Anda di halaman 1dari 15

Administrao de

Imveis e Locaes

Autor

Alexandre Junqueira Gomide

1. edio

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
2008 IESDE Brasil S.A. proibida a reproduo, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorizao por escrito dos autores e do detentor
dos direitos autorais.

G633 Gomide, Alexandre Junqueira

Administrao de Imveis e Locaes./Alexandre Junqueira


Gomide Curitiba:IESDE Brasil S.A., 2008.

136 p.

ISBN: 978-85-7638-826-5

1. Bens imveis Direito 2. Administrao de imveis 3. Lei


do inquilinato (Lei 8.245/91) 4. Locao de imveis Legislao
I. Ttulo

CDD 342.1451

Todos os direitos reservados


IESDE Brasil S.A.
Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482 Batel
80730-200 Curitiba PR
www.iesde.com.br

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
Sumrio
Introduo Administrao Imobiliria e locao | 7
Prospeco de imveis | 7
Avaliao de imveis | 9
Contrato de locao | 9
Soluo de conflitos extrajudiciais de litgios envolvendo a locao | 11

Locao na Lei 8.245/91 | 15


O que locao? | 15
Caractersticas do contrato de locao | 15
As excluses da Lei do Inquilinato | 16
Sublocao | 18

Questes correlatas locao | 23


Solidariedade legal | 23
A vnia conjugal como requisito de eficcia do contrato de locao | 24
A morte das partes | 25
Dissoluo do casamento ou da unio estvel do locatrio | 26

Retomada do imvel pelo locador | 31


Durante o prazo de vigncia do contrato de
locao (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) | 31
Aps a prorrogao do contrato de locao por prazo indeterminado | 33
Locao comercial ou no-residencial | 35

Devoluo do imvel pelo locatrio | 39


Durante a vigncia do contrato de
locao (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) | 39
Aps a prorrogao do contrato de locao por prazo indeterminado | 41

A alienao do imvel durante a locao na Lei 8.245/91 | 47


Direito de preferncia | 47
A denncia do contrato em razo da alienao | 50

Deveres das partes no contrato de locao | 55


Locador | 55
Deveres do locatrio | 57

Benfeitorias e sua indenizao | 63


Benfeitorias | 63
Direito de indenizao | 63

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
Locao por temporada | 69
Definio | 69
Prazos da locao | 69
Forma do contrato | 69
Prorrogao do contrato | 70
Vantagens e desvantagens da locao por temporada | 71

Locaes especiais | 77
Regras especiais para hospitais, escolas e assemelhados | 77

Garantias contratuais | 83
Espcies de garantia na Lei 8.245/91 | 84

Aspectos gerais das aes locatcias | 91


A tramitao do processo no perodo de frias | 91
Foro competente | 92
Valor da causa | 94
Efeito devolutivo dos recursos | 94

Aes locatcias de despejo e consignao de aluguel | 99


Impossibilidade de reconveno e indenizao por benfeitorias | 99
Concesso de liminar com fixao de cauo | 100
Prova da propriedade | 101
Concesso legal de prazo de seis meses para desocupao | 101
Purgao da mora | 102
Prazos para a efetiva desocupao | 102
Fixao de cauo quando da decretao do despejo | 103
Ao de consignao de aluguel | 104

Ao revisional de aluguel | 109


Ao revisional de aluguel artigos 68 a 70 da Lei 8.245/91 | 109

Ao renovatria | 115
Da ao renovatria | 115
Requisitos para renovatria | 116
Noes gerais de decadncia | 117
Prazo do contrato renovado por sentena | 118
Requisitos da petio inicial | 118
Contestao do locador possibilidade de reviso do aluguel | 118
Conseqncias da renovao em relao ao fiador | 119
Improcedncia da ao renovatria prazo para desocupao | 120

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
Apresentao
O contrato de locao de imvel urbano um dos negcios jurdicos mais celebrados em nosso pas. Em virtude
dos inmeros contratos celebrados, o legislador fez por bem promulgar em 18 de outubro de 1991, a Lei 8.245/91,
sob a denominao Lei do Inquilinato.

A principal justificativa para sua criao se deu em virtude dos problemas de moradia que assolavam o pas bem
como a difcil relao entre locatrios e locadores.

Essa norma possui suma importncia. Exemplo disso a possibilidade de reviso do valor do aluguel, presente no
artigo 19 da referida lei, atendendo funo social do contrato e o princpio da boa-f. Essa regra pode proteger
as famlias que no possuem condies para aquisio do prprio imvel e arcam com valores excessivos de
aluguel.

Na locao comercial, a lei tambm confere ao inquilino a possibilidade da propositura da ao renovatria de


aluguel. Sem dvida uma grande proteo ao fundo de comrcio adquirido pelo comerciante aps anos da sua
atividade empresarial.

Enfim, so diversos os pontos trazidos pela lei para regular a locao de imveis urbanos.

O presente livro no tem por objetivo pr um ponto final em todas as difceis questes trazidas nas relaes
locatcias. A Lei do Inquilinato traz questes palpitantes do Direito Civil. A fiana nos contratos de locao pode ser
considerada uma das mais polmicas.

Tivemos por meta atingir no apenas os profissionais do Direito, mas o cidado comum. Alis, como dizia o professor
da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Dr. Jos de Oliveira Ascenso, o direito civil exatamente isso,
o direito comum para o homem comum.

Com o contedo apresentado neste livro, o leitor poder aprender as regras da locao de imvel urbano, o
entendimento jurisprudencial dos nossos tribunais bem como as questes mais atuais e discutidas na doutrina por
grandes especialistas nessa rea.

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
Introduo Administrao
Imobiliria e locao
Alexandre Junqueira Gomide*
Neste captulo vamos trabalhar temas relacionados com os requisitos legais e prticos para que
a locao de imveis possa ser considerada um sucesso. No h dvidas que o mercado imobilirio
vem crescendo no Brasil nos ltimos anos. Para que as negociaes imobilirias sejam bem-sucedidas,
devemos observar determinados pontos que doravante trataremos.

Prospeco de imveis
O primeiro tema a ser tratado ser a prospeco de imveis. Segundo o dicionrio Aurlio (1986,
p. 1405), o verbo prospectar significa calcular o valor econmico de algo.
Dessa forma, um dos pontos mais importantes na comercializao de imveis para a locao diz
respeito ao estudo da localizao do imvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas vezes,
dificultam a sua comercializao e tambm aqueles que a favorecem.
Segundo Lindemberg Filho (2006, p. 66-69), ruas com trnsito intenso, ruas com feiras-livres, ruas
prximas a boates ou bares da moda, ruas que se tornam intransitveis por causa das escolas, locais
dependentes de apenas uma avenida ou estrada, gerando freqentes congestionamentos, poluio
sonora ou ambiental, so pontos negativos que devem ser estudados com cautela antes da comerciali-
zao de determinado imvel.
Para tanto, o estudo da localizao demonstra-se imprescindvel. Ainda de acordo com Lindemberg
Filho (2006), os principais pontos a serem analisados sero: segurana; comrcio; servios; transporte;
educao; reas de lazer e servios pblicos. Dependendo do tipo de locao (residencial, no-residencial

* Mestrando em Cincias Jurdicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito pela Fundao Armando Alvares
Penteado (FAAP-SP). Advogado.

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
8 | Administrao de Imveis e Locaes

ou mesmo para temporada), cada ponto ter maior ou menor importncia. Podemos citar como exemplo
uma empresa que busca abrir um posto de gasolina. Essa empresa provavelmente ter mais interesse em
alugar um imvel prximo a grandes avenidas com intenso movimento de veculos. Parques prximos e
lugares de lazer podem, nesse caso, ficar em segundo plano. O contrrio ser observado na situao de
uma famlia buscar um imvel para constituir a sua residncia. Neste caso, as citadas facilidades comer-
ciais podem ser vistas de forma negativa. Parques, escolas e opes de lazer sero os atrativos nesse tipo
de locao. De qualquer forma, vamos tratar de maneira individualizada os pontos que devem ser analisa-
dos antes da comercializao de um imvel.

Segurana
No que diz respeito segurana podemos citar a localizao da delegacia mais prxima, a exis-
tncia ou no de servio de vigilncia nas proximidades, radiopatrulha, emergncias mdicas, hidran-
tes, cmeras de monitoramento 24 horas e iluminao.

Comrcio e servio
conveniente estudar a disposio do comrcio e servio no local. Devemos providenciar um
levantamento dos estabelecimentos existentes nas redondezas, tais como: supermercados, mercearias,
quitandas, padarias, lanchonetes, bares, restaurantes, pet shops, lojas (em geral), lojas de convenincia,
videolocadoras, bancas de revistas, livrarias, farmcias, sapatarias, tinturarias, lavanderias, servios de
fotocpia, quadra de esportes, museus, clnicas mdicas, ambulatrios, hospitais, clnicas veterinrias,
hotis, garagens, postos de gasolina, shoppings, bancos, caixas eletrnicos, dentre outros.

Transporte
No que se refere aos transportes, devemos verificar as linhas de nibus e de metr que circulam
nas imediaes e os pontos de txis existentes. Podemos fazer referncia s condies de trafegabilida-
de, ao tipo de pavimentao existente e facilidades de estacionamento.

reas de lazer
As reas de lazer, como parques, praas e reas verdes, podem valorizar determinados imveis.
J vimos que parques e praas so atrativos para imveis residenciais.

Servios pblicos
importante ressaltar a existncia desses servios como iluminao pblica, estrutura viria,
pavimentao, coleta de lixo (orgnico e seletivo), telefone pblico, saneamento, calamento, ruas ar
borizadas, preservao ambiental, urbanismo, dentre outros.

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
Introduo Administrao Imobiliria e locao | 9

Avaliao de imveis
A avaliao de imveis imprescindvel na Administrao Imobiliria, pois por meio dela esta-
belecer-se- o valor patrimonial dos imveis. O valor de um aluguel ou o preo de um imvel pode ser
sugerido, ou opinado por um corretor de imvel.
J para a avaliao judicial, ou seja, aquela realizada em juzo, muito utilizada nas aes renovat-
rias, por exemplo, necessrio que o profissional tenha capacitao tcnica.
Esse o disposto na Lei Federal 5.194/66 em seus artigos 7. e 13.. A lei determina que somen-
te os profissionais habilitados podem realizar a avaliao de imveis. Nessa esteira concordam Nelson
Nery Jnior e Rosa Maria de Andrade Nery, seno vejamos:
Com o devido respeito, segundo a Lei 5.194/66, art. 7., alnea c, a funo de avaliar imveis prerrogativa de enge-
nheiro civil, arquiteto e engenheiro agrnomo. O corretor de imveis no est habilitado para exercer a funo de
avaliador, privativa por lei dos profissionais do CREA. A avaliao de imveis requer conhecimentos especficos em
matemtica financeira, estatstica e domnio dos mtodos avaliatrios bem como conhecimentos acerca de fundaes,
estruturas e coberturas de imveis. Todas essas tcnicas so especficas do conhecimento cientfico do profissional
superior formado em engenharia ou arquitetura. (NERY JUNIOR; NERY, 2006, p. 361)

Verifica-se, portanto, que somente profissionais habilitados esto aptos a realizar as avalia-
es de imveis em juzo, vez que possuem conhecimentos especficos e domnio dos mtodos
avaliatrios.
Por outro lado, outros profissionais como os corretores de imveis esto habilitados a dar
opinies ou estimativas quanto a determinados valores no que tange comercializao desses
imveis.
Assim, quando duas pessoas, por exemplo, querem alugar um imvel, ele poder dar a sua suges-
to quanto ao valor de aluguel. Entretanto, somente os profissionais habilitados devero fazer as avalia-
es, que podero ser utilizadas por juzes. Avaliao diferente de opinio. Os corretores de imveis po-
dero opinar, sugerir valores de mercado, mas somente profissionais tcnicos podero fazer avaliaes.
A jurisprudncia j admitiu a avaliao de imveis por corretores, entretanto, acreditamos que
esse caminho poder ser prejudicial s avaliaes, pois os profissionais tcnicos possuem tcnicas cien-
tficas para tal procedimento.
Normalmente, as agncias imobilirias conseguem estimar determinados valores para a comer-
cializao de um ou outro imvel. Trata-se de uma estimativa de mercado, que grosso modo determina
um valor que pode ser atribudo quele imvel e, de certa maneira, facilita, ou mesmo nos d idia do
valor locatcio daquele determinado imvel.

Contrato de locao
Introduo sobre os contratos
O contrato, em seu sentido amplo, designa todo negcio jurdico que se forma pelo concurso de
vontades. Embora o novo Cdigo Civil (CC) no traga uma definio de contrato, podemos conceitu-lo

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
10 | Administrao de Imveis e Locaes

como o acordo de vontades de duas ou mais pessoas tendente a construir, regular ou extinguir uma
relao jurdica patrimonial (LOUREIRO, 2007, p. 333-336).
O CC traz disposies gerais que os contratantes devem observar durante a execuo de um con-
trato. Assim, os contratantes devem conduzir, por exemplo, a execuo do contrato aplicando sempre a
boa-f. O CC tambm regula diversos tipos de contrato, por exemplo, compra e venda, mtuo, comoda-
to, fiana, empreitada, dentre outros.
O contrato de locao tambm regulado pelo CC. Entretanto, quando tratamos da locao de
bens imveis urbanos, deveremos aplicar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em razo de sua especiali-
dade sobre a lei geral, que o CC.

Aspectos prticos sobre o contrato de locao de bens imveis urbanos


Vamos ento fazer algumas abordagens prticas sobre o contrato de locao. O contrato de
locao no exige forma legal e solene, como a compra e venda de imveis requer, nos termos do
artigo 108 do CC.
O contrato de locao pode ser convencionado at mesmo pela forma verbal. Entretanto, concor-
damos que a forma escrita traz uma segurana jurdica maior s partes, principalmente se esse contrato
for devidamente registrado no Cartrio de Registro de Imveis, tornando alguns direitos mais seguros
de serem exercidos, como o direito de preferncia.
Caso o locatrio disponha de contrato registrado em cartrio, poder utilizar-se da faculdade
prevista no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para haver para si o imvel, caso deposite o
preo e demais despesas do ato de transferncia. Ademais, nos termos do artigo 71, I, da Lei do Inqui-
linato, somente os contratos escritos podem dar o direito ao renovatria.
As partes devem ainda ter certos cuidados quanto documentao necessria para que o acordo
seja seguro. O locatrio deve preocupar-se com o imvel em si. Deve exigir uma certido de proprieda-
de (matrcula) do imvel, devidamente atualizada e vlida. Nesse documento, deve averiguar se no h
hipoteca, penhora, ou qualquer outra restrio sobre o imvel e que o venha privar da posse no futuro.
O interessado deve ainda certificar-se de que o imvel de propriedade do locador e de que no haja
outros proprietrios. Por fim, no caso de contrato de locao para fins no-residenciais, o locatrio deve
certificar-se de que naquela regio lcita a atividade comercial.
Por outro lado, o locador dever ter cautela na situao jurdica do locatrio. Investigar se o inte-
ressado em seu imvel encontra-se em situao regular com as suas obrigaes financeiras. Torna-se
imperiosa uma pesquisa na justia estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom histri-
co ou no. Tambm deve ser realizada uma busca nos Cartrios de Protesto de Ttulos e Documentos,
como forma de proteo ao locador.
A vistoria tambm fundamental no contrato de locao. Nela devero constar as condies do
imvel, seus pertences, dentre outros pormenores. Tal assertiva nada mais do que uma importante
forma de segurana para ambas as partes.

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
Introduo Administrao Imobiliria e locao | 11

Soluo de conflitos extrajudiciais


de litgios envolvendo a locao
Atualmente, com a crise do Poder Judicirio Brasileiro, os litgios judiciais podem demorar anos a
serem julgados. Dessa forma, a populao acaba desacreditando na justia para a soluo de conflitos.
Nesse panorama, foi aprovada em 23 de setembro de 1996 a Lei Federal 9.307 A Lei da Arbitra-
gem. Esse importante diploma legal tem como principal escopo o desafogamento do Poder Judicirio.
So inmeros os benefcios para as partes que buscam uma soluo de conflitos por meio da arbitra-
gem, dentre eles: celeridade do processo, baixo custo envolvido, escolha dos rbitros, dentre outros.
Mas o que exatamente a arbitragem? Para o jurista Carlos Alberto Carmona (2004, p. 56), a ar
bitragem um meio alternativo de soluo de controvrsias por meio de uma ou mais pessoas que
recebem seus poderes de uma conveno privada, decidindo com base nela, sem interveno estatal,
sendo a deciso destinada a assumir a mesma eficcia da sentena judicial.
De forma um pouco mais sumria, porm no menos brilhante, Jos Eduardo Carreira Alvim (2004)
nos ensina que a arbitragem a instituio pela qual as pessoas capazes de contratar confiam a rbitros,
por elas indicados ou no, o julgamento de seus litgios relativos a direitos transigveis, ou seja, disponveis.
Observa-se, portanto, que a arbitragem transfere a funo de julgar (exclusiva do Estado) para
terceiros, desde que os litgios sejam relativos a direitos patrimoniais disponveis (conflitos familiares,
por exemplo, so considerados direitos indisponveis e no podem ser julgados pela arbitragem).
As partes podero, dessa forma, escolher livremente as regras de direito que sero aplicadas, des-
de que no haja violao aos bons costumes e ordem pblica (art. 2., 1. da Lei 9.307/96).
Art. 2.

1. Podero as partes escolher, livremente, as regras de direito que sero aplicadas na arbitragem, desde que no haja
violao aos bons costumes e ordem pblica.

Para que seja instituda a arbitragem, as partes devem constituir clusula compromissria ou
compromisso arbitral. A clusula compromissria a conveno que as partes celebram em um de-
terminado contrato, por exemplo, o contrato de locao de imveis, comprometendo-se a submeter
arbitragem os litgios que possam surgir em razo daquele contrato (art. 4. da Lei 9.307/96).
J o compromisso arbitral a conveno por meio da qual as partes submetem um litgio arbi-
tragem, podendo ser judicial ou extrajudicial. Pode se dar antes ou mesmo durante um determinado
litgio. A principal diferena entre a clusula compromissria que ela no realizada no momento da
assinatura do contrato, mas somente aps a concluso do contrato.
No que tange seleo dos rbitros, as partes podem selecionar livremente qualquer pessoa
capaz e que seja de confiana das partes (art. 13. da Lei 9.307/96), desde que no estejam impedidas
de atuar como rbitros. Os impedimentos esto dispostos na Lei Arbitral (Lei 9.307/96).
O procedimento arbitral tambm rigorosamente descrito na lei, assim como os requisitos da
sentena. Vale ressaltar que a sentea emitida por um Tribunal Arbitral possui os mesmos efeitos da
sentena proferida pelos rgos do Poder Judicirio e, sendo condenatria, constitui ttulo executivo.

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
12 | Administrao de Imveis e Locaes

Feita essa introduo sobre a arbitragem, no podemos deixar de manifestar que atualmente a
arbitragem utilizada em grande escala no mundo inteiro. Conforme constatou o portugus Lus de
Lima Pinheiro (2005, p. 23), estima-se que 90% dos contratos do comrcio internacional possuem clu-
sulas arbitrais.
No Brasil, a arbitragem vem crescendo em larga escala, mas ainda assim consideramos ser pou-
co utilizada. A falta de cmaras arbitrais especializadas e um certo preconceito torna a arbitragem
pouco popular em relao aos Estados Unidos da Amrica ou pases da Comunidade Europia. De
qualquer forma, acreditamos ser uma importante forma de soluo de conflitos e que deve crescer
muito nos prximos anos. Nas questes imobilirias, no restam dvidas de que se trata de um impor-
tante instrumento de proteo s partes, j que h inclusive no Brasil, tribunais especializados nesse
tipo de litgio.

Texto complementar
Arbitragem e mediao
(CAETANO, 2002, p. 23-25)

Introduo
A arbitragem, sistema entre ns codificado pela Lei 9.307/96, trata do modo, meio e forma de
pessoas, empresas ou instituies particulares poderem (e deverem) dirimir, resolver e, assim, dar
fim aos eventuais conflitos oriundos do relacionamento entre elas, sejam pessoais ou negociais, fora
do Poder Judicirio.
Verdadeira justia privada praticada por e para particulares.
Seu uso no mundo muito antigo. Sua prtica muito anterior ao Estado como nico prove-
dor da Justia.
Em Dalloz, podem-se ver textos que documentam haver recorrido arbitragem povos como os hebreus, os hindus,
os atenienses, os espartanos. Lembra Frances Kellor que a arbitragem comercial era conhecida dos caravaneiros
do deserto ao tempo de Marco Pala e que tambm havia sido uma prtica freqente entre os mercadores fencios
e gregos.

Em nosso Direito positivo, a arbitragem j era referida no Decreto (Regulamento) 737, de 25


de novembro de 1850. Mas, desde ento, entre ns tornou-se impraticvel pelo formalismo de ho-
mologao da sentena arbitral pelo Juiz de Direito para sua exeqibilidade (v. art. 463 do Regula-
mento), bem como reservava s partes o direito de apelarem dela (v. art. 468, idem); assim era muito
demorada a soluo do conflito.

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
Introduo Administrao Imobiliria e locao | 13

Ocorria desinteresse pelo uso e prtica da arbitragem.


Era tanto quanto o mesmo uso de soluo de qualquer questo pelo Poder Judicirio. Esses
obstculos de ordem processual legal perduraram at o advento de nossa atual Lei de Arbitra-
gem, tambm denominada Marco Maciel, promulgada a 23 de setembro de 1996, que tomou o
9.307 como o modo e meio mais prtico e adequado de soluo de conflitos e controvrsias entre
particulares.
Essa nossa lei conferiu sentena arbitral os mesmos efeitos da sentena judicial do Poder
Judicirio bem como conferiu ao rbitro os poderes de juiz de fato e de direito, e ainda estatuiu que
a sentena arbitral no est sujeita a recurso ou a homologao do Poder Judicirio.
A resoluo dos conflitos mediante o procedimento arbitral realizado para e pelos particulares,
na conformidade de nossa atual lei, como qualquer estrangeira, passou a ter as propriedades de
rapidez, oralidade, eficcia, sigilo, informalidade, economia e preciso.
Anote-se que h controvrsia entre os doutos do uso da arbitragem pelo Estado em suas rela-
es negociais com os particulares. Por exemplo: licitaes, concesses, fornecimentos etc., o que
est amenizado pelos rgos reguladores de servios pblicos concedidos.
Assim, no Brasil, a arbitragem j pode e deve ser praticada como Justia privada que . Tal
como utilizada em todo o Hemisfrio Norte e no Oriente.
Nos contratos internacionais de comrcio, a arbitragem usada com total exclusividade para
soluo de seus conflitos ou controvrsias. At mesmo quando uma das partes brasileira.
Todavia, a aceitao de nossa Lei de Arbitragem, promulgada desde 1996, em nosso mundo
jurdico e mesmo entre comerciantes, grandes ou pequenos, ou as pessoas em geral, no ocorre
como seria desejvel e necessrio. Nem mesmo outros modos e meios alternativos de soluo
de conflitos ou controvrsias entre particulares, como a negociao, conciliao e mediao, tm
recepo no pblico em geral.
H organizaes de projeo internacional, at centenrias, que atuam no campo da arbitra-
gem, e, no Brasil, j no so poucos os rgos, instituies e entidades especializadas, isto , firmas
ou empresas sob a forma jurdica de sociedade civil, com ou sem fins lucrativos, que prestam servi-
os de assistncia, gerncia e administrao do procedimento arbitral.
A ns, todavia, falta e muito, alm da ignorncia, no sentido prprio de desconhecer o tema, a
cultura do uso dos meios alternativos de soluo de conflitos, excluindo-se o Poder Judicirio.
S se tem em mente que a soluo dos conflitos se resolve com a interveno de advogados e
perante o Poder Judicirio, na figura do Dr. Juiz de Direito, perante a autoridade.
Da essa pretenso de oferecimento de apreciaes simples e diretas sobre os meios adequa-
dos de soluo de conflitos entre particulares, fora do Poder Judicirio, em especial a arbitragem e
a mediao. Produto mais de vivncia, experincia, algum estudo e reflexo.
No h inteno mnima em alcanar os doutos, letrados, mestres e cultores do Direito. dirigida
a cidados sem formao acadmica ou jurdica que tm a humildade dos sbios de que pouco ou
nada sabem. Mas tm curiosidade.

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
14 | Administrao de Imveis e Locaes

Atividades
1. O que deve ser levado em considerao para se aferir o valor econmico de um imvel?

2. Quem est habilitado a avaliar um imvel?

3. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locatrio de um
imvel?

4. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locador de um
imvel?

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br
Gabarito
Introduo Administrao Imobiliria e locao
1. Um dos pontos mais importantes na comercializao de imveis para a locao se d no que diz
respeito ao estudo da localizao do imvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas
vezes, dificultam a sua comercializao bem como aqueles que a favorecem.
Segundo Sylvio de Campos Lindemberg Filho, os principais pontos a serem analisados sero:
segurana; comrcio; servios; transporte; educao; reas de lazer e servios pblicos. Depen-
dendo do tipo de locao (residencial, no-residencial ou mesmo para temporada), cada ponto
ter maior ou menor importncia.

2. A avaliao de um imvel, para fins de comercializao pode ser realizada por corretores de
imveis, que so capazes de estimar o valor de determinados imveis.
J para a avaliao judicial, ou seja, aquela realizada em juzo, muito utilizada nas aes reno
vatrias, por exemplo, necessrio que aquele que a realize tenha capacitao tcnica, como
aquela dotada por engenheiros e arquitetos.

3. O locatrio deve preocupar-se com o imvel em si. Deve exigir uma certido de propriedade
(matrcula) do imvel, devidamente atualizada e vlida. Nesse documento, deve averiguar se no
h hipoteca, penhora ou qualquer outra restrio sobre o imvel e que o venha privar da posse
no futuro. O interessado deve ainda certificar-se que o imvel de propriedade do locador e que
no haja outros proprietrios. Por fim, no caso de contrato de locao para fins no residenciais,
o locatrio deve certificar-se de que naquela regio lcita a atividade comercial.

4. O locador dever acautelar-se sobre a situao jurdica do locatrio. Investigar se o interessado


em seu imvel encontra-se em situao regular com as suas obrigaes financeiras. Torna-se
imperiosa uma pesquisa na justia estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom
histrico ou no. Tambm deve ser realizada uma busca nos Cartrios de Protesto de Ttulos e
Documentos, como forma de proteo ao locador.

Esse material parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
mais informaes www.aulasparticularesiesde.com.br