COMPLESSO EDILIZIO ZONA BOCCEA -VAL CANNUTA

DELLA CONGREGAZIONE FDG

Criticit da risolvere

1) Edificabilit sul lotto di terreno inedificato a forma di elle.

2) Applicazione del Piano casa sul lotto edificato a forma rettangolare.

Punto 1

E fondamentale sciogliere il nodo del parere del VI dipartimento che indica fissa un limite di edificabilit
di 10.000 mc sul lotto in questione.

Intanto il lotto soggetto allart 86 delle vigenti NTA ed in particolare per la NE tale articola fa riferimento
alla normativa previgente sia per la definizione della cubatura su esso insistente sia per le modalit di
realizzazione della stessa.

In allegato riportato lart 14 delle NTA previgenti ,in tale articolo si ribadisce per prima cosa lindice di
edificabilit di 2 mc/mq al punto due di seguito riportato

Poi si chiarisce la modalit di edificabilit distinta in diretta oppure tramite Pdl convenzionato a seconda
dellestensione dellarea residua edificabile ,di seguito si riporta la norma:
In pratica se la superficie del lotto libera pari o inferiore a 5000 mq ovvero 10.000 mc allora si pu
ricorrere allintervento diretto mentre quando essa supera i 5000 mq sia il lotto intercluso o meno si deve
ricorrere allo strumento urbanistico attuativo ovvero ad un Piano di lottizzazione convenzionato.

Leggendo in tal senso il parere del VI dipartimento si capisce che il diniego al progetto presentato in quanto
eccedente la cubatura di 10000 mc stato dato per la modalit di presentazione del progetto che stata
diretta e non tramite un Pdl convenzionato come richiesto dalla norma .

Il parere per come posto poteva essere interpretato come una restrizione edificatoria su aree superiori a 5000
mq cosa de tutto inconcepibile urbanisticamente ,pure perch in esso stato omesso di citare lintero comma
suindicato che poteva dare una indicazione operativa su una diversa modalit di presentazione dello stesso
progetto e che ne avrebbe visto lapprovazione.

Conclusioni

Larea inedificata e non soggetta ad atto dobbligo pari a 17.670 mq ovvero ad una cubatura di 35.340 mc
,su tale area va predisposto un Piano di Lottizzazione convenzionato per realizzare questo tipo di interventi
consentiti dallart .86 abitazioni collettive, servizi alle persone, attrezzature collettive

Nel caso si ritenga conveniente economicamente si pu utilizzare lo strumento urbanistico del permesso a
costruire convenzionato art 28 bis della Legge 164/2014 o Sblocca Italia per realizzare housing sociale per
una percentuale indicativa dal 70% al 90% lasciando a servizi privati dal 30 % al 10% della cubatura
suindicata.
Questa opzione potrebbe essere gradita ai fondi di investimento in housing sociale che comprano progetti ed
aree edificabili ad Housing sociale ad un prezzo di max 1500 /mq di sul che comprenda sia i costi di
costruzione che quelli di acquisto dellarea edificabile.
Nel caso in esame la sul da housing oscillerebbe dai 7.730mq ai 9.940mq per un prezzo finale oscillante tra
gli 11.595.000 ai 14.908.500 ,considerando la seconda ipotesi come economicamente conveniente e
considerando il fatto che in genere lincidenza dellarea edificabile sul costo totale di realizzazione di un
edificio pesa al max per un 30%allora un prezzo di vendita intorno ai 5.000.000 del lotto inedificato in
linea con tale tipo di investimento.

Punto 2
Larea su cui insiste ledificio esistente soggetta da due atti dobbligo il secondo sostituendo il primo ,nel
primo atto dobbligo esistono due vincoli uno di inedificabilit sul terreno laltro sulla destinazione duso
delledificio come di seguito riportato

Nel secondo atto dobbligo che non stato visionato sicuramente presente un vincolo di inedificabilit sul
terreno di 14.461 mq ,bisogna verificare se permane il vincolo di destinazione sulledificio.
Questa seconda informazione fondamentale per capire la modalit di applicazione del Piano Casa sul lotto
di terreno edificato nonch sulledificio esistente.
Infatti se sul secondo atto dobbligo stato rimosso il vincolo di destinazione duso sulledificio si pu
applicare il piano casa in due modalit diverse .
Prima modalit : mantenere il vincolo di inedificabilit sul terreno ,cambiare destinazione alledificio da casa
generalizia a residenziale e collocare sia lampliamento del 30% di edilizia libera sia lhousing sociale
sullarea inedificata ad elle
Seconda modalit, rimuovere latto dobbligo sia per sopravvenuta cessazione dellattivit preesistente sia
per fini sociali dovendosi realizzare housing sociale da piano casa .

In tal caso sia lampliamento di edilizia libera del 30% sia lhousing sociale andrebbero realizzato sul lotto di
terreno di 14.461 mq.

Nellipotesi che sussista il vincolo di inedificabilit sul terreno di 14461 mq e di mantenimento di

destinazione duso sullesistente in base al secondo atto dobbligo e che tale atto non possa essere cancellato
o modificato dal Comune allora il Piano Casa non pu essere applicato, n pu essere modificata la
destinazione dellesistente in base allart 86 con le seguenti destinazioni duso)
a)Commerciali e Servizi, a CU/b e CU/m;
b) Turistico-ricettive, limitatamente a strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere.

Per lapplicazione del piano casa necessario avere un documento che attesti che ledificio esistente
inutilizzato o dismesso a far data dal 31-12.2013. la sola guardiania dello stesso rientra nel suo non utilizzo.

DEFINIZIONE DELLA CUBATURA RESIDUA SUL LOTTO DI 14.461 mq

In base a quanto disposto dallart 14 la cubatura insistente sul lotto di 14,461 mq pari a 28.922 mc
Mentre come risulta dallatto dobbligo la cubatura realizzata pari a 18.500 mc per cui la cubatura residua
pari a 10.422 mc .
Tale cubatura se non viene rimosso il vincolo di inedificabilit sul lotto di terreno di 14.461mq pu essere
calata sul lotto di 17 670 mq.
In effetti latto dobbligo pone un vincolo di inedificabilit sullarea oggetto dellatto come potrebbe essere
un altro tipo di vincolo di inedificabilit tipo distanza da fosso pubblico o strada ma non azzera la cubatura
residua che pu essere collocata su lotto adiacente edificabile.

Esistono due possibilit di applicazione del Pdl convenzionato ,la prima solo sullarea inedificata ad elle in
tal caso si rinuncia allutilizzo della cubatura residua ,la seconda su tutto il lotto compresa larea edificata in
tal caso si utilizza la cubatura residua facendola calare sullarea inedificata su cui infine esisterebbe una
cubatura pari a 45.762 mc

Art.86. Servizi privati

1. Le aree per Servizi privati sono individuate negli elaborati 2. e 3.Sistemi e Regole, rapp.
1:5.000 e 1:10.000. Esse comprendono servizi e attrezzature di livello urbano e di livello locale di
propriet privata, quali attrezzature scolastiche, sanitarie, associative, culturali, religiose e
abitative (studentati, case per anziani) con finalit assistenziali, nonch sedi amministrative delle
aziende erogatrici di pubblici servizi.
2. Sono consentiti interventi di recupero degli edifici esistenti, di categoria MO, MS, RC, RE1.
Sono altres consentiti interventi di categoria RE2, DR, AMP, con incremento della SUL fino
allindice ET=0,6 mq/mq, senza eccedere il 50% della SUL esistente. La SUL aggiuntiva
destinata ai servizi di cui al comma 1, escluse le sedi amministrative, e alle attrezzature
collettive, come definite allart. 6, comma 1, lett. c). Per la SUL esistente, sono ammessi cambi
di destinazione duso nellambito dei servizi specificati al comma 1, esclusi quelli volti a
introdurre o incrementare le sedi amministrative.
3. Gli interventi di cui al comma 2, che comportino un incremento della SUL superiore al 15% di
quella esistente, sono soggetti: allintegrale reperimento della dotazione di parcheggi pubblici e
privati; al contributo straordinario di cui allart. 20; a modalit diretta convenzionata o, in caso di
ST superiore a 2,5 Ha, a intervento indiretto.
4. Sono consentiti altres interventi di categoria NE, esclusivamente per il completamento o
lattuazione delle zone classificate L, M2 o G4 dal precedente PRG, secondo la disciplina da esso
stabilita, ma limitatamente alle seguenti destinazioni duso: abitazioni collettive, servizi alle
persone, attrezzature collettive; gli interventi si attuano con modalit diretta convenzionata
nelle zone fino a 2,5 Ha, con modalit indiretta nelle zone di estensione superiore, e sono
sottoposti al contributo straordinario di cui allart. 20.
5. In caso di dismissione, consentito il riuso degli edifici esistenti con le seguenti destinazioni
duso:
a) Commerciali e Servizi, a CU/b e CU/m;
b) Turistico-ricettive, limitatamente a strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere.
6. Gli interventi di dismissione sono sottoposti a strumento urbanistico esecutivo che verifichi la
sostenibilit urbanistica delle nuove funzioni, anche in rapporto al fabbisogno dei servizi di cui al
comma 1 nellambito urbano di riferimento, nonch al contributo straordinario di cui allart. 20.
La SUL soggetta alle destinazioni duso di cui al comma 5 non deve eccedere la SUL
preesistente agli ampliamenti di cui al comma 2 e il 50% della SUL complessiva di progetto.
7. Parametri e grandezze urbanisticoecologiche (in caso di interventi di categoria DR o NE):
- IP = 30%
- DA = 40 alberi/Ha; DAR = 80 arbusti/Ha

Allegati

Art 14 NTA Comune di Roma