Intermediacin inmobiliaria: el abuso en el cobro de honorarios

Gabriel de Reina Tartire

Nota publicada en el diario El Derecho de 8 de febrero de 2010, correspondiente al tomo ED-

236, la cual se trae a colacin, a siete aos vista, exactamente hoy, 24 de agosto de 2017, ante
la modificacin de la ley 2340 de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires en esta fecha. Y es que
la la reforma supone una grata noticia en cuanto las inmobiliarias no podrn cargar al inquilino
unos honorarios por un servicio contratado y prestado al propietario. La proscripcin de esta
prctica, aderezada con las dems que en la nota entonces simplemente se apuntaban, supone
un avance de enorme impacto social, por ms que el lobby inmobiliario amenace con la
repercusin que supondr la reforma en el precio final pero, ahora, siempre de proporcional
abono mensual- del inquilinato.
El coste podr ser el mismo o superior, pero la sufriente carga econmica para alquilar (y hasta
renovar), si el nuevo texto se aplica con el debido control pblico, afortunadamente se ha
convertido en un trgala, trgala del pasado.
As, la consciente inmoralidad de las inmobiliarias ha sido expuesta curiosamente (y bien
retratada est quedando con sus alarmantes solicitadas de estos das en los peridicos) por un
gobierno al que tantos tildan de neoliberal. Paradojas de la poltica argentina, lastre tantas
veces de una ms que perfectible legislacin, local y, sobre todo, nacional, no siendo aqu
como una muy demostrativa excepcin de que algo por fin est cambiando el caso.

El antecedente que motiva estas breves notas se localiza en la nota del

Licenciado Mario GMEZ, Director de la firma Toribio Achaval, y, a su vez, de la
Especializacin en Desarrollo de Emprendimientos inmobiliarios (no aclara de qu
institucin educativa), en el Suplemento Clasificados del Diario Clarn, de 28 de
diciembre de 2009, bajo el ttulo Cobro de honorarios: un derecho irrenunciable de los
corredores inmobiliarios. Permtaseme, para evitar sacar de contexto el tenor de las
exactas palabras utilizadas en tal sede, transcribir stas en su integridad. Slo as mi
crtica podr entenderse en el exacto sentido en que pretendo transmitirla.

Este ao 2009 se dio inicio de actividades al Colegio nico de Corredores

Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), a partir de la plena vigencia de
la ley 2340, que regula el corretaje inmobiliario en el mbito de la Ciudad de Buenos
Aires.
Dentro del amplio panorama que ofrece la ley nos gustara detenernos en un
punto: el segundo inciso del artculo 11 de la ley 2340, que se refiere al cobro de
comisiones. Dice textualmente que el corredor inmobiliario tiene derecho a percibir
honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente segn la retribucin
que libremente pacten y, de quin resulte cocontratante, la que se establezca por la
ley.
La ley consagra, a travs de este inciso el derecho al cobro de comisiones a
ambas partes del negocio. El corredor inmobiliario es la persona que con su impronta
personal volcada a la tarea de acercar a las partes de un negocio inmobiliario, es capaz
de aportar al comitente un valor agregado altsimo, insospechado, que lo ayudar en la
 toma de decisiones de gran importancia en su vida y este servicio alcanza a su vez a la
otra parte del negocio, el cocontratante. Cada operacin inmobiliaria est cargada de
esperanza, temores, deseos, necesidades, sueos, caprichos, estados de nimo, puntos
de vista, etc.: una tormenta de humanidad que requiere de un profesional que sepa
canalizar, encauzar y alinear objetivos en pos del cierre del negocio.
En la carrera profesional de estos agentes fundamentales del quehacer
inmobiliario la clave est en la formacin de la persona humana. Esa [es] la verdadera
receta, el camino que estamos llamados a recorrer. Presentndola en forma resumida,
esa formacin tiene dos dimensiones. Ante todo, naturalmente, tenemos que
aprender, adquirir conocimientos, capacidades, know-how. Pero eso no basta. Hace
falta al mismo tiempo una formacin moral con la que adquiriremos la escala de
valores que nos permita hacer un correcto uso de nuestras capacidades profesionales.
Y es notable como, cada vez ms, los clientes aprecian el servicio profesional y los
valores morales de quienes los prestan.
Por ese motivo, se considera inadecuado desde el punto de vista tico,
promocionar los servicios profesionales con frases como Venda sin pagar comisin,
No cobramos comisin al propietario. Es no valorar la profesin, no valorarse uno y
no ganarse el respeto del cliente. El trmino Honorarios es un derivado de la palabra
honor y se refiere a la retribucin que reciben las personas que prestan servicios
basados en las habilidades profesionales.
Es mucho ms que dinero, es defender la profesin que ejercemos con amor.

Confieso que estas apostillas se me habran ocurrido igual, pero no me hubiera

decidido a volcarlas por este medio de no ser por la recurrente apelacin a la moral, a
los valores morales que se hace en el texto acerca de la comisin a cobrar por el
intermediario inmobiliario. Para quienes nos dedicamos al Derecho y a su enseanza,
vincular honorarios con una remuneracin material, de cualquier clase que sta sea,
no responde ni al concepto etimolgico ni funcional del trmino. Tampoco se muestra
correcto relacionar la falta de cobro de una comisin como tcnica comercial que al
final alguien pagar, si no es el propietario, al que se le promete la exencin, ser el
adquirente con la moralidad que rige y prima, en su vertiente conmutativa, en las
relaciones de ndole patrimonial.
Sorprende, por dems, que no se haga en el texto ni una sola referencia a la
funcin notarial, al necesario complemento con el quehacer notarial, toda una
declaracin tcita de principios. Y si miramos justamente los nmeros, no parece una
omisin balad: cmo es posible que un corredor inmobiliario bien se sabe venga
a cobrar en los hechos, de parte de vendedor y comprador, hasta tres o cuatro veces el
porcentual que congelado se mantiene para los notarios, quienes a su cargo tienen la
responsabilidad de la legalidad de la operacin? Qu inmoralidad puede haber en que
no se pida el quantum especfico que demanda el resto de colegas empresarios? De
suyo, la moral fluye por fuera del corporativismo.
Valga lo anterior para los negocios traslativos, de disposicin si se prefiere. En
la prctica locativa, la actuacin de las inmobiliarias no puede ajustarse menos a
Derecho, y es aqu donde la distancia con la sociedad se agudiza si cabe. Cul es la
causa, por ejemplo, de ese derecho de renovacin que se observa imponen de forma
unilateral al inquilino las inmobiliarias? Sin duda, estamos ante una frmula que
responde claramente a la escasez de viviendas (aptas) en el mercado de alquiler y que
trata de compensar la mensualidad (nica o ya ms frecuentemente doble) expectable
por la inmobiliaria en caso de suceder un nuevo inquilino. Es algo inmoral y abusivo,
pues en modo alguno responde a servicio alguno que justifique esa remuneracin que
slo establecida por ley autoriza la tan mentada ley 2340; y no se alegue el 4,15% del
valor total del respectivo contrato que como equivalente permite, concretando el
artculo 11, inc. 2, el artculo 57 de esa ley, pues ni suele respetarse (slo el pago de
una mensualidad, con el escalonamiento que para cada ao del contrato se estila, y
que los tribunales no han querido reprimir, vendra a superarlo), ni, desde luego,
puede entenderse aplicable a la renovacin donde la labor del corredor carece de su
sustrato econmico originario. Si se paga es por pura necesidad, por la necesidad de
avenencia con quien administra el inmueble para el arrendador y propietario, de que
no le tilden a uno de problemtico, y de asegurarse, as, la siguiente, aunque siempre
eventual, renovacin.
En suma, deberan, pues, quienes dicen amar su profesin, hacer todo lo
posible por erradicar este tipo de conductas, prendidas de esta crisis que no logramos
abandonar, y que slo se justifican por: a) la existencia de una legislacin obsoleta y
deficiente (con la ley 23.091 a la cabeza); b) el mirar para otro lado de las autoridades
de control (pese al toque de atencin que la reforma de la ley 24.240 habra supuesto);
y c) la viveza de quienes desean lucrar excesivamente con base en las ambivalentes
circunstancias econmicas del momento. El Bicentenario ha llegado y la Argentina
requiere de mesura y proporcin de parte del conjunto de operadores econmicos;
con mayor razn, si actan como intermediarios.

VOCES: COMPRAVENTA INMOBILIARIA CORRETAJE HONORARIOS CIUDAD DE

BUENOS AIRES ESCRIBANO LOCACIN VIVIENDA.