Prob Fonciere

ETUDE PORTANT SUR LANALYSE DE LA PROBLEMATIQUE FONCIERE SOUS LE REGIME DU DAHIR KHALIFIEN DE 1914,
ET SON IMPACT SUR LE DEVELOPPEMENT URBAIN DANS LES PROVINCES DU NORD
RAPPORT FINAL
Sommaire
INTRODUCTION : . P4
A- Problmatique :.. P4
B- Rappel de lapproche gnrale : .... P5
Chapitre I : La spcificit de la situation foncire au Nord du Maroc .. P7
1- Les rgimes de proprit foncire : origines et rfrences .... P7

2- Rgime de proprit foncire au centre du Maroc . P7
3- Rgime de proprit foncire dans les provinces du Nord.. P8
er
A- Dahir Khalifien du 1 Juin 1914... P8
A-1- Phase administrative. P8
A-2- Phase judiciaire...... P9
A-3- Effet de limmatriculation... P 10
B- Dahir de dlimitation des biens Makhzen et des collectivits ethniques
du 2 Juillet 1935. P 11
B-1-Phase administrative.. P 11
B-2- Phase judiciaire.. P 11
4- Carences originelles des Titres Khalifiens : .... P 11
5- Unification de la lgislation foncire au Maroc :...... P 12
A- Le Dcret Royal portant loi n 114-66 du 24/10/1966.. P 12
B- Dahir portant loi n 1-75-301 du 19/09/1977 . P 13
C- Dahir n 1.98.167 du 9/11/1992 promulguant la loi n2.78 modifiant et
compltant le Dahir portant loi n1.751.301 du 19/09/1977.... P 14
6- Evaluation de la procdure de conversion des TK en TF : ... P 14
A- obstacles :... P 14
A-1- Phase topographique...... P 15
A-2- Purge juridique..... P 15
A-3- Inscription subsquente ... P 16
B- Etat des lieux :. P 16
C- Illustrations par statut foncier : ... P 21
C-1- La proprit prive : P 21
C-2- Le domaine priv de lEtat :... P 22
C-3- Le domaine forestier :..... P 22
C-4- Les terrains agricoles :.... P 26
7- Conclusion... P 28
Chapitre II : Limpact du Dahir Khalifien sur lvolution urbaine des provinces P 31

du Nord........
1- Titres Khalifiens et lgislation en matire durbanisme... P 31
2- Titres khalifiens et dveloppement urbain : hypothses. P 34
3- Aperu sur lvolution urbaine des provinces du Nord. P 35
A- Etat des lieux de lurbanisation ... P 35
A-1-Ttouan :...................................................................................................................... P 36
A-2- Larache :......................................... P 38
A-3- Al Hoceima :............................................................................................................... P 39
RAPPORT FINAL 1
A-4- Nador : ...................................................... P 40

A-5- Ksar El Kebir : ........................................................ P 41
A-6- Asilah :. P 42
4- Titres khalifiens et entraves lUrbanisation :..... P 43
A- Blocage au niveau de la planification urbaine. P 43
B- Obstacles la ralisation de projets immobilier.......................... P 44
5- Impact des situations foncires sur lurbanisation : cas dautres villes du
Royaume... P 46
6- Conclusions :............................................ P 54
Chapitre III : Conclusions et recommandations .... P 56
1- Rappel des facteurs de blocage surmonter. P 56

A- Obstacles juridiques, techniques et rglementaires .... P 56
B- Obstacles lis au contexte socioculturel. P 57
2- Recommandations et propositions... P 57
A- Le cadre institutionnel.... P 58
B- Le cadre juridique et rglementaire .... P 59
C- La cadre fiscal .... P 60
D- Mesures daccompagnement .... P 60
E- Propositions dordre gnral .... P 61
F- Propositions damendements relatifs aux textes de loi ......................... P 61
G- Dispositions intgrer au projet du code... P 65
Chapitre IV : Sminaire de validation P 68
RAPPORT FINAL 2
AVANT PROPOS
Le prsent document est le rapport de synthse de ltude portant sur lanalyse de

la problmatique foncire sous le rgime du Dahir Khalifien de 1914, et son impact
sur le dveloppement urbain des provinces marocaines du Nord.
Le prsent rapport expose, aprs un rappel de la problmatique globale et de

lapproche adopte, une synthse des diverses phases dinvestigation et les canevas
de propositions. Il rappelle les rsultats de la table ronde (sminaire de validation)
tenue le 27 Octobre 2005 la Direction dUrbanisme dont lobjectif tait dexposer les
rsultats de la prsente tude et les propositions qui en dcoulent afin denvisager
leur intgration dans le projet de code de lurbanisme. Les propositions avances
allaient dans le sens de lever lirrecevabilit des dossiers de demande de
lautorisation de lotir des terrains non immatriculs. Ainsi, limmatriculation devrait
tre considr comme un objectif et non une condition indispensable pour entamer
lacte de lotir.
Le projet de code, sorti en avril 2007, na pas pris cette orientation en

considration. Il a tout simplement- reconduit la disposition en la matire dj
contenue dans la lgislation actuelle (Loi 25/90). Ce qui ne constitue videment-
aucune avance ce niveau.
Malgr cela, il y a des raisons dignes dtre prises en considration qui militent en
faveur dune certaine souplesse ce niveau. Par ailleurs, faudrait il rappeler que
lobjectif de lurbanisme lorsquil sagit de crer un lotissement est de garantir la
ralisation des quipements dinfrastructure et la rservation des terrains pour les
quipements de superstructure et non la rgularisation foncire de la proprit.
Faut il rappeler que nombre doprations de lotissement cres par lEtat ou ses
dmembrement nont vu leur situation foncire rgularise quaprs plusieurs annes
qui ont suivi leur valorisation. Certaines dentre elles attendent encore, mme aprs
quelques dcennies. Cela na pas empch la ralisation des infrastructures et la
rservation de terrains pour les quipements de superstructure.
RAPPORT FINAL 3
INTRODUCTION
A- Problmatique :
Il est convenu que la matrise du foncier est un outil capital en matire de planification
urbaine. Il est galement connu que le Maroc vit, lchelle de tout son territoire, une
situation foncire complexe.
Le cas spcifique du foncier dans la zone Nord (ex-protectorat espagnol) serait aggrav
par des disfonctionnements spcifiques, faisant partie des multiples squelles lgues
notre pays par le protectorat.
En effet, les diverses intrusions trangres avaient caus le dcoupage du territoire

national en plusieurs zones :
-la zone de Tanger, soumise au rgime international (1923),
-la zone centrale, soumise au protectorat franais (1912),
-la zone Nord, soumise au protectorat espagnol (1912),
-la zone Sud, soumise loccupation espagnole.
Par voie de consquence, limmatriculation des immeubles dans chacune de ces zones
avait t assujettie un rgime particulier :
-Dahir du 15 Janvier 1925 pour la zone internationale de Tanger,
-Dahir du 12 Aot 1913 pour la zone centrale sous protectorat franais,
-Dahir du 1er Juin 1914 (Dahir Khalifien) pour la zone Nord sous protectorat espagnol,
-Dahir de dlimitation des biens Makhzen et des collectivits ethniques du 2 juillet 1935
pour la zone Nord sous protectorat espagnol,
-Loi du 12 Dcembre 1949 pour la zone Sud sous occupation espagnole.
Aux lendemains de lindpendance, lunification de la lgislation simposa.
Le Dahir n 1-58-100 du 13 Mai 1958 fut alors publi, suivi de larrt ministriel du 18
Aot 1960.
Un Dcret Royal (n 114-66 du 24 Octobre 1966) fut publi (BO n 2817 du 26 Octobre
1966), instaurant une procdure spciale pour les immeubles ayant fait lobjet de
limmatriculation selon le Dahir Khalifien du 1er Juin 1914. Le champ dapplication du Dahir
du 12 Aot 1913, relatif limmatriculation des immeubles, fut de ce fait tendu la totalit
du territoire national.
Cette extension souleva de srieuses difficults pratiques dans la zone Nord (ex
protectorat espagnol) alors quelle seffectua sereinement au niveau de la zone de Tanger
(ex statut international).
Un second Dahir portant loi (n 175301 du 19 Septembre 1977) vint alors modifier le
prcdent, instaurant une procdure diffrente (BO n : 3188 du 5/10/1977).
Les problmes ayant tout de mme persist, un troisime Dahir fut promulgu sous le n
1-89-167, en date du 9 novembre 1992 (B.O n 4184 du 06.01.93).
RAPPORT FINAL 4
La cascade de textes susmentionns est en fait rvlatrice de la persistance dun

problme de fond qui na jamais t entirement rsolu, savoir la transformation totale et
dfinitive des Titres Khalifiens de la zone Nord en Titres Fonciers.
Cette conversion suscite aujourdhui une grande interrogation sur son issue, tant donn
quelle est, entre autres bienfaits escompts1, une condition sine qua non de la compatibilit
entre les clauses de la lgislation urbanistique et le rgime dimmatriculation foncier.
Il est de ce fait comprhensible que lchec de cette procdure de conversion soit

souponn dtre une cause majeure de la situation urbanistique incontrle que
connaissent les provinces du Nord.
Le fil conducteur de la prsente tude fut justement la rflexion sur le degr de pertinence
de ce rapport de causalit.
B- Rappel de lapproche gnrale :

Lapproche gnrale adopte pour cette tude se reflte sur la structure du prsent
rapport de synthse :
1-Elle prend comme point de dpart le dfrichage des origines et spcificits de la

situation foncire au Nord du Maroc, travers lanalyse des clauses du Dahir Khalifien de
1914, de ses carences, du processus juridique qui a tent dunifier la lgislation foncire
nationale aprs lindpendance et du bilan de la conversion Titres Khalifiens/Titres fonciers.
2-Ensuite, et afin de sonder linfluence de cette situation foncire particulire sur

lurbanisation, un aperu sur le dveloppement urbain de la rgion est donn sur un
chantillon de quelques villes.
Une analyse des principaux points dincompatibilit entre la lgislation en matire

durbanisme et le Titre Khalifien autoriserait alors la formulation dhypothses concernant
lventail des impacts du Dahir Khalifien sur lvolution urbaine au Nord.
Lanalyse de donnes empiriques locales2, ainsi que la considration du rle que joue la
situation foncire dans dautres zones urbaines du pays, permettent par la suite de dresser
un diagnostic et de dgager des conclusions par rapport aux hypothses.
3-Les propositions formules lintention de lAdministration sont dordre lgislatif,

rglementaire, technique et organisationnel. Ces propositions nont pas ignor les efforts
dj dploys aussi bien par lEtat que les collectivits locales et le secteur priv. Ces efforts
ont t valus et leur impact analys.
La concertation technique avec lAdministration fut toujours sollicite, du fait que les
propositions se devaient dtre prcises, oprationnelles et applicables. Ainsi, les mesures
concrtes et les orientations proposes, une fois acceptes par la Direction de lUrbanisme,
firent lobjet dune prsentation dans le cadre de sminaire organis dans le cadre de la
prparation du code de lurbanisme.
1
Apurement de la situation foncire, rglement des litiges fonciers, etc.
2
Projets en souffrance cause dennuis fonciers notamment.
RAPPORT FINAL 5
Chapitre I : La spcificit de la situation

foncire au Nord du Maroc
RAPPORT FINAL 6
Chapitre I : La spcificit de la situation

foncire au Nord du Maroc
1-Les rgimes de proprit foncire : origines et rfrences

Le rgime de limmatriculation foncire, appel galement rgime des livres fonciers3,
trouve son origine dans la loi australienne Act Torrens4, adopte par le Parlement dAustralie
en 1858. Il peut tre dfini comme tant un ensemble de rgles juridiques qui vise
lidentification des biens immeubles de manire claire et prcise.
Certains rgimes de la proprit foncire, notamment le systme franais de la

transcription5, se basent sur lorganisation dune publicit personnelle, en ce sens que les
registres de la conservation hypothcaire sont tenus par noms de personnes ; le systme de
limmatriculation est, au contraire, un systme de publicit relle6, en ce sens que le livre
foncier est tenu par immeubles, la partie rserve chacun de ces immeubles contenant
toutes les mutations et inscriptions de droits rels qui le concerne, sans quaucun droit non
inscrit ou transcrit au livre foncier ne soit opposable ni aux parties mmes ni aux tiers.
Chaque immeuble se trouve avoir ainsi dans le livre foncier, son tat civil, quil suffit de
consulter pour tre immdiatement renseign, sans le moindre risque derreur, sur sa
situation juridique.
Le systme dimmatriculation se base sur trois principes :
la purge juridique, destine donner la proprit immobilire un point de dpart
prcis, et la dbarrasser de tout droit rel ou charge foncire non retenue lors de
limmatriculation de limmeuble sur les livres fonciers.
la spcialit foncire, par lindividualisation de chaque immeuble, portant un nom et
un numro, et dont les limites sont nettement dtermines sur les livres qui
comportent linscription de tous les droits rels qui laffectent.
leffet constitutif et la force probante des inscriptions figurant sur les livres fonciers,
les actes donnant lieu inscription tant soumis contrle.
Ces trois principes fondamentaux ont t, le plus souvent, retenus par les lgislations qui
se sont inspires de lAct Torrens, avec toutefois certains amnagements. Ceci tant, et
compte tenu de luvre jurisprudentielle particulire chaque pays, ces lgislations
foncires sont loin dtre identiques.
2-Rgime de proprit foncire au centre du Maroc

Le rgime de limmatriculation foncire fut institu au Maroc, pour la zone sous protectorat
franais, par Dahir : Dahir sur limmatriculation des immeubles du 12 Aot 1913.
Ce rgime sinspire du systme des livres fonciers issu de lAct Torrens, et consiste
dabord immatriculer, par les soins dun conservateur de la proprit foncire, sur des
registres spciaux dits livres fonciers , chaque immeuble, nettement dlimit sur le terrain
et sur le plan, sous un nom et un numro dordre particuliers, avec les indications juridiques
et topographiques propres prciser le droit du propritaire et de tout titulaire dun droit rel
quelconque.
3
Paul DECROUX, DROIT FONCIER MAROCAIN, EDITION LAPORTE
4
Du nom de son auteur Sir Robert Torrens, registrar gnral du territoire South Australia
5
Adopt par la Belgique, la Hollande, lItalie et lEspagne entre autres.
6
Alphonse MENARD, Le droit immobilier marocain et le rgime foncier de limmatriculation, Editions Flix
MONCHO, 1934.
RAPPORT FINAL 7
Sur chaque titre constitu sont inscrits les droits rels et charges foncires venant
grever limmeuble, ainsi que les modifications et mutations y relatives. Bien que le Dahir ne
le prcise pas, les fonds de terre et btiments sont les seuls immeubles par nature
susceptibles dimmatriculation.
Le titre foncier, appel aussi titre de proprit, constitue ainsi ltat civil de chaque
immeuble immatricul : il permet de connatre depuis son tablissement, rapidement et
srement, lhistoire, la situation juridique et la consistance matrielle de limmeuble en cause.
Toute personne, qui acquiert un droit rel sur la foi des inscriptions portes sur le titre
foncier, lacquiert valablement, et elle ralise son acquisition par linscription de son propre
acte, formalit sans laquelle aucune cration, aucun transfert de droit rel nexiste, mme
entre parties.
3- Rgime de proprit foncire dans les provinces du Nord

A- Dahir Khalifien du 1er Juin 1914
Ce Dahir sinspirait la fois des principes du droit musulman et du Dahir du 12 Aot 1913
appliqu la zone sous protectorat franais. Il stipulait la tenue dun registre public des
immeubles par un contrleur de la proprit foncire, dit registradore, autoris dlivrer,
sous la dpendance immdiate du prsident de la cour dappel de Ttouan, le titre khalifien
suite une procdure de publicit (Art.1, Art.92).
Le travail du registradore consistait :
-tenir les livres fonciers : un livre journal et un livre dinscription (Art. 6)

-Recevoir les rquisitions dinscription et sassurer de leurs fondements juridiques ;
-Entamer la procdure dinscription
-Recevoir les oppositions
-Dlivrer les certificats de proprit (Art.8).
La procdure de limmatriculation se droulait en deux phases : une phase administrative

et une phase judiciaire.
A-1- Phase administrative
En principe, la demande dinscription dun immeuble au registre des inscriptions tait

facultative, et le demandeur avait le droit de retirer sa demande au moment o il veut (Art
38).
Les personnes habilites demander cette inscription taient (Art. 9) :

-le propritaire ou lun des co-propritaires de limmeuble,
-le possesseur ou propritaire de droits rels dusufruit, dusage et dhabitation,
demphytose et dantichrses et servitudes,
-le possesseur ou dtenteur de nimporte quel droit rel rsultant des dmembrements de
la proprit admis en droit musulman,
-les cranciers hypothcaires,
-en gnral, toutes le personnes physiques ou morales qui ont un intrt direct assurer
au moment de linscription un droit rel qui leur revient sur limmeuble par leffet de la loi ou
par les conditions dun contrat.
RAPPORT FINAL 8
Aprs stre assur du fondement juridique de la demande dinscription ou rquisition, le

registradore note la rquisition et donne reu des documents (Art.14).
Ensuite, le registradore procde la publication, au bulletin officiel de la zone, de lavis

fixant la date du bornage provisoire. Cet avis fait objet daffichage auprs du juge de paix, du
Cad et du Cadi du territoire concern.
Lopration du bornage se fait sous la direction du registradore ou lun de ses dlgus, et

avec lassistance dun gomtre ou dun fonctionnaire technique qui procde la vrification
des renseignements et des particularits de limmeuble qui ont t consignes dans la
requte, et fixe les limites certaines et positives de limmeuble en dressant un plan
caractre provisoire (Art. 16).
Le PV de bornage est tabli et sign par le registradore et les personnes ayant assist au
bornage. Y sont joints le plan du bornage provisoire et les documents produits par les parties
(Art.16).
Dans les huit jours qui suivent le bornage, le registradore fait notifier et publier un avis
pour faire connatre que les rclamations peuvent tre formules pendant un dlai non
prorog de trois mois (Art.18)
Si aucune rclamation na t faite durant les 3 mois, le registradore fait la premire

inscription de limmeuble (Art.20).
Si des oppositions se produisent pendant le dlai, le registradore les notifie au requrant

pour quil fasse ses dclarations dans un dlai dun mois aprs lexpiration des 3 mois
prcits.
Aussitt que le requrant aura prsent son opposition ou sa rponse aux rclamations
ou en tous cas lexpiration du dlai, que lui concde la loi cet effet, le registradore remet
le dossier au tribunal de 1re instance, afin quil suive son cours et que les oppositions
soient juges (Art 22).
La phase administrative sachve donc soit par linscription, sil n y a pas de rclamations,
soit par le dpt du dossier au tribunal de premire instance pour le jugement des
oppositions.
A-2- Phase judiciaire
Si, dans le dlai de trois mois aprs la clture du bornage, des oppositions se sont
produites, le contrleur de la proprit foncire (registradore) en avise le requrant et lui fait
savoir quil a un mois, depuis la notification, pour faire connatre sa rponse (Art 21).
Ce dlai pass, le dossier est remis la juridiction de premire instance (Art22).
Le juge notifie aux parties intresses larrive du dossier, et leur fait savoir que, dans un
dlai de quinze jours, augment des dlais de distance sil y a lieu, elles peuvent prsenter
toutes allgations et justifications supplmentaires quelles estiment convenables pour la
dfense de leurs droits. Ce dlai ne peut tre prorog. Ds quil est pass, le juge remet la
procdure et les actes ladjoint du service aux rapports, aux fins dinstruction (Art.23).
Sur la proposition du rapporteur, la demande des parties ou sur rquisition du Ministre

public, le juge peut ordonner un transport sur les lieux, suivant les rgles tablies dans le
code de procdure civile (Art.24).
RAPPORT FINAL 9
Une fois le dossier rendu par le rapporteur, laffaire est enrle pour laudience publique.
Les partis reoivent notification dans les dlais prescrits, compte tenu de la distance, avec
avis quelles peuvent se prsenter en personne ou par mandataire spcial (Art.25).
Le juge dsigne lavance deux assesseurs musulmans, pris sur la liste des adjoints du
tribunal de paix ; ces assesseurs ont voix consultative. Laudience a lieu au jour indiqu ; les
parties y sont entendues, le Ministre public y prend ensuite ses conclusions ; la clture des
dbats est prononce (Art.26).
Le jugement est rendu dans les cinq jours qui suivent et est notifi dans le dlai maximum
de huit jours (Art.27).
Lappel est interjet soit devant la cour dans les huit jours de cette notification, soit devant
le juge dinstance, dans les trois jours, par crit ou verbalement, par comparution dont lacte
est dress. Le juge admet sans dlai, et remet doffice tout le dossier la cour avec avenir
aux parties davoir se prsenter devant ce tribunal dans les dix jours suivants (Art.28, 29).
Le dossier reu la cour, et les dix jours passs sans que lappelant ne se soit prsent,
les pices sont retournes au juge, dont le jugement devient ainsi dfinitif. Si lappelant se
prsente dans le dlai prescrit, le dossier est remis au conseiller rapporteur et au Ministre
Public, pour un dlai de quinze jours au plus , de cinq jours au moins, lequel dlai pass,
laffaire est enrle pour laudience (Art.30).
A laudience, le secrtaire rend compte par crit, et par extrait succinct, de ltat de la
procdure ; puis les parties plaident, ou leurs mandataires, et le Ministre Public conclut
(Art.33)
Larrt est rendu dans les quinze jours, il nest susceptible daucun recours. (Art. 34).
La cour transmet alors la juridiction dinstance le dossier quelle en a reu, avec une
expdition de larrt pour excution (Art. 35).
La juridiction dinstance le rend avec tous les documents au registradore, y compris

expdition de lexcutoire pour quil lexcute en ce qui le concerne.
La juridiction nest nullement limite dans sa dcision ; lappel simpose au registradore

comme toutes les parties pour excution : si la sentence rejette limmatriculation, elle
annule toute la procdure depuis son dbut, et ordonne que les choses demeurent en ltat
ou elles se trouvaient avant quelle ne fut commence. Si elle admet limmatriculation, elle
rejette les oppositions, valide la procdure, et ordonne limmatriculation (Art.27).
A-3- Effet de limmatriculation
Le registradore dlivre un certificat littral de la premire inscription, laquelle il joint un

exemplaire du plan lev au moment du bornage de limmeuble. Ce certificat avec le plan y
annex sera remis lintress en faveur duquel aura t faite linscription (Art.40). Ils
constituent le titre de proprit de limmeuble qui annulent les titres antrieurs et les
remplacent. Ce titre est la base et le point de dpart des transmissions ultrieures de
limmeuble et la constitution sur lui de toutes charges ou droits rels. Il prvaut, tant quil na
pas t annul par un jugement excutoire, lencontre de tout titre ou document non inscrit
(Art.41).
RAPPORT FINAL 10
B- Dahir de dlimitation des biens Makhzen et des collectivits ethniques

du 2 Juillet 1935
Les biens Makhzen et collectivits ethniques obissaient une procdure diffrente en

matire dimmatriculation, se basant essentiellement sur le pouvoir discrtionnaire de
ladministration.
B-1- Phase administrative
Consiste en lnumration des biens dans des registres sommaires tablis par le
Ministre de lIntrieur de la rgion. Ce dpartement avait toutes les comptences pour
mener bien cette opration, tout prcisment en ce qui concerne lobtention des
documents et pices justificatives sur lesquelles peut se baser lappartenance de ces biens
au profit de lEtat.
Aprs lenregistrement, un Arrt Ministriel est publi au BO de la zone, fixant la date du

bornage, et ce, un mois au moins avant la date fixe pour la dlimitation de la proprit.
Aprs le bornage, un PV est tabli et un plan de bornage est dress, sans attachement au
systme godsique.
B-2- Phase judiciaire
Elle a pour objectif de donner la chance aux ayants droit de ce proclamer devant la
commission charge de la dlimitation de ces biens. Nanmoins, plus de 95% des PV tablis
lors de lopration de bornage ne contenaient aucune opposition, puisque cette commission
avait un pouvoir illimit en matire dinscription des oppositions.
Le pouvoir judiciaire navait donc aucune comptence pour intervenir en matire

dopposition, et seul le Ministre de lintrieur avait cette qualit.
Cette situation de non contestation mena les ayants droit ou prsums tablir des
titres de proprit pour ces biens indpendamment des titres tablis par ladite commission.
4- Carences originelles des Titres Khalifiens :

Les Titres Khalifiens comportaient des carences intrinsques leur procdure
dtablissement, affaiblissant ds le dpart leur crdibilit et niveau dopposabilit.
En effet, le pouvoir accord au registrador en matire dacceptation ou de refus des

pices justificatives de la proprit lors de la demande dimmatriculation diminue
considrablement la crdibilit de cette opration.
On peut galement voquer le caractre non dfinitif des inscriptions concomitantes

ltablissement dun TK (Titre Khalifien), puisquil ne purge pas les droits antrieurs non
rvls au cours de la procdure denregistrement. Ainsi, avant une inscription subsquente,
tout prtendant avoir un droit sur limmeuble objet de limmatriculation peut attaquer le TK.
Par consquent, le TK na jamais t considr comme un titre de proprit apur et
inattaquable.
Dautre part, le non rattachement des plans de bornage au systme godsique et le non
positionnement des bornes in site donne lieu une imprcision au niveau de la localisation
et permet des chevauchements entre proprits voisines.
RAPPORT FINAL 11
En effet, limmatriculation sous le rgime khalifien se faisait sans llaboration dun plan
topographique, et na jamais t base sur des normes techniques prcises. Les inscriptions
se faisaient sans dterminer la consistance et la situation exacte sur le plan, et se faisaient
parfois sur la base des dclarations du propritaire.
Mme si labornement se faisait sous la direction du registrador ou de son dlgu, la

mission du gomtre priv charg de ltablissement du plan ne dpassait pas, dans la
pratique, la vrification des renseignements cits dans la requte. Et du moment quil tait
rmunr par le requrant de limmatriculation, la vracit de cette vrification tait souvent
remise en cause.
Pour les biens Makhzen et collectivits ethniques, les carences numres plus haut
taient aggraves par lopposition - tort ou raison- de la population. Ne pouvant faire
valoir ses droits sur le plan lgal, celle-ci utilisait tous les moyens pour rcuprer ce
quelle considrait comme tant ses droits.
Tous ces facteurs7 ont contribu linstabilit du support foncier dans la zone Nord avant
mme lavnement de lindpendance.
5- Unification de la lgislation foncire au Maroc : un parcours

laborieux
Comme prcit, aucune difficult ne stait prsente pour la zone spciale de Tanger
lors de lextension du Dahir sur limmatriculation des immeubles du 12 Aot 1913, la loi en
vigueur Tanger depuis 1925 tant presque identique au rgime franais. Il nen a pas t
de mme pour lex-zone sous protectorat espagnol.
Le lgislateur est donc intervenu plusieurs reprises dans le but dassurer lunification du
rgime de limmatriculation travers lensemble du territoire national.
A- Le Dcret Royal portant loi n 114-66 du 24/10/1966
Ce dcret a rendu applicable dans la zone Nord les dispositions dun ensemble de textes
lgislatifs8, et a prvu une procdure pour labornement des TK, en vue de ltablissement de
plans fonciers conformes la rglementation en vigueur dans le reste du territoire, selon les
rgles du rgime foncier du 12/08/1913.
Dautre part, il tendait sauvegarder les droits acquis des titulaires de titres khalifiens9.
7
Il faudrait galement prendre en considration le fait quil sagissait dune administration du protectorat
tranger qui faisait face une rsistance farouche de la part de la population (guerre du Rif, refus de loccupant),
sans oublier quil sagissait dune administration gre par un pays qui vivait lui mme des problmes internes
graves (instabilit du rgime, guerre civile et dictature en place).
8
-Dahir du 12 Aot 1913, relatif limmatriculation des immeubles ;
-Dahir du 1er Juin 1915, sur limmatriculation des immeubles ;
-Dahir du 2 Juin 1915, fixant la lgislation applicable aux immeubles immatriculs ;
-Arrt viziriel du 4 Juin 1915, portant rglementaire du service de la conservation foncire ;
-Dahir du 25 Juin 1925, relatif limmatriculation des immeubles ayant fait lobjet dune expropriation pour
cause dutilit publique.
-Dahir du 25 Juin 1927, relatif limmatriculation des immeubles domaniaux provenant du dclassement du
domaine public ;
-Dahir du 29b Dcembre 1953, fixant le rle et les attributions du conservateur gnral de la proprit foncire ;
-Les instructions gnrales du 6 juin 1915, concernant le fonctionnement du rgime de limmatriculation ;
9
Les titres tablis par les registradores depuis plus de 10 ans au 24/10/1966 ou qui comportaient une inscription
subsquente cette date, ne pouvaient faire lobjet de contestation que sur les limites de limmeuble concern.
RAPPORT FINAL 12
Il est noter que pendant la priode qui spare lanne de lindpendance et celle de la
promulgation du Dcret Royal du 24/10/1966, on a continu dlivrer des TK.
Bien que son objectif ait t celui de lapurement de lassiette foncire, ce Dcret a
occasionn des problmes notoires qui ont entrav cette vise.
Tout dabord, lArticle 2 de ce Dcret a suspendu tout dpt de rquisition pour

immatriculation jusqu une date qui devrait tre fixe par le Ministre de lAgriculture (
lexception des rquisitions relatives au remembrement rural ou celles confirmatives
doppositions aux dlimitations dimmeubles domaniaux ou collectifs). Or, larrt en question
na vu le jour que quatre annes plus tard, le 14/03/1970.
Ensuite, nayant prcis ni la notion de limites ni son tendue, les oppositions ont abus
de cette brche pour staler sur la quasi-totalit de la parcelle, ce qui revient -dans la
pratique- une remise en cause de la proprit mme. Ceci fut durement ressenti par les
titulaires des TK. Une insuffisance que le Dahir du 19/9/1977 est venu combler.
Par ailleurs, lopposition sur les limites supposait que seuls les propritaires mitoyens en
avaient le droit. Or, aussi bien la pratique que linterprtation a laiss la possibilit
dopposition tout un chacun, mme sans tre mitoyen la proprit.
Cette mesure a tout simplement servi multiplier les litiges et stopper le processus de
transformation des TK en TF.
B- Dahir portant loi n 1-75-301 du 19/09/1977
Ce Dahir abrogea les dispositions du Dcret Royal du 24/10/1966, lexception du

premier article qui tend le rgime de limmatriculation foncire la zone Nord.
Il accordait un dlai dun an aux titulaires de tout TK pour les dposer la conservation
foncire en vue de les transformer en rquisition pour suivre la procdure prvue par le
Dahir du 12/8/1913, en spcifiant que cette immatriculation est gratuite.
Les TK non dposs taient alors considrs comme de simples actes constitutifs de
proprit des immeubles qui nont fait lobjet daucune procdure dimmatriculation.
Cette dmarche ne faisait aucune distinction entre les TK ayant 10 ans et plus, ceux
comportant une inscription subsquente et ceux qui nont fait lobjet que dune premire
inscription.
Ainsi, les droits acquis (TK ayant plus de 10 ans ou comportant des inscriptions
subsquentes) nont pas t pris en compte, ce qui a soulev de vives critiques.
Par ailleurs, rares sont les TK dposs qui ont connu un aboutissement serein vers
ltablissement dun TF. En effet, la majorit des demandes de rquisitions ont donn lieu
des litiges interminables, ce qui a diminu considrablement leffet escompt.
Les contestations lencontre de ce texte de loi (Dahir du 19.09.1977) ont fini par tre
entendues, et un nouveau texte fut promulgu le 9/11/1992.
Par contre, les titres ayant moins de 10 ans au 24/10/1966 et ne comportant pas dinscriptions subsquentes la
mme date pouvaient faire lobjet de contestation sur les limites et sur le droit de proprit.
RAPPORT FINAL 13
C- Dahir n 1.98.167 du 9/11/1992 promulguant la loi n2.78 modifiant et

compltant le Dahir portant loi n1.751.301 du 19/09/1977
Ce texte reconsolide les acquis reconnus par le Dahir de 1966 (TK ayant plus de 10 ans
ou comportant une inscription subsquente au 24/10/1966).
Son principal souci tait la recherche de nouvelles formules pour inciter les dtenteurs de
TK procder leur transformation, en maintenant la gratuit du dpt de rquisition, en
laissant ouvert les dlais du dpt pour une priode de deux ans et en rduisant le droit
dopposer au 1/1000 de la superficie totale du terrain seulement.
Il dfinit la notion de limite pouvant faire objet dopposition, tout en apportant des
restrictions ce niveau, puisque seuls les riverains de limmeuble concern ont droit cette
opposition.
Llaboration de ce texte fut motive par :

-La masse importante doppositions totales ou partielles reues sur les TK transforms en
rquisitions.
-Les critiques mises par les usagers dtenteurs de TK.
-Le nombre important des TK dtenus par les propritaires et non soumis la procdure
dimmatriculation prvue par le Dahir du 19/9/77.
-La volont de rhabiliter le TK en prservant les droits des dtenteurs dans la mesure o
les TK ayant plus de 10 ans comportant une inscription subsquente, ne pouvaient plus
faire lobjet dopposition que sur une portion dtermine des limites et uniquement de la
part des riverains.
Nanmoins, depuis la promulgation de cette loi, seulement 22 titres ont t dposs

auprs de la conservation foncire de Ttouan en vue de leur conversion, 23 titres au
niveau de Larache et 10 au niveau de la conservation dAl Hoceima dont 7 dposs par la
commune urbaine10.
6- Evaluation de la procdure de conversion des TK en TF :

A- obstacles :
Les services de la conservation foncire se chargent du traitement des rquisitions, des

oppositions, des dcisions de main leve, des dossiers litigieux adresss des tribunaux,
etc.
Les oprations de dlimitation se ralisent travers le rapport du terrain des points

godsiques fixes pour reconnatre sa situation et ses limites avec prcision.
Depuis la promulgation du dcret de 1966, le taux dabornement des terrains assujettis au

rgime khalifien est rest globalement faible : 3,47% de lensemble des titres khalifiens
tablis au niveau de la province de Tanger (zones faisant partie de lex-protectorat
espagnol)11, 3,19% Larache, 7,28% Ttouan, 41% Nador et 23,51% Al Hoceima.
10
Voir lvolution du rgime de limmatriculation foncire dans le Nord du Maroc Khalid Midaoui.
11
Non compris la ville internationale
RAPPORT FINAL 14
Le SDAU de Nador annonce par exemple les chiffres suivants :
Ville ou Superficie Superficie urbaine Taux

municipalit urbaine totale (Ha) immatricule ou en cours (Ha) dimmatriculation
Selouane 1052,9 627,1 59,6
Zghanghane 231,6 21,4 9,2
Zaio 507,7 196 38,6
Bni Nsar 249,1 110,5 44,4
Nador 824,1 214 26
Total 2865,4 1169,3 40,8
Source : S.D.A.U de Nador
Ce tableau montre que la superficie immatricule ou en cours ne reprsente mme pas la

moiti de la surface urbaine totale, englobant la fois les terrains soumis au rgime khalifien
et ceux rgis par le Dahir de 1913.
Les divergences entre les deux catgories de titres continuent freiner les efforts
dploys pour unifier le rgime. Ces divergences concernent aussi bien le phasage que les
effets de la procdure.
A-1- Phase topographique
Le Dahir de 1913 sur limmatriculation des immeubles dfinit lopration du bornage

comme tant une opration complexe, compose de trois phases : une opration
topographique, un acte de publicit et une enqute juridique (Articles 19 et 20).
Lors de la phase topographique, le gomtre place les bornes sur le terrain, tant pour
dlimiter le primtre indiqu par le requrant que, le cas chant, pour prciser les parties
comprises dans ce primtre qui font lobjet doppositions de la part de tiers.
Le gomtre dresse un plan sommaire, dit plan provisoire, qui devient dfinitif une fois la
procdure de linscription acheve. Ce plan est rattach au systme de triangulation.
Dans le rgime khalifien, le gomtre dresse un plan qui nest pas prcis, non rattach
au systme de triangulation et sans apposition de bornes sur le terrain.
A-2- Purge juridique
Larticle 2 du Dahir de 1913, aprs avoir nonc que limmatriculation donne lieu
ltablissement dun titre inscrit sur le livre foncier, dicte que cette opration annule tous
titres et purge tous droits antrieurs qui ny seraient pas mentionns . La mme disposition
est reprise la fin de larticle 62, propos de la porte du titre foncier qui forme le point de
dpart des droits rels lexclusion de tous autres droits non inscrits .
Le titre tabli constitue un titre juridique nouveau, qui se suffit lui-mme et qui ne se
rattache aucun pass juridique. Il est dfinitif et inattaquable, mme si le requrant aurait
us de manuvres dolosives.
Sous le rgime khalifien, le titre tabli et le plan y annex nont pas un caractre dfinitif.
Larticle 41 du dahir de 1914 nonce dans son alina 2 que le certificat tabli, tant quil
nest pas annul par un jugement, fait foi contre tout titre ou document non inscrit au livre
foncier . Dailleurs la premire inscription au registre doit mentionner les titres justifiant
lacquisition de limmeuble par la personne au profit de laquelle est faite limmatriculation
(Art. 39.3), ce qui montre que cette inscription ne constitue pas un titre juridique se suffisant
lui-mme et sans attache avec le pass.
RAPPORT FINAL 15
A-3- Inscription subsquente
Selon les articles 66 et 67 de Dahir de 1913, tout droit rel, relatif un immeuble
immatricul, nexiste entre les parties elles mmes et lgard des tiers, que par le fait, et du
jour de son inscription sur le titre par le conservateur de la proprit foncire, ce quon
appelle leffet constitutif de linscription.
Dans le cadre du Dahir Khalifien, la distinction est faite entre les parties contractantes et
les tiers.
Selon larticle 42, la transition de proprit et la constitution, reconnaissance, modification

ou extinction des droits rels sur limmeuble est effectue par les moyens et dispositions
prvus par le code des obligations et des contrats appliqus dans la zone khalifienne. Par
consquent, linscription sur le registre nest pas ncessaire la constitution, la transmission,
ou lextinction des droits rels immobiliers.
Par contre, concernant les tiers, et selon les articles 4, 5 et 49 du Dahir Khalifien, les
modifications apportes aux droits rels concernant des immeubles inscrits, ne peuvent
prvaloir ni avoir deffet lgard des tiers si elles nont pas t dment inscrites au registre.
B- Etat des lieux :
Le nombre de requtes pour immatriculation ne cesse daugmenter, mais laboutissement

de la procdure dabornement demeure insuffisant cause dun certain nombre de
contraintes.
En mme temps et pour les mmes causes, les tentatives de remembrement et

dimmatriculation collective nont pas abouti aux rsultats attendus.
Situation des TK tablis

T.K non
T.K T.K dposs T.K aborns ou
T.K tablis T.K convertis aborns et
T.K tablis Total des T.K aborns convertis sous forme de transforms en
avant en rquisition non
aprs 1956 T.K tablis aprs 1966 en rquisition rquisitions rquisitions
1956 aprs 1977 transforms
Ville aprs 1992 aprs 1992 depuis 1966
en
rquisitions
Al
581 125 706 166 366 11 17 560 146
Hoceima
Larache 2346 874 3220 103 1271 63 66 1503 1717
Nador 1629 1558 3187 1331 1793 3124 63
Priphrie +
478 98 576 20 214 234 342
Asilah
Ttouan 2921 731 3652 266 1503 138 1907 1745
Total 7955 3386 11341 1886 5147 212 83 7328 4013
Source : lA.N.C.F.C.C
Ce tableau fait ressortir les faits suivants :
-Parmi les 11341 TK tablis, peine 16% ont t aborns suite la procdure
apporte par le Dcret Royal du 24 octobre 1966.
-Les TK aborns ou en cours de conversion en TF depuis lapparition de ce dcret,
et mme aprs le Dahir du 19 septembre 1977, sont de lordre de 7328, soit presque
64% du total des Titres Khalifiens tablis.
-Lavancement des rsultats des rformes est trs lent par rapport lampleur de
la problmatique du foncier dans les villes du Nord.
RAPPORT FINAL 16
Les Titres Khalifiens tablis
4000
3500
3000
Al Hoceima
2500
Larache
2000
Nador
1500 Tanger *
1000 Ttouan
500
0
avant 1956 aprs 1956 T otal
Ce tableau et graphique appellent galement quelques commentaires :
Avant 1966, la province de Ttouan abritait le plus grand nombre de TK, en comptant, la
zone de Chefchaouen (prs de 3000 titres).
La province de Tanger, reprsente par la ville dAsilah, occupe la dernire position avec
un total de 576 titres au total.
La ville de Larache a aussi enregistr une baisse notoire du nombre de TK tablis aprs
1956 (874, contre 2346 avant cette date).
Les chiffres au niveau de Nador nont pas beaucoup chang, avec 1629 avant 1956
contre 1585 aprs.
Titres Khalifiens aborns ou en rquisition depuis le Dcret de 1966
3500
3000
2500
2000 Al Hoceima
Larache
1500
Nador
Tanger *
1000
Ttouan
500
0
Aborns aprs 66 En rquisition T.K aborns ou T.K non aborns et
depuis 77 transforms en non transforms en
rquisitions depuis rquisitions
1966
* Il sagit de la priphrie non comprise dans lex-ville internationale
RAPPORT FINAL 17
Les plus importants lments que lon peut tirer du diagramme ci-dessus sont les
suivants :
-La 1re position revient la ville de Nador pour :

-les TK aborns aprs 1966.
-les TK en rquisition depuis 1977.
-les TK aborns ou transforms en rquisition depuis 1966.
-La province de Tanger enregistre les taux les plus faibles au niveau de labornement, des
demandes de rquisition et au niveau des TK non aborns et non transforms.
-Larache enregistre le plus faible taux au niveau des TK aborns aprs 1966.
-Une lgre croissance des taux de demandes de conversion est enregistre au niveau
de Ttouan.
A lchelle des provinces, lon peut donc rsumer la situation des TK comme suit :
-Au niveau de la province de Ttouan, 1907 TK parmi 3652 sont en cours de conversion
depuis 1966, soit 52% (la procdure ntant pas encore aboutie).
-Les provinces de Larache et Ksar El Kabr occupent la seconde place en matire de TK

tablis avant 1956 (2346 titres) et la troisime place en matire de titres dposs en
rquisition depuis 1977. Le nombre de rquisition jusquen 1999 est de 1525 (303 Ksar El
Kbir, et 1222 Larache), tandis que le nombre de TK non engags dans la procdure de
transformation est de 3088 (493 de Ksar El Kbir et 2595 Larache).
-Au niveau de la province de Ttouan, les oprations dabornement ont touch plus ou
moins la moiti des TK.
Ces chiffres ne devraient cependant pas pousser sous-estimer les avantages quont
apports ces rformes lgislatives, et qui ont aid assainir la situation dun grand nombre
de terrains ayant t assujettis au rgime khalifien.
A titre dexemple, nous pouvons citer les proprits dnommes Mohamed Ben
Abdelkarim EL KHATTABI au niveau de la ville dAl Hoceima, qui ont t tous transforms
en titres fonciers.
Au niveau des changements potentiels qui peuvent affecter les superficies des terrains
suite aux oprations dabornement, le tableau suivant montre que la transformation dun TK
en TF nest pas toujours synonyme dune modification alarmante au niveau de cette surface:
RAPPORT FINAL 18
Surface en m
T.K ou rquisition T.F ou Rquisition
Avant abornement Aprs abornement
4/RT T.F 919/19 126 122
23/RT R 11200/G 4013 4002
63/RT R 1431/G 712 731
71/RT T.F 5 142/19 162 166
75/RT R 12562/G 385 386
77/RT R 11195/G 165 167
78/RT R 11205/G 372 376
82/RT R 11615/G 1369 1156
85/RT T.F 1445/19 214 216
91/RT R 12653/G 214 289
93/RT R 1404/19 16319 18932
95/RT T.F 3248/19 202 174
102/RT R 12557/G 5041 4571
105/RT R 11204/G 513 501
115/RT R 11194/G 1999 1707
117/RT T.F 1416/19 460 468
151/RT R 11595/G 430 399
1157/RT R 12209/G 456 444
155/RT R 13655/G 593 540
158/RT R 1384/19 652 1009
170/RT R 12343/G 446 450
200/RT R 12941/G 2140 1747
202/RT R 12547/G 208 841
215/RT R 11272/G 338 334
220/RT R 12634/G 1081 1084
222/RT R 11203/G 538 274
226/RT T.F 2932 3211 2504
228/RT R 11276/G 340 324
234/RT R 11273/G 148 151
236/RT R 12754/G 330 336
237/RT T.F 42/19 135 136
241/RT T.F 2530/19 729 733
242/RT R 11199 255 224
243/RT T.F 5735 728 726
244/RT T.F 41/19 453 471
247/RT R 12486/G 117 117
261/RT T.F 848/19 1607 1499
754/RT R 12240/G 241 348
2039/RT R 12268 56150 28019
2266/RT R 12270/G 23650 40193
2735/RT R 12236/G 70 75
2817/RT R 12217/G 387 301
3329/RT R 12235/G 211 212
3671/RT R 11214/G 127 129
3749/RT R 12206/G 440 503
4100/RT R 12208/G 980 1147
264/RT R 2225/19 875 815
277/RT R 11184/G 163 165
279/RT R 11187/G 182 190
298/RT T.F 2002/19 221 221
306/RT R 12416/G 202 206
308/RT R 8537/19 271 274
311/RT R 13125/G 173200 179837
323/RT R 12291/G 273 295
RAPPORT FINAL 19
Surface en m
T.K ou rquisition T.F ou Rquisition
Avant abornement Aprs abornement
338/RT T.F 15683/G 491 484
344/RT T.F 2756/19 254 256
375/RT R 12757/G 709 510
380/RT R 13669/G 202 204
390/RT T.F 1227/19 323 328
395/RT R 12401 525 304
400/RT T.F 1608 306 358
475/RT R 11292 292 294
477/RT R 11406 3119 2909
563/RT R 11198/G 253 219
620/RT T.F 15685/19 240 335
639/RT R 12890/G 123 349
706/RT R 11290/G 311 310
750/RT R 12784/G 312 306
752/RT T.F 43/19 356 357
829/RT R 11299/G 472 500
853/RT R 11218/G 141 132
867/RT R 11735/G 24750 24735
940/RT R 11112/G 38 31
955/RT R 15686/19 351 376
1041/RT R 11297/G 499 477
1121/RT T.F 16/19 316 323
1195/RT T.F 2438/19 236 240
1454/RT T.F 40/19 804 718
1522/RT R 12884/G 46830 45276
1550/RT R 12883/G 2265 1105
1570/RT R 12892/G 4514 1407
1858/RT R 12896/G 1672 1049
2082/RT R 11261/G 101 102
2201/RT R 11153/G 187 196
2219/RT R 11071/G 187 189
2304/RT R 12887/G 9334 7353
2589/RT R 11258/G 2628 2784
2911/RT R 12629/G 311 313
3166/RT R 11243/G 977 959
3278/RT R 11238/G 204 206
3349/RT R 12749/G 252 250
3745/RT R 11197/G 106 103
3912/RT R 11252/G 150 150
3969/RT R 11253/G 355 366
4429/RT R 11254/G 300 294
974/RT R 11275/G 640 638
988/RT T.F 38/19 546 543
TOTAL 411826 399375
Cependant, il est important de souligner ici que la plupart de ces terrains sont rests
vacants, mme aprs leur abornement.
Il est donc lgitime, ce niveau de linvestigation, de se poser ces questions

primordiales :
RAPPORT FINAL 20
Le rgime khalifien est-il la seule raison de cette situation de gel ?
Quest ce quont apport les rformes la rglementation rgissant le foncier au Nord?

Est-il lgitime de juger les rformes lgislatives, ou faut-t-il attendre encore sachant que,
leurs rsultats ne seront vraiment palpables qu moyen terme ?
C- Illustrations par statut foncier :
C-1- La proprit prive :
Etant le statut prdominant dans la zone du Nord, comme partout au Maroc, la proprit
prive est le statut qui a subi le plus les squelles du rgime khalifien. Cela se manifeste par
le nombre de revendications qui ont longtemps bloqu les tentatives dassainissement de la
situation des terrains privs dans la zone. Ces revendications concernaient tantt des
riverains tantt les propritaires.
En labsence de donnes dtailles sur la situation, trois cas reprsentatifs peuvent

illustrer la situation :
1-La proprit dnomme Marquez RECOBA, sur une superficie de plus de 40Ha au
niveau dAl Hoceima (T.K 1617), actuellement en rquisition N6943/M et partiellement
immatricule.
2-La proprit enregistre sous le T.K 186/RL, sur une superficie totale de 4Ha 85A 08Ca
au niveau de la ville de Larache, et qui est aussi en rquisition pour conversion
n11322/G.
3-La proprit situe au centre de Driouech, province de Nador. Ayant appartenue

Engracia Acosta Alvarez De Toledo en usufruit, et Rafael et Jos Garcia Acosta en tant
que copropritaires de la proprit nue.
Pour cette dernire proprit, il est utile de citer les lments suivants :
Il sagit de deux fermes, objets des T.K n 573 et 767, dlivrs le 20 Avril 1929.
La superficie totale est de 119Ha 65A 25Ca, dont 12 revendus et construits, tandis
que les 107 restants sont toujours chez les ptitionnaires.
Ce terrain a t vendu par la suite des particuliers, le 28 Avril 1972, suite une
procuration de la part des propritaires cits plus haut un marocain.
Les acheteurs continuent, depuis 1971, exploiter les deux fermes situes sur le
terrain qui fait lobjet dun litige entre les propritaires et des tiers voisins autour de
lapplication des dispositions du Dahir sur la marocanisation, depuis le bornage
effectu par la conservation foncire en 1973.
Une dcision interministrielle N 180/74 du 5 Mars 1974 avait considr cette
proprit comme terrain rcupr.
Un accord manant de ladministration a t propos sous forme dattestation
dexploitation des deux fermes, en attendant lavis de la commission centrale
constitue par dcision interministrielle et qui na pas encore tranch.
Les propritaires se sont opposs en refusant cet accord sous prtexte davoir des
droits sur la proprit.
Lattestation dexploitation a t annule en attendant la dcision du tribunal.
RAPPORT FINAL 21
Depuis 1987, ces titres ont t convertis en rquisitions au nom de lEtat sous deux
numros : n 4181 qui fait lobjet de 6 oppositions auprs du tribunal, et n 4226 qui connat
3 oppositions dont celles des occupants.
C-2- Le domaine priv de lEtat :

Les terrains domaniaux sont les terrains qui appartiennent lEtat par acquisition
lamiable ou par expropriation.
En ce qui concerne cette tude, les cas significatifs concernent uniquement les terrains
domaniaux rcuprs au profit du service des domaines selon les formalits du Dahir du 2
Mars 1973 prcit.
Pour ces terrains, labsence de pices dterminant les superficies, les limites et les
situations a facilit pendant longtemps loccupation de trs vastes surfaces par des
particuliers qui prtendent, par un nombre considrable de revendications auxquelles la
rcupration a t confrontes, avoir des droits sur ces terrains, en tre les propritaires
originaux et navoir jamais vendu ces terrains aux autorits espagnoles ou aux occupants.
Cependant, il ne faut pas perdre de vue quil y a, parmi ces terrains, des parcelles qui
appartenaient effectivement des particuliers avant quelles ne soient spolies officiellement
(par le truchement de titres khalifiens) par les autorits espagnoles ou par des particuliers
pendant lex-protectorat espagnol.
Deux exemples de terrains nous clairent sur cet tat :
1-Le T.K n8 situ Ksar El Kabr sur une superficie de 3Ha 75A 04 Ca, et qui nest pas
encore valoris cause de la lenteur des procdures de sa transformation. Ce terrain est
toujours en tat de rquisition (Rquisition n 13.597).
2-Le second terrain est, par ailleurs, valoris par limplantation dune cooprative agricole,
situ dans la priphrie rurale de Larache, cest le T.K n 200 actuellement en rquisition de
transformation n 11.823/G.
Dautre part, la raret des terrains domaniaux et la situation de gel qui les touche
cause de la lenteur des procdures dapurement, crent des difficults face la
mobilisation de ces terrains pour lurbanisation, la cration dquipements et aux
tentatives de restructuration dont ils font lobjet12.
C-3- Le domaine forestier :

Le domaine forestier est constitu dun ensemble de terrains appartenant lEtat. Il
englobe toutes les zones forestires ou de boisement. Cest un domaine imprescriptible,
mais qui peut tre allou dans certain cas pour la ralisation de projets denvergure
(notamment les projets touristiques).
Compte tenu de son importance en tant que richesse naturelle, touristique et aussi en tant
qulment non ngligeable lconomie nationale (notamment au niveau des communes
rurales), la fort a souvent fait lobjet de mesures de rglementation ou dintervention pour sa
sauvegarde et sa mise en valeur, dont un certain nombre de programmes mis en place par
le Ministre de tutelle13.
12
Le cas du projet de restructuration de la ville dAl Hoceima et le cas des quartiers de bidonvilles dvelopps
au niveau de la ville de Chefchaouen (quartiers Hniouech, Ain Haouzi, Hnaen, Grencif, Sidi Boujema, Dhar
Ben Ayad, Hafa et Touraghine), notamment le quartier implant sur un terrain appartenant la dfense nationale,
dnomm le quartier Lemchichi qui a t inclus en 2003 dans le projet national doprations de restructuration
mene par le groupe Al Omrane. Mais pour de nombreuses raisons relatives notamment au foncier, sa
restructuration nest pas encore acheve.
13
-La ralisation du Programme National des Forts qui comprend une stratgie long terme (20 ans).
-La ralisation de Schmas Directeurs de Gestion.
RAPPORT FINAL 22
La situation de ces biens est aussi problmatique que les autres statuts fonciers :
Le problme des empitements y est estim plus de 1500 Ha au niveau de la

seule province de Chefchaouen sur 4500 Ha environ au niveau du royaume, soit
le tiers des empitements enregistrs au niveau national.
Ces terrains souffrent des problmes gnrs par les lacunes du Dahir Khalifien
(entre autres labsence de bornes), et des pratiques tolres par les autorits
espagnoles qui permettaient aux riverains doccuper et duser librement de
grandes surfaces forestires.
Au niveau dAl Hoceima par exemple, o la fort reprsente 40% de la superficie agricole
(environ 355.000) selon les donnes de la Dlgation Provinciale de lAgriculture et presque
30% de la superficie de la province, la fort constitue depuis longtemps un bien collectif
o lexploitation se fait aprs laccord du Douar.
Cette pratique obstrue toute volont dintervention, et accentue linscurit juridique des
ayants droit.
En gnral, le domaine forestier est grev de droits dusage reconnus la population

riveraine (droit de forage, dexploitation, de parcours en fort, ).
Lurbanisation croissante peut ventuellement crer des risques de dgradation du domaine

forestier qui peut tre utilis pour satisfaire les demandes dinvestisseurs dans le secteur
immobilier et touristique, en labsence de rserves foncires capables daccueillir les
extensions urbaines.
Les problmes qui bloquent les procdures dimmatriculation des terrains forestiers depuis le
dbut des annes 70, priode o les services des domaines ont procd la remise dun
certain nombre de terrains forestiers en bloc aux services des eaux et forts. Ceux-ci ont t
confronts des blocages de gestion de ces biens rcuprs :
-Le problme de lempitement qui a succd aux oprations de remise : les
services des eaux et forts se sont trouvs face aux problmes dempitement,
doccupation et parfois face des constructions dans les terrains qui leur ont t remis.
-La situation non rglementaire dun nombre de terrains soumis au rgime khalifien
lors de leur rcupration, entranant des litiges entre les services chargs de la gestion
du patrimoine forestier et les occupants, litiges qui alourdissent la procdure
dapurement
Pour la zone Nord, et mis part le dahir du 12 aot 1913 relatif limmatriculation, et le
Dahir de 1977 qui a prvu une procdure pour les terrains forestiers ayant t soumis au
rgime khalifien, les oprations de dlimitation de ce domaine sont rgies par les textes
particuliers suivants :
Le dahir du 26 Safar 1334 (3 Janvier 1916) portant rglement spcial sur les
dlimitations du domaine de lEtat.
Le dahir du 20 Hijja 1335 (10 Octobre 1917) sur la conservation et
lexploitation des forts.
-La ralisation dun Plan de Lutte contre les Incendies. Dans cette optique, il tait prvu que laroport
dIssaguen (province dAl Hoceima) soit raffect. Mais cause des problmes fonciers, cette dcision na pas
t mise en uvre.
-Lencouragement de limplantation de projets dinvestissements dans les forts.
RAPPORT FINAL 23
La circulaire N 12 DCFTT du 28 novembre 1986 entre le ministre de

lAgriculture, le Ministre des Finances et le Ministre de lIntrieur relative
la dlimitation des immeubles domaniaux situs en dehors des primtres
urbains dans la zone Nord du royaume.
Les forts constituent un vrai potentiel et une source conomique importante pour la
population de la rgion du Nord, notamment dans le milieu rural. Par exemple, au niveau de
la province de Chefchaouen, le domaine forestier reprsente 175.000 Ha, soit presque 41%
de la superficie provinciale, et gnre des recettes non ngligeables (estimes en 1997 par
exemple 3.763.974 dhs).
Avec la croissance dmographique spectaculaire et la faiblesse des superficies des

terrains agricoles, les parcours en fort reprsentent la source principale du revenu pour une
bonne partie de la population de toute la rgion.
Mais les problmes dont souffrent ces forts conduisent une inadaptation des actions
entreprises pour la sauvegarde des ressources naturelles contre lexploitation non contrle.
Lune des causes de cette situation ambigu rside en la rticence des services
publics bnficier de lopportunit prvue par le Dahir du 26 Ramadan 1340 (24 Mai 1922)
relatif limmatriculation des immeubles domaniaux dlimits selon la procdure prvue par
le Dahir du 3 Janvier 191614 qui prvoit que limmatriculation des immeubles ayant fait
lobjet de dcret dhomologation15 pourra tre prononce la requte de lEtat, aprs simple
recollement de bornage et lev du plan foncier .
En effet, une grande partie des terrains forestiers nest pas immatricule et reste
sans destination prcise (par exemple au niveau de la province dAl Hoceima, selon la
conservation foncire, peine 40% des forts ont t immatricules jusquen 1997). Cette
situation a permis aux indlicats dexploiter de grandes superficies de ces forts dautres
fins ou autres usages dont parfois lhabitat.
Pourtant, le Dahir de 1977 a prvu une procdure dtaille pour faciliter limmatriculation
de ces zones. Et qui se dcline en 4 phases :
o La rquisition de limmatriculation, qui se fait au nom du domaine quand il

sagit dune remise provisoire, ou au nom du service charg de la gestion des
eaux et forts quand il sagit dune remise dfinitive.
o La reconnaissance et ltablissement du bornage par le service forestier.
o Le rcolement du bornage et la mise en place dun lev du plan par le service

du cadastre.
o Limmatriculation du bien selon les dispositions du dahir de 1913.
14
Le dahir du 3 Janvier 1916 prvoit le droit dopposer au cours de la procdure de dlimitation dfinitive, et
durant la priode du dpt du PV de dlimitation auprs de la conservation foncire.
15
La remise des terrains forestiers se fait par PV dhomologation, publi sous forme dun dcret au Bulletin
Officiel
RAPPORT FINAL 24
Le cas des terrains forestiers de la Wilaya de Tanger :
La superficie des forts dans la Wilaya de Tanger est estime 25.230Ha16, (20.330Ha
Tanger-Asilah et 4900Ha Fahs Beni Makada).
Le tableau suivant donne une ide sur ltat actuel de ces forts :
Prfecture Superficie Superficie Zones

en cours en cours de rcupres ayant
dhomologation (ha) dlimitation (ha) des T.F (ha)
Tanger-Asilah 7355 10261 590
Fahs-Beni Makada 405 4457 38
Total 7760 14718 628
Source : SPEF de Tanger 2005
Pour les zones dj dlimites, les chiffres disponibles concernent seulement la

prfecture de Tanger-Asilah, la superficie totale est de 1974 Ha. Tandis que les zones non
couvertes par la dlimitation sont au total 150Ha.
La remise des forts se fait comme il est dj signal, travers des Procs Verbaux de
remise au profit du service charg des eaux et forts. Dans ce cadre, les forts rcupres
qui font lobjet de titres khalifiens sont regroupes dans le tableau ci-aprs :
La superficie
La commune rurale Le nom de la proprit T.K
totale
Koudia El Harcha 270Ha 40A 2403
El Menzla
El Berny et Mediar 886Ha 73A 1197
Briech et Boukhalef El Akba el Hamra 1908Ha 51A 85
Dar Chaoui Haouch Ben Kria 4454Ha 29A 86
Source : SPEF Tanger 2005.
Ce tableau appelle les commentaires suivants :
Ces terrains ont t rcuprs en leur totalit par un Procs Verbal dat du 28 Aot
1962.
La remise est dfinitive pour les terrains boiss, et provisoire pour les parties non
boises qui ont subi, cause de ltat provisoire de cette rcupration, des
empitements par des particuliers.
Le Service Provincial des Eaux et Forts est jusqu prsent incapable de grer
lensemble de biens qui lui appartiennent.
La gestion de ces terrains est caractrise par une certaine ambigut qui caractrise
labornement des titres khalifiens.
La position du service gestionnaire des biens forestiers devant les tribunaux nest pas
toujours favorable puisquil na aucune autorit lui permettant de sanctionner les occupants
sans devoir recourir la justice.
Le problme de conflits de comptences qui continuent aggraver les blocages qui
sopposent lapurement dfinitif des terrains forestiers. (par exemple, la partie de la
proprit dnomme El Akba El Hamra situe dans la commune de Boukhalef fait
actuellement lobjet dun litige entre ledit service et entre la commune rurale de Boukhalef sur
les parties remises provisoirement).
16 Y compris la prfecture de Fahs Anjra cre en 2003.
RAPPORT FINAL 25
Le cas de Larache :
En ce qui concerne les terrains forestiers au niveau de la province de Larache, il est

souligner quils constituent une trs grande ressource pour les habitants de la province.
Limpact du rgime de lex-protectorat espagnol sur le dveloppement de forts de la

province est perceptible au niveau de quatre terrains de statut khalifien qui ont t
rcemment remis dfinitivement au domaine forestier (le 06 Aot 2003). Il sagit des
parcelles suivantes :
Dnomination Superficie remise Superficie totale T.F ou

(Ha) (Ha) rquisition
Mnazel Krota 802 Ha 1799 Ha 00A 06Ca R 2450/19
(TK 115)
Lukos 59 64Ha 62A 11Ca 77Ha 22A 34Ca R 12728/T
Rmilia 5
Lukos 30 63Ha 82A 19Ca 528Ha 82A 19Ca 12731/T
Fort Larache ou Lukos 17 1.990Ha 19A 33Ca 1.990Ha 19A 33Ca TF 14160/36
Source : Le SPEF de Larache 2005
Ce tableau dmontre les superficies des forts ayant t assujetties au rgime foncier
khalifien, et qui ont fait lobjet de remise pour le compte du service Provincial des Eaux et
Forts. Les chiffres illustrs appellent les remarques suivantes :
Les superficies remises restent largement infrieures aux superficies totales

disponibles.
Ces terrains sont actuellement occups par des particuliers qui prtendent tre
leurs vrais propritaires ou qui dclarent y avoir des droits.
Dans labsence de chiffres dterminant la superficie et les limites exactes qui font lobjet
de revendications, il est important de signaler que de nombreuses affaires sont intentes
devant le tribunal sans connatre daboutissement.
C-4- Les terrains agricoles :
Les terrains agricoles sont des terrains destins uniquement lexploitation agricole. Pour
ce faire, ils bnficient dune rglementation spciale qui vise dune part conserver leur
affectation, et dune autre part sauvegarder leur superficie et laccrotre.
Aussi, de nombreuses dispositions lgislatives et rglementaires sont mises en place

pour contrler les tablissements et organismes chargs de la gestion des terrains agricoles.
Le choix de cas les plus significatifs a t fait sur les deux agglomrations les plus
importantes au niveau de la rgion du Nord, et ce, en vue de dmontrer les effets
rducteurs des retards dans lapurement de la situation des terrains agricoles. A savoir : le
cas de la Wilaya de Tanger (Tanger ville non concerne)17 et le cas de Ttouan.
17
Tanger ville ntait pas soumise au dahir khalifien elle avait un statut international.
RAPPORT FINAL 26
Le cas de la Wilaya de Tanger-Asilah :
Le problme des empitements concerne un certain nombre de terrains distribus dans le

cadre de la rforme agraire, au niveau de la province de Tanger. Il sagit de la cooprative
dnomme Gzennaya au niveau de la ville de Tanger objet dun titre foncier, et la
cooprative dnomme El Hassania objet de deux titres khalifiens et sise la commune
rurale Sidi El Yamani, le chef lieu du cercle dAsilah.
La seconde cooprative qui est la plus concerne par ltude est rpartie en deux blocs
ainsi dtaills :
Nombre de T.F ou
Bloc Superficie T.K
cooprants rquisition
1 156Ha 7 571 dnomm Diaz Sorano R 14146
Dnomm Agricola Textile
2 219Ha 77A 18 R 11851
Bilbao
Source : Dlgation Provinciale de lAgriculture de Tanger 2005
Daprs ce tableau, deux remarques majeures sont prsenter :
Remarques relatives au bloc 1 :
-Ce bloc est situ Oued Sebt et la commune Sahel Chamali et connat des
empitements au niveau de la partie relevant du territoire de Larache (Khmis Sahel),
-La Direction Provinciale de lAgriculture a russi, en accord avec les administrations

concernes, dgager un consensus pour immatriculer la partie non litigieuse, et la
procdure est en cours.
Remarque relative au bloc 2 :

-De nombreux litiges sont enregistrs,
-Des affaires litigieuses sont toujours intentes au niveau de la cour dappel de Tanger
entre le Service des Domaines et les occupants.
Le cas de Ttouan :
Lexemple de terrains agricoles au niveau de la province de Ttouan permet de constater

lampleur du problme dabornement gnr par le rgime foncier khalifien :
La rcupration de ces terrains conformment au Dahir de 1973 a t faite en labsence

de levs dterminant clairement la contenance et les limites des terrains rcuprs.
De nombreux empitements ont t enregistrs sur des terrains cds dans le cadre de
la rforme agraire par des actes de vente assortis de rserves dimmatriculer le terrain cd
(coopratives dont la superficie totale est de 850Ha). Et cest la lenteur de statuer au sujet
des litiges qui explique notamment pourquoi le taux dimmatriculation de ces terrains na pas
dpass 20% depuis 1984.
La Direction Provinciale de lAgriculture de Ttouan a rcupr 4% seulement des

8095Ha concerns soit 322Ha.
65% parmi ces 322 Ha rcuprs, soit 212 Ha, ne sont pas encore rgulariss.
RAPPORT FINAL 27
7- Conclusion
La spcificit de la situation foncire au Nord du Maroc :
1-insuffisances techniques des TK :
Le rgime de sol tabli par le protectorat tait marqu par des insuffisances au niveau
du rattachement et de la localisation sur la carte du cadastre national.
En effet, les titres khalifiens, tel quils sont prvus par le Dahir de 1914, ne sont que de
simples croquis qui gnrent dans la pratique des difficults au niveau de lidentification et
de la localisation des terrains qui en font lobjet.
Dans la plupart des cas, le lev topographique nest pas tabli, et mme dans les cas o il
est labor, nest pas rattach aux coordonnes Lambert, ni archiv pour permettre le
rtablissement des limites si jamais il y a oppositions.
Ces facteurs ont caus des chevauchements entre limites de proprits suite aux
immatriculations successives ayant pour objet une partie ou la globalit dun mme terrain.
2- annulation du rgime khalifien sans mesures spciales :
-Lannulation de ce rgime, au lendemain de lindpendance, sans mettre en place des

mesures urgentes dintervention qui prennent en considration la spcificit et lampleur de
la situation foncire quil a gnr au niveau de la rgion.
Il est signaler cet gard que lannulation du rgime qui sous-tend le titre khalifien a
affect ngativement la stabilit que ces titres offraient au niveau des transactions.
Les titres khalifiens sont devenus de simples actes constitutifs de proprit pour les
terrains ou biens immobiliers qui en font objet, et ce, depuis deux ans aprs lapparition du
Dahir du 19 Septembre 1977.
3-faible taux dapurement :
Lchec unifier le rgime de limmatriculation travers lensemble du territoire

national a constitu dans une large mesure une entrave la concrtisation des objectifs de
valorisation du foncier conformment aux documents durbanisme qui couvrent la rgion.
Les tentatives de remembrement et dimmatriculation collective nont pas abouti aux

rsultats attendus, cause de ces mmes difficults et du refus des populations concernes.
Le faible taux de lenregistrement d aux contraintes de couverture de limmatriculation

qui demeure trs peu usite18.
18
5% seulement des terrains au niveau de la ville de Ttouan sont immatriculs, 10% sont en rquisition
selon les services de la Conservation Foncire. A noter que la plupart des terrains qui constituent les 5% sont des
terrains domaniaux. Au niveau de la province dAl Hoceima, dont la superficie totale est de 357.800Ha peine
4.602Ha sont immatriculs, soit 1,28% des terrains, ce taux ne dpasse pas 2,2% au niveau dImzouren, 1,1% au
niveau de Beni Bouayach, et 2% au niveau de Targuiste.
RAPPORT FINAL 28
On peut citer parmi les difficults pour tablir les abornements relatifs aux rquisitions :
- Le manque de conscience chez la population qui considre parfois tout abornement

comme une immatriculation dfinitive, les services de la conservation se trouvant dans
lobligation de solliciter la force publique cause du refus de la population. Ce refus
contribue la lenteur enregistre au niveau des tribunaux.
- Le nombre de litiges dont font lobjet plusieurs terrains, certains appartenant

lEtat. Des terrains difficilement situables et dont les bornes ne sont pas faciles dfinir.
- Les conflits permanents entre les administrations de gestion du sol pour les
questions de comptence, dutilisation ou daccs au sol constituent une contrainte qui
soppose la conversion dune bonne partie de titres khalifiens.
4- problmes similaires au reste du territoire :
Seule la question des TK fait la spcificit du Nord. Leur transformation intgrale en TF,
au cas o elle survient, ne fera que mettre les provinces du Nord au mme niveau que les
autres provinces du Royaume sur le plan foncier, avec videmment tous les autres
problmes bien connus relatifs la multiplicit des statuts fonciers, au manque de
couverture de limmatriculation, au dfaut de mise jour de la Mappe.
La prdominance de la microproprit constitue un blocage la mise en oeuvre de

toutes mesures rglementaires tendant matriser le dveloppement urbain.
Il est bien vident que les problmes fonciers dans les provinces du Nord ne se limitent pas
cette question ; dautres difficults souvent pineuses- sont prsentes. Mais celles l
sont partages avec le reste du territoire national.
La diversit des statuts et rgimes fonciers a cr des blocages qui ne cessent de

freiner le bon droulement des transactions immobilires, et ce, vu la complexit des
procdures relatives chaque statut et les dures de lapurement de la situation juridique du
terrain dans chaque cas. Tout cela a eu des rpercussions ngatives sur loffre de terrain et
par consquent sur la cadence et les formes dinvestissement au Nord.
RAPPORT FINAL 29
Chapitre II : Limpact du Dahir Khalifien sur

lvolution urbaine des provinces du Nord
RAPPORT FINAL 30
Chapitre II : Limpact du Dahir Khalifien sur

lvolution urbaine des provinces du Nord
1- Titres Khalifiens et lgislation en matire durbanisme
Les deux lois en cours de modification, 12-90 (relative lurbanisme) et 25-90 (relative
aux lotissements, groupes dhabitations et morcellements), conoivent le dveloppement
urbain comme tant une action qui doit tre mene de pair avec lapurement de lassiette
foncire.
Sur le plan de lextension urbaine, la loi 25-90 considre le dossier de demande

dautorisation comme tant irrecevable si le terrain nest pas immatricul ou en cours
dimmatriculation . Dans ce dernier cas (en cours dimmatriculation ), pour que la demande
soit accepte, le dlai fix pour le dpt des oppositions doit tre expir, et il ne doit pas
avoir t formul dopposition (art 5). Le dossier est galement irrecevable sil ne comporte
pas un plan topographique tabli sur la base des points calculs du primtre lotir figurant
au plan foncier.
Cette disposition signifie que :

- Dans le cas dun terrain objet dun titre khalifien, le dossier est irrecevable, car le
terrain est considr comme tant non immatricul,
- Dans le cas dune situation de transformation inacheve de titre khalifien en titre
foncier, le dossier est galement irrecevable en cas doppositions.
Etant donn le faible taux de transformation de TK en TF et les nombreux blocages qui

surviennent au cours des procdures de transformation (litiges et rclamations), ne pas
accepter dexaminer les demandes dautorisation de lotir ou de cration de groupes
dhabitations situes sur des terrains ne faisant pas lobjet dun TF, reviendrait refuser
lurbanisation de la quasi totalit des terrains objets de TK.
Sur un autre plan, la loi 12-90, relative lurbanisme, stipule que le plan damnagement,
dans les cas o il vaut acte de cessibilit des terrains ncessaires la ralisation
dquipements publics, dsigne les proprits frappes de cessibilit en mentionnant leur
consistance, leur superficie et le nom des propritaires prsums (Art.29).
Les dispositions prvues par la loi n 7-81, relative lexpropriation pour cause dutilit
publique et loccupation temporaire sont alors appliques.
La mme loi (12-90) stipule que les arrts dalignement, qui peuvent dcider de la
cration des voies communales, places et parkings communaux, la modification de leur trac
ou de leur largeur, valent dclaration dutilit publique des oprations quils fixent. Ils
dsignent les proprits frappes de cessibilit en mentionnant leur consistance, leur
superficie et le nom des propritaires prsums (Art.32-34)
A ce niveau, et en cas de terrains objets de TK, plusieurs problmes peuvent surgir. Ces
problmes peuvent tre classs selon trois niveaux diffrents :
1- problme dordre technique, d limprcision du lev topographique faisant partie

du Titre Khalifien. Ntant pas relies au systme de triangulation en vigueur et ntant pas
dlimites par des bornes, les proprits objets de TK ne peuvent tre situes avec
prcision, ce qui peut donner lieu des incertitudes quant leur superficies et leur
emplacements exacts.
RAPPORT FINAL 31
Ladite imprcision peut aussi donner lieu des chevauchements entres plusieurs titres,
ce qui peut engendrer des problmes dun autre ordre.
2- problme dordre juridique : le TK ntant pas inattaquable, il peut tout moment

faire lobjet doppositions sur les limites de la proprit. Plus encore, lopposition peut tre
faite sur le droit de proprit lui mme, ce qui conduit au troisime niveau de problmes,
3- problme didentification des propritaires : cela peut entraver la mise en uvre

des dispositions des documents durbanisme, et engendrer des problmes dordre sociale et
judiciaire interminables.
Sur un troisime plan, la loi n 7-81 (relative lexpropriation pour cause dutilit publique
et loccupation temporaire applique dans les cas du plan damnagement et de larrt
dalignement valant acte de cessibilit) stipule que ledit projet dacte de cessibilit doit tre
dpos la conservation foncire du lieu de situation des immeubles.
Au vu de ce dpt, le conservateur de la proprit foncire est tenu de dlivrer

lexpropriant un certificat attestant que la mention du projet dacte a t inscrite :
- Soit sur les titres fonciers concerns, en application de larticle 85 du Dahir du 12

Aot 1913 sur limmatriculation des immeubles,
- Soit, sil sagit dimmeubles en cours dimmatriculation, sur le registre des
oppositions, selon larticles 84 du Dahir prcit,
- Lorsquil sagit dimmeubles qui ne sont ni immatriculs ni en cours
dimmatriculation, le projet dacte de cessibilit est dpos au greffe du tribunal de
premire instance de la situation des immeubles pour tre inscrit sur le registre
spcial prvu par larticle 455 du code de procdure civile. Un certificat attestant
cette inscription est remis par le greffier lexpropriant.
Cela veut dire que, pour les terrains objets de TK, donc considrs comme non
immatriculs, la procdure dexpropriation a tout de mme lieu. Les problmes dordre
technique, juridique et didentification des propritaires prsums peuvent toutefois subvenir.
Sur un autre volet, la loi 12-90, dans la section De la contribution des riverains la
ralisation de la voie communale , stipule que :
La commune procde, soit lamiable soit par voie dexpropriation, lacquisition des
immeubles tombant dans les emprises de la voirie communale en faisant application des
rgles particulires suivantes (Art.37) :
- Le propritaire de toute parcelle devenant ou demeurant riveraine de la voirie
communale projete, est tenu de contribuer gratuitement la cration de cette
voie jusqu concurrence de la valeur dune portion de son terrain quivalent un
rectangle dune largeur de dix mtre et dune longueur gale la longueur de la
faade dont disposera la parcelle sur ladite voirie. Cette contribution ne pourrait
toutefois dpasser la valeur du quart de la parcelle,
- Sur la demande du propritaire, toute portion du terrain laisse hors des emprises
de la voirie communale mais devenant inconstructible au regard des rglements
en vigueur, est obligatoirement acquise par la commune,
- Le propritaire de chaque parcelle est en consquence, aprs prlvement sur la
parcelle des emprises de la voirie et sil y a lieu des portions inconstructibles, soit
crancier, soit redevable dune indemnit diffrentielle, selon que la valeur des
surfaces prleves est suprieure ou infrieure la contribution qui lui est
impose.
RAPPORT FINAL 32
La loi 25-90 relative aux Lotissements et groupes dhabitation stipule, dans sa section 4,
que lautorit comptente pour la dlivrance de lautorisation de lotir peut imposer un certain
nombre de servitudes, notamment :
- Servitudes dans lintrt de la scurit publique, de lhygine, de la circulation et

de lesthtique,
- Le maintien des plantations existantes,
- Rserves despaces supplmentaires pour les quipements collectifs et les
installations dintrt gnral.
Les servitudes instaures dans ce dernier cas donnent droit indemnit. Toutefois, les
servitudes de rserves despaces supplmentaires et de voirie nouvrent droit indemnit
que si la superficie rserve reprsente :
- Plus de 25% de la superficie totale, lorsque la surface moyenne des lots est
gale ou suprieure 1000m.
infrieure 1000m et gale ou suprieure 600m.
suprieure 50m et gale ou infrieure 100m.
Les indemnits ne sont donc dues que pour la superficie rserve excdant celle
rsultant de lapplication des taux fixs ci-dessus.
Dans ces deux situations (4 et 5), les terrains objets de TK peuvent entraner des
blocages pour la mise en application de ces dispositions, notamment cause des
imprcisions techniques (ce qui engendrera une difficult quant la fixation des valeurs
exactes des indemnits), aux flous juridiques, aux problmes didentification des
propritaires.
La loi 18-00, relative au statut de la coproprit des immeubles btis, stipule que le
rglement de coproprit doit obligatoirement faire lobjet, pour les immeubles immatriculs,
dun dpt et dun enregistrement la conservation foncire du lieu de situation de
limmeuble.
Si limmeuble est non immatricul, le rglement de coproprit, avec modifications

ventuelles, est dpos au secrtariat-greffe du tribunal de premire instance de la
circonscription dont relve limmeuble.
Elle dicte plus loin un ensemble de dispositions spciales relatives aux immeubles
immatriculs. Cependant, pour les immeubles non immatriculs (donc y compris les terrains
objets des TK) aucune disposition similaire na t prvue.
RAPPORT FINAL 33
2-Titres khalifiens et dveloppement urbain : hypothses
Le dveloppement dune agglomration peut revtir deux formes essentielles, diffrentes

mais complmentaires, o le foncier est une donne de base :
- Extension des tissus agglomrs sur des terrains inoccups et souvent situs
en zones priphriques.
- Densification des tissus existants, accompagne le plus souvent dun
changement de zonage.
La voie rglementaire ne conoit le dveloppement urbain que dans le cadre de

documents durbanisme : SDAU, PA, PZ, etc., et considre que le support foncier ne peut
tre mobilisable des fins durbanisation que sil fait lobjet dun titre foncier.
Ainsi, un terrain titulaire de titre khalifien et situ dans un contexte de dveloppement

urbain, peut voluer selon trois cas de figures hypothtiques :
1-Le titre khalifien est transform en titre foncier, le terrain peut donc tre engag dans le
processus durbanisation par voie rglementaire et selon les dispositions des documents
durbanisme. On assistera dans ce cas une extension rglementaire planifie.
2-Le terrain en question est engag dans le processus durbanisation sans que le titre
khalifien ne soit transform en titre foncier. Dans ce cas, deux situations peuvent se
prsenter :
b-1 :lurbanisation en question se fait en conformit avec les prvisions des
documents durbanisme et selon des plans de lotissement autoris : on assiste donc
une urbanisation planifie mais non conforme la loi.
b-2 : lurbanisation nest pas autorise et/ou elle est non conforme aux prvisions des
documents durbanisme : on assiste donc une urbanisation non rglementaire et/ou
non planifie.
3-Le titre khalifien nest pas transform en titre foncier, et le terrain nest pas engag dans
le processus durbanisation, ce qui peut prsenter dans certains cas une situation de gel,
entravant le processus de dveloppement urbain.
Lhypothse qui a t dveloppe est que les titres khalifiens se comportent au niveau du
dveloppement urbain selon trois trajectoires illustres ci-aprs :
Urbanisation
TK transform en TF rglementaire planifie
Urbanisation autorise, Urbanisation planifie,

conforme aux prvisions mais non conforme la
des documents loi
TK non transform+ durbanisme.
terrain urbanis
Urbanisation non
conforme aux prvisions Urbanisation non
des documents et/ou rglementaire Entraves la
non autorise mise en
uvre de la
planification
et difficults
TK non transform en de la gestion
TF+ terrain non Gel de lurbanisation
urbaine
urbanis
RAPPORT FINAL 34
Afin de vrifier cette hypothse, une tude dimpact a t entreprise, consistant :
-Analyser la situation urbanistique qui prvaut dans les villes et agglomrations des
provinces et prfectures du Nord, ce qui revient retracer brivement le dveloppement
urbain de ces agglomrations, et faire une lecture de leur tat durbanisation actuel en
relevant les principales caractristiques de ces agglomrations. Aussi une comparaison
du dveloppement urbain de ces villes sest avre intressante pour mieux apprcier
limpact du rgime khalifien.
-Analyser limpact de ce rgime sur la planification urbaine dans les agglomrations

relevant de ces provinces, ce qui revient relever les entraves quil prsente quant la
concrtisation des actions planifies et la ralisation des projets prvus sur les terrains
porteurs de titres khalifiens.
-Analyser limpact de ce rgime sur la gestion urbaine dans les agglomrations relevant
de ces provinces, relever les phnomnes engendrs par les blocages occasionns au
niveau de loctroi des autorisations de lotir ou de cration de groupes dhabitation, et qui
peuvent encourager la dviation du processus durbanisation vers des voies non
rglementaires.
Cette analyse a t conduite grce un certain nombre dinvestigations et denqutes :

-Enqutes auprs de lagence nationale de la conservation foncire et du cadastre
-Enqutes auprs des agences urbaines
-Enqutes sur le terrain
-Enqutes auprs de personnes- ressources
(Voir en annexe, exemplaires de fiches denqutes)
Se basant sur les rsultats des enqutes, un tat des lieux est tabli, et un certain nombre
de cas dmonstratifs sont mis en exergue.
Lensemble des rsultats des investigations permet de faire ressortir les blocages et
entraves rels quengendrent les TK aux diffrents niveaux.
3- Aperu sur lvolution urbaine des provinces du Nord
Pour mieux cerner limpact du rgime khalifien sur lurbanisation dans le Nord, il importe
de procder une prsentation succincte de la situation urbanistique des agglomrations
relevant des provinces du Nord.
Lobjectif de cette analyse de la situation urbanistique est de retracer leur dveloppement

urbain et faire une lecture de leur tat durbanisation actuel, en relevant leurs principales
caractristiques, savoir :
-Ltat des lieux concernant leur urbanisation,
-Les mesures entreprises pour dvelopper les aspects urbanistique et socio-conomique.
Ce chapitre se propose dapprhender le dveloppement urbain des villes slectionnes,

en terme dvolution, daires dextension et de grands projets ponctuels tels quils sont
prvus par les documents durbanisme, essentiellement les SDAU.
A- Etat des lieux de lurbanisation

Marque par une rpartition dsquilibre de sa population, la rgion du Nord est
caractrise par une concentration dmographique au niveau des grandes
agglomrations ou leurs priphries.
RAPPORT FINAL 35
Il est souligner que malgr la croissance de la population urbaine de la zone Nord, le

taux durbanisation reste faible par rapport la moyenne nationale. Mis part la ville de
Tanger, la bande littorale ne comporte pas de grandes villes : selon le recensement de 2004,
Larache contient environ 219.577 habitants (ce chiffre comprend galement Ksar El Kbir),
Al Hoceima compte 23.857, Nador et ses centres urbains un peu moins de 369.102
habitants et Ttouan 463.968 habitants.
Le faible taux durbanisation est largement compens par une forte densit dans le milieu
rural et les zones priphriques, o le taux est parfois suprieur la moyenne nationale. La
campagne est marque par la microproprit et la prdominance de douars parpills, de
construction isoles et de centres ruraux de tailles plus ou moins grandes. Certains de ces
centres dpassent les 5.000 habitants, tel que Driouech dans la province de Nador par
exemple.
Il est galement souligner une forte urbanisation non rglementaire des priphries,
double dune densification spectaculaire des centres-villes sous la pression des besoins de
la population additionnelle.
Un constat et une analyse du statut foncier des terrains supports dun nombre de projets
et aires dextension permettront dclairer lventuel rapport entre les TK et la planification
urbaine. Dans le cas de projets dj raliss, en cours ou dextensions entames, la manire
avec laquelle la question du statut foncier a t traite sera aborde (toujours dans le cas
dexistence de titres khalifiens).
A-1-Ttouan :
De par sa situation lextrme Nord du royaume et sa position de passage oblig, dune

part entre la mditerrane et latlantique, et dautre part entre lAfrique et lEurope, la ville
connut au XVIIe sicle un dveloppement rapide.
Considre comme lune des provinces les plus anciennes du royaume, limite au Nord
par la mer mditerrane, au Sud par Larache, lEst par Chefchaouen et lOuest par la
Wilaya de Tanger, Ttouan sera la capitale administrative du protectorat espagnol (zone
Nord du Maroc) de 1912 1956, priode pendant laquelle elle jouira dune attention
soutenue des autorits coloniales sur le plan urbanistique et conomique.
Cette ville a enregistr depuis la fin des annes 60 une volution dmographique et
urbaine notoire.
Cest juste aprs lindpendance que Ttouan devient le chef-lieu dune province qui
comptait deux autres centres urbains dune certaine importance : Larache et ksar El Kbir,
qui se dtachrent partir de 1985, en province autonome.
La Wilaya de Ttouan compte galement trois petits centres urbains satellites : Fnideq (
35 km au Nord de Ttouan), Mdiq ( 15 km au Nord de Ttouan) , et Martil ( 8 km lEst
de Ttouan). Fnideq et Mdiq constituent aujourdhui une province part entire.
Au niveau de lconomie, la Wilaya occupe la 1re place dans la rgion au niveau du

tourisme, avec un dveloppement notoire du tourisme informel (300.000 touristes en 2004
selon les estimations de lAssociation Internationale du Dveloppement Urbain).
Sur le plan rgional, la ville de Ttouan entretient un lien particulier avec la ville de
Tanger: une certaine complmentarit qui lui permet de sortir de son isolement
gographique par rapport au reste du pays.
RAPPORT FINAL 36
Atouts de la ville de Ttouan :
- Laroport rgional,
- Proximit du port Tanger Mditerrane en cours de ralisation,
- Les liaisons routires en cours de dveloppement,
- Le littoral touristique bnficiant dun SDAU spcifique,
- Le patrimoine et les potentialits historiques qui favorisent le dveloppement
touristique (la Mdina est considre patrimoine mondial, les conditions
attrayantes dont bnficie le Dtroit).
- Le dveloppement du commerce,
Elments de la macro forme selon le SDAU de Ttouan (1995-2020) :
- Une configuration linaire sur un axe Est-Ouest impose essentiellement par

des contraintes naturelles (le relief sur lequel sest tablie la ville).
- Une centralit spatiale unique constitue par les quartiers de la ville dite
nouvelle et de la mdina, srigeant en vritable hyper centralit.
- Un dsquilibre entre le centre et la priphrie.
- Le manque dune structure gnrale cause du dveloppement morcel dans
la plupart des quartiers priphriques.
- Leffet inducteur des connexions avec les centres priurbains de Martil, Mdiq et
Oued Laou sur lorientation du dveloppement urbain de la ville.
Principaux objectifs du SDAU du littoral touristique de Ttouan :
- La protection et la valorisation de lenvironnement (les plages, les dunes, le

couvert vgtal),
- -La diversification de la base conomique (notamment lagriculture et la pche),
et le dveloppement multisectoriel,
- -Le dsenclavement de la zone et sa dotation en quipements dinfrastructure,
et ce travers un dveloppement harmonieux bas sur lactivit touristique,
- -Le renforcement du Tourisme tout en ouvrant la ville sur sa frange littorale.
Ltat actuel des lieux :
Sur le plan spatial, la demande en terrains concerne essentiellement des projets de

lotissements ou de constructions de logements, tandis quelle concerne des projets
touristiques en milieu rural.
Avant de trouver leur chemin vers la demande dautorisation de lotir ou de cration de

groupes dhabitations ou de complexes touristiques, les promoteurs doivent parcourir un
long trajet pour la rgularisation foncire (immatriculation) des terrains objets des projets.
Lissu de ce parcours est souvent incertaine. Ceci nest pas propre aux terrains concerns
par le titre khalifien. Les terrains faisant lobjet dautres actes (Moukia, Eratha.) doivent
galement tre verss dans la procdure dimmatriculation.
Ce parcours qui demeure inculte car il se situe en amont de llaboration des projets
est de nature retarder considrablement les investissements. Ce qui pousse souvent
les autorits accepter avec ralisme - le lancement de projets de manire concomitante
ou mme avant dentamer la procdure dimmatriculation.
RAPPORT FINAL 37
Les grands projets au niveau de la ville :
- La zone industrielle : comprenant des units industrielles notamment dans le

secteur du textile, cette zone est sise sur la route de Martil 7 Km de la ville de
Ttouan, sur un terrain de 53,40 Ha, compos de 183 lots de diffrentes
superficies .
- Des projets touristiques denvergure : Marina Smir, Kabila, Kabila Marina,
Andalous, Al Mina, Ksar Rimalle long du littoral.
- Facult des sciences
- Restructuration du Dersa
- Cit administrative Touabel
- Zone industrielle n 1 sur la route de Martil (ralise sur un terrain de 300Ha
favorable au dveloppement dun tissu industriel diversifi).
- Projet de la cimenterie Lafarge la commune de Saddina, sur 500Ha
(priphrie immdiate de Ttouan). Une partie est prvue dans la zone non
aedificandi et lautre dans la zone de la ceinture verte.
A-2- Larache
Depuis loccupation espagnole , le tissu urbain de la ville de Larache a connu un

dveloppement hors de lenceinte de la mdina. Actuellement, la ville de Larache fait partie
de la rgion Tanger-Ttouan.
En 1985, Larache sest vue rige en province autonome, et ce, aprs avoir fait
auparavant partie de la province de Ttouan. Elle est actuellement considre parmi les
villes moyennes du royaume.
La lecture de la morphologie du tissu urbain de Larache fait ressortir des entits distinctes
suivantes :
- La mdina, premier noyau de la ville, laquelle vient se greffer la ville hispano-
mauresque.
- Les extensions rcentes qui stendent de part et dautre de la route de Rabat.
Ces extensions sont de plusieurs types : habitat conomiques, habitat non
rglementaire, bidonvilles, villas et immeubles.
Lancienne Mdina :
La mdina de Larache est actuellement dans un tat de dlabrement avanc, avec une
dficience en matire de voirie et du rseau dassainissement qui a conduit prvoir des
programmes de rhabilitation en partenariat avec la municipalit et la Junta de Andalucia.
La ville hispano-mauresque :
Il sagit de la partie qui sest dveloppe pendant le protectorat espagnol.
Les extensions nouvelles planifies :

Il sagit de la zone dhabitat conomique dveloppe depuis les annes soixante-dix sous
forme de lotissements privs ou tatiques. Cette zone connat un certain nombre de
problmes, dont notamment des dficits chroniques au niveau des quipements de base (le
cas du lotissement Maghreb El Jadid par exemple).
Les extensions non planifies :

Les bidonvilles prolifrent encore en consquence la prsence dune main duvre
rurale abondante attire par la cration du primtre irrigu du Loukkos (quartier Nahda I
Quartier Karian, etc.).
RAPPORT FINAL 38
Lhabitat prcaire malgr toutes les oprations menes par lA.N.H.I abrite environ
30% de la population de la ville.
La ville de Larache est couverte par un Plan de Zonage et dun SDAU. Ces deux
documents nont pas t approuvs jusqu aujourdhui.
Les options du SDAU sarticulent essentiellement autour de la restructuration de la ville et

de lamlioration de son aspect architectural. Ces options peuvent tre ainsi dtailles :
- Cration dun centre daffaires pour la ville.
- Des oprations de recasement de bidonvilles.
- Lamlioration du niveau conomique de la ville.
- Lamlioration de son aspect touristique par la cration de la zone touristique
de Reqqada.
Le SDAU y prvoit galement, un ensemble dactions majeures, savoir :

- La cration dun nouveau centre ville,
- Le recasement des bidonvilles existants, ce qui permettra la libration des
terrains centraux,
- La cration dune zone industrielle,
- Lextension du port,
- Limplantation dune zone touristique.
- La programmation dune zone de rserve stratgique.
A-3- Al Hoceima
Situe au centre de la faade mditerranenne du Maroc, la province dAl Hoceima est
lune des provinces du Nord dominance rurale. Ses caractristiques naturelles et
topographiques en font lune des rgions les plus dfavorises au niveau du Royaume.
Au lendemain de lindpendance, Al Hoceima sest retrouve chef-lieu de province et

centre touristique par excellence.
Dveloppement urbain :
La phase la plus dynamique du dveloppement de la ville se situera dans les annes 70,
avec la cration demplois administratifs et les emplois induits (commerce et services), ce
qui explique la forte croissance entre 1971 et 1982. Cette croissance a t taye par un
exode rural massif. Lurbanisation a port essentiellement sur laxe Al Hoceima-Imzouren-
Bni Bouayach .
Lorganisation spatiale dAl Hoceima a t marque ds lors par un ensemble de

contraintes, savoir :
- Une expansion acclre,
- Les empreintes dune topographie qui a dict et faonn larmature urbaine,
- La prolifration de quartiers anarchiques sur des terrains agricoles. Ou daccs
difficile.
Cette urbanisation, dans son mouvement dextension du centre vers la priphrie, a

connu un mitage graduel qui na t freine que par les contraintes physiques. La faade
maritime demeure moins peuple que les environs montagneux o le peuplement est
gnralement dispers sous forme dhabitations isoles ou de petits douars.
Sur le plan organisationnel, la ville laisse paratre une subdivision fonctionnelle

suffisamment marque pour dfinir des secteurs plus ou moins homognes.
RAPPORT FINAL 39
Le tissu urbain agglomr actuel dAl Hoceima stend sur une superficie dun peu plus de
300 Ha, constitu tout dabord dun noyau central trame orthogonale de cration
espagnole, auquel viennent se greffer les extensions non rglementaires avec une structure
non planifie, occupant des sites trs difficiles daccs.
Ainsi, les principales zones dextension prvues par le SDAU sont :

-Ras Al Abid, contourn par la mer qui limite son extension vers lEst, le Nord, et lOuest :
55 Ha
-Ibolay : 55 ha
-Morro vigo : 6 Ha
-Calabonita : 40 Ha
-Boujibar : 50 Ha
La province dAl Hoceima semble pourtant enclave et isole, avec une aire dinfluence
commerciale qui ne dpasse pas, dans lensemble, ses limites. La liaison rcente : Al
Hoceima Nador par la route ctire et la liaison prvue : Al Hoceima Ttouan grce au
prolongement de cette mme voie est de nature changer radicalement les donnes ce
niveau. Les grands travaux de ddoublement des voies (Al Hoceima Ajdir Ait Guemra..)
viennent renforcer cette tendance douverture de la zone et sa liaison plus ou moins fluide
avec les autres parties du territoire national.
A-4- Nador
La ville de Nador est cre en 1908, suite loccupation espagnole des territoires
environnants de Mellilia. Elle constitua dabord une base pour quelques installations
militaires espagnoles, avant de voir apparatre les premires constructions civiles en 1926.
A partir de 1934, la ville se forge progressivement une fonction administrative et connat

un certain essor conomique. Cest avec lindpendance que Nador acquiert son statut de
chef-lieu de province, et commence se doter de ses vritables structures conomiques et
administratives.
A partir de 1963, lextension urbaine sest faite ressentir de plus en plus, et le tissu urbain
sest tal rapidement sous la pousse de lexode rurale.
Ltude spatiale du SDAU de laire urbaine de Nador (1985-2005) fait ressortir les
principales caractristiques de la macro forme urbaine de lespace considr :
- Un noyau central historique, unique ple dattraction de la ville jusque l, et lieu de
concentration de lessentiel des emplois de la ville.
- Un clatement priphrique multidirectionnel non planifi, essaimant dans le
milieu rural avoisinant, et prsentant un dveloppement spatial dispers.
- Une urbanisation excessive au cours des dix dernires annes au niveau de la
province.
- Lamplification de lexode rural.
- Le dveloppement acclr de la ville et des centres satellites dune manire non
planifie.
- Le dveloppement et la prdominance de lhabitat conomique non rglementaire.
- Le sous-quipement dun nombre dun grand nombre de quartiers.
- la spculation foncire.
Sur le plan dmographique, la population provinciale est de plus en plus urbaine. Le

taux durbanisation qui t estim 36% en 1994 est pass 51% en 2004, contre une
moyenne nationale de 54%.
RAPPORT FINAL 40
Les besoins annuels en logements taient estims en 2003 8000 logements et 1300
lots, soit 9300 units.
Parmi les principales orientations du SDAU en matire de dveloppement urbain, figure :

- la cration dune ville nouvelle dans le primtre de laviation, autour du futur
complexe administratif .
- la cration de la ville nouvelle cot de la cite Sonasid Selouane.
Au niveau du foncier :
- Absence quasi-totale de rserves foncires domaniales
- -Cession dans les annes 80 denviron 100Ha une socit prive , en vue de la
ralisation de projets dhabitat.
- Cession en 1997 de 120Ha lONDA pour la ralisation dun projet dhabitat.
- Cession dune partie des terrains domaniaux lALEM pour la ralisation de
lotissements .
A-5- Ksar El Kebir
En juin 1911, la ville de Ksar El Kbir est occupe par les forces espagnoles qui y
construisirent un important campement militaire pour la rgion.
Actuellement, Ksar El Kbir est considre parmi les villes moyennes de la province de
Larache, cre en 1985.
Au niveau spatial, quatre tissus urbains se distinguent :
La Mdina :
Premier noyau de la ville, se prsentant en deux grandes parties charia et El oued. La

mdina se trouve dans un tat de dlabrement avanc et comporte des constructions
menaant- ruine. Elle fait lobjet actuellement dun programme de rhabilitation.
La ville hispano-mauresque :
Se greffe sur la mdina de part et dautre. Avec la disparition de lenceinte, lavenue sidi
Boughaleb qui aboutit au niveau de la place Moulay Mehdi forme limite entre les deux tissus.
Il sagit des quartiers qui se sont dvelopps pendant le protectorat sans tre isols de
lancienne Mdina, et qui reprsentent 57Ha 54A.
La ville hispano-mauresque ncessite actuellement une rnovation et une mise en valeur

qui permettrait la cration dun nouveau centre urbain de Ksar kbir (Rf : plan
damnagement de la ville) .
Les extensions nouvelles planifies :
Depuis les annes 70, un certain nombre de lotissements qui sont en majorit des
habitations conomiques initis par le secteur priv ont marqu le dveloppement urbain
de la ville.
Cependant, le dveloppement de ces extensions sest fait dans un contexte marqu par
un dficit qualitatif (et mme parfois quantitatif) au niveau des infrastructures de base.
RAPPORT FINAL 41
Les extensions nouvelles non planifies :
Il sagit des extensions non rglementaires dur et des bidonvilles qui se sont dvelopps
sur des terrains inondables et parfois sur des terrains agricoles. Leur superficie est de 24Ha.
Ces groupements sont actuellement en cours de restructuration, en vue de pallier aux

carences suivantes :
- Labsence dassainissement,
- Labsence de voirie et de rseau deau potable,
- Labsence dinfrastructures primaires.
Actuellement, la ville de Ksar El Kbir est une des villes moyennes de la rgion de
Tanger-Ttouan. Elle connat une importante ruralisation, puisque la plupart de ses activits
sont lies au monde rural.
Son urbanisation se fait dune manire non structure et sous quipe cause des
contraintes suivantes :
-Le dficit en matire dinfrastructures et dquipements sociaux collectifs
-Une croissance dmographie que, accentue par lexode rural durant la priode
allant de 1971 1994 ; contre une stagnation entre 1994 et 2004.
Le SDAU prvoit certaines actions majeures pour la ville, savoir :

-La cration dun nouveau centre ville,
-Le recasement des bidonvilles existants,
-La cration dune zone industrielle,
-La cration de trois zones dactivits.
A-6- Asilah
La ville dAsilah faisait partie de la zone sous protectorat espagnol. Son espace bti
traditionnel occupe une surface rduite par rapport ltendue de lurbanisation qui connat
une expansion sans prcdant.
Les facteurs divers et la proximit de villes importantes dans la pninsule Tingitane ont
plac Asilah dans lombre de Tanger, Ttouan et Larache .
Lespace urbain dAsilah prsentait une superficie de 7 ha la veille du protectorat.

Actuellement, il stale sur 216 ha, dont 150 ha btis.
Le SDAU a estim le primtre urbain de cette 3160 ha, dpassant ainsi ses besoins en
terrains urbanisables, 74% de ce primtre (2350 ha) tait encore libre selon les donnes du
SDAU.
Le SDAU dAsilah qui dpasse largement les limites de son primtre urbain - considre
que lun des atouts majeurs de la ville est son littoral, quil dcoupe en 6 sites vocation
principalement touristique. Ces terrains tendus au long de la cte atlantique ne prsentent
pas de grandes contraintes topographiques.
Actions majeurs prvue par le SDAU :

-Cration dune ville nouvelle Briech-Kouass,
-Cration dune zone industrielle,
-Cration dun complexe administratif,
-Construction du port dclatement,
-Rgularisation de lhabitat non rglementaire
RAPPORT FINAL 42
Principales conclusions
La situation urbanistique dans la zone du Nord est donc caractrise par ce qui suit :
Une croissance dmographique, urbaine et conomique qui a engendr une

consommation despace sans commune mesure avec la capacit relle
dencadrement,
Une urbanisation acclre avec une pression migratoire qui a augment
durant les dernires dcennies, en produisant un dveloppement urbain non
contrl autours des grandes agglomrations de la rgion et priphries
proches,
Labsence de conditions appropri pour lapplication de la loi 25-90 : le
dficit norme en matire dimmatriculation favorise un certain glissement
vers les lotissements non rglementaires ; chappant par la mme occasion -
lobligation de cration des quipements dinfrastructure, de rservation de
terrains pour les places, parkings , espaces verts et quipements publics.
Porte limite des tentatives et efforts de sensibilisation mens par lEtat pour
inciter les propritaires immatriculer leur terrain.
4- Titres khalifiens et entraves lUrbanisation :
Les dveloppements qui prcdent rvlent ainsi que les plus importantes consquences
de lvolution historico-juridique de lapplication du rgime khalifien sont les suivantes :
- Des rformes entreprises sans la mise en place de mesures daccompagnement,
- Des pratiques fondes sur des actes adulaires et testimoniaux, facilitant les
empitements.
- Le nombre important dinscriptions, de droits et doppositions qui entravent
limmatriculation des terrains.
- Les ractions de la population vis vis des mise en place.
- La prolifration de lhabitat non rglementaire parallle qui constitue une
alternative efficace.
Les efforts dploys pour le dveloppement urbain des provinces et prfectures du Nord
se trouvent handicaps par lincertitude foncire due au dficit en matire
dimmatriculation..
Il est signaler ce niveau - que ce dficit nest pas du au dahir Khalifien. Les TK
constituent en fait une partie insignifiante de la masse des actes destins prouver la
proprit (moulkia, actes sous seing priv..) et qui font lobjet de remise en cause ou de
contestation de la proprit.
Il est important de mettre laccent sur la non reconnaissance de ce rgime par la loi
12/90 relatifs aux lotissements et morcellements.
A- Blocage au niveau de la planification urbaine.
Comme cela a t clarifi prcdemment ( voir : : titres khalifiens et lgislation en

matire durbanisme), les lois actuellement en vigueur considrent que le processus
durbanisation doit tre mene de paire, sinon prcd, par le processus dimmatriculation.
Cette disposition exclue donc tous les terrains non immatriculs ; y compris ceux couvert
par des titres khalifiens.
RAPPORT FINAL 43
Ainsi, aucune distinction ni mesure spcifique na t attribue aux terrains immatriculs

selon la procdure des titres khalifiens. Ceci malgr une certaine reconnaissance des TK
aprs la promulgation de la loi n2.78 du 19/11/1992. En ralit les textes sur lurbanisme (loi
12/90) promulgus peu prs durant la mme priode ont compltement ignor cette loi qui
reconnat tout de mme- lopposabilit des T.K en rduisant le droit dopposition sur les
limites de la proprit tablie par les T.K au 1/100 de la superficie totale du terrain.
Cest cette situation de non concordance (ou de non prise en compte mutuelle) entre ces
textes tablis par des dpartements ministriels diffrentes qui a eu comme consquence
lexclusion des terrains durbanisation rglementaire. Ces titres (khalifiens) sont tout
simplement ignors par les textes sur lurbanisme.
De ce fait la mobilisation des terrains objets des TK pour lurbanisation doit passer par
une tape pralable : limmatriculation. Ce qui constitue une entrave supplmentaire par
rapport aux terrains dj immatriculs.
B- Obstacles la ralisation de projets immobiliers
Il est important de signaler que le march du foncier na pas pu suivre la croissance

dmographique et urbaine au niveau de la zone Nord, (lexemple de la ville de Nador o
mme loffre publique savre trs insuffisante)19
Les documents durbanisme, qui constituent loutil de conception et la rfrence pour la

ralisation des projets damnagement, ont essuy un chec quant la matrise du
dveloppement de la croissance urbaine.
Cette situation et largement dmonte par lurbanisation tentaculaire de ces villes et

labsence quasi-totale des quipements dinfrastructures de base des extension
priphriques ou mme lintrieur des primtres municipaux.
La clause prvue par la loi 25-90 relative aux lotissements, groupes dhabitations et
morcellements, conoit le dveloppement urbain comme tant une action qui doit tre
mene de paire avec lapurement de lassiette foncire. La lgislation en vigueur, considre
en effet dans son article 5 le dossier de demande dautorisation comme tant irrecevable si
le terrain nest pas immatricul ou en cous dimmatriculation . Et dajouter en cours
dimmatriculation pour que la demande soit accepte, le dlai fix pour le dpt des
oppositions doit tre expir sans quil ny ait t formul dopposition. En effet, ne pas
accepter dexaminer les demandes dautorisation de lotir ou de cration de groupes
dhabitations situs sur des terrains qui ne font pas lobjet dun T.F, revient refuser
lurbanisation de la quasi-totalit des villes du Nord. Et, par consquent, encourager la
prolifration de quartiers non rglementaires, surtout sur les terrains enjeux
spculatifs.
Le taux de conversion inachev des T.K en T.F soppose cette clause et place dans la
pratique, tous ces TK en dehors de toute possibilit dinsertion.
La loi est devenue, dans sa forme actuelle, une contrainte face la bonne gestion
de lespace dans les villes du Nord. Une contrainte qui pousse les gestionnaires
chercher des drogations susceptibles de rsoudre les problmes causs par la
situation de gel des terrains. Lexemple significatif ce niveau concerne la ville dArouit
(province de Nador) qui stend sur un ancien TK de 850Ha ; o aucun lotissement nest
rceptionn.( donc non quip !)
19
Ceci avant le lancement des grandes oprations Al Matar (ONDA) et Selwane (Al Omrane).
RAPPORT FINAL 44
Toujours au niveau de la ville de Nador, ou la spculation foncire constitue un

secteur qui draine des capitaux normes dans un cadre informel, lassiette foncire et le
cadre rglementaire favorisent ce type de pratiques qui se traduisent sur le plan urbain par
lclatement du tissu et par la prolifration de zones dextensions non quipes, mais o
les autorisations d construire sont dlivres . Il sagit des quartiers Larassi, Ouled
Mimoune, Ouled Lahcen et le quartier Arrid. Cette situation cre un dficit chronique en
matire dquipements primaires au niveau de ces quartiers (leau, llectricit,
lasainissement).
Mme pour les projets de lotissements raliss ou en cours par le Ministre de

lHabitat et de lUrbanisme, les oppositions continuent freiner leur ralisation.
La quasi-totalit des oprations menes par ltat dans les provinces du Nord ont fait
lobjet doppositions ! le tableau suivant illustre quelques cas titre dmonstratif :
Communes Lotissements Nombre de lots Problmes

Anciens
Nador 258 Opposition partielle
combattants
Ben Taib Ilham 73
Driouech Ghizlane 114 Opposition partielle
Habitat rural 50 Opposition totale
Ras El Ma Massira 113
Programme social 30 Opposition partielle
Selouane Al Wahda 337 Opposition totale
Programme social 30 Opposition partielle
Zghanghane Yasmine 268 Opposition totale
Bni Nsar Habitat rural 50 Opposition totale
Tiztoutine Habitat rural 50 Opposition partielle
Source : Ministre Charg de lHabitat et lUrbanisme 2005
Ainsi, outre les lotissements privs qui sont bloqus au niveau de la procdure
dautorisation ou autoriss dans des conditions qui ne respectent pas les dispositions de la
loi 25/90, les projets tatiques souffrent des problmes lis au incertitudes foncires. Ce sont
donc 11 oprations menes par le ministre de lhabitat, qui souffrent des squelles de cette
incertitude. Ce nest pas le seul fait des T.K. il sagit aussi de terrains faisant lobjet dactes
adulaires.
Dans ce contexte, il est souligner que la circulaire conjointe n3020 du Ministre

dlgu auprs du premier ministre charg de lHabitat et de lUrbanisme et du Ministre de
lIntrieur, a permis un certain nombre de drogations pour les projets dinvestissements
retombe conomique ou sociale .
Avant cette circulaire, la circulaire 254 avait prvu loctroi dautorisation de construire ou
de lotir au profit de projets dinvestissements mme sils ne sinscrivent pas dans les
prescriptions du Plan dAmnagement.
La circulaire Qui a t tablie suite une consultation juridique du secrtariat Gnral du

Gouvernent, indique clairement que loctroi de lautorisation de construire on de lotir peut
avoir lieu indpendamment de la vrification de la proprit foncire. Elle peut selon cette
mme circulaire- tre dlivre sous rserve des droits des tiers.
Cette tentative de librer lurbanisme de cette mission de vrification de la proprit

mrite dtre apprci. Car elle permet de remettre les choses leur place : Lurbanisme est
un outil technique et rglementaire pour organiser les villes, prserver les espaces publics et
veiller au bon fonctionnement des espaces urbains. Les droits sur le foncier (proprit,
RAPPORT FINAL 45
jouissances) sont faire valoir en cas de litige auprs des tribunaux. Ces derniers
doivent en fait se spcialiser. Pour le moment les tribunaux fonciers n existent
pas. Est - ce une occasion pour les crer ?
Dans tous les cas, et indpendamment de lexistence ou non des T.K, la dynamique
conomique actuelle et le drainage des investissements sont de nature imposer la cration
de ces tribunaux spcialiss. Dj les tribunaux administratifs et ceux de commerce qui ont
vu le jour, enregistrent des performances louables.
En dfinitive, les litiges fonciers ouverts pour les cas non immatriculs, rduits pour les
cas des T.K ) continuent constituer rellement des causes de blocage des projets
immobiliers ou dextension urbaine. Ce nest pas le seul fait des T.K ; faudrait il le rappeler.
Mais les T.K en font partie.
5- le titre khalifien est-il responsable de lurbanisation anarchique ?
Une comparaison macro-spatiale entre diffrentes villes du Royaume montre que lexistence
durbanisation non rglementaire est quasi gnralise. En effet toutes les villes du
Royaume comportent des tissus qui dfient tout contrle et se dveloppe de manire non
planifie. Les raisons en sont multiples20 ; mais en aucun cas on ne peut les attribuer
lexistence des TK ou la problmatique pose par les TK. La preuve est manifeste : Des
villes qui nont jamais connu de TK comportent les mmes tissus non rglementaires que
celles qui - pour des raisons historiques - trouvent certaines portions de leur territoires
couvertes des TK.
Les vues ariennes, prsentes ci-aprs, de quelques villes du Royaume ont pour but de
montrer de manire - palpable- que ces dernires comportent toutes des tissus
anarchiques similaires. Il sagit de : Larache, Tanger, Nador, Knitra, Ksar Kbir, Sal et
Marrakech. On pourrait amener de multiples exemples ce niveau. Ce qui permet de
dduire que la liaison de causalit entre lurbanisation non maitrise et les TK nest pas
tablie.
20
Consulter diffrentes tudes en la matire ; en particulier :
- Ltude dampleur et nature de lhabitat clandestin au Maroc Ministre de lhabitat et de
lamnagement du territoire Avril 1983
- Etude relative la stratgie dintervention dans les quartiers non rglementaires.
- Diffrentes tudes de restructuration des quartiers non rglementaires ralises par les agences urbaines,
lANHI ou Al Omrane
RAPPORT FINAL 46
LARACHE :
Population 1994 : 90.400.
Population 2004 : 107.371.
TAMA : 1,7%.
Extensions non rglementaires vers lOuest, le Sud et le Sud-Est.
RAPPORT FINAL 47
TANGER Beni Makada :
Taux daccroissement annuel moyen entre 1994 et 2004 :

Population 1994 : 144.154.
Population 2004 : 238.382.
TAMA : 5,2.
Extensions non rglementaires vers lOuest de la ville de Tanger.
RAPPORT FINAL 48
NADOR municipalit :
Population 1994 : 112.450.

Population 2004 : 126.207.
TAMA : 1,2.
Extensions non rglementaires au niveau de la priphrie Sud de la ville de Nador.
RAPPORT FINAL 49
KENITRA municipalit :
Population 1994 : 292.453 ;

Population 2004 : 359.142 ;
TAMA : 2,1.
Extensions non contrles vers le Sud.
RAPPORT FINAL 50
Ksar El Kbir :
Population 1994 : 107.065.

Population 2004 : 107.380.
TAMA : 0,0
Extensions non rglementaires au Sud et Est (en cours de rgularisation).
Extension dOuled Hmaid au Nord-Ouest.
RAPPORT FINAL 51
SALE.
Population de la province en 1994 : 631.803.

TAMA : 3,12 (Les taux selon les arrondissements et communes rurales varient entre -0,1 (cas de
Shoul) et 8,1 (cas de Hsaine)).
Extension Sud-Est (Qariat Ouled Moussa). (Commune de Hsaine).
RAPPORT FINAL 52
MARRAKECH :

Population de la province en 2004 : 1.070.838.
TAMA : 2,2.
Les extensions non rglementaires Marrakech :
RAPPORT FINAL 53
6- conclusions :
Sur la base des rsultats obtenus de lanalyse de la situation urbaine des villes du
Royaume, il est possible de ressortir trois grandes conclusions :
1-Le dbordement et la priphrisation anarchiques caractrisent le dveloppement

urbain de la quasi-totalit des villes du Royaume ; indpendamment du statut foncier des
terrains concerns,
2-Les rpercussions des problmes fonciers sur la planification et le

dveloppement urbain ne sont pas limites la rgion de lex-protectorat espagnol.
Elles sont propages dans tout le Royaume. La pnurie des terrains urbanisables cause
de labsence des infrastructures, la rtention des terrains, ou cause des contraintes
juridiques ou procdurales, constitue un blocage majeur qui soppose la mise en uvre
des documents durbanisme.
3-La troisime conclusion, est relative labsence dune politique nationale claire en
matire damnagement foncier.
4- Labsence dune phase prparatoire des terrains ouvrir lurbanisation se fait

durement sentir : les terrains de toutes nature juridique, de toute taille (au niveau
parcellaire) sont urbaniss sans mise niveau foncire (remembrement, immatriculation,
correction et modification des limites,) il en rsulte : un systme foncier incapable de
suivre la dynamique de la croissance urbaine.
5- Les contentieux fonciers sont de nature freiner considrablement les efforts de

planification. Ils limitent lattractivit des investissements et donc la dynamique de
dveloppement.
Les TK dans tout cela ne prsentent en nombre comme en superficie- quune infime
partie du problme. Mais leur insertion reste possible. Celle-ci permettra de faire en sorte
que les terrains objets des TK trouvent plus facilement leur voie pour rejoindre la situation
juridique des terrains objet des titres fonciers. Ceci ne fera que les mettre niveau des
autres terrains titrs. Mais ne rsoudra pas les nombreux problmes relatifs la mobilisation
des terrains urbains pour lurbanisation rglementaire.
RAPPORT FINAL 54
Chapitre III :
Conclusions et recommandations
RAPPORT FINAL 55
1. Rappel des facteurs de blocage surmonter

La situation urbaine au Nord se caractrise par lmergence dun certain nombre de
problmes, dont :
- La prdominance de la microproprit et des morcellements successifs des
terrains,
- Les difficults matriser les formes dutilisation des sols,
- La forte croissance dmographique et lurbanisation galopante,
- La prolifration des bidonvilles et quartiers non rglementaires,
- Le dsordre urbain,
- La densification des zones rurales en priphrie
A- Obstacles juridiques, techniques et rglementaires :
Il est certain que le rgime de publicit relle (le Dahir de 1913) permet une utilisation
rationnelle et une mise en valeur du foncier en lui offrant une crdibilit totale et un cadre
lgal inattaquable. Sa mthode sarticule autour de lindividualisation de la proprit foncire
travers deux concepts insparables :
- Sa dtermination physique par la reconnaissance de sa situation prcise, sa
consistance exacte, ses limites et sa contenance.
- Sa dtermination juridique travers la publicit du droit de la proprit et de
tous les autres droits qui concernent cette proprit.
Le rgime khalifien est un rgime de cadastre juridique et non pas numrique. Il se base
sur les trois points suivants :
1. Linscription du bien immobilier dans un registre foncier dpendant du
registrador afin de justifier la possession. Cette inscription constitue la
seule preuve de la proprit.
2. Llaboration dun plan cadastral est une phase obligatoire avant
linscription au registre foncier.
3. Llaboration de bornes matrielles pour dterminer les limites de ce bien
immobilier ou le terrain objet de linscription.
Ce rgime contenait un certain nombre de manquements, savoir :

- Labsence dun tablissement charg du cadastre,
- Les mappes taient labores par les forces armes sous la supervision dun
juge qui ne disposait daucune structure technique,
- Le Registrador tait un juge dpendant de la cour suprme avant 1956, et de la
cour dappel aprs cette date,
- Le non rattachement des documents de bornages et des plans aux
coordonnes Lambert qui a souvent cr des problmes de chevauchement
des proprits mitoyennes.
- La vrification par les gomtres des renseignements concernant le terrain
ntait pas renforc par une procdure de contre expertise pour sassurer
de la vracit des limites mentionnes dans la requte. En effet, les levs et
plans labors ont souvent cr des difficults dans les cas de contestations
particulirement au niveau des rtablissements des limites.
En ce qui concerne les chelles des plans, ils varient du 1/200 au 1/2.000 et seffectuent
sur des cartes de 1/20.000 dans le milieu urbain, et de 1/50.000 dans le milieu rural.
RAPPORT FINAL 56
B- Obstacles lis au contexte socioculturel
Limpact du facteur socio-culturel se manifeste travers les points suivants :

La population, pour de multiples raisons, fait plus confiance aux adouls qu
ladministration. Cest une vrit qui nest pas spcifique uniquement la
zone Nord. Par ailleurs, lacte adulaire est daccs plus facile pour la
population vu son cot modique et sa procdure moins contraignante.
Le rgime mis en place en parallle par le protectorat espagnol a cr, son
annulation, une atmosphre favorable lapparition de pratiques illgales.
Cest ainsi que des parcelles de trs grandes superficies ont t occupes
dont des terrains appartenant au domaine priv de lEtat, et ce, outre les
multiples revendications dont le nombre a augment aprs lapparition du
Dahir du 19 septembre 1977.
Lexploitation abusive par les spculateurs encourags par les exonrations
successives apportes en matire dinvestissement immobilier (loi
dencouragement des investissements immobiliers de 1981, charte de
linvestissement de 1985, loi de finance prvoyant sous conditions
lexonration totale de toutes taxes et impts des projets de logements
sociaux.
Le problme des revendications abusives, et lapparition de professionnels
en la matire .
Le problme des empitements cause des ambiguts des limites de la
proprit foncire. Ces empitements se font sans que les occupants aient
des pices qui justifient loccupation ou la proprit, et il sagit notamment de
terrains qui sont rests vacants. Ce problme npargne dailleurs, aucun des
statuts existants dans la zone : proprit privs, terrains domaniaux,
forestiers, terrains Habous, etc.
Le gel dun certain nombre de proprits qui sont restes, cause de la
lenteur des procdures devant les tribunaux, dans une situation anachronique
et sans dsignation prcise. Il sagit notamment des terrains rcuprs par
lEtat suite au Dahir sur la marocanisation.
2. Recommandations et propositions
Si lextension de lapplication du dahir de 1913 relatif limmatriculation na soulev
aucune difficult pratique au niveau de la zone de Tanger (ex statut international), celle-ci a
but dans la zone nord sous protectorat espagnol, sur des blocages rendus presque
insurmontables par le croisement de plusieurs facteurs comme voqu prcdemment.
Lobjectif quavait t fix par les lois successives en la matire est celui de la
transformation des TK en TF.
Cinquante ans aprs lindpendance, le problme de la transformation des titres khalifiens

en titres fonciers reste toujours pos, et ce, malgr les diffrentes rformes lgislatives
engages par les pouvoirs publics dont la dernire date de 1992.
Cependant, la transformation intgrale des T.K en T.F ne ferait en fait que mettre les
provinces du Nord au diapason des autres provinces du Royaume sur le plan foncier ; avec
videmment tous les autres problmes communs tout le territoire national relatifs
notamment la multiplicit des statuts fonciers, au manque de couverture de
limmatriculation, la mobilisation des sols urbains, labsence de lamnagement foncier et
au dficit en matire doutils de matrise foncire.
RAPPORT FINAL 57
Considrant notamment que louverture de la procdure dimmatriculation suscite la

convoitise des riverains et autres prtendants, et quelle ne procure aux propritaires aucun
avantage substantiel direct, les dtenteurs des T.K se sont, pour la plupart, murs dans une
position dattentisme mettant en chec tous les efforts pour susciter leur adhsion.
Par ailleurs, vis--vis de la lgislation de l'urbanisme, force est de reconnatre que les
titulaires de titres khalifiens non aborns qu'il ait fait l'objet d'opposition ou pas sont
considrs comme de simples possesseurs dactes leur permettant d dposer leur
rquisition.
En labsence dune rforme de fond de la lgislation foncire qui prendrait en

considration lensemble des statuts fonciers existants (dont les terrains immatriculs selon
la procdure des TK ) , et qui veillerait la cohrence des textes (dont ceux de lurbanisme)
la dmarche la plus raliste consisterait, dans le cadre d'une approche pragmatique, dopter
pour un traitement gradu et diffrenci selon les spcificits des cas d'espce considrs.
Aussi, faudrait-il inclure, faute de dispositions mme d'apporter des rponses claires
aux questions poses, des dispositions expresses dans le projet de code de l'urbanisme
actuellement en cours d'laboration la direction gnrale de l'urbanisme et de
l'architecture.
De mme quil est ncessaire didentifier un train de mesures mme de rsoudre ou

dattnuer les problmes fonciers qui se posent aussi bien sur le plan purement foncier quau
niveau du processus de dveloppement urbain. Lobjectif tant de faire en sorte que le
foncier soit un lment stimulateur du dveloppement et non un blocage linvestissement.
Ces mesures doivent tre menes en troite collaboration avec tous les dpartements
ministriels, et paralllement avec les rformes concernant les autres secteurs dactivits en
relation avec la question foncire.
Les objectifs de ces mesures sont:

-Le renforcement de la matrise foncire, par la mise en uvre notamment des
dispositions des documents durbanisme .
-La poursuite des procdures dabornement et ltablissement des levs pour les TK
non encore transforms.
-La mise en place de mesures pratiques mme de lutter efficacement contre les
oppositions non fondes ou de mauvaise foi.
- La protection des terrains domaniaux, forestier, collectifs
Les mesures ainsi proposes concernent les aspects suivants :

-Le cadre institutionnel,
-Le cadre juridique et rglementaire,
-Le volet fiscal,
-Laccompagnement des mesures prconises pour faciliter leur mise en uvre,
-Les dispositions lgislatives intgrer la refonte de la loi 25-90, pour pallier aux
problmes dadaptation de cette loi la nature du foncier au Nord.
A- Le cadre institutionnel :
Il sagit dans ce cadre de mettre en place les jalons dune structure institutionnelle
capable dassurer une meilleure coordination entre les intervenants en la matire et mobiliser
les acteurs en vue de crer un climat favorable aussi bien la matrise du foncier, qu la
relance du secteur conomique, sur la base dune urbanisation planifie et contrle, et ce,
travers les actions et mesures suivantes:
RAPPORT FINAL 58
1-Intervention des pouvoirs publics pour mener terme la rgulation du march foncier.
2-Elaboration, pour une meilleure comprhension de ltat des lieux, dinventaires

exhaustifs et prcis au niveau des services de la conservation foncire, pour faciliter laccs
aux donnes relatives au foncier ..
3-Instauration dun climat de confiance entre les administrations qui interviennent dans le
domaine de lurbanisme et de la gestion de lespace et les populations concernes pour
toutes rformes ou mesures envisages.
4-Mise en place de procdures exceptionnelles visant la transformation des TK en TF,

selon un chancier prcis, avec mobilisation de moyennes humains et matriels
exceptionnels.
5-Mise en place de tribunaux spciaux pour le traitement des dossiers relatifs aux titres
mis sous le rgime khalifien . Ces tribunaux spciaux peuvent dpendre provisoirement des
tribunaux de premire instance et avoir pour mission le suivi des affaires jusqu' leurs
aboutissements, pour viter toute perte de temps et lparpillement des efforts. II peuvent
voluer en tribunaux des affaires foncires.
6-Mise en place dune structure juridique de rgulation de la concurrence foncire

(Agence foncire locale)
Cette structure aura pour mission notamment :

o Lvaluation de la situation des terrains et des rserves foncires
mobilisables,
o La rgularisation des tendances releves travers la proposition de
dispositions lgales aux autorits comptentes ou la sollicitation de
lintervention directe des oprateurs publics.
7-Cration dun observatoire immobilier local et procder la diffusion jour - de

linformation.
8-Initiation dune politique volontariste en matire de gestion urbaine et foncire en

partenariat entre les administrations et les autorits concernes : une vision unifie pour
apprhender les spcificits de la zone Nord .
9-Mise en place dun systme commun de pilotage, et ce, en vue dune meilleure
rationalisation de la consommation foncire de lurbanisation.
10-Mobilisation par lA.N.C.F.C.C de tous les moyens techniques et logistiques mme

de rpondre lampleur de la demande relle et potentielle afin de parachever la couverture
totale en T.F ; au mois de tous les terrains utiles ou reconnus comme tel.
B- Le cadre juridique et rglementaire :
Insertion des TK au projet de refonte de la loi foncire en cours.

Adaptation de la rglementation du foncier au diffrents espaces : rural/urbain,
priphrique/excentrique, potentiellement urbanisable/interdit toute
construction
Confrer le caractre dopposabilit la procdure dabornement, et dploiement
pour cette fin des efforts ncessaires .
RAPPORT FINAL 59
Suppression du dlai de 2 ans prvue par le Dahir de 1992 pour le dpt des T.K ;
lexprience a montr que cette priode ne pourrait tre suffisante.
Adaptation de la loi en ce qui concerne limmatriculation densemble et adoption
de limmatriculation par blocs.
Adaptation des dispositions du remembrement rural et urbain aux nouvelles
rforme en matire durbanisme.
Transformation automatique des TK relatifs aux terrains qui ne font lobjet daucun
litige.
Au niveau de laffectation des forts : dterminer la limite sparant le bien
collectif de laffectation publique ,
Activation des dispositions de larticle 4 de la loi 12-90, visant la fixation par le
SDAU de la destination gnrale des sols, en dterminant notamment la
localisation des zones agricoles et forestires (parcelles entre lurbanisme et les
eaux et forts)
Rvision du statut des terrains forestiers pour une meilleure prise en compte de
lintrt des usagers ainsi que le dveloppement conomique de la rgion,
Identification des zones susceptibles de recevoir des projets dinvestissement, ou
dextension urbaine et les inscrire en tant que priorit pour apurer leur situation
foncire et prvoir des dispositions juridiques et rglementaires pour sa mise en
uvre.
Modification des rglements de remise en permettant la remise dfinitive quand il
sagit de zones non boises, et ce, en vue de corriger les empitements (les
superficies remises sont largement infrieures aux superficies totales appartenant
au domaine forestier),
Rendre plus accessible la procdure dimmatriculation de manire favoriser sa
gnralisation (rvision du texte de 1913) et tenir compte des TK
Dotation des syndicats de pouvoirs supplmentaires en matire damnagement,
avec possibilit de lintervention de lEtat en tant que partenaire ; notamment en
matire dapuration de lassiette foncire .
C- Le cadre fiscal :
Le niveau fiscal est un dterminant Quil ne faut pas perdre vue dans la stratgie
dintervention foncire. A cet effet, le maintien de la gratuit de lenregistrement car il est
important, en outre, de rflchir des solutions oprationnelles, manant du dpartement
comptent et susceptibles de :
Exonrer les terrains objets des TK sur les terrains transforms en TF de la
taxe sur les terrains non btis (TNB) pour une priode de dtermine.
Mettre en place des dispositions fiscales encourageantes au profit des terrains
objets de TK objets de TK appels tre transforms en T.F et recevoir des
projets denvergure, travers des exonrations de droits et taxes
(enregistrement et timbre, profits immobiliers)
D. Mesures daccompagnement :
Acclrer llaboration des documents durbanisme et veiller leur mise jour

en fonction des dveloppements des villes et non selon des dlais arbitraires.
Procder, sans dlai, la dlimitation in site des terrains rservs par les
documents durbanisme pour la cration de la voirie, des parkings, places,
espaces verts et quipements publics ; et ce quelque soit leur statut foncier. En
effet, ces terrains sont frapps, selon la loi 12/90 relative lurbanisme, de la
dclaration dutilit publique, indpendamment de leur statut foncier. Il sagit
donc e passer sans dlai lacte de cessibilit afin de garantir leur
ralisation.
RAPPORT FINAL 60
Identifier les zones doter de rglement spcifique durgence (les zones

favorable linvestissement ou les zones ayant un intrt stratgique. (Par
exemple le cas de Kela Iris et Torres de Kela Al Hoceima).
-Modernisation du systme notarial, notamment par la requalification des actes
adulaires, afin dassurer la scurit foncire escompte (le systme traditionnel
doit voluer)
-Sensibilisation (et tranquillisation) de la population sur les avantages de la
conversion des TK en TF.
E. Propositions dordre gnral :
Rviser la lgislation foncire de faon rendre possible :

- La transformation immdiate des TK en TF sans opposition assorti dacte
distimrar de plus de 20 ans en TF (aprs mise niveau topographique). Dans ce
cas les contestations ventuelles ne pourront porter que sur lindemnit (instituer
droit de purge) .
- La transformation automatiques en TK, des T.K assortis dacte distimrar de plus
de vingt ans dont les oppositions ne portent que sur les limite de proprit en TF
aprs mise niveau topographique et une inscription dune hypothque au profit
dventuels dtenteurs de droits rels portant sur limmeuble considr.
- Le dclenchement automatique des enqutes foncires et des actions
damnagement foncier des zones ouvertes lurbanisation par les documents
durbanisme et instaurer limmatriculation densemble force et gratuite (enqute
publique : tat parcellaires affichs dans les lieux publics).
- Prciser pour certaines zones, des dlais pour le dclenchement de
lurbanisation ; dlais au-del desquels la puissance publique doit se substituer
aux propritaires pour lquipement du secteur et sa mobilisation pour
lurbanisation.
- Instaurer des tribunaux spcialiss en matire de litiges fonciers.
- Donner la collectivit la possibilit de procder lacquisition- pour cause
dutilit publique- des terrains libres au sein des tissus urbains et qui font lobjet
de litiges.
F- Propositions damendements relatifs aux textes de loi :
I- Mesures proposes pour introduire les TK au niveau de la lgislation

durbanisme.
Objectifs :
1. lever lirrecevabilit
2. mettre en place un systme de lhypothque ou caution servant de provision
dventuels manquements aux obligations du lotisseur ou revendications de riverains
(ou opposant)
Pour ce faire plusieurs cas de figure sont envisager :

2.1 TK en cours dabornement :
2.1.1 TK nayant pas fait lobjet dopposition :
- les considrer comme les TF en cours .
2.1.2 TK ayant fait lobjet dopposition sur les limites seulement :
- Le plan de lotissement laissera les lots situs sur la partie conteste
comme lots rgulariser
- Prsentation dun dossier complmentaire (mise en conformit des
travaux topographiques)
RAPPORT FINAL 61
- Dpt de la demande dimmatriculation conformment au dahir n

1.98.167 du 9.11.1992 promulguant la loi n 2.78 modifiant et compltant
le dahir portant loi n 1.751.301 du 19.09.1977.
2.1.3 TK ayant fait lobjet des oppositions sur le droit de la proprit : litiges
porter auprs des tribunaux. (Les documents durbanisme doivent prvoir
par ailleurs- des dlais pour lurbanisation des terrains considrs
comme occupant des positions stratgiques. Dlais au-del desquels la
puissance publique serait en droit de procder lexpropriation pour
raison de mobilisation lurbanisation). ( introduire au code de
lurbanisme)
2.2 TK nayant pas fait lobjet de procdure dabornement :

Demander un dossier complmentaire :
- TK assorti dun acte distimrar al Hiaza
- Dossier topographique rattache au systme godsique
- Enqute foncire doit dterminer ltendue et les limites des proprits
limitrophes ainsi que limpact des oppositions ventuelles.
- Prvoir des garanties financires ou relles servant de provision dventuelles
revendications.
- Dpt dune demande de rquisition dimmatriculation.
2.3 Possibilit dune troisime variante :
Sparer la proprit du terrain de celle des constructions et quipements VRD (droit de

zina). Dans ce cas le requrant na pas prouver la proprit de la parcelle.
La commune pourra alors procder limmatriculation des voies, parkings, espaces
libres et quipements ncessaires la vie sociale (droit quelle doit avoir mme par voie
dexpropriation). Tandis que les particuliers resteront des acqureurs de droit de zina
jusqu apurement de la situation.
II Mesures spcifiques :
Objectifs :
1. Ncessit de veiller ce que les quipements d'infrastructure et de superstructure
soient raliss conformment aux prescriptions des documents durbanisme;
quelque soit le statut foncier des terrains concerns.
2. Ncessit de clarifier in site les conditions d'utilisation du sol et de mettre un terme
toutes les pratiques illgales qui se sont dveloppes dans un march foncier
informel .
Mais avant daborder les propositions damendement du dispositif lgislatif et
rglementaire rgissant les lotissements, les groupes dhabitations et morcellements, il
conviendrait de signaler que deux importants textes lgislatifs intressant la question
foncire sont actuellement verss dans le circuit dapprobation. Il sagit respectivement de la
refonte du dahir du 12 Aot 1913 sur l'immatriculation et du projet de loi sur les droits rels.
Sagissant de la refonte en cours du dahir du 12 Aot 1913, elle s'inscrit, selon ses
initiateurs, dans le processus des modifications du rgime de l'immatriculation intervenues
depuis 1916, et dont la dernire le dernier remonte 1954.
Ce projet de texte insiste sur le fait que l'immatriculation des immeubles constitue un
pralable indispensable la scurisation du patrimoine foncier, a sa mise en valeur et a sa
contribution effective 1'essor conomique et social du pays.
RAPPORT FINAL 62
Il considre galement que l'exprience a dmontr que les principes et les avantages du
rgime de l'immatriculation font du maintien de ce dernier une ncessit et de sa
gnralisation un objectif essentiel.
Le projet de loi en question vise une meilleure adaptation du dahir du 12 Aot 1913 la
ralit actuelle, en y apportant quelques modifications mme de rendre ses dispositions
plus oprationnelles et plus efficaces.
Parmi les amendements au dispositif actuel, il y a lieu de citer notamment :
F-1- Amendements d'ordre gnral

- la dfinition prcise de l'immatriculation foncire et des jugements ayant acquis la
force de la chose juge,
- l'actualisation terminologique et institutionnelle et la suppression des dispositions
inadaptes aux diffrentes lgislations en vigueur,
- le renforcement de la gnralisation de l'immatriculation par 1'ouverture de zones
d'immatriculation obligatoire.
F-2- Amendements relatifs la procdure d'immatriculation

- lacclration de 1'excution des formalits,
- la simplification des procdures,
- loctroi au conservateur de la proprit foncire de la possibilit de prononcer
d'office l'immatriculation des parties non litigieuses d'un immeuble,21
- la limitation de la possibilit de formuler des oppositions hors dlai, en exigeant
des preuves plus solides,
- la pnalisation svre des demandes d'immatriculation et des oppositions
abusives.
De la lecture du projet de loi susvise, il s'avre que la question des titres khalifiens n'a
t aborde qu'implicitement, travers notamment les dispositions relatives la
simplification des procdures, la pnalisation svre des demandes d'immatriculation et des
oppositions abusives, la prononciation d'office par le conservateur de l'immatriculation des
parties non litigieuses d'un immeuble et la gnralisation de l'immatriculation par
1'ouverture de zones d'immatriculation obligatoire.
Aussi, il ne s'agit pas dans la prsente tude de trouver une solution immdiate au
problme rcurent de la transformation des titres khalifiens en titres fonciers, mais de
dgager des palliatifs leur prise en considration comme supports d'oprations de
lotissements ou de groupes d'habitations, et ce, moyennant quelques amendements ou
rajustements lgislatifs ou rglementaires.
Il s'agit, en d'autres termes, de lever la contrainte d'irrecevabilit dcoulant de la

lgislation de l'urbanisme qui grve les dossiers dont l'assiette foncire est sujette de titres
khalifiens, l'irrecevabilit en question tant institue par la lgislation de l'urbanisme et non
par la lgislation foncire.
A terme, le lotissement ou le groupe d'habitation doit dboucher sur:

-l'clatement du titre foncier au profit des co-lotis,
-le transfert des quipements et de l'assiette foncire des autres emplacements rservs
au sommier de consistance des biens de la commune concerne.
21
Cette disposition pourrait tre bnfique pour les TK ; car lobjet des oppositions ne peut avoir lieu que sur les
limites de la proprit.
RAPPORT FINAL 63
Or si le foncier n'est pas apur, l'clatement du TF et le transfert des quipements du

lotissement ne peuvent avoir lieu; le lotisseur restera de droit le nu-propritaire de l'assiette
foncire du projet.
La mise en place de toute solution alternative mme de dboucher sur la leve de

l'irrecevabilit est rendue encore plus difficile, voire impossible, par les dispositions de la loi
25-90 prcite, qui dispose que la mention au titre foncier de l'immeuble objet du lotissement
avec report sur le plan foncier du plan de lotissement ne peut tre effectue qu'aprs
tablissement du lev conscutif rsultant des oprations de bornage, et sur production de la
copie certifie conforme du procs-verbal de rception provisoire .
En vue de dbloquer les diffrentes situations existantes, plusieurs cas de figure sont
envisager:
-Les TK de plus de 10 ans la date de publication du dcret royal portant loi n114-66
du 9 rejeb 1386 (24 octobre 1966) ou comportant une inscription subsquente la mme
date et assorti d'actes dits d'istimrar',
-Les TK de moins de 10 ans la date vise ci-dessus, faisant l'objet d'une rquisition
d'immatriculation et dont les oppositions ne concernent que les limites de proprit :
-Premire solution : le plan de lotissement se limitera uniquement la partie non
conteste charge de modification ultrieure une fois aplanis les litiges portant sur
les limites de la proprit,
-Seconde solution : prsenter un lotissement sur l'ensemble de la proprit, et
prvision de garanties financires ou relles pour les ventuelles actions en
revendication sur les parties contestes, calcules partir de la valeur vnale du
terrain au moment du dpt de la demande en autorisation de lotir.
-Les TK de moins de 10 ans non aborns : en sus d'un dossier complmentaire, la

demande doit tre appuy des conclusions d'une enqute foncire portant sur l'tendue du
droit de proprit et les limites des proprits contigus la parcelle en question, assortis
dun engagement du ptitionnaire de procder la rgularisation du terrain objet de la
demande dans les temps requis par ladministration.
Aussi, importerait-il galement de proposer:
-la refonte de l'article 5 de la loi n25-90, de manire permettre l'introduction

d'une exception en faveur des TK non aborns qui n'ont fait l'objet d'aucune
opposition ou dont les oppositions portent uniquement sur les limites de proprit,
tant prcis que la leve de l'irrecevabilit serait conditionne par l'accomplissement
de travaux complmentaires assurant leur mise niveau avec celles prvues par la
lgislation en vigueur (laboration du plan topographique,etc.) et la prvision d'un
systme de garanties relles ou personnelles (hypothque , caution, assurances,
etc.) servant comme garanties ou provisions d'ventuelles revendications de
propritaires riverains.
-La prvision de la possibilit pour ladministration de permettre la

recevabilit des projets assis sur des terrains objet de TK non aborns qui ne
rpondent pas aux critres dfinis pour la premire catgorie ci-dessus mentionne,
charge pour les ptitionnaires de prsenter lappui de leurs demandes les
conclusions dune enqute foncire tablie par un gomtre agr, ainsi que les
garanties requises pour lapurement de la situation juridiques desdits terrains avant la
rception provisoire des travaux.
RAPPORT FINAL 64
-Lexigence de ltablissement du plan foncier avant dentamer les travaux.

-La rvision du dlai de 3 ans compter de la date de la dlivrance de
lautorisation, prvu pour la ralisation des travaux dquipement, pour permettre un
dlai suffisant llaboration du plan foncier.
-Le lev conscutif, prvu par larticle 32, et qui permet la mention de limmeuble
objet du lotissement au titre foncier, peut tre tabli sur la base des informations
fournies par le TK dans les cas prvus plus haut.
-La conversion du titre khalifien en titre foncier se fait par rquisition dposer
par le lotisseur auprs de la Conservation Foncire. Cette rquisition donne lieu
ltablissement dun titre foncier par lot.
Il serait galement utile de revoir dans le futur code de lurbanisme des dispositions
quivalentes relatives certains textes particuliers, qui peuvent avoir une incidence positive
sur le processus de dveloppement urbain considr. Il sagit notamment des associations
syndicales de propritaires urbains prvues par le Dahir du 10 novembre 1917 tel quil a t
modifi et complt.
Le dahir susvis dispose que dans les agglomrations urbaines, des associations
syndicales peuvent se constituer, dans des zones dtermines, entre propritaires
intresss, en vue notamment soit:
- de la ralisation du plan public d'alignement et d'extension,
- du lotissement des proprits.
Il stipule galement que, dans les zones rserves la cration d'un secteur d'habitat
conomique destin soit la construction d'immeubles, soit la revente des lots btir, des
associations syndicales de propritaires urbains peuvent tre constitues d'office par l'Etat
ou les municipalits.
Ce texte a t trs peu usit durant les dernires dcennies, vraisemblablement cause
du manque d'implication des pouvoirs publics, d'encadrement et de suivi de ce type
d'oprations, au formalisme contraignant qu'il suscite et l'opacit des mcanismes de
concertation et d'arbitrage qu'il sous-tend.
Cette formule peut, thoriquement et moyennant quelques rajustements, tre envisage
dans les cas o le support foncier considr concerne un titre khalifien ou un terrain Melk, et
que les occupants disposent d'actes justifiant la proprit ou la longue possession. La
procdure prvue allie l'quipement du terrain l'apurement du foncier (redistribution,
immatriculation force et gratuite).
Il y a lieu enfin de rappeler que, parmi les dispositions prvues qu'il faudrait intgrer
l'approche envisage, figure celle qui permet l'Etat ou aux collectivits locales de procder
l'expropriation des terrains ncessaires aux oprations de redressement poursuivies dans
l'intrt de l'hygine, de la scurit et de la commodit publique, conformment aux
dispositions de la loi n7-81 relative l'expropriation pour cause d'utilit publique et
l'occupation temporaire, promulgue par le dahir n 1-81-254 du 11 rejeb 1402 (6 mai 1982).
G- Dispositions intgrer au projet du code
Article n
Nonobstant toutes dispositions contraires, sont recevables dans les conditions
fixes ci-aprs, les demandes portant sur des terrains objet de titres tablis en
application du dahir khalifien du premier juin 1914, depuis plus de 10 ans la date de
publication du dcret royal portant loi n114-66 du 9 rejeb 1386 (24 octobre 1966) ou
comportant une inscription subsquente la mme date et assorti d'actes dits
d'istimrar ou de titres de moins de 10 ans la date vise ci-dessus faisant l'objet d'une
rquisition d'immatriculation et dont les oppositions ne concernent que les limites de
proprit:
RAPPORT FINAL 65
- justifier de la possession paisible et non contest tale sur plus de dix

annes.
- procder, le cas chant, au dpt d'une demande de rquisition
d'immatriculation.
- prsentation l'appui de la demande d'un dossier technique
complmentaire (mise en conformit des travaux topographiques et
rattachement au systme godsique).
- engagement la diligence de l'autorit comptente, le cas chant, de la
procdure relative aux associations syndicales de propritaires urbains.
- prvision de garanties financires ou relles servant de provision
d'ventuelles actions en revendication. Les cautions, assurances ou
hypothques seront calcules au prorata des parties contestes sur la
base de la valeur vnale du terrain nu au moment de la formalisation de
la demande.
Les ptitionnaires des demandes, dont l'assiette foncire est assise sur des titres
khalifiens de moins de 10 ans la date vise ci-dessus, doivent, outre les conditions
ci-dessus nonces, faire tablir, par un gomtre agr, une enqute foncire en vue
de dterminer notamment l'tendue et les limites des proprits contigus la parcelle
en question, ainsi que l'impact des oppositions formules, le cas chant, sur la
l'assiette du projet considr;
Art - Lautorisation de lotir est prime si le lotisseur na pas ralis les travaux
dquipement, viss larticle de la prsente loi, lexpiration dun dlai de trois ans qui
court partir de la date de la dlivrance de lautorisation vise l'article .ci-dessus.
Toutefois, ce dlai est port cinq ans lorsquil sagit dun terrain objet dun titre tabli en
application du dahir khalifien du premier juin 1914 prcit.
Art... - La mention au titre foncier de l'immeuble objet du lotissement avec report sur le
plan foncier du plan de lotissement ne peut tre effectue qu'aprs tablissement du lev
conscutif rsultant des oprations de bornage et sur production de la copie certifie
conforme du procs-verbal de rception provisoire et, le cas chant, du rglement de
coproprit prvu l'article de la prsente loi.
Toutefois, lorsquil sagit dun titre tabli en application du dahir khalifien du

premier juin 1914 prcit, le lev conscutif prvu lalina ci-dessus, peut tre tabli
sur la base des informations fournies par ce dernier.
Ds le report sur le plan foncier du plan de lotissement, le lotisseur est tenu de requrir
auprs de la conservation foncire la cration d'un titre foncier par lot.
Art...- Lautorit comptente pour la dlivrance de l'autorisation de lotir peut subordonner

celle-ci toutes modifications du projet qu'elle juge utiles. Elle peut notamment :
- imposer l'tablissement de servitudes dans l'intrt de la scurit publique, de
l'hygine, de la circulation et de l'esthtique ;
- imposer le maintien des plantations existantes ;
- imposer la rectification des limites du lotissement. En cas d'opposition des
propritaires riverains cette normalisation, l'autorit administrative
comptente recourt l'expropriation des parcelles ncessaires cet effet et ce,
conformment la lgislation en vigueur
- imposer des rserves d'espaces supplmentaires pour les quipements
collectifs et les installations d'intrt gnral dont l'implantation est rendue
ncessaire par suite de la cration du lotissement.
RAPPORT FINAL 66
Art - Le Prsident du conseil communal, aprs avis de lautorit gouvernementale

charge de lurbanisme, peut requrir l'immatriculation des terrains non btis et non
immatriculs situs l'intrieur des zones dfinies par voie rglementaire, et ce, aprs
en avoir inform les propritaires.
Les autorits comptentes ont, en vertu du prsent code, le droit de requrir
l'immatriculation des immeubles au nom de leurs propritaires. Ces derniers, qui ne
peuvent s'y opposer, conservent le droit de fournir tous les documents et lments de
preuve justifiant leur proprit et de prsenter les dclarations et observations
confirmant cette proprit.
RAPPORT FINAL 67
CHAPITRE IV : SEMINAIRE DE VALIDATION
RAPPORT FINAL 68
Immatriculation foncire et les rgimes fonciers

Rsultats des travaux
de la table ronde du 27.10. 05
Organise dans le cadre de la prparation
du nouveau code de lurbanisme
RAPPORT FINAL 69
I- Introduction :
Parmi les squelles dont le Maroc a hrit de la priode coloniale, figure la question
foncire de manire gnrale, et plus particulirement celle relative au foncier dans la
zone Nord (ex-protectorat espagnol).
Les cinq dcennies passes nont pas suffit pour rsorber dfinitivement ce problme. Au
contraire, les volutions survenues tous les niveaux nont fait que compliquer la question
foncire dans ces provinces.
Consquence dun processus juridico-historique dont les racines remontent au dbut du

sicle dernier, la question foncire continue se poser avec acuit.
Sous leffet des interventions trangres, le territoire national a fait lobjet de divisions
multiples. Ainsi :
la Zone de Tanger a t soumise au rgime international (1923)
la zone centrale a t soumise au protectorat franais (1912)
la zone Nord a t soumise au protectorat espagnol (1912)
la zone Sud a t soumise loccupation espagnole
Par consquent, limmatriculation des immeubles dans chacune de ces zones a obi un
rgime particulier :
- Dahir du 15 Janvier 1925 pour la zone internationale de Tanger,
- Dahir du 12 Aot 1913 pour la zone centrale sous protectorat franais
- Dahir du 1 Juin 1914 pour la zone Nord sous protectorat espagnol
- Dahir de dlimitation des biens Makhzen et des collectivits thiques (2 juillet
1935) pour la zone Nord sous protectorat espagnol.
- Loi du 12 Dcembre 1949 pour la zone Sud sous domination espagnole.
Au lendemain de lindpendance, il a fallu unifier les lgislations. Cest la raison pour laquelle
le Dahir n 1-58-100 du 31 Mai 1958 a t publi, suivi peu de temps aprs- par larrt
ministriel du 18 Aot 1960.
Ainsi le champ dapplication du Dahir du 12 Aot 1913 relatif limmatriculation des

immeubles a t tendu pour couvrir la totalit du territoire national.
Cette extension na soulev aucune difficult pratique au niveau de la zone de Tanger (ex
statut international), la zone Nord (ex protectorat espagnol) par contre- a prsent des
entraves majeures.
Ainsi, un Dcret Royal (n 114-66 du 24 Octobre 1966) a t publi (BO n 2817 du 26

Octobre 1966) ; instaurant une procdure spciale pour les immeubles ayant fait lobjet de
limmatriculation selon le Dahir Khalifien du 1er Juin 1914.
Cependant, un deuxime Dahir portant loi (n 175301 du 19 Septembre 1977) est venu
modifier le prcdent ; instaurant une procdure diffrente (BO n : 3188 du 5/10/1977).
Les problmes nayant pas t rsolus, un troisime Dahir a t promulgu sous le n 1-89-
167 en date du 9 novembre 1992 (B.O n 4184 du 06.01.93).
Dix annes aprs la parution au B.O de ce dernier texte de loi, le constat est que le
problme de la transformation des titres khalifiens en titres fonciers reste entier et la
population malgr les annonces publicitaires et la gratuit des actes na pas adhr cette
action.
RAPPORT FINAL 70
Cette cascade de textes est en fait rvlatrice de la persistance dun problme de fond qui
na jamais t entirement rsolu ; savoir la transformation totale et dfinitive des T.K en
T.F. Cest l que se situe la question centrale. Il est bien vident que les problmes fonciers
dans les provinces du Nord ne se limitent pas cette question ; dautres difficults souvent
pineuses- sont prsentes. Mais celles l sont partages avec le reste du territoire
national.
Seule la question des T.K fait la spcificit du Nord. Leur transformation intgrale en T.F, au
cas o elle survient, ne fera que mettre les provinces du Nord au mme niveau que les
autres provinces du Royaume sur le plan foncier ; avec videmment tous les autres
problmes bien connus relatifs la multiplicit des statuts fonciers, au manque de
couverture de limmatriculation, au dfaut de mise jour de la Mappe.
1) Problmes poss :
Bien que son objectif soit celui de lapurement de lassiette foncire, le Dcret sus-cit a -en
fait- pos des problmes notoires qui ont entrav cet apurement.
Tout dabord, lArticle 2 de ce Dcret a suspendu tout dpt de rquisition pour

immatriculation jusqu une date qui devrait tre fixe par le Ministre de lAgriculture (
lexception des rquisitions relatives au remembrement rural ou celles confirmatives
doppositions aux dlimitations dimmeubles domaniaux ou collectifs).
Or, larrt en question na vu le jour que quatre annes plus tard : 14/03/1970.
Voulant prserver les droits acquis des titulaires des T.K , le Dcret Royal du 24.10.1966, a
stipul que les titres tablis par les registradors depuis 10 ans et plus la date de sa
promulgation, ou qui comportent une inscription subsquente cette date, ne peuvent faire
lobjet de contestation que sur les limites de limmeuble concern.
Par contre, les titres ayant moins de 10 ans la mme date (24.10.1966) et ne comportant
pas dinscription subsquente cette date peuvent faire lobjet de contestation sur les limites
et sur le droit mme de proprit.
Nayant prcis ni la notion de limites, ni son tendue, les oppositions ont abus des cette
brche pour staler sur la quasi-totalit de la parcelle ; ce qui revient -dans la pratique-
une remise en cause de la proprit mme.
Ceci a t durement ressenti par les titulaires des T.K notamment les T.K dfinitifs.
Par ailleurs, lopposition sur les limites supposait que seuls les propritaires mitoyens en
avaient le droit. Or, aussi bien la pratique que linterprtation a laiss la possibilit
dopposition tout un chacun, mme sil nest pas mitoyen la proprit.
Cette mesure a tout simplement servi pour multiplier les litiges et stopper par voie de
consquence- le processus de transformation des T.K en T.F.
Dahir portant loi n 1-75-301 du 19/09/1977 :
Ce dahir abroge les dispositions de celui du 24.10.1966 ; lexception du premier article qui
tend le rgime de limmatriculation foncire la zone Nord.
RAPPORT FINAL 71
Il accorde un dlai dun an aux titulaires des T.K pour les dposer la conservation
foncire en vue de les transformer en rquisition pour suivre la procdure prvue par le
Dahir du 12.8.1913. Il ajoute que cette immatriculation sera gratuite.
Les TK non dposs sont alors considrs comme de simples actes constitutifs de
proprit des immeubles qui nont fait lobjet daucune procdure dimmatriculation.
Ceci sans distinction entre les TK ayant 10 ans et plus, ceux comportant une inscription
subsquente et ceux qui nont fait lobjet que dune premire inscription.
Ainsi, les droits acquis (T.K ayant plus de 10 ans ou comportant des inscriptions
subsquentes) nont pas t pris en compte. Ce qui a soulev de vives critiques.
Par ailleurs, rares sont les TK dposs qui ont connu un aboutissement serein vers
ltablissement dun T.F. En effet la majorit des demandes de rquisitions sont venus
remplir davantage les tagres des tribunaux ; entamant des litiges qui durent plusieurs
annes ; voir plusieurs dcennies. Ce qui a diminu considrablement leffet escompt.
Les contestations lencontre de ce texte de loi (dahir du 19.09.1977) ont fini par tre
entendu et un nouveau texte a t promulgu le 9/11/1992.
Dahir n 1.98.167 du 9.11.1992 promulguant la loi n2.78 modifiant et

compltant le Dahir portant loi n1.751.301 du 19.09.1977.
Ce texte reconsolide les acquis reconnus par le Dahir de 1966 (T.K ayant plus de 10 ans
ou comportant une inscription subsquente au 24.10.1966).
Il dfinit galement la notion de limite pouvant faire objet dopposition ; tout en

apportant des restrictions ce niveau. Car seuls les riverains de limmeuble concern ont
droit cette opposition.
Il confirme galement la gratuit de la procdure dimmatriculation tout en laissant ouvert

les dlais du Dpt.
Llaboration de cette loi a t motive par :

- La masse des oppositions totales ou partielles reues sur les TK transforms en
rquisitions.
- Les critiques mises par les usagers dtenteurs de TK.
- Le nombre important des TK dtenus par les propritaires et non soumis la
procdure dimmatriculation prvue par le Dahir du 19/9/77.
- La volont de rhabiliter le TK en prservant les droits des dtenteurs dans la
mesure o les TK ayant plus de 10ans comportant une inscription subsquente ne
pourront faire lobjet dopposition que sur une portion dtermine des limites et
uniquement de la part des riverains.
2) Constat actuel :
Dix annes aprs la publication de dahir du 9.11.1992 au bulletin officiel, et malgr les
avantages incontestables quil apporte par rapport aux dahirs prcdant, il y a lieu de se
demander si les effets escompts ont t atteints.
RAPPORT FINAL 72
Le tableau suivant montre la situation des T.K dans les principales villes du Nord jusqu
1990 :
T.K T.K T.K non aborns et non

T.K
aborns transforms en transforms en
tablis T.K tablis
suite au rquisitions rquisitions
avant aprs 1956
dcret de suite au dahir
1956 Nombre Superficie
1966 de 1977
6277ha26a
Al hoceima 581 125 166 366 370
75ca
3401ha59a
Larache 2346 874 103 1271 2374
66ca
19157ha60
Nador 1629 930 1331 1793 576
a54ca
5124ha66a
Tanger 478 98 20 214 353
54ca
15203ha23
Ttouan 2921 731 266 1503 1589
a39ca
49164ha36
Total 7955 2758 1886 5147 5262
a51ca
Sources : la conservation foncire
Ce tableau montre que les titres khalifiens dposs pour conservation en titres fonciers
suite la publication du dahir de 1977 dpassent largement ceux dposs suite au dcret
de 1966, mais il est souligner que la plupart des rquisitions aprs ce dahir
concernaient des petites proprits ou des terrains rcuprs par lEtat aprs le Dahir de
la marocanisation de 1973.
Les taux modestes dimmatriculation des immeubles de la zone Nord jusquen 1990,
dmontrent lchec des multiplient textes mis en vigueur, 38,5% Ttouan par exemple
(rquisitions comprises).
Les dtenteurs des T.K affichent toujours une rsistance passive ; considrant que
louverture de la procdure dimmatriculation suscite des oppositions inattendues.
Lexprience vcue a montr galement que ces craintes ntaient pas sans fondements :
de nombreux chmeurs ou assimils se sont professionnaliss dans les oppositions ;
exerant ainsi un chantage systmatique lencontre des requrants.
Les dispositions du dahir de 1992 sont venues, en fait, trs tardivement. Lexprience
passe (dahir de 1966 puis celui de 1977) a cr un nouveau type de rapport entre le
service de la conservation foncire et ladministr.
Ainsi, le temps a-t-il travaill contre lintgration totale. Le problme ne se trouve plus
limit des amnagements techniques des textes mais il les dpasse largement pour
venir se confondre avec dautres problmes dordre sociaux conomiques et culturels .
II- Titres khalifiens et titres fonciers
Les titres de proprit rsultant des procdures dimmatriculation instaures par le

dahir de 1913, et de celui de 1914, prsentent plusieurs points de divergence. Ces
divergences concernent tant les diffrentes phases de la procdure, que les effets et
ports du titre tabli.
RAPPORT FINAL 73
A. La phase topographique :
Le dahir de 1913, sur limmatriculation des immeubles, dfinit lopration du bornage

comme tant une opration complexe, compose de trois phases, une opration
topographique, un acte de publicit et une enqute juridique. (Articles 19 et 20)
Lors de la phase topographique, le gomtre place les bornes sur le terrain, tant pour
dlimiter le primtre indiqu par le requrant que, le cas chant, pour prciser les
parties comprises dans ce primtre qui font lobjet doppositions de la part de tiers.
Le gomtre dresse un plan sommaire, dit plan provisoire, qui devient dfinitif une fois la
procdure de linscription acheve. Ce plan est rattach au systme de triangulation.
Dans le rgime khalifien, le gomtre dresse un plan qui nest pas prcis, non
rattach au systme de triangulation et sans apposition de bornes sur le terrain.
B. La purge juridique :
Larticle 2 du dahir de 1913, aprs avoir nonc que limmatriculation donne lieu
ltablissement dun titre inscrit sur le livre foncier, dicte que cette opration annule tous
titres et purge tous droits antrieurs qui ny seraient pas mentionns . La mme
disposition est reprise la fin de larticle 62, propos de la porte du titre foncier qui forme
le point de dpart des droits rels lexclusion de tous autres droits non inscrits .
Le titre tabli constitue un titre juridique nouveau, qui se suffit lui mme, qui ne se rattache
aucun pass juridique. Il est dfinitif et inattaquable, mme si le requrant a us de
manuvres dolosives.
Sous le rgime khalifien, le titre tabli et le plan y annex nont pas un caractre dfinitif.
Larticle 41 du dahir de 1914 nonce dans son alina 2, que le certificat tabli, tant quil
nest pas annul par un jugement, fait foi contre tout titre ou document non inscrit au
livre foncier . Dailleurs la premire inscription au registre doit mentionner les titres
justifiant lacquisition de limmeuble par la personne au profit de laquelle est faite
limmatriculation Art. 39.3 ; ce qui montre que cette inscription ne constitue pas un titre
juridique se suffisant lui-mme et sans attache avec le pass.
III- Titres khalifiens et lgislation en matire durbanisme :
Les diffrents textes lgislatifs marocains relatifs la rglementation de lurbanisation,

notamment celui relatif lurbanisme, et celui relatif aux lotissements, groupes dhabitations
et morcellements, conoivent le dveloppement urbain comme tant une action qui doit tre
mene de paire avec lapurement de lassiette foncire. La prise en compte de la dimension
foncire dans ces textes de loi est omniprsente.
1. Sur le plan de lextension urbaine : la loi 25/90 relative aux lotissements, morcellements et
groupes dhabitation considre le dossier de demande dautorisation comme tant
irrecevable si le terrain nest pas immatricul ou en cous dimmatriculation . elle ajoute
dans ce dernier cas (en cours dimmatriculation ) pour que la demande soit accepte, le dlai
fix pour le dpt des oppositions doit tre expir et il ne doit pas avoir t formul
dopposition (art 5). Le dossier est galement irrecevable sil ne comporte pas un plan
topographique tabli sur la base des points calculs du primtre lotir figurant au plan
foncier.
Cette disposition signifie que :

- Dans le cas dun terrain objet dun titre khalifien, le dossier est irrecevable, car le
terrain est considr comme tant non immatricul
RAPPORT FINAL 74
- Dans le cas dune situation de transformation inacheve de titre khalifien en titre

foncier, le dossier est galement irrecevable en cas dopposition.
Etant donn le taux faible de transformation de TK en TF, et des nombreux blocages qui
surviennent au cours des procdures de transformation de TK en TF, cause notamment
des litiges et des rclamations ; ne pas accepter dexaminer les demandes dautorisation
de lotir ou de cration de groupes dhabitations situes sur des terrains ne faisant pas
lobjet dun T.F, reviendrait refuser lurbanisation de la quasi totalit des terrains objets
de TK.
2. Sur un autre plan, la loi 12-90 relative lurbanisme, stipule que le plan damnagement,
dans les cas o il vaut acte de cessibilit des terrains ncessaires la ralisation
dquipements publiques, dsigne les proprits frappes de cessibilit en mentionnant leur
consistance, leur superficie et le nom des propritaires prsumes. (Art.29)
Les dispositions prvues par la loi n 7-81, relative lexpropriation pour cause dutilit
publique et loccupation temporaire sont alors appliques.
La mme loi (12/90) stipule que les arrts dalignement, qui peuvent dcider de la
cration des voies communales, places et parkings communaux, la modification de leur trac
ou de leur largeur, valent dclaration dutilit publique des oprations quils fixent. Ils
dsignent les proprits frappes de cessibilit en mentionnant leur consistance, leur
superficie et le nom des propritaires prsumes. (Art.32-34)
3. loi 18.00 relative au statut de la coproprit des immeubles btis, stipule que le rglement
de coproprit doit obligatoirement faire lobjet, pour les immeubles immatriculs, dun dpt
et dun enregistrement la conservation foncire du lieu de situation de limmeuble.
Si limmeuble est non immatricul, le rglement de coproprit avec les modifications

portes ventuellement sur lui est dpos au secrtariat-greffe du tribunal de premire
instance de la circonscription dont relve limmeuble.
Elle dicte plus loin, un ensemble de dispositions spciales relatives aux immeubles
immatriculs. Cependant, pour les immeubles non immatriculs (donc y compris les terrains
objets des T.K) aucune disposition similaire na t prvue.
Conclusion : la lgislation en matire durbanisme a - en ralit - ignor le TK. De ce fait, la

totalit des terrains urbains ou pri-urbains objet des TK ont t urbaniss de manire non
conforme la loi.
RAPPORT FINAL 75

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