A.

Properti Investasi
1. Pengertian
Properti Investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu
bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa
pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan
tidak untuk:
a. digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif; atau
b. dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Apabila bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah atau dapat disewakan
kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan, maka entitas harus
mencatat kedua bagian itu secara terpisah, yaitu bagian pertama sebagai investasi dan
bagian kedua sebagai aset tetap. Namun jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara
terpisah, maka klasifikasi properti tersebut ditentukan oleh bagian yang jumlahnya
signifikan. Misalkan bagian yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan
barang-barang atau jasa atau untuk tujuan administratif tidak signifikan, maka seluruh
properti diklasifikasikan sebagai properti investasi.
Entitas juga dapat menyediakan tambahan jasa kepada para penghuni properti yang
dimilikinya. Apabila jasa tersebut tidak signifikan terhadap keseluruhan perjanjian, maka
entitas memperlakukan properti tersebut sebagai properti investasi. Contohnya adalah
ketika pemilik bangunan suatu kantor menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan
bangunan kepada penyewa yang menghuni bangunan dalam jumlah yang tidak
signifikan dibandingkan uang sewa yang dibayarkan penghuni bangunan maka diakui
sebagai property investasi.

2. Pengakuan
Kriteria suatu asset tetap diakui sebagai property investasi adalah sebagai berikut:
a. Properti dapat menghasilkan arus kas secara independen dari aset yang lain (PSAK
13 Revisi 2014 paragraf 07)
b. Jasa tambahan yang diberikan terhadap penghuni properti tidak signifikan (PSAK 13
Revisi 2014 paragraf 11)
c. Properti dikuasai atau disewa dengan skema sewa pembiayaan (Pengertian Properti
Investasi menurut PSAK 13 Revisi 2014)

Berdasarkan paragraf 16, Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika:

a. besar kemungkinan manfaat ekonomi masa depan yang terkait dengan properti
investasi akan mengalir ke entitas (probable); dan
b. biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal (measurable).
 3. Pengukuran Awal
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan, meliputi harga
pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung seperti
biaya jasa hukum, biaya pajak, dan biaya transaksi lainnya. Jika properti investasi
dikuasai melalui sewa pembiayaan maka harus diakui pada jumlah mana yang lebih
rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

4. Pengukuran Setelah Perolehan

Entitas harus memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansi
untuk pengukuran setelah perolehan. Model yang dipilih tersebut harus ditetapkan pada
seluruh property investasi.
Model nilai wajar (Fair Value Model):
- Property dikuasai dalam sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai property
investasi
- Menggunakan nilai wajar
- Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya
- Tidak ada penyusutan

Model biaya (Revaluation model):

- Property investasi yang nilai wajarnya tidak dapat ditentukan secara andal
- Menggunakan nilai wajar
- Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi (penurunan nilai) atau ekuitas
(surplus)
- Dilakukan penyusutan

B. Biaya Perolehan berupa Biaya Hak Hukum atas Tanah

UU Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 mengatur Hak Menguasai oleh Negara,
merupakan hak tertinggi atas tanah di wilayah Indonesia. Namun demikian, dalam Pasal 4
UUPA disebutkan terdapat macam-macam hak yang dapat diberikan kepada dan dimiliki
oleh perseorangan maupun badan hukum, di antaranya Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Sewa.

Dasar perlakuan akuntansi untuk hak-hak tersebut (selain Hak Milik) adalah mengikuti
kaidah substance over form yaitu terdapat substansi setara dengan kepemilikan dalam hak-
hak yang diperoleh secara tetap walaupun bukan berupa Hak Milik. Proses pemindahan hak
tersebut kepada pihak lain dinilai menggunakan nilai wajar seperti halnya transaksi jual beli
tanah jika:
 - perjanjian penggunaan tanah, HGU, HGB, dan Hak Pakai dapat diperpanjang secara
otomatis; dan
- biaya perpanjangan tidak material

Biaya perolehan tanah HGU, HGB, Hak Pakai pada saat pertama kali diakui sebagai
bagian dari harga perolehan tanah sebagaimana diatur pada PSAK 16. Sedangkan biaya
perpanjangan atau pembaruan HGU, HGB, Hak Pakai diakui sebagai aset tak berwujud
dan diamortisasi selama yang mana yang lebih pendek antara umur hak hukum atau umur
ekonomis tanah.

C. Studi Kasus pada PT. Summarecon Agung Tbk

Pada makalah ini, penulis mencoba untuk mencermati bagaimana perlakuan akuntansi atas
Properti Investasi pada PT. Summarecon Agung Tbk, yang selanjutnya disebut
Summarecon. Berdasarkan Informasi Umum pada Catatan atas Laporan Keuangannya,
Summarecon memiliki ruang lingkup usaha di bidang pembangunan real estate beserta
sarana penunjangnya serta menjalankan usaha di bidang jasa dan perdagangan. Saat ini,
ruang lingkup bisnis perusahaan bergerak di bidang penjualan atau penyewaan real estate,
pusat perbelanjaan, fasilitas perkantoran, beserta sarana penunjangnya.

Berikut adalah property investasi Summarecon:

Pengakuan
Berdasarkan cuplikan tersebut, dapat dilihat bahwa dari sisi pengakuan dan tujuan dari
properti investasi Summarecon sudah sesuai dengan PSAK 13. Yang berbeda adalah dari
sisi komponen dari properti investasi, yang mana pada PSAK 13 disebutkan bahwa yang
termasuk ke dalam properti investasi adalah tanah atau bangunan atau bagian dari suatu
bangunan atau kedua-duanya, sementara Summarecon mengakui pula mesin dan alat
berat, fasilitas hotel, serta peralatan dan perlengkapan kantor sebagai properti investasi.
Mesin diakui sebagai property investasi karena dianggap sebagai satu kesatuan dengan
bangunan yang digunakan sebagai property inevstasi. Sebagai contoh, terdapat mesin
Summarecon Digital Center yang digunakan sebagai fasilitas penunjang untuk pelayanan
teknologi di Summarecon Digital Center.
Namun demikian, dalam poin 3 CALK (Penggunaan Pertimbangan, Estimasi dan Asumsi
oleh Manajemen) disebutkan sebagai berikut:

Berikut rincian Properti Investasi dari Summarecon:

 Dengan beberapa item Properti Investasi sebagai berikut:

Item dalam Properti Investasi yang dimiliki oleh Summarecon sebagian besar
merupakan fasilitas penunjang dalam perumahan yang kemudian disewakan dengan skema
sewa operasi kepada anak perusahaan maupun pihak ketiga.

Pengukuran
Summarecon menyajikan property investasinya sebesar biaya perolehan termasuk biaya
transaksi dikurangi akumulasi penyusutan dan penurunan nilai jika ada. Biaya perolehan
tercatat termasuk biaya penggantian dari bagian property investasi dan tidak termasuk
biaya harian pengunaan property investasi.
Penyusutan dihitung dengan menggunakan metode garis lurus selama umur manfaat
ekonomis untuk semua property investasi. Summarecon mengubah taksiran umur manfaat
ekonomis bangunan dari 20 tahun menjadi 40 tahun karena mempertimbangkan pengaruh
pemeliharaan dan perbaikan bangunan.
Summarecon juga memiliki asset dalam penyelesaian yang dicatat sebesar biaya perolehan
dan akan direklasifikasi ke property investasi jika tahap pembangunannya telah selesai.

Kenapa mesin dan peralatan dkk bisa masuk PI?

Kalo menurut pendapat masku, pake prinsip subctance over form, kalo memang secara
substansi perusahaan punya aset berupa mesin dan alat berat yang ditujukan untuk
disewakan dan kegiatan sewa itu bukan core bisnis dia, bisa diakui PI. Mohon pendapat
kalian