACIN FSICA.

La depreciacin fsica como hemos dicho depende fundamentalmente de la edad del


edificio. El clculo de la depreciacin fsica es adems muy variable en las distintas
normativas Para su clculo pueden utilizarse diversos mtodos, los ms conocidos y utilizados
son:

Depreciacin lineal Mtodo de la lnea recta.


Depreciacin parablica creciente (Mtodo de Kuentzle)
Depreciacin lineal y parablica (Mtodo de Ross)
Mtodo de Ross-Heidecke

Mtodo de la Lnea Recta

El mtodo de la lnea recta depreciacin lineal es uno de los ms utilizados, se propone


en Espaa, en Costa Rica y tambin en las Normas Europeas de Valoracin, aunque en este
caso tambin se propone otro modelo que denomina matemtico. La depreciacin lineal
pertenece a los llamados mtodos directos. Supone que la depreciacin vara linealmente con
la edad. Por lo tanto su representacin es una lnea recta y se us originalmente para clculos
de depreciacin por su simplicidad y fcil aplicacin.

292
Captulo XII. Mtodo del coste

La expresin matemtica es:


t
D * VRB  Vr
n

Donde:
D = Depreciacin de la construccin.
t = aos de vida del edificio o edad histrica.
n = vida til de la construccin
t = aos de vida efectiva del edificio.
VRB = Valor de Reemplazamiento Bruto.
Vr = Valor residual del edificio21

Mtodo de Kuentzle

George Kuentzle desarroll una frmula la cual se representa como una parbola de
segundo grado, consecuentemente la depreciacin es considerada de una manera ms "suave"
respecto a la anterior teora. En ella se admite el principio que a menor edad la depreciacin
es menor, aumentado con el paso de los aos. Kuentzle propone una depreciacin
progresivamente creciente o sea considera que la prdida de valor se acenta con el tiempo.
Su expresin matemtica es la siguiente
2
t
D * VRN  Vr
n
siendo
D Depreciacin
t aos de vida del inmueble
n vida util
VRB Valor de Re emplazamiento Bruto
Vr Valor residual

Mtodo de Ross

Ross propuso una nueva formulacin. Este autor une los dos procedimientos anteriores, el
de la lnea recta y el de Kuentzle. Considera el aumento de la depreciacin respecto al paso de
los aos de manera ms suave. El principio fue desarrollado para bienes con desgastes ms
regulares como edificaciones, estructuras, etc.

21
El valor residual es muy discutido porque depende del tipo de edificacin y sus componentes para poder
estimar un posible valor residual. En muchos textos lo veremos citado como un 10-20% del valor a nuevo
(VRB).

293
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Su frmula se expresa en los siguientes trminos

1 t t2
D  * VRN  Vr
2 n n 2
siendo
D Depreciacin
VRN Valor de reposicion nuevo
Vr Valor residual
n vida util del inmueble
t aos de vida del inmueble

Ejemplo: Calcular la depreciacin por los mtodos lneal, Kuentzle y Ross del siguiente
inmueble. Tabla 12.12 y grfico 12.1.

CRB =350.000

Valor residual = 40.000

Vida til = 100 aos

DEPRECIACIN
M.
AOS D. Lineal Kuentzle M. Ross
1 3.100 31 1.566
2 6.200 124 3.162
3 9.300 279 4.790
4 12.400 496 6.448
5 15.500 775 8.138
6 18.600 1.116 9.858
7 21.700 1.519 11.610
8 24.800 1.984 13.392
9 27.900 2.511 15.206
10 31.000 3.100 17.050
11 34.100 3.751 18.926
12 37.200 4.464 20.832
13 40.300 5.239 22.770
14 43.400 6.076 24.738
15 46.500 6.975 26.738
16 49.600 7.936 28.768
17 52.700 8.959 30.830
18 55.800 10.044 32.922
19 58.900 11.191 35.046

294
Captulo XII. Mtodo del coste

Continuacin

20 62.000 12.400 37.200


21 65.100 13.671 39.386
22 68.200 15.004 41.602
23 71.300 16.399 43.850
24 74.400 17.856 46.128
25 77.500 19.375 48.438
26 80.600 20.956 50.778
27 83.700 22.599 53.150
28 86.800 24.304 55.552
29 89.900 26.071 57.986
30 93.000 27.900 60.450
31 96.100 29.791 62.946
32 99.200 31.744 65.472
33 102.300 33.759 68.030
34 105.400 35.836 70.618
35 108.500 37.975 73.238
36 111.600 40.176 75.888
37 114.700 42.439 78.570
38 117.800 44.764 81.282
39 120.900 47.151 84.026
40 124.000 49.600 86.800
41 127.100 52.111 89.606
42 130.200 54.684 92.442
43 133.300 57.319 95.310
44 136.400 60.016 98.208
45 139.500 62.775 101.138
46 142.600 65.596 104.098
47 145.700 68.479 107.090
48 148.800 71.424 110.112
49 151.900 74.431 113.166
50 155.000 77.500 116.250
51 158.100 80.631 119.366
52 161.200 83.824 122.512
53 164.300 87.079 125.690
54 167.400 90.396 128.898
55 170.500 93.775 132.138
56 173.600 97.216 135.408
57 176.700 100.719 138.710
58 179.800 104.284 142.042
59 182.900 107.911 145.406
60 186.000 111.600 148.800
61 189.100 115.351 152.226

295
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Continuacin

62 192.200 119.164 155.682


63 195.300 123.039 159.170
64 198.400 126.976 162.688
65 201.500 130.975 166.238
66 204.600 135.036 169.818
67 207.700 139.159 173.430
68 210.800 143.344 177.072
69 213.900 147.591 180.746
70 217.000 151.900 184.450
71 220.100 156.271 188.186
72 223.200 160.704 191.952
73 226.300 165.199 195.750
74 229.400 169.756 199.578
75 232.500 174.375 203.438
76 235.600 179.056 207.328
77 238.700 183.799 211.250
78 241.800 188.604 215.202
79 244.900 193.471 219.186
80 248.000 198.400 223.200
81 251.100 203.391 227.246
82 254.200 208.444 231.322
83 257.300 213.559 235.430
84 260.400 218.736 239.568
85 263.500 223.975 243.738
86 266.600 229.276 247.938
87 269.700 234.639 252.170
88 272.800 240.064 256.432
89 275.900 245.551 260.726
90 279.000 251.100 265.050
91 282.100 256.711 269.406
92 285.200 262.384 273.792
93 288.300 268.119 278.210
94 291.400 273.916 282.658
95 294.500 279.775 287.138
96 297.600 285.696 291.648
97 300.700 291.679 296.190
98 303.800 297.724 300.762
99 306.900 303.831 305.366
100 310.000 310.000 310.000

Tabla 12.12. Depreciacin Lineal, Kuentzle y Ross

296
Captulo XII. Mtodo del coste

Grfico12.1. Depreciacin Lineal, Kuentzle y Ross

Se observa en el grfico que el mtodo de Kuentzle produce una depreciacin


progresivamente creciente (en rojo) y el mtodo de Ross es intermedio entre el lineal y el de
Kuentzle (En verde).

Mtodo de Ross-Heidecke22

Cabe resaltar que de acuerdo con los mtodos y ecuaciones hasta ahora anotadas, ninguna
de ellas considera el estado de conservacin de la edificacin que se valora. Es muy posible
que a un profesional se le presente la posibilidad de analizar, por ejemplo, dos edificaciones
"gemelas" (en edad de construccin, calidad de materiales, ubicacin, etc.), pero con la nica
diferencia que una posee un mejor estado de conservacin que la otra.

Para tener en cuenta esta situacin puede acudirse a la propuesta de la metodologa de la


ECO/805/2003 de Espaa, que propone incrementar la edad histrica con un coeficiente
corrector que consiste en sumar un nmero de aos (Tabla 12.11, vista anteriormente) para
llegar a la edad efectiva t,

Una solucin ms elaborada es utilizar la propuesta de Heidecke, que introduce el concepto


de estado de conservacin con el fin de considerar que en un edificio mal conservado
pondere en su calificativo esa depreciacin por falta de mantenimiento y conservacin. Para
ello establece cinco estados posibles de conservacin del inmueble, asignando a cada uno un
porcentaje que llam de "Plus-Depreciacin". Los estados definidos son:

A. Estado 1: Muy buen estado de conservacin (0%)


B. Estado 2: Regular con conservacin normal (2.52%)
C. Estado 3: Necesita reparaciones sencillas (18.10%)

22
La mayora de los textos lo citan Heidecke pero algunos autores sealan que lo correcto es Heideck

297
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

D. Estado 4: Necesita reparaciones importantes (52.6%)


E. Estado 5: Estado demolicin o desecho (100%)

Que se desarrollan en la Tabla 12.13

ESTADOS CONDICIONES FSICAS CLASIFICACIN COEFIC.


NORMAL DEPREC.

NUEVO
1 No ha sufrido ni necesita ptimo-O 00
reparaciones
Muy bueno-MB 0,032
REGULAR
2 Requiere o ha recibido reparaciones Bueno B 2,52
sin importancia
Intermedio-I 8,09
Requiere reparaciones
3 Simples Regular-R 18,10
Deficiente-D 32,20

4 Requiere reparaciones importantes Malo-M 52,60

Requiere muchas reparaciones Muy Malo-MM 72,20


importantes
5
Sin Valor = Valor de Demolicin-DM 100
Demolicin

Tabla 12.13. De depreciacin por estado

La frmula de clculo propuesta en el mtodo de Ross-Heidecke para el clculo del valor


depreciado es la siguiente:

1 t t2
VA VRB * 1  *  2 * E

2 n n

siendo

VRB = Valor de Reemplazamiento Bruto


n = vida til de la construccin
t = aos de vida del edificio o edad histrica.
E = Depreciacin por estado

298
Captulo XII. Mtodo del coste

Para obtener el factor E de depreciacin por estado, se parte del correspondiente


coeficiente de depreciacin y se aplica la siguiente frmula.

100  Coeficiente de depreciacin


E
100

En el grfico 12.2 de las Depreciaciones se observa que la depreciacin por Ross-Heidecke


es superior a la lineal al comienzo, tendiendo a igualarse despus.

Grfico 12. 2. Depreciacin lineal y de Ross-Heideck

La representacin grfica de los cuatro mtodos propuestos aparece en el grfico 12.3.

Grfico12.3. Depreciacin lineal, Kuentzle, Ross y de Ross-Heidecke

299
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Caso prctico:

Calcular el valor de una vivienda de 115.00 m con 16 aos de edad. El VRB de la vivienda es
de 10.000 u.m. La obra se encuentra en un estado de "conservacin normal" (no requiere
mayores reparaciones). Calcular su depreciacin por los mtodos lineal, Kuentzle, Ross y Ross-
Heidecke. Pantalla 12.4 y Grfico 12.4.

Pantalla 12.4

Grfico 12.4

300
Captulo XII. Mtodo del coste

5.6. DEPRECIACIN FUNCIONAL


La depreciacin funcional u obsolescencia es la falta de adecuacin actual del edificio a las
funciones para las cuales fue diseado. Como ejemplos de este tipo de depreciacin podemos
considerar unos locales para oficina construidos en 1980 con la normativa y necesidades de
esa poca, no estn adaptadas a las necesidades de la vida actual o un almacn de productos
qumicos construidos en esa misma poca no cumple la normativa actual.

La obsolescencia funcional puede ser debido a factores como:


- Cambios avance tecnolgico.
- Cambios en relacin con otras piezas del equipo dentro de una planta.
- Cambios en el diseo, materiales o procesos, que traen como consecuencia, exceso de
capacidad, falta utilidad funcional, uso de materiales, o excesivos costos de operacin.

Esta depreciacin puede ser subsanable o no subsanable. En el primer caso el valor de esta
depreciacin es el costo de actualizar la construccin a las necesidades actuales y en ese caso
solo afecta al valor de la construccin.
En el caso de que no sea subsanable la depreciacin afecta tanto al suelo como a la
construccin. En Espaa en valoracin catastral para este caso se aplica un coeficiente de 0,8,
aunque para tasaciones normales este es un coeficiente indicativo que puede servir de
referencia para el tasador.

5.7. DEPRECIACIN ECONMICA Y LEGAL


La Depreciacin econmica puede darse en algunos casos debido a circunstancias
extrnsecas al inmueble. Pueden considerarse causas de depreciacin econmica:
- Conceptos administrativos - gerenciales.
- Disponibilidad materia prima.
- Disponibilidad mano de obra.
- Acceso al mercado.
- Capacidad generacin ingreso.
- Cambios sociales, oferta - demanda.

Esta depreciacin econmica debe ser recogida por el valorador aplicando un coeficiente
reductor del precio. Como referencia Catastro en Espaa aplica el coeficiente M de 0,80. La
depreciacin econmica es no subsanable por lo que el coeficiente se aplica tanto a la
construccin como al suelo.
Las Depreciaciones legales, son clusulas legales que impiden el pleno dominio o
transmisin del inmueble:
-Derechos de disfrute
-Derechos de adquisicin preferente
-Reglamentos gubernamentales

Afectan tambin al suelo.


301
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

5.8. APRECIACIONES

En algunos casos existen incorporados al inmueble a valorar una serie de mejoras, que
habr que valorar aparte e incorporar al valor final.

5.9. CALCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO

Conocido el VRB y calculadas todas las depreciaciones pertinentes y las apreciaciones si


existen, el VRN se calcula de la forma ya sabida.

Valor de Reemplazamiento Neto = Valor de Reemplazamiento Bruto Depreciacin


Fsica Depreciacin Funcional Depreciacin Econmica Depreciacin Legal +
Apreciaciones.

302
CAPTULO XIII
MTODO DEL VALOR RESIDUAL

1. INTRODUCCIN.

En este captulo se desarrolla el mtodo del valor residual, metodologa utilizada


fundamentalmente para la valoracin de suelo urbano o urbanizable y que tiene dos variantes
el modelo esttico que no tiene en cuenta el tiempo y el modelo dinmico que si que considera
el tiempo.

2. FUNDAMENTOS DEL MTODO.

El mtodo del valor Residual sirve para calcular el valor del suelo o
solar. Este valor del suelo est en funcin de su calificacin urbanstica,
que viene expresada por su mejor y mayor uso (industrial, residencial etc.)
y por su edificabilidad (E = m2 construidos por m2 de suelo). Adems el
valor del suelo puede expresarse de dos formas, como Valor Unitario (Vu)
que es el valor del suelo por m2 del mismo, o bien como valor de
repercusin del suelo (VR) que es el valor del suelo por m2 construido,
siendo la relacin entre ambos:

Vu VR E

Siendo E la edificabilidad.

Para la utilizacin del mtodo residual es necesario:

a) La existencia de suficiente informacin para conocer cul es el mayor y mejor uso de


dicho suelo dentro de las posibilidades que la ordenacin urbanstica le permita.

b) La existencia de informacin suficiente que permita estimar los costes y gastos normales
para una promocin de caractersticas semejantes a la que se va a desarrollar.

c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de venta ms


probables de los elementos que se incluyen en la promocin o en el edificio en las
fechas previstas para su comercializacin.

d) La existencia de informacin suficiente sobre los rendimientos de promociones


semejantes.

El mtodo del valor residual como hemos dicho tiene dos variantes

- Mtodo residual esttico tambin denominado Procedimiento o anlisis de inversiones


con valores actuales.

- Mtodo residual dinmico tambin denominado Procedimiento o anlisis de inversiones


con valores esperados.

303
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

3. MTODO RESIDUAL ESTTICO

Este mtodo es aplicable a la valoracin de solares cuyas obras sean inmediatas o que
como mximo vayan a realizarse dentro del ao y tambin a la valoracin de solares
edificados.

El clculo del valor del suelo se realiza considerando el mayor y mejor uso que se le puede
dar a dicho solar segn el planeamiento urbanstico.

El procedimiento es el siguiente.

PASO 1.- Se determina el aprovechamiento mximo del solar, para ello es necesario
conocer las normas de Planeamiento urbanstico de aplicacin al solar objeto de valoracin o
sea su uso posible y su edificabilidad (altura de edificacin y/o nmero de alturas,
profundidad, aprovechamiento, cubierta, etc.)

PASO 2.- Se calcula el precio de mercado al que podr venderse el inmueble determinado
en el punto anterior (VM). Para ello puede utilizarse cualquiera de los mtodos conocidos
(comparativos, actualizacin)

PASO 3.- Se determina el Margen Beneficio del promotor (b) teniendo en cuenta el
ms habitual en ese tipo de promociones. En la ECO/805/2003 se proponen los de la tabla
13.1.

Tipo de inmueble Margen


Edificios de uso residencial:
x Viviendas primera residencia 18
x Viviendas segunda residencia 24
Edificios de oficinas 21
Edificios comerciales 24
Edificios industriales 27
Plazas de aparcamiento 20
Hoteles 22
Residencias de estudiantes y de la tercera edad 24
Otros 24

Tabla 13.1. Mrgenes segn tipologa (ECO/805/2003)

PASO 4.- Se calculan los costes globales del edificio (C), compuestos por los siguientes
conceptos:

a) El coste de la edificacin a nuevo o de las obras de rehabilitacin.

b) Los gastos necesarios.

c) Los gastos de comercializacin.

d) Los gastos financieros normales para ese tipo de promocin.

304
Captulo XIII. Mtodo del valor residual

PASO 5.- Se aplica la siguiente frmula.

VR VM * 1  b  C

Siendo

VR = Valor residual Valor del solar

VM = Valor de mercado

b= Margen del promotor

 C = Suma de costes

Se entiende por solar, al suelo, urbanizable, disponible y listo para la edificacin. En el


supuesto de que el suelo del que hemos calculado su valor no rena las caractersticas de solar
al valor calculado habr que deducirle todos los costes para transformar el suelo en solar
edificable (tanto materiales como demoliciones, explanaciones, urbanizacin, como todos los
de gastos de tipo legal, fiscal, cesiones compensaciones etc.).

4. CASOS

Desarrollamos dos casos de aplicacin del mtodo residual esttico. En el primero nos
vienen dados todos los datos y en el segundo se resuelve siguiendo los pasos vistos
anteriormente.

CASO 1. Hallar el valor de un solar de 350 m2 sobre el que se puede construir un edificio con
1000 m2 de superficie construida cuyo precio de venta es de 725 euros/m2 y siendo sus costes
los siguientes:

Gastos totales: 487 euros/m2


Margen promotor= 15% de costes
VR = 725*1000 * (1-15%) 487*1000 = 129.000 euros.

CASO 2. Calcular por el mtodo residual esttico, el valor de un solar de 26 m de frente de


calle y 20 m de profundidad, en el cual se han realizado todas las obras necesarias para
considerarlo como tal (trada de agua, electricidad, aceras etc.), est totalmente libre de
cualquier resto de edificacin o instalacin, es prcticamente llano y est a la altura de calle.

PASO 1.- Determinar el aprovechamiento mximo del solar.

Tres plantas, la primera para locales comerciales, la segunda y tercera para viviendas.
Stano con garajes.

Locales comerciales: 2 de 140 m2 cada uno


Viviendas: 8 de 120 m2 cada una
Garajes con trastero: 15 de 25 m2 cada uno

305
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

PASO 2.- Se calculan el precio de mercado al que podrn venderse el inmueble.

Mediante un estudio de mercado en la zona y por mtodos comparativos se determinan los


siguientes precios.

Locales comerciales: 4.000 u.m./m2


Viviendas: 3.000 u.m./m2
Garaje con trastero: 1.500 u.m. /m2

PASO 3.- Se determina el Margen Beneficio del promotor (b)

Segn la ECO/805/2003 no podrn ser inferiores a:

Locales comerciales: 24%


Viviendas primera residencia: 18%
Garajes: 20%

PASO 4.- Se calculan los costes globales del edificio (C), compuestos por los siguientes
conceptos:

a) El coste de la edificacin a nuevo o de las obras de rehabilitacin:

b) Los gastos necesarios.

c) Los gastos de comercializacin.

d) Los gastos financieros normales para ese tipo de promocin.

Coste Gastos Gastos Gastos TOTAL


contrata necesarios comercializacin financieros
Local 930 186 37 56 1209
comercial
Viviendas 1250 250 50 75 1625
Garaje 560 112 22 37 728

PASO 5.- Se aplica la siguiente frmula.

VR VM * 1  b  C

VRlocales 2 140 4.000 1  0, 24  2 140 1.209 512.680


VRviviendas 8 120 3.000 1  0,18  8 120 1.625 801.600
VRgaraje 15 20 1.500 1  0, 20  15 20 728 141.600
VRtotal Valor solar 512.680  801.600  141.600 1.455.880

306
Captulo XIII. Mtodo del valor residual

5. MTODO RESIDUAL DINMICO

Se utilizacin se recomienda cuando se prev que la ejecucin de la obra dure de 3 a 5


aos, por estar an pendiente de determinados requisitos como pueden ser licencias etc. que
no dependen del promotor-constructor. O sea se aplica fundamentalmente para suelos sin
licencia. En el caso de suelos con licencia es mejor aplicar el mtodo residual esttico.

Adems de los requisitos generales necesarios para la aplicacin del mtodo residual en el
caso del dinmico se debe cumplir la existencia de informacin sobre los plazos de
construccin o rehabilitacin, de comercializacin del inmueble y en su caso de gestin
urbanstica y de ejecucin de la urbanizacin.

Su clculo se realiza actualizando los flujos de caja mensuales previstos (Cobros-Pagos) a


una tasa de actualizacin r.

Ej Sk
VS 1  r  1  r
tj tk

siendo:
Vs = Valor del solar
Ej = Importe de los ingresos previstos en el momento j
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento k
tj = Nmero de perodos previstos para los ingresos
tk = Nmero de perodos previstos para los pagos
r = Tipo o tasa de actualizacin
n = Nmero de perodos de tiempo desde la tasacin hasta el final del perodo de los ingresos
esperados.

Los flujos de caja se determinan de la siguiente forma.

Cobros, los que se estime obtener por la venta del inmueble y en las fechas previstas y
adems las entregas de crdito previstas.

Pagos, los derivados de los costes de la construccin, incluidas las devoluciones de crdito
y todo en las fechas previstas.

Para el clculo de la tasa de actualizacin se utiliza la siguiente frmula.

Tasa de actualizacin = Tipos libre de riesgo + prima de riesgo

El tipo libre de riesgo ser el tipo de la deuda pblica nominal o real (Tipo menos
inflacin) en funcin de que se elijan flujos de caja a nominales constantes.

La prima de riesgo debe estudiarse caso por caso y depender sobre todo del riesgo
previsto en funcin del tipo de inmueble previsto, as como del municipio y caractersticas del
ayuntamiento correspondiente. En la ECO/805/2003 se aconsejan las siguientes primas
mnimas sin financiacin (Tabla13.2), que en el caso de financiacin ajena debern
incrementarse en funcin del porcentaje de dicha financiacin.

307
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Tipo de inmueble Prima de riesgo %


Viviendas de primera residencia 8
Viviendas de segunda residencia 12
Edificios de oficinas 10
Edificios comerciales 12
Edificios industriales 14
Plazas de aparcamiento 9
Hoteles 11
Residencias de estudiantes y de la tercera edad 12
Otros 12

Tabla 13.2. Primas de riesgo mnimas (ECO/805/2003)

6. CASOS

Como en los casos del valor residual esttico se presentan dos casos uno resumido y el otro
donde se realizan todos los pasos descritos anteriormente.

CASO 1. Clculo del valor de un solar en el que es posible edificar un edificio de viviendas
de 1 residencia y se prevn los cobros y pagos de la pantalla 13.1.

Pantalla 13.1

CASO 2. Calcular por el mtodo residual dinmico, el valor del solar del caso 9.5.1 calculado
anteriormente por el mtodo residual esttico. El solar tiene 26 m de frente de calle y 20 m de
profundidad y en l se han realizado todas las obras necesarias para considerarlo como tal
(trada de agua, electricidad, aceras etc.), est totalmente libre de cualquier resto de
edificacin o instalacin, es prcticamente llano y est a la altura de calle. El
aprovechamiento mximo del solar es la edificacin de tres plantas, la primera para locales

308
Captulo XIII. Mtodo del valor residual

comerciales (2 de 140 m2), la segunda y tercera para viviendas (8 de 120 m2 ) y un stano con
garajes y trasteros (15 de 20 m2). Los precios y costos por m2 son los de la Tabla 13.3

Precios venta Precios venta Coste Coste


m2 inmueble m2 inmueble
Local 4,000 560,000 1209 169,260
comercial
Viviendas 3,000 360,000 1625 195,00
Garaje 1,500 30,000 728 14,560

Tabla 13.3. Precios y costos

Tasa deuda pblica nominal: 4.38%

Primas de riesgo:

x Viviendas primera residencia: 8%


x Edificios comerciales: 12%
x Garajes: 9%

Se toma como prima de riesgo las anteriores ponderadas por su superficie:

960 280 300


r 8%  12%  9% 8,92%
1.540 1540 1540

Tasa actualizacin anual = 4.38%+8.92% = 13.30%

Tasa actualizacin mensual

Tm 12
1  8,92%  1 0, 71%

Primer supuesto: Por la situacin del solar en cuanto a la licencia urbanstica no se puede
empezar las obras hasta dentro de un ao. Perodo de ejecucin de la obra a partir de su
comienzo: 15 meses. Tabla 13.3.

309
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Meses Ingresos Pagos Flujos de caja


1 0 0 0
2 0 100000 -100000
3 0 100000 -100000
4 0 0 0
5 0 0 0
6 0 50000 -50000
7 0 0 0
8 0 50000 -50000
9 0 0 0
10 0 0 0
11 0 0 0
12 0 75000 -75000
13 0 375000 -375000
14 0 100000 -100000
15 50000 100000 -50000
16 50000 100000 -50000
17 50000 100000 -50000
18 50000 100000 -50000
19 50000 100000 -50000
20 50000 100000 -50000
21 50000 100000 -50000
22 50000 100000 -50000
23 50000 100000 -50000
24 100000 100000 0
25 100000 100000 0
26 100000 100000 0
27 200000 66920 133080
28 2000000 0 2000000
29 1500000 0 1500000
4450000 2116920

Tabla 13.3. Previsin de cobros, pagos y flujos de caja

310
Captulo XIII. Mtodo del valor residual

Calculamos su VR utilizando la funcin VNA de Excel. Pantalla 13.2.

Pantalla 13.2

Segundo supuesto: Por la situacin del solar en cuanto a la licencia urbanstica no se puede
empezar las obras hasta dentro de 16 meses. Perodo de ejecucin de la obra a partir de su
comienzo: 15 meses.

Calculamos el VR. Pantalla 13.3.

Pantalla 13.3

311
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Vemos como el valor del solar cambia en funcin del tiempo en que se puede empezar las
obras.

12 meses: 1,566,699 u.m.


16 meses: 1,426,000 u.m.

312
CAPTULO XIV
VALORACIN DE DERECHOS Y LIMITACIONES

1. INTRODUCCIN

Los derechos y limitaciones a valorar son aquellos que recaen sobre un bien objeto de
valoracin. Se consideran como tales los siguientes:
x El derecho de superficie.
x La concesin administrativa.
x La servidumbre.
x La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitacin.
x Limitaciones de dominio.
x Las opciones de compra.
x Tiempo compartido sobre inmuebles.
x Compromisos de compra a plazos.

2. EL DERECHO DE SUPERFICIE

La Ley del Suelo 8/2007 de 28 de Mayo en el Captulo 3, Derecho de


superficie, Artculo 35. Contenido, constitucin y rgimen, dice en sus
puntos 1, 3 y 5.
1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de
realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el
subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o
edificaciones realizadas. Tambin puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o
edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de
construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las
mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
3. El derecho de superficie puede constituirse a ttulo oneroso o gratuito. En el primer
caso, la contraprestacin del superficiario podr consistir en el pago de una suma alzada o
de un canon peridico, o en la adjudicacin de viviendas o locales o derechos de
arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas
modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversin total de lo edificado al finalizar el plazo
pactado al constituir el derecho de superficie.
5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenacin
territorial y urbanstica en el plazo previsto en el ttulo de constitucin y, en todo caso, por el
transcurso del plazo de duracin del derecho. A la extincin del derecho de superficie por el
transcurso de su plazo de duracin, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo
edificado, sin que deba satisfacer indemnizacin alguna cualquiera que sea el ttulo en virtud
del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrn pactarse normas sobre la
liquidacin del rgimen del derecho de superficie. La extincin del derecho de superficie por
el transcurso de su plazo de duracin determina la de toda clase de derechos reales o
personales impuestos por el superficiario.

313
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Para valorar un edificio en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno


propiedad de un tercero se podr realizar de las dos siguientes formas.

a. Actualizacin de rentas:
Se calcular el valor del inmueble como si fuese de pleno dominio y a ese valor se le
restar:
i. el valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
ii. el valor actual del valor de reversin que es el valor de reemplazamiento neto al
final del derecho. Dicho VRN ser la suma del valor del suelo actual ajustado con
la plusvala o minusvala prevista para dicho perodo mas el valor del inmueble
actual menos la depreciacin fsica y funcional que corresponda para el periodo
que dure el derecho.

b. Mtodos por comparacin:


Cuando existan datos suficientes sobre comparables con similares condiciones y
plazos.

Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se utilizar el


mtodo residual dinmico teniendo en cuenta:
- Pagos a realizar por el concesionario durante toda la duracin del derecho incluido
las inversiones iniciales.
- Cobros generados por dicho derecho.

Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que est constituido un derecho de


superficie.
- Actualizacin de los pagos a recibir y del valor de reversin a la finalizacin del
derecho.

Casos prcticos:

1. Valor de un edificio industrial edificado sobre un terreno propiedad de un tercero, con


derecho de superficie por 25 aos, por el que se paga 1200 euros/mes. Tasa a utilizar: 8,50%.
Pantalla 14.1.

Valor de mercado del edificio en pleno dominio: 550.000 u.m.

Valor del suelo: 275.000 u.m.

Valor de la construccin: 550.000 275.000 = 275.000 u.m.

Valor del edificio dentro de 25 aos:

Ve = 275.000 Depreciacin fsica Depreciacin funcional

Ve = 275.000 (25/35)*275.000 10%*275.000 = 51.071,43 u.m.

Valor del suelo dentro de 25 aos suponiendo una revalorizacin anual del 1%

Vs = 275.000 * (1+1%)25 =275.000*1.28 = 352.668 u.m.


314
Captulo XIV. Valoracin de derechos y limitaciones

El Valor de Reemplazamiento Neto del edificio dentro de 25 aos ser:

VRNe =51.071 + 352.668 = 403.740 u.m.

El valor actual de los pagos y el valor de reversin

25
1.200 12 403.740
Vac  199.896
1  8,5% 1  8,5%
t 25
t 1

El valor del edificio

Ve = 55.000 199.896 = 350.104 u.m.

Pantalla 14.1. Valoracin de un edificio en ejercicio de un derecho de superficie

315
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

3. LA CONCESIN ADMINISTRATIVA

En el Cdigo Civil. Libro segundo. De los bienes, de la propiedad y de


sus modificaciones. Ttulo primero. De la clasificacin de los bienes.
Captulo primero. De los bienes inmuebles. Art.334. Son bienes inmuebles.
10. Las concesiones administrativas de obras pblicas y las servidumbres y
dems derechos reales sobre bienes inmuebles.

Encontramos la siguiente definicin:

Concesin Administrativa es la autorizacin dada por la Administracin Pblica para


que un particular a cambio del pago de un canon pueda explotar o hacer uso de un bien o un
servicio pblico.

El Derecho Administrativo permite que la explotacin de los bienes de dominio pblico y


la prestacin de servicios pblicos pueda hacerse directamente por la Administracin,
mediante sus propios rganos, o bien dejarse en manos de particulares, siendo en este caso la
concesin el medio idneo de llevarse a cabo.

Mediante la concesin la Administracin cede al particular una esfera de actuacin


originariamente administrativa, bien cediendo bienes de dominio pblico, que le son propios
de acuerdo con el principio de inalienabilidad, o bien cediendo la gestin de servicios
pblicos, que nicamente corresponden a la Administracin en aras del inters social. Con
ello se origina un contrato genuinamente administrativo que se caracteriza por las limitaciones
y el poder de control que la Administracin impone y se reserva sobre los bienes o servicios
cedidos.

La valoracin de un edificio sobre el que est constituida una concesin administrativa


se podr realizar de alguna de las dos siguientes formas.

a. Actualizacin de rentas:
Se calcular el valor del inmueble como si fuese de pleno dominio y a ese valor se le
restar:
i. el valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
ii. el valor actual del valor de reversin que es el valor de reemplazamiento neto al
final del derecho. Dicho VRN ser la suma del valor del suelo actual ajustado con
la plusvala o minusvala prevista para dicho perodo mas el valor del inmueble
actual menos la depreciacin fsica y funcional que corresponda para el periodo que
dure el derecho.
b. Mediante actualizacin de rentas teniendo en cuenta:
i. Los pagos a efectuar
ii. Las inversiones a efectuar
iii. Las tarifas a cobrar por el concesionario
iv. El perodo en que se generarn
v. Que no existe valor de reversin para el concesionario

316
Captulo XIV. Valoracin de derechos y limitaciones

La valoracin de una concesin administrativa sobre un determinado terreno se


realizar mediante el mtodo residual dinmico teniendo en cuenta:
- Pagos a realizar por el concesionario durante toda la duracin del derecho incluido las
inversiones iniciales.
- Cobros y pagos generados por dicha concesin.

La valoracin de la propiedad de un terreno sobre el que est constituido una


concesin administrativa se realizar.
- Mediante la actualizacin de los pagos a recibir y del valor de reversin a la finalizacin
del derecho.

En todos los casos anteriores si se cumplen las condiciones para poderse aplicar un mtodo
comparativo, se podr utilizar alguno de los mtodos que comprende dicho grupo.

Caso prctico:

Valorar la concesin administrativa de 15 aos sobre un terreno sobre el que el concesionario


tiene que realizar una inversin inicial de 350.000 u.m. y unos pagos anuales de 60.000 u.m,
teniendo previsto unos ingresos anuales de 110.000 u.m.. Tasa de actualizacin 5.75%.

Segn aparece en la Pantalla 14.2 se calculan las Flujos de Caja de los 15 de la concesin,
teniendo en cuenta que el primer ao el pago es el anual mas la inversin.

Los Flujos de caja se actualizan mediante la funcin VNA a una tasa del 5.75% resultando:

Valor de la Concesin = 162.675 u.m.

Pantalla 14.2. Valoracin de una concesin administrativa

317
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

4. LA SERVIDUMBRE

El Cdigo Civil en su Libro II, Ttulo VII De las servidumbres. Dice.

530. La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro


perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre, se
llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

533. Las servidumbres son adems positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre
que impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer alguna cosa o de
hacerla por s mismo, y negativa la que prohbe al dueo del predio sirviente hacer algo que
le sera lcito sin la servidumbre.

Existen diferentes tipos de servidumbre, las mas importantes son:

Servidumbres en materia de agua.


Servidumbre de paso.
Servidumbre de medianera.
Servidumbre de luces y vistas
Etc.

Las servidumbres se valorarn restando del valor del inmueble libre de la servidumbre, el
valor de dicho inmueble teniendo en cuenta la servidumbre que le afecta, dicho de otra forma
el valor de una servidumbre es igual a la diferencia entre el valor libre de la servidumbre y el
valor del inmueble con servidumbre.

La servidumbre no es un acto expropiatorio por lo que realmente afecta al inmueble objeto


de la misma disminuyendo su valor. El porcentaje de valor en que disminuye dicho valor
depende del grado de afectacin del inmueble. Tabla 14.1.

GRADO EJEMPLOS Porcentaje de


afectacin

Bajo -Servidumbres que se observan a simple vista y no producen 30-40%


destruccin del inmueble:

- lneas telefnicas

-lneas elctricas

- caminos de acceso

- etc.

318
Captulo XIV. Valoracin de derechos y limitaciones

Medio - Lneas areas que deterioran el paisaje 45-65%

- Lneas areas que afectan a la fumigacin

- Elementos que afectan medianamente a los cultivos y/o ganadera

- Tuberas subterrneas de poco dimetros y que no transporten lquidos


contaminantes.

-etc.

Alto - Elementos que pasan por zonas urbanas y que afectan al desarrollo de 70-100%
esas zonas

- Lneas de alta tensin

-Tuberas subterrneas de mucho dimetros y/o que transporten lquidos


contaminantes o explosivos.

- Canales de riego que limitan el paso de peatones y/o vehculos

-etc

Tabla 14.1. Tipos de afectacin y porcentaje. Adaptacin de Loria (2010)

Caso prctico:

Calcular el valor de una servidumbre que afecta a una parcela agrcola de 9.500 m2. La
servidumbre consiste en el paso de tubera subterrnea de poco dimetro, que transporta agua
a una urbanizacin colindante y que afecta en un lindero a una zona de 5 metros de ancho y
210 metros de largo. Pantalla 14.3.

El valor de la finca sin servidumbre, determinado por un mtodo comparativo es de


48.000 u.m.

Por el tipo de servidumbre el grado es Medio y la afectacin del 55% del valor de la
superficie por la que pasa la tubera.

Valor de la finca sin servidumbre = 48.000 u.m  5,05 u.m./m2

Superficie afectada = 5 * 210 = 1.050 m2

Superficie no afectada = 9.500 1.050 = 8.450 m2

El valor de la finca con la servidumbre es:


V = 8.450 * 5,05 + 1.050 * 0,05* (1-55%) = 42.694 + 2387 = 45.082 u.m.

Valor de la servidumbre = 48.000 45.082 = 2917 u.m.

319
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Pantalla 14.3. Valoracin de una servidumbre

5. EL USO Y LA HABITACIN, EL USUFRUCTO, Y LA NUDA PROPIEDAD

Nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la


que su relacin con ella es de ser solamente y nicamente propietario.
Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la
posesin por haber sido cedida sta a travs de un derecho real denominado
usufructo.

El nudo propietario es el dueo de la cosa, pero con la importante limitacin de que existe
un usufructo (derecho de poseer usar y disfrutar la cosa) que pertenece a otra persona. Sin
embargo, el usufructo no puede ser indefinido, y siempre tiene un trmino (ya sea un trmino
fijo o, en el caso de usufructo vitalicio, hasta la muerte del usufructuario). Por lo tanto, el
nudo propietario recobrar la propiedad plena cuando se extinga el usufructo.

Por lo tanto, los derechos del nudo propietario son:

- Derecho a recuperar la cosa en buen estado a la extincin del usufructo.


- Disponer de la cosa. Si bien el usufructo se mantiene, el nudo propietario puede vender su
nuda propiedad.

320
Captulo XIV. Valoracin de derechos y limitaciones

El Cdigo Civil en su Libro II, Ttulo VI Del usufructo, del uso y de la habitacin. Dice.

467. El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de conservar
su forma y sustancia, a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley autoricen a otra cosa.

471. El usufructuario tendr derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y
civiles, de los bienes usufructuados..

524. El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las
necesidades del usuario y su familia, aunque sta se aumente.

La habitacin da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las
piezas necesarias para si y para las personas de su familia.

525. Los derechos de uso y habitacin no se pueden arrendar ni traspasar a otro por
ninguna clase de ttulo.

527. Si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena o el que tuviera derecho de
habitacin ocupara toda la casa, estar obligado a los gastos de cultivo, a los reparos
ordinarios de conservacin y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el
usufructuario.

Si solo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deber contribuir con
nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes
para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueran bastantes, suplir aqul lo que falte.

Clculo del valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitacin:

a) Se calcula el valor del inmueble mediante la actualizacin de los flujos de caja en el


mercado de alquileres.

b) Se calcula el valor del usufructo actualizando los flujos de caja durante el perodo
que se mantiene el derecho. Para este clculo hay que tener en cuenta las siguientes
consideraciones.

El usufructo puede estar constituido a favor de una sola persona o a favor de ms


de una persona y en ambos casos puede ser temporal y vitalicio. La forma de
clculo en cada caso es la siguiente:

I. Usufructo constituido a favor de una sola persona y por un tiempo determinado.


n 1
V C * 1  i
t 0
t
t
*t p x

Ct Flujo de caja con vencimiento en t


i Tipo de int ers
t px Pr obabilidad de que una persona de edad x viva t aos mas
x Edad del usufructuario en el momento del calculo
n aos no transcurridos del usufructo

321
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

II. Usufructo constituido a favor de una sola persona y de forma vitalicia.

w  n 1

C * 1  i
t
V t *t Px
t 0

w Edad lim ite de la tabla de mortalidad utilizada

III. Usufructo constituido a favor de ms de una sola persona

a. Con extincin al primer fallecimiento y de forma temporal.

n 1

C * 1  i
t
V t *t Pxy
t 0

t p xy Pr obabilidad de que la cabeza x y lacabeza y


esten vivas las dos dentro de t aos
t p xy t p x *t p y

IV. Usufructo constituido a favor de ms de una sola persona, con extincin al primer
fallecimiento y de forma vitalicia.

C * 1  i
t
V t *t Pxy
t 0

t p xy Pr obabilidad de que la cabeza x y lacabeza y


esten vivas las dos dentro de t aos
t p xy t p x *t p y

V. Usufructo constituido a favor de ms de una sola persona, con extincin al


segundo fallecimiento y de forma temporal.

n 1
V C * 1  i
t 0
t
t
*t Pxy

t p xy Pr obabilidad de que la cabeza x o bien la cabeza y o las dos


esten vivas dentro de t aos
t p xy t p x  t p y  t p xy

VI. Usufructo constituido a favor de ms de una sola persona, con extincin al


segundo fallecimiento y de forma vitalicia.

C * 1  i
t
V t *t Pxy
t 0

t p xy Pr obabilidad de que la cabeza x y la cabeza y


esten vivas las dos dentro de t aos
t p xy t p x *t p y

322
Captulo XIV. Valoracin de derechos y limitaciones

c) Nuda propiedad: Su valor es la diferencia entre el obtenido en el punto a) y el valor del


usufructo.

d) Derecho de uso y habitacin: Es el resultante de dividir el valor del usufructo por 1,12.

6. LIMITACIONES DE DOMINIO

Comprende este apartado todas aquellas prohibiciones y limitaciones que


impidan al propietario la plena propiedad o la libre utilizacin del bien y
que no estn comprendidas en alguno de los apartados ya vistos (Derecho
de superficie, concesin administrativa, servidumbre, nuda propiedad,
usufructo, uso y habitacin).

Las limitaciones consideradas en este apartado pueden ser muy diversas y normalmente
estn fundadas en el bien pblico o en el derecho de los vecinos. Pueden considerarse como
tales las siguientes:

Reglamentaciones municipales que obligan a conservar una determinada lnea o altura de


los edificios o que, inclusive contienen disposiciones estticas; las relativas a la prohibicin
de construir ciertos establecimientos en zonas determinadas; las prescripciones referentes a la
salubridad, higiene, etc.; las que concierten a ruidos molestos, etc.

El Cdigo civil espaol en su seccin sptima, artculos 589 al 596 recoge bajo el ttulo De
las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones una serie de
limitaciones sobre la propiedad basadas en los derechos a los vecinos y que limitan en algunos
casos el derecho a edificar o plantar rboles y en otros casos delimitan las distancias de dichas
actuaciones y el ejercicio de la propiedad del mismo.

El valor de un inmueble afectado por alguna limitacin de dominio ser el resultante de


restar al valor de ese inmueble sin limitacin, el valor de la limitacin del dominio.

Vild = Vi Vl

Siendo

Vild = Valor inmueble afectado por limitacin de dominio


Vi = Valor del inmueble libre de cargas
Vl = Valor de la limitacin.

La limitacin se valorar con alguno de los mtodos conocidos (comparativos,


actualizacin, reemplazamiento, residual etc).

7. LAS OPCIONES DE COMPRA

La opcin de compra se define como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del


cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebracin o no del
contrato principal de compraventa, que habr de realizarse en un plazo cierto y en unas
determinadas condiciones, pudiendo tambin ir acompaado del pago de una prima por parte
del optante.

323
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Sus elementos principales son:

x la concesin al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la


realizacin de la compraventa.
x La determinacin del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda
plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisicin.
x La concrecin de un plazo para el ejercicio de la opcin, de todo lo cual se deduce que
el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y por lo
tanto el optatario no puede retirar la opcin hasta que transcurra el plazo convenido.

El valor de una opcin de compra se determina de la siguiente forma.

Voc = Vift Poc


Siendo
Voc = Valor opcin de compra.
Vift = Valor del inmueble en la fecha de tasacin.
Poc = precio de ejecucin de la opcin sobre el inmueble.
Por lo tanto.
Voc > 0 si Vift > Poc
Voc = 0 si Vift d Poc.

8. TIEMPO COMPARTIDO SOBRE INMUEBLES

El uso de un inmueble por tiempo compartido est regulado por la Ley


42/199 de 15 de Diciembre Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre
derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso
turstico y normas tributarias siguiendo la Directiva comunitaria
94/47/CE de 26 de octubre de 1994. En su artculo 1 dice:

1. Es objeto de esta Ley la regulacin de la constitucin, ejercicio, transmisin y extincin


del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la
facultad de disfrutar, con carcter exclusivo, durante un perodo especfico de cada ao, un
alojamiento susceptible de utilizacin independiente por tener salida propia a la va pblica
o a un elemento comn del edificio en el que estuviera integrado, y que est dotado, de modo
permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestacin de los
servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del
alojamiento ni de su mobiliario.

2. El rgimen de aprovechamiento por turno slo podr recaer sobre un edificio, conjunto
inmobiliario o sector de ellos arquitectnicamente diferenciado. Todos los alojamientos
independientes que lo integren, con la necesaria excepcin de los locales, deben estar
sometidos a dicho rgimen. Ser necesario que el conjunto tenga, al menos, diez
alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario est sujeto, al
tiempo, a un rgimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotacin
turstica, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre
alojamientos concretos y para perodos determinados.
324
Captulo XIV. Valoracin de derechos y limitaciones

4. El derecho real de aprovechamiento por turno no podr en ningn caso vincularse a


una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra
manera que contenga la palabra propiedad.

A los efectos de publicidad, comercializacin y transmisin del derecho de


aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, podr utilizarse cualquier otra
denominacin, siempre que no induzca a confusin a los consumidores finales y del mismo se
desprenda con claridad la naturaleza, caractersticas y condiciones jurdicas y econmicas
de la facultad de disfrute.

Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravar, en conjunto, la
total propiedad del alojamiento o del inmueble, segn est previamente constituida o no una
propiedad horizontal sobre el mismo.

Como el propio ttulo de la ley indica, y queda aclarado en el punto 4 del artculo 1, el
consumidor adquiere un derecho a aprovechar un inmueble, que ha sido previamente
destinado a un uso turstico, pero nunca adquiere la propiedad del inmueble, ni siquiera por un
tiempo determinado al ao.

Para calcular el valor de un inmueble de tiempo compartido, se determinar el valor de


todos los perodos de cesin del inmueble estn cedidos o no, por el mtodo de actualizacin
de rentas.

Por otro lado se calcular tambin por actualizacin de rentas el valor de los perodos
cedidos sin considerar el derecho de reversin.

El valor del inmueble de tiempo compartido ser igual a la diferencia de los valores
anteriores.

Vitc = Vpt Vpc

Siendo.

Vitc = Valor inmueble de tiempo compartido.


Vpt = Valor perodos totales
Vpc= Valor perodos cedidos.

En ambos casos la tasa de actualizacin a utilizar ser la de la deuda pblica ms cercana a


la finalizacin de los contratos.

El valor de uno de los perodos cedidos se determinar calculando la proporcin que


representa sobre el total del inmueble y esta proporcin se multiplicar por el valor del
inmueble, siendo este el menor entre el valor por comparacin, el valor por actualizacin o el
valor por reemplazamiento neto.

9. COMPROMISOS DE COMPRA A PLAZOS.

Segn la Ley 28/1998 de venta a plazos de bienes muebles en su artculo 3, se entender


por venta a plazos el contrato mediante el cual una de las partes entrega a la otra una cosa

325
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

mueble corporal y sta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o
parcialmente aplazada en tiempo superior a tres meses desde la perfeccin del mismo.

Tambin se entendern comprendidos en esta Ley los actos o contratos, cualquiera que
sea su forma jurdica o la denominacin que las partes les asignen, mediante las cuales las
partes se propongan conseguir los mismos fines econmicos que con la venta a plazos.

El valor de un compromiso de compra a plazos sobre un inmueble ser la diferencia entre


el valor del inmueble en el momento de la tasacin y el precio pactado en el contrato de
compra a plazo actualizado.

Vcc = Vi Pcc

Siendo.

Vcc = Valor compromiso de compra.


Vi = Valor inmueble.
Pcc = Precio compromiso de compra.

326
CAPTULO XV
RESUMEN DE LA VALORACIN EN DISTINTOS PASES

1. INTRODUCCIN.

Aunque en los anteriores captulos se ha expuesto con detalle tanto la metodologa como la
forma como est regulada la valoracin en diferentes pases en este captulo vamos a
presentar de forma esquemtica dicha normativa de algunos de ellos, haciendo ms hincapi
en los distintos objetivos y la forma de abordarlos.

2. LA VALORACIN EN ESPAA.(ORDEN ECO/805/2003 Y EL REAL DECRETO


EHA/3011/2007).

En el Captulo II de la ECO se hacen una serie de indicaciones importantes a tener en


cuenta en la valoracin en funcin del tipo de bien y de la finalidad para la que se valora. Hay
que recordar que dicha Orden es de obligado cumplimiento para valoraciones cuya finalidad
sea:

x Garanta hipotecaria de crditos prestamos que formen o vayan a formar parte de


la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores
y constructores.
x Cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras.
x Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva
inmobiliarias.
x Determinacin del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.

Y entre las condiciones que fija la Orden y siguiendo el principio de prudencia tambin
delimita que valor escoger como definitivo de los distintos obtenidos con los distintos bienes
para cada bien.

327
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

2.1. CASO 1. En valoraciones de inmuebles urbanos.

1) Cuando los inmuebles urbanos se valoran para el mercado hipotecario.

Tipo de Bien Situacin Mtodo


Inmuebles en construccin o Todas Coste de reemplazamiento
rehabilitacin neto.
Observacin:
Si las obras estn paralizadas
el valor ser el menor entre el
valor del coste de
reemplazamiento neto y el
residual del terreno y de la
edificacin realizada.
Inmuebles terminados en Inmuebles ligados a El menor de:
proyecto, construccin una actividad 1. Valor por comparacin
rehabilitacin para la econmica 2. Valor por actualizacin
hiptesis de edificio 3. Valor de
terminado reemplazamiento neto
Inmuebles arrendados El menor de:
o que su destino sea el 1. Valor por comparacin
alquiler (no viviendas) 2. Valor por actualizacin
Viviendas arrendadas El menor de:
1. Valor por comparacin
libre de inquilinos.
2. Valor por actualizacin
Resto de inmuebles Valor por comparacin.
(edificios o elementos Si no es posible:
de edificio de uso Valor por actualizacin.
propio o vacos y no Si tampoco es posible:
ligados a una Valor de reemplazamiento neto
explotacin)
Inmuebles de proteccin Todas Valor d Valor mximo legal
pblica

328
Captulo XV. Resumen de la valoracin en distintos pases

2) Cuando los inmuebles urbanos se valoran para entidades aseguradoras y fondos de


pensiones.

Tipo de Bien Situacin Mtodo


Inmuebles en construccin Valor inicial (terreno o edificio
o rehabilitacin a rehabilitar) + certificaciones
de obra
Inmuebles terminados Inmuebles ligados a El menor de:
una actividad 1. Valor por comparacin
econmica 2. Valor por actualizacin
3. Valor de
reemplazamiento neto
Inmuebles arrendados Valor por actualizacin ( d
valor por comparacin libre de
inquilinos)
Si no es posible:
Valor de reemplazamiento neto

Resto de inmuebles Valor por comparacin.


(edificios o elementos Si no es posible:
de edificio de uso Valor por actualizacin.
propio o vacos y no Si tampoco es posible:
ligados a una Valor de reemplazamiento neto
explotacin)
Inmuebles de proteccin Todas Valor d Valor mximo legal
pblica

329
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

3) Cuando los inmuebles urbanos se valoran para instituciones de inversin colectiva


inmobiliaria.

Tipo de Bien Situacin Mtodo


Inmuebles en Valor en la fecha de tasacin para la hiptesis de
proyecto, en edificio terminado
construccin o
rehabilitacin
Inmuebles El menor de:
terminados 1. Valor por comparacin
2. Valor por actualizacin
No existe mercado El menor de:
de alquiler pero el 1. Valor por comparacin
inmueble (no 2. Valor por actualizacin utilizando flujos de
viviendas)est caja de otros inmuebles en arrendamiento.
arrendado
No existe mercado El menor de23:
de alquiler y el 1. Valor por comparacin
inmueble (no 2. Valor por actualizacin utilizando flujos de
viviendas) no est caja de otros inmuebles en explotacin
arrendado econmica
Viviendas El menor de:
arrendadas 1. Valor por comparacin libre de inquilinos
2. Valor por actualizacin
Inmuebles de Todas Valor d Valor mximo legal
proteccin EXCEPCIN. Si el periodo que queda de
pblica proteccin < 3 aos
VTL
VT VML  Mximo * 0,  VML
n
1  i
siendo
VML Valor mximo legal
VTL Valor tasacin inmueble sin considerarlo
como Pr oteccin oficial
i Interes Deuda Publica  prima de iliquidez
n Aos que quedan de proteccin

23
En este caso el valor no podr ser superior a:
Al valor de reemplazamiento neto si la valoracin es para adquisicin del inmueble
Al valor en que se adquiri el inmueble si es la primera tasacin para el clculo liquidativo
El ltimo valor del inmueble calculado por otros procedimientos de acuerdo con la Orden
330
Captulo XV. Resumen de la valoracin en distintos pases

2.2. CASO 2. Valoracin de fincas rsticas.

Valor finca rstica = Valor de la tierra incluidos los edificios e instalaciones necesarios
para la explotacin + Valor de edificios e instalaciones ligados a otras explotaciones
econmicas + Valor de otros edificios e instalaciones.

Tipo de bien Mtodo


Valor de la tierra incluidos los edificios e El menor:
instalaciones necesarios para la 1. Valor por comparacin
explotacin 2. Valor por actualizacin
Valor de edificios e instalaciones ligados a Valor  Valor de reemplazamiento neto
otras explotaciones econmicas
Valor de otros edificios e instalaciones Valor calculado segn su finalidad
(hipotecario, seguros, fondo de pensiones,
inversin colectiva inmobiliaria)

2.3. CASO 3. Valoracin de solares y terrenos

Tipo de terreno Mtodo


Terreno de nivel urbanstico I Valor por comparacin.
Si no es posible: Valor residual
Terrenos sujetos a explotacin econmica Valor por actualizacin
(salvo agropecuaria)
Terreno de nivel urbanstico II Valor por comparacin.
Si no es posible:  Valor catastral

3. LA VALORACIN EN MXICO

En el Captulo II disposicin Sexta se sealan algunos enfoques como indispensables para


establecer el valor concluido, exceptuando el enfoque de capitalizacin de rentas para
aquellos casos sealados en la regla vigsimo tercera o aquellos en que otra normatividad no
lo permita.

Tipo de Bien Tipo del valor objetivo Mtodo o enfoques a estudiar


Terreno para Desarrollo Valor Comercial Enfoque de Mercado
Habitacional
Enfoque Fsico
Estudio Residual: Esttico y Dinmico
ndividualizacin Valor Comercial Enfoque de Mercado
De crdito
Enfoque Fsico
Hipotecario para
Vivienda terminada Estudio Residual
Recuperacin de Crdito Valor Comercial Enfoque de Mercado
Valor de Reposicin
Enfoque Fsico
Enfoque de Capitalizacin en su caso

331
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Para operaciones relativas a los avaluos de Bienes Nacionales en las que interviene el
Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN), este establece
dentro de su normatividad que sern como sigue:

Tipo de Operacin Tipo del valor Mtodo o enfoques a estudiar


objetivo
A. De carcter voluntario: Monto de Renta de Enfoque Comparativo de Mercado,
Mercado, Valor de Enfoque de Costos, Enfoque de Ingresos,
a) Adquisitivas de Capitalizacin, Valor Valor de capitalizacin, Valor residual,
dominio: Compra de Conclusivo, Enfoques Comparativo de Mercado y de
inmuebles, Permuta de Comparativo de Ingreso para predios con cultivos
inmuebles Mercado, Valor agrcolas y/o perennes, Mtodos
b) Adquisitivas de uso: Fsico (Valor Neto valuatorios aplicados en predios con
Arrendamiento de de Reposicin), cultivos forestales maderables
inmuebles, Servidumbre Valor presente, Valor (autorizados), Cultivos Forestales,
convencional de inmuebles Comercial o de Mtodos valuatorios aplicados en
c) Traslativas de dominio: Mercado, Valor praderas y agostaderos, Bienes distintos
Venta de inmuebles, Fsico, Valor de de la tierra, Estimacin final del valor,
Permuta de inmuebles, Capitalizacin, Valor Valor Comercial y Valor de Realizacin
Donacin de inmuebles Comparativo de Ordenada, Enfoque comparativo de
d) Traslativas de uso: Mercado, Valor de mercado, Enfoque de ingresos, Enfoque
Arrendamiento de Negocio en Marcha, de costos, Factor de ajuste, Franjas de
inmuebles, Concesin o Valor del Intangible. transicin, Franja de va, Mtodo de
permiso de inmuebles. Construccin de la Tasa, El mtodo que
se deber utilizar para la valoracin de
unidades econmicas es el Mtodo de
Flujo de Efectivo Descontado; este
B. De carcter mtodo es el que mejor refleja las
obligatorio: condiciones de una unidad econmica.
Existen otros mtodos que se podrn
a) Adquisitivas de utilizar como referencia o en el caso que
dominio: Expropiacin de as se justifique, como mtodos
inmuebles conclusivos, entre los cuales destacan: el
b) Adquisitivas de uso: Valor Contable, Mtodo de Mltiplos,
Ocupacin temporal de Valor de Liquidacin y Mtodo de
inmuebles Valoracin de Opcin

332
Captulo XV. Resumen de la valoracin en distintos pases

Criterios para la elaboracin de avaluos por las instituciones de crdito emitidas por la
Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV):

Tipo de Bien Tipo del valor Mtodo o enfoques a estudiar


objetivo
Terrenos Valor comercial Enfoque Fsico, Enfoque de
Capitalizacin y Estudio Residual
Construcciones y Valor comercial Enfoque Fsico, Enfoque de
Edificaciones Capitalizacin y Enfoque Comparativo de
Mercado
Industriales Valor Fsico, Valor Enfoque Fsico, Enfoque de
de Reposicin y Capitalizacin y Enfoque Comparativo de
Valor de Mercado
Capitalizacin
Agropecuarios ndice de Enfoque Fsico, Enfoque de
redituabilidad y Capitalizacin y Enfoque Comparativo de
Valor de Mercado Mercado

333
CAPTULO XVI
EL INFORME DE VALORACIN

1. INTRODUCCIN

En este apartado se describen diferentes antecedentes que sugieren el contenido mnimo


del informe de avalo en Costa Rica. Es importante destacar que no hay una norma nacional
que disponga de las condiciones mnimas a que debe sujetarse el valorador, como se ver a
continuacin hay varios esfuerzos aislados por reglamentar este aspecto, pero a la fecha no
han dado los frutos esperados.

En segundo lugar y con el fin de aportar mayor informacin al lector se presentan las
caractersticas que se exigen en Espaa en un informe de valoracin.

2. EL INFORME DE VALORACIN EN COSTA RICA

Superintendencia General de Valores

La Superintendencia General de Valores public en su momento lo que llam las


Instrucciones para la valoracin de los inmuebles de los fondos de inversin inmobiliarios,
SGV A 23.

En este documento se describen en diferentes captulos los aspectos ms importantes a


tener en cuenta al momento de elaborar un avalo de un bien inmueble que forme parte o que
va a formar parte de un Fondo Inmobiliario. No es un instructivo que se aplica a la
generalidad de las valuaciones reguladas por esta entidad gubernamental.

Sin embargo a continuacin se anota cual debe ser el contenido mnimo de un informe de
avalo de este tipo, segn la directriz SGV-A-23:

Captulo II: Normas Generales sobre los avalos y las valoraciones financieras:

Artculo 6. Contenido mnimo de los informes

Cada informe de un avalo o valoracin financiera deber contener al menos la siguiente


informacin:

x Identificacin de la propiedad.
x Propsito de la valoracin.
x Fecha en que se realiz el avalo o la valoracin y fecha de la inspeccin.
x Caractersticas del inmueble.
x Resumen del proceso de valoracin. Hacer referencia clara de sus alcances,
limitaciones y dificultades que puedan haber incidido significativamente en los
resultados.
x Conclusiones.
x Fotografas de la propiedad y de los hallazgos importantes (para el avalo de perito).

335
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

Captulo III: Normas relativas al avalo del perito:

Artculo 8: Normas a aplicar en la prctica del avalo

El propsito del avalo ser determinar el valor comercial de cada inmueble,


entendindose ste como el valor por el que se puede vender la propiedad considerando un
plazo de venta razonable y condiciones de mercado estables.

Este tipo de valoracin deber comprender, por lo menos, los siguientes elementos:

1. Anlisis de las caractersticas del inmueble.

x Situacin legal: naturaleza del inmueble, uso autorizado del suelo (comercial,
residencial, industrial, etc.); medidas y linderos; propietario, gravmenes y anotaciones.
x Caractersticas fsicas: descripcin del inmueble, uso actual y uso potencial, estado
(en construccin, terminado, en obra gris u acabados); estado de conservacin; forma
y topografa; dimensiones, medidas y superficies de las reas construidas, privativas
y comunes; reas principales de servicios, techadas, pavimentadas, etc.; tipo y
calidad de la construccin; vida til y edad, materiales, acabados, estructura, etc.;
instalaciones especiales (aire acondicionado, sistema de agua potable de presin
constante, tanques de captacin de agua, sistemas contra incendios, ascensores,
escaleras elctricas, etc.).
x Caractersticas de la zona: clasificacin (residencial, comercial, industrial, mixta,
etc.); facilidad de acceso y comunicacin; servicios pblicos (alcantarillado pluvial y
sanitario, electricidad, telfonos, fibra ptica, aceras, pavimentos, parques); otros
servicios (comerciales, mdicos, entretenimientos, etc.).
x Otras caractersticas: cualquier otra caracterstica o informacin sobre el inmueble
que de acuerdo con el criterio del perito pueda incidir significativamente sobre el
valor de la propiedad o pueda ser relevante para tomar una decisin de inversin o
desinversin. En el caso de inmuebles desocupados o con un porcentaje de ocupacin
menor al setenta y cinco (75%), el perito deber rendir su criterio sobre si existen
caractersticas o condiciones en el inmueble que incidan en el nivel de ocupacin.

2. Anlisis comparativo de mercado

El estudio comparativo de mercado deber basarse, cuando sea posible, en informacin


sobre el valor de transacciones de propiedades similares realizadas en forma reciente y
en forma secundaria, apoyarse en informacin sobre precios actuales a los que se
ofrecen vender propiedades similares, as como sobre los precios a los que se ofrecen
vender propiedades que no se han podido vender despus de un perodo y esfuerzo
considerable.

Captulo IV: Normas Relativas a la valoracin financiera

Artculo 9. Metodologa de Valoracin

El valor de los inmuebles se determinar por los flujos netos de efectivo que generarn, la
incertidumbre asociada a esos flujos, as como el crecimiento esperado en estos. De esta
forma, el valor de un inmueble ser el valor presente de los flujos netos de efectivo que se
espera genere en el futuro.
336
Captulo XVI. El informe de valoracin

Para valorar un inmueble utilizando esta metodologa se deber estimar una tasa de
descuento de conformidad con el artculo 10, as como estimar el flujo de efectivo que se
espera genere el activo durante su vida til.

Artculo 10. Tasa de descuento

Para estimar la tasa de descuento se deber utilizar como tasa de descuento de Referencia
la tasa meta del Fondo, la cual deber ser ajustada cuando el riesgo de la inversin se separe
significativamente de lo normal para bienes races.

En todo caso el informe de valoracin deber incluir y fundamentar en forma clara y


explcita los supuestos utilizados por el perito en la determinacin de la tasa de descuento.

Artculo 11. Estimacin de Ingresos

Para la estimacin de flujos de ingresos debern considerarse los ingresos que se espera
genere el activo, as como su crecimiento anual, de acuerdo con las condiciones establecidas
en los contratos de alquiler cuando se trate de inmuebles alquilados, o en las condiciones de
mercado para el caso de inmuebles nuevos o desocupados.

Los informes de valoracin debern mostrar en forma clara y explcita los supuestos de
tasas de ocupacin utilizados, as como los supuestos referentes al plazo en que comenzarn a
generar rentas los inmuebles nuevos, una vez que estn en condiciones para ser ocupados, o
los inmuebles que se encuentren desocupados. El informe deber indicar el porcentaje de
ocupacin en el punto de equilibrio.

Artculo 12. Estimacin de Egresos

Los flujos de egresos debern comprender proyecciones independientes para cada uno de
los posibles rubros significativos de egresos, tales como seguros, impuestos, servicios
pblicos, tasas municipales, gastos de mantenimiento, seguridad, etc. Para cada uno de los
rubros que se consideren significativos debern establecerse los supuestos o bases utilizadas
al realizar las proyecciones, as como los supuestos de crecimiento de cada partida.

Artculo 13. Plazos

Para efectos de proyeccin el horizonte de inversin mnimo ser de cinco aos y el


mximo de diez. Dentro de este rango el plazo elegido depender de la naturaleza de la
inversin y el criterio del analista. Los perodos podrn comprender etapas mltiples, es
decir, etapas en que varan lo supuestos bsicos del anlisis: ingresos, egresos, ocupacin,
tasas de crecimiento, tasas de descuento, etc. Durante el perodo de proyeccin se requerir
de pronsticos anuales detallados de inversiones, ingresos y egresos de efectivo. Perodos de
proyeccin diferentes podrn utilizarse cuando existan razones que as lo justifiquen. El
razonamiento que fundamenta la decisin deber ser parte del informe de valoracin.

Artculo 14. Valor terminal

La estimacin del valor terminal del activo al final del perodo de proyeccin se realizar,
preferiblemente, mediante el clculo de una perpetuidad a partir del ltimo flujo de efectivo.
El informe de valoracin deber comprender en forma clara y explcita los criterios de
estimacin de la tasa de descuento de perpetuidad, as como de la estimacin de la tasa de

337
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

crecimiento. El uso de multiplicadores o de valores de rescate para el clculo del valor


residual ser permitido por excepcin cuando se considere que se justifica plenamente.

Artculo 15. Indicacin de los supuestos

El informe de la valoracin deber indicar en forma clara, precisa y justificada todos los
supuestos que dan fundamento a la valoracin.

Artculo 16. Riesgos

El anlisis de valoracin deber incluir una seccin o captulo dedicado exclusivamente al


anlisis del riesgo que permita apreciar el efecto de cambios en las variables fundamentales de
la proyeccin sobre el valor terico del activo y sobre el rendimiento que se ha estimado. Se
incluir tambin cualquier otro factor de riesgo que, segn el criterio del analista, pueda
incidir en el resultado de la valoracin y, consecuentemente, sobre las decisiones de inversin.

2.1. Manual para la Elaboracin de Avalos para Expropiacin del Instituto


Costarricense de Electricidad ICE.

La Subgerencia Gestin Administrativa, del ICE, public el Manual para la Elaboracin de


Avalos para Expropiacin y el Procedimiento para la solicitud, confeccin y trmite de
avalos institucionales.

En este documento que se considera muy completo y especfico, se describe al detalle cual
debe ser el contenido mnimo de los avalos pero especficamente para lo que concierne a
valoraciones para expropiacin. Se sugiere al lector tomar en cuenta los elementos mnimos
del contenido de un avalo en general y especficamente en aquellos casos de expropiaciones
de servidumbres elctricas.

2.2. Contenido mnimo de las valuaciones para entidades del sector bancario

La mayor parte de las entidades bancarias de Costa Rica, han desarrollado instructivos que
tienen como objetivo regular la ejecucin de las valoraciones que ejecutan tanto los
valoradores de planta como los externos. Dentro de los ms destacados a continuacin se
transcribe el captulo relacionado con el contenido mnimo del informe de avalo que ha
desarrollado el Banco de Costa Rica24:

Los informes de avalo y los informes tcnicos en general

1. De toda labor que realice el profesional inherente al servicio de avalos de bienes muebles
e inmuebles, debe entregar al Banco un informe escrito que cumpla en todos sus extremos
con lo establecido en estas condiciones.

2. Todo informe tcnico y todo avalo debe ser presentado en los formatos que defina el
Banco, en original y una copia, impreso y sin borrones ni tachones. La copia debe tener la
rotulacin precisa, clara y visible que identifique al documento como copia y lo distinga

24
Condiciones para los servicios Profesionales de Avalos de bienes muebles e inmuebles, Banco de Costa Rica,
abril 2005.
338
Captulo XVI. El informe de valoracin

del original. Todas y cada una de las hojas del informe o avalo deben ser suscritas con la
firma autgrafa y original del profesional.

3. El profesional que firma el informe o avalo debe ser el mismo que ejecut todo el trabajo
incluyendo la inspeccin de campo. No se aceptar el refrendo profesional de informes
hechos por otro profesional o por tcnicos de menor rango ni hechos por personas no
calificadas profesionalmente.

4. Toda la documentacin que se ha empleado como referencia o fundamento para cualquier


aspecto o consideracin que se ha tenido en cuenta en el proceso de valoracin, debe
adjuntarse al informe de avalo.

5. Cuando el Banco requiera copia adicional de un avalo para uso interno o para atender una
solicitud del Ministerio de Hacienda, el valorador le proporcionar copia de cualquier
avalo que haya hecho, sin costo alguno por concepto de honorarios. La copia debe tener
la rotulacin precisa, clara y visible que identifique al documento como copia y lo distinga
del original.

Los informes de avalo y los informes tcnicos de bienes inmuebles

6. Todo avalo de un bien inmueble debe incluir al menos dos fotografas que ilustren sus
caractersticas generales. Adems, de cada una de las construcciones y edificaciones
valoradas debe incluir al menos cuatro fotografas, dos internas y otras dos externas, que
ilustren de la mejor manera posible sus caractersticas y condiciones, al tiempo en que se
hace el avalo. Las fotografas deben ser hechas con equipo digital.

7. Todo avalo que involucre edificaciones, debe incluir un croquis en el que se indique la
longitud medida de cada uno de los segmentos del permetro de la planta bsica de cada
nivel de piso de la edificacin valorada y que sirvieron para hacer el clculo del rea
utilizada para estimar el valor.

8. El avalo de un inmueble que involucra ms de una construccin o edificacin, debe


incluir un croquis o plano de conjunto en el que se ilustre la ubicacin de cada una dentro
del inmueble valorado, usando como referencia la definicin del inmueble tal y como est
expresada por el correspondiente plano catastrado.

Los informes de avalo y los informes tcnicos de bienes muebles

9. La presentacin de todo avalo de bienes muebles debe mostrar el detalle de los bienes
valorados ordenado por grupos de naturaleza similar y tratndose de avalos de maquinaria y
equipo debe indicarse para cada bien la referencia de ubicacin con respecto al diagrama de
proceso correspondiente.

10. Todo avalo de bienes muebles debe incluir al menos dos fotografas de cada bien
valorado o de al menos uno si se trata de un grupo de bienes con las mismas
caractersticas y el mismo estado de conservacin. Si el bien es un vehculo, debe
incluirse una fotografa de cada uno de sus cuatro costados. Se excluye el requisito de la
fotografa individual en el avalo de forestales, semovientes y cosechas, en su lugar
debern incluirse al menos seis fotografas generales. Toda fotografa debe
corresponder al mismo tiempo en que se hace el avalo y debe ser hecha con equipo
digital.

339
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

11. Todo avalo de planta (excluye inmuebles e instalaciones fijas), debe incluir la
identificacin e ilustracin del proceso, identificando los componentes que contribuyen a
disear la capacidad de planta, esto es especificar qu se produce o manufactura, cmo se
hace y cul es la capacidad de planta, aportando el respectivo diagrama de proceso.

12. El avalo de bienes que son componentes de una lnea de proceso debe incluir la ilustracin
de su ubicacin en el correspondiente diagrama de proceso.

13. Todo avalo de bienes muebles, excluyendo vehculos, aeronaves o embarcaciones, debe
referirse al sitio donde estn ubicados o instalados, indicando su localizacin por provincia,
cantn, distrito y seas.

14. La descripcin de los bienes muebles debe ser detallada y suficiente de manera que asegure
la facilidad prctica para su identificacin precisa en el proceso posterior de inspeccin de
control de la garanta.

2.3. Manual de procedimientos avalos del Instituto Desarrollo Agrario - IDA

El manual de Procedimientos para la elaboracin del avalo de la propiedad rural del


IDA25, contiene una serie de procedimientos e indicaciones para normar el proceso del avalo,
entre ellos se destaca el Captulo III, artculo 25, que seala cual debe ser el contenido
mnimo del informe:

Los resultados ms significativos que se deriven del Estudio deben estar contenidos en un
informe lgico y razonado, el cual tendr la siguiente estructura mnima y se regir por el
formato denominado Gua de Presentacin del Informe de Avalo Rural.

x Direccin regional departamento.


x Nmero de expediente.
x Justificacin del Estudio.
x Nombre del propietario del inmueble, ubicacin por distrito, cantn, provincia y
ubicacin cartogrfica, coordenadas, rango de elevacin sobre el nivel del mar,
linderos y colindantes, situacin legal actual.
x Descripcin general de la zona.
x Descripcin general de la finca, disponibilidad de servicios bsicos, uso actual e
infraestructura interna, disponibilidad y distribucin de agua, condiciones agrolgicas
y ecolgicas.
x Investigacin y justificacin de valores.
x Avalo detallado de la tierra, por hectrea y total de cada una de las secciones
identificadas.
x Construcciones, instalaciones y mejoras.
x Maquinaria, equipo y otros valores.

25
De agosto del ao 2002
340
Captulo XVI. El informe de valoracin

x Resumen del Estudio.


x Observaciones y recomendaciones.
x Fecha de realizacin del estudio de inspeccin y fecha de presentacin del informe.
x Folios, tomo y nmero del libro de protocolo en que se encuentran las observaciones e
informacin original de la inspeccin de campo y el avalo.
x Nombre, cdigo y firma del o los peritos valoradores responsables.
x Anexos con la caracterizacin de parmetros individuales para la calificacin de la
finca.
Para el caso de fincas para produccin agropecuaria se llenan los formularios de Caminos
internos, Acceso a la finca, Servicios de Apoyo a la Poblacin y Servicios de Apoyo a la
Produccin.

Para las fincas para desarrollar proyectos de Granjas Familiares se llenan los formularios
de Infraestructura Interna, Servicios de apoyo a la Poblacin y Valoracin del Desarrollo
Poblacional.

3. EL INFORME DE TASACIN EN ESPAA

El Informe de Tasacin segn la ECO 805/2003 debe tener como mnimo los siguientes
apartados.

a) Solicitante de la tasacin y finalidad.


b) Identificacin y localizacin.
c) Comprobaciones y documentacin.
d) Localidad y entorno.
e) Descripcin y superficie del terreno.
f) Descripcin y superficie de la edificacin.
g) Descripcin urbanstica.
h) Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.
i) Anlisis de mercado.
j) Datos y clculo de los valores tcnicos.
k) Valores de tasacin.
l) Condicionantes y advertencias.
m) Observaciones.
n) Fecha de emisin, caducidad y firmas.
o) Documentacin anexa al informe.

Veamos el contenido del informe con ms detalle.

341
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

a) Solicitante del informe y finalidad: En este apartado se indicar quien es el cliente que
solicita el informe de tasacin y con qu finalidad se realiza la misma.
b) Identificacin y localizacin: En el caso de un inmueble urbano se indicar el tipo de
inmueble (edificio, vivienda, chalet etc.), su identificacin registral y catastral. Si es
un inmueble rstico se indicar el trmino municipal, comarca y provincia en que se
encuentra, nombre por el que se le conoce en la zona si existe y adems su
identificacin en el Registro de la propiedad y en catastro.
c) Comprobaciones y documentacin: En este apartado el tasador o sociedad de tasacin
indicar tanto las comprobaciones que ha realizado como los documentos utilizados
para la confeccin del informe.
d) Localidad y entorno: De forma general en este apartado se incluirn todas aquellas
caractersticas bsicas que se considere pueden influir en el valor del activo a valorar
como pueden ser, tipo de ncleo, nmero de habitantes y su evolucin, ocupaciones
laborales etc. y ya de forma ms concreta y en funcin del tipo de activo a valorar.
Inmueble urbano Inmueble rstico
Nivel de renta. Explotaciones caractersticas de la zona.
Homogeneidad arquitectnica. Equipamientos y servicios agrcolas.
Usos dominantes. Infraestructura.
Infraestructuras. Etc.
Equipamiento y servicios.
Comunicaciones.
Aparcamientos.
Nivel de desarrollo edificatorio del entorno.
Antigedad.
Renovacin experimentada recientemente.
Etc.

e) Descripcin y superficie del terreno. Tambin vara en funcin del tipo de activo.

Inmueble urbano Inmueble rstico


Superficie comprobada por el tasador. Superficie comprobada por el tasador.
Superficie registral. Superficie registral.
Superficie catastral. Superficie catastral.
Obras de infraestructura exteriores del Superficie destinada a los distintos cultivos
terreno existentes. agrcolas y a otros fines (residenciales, recreativos,
Obras de infraestructura exteriores del otras explotaciones econmicas, etc.)
terreno pendientes (con porcentaje de obra Alternativas de los cultivos.
realizado y de la inversin pendiente) Infraestructuras interiores (agua, caminos,
energa elctrica).
Descripcin del tipo de suelo: Textura,
profundidad, pedregosidad, salinidad, pendiente,
clases agrolgicas.
En fincas con regado: Procedencia de las aguas,
caudales, calidad, sistema de extraccin y
distribucin del agua.
Caractersticas especiales que puedan existir y
que influyan en el valor: Ubicacin, paisaje,
valores ecolgicos, explotacin cinegtica etc.

342
Captulo XVI. El informe de valoracin

f) Descripcin y superficie de la edificacin. Tambin depende del tipo de activo.


Inmueble urbano Inmueble rstico
Superficie total (til y construida) Edificaciones, instalaciones y mejoras
Distribucin de las edificaciones y permanentes detallando:
servicios en la parcela. -Las necesarias para la explotacin
Tipologa de la construccin. -Las ligadas a una explotacin econmica
Plantas, su distribucin, superficie y usos distinta.
de cada una de ellas. -Otras
Elementos comunes. Para cada edificacin se describir:
Servicios generales internos. -Uso.
Elementos fundamentales de la -Distribucin
construccin (cimentacin, estructura, -Superficie
cubierta, cerramientos exteriores, -Principales caractersticas constructivas.
carpinteras exteriores etc.) -Adecuacin y suficiencia
Instalaciones (fontanera, calefaccin, aire -Antigedad
acondicionado, gas, electricidad, -Vida til
ascensores etc.) -Estado de conservacin
Terminaciones y acabados -Deterioros apreciables

g) Descripcin urbanstica. Tambin depende este apartado del tipo de bien.


Inmueble urbano Inmueble rstico
Edificio o elemento de edificio. Clasificacin del suelo.
-Grado de adecuacin de sus Si existe proteccin especial.
caractersticas y usos a la normativa
urbanstica.
-Si est sujeto a algn tipo de proteccin
urbanstica o histrica.
Terreno.
-Planeamiento general vigente o a
desarrollar.
-Fase de aprobacin , plazos previsibles
de aprobacin.
-Clasificacin urbanstica del terreno
(urbano, urbanizable o no urbanizable)
-Si es urbano, precisar si tiene naturaleza
de solar o trmites pendientes para ser
solar.
-Usos autorizados y prohibidos.
-Tipologa, intensidad edificatoria y
condiciones (edificabilidad, alturas
permitidas, retranqueos etc)
-Superficie realmente construible.
-Cargas urbansticas (cesiones, costes de
urbanizacin, obligaciones adquiridas,
etc.).
-etc.

343
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

h) Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin. Se indicarn los siguientes datos.

- Estado de ocupacin.
- Si est el inmueble ocupado, el ttulo de ocupacin, sus caractersticas y vigencia.
- Si el inmueble est ligado a una explotacin econmica, se indicarn las
caractersticas de esta.
- Si la propiedad del inmueble est afectada por algn tipo de derecho u obligacin y
en su caso caractersticas del mismo y efecto sobre el valor.

- Limitaciones legales, urbansticas o de proteccin pblica que afecten al precio de


venta del inmueble y su cuanta.

i) Anlisis de mercado. Caractersticas de los comparables pertenecientes al mercado o


segmento del mercado del activo a valorar. Oferta y demanda y sus expectativas.

j) Datos y clculos de los valores tcnicos. Se indicar:

- Mtodos de tasacin utilizados.

- Caractersticas o variables explicativas utilizados en funcin del mtodo aplicado.

- Datos utilizados en funcin del mtodo aplicado.

- Clculos realizados.

- Si se utiliza un mtodo comparativo.


Datos de al menos seis comparables
En la homogeneizacin del precio de cada comparable indicar coeficientes,
parmetros, ponderaciones o desarrollo estadstico utilizado.

-Si se utiliza el mtodo de actualizacin.


Informacin utilizada para calcular la renta esperada.
En el caso de inmuebles ligados a explotacin econmica ratios medios empleados.
Flujos de caja empleados.
Vida til.
Tasa de actualizacin.
Valor residual.

-Si se utiliza el mtodo del valor residual.


Valores en venta de los inmuebles.
Costes de construccin utilizados.
En el mtodo residual esttico, margen elegido.
En el mtodo residual dinmico, plazos de ejecucin y venta, tasa de actualizacin y
los flujos de caja.
344
Captulo XVI. El informe de valoracin

-Si se utiliza el mtodo del coste de reemplazamiento.


Costes de construccin utilizados.
Mtodo utilizado para calcular el valor del suelo.

k) Valores de tasacin, condicionantes y advertencias. En este apartado se indicarn.

I. Los valores tcnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoracin.

II. El valor de tasacin resultante en funcin del objeto y finalidad de la tasacin.

III. Las limitaciones a los valores, si existen.

IV. Los condicionantes o advertencias que puedan existir.

Condicionantes:

x No han podido realizarse alguna de las comprobaciones necesarias para conocer


las caractersticas y situacin real del activo a valorar (identificacin fsica,
superficie, estado de ocupacin, uso, explotacin, adecuacin al planeamiento
urbanstico etc.)
x Si est arrendado o cedido no se ha tenido acceso al documento correspondiente.
x No se ha dispuesto de la certificacin registral, ni de la informacin catastral.
x En el caso de edificios en proyecto no se ha dispuesto del proyecto visado.
x En el caso de oficios en construccin o rehabilitacin, no se ha dispuesto de la
licencia de obra
x En el caso de terrenos no se ha dispuesto de la cdula urbanstica
x En el caso de fincas rsticas en regado no se ha dispuesto del documento del
derecho a riego.
x Cuando el tasador tenga dudas razonadas sobre otras caractersticas que afecten
al valor
x Etc.

Advertencias:

x Existen discrepancias entre la realidad fsica del inmueble y la descripcin


registral.
x El inmueble a valorar est sujeto a expropiacin forzosa.
x El inmueble a valorar est sujeto a licencias de construccin o autorizaciones
administrativas especiales.
x Cuando no se tenga la documentacin necesaria para calcular los flujos de caja.
x Cuando en las fincas rsticas no se tenga la documentacin catastral.
x Cuando en las fincas rsticas no se tenga la documentacin referente a su
rgimen de explotacin o rendimiento.

345
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

x Cuando el mercado del inmueble a valorar en los ltimos diez aos ha sufrido
alguna cada significativa y duradera en sus precios nominales deber
consignarse en el informe de forma motivada la posibilidad de que el inmueble a
valorar sufra minusvalas en el futuro.
x Cuando independientemente del pasado se prevea una posible disminucin del
precio del inmueble en los prximos tres aos deber incluirse de forma
razonada en el informe.
x Etc.

l) Fecha de emisin, caducidad y firmas. Se incluyen en este apartado.

x Fecha de la ltima visita al inmueble


x Fecha de emisin del informe
x Fecha de caducidad del informe.
x Nombre, firma y titulacin o cargo de quienes suscriben y/o de los que han
intervenido en el mismo.

m) Documentacin anexa al informe. En este apartado se incluye toda la documentacin


utilizada para la elaboracin del informe y aquella necesaria para su identificacin.

x Planos a escala o croquis de situacin y emplazamiento del inmueble.


x Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
x Planos o croquis que el tasador considere convenientes.
x Documentos registral y catastral.
x Otros segn situacin del inmueble (en proyecto, en construccin, arrendado,
ligado a explotaciones econmicas etc.)

4. INFORME DE TASACIN EN MXICO

El informe de la tasacin en Mxico depende del uso que se le dar y de la Normatividad


que lo regula, los ms comunes son:

Segn las Reglas de Carcter General que establecen la Metodologa para la Valoracin de
Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la Vivienda (publicadas el 27 de Septiembre de
2004) Captulo IV, se establece como minino que:

El avalo deber contar con los siguientes requisitos:

I. Indicar la denominacin social de la Unidad de Valoracin que lo emita, su logotipo y


su clave de inscripcin en el registro correspondiente de la sociedad.

II. Elaborarse en papel membretado de la unidad de valoracin que lo emita, se debern


numerar todas las hojas con referencia del total de pginas que compone el avalo.

346
Captulo XVI. El informe de valoracin

III. Elaborarse conforme a la estructura y contenido previstos en la regla vigsimo sptima


y a lo dispuesto en las reglas de carcter general relativas a la autorizacin como perito
valorador de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda.

IV. Contar con una sntesis.

La Estructura del informe requerida la siguiente: el avalo deber contener las siguientes
secciones:

I. Aspectos generales.
1. Antecedentes.
2. Informacin general del inmueble:
3. Declaraciones y advertencias.
4. Entorno

II. Caractersticas particulares.


1. Terreno.
2. Descripcin general de las construcciones.
3. Superficies.
4. Elementos de construccin.

III. Enfoque de mercado.


1. Informacin de mercado.
2. Fuentes de informacin para obtener valores.
3. Anlisis por homologacin y ajustes correspondientes.
4. Resultado del anlisis de valor comparativo de mercado.

IV. Enfoques adicionales empleados.


1. Anlisis fsico.
2. Anlisis residual esttico o dinmico.
3. Anlisis de capitalizacin de rentas.

V. Conclusiones.
1. Resumen de valores.
2. Conclusin.
3. Se deber mostrar un reporte fotogrfico
4. Croquis del inmueble.

Segn la Norma Mexicana de Servicios de Valoracin se establece como minino que:

El informe de valoracin debe formularse por escrito de manera clara y objetiva, presentando
el razonamiento y la informacin suficiente con las cuales el valorador obtiene el valor

347
Valoracin inmobiliaria. Mtodos y aplicaciones

conclusivo del bien en estudio, adems de los siguientes rubros enunciativos ms no


limitativos:

x Datos del valorador


x Datos del solicitante
x Datos del propietario, indicando la documentacin en que se basa.
x Tipo de servicio de valoracin prestado
x Vigencia. Este requisito es obligatorio cuando exista una disposicin legal que as lo
establezca.
x Descripcin del bien materia de la valoracin, en su caso.
x Cuando proceda, ubicacin del bien materia de la valoracin.
x Propsito del informe de valoracin.
x Uso del informe de valoracin.
x Consideraciones previas a la valoracin.
x Descripcin de enfoques de valoracin aplicados.
x Fecha de inspeccin.
x Fecha de referencia del valor.
x Fecha del informe de valoracin.
x Fuentes de informacin.
x Consideraciones previas a la conclusin.
x Conclusin de Valor.

%,%/,2*5$)$

NORMA MEXICANA NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 - SERVICIOS DE


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