Anda di halaman 1dari 16

HAK ATAS TANAH

NO. Hak Atas Pengertian Subjek Hukum Ciri-Ciri Jangka Waktu Berakhirnya Hak Atas
Tanah Tanah

1. Hak Milik Pasal 20 UU No. 5 Tahun Perorangan Warga a. Turun-temurun Tidak dibatasi Faktor-faktor penyebab
1960 Tentang Peraturan Negara Indonesia hapusnya hak milik atas
Hak milik atas tanah tanah dan tanahnya jatuh
Dasar Pokok-Pokok Agraria (WNI) dan badan
dapat berlangsung kepada negara, antara
: hukum yang
terus selama lain :
ditunjuk, antara lain
Ayat (1) : Hak milik adalah pemiliknya masih
meliputi bank-bank a. Pencabutan hak.
hak turun-temurun, hidup dan bila
yang didirikan oleh b. Penyerahan dengan
terkuat, dan terpenuh yang pemiliknya telah
negara (bank sukarela oleh
dapat dipunyai orang atas meninggal dunia
negara), koperasi pemiliknya.
tanah, dengan inengingat maka hak miliknya
pertanian, badan c. Ditelantarkan.
ketentuan dalam Pasal 6. dapat dilanjutkan d. Subjek haknya tidak
keagamaan, dan
oleh ahli warisnya, memenuhi syarat
Ayat (2) : Hak milik dapat badan sosial.
sepanjang sebagai subjek hak
beralih dan dialihkan
memenuhi syarat milik atas tanah.
kepada pihak lain.
sebagai subjek hak e. Peralihan hak yang
milik. mengakibatkan
b. Terkuat dan tanahnya berpindah
terpenuh kepada pihak lain tidak
memenuhi syarat
Kata-kata terkuat sebagai subjek hak
dan terpenuh milik atas tanah.
dimaksudkan untuk f. f. Tanahnya musnah,
membedakannya misalnya karena
dengan hak guna adanya bencana alam.
usaha, hak guna
bangunan, hak
pakai, dan lain-
lainnya. Hal
tersebut
menunjukkan
bahwa di antara
hak-hak atas tanah
yang dapat dimiliki
orang, hak miliklah
yang terkuat dan
terpenuh (artinya:
paling).
c. Dapat beralih
dan dialihkan
Dari segi bahasa,
ada perbedaan
antara beralih dan
dialihkan.
Peristiwa beralih
(bentuk aktif) dapat
terjadi tanpa
adanya sesuatu
subjek yang
melakukan
pengalihan. Di sini,
tidak diperlukan
suatu subjek
movens
(menggerakkan).
Hal tersebut
berbeda dengan
peristiwa
dialihkan (bentuk
pasif), yang harus
ada suatu subjek
movens

2. Hak Guna Pasal 28 ayat (1) UUPA : Pasal 30 ayat (1) 1. Sesungguhnya Hak Guna Usaha Hak Guna Usaha hapus
Usaha Hak Guna Usaha adalah UUPA : tidak sekuat hak diberikan untuk karena (Pasal 34 UUPA) :
hak untuk mengusahakan Warganegara milik, namun hak pertama kalinya 1. Jangka waktu berakhir
tanah yang dikuasai Indonesia dan guna usaha paling lama 35 dan tidak diperpanjang
langsung oleh Negara Badan Hukum yang (HGU) tergolong tahun dan dapat atau diperbarui
dalam jangka waktu didirikan menurut hak atas tanah diperpanjang 2. Dilepaskan oleh
tertentu untuk usaha hukum Indonesia yang kuat, paling lama 25 pemegang haknya
pertanian, perikanan, atau dan berkedudukan artinya tidak tahun . Setelah sebelum jangka
peternakan di Indonesia mudah hapus jangka waktu dan waktunya berakhir.
dan mudah perpanjangannya 3. Dicabut untuk
dipertahankan berakhir maka kepentingan umum
(berdasarkan Undang-
terhadap pemegang hak
Undang Nomor 20
gangguan pihak dapat diberikan
Tahun 1961 tentang
lain. oleh karena pembaruan hak di Pencabutan Hak-Hak
itu maka hak atas tanah yang Atas Tanah dan Benda-
guna usaha (HGU sama Benda yang ada di
termasuk salah atasnya
satu hal yang 4. Ditelantarkan
wajib di 5. Tanahnya musnah
daftarkan (pasal 6. Orang atau badan
32 UUPA,pasal hukum yang
10 No.10 tahun mempunyai hak guna
1961) yaitu usaha tidak lagi
memenuhi syarat
menerangkan
sebagai pemegang hak
Hak guna usaha,
(wajib melepaskan
termasuk syarat-
syarat atau mengalihkan
pemberiannya, haknya paling lambat
demikian juga satu tahun)
setiap peralihan Terhadap tanah yang hak
dan guna usahanya hapus
penghapusan karena ketentuan
tersebut,maka tanahnya
hak tersebut,
menjadi tanah Negara
harus
didaftarkan
menurut
ketentuan-
ketentuan yang
dimaksud dalam
pasal 19
2. Hak Guna Usaha
(HGU) dapat
beralih artinya
dapat
diwarisikan
kepada ahli waris
yang empunya
hak (pasal 28
ayat 3) yaitu
Hak guna usaha
(HGU dapat
beralih dan
dialihkan kepada
pihak lain .
3. Akan tetapi
berlainan dengan
hak milik, hak
guna usaha
(HGU) jangka
waktunya
terbatas artinya
pada suatu
waktu pasti
berakhir (pasal
29)
4. Hak Guna Usaha
(HGU) dapat
dialihkan kepada
pihak lain, yaitu
dijual, ditukarkan
dengan benda
lain, dihibahkan
atau diberikan
dengan wasiat
atau di legat
kan (pasal 28
ayat 3)
5. Hak Guna Usaha
(HGU) dapat
juga, dilepaskan
oleh yang
empunya hingga
tanahnya
menjadi tanah
negara (pasal 34
huruf e) yaitu
ditelantarkan .

Pasal 36 ayat (1) a. Sesungguhnya Penyebab hapusnya hak


3. Hak Guna Pasal 35 ayat (1) UUPA : UUPA menentukan tidak sekuat hak Hak Guna guna bangunan adalah :
Bangunan Hak Guna Bangunan bahwa yang dapat milik, namun Bangunan yang
1. Jangka waktunya
adalah hak untuk mempunyai hak sebagaimana berasal dari tanah
berakhir dan tidak
mendirikan dan guna bangunan halnya dengan negara dan tanah
diperpanjang atau
mempunyai bangunan adalah : hak guna usaha, hak pengelolaan
diperbaharui
-bangunan atas tanah yang hak guna diberikan untuk
1. Warganegara
bukan miliknya sendiri bangunanpun jangka waktu 2. Dihentikan sebelum
Indonesia
selama jangka waktu tergolong hak- paling lama 30 jangka
tertentu 2. Badan Hukum hak yang kuat, tahun dan dapat waktunyaberakhir oleh
yang didirikan artinya tidak diperpanjang pejabat yang
menurut hukum mudah hapus untuk jangka berwenang, pemegang
Indonesia dan dan dapat waktu paling lama hak pengelolaan atau
berkedudukan di dipertahankan 20 tahun. Setelah pemegang hak milik
Indonesia terhadap jangka waktu karena tidak
gangguan pihak tersebut berakhir, dipenuhinya suatu
lain. Oleh karena hak guna syarat :
itu maka hak bangunan
- Tidak
guna bangunan tersebut dapat
dipenuhinya
termasuk salah diperbarui
kewajiban-
satu hak yang
kewajiban
wajib di
memegang hak
daftarkan (pasal
38 UUPA dan - Tidak
pasal 10 No. 10 dipenuhinya syarat-
tahun 1971) ; syarat atau
b. Hak guna kewajiban-
bangunan dapat kewajiban yang
beralih, artinya disepakati oleh
dapat diwaris pemegang hak guna
oleh ahli waris bangunan dengan
yang empunya pemegang hak
hak (pasal 35 pengelolaan atau
ayat 3); pemegang hak milik
c. Sebagaimana
- Putusan
halnya dengan
Pengadilan yang
hak guna usaha,
berkekuatan hukum
maka hak guna
tetap
bangunan jangka
waktunya 3. Dilepaskan oleh
terbatas, artinya pemegang haknya
pada suatu sebelum jangka
wilayah pasti waktunya berakhir ;
berakhir (pasal
4. Dicabut untuk
35 ayat 1 dan 2) ;
d. Hak guna kepentingan umum
bangunan dapat ((berdasarkan Undang-
dijadikan Undang Nomor 20
jaminan utang Tahun 1961 tentang
dengan dibebani Pencabutan Hak-Hak
hak tanggungan, Atas Tanah dan Benda-
hipotik atau Benda yang ada di
creditverband atasnya ;
(pasal 39) ; 5. Ditelantarkan ;
e. Hak guna
bangunan dapat 6. Tanahnya musnah ;
dialihkan kepada 7. Orang atau badan
pihak lain, yaitu hukum yang
dijual, ditukarkan mempunyai hak guna
dengan lain usaha tidak lagi
dihibahkan atau memenuhi syarat
diberikan dengan sebagai pemegang hak
wasiat (di legat (wajib melepaskan
kan) (pasal 35 atau mengalihkan
ayat 3) ; haknya paling lambat
f. Hak guna satu tahun).
bangunan dapat
juga dilepaskan
oleh yang
empunya hingga
tanahnya
menjadi tanah
Negara (pasal 40
huruf c) ;

4. Hak Pakai Pasal 41 ayat (1) UUPA : Pasal 42 UUPA 1. Hak yang Hak Pakai atas Berikut ini adalah
menentukan bahwa meliputi hak atas tanah negara dan penyebab hapusnya hak
Hak Pakai adalah hak untuk tanah bangunan
yang dapat hak pakai atas guna bangunan adalah :
menggunakan dan/atau dan tanah
mempunyai hak tanah hak
memungut hasil dari tanah pertanian; 1. Jangka waktunya
pakai adalah : pengelolaan
yang dikuasai langsung berakhir dan tidak
2. Objeknya adalah diberikan untuk
oleh Negara atau tanah 1. Warganegara diperpanjang atau
tanah negara jangka waktu
milik orang lain, yang Indonesia diperbaharui
dan tanah hak paling lama 25
memberi wewenang dan
2. Badan hukum milik dengan tahun dan dapat 2. Dihentikan sebelum
kewajiban yang ditentukan
yang didirikan catatan bahwa diperpanjang jangka
dalam keputusan
menurut hukum berdasarkan untuk jangka waktunyaberakhir oleh
pemberiannya oleh
Indonesia dan Peraturan waktu yang tidak pejabat yang
pejabar yang berwenang
berkedudukan di Menteri Agraria ditentukan berwenang, pemegang
memberikannya atau
Indonesia No. 9 tahun 1965 selama tanah hak pengelolaan atau
dalam perjanjian dengan
dan Permendagri tersebut pemegang hak milik
pemilik tanahnya yang 3. Departemen,
No. 1 tahun 1977 digunakan untuk karena tidak
bukan perjanjian sewa- Lembaga
hak pakai juga keperluan dipenuhinya suatu
menyewa atau perjanjian Pemerintah Non
diberikan diatas tertentu.Keperlua syarat :
pengolahan tanah, segala Departemen,
tanah n tertentu yang
sesuatu hal tidak dan Pemerintah - Tidak
pengelolaan dan dimaksud adalah
bertentangan dengan jiwa Daerah dipenuhinya
bahwa hak pakai hak pakai yang
dan ketentuan-ketentuan kewajiban-
Undang-Undang ini. 4. Badan-badan atas tanah diberikan kewajiban
keagamaan dan negara terjadi kepada : memegang hak
sosial berdasarkan
1. Departemen , - Tidak
keputusan
5. Orang asing yang Lembaga dipenuhinya syarat-
pejabat yang
berkedudukan di Pemerintahan syarat atau
berwenang;
Indonesia Non kewajiban-
3. Jangkauan hak Departemen, kewajiban yang
6. Badan Hukum
pakai lebih luas dan disepakati oleh
asing yang
yakni WNI, Pemerintah pemegang hak guna
berkedudukan di
badan hukum Daerah bangunan dengan
Indonesia
yang didirikan pemegang hak
2. Perwakilan
7. Perwakilan menurut hukum pengelolaan atau
Negara asing
negara asing dan Indonesia dan pemegang hak milik
dan perwakilan
perwakilan berkedudukan di
badan - Putusan
badan Indonesia, WNA
Internasional Pengadilan yang
Internasional berkedudukan di
berkekuatan hukum
Indonesia, dan 3. Badan
tetap
badan hukum keagamaan
asing yang dan badan 3. Dilepaskan oleh
mempunyai sosial pemegang haknya
perwakilan di sebelum jangka
Indonesia (Pasal waktunya berakhir
42 UUPA) ;
4. Dicabut untuk
4. Hak yang bersifat kepentingan umum
sementara ; ((berdasarkan Undang-
Undang Nomor 20
5. Peralihannya
Tahun 1961 tentang
dapat diberikan
Pencabutan Hak-Hak
kepada
Atas Tanah dan Benda-
perseorangan
Benda yang ada di
atau badan
hukum atasnya
nonpublic dapat
5. Ditelantarkan
beralih dan
dialihkan, 6. Tanahnya musnah
sedangkan hak
Orang atau badan hukum
pakai yang
yang mempunyai hak
dipunyai badan-
guna usaha tidak lagi
badan hukum
memenuhi syarat sebagai
yang bersifat
pemegang hak (wajib
public/nonkomer
melepaskan atau
sial
mengalihkan haknya
(departemen,
paling lambat satu
kedutaan, badan
tahun).
social,
keagamaan dsb)
tidak dapat
dialihkan ;

5. Hak Hak Pengelolaan 1. Instansi 1. Tergolong hak Jangka waktu Hak 1. Karena dilepaskan oleh
Pengelolaan merupakan hak atas tanah Pemerintah yang wajib Pengelolaan pemegang haknya.
yang tidak dikenal dalam termasuk didaftarkan adalah selama
2. Dibatalkan karena
UUPA tahun 1960. Hak Pemerintah menurut tanah tersebut
tanahnya tidak
Pengelolaan in lahir dan Daerah ketentuan dipergunakan
dipergunakan sesuai
berkembang sesuai dengan Peraturan sesuai ketentuan
2. Badan Usaha dengan pemberian
terjadinya perkembangan Pemerintah No. dalam pemberian
Milik Negara haknya.
suatu daerah. Suatu 24/1997 tentang Hak Pengelolaan
kenyataan yang tidak dapat 3. Badan Usaha Pendaftaran tersebut 3. Dicabut untuk
dipungkiri bahwa banyak Milik Daerah Tanah kepentingan umum.
perkantoran yang terdapat
4. PT Persero 2. Tidak dapat 4. Karena berakhir jangka
di kota-kota besar
mempergunakan tanah 5. Badan Otorita dipindahtangank waktunya (kalau
dengan hak pengelolaan. an pemberian haknya
6. Badan-badan
diberikan untuk jangka
hukum 3. Tidak dapat
waktu tertentu).
Pemerintah dijadikan
lainnya yang jaminan hutang
ditunjuk
4. Berisi
Pemerintah
kewenangan
perdata dan
kewenangan
publik
Kewenangan BPN untuk Pemberian Hak Atas Tanah

No. Hak Atas Kantor Pertanahan Kanwil BPN BPN Pusat


Tanah

1. Hak Milik Dalam Pasal 3 Peraturan Kepala BPN RI No. 2 Tahun 2013 Dalam Pasal 7 Peraturan Dalam Peraturan
menjelaskan : Kepala BPN RI No. 2 Tahun Menteri Negara Agraria
2013 menjelaskan : No 3 Tahun 1999 Pasal 7
- Pemberian Hak Milik untuk orang perseorangan atas tanah
menjelaskan :
pertanian yang luasnya tidak lebih dari 50.000 M (lima 1. Pemberian Hak Milik
puluh ribu meter persegi) untuk orang 1. pemberian Hak Milik
perseorangan atas tanah atas tanah pertanian
- Pemberian Hak Milik untuk orang perseorangan atas tanah
pertanian yang luasnya yang luasnya lebih
non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 3.000 M (tiga
lebih dari 50.000 M dari 2 HA (dua
ribu meter persegi).
(lima puluh ribu meter hektar);
- Pemberian Hak Milik untuk badan hukum keagamaan dan persegi) dan tidak lebih
2. pemberian Hak Milik
sosial yang telah ditetapkan berdasarkan Peraturan dari luas batas
atas tanah non
Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukkan maksimum kepemilikan
pertanian yang
Badan-Badan Hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah pertanian
luasnya tidak lebih
Tanah, atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari perorangan.
dari 5.000 M2 (lima
50.000 M (lima puluh ribu meter persegi)
2. pemberian Hak Milik ribu meter persegi),
- Pemberian Hak Milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan untuk orang kecuali yang
program: perseorangan atas tanah kewenangan
non pertanian yang pemberiannya telah
1. transmigrasi;
luasnya lebih dari 3.000 dilimpahkan kepada
2. redistribusi tanah;
M (tiga ribu meter Kepala Kantor
3. konsolidasi tanah;
persegi) dan tidak lebih Pertanahan
4. Program yang dibiayai oleh APBN dan/atau APBD; dan
dari 10.000 M (sepuluh Kabupaten/Kotamad
5. Pendaftaran Tanah yang bersifat strategis dan massal
ribu meter persegi). ya sebagaimana
3. pemberian Hak Milik dimaksud dalam
untuk badan hukum pasal 3.
keagamaan dan sosial
yang telah ditetapkan
berdasarkan Peraturan
Pemerintah Nomor 38
Tahun 1963 tentang
Penunjukkan Badan-
Badan Hukum yang
dapat mempunyai Hak
Milik atas Tanah, atas
tanah non pertanian
yang luasnya lebih dari
50.000 M (lima puluh
ribu meter persegi) dan
tidak lebih dari 150.000
M (seratus lima puluh
ribu meter persegi).

2. Hak Guna - Dalam Pasal 8 Peraturan Dalam Peraturan


Usaha Kepala BPN RI No. 2 Tahun Menteri Negara Agraria
2013 menjelaskan : No 3 Tahun 1999 Pasal 8
menjelaskan :
Kepala Kanwil BPN
memberi keputusan Kepala Kantor Wilayah
mengenai pemberian Hak Badan Pertanahan
Guna Usaha atas tanah Nasional Propinsi
yang luasnya tidak lebih memberi keputusan
dari 2.000.000 M2 (dua juta mengenai pemberian
meter persegi). Hak Guna Usaha atas
tanah yang luasnya tidak
lebih dari 200 HA (dua
ratus hektar).

3. Hak Guna Dalam Pasal 4 Peraturan Kepala BPN RI No. 2 Tahun 2013 Dalam Pasal 9 Peraturan Dalam Peraturan
Bangunan menjelaskan : Kepala BPN RI No. 2 Tahun Menteri Negara Agraria
2013 menjelaskan : No 3 Tahun 1999 Pasal 9
1. Pemberian Hak Guna Bangunan untuk orang perseorangan
menjelaskan :
atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 3.000 M (tiga ribu 1. pemberian Hak Guna
meter persegi); Bangunan untuk orang Kepala Kantor Wilayah
perseorangan atas tanah Badan Pertanahan
2. Pemberian Hak Guna Bangunan untuk badan hukum atas
yang luasnya lebih dari Nasional Propinsi
tanah yang luasnya tidak lebih dari 20.000 M (dua puluh
3.000 M2 (tiga ribu memberi keputusan
ribu meter persegi); dan
meter persegi) dan tidak mengenai pemberian
3. Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan. lebih dari 10.000 M Hak Guna Bangunan
(sepuluh ribu meter atas tanah yang luasnya
persegi); tidak lebih dari 150.000
M2 (seratus lima puluh
2. pemberian Hak Guna
ribu meter persegi),
Bangunan untuk badan
kecuali yang
hukum atas tanah yang
kewenangan
luasnya lebih dari
pemberiannya telah
20.000 M2 (dua puluh
dilimpahkan kepada
ribu meter persegi) dan
Kepala Kantor
tidak lebih dari 150.000
Pertanahan
M2 (seratus lima puluh
Kabupaten/Kotamadya
ribu meter persegi).
sebagaimana dimaksud
dalam pasal 4.

4. Hak Pakai Dalam Pasal 5 Peraturan Kepala BPN RI No. 2 Tahun 2013 Dalam Pasal 10 Peraturan Dalam Peraturan
menjelaskan : Kepala BPN RI No. 2 Tahun Menteri Negara Agraria
1. Pemberian Hak Pakai untuk orang perseorangan atas tanah 2013 menjelaskan : No 3 Tahun 1999 Pasal
pertanian yang luasnya tidak lebih dari 50.000 M (lima 10 menjelaskan :
1. pemberian Hak Pakai
puluh ribu meter persegi);
untuk orang 1. pemberian Hak Pakai
2. Pemberian Hak Pakai untuk orang perseorangan atas tanah perseorangan atas tanah atas tanah pertanian
non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 3.000 M (tiga pertanian yang luasnya yang luasnya lebih
ribu meter persegi); lebih dari 50.000 M dari 2 Ha (dua
(lima puluh ribu meter hektar); b.
3. Pemberian Hak Pakai untuk badan hukum swasta,
persegi) dan tidak lebih pemberian Hak Pakai
BUMN/BUMD atas tanah non pertanian yang luasnya tidak
dari 100.000 M (seratus atas tanah non
lebih dari 20.000 M (dua puluh ribu meter persegi);
ribu meter persegi). pertanian yang
4. Pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan; dan luasnya tidak lebih
2. pemberian Hak Pakai
dari 150.000 M2
5. Pemberian Hak Pakai aset Pemerintah Pusat dan Pemerintah untuk orang
(seratus lima puluh
Daerah. perseorangan atas tanah
ribu meter persegi),
non pertanian yang
kecuali yang
luasnya lebih dari 3.000
kewenangan
M (tiga ribu meter
persegi) dan tidak lebih 2. pemberiannya telah
dari 10.000 M2 (sepuluh dilimpahkan kepada
ribu meter persegi); Kepala Kantor
Pertanahan
3. pemberian Hak Pakai
Kabupaten/Kotamad
untuk badan hukum
ya sebagaimana
swasta, BUMN/BUMD
dimaksud dalam
atas tanah non
pasal 5.
pertanian yang luasnya
lebih dari 20.000 M
(dua puluh ribu meter
persegi) dan tidak lebih
dari 150.000 M (seratus
lima puluh ribu meter
persegi).
5. Hak
Pengelolaan