Anda di halaman 1dari 99

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Sumber kekayaan alami ialah karunia dari Tuhan Yang Maha Kuasa, itu

adalah salah satu unsur pendukung utama kelangsungan kehidupan dan

meningkatkan kesejahteraan bangsa setiap saat. Kemudian memberikan

kaeunia itu harus ditafsirkan sebagai bentuk di mana beban listrik untuk

menangani mereka dengan baik. Tugas manajemen Menfurut, termasuk sifat

bidang hukfum masyarakat, warga negara Indonesia sebagai pembawa hak dan

kekuasaan sebagai implementasi ditugaskan kepadas Republik Indonesia, pada

dinyatafkan dalam 18 Agustus 1945 dalam phasal 33 Undhang-Undang Dasar

Negara Republik Indonesia 1945 yang setelah ini akan disebut UUDNRI 1945

dan ditegaskan rinciannya pada tanfggal 24 September 1960 dalam pasal 2

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang setelah ini akan disebut

UUPA.7

Tanah adalah di kehifdupan manusia karena memiliki fungsi ganda, yaitu

bahwa sosial dan assset capitsal aset. Karena tanah adalah nilai sosial sarana

pengikat kohesi sosial antara masyarakat Indonesia untuk hidup dan kehidupan,

dan bumi sebagai aktiva tetap merupakan faktor dalam pengembangan modal.

Tanah sebagai aset modal telah tumbuh pada fasilitas yang sangat penting

ekonomi, serta bahan komersial dan spekulasi. Di satu sisi, tanah harus

7
H. Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2003, Hlm. 6

13
16

digunakan dan harus digunakan untuk kesejahteraan rakyat, dengan dalam dan

luar, adil dan merata, namun di sisi lain, juga harus dijaga.

Indonesia sebagai negara berkembang, negara kepulauan sumber daya alam

oleh masyarakat internasional dan budaya tradisional mereka diakui dan telah

menarik banyak negara-negara asing untuk berinvestasi di Indonesia. Selain itu,

perkembangan investasi di Indonesia tidak dapat dipisahkan dari kerja sama

yang sedang berlangsung antara warga negara Indonesia (populasi) dengan

orang asing (orang asing). Beberapa kota Indonessia adalah contoh dalam hal ini

masih antsara di Bali dan Jakarta. Indsonesisa Bali sebagai kota wisata yang

memiliki banyak pesona, seni diantasranya beranekarasgam budaya dan pantai

yang indah, itu tersebar.


17
18

Isi dari pasal ini kiranya jelas bashwa warga negara asing sama sekali

tidak boleh menguassai tanah didasd Indonesia dengan hak milik, ini

dsimaksudkan unsdasdtuk mempsertahankan keutudssahan Negara Kesatuan

Republsaik Indsonesia dari pengdsduasasan warga negara asing.8

8
Sudargo Gautama, Masalah-Masalah Agraria Berikut Peratura-Peraturan, Alumni,
Bandung, 1973, Hlm.11
19

Peasnggunsaan Nominee yang notabene meruspasakan bentsuk dari

perwujudan adasnya suatu persikataasn. Dalam pasal 1sad233 KUHPerdata

tertuslis tiap-tiap perikdsatan dilahirkan baik karena persetsujuan, baik

ksarena perundsang-undangan. Pasal 1234 KUHPerdata tertulis tiap-tiap

perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbsuat sesuatu, atau

untssuk tidak berbuat sesuatu . sehingdsaga perikatan sebagai bentuk

perjsanjian merupakan undang-undang bagi pihak-pihak yang terlibat.

Sehisngga, perjanjian merupakssan kesepsaakatan yang harus dipenuhi oleh

pihak yang terkait di dalamnya9.

Perjanjian Nominee merupakan salah satu dari jenis perjanjian

innominaat 10 , yaitu perjanjidana yang tidak dikenal dalam kitab Undang-

Undang Hukum Perfddata (KUHPerdata) namun tiambul, tumbuh dan

berkembang di masyarfdakat. Berdasarkan KUHPerdata, perjanjian Nominee

harus tunduk pada ketaentuan-ketentuan hukuam perjanjian dalam Buku III

KUHPerdata tentang perikatan. Pada dasarnya, perjanjian Nofdminee

dimakfdsudkan untuk memberikan segala kewenangan yang mungkdfin timbul

dalam suatu hubaungan hukfdum antara pihak pemberi kuasa atas sebidang

tanah yang menurut hukum tanah Indonesia tidak dapat dimilikinya kepada

WNI selaku penerima kuasa.

Dalam praktiknya, pfderjanjian nofdminee seringkali digunakan sebagai

alternatif bagi WNA untuk mengufdasai tanah di Indonesia, sehingga

9
G. Agus Permana Putra, Wanprestasi Dalam Penggunaan Nomine Pada Perjanjian Yang
Dibuat Dibawah Tangan Berkaitan Dengan Kepemilikan Tanah Di Bali, tidak dipublikasikan,
Universitas Diponegoro, Fakultas Hukum, 2010.
10
Perjanjian innominaat, Perjanjian tidak bernama, diluar ketentuan KUHPerdata yang
merupakan perjanjian yang timbul dan berkembang di masyarakat.
20

memungadfkinkan bagi WNA untuk memphunyai hak milhik athas thanah,

karena dalam pherjanjian nominee seringkali terdapat surat kuasa mutlak yang

memaberikan hak yang thidak dhapat ditharik kemabali oleh pemberi kuasa

(WNI) dan memberikan keewenangan bagi penerima kuasa (WNA) untuk

melakukan segala perbauatan hokum mengena hak atas tanah tersebut, yang

meanurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang hak (WNI) sehingga

merupakan peminadahan hak atas tanah.

Tugas di bidang pertaanahan secara nasional baik regiaonal dan sekatoral

sesuai ketentuan perundaeang-undangan adalah wewaenang dari Kementerian

Agraria dan Tata Ruaeang/Badan Pertanahan Nasional (BPN), BPN sebagai

lembaga pemearintaaehan non kemaeentearian yang berada dibawah dan

bertaanggung jawab kepada presiden dan dipimpin oleh kepala sesuai dengan

Perpres Nomaor 63 Tahun 2013 Tentang Badan Paertanahan Nasaional

Raaepublik Indoanesia, memiliki visi menjadi lemaebaga yang maaempu

mewujudkan kegiatan pertaaeanahan untuk sebesar-besarnya bagi kemakmuran

rakyat, serta keadilan dan keberleaanjutan sistem kemasyarakatan, kebangsaan

dan kenegaaraan republik Indaonesia. 11 BPN memialiki peran yang sangat

pentineag untuk menjaga keberlangsungan kegiatan yang menyaeanagkut

tentang pertaaenaahan nasional khususnya mengenai kepemailikan atas tanah.

Dari penjaabaran diatas makha dhari itu phenulis merasa perlu unthuk

maaengkaji masalah khepeeamilikan atas taneaah oleh WNA yang mearupakan

salah satu maeeasalah yang seraaeing terjadi di deaalam preaktik jual beli

11
http://www.bpn.go.id/Tentang-Kami/Sekilas di akses pada tanggal 24 Maret 2016 pukul
11.28 WIB
21

tanah, yaitu dengan membuat penelitian yang berjudul Efeaktivitas

Pelaksanaan Pasal 21 Ayat (1) Juancto Pasal 26 Ayat (2) Undang-Undang

Nomor 5 Tahaun 1960 Tentaeng Peratuaran Dasar Pokok Agraria

Mengenai Hak Milik Ataas Tanaah Di Bali Dalam Perspektif Hukum

Positif Di Indonesia (Studi di Kementerian Agraria dan Tata

Ruang/Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Jembrana).

Sebaghai bahan pertimabangan dhalam penaelitian ini, maka di bawah ini

akan dicantumakaaen hasail penelitaian terdahulu yang bearkaitan dhengan

permaeasalahan di atas, sehingga bisa terlihat perbedaaan antara penelitian

yang saatu deengan peneliatian yang lainnaya.


22
23

b. Bagi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Kabupaten Jembrana untuk dijadikan sebagai bahan untuk

mempertimbangkan pelaksanaan peralihan hak atas tanah.

E. Sistematika Penulisan

Penelitian ini maeenggunakan uraian sistematis, haltersebut sangat

berguna untuk maemudahkan peneliti dalam menyusun dan mengkaji

permaeasalahan yang diaaeengkat dalam penelitian ini. Adapun sistematika

penulisaean hasil eapenelitian ini adaaelah sebagai berikut:

BAB I : PENDAHULUAN

Bab ini diuraiaekan tentang latar belakang masalah, rumusan

measalah yaang berisi masalah spesifik yang akan diteliti beserta

tujuan dan maeanfaat penelitiannya. Adapun lebih rincinya

sebagai berikut:

a. Latar Belakang

b. Rumusan Masalah

c. Tujuan Penelitian

d. Manfaat Penelitian

BAB II : KAJIAN PUSTAKA

Pada baaeb ini menjelaskan tentang teori-teori yangae secara

umum melaaendasi penelitian dan pembahaeeasan yaeang

berkaitan dengan judul untuk dijadeaeikan sebagai pisau analisis

dalam proses penelitian sehingga didapatkan gambaran teoritis


24

terhadap bahasan dalam judul ini. Adapun rinciannya sebagai

berikut:

a. Kajian Umum tentang Hukum Perjanjian

b. Kajian Umum tentang Nominee

c. Kajian Umum tentang Hak Milik

d. Kajian Umum tentang Warga Negara Indonesia

BAB III : METODE PENELITIAN

Pada bab ini akan memaeuat tentang metode penelitian yang

digunaekan dalam meaeneliti masalah yang diangkat dalam

penelitiaawn ini, yaitu meliputi:

a. Jenis Penelitian

b. Pendekawatan Penelitian

c. Alasan Pemiliwqan Lokasi

d. Jenis dan Sumbawer Data

e. Teknik Memawperoleh Data

f. Populwaasi, Sampel dan Teknik Sampling

g. Teknik Analisis Data

h. Defiawnisi Opawerasional

BAB IV : HASIL DAN PEMBAHASAN

Bab ini berisikan hasil dan pembahasan yang memuat hasil

penelitian dan kajian yang dilakukan oleh peneliti mengenai

efektivitas pelaksanaan pasal 21 ayat (1) juncto pasal 26 ayat (2)


25

undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar

pokok agraria mengenai hak milik atas tanah di Bali dalam

perspektif hukum positif di indonesia (studi di Kementerian

Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Kabupaten

Jembrana)

BAB V : PENUTUP

Bab ini berisikan kesimpulan yang merupakan ringkasan atas

jawaban dari pokok permasalahan dan saran dari peneliti terhadap

permasalahan yang dibahas yang diharapakan dapat memberikan

manfaat bagi seluruh pihak yang terkait.


26

BAB II

KAJIAN PUSTAKA

A. Kajian Umum tentang Efektivitas Hukum

Efekativitas berasal dari kata efektif yang artinya suatu kemamapuan

untuk menghasilkan yang spesaifik atau mendesaakkan pengaruh yang spesifik

terukur.

Efeaktif juga berarti; ada efeaktifnya (pengaruhnya, akibatnya, kesannya,

manjur, mujarab, mempan).12

Hukum bisa dikatakan efektif apabila dilaksanakan dan di patuhi oleh

seluruh masyarakat. Menaurut Dr. Syamsaudiin Pasamai, SH., MH., dalam

bukunya Sosiologi dan Sosiologi Hukum, persoalan efektivitas hukum

mempunyai hubungan yang sangat erat dengan pearsoalan penerapan,

pelaksanaan dan penegakan hukum dalam masyaraakat demi tercapainya

tujuan hukum13.

Menuraut Lawrence M Friedman dhalam bukaunya yang berjuadul Law

and Society (Hukum dan Masyarakat), efekatif tidaknya suatu perundang-

undangan sangat dipengaruhi oleh tiga faktor, yang kita kenal sebagai teori

efektivitas hukum, dimana ketiga faktor yang dimaksud adalah :14

12
Komarudin, Kamus Riset, Airlangga, Bandung, 1973, Hlm. 369
13
Pasamai Syamsuddin, Sosiologi dan Sosiologi Hukum, Jakarta, Sinar Grafika, 2008 Hlm.
112.
14
Soerjono Soekanto dan Abdullah Mustafa, Sosiologi Hukum Dalam Masyarakat,
Rajawali, Jakarta, 1980, Hlm. 13
27

1. Substansi Hukum

Yang dimaksud dengan substansi hukum disini adalah inti dari

peraturan perundang-undangan itu sendiri.

2. Struktur Hukum

Struktur hukum adalah penegak hukumnya

3. Budaya Hukum

Budaaya hukum itu disini adaalah bagaimana sikap masyarakat

hukum ditempat hukum itu dijalankaan. Apabila kesadaran

masyarakat uantuk mematuhi aturana yang telah ditetapkan dapat

diterapkan, makaa masyarakat akan menjadi faktor pendukung,

namun apabila masyarakat tidak maau memaatuhi aturan-aaaturan

yang ada, maka masyarakat akan menjadi faktor peanghambat

utama adalam penegakaan peraturaan yang diamaksud.

Selain itu menuraut Soerjono Saoekanto, masalah pokok dari penegakan

hukum sebenarnya terletak pada faaktor-faktoar yang mempengarauhinya.

Faktor-faktor yang dimaksud adalah :15

1. Faktor Hukumnya Sendiri

Pemabicaraan akan dibataasi padaa peraturan-peraturan yang tertulis

yang merupakan perqweundang-undangan yang resmi.

Masalaah umumnya disini aantara lain:

a. apakah suataau peraturan ini cukup sitematis;

b. apakah pearaturan tersebut cukaup sinkaron;

15
Ibid, Hlm. 16.
28

c. apakah secara kuantitatif dan kualitatif peraturan sudah cukup;

d. apakah penearbitan peraturan itu sesuai dengan pengaamatan

yuridis.

2. Faktor Penegak Hukum

Faaktor penedagakan hukum memainkaan peran penting dalam

berfungsadinya hukum. Penegakan hukum yang dimaksud dalam hal ini

adalaha kalangan penegak hukum tersebut. Kalau aperaturan sudah baik,

akan tetapi kualitas petugas kurang baik, maka akan ada masalah. Dalam

bidaang penegakan hukuam, maka mungkin sekali petugas menghadaapi

masalah-masalah sebagai berikut:

a. sampaai sejauh manakah petugas terikat dengan peraturan;

b. sampai batas-batas manakah petugas diperkenankan memberikan

kebijaksanaan;

c. teladan macam apakah yang diberikan petugas kepada masyarakat.

3. Faktor Sarana atau Fasilitas Yang Mendukung Penegakan Hukum

Tersediaanya sarana dan faasilitas tertenatu yang dapat menunjang

penegaakawn hukum agar adapat berlangsung dengan lancar. Sarana

dan fasilitaaas antara lain mencakup tenaga manusia yang

bearpendidikan dan terampil, organisasi yang baik, peralatan yang

memadaia, dan keuangan yang cukup.

4. Faktor Masyarakat

Yang amenentukan efektif atau tidaknya hukum tertulis atau hukum di

masyarakwat adalah penegakan hukum yang berasal dari masyarakat itu

sendiri dan bertujuan mencapai kedamaian di dalam masyaraakaat.


29

Hukum baik segala kaidah maupun prilaku, memapuwanyai tujuan agar

kehidaupan manusia dalam awdwmasyaarakat berlangsung dalam

keadaan damaid. Kedamaian tersebut hendddwaaknya dicapaidaw

dengan mengusahakan agar hukum dipatuhi. Akan tetapi dalam

kenyataannya bukan kepatuhan yang seawanantiasa menjadi akibat

diperlawukannya hudwkum-huwakuam tertentu. Ada kemawungkinan

bahwa hukum-hukum tertentu mawalahan mengakibatkan terjadinya

prilaku yang bertentadwangan dengan hukawum, atau prilawdaku yang

sama sekali tidak maengacuhkan huakum yang berlaku. Kepatuhan atau

tidak kepaatuhan pada hukum bukaan merupakan akibat langsung dari

hukum itu sendawdiri akan tetapi mearupakan akidawbat dari taraf

keasadwadaran hudwakum tertentu.

5. Faktor Kebudayaan

Yakni asaebagai hasil karya, cipta, rasa dan karsa yang didasarkan pada

akarsa menusia di daalam pergaulan hidup.

Keberahasilan hukum itu dapat dilihaat dari efektvitasanya hukum itu di

dalam masydddarakat. Dan suatu hukum itu adalah efektif jika hukum telah

mencaadwpai tujudawan yang dikehenaki, teruatama oleh pembenduk hukum

serta pelaksana hukdaum yang bersangkutan. Ada pula yang mawengatakan

suatu hukum dikatakan efektif apadawbila warga msaawdyarakat berperilaku

sesawuai dendwagan yang dikehaendaki oleh hukum.16

16
Soerjono Soekanto, Efektifitas Hukum dan Peranan Sanksi, Remaja Karya, Bandung,
1985, Hlm. 88.
30

Berpdengaaruhnya hukudawm dalawam masyawarakat bergantung pada

peanegak hukum dan ketaentudaan-ketentuan yang berlaku. Meawnaurut

Soerjono Soekanto, suatau hukum dapat dikaatakan efektif apabila:

1. telaah mencapai tujuan yang dikehendaaki, terutaama pembentuk

hukum serta para pelaksana hukum yang abersangkutan.

2. Hawukum efekwtif apaabila di daaalam masyaarakat warganya

berperilaku sesuai dengan apa yang diharapakan atau dikaehendaki

oleh haukum.17

c. Mengikatkaawdn dirinya, Di dalam perjanjian terdapat unsur janji yang

dibewrikan dwoleh pihak wyang satu kepada pihak yang lain. Dalam

17
Ibid.Hlm. 2.
31

perjanjiadn ini orang terikawta kepawda awkibat hukum yang muncul

karena kehendawdaknya sendiri.


32
33

demi hukum18.

Perjanjian nowaminee di bidang pdwaertanahan dalam praktek adalah

memberikan kewdamungkinan bagi warga negara aswing maemiliki tawdnah

yang dilarang UUPA adalah dengan jalan Meminjdwam Nama (Nominee)


18
Komariah, Hukum Perdata, Malang: Universitas Muhamadiyah Malang. 2002, Hlm. 175
34

warga negaraa Indonesaia daldam mealakukan juaal beeli, sehiengga secaeeara

yuriwdqdis formal tidak menyaqlawahi peraturan.

Perjanjian Naominee termasuk sebagai benatuk Perjanjian Inanominaat

karena belum ada pengaturan secara khusus tentangnya dan tidak secara tegas

diasecbutkan dalamcv passal-pasddal KUHPerdawataa. Apabila ahanya dilihat

dari sisi pemenuhan prestasi para pihak yang terlibat di dalam Perjanjaian,

Perjanjiaan Noaminee sebeaarnya dapat dimasukaan dalam perjanjian jenis atas

beban.19

C. Kajian Umum Tentang Tanah

Tanawah merupaawkan sumber kehidadupan yanga sangat vital bagi

manuaasia, baik adalam fungawdsianya sebagai sarana untuk mencari

penghidupan (pendukung mata pencaharian) di berbaagai bidang seperti

pertanaian, perkebunan, petewarnakan, peri kanan, industri, maupun yang

dipeawrgunakan sebagai teawmpat untudwk bermuk aim dengan didirikan

anya perumahan seba gaai tempat ting gal.

19
I Made Pria Dharsana, Akta Notaris/PPAT sebagai solusi komprehensif Penguasaan
Tanah Oleh Warga Negara Asing di Bali (makalah yang disampaikan pada Seminar Nasional
Universitas Warmadewa, 2006, Denpasar), Hal. 10
35
36

Tanah di Bali

Di Bali penguasaaan tanaewah juga dilandasi oleh haak ulayat atau hak

pribumian. Koandisi ini qakan sangat relewvan jika dddaikaiatkan antara

hubunagan terjadinya dwweesa aadat dan tanah adat dalam perspektif

sejarahnya. Disamping itu relevan judasga dengan teoari hukum alam dan

occupatioa dalam aarti adanya penguasaan dan pemilikan bersama (kominal)

dan juga penguadasaan dan pedmsilikan secara individual (perseorangan).

Hubungan antdaaara hak kosamunal dendasgan hak individual juga nampak

saling menddadesak, menadebal dan menipis mulur mungkret. Bahkan lebih

didominasi olaeh hak indaddividual, terutama dalam pemada nfaatan tanah

pekarangan beserta tedadlajakannya. Proses menebal dadan menidapisnya

hubungan hak komdaunal dengaan hak indivddidu itu namada paknya sangat

bergantung pada kesepadkataan prajuru adatnya daan kesada rana krama Bali

terhadap tandaaah-tanaaah adat yang dikauaasasainya dalam menden tukan

apakah hak milik kodamunal akan bdaaerubah statusnya menjadi hak milik

inwddividu penuh. Kasrena tidak jarang tanah yang dulunya termaasuk tanah

adat, dadapat dan bahkan suddaah diaalihkan medanjadi haak milik pribadi

pednuh yaang lebih dikendaal deadgan Taadsnah Sadertifikat Hak Milik

(SHM).

Hubungan yang erat antara desa adat dengan tanah aaadatnya yang bersifat

religio magis ini naampak sekali sejak awal, yaitu sebaelum dilakukan

perabasan huatan pada saat kedatangan Mahadyogi Markansadeya diadaakan

upaacara yang sekarang dikenal dengadasn Puraa Basdsakian di Bewsakih,

adanasya Parahyangan atau temwpat suci ayang sekaaerang daikenal dengan


37

Kahyanagan Tiga sebagaai unsura esensial diasetiap desa adat. Adanya

temapdat swauci yang ewdisebut sanggah atau meradajan pada setiaap

pekarawngan raumah pekaradswangan krama desa. Di setaiap desa juga ada

temawpat sucinya yang disebut Pura Mrajapati, sedangkan adi setiap pasar ada

Pura Melanting.
38

Hak Mialik Iandividu (HMI) terdiri dari: HMI abebas berupa tanah hak

milik seperti diwdaatur daldwam Pasal 16 UUPA. HMI teridawkat beaarudwpa

tanah Pekarangan (PKR). Sedangkan Hak Milik Komundwaal (HMK) terdiri

dari: HMK murawani dan HMK tidak mdawurni. HMK mdwaurni meladaiputi:

tanwaah laba pura, tanah druwen desa, dan tadwnah desa. HMK tidak murni:

tanadwh PKD dan Tanah AYDS.

Mewnurut hadwasdasil penelitiawn yang apernah dilakukan oleh tim

paenadsliti Fakultas Hukum Universitas Udayadwana dinyatakan, bahwa

pemilasdikan tanah di Bali dapat dikelosawampokan dwamenjad: tanah milik

prdibadi, tanah milik desa yang dikuasai oldwaeh krama desaa adat (dapat

berupa PKD dan AYDS), tanah milik desa (Tanah druwen desa), tanah

amiawlik Pura (laba pura). Sesuai dengan pengaam atawdan penulis,

pdawenguasaan atau pemilikan tanah di Bawli dapqwat dikwelo mpokan dalam

empat kelompoak utama, yaitu tanah negara, ta nah dana bukti peme rintah

desa (pemda) yang sekarqang dikenal dengan Tanah Aset Pemeri ntah Daerah,

tanah priadi pewnuh, dan tana h-tanah yang dikuasai atau dimiliki desa adat.

Sebagai suatua catatan p erlu diungka pkan, bahwa adi masing-maasing

desa adat teruta ma yang dijad ikan sebagai objekpenelitian jenis tanah adat

yang dikenal tidaklaah serag aman, seperti di desa adat Canggu Kecamatan

Kuta Utara Kabupaten Badung hanya mengenal ada tanah laba pura (Pura

Khayangan Tiga) dan tanah setra. Sedangkan di Desa Adat Tusan, Kecamatan

Banja rangkan Kabu paten Klun gkung, mengenal jenis tanah adat, yaitu laba

pura, tanah pasar, PKD, tanah setra,tanah desa berupa Tegal dan sawah. Untuk

desa adat MacangSiang Kecadw matan Beba ndem, Kabu paten Karan gasem
39

mengenal beberapa tanah-tanah adat, yaitu: tanah PKD, rurung, tanah laba

pura, tanah bukit Prajuru, tanah bukti pemangku. Bukti banjar, dan seluruh

kelebutan Toya anakan (sumber air).20

sebagai hakdaw yang terkawduat berarti hak terseaawbut tidak mudah hapus

,dipertahawnkan terhadap ganagguan dari pihddaak lain.21

20
I Made Suwitra, Eksistensi Hak Penguasaan Dan Pemilikan Atas Tanah Adat Di Bali
Dalam Perspektif Hukum Agraria Nasional, Disertasi, Program Doktor Ilmu Hukum Fakultas
Hukum Universitas Brawijaya, Malang, 2008, Hal. 148-160.
21
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cet. 4. Jakarta: Sinar
Grafika, 2010, Hlm. 60
40
41

3) Ketentuan undang-undang, yaitu atas dasar ketentuan konversi.22

badan hukum dstidak dwamenjadi subyek hak milik. Sehinwagga

peralihdwaannya batal demiawd hukum dan tansaahnya jatuh kepada

Negara.23

22
Ibid, Hlm. 64
23
Ibid, Hlm. 65
42
43

1. Tanahnya musnah.

Selain itu hak milik juga terhapadwus manakalwda terjadi pelangdwdgaran

terhadap kedawtentuan pwderaturan landreform yang mengenai

pemdawdbatasan maksimumdawd dan larangan pedwamilikan

tanadawh/pertanian secara absentee24.

24
Ibid, Hlm. 66
Absentee yaitu pemilikan tanah yang letaknya diluar daerah tempat tinggal yang mempunyai
tanah tersebut, dengan kata lain tanah absentee adalah tanah yang letaknya berjauhan dengan
pemiliknya.
44

UUPA didasdtedwantukan perjanwajiannya bukan pedsrjanjian sewa-

menyeswa atau perjanjiadwan pengwaladshan tanah.25

25
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayan: Hak-Hak Atas
Tanah, Jakarta: Prenada Media, 2004, hlm. 246
45

Jangka waktu pemberiwdannya paling lama emaapat puluh lima

tahun, yang terdiri dari 25 tahuwn untuk pemberiwdwan

pertama kali daan 20 tahdawdun untuk perpanjangannya.26

Kemuadian Undang-Usndang Pendasdanaman Modal (UUPM)

mengatur mengdaenai Hdwadak Pakai sebagai berikut:

Pasal 22 Angka (1) huruf c.

(1) Kemuddsahan pelayasanan dan/atau perijiasnan haak atass tanah

sebagaimaawdna dimakdassud wwdalam pasal 21 huruf a dapdsat

diberikan adan diperpanjangw di muka sekalsigus dan sdapat

dipewrbarui kembalias atas permohonaan penadsnamaan modal,

berupa:

26
Ibid, hlm. 253
46

diperbarui selama 25 (dua puluh lima) Tahun.27

B. Kajian Umum tentang Warga Negara Indonesia

Definisiawd warganegadasdra menurut Undang-Undang Dasar Negara

Republik Indonesia Tahun 1945 dalasam pasal 26 yang dikatadaskdwan

mdasenjadi dwarga negara adaldwah sebagai berikut28 :

(1) Yang bisa menjadi wrga negara adlah orang-ordandsag bandgsdsada


Indonesia asli dan orang-odrang bangssda ladin yang disadsahkan
dendgan undandasdg-undang sebagai warga negara.
(2) Pendududkdasd ialah warga negara Indonesia dan orang asing yang
bertempat tinggal di Indonesia.
(3) Hal-hdal mesdngenai warga negdara dan pendudduk ddiatur dengan
undang-undang.

Jelas dikdatakan yang menjaddi wdarganegara mensddurut UUD 1945 yang

dijeldaskan didaladm pasal 26 ayat (1) bahwa yangd menjadi wardasdganegara

27
Hadi Setia Tunggal, Undang-Undang Penanaman Modal 2007 beserta Peraturan
Pelaksanaannya, Jakarta: Harvarindo, 2007, hlm 19-20
28
Lihat Pasal 26 Undang-Undang Dasar 1945 Amandemen ke-IV
47

adalah orang orang badasngsa indodasnesia dasli dadsan orang orangd bansgsa

lain yang disahkan dendgan Udndang-Undang. Disidni jelas sekali bahwa

sedamdua orang bsdaik yang memsdaang beradsal dari Negdsaara Indondesia

asli dan dorang bangsdsa asing yanga telah disadahkan ddaseangan Undangd-

Undadng secaara sah dikaatakaan seabagai warga negara Republik Indonesia.


48

Selain itu, paada Pasal 5 diakui pula sebagai WNI bagi29,

Pada Pasal 6 Kewadarganegaraan Indawonesia juga diperoleh bagi

sesdeorang yang atermasuk dalam siwtuasi sebagai berikut30:

29
Lihat Pasal 5 Undang-Undang no. 12 tahun 2006 tentang Kewarganegaraan Republik
Indonesia
30
Lihat Pasal 6 Undang-Undang no. 12 tahun 2006 tentang Kewarganegaraan Republik
Indonesia
49

BAB III

METODE PENELITIAN

Metode Penelitian hukum mnerupakan suatu cara yang sistematis dalam

melakukan sebuah penelitian 31 . Sesuai dengan judul dari penelitian ini, maka

penulis dalam mengadakan penelitian ini menggunakan metode sabagai berikut:

A. Jenis Penelitian

Jenis peanelitian yang digunakan penulis dalam penelitian ini adalah

jenis penelitian yang bersifat yuridis empiris untuk mengkaji dan menganalisis

peraturan-peraturan yang berlaku serta kasus-kasus mengenai perjanjian

nominee. akan dianalisis dan dikaji mengenai mengeanai efekativitas

pelaksanaan pasal 21 ayat (1) juncto Pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Nomor

5 Tahun 1960 Tentanga Peraturan Dasar Pokok aAgraria mengenai

kepemilikan tanah. Selain itu pendapat-pendapat paraa ahli hukum perjaanjian,

buku-buku, dan jurnaal-jurnal terkait kepemilikan tanah juga maerupakan salah

satu bahan analisis dan kajian bagi penelitia untuk menemukan jawaban dari

rumausan masalah pada penelitian ini.

B. Pendekatan Penelitian

Pendeakatan yang digunakan oleh peneliti dalam penelitian ini ayaitu

pendekatan berdasarkan yuridis sosiologis yang merupakan cara penagkajian

hukum positif, yaitu menguasai suatu persoalan hukum secaraa tertentu

yang terjadi serta bagaimana penerapan peraturan-peraturan hukum tersebut.

31
Abdulkadir Muhammad, Hukum Dan Penelitian Hukum ,Bandung: PT. Citra Aditya
Bakti, 2004, hlm. 57
50

Sehingga menghasilkan suatu data secara tertulis yang berupa kata-kata dari

para responden berdasarkan fakta-fakta dilapangan yang kita teliti.

C. Alasan Pemilihan Lokasi

Lokasii penelitian adalah tempat peneliti untuk melakukan kegiatan

penelditian terhaddwp objek penelitian. Dalam hal ini peneliti mengambil

lokasi di Badan Pertanahan Nasiowqenaldw Kabupaten Jembrana. Alasan

pemiliawdhan lokasi tersedbut karena berqdasarkan survdwadey dari

penwadulis terdapat beberapa banguanan mildik waarga needara asaing yang

terindikasi menggunakan praktik penyeluwadndupan hukum.

D. Jenis dan Sumber Data

Dalam penedlitian ini penulis akan meadggunakan dua jenis data.

Uraian tentang data ywdang dikaji mwadeliputi beberapa hal sebagai berikut :

1) Data Priamer

a. Data Priamer adalah data yang diperoleh secara eampiris yang

dilakukan denegan pengambilan dataa secara langsung dengan

responden.32

b. Hasil Waweancaraa

Wawancara ini dilakuakan terhadap narasumber yang beraasal dari

Badan dawertanahan Nasional Kabupaten Jemabrana dan Notaris

yang ada di seakitar kaabupaten Jembrana.

2) Data Sekuender

Data sekunader adalaah data yang diperoleh secara tidaak

laanagsung yanawg dapaaat mempewarkauat atau mdwaendukung

32
Ali Zainudin, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2011, Hlm. 98.
51

data primer. Dhata sekhunder dipheroleh dari baheqan-bahan

tertueulis, peraturan perundqweang-undangan, jurnaal hukum ilmiaah,

bahan dokumaen, aresip, dan literatur.33 Data sekunder yang dipilih

oleh penealiti yang berhubequngan dengan kerjasama internasional

yaitu melalui:

b. Peraturan peruandang-undangan ada khaitannya dhengan

khepemilikan hak atas tanah seperti, Undanqe-Undang Republik

Indonesia No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokoak

Agraaria, Kditab Undang-Undaeng Hukum Perdata (Burgerleqwijk

Wetboek), Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 25 Tahun

2007 Teantang Penanaman Modal.

c. Bahan-bahan hukum yang tertulis yang terdiri dari buku-buku

teks (textbooks) yadwng ditulis para ahli hukum yang

berwpengaruh, bahan-bahan terdawulis seperti skripsi mawaupun

jurndwaal-jurnal hukum yang berkaiawtan dengan kepemilikan

hak dwatas tanah.

d. Arsip-arsip dokumen yang dimiliki oleh Badan Pertwaanahan

Nasionadwal Kabeupaten Jemwbrana dan Kedqantor Neotaris yang

berhdawubungan ddengan kepewdmilikan hak atas tanah

33
Abdul Kodir Muhammad, Hukum dan Penelitian Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung,
2004, hlm. 170.
52

Adapun sumberdaw data yang digunwdakan penwdeliti adawdlah

mendwdggunakan dataw primer dan data sekunder.

a. Dataa Priemer, yaitu data yang diperoleh langsung dari sumbernya,

diamwati, dan dicatat untuk pertama kalinya. 34 Maka seeumber data

primer ini diperoleh melalui waawancara dari peegawai Badan

Pertanahan Nasional Kabupaten Jeambrana dan Kaantor Notaaris

yang sesuai dengan peran dan kewewadnangannya maswading-masing

dalam memberikan data.

b. Data Sekauawnder, yaitu informasi yang berupa dokumen yang

terdiri dari ardwsip, laporan, responden dan lain sebagainya. Adapun

sumber data sekunder ini dipaeroleh melalui buku-buku, jurnal-

jurnal hukum dan data leainnya yang berhubungan dengan

kepemilikan hak atas tanah.

E. Teknik Pengumpulan Data

1. Data Primer

Untuk data primer dikumwpulkan dengan interview atau wawdwdancara.

Wawawancara adalah teknik pengdwaumpulan data tentang obyek

penelitian dengan cara mengajawdwaukan ertanyaan-pertanydwaaadwn

secara lisan.35 Pada penwdaelitian ini wdwadawancara dilakukan kepawdda

pihak yang ditunjuk oleh Badandaw Pertanahan Nasional sebagai

infoawrdwman yang berkaitan dengan permdwawaasalahan yang diteliti.

Tekdwawnik wawancwaara dilakukan dengan 2 (dua) cara, yaitu:

a. Wawancara terstruktur

34
Saifullah, Buku Panduan Metodologi Penelitian, UIN, Malang 2006 Hlm. 36
35
Bambang Budi Wiyono, Metodologi Penelitian, Rosindo Malang, Malang, 2007, hlm. 49.
53

Wawancara terstruktur yaitu wawancara yang dilakukan dengan

meneetaapkan atau maerancang terlebih dahulu daftar pertanyaaan yang

akan diajukane kepada narasumber.

b. Wawancara tidak terstruktur

Wawancaeera tidak tersdawtruktur yaitu wawdwaancara tanpa

menuawwyusun daftar dwertanyaan terlebih dahulu, seperti tanya

jawab yang aamengalir dalam percakapan.

2. Data Sekunder

Data sekuneeder dikumpaesulkan dengan caraea meeanscatat ataupun

mengutip (studi kepustakeaaan) dokumen-dokueamen yang terkait

desngan efektifitas phelaksanaeaan pasal 21 ayat (1) juncto pasal 26 ayat

(2) Undang-Undsdang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dadwsar

Pokok-Pokok Agraria mengenai hak milik atas twanah di Bali.

F. Populasi dan Sampel

1. Populasi

Populasi adalah seluruwh objek atau seluruh individu atau sewluruh gejala atau
36
seluruh kegieawatan atau seluruh unit yang diteliti . Populasi dalam

penewlitian ini adalah para pegawai Badan Pertanahan Nasional Kabupaten

Jemwbrana dan Notaris.

2. Sampel

Pengaeambilan sameapel dalam penewlieatian ini berdasarkan purposive

sampling, yaitu dengan cara mengambil subjwek didwasaearkan pada tujuwan

dan syarat-syarat tertentu, dengan kaaeta lain sampel di pilih berdwaseaarkan

36
Ronny H. Soemitro, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia Indonesia, Jakarta,
1990, hlm. 38
54

pada twujuan dan syarat-syarat tertentuw, dengan kata lain sawmpel di pilih

dengan berdeaeaasarkan peaertimbangan dan peniwlaian subyektif dari

peneawelitian.37

Samwpel dari peneliwtian ini ywaitu:

1. Kepwala Seksi Hak Tanah dan Penwdaftaran Tanah Badan Pertanwahan

Nasiwonal Kabupaten Jembrwana yaitu : Bapak I Ketut Suardika, SH.

2. Notarwis I Nyoman Yudhaw Dirgantara, SH., M.Kn

3. Notaris Nella Oleary H., SH, CN.

G. Tekniwk Analisis Data

37
Burhan Ashofa, Metode Penelitian Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, 1991, hlm. 9.
55

H. Definisi Operasional

1. Perjawnjian Nominee adalah perjanjian wyang dibuat oleh warga

negara indoaenesia dengan wargaw negara asing yang didalawmeanya

warga negdara aseaing Memainjam Nama (Nominee) warga nedgara

Indawonesia dalam mwelakukan jual beli.

2. BPN (Badan Pertanahan Nasional) adalah lembaga pemerieantahan non

kementerieaan di Indonesia yang mempunyai tugas untuk

melaksanaaekan tugas pemearinateaahan pada bidang Pertanaeahan

beeardasarkan ketenaetuan peearaturan perueandang-undangan.

3. Efektivitas adalah pencapwaian tujuan secara tepat atau mdemilih

tujuan-tujuan yang tepat dari serangkaian alterwatif atau pilihan cara dan

menentawukan pdilieahan dari bebrapa wpilihan lainnya. Efektivaeitas

bisa juga diartieakan sebagai pengukuran kebearhasilan dalaem

pencaeapaian tujuaaen-tujaeuan yang telah ditentukan. Efektaeivitas

bdaisa juga diartikan sebagai pengukuran keberhaseailan dalam

penwacapaian tuejuan-tujuaaend yang telah diteantwukan.

4. Hak Milik merupakan hak yang memiliki sifat turun temurun, terkuat

dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.

5. Hak Phakai adalah hak menggdunakan atau memunwgut hasil tanaeah

yang dikuasai Negaaera atau tanah milik orang lain, yang memabeaeri

wewenaeang dan kweajibann yang dittentukan daleaam keputueasan

pemberaeiannya oleh pejabat yang bewdrwenaaenga memberikwannya

atau dalam perjanjian dengan pemileaik tanaeahnya, yang bukan

perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala


56

sesuatu asal tidak bertentangan denganv ketentuan-ketentuan undang-

unaedang.

6. Warga Negara Indonesia adalah orang-orang bwaangsa Indonesia asli

dan oraeang-orang bangsa lain yang disahkan dengan undadng-undang

sebagai wargaea negara.

7. Warga Negara Asing adalah oranag-orsang yang tingeagal di

Indeaoeanesia yang maaesaih terikat dengsan warga neaegadra asing dan

tidak mearubah status kewasaerganegaraaannya sesuai dengana syarat-

syarat yang ditentaeuskan oleh undaeang-uandang.


57

BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan

Pertanahan Nasional Kabupaten Jembrana

1. Letak Geografis Kabupaten Jembrana

Kabupaten Jeaembrana adalah salah satu Kota yang ada di Propinsi Bali,

terletak di belahan barat pulau Bali, membentang dari arah barat ke timur pada

8o0930-8o2802 LS 114o2553 BT. Luas wilaeayah Jembreaana 841.800

Km2 atau 14,96% dari luas wilayah pulaaeu Bali. Topografi wilayah meliputi

daerah pegunungaen di bagian utara dan pendataran (pantai) di bagian selatan

yang berbatasan dengan samudaeera Indonesia. Pada bagian tengah merupakan

daerah perkotaan.

Berdaeasarkan ketinggian tanah di bagian utara wilayah kabupaten Jembrana

mempunyai morfologi dan fisiaeografi pegueanungan yang dibentuk oleh

deretan pegunungan Penginaeuman, Gunung Klakataun, Gunung Bakugan,

Gunung Nyeaangkriut, Gunuang Sanggoang dan Guanung Patas. Ketinggian

tempat bervariasi antara 250-700 ml dpl. Sedangkan di bagian selatan

wiealayah kabupaten Jembrana topografinya relaeatif datar hingga

bergelombang, ketinggian tempat ini berkisar antara 1-250 m dpl.

Batas-batas Kabupaten Jembrana

a. Sebelah Utara : Kabupaeaten Buleleaeng

b. Sebelah Timur : Kabupeaaten Tabeaanan

c. Sebelah Selatan : Samudeaera Heaindia


58

d. Sebelah Barat : Selat Bali

Ibukota Kabupaten Jembrana adalah Kota Negara, Secara adminaeistrasi

Kabupaten Jeeambreana terdiri dari 5 (lima) Kecamatan yaitu:

a. Melayeaa

Luas Kecamatan Meealaya: 197,19 Km2

b. Negara

Luas Keaecamatan Naeegara: 126,6 Km2

c. Jembrana

Luas Kecamatan Jeaeaembrana: 93,87 Km2

d. Mendoyo

Luas Kecamatan Mendoyo: 294,49 Km2

e. Pekutatan

Lueaas Kecamatan Peeakutatan: 129,65 Km2 38

Sumber: Data Sekunder, 2016

38
http://www.jembranakab.go.id/?module=geografi_topologi di akses pada 19 Mei 2016
59

2. Visi dan Misi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan

Pertanahan Nasional Kabupaten Jembrana

Vissi :39

Misi :40

39
http://www.bpn.go.id/Tentang-Kami/Sekilas di akses pada tanggal 2 Juni 2016
40 http://www.bpn.go.id/Tentang-Kami/Sekilas di akses pada tanggal 2 Juni 2016
60

3. Tugas dan Fungsi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan

Pertanahaean Nasional Kabupaten Jembrana

Tugas :41

Baeadan Pertaaenahan Nasional melaksanakan tugas pemerintahan di

bieadang pertanaeahan secara naeasional, regional dan sekeatoral.

Fungsi:42

Untuk meaelaksanakan tugas yang dimaeaksud, BPN

menyaeaelenggarakan fueangsi:

41
Pasal 2 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2006 Tentang Badan
Pertanahan Nasional
42 Pasal 3 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2006 Tentang Badan

Pertanahan Nasional
61
62

Tugas dan Fungsi Badan Pertanahan Nasional (BPN) ditetapkan dalam

Keputusan Presiden Nomor 26 Tahun 1988 adalah :

koordinasi sangat penting dan sampai kinipun BPN telah melaksanakan

koordinasi antar sektor sesuai dengan permasalahannya. Misalnya dalam

kegiatan operasional di daerah.


63

Adalah tepat apabila sesuai dengan PP Nomor 6 Tahun 1988 Kantor

Wilayah BPN Propinsi dan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya

berada di bawah koordinasi wilayah masing-masing.43

4. Badan Organisasi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan

Pertanahan Nasional Kabupaten Jembrana

43
H. Ali Achmad Chomzah, op.cit, Hlm. 86-87
64

B. Efektivitas Pelaksanaan pasal 21 ayat (1) juncto Pasal 26 ayat (2) Undang-

Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria di

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Kabupaten Jembrana

Efektivitas berrasal dari kata efek yang artinya pengaruh yang ditimbulkan

oleh sebab, akibat atau dampake. Efhektif yang artinya berhasil, efhektifitas

adalah pencapaian tujuewwqan secara tepat atau memaeilih tujuan-tujuan yang

tepat dari serangkaiaen qalteernatif atau epilihan cara dan menentukan philihan

dari bebrapa pilihan lainnya. Efeeektifitas bisa qjuga diartikan shebagai

pengukuran keberhasilan dalam phencapaian thujuan-tujuan yang thelah

ditentukan. Efektifitas bhisa jhuga dhiartikan shebagwai penguwkuran

keberhasilan dalam pencapaian tujuan-tujuan yang thelah dhitentukan.

Efewqektifitas berasal dari kata efeaktif yang artiwya suatu khemampuan

untuk menghasilkan yhang spesifik yang therukur.

Menurut Soerjono Soekanto, suatu hukum dapat dikatakan efektif apabila:

a. Dhapaat mhenceapai teaujuan yang thelah dikehendaki, terutama

pembentuk hukum sertaa paeelaksana.

b. Hukuqam efeqektif apabila di dalam masyarakat, warganya

berperileqaku sesuai dengan apa yang telah dikehendaki oleh

hukum. 44

Menurut keteewntuan Pwasal 21 awqyat (1) UUPA yang dinyatakaan

baheqwa,

44
Soerjono Soekanto, Pokok-pokok Sosiologi Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2001
hlm. 98
65

Selaneawjutnya Pasal 26 ayaat (2) UUPA, menjelaawskan bahwewa:

Karena terdapat phelanggaran dalam bhentuk penyelundupan hukum

mengenai kepemilikan atas tanah di Jembrana. Adaphun beberewapa bentuk

praktik penyelundupan awehukum dalam peraewolehan dan penewguasaan

tanah oleh warga negara asing yang telah dijelaskan melalui waewawancara

dengan notaris NH yaitu:


66

1. Penguasaan Dengan Jalan Menggunakan Perjanjian Nominee

(Meminjam Nama)

Indonesia dengan Warga Negara Asing tersebut dengan cara pemberian kuasa

mutlak, yang mhemberieawkan hak yang tidak dapat ditarik kembali oleh

pemberi kuewaasa, dhan membheri weawwenang kepada penerima kuasa

untuk menjual thanah yang dhi beaewli tersebut. Hal ini dibenarkan dengan

adanya perjanjian Nominee yang diperoleh penuaewlis dhari salah satu

Notharis di Jembrana, yang dhalam komparisi pherjanjian tersebut dhinyatakan

baewahwa Tuean IBPS,SH Warga Negara Indonesieaa lahir di Denpasar

menewajadi pihak yang dipinjam namanya (Nominee) oleh Nyonya YS Warga

Negara Jepaeng untuk maembeli tanaah di daaerah Desa Ywehembang Kangin,

Kecamatan Mendoyo, Kabupaten Jembrana dengan sertifikat Hak Milik nomor

555/Yehembang Kangin, yang dikaeluarkan oleh Kantor Pertanahan

Kabupaaten Jembraawana.
67

2. Penguasaan Tanah Dengan Perkawinan Campur Antara Warga Negara

Indonesia Dengan Warga Negara Asing

milik atas tanah oleh pasangan dengan kewarganegaraan ganda yang tentunya

sudah tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik.45

Menuruht I Kethut Suardihka selakhu Kepala Seksi Hak Tanah dan

Pendawaftaran Tanah Badan Pertaewnahan Nasional Kabupaten Jembrana

menjelaskan bahwa hampir semwua bentuk investasi Warga Negara Asing di

Jembrawana menggunakan perjewanjian Nomainee. Menurut beliau Warga

Negara Asing yang melakawukan inveestasi di Kabupaten Jembhrana cukhup

banyak, salaawh satunya adalawh saawudara MRS yang berasal dari Tokyo

dan merupaawkan warga negara Jepawng yang membheli tanah di kawasan

daerah Desa Perancak, Mendoyo Kabupaten Jembrana dimana dhalam

pembewlian thanah tersebawut mengghunakan salah sathu warga asli dhari

45 Data Primer, Wawancara dengan Notaris Nella Oleary H., SH, CN di Kantor Notaris Nella
Oleary H., SH, CN. tanggal 5 April 2016 jam 10.00 WITA
68

daerah peranawcak sebagai piawhak Nominee. Khemudian saudhara ABK asal

California merupakan warga neewgara Aewmerika Serikat yang membheli

tanah di daerah Sawe Rangsasa keceewmatan Jembrana Kabupaten Jembrana

dengan menggunakan istrinya NPD warga asli daerah sawe sebagai pihak

Nominee. Hampir seluruh Warga Newegara Asing yang melaewkukan

invesewtasi di keaawbupaten Jembrana menggunakawan perjanewjian

Nominee untuk menaeguasai tanah hak milik di Jembrana. Menurut beliau

hampir tidak ada warga negaawra asing yang melakukan investasi di jembrana

menggunakan Hak Pakai perorangan Warga Negara Asing.46

Akibat hukwaum yang ditimbulkan sebagai akibat penguasaan atau

pemilikan tanah oleh warga negara asing dengan menggunakan kedok atau

Nominee, seringkalawi muncul permasalahan misalnya, karena sertipikat hak

milik atas nama Warga Negaawra Indonawesia tersebut dibawa oleh warga

negara asing, kemudian Warga Negara Indonesia tersebut menyatakan

bahawwa sertiphikat tersebut hilwang dan selanjutnya menawgajukan

permohonan penerbitan sertipikat penawgganti kepadha insthansi BPN, dengan

menemawpuh tata cara yanwag telah ditentuawkan menawurut peraturan

perundang-undangan yang berlaku, sehingga dapat diterbitkan sertipikat

penggantinya. Jika kemawudian tanah tersebut di alihkan kepada pihak ketiga

yang dengan itikad baik telah membeli tanawawah diaksud, setelah terjadi

peraliwhan hak diawikuti dengan pengwauasaan dan pemanfaatan tanahnya,

lalu muncul warga negara asing selawaku pemilawik tanah secara de facto

46 Data Primer, Wawancara dengan I Ketut Suardika, SH.di Kantor Badan Pertanahan
Nasional Kabupaten Jembrana. tanggal 19 April 2016 jam 08.00 WITA
69

menunjukan sertipikatnya yang sebelumnwaya dinyatwakan hilang dan

kemudian mempermasalawahkan penerawbitan sertipikat pengganti tersebut

ataupun dalam proswes permohonwan penerbitan sertipikat pengganti atas

sertipikat yang dinyatakan hilang,wa pemilik secara secara de facto yaitu

warga negara asing muncul menunjukaen sertipikatnya dan

mempermawasalahkan permohonawan penerbiwatan sertipwaikat pengganti

tersebut, sehingga hal ini tentu menjadi permasalahan yang cukup pelik untuk

diselesaikan.

Berdasarkan uraian diatas dapat disimpulkan pelaksanaan ketentuan Pasal

21 ayat (1) jo Pasal 26 ayat (2) di Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan

Pertanahan Nasionawal Kabupaweaten Jemawbrana tidak efektif. Karena

terdapat pelanggaran dalam bentuk penyeaewlundupan huakum yaitawu

menggeawunakan perjanjian Nominaweee untuk menguasawai tanah di

daewrah Keawabupaten Jewambrana.

C. Faktor-Faktor yang Menyebabkan Tidak Efektifnya Pelaksanaan pasal 21

ayat (1) juncto Pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria di Kementerian Agraria dan

Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Jembrana

Permasalahan dalam suatu kebijakan, sebuah ukuran-ukuran dasar dan

tujuan dari kebijakan meruewapakan suatu hweaal yang harus diperhatikan.

Karena dari ukuran-ukawuran daawsar dan tujeeuan inilah kita dapat

memproewayeksikan bagaimana kebijakan dapat beewarjalan efekwetif sesuai


70

dengan tujuannya. Sebuah ukuran kebijakan juga harus disesuaikan dengan

keadaan sosiokultural dimana kebijakan tersebut dijalankan. Jika kebijakan

tersebut ingin terewlaksana dengan maksimal. Maka kebijakan tersebut

haruslah menyesuaikan dengawean keadaewan masyarakat selaku pelaksana

dari kaeebijakan tersebut terutama di daerah yang menjadi fokuweas sampel

dalam penewaelitian ini.

Lawreewance M. Friedman dalam bukunya American Law An

Introduction, menyeweabutkan efekwetivitas sistem hukum pengaewaruhi

oleh 3 faktor yaitu:

d. Faktewor Substansi Hukum;

e. Faktor Strukteur Hukum;

f. Faktor Budayaewa (budaya hukum masyarakat).

Ketiga faktor diaaetas saling terkait antara yang satu sama lainnya. Dengan

mengibaraetkan struktueawr hukum seperti mesin. Subeastansi apa yang

dihasilkan atau dikerjeawakan oleh mesin itu. Dan bueaya hukum

maseayarakat adalah mengenai apa saja atau awesiapa saja yangaew

meamutuskan untuk meewnghidupkan atau memaeatikan mesin itu

sertawmemutuskan bagaimana mesin itu digunakan.47

Terkait dengan permasaealahan diatas, efektivitas pelaksaeanaan Pasal 21

ayat (1) jo Pasal 26 ayat (2) UUPA akan dikaji penuaelis berdasarkan 3 (tiga)

47 Sudikno Mertokusumo,Mengenal Hukum (Suatu Pengantar). Yogyakarta, Liberty, 1996


Hlm. 96
71

faktor penyebab yang terdapat pada teori Friedman diatas, berikut

pembahasannya.

1. Faktor Substansi

Lawrance M. Friedman menyatakan, substansi hukum yang menentukan

bisa atau tidawk. Substansi juga baeermakna bahwa produk yang dihasilkan

oleh orang yang berada dalam saeistem hukum yang mencakup keputusan yang

mereka keluaawrkan, waew baru yang mereka susun. Selain itu suwbstansi

hukum ewmencakup hukum yang hidup (living law), bukan hanya aturan yang

ada dalam kitab undang-undang (law books). hukum yang hidup di masyarakat

bisa dijadikan acuan untuk membangun hukum yang adil.48

Suatu peraturanewa perundang-undangan yang mhengikat secara umum

agar tujuan pembentukawean dapat tercapai efektif, maka peraturan tersebut

harus dibuat secara jelas, dalam araweti mudah diawecerna ataeu mudah

dimengerti, tegas dan tidak membingungkan hali ini dikarenakan tujuan dari

Undang-Undang berarti keinginan atau kehendak dari pembentukan hukum,

dimana tujuan awari pembentuawekan hukum tidak selalu ideawentik dengan

apa yang dirumauskan secarewaa eksplisit sehinggweaa masih diperlukan

adanya penafsiran jadi semakin jelas suatu peraturan mudah untuk dicerna, dan

tidak membingungkan, makaewa efektifaewitas hukum akan mudah tercapai.

48 Lawrence M Friedman, Loc. Cit, Sistem Hukum ; Perspektif Ilmu Sosial, Hlm. 34
72

Dalam faktor substansi, peraturawean perundang-undangan yang

mempengaruhi efektifitas pelaksanaan Pasal 21 ayat (1) jo Pasal 26 ayat (2)

UUPA adalah:

1. Undangewa-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945

2. Undangew-Undang Nomor 5 Tahun 1950 Tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agrwaria

Berikut pembahasan mengenai bidang struktur yang memperngaruhi efektifitas

pelaksanaan Pasal 21 ayat (1) jo Pasal 26 ayat (2) UUPA.

2.1 Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945

Negara Indonesia adalah negara kesatuan yang terdiri dari beribu-ribu

pulau dan lautan yang luas. Wilayah yang luas ini perlu dilindewaungi agar

tetap menjadi daerahewa kekuasaan negaewara Indonewaesia. Pemerintah

Indonesia kemudian membuat peraturan perundang-undweaangan yang

dimaksudkan untuk melindungi dan mempertahankan hak milik bangsa ini.

Salah satu yang terpenting dari hak milik bangsa dan negara Indonesia

adalah tanah. Persowalan tanaah menewjadi sangat pweenting, karena

menyangkut tempat untuk berpijak dan berjuang untuk kelangsungan hidup

warga masyarakat. Oleh karena itu , sewaktu membuat UUD negara ini, the

founding fathers atau para pendiriaew bangsa ini merumuskan halpenting ini di

dalam UUD 1945 sebagai landaewasan dasar dari peraturan perundang-

unbdangan dibawahnya. Rumusan Pasal 33 Aeawyat (3) UUD 1945 yang

memeawbahas masalah pertanaawehan ini, menyeewabutkan bahwa,


73

Bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh
Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.49

Kata dikuasai" ini sangat penting, karena menyangkut hajat hidup orang

banyak. Hal ini dapat diinterpretasikan bahwa pada dasarnya negara (dalam hal

ini aparatur negara) bukanlah sebagai pemilik tanah di Indonesia (dalam

pengertian bumi dan segala kekayaan yang terkandung didalamnya). Negara

hanya berstatus menguasai dan bukan eawmemiliki, kaaewrena hak memiliki

seluruh bumi Indonesia itu berada di tangan seluaweruh rakyat, sehingga

pemerintah harus bijak dalam mengeluaewarkan peraturan-peraturan yang

berhubungan dengan tanah, masalah tanah merupakan maawesalah yang sangat

sensitif, sehingga harus ditangani secara hati-hati. Oleh karena itu, untuk

menciptakan maksud dan makna yang tersirat dari Pasal 33 ayat (3) UUD

1945, maka pemerintah Indonesieawea mhengeluarkan UU No. 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dhasar Phokok-Phokok Agraria.50

2.2 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

Pengaturan mengenai kepemilikan atas tanah di Indonesia sudah di atur di

dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok

Agraria (UUPA). UUPA hanya mengijidwankan Warga Negara Indonesia

untuk memiliki Hak Milik Atas tanah di widwalayah Indonesia. Dalam pasal

21 ayat (1) dinyatakan bahwa :

(1) Hanya waraga negara Indowesia yang bowaleh mempuanyai hak


milik.

49
Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
50
Jum Anggraini, Penerapan Asas Nasionalitas Dalam Perundang-Undangan Agraria
Indonesia (Studi Kasus PP No. 40 Tahun 1996), Fakultas Hukum Universitas Tama Jagakarsa,
Jakarta,2007
74

(2) pemerintah menetetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai


hak milik dan syarat-syaratnya.
(3) Orang ashing yang sudhah berladwakunya Undang-undang ini
mendawdapatkan hak milik Kharena pewadawrisdwadan tanpa waktu
atau percadawpuran harta perkawinan, demikian pula warga negara
Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-
undang ini kehilangan khewarganegaraannya, wadwadjib mhelepaskan
hak ithu dhalam jangka waktu satu tahwaddaun sejak diperolehnya hak
terswebut athau hilang kewarganegdwaz dilepaskan, mawadka hak
tersdwaebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara,
dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membawebaninya
tetap berlangsung.
(4) Selama seseorang dhisamping kewwaarganegaraan Indhonesianya
memiliki kewwarganegaraan asing, maka ia tidak memdwpunyai
tanadwh dengan hak miwlik.
Selanjutnya Pasal 26 ayat (2) UUPA, menyatakan bahwa:

Isi dari pasal ini kiranya jelas bahwa Warga Negara Asing sama sekali

tidak boleh mendwaguasai tanah di Indonesia ddwangan hak milik, hal ini

merujuk pada prinsip nasiodwnalitas yang diadwnut oleh UUPA, prindwsip ini

memperjelas bahwa sebagai sikap tanpa kodmprodawmi Indonesia denawdgan

pernyatadwaan bahwa: Hanya Warga Negara Indonesia medawpunyai

hubuwdngan yang seluruhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa sehingga

oradwng asing sebagaimaana yang pernah mereka miliki boleh mempuwdnyai

hak-hak atas tanah di Indondwesia asal mau tundwduk kepada B.W dan

peratuawdran-peraturan keperdataan telah kita tinggalkan. Disini dibedakan


75

mendwgenai di suatu pihak Warga Negara Indonesia dan di laiwdan pihak

orang awasing dan UUPA penuh deadwngan ketentudwan-ketentuan itu dan

tiddwk ada jalan keluar apapun untuk meledawgalkan orang asing

mempunadwyai hubungan yadawng seutuhnya dengan bumi, air dan ruang

angkasa dan kdawekayaan alam yang terkandung di dalamndawya, sama

dengan Warga Negara Indonesia.51

Mengenai asas nhasionalitas, lebih jelasnya dilihat dalam Pasal 1 angka (1-

3) UUPA, di atur sebagai berikut:

1. Seluruh daerah dhadawn wilayah Inddawonesia adhalah kesatuan


tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagais bangsa
Indonesia.
2. Seluruawh bumi, air dan ruang dawangkasa, termasuks kekayaean
alam yang terkandawung di dalamnya dalam wilayah Repeaublik
Indonesia, sebdawagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adadawlah
bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merueapakan
kekayaan nasional.
3. Hubundawgan antara bangdawsa Indonesia dan beaumi, air, serta
ruang angkasaa termaseauk dalam ayat (2) pasal ini adalahae
hubungan yang bersifat abadi.
Ketiga angka tersebut semuanya memuat kata-kata bangsa Indonesiaeae,

hal ini berarti bahwa adanya hubunaegan yang kuat antara Warga aeNegara

Inaedonesia dengan taaenah Indonesia, bahwa tanah Indonesia hanya boleh

dimiealiki dan dikueaasai oleh Warga Negara Indoneeasia aesepenuhnya dan

bukan Warga Negara Asing.

Adapun karakteaeaer hukum yang kaehas mengenai haaek kepeeamilikan

atas tanah dalam UUPA. UUPA mengatur adeanya prinsip-prinsip

naaesionalitas yaeang eawajib hukumnya harus eadipenuhi bagi pemegaaeng

51
A.P.Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, CV. Mandar Maju,
Jakarta,1998, Hlm. 23-26
76

hak atas tanah agara dapat memperoleh pengakuan eaan peneaasan hak atas

tanahnya. Maksudaenyaae adalah peakuan penegasan terhadapae hubungan

hukum hak kepemilikaeaean atas tanah antara pemegang hak dengaaen

obyeknya yang diakui oleh negeara syaratnya adalah Waerga Negaraea

Indonesia, sebagaimana di atur dalam pasal 21 aaeat (1) UUPA diatas.

Koneskuensi heaukumnya bilamaneaa syaratea tersebut tidak dipenuhi maka

hubungan hukum hak kepemeailikan atas tanahea diubah atau dituruaenakan

kepada hakea jenis lain yang loebih rendah tingkatnya misalnya menjadi hak

pakai, hak guna bangunan dan lain-lain, dan dsalam jangka waktu tertentu

kepemiliaeaekannya dicabut oleh negara, sehinaeaegga berdasaraekan

ketentuaean UUPA status huaekum obyek aetanahnya menjadi tanah yaneg

dikuaeasai laeangsung oleh neaegara atau taaenah negara.52

Demikiaean hanya Warga Negara Indonesia yang dapat memaepuyai

hubungan yang abadi denhgan tanaaeh Indonesia, akrena itu tanah hak milik

yang merupakan hak tanah yan terkuat dan teaerpenuh tidak dapat diaemiliki

dan dikuasai oleh Warga Negara Asing. Apabila tanah hak milik terneayata

akan berpindah penguasaaeannya ke Warga Negara Asing maka hak milik

tersebut harus dituruneakan haknya menjaaedi hak lain yaitu hak pakai, karena

Warga Negara Asing memang behak untuk menaeguasai hak pakai tersebut.

Aturan pasal 21 ayat (1) jo pasal 26 ayat (2) UUPA sangeat efektif untuk

menaeegaskan subyek hak milik atas tanah di Indoaenesia. Jika dikaitkan

dengan kebaeerlakuan perjaanjian Nomineee, apabaeila isi dalaaem perjanjian

52
Boedi Djatmiko Hadiatmodjo, Tanah dan Hukum Tanah, diakses di
Http://sertifikattanah.blogspot.com/ Pada tanggal 12 Mei 2016.
77

Nominee mem uaeat pernyat aeaan bahwa Warga Negara Asing dapat meng

aeuasai secaeara yuridis tanah hak maeilik yang bertentangan dengan

ketenteauan pasal 21 ayat (1) jo pasal 26 ayat (2) UUPA maka peraejanjian

tersebut keberla kuannya menjadi batal daeemi hukum. Oleh karenaea itaeu

Ketentuan pasal 21 ayat (1) jo pasalea 26 ayat (2) UUPA sudah sangat efektif.

2. Faktor Struktur

Mengenai struktur hukum dalam teori Lhawrence M. Friedhman

menyebut bahwa suatu shistem struktur mheneneatukan bisa atau tidaknya

hukuaem itu dilaksanaeakan dengan baik. Faktor penegakan hukum

memaiaenkan peran penting dalam berfuaengaesinya hukum. Peneaeaegakan

hukum yang dimaksud dalam hal ini adaaelah kalangan peaenegak hukum

tersebut. Kalau peraturan sudah baik, akan tetapi kualitas petuaegas kurang

baik, maka akan ada masalah. Dalaeam bidang paeenegakan hukum, aemaka

mungkin sekali petugas menghaaedapi masaealah-masalah sebagai berikut:

g. sampai sejauh manakah phetugas terikat dhengan peraturan;

h. sampai bhatas-batas manakah phetugas diperkeaenankan memaeberikan

kebijaksanaan;

i. teladan macam apakah yang diberikan petugas kepada maseayarakat.53

Dalam permasaleaahan ini, faktor struktur yang berperan penting mengeaenai

efektifaeitas pelaksaeanaan Pasal 21 ayat (1) jo Pasal 26 ayat (2) UUPA

adalah:

53
Lawrance M. Friedman, Sistem Hukum: Perspektif Hukum Sosial, Nusa Media, Jakarta,
2013, Hlm. 33
78

1. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Kabupaten Jembrana

2. Notaris / PPAT

Berikut pemaebahasan mengenai bidang struktur yang mempernaegaruhi

efekeatifitas pelaksaeanaaan Pasal 21 ayat (1) jo Pasal 26 ayat (2) UUPA.

1.1 Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Kabupaten Jembrana
79
80

dan pembinaan Pejabat Pembuat Akta Tanah serta melakukan


komputerisasi pelayanan pertanahan.54

Berdasarkan pemaparan Tugas dan weweang Kementerian Agraria Dan

Tata Ruang/Badan Peanaeahanea Nasioaenal diatas, yang memiliki peran

peaenting terkait dengan efektifitas pelaksanaan pasal 21 ayat (1) jo Pasal 26

aaeyat (2) UeaUPA adalah Seksi Bidang Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah

khususnya eSubseksi Penetapaean Hak Perorangan dan Subhseksi

Phendaftaran, Peraliaehan, Pheambebaeanan Hak dan Phejabat Pembuat Akta

Tanah. Berdasarkan wawanaecara Subseksi Phenetapan Hak Pherorangan

daaen eaSubseksi Phneadaftaran, Pheralihan, Phembebanan Hak serta Phejabat

Pembuat Akta Tanah yaitu Bapeaak I Ketut Suardika, SH,.

54 Peraturan Kepala Badan Prtanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006
Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan Kantor
Pertanahan
81

BPN Kabupaten Jembrana selalu mhenjunjung tinggi phelaksaeanaan

pasal 21 ayat (1) UUPA jo Pasal 26 Ayat (2) UUPA, karena phasal teraesebut

meraeupakan dasar kepemilikan sertipikat hak milik atas tanah. Shubseksi

Penetapan Hak Peroreaangan sejauh ini sudah bekerja secara optimal, phihak

BPN meaeamin secara admineaistarsi tidak ada Warga Negara Asing yang

memiliki sertiphikat hak milik atas thanah di Jembrana. Pada Subseksi

Phenetapan Hak Perorangan dan Subseksi Peeandaftaran, Peralihan,

Pembebanan Hak dan Pejabat Pembuat Akta Tanah, beliau menjeaelaskan

bahwa subseksi tersebut sudah bekerja dengan optimal mengenaei

pelaksanaaen pasal 21 ayat (1) UUPA. Praktik penggeaunaan hak tanggungan

yang mengatasnaaemakan Warga Negara Asing sebagai pihak krediturnya

sudah dichegah semaeaksimal muneagkin, pihak BPN akan secara tegas

menolak untuk memaeprosesnya karena hal tersebut bertenaetangan dengan

Pasal 26 ayat (2) UUPA yang menyataeakan bahwa,

oleh karena itu akta tersebut merupakan batal demi hukum.

Yang menjeaadi hambatan BPN khusuaesnya pada Subseksi Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah adanya oknum Notaris/PPAT yang


82

biasanya mengguaenakan Perjaneajian Nominee yang memungkinkan Warga

Negara Asing mengaeuasai hak milik atas tanah. BPN secara tegas menolak

keberadeaaan perjanjian Nomeainee karena perjaeanjian tersebut merupakan

bentuk dari penyelunaedupan hukum dan memuneagkinkan Warga Negara

Asing mengeauasai layaknya hak milik dan hal tersebut bertentaeangan dengan

khetentuan phasal 21 ayat (1) juncto pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Pokok

Agraria.

Alaseaan Warga Negara Asing lebih meaemilih pengguaenaan perjaaenjian

Nominee daripada hak pakai adalah karena pembuaeatan hak pakai yang

rueamit dan waktu pembaeuatannya yang lama. Menaeurut beliu pembaeerian

hak pakai terhaeadap peroreaangan WNA tidaklah rumit, berikut syarat yang

harus dipeaenuhi:

Persyaratan:

1. Formulir permohaeonan yang sudah diisi dan ditandaaetangani pemohon

atau kuaseaanya diatas materai cukup;

2. Fotocopy identitas pemaeohon serta kuasa apabila dikuasaeakan, Surat Ijin

Tinggal Tetap/Kartu Ijin Menetap (KIM) yang dikeleauarkan oleh Kantor

Imigrasi, yang telah dicocoaekkan dengan aslinya oleh petugas;

3. Sureaat Kuasa apabila dikuasakan;

4. Bukti peroaeaelehan tanah/Alas Hak;

5. Foto copy SPPT PBB Tahun berjeaalan, dicocokkan dengan asealinya oleh

petueagas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) serta bukti bayar uang

pemasaeukan (pada saat pendaftaran hak);


83

6. Melamphirkan sebuah bukti SSP/PPh sesuai ketenhtuan

Waktu:

1. 38 (tiga puluh delapan) hari unthuk luaeasan tidak lebih dari 2.000 m2

2. 57 (lima puluh tujuh) hari unthuk luaeasan lebih dari 2.000 m2 sampai

dengan 150.000 m2

3. 97 (sembaeilan puluh tujuh) hari unthuk luasan lebih dari 150.000 m2

BPN tidak akan pernah mau ikut campur meaengenai keberaeadaan

perjanaejian tersebut karena tugas BPN sebagai pencatat adminaeiseatrasi

pertanahaeeaan hanya menerima akta tanah sebagai benteauk otentik yang

diakui oleh undang-undang. BPN tidak boleh mengeaetahui keseaepakatan

diluar akta karena kewenaeangan BPN hanya memproseaes akta tanah. Praktik

perjanjian Nomeaeainee baru dapat dikeeatahui jika terjadi sengketa, karena di

masyaaeraaekat jarang sekali terjadi secuah sengkaeeta mengenai sebuah

perjaaenjian Nomineaee biasanya hal tersebut diselesaikan dhengan damai di

notaris. Tetapi jika hal tersebut akhan diajukan ke pengadilan maka upaya yang

dilakaeukan BPN untuk mengatasi suatu hal tersaeebut adalah meleaalui

mediasi antara para pihak yang berseeangketa, kemaeudian jikha tidak

tercaphai perdameaaian maka BPN akan meneaelaah bukti kasus tersebut dan

kemaeudian membuat beritha acara yang naaentinya akan dibawa ke

pengadilan sebagai bukti pendukung.55

55 Data Primer, Wawancara dengan I Ketut Suardika, SH.di Kantor Badan Pertanahan
Nasional Kabupaten Jembrana. tanggal 19 April 2016 jam 08.00 WITA
84

Dari pemapaearan diatas, dapat dilihat yang meenjadi alasan Warga

Negara Asing lebih meeamilih pengeagunaan perjanjian Nominee daripeaada

penggueanaan hak pakai adalah karena proses pembueaatannya yang cukup

lama yaitu 38 sampai 97 hari. Hal ini sangat berbeda dengan pembueaatan

perjaenjian Nominee, menureaut Notaris NH, pembuatan perjanjian Nominee

yang bisa diseeaesaikan dengan waktu 5 sampai 7 hari saja. Maka tidak jarang

Warga Negara Asing lebih tertarik untuk menggeaunakan perjaeanjian

nominee karena proses pembeauatannya lebih cepat.

BPN kabupeaaten jembrana khusaeusnya Subseksi PPAT seharusaenya

tidak bersikap tidak mengeteaahui kesepkaeatan di luar akta khsusuaenya

mengeneaai keberadaeaan perjaeanjian Nominee, karena berdasearkan Pasal 16

ayat (4) diatas dijelaskan,

Pemeabinaan terhadap PPAT untuk larangan pembaeuatan Perjanjian

Nominee seharusnya dilakukan oleh BPN secara meaaksimal, karena

berdasarkan wawancara penulis deeaneagan salah satu Notaris/PPAT yang ada

di Jemaebrana jarang sekali ada pembinaan yang dilakukan BPN terhadap

PPAT. Menuraeut beliau BPN pengawasan BPN terhadap PPAT hanya secara

admieanistratif saja.56

56Data Primer, Wawancara dengan Notaris Nyoman Yudha Dirgantara di Kantor Notaris
Nyoman Yudha Dirgantara. SH. Mkn. tanggal 26 April 2016 jam 14.00 WITA
85

PPAT sebagai subsistem dari BPN mengeeanai pelaksaeanaan administrasi

peeatanahan sehaaerusnya mendaeapat pengeaawasan peeanuh dari BPN,

selain terdapat sanksi yang diatur dalam kode etik PPAT oleh Ikatan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (IPPAT), BPN juga berperan penting mengenai

pembinaan PPAT sebagai bentuk upaya preventif (pencegahan) mengani

praktik perjanjian Nominee.

Berdaeasarkan Pasal 3 huruf a dan b Keputusan Presiden Nomor 26 Tahun

1988 dijelasakan,57

Fungsi BPN tidak hanya meliputi fungsi admaeinistrasi saja tetapi

melainkan juga mencakup fungsi peruaemusan kebijakan yang berkaitan

dengan pertanahan, baik berdasarkan UUPA mauaepun pereaundang-undangan

lain. Seharusnya BPN memaebuat kebijakan mengenai praktik perjanjian

Nominee agar terdapat aturan yang jelas mengaenai larangan praktik perjanjian

Nominee, Oleh karena itu pelaaeksanaan tugas BPN khusueasnya Subseksi

PPAT masih kurang efektif.

57
Pasal 3 Huruf a dan b Keputusan Presiden Nomor 26 Tahun 1988 tentang Badan Pertanahan
Nasional
86

1.2 Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

undang-undang.58
Dalam praktiknya di lapangan terdapat perbedaan pandangan Notaaeris

mengeneaai keberlakuan Perjaaenjian Nominee, berikut adalah hasil

wawanaecara mengenai panaedangan Notaris terhadap praktieak Perjaneajian

Nominee;

a. Setuju Pembuatan Perjanjian Nominee

Adapun yaeang menjadi dasar hukum notaris daealam pembaeuatan

perjaeanjian Nominee yang dimineata-buatkean oleh Warga Negara Asing dan

Warga Negara Indonesia (Nomineaee) adalah asas kebebaeasan berkontreaak

dan kewenaeangan notaris itu sendiri.

58
Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-
Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
87

itikad baik.59

Semua perjanjian atau seluruh isi perjanjian selama phembuatannya

memeneauhi syarat-syarat yang diingiaenkan oleh para pihak maka berlaku

sebagai undang-undang bagi para pihak, itu artinya mengikat mereka dan

mewajibkan mereka untuk mentaati, melaksanakan, isi dari perjanjian tersebut.

Kemuaedian pendekateaan berdasareakan hukum alam terhadap

kebebaseaan berkontrak sebagai suatu kebeaebasan manusia yang fundamental,

juga dikemukakan oleh Thomas Hobbes. Kontraeak kata Hobbes, adalah

metoaede dimeaana hak-hak fundamental dari maneausia dapat dialihkan atau

dipindahkan. Sebagaimaeana halnya dengan hukum alam yang menekanaekan

59
Soeharnoko, Hukum Perjanjian, Teori Dan Analisa Kasus, Prenanda Media, Jakarta,
2004. Hlm. 14
88

tentang perlunya ada kebebasan bagi manusia, maka hal itu berlaku juga

berkaitan dengan kontrak-kontrak.60

Notaris di sini setuju bahwa perjaeanjian Nomaeinee dapat diadakan oleh

para pihak dan Notaris sendiri tidak melihat permasaealahan yang mendasar

mengenai eksistensi perjanjian Nominee tersebut selama disepakati oleh para

pihak dan dibuat menuraeut prosedur pembuataean akta perjanjian standar.

Yang penting dalam hal ini bahwa jelas para pihaknya mempunaeyai

kecakaaepan untuk bertinedak sendiri dalam peerbuatan hukaeum serta jelas

materi perjanjaeiannya dan juga jelas objek perjaeanjiannya.

bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam undang-undang ini.61 Lalu Pasal 15

ayat (1) menentukan lebih jauh bahwa: Notaris berweaenang meaembuat akta

otentik mengenai semua perbueaatan, perjanjian, dan ketetapan yang

diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehenaedaki

oleh yang berkepenaetingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin

60
Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi
Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia, Institut Bankir Indonesia, Jakarta,
1993. Hlm. 20
61 Pasal 1 Angka (7) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004 tentang

Jabatan Notaris
89

kepasaetian tunggal phembuatan akta, menyimaepan akta, memberikan grosse,

salinan dan kutipan akta, semuaeanya itu sepaenaejang pembeauatan akta-akta

itu tidak juga ditugaskan dan dikecuaealikan kepada pejabat lain atau orang

lain yang diteaetapkan oleh undaeang-undang.62 Terakhir Pasal 16 ayat (1) b

Undang-Undang Jabatan Notaris menentuaekan bahwa mengenai salah satu

kewajiban notaris yakni untuk membaeuat akta dalam bentuk Minuta Akta dan

menyimaepannya sebagai salah satu bagian dari berbagai macaeam protokol

Notaris.

Dari uraian diatas terlihat bahwa Notaris bertugas, berwaeenang, dan

berkewaaejiban untuk membaeuat akta atas dasar keingaeinan dari para pihak

yang memaebuat perjanjiaean, demikaeian juga artinya Notaris berhak

meaembuat perjanjian Nominee bila diminta oleh para pihak karena memaeang

diperkeaenankan oleh Undang-Undang Jabatan Notaris.

Kemeaudian sebagai syarat utama dalam pembaeuatan sebuah akta otentik

maka Notaris akan meminta asli dan salinan dari dokuaemen-dokuaemen yang

diperluaekan misalnya dentitas para pihak, kartu keluarga, sertifikat

perkaeawinan dan bukti kepeaemilikan objek yang diperjanaejikan di

dalaaemnya.

Sub bab diakhaeiri dengan memapaaerkan pendapat Notaris NH yang

bertugas di Denpasar, menurutnya perjeaanjian Nomianeee sudah meanjadi

kebutuhan di masyarakaeat dan alasaean-alaeasan tersebut diaaetas telah

62 Pasal 15 Ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004 tentang
Jabatan Notaris
90

meaenjadi landaeasan notaris dalam pembeauatan perjanjian Nominee selama

belum ada ketentaeuan khusus mengeaeai perjanjiaean Nominee.63

b. Tidak Setuju Pembuatan Perjanjian Nominee

Menurut para Notaearis di sini bahwa pembuataean perjaaenjian

Nomineeae berteneatangan dengan aeketentuan UUPA. Seperti ditaeentukan

dalam Pasal 26 Ayat (2) UUPA bahwa:

Adaphun dhisini Notaris yang bherkebratan atau thidak bersedia unthuk

membuatkan perjaaenjian Noaeinee yang diminthakan oleh Warga Negara

Asing dan Warga Negara Indonesia khusuaesnya yang mengenai penguaeasaan

taeanah hak milik. Umumnya keeamudian Notaris tersebhut akan

mengaraeahkan para pihak agar mengaeambil tindakan untuk memeaperoleh

tanah dengaean tanah hak sewa maupeaun tanah hak pakai.

Alasan lain Notaris berkebereaatan untuk membaeuat perjanjian Nominee

adalah bahwa tindakan hukum dalam perjanjian Nominee tersebut adalah

sebuah penyelunduaepan hukum, di mana dikataeakan bahwa Warga Negara

63 Data Primer, Wawancara dengan Notaris Nella Oleary H., SH, CN di Kantor Notaris Nella

Oleary H., SH, CN. tanggal 5 April 2016 jam 10.00 WITA
91

Asing melalaeui Nominaeee dapat menguaeasai taneaah hak milik padahal

menurut UUPA tidak diperkenaeankan untuk itu.

Dalam hal ini notaris YD yang bertugas di Jembranaae mengaaetakan

bahwa sehaaerusnya notaris tidak membuatkan perjanjian Nomaeinee bilamana

isinya hendak mengaliaehkan hak kepemaeilikan tanah hak milik karena

bertentanaegan dengan penguaeasaan tanah hak milik sebagaaeimana di atur

dalam Pasal 26 Ayat (2) UUPA.64

Berdasaraekan hasil wawanaecara diatas, dualeaisme pendaeapat Notaris

mengenai keberlakuan perjanjian Nominee menjadi hal penaeting yang

mempaeengaruhi permaeasalahan yang diangkat oleh penulis. notaris dalam

membaeuat suatu perjanjeaian harus mempeaerhatikan Pasal 1320

KUHPerdata yang menjadi syarat sah suatu perjanjian, asas kebebasan

berkonterak harus dibatasi denaegan ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata

khususnya Syarat keempat mengenai suatu sebab yang halal, ini merupakan

syarat tentang isi perjaaenjian. Kata halal di sini bukan dengan maksud untuk

memperaelawankan dengan kata haearam dalam hukum islam, tetapi yang

dimaksudaekan di sini adalah bahaewa isi perjaaenjian tersebut tidak dapat

bertentangan dengan undang-undang kesusilaan dan ketertiban umum yang

berlaku di Indonesia.

64
Data Primer, Wawancara dengan Notaris Nyoman Yudha Dirgantara di Kantor Notaris
Nyoman Yudha Dirgantara. SH. Mkn. tanggal 26 April 2016 jam 14.00 WITA
92

Pasal 1335, 1336, 1337 KUHPerdata menjelaskan sebagai berikut,

Demikian suatu sebab dinyatakan terlarang apabila bertentangan

dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum.65

65
Ahmadi Miru dan Sakka Pati, Hukum Perikatan Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai
1456 BW, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2008, Hlm. 65-68
93

bertentangan dengan ketentuan pasal 26 ayat (2) UUPA maka

perjanjian tersebut batal demi hukum.

3. Faktor Kultur/Budaya Masyarakat

Theori ketiga Lhawrence M. Fhriedman yaitu budhaya hukum,

menganaeggap bahwa sikap maneausia terhadap hukum lahir melaui sistem

keperaecayaan, nilai, pemikiran, serta harapaeannya yang berkembang

menaejadi satu didalamnya. Kultur hukum menjadi suasana pemiekiran sosial

dan kekuatan sosial yang meneantukan bagaiaemana hukum digunakan,


94

dihiaendari, atau disalahaegunakan. Budaya hukum sangat erat kaitannya

dengan kesadaearan hukum masaeyarakat. Semaeakin thinggi kesadaearan

hukueam masaeyarakat maka tercipaeta budaya hukum yang baik dan dapat

meraebah pola pikir masyarakat mengeeanai hukuaem selama ini. 66

Budaaeya hukuaem menjaaedikan kebiaeasaan-kebiasaaean baik

berkemaebang seiriaeng dan sejaaelan perkembaeangan masyaraeakat. hal ini

menempaaetkan hak sebagai nilai yang lebih penting dari kewaeajiban,

persameaaan lebih penaeting dari pengaaewasan dan tanaeggung jawab lebih

pentieang dari paternaaelism. Kebiaaesaan hukaeum menjaeadi hal utama

dalam masyaearakat. seaebab kebiaaaan- yang hidup di masyaraaekat pada

akhirnya membaeentuk norma yang dapat membatasi suatu kelompok

masyarakat tentang boleh tidaknya dilakuaekan sebuah perbuatan tersebut.

Pada akhiraenya hukaeum harus diartikan sebagai norma yang hidup di

masyaraeakat serta meneajadi bagiaean tidak terpisaaehkan dari masyarakat itu

sendiri.67

Dalam bidang kultur, Faktor budaya hukeaum di masyarakat yang

mempeeangaruhi efektifitas pelakeasanaan Pasal 21 ayat (1) jo Pasal 26 ayat

(2) UUPA adalah:

1. Penguasaan tanah dengan menggaeunakan perjanjian Nominee

2. Pengueaasaan tanah dengan pembeearian hak tanggueangan oleh

Warga Negara Asing

66
Lawrence M Friedman, Loc. Cit, Sistem Hukum ; Perspektif Ilmu Sosial, Hlm 34
67
Lili Rasjidi dan I.B Wyasa Putra, Hukum Sebagai Suatu Sistem, Penerbit Mandar Maju,
Bandung, 2003, Hlm. 46
95

Berikut pembahasan mengenai bidang struktur yang memperngaruhi efektivitas

pelaksanaan Pasal 21 ayat (1) jo Pasal 26 ayat (2) UUPA.

1. Penguasaan Tanah Menggunakan Perjanjian Nominee di Masyarakat

1. Kesepakatan Pendahuluan
96

1. Perjanjian Utama yang pada umumnya terdiri dari:

a. Pernyataan Nominee
97

dibhayar oleh wargha negara asing thermasuk biaya jual beli dhan

pajak pembheliannya.

b. Phernyataan Phenguasaan

Yaitu pernyataan pemberian hak penguaaesaan tanah dari Warga

Negara Inaedonesia Nomieanee kepada warga negara asineag

sehingga Warga Negara Asing tereasebut berhak meneaguasai

taeanah.

2. Perjanjian Ikutannya, yang umumnya terdiri dari:

a. Perjanjian Sewa Menyewa

Yaitu perjanjian di mana Warga Negara Indonesia menyewakan

tanah dan atau rumah kepada warga negara asing untuk jangka

waktu 25 tahun.

b. Perpanjangan Perjanjian Sewa Menyewa

Perpanjangan di mana Warga Neghara Indonesia memperpanjang

penyewaan tanah dan atau rumah kepada warga negara asing untuk

jangka waktu 20 tahun lagi

c. Kuasa

yaitu pemberian kuasa dari Warga Negara Indonesia kepada Warga

Negara Aaesing untuk melepas dan memindahtangankan tanah

kepada pihak lain.


98

d. Kuasa

Yaitu pemberian kuasa dari Warga Negara Indonesia kepaaeda

Warga Negara Asing utuk maeengueaasai tanah tersebut termaaesuk

dalam hal ini untuk mempeaergunakan, meminjamaekan,

menyeweaakan, mengagunkan dan sebagainya, yang pada garis

besarnya adeaalah bahwa Warga aeNegara Asing tersebut daaepat

melaksanaeakan segala hak-hak seorang penguasa tanah tidak

terkecuali.68

68Data Primer, Wawancara dengan Notaris Nella Oleary H., SH, CN di Kantor Notaris Nella
Oleary H., SH, CN. tanggal 5 April 2016 jam 10.00 WITA
99

Demikian suatu sebab aedinyatakan terlarang apabila bertentangan dengan

undang-undanaeg, kesusilaan dan keteaertiban umum.69 Adapun yang menjadi

69
Ahmadi Miru dan Sakka Pati, Hukum Perikatan Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai
1456 BW. Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada, 2008, Hlm. 65-68
100

hal ini perjanjian Nominee. Warga Kenegaraan Indonesia dan Warga

Kenegaraan Asing harus mentaaeaati ketenaetuan pertanahaean tersebut,

demiaekian pula notaris tidak terkecuali.


101

menjadi batal demi hukum.70

terlakasana seperti yang diharaeapkan. Jelas situasi tersebut

menceermaeinkan adanya itikad baikae yang meaemang secara aealami selali

ada pada tahap pra ataupun penutuaepan kontraaek. Menurut ukuearan normal

70 Hasibuan, Nella, Perjanjian Nominee Yang Dibuat Untuk Penguasaan Tanah Hak
Milik Warga Negara Indonesia Oleh Warga Negara Asing Desertasi, Program Doktor Ilmu
Hukum Fakultas Hukum Universitas Brawijaya, Malang,2012, Hlm. 87
102

tidak ada orang yang meeambuat kontrak dengan tujuan agar apa yang

dibuatnya itu tidak dapat dilakaesanakan. Dengan demikaeian adanya kalau

asas itikad baik itu mraemang normaaelnya melewati seluearuh tahapeaan

kontrak.71

yang berlaku bagi para pihak. Pembuatan rancanaegan kontrak lazimnya

diserahkan paeada salah satu pihak atas kesaepakatan kedua belah pihak.

Sesudaeahnya akan daeilakukan perundingan untuk meaecapai rancangan akhir

yang akan ditanaedatangani. Pada tahap ini juga terdeaapat kewaeajiban hukum

71
M. Isnaeni, Itikad Baik. Jakarta:______,2008 hlm. 10
103

hukum itikad baik yaitu kewaeajiban untuk menceaermati seluruh aspek yang

terkanaedung dalam koneatrak yang ditandaeatangani.72

Itikad baik berpaeeran penteaing dalam pembueaatan sebuah perjaaenjian.

Demikaeian juga itikad baik seharueasnya sudah terliheaat sejak peranjian

Nominee hendak dibuat, pada waktu pemeabuatan, sampai pada tahap

perjanjaeian Nominee telah ditandaaengani oleh para pihak, sehingga

perjaaenjian Nominee tersebut memenuhi keaetentuan-keteaentuan mengenai

perjanjian.

72
Ibid, hlm. 41
104

dapat dikatakan bahwa perjanjian nominee tersebut tidak memiliki kekuatan

hukum karena tidak mempunyai itikad baik dalam pembuatannya.73

73 Nella Hasibuan, op.cit, hal. 155


105

kantor pertanahan sangat mahal.74

b. Warga Keneegaraan Indonesia

74
Data Primer, Wawancara dengan Notaris Nella Oleary H., SH, CN di Kantor Notaris Nella
Oleary H., SH, CN. tanggal 5 April 2016 jam 10.00 WITA
106

isteri.75

75 Data Primer, Wawancara dengan Notaris Nella Oleary H., SH, CN di Kantor Notaris Nella
Oleary H., SH, CN. tanggal 5 April 2016 jam 10.00 WITA
107

2. Penguasaan Tanah Dengan Perkawinan Campur Antara Warga Negara

Indonesia Dengan Warga Negara Asing

Berdasarkan ketentuan Pasal 57 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974

tentang Perkawinan dijelaskan, 76

76 Pasal 57 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan


108

percampaeuran harta, dan pasangan yang berstatus WNA akan turut menjadi

pemilik atasae harta pihak yang berstatus WNI 77 . Oleh kaaerena itu,

dilaearang seorang aeWNI pelaku perkawinan campuran memaeegang Hak

Milik, atau Hak Guna Banaegunan, atau Hak aeGuna Usaha.

terhadap pihak ketiga sepanjang pihak ketiga tersangkut78

77 Pasal 35 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan


78 Pasal 29 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan
109
110

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan
111
112
1