VIVIENDA UNIFAMILIAR
Resumen
La clave de este proyecto es definir la factibilidad de ejecucin, para lo cual es necesario
conjugar mltiples factores entre los cuales se destacan: lo legal, lo ambiental, el entorno, el
desarrollo urbanstico y lo financiero que integra la organizacin, lo tcnico y el mercadeo.
La viabilidad depende de la innovacin que se genere de la adopcin con apropiacin de las
experiencias universales, del resultado del trabajo para dar solucin a necesidades reales y
posibles del conglomerado social especfico.
Finalmente, este tipo de proyecto se debe insertar en programas locales, regionales y
nacionales de polticas pblicas, dirigidos a subsanar el dficit de viviendas y el buen uso del
espacio en la ciudad.
Palabras clave
Disponibilidad de terreno, casa unifamiliar, edificio multifamiliar, factibilidad, idea de
negocio, propiedades, desarrollo urbano, POT.
Abstract
The key to this project is to define the feasibility of implementation, it is necessary to combine
multiple factors among which are: the legal, environmental, environment, urban development
and finance that integrates the organization, technical and marketing.
The viability ultimately depends on the innovation that is generated with the adoption
appropriation of universal experiences, the result of the work to resolve actual and potential
needs of specific social conglomerate.
Finally, this type of project should be inserted in local, regional and national public policy
programs, aimed at bridging the gap housing and good use of space in the city.
Key words
Availability of land, town house, apartment building, feasibility, business idea, properties,
land development, POT.
INTRODUCCIN
1. OBJETIVOS
2. ESTUDIO DE MERCADO
2.3 Metodologa
Para obtener la informacin se opt por realizar una investigacin de campo de tipo
cuantitativa, en los barrios descritos anteriormente, con el fin de buscar proyectos con
caractersticas similares; es decir, proyectos en altura que hayan sido construidos en el rea en
el cual exista anteriormente una vivienda. Una vez identificados estos proyectos se diligencia
una encuesta, con cualquiera de las dos siguientes alternativas: la primera es mediante una
llamada telefnica y la segunda visitando directamente el proyecto. El modelo de la encuesta
se presenta en los Anexos y busca obtener informacin de los proyectos que se estn
ejecutando en la actualidad, principalmente el valor del metro cuadrado en el rea de
influencia y las caractersticas relacionadas con el tamao y la distribucin interna.
*Todas las tablas, imgenes y figuras que aparezcan dentro de este texto y que no tengan fuente fueron
elaboradas por los autores.
6 Alcobas. 87% 3
2.5 Encuesta
Con el fin de obtener la informacin requerida se elabor un formato para encuesta que se
encuentra en el Anexo1, para el registro de la informacin y posterior tabulacin y anlisis.
3. ESTUDIO TCNICO
Imagen 4. Casa 1 y 2
Imagen 5. Casa 3
Imagen 6. Casa 4 y 5
3.2.2 Modelo de contratacin de ejecucin total de obra por una empresa de construccin
Este modelo es el ms usado en nuestro medio, lo que se busca es contratar una empresa
privada que se encargue de todo el proceso de construccin desde el principio hasta la entrega
de la obra final, incluyendo los trmites con los entes municipales.
Proceso de construccin por obra completa
Para analizar este proceso de contratacin se debe elaborar un cronograma de actividades
que determine los tiempos de ejecucin de cada uno de los apartamentos; de esta manera se
puede establecer cunto tiempo tardar la construccin de todo el edificio.
Para comenzar se deben crear grupos o captulos, los cuales renen las actividades similares
para poder realizar un estimativo del tiempo total del proyecto, siendo los siguientes:
Captulo 1 = Preliminares
Captulo 2 = Excavaciones y llenos
Captulo 3 = Estructura
Captulo 4 = Cielos
Captulo 5 = Impermeabilizaciones
Captulo 6 = Mampostera
Captulo 7 = Pisos
Captulo 8 = Revoque, estuco y enchapes
Captulo 9 = Carpintera metlica
Captulo 10 = Carpintera en madera
Captulo 11 = Instalaciones elctricas
Captulo 12 = Instalaciones hidrosanitarias
Captulo 13 = Porcelana sanitaria
Captulo 14 = Obras especiales
Captulo 15 = Red de gas
Captulo 16 = Pintura y acabados
Captulo 17 = Obras exteriores
Captulo 18 = Aseo y detallado
Luego de tener los captulos se procede a crear un cronograma, el cual recibe el nombre de
programacin de obra; se determinan los tiempos de cada captulo y cmo se encuentran
relacionados unos con otros, para as calcular los meses necesarios para la ejecucin de la
totalidad del proyecto. Varias actividades se pueden desarrollar simultneamente; pero lo ms
importante es que algunos captulos requieren que las actividades del anterior captulo ya
hayan iniciado, como por ejemplo, para dar acabado de estuco y pintura sobre los muros ya
estos deben de estar revocados. El anlisis de la duracin de cada actividad no se tendr en
cuenta para el desarrollo de este estudio, por lo tanto se trabajar con los captulos con el fin
de poder determinar el tiempo final de cada uno de ellos y as evidenciar la duracin total de la
obra fsica, desde los preliminares de diseo y trmites hasta el aseo, detallado y entrega al
cliente.
En la siguiente tabla se puede apreciar la duracin de cada captulo y el total de meses
necesarios de cronograma para la construccin de una edificacin de diez apartamentos:
Tabla 3. Cronograma
DESCRIPCIN COSTO
CAPTULO 12 INSTALACIONES
HIDROSANITARIAS $ 48.000.000,00
SUBTOTAL $ 875.700.000,00
Como resultado final se tiene que el costo de la obra fsica es de $875.700.000,00, teniendo en
cuenta los diecinueve captulos.
CANTIDA VALOR
DESCRIPCIN UN D UNITARIO VALOR TOTAL
PROFESIONAL $ $
ENCARGADO Mes 9 3.000.000,00 27.000.000,00
Para este estudio se tomar la opcin de la casa nmero 2, que tiene un lote de 185 m2 y un
valor de $128.000.000. Se escoge esta casa por tener los metros cuadrados de lote necesarios
para la realizacin del proyecto segn las reglamentaciones del POT.
La demolicin de la casa existente no se tomar en cuenta como costo para el presupuesto,
debido a que en la ciudad de Medelln existen muchas empresas que no cobran por demolicin
ya que, como contraparte del negocio, se llevan todo lo que les sirva y entregan el lote virgen
para su construccin.
Las inmobiliarias, con una comisin de venta del 5% sobre el valor del metro cuadrado, se
encargan de todo el proceso de mercadeo del producto para atraer los clientes al proyecto.
Se determin un costo de venta aproximado de $1.750.000 m2, segn la encuesta de campo
realizada en el estudio de mercado para el clculo representativo de la comisin de la agencia
promotora, dando como resultado final la siguiente tabla.
En los anteriores puntos se determinaron varios costos de cada una de las etapas del proyecto
a construir, como el presupuesto del mtodo de subcontratacin por etapas, el profesional
encargado y el costo de venta; adems, se establece un margen de ganancia esperado del 20%,
el cual puede variar segn las necesidades de los inversionistas. En la siguiente tabla se puede
apreciar el resultado final del costo por metro cuadrado esperado del proyecto:
Tabla 8. Presupuesto del proyecto
4. ESTUDIO DE ENTORNO
4.1.6 Seguridad
El lugar de localizacin es muy tranquilo, ofreciendo una buena calidad de vida, ya que no
existe un alto ndice de inseguridad y se encuentra alejado de la zona cntrica del municipio
donde se presenta un mayor flujo de personas y de actividades econmicas y donde se dan ms
violaciones a la seguridad. El barrio Santa Mara N.o2 est cercano el CAI de Simn Bolvar,
el cual ofrece el servicio de cuadrantes de seguridad con atencin privilegiada por nmero
telefnico y patrullaje permanente.
5. ESTUDIO LEGAL
Para iniciar este proyecto se debe tramitar, ante la curadura correspondiente, la licencia de
construccin. Para este caso especfico se consult la Curadura Urbana de Itag.
Es la autorizacin previa para ejecutar en uno o varios predios, localizados en suelo urbano,
la creacin de espacios pblicos y privados, as como las vas pblicas y la ejecucin de obras
de infraestructura de servicios pblicos domiciliarios que permitan la adecuacin, dotacin y
subdivisin de estos terrenos para la futura construccin de edificaciones con destino a usos
urbanos, de conformidad con el POT, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, las
leyes y dems reglamentaciones que expida el Gobierno Nacional.
Las licencias de urbanizacin concretan el marco normativo general sobre usos, edificabilidad,
volumetra, accesibilidad y dems aspectos tcnicos con base en el cual se expedirn las
licencias de construccin para obra nueva en los predios resultantes de la urbanizacin. Con la
licencia de urbanizacin se aprobar el plano urbanstico, el cual contendr la representacin
grfica de la urbanizacin, identificando todos los elementos que la componen para facilitar su
comprensin, tales como: afectaciones, cesiones pblicas para parques, equipamientos y vas
locales, reas tiles y el cuadro de reas en el que se cuantifiquen las dimensiones de cada uno
de los anteriores elementos y se haga su amojonamiento. Pargrafo. La licencia de
urbanizacin en suelo de expansin urbana solo podr expedirse previa adopcin del
respectivo plan parcial.
Para tramitar la licencia urbanstica, por parte de la curadura, se deben entregar los
siguientes documentos, dicha informacin fue tomada directamente de la pgina web de la
Curadura Primera de Itag :
Copia del certificado de libertad y tradicin del inmueble o inmuebles objeto de la
solicitud, cuya fecha de expedicin no sea superior a un mes antes de la fecha de la
solicitud. Cuando el predio no se haya desenglobado se podr aportar el certificado del
predio de mayor extensin.
El formulario nico nacional para la solicitud de licencias adoptado mediante la
Resolucin 0984 de 2005 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial o la norma que la adicione, modifique o sustituya, debidamente diligenciado
por el solicitante.
Copia del documento de identidad del solicitante, cuando se trate de personas
naturales, o certificado de existencia y representacin legal, cuya fecha de expedicin
no sea superior a un mes, cuando se trate de personas jurdicas.
Copia del documento o declaracin privada del impuesto predial del ltimo ao en
relacin con el inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, donde figure la
nomenclatura alfanumrica o identificacin del predio. Este requisito no se exigir
cuando exista otro documento oficial con base en el cual se pueda establecer la
direccin del predio objeto de solicitud.
La relacin de la direccin de los predios colindantes al proyecto objeto de la solicitud.
Se entiende por predios colindantes aquellos que tienen un lindero en comn con el
inmueble o inmuebles objeto de solicitud de la licencia. Este requisito no se exigir
cuando se trate de predios rodeados completamente por espacios pblicos o ubicados
en zonas rurales no suburbanas.
Con el estudio financiero se pretende estimar la distribucin de los gastos (flujo de caja)
durante las fases de compra de la vivienda y durante la etapa constructiva, la cual se realiza
con base en el cronograma de ejecucin del proyecto.
INSUMOS COSTO
ESCRITORIO $ 350.000,00
COMPUTADOR $ 2.500.000,00
SILLA RECLINABLE $ 200.000,00
OFICINA PREFABRICADA $ 3.500.000,00
SILLAS CLIENTES(3un) $ 330.000,00
MESA DE REUNIONES $ 185.000,00
ARCHIVADOR $ 92.000,00
TOTAL $ 7.157.000,00
De acuerdo a la Tabla 9, otro costo que se debe tener en cuenta al iniciar el proyecto y que
corresponde a los equipos de oficina es de $ 7.157.000. Este valor no se utilizar para clculos
finales debido a que los enseres quedarn disponibles para futuros proyectos.
TOTAL $ 147.996.000,00
Para poder comenzar las ventas y los diseos de este proyecto el capital necesario, sin requerir
ningn tipo de prstamo, sera de $283.153.000; el resultado de sumar el valor de la casa con
los activos y el capital de trabajo.
6.1.3 Financiamiento
Existen varios tipos de crditos en el mercado para financiar este tipo de obras con los cuales
se pueden prestar diferentes cantidades de dinero y que permiten el respaldo econmico
necesario durante el proyecto. Es muy importante hacer todo el trmite completo con las
diferentes entidades para saber las condiciones de intereses y obligaciones, esto con la
precaucin de proteger la inversin inicial y los recursos de la fiduciaria, teniendo as un
dinero disponible si las ventas, luego del punto de equilibrio, se frenan o no avanzan como el
flujo de caja lo requiere.
Para tener una base en los requisitos y obligaciones que las entidades financieras exigen nos
apoyamos, como ejemplo, en Bancolombia, que es la entidad ms reconocida en el sector de la
construccin por tener las mejores tasas (en el siguiente link se puede encontrar toda la
informacin necesaria
http://www.bancolombia.com/cpt/necesidades/empresarial/creditoConstructorProfesional/tra_
creditoConstructorProfesional.aspx).
Para tener una visin ms clara de los costos durante la construccin se debe realizar un
diagrama de flujo de caja que tome en consideracin los meses de la programacin y los
captulos del presupuesto. Para la realizacin de este flujo de caja no se tendr en cuenta el
primer captulo del presupuesto, que sera el de los preliminares, el cual se incluy en el
capital inicial, pero s se tendr en cuenta el valor del profesional encargado. Para poder dar
comienzo al segundo captulo se requiere que la fiducia tenga en su cuenta el 50% de la venta
de las seis primeras unidades de vivienda. La siguiente tabla nos muestra, en resumen, el gasto
cronolgico de la obra durante los ocho meses de ejecucin ms un mes de cierre y entregas
finales:
Tabla 11. Flujo mensual de caja
CONTRATOS
PROFESIONAL
ENCARGADO 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Es muy importante anotar que el dinero que la fiducia tendra antes de autorizar el inicio de la
ejecucin de la obra es de $441.000.000 y que ste se agotara durante el cuarto mes de
ejecucin, dejando sin dinero a los inversionistas. Para analizar esto se deben tener en cuenta
varios posibles escenarios que se explicarn ms adelante.
6.3.1 Escenario 1. Qu sucedera si las ventas del 50% de viviendas despus del punto de
equilibrio no se da en los tiempos que el flujo de caja requiere?
Para este anlisis es de suma importancia el flujo de caja anteriormente visto, en donde
despus del tercer mes el dinero de la cuota inicial de la venta del 50% de los apartamentos
exigidos por la fiducia se acabara, por lo que se necesitaran $416.000.000 para terminar la
obra. Tomando como el peor escenario posible que no se vendi ningn apartamento antes del
cuarto mes, este dinero faltante se tendra que solicitar al crdito constructor, preaprobado con
anterioridad, en promedio la tasa de inters para este tipo de crditos es del 0,7% mensual, lo
cual genera un costo financiero mensual de $2.912.000 y, suponiendo que no se realice
ninguna venta de apartamentos hasta finalizar el proyecto, seran cinco meses en los cuales los
inversionistas deben asumir este costo, teniendo un precio financiero total aproximado de
$14.000.000 equivalentes al 3% de la rentabilidad total; esta cifra es muy baja si se compara
con los gastos que ocasionara un atraso de la obra y los costos administrativos que esto
conlleva.
7. CONCLUSIONES
El anlisis de entorno dio como resultado grandes cualidades del sector para que las
ventas tengan unas buenas bases, lo que permite que los inversionistas estn ms
seguros de que la inversin de capital en este proyecto tiene un retorno ms rpido y
seguro.
El estudio legal permiti identificar las entidades que regulan este tipo de construccin
y los requisitos exigidos. Para el caso particular, el principal trmite se realiz ante la
Curadura Primera del municipio de Itag, la cual, de acuerdo a la ley vigente, tiene la
potestad para aprobar y otorgar las licencias de construccin y verificar que la obra
cumpla con los lineamientos del POT y dems leyes que regulen el sector de la
construccin, principalmente diseos, ndices de construccin, altura permitida en el
sector seleccionado y disponibilidad de servicios pblicos, entre otros.
El estudio financiero es de alta importancia para el proyecto, ya que este tipo de obras
se caracterizan por requerir de altas sumas de dinero en un corto periodo de tiempo,
por lo cual es indispensable definir las inversiones requeridas obligatoriamente al
inicio de la obra e incluso en un periodo previo a la ejecucin, y las cuales tienen un
alto impacto en el valor del proyecto como la compra del lote y el anlisis del
cumplimiento para las unidades residenciales; igualmente, se debe tener clara la forma
de financiacin durante la etapa constructiva e identificar las alternativas para
solventar los gastos, en caso de no lograr las ventas proyectadas durante la etapa
constructiva. Para el caso de estudio se analiz como alternativa la financiacin
mediante un crdito constructor con una entidad financiera, as como el impacto en los
costos finales del proyecto, siendo una alternativa totalmente viable desde el punto de
vista econmico.
Este tipo de proyectos, como oportunidad de negocio para profesionales del sector de
la construccin, toma gran relevancia ya que permite disminuir la incertidumbre, tanto
en lo tcnico como en lo administrativo, lo cual, complementado con la formacin
adquirida en el MBA, permite un gerenciamiento adecuado y acorde a la normatividad
actual, minimizando los riesgos en los que se incurre en este tipo de obras por las altas
inversiones requeridas.