I.

La transferencia de bienes inmobiliarios en el Per se rige por la teora de la

yuxtaposicin del ttulo.

El cuerpo normativo (Cdigo Civil de 1852) se recogi por vez primera un sistema que
regulara la transferencia de propiedad inmueble, optndose por importar del Cdigo
Napolenico de 1804 el sistema denominado francs, del simple consenso o espiritual,
por el que basta solo el acuerdo de las partes para dar por efectuada o transferida la
propiedad de un bien inmueble.1

II. LA PROPIEDAD

El Concepto de Propiedad hay que estimarlo como la facultad que concede, as como
la propia cosa, que es objeto del derecho. (Escriche)

Es propiedad la cosa objeto de derecho de propiedad (Cuadros Villena)

III. Los Sistemas Registrales Inmobiliarios.

a. Sistema Alemn.

La estructura de razonamiento que utiliza este sistema se basa en el respeto y sobre valoracin
de lo que significa el derecho de propiedad; as, en este sistema se entiende que quin
adquiere un inmueble no solo busca su aprovechamiento inmediato y temporal, sino que desea
tener sobre l un dominio de carcter perpetuo, definitivo y excluyente, que le otorgue,
inclusive, la facultad de disponer de l si as lo desear, es lo que llaman carcter absoluto de
la propiedad.

No resulta suficiente la sola celebracin o existencia de un contrato obligacional, es decir, aquel

acuerdo entre partes para crear un compromiso u obligacin en mrito de la cual una de ellas
debe transferir un bien inmueble y la otra debe adquirirlo pagando por l, de ser el caso.1

Cuando alguien desee transferir la propiedad del inmueble, luego de la creacin de la

obligacin, contrato obligacional, debe apersonarse, con su contraparte, ante el registro
territorial y declarar ante el registrador, uno su deseo ser propietario y el otro su intencin de
transferir la propiedad, o sea celebrar el convenio traslativo, luego ste se expresa en extensin
de un acta en el mencionado registro, la que suscriben las dos partes, producindose as la
inscripcin registral, acto real de transferencia. A partir de entonces se habr perfeccionado el
negocio y operado la transferencia de propiedad, segn la teora alemana.1

La segunda fase del sistema alemn presenta una gran particularidad, es independiente del
contrato obligacional que lo precede, es decir, es un contrato abstracto con relacin al
anterior, lo que implica que no puede ser impugnado o revocado por cualquier defecto formal o
carencia de elementos esenciales del negocio obligacional que origino la transferencia. Es
justamente por est razn que a este rgimen tambin se le denomina de la separacin o
disensin del contrato.

2 Como efecto de la abstraccin del segundo contrato con respecto al primero, esto es, la
inocuidad de los vicios del primer contrato respecto al ulterior y a su desenlace, acto real de
transferencia, surge un bloqueo registral o tambin llamado impenetrabilidad o impermeabilidad
registral, que no es otra cosa que la nula vulneracin a la inscripcin, esta tendr carcter
absoluto y perpetuo.

2b. Sistema del Simple Consenso o Espiritualista Franco Italiano.

2En este sistema se configura con claridad el ya comentado Principio Contractual Puro, por el
que resulta mas que suficiente el simple acuerdo contractual, convenio o consentimiento de las
partes para que se repute por transferida efectiva y realmente la propiedad del predio sobre
objeto del negocio jurdico de enajenacin de propiedad inmueble, es decir, en este rgimen se
le otorga suma trascendencia y eficacia al consentimiento, pues la transferencia de propiedad
ser un efecto inmediato del contrato, acuerdo, sobre la transmisin de inmuebles2.

Se dice que obedece al principio contractual puro, pues responde al slo contrato o acuerdo
contractual para que por mrito de ste ya se tenga por transferida la propiedad, sin necesidad
de un acto fsico como la entrega posesoria.

c. Sistema de la Yuxtaposicin del Ttulo y Modo Sistema Espaol.

Esta, plantea que la simple tradicin no transfiere nunca la propiedad del bien, sino que
necesita estar precedida por un negocio jurdico que le d causa o sea la razn de la
adquisicin, un ttulo. As, diremos que la tradicin por s sola no transmite la propiedad,
pues la mera traslacin de la posesin, sin un acuerdo precedente para que esta se
suceda, o sea una convencin que lo justifique, ser en s misma solamente un acto
vaco. Cuando exista yuxtaposicin o convergencia de estos dos elementos, se habr
configurado la transmisin de la posesin. Es pues aplicable a este planteamiento lo
anotado ltimamente cuando nos abordamos la referencia histrica.

d. Sistema Torrens o Sistema de Venta Ficta.

Los problemas que se suscitaban en la transferencia de los inmuebles que pertenecan a los
particulares, despertaron en Sir Torrens gran inters, de modo tal que concibi y construyo una
ficcin legal por la cual los inmuebles que iban a ser transferidos por cualquier enajenante
particular retornaban imaginariamente al dominio del estado que2luego los vende idealmente al
adquirente. Lo especial de este sistema radica en el hecho de que por efecto del retorno y la
venta ficta al estado y por el estado, ste ser quien quede obligado a entregar, al adquirente,
un ttulo saneado y libre de vicios, tal y como los que entregaba cuando transfera sus
verdaderas propiedades.

V. El Sistema de Transferencia de la Propiedad Inmueble en el Per

a. La Tesis de Osterling Parodi Felipe

Este autor seala que, el artculo 949 del Cdigo Civil se pliega claramente a la teora
francesa referida a que el simple acuerdo de voluntades entre el acreedor y el deudor transfiere
la propiedad de los inmuebles. Se agrega que el legislador de 1984, al igual que el de 1936,
acoge la doctrina de la propiedad relativa y absoluta. La primera consagrada por el citado
artculo 949 transfiere la propiedad por el simple acuerdo de voluntades, mientras que la
segunda se produce con el Registro que garantiza la eficacia absoluta.

- La Tesis de La Puente y Lavalle Manuel

Segn el profesor De la Puente, el artculo 949 del Cdigo Civil mantiene la teora del ttulo y el
modo en la transferencia de propiedad de bienes inmuebles. Tal posicin la sustenta en los
siguientes fundamentos3:

a) Los artculos 1351 y 1402 del Cdigo Civil establecen que el contrato es fuente creadora de
obligaciones, en ninguna norma se considera que el contrato pueda producir directamente
efectos reales, de lo cual deduce este autor que cualquier contrato traslativo de dominio es slo
un ttulo, necesitado del modo de adquisicin para consumar la transferencia. Como ejemplo
cita el artculo 1529 del Cdigo Civil, en donde se estatuye que el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador y ste se obliga a pagar su precio en dinero. Se
observa que el contrato no es apto por s solo para transferir la propiedad.

3b. La Tesis de Castillo Freyre Mario

Castillo Freyre es el autor que ms esfuerzos ha dedicado al estudio del contrato de

compraventa, y en el mbito de los efectos de este contrato se inclina por admitir la existencia
de una obligacin de transferir la propiedad, pues en nuestro ordenamiento jurdico el contrato
slo puede tener por objeto las obligaciones, cuya ejecucin consistir en la actividad humana
de dar, hacer o no hacer.