Servidumbre

Son mltiples las situaciones en las que se establecen cargas sobre una
propiedad a fin de satisfacer una necesidad o un deseo en relacin con otra finca
colindante. El Cdigo Civil, que dedica un generoso nmero de artculos a regular
diversos supuestos de servidumbre, nos ofrece una nocin inicial de la institucin
sealando en el art. 530 CC que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre
un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo; el inmueble a
cuyo favor est constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la
sufre, predio sirviente.
Sin embargo, la anterior definicin recoge la idea de servidumbre predial, es decir,
la que afecta a las propiedades, mientras que en artculo siguiente el Cdigo
recoge la nocin de servidumbre personal, ya que establece que tambin pueden
establecerse servidumbres en provecho de una o ms personas, o de una
comunidad, a quienes no pertenezcan las fincas gravadas.

Clases de Servidumbre:
A) Servidumbres legales y voluntarias:
Afirma el art. 536 CC que las servidumbres se establecen por la ley o por la
voluntad de los propietarios. Aqullas se llaman legales y stas voluntarias. El
texto no parece exigir mucha explicacin, aunque conviene matizar que, en rigor,
la ley se limita a identificar supuestos de hecho cuyas circunstancias facultan al
titular del predio dominante para reclamar la efectividad de la servidumbre. Esta
diferencia es importante, pues la Jurisprudencia viene negando a las voluntarias la
extincin de la servidumbre por algunas de las causas de extincin de las
servidumbres legales. Un ejemplo: si concedemos un derecho de paso por nuestra
propiedad a una finca que tiene otro acceso a calle pblica, no podremos, en el
futuro, pedir la extincin de la servidumbre por esa causa.
B) Servidumbres positivas y negativas:
Dispone el art. 533 CC que se llama positiva la servidumbre impone al dueo del
predio sirviente la obligacin de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por s
mismo, y negativa la que prohbe al dueo del predio sirviente hacer algo que
sera lcito sin la servidumbre. La Jurisprudencia del TS entra en el anlisis
exhaustivo de cuales corresponden a unas u otras. Un ejemplo de servidumbre
positiva sera la servidumbre de paso por finca rstica, mientras que un ejemplo de
servidumbre negativa sera la de luces y vistas, pues impide a la finca sirviente la
construccin a una distancia inferior a dos metros de la finca dominante, lo que s
podra hacer, a salvo de normativas urbansticas aplicables, sin la existencia de la
servidumbre.
C) Servidumbres continuas y discontinuas:
Segn nuestro Cdigo sern continuas aquellas cuyo uso es o puede ser
incesante, sin la intervencin de ningn hecho del hombre (art. 532.2), mientras
que sern discontinuas las que se usan a intervalos ms o menos largos y
dependen de actos del hombre (art. 532.3). Un ejemplo de servidumbre continua
sera la de acueducto, ya que el agua pasa o puede pasar de manera continua, sin
intervencin humana; y un ejemplo tpico de servidumbre discontinua sera la de
paso, ya que su uso se realiza de manera intermitente, nadie est pasando
permanentemente, aunque sea en el propio acceso a su vivienda, siempre habr
intervalos de no uso.
D) Servidumbres aparentes y no aparentes:
El art. 532.4 CC define como servidumbres aparentes las que se anuncian y
estn continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y
aprovechamiento de los mismos, a la vez que configura como no aparentes las
que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. Es decir, la distincin
se centra, bsicamente, en la referencia a los signos externos que revelan la
existencia de una servidumbre. Volviendo, una vez ms, a los ejemplos,
seguiremos con la servidumbre de paso, que es aparente, pues dejar seales
sobre el terreno de su existencia, tales como el sendero que se forma por el paso
continuo; una servidumbre de no edificar en una finca ms que hasta una
determinada altura para no impedir las vistas de otra propiedad, sera un caso de
servidumbre no aparente, pues no existen seales externas de su existencia.

Otra clasificacin de servidumbre la tendramos en el tipo:

Servidumbres Rsticas: Son servidumbres rsticas aquellas que se constituyen
para provecho o comodidad de un objeto agrcola, independientemente de que
est en la cuidad o en el campo.
A) Servidumbre de paso
El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a
camino pblico, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas (fincas),
previa la correspondiente indemnizacin.
Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para
todas las necesidades del predio dominante estableciendo una va permanente, la
indemnizacin consistir en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de
los perjuicios que se causen en el predio sirviente.
Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras
y para la extraccin de sus cosechas a travs del predio sirviente sin va
permanente, la indemnizacin consistir en el abono del perjuicio que ocasione
este gravamen.
B) Servidumbre de agua
Los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente, y sin
obra del hombre, descienden de los predios superiores, as como la piedra o tierra
que arrastran en su curso. No pudiendo el dueo del predio inferior realizar obras
que impidan esta servidumbre, ni el del superior realizar obras que la agraven.
El propietario de un edificio est obligado a construir sus tejados o cubierta de
manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o
sitio pblico, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el
propietario est obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al
predio contiguo.
C) Servidumbre extraccin materiales

Servidumbres Urbanas: Son servidumbres urbanas aquellas que se imponen para

provecho o comodidad de un edificio, de una construccin, independientemente de
que estn en la ciudad o en el campo.
A) Luces y Vistas
Servidumbre que impide al propietario del fundo sirviente realizar construcciones
que disminuya las vistas o la luz del fundo dominante. Servidumbre de que por
parte del fundo sirviente no se puede edificar a ms altura que la sealada
Servidumbre que permite huecos o ventanas en una pared comn en beneficio del
predio dominante.
B) Desage de edificios
Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea
posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en l se recojan,
podr exigirse el establecimiento de la servidumbre de desage, dando paso a las
aguas por el punto de los predios contiguos en que sea ms fcil la salida y
establecindose el conducto de desage en la forma que menos perjuicios
ocasione al predio sirviente previa la indemnizacin que corresponda.