1. Introduccin
En este breve trabajo, esbozar algunos aspectos que consideramos importantes tener
en cuenta a la hora analizar el asunto en cuestin. Asimismo, me referir a las diversas
casaciones que entran en contradiccin y en algunos casos confusin con respecto a
este tema.
2. Nociones generales
Desde luego, la usucapin es una institucin heredada del derecho romano, pero este
fue objeto de distinta regulacin. El justo ttulo y la buena fe fueron presupuestos
indispensables en el derecho romano clsico para adquirir la propiedad por usucapin
y as se mantuvo hasta el derecho Justiniano[1].
3. Funcin de la usucapin
Por ltimo, podramos tener como su funcin principal el ser un hecho jurdico
preclusivo, ya que se ponen fin a las discusiones que pueden existir sobre la legalidad
de las anteriores adquisiciones, debido a esto, el derecho legitima una situacin digna
de tutela, un estado actual que vendra a ser la posesin en concepto de dueo. Esta
teora explica que la usucapin sirve tanto para adquirir un derecho, como para
conservarlo.[8]
En efecto, estamos de acuerdo con que el propietario puede adquirir por usucapin,
pero este no conserva los ttulos anteriores (por ejemplo, compraventa). Es decir, si
un propietario desea adquirir mediante prescripcin adquisitiva, este lo podr hacer
perfectamente pero ello va a implicar una ruptura con el pasado y va a fundar una
situacin jurdica actual y vlida, siendo irrelevante la situacin jurdica anterior
(hecho preclusivo)[11]. Ergo, si adquieres por usucapin, los ttulos con los que
contabas pierden relevancia.
En ese sentido, el sujeto que seala ser propietario de un bien y que ahora desea
adquirirlo por prescripcin, puede hacerlo vlidamente. Y no se diga que es un
imposible jurdico, pues si el sujeto en un determinado momento seala ser propietario
es porque quiere demostrar que ha posedo en concepto de propietario, justamente
para obtener la declaracin de la usucapin. Pues, qu mejor que un ttulo de
propiedad para decir que poseo en tal concepto.
Quinto.- Que, el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil no contiene ninguna
limitacin para adquirir por prescripcin a quien se considere propietario del inmueble
y adems de acuerdo con el artculo novecientos cincuenta y uno del mismo Cdigo,
la posesin tiene que ser continua, pacfica, pblica como propietario;
Sexto.- Que, de acuerdo con el criterio de la sentencia de vista de que resulta
jurdicamente imposible solicitar la prescripcin adquisitiva si se afirma ser
propietario al haber adquirido la propiedad por contrato de compraventa, no se
establecera en la parte final del artculo novecientos cincuenta al referirse a la
prescripcin corta que se adquiere a los cinco aos cuando media justo ttulo y buena
fe.
Como puede observarse, aqu la Corte Suprema acepta que s es posible que el
propietario de un bien adquiera por usucapin la propiedad del mismo, pero en
realidad este es un supuesto distinto a la usucapin del propietario; el sujeto poseedor
que cuenta con un ttulo que est viciado adquiere la propiedad en virtud a la
prescripcin ordinaria que regula el segundo prrafo del artculo 950 del Cdigo
Civil. Por lo que, en este caso, no se est refiriendo a un sujeto propietario del bien
que adquiere por prescripcin el mismo, sino a un poseedor no propietario que
adquiere por usucapin; supuesto donde no existe ningn problema. Consideramos
que el problema se genera porque el demandante seala que se cree propietario. Dice:
yo soy propietario y vengo a adquirir por prescripcin (aunque en los hechos no lo
sea, ya que su ttulo adolece de algn defecto); distinto sera que diga: yo soy
poseedor y vengo poseyendo como propietario, adems tengo un ttulo.
Quinto.- Que, as expuestos los hechos, es claro que Livia Margarita Ponce de
Castaeda siempre detent la calidad de propietaria del bien sublitis, el mismo que
enajen parcialmente a la demandante y totalmente a los esposos Pealoza-Arias; en
tal sentido, el ttulo que detenta la actora no es imperfecto sino, por el contrario,
acredita su titularidad sobre la parte adquirida. Distinto es que se pretenda cuestionar
la validez de los ttulos inscritos o dar mayor relieve a la propiedad adquirida con
anterioridad a la del demandando, pero estas son situaciones que no pueden tratarse
ni resolver a travs de una demanda de prescripcin adquisitiva, por no ser su
finalidad, por lo que la actora debe hacer valer sus derechos en la va correspondiente;
Sexto.- Que, en tal contexto, habiendo la demandante adquirido el bien sublitis
vlidamente , ya detenta un ttulo de propiedad, el mismo que no es imperfecto por
haberlo otorgado quien en ese entonces era su legtimo propietario; en consecuencia,
cuando las instancias de mrito establecen que en virtud a dicho instrumento no puede
accionarse la prescripcin adquisitiva de dominio, interpretan correctamente el
artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil.
Octavo.- Debe agregarse que el artculo 952 del Cdigo Civil, establece que es
posible para el que adquiere un bien por prescripcin entablar un juicio para que se le
declare propietario, esto es, que cuando el propietario de un bien carezca de un ttulo
eficaz que lo acredite como tal, puede emplear la accin de prescripcin adquisitiva
para obtener el reconocimiento judicial de la propiedad del bien.[14]
Se observa en esta casacin que la Corte Suprema, ahora s y con acierto, seala que
el propietario de un bien puede adquirir por prescripcin adquisitiva el mismo. Vase
que aqu el demandante s es un verdadero propietario, ya que cuenta con ttulo es
eficaz, y no uno que solo se cree propietario. Felizmente la Corte Suprema supo
diferenciar, en este caso, la prescripcin ordinaria del supuesto de la prescripcin del
propietario.
6. Conclusiones
Por tanto, nos parece muy acertado que la Corte Suprema est adoptando de a pocos
este criterio aunque en ningn momento debi dudar de ello.
[1] Ya la ley de las XII tablas haba prohibido la usucapin sin justo ttulo y buena fe.
En el derecho clsico exista una figura que podra ser el origen de la usucapin
extraordinaria (sin ttulo y mala fe), la praescriptiolongitemporis ya que con esta se
empieza a favorecer a los fundo provinciales otorgndoles una defensa posesoria pues
an no se poda adquirir la propiedad. PETIT, Eugene. Tratado Elemental de Derecho
Romano. Argentina: Albatros, 1980, p. 292.
[2] En realidad la buena fe y el justo ttulo no son elementos de usucapin, sino slo
apariencias de legitimidad que aconsejan reducir o acortar el tiempo para la
investidura formal de la posesin. ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos
Antonio, Derechos Reales. Biblioteca del Derecho de Propiedad N 01, Jurista
Editores, Lima, 2015, p. 170.
[3] Cul es la razn por la cual, a pesar de haberse celebrado el negocio traslativo,
no se ha producido la efectiva transmisin del derecho? El problema puede
encauzarse por dos caminos. El primero sera que el tradente no era verdadero dueo,
el segundo se refiere a que el tradente si era verdadero dueo, pero el negocio
traslativo era ineficaz. DIEZ PICAZO, Luis, Fundamentos de Derecho Civil
Patrimonial. Tomo III, Editorial Civitas, Madrid, 1995, p. 374.
[7] El autor cita a Joserand: Por ello Joserand expresa que ms que un modo de
adquirir es un modo de consolidad la propiedad. Si no existiera la prescripcin
estaran en peligro todos los derechos de propiedad, ya que habra que remontarse a
siglos atrs para probar la legalidad del derecho de propiedad y as ningn ttulo
seria firme. Lo que los glosadores denominaban la prueba diablica.
AVENDAO VALVEZ, JORGE. Derechos Reales. PUCP, 3 edicin, Lima, 1986,
p. 154.