Implikasi Pendaftaran Tanah Pertama Kali

PERSPEKTIF
Volume XVII No. 2 Tahun 2012 Edisi Mei
PENERBITAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH

DAN IMPLIKASI HUKUMNYA
Linda S. M. Sahono
Ketua Ikatan Notaris Indonesia (INI) Pengurus Daerah Gresik
e-mail: lindasahono@yahoo.com
ABSTRAK
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali baik melalui pendaftaran tanah secara
sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik menghasilkan sertipikat sebagai tanda bukti
haknya. Salah satu sertipikat yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan adalah sertipikat hak atas
tanah. Dengan diterbitkan sertipikat hak atas tanah akan terwujud jaminan kepastian hukum dan
perlindungan hukum bagi pemilik sertipikat. Namun implikasi tersebut juga diikuti implikasi
lain berupa pembatalan apabila terjadi cacat yuridis dalam pembuatannya, dan gugatan apabila
terjadi kerugian akibat adanya cacat prosedur dan perbuatan melanggar hukum.
Kata Kunci: sertipikat, kepastian hukum, perlindungan hukum.
ABSTRACT
A certificate will be generated for land that registered for the first time through sporadic
or systemic registration, this certificate will be issued for the proof of ownership purpose. One
kind of certificates which is issued by the land office is Land Rights Certificate. The effects of
this kind of certificate to the owner are giving a legal certainty and a legal protection. However
this implication is followed by other implications such as cancellation and claim. Cancellation
happen if there was a juridical flaw by the time the certificate is being made, while claim will
be happened if there was a loss as the effect of procedural flaw and unlawful act.
Keywords: land rights certificate, legal certainty, legal protection.
PENDAHULUAN
Ketentuan-ketentuan tentang pertanahan yang ada dilakukan dapat bersifat rechts cadaster bukan fiscal
di Indonesia dapat diatur dalam Undang-Undang No. cadaster. Rechts cadaster adalah pendaftaran tanah
5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok yang berorientasi pada jaminan kepastian hukum,
Agraria atau biasanya lebih dikenal dengan sebutan sedangkan fiscal cadaster adalah pendaftaran tanah
Undang-Undang Pokok Agraria (yang selanjutnya yang berorientasi pada penetapan wajib pajak atas
disebut UUPA). UUPA diundangkan pada tanggal tanah.
24 September 1960 dan merupakan pelaksanaan dari Pengertian pendaftaran tanah disebutkan dalam
ketentuan Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun
1945. Tujuan diundangkan UUPA disebutkan dalam 1997, yaitu serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
penjelasan umumnya, yaitu: a. meletakkan dasar-dasar Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan
bagi penyusunan Hukum Agraria Nasional, yang akan dan teratur, meliputi pengumpulan, dan pengolahan,
merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data
kebahagiaan, dan keadilan bagi negara dan rakyat, fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar,
terutama rakyat tani dalam rangka masyarakat yang mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
adil dan makmur; b. meletakkan dasar-dasar untuk rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti
mengadakan suatu kesatuan dan kesederhanaan dalam haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada
Hukum Pertanahan; c. meletakkan dasar-dasar untuk haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta
memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas hak-hak tertentu yang membebaninya.
tanah bagi rakyat seluruhnya. Pendaftaran tanah menjadi suatu kewajiban bagi
Upaya untuk mewujudkan tujuan UUPA berupa Pemerintah yang dapat diatur dalam Pasal 19 UUPA,
memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak bahwa pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik
atas tanah bagi rakyat seluruhnya ditempuh melalui Indonesia dapat diatur dalam Peraturan Pemerintah,
kegiatan pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah yang pendaftaran tersebut meliputi: Pengukuran, perpetaan,
90
Sahono, Penerbitan Sertipikat Hak atas Tanah ....
dan pembukuan tanah; Pendaftaran hak atas tanah terjadi peta yang ukuran besar dan daftar-daftar yang
dan peralihan hak; dan Pemberian surat tanda bukti berkaitan (Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis,
hak yang berlaku. Pendaftaran atas tanah diadakan 2008:18-19).
sesuai dengan keadaan suatu negara dan masyarakat Ketentuan Pasal 19 ayat 1 UUPA menetapkan
serta keperluan lalu-lintas sosial ekonomi. Dengan bahwa pendaftaran tanah diadakan oleh Pemerintah,
ketentuan bahwa biaya pendaftaran tanah dapat diatur namun tidak menyebutkan suatu instansi Pemerintah
dengan Peraturan Pemerintah, serta rakyat yang tidak mana yang mengadakan pendaftaran tanah. Instansi
mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya Pemerintah yang akan mengadakan suatu pendaftaran
tersebut. tanah adalah Badan Pertanahan Nasional Republik
Dalam Pasal 19 ayat 1 UUPA menegaskan bahwa Indonesia (selanjutnya disebut BPN RI). Peraturan
ketentuan lebih lanjut tentang pendaftaran tanah diatur Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menegaskan bahwa
dengan Peraturan Pemerintah. Peraturan Pemerintah pendaftaran tanah diselenggarakan oleh BPN RI.
yang telah diperintahkan oleh Pasal 19 ayat 1 UUPA dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah,
adalah Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tugas pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh
tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Pemerintah Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota.
No. 10 Tahun 1961 dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Dalam kegiatan-kegiatan tertentu, Kepala Kantor
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pertanahan Kabupaten atau Kota dibantu oleh Pejabat
Pendaftaran Tanah. Peraturan Pemerintah No. 24 Pembuat Akta Tanah (PPAT), Pejabat Pembuat Akta
Tahun 1997 dilaksanakan oleh Peraturan Menteri Ikrar Wakaf (PPAIW), Panitia Ajudikasi, dan pejabat
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional dari Kantor Lelang.
No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Salah satu kegiatan dalam hal pendaftaran tanah,
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang yaitu suatu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama
Pendaftaran Tanah. kali. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
A.P. Parlindungan menyatakan bahwa pendaftaran dilakukan melalui pendaftaran tanah secara sistematik
tanah berasal dari kata cadastre (bahasa Belanda dan pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran
Kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara
atau rekaman, menunjukkan kepada luas, nilai, dan sporadik menghasilkan sertipikat sebagai tanda bukti
kepemilikan (atau lain-lain atas hak) terhadap suatu hak, sertipikat diterbitkan oleh Kantor Pertanahan
bidang tanah. Kata-kata ini berasal dari bahasa Latin Kabupaten atau Kota.
Capistratum yang berarti suatu register atau capita Berdasarkan uraian di atas, tulisan ini mengkaji
atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah Romawi implikasi hukum terhadap terbitnya sertipikat hak
(Capotatio Terrens). Dalam arti yang tegas, Cadastre atas tanah bagi bidang tanah yang didaftar, pemilik
adalah record pada lahan-lahan, atau nilai daripada sertipikat, maupun orang lain.
tanah dan pemegang haknya dan untuk kepentingan
perpajakan. Dengan demikian, Cadastre merupakan PEMBAHASAN
alat yang tepat untuk memberikan suatu uraian dan Asas, Tujuan, Obyek, dan Kegiatan Pendaftaran
identifikasi dari tersebut dan juga sebagai Continuous Tanah
recording atau rekaman yang berkesinambungan Asas-asas dalam pelaksanaan pendaftaran tanah
dari hak atas tanah (A.P. Parlindungan, 1999:18- ditetapkan dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah No.
19). Sependapat dengan A.P. Parlindungan, Mhd. 24 Tahun 1997, yaitu: Pertama, Asas sederhana.
Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis menyatakan Ketentuan pokok dan prosedur pendaftaran tanah
bahwa dari segi istilah ditemukan istilah pendaftaran dapat dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-
tanah dalam bahasa Latin disebut Capistratum, di pihak yang berkepentingan, terutama pemegang hak
Jerman dan Italia disebut Catastro, di Perancis disebut atas tanah; Kedua, Asas aman. Pendaftaran tanah
Cadastre, di Belanda dan di Indonesia dengan istilah perlu diselenggarakan secara lebih teliti dan cermat,
Kadastrale atau Kadaster. Maksud dari Capistratum sehingga hasilnya akan dapat memberikan jaminan
atau Kadaster dari segi bahasa adalah suatu register kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah
atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah itu sendiri; Ketiga, Asas terjangkau. yaitu pelayanan
Romawi, yang berarti suatu istilah teknis untuk suatu yang diberikan dalam penyelenggaraan pendaftaran
record atau rekaman yang menunjukkan kepada luas, tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang
nilai, dan kepemilikan atau pemegang hak atas suatu memerlukan; Keempat, Asas mutakhir. Data yang
bidang tanah, sedangkan Kadaster yang modern bisa tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir.
91
PERSPEKTIF
Untuk itu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan mengambil manfaat dikemukakan oleh Urip Santoso,
perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari. yaitu kata mempergunakan mengandung pengertian
Data yang tersimpan di Kantor Pertanahan Kabupaten bahwa hak atas tanah digunakan untuk kepentingan
atau Kota selalu sesuai dengan keadaan nyata di mendirikan bangunan (bukan pertanian), sedangkan
lapangan; Kelima, Asas terbuka. Data fisik dan data perkataan mengambil manfaat yang mengandung
yuridis yang ada di Kantor Pertanahan terbuka untuk pengertian bahwa hak atas tanah digunakan bukan
umum, artinya semua orang dapat mengetahui data untuk kepentingan mendirikan bangunan, misalnya
fisik dan data yuridis yang ada di Kantor Pertanahan untuk kepentingan pertanian, perikanan, peternakan,
Kabupaten atau Kota. dan perkebunan (Urip Santoso, 2010:82).
Secara tersirat dalam ketentuan Pasal 19 ayat 10 Macam-macam hak atas tanah disebutkan dalam
UUPA, bahwa tujuan pendaftaran tanah yang diadakan Pasal 16 ayat 1 UUPA dan Pasal 53 UUPA. Hak-hak
oleh Pemerintah adalah memberikan suatu jaminan atas tanah dikelompokkan menjadi 3 (tiga) bidang,
kepastian hukum. Tujuan pendaftaran tanah ditetapkan yaitu (Sri Hajati, 2005:9): 1. Hak atas tanah yang
dalam Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah No. bersifat tetap. Macam hak atas tanahnya adalah Hak
24 Tahun 1997, yaitu: Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak
Pertama, Untuk memberikan kepastian hukum Pakai, Hak Sewa untuk Bangunan, Hak Membuka
dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas Tanah, dan Hak Memungut Hasil Hutan; 2. Hak
suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak- atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-
hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat undang. Macam hak atas tanahnya belum ada; 3. Hak
membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang atas tanah yang bersifat sementara. Macam hak atas
bersangkutan. Untuk memberikan kepastian hukum tanahnya adalah Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil,
dan perlindungan hukum, kepada pemegang hak yang Hak Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.
bersangkutan diberikan sertipikat hak atas tanah. Berdasarkan atas asal tanahnya, Urip Santoso
Kedua, Untuk memberikan suatu informasi kepada berpendapat, bahwa hak atas tanah dibagi menjadi
pihak-pihak yang berkepentingan yaitu termasuk juga 2 kelompok, yaitu: Pertama, Hak atas tanah yang
pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh bersifat primer. Hak atas tanah yang bersifat primer
data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan adalah hak atas tanah yang berasal dari tanah negara.
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan- Macam hak atas tanah ini adalah Hak Milik, Hak Guna
satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk Usaha, Hak Guna Bangunan atas tanah negara, dan
melaksanakan fungsi informasi dalam pendaftaran Hak Pakai atas tanah negara; Kedua, Hak atas tanah
tanah, data fisik dan data yuridis dari bidang tanah yang bersifat sekunder. Hak atas tanah yang bersifat
dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka sekunder adalah hak atas tanah yang berasal dari
untuk umum. tanah pihak lain. Macam hak atas tanah ini adalah
Ketiga, Untuk terselenggaranya tertib administrasi Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan, Hak
pertanahan. Untuk mencapai suatu tertib administrasi Guna Bangunan atas tanah Hak Milik, Hak Pakai atas
pertanahan, setiap bidang tanah dan satuan rumah tanah Hak Pengelolaan, Hak Pakai atas tanah Hak
susun termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya Milik, Hak Sewa Untuk Bangunan, Hak Gadai, Hak
hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, dan Hak Sewa
susun wajib didaftar. Tanah Pertanian (Urip Santoso, 2011:52).
Obyek pendaftaran tanah dalam Pasal 19 ayat 2 Hak atas tanah yang menjadi obyek pendaftaran
huruf b UUPA adalah hak-hak atas tanah. Ketentuan tanah menurut UUPA adalah Hak Milik, Hak Guna
mengenai hak atas tanah diatur dalam Pasal 4 ayat Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai. Peraturan
1 UUPA. Hak atas tanah lahir dari hak menguasai Pemerintah No. 24 Tahun 1997 lebih memperluas
dari negara atas tanah yang ditetapkan dalam Pasal obyek pendaftaran tanah, yaitu tidak hanya hak atas
2 UUPA. Hak atas tanah dapat diberikan kepada dan tanah, tetapi juga hak-hak yang lain. Pasal 9 Peraturan
dipunyai oleh perseorangan, beberapa orang secara Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menetapkan obyek-
bersama-sama, dan badan-badan hukum. obyek pendaftaran tanah, yaitu: a. Bidang-bidang
Pengertian dari hak atas tanah menurut Effendi tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna
Perangin, adalah suatu hak yang memberi wewenang usaha, hak guna bangunan, serta hak pakai; b. Tanah
kepada yang empunya hak untuk mempergunakan atau hak pengelolaan; c. Tanah wakaf; d. Hak milik atas
mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya (Effendi satuan rumah susun; e. Hak tanggungan; f. Tanah
Perangin, 1989:229). Perkataan mempergunakan atau Negara.
92
Kegiatan pendaftaran tanah dalam Pasal 19 ayat Pertanahan Kabupaten atau Kota setempat untuk
2 UUPA dijabarkan lebih lanjut di dalam Peraturan dicatat dalam Buku Tanah.
Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu: Pertama, Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah,
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali atau terdiri atas: 1. Pendaftaran peralihan dan pembebanan
Opzet atau Initial Registration. Yang dimaksud dengan hak, meliputi: pemindahan hak, pemindahan hak
pendaftaran tanah untuk pertama kali menurut Pasal dengan lelang, peralihan hak-hak karena pewarisan,
1 angka 9 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 peralihan hak karena penggabungan atau peleburan
adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan perseroan dan atau peleburan koperasi, pembebanan
terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar hak, dan penolakan-penolakan pendaftaran peralihan
berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun serta pembebanan hak; 2. Pendaftaran perubahan data
1961 atau Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. pendaftaran tanah, meliputi: perpanjangan jangka
Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan waktu hak atas tanah, pemecahan dan pemisahan
melalui suatu pendaftaran tanah secara sistematik serta penggabungan bidang tanah, pembagian hak
dan pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran bersama, hapusnya hak atas tanah dan hak milik
tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana atas satuan rumah susun, peralihan dan hapusnya
kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang Hak Tanggungan, perubahan data pendaftaran tanah
ditetapkan oleh Kepala BPN RI. Dalam hal suatu berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan, dan
Desa atau Kelurahan yang belum ditetapkan sebagai perubahan nama.
wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka Kegiatan pendaftaran tanah yang dilaksanakan
pendaftarannya dapat dilakukan melalui pendaftaran oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota
tanah secara sporadik. Pendaftaran atas tanah secara menghasilkan 2 (dua) macam data, yaitu: 1. Data fisik.
sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas,
berkepentingan. dan luas tanah dan satuan rumah susun yang didaftar,
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau
meliputi: 1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik. bagian bangunan di atasnya; 2. Data yuridis. Data
Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum
fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan. bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar,
Adapun kegiatannya, meliputi: pembuatan peta dasar pemegang hak dan pihak lain serta beban-beban lain
pendaftaran, penetapan batas bidang-bidang tanah, yang membebaninya.
pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan
pembuatan peta pendaftaran, pembuatan daftar tanah, Penerbitan Sertipikat sebagai Tanda Bukti Hak
dan pembuatan surat ukur; 2. Pembuktian hak dan Salah satu tujuan pendaftaran tanah sebagaimana
pembukuannya. Kegiatannya, meliputi: pembuktian ditetapkan dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah No.
hak baru, pembuktian hak lama, dan pembukuan 24 Tahun 1997 adalah untuk memberikan jaminan
hak; 3. Penerbitan sertipikat; 4. Penyajian data fisik kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
dan data yuridis; 5. Penyimpanan daftar umum dan pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah
dokumen. susun, dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan
Kedua, Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang
tanah (Bijhouding atau Maintenance). Yang dimaksud hak yang bersangkutan. Untuk memberikan kepastian
pemeliharaan data pendaftaran tanah menurut Pasal 1 hukum dan perlindungan hukum, kepada pemegang
angka 12 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, hak yang bersangkutan diberikan sertipikat hak atas
yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan tanah.
data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, Terbitnya suatu sertipikat terkait dengan kegiatan
daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dalam pendaftaran tanah. Salah satu kegiatan dalam
dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang pendaftaran tanah sebagaimana ditegaskan dalam
terjadi kemudian. Pasal 19 ayat 2 UUPA, adalah pemberian surat-surat
Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian
apabila terjadi perubahan data fisik dan atau data yang kuat. Pasal 19 ayat 2 UUPA hanya menyebut
yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar. surat tanda bukti hak, tetapi tidak menyebut nama surat
Adapun pemegang hak yang bersangkutan wajib tanda bukti hak. Dalam Peraturan Pemerintah No. 10
mendaftarkan perubahan-perubahan data-data fisik Tahun 1961 disebutkan bahwa nama surat tanda bukti
dan atau data-data yuridis tersebut kepada Kantor hak dinamakan sertipikat. Menurut Pasal 13 ayat 3
93
PERSPEKTIF
Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961, adapun Berdasarkan pengertian sertipikat yang ada dalam
yang dapat dimaksud dengan sertipikat adalah salinan Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun
buku tanah dan surat ukur setelah dijahit menjadi 1997, terdapat bermacam-macam sertipikat, yaitu:
satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang a. Sertipikat hak atas tanah, yaitu meliputi sertipikat
bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria. Peraturan Hak Milik, sertipikat Hak Guna Usaha, sertipikat
Pemerintah No. 10 Tahun 1961 dinyatakan tidak Hak Guna Bangunan, serta sertipikat Hak Pakai;
berlaku lagi oleh Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun b. Sertipikat Hak Pengelolaan; c. Sertipikat Tanah
1997. Dalam Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Wakaf; d. Sertipikat Hak Tanggungan; e. Sertipikat
No. 24 Tahun 1997 diberikan pengertian tentang Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
sertipikat, yaitu surat tanda bukti hak sebagamana Manfaat yang diperoleh dengan diterbitkannya
dimaksud dalam Pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA untuk sertipikat dikemukakan oleh Maria S.W. Sumardjono,
hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak yaitu dapat mengurangi kemungkinan timbulnya
milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan sengketa dengan pihak lain, serta memperkuat posisi
yang masing-masing dibukukan dalam buku tanah tawar-menawar apabila hak-hak atas tanah diperlukan
yang bersangkutan. oleh pihak lain untuk kegiatan pembangunan, serta
Data yang dimuat dalam sertipikat adalah data mempersingkat proses peralihan hak dan pembebanan
fisik dan data yuridis. Data fisik adalah keterangan hak atas tanah. Bagi seseorang yang memegang hak
mengenai letak, batas, dan luas tanah dan satuan atas tanah memiliki sertipikat mempunyai nilai lebih.
rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan Sebab dibandingkan dengan alat bukti tertulis lain,
mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan sertipikat dapat juga merupakan tanda bukti hak
di atasnya. Data yuridis adalah keterangan mengenai yang kuat, yang artinya harus dianggap benar sampai
status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun dibuktikan sebaliknya di pengadilan (Maria S.W.
yang didaftar, pemegang hak dan pihak lain serta Sumardjono, 2005:202). Sertipikat hak atas tanah
beban-beban lain yang membebaninya. Sertipikat yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten
berisi salinan buku tanah yang memuat data fisik dan atau Kota mempunyai sifat pembuktian yang kuat
data yuridis, dan surat ukur yang memuat data fisik. bukan bersifat mutlak, artinya sertipikat masih dapat
Maksud diterbitkan sertipikat adalah agar pemegang dibatalkan oleh pihak lain yang merasa dirugikan atas
hak dengan mudah dapat membuktikan bahwa dirinya diterbitkannya sertipikat.
sebagai pemegang haknya, memberikan jaminan Salah satu jenis kegiatan pendaftaran tanah yang
kepastian hukum, dan jaminan perlindungan hukum diadakan oleh Pemerintah sebagaimana disebutkan
bagi pemegang haknya. dalam Pasal 19 ayat 2 UUPA adalah diberikannya
Sertipikat diterbitkan oleh Kantor Pertanahan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
Kabupaten atau Kota. Sertipikat diterbitkan untuk pembuktian yang kuat. Surat tanda bukti hak tersebut
kepentingan pemegang hak-hak yang bersangkutan disebut sertipikat. Sertipikat sebagai surat tanda bukti
yaitu sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
telah di daftar di dalam buku tanah. Urip Santoso mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat
menyatakan bahwa pejabat yang bisa menandatangani didalamnya, sepanjang data fisik tersebut sesuai dalam
sertipikat tanah menurut Peraturan Pemerintah No. surat ukur atau buku tanah. Halmana ditegaskan
24 Tahun 1997 jo. Peraturan Menteri Negara Agraria/ dalam Pasal 32 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 24
Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 Tahun 1997.
adalah: 1. Dalam pendaftaran tanah secara sistematik, Di dalam Penjelasan Pasal 32 ayat 1 Peraturan
sertipikat dapat ditandatangani oleh Ketua Panitia Pemerintah No. 24 Tahun 1997 diberikan penjelasan
Ajudikasi yaitu atas nama Kepala Kantor Pertanahan mengenai arti alat pembuktian yang kuat, bahwa
Kabupaten atau Kota; 2. Dalam pendaftaran tanah sertipikat sebagai tanda bukti hak yang kuat, dalam
secara sporadik yang bersifat individual, sertipikat arti selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data
dapat ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya
Kabupaten atau Kota; 3. Dalam pendaftaran tanah harus diterima sebagai data yang benar. Sudah barang
secara sporadik yang bersifat massal, yaitu sertipikat tentu, data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam
dapat ditandatangani oleh Kepala Seksi Pengukuran sertipikat harus sesuai dengan data yang tercantum
dan Pendaftaran Tanah atas nama Kepala Kantor dalam buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan,
Pertanahan Kabupaten atau Kota (Urip Santoso, karena data itu diambil dari buku tanah dan surat
2011:260-261). ukur tersebut.
94
Sehubungan dengan adanya sertipikat sebagai alat dalam sistem publikasi negatif. Kelemahan dalam
pembuktian yang kuat, Boedi Harsono menyatakan sistem publikasi negatif adalah pihak yang namanya
bahwa sertipikat selama tidak dibuktikan sebaliknya, tercantum sebagai pemegang hak dalam sertipikat
data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya selalu menghadapi kemungkinan-kemungkinan akan
harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam gugatan dari pihak lain yang merasa dirugikan atas
melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun diterbitkannya sertipikat. Ketentuan Pasal 32 ayat 2
dalam berperkara di pengadilan (Boedi Harsono, Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 mengarah
2003:480). Sertipikat sebagai tanda bukti hak yang kepada sertipikat sebagai tanda bukti hak yang berlaku
bersifat kuat mengandung pengertian bahwa data sebagai alat pembuktian yang mutlak.
fisik dan data yuridis yang dimuat dalam sertipikat Ketentuan Pasal 32 ayat 2 Peraturan Pemerintah
mempunyai kekuatan bukti dan harus diterima sebagai No. 24 Tahun 1997 mengarah pada penerapan sistem
suatu bentuk keterangan yang benar, selama tidak publikasi positif. Arie S. Hutagalung menyatakan
dibuktikan sebaliknya oleh alat bukti yang lain, berupa bahwa dalam pendaftaran tanah yang menggunakan
sertipikat atau selain sertipikat (Petuk Pajak Bumi suatu sistem publikasi positif, orang yang mendaftar
atau Kutipan Letter C). Dalam hal ini, pengadilanlah sebagai suatu pemegang hak atas tanah tidak dapat
yang akan memutuskan alat bukti mana yang benar. diganggu gugat lagi haknya. Dalam sistem ini, negara
Kalau ternyata bahwa data fisik dan atau data yuridis sebagai pendaftar dapat menjamin bahwa pendaftaran
yang dimuat dalam sertipikat tidak benar, maka akan tanah yang sudah dilakukan adalah benar (Arie S.
diadakan pembetulan sebagaimana mestinya. Hutagalung, 2005:84). Sependapat dengan Arie S
Effendi Perangin menyatakan bahwa sertipikat Hutagalung, Effendi Perangin menyatakan bahwa
sebagai suatu alat pembuktian yang kuat merupakan yang dimaksud dengan sistem publikasi positif yaitu
penerapan dari pendaftaran tanah yang menganut apa yang terkandung dalam buku tanah dan surat-
sistem publikasi negatif, yaitu semua keterangan yang surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan
tercantum dalam sertipikat mempunyai kekuatan bukti alat pembuktian yang mutlak, artinya pihak ketiga
dan harus diterima (oleh hakim) sebagai keterangan yang dapat bertindak atas bukti-bukti tersebut di atas,
yang benar, selama hal itu tidak dibuktikan sebaliknya. mendapatkan perlindungan yang mutlak, biarpun di
Dalam hal ini, pengadilanlah yang akan memutuskan kemudian hari ternyata keterangan yang tercantum
alat bukti mana yang benar. Kalau ternyata bahwa di dalamnya tidak benar (Effendi Perangin, 1989:97).
keterangan-keterangan dari pendaftaran tanah yang Bagi mereka yang telah dirugikan akan mendapatkan
tidak benar, maka dapat diadakan perubahan dan kompensasi dalam bentuk yang lain. Dalam sistem
pembetulan seperlunya (Effendi Perangin, 1989:98). publikasi positif, data fisik dan data yuridis yang
Meskipun telah diterbitkan sertipikat hak atas tanah, dimuat dalam sertipikat merupakan tanda bukti hak
pemegang hak atas tanah dapat dengan mudah untuk yang berlaku sebagai alat pembuktian yang mutlak,
membuktikan bahwa dirinyalah sebagai pemegang artinya pihak ketiga yang bertindak atas bukti-bukti
haknya, namun berdasarkan dari ketentuan Pasal tersebut di atas, akan mendapat perlindungan hukum
32 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 mutlak, meskipun di kemudian hari ternyata data fisik
tidak ada jaminan bagi pemegang hak atas tanah dan data yuridis yang dimuat dalam sertipikat tidak
yang bersangkutan tidak mendapatkan gugatan dari benar. Bagi mereka yang dirugikan atas diterbitkannya
pihak lain yang merasa dirugikan atas diterbitkannya sertipikat akan mendapatkan suatu kompensasi dalam
sertipikat tersebut. bentuk yang lain, misalnya ganti kerugian berupa
Untuk memberikan suatu perlindungan hukum uang atau tanah pengganti di tempat lain yang setara
bagi pemegang hak atas tanah yang telah diterbitkan nilainya.
sertipikat dari gugatan atau gangguan pihak lain, maka
ditetapkan Pasal 32 ayat 2 Peraturan Pemerintah No. Implikasi terhadap Terbitnya Sertipikat Hak atas
24 Tahun 1997, yang mana menegaskan bahwa bidang Tanah
tanah yang diterbitkan dan diperoleh dengan itikad Arti secara sederhana dari kata implikasi adalah
baik, maka pihak yang mempunyai hak atas tanah itu keterkaitan. Implikasi hukum dari adanya penerbitan
tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut, sertipikat atas tanah dapat dikaitkan dengan: Pertama,
apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkan Penerbitan sertipikat, pendaftaran atas tanah melalui
sertipikat itu tidak mengajukan keberatan tertulis. pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran
Ketentuan Pasal 32 ayat 2 Peraturan Pemerintah atas tanah secara sporadik dapat menghasilkan suatu
No. 24 Tahun 1997 dibuat untuk mengatasi kelemahan sertipikat sebagai tanda bukti hak atas tanah yang
95
PERSPEKTIF
telah diterbitkan oleh instansi Kantor Pertanahan terbitnya suatu sertipikat hak atas tanah berpedoman
Kabupaten dan atau Kantor Pertanahan Kota. pada Burgerlijk Wetboek atau BW.
Kedua, Jaminan kepastian hukum, pendaftaran Keenam, Penyelesaian perkara pidana, apabila
tanah bertujuan untuk memberikan jaminan kepastian dalam penerbitan sertipikat hak atas tanah terdapat
hukum bagi si pemilik tanah atau pemegang hak atas tindak pidana oleh seseorang, misalnya ada unsur
tanah. Menurut Sudikno Mertokusumo menyatakan penipuan, penyerobotan, keterangan palsu, maka
bahwa ruang lingkup dari jaminan kepastian hukum pihak yang dirugikan dapat melaporkan adanya tindak
meliputi: Kepastian hak atas tanah, artinya dengan pidana ke kepolisian setempat. Penyelesaian perkara
didaftarkannya hak atas tanah akan dapat diketahui pidana atas diterbitkannya sertipikat hak atas tanah
status haknya, apakah Hak Milik, Hak Guna Usaha, berpedoman pada Kitab Undang-Undang Hukum
Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan Pidana (KUHP).
ataukah hak yang lain; Kepastian subyek hak atas Penyelesaian sengketa atas tanah terkait dengan
tanah, artinya dengan didaftarkannya hak atas tanah terbitnya sertipikat hak atas tanah dapat ditempuh
akan dapat diketahui siapakah yang menjadi subyek melalui 2 (dua) cara, yaitu: Litigasi, penyelesaian
haknya, apakah orang-seorang, orang-orang secara sengketa tanah dengan cara mengajukan gugatan ke
bersama-sama atau badan hukum; Kepastian obyek pengadilan. Kalau sengketanya bersifat keperdataan,
hak atas tanah, artinya dengan didaftarkannya hak maka gugatan diajukan kepada Pengadilan Negeri
atas tanah akan dapat diketahui dengan pasti dimana (PN). Kalau sengketanya bersifat tata usaha negara,
letak tanahnya, batas-batas tanahnya, dan ukuran maka gugatan diajukan kepada PTUN; Non Litigasi,
(luas) tanahnya (Sudikno Mertokusumo, 1988:95). penyelesaian sengketa tanah di luar oleh para pihak
Ketiga, Jaminan perlindungan hukum, pendaftaran yang bersengketa melalui jalur negosiasi, mediasi,
tanah bertujuan memberikan jaminan perlindungan rekonsiliasi, dan arbitrase.
hukum bagi pemilik tanah atau pemegang hak atas Pembatalan suatu sertipikat hak atas tanah yang
tanah. Pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
akan mendapatkan rasa aman, tenang, nyaman, dan dapat ditempuh melalui 2 (dua) cara, yaitu: Pertama,
tidak mendapatkan gangguan atau gugatan dari pihak Pembatalan sertipikat hak atas tanah kepada Kepala
lain. BPNRI. Pembatalan sertipikat hak atas tanah dapat
Keempat, Penyelesaian sengketa tata usaha negara, diajukan oleh pihak yang dirugikan kepada Kepala
sertipikat hak atas tanah yang ditandatangani oleh BPNRI karena adanya cacat hukum administratif.
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten dan atau Kota Pembatalan sertipikat hak atas tanah diatur dalam
merupakan Keputusan Tata Usaha Negara (KTUN). Peraturan Menteri Negara Agraria atau Kepala BPN
Apabila terdapat cacat yuridis di dalam penerbitan RI No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian
sertipikat hak atas tanah, maka pihak yang dirugikan dan Pembatalan Pemberian Hak atas Tanah Negara
dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha dan Hak Pengelolaan. Cacat hukum administratif,
Negara (yang selanjutnya dapat disebut PTUN) untuk meliputi: Kesalahan prosedur; Kesalahan penerapan
penyelesaian sengketanya. Penyelesaian sengketa tata peraturan perundang-undangan; Kesalahan subyek
usaha negara diatur di dalam Undang-Undang No. hak; Kesalahan obyek hak; Kesalahan jenis hak;
5 Tahun 1986 yaitu tentang Peradilan Tata Usaha Kesalahan perhitungan luas; Terdapat tumpang tindih
Negara. Putusan PTUN berupa menyatakan tidak hak atas tanah; Data yuridis atau data fisik tidak
sah sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh benar; atau Kesalahan lainnya yang bersifat hukum
Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota. Atas dasar administratif. Penanganan kasus, sengketa, konflik,
putusan PTUN tersebut, pihak yang dimenangkan dan perkara pertanahan diatur dalam Peraturan Kepala
mengajukan permohonan pembatalan sertipikat hak BPN RI No. 3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan,
atas tanah kepada Kepala BPN RI. Pengkajian, dan Penanganan Kasus Pertanahan.
Kelima, Penyelesaian sengketa perdata, apabila di Kedua, Pembatalan atas sertipikat hak atas tanah
dalam penerbitan sertipikat hak atas tanah terdapat melalui gugatan ke pengadilan. Pihak yang merasa
suatu cacat prosedur maupun terdapat perbuatan yang dirugikan atas diterbitkan sertipikat hak atas tanah
melanggar hukum, maka pihak-pihak yang merasa mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri apabila
dirugikan atas diterbitkannya sertipikat hak atas tanah sengketanya bersifat keperdataan, atau gugatan ke
dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri PTUN apabila sengketanya bersifat tata usaha negara.
yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang Atas dasar putusan pengadilan yang telah mempunyai
bersangkutan. Penyelesaian sengketa perdata atas kekuatan hukum tetap, maka pihak yang dimenang
96
dalam putusan pengadilan mengajukan permohonan DAFTAR PUSTAKA

pembatalan sertipikat hak atas tanah kepada BPNRI. Buku:
Hajati, Sri, Restrukturisasi Hak atas Tanah dalam
PENUTUP rangka Pembaruan Hukum Agraria Nasional,
Kesimpulan Pidato Pengukuhan Guru Besar, Universitas
Sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan Kantor Airlangga Surabaya, 5 Maret 2005.
Pertanahan Kabupaten atau Kota merupakan tanda Harsono, Boedi, 2003, Hukum Agraria Indonesia
bukti hak yang bersifat kuat, berisi salinan buku Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
tanah yang memuat data fisik dan data yuridis yang Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Jakarta:
memuat data fisik. Dengan diterbitkan sertipikat hak Djambatan.
atas tanah dengan mudah dapat dibuktikan bahwa Hutagalung, Arie S., 2005, Tebaran Pemikiran
orang atau badan hukum yang namanya tercantum Seputar Masalah Hukum Tanah, Jakarta: Lembaga
dalam sertipikat adalah pemegang haknya. Pemberdayaan Hukum Indonesia.
Dengan diterbitkan sertipikat hak atas tanah akan Lubis, Mhd. Yamin dan Abd. Rahim Lubis, 2008,
terwujud jaminan kepastian hukum, yang meliputi Hukum Pendaftaran Tanah, Bandung: Mandar
kepastian status hak atas tanah, subyek hak atas tanah, Maju.
dan obyek hak atas tanah. Juga terwujud perlindungan Parlindungan, A.P., 1999, Pendaftaran Tanah di
hukum, yaitu pemilik tanah atau pemegang hak atas Indonesia, Bandung: Mandar Maju
tanah merasa aman, tenang, nyaman, tidak mendapat Perangin, Effendi, 1989, Hukum Agraria di Indonesia:
gangguan atau gugatan oleh pihak lain. Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum,
Sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh Jakarta: Rajawali.
Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota sebagai Santoso, Urip, 2010, Hukum Agraria dan Hak-hak
tanda bukti hak yang bersifat kuat, maka masih dapat atas Tanah, Jakarta: Kencana Prenada Media.
dibatalkan atas dasar putusan Pengadilan Negeri yang ______, 2011, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas
sengketanya bersifat keperdataan atau PTUN yang Tanah, Jakarta: Kencana Prenada Media.
sengketanya bersifat tata usaha negara. Pembatalan Sumardjono, Maria S.W., 2005, Kebijakan Pertanahan
sertipikat hak atas tanah juga dapat diajukan oleh antara Regulasi dan Implementasi, Jakarta:
pihak yang dirugikan kepada Kepala BPNRI karena Penerbit Buku Kompas.
ada cacat hukum administratif.
Peraturan Perundang-undangan:
Rekomendasi Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Kantor Pertanahan Kabupaten dan atau Kota bukan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
sebagai alat bukti yang mutlak, karena bisa dilakukan Pendaftaran Tanah.
pembatalan oleh pengadilan. Oleh karena itu, Kantor Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Kabupaten atau Kota sebaiknya harus Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang
memverifikasi secara cermat persyaratan penerbitan Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No.
sertipikat hak atas tanah yang diajukan oleh pemohon 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
agar di kemudian hari tidak diajukan pembatalannya. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang
Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Pemberian
Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
97

Implikasi Pendaftaran Tanah Pertama Kali

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Implikasi Pendaftaran Tanah Pertama Kali

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PERSPEKTIF

Volume XVII No. 2 Tahun 2012 Edisi Mei

PENERBITAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH

dalam putusan pengadilan mengajukan permohonan DAFTAR PUSTAKA

Anda mungkin juga menyukai