Nilai & Harga Lahan

Adipandang Yudono 2011

Pemahaman tentang Nilai Lahan
Nilai dapat ditafsirkan sebagai makna atau arti dari
suatu benda atau barang.

Nilai Lahan dapat ditafsirkan sebagai suatu makna yang

dibayar oleh pembeli yang mampu, bersedia dan
berkelayakan untuk membeli dari penjual yang bersedia,
berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya.
 NILAI PASAR TERBUKA

Adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi kriteria

sebagai berikut
Pembeli dan penjual yang ingin melakukan transaksi
Dalam keadaan pasar terbuka
Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan
informasi yang mencukupi
Jangka waktu penawaran mencukupi
Tidak mempertimbangkan pembeli dan penjual istimewa.
 NILAI PASAR
(Standar Penilaian Indonesia 2007)

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi

sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang
dapat diperoleh dari transaksi jual-beli atau
hasil penukaran suatu lahan, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan (SPI 1 3.0.3.1)
CIRI CIRI NILAI
Nilai = f ( D,U,S,T,SP )

Demand
Utility
Scarcity
Transferability
Spatial Planning
 DEMAND
(Kebutuhan)
Pertumbuhan Kota (City growth):
Sumber-sumber daya apa saja dari populasi, pendapatan
dan kekayaan yang mempengaruhi market area?
Berapa jumlah pembeli potensial? Apa saja preferensi,
selera dan ekspektasi mereka? (Market Segmentation)
Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana? (Mortgage
Affordability)
Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh
pinjaman? (Mortgage Availability)
 UTILITY
(Kegunaan)
q Utility merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah
lahan dan sejauh manakah sebuah lahan dapat memenuhi kebutuhan
dan keinginan dari pembeli potensial
q Oleh karena itu hal-hal yang perlu diperhatikan dalam analisis utilitas
adalah:
Peraturan dan hukum apa saja yang terkait pada penggunaan lahan
Hak dan batasan apa saja yang dapat diterapkan pada lahan
Seberapa nyamankah lokasi dari lahan, dan bagaimanakah
lingkungannya?
Bagaimana ukuran, bentuk dan kapasitas tanah dari lahan? Tipe
bangunan dan pembangunan apa saja yang mungkin untuk sebuah
lahan? Bagaimana servis dan fasilitas penunjang suatu kawasan?
 SCARCITY
(Kelangkaan)
Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan lahan (Supply) yang
dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial
Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai lahan cenderung
relatif rendah. Sebaliknya, semakin besar tingkat scarcity (dengan asumsi
memiliki derajat kesamaan dengan lahan lain) semakin besar nilai lahan
Analisis kelangkaan ini berarti menganalisis kompetitor yaitu menghitung
jumlah atau besarnya substitusi lahan
Hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah:
Sumber potensial dari supply
Identikasi kompetitor langsung
Faktor-faktor yang menentukan supply
 TRANSFERABILITY
(Tingkat Kemudahan untuk
dipindahtangankan)
q Merujuk pada proses transfer hak lahan dari satu pihak ke pihak lain
q Proses ini terdiri dari marketing, negotiating, and closing
transaksi lahan
Hal yang perlu diperhatikan adalah:
Peran calo/broker dalam menentukan harga lahan
Konsep promosi dan prinsip-prinsip yang perlu diperhatikan dalam
mempertemukan titik temu antara pembeli dan penjual dalam proses
negosiasi
Tipe kontrak yang digunakan dalam transfer properti, apakah sewa, jual
atau tukar?
Biaya transaksi dan detil lainnya yang termasuk ketika proses transaksi
berakhir
Spatial Planning (Berdasarkan Tata
ruang)
Perencanaan peruntukan tanah yang dituang
dalam bentuk rencana tata ruang mengatur
seseorang menggunakan tanah

Peruntukan penggunaan tersebut menentukan

nilai jual tanah yang bersangkutan

Apabila peruntukannya untuk penggunaan yang

nilai tambahnya tinggi maka harga tanah juga
tinggi
Pemahaman tentang Harga lahan
Harga tanah adalah penilaian atas nilai
tanah yang diukur berdasarkan harga
nominal dalam satuan uang untuk satu
satuan luas tertentu pada pasaran lahan (Djoko
Sujarto,1985:18).

Harga tanah yang tidak terkendali tersebut terjadi

karena tidak adanya RTRW lengkap dengan
rinciannya di kota-kota di Indonesia, membuat
masalah tanah menjadi faktor ketidakpastian paling
besar dan membuat harga tanah semakin
diserahkan kepada "mekanisme ekonomi pasar.
HARGA DAN NILAI
q Harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan dalam
sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari suatu
benda.
q Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang
pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah
transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui.
 2
4

Investasi sarana
1 dan prasarna Pemerinta
h
Supply Penyediaan
terbatas dan lahan sulit
langka

Swasta atau
Developer
Komoditi
Harga dan Menguntungkan
nilai tanah /
lahan semakin
tinggi Spekulasi
Masyaraka
t pemilik
lahan
Kebutuhan
Masyarakat
meningkat pemakai tanah
yang sangat Penyediaan
membutuhkan lahan semakin
Urbanisasi sulit
3

MASALAH LAHAN PERKOTAAN

Faktor-faktor Penyebab Timbulnya
Masalah Pada Guna Lahan
Tanah digolongkan menjadi 3 kelompok (Chapin, 1965):
1. nilai keuntungan, yang dihubungkan dengan
tujuan ekonomi, dan yang dapat dicapai dengan jual-
beli di pasaran bebas;
2. nilai kepentingan umum, yang berhubungan
dengan pengaturan untuk masyarakat umum dalam
perbaikan kehidupan masyarakat;
3. nilai sosial, yang merupakan hal mendasar bagi
kehidupan ( misalnya sebidang tanah yang
dipelihara, peninggalan, pusaka, dan sebagainya),
dan yang dinyatakan oleh penduduk dengan perilaku
yang berhubungan dengan pelestarian, tradisi,
kepercayaan, dan sebagainya.
Faktor-Faktor Guna Lahan

Terbentuknya penggunaan lahan kota

dipengaruhi banyak faktor yang dikelompokkan
menjadi beberapa sistem (Chapin,1979):

sistem aktivitas kota (activity system)

sistem pengembangan lahan (land
development system)

sistem lingkungan (environment system)
Nilai tanah dan Struktur Kota (Chapin):

Pusat wilayah perdagangan (CBD) mempunyai nilai

tanah tertinggi dibanding wilayah lain. Wilayah tempat
pusat kerja, pertokoan terletak disekeliling perbatasan
pusat kota mempunyai nilai tanah tertinggi setelah CBD.

Makin jauh keluar keliling kawasan tersebut diatas

terdapat kawasan perumahan dengan nilai tanah makin
jauh dari pusat kota makin berkurang.

Pusat-pusat pengelompokan industri dan perdagangan

yang menyebar mempunyai nilai tanah tinggi dibanding
dengan sekelilingnya, biasanya kawasan ini dikelilingi
perumahan.
Peningkatan Nilai Tanah ada 3 tahap (Dunkerley)

tahap pertama, keadaan tanah yang masih berupa

tanah desa.

tahap kedua, tanah desa yang telah atau baru dirubah

fungsinya menjadi bagian dari wilayah perkotaan
dengan sarana dan prasarana perkotaan yang belum
lengkap.

tahap terakhir, tanah perkotaan yang penggunaannya

sudah lebih kompleks dengan sarana yang lebih lengkap
dan pola penggunaan dengan nilai ekonomis yang tinggi.
 STRUKTUR HARGA TANAH

HT

Ht. Pasar
profit tdk wajar
drop Inv.N

Ht. Pemerintah

Inv.II

Inv.I

Ht. Awal

Rp. 0/m2
 Investasi Pembangunan Kenaikan Nilai Tanah (%)
Dan Perencanaan
1.Pembangunan jalan dan
perluasan sarana angkutan 12.90
2.Usaha pengaturan persil
tanah (pengkaplingan) 6.60
3.Perbaikan air minum dan
sistem pembuangan air kotor 3.38
4.Perencanaan kota dan
pematangan tanah 3.04
5.Perluasan dan pembangunan
sekolah dan pembangunan 0.97
umum
6.Perluasan wilayah kota
0.56
Sumber : Woodruff dan Brown, 1971
TUJUAN PENILAIAN
q Penentuan Nilai Pasar Terbuka
q Penjualan atau Pembelian
q Penyewaan
q Pengajuan Pinjaman atau Kredit
q Asuransi
q Penggabungan Perusahaan
q Go-Public
q Pajak (PBB,BPHTB,PPh,PPN)
q Pembebasan Tanah
q dll
21
Market Power Highest & Best Use
Analysis

MARKET VALUE

22
 DEFINISI HBU
q The reasonably probable and legal use of vacant land or an
improved property, which is phisically posible, appropriately
supported, financially feasible, and that result in the highest
value
q (Penggunaan yang paling mungkin dan
memungkinkan serta diijinkan dari suatu tanah
kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang
mana secara fisik memungkinkan,
didukung/dibenarkan oleh aturan, layak secara keuangan
dan menghasilkan nilai tertinggi)
23
 TUJUAN ANALISIS HBU
Untuk Tanah Kosong
Menentukan nilai tanah sebagaimana keadaan
senyatanya dilapangan
Menganalisis kegunaan yang dapat dibuat di atasnya
Mempertimbangkan kegunaan saat ini (actual use) dan
kegunaan potensialnya (potential use).

24
 TUJUAN ANALISIS HBU
Properti yang sudah terbangun
Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan
dapat menghasilkan tingkat pengembalian (Ro) secara
optimal dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan
Membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding
(dalam penerapan metode perbandingan).

25
KRITERIA DALAM ANALISIS HBU
q Memungkinkan secara fisik (Phisically
Possible)
q Diizinkan oleh peraturan yang ada (Legally
Permissible)
q Layak secara keuangan (Financially
Feasible)
q Menghasilkan pendapatan yang maksimal
(maximally productive).
26
KELAYAKAN SECARA FISIK
q Ukuran Tanah q Lokasi Tanah
q Bentuk Tanah q Letak Tanah
q Luas q Aksesibilitas
q Frontage q Improvement
q Ketinggian dari paras q dll
jalan
q Kontur/Topografi
q Daya Dukung Tanah

27
KELAYAKAN SECARA PERATURAN
q Private Restriction q Aturan Keselamatan
/Contract Lingkungan
q Zoning q Aturan Kesehatan dan
q Building Code (GSJ, Keamanan Hunian
GSB, FAR dll) q dll
q Ketinggian Banggunan
q Kontrol thd benda sejarah

28
KELAYAKAN KEUANGAN
q Ketersediaan Dana/Modal Sendiri
q Ketersedian Dana pinjaman
q Tingkat Bunga Pinjaman
q Net Operating Income
q Pay Back Period
q Benefit-Cost Ratio
q Net Present Value
q Internal Rate of Return
q Return on Investment.

29
PRODUKTIFITAS YANG MAKSIMAL
q Kecukupan Modal
q NPV Positif dan Terbesar
q IRR Positif dan Terbesar
q P/B Period Paling Cepat
q B/C Ratio Terbesar dan > 1
q ROI atau ROE terbesar dan >1
q Sesuai dengan kelayakan fisik dan peraturan.

30
SITUASI-SITUASI KHUSUS DALAM HBU
q Single Use Situation
q Interim Use
q Legally Non Conforming Use
q Uses That are Not Highest and Best
q Multiple Use
q Special Purpose Use
q Speculative Use
q Excess Land.

31
32