CENTRO UNIVERSITRIO LUTERANO DE SANTARM CEULS/ULBRA

GRADUAO EM DIREITO

RAFAEL MONTEIRO CARNEIRO

SUSCITAO DE DVIDA NO REGISTRO DE IMVEIS

SANTARM-P
2017
 RAFAEL MONTEIRO CARNEIRO

SUSCITAO DE DVIDA NO REGISTRO DE IMVEIS

Esse projeto de pesquisa tem como

objetivo especfico a elucidao do tema
alm de ser um requisito de aprovao na
disciplina de Trabalho de Concluso de
Curso do Centro Universitrio Luterano de
Santarm

Orientador: Prof. Miguel Borghezan

Co-orientador: Geraldo Maria Albuquerque

Sirotheau

SANTARM-P.
2017
 RAFAEL MONTEIRO CARNEIRO

SUSCITAO DE DVIDA NO REGISTRO DE IMVEIS

Relatrio final, apresentado no

Centro Universitrio Luterano de
Santarm, como parte da exigncia
para aprovao no curso de Direito.

Santarm, ___ de ________ de 2017.

BANCA EXAMINADORA

_______________________________________________
Prof. Miguel Borghezan
Orientador

_______________________________________________
Geraldo Maria Albuquerque Sirotheau
Co-orientador

_______________________________________________
Professor(a)
 AGRADECIMENTOS
Aos membros que compem a banca, em especial ao professor Miguel
Borghezan, por ter dedicado parte de seu tempo orientao deste trabalho,
pela atenciosidade em diversos momentos, pelos conselhos e pelas respostas.
Ao grande advogado e co-orientador Geraldo Maria Albuquerque
Sirotheau, que dedicou-se a esclarecer as inmeras dvidas levadas por mim ao
seu conhecimento e por sua grande pacincia em me ouvir, apesar de desfrutar
de to pouco tempo em sua rotina de trabalho.
Ambos, mesmo sem saber no me deixaram desistir deste trabalho, e me
faziam sentir incentivado com cada palavra proferida.
Ao professor que escolheu o tema e me desafiou a fazer o presente
trabalho mesmo sem nunca ter ouvido nada a respeito.
Pelas grandes sugestes ao decorrer do trabalho e as inmeras
correes que fizeram com que o presente tenha alcanado a sua finalidade.
Aos meus familiares e amigos que me ajudaram direta e indiretamente.
Aos colegas do frum e da Defensoria Pblica Estadual que me permitiam
faltar ou sair cedo do estgio e me ajudavam com o meu servio e meus
trabalhos.
No h nada nobre em ser superior ao seu semelhante, a
verdadeira nobreza ser superior ao seu antigo eu.
Ernest Hemingway.
DEDICATRIA
Primeiramente dedico este trabalho
ao meu Deus, dono da minha vida e
das minhas foras.
Aos meus familiares que tanto me
ajudam.
E aos meus grandes orientador e co-
orientador que se dedicaram para
concluir este trabalho.
 RESUMO
Este estudo tem o objetivo de demonstrar a importncia do mecanismo da
suscitao de dvida no registro de imveis. Esse procedimento adotado no
Ofcio de Registro de Imveis pelo oficial registrador, portanto, tem natureza
administrativa tendo sua regulamentao insculpida na Lei n 6.015/73
(Registros Pblicos). Esse procedimento funciona da seguinte forma: O sujeito
apresenta o ttulo referente a certo imvel ao oficial para ser registrado, e este
dever fazer uma minuciosa anlise sobre o ttulo verificando se preenche todas
as exigncias legais, havendo a ausncia de um dos requisitos exigidos, dever
o oficial emitir uma nota devolutiva ao apresentante com as razes que o levaram
a no registrar o ttulo, caso o apresentante no tenha como preencher todas as
exigncias, deve requerer que o oficial de registro suscite a dvida sobre o ttulo,
haja vista que, o oficial de registro tem a legitimidade para suscitar, porm no
pode agir de ofcio. A partir do requerimento para suscitar a dvida, o oficial deve
encaminhar o ttulo com as razes da dvida para o juzo competente. O ttulo
com as razes da dvida ser apreciado, analisado e julgado por um juiz,
todavia, mesmo com a prolao da sentena, esse procedimento no perde a
sua natureza administrativa. Apesar do oficial de registro ser o legitimado para
suscitar a dvida sobre o ttulo apresentado, existe a possibilidade do prprio
apresentante dirimir o ttulo diretamente ao juzo, esse mecanismo
denominado de suscitao de dvida inversa e, apesar de no ser
regulamentada em lei, alguns tribunais esto acolhendo esse entendimento at
ento firmado entre a maior parte dos doutrinadores. Independente se a dvida
direta ou inversa, ambos os procedimentos tm em comum a finalidade
individual e pblica.

Palavra-chave: Suscitao de dvida. Registro de imveis. Oficial registrador.

Lei n 6.015/73 (Registros Pblicos). Ttulo. Exigncias legais. Ausncia.
Sentena. Natureza administrativa. Suscitao de dvida inversa. Finalidade
individual e pblica.
 ABSTRACT
This study aims to demonstrate the importance of the mechanism of raising
doubts in real estate registration. This procedure is adopted in the Office of
Registry of Real Estate by the registrar, therefore, it has an administrative nature
and its regulations are inscribed in Law No. 6,015 / 73 (Public Registers). This
procedure works as follows: The subject presents the title referring to a certain
property to the official to be registered, and this should make a thorough analysis
on the title verifying if it meets all legal requirements, in the absence of one of the
required requirements, should The official issues a return note to the submitter
with the reasons why he did not register the title, if the presenter can not fulfill all
the requirements, he must request the registrar to raise doubts about the title,
since the Registration officer has the legitimacy to raise, but can not act of its own
motion. From the request to raise the doubt, the officer must forward the title with
the reasons of the doubt to the competent court. The title with the reasons for the
doubt will be evaluated, analyzed and judged by a judge, however, even with the
delivery of the sentence, this procedure does not lose its administrative nature.
Although the registration officer is the one legitimized to raise the doubt about the
title presented, there is the possibility of the presenter to settle the title directly to
the judgment, this mechanism is denominated of invoked doubt of doubt,
although it is not regulating in law, some courts Are accepting this understanding,
hitherto established among most of the doctrinators. Regardless of whether the
doubt is direct or inverse, both procedures have in common the individual and
public purpose.

Key-word: Suspicion of doubt. Real estate registration. Registration officer. Law

No. 6.015 / 73 (Public Records). Title. Legal requirements. Absence. Verdict.
Administrative nature. Suspicion of inverse doubt. Individual and public purpose
 53

A SUSCITAO DE DVIDA NO REGISTRO DE IMVEIS

SUMRIO

1. Introduo 9

2. Sistema registral brasileiro e o registro imobilirio 11

2.1 Princpios bsicos de nosso sistema registral 14
2.2 O registro de imveis: efetivao, funes do registro e do registrador 19

3. A suscitao de dvida no registro imobilirio 28

3.1 Conceito, natureza jurdica e legitimidade para suscitar a dvida 29
3.2 Objeto da dvida, procedimento administrativo e processo judicial 34
3.3 Presena do Ministrio Pblico, sentena e recurso 39

4. Razes e objetivos principais de suscitao da dvida 41

4.1 Finalidades individuais, sociais e pblicas do processo de dvida 43
4.2 Alguns casos de dvida na jurisprudncia 47

5. Consideraes finais 52

6. Referncias bibliogrficas 54
 53

Introduo
O registro da propriedade imvel nasceu com a necessidade da
regularizao da posse de cada indivduo, instrumento achado para organizar as
propriedades das terras no mais sujeitas a titularidade originria do poder
central.
Se a regularizao dos registros de imveis nova a atividade registral
no, pois ela criao milenar e apenas aperfeioou-se com o passar dos anos.
No Antigo Egito os escribas, que eram uma espcie de tabelio ou notrio
daquela poca, tinham a incumbncia de redigir atos jurdicos para os monarcas
e os indivduos privados livres.
O registro possui finalidades especficas sendo instrumento que se efetiva
sobre certo documento pblico, sendo elas: Publicidade do bem e sua respectiva
titularidade, legitimidade da titularidade, segurana jurdica ao ato negocial e
oponibilidade sobre terceiro dos bens ou documentos.
Embora o sistema de registros de imveis tenha se modificado durante o
tempo, no Brasil ele concede ao proprietrio do ttulo segurana jurdica referente
a certo imvel, a partir do registro. O apresentante deve ter no somente o ttulo
referente ao imvel, mas precisa preencher todos os requisitos legais exigidos
pelo oficial para a efetivao do registro imobilirio.
Percebe-se que o ttulo apenas um documento pblico que, para ser
registrado, deve preencher certos requisitos impostos por lei. Eles devero ser
informados ao apresentante do ttulo pelo oficial de registro, para que ele possa
sanar a ausncia ou deficincia, caso necessrio, e assim, possibilitar a
efetivao ao registro.
Vale frisar que os requisitos necessrios para efetivao do registro
devero estar presentes juntamente com o ttulo. No estando presente qualquer
um dos exigidos pela lei, indicados por meio do oficial, o apresentante do ttulo
tem apenas trs alternativas: a) sanar ou preencher o requisito ausente e desta
forma encaminhar para o oficial registrar o ttulo; b) ficar inerte e desistir do
registro da propriedade; c) no tendo o apresentante do ttulo possibilidade de
preencher o requisito exigido pelo oficial, pode requerer que suscite a dvida,
que obedecer ao procedimento expresso nos arts. 198 e seguintes da Lei n
6.015/73.
 53

Exatamente dessa terceira alternativa trataremos no presente trabalho.

Iniciaremos abordando as caractersticas do sistema registra brasileiro,
indicando os princpios e suas principais funes.
Posteriormente trataremos do procedimento de dvida no registro de
imveis na fase administrativa e judicial.
Por ltimo indicaremos as finalidades desse importante mecanismo, tanto
do ponto de vista individual quanto pblico.
O assunto pouco debatido e estudado, mas pensamos ter importncia
jurdica ampla. Por isto decidimos estudar o tema.
 53

2. Sistema Registral Brasileiro e o Registro Imobilirio

A concretizao do sistema registral nos remete anlise dos primrdios
da civilizao, conforme refere Paulo Roberto de Carvalho Rgo (2004 apud
CONTRIM NETO,1980.vol. 55, p. 1). No tempo do Cdigo de Hamurabi (2067-
2025 a.C.) havia a figura do funcionrio real (escriba), que tinha a incumbncia
de redigir atos jurdicos para o monarca e indivduos privados1.
Percebe-se, portanto, que a atividade registral est insculpida na histria
da humanidade, a partir do momento que surge a necessidade de organizar o
controle da propriedade de cada indivduo ou autoridade. Tanto verdade que,
em certas passagens bblicas, podemos acompanhar o instituto da compra e
venda de certas terras. Cita-se, como exemplo, Gnesis, cap. 23, versculos 8 a
18, onde Abrao compra de Efron um terreno para nele sepultar sua mulher
Sara. Em outra passagem bblica, a venda de uma propriedade por Ananias e
Safira, no livro de Atos dos Apstolos, no cap. 5, versculos 1 em diante e
tambm no livro de Jeremias, cap. 32, a partir do versculo 8, h o registro da
compra de um terreno pelo prprio profeta Jeremias2.
No Brasil, o sistema de registral teve incio com o registro de imveis. Ele
surgiu em funo da necessidade de organizar e estruturar o territrio brasileiro,
haja vista que ele j estava dividido em capitanias. Insta mencionar que existiam
propriedades particulares poca e, para no haver violao do direito a
propriedade, seria necessrio um registro que testificasse o domnio da
propriedade para certa pessoa.
A soluo encontrada por Dom Pedro II, foi inseria na Lei n 601/1850,
que dispunha sobre as terras devolutas no Imprio e acerca das que eram
possudas por ttulo de sesmaria sem preenchimento das novas condies
legais. Cuidavam tambm dos havidos por simples ttulo de posse mansa e
pacfica e determinando fossem elas medidas e demarcadas, como ainda as
terras dos primeiros ocupantes, que sejam elas cedidas a ttulo oneroso, assim
para empresas particulares como para o estabelecimento de colnias de
nacionais e de estrangeiros.

1 Paulo Roberto de Carvalho Rgo, 2004 apud CONTRIM NETO,1980, p. 1, vol. 55).

2ALMEIDA, Joo Ferreira de. Traduo A bblia Sagrada; (revista atualizada no Brasil). 2 ed.
So Paulo: Sociedade Bblica Brasileira, 1993.
 53

Apesar da referida lei ter entrado em vigor, ela no regulamentava o

instituto do Registro Geral de Imveis. Isto levou posteriormente criao de
uma nova lei para regular tal situao. Trata-se da Lei n 1.237/18643,
regulamentada no ano seguinte pelo Decreto n 3.453/1865. Assim foi criado o
Registro de Imveis, substituindo a tradio pela transcrio, que traou e
impulsionou o controle da propriedade imobiliria no Brasil.
A norma que regulamentou o cartrio de registro civil foi aprovada atravs
do Decreto n 5.604/1874, que tinha por escopo normatizar as atividades
cartorrias no que diz respeito aos registros civis no Brasil.
Enquanto a Lei n 601/1850 e a Lei n 1.237/1864 possuam efeitos
meramente declaratrios, em 1890, surgiu nosso primeiro sistema que produzia
atos com efeitos constitutivos, denominado de Sistema Torrens 4, que era,
entretanto, de carter facultativo.
Com a chegada do Cdigo Civil, em 1916, a incorporao do Registro
Geral, passou a ganhar prestgio. Manteve-se a necessidade da transcrio no
registro para transferncia do domnio, acrescentando-se a presuno de
domnio em favor do titular do direito inscrito. O cdigo passou a produzir efeitos
declaratrios e constitutivos, assim, adotando um sistema misto.
Antes da lei de vigncia atual (n 6.015/73), ainda surgiu o Decreto n
4.827/24, que reorganizou os registros pblicos previstos pelo Cdigo Civil,
depois aperfeioado pelo Decreto n 4.857/39.
A Lei n 6.015/73, regulamenta as atividades de registros pblicos no
Brasil foi modernizada. Ela efetivamente estabelece os princpios e normas
gerais para o sistema registral pblico brasileiro, que sero abordados em um
prximo tpico.
Ademais, a Constituio Federal de 1988 foi um divisor de guas. Nas
palavras de RGO, ela trouxe o dispositivo que objetivou banir a estatizao

3Lei n 1.237/1864, dispunha sobre a reforma da legislao hipotecria e estabelecia a base das
sociedades de crdito real.

4O Sistema de Registro Torrens e, pois, um instituto jurdico que regula o registro de ttulo de
propriedade rural, que matriculado pelo oficial de registro no livro matriz, aps a expurgao
de qualquer dvida ou vcio do ttulo de propriedade, que tem por finalidade transmitir presuno
de absoluta de domnio ao proprietrio do imvel.
 53

dos servios cartoriais5. Trata-se do art. 236, in verbis: Os servios notariais e

de registro so exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico.
Em matria infraconstitucional a Lei n 10.406/02, que instituiu o novo
Cdigo Civil, revogando a Lei n 3.071/16 (Cdigo Civil) e a primeira parte da Lei
n 556/1850 (Cdigo Comercial), mantendo o sistema registral da Lei n
6.015/73, qual seja, o sistema misto, declarativo e constitutivo.
Muito embora a Lei dos Registros Pblicos seja de 1973, e aps ela o
Direito Civil tenha mudado consideravelmente com ajustes pontuais, a norma
continua a ter vigncia nacional ditando todos os procedimentos das atividades
cartorrias. Neste sentido, abrange os registros de pessoas naturais e de
pessoas jurdicas, de bens mveis e bens imveis, dentre outros. Contudo, insta
ressaltar que a Lei n 6.015/73 no conceitua o que so registros pblicos,
ficando a cargo dos doutrinadores e juristas essa tarefa.
Nessa esteira, vejamos o que Carlos Ferreira de Almeida defende em sua
viso sobre os registros pblicos:
Registro pblico o ato assento efetuado por um oficial pblico e
constante de livros pblicos, do livre conhecimento, direto ou indireto,
por todos os interessados, no qual se atestam fatos jurdicos conformes
com a lei e referentes a uma pessoa ou a uma coisa, fatos entre si
conectados pela referncia a um assento considerado principal, de
modo a assegurar o conhecimento por terceiros da respectiva situao
jurdica, e do qual a lei faz derivar, como efeitos mnimos, a presuno
do seu conhecimento e a capacidade probatria6.

Com efeito, trataremos apenas neste trabalho sobre a matria de registros

de imveis, haja em vista que o tema principal peculiar deste instituto.
O direito registral imobilirio contm, portanto, normas que visam a
concretizao do princpio da segurana jurdica, declarando e constituindo
direitos reais sobre certo imvel, de forma a inviabilizar violaes por terceiro.
No que tange ao direito registral imobilirio, sua importncia est centrada
na principiologia desta ramificao do direito, visto que o oficial registrador deve
cumprir suas funes obedecendo estritamente as determinaes da Lei de
Registros Pblicos.

5RGO, Paulo Roberto de Carvalho. Registros pblicos e notas. Porto Alegre: Safe, 2004, p.
81.

6 ALMEIDA, Carlos Ferreira de. apud TUTIKIAN, Cludia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti;
PAIVA, Joo Pedro Lamana (Coords.). Novo direito imobilirio e Registral. So Paulo:
Quartier Latin, 2008, p. 228.
 53

2.1 Princpios bsicos de nosso Sistema Registral

Neste item vamos indicar e explicitar sucintamente os princpios bsicos
de nosso sistema registral como um todo, mas com um olhar especial para o
registro de imveis.
O princpio da concentrao determina que todas as informaes e atos
atinentes ao imvel devem estar aglomerados junto de sua matrcula. O Ofcio
de Registro de Imveis7 passou a ser o local onde podem ser consultadas todas
as informaes sobre certo imvel. Deve, assim, ser levada a registro toda
alterao no tocante ao imvel inscrito que poder alterar os dados, os direitos
ou a forma de exerccio deles relativamente ao imvel matriculado.
O princpio da continuidade implica na presuno de plena conexo entre
as informaes atuais e as anteriores com os registros seguintes. A pessoa que
consta no ttulo como adquirente a mesma que deve figurar no registro como
proprietria. Nesta situao, havendo discordncia entre as informaes
anteriormente registradas com as informaes supervenientes, caber ao oficial
de registro emitir nota devolutiva exigindo regularidade e a comprovao das
informaes prestadas naquele momento.
Este princpio est expresso em vrios dispositivos da Lei n 6.015/73,
podendo ser encontrado nos arts 195, 222, 223, e 237, da referida lei, in verbis:
Art. 195 - Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome
do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo
anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade
do registro.
Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imveis,
bem como nas cartas de sentena e formais de partilha, o tabelio ou
escrivo deve fazer referncia matrcula ou ao registro anterior, seu
nmero e cartrio.
Art. 223 - Ficam sujeitas obrigao, a que alude o artigo anterior, as
partes que, por instrumento particular, celebrarem atos relativos a
imveis.
Art. 237 - Ainda que o imvel esteja matriculado, no se far registro
que dependa da apresentao de ttulo anterior, a fim de que se
preserve a continuidade do registro.

O princpio da disponibilidade, como sabemos, o oficial de registro tem f

pblica. Neste sentido, os documentos emitidos por ele geram direitos para o
apresentante do ttulo, e tambm em relao a terceiros. No que concerne ao
apresentante, este somente poder dispor da propriedade do imvel na medida

7 Ofcio de Registro de Imveis o rgo de delegao estatal em que feito o registro da

propriedade imvel.
 53

em que tendo esse seu direito pr-constitudo pelo oficial de registro, o qual est
devidamente registrado no livro prprio do servio pblico do registro de imveis.
O princpio da especialidade condiz com o mais especfico detalhamento
de certo imvel, isto , para no haver nenhuma dvida acerca do imvel. Para
tanto, exigido do apresentante do ttulo o atendimento de algumas obrigaes
previstas na lei de registros pblicos.
Desta forma obrigatrio para todos os atos praticados no registro de
imveis, atender as exigncias contidas no art. 176, pargrafo primeiro, inciso II
e art. 225, ambos da Lei n 6.015/73, in verbis:
Art. 176 - O Livro n 2 - Registro Geral - ser destinado, matrcula dos
imveis e ao registro ou averbao dos atos relacionados no art. 167 e
no atribudos ao Livro n 3.
1 A escriturao do Livro n 2 obedecer s seguintes normas:
[...]
II - so requisitos da matrcula:
1) o nmero de ordem, que seguir ao infinito;
2) a data;
3) a identificao do imvel, que ser feita com indicao
a - se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da
denominao e de suas caractersticas, confrontaes, localizao e
rea;
b - se urbano, de suas caractersticas e confrontaes, localizao,
rea, logradouro, nmero e de sua designao cadastral, se houver.
Art. 225 - Os tabelies, escrives e juzes faro com que, nas escrituras
e nos autos judiciais, as partes indiquem, com preciso, os
caractersticos, as confrontaes e as localizaes dos imveis,
mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar
s de terreno, se esse fica do lado par ou do lado mpar do logradouro,
em que quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina
mais prxima, exigindo dos interessados certido do registro
imobilirio.

O princpio da f pblica consiste na presuno de veracidade daquilo que

praticado pelo agente pblico, nos termos do art. 3 da Lei n 8.935/94, in
verbis: Notrio, ou tabelio, e oficial de registro, ou registrador, so profissionais
do direito, dotados de f pblica, a quem delegado o exerccio da atividade
notarial e de registro8.
Desta forma, a partir do momento que o notrio, tabelio ou o oficial de
registro declarar que um ato ou documento est conforme os padres legais,
eles asseguram que as partes tenham segurana jurdica quanto a validade do

8 Lei n 8935/94, regulamenta o art. 236 da Constituio Federal, dispondo sobre servios
notariais e de registro.
 53

documento registrado. Esse acreditamento perante todos, inclusive os rgos do

Estado, que denota a f pblica e a presuno de veracidade
O princpio da instncia assimila-se ao princpio da inrcia da jurisdio,
isto porque o oficial de registro de imveis, assim como o juiz, s atua mediante
provocao do interessado e no ex officio. Neste sentido, o oficial de registro
recebe passivamente os papis que lhe so submetidos, sem iniciativa prpria.
Neste diapaso, necessrio observar as regras dos arts. 13 e 213 da Lei
n 6.015/73, que versa sobre os legitimados para provocar o Oficial de Registro,
in verbis:
Art. 13. Salvo as anotaes e as averbaes obrigatrias, os atos do
registro sero praticados:
I - por ordem judicial;
II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados;
III - a requerimento do ministrio pblico, quando a lei autorizar.

A exceo a este ponto est na prpria Lei n 6.015/73, que autoriza a

retificao de registros ou averbaes ex offcio em algumas situaes previstas
no art. 213, I, in verbis:
Art. 213. O oficial retificar o registro ou a averbao:
I - de ofcio ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do
ttulo;
b) indicao ou atualizao de confrontao;
c) alterao de denominao de logradouro pblico, comprovada por
documento oficial;
d) retificao que vise a indicao de rumos, ngulos de deflexo ou
insero de coordenadas georeferenciadas, em que no haja alterao
das medidas perimetrais;
e) alterao ou insero que resulte de mero clculo matemtico feito
a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reproduo de descrio de linha divisria de imvel confrontante
que j tenha sido objeto de retificao;
g) insero ou modificao dos dados de qualificao pessoal das
partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho
judicial quando houver necessidade de produo de outras provas.

O princpio da legalidade versa sobre a realizao da matrcula do imvel.

Neste sentido, enquanto os ttulos legtimos no forem levados para registro, no
geram eficcia perante terceiros. Se no h registros sobre certo imvel, os
direitos inerentes a este bem so apenas pessoais, sem eficcia em relao a
terceiros. Constituiro, portanto, meras relaes obrigacionais e, como tal, se
exaurem.
O princpio da legitimao ou qualificao registral legitima o oficial a
promover a anlise das eventuais nulidades absolutas e vcios no ttulo levado
 53

ao registro. Em sentido prtico, o oficial deve fazer a anlise dos vcios

extrnsecos do ttulo levado a registro.
Mister anotar que a simulao, apesar de poder gerar nulidade do negcio
jurdico, no autoriza o registrador a devolver o ttulo, negando-se de efetivar o
registro. Isto porque a alterao no valor do negcio jurdico no vcio
extrnseco e refoge, portanto, na essncia deste princpio, a anlise do
registrador.
O princpio da obrigatoriedade, est contido no art. 169 da Lei n 6.015/73,
que dispe ser obrigatrio o registro dos atos registrveis contidos no art. 167 da
mesma lei. Significa dizer que devem ser realizados os atos registrais, sob pena
de no haver a constituio, modificao, extino, comprovao, publicizao
ou disponibilidade do direito.
A lei no impe sanes ou penalidades s pessoas que deixam de
registrar os ttulos registrveis contidos no rol do art. 167, da Lei n 6.015/73,
tendo em vista que o interesse jurdico nele contido no gerar direito perante
terceiros, por falta de registro do ttulo.
O princpio da presuno, aduz sobre a fora probante do ttulo registrado,
pois muito embora o sistema registral brasileiro adote um modelo misto, qual
seja, o declarativo-constitutivo, sua fora probante relativa (juris tantum), isto
porque admite prova em contrrio, logo relativa a presuno da fora probante
dos ttulos registrados, admitindo-se prova em sentido contrrio.
O princpio da prioridade define a ordem cronolgica a ser rigorosamente
obedecida para o registro dos ttulos apresentados. Desta forma o primeiro
solicitante relacionado no protocolo tem preferncia sobre os outros em relao
ao direito sobre a propriedade. Este princpio est expresso no art. 186, da Lei
n 6.015/73 nestes termos: O nmero de ordem determinar a prioridade do
ttulo, e esta, a preferncia dos direitos reais, ainda que apresentados pela
mesma pessoa mais de um ttulo simultaneamente.
O princpio da publicidade aduz que os atos praticados pelo oficial, bem
como, os registros dos livros da serventia, podero ter seus contedos
solicitados em forma de certido, sem justificar as razes do pedido. Isto porque
todos os atos e documentos so pblicos. No entanto, no ser expedida
certido nos casos em que a lei proibir, por exemplo, nos casos de adoo ou
programa de proteo de testemunhas.
 53

Insta mencionar que esta exceo no retira o carter pblico dos

registros, que se destina a fazer prova contra terceiros, inclusive em face do
poder pblico.
O princpio da tipicidade busca o registro dos ttulos hbeis previstos em
lei, conforme expresso nos termos desta lei, contida no art. 172 da Lei n
6.015/73, que faz referncia aos ttulos relacionados no art. 167 dela.
Transcrevemos os termos do art. 172 da Lei n 6.015/73:
Art. 172 - No registro de imveis sero feitos, nos termos desta lei, o
registro e a averbao dos ttulos ou atos constitutivos, declaratrios,
translativos e extintos de direitos reais sobre imveis reconhecidos em
lei, "inter vivos" ou "mortis causa" quer para sua constituio,
transferncia e extino, quer para sua validade em relao a terceiros,
quer para a sua disponibilidade.

Em sentido geral, ser registrado no Ofcio de Registro Imobilirio o direito

de propriedade que estiver representado em ttulo hbil, e somente se registram
ou averbam os atos e fatos nos ttulos previstos em lei, quais sejam, aqueles
contidos no rol do art. 167, da Lei n 6.015/73.
O princpio da territorialidade est contido no art. 169, da Lei n 6.015/73,
que dispe que os registros e averbaes devero ser feitos no local onde
encontra-se o imvel, cujo ttulo, ordem ou determinao legal est sendo
apresentado.
No tocante a este princpio necessrio registrar que, caso a Comarca
contiver mais de um Ofcio de Registro de Imveis em sua jurisdio, a
competncia para atuar ser de acordo com a diviso administrativa fixada na
circunscrio judiciria, que definir a qual deles o imvel est subordinado.
Assim, uma serventia atuar de modo integral e exclusivo sobre os imveis no
seu mbito territorial, sendo complementada pela outra.
O princpio da unidade de matrculas busca a unicidade do controle
pblico, que consiste em matricular todos os registros e averbaes, isto , cada
imvel possui apenas uma identificao pblica, uma matrcula, a qual versa
sobre um nico e determinado imvel. Este princpio impede a duplicidade
documental de um imvel, ou seja, a clonagem de documentao. Desta forma,
qualquer ato registral superveniente exige o formal trmino do anterior, na
mesma matrcula, sob pena de ser considerado nulo.
 53

So basicamente esses os princpios essenciais gerais do sistema

registral brasileiro. Eles se completam e se articulam de modo a manterem uma
unidade com conexo lgica integral, harmonicamente ordenados.

2.2 O Registro de Imveis: efetivao, funes do registro e do registrador

a) Efetivao do registro
A efetivao do registro d-se por vontade da parte interessada, que
possui o ttulo legtimo da terra ou, pelo menos, tem caracterizado nos termos da
lei certo direito real sobre determinada propriedade.
Anota-se que o oficial de registro de imveis em regra geral no age ex
officio, sendo necessrio provocar sua atuao para que o mesmo pratique o ato
aps a anlise de certo documento. No caso do registro de imveis, a parte
interessada apresenta os documentos ao oficial de registro, que ir receb-los
passivamente, sem iniciativa prpria.
Por fora do princpio da prioridade, os documentos recebidos pelo oficial
de registro sero protocolados em ordem cronolgica e tero preferncia sobre
os posteriores, ou seja, obedecer-se- uma ordem cronolgica de apresentao
normal. Se houver outro interessado pelo mesmo territrio, da mesma forma que
o primeiro apresentante solicitou o registro, o segundo solicitar tambm. Neste
caso, sendo vlido o ttulo, o primeiro apresentante ter precedncia legal para
o registro em relao ao segundo.
Aps a devida apresentao do ttulo ao oficial de registro, ele ser
prenotado no livro de protocolo, gerando assim um nmero de ordem, o qual far
com que este ttulo tenha preferncia registral sobre os demais que sejam
apresentados posteriormente. Esse procedimento institui a ordem de preferncia
registral e deve ser adotado de modo imperativo conforme impe o art. 182, da
Lei n 6.015/73.
Nessa esteira, mister esclarecer o que se entende por prenotao, e para
isto trazemos a compreenso de Walter Ceneviva:
[...] Prenotao o assentamento prvio, no protocolo. Assegura
Precedncia no Direito Real ao qual o ttulo se refere. Seus efeitos se
referem a vida efmera; cessam em trinta dias se o interessado se
omitir no atendimento de exigncias legais opostas pelo oficial. Se,
 53

entretanto, o registro for cumprido, a precedncia do Direito Real

comea com a prenotao9.

Com efeito, os atos pertinentes ao registro de imveis tambm podero

ser feitos atravs de ordem judicial ou a requerimento do Ministrio Pblico,
conforme dispe o art. 13, da Lei n 6.015/73, acima transcrito.
Obedecida a ordem de prenotao do ttulo, o oficial registrador ter o
prazo de 30 (trinta) dias para a realizao do ato registral, contado a partir do
momento da sua prenotao no livro de protocolo, conforme art. 188, da Lei n
6.015/73.
Para a efetivao do registro, sabemos que o oficial deve fazer certas
exigncias que so impostas por lei, e o ttulo deve contemplar todas essas
exigncias, no sendo assim, o oficial no pode registrar o ttulo apresentado.
Algumas exigncias devem ser obrigatrias e no sendo contempladas fica
invivel o registro do ttulo.
O comprovante do recolhimento do Imposto de Transmisso de Bens
Imveis inter-vivos (ITBI) tem previso nos arts. 35 do Cdigo Tributrio
Nacional, e no art. 156 da Constituio Federal.
Art. 35. O imposto, de competncia dos Estados, sobre a transmisso
de bens imveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I - a transmisso, a qualquer ttulo, da propriedade ou do domnio til
de bens imveis por natureza ou por acesso fsica, como definidos na
lei civil;
II - a transmisso, a qualquer ttulo, de direitos reais sobre imveis,
exceto os direitos reais de garantia;
III - a cesso de direitos relativos s transmisses referidas nos incisos
I e II.
Pargrafo nico. Nas transmisses causa mortis, ocorrem tantos fatos
geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatrios.

Art. 156. Compete aos Municpios instituir impostos sobre:

[...]
II - transmisso "inter vivos", a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens
imveis, por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre
imveis, exceto os de garantia, bem como cesso de direitos a sua
aquisio;

Sendo propriedade localizada na zona urbana, o apresentante do ttulo

deve apresentar as certides negativas de tributos.

9CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 8. ed. Refund. e atual. So
Paulo; Saraiva, 1993, p. 184.
 53

Tratando-se de apartamento, regido atravs do regime de condomnio,

necessrio documento hbil de testifique a quitao de todas as despesas de
condomnio assinado pelo sndico (declarao).
Deve ainda est junto ao ttulo apresentado para registro, a certido
pessoal do proprietrio do imvel que declare a existncia ou no de nus real,
judicial ou extrajudicial, bem como a existncia de outras aes sobre o imvel
a ser registrado.
Quando o ttulo pertencer a uma pessoa jurdica deve o oficial de registros,
exigir a apresentao do documento que identifique as pessoas fsicas que
assinam pela pessoa jurdica, sendo o documento hbil o contrato de
constituio da empresa
Ser ainda verificada a presena de dbitos inscritos na dvida ativa
relativos s contribuies previdencirias, atravs do relatrio enviado
trimestralmente para os rgos da administrao federal direta e indireta, s
entidades controladas direta ou indiretamente pela Unio, aos registros pblicos,
cartrios de registro de ttulos e documentos, cartrios de registro de imveis e
ao sistema financeiro oficial, conforme art. 27510, do Decreto n 3.048/99.
Ao tratar de imvel rural, o oficial deve observar o certificado de cadastro
junto ao INCRA, constando no registro: A respectiva rea do imvel, o nmero
de mdulos fiscais e os ltimos cinco recibos do Imposto sobre Terras Rurais
(ITR) ou certido emitida pela Receita Federal declarando a inexistncia de
dbito.
No havendo vcio ou nulidade que obste o ato registral, o ttulo ter
concludo o registro ou averbao, para que possa assim surtir todos os seus
respectivos efeitos legais e jurdicos, tambm perante terceiros.

b) Funo do registro
A funo do registro de imveis obedece a uma finalidade, qual seja, a de
ser um instrumento de publicidade da garantia hipotecria.

10 Art. 275. O Instituto Nacional do Seguro Social divulgar, trimestralmente, lista atualizada dos
devedores com dbitos inscritos na Dvida Ativa relativos s contribuies previstas nos incisos
I, II, III, IV e V do pargrafo nico do art. 195, acompanhada de relatrio circunstanciado das
medidas administrativas e judiciais adotadas para a cobrana e execuo da dvida.
 53

Como dito, o registro de imveis tem a natureza declaratria-constitutiva

e, portanto, tem a finalidade de atribuir ao legtimo possuidor do ttulo
exclusividade e oponibilidade do registro em relao a terceiros. Para todas as
partes, ente de direito natural ou jurdico, pblicos ou privados, presume-se que
o registro gera efeitos legais, historicamente indicados como erga omnes (contra
todos).
Insta mencionar que, apesar de ser oponvel a terceiros, independente de
quem seja, a presuno legal contida neste registro ainda relativa, ou seja,
permite prova em contrrio.
Hrcules Aghiarian assim adverte: costuma-se dizer impropriamente que
pela fora vinculadora e produtora imediata do registro, que a presuno
absoluta at prova em contrrio, dado que, enquanto no desconstitudo o mrito
constante do mesmo ato, produz efeitos jurdicos plenos e inquestionveis11.
Ademais, a maior funo do registro de certo imvel a constituio e
atribuio da natureza registral, qual seja, a instituio do direito real, no apenas
tornando o ttulo oponvel a terceiros, mas encerrando toda uma gama de
poderes e uma especial qualidade jurdico-negocial propriedade imvel, que
poder causar insegurana e aflio ao titular do direito imobilirio no
registrado.
Nesse sentido ampliado, o registro responsvel por ser o meio legal
hbil, seguro e capaz de possibilitar a transferncia de todos os poderes da
propriedade imvel, por ato inter vivos e tambm mortis causa.

c) Funo do registrador
Conforme dispe o art. 3 da Lei n 8.935/94, Notrio, ou tabelio, e oficial
de registro, ou registrador, so profissionais do direito, dotados de f pblica, a
quem delegado o exerccio da atividade notarial e de registro.
O art. 12 e 13 da Lei n 8935/94, dispem sobre a atribuio do oficial de
registro, independentemente de sua finalidade especfica, vejamos o que diz
estes artigos.
Art. 12. Aos oficiais de registro de imveis, de ttulos e documentos e
civis das pessoas jurdicas, civis das pessoas naturais e de interdies
e tutelas compete a prtica dos atos relacionados na legislao

11 AGHIARIAN, Hrcules. Curso de Direito Imobilirio. Ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 1997,
p. 52 et seq.
 53

pertinente aos registros pblicos, de que so incumbidos,

independentemente de prvia distribuio, mas sujeitos os oficiais de
registro de imveis e civis das pessoas naturais s normas que
definirem as circunscries geogrficas.

art. 13. Aos oficiais de registro de distribuio compete privativamente:

I - quando previamente exigida, proceder distribuio equitativa pelos
servios da mesma natureza, registrando os atos praticados; em caso
contrrio, registrar as comunicaes recebidas dos rgos e servios
competentes;
II - efetuar as averbaes e os cancelamentos de sua competncia;
III - expedir certides de atos e documentos que constem de seus
registros e papis.

Sendo assim, a atividade exercida pelo oficial de registro no uso de suas

atribuies dotada de F Pblica, atribuindo-lhe publicidade, autenticidade,
segurana e eficcia e tambm perante terceiros, sendo essa atividade privativa
ou delegada pelo notrio ou tabelio.
Conforme visto, a atividade notarial e de registro detm uma competncia
ampla de servios, mas aqui trataremos apenas das principais atividades ou
funes de um oficial registrador.
O oficial de registro civil das pessoas naturais tem sua funo voltada para
os registros de nascimento, casamento, bito e outros. Alm das anotaes e
expedies de certides, compete ainda ao oficial de registros averbar atos da
vida civil trazidos ao conhecimento dele, como aqueles elencados no art. 29, da
Lei n 6.015/73, pela importncia anotamos o que dispe o referido dispositivo:
Art. 29. Sero registrados no registro civil de pessoas naturais:
I - os nascimentos;
II - os casamentos;
III - os bitos;
IV - as emancipaes;
V - as interdies;
VI - as sentenas declaratrias de ausncia;
VII - as opes de nacionalidade;
VIII - as sentenas que deferirem a legitimao adotiva.
1 Sero averbados:
a) as sentenas que decidirem a nulidade ou anulao do casamento,
o desquite e o restabelecimento da sociedade conjugal;
b) as sentenas que julgarem ilegtimos os filhos concebidos na
constncia do casamento e as que declararem a filiao legtima;
c) os casamentos de que resultar a legitimao de filhos havidos ou
concebidos anteriormente;
d) os atos judiciais ou extrajudiciais de reconhecimento de filhos
ilegtimos;
e) as escrituras de adoo e os atos que a dissolverem;
f) as alteraes ou abreviaturas de nomes.
2 competente para a inscrio da opo de nacionalidade o
cartrio da residncia do optante, ou de seus pais. Se forem residentes
no estrangeiro, far-se- o registro no Distrito Federal.
 53

Ao oficial de registro civil de pessoas jurdicas compete o registro, a

modificao e a extino de associaes, fundaes, sociedades simples,
organizaes religiosas, partidos polticos e empresas individuais de
responsabilidade limitada de natureza simples entre outras, conforme dispem
os arts. 114, 120 e 122 da Lei n 6.015/73, in verbis:
Art. 114. No Registro Civil de Pessoas Jurdicas sero inscritos:
I - os contratos, os atos constitutivos, o estatuto ou compromissos das
sociedades civis, religiosas, pias, morais, cientficas ou literrias, bem
como o das fundaes e das associaes de utilidade pblica;
II - as sociedades civis que revestirem as formas estabelecidas nas leis
comerciais, salvo as annimas.
III - os atos constitutivos e os estatutos dos partidos polticos.
Pargrafo nico. No mesmo cartrio ser feito o registro dos jornais,
peridicos, oficinas impressoras, empresas de radiodifuso e agncias
de notcias a que se refere o art. 8 da Lei n 5.250, de 9-2-1967.
Art. 120. O registro das sociedades, fundaes e partidos polticos
consistir na declarao, feita em livro, pelo oficial, do nmero de
ordem, da data da apresentao e da espcie do ato constitutivo, com
as seguintes indicaes:
I - a denominao, o fundo social, quando houver, os fins e a sede da
associao ou fundao, bem como o tempo de sua durao;
II - o modo por que se administra e representa a sociedade, ativa e
passivamente, judicial e extrajudicialmente;
III - se o estatuto, o contrato ou o compromisso reformvel, no tocante
administrao, e de que modo;
IV - se os membros respondem ou no, subsidiariamente, pelas
obrigaes sociais;
V - as condies de extino da pessoa jurdica e nesse caso o destino
do seu patrimnio;
VI - os nomes dos fundadores ou instituidores e dos membros da
diretoria, provisria ou definitiva, com indicao da nacionalidade,
estado civil e profisso de cada um, bem como o nome e residncia do
apresentante dos exemplares.
Pargrafo nico. Para o registro dos partidos polticos, sero
obedecidos, alm dos requisitos deste artigo, os estabelecidos em lei
especfica.
Art. 122. No registro civil das pessoas jurdicas sero matriculados: I -
os jornais e demais publicaes peridicas;
II - as oficinas impressoras de quaisquer natureza, pertencentes a
pessoas naturais ou jurdicas;
III - as empresas de radiodifuso que mantenham servios de notcias,
reportagens, comentrios, debates e entrevistas;
IV - as empresas que tenham por objeto o agenciamento de notcias.

As atribuies do oficial de registro de imveis resumem-se na prtica de

um conjunto de atos, registros e averbaes relativos aos imveis. Anotamos,
de incio o que dispe o art. 172 da Lei n. 6.015/73.
Art. 172 - No Registro de Imveis sero feitos, nos termos desta Lei, o
registro e a averbao dos ttulos ou atos constitutivos, declaratrios,
translativos e extintos de direitos reais sobre imveis reconhecidos em
lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituio,
transferncia e extino, quer para sua validade em relao a terceiros,
quer para a sua disponibilidade.
 53

O registro constitui um conjunto de prticas legais que tendem criao,

declarao, transmisso e extino do direito real sobre um certo bem imvel.
Os documentos, atos, ttulo, garantias e providncias legais passveis de registro
esto enumerados no inciso I, do art. 167 da Lei n. 6.015/73, in verbis:
Art. 167 - No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos.
I - o registro:
1) da instituio de bem de famlia;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locao de prdios, nos quais tenha sido
consignada clusula de vigncia no caso de alienao da coisa locada;
4) do penhor de mquinas e de aparelhos utilizados na indstria,
instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem
eles;
5) das penhoras, arrestos e sequestros de imveis;
6) das servides em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imveis e da habitao, quando no
resultarem do direito de famlia;
8) das rendas constitudas sobre imveis ou a eles vinculadas por
disposio de ltima vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cesso deste
e de promessa de cesso, com ou sem clusula de arrependimento,
que tenham por objeto imveis no loteados e cujo preo tenha sido
pago no ato de sua celebrao, ou deva s-lo a prazo, de uma s vez
ou em prestaes;
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenes antenupciais;
13) das cdulas de crdito rural;
14) das cdulas de crdito, industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos emprstimos por obrigaes ao portador ou debntures,
inclusive as conversveis em aes;
17) das incorporaes, instituies e convenes de condomnio;
18) dos contratos de promessa de venda, cesso ou promessa de
cesso de unidades autnomas condominiais a que alude a Lei n
4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporao ou a
instituio de condomnio se formalizar na vigncia desta Lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos
loteados em conformidade com o Decreto-lei n 58, de 10 de dezembro
de 1937, e respectiva cesso e promessa de cesso, quando o
loteamento se formalizar na vigncia desta Lei;
21) das citaes de aes reais ou pessoais reipersecutrias, relativas
a imveis;
22) dos julgados e atos jurdicos entre vivos que dividirem imveis ou
os demarcarem inclusive nos casos de incorporao que resultarem
em constituio de condomnio e atriburem uma ou mais unidades aos
incorporadores;
23) das sentenas que nos inventrios, arrolamentos e partilhas,
adjudicarem bens de raiz em pagamento das dvidas da herana;
24) dos atos de entrega de legados de imveis, dos formais de partilha
e das sentenas de adjudicao em inventrio ou arrolamento quando
no houver partilha;
25) da arrematao e da adjudicao em hasta pblica;
26) do dote;
27) das sentenas declaratrias de usucapio;
28) da compra e venda pura e da condicional;
 53

29) da permuta;
30) da dao em pagamento;
31) da transferncia, de imvel a sociedade, quando integrar quota
social;
32) da doao entre vivos;
33) da desapropriao amigvel e das sentenas que, em processo de
desapropriao, fixarem o valor da indenizao;
34) da alienao fiduciria em garantia de coisa imvel.
35). da imisso provisria na posse, quando concedida Unio, aos
Estados, ao Distrito Federal, aos Municpios ou s suas entidades
delegadas, e respectiva cesso e promessa de cesso;
36) dos termos administrativos ou das sentenas declaratrias da
concesso de uso especial para fins de moradia;
37) da constituio do direito de superfcie de imvel urbano;
38) do contrato de concesso de direito real de uso de imvel pblico.
39) da legitimao de posse;
40) da converso da legitimao de posse em propriedade, prevista
no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.

A averbao um ato acessrio, haja vista que precisa e exige um ato

principal para ser vlido, como a matrcula ou um registro. Trata-se da pblica
informao da existncia de um novo ato ou fato, que pode modificar, extinguir
ou retificar o teor de algum registro ou da prpria matrcula. Os documentos,
atos, ttulos, garantias e providncias legais que podem ser averbados esto
enumerados no inciso II do art. 167 da Lei n 6.015/73, in verbis:
II - a averbao:
1) das convenes antenupciais e do regime de bens diversos do legal,
nos registros referentes a imveis ou a direitos reais pertencentes a
qualquer dos cnjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao
casamento;
2) por cancelamento, da extino dos nus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cesses e das
promessas de cesso a que alude o Decreto-lei n 58, de 10 de
dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado
anteriormente vigncia desta Lei;
4) da mudana de denominao e de numerao dos prdios, da
edificao, da reconstruo, da demolio, do desmembramento e do
loteamento de imveis;
5) da alterao do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de
outras circunstncias que, de qualquer modo, tenham influncia no
registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades autnomas condominiais a que
alude a Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a
incorporao tiver sido formalizada anteriormente vigncia desta lei;
7) das cdulas hipotecrias;
8) da cauo e da cesso fiduciria de direitos relativos a imveis;
9) das sentenas de separao de dote;
10) do restabelecimento da sociedade conjugal;
11) das clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e
incomunicabilidade impostas a imveis, bem como da constituio de
fideicomisso.
12) das decises, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos
ou ttulos registrados ou averbados;
13) " ex offcio ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder
pblico.
 53

14) das sentenas de separao judicial, de divrcio e de nulidade ou

anulao de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem
imveis ou direitos reais sujeitos a registro
15 - da re-ratificao do contrato de mtuo com pacto adjeto de
hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da
Habitao, ainda que importando elevao da dvida, desde que
mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada
em favor de terceiros.
16) do contrato de locao, para os fins de exerccio de direito de
preferncia.
17) do Termo de Securitizao de crditos imobilirios, quando
submetidos a regime fiducirio.
18) da notificao para parcelamento, edificao ou utilizao
compulsrios de imvel urbano;
19) da extino da concesso de uso especial para fins de moradia;
20) da extino do direito de superfcie do imvel urbano.
21) da cesso de crdito imobilirio.
22) da reserva legal;
23) da servido ambiental.
24) do destaque de imvel de gleba pblica originria.
25) do auto de demarcao urbanstica.
26) da extino da legitimao de posse
27) da extino da concesso de uso especial para fins de moradia;
28) da extino da concesso de direito real de uso.
29) da sub-rogao de dvida, da respectiva garantia fiduciria ou
hipotecria e da alterao das condies contratuais, em nome do
credor que venha a assumir tal condio na forma do disposto pelo art.
31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei
no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Cdigo Civil, realizada em ato
nico, a requerimento do interessado instrudo com documento
comprobatrio firmado pelo credor original e pelo muturio.
30) da certido de liberao de condies resolutivas dos ttulos de
domnio resolvel emitidos pelos rgos fundirios federais na
Amaznia Legal.

Portanto, assim como qualquer outro servidor pblico, as funes

desempenhadas por um oficial de registro devem estar previstas e prescritas na
lei, em respeito ao princpio da legalidade.
Os oficiais de registro civil de ttulos e documentos e de imveis devem
atender o comando das leis em sentido jurdico estrito no podendo agirem por
presunes nem por interpretaes extensivas, nos casos de silncio, omisso
ou falta de expressa previso normativa especfica. Precisam conduzir-se
conforme princpios gerais da administrao pblica previstos no art. 37 da
Constituio Federal e mais os especficos das leis de regncia funcional. Suas
atuaes tm grande importncia pblica, social e individual.
 53

3. A SUSCITAO DE DVIDA NO REGISTRO IMOBILIRIO

Preliminarmente parece-nos importante expor em termos gerais a histria

da suscitao de dvida no registro de imveis, de forma que permita mostrar o
contexto do seu surgimento, o conceito contemporneo e respectivos
procedimentos.
A suscitao de dvida surgiu na poca de transio do Brasil Monarquia
para o Brasil Repblica, quando o registro de imveis ainda era regido pelas
Ordenaes Filipinas do Reino Portugus. O Decreto n 370/1890, que tratava
da inaugurao do registro geral Nas novas Comarcas, trouxe consigo, em seu
art. 66, o instituto da suscitao de dvida no registro de imveis. Vejamos o
contedo normativo do art. 66 do referido decreto:
Art. 66. Tomada a nota da apresentao, e conferido o numero de
ordem, o official, duvidando da legalidade do titulo, pde recusar-lhe
registro, entregando-o parte, com a declarao da duvida que achou,
para que ella possa recorrer ao juiz de direito.

Posteriormente foi introduzida no Cdigo Civil de 1916, no art. 834, a qual

assim previa: Quando o oficial tiver dvida sobre a legalidade da inscrio
requerida, declar-la- por escrito ao requerente, depois de mencionar, em
forma de prenotao, o pedido no respectivo livro.
O instituto da suscitao de dvida tambm estava previsto no art. 207 do
Decreto n 18.542/28, que versava sobre os servios no registro pblico.
Transcrevemos o art. 207 do referido decreto:
Art. 207. Tomada a nota da apresentao e conferido o numero de
ordem, o official, duvidando da legalidade do titulo ou de sua validade,
poder recusar-lhe registro, entregando-o immediatamente parte
com a declarao da duvida que achou para que ella possa recorrer ao
juiz competente, averbando logo a entrega e a duvida, em resumo, no
Protocollo e declarando no termo de encerramento diario o numero de
linhas deixadas em branco no Protocollo para tal fim, a respeito de
cada titulo impugnado.

O Decreto n 4.857/39, que veio regulamentar a execuo do servio no

registro de imveis, revogou o Decreto n 18.542/28. A partir de ento a
suscitao de dvida ficou prevista no art. 215 do novo decreto, da seguinte
forma:
Art. 215. Tomada a nota da apresentao e conferido o nmero de
ordem, em conformidade com o art. 200, o oficial verificar a legalidade
e a validade do ttulo, procedendo ao seu registro, se o mesmo estiver
em conformidade com a lei.
1 O oficial far essa verificao no prazo improrrogvel de cinco
dias, e poder exigir que o apresentante ponha o documento em
conformidade com a lei, concedendo-lhe, para isso, prazo razovel.
 53

No se conformando o apresentante com a exigncia do oficial, ou no

podendo satisfaz-la, ser o ttulo, com a declarao da dvida,
remetido ao juiz competente para decidi-la.

Por fim, o Decreto-Lei n 1.000/69, que tambm dispunha sobre a

execuo dos servios no registro pblico, em seu art. 201 ordenou o oficial a
proceder, da seguinte forma:
Art. 201. Tomada a nota da apresentao e conferido o nmero de
ordem, em conformidade com o artigo 192, o oficial verificar a
legalidade e a validade do ttulo, procedendo ao registro, se o mesmo
estiver em conformidade com a lei, no prazo mximo de dez dias teis,
salvo no caso previsto no pargrafo nico do artigo 7 do Decreto-lei n
549, de 24 de abril de 1969, em que o prazo ser de trs dias.
1 O oficial far essa verificao no prazo improrrogvel de cinco dias
teis, e poder exigir que o apresentante ponha o documento em
conformidade com a lei, concedendo-lhe, para isso, prazo razovel.
No se conformando o apresentante com a exigncia do oficial, ou no
podendo satisfaz-la, ser o ttulo, a seu requerimento e com a
declarao da dvida, remetido ao juzo competente para decidi-Ia.
2 Em se tratando de propriedade territorial rural, desapropriada nos
termos do Decreto-lei n 549, de 24 de abril de 1969, a verificao a
que alude o pargrafo anterior ser feita em quarenta e oito horas.

E assim alcanamos o regramento atual, contido nos arts. 198 e seguintes

da Lei n 6.015/73, que dispem sobre a forma de suscitao da dvida e o seu
procedimento.
Com o advento de cada nova norma nota-se que acrescido alguma
peculiaridade ao procedimento estudado. No entanto, apesar do nosso
ordenamento jurdico sofrer profundas mudanas com a constituio de 1988, a
Lei n 6.015/73 continua em plena vigncia, regulando com seus termos e
alteraes a suscitao de dvida.

3.1 Conceito, natureza jurdica e legitimidade para suscitar a dvida

a) Conceito
A dvida um procedimento adotado pelo oficial de registro de imveis
diante do interesse jurdico do apresentante do ttulo. Esse procedimento tem
cunho administrativo, porm, aps suscitada a dvida, o ttulo e ela so
encaminhados ao Judicirio, com as razes da negativa do registro do ttulo
apresentado.

A suscitao de dvida tem conceito construdo entre os doutrinadores,

destacamos o que nos diz Swensson sobre a dvida:
A dvida se constitui em procedimento administrativo atravs do qual
solucionado dissenso entre o apresentante do ttulo, que pretende
 53

v-lo ingressar no registro de imveis e o Oficial de Registro que se

recusa a proceder a tal registro12.

O instituto da dvida est previsto em vrias normas, porm tem seu

procedimento insculpido no art. 198 e seguintes da Lei n 6.015/73,
transcrevemos o art. 198 para anlise e consideraes de interesse:

Art. 198 - Havendo exigncia a ser satisfeita, o oficial indic-la- por

escrito. No se conformando o apresentante com a exigncia do oficial,
ou no a podendo satisfazer, ser o ttulo, a seu requerimento e com a
declarao de dvida, remetido ao juzo competente para dirimi-la,
obedecendo-se ao seguinte:
I - no Protocolo, anotar o oficial, margem da prenotao, a
ocorrncia da dvida;
Il - aps certificar, no ttulo, a prenotao e a suscitao da dvida,
rubricar o oficial todas as suas folhas;
III - em seguida, o oficial dar cincia dos termos da dvida ao
apresentante, fornecendo-lhe cpia da suscitao e notificando-o para
impugn-la, perante o juzo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;
IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeterse-
o ao juzo competente, mediante carga, as razes da dvida,
acompanhadas do ttulo.

O oficial registrador o responsvel por encaminhar o ttulo apresentado

ao juiz de registros pblicos, junto com toda documentao necessria, bem
como, os motivos que o levaram a no registrar o ttulo, conforme ordena o art.
30, XII, da Lei n 8.935/94, verbis:
Art. 30. So deveres dos notrios e dos oficiais de registro:
[...]
XIII - encaminhar ao juzo competente as dvidas levantadas pelos
interessados, obedecida a sistemtica processual fixada pela
legislao respectiva

Apesar de no registrar o ttulo apresentado, este fato (a apresentao)

deve ser anotado no livro de protocolo. Somente aps deve-se dar cincia da
dvida ao apresentante do ttulo para que este, querendo, possa impugnar as
razes indicadas pelo registrador perante o juzo competente, no prazo de 15
(quinze) dias.
Independente dos termos da impugnao do apresentante do ttulo, o juiz
pode determinar diligncias a respeito do registro, e tambm do ttulo, logo aps
ouvir o Ministrio Pblico para ento prolatar sentena.
Neste sentido ensina Walter Ceneviva:
No impugnada a dvida, nem por isso ocorre revelia. O juiz a julgar,
conforme seu convencimento, pois o silencio do interessado no

12SWENSSON, Walter Cruz. Manual de Registro de Imveis. So Paulo: Saraiva. 1991, p.

132.
 53

apresenta confisso quanto a matria de fato; a afirmao do Oficial

presume-se verdadeira, pela f pblica que se reveste a sua funo. 13

Cabe mencionar que a falta de impugnao no viola nenhum direito pois

conforme inteligncia do art. 199 da Lei n 6.015/73, a falta de contestao no
presume revelia do apresentante, isto porque nesse procedimento a sentena
prolatada pelo juiz independe de defesa.
Tem-se que a suscitao de dvida constitui procedimento administrativo-
judicial, e no propriamente um processo que deve ser submetido contraditrio
e ampla defesa.
Walter Ceneviva ainda orienta as razes pelas quais o apresentante do
ttulo deve impugnar a dvida do oficial de registro, devendo ter o seguinte
contedo pratico-jurdico:
a) afirmando que os elementos submetidos ao Oficial so suficientes
para o Registro e para a Matrcula;
b) assegurando ser jurdica ou faticamente impossvel atender a
exigncia.14

Registra-se no haver necessidade de advogado, o que situa a verificao

no campo do direito administrativo.

b) Natureza jurdica
Ao tratar da natureza jurdica do procedimento da dvida, nota-se que o
legislador assim considerou no art. 204 da Lei n 6.015/73: A deciso da dvida
tem natureza administrativa e no impede o uso do processo contencioso
competente.
A deciso proferida no procedimento de dvida prolatada por um juiz
togado em procedimento de natureza administrativa. Desta forma no fazendo
coisa julgada material, como pacificado na doutrina e na jurisprudncia, a
deciso proferida no est sujeita aos efeitos da imutabilidade nas decises
judicias, no fazendo coisa julgada material.
Nesse passo, o ttulo objeto da dvida onde foi proferida deciso
improcedente pelo juiz, poder ser levado novamente a registro. Em caso

13CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 8. ed. refund. e atual. So
Paulo; Saraiva, 1993, p. 355.

14 Ibid., p. 349.
 53

contrrio a dvida sujeita-se a via jurisdicional. Vejamos o que Swensson nos

traz sobre esse assunto:
A primeira delas que impedimento algum existe de que o ttulo seja
reapresentado para registro, aps deciso desfavorvel. A segunda
que tais decises esto sujeitas ao controle jurisdicional, nada
impedindo o uso da via jurisdicional adequada (Lei de Registros
Pblicos, art. 204, 2 parte)15.

Em razo da natureza administrativa da deciso preliminar proferida no

procedimento da dvida, a jurisprudncia tem admitido nova suscitao incidindo
sobre o mesmo ttulo, a pedido do apresentante, desde que no seja sob o
mesmo motivo. Deve-se, portanto, sanar aquele motivo que outrora ensejou a
dvida na primeira apresentao do ttulo ao oficial de registro, no caso de
procedncia dela.
Pode reapresentar o ttulo ao oficial de registro, mesmo que j tenha sido
objeto de suscitao da dvida, quando muda o entendimento dos tribunais a
respeito daquele tema, debatido na primeira apresentao do ttulo, passando a
ser adotado a posio favorvel ao apresentante.
Como dito, a deciso proferida no procedimento administrativo da dvida
no faz coisa julgada material, razo porque a mesma questo objeto da dvida
registral pode ser discutida na via contenciosa.
Neste sentido Walter Ceneviva aponta as seguintes hipteses de
utilizao da via contenciosa, aps o julgamento administrativo da dvida:

a) O terceiro prejudicado tem ao ordinria para anular o registro,

em caso de conflito com o registro existente;
b) O art. 48 da Lei 8212, de 24 de julho de 1991, declara nulos o ttulo
e o registro realizados com ofensa ao art. 47 da mesma lei
c) O registro pode ser anulado diretamente (art. 214), como tem
ocorrido no caso de estar morto o suposto alienante antes da data
do negcio de que teria participado;
d) O terceiro prejudicado tem ao ordinria para obter o registro,
sendo o sujeito passivo o Estado (quando a dvida for julgada
procedente).16

Sendo assim, verifica-se que, apesar de ter um carter meramente

administrativo, o procedimento da dvida pode tramitar por via contenciosa. Em

15SWENSSON, Walter Cruz. Manual de Registro de Imveis. So Paulo: Saraiva. 1991, p.

132.

16CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 8. ed. refund. e atual. So
Paulo: Saraiva, 1993, p. 364.
 53

ambos os casos esto sujeitos ao controle jurisdicional, com possibilidade de

recurso contra a deciso proferida.

c) Legitimidade para suscitar a dvida.

A legitimidade para suscitar a dvida no registro de imveis do oficial de
registro, visto que depende do apresentante requerer que ela seja suscitada.
Porm o oficial no tem legitimidade para adotar sozinho esse procedimento se
o apresentante desistir do registro e retirar o ttulo.
A suscitao da dvida feita aps requerimento do apresentante do
ttulo, pois o oficial de registro no pode agir ex officio e de imediato suscitar a
dvida no ttulo, sem requerimento de quem o apresentou. Esse sentido vem
explicitado no art. 198 da Lei n 6.015/73, verbis:
Art. 198. Havendo exigncia a ser satisfeita, o oficial indic-la- por
escrito. No se conformando o apresentante com a exigncia do
oficial, ou no a podendo satisfazer, ser o ttulo a seu requerimento
e com a declarao de dvida, remetido ao juzo competente, para
dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte (grifo nosso).

Verifica-se, ento, que a determinao legal acima indica o apresentante

do ttulo como nico legitimado para requerer a suscitao da dvida pelo oficial.
O procedimento inicia-se a requerimento do apresentante, porm com anlise
dos artigos posteriores percebemos que essa iniciativa no absoluta. Assim
dispem os arts. 199 e 202 da referida lei de Registros Pblicos.

Art. 199. Se o interessado no impugnar a dvida no prazo referido

no item III, do art. anterior, ser ela ainda assim julgada por sentena
(grifo nosso).
Art. 202. Da sentena podero interpor apelao com os efeitos
devolutivos e suspensivos, o interessado, o Ministrio Pblico e o
terceiro interessado (grifo nosso).

As expresses apresentante e interessado no so sinnimas. Sendo

assim, cabe discusso a respeito de quem pode requerer que o oficial de registro
suscite a dvida sobre o ttulo apresentado.
A partir de uma Interpretao gramatical (literal) do art. 198 da Lei n
6.015/73, apenas o apresentante do ttulo pode requerer junto ao oficial de
registro a suscitao da dvida.
Sob esse entendimento, a sentena proferida no procedimento da dvida
levaria risco ao direito do real interessado, de forma que sequer seria notificado
sobre o incio do procedimento, nem to pouco oferecido contestao.
 53

No entanto, sabido que no se deve restringir a legitimidade para requerer

a inscrio no registro de imveis, tambm no se deve restringir a legitimidade
para requerer a suscitao de dvida.
Sendo assim, seria apropriado uma interpretao sistemtica e
teleolgica dos referidos artigos, legitimando no apenas o apresentante, mas
tambm todo interessado.
Entende-se melhor, portanto, que todo interessado pode requerer a
suscitao de dvida sobre determinado ttulo levado a registro pois, em regra,
no se deve restringir a legitimidade para requerer a inscrio.
Demonstrado que a interpretao gramatical no a mais adequada,
entende-se que o oficial deveria notificar os interessados para impugn-la em
juzo, no bastando a cientificao do apresentante do ttulo, haja vista que ele
pode no ser o verdadeiro interessado.
Como visto, a suscitao da dvida requerida pelo interessado por meio
do oficial registrador que, inobstante no pode suscita-la ex officio, precisando
requerimento do interessado.
O fato de requerer a suscitao de dvida no obriga o interessado a
permanecer no processo at o fim, podendo este desistir dela a qualquer
momento, encerrando o procedimento do carter privado.

3.2 Objeto da dvida, procedimento administrativo e processo judicial

a) Objeto da dvida
Muito embora os institutos da averbao e do registro sejam prximos, e
ambos produzam documentos que atestam a veracidade sobre algum objeto
registral, importante salientar que a suscitao da dvida no pode ser aplicada
nestes dois procedimentos, haja vista a finalidade que cada um exerce. Um
acaba sendo acessrio do outro, cabendo ver o conceito para ento partimos
para a anlise do instituto que realmente nos interessa.
O registro um procedimento complexo, o qual necessita atender de
algumas formalidades para ser considerado legtimo e vlido.
As formalidades exigidas no registro derivam da prpria lei de registros
pblicos. Sua importncia vista por meio dos efeitos que gera, pois atravs
do registro de determinado imvel que o interessado, adquire, aliena, d ou
 53

dispe de determinada propriedade. Nota-se, portanto, que o registro tem carter

constitutivo do direito real.
Ademais, o ttulo apresentado, quando registrado, adquire tambm
publicidade, ou seja, passa a ser pblico. Desta forma, o ttulo adquire eficcia
geral e passa a ser oponvel a terceiro, gerando efeitos erga omnes.
No entanto, como dito no primeiro captulo, essa eficcia no gera
presuno absoluta sobre o registro do ttulo (juris et jure), isto porque, apesar
de ser dotada de f pblica, admite prova em contrrio, ou seja, a presuno
apenas juris tantum.
Mas o registro transmite segurana jurdica, haja vista que seu
procedimento revestido de formalidades constitutivas e cautelares, que
buscam a segurana dos atos e negcios jurdicos de direito real, evitando a
precariedade, dubiedade e a clandestinidade de documentos.
Anotamos alguns exemplos de registro constitutivos de direito real:
propriedade, hipoteca, superfcie, usufruto, uso, habitao, servido, etc. (art.
1.225, CC).
A averbao um ato acessrio, que consiste em anotar a margem do
assento documental existente, e pode aperfeioar ou atualizar o registro de certo
imvel. A averbao, assim como o registro, ato privativo do oficial registrador.
Anotamos o que diz Swensson:
A averbao se constitui em insero na matrcula ou no registro de
ocorrncias que, por qualquer modo, os alterem. A averbao tem
como pressuposto a existncia prvia da matrcula ou do registro que
deva ser retificado, alterado ou complementado. atravs das
averbaes que se suprem as lacunas, erros e omisses das
matrculas ou do registro, sendo ela tambm utilizada para
complementar ou atualizar as informaes e dados ali contidos 17.

Por sua vez Nicolau Balbino Filho, sucintamente e em linhas gerais, assim
define o ato de averbao18: Averbar fazer constar na folha de um registro,
todas as ocorrncias que, por qualquer modo, o alterem19.

17SWENSSON, Walter Cruz. Manual de Registro de Imveis. So Paulo: Saraiva, 1991. p.

162.

18A averbao pode incidir sobre a matrcula do imvel ou sobre algum registro especfico nela
lanado pelo oficial registrado.

19FILHO. Nicolau Balbino. Registro de imveis: Doutrina, prtica, jurisprudncia. 7. ed.

So Paulo: Atlas, 1992. p. 393.
 53

Vejamos alguns exemplos de averbao: Mudana de estado civil,

alterao de numerao predial, mudana de nome de logradouros,
cancelamentos de registros, abertura de matrculas secundrias
(desmembramento de rea maior), sub-rogaes, etc.
Tendo em conta o exposto notvel que a averbao, apesar de ser feita
por meio de requerimento do interessado, assim como o registro, no pode o
oficial registrador faze-la de ofcio. Ambas so atos pblicos, revestidos de f
pblica, pois so feitas pelo oficial de registro de imveis, servidor pblico.
Destaca-se que o ato de averbao, sobre certa propriedade, no ser
vlido sem ter o prvio registro. Alis, no possvel nem requerer que a
averbao seja feita sem o devido registro anterior, constitutivo do direito real da
propriedade.
Portanto, a averbao um ato acessrio do registro, razo porque,
apenas o registro passvel de suscitao de dvida.
Ao constatar a negativa de uma averbao advinda do oficial de registro,
no se deve pedir ao oficial que suscite a dvida, para que seja dirimido pelo
Judicirio, mas o interessado deve peticionar pedindo providncias diretamente
ao juzo competente. O registrador no tem competncia para decidir se cabe ou
no certa averbao, ou seja, se ela ou no legal e regular.

b) Procedimento Administrativo
A atividade notarial possui carter privado quanto a forma de prestao
de servios, pois no faz parte da administrao pblica direta. No entanto a
atividade exercida por delegao do poder pblico, e desta forma alcana o
status de servio pblico, gerando segurana jurdica e eficcia contra terceiros
nos atos e negcios jurdicos realizados. Sendo assim, os oficiais e tabelies
devem ser rigorosos quanto a satisfao de todas as formalidades exigidas pela
lei para os atos, haja vista que suas atividades gozam de f pblica, passando a
ter chancela do Estado.
O procedimento de suscitao da dvida inicia-se a partir da
apresentao do ttulo para o oficial de registro. Este ir analisar o ttulo
apresentado para ser registrado, passar a fazer a conferncia dos requisitos
necessrios para s ento registrar o ttulo. Ao registrar o ttulo apresentado o
 53

interessado passar a gozar de todos os poderes e direitos sobre a propriedade

a que se refere o ttulo.
Porm, verificando a ausncia de um dos requisitos, deve o oficial de
registro seguir a regra do art. 198, e respectivos incisos, da Lei n 6.015/73, j
transcritos.
A exigncia do dispositivo configura ato administrativo feito pelo oficial de
registro, por meio do qual este anuncia publicamente as causas que impedem o
registro do ttulo apresentado.
O oficial, ao verificar que o ttulo apresentado no possui os requisitos
satisfatrios para o respectivo registro, deve dar cincia do fato ao apresentante,
tendo este a faculdade de se conformar com as exigncias e no mais registrar
o ttulo ou, no aceit-la se entender que so descabidas ou se no puder
satisfaz-las, pode o apresentante requerer que seja suscitada a dvida em face
do ttulo no registrado.
Janota-se que junto com a declarao de dvida sero indicadas as
razes destas, assim, tudo remetido pelo prprio oficial anlise do magistrado
competente.
Ao suscitar a dvida o oficial de registro dever fundamentar a recusa com
clareza e preciso, indicando os motivos de fato e de direito que o levaram a
entender que o ttulo apresentado deve ser impugnado, haja vista no possuir
os requisitos legais necessrios para o registro.
O oficial registrador ir protocolar a dvida de forma escrita em vernculo
oficial, inteligvel, caso contrrio a suscitao formulada pelo oficial, poder ser
indeferida liminarmente pelo juiz competente.
Como dito anteriormente, o oficial de registro no pode suscitar a dvida
ex officio, sendo necessrio que o interessado provoque o oficial, por meio de
requerimento, para ento suscit-la. O oficial, aps demonstrar as razes de fato
e de direito que motivam a improcedncia do registro, remet-la- ao juiz
competente para dirim-la.
A notificao referente a recusa do registro ser efetuada pelo prprio
oficial ou pessoa autorizada por ele, ao interessado que apresentou o ttulo, para
que tome conhecimento do teor da recusa e da sua fundamentao, e assim
possa impugn-la adequadamente, caso deseje.
 53

A notificao do apresentante no tem a forma de citao, sendo apenas

um meio hbil pelo qual o oficial d conhecimento das razes da recusa do
registro do ttulo. Trata-se de um aviso ao apresentante que, querendo, pode
impugnar a dvida suscitada pelo o oficial, o que dever ser feito perante o juzo
no prazo de 15 dias, conforme dispe o inciso III, do art. 198, da Lei n 6.015/73.
Com essa providncia termina a atuao do oficial registrador.

c) Processo Judicial
A suscitao de dvida apenas um dos caminhos legais para se
submeter apreciao judicial o ttulo referente a certo imvel com as exigncias
legais formuladas pelo oficial de registro, pois nada obsta que o interessado
provoque direta e pessoalmente o pronunciamento do Poder Judicirio (dvida
inversa)20 por outra via, sendo exemplo extraordinrio o Mandado de Segurana,
quando se tratar de direito lquido e certo ante a exigncia ilegal (art. 5, LXIX da
CF).
A partir da apresentao de impugnao suscitao da dvida ser
ouvido o Ministrio pblico, conforme art. 200 da Lei n 6.015/73: Impugnada a
dvida com os documentos que o interessado apresentar, ser ouvido o
Ministrio Pblico, no prazo de dez dias.
Cabe mencionar que a impugnao formulada ao juzo competente,
poder ter a forma de contestao as razes apontadas na dvida pelo
registrador.
A impugnao formulada pelo apresentante deve ser assinada por
advogado, e mesmo no sendo apresentada no prazo de quinze dias, ainda
assim ser ouvido o Ministrio Pblico no prazo indicado, e ento ser
encaminhada ao juzo para ser prolatada a sentena.
Note-se que a impugnao dvida, uma faculdade do apresentante do
ttulo, pois, apresentando ou no, a sentena decidir se a dvida procede. No

20 Suscitao da dvida inversa o procedimento administrativo adotado pelo prprio

interessado e no pelo oficial registrador. E o procedimento consistente na apresentao do ttulo
diretamente ao juzo competente para anlise dos requisitos que permitem o registro. A dvida
inversa aceita quando o oficial no suscitar a dvida no ttulo por vontade prpria ou por
negligncia deixar transcorrer o prazo para suscita-la e assim, o interessado vai encaminhar o
ttulo junto com as razes do oficial para o juzo competente apreciar e julgar esse procedimento,
no perdendo a sua natureza administrativa. Aps a apresentao ao juzo competente a dvida
inversa seguir o mesmo procedimento da suscitao da dvida comum.
 53

ser decretada revelia do apresentante do ttulo por falta de impugnao,

conforme art. 199 da Lei n 6.015/73.
No havendo pedidos de diligncias ou de esclarecimentos e informaes
complementares do interessado ou do Ministrio Pblico, a sentena ser
proferida dentro de 15 (quinze) dias, conforme recomenda o art. 201 da Lei de
Registros Pblicos, acolhendo ou rejeitando a dvida suscitada pelo registrador.
Em todo caso, admite-se interveno de terceiros.

3.3 Presena do Ministrio Pblico, sentena e recurso

a) Presena do Ministrio Pblico no procedimento
No procedimento de dvida o Ministrio pblico poder atuar com funo
dupla, como custos legis e como parte interessada.
Atuando como parte, o Ministrio Pblico poder defender posies
registrais ou os interesses privados e gerais da coletividade. Como custos legis
ou fiscal da lei, o Ministrio Pblico ter vista do processo depois da impugnao
do interessado, podendo verificar e opinar sobre a forma adequada de aplicao
da lei ou normas de regncia da matria suscitada.
Conforme art. 200 da Lei n 6.015/73, aps a impugnao da dvida pelo
apresentante do ttulo, ser ouvido o Ministrio Pblico no prazo de 10 (dez) dias.
Esse prazo serve para o exerccio das duas funes ministeriais sendo que, na
maioria das vezes atua como custos legis.
Seja atuando como parte interessada ou como fiscal da Lei, o Ministrio
Pblico poder requerer diligncias, afim de melhor esclarecer a legitimidade e
validade das exigncias formuladas pelo oficial de registro que levou a suscitar
a dvida (art. 201 da Lei n 6.015/73).
Nas palavras de Walter Ceneviva, as diligncias requeridas pelo
Ministrio Pblico devem consistir em pedido de esclarecimento ou exibio
documental, pela parte ou pelo oficial declarante da dvida21.
Caso o juiz entenda ser desnecessria diligncia para a verificao da
legitimidade e validade da exigncia formulada pelo oficial registrador, poder
indeferi-la. O Ministrio Pblico, atuando como custo legis ou parte interessada,

21CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 8. ed. refund. e atual. So
Paulo; Saraiva, 1993, p. 358.
 53

ser intimado de todos os atos praticados, podendo tambm fazer juntada de

documentos e certides.

b) Sentena
A suscitao da dvida poder ser julgada improcedente, ficando o oficial
de registro impossibilitado de suscit-la, frente ao reconhecimento judicial por via
de coisa julgada formal do direito do interessado em registrar o ttulo (art. 203, II
da Lei n 6.015/73).
Poder ainda ser julgada procedente e, uma vez transitada formalmente
em julgado, o ttulo impugnado e os demais documentos sero devolvidos ao
interessado independentemente de traslado. dado cincia da deciso ao oficial
de registro para que consigne no protocolo e cancele a prenotao, visto que o
referido ttulo no poder ser registrado (art. 203, I da Lei n 6.015/73).
Se a dvida for procedente as custas e despesas das eventuais
diligncias sero pagas pelo interessado, caso contrrio no haver custas a
recolher, conforme dispe o art. art. 207, da Lei n 6.015/73.

c) Recurso
Da deciso proferida na sentena, sempre caber recurso de apelao,
com os efeitos devolutivo e suspensivo, mesmo que o apelante no tenha
impugnado a suscitao da dvida, conforme art. 202 da Lei n 6.015//73.
Podero recorrer da sentena o apresentante do ttulo, o Ministrio
Pblico ou terceiro prejudicado, sendo este um rol taxativo.
A deciso no procedimento de dvida, por tratar-se de ato meramente
administrativo, produz apenas coisa julgada formal, no fazendo coisa julgada
material. Desse modo, pode o interessado reaver a matria por meio de ao
prpria na via judicial.
Cumpre ressaltar, ainda que o oficial de registro no pode interpor recurso
de apelao contra a sentena que dirimiu a dvida, por falta de legitimidade
legal, no fazendo parte do rol taxativo indicado no art. 202 da Lei n 6.015/73.
No sendo interposto recurso por nenhuma das partes, aps o trnsito em
julgado da sentena a dvida ter sua finalidade alcanada e assim, deve
retornar para o Ofcio de Registro de Imveis, para surtir seus respectivos
efeitos.
 53

4. Razes e objetivos principais de suscitao da dvida no registro de

imveis
O registro de imveis um instrumento que visa efetivar alguns princpios
como os da legalidade, publicidade, segurana jurdica e outros. Porm para o
ttulo de certo imvel ser registrado deve antes passar por criteriosa anlise
formal e material feita pelo prprio oficial de registro, onde ser verificado se
possui todos os elementos e requisitos efetivao do registro.
Nem todos os que apresentam um ttulo para registro tm conhecimento
dos requisitos legais a serem preenchidos. Assim o oficial, ao verificar a ausncia
de um certo requisito, deve emitir uma nota devolutiva ao interessado
explanando as razes para no efetivar o registro do ttulo apresentado. Dessa
forma, estar evitando a validao de ttulos defeituosos que possam gerar
instabilidade jurdica no registro de imveis.
A anlise feita pelo registrador deve ter natureza inquisitiva. Desta forma
o oficial cuida para que nenhuma atividade possa interferir em bens alheios no
que tange ao direito conferido a partir do registro. Nota-se, portanto, que o oficial
tem a funo de guardio dos princpios que norteiam o registro de imveis, pois
alm de trabalhar segundo esses princpios deve cuidar para que no haja
conflito entre eles, por isso deve ser to criteriosa sua anlise.
A anlise do oficial de registro consiste na verificao de todos os
requisitos legais exigidos e, na ausncia de um deles, o oficial no poder sanar
o defeito ex officio, nem to pouco registrar o ttulo, sendo o apresentante
responsvel por preencher todos os requisitos legais exigidos.
No entanto, se o apresentante no tem possibilidade de preencher todos
os requisitos exigidos em lei ou verificando que as exigncias do oficial no so
vlidas, legtimas ou legtimo ou mesmo que o oficial de registro est equivocado,
o apresentante do ttulo tem a faculdade de requerer que seja suscitada a dvida.
Assim podem ser levadas ao conhecimento do magistrado as exigncias
formuladas pelo oficial, para que sejam avaliadas a respeito da validade da
necessidade e eficcia ante terceiro.
Sabendo que todos esto sujeitos a erros, e que a nota devolutiva emitida
pelo oficial ao apresentante do ttulo com as razes do no registro podem conter
algum equvoco, o procedimento da dvida acaba por assumir funo
 53

saneadora, sendo meio de expressar a irresignao do apresentante para com

certos requisitos exigidos pelo oficial que podem no derivar da lei.
A suscitao de dvida o meio e instrumento hbil para a reanlise do
preenchimento dos requisitos legais pelo ttulo apresentado. Tanto assim que
o magistrado, ao julgar a dvida, decide sobre a legalidade e validade ou no da
exigncia, podendo notificar o Ofcio de Registro de Imveis para que o ttulo
seja registrado, caso prolatada sentena no acolhendo as razes da dvida.
A suscitao de dvida, assim como qualquer outro ato praticado pelo
oficial, notrio ou tabelio, obedece ao procedimento exigido em lei, sendo que
tem por objetivo final, garantir os efeitos e a segurana jurdica ao ttulo do
verdadeiro proprietrio.
No caso de haver outra pessoa que apresente um ttulo para registro,
mesmo j existindo um ttulo validamente registrado sobre certa propriedade
imvel, o segundo apresentante no conseguir registrar o ttulo. Mesmo que
requeira a suscitao da dvida ao oficial no ir possuir todos os requisitos
exigidos em lei para registro. Dessa forma, o ttulo no poder ser registrado e
assim no ocorrer a duplicidade de ttulos legtimos sobre a mesma rea.
Esse procedimento tambm tende a combater a arbitrariedade por parte
do oficial registrador, permitindo que o apresentante requeira a suscitao da
dvida com o intuito de que um magistrado possa analisar e decidir sobre a
exigncia do oficial, afastando qualquer conduta abusiva.
A suscitao da dvida procedimento administrativo, caracterizando-se
como meio hbil de dirimir o ttulo apresentado a registro pela via jurisdicional,
garantindo assim o acesso justia, o devido processo legal e efetivando o
princpio constitucional da inafastabilidade do controle jurisdicional, insculpido no
art. 5, XXXV, da CF/88.
Cabe mencionar que o exaurimento da via jurisdicional atravs do
procedimento da suscitao de dvida d-se aps a sentena, como prvia
possibilidade de manifestao do interessado, do Ministrio Pblico e do terceiro
prejudicado. Ambos podem recorrer da sentena, dando amplitude a fase judicial
desse procedimento.
A suscitao de dvida um procedimento administrativo mesmo aps a
prolao da sentena, e esse efeito no faz coisa julgada material.
 53

Sendo assim, a sentena prolatada produz efeito de coisa julgada formal

e, portanto, o mrito ainda poder ser rediscutido novamente. Contudo, deve ser
observado o exposto no item 3.1 do captulo anterior, para que o ttulo
apresentado possa ter as razes da dvida novamente rediscutidas.
Cumpre ainda ressaltar que esse procedimento no passa pela
distribuio normal dos processos em geral, no gerando necessariamente um
nmero de processo. Quando o procedimento da dvida chega ao foro comum
estadual, encaminhado para a vara privativa dos registros pblicos, onde o juiz
ir tomar as medidas necessrias para analisar e julgar o procedimento.
Em resumo, o procedimento da suscitao de dvida tem a finalidade de
garantir a reanlise das razes invocadas e o ttulo rejeitado pelo oficial de
registro por um magistrado competente, garantindo a ampla defesa do
apresentante. A reanlise do ttulo rejeitado e dos motivos, tem o objetivo de
impedir que oficial exija requisito indevido, ilegal ou arbitrrio.
Haver ainda a possibilidade de suprir, de sanear eventual ausncia de
requisito que o apresentante no pde atender por motivo justificado ou de fora
maior se for o caso.
Sendo assim, qualquer impasse entre o oficial de registro e o apresentante
do ttulo pode ser analisado, ponderado e resolvido perante o magistrado
competente que, atravs de sentena, dir se a dvida procedente ou
improcedente.

4.1 Finalidades individuais, sociais e pblicas do processo de dvida registral

a) Finalidades individuais
O procedimento de dvida, em termos prticos mostra-se conduta de grau
elevado, na qual o apresentante tem a faculdade de requerer ao oficial de
registro a suscitao dela, para assim garantir que o ttulo apresentado seja
reanalisado por um juiz competente verificando se possvel registr-lo.
Nesse sentido, o juiz ir deixar a funo de magistrado e passar a
exercer o papel administrativo de revisor de um registrador, fazendo a anlise do
ttulo apresentado e dos requisitos legais exigidos para registro, bem como das
razes invocadas pelo oficial de registro para no registrar. Dependendo da
sentena, haver ou no possibilidade de efetivao do registro do ttulo.
 53

Sabendo que o registro o instrumento legal hbil que resguarda o direito

de propriedade do indivduo e seus efeitos ante terceiro, para a efetivao dele
deve-se preencher os requisitos exigidos em lei indicados pelo oficial de
registros. Na ausncia de algum dos requisitos, o apresentante do ttulo pode
requerer que seja suscitada a dvida, e assim ser ento o ttulo com as razes
do registrador encaminhado para o juzo competente analis-las e dirim-las.
Como j se sabe, o oficial faz uma minuciosa anlise antes de registrar
um ttulo de propriedade imvel. No sendo o ttulo registrado e com a dvida
suscitada, o juiz poder julg-la procedente ou improcedente. Se procedente o
ttulo no poder ser registrado, mas se improcedente ele poder ser registrado
mesmo com a ausncia do requisito que ensejou a suscitao da dvida.
Percebe-se, portanto, que a suscitao da dvida no registro de imveis
uma ferramenta que, subsidiariamente, possibilita o registro do ttulo, sendo
ainda um instrumento que garante ao verdadeiro proprietrio o amplo feixe de
poderes inerentes direito de propriedade.
Mister ainda observar que, quando suscitada a dvida e o ttulo
encaminhado com as razes dela para o juiz competente julgar sobre a negativa
do registro, este procedimento no perde sua natureza administrativa.
No perdendo essa natureza administrativa, a prenotao inicial do ttulo
ainda ser mantida vlida. Se o ttulo apresentado perdesse a prenotao
originria, dever-se-ia comear tudo novamente caso o juiz julgasse
improcedente a dvida.
No obstante isso, se por ventura aps o encaminhamento do ttulo com
as razes da dvida ao juzo competente aparecesse outro sujeito com um novo
ttulo referente ao mesmo imvel, preenchendo todos os requisitos legais
necessrios, este ltimo ttulo seria registrado. Assim, o primeiro apresentante
sendo vencedor teria o resultado da sentena prejudicado perdendo objeto a
suscitao de dvida, acarretando severos prejuzos e gerando instabilidade
nesse procedimento.
Dessa forma, percebe-se que o procedimento da suscitao da dvida
no interrompe a prenotao do ttulo, de sorte que mantm a mesma
numerao e preserva o princpio da prioridade e assim, mesmo que outro ttulo
seja apresentado para registro, o primeiro apresentante manter preferncia
sobre o segundo. Isto se d mesmo estando o primeiro ttulo em pleno trmite
 53

da suscitao da dvida, porque apesar de estar caminhando por vias judiciais,

o procedimento continua inteiramente administrativo.

b) Finalidades sociais
A necessidade de registrar o ttulo de certo imvel surge no sentido de
resguardar direitos perante terceiros, evitando sofrer algum risco patrimonial em
decorrncia de aes de outros sujeitos.
O registro pblico um direito exclusivo concedido ao legtimo proprietrio
do ttulo, podendo at ser caracterizado como um dever do Estado, visto que o
art. 167, da Lei n 6.015, no prev a faculdade do ato registral, mas um dever,
embora no exista sano para o descumprimento.
O registro pblico ainda se caracteriza por ser um meio de concretizar da
relao contratual de direito real/imobilirio, protegendo ambas as partes de
possveis riscos na negociao.
O registro imobilirio um ramo do registro pblico que por sua vez, serve
de repositrio para todas as informaes inerentes a propriedade imobiliria
registrada, alcanando o percurso da histria de certa propriedade desde o
primeiro adquirente, dando-lhe, ainda, publicidade de todas as informaes
referentes as caractersticas do imvel. Sendo assim, o registro de um imvel
visa garantir um rol de direitos ao seu titular sem prejudicar terceiros.
Sendo assim, a dvida ao ser remetida para o juzo competente ser
apreciada e analisada novamente, considerando as razes porque o oficial no
registrou o ttulo, buscando garantir o direito de propriedade ao verdadeiro
proprietrio.
Quando o ttulo apresentado est tramitando no interior do Ofcio de
Registro de Imveis, este passa por uma anlise minuciosa para saber se a
propriedade nele representada contm alguma irregularidade material ou formal
que venha futuramente afetar direito de outrem.
Qualquer exigncia que impea o registro e que o apresentante no
disponha condies de san-la, poder ser motivo para requerer a suscitao da
dvida
Conforme apresentado, a suscitao de dvida um procedimento
adotado no registro de imveis pelo oficial competente, que tem legitimidade
para tanto. Porm, no pode agir de oficio, sendo a dvida suscitada por meio
 53

de requerimento do apresentante do ttulo. Esse procedimento tem cunho

administrativo e, suscitada a dvida o ttulo encaminhado ao Judicirio com as
razes da negativa do registro, apresentadas pelo oficial, para serem
apreciadas, analisadas e, ao final acolhidas ou no pela sentena.
No caso em que no haver anlise minuciosa do ttulo que ensejou a
suscitao de dvida, seja pelo oficial de registro ou pelo juiz competente, podem
existir dois ttulos representando uma mesma propriedade, causando
insegurana jurdica no mbito do Ofcio de Registro de Imveis.
No obstante, o registro do ttulo efetiva a segurana jurdica da
propriedade de imveis, e est intimamente ligado com a individualizao dos
imveis, evitando qualquer confuso entre os bens.
Desta forma, podemos afirmar que a finalidade social deste procedimento
est em proteger todos, proprietrio e terceiros de eventuais riscos, prejuzos e
problemas.

c) Finalidades pblicas
Por fim, ao falar-se sobre a finalidade pblica do procedimento de
suscitao da dvida no registro de certo imvel, deve-se atender aos princpios
constitucionais que este procedimento alcana, atende e efetiva, apesar de sua
natureza meramente administrativa.
O ttulo, ao ser encaminhado para o juzo competente com as razes da
dvida, ir passar por nova anlise por meio do juiz, que far o papel de
corregedor do oficial de registro.
Caso o procedimento do registro fosse limitado apenas ao mbito do
Ofcio de Registro de Imveis, a negativa de registro seria irrecorrvel
administrativamente, ficando o apresentante limitado apenas a esfera judicial
contenciosa, caso essa negativa derivasse de razes viciadas ou arraigadas de
ilegalidade.
Por consequncia, a suscitao da dvida tem a importante finalidade
tambm pblica de garantir a reanlise do ttulo e das razes suscitadas, pois
cedio que a negativa do registro pode derivar de algum erro do prprio do oficial
registrador. Por esse motivo, o procedimento da suscitao de dvida aps o
encaminhado ao juzo, obedece ao rito processual, inclusive com a manifestao
 53

do Ministrio Pblico e a faculdade da presena de terceiro interessado, alm de

advogado da parte apresentante.
O procedimento de suscitao da dvida instaurado a pedido do
apresentante do ttulo, todavia, aps feito o requerimento, o oficial de registro
no pode negar-se de submeter o ttulo com as razes a apreciao do juiz
competente, para processar e julgar a matria.
Verifica-se, ento, que esse procedimento obedece ao princpio da
inafastabilidade do controle jurisdicional (art. 5, XXXV, da CF/88), de sorte que
a recusa do oficial de registro encaminhar o ttulo com as razes ao juzo
competente importa afronta a este princpio constitucional, dentre outros.
O procedimento de suscitao da dvida permite que o apresentante do
ttulo impugne, perante o juiz, as razes pelas quais o oficial no registrou o
ttulo, facultada essa impugnao por fora do art. 199 da Lei n 6.015/73.
Com isto garantido o direito de ampla defesa do apresentante do ttulo,
assegurado por outro princpio constitucional, qual seja, o do contraditrio e
ampla defesa, contido no art. 5, LV, da CF/88.
Pelo exposto, verifica-se que a suscitao da dvida no registro de
imveis exige uma srie de cuidados e formalidades, de modo que esse
procedimento acaba por contemplar a aplicao de diversos princpios, tanto do
prprio mbito administrativo, quais sejam aqueles referentes ao registro de
imveis, como tambm outros previstos no ordenamento jurdico na esfera
judicial.
Por esse caminho, o cumprimento de todas as formalidades exigidas pela
prpria lei de registros pblicos (Lei n 6.015/73) garante ao apresentante do
ttulo a legitimidade e a validade da deciso tomada, seja na serventia registral
ou no juzo competente.

4.2 Alguns casos de dvida na jurisprudncia

Neste tpico sero apresentados alguns casos de suscitao de dvida
cujas as razes foram analisadas na jurisprudncia de diversos tribunais.
A dvida pode ser suscitada sobre qualquer aspecto legal do ttulo
apresentado para registro, seja ele referente a propriedade urbana ou rural,
seguindo o mesmo rito nas duas hipteses.
 53

SUSCITAO DE DVIDA - PROPRIEDADE RURAL - AVERBAO

DA REA DE RESERVA LEGAL NO REGISTRO DE IMVEIS -
EXIGNCIA IMPOSTA. A exigncia de averbao da rea de reserva
legal margem da matrcula de imveis abrange toda e qualquer
propriedade rural, sem distino de rea passvel de explorao. No
cabe ao intrprete fazer distino no inserida na lei. Recurso no
provido22.

APELAO CVEL. REGISTROS PBLICOS. SUSCITAO DE

DVIDA. - PROCEDNCIA NA ORIGEM. DIVISO DE
CONDOMNIO. AUSNCIA DE APROVAO MUNICIPAL. ONZE
LOTES. VIA DE ACESSO. COMPLEXIDADE DA DIVISO. NO
CARACTERIZAO DE MERO DESDOBRO. REGISTRO INVIVEL.
A doutrina admite a diviso da gleba por desdobro, que se caracteriza
por um pequeno fracionamento que no chega a formar novos
aglomerados habitacionais nem se busca o parcelamento do solo para
a venda de unidades isoladas e por oferta pblica. Ao revs, pretende-
se destacar parte de um terreno urbano (para fins de alienao), sem
abertura de novas vias e logradouros pblicos, tampouco
prolongamento, modificao ou ampliao do sistema virio da cidade.
Embora seja direito dos condminos a diviso da coisa comum, a
complexidade do pretendido no terreno registrado, resultando em onze
lotes de razovel metragem e com via de acesso projetada, revela que
no se trata de desdobro - que exige aprovao municipal, aqui no
demonstrada. Invivel, pois, o almejado registro de escritura pblica
de diviso de condomnio, pois necessrio o procedimento de
loteamento (caso haja abertura de nova via de circulao) ou de
desmembramento, nos termos da Lei n. 6.766/79. DECISO
ALTERADA. RECURSO PROVIDO23.

Com efeito, o procedimento de suscitao da dvida inversa merece ainda

destaque, pois, apesar de no ser regulada em lei, existe forte corrente
doutrinria que a coloca como vlida, por defender que a suscitao da dvida
no pode ser um ato exclusivo e discricionrio do oficial de registro.
Como cedio, quando o apresentante do ttulo no tem condies de
preencher os requisitos exigidos pelo oficial de registro, tem ele a faculdade de
requerer que seja suscitada a dvida pelo registrador. Sendo assim, o ttulo
seguir com as razes para o juzo competente e ento este decidir sobre a
validade e legitimidade das exigncias feitas pelo oficial.
A competncia para suscitar a dvida do oficial, mas ele no age por
fora prpria, necessitando de requerimento do apresentante. No entanto, se

22 BRASIL. Tribunal de Justia de Minas Gerais. Apelao. 1.0702.07.358442-8/001(1)/MG.

Relator: CARVALHO, Kildare. Publicado no DJ em 26/06/2009. Disponvel em https://tj-
mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/5990769/107020735844280011-mg-1070207358442-8-001-
1/inteiro-teor-12125637?ref=juris-tabs. Acessado em 10 maio 2017.
23 BRASIL. Tribunal de Justia de Santa Catarina. Apelao. 2014.008088-1/SC. Relator:
JUNIOR, Henry Petry. Publicado no DJ em 23/07/2014. Disponvel em https://tj-
sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/25220365/apelacao-civel-ac-20140080881-sc-2014008088-1-
acordao-tjsc#!. Acessado em 10 maio 2017.
 53

houver requerimento do apresentante para suscitar a dvida e o oficial no o

fazer, o ttulo poder no ir para a posterior anlise judicial, mas neste caso o
oficial estar abusando do seu poder, hiptese em que surge a legitimao do
apresentante, para suscitar a dvida inversa.
A suscitao da dvida inversa tambm pode surgir quando o oficial de
registro perde o prazo para juntar as razes da negativa do registro e encaminha-
la junto com o ttulo apresentado para o juzo competente. Nesse caso o
apresentante encaminhar o ttulo ao juzo competente com suas alegaes
para anlise da negativa do registro.
Outro caso de procedimento da dvida inversa surge quando, antes de
apresentar o ttulo ao oficial para registro, o apresentante busca de imediato
amparo judicial, para posteriormente encaminha-lo ao Ofcio de Registro de
Imveis. E este modo no recomendvel, haja vista que para o ttulo ser
analisado pelo juiz competente deve antes ter passado por anlise do oficial de
registro.
Podemos concluir que a suscitao da dvida independe apenas da
legitimidade do oficial de registro para suscit-la, requerendo o apresentante,
pode este suscit-la diretamente ao juzo competente, procedimento que no
tem regulamentao normativa, seguindo apenas linhas argumentativas
doutrinrias e da jurisprudncia para a sua efetivao.
Muito embora no tenha previso em lei, alguns tribunais acolhem esse
procedimento inverso, do que so os seguintes julgados:
APELAO CVEL. REGISTRO DE IMVEIS. DVIDA INVERSA.
SENTENA DE EXTINO. AUSNCIA DE PREVISO LEGAL.
SENTENA REFORMADA. POSSIBILIDADE DE PROCESSAMENTO
DE DVIDA INVERSA QUANDO H OMISSO OU RECUSA
COMPROVADA PELO OFICIAL. AVERBAO DE CONTRATO DE
COMODATO. POSSIBILIDADE DEVIDO O ROL DO ART. 167,
INCISO I, DA LEI N. 6015/73 SER EXEMPLIFICATIVA. PREVISO DA
AVERBAO NO ART. 672, INCISO II, ALNEA ?U? DO CDIGO DE
NORMAS DOS SERVIOS NOTARIAIS E DE REGISTRO DO
ESTADO DO PAR. NORMA QUE EXIGE O REGISTRO PRVIO NO
OFCIO DE REGISTRO DE TTULOS E DOCUMENTOS. EXIGNCIA
NO CUMPRIDA. IMPROCEDNCIA DA DEMANDA. I - Hiptese em
a sentena extinguiu o processo, com base no art. 267, I, do Cdigo de
Processo Civil, por ausncia de previso legal sobre a possibilidade de
o particular ajuizar procedimento de dvida inversa, relacionado
impugnao ao registro pblico de contrato de comodato. II - No caso
concreto, em respeito aos princpios da economia e da celeridade
processuais, reputa-se cabvel a suscitao de dvida inversa pela
prpria parte, em consonncia com a jurisprudncia dos Tribunais
Ptrios, em respeito ao princpio da inafastabilidade da jurisdio. II ?
Estando a demanda em condies de julgamento, enfrenta-se o mrito
 53

recursal, na forma do art. 515, 3, do CPC/73, reproduzido no art.

1.013, 3, inciso I, do NCPC. III -a1 A enumerao constante no art.
n. I do art. 167, da Lei n. 6015/73 exemplificativa, na medida em que
no esgota todos os registros possveis. IV ? Contrato de comodato
que no obedeceu a exigncia constante no art. 672, inciso II, alnea
?u? do Cdigo de Normas dos Servios Notariais e de Registro do
Estado do Par, no que se refere ao prvio registro do da avena no
Ofcio de Registro de Ttulos e Documentos. V - Apelo conhecido e
parcialmente provido, to somente, no sentido de admitir o
processamento da suscitao da dvida inversa, contudo, julga-se
improcedente a demanda. UNANIMIDADE. (TJ-PA - APL:
00109887220148140051 BELM, Relator: MARIA FILOMENA DE
ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 17/11/2016, 3 CMARA
CVEL ISOLADA, Data de Publicao: 24/11/2016) 24.

E M E N T AAPELAO CVEL - SUSCITAO DE DVIDA INVERSA

- PRVIO DESMEMBRAMENTO DE IMVEL URBANO PARA
REGISTRO E EXPEDIO DE MATRCULA ORIUNDA DE FORMAL
DE PARTILHA - EXIGNCIA INERENTE PROVIDNCIA
PLEITEADA PELA HERDEIRA - DESMEMBRAMENTO DA REA E
CORRETA APURAO DAS MEDIDAS E CONFRONTAES - LEI
DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - PRINCPIO DA
ESPECIALIDADE OBJETIVA - LEI DE REGISTROS PUBLICOS -
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I - A suscitao de dvida
pelos oficiais de registro constitui procedimento administrativo, que tem
por objeto solucionar incertezas referentes a solicitaes de registros.
Com efeito a chamada "dvida inversa", como ocorre na hiptese, d-
se pela parte e dirige-se ao juiz, face o descabimento da recusa do
serventurio. II - O desmembramento deve ser averbado na matrcula
do imvel originrio, resultando na abertura de tantas matrculas
quantos forem os imveis dele resultantes, respeitado, por bvio, o
limite de metragem. III - Com fundamento no princpio da especialidade
objetiva, previsto no art. 176 da Lei dos Registros Pblicos, n 6.015/73,
exige-se a identificao do imvel como um corpo certo, permitindo o
encadeamento dos registros e averbaes subsequentes, em
conformidade ao princpio da continuidade. (TJ-MS - APL:
08011563920128120008 MS 0801156-39.2012.8.12.0008, Relator:
Des. Marco Andr Nogueira Hanson, Data de Julgamento: 17/09/2013,
3 Cmara Cvel, Data de Publicao: 15/05/2014) 25.

24
BRASIL. Tribunal de Justia do Para. Apelao. 0010988-72.2014.814.0051/PA. Relatora:
BUARQUE, Maria Filomena De Almeida. Publicado no DJ em 24/11/2016. Disponvel em
https://tj-pa.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/409271059/apelacao-apl-109887220148140051-
belem/inteiro-teor-409271069?ref=juris-tabs. 10 maio 2017.

25 BRASIL. Tribunal de Justia do Mato Grosso do Sul. Apelao. 0801156-39.2012.8.12.0008

/MS. Relator: HANSON, Marco Andr Nogueira. Publicado no DJ em 15/05/2014. Disponvel em
https://tj-ms.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/127528488/apelacao-apl-8011563920128120008-
ms-0801156-3920128120008. Acessado em 10 maio 2017.
 53

A suscitao da dvida pode alcanar at o Superior Tribunal de Justia.

Contudo, por fora da Smula n 280 do STF, esse procedimento no est
passvel de anlise pelo Supremo Tribunal Federal, a qual tem este teor, por
ofensa a direito local no cabe recurso extraordinrio.
Tambm o entendimento do Superior Tribunal de Justia (STJ) nesse
sentido, conforme acrdo a seguir transcrito:
REGISTROS PUBLICOS. PESSOA JURIDICA. SINDICATOS.
SINDEPO/MINAS E SINDEPOLC/MG. SUSCITAO DE DUVIDA.
CABIMENTO. LEI 6.015. 1. O CRITERIO DE PRIORIDADE PELO
NUMERO DE ORDEM DO PROTOCOLO, PREVISTO NO ART. 186
DA LEI 6.015/73, DIZ RESPEITO AO REGISTRO IMOBILIARIO,
INAPLICANDO-SE AO DE PESSOA JURIDICA. O ART. 115, DO
MESMO DIPLOMA LEGAL, ESPECIFICA AS CAUSAS PARA
SUSCITAO DE DUVIDA, NENHUMA DELAS APONTADA PELO
RESPECTIVO OFICIAL DO REGISTRO NO PRESENTE CASO. 2.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO, PELO PERMISSIVO DA LETRA
A, AO QUAL SE DA PROVIMENTO. (STJ - REsp: 40056 MG
1993/0029792-9, Relator: MIN. PEANHA MARTINS, Data de
Julgamento: 19/06/1995, T2 - SEGUNDA TURMA) 26.

Ademais, esses trs julgados nos mostram peculiaridades dentro de

nosso ordenamento jurdico sobre a suscitao da dvida no registro de imveis,
meio legal para conferir segurana jurdica e efeitos perante terceiros
propriedade imobiliria no Brasil.

26 BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Recurso Especial: 40056 MG 1993/0029792-9,

Relator: Ministro MIN. PEANHA MARTINS, Data de Julgamento: 19/06/1995, T2 - SEGUNDA
TURMA, Data de Publicao: Disponvel em
https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/550958/recurso-especial-resp-40056.
 53

Consideraes finais
Como observamos, o registro deve ser efetivado atravs de profissional
competente para conferir legitimidade ao ttulo de propriedade imvel e assim
gerar efeitos protetivos, na forma da lei.
Nos dias atuais o profissional competente no Ofcio de Registros pode ser
o tabelio, o notrio e o oficial de registros, bem como, aqueles que fazem parte
da serventia, cada um com sua funo, atribuindo-lhes competncia para os atos
registrais, na forma da lei.
A competncia para os atos da serventia do Ofcio de Registro de Imveis
determinada por lei, cujas atribuies devem ser guiadas pelos princpios que
regem o sistema registral.
Apresentamos a maioria dos princpios que regem o sistema registral, uns
mais importantes que outros, no entanto, para a explanao do tema escolhido
alguns princpios acabara por ganhar maior relevncia. O procedimento da
dvida estudado apenas uma peculiaridade especfica do sistema registral,
fazendo parte do sistema do registro de imveis.
Consiste na anlise formal e material do ttulo levado a registro pelo oficial,
isto , quando apresentado um ttulo para ser registrado, ao oficial atribuda
a funo de fazer criteriosa anlise sobre ele para identificar se possui e atende
todos os requisitos legais. Havendo a ausncia ou incompletude de um dos
requisitos, o oficial dever emitir uma nota devolutiva ao apresentante
informando sobre a negativa do registro.
Neste momento, no havendo possibilidade de sanar a exigncia, o
apresentante do ttulo pode pedir que seja suscitada a dvida, para o assunto
ser analisado novamente pelo juiz competente. Contudo este procedimento,
apesar de necessitar da sentena do juiz competente, tem natureza apenas
administrativa.
A suscitao de dvida um procedimento administrativo adotado pelo
oficial no momento do registro do ttulo, a requerimento do apresentante.
 53

O procedimento de suscitao da dvida no registro de imveis est

insculpido na Lei n 6.015/73 (Registros Pblicos), porm necessrio que a
doutrina faa a interpretao adequada desse procedimento. Tanto verdade
que o procedimento da suscitao da dvida comporta uma exceo, a dvida
inversa, criao doutrinria que no est prevista em lei, mas que nossos
tribunais aceitam.
A dvida ordinariamente suscitada pelo oficial de registro a pedido do
apresentante, pois ele tem legitimidade para isto. Contudo quando o oficial se
nega a suscitar a dvida sobre o ttulo indicando as razes para ento dirimi-la
ao juzo competente, nasce a possibilidade do prprio apresentante encaminhar
seu ttulo ao juiz para a respectiva anlise. Esse procedimento extraordinrio
e denominado de suscitao da dvida inversa.
Como explanado, a suscitao da dvida (direta ou inversa) consiste na
apresentao do ttulo no registrado com as razes perante o juzo competente,
que ir analisar e julgar se os motivos que levaram negativa do registro pelo
oficial so legais e jurdicos.
O objetivo maior do procedimento da dvida dar segurana jurdica ao
proprietrio, reconhecer a validade do ttulo imobilirio e gerar eficcia perante
terceiros, inclusive os poderes pblicos. O procedimento administrativo de uma
primeira fase pode ser completado por um processo judicial definitivo.
Percebemos que este trabalho foi concludo com xito, pois alcanou os
objetivos propostos no projeto inicial, conseguindo efetiva concretizao, o que
nos deixou satisfeito.
Esperamos que o leitor tenha o mesmo sentimento com o resultado final
da pesquisa.
 53

Referncias bibliogrficas

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Juris LTDA.1997.

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Luciano Benetti; PAIVA, Joo Pedro Lamana (Coords.). Novo direito
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ALMEIDA, Joo Daniel Lima de. Histria do Brasil. Braslia: FUNAG, 2013.

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BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Recurso Especial: 897839 MG

2006/0233702-7, Relator: Ministro JOO OTVIO DE NORONHA, Data de
Julgamento: 26/06/2007, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicao: DJU
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