Los derechos
reales. La
publicidad
posesoria
1. Los derechos
realesgeneralidades:
definicin y diferencia
con los derechos
personales
Derechos personales: existe una relacin jurdica entre un sujeto deudor y uno
acreedor que puede exigir del primero la realizacin de una prestacin de dar,
hacer o no hacer. Estn reglados en el libro segundo del cdigo civil.
Derechos reales: existe una relacin directa entre un sujeto y una cosa. Estn
reglados en el libro tercero del cdigo civil.
III. Mixtos: son los derechos intelectuales que poseen una faceta susceptible
de valuacin pecuniaria (referente a la explotacin econmica de la creacin),
el aspecto econmico, y otra que no lo es (aquella potestad vitalicia para
tutelar que la creacin no sea cambiada o menoscabada), el aspecto moral.
1
Bien: los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se
llaman bienes. El conjunto de bienes de una persona constituye su
patrimonio.1
1
Art. 2.312, Ley 340 Cdigo Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
2
Art. 2.311, Ley 340 Cdigo Civil (derogado).
3
Art. 2.312, Ley 340 Cdigo Civil (derogado). Art. 15, Ley 26.994-Cdigo Civil y Comercial.
4
Art. 1882, Ley 26.994-Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
2
un derecho absoluto: porque es oponible erga omnes, o sea a toda la
comunidad, en contraposicin a los derechos relativos (obligaciones) que son
oponibles a sujetos determinados.
establecen entre una entre una persona (sujeto activo) y una cosa: cosa en
el sentido antes reseado. Como supuesto de excepcin y una vez avanzada la
asignatura, veremos el caso del derecho real de prenda sobre un crdito y de
usufructo sobre un crdito o sobre un patrimonio.
una relacin inmediata y directa: debido a que el titular est en contacto con
la cosa, sin precisar de un intermediario como es el caso de los derechos
personales, donde es necesario el accionar del deudor para poner al acreedor
en contacto con el objeto de la relacin jurdica.
y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius
praeferendi: de denomina ius persequendi a la facultad que tienen los
titulares de derechos reales de perseguir la cosa en manos de quien la detente,
con el fin de ejercer su derecho. Tambin es llamada facultad
reipersecutoria. Se denomina ius praeferendi a aquella facultad emanada del
derecho real que tiene dos facetas:
5
Art. 557, Ley 340 Cdigo Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
3
o 1. La primera: esta potestad ha sido considerada un privilegio en
el sentido normado por el cdigo civil,; esto es, un derecho dado
por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro.
Este privilegio se refiere al producido del bien en remate y se
aplica a los derechos reales de Hipoteca y Prenda.
6
Art 1886, Ley 26994-Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
4
1.2 Elementos del derecho real.
Diversas teoras
Teora clsica:
Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos
reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la cosa y los
segundos sobre una persona para que nos procure la prestacin.
7
Nota al ttulo IV del libro III - Ley 340-Cdigo Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
5
Otras teoras:
6
1.3 Diferencias con el derecho personal
en cuanto al nmero. La voluntad en la
creacin de los derechos reales: diversos
sistemas. Los derechos reales
existentes en el sistema argentino
Mientras que en los derechos reales rige el sistema de nmero cerrado, cuando
se trata de derechos personales u obligaciones, las partes pueden crear los
derechos que estimen pertinentes, mientras no violen la ley, la moral o las
buenas costumbres.
8
Art. 1884. Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
7
los autores espaoles se quejan de los males que haban
producido los derechos reales sobre una misma cosa se vea
ser uno el propietario del terreno y otro el de los rboles que en
l estaban. Algunas veces uno era propietario del pasto que
naciera y otro el de las plantaciones que hubiesen hecho. La
multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es
una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y puede
perjudicar mucho a la explotacin de esos bienes y la libre
circulacin de las propiedades perpetuamente embarazadas,
cuando por las leyes de sucesin esos derechos se dividen entre
muchos herederos, sin poderse dividir la cosa asiento de ellos.
Las propiedades se desmejoran y los pleitos nacen9
En algunos pases, rige el sistema de numerus apertus, all las partes pueden
crear, mezclar, inventar derechos reales y establecer su regulacin libremente.
Esta es una caracterstica de los sistemas anglosajones del common law.
a) el dominio;
9
Nota al art. 2502 y 2503, Ley 340-Cdigo Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
10
Art. 2162, Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
11
Art. 2171, Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
8
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitacin;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.12
As, se dice que las obligaciones siguen un sistema consensual (basado slo
en el consenso), mientras que los derechos reales siguen el sistema milenario
12
Art. 1887, ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
9
de la vieja Roma: de ttulo + modo, en tanto slo nacen cuando el sujeto rene
estos dos elementos.
Antes hemos hecho alusin al modo como elemento constitutivo del derecho
real, pero cuando hablamos de modos de adquisicin del derecho real, nos
referimos a la manera en la cual ste puede ser adquirido (vgr. actos jurdicos) y
que estudiaremos siguiendo las normas de adquisicin del dominio. No
obstante ello, al estudiar cada derecho real especficamente, analizaremos las
particularidades en la constitucin de cada uno.
10
principio que indica que nadie puede transmitir sobre un objeto un derecho
mejor o ms extenso del que gozaba (nemo plus iuris).
La convalidacin
Vemoslo en un ejemplo:
El objeto del derecho real es la cosa; sta debe ser cierta, individualmente
determinada, encontrarse en el comercio y tener existencia actual; deca la
nota de Vlez al Ttulo IV del Libro III, prrafo 9o: "pues que la cosa es el objeto
directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin objeto.14
11
casa. Otros, como el uso o la habitacin, pueden otorgarse sobre una parte
determinada de la cosa, materialmente demarcada; por ejemplo, una parte del
inmueble.
Por ltimo la ley cita el caso de un bien, trmino para el cual el legislador
tradicionalmente quiere significar un derecho inmaterial. Tal supuesto toma
lugar, por ejemplo, en la prenda o el usufructo sobre un derecho de crdito.
12
inscriptorio).
Algunos de los derechos reales sobre cosa ajena son de uso y goce (como el
usufructo) y otros de garanta (prenda, hipoteca y anticresis).
16
Art. 1888, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
13
Segn el rol:
Segn su contenido:
1) Con facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso), ius
fruendi (frutos) y ius abutendi (disposicin).
2) Con facultades mermadas: el resto de los derechos reales.
Segn su duracin:
17
Art. 1890, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin [el resaltado es propio].
14
1.7. Ejercicio de los derechos reales.
Regla y excepciones
La mayora de los derechos reales se ejercen por la posesin. Sobre aquella,
cuyo concepto y aspectos se desarrollarn detalladamente en puntos
subsiguientes, adelantaremos que configura el contenido de todos los derechos
reales, salvo la hipoteca y las servidumbres prediales, que son la excepcin.
Igual sucede con los titulares de servidumbres en fundos vecinos, que slo
tienen algunas facultades determinadas de aprovechamiento del inmueble
colindante, tales como el derecho de paso hasta la ruta, un curso de agua, la
facultad de llevar su ganado a pastar o abrevar, etc.; sin embargo, estos actos
no implican en lo ms mnimo el ejercicio de posesin sobre el fundo sirviente.
Ahora bien, cuando nos referimos a cosas muebles no registrables, existe una
excepcin. Est planteada en el cdigo, que dice:
15
Art. 1895. Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles
por subadquirente. La posesin de buena fe del subadquirente
de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales
principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisicin fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin
inscripcin a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de
quien la invoca, si el respectivo rgimen especial prev la
existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y
estos no son coincidentes.18
Analicemos: para adquirir el dominio sobre la cosa mueble, por la causal del
art. 1895, es necesario que quien la tiene ejerza:
posesin: hemos dicho que esta implica actuar como verdadero titular de un
derecho real
de buena fe: la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma
no mandase a presumir mala fe.
18
Art. 1895, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin [el resaltado es propio].
16
Este artculo es, en verdad, una excepcin al principio general de adquisicin de
las cosas, pues permite repeler la reivindicacin y adquirir el dominio. El
poseedor es ahora titular del domino, adquirido en forma originaria y emanada
de una disposicin legal; por tanto libre de las cargas que antes tena la cosa
(como por ejemplo usufructo o prenda).
Agrega el Cdigo:
19
Art. 399, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
20
Art. 1895, Ley 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (Art. 2412 Ley 340 Cdigo Civil
- derogado).
21
Art. 1896. Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
17
1.9 Definicin y anlisis de
inoponibilidad
Llamamos oponibilidad a la cualidad que poseen algunos derechos, segn la
cual estos pueden hacerse valer frente a uno o ms individuos, o incluso frente
a la comunidad entera.
Por regla, los derechos personales son oponibles slo entre partes (deudor-
acreedor, que son los nicos que conocen el contrato) y sus sucesores
universales, pues estos son continuadores de la personalidad jurdica del
causante. As, el acreedor puede cobrar la deuda al deudor (y si este fallece,
comparecer a la sucesin). Estos derechos se denominan relativos (su
oponibilidad es relativa a un individuo determinado).
Por su parte, los derechos reales son oponibles erga omnes (frente a toda la
comunidad). Es por ello, que nadie puede violar la propiedad privada de otro.
Desde el punto de vista de la oponibilidad, los derechos los reales son
absolutos.
Por ejemplo, sabemos que alguien es dueo de su ropa porque la lleva puesta,
o la cuelga en su ropero (publicidad posesoria); de la misma forma, si el objeto
del derecho real es un bien registrable, a partir de la toma de razn por el
registro respectivo, se reputa que toda la comunidad est al tanto de la
situacin jurdica asentada (publicidad registral).
Tal sera el caso de las enajenaciones efectuadas por el fallido a ttulo gratuito,
dos aos antes de la declaracin de quiebra si ya se encontraba en cesacin de
pagos. Dichas donaciones, seran inoponibles al conjunto de acreedores que se
insinen en el expediente falimentario. Otro ejemplo, lo constituye la
enajenacin de un bien ganancial sin asentimiento del cnyuge: en caso de
divorcio, el cnyuge que no prest la conformidad, podr reclamar su porcin
ganancial del bien, pues el acto es ineficaz frente a l (como si no hubiera sido
celebrado).
18
registrar su constitucin, modificacin o extincin sobre inmuebles. Si esta
publicidad registral no se llev a cabo, decimos que la mutacin real es
inoponible a los terceros interesados, tales como embargantes, acreedores,
adquirentes en subasta o por boleto.
19
2. La publicidad
posesoria (aspecto
esttico). Las
relaciones de poder
2.1 Las relaciones de poder. Definicin y
categoras
Los sujetos pueden tener diversas relaciones con la cosa, la ms dbil se
denomina yuxtaposisin; quien la utiliza en virtud de una relacin de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama servidor de la
posesin y quienes ostentan la posesin o tenencia, son titulares de una
relacin de poder. As, vemos:
Servidores de la posesin:
20
Por su parte, las relaciones de poder del sujeto con la cosa, son posesin y
tenencia y sern objeto de un estudio detallado en los puntos siguientes.
5) Tenencia.
6) Posesin.
22
Art. 1909, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
21
2.3. Elementos. Naturaleza jurdica
Posicin de Savigny. Para este jurista, los elementos de la posesin son dos:
Posicin de Ihering. Este jurista, joven aun cuando Savigny era ya un erudito de
renombre y avanzada edad, refut varios puntos de sus teoras,
especficamente en relacin a los elementos de la posesin; considera Ihering,
que la inclusin del elemento animus, hace que la prueba de la posesin sea
diablica23. Argumenta que, al depender de un elemento interno del sujeto,
los particulares podran ser hoy poseedores, maana tenedores y as
sucesivamente, entregando la categora jurdica al capricho de las partes. Para
Ihering, la posesin se prueba demostrando el corpus (elemento objetivo) y, si
la otra parte afirma que esa relacin real es una tenencia, deber demostrar
que una disposicin legal expresa priva a ese corpus de proteccin posesoria.
Para l, la posesin tiene un solo elemento, el corpus.
23
La prueba diablica (en latn, probatio diabolica) o prueba inquisitorial es una expresin del
mbito del Derecho que describe la prctica de exigir una prueba imposible. En una probatio
diabolica el interpelado deber, por ejemplo, demostrar que algo no ha ocurrido, la inexistencia
de algo, o su propia inocencia en un proceso judicial, cuando lo correcto segn el Derecho
moderno es que la carga de la prueba corresponde a quien alega la existencia de algo, o
acusa a otro.
22
Aclaremos en este punto, que suele llamarse cuasiposesin a la posesin
cuando es ejercida en virtud de derechos reales distintos del dominio
(usufructo, uso, prenda, anticresis, propiedad horizontal y superficie forestal).
La explicacin tiene un origen histrico, ya que en Roma se identificaba al
dominio con la cosa material y a la posesin y a los dems derechos reales con
objetos no corporales (especficamente, derechos intelectuales) sobre los que
no conceban el trmino posessio y por ello instituyeron el de quasi
possessio, tradicin que sobrevivi hasta nuestros das.
As, cuando exista un titular del dominio y un titular de otro derecho real sobre
la misma cosa, tcnicamente podemos hablar de un poseedor (el dueo) y un
cuasiposeedor (el usufructuario), aunque normalmente nos referiremos a
ambos como poseedores de distinta naturaleza.
24
Friedrich Karl von Savigny, eminente jurista prusiano que vivi entre 1779 y 1861 y fund la
escuela histrica del derecho alemana; tuvo gran influencia en la obra de nuestro codificador.
25
Nota al art. 2470: la posesin se nos presenta en su primer aspecto como un poder de
hecho sobre la cosa, como un no derecho, algo en fin, completamente extrao al derecho; sin
embargo ella es protegida contra ciertas violaciones. El motivo de esta proteccin y de esta
asimilacin de la posesin a un derecho, es la conexin ntima que existe entre el hecho de la
posesin y el poseedor; nota al ttulo 2 del Libro II del cdigo civil (que comienza con el art.
2351) en cuanto a la posesin misma, como ella no es sino una condicin requerida para el
ejercicio de las acciones posesorias, no es un derecho y no puede por lo tanto pertenecer a
ninguna clase de derechos
26
Caspar Rudolf von Ihering (* Aurich, 22 de agosto de 1818 - Gttingen, 17 de septiembre de
1892), tambin conocido como Caspar Rudolf von Jhering, fue un ilustre jurista alemn as como
uno de los mayores filsofos del Derecho de Europa y de la historia jurdica continental. Maestro,
en un primer momento, de la dogmtica pandectstica, fue despus fundador y autor eminente de
la sociologa del Derecho. Sus teoras tuvieron gran trascendencia e influencia en el desarrollo de
23
consider a la posesin un derecho, ya que se encuentra protegida por las
acciones posesorias; dentro de los derechos, la ubic en la categora de los
derechos reales, ya que en estos existe una relacin directa e inmediata entre
el sujeto y la cosa. En tanto Molitor (1868) entiende que la posesin es un
derecho de naturaleza mixta (real y personal).
la doctrina jurdica moderna, especialmente en los campos del Derecho civil, penal y
constitucional.
27
Art. 1915, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
24
Por ejemplo, el ladrn (que adquiere por hurto el da 02.11.2000) es un
poseedor de mala fe vicioso desde esa fecha; si un mes despus, paga el precio
acordado con el propietario y este brinda su conformidad, el ladrn adquiere
por contrato de compraventa (hacindolo el da 02.12.2000); ser entonces
poseedor legtimo desde esa fecha, pero nunca podra, por su sola voluntad (o
sea unilateralmente), ni por el transcurso del tiempo, pasar de poseedor de
mala fe vicioso a poseedor legtimo. Pudo hacerlo, en el ejemplo dado, porque
existi un nuevo ttulo.
Las cosas estn fuera del comercio cuando son inenajenables y pueden serlo
por disposicin de la ley o por acuerdos privados, en los casos y bajo los
trminos permitidos por la normativa.
25
En el primer caso, encuadran los bienes pblicos del Estado (en tanto son
absolutamente inenajenables e insusceptibles de prescripcin o embargo). Los
bienes de dominio pblico del Estado (afectados al uso general) no pueden ser
posedos, sern -en todo caso- objeto de un derecho de uso, concesin,
licencia, etc. reglados por el Derecho Administrativo. S, en cambio, pueden
poseerse las cosas que se encuentran en el dominio privado del Estado
(aquellas que no se encuentran sujetas al uso de la comunidad en general).
28
Art. 1912, Ley 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
26
Integralidad: La relacin de poder puede ejercerse sobre una parte indivisa del
todo o sobre una porcin material determinada, pero ello no afecta la unin e
integralidad de la cosa, ni su esencia.
La posesin vale por ttulo: El sujeto de la relacin de poder sobre una cosa no
tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin o a la tenencia, sino en el
caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a su relacin de poder.
Deca Vlez en nuestro antiguo Cdigo Civil: art. 2.363. El poseedor no tiene
obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en el caso que deba exhibirlo
como obligacin inherente a la posesin. l posee porque posee33.
29
Art. 1916, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
30
Art. 1914, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
31
Art. 1911, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
32
Art. 1916, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
33
Art. 2363. Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin (derogado).
34
Art. 1916, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
27
2.7. Clasificacin de la posesin.
Presunciones legales
Dice el Cdigo en el art. 1916: Presuncin de legitimidad. Las relaciones de
poder se presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario. Son
ilegtimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley.35
As, la posesin ser ilegtima toda vez que el derecho real no exista, ya sea
porque la causa de adquisicin no es ttulo suficiente (aquel que rene las
formalidades que el ordenamiento prescribe para adquirir un derecho real,
como cuando no cumple las formas prescriptas o los sujetos son incapaces), o
no se conform correctamente el modo.
Si es de mala fe, a su vez, puede tener vicios o no (los vicios son distintos segn
se posean muebles o inmuebles).
Ilegtima:
35
Art. 1916, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
36
Art. 1918, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
28
buena fe: creencia basada en error de hecho excusable. La buena fe se
presume iuris tantum.
mala fe:
1) Muebles:
a) Hurto: tiene un sentido ms amplio que el del hurto penal, pues esta
figura incluye el caso de robo (hurto con violencia) y no, en cambio, los
casos de estafa.
b) Estafa: Es toda maniobra dolosa o ardidosa que tiene por fin la
adquisicin de un bien ajeno. Este poseedor vicioso, se las arregla para
engaar al transmitente, quien ignora por ejemplo, que la cosa no le
pertenece o est gravada.
c) Abuso de confianza: Es el caso de quien se ha obligado a restituir la cosa
ante el requerimiento de su dueo e incumple tal compromiso.
2) Inmuebles:
a) Violencia: ya sea material o moral, pero siempre hay vas de hecho
tendientes a adquirir la posesin o mantenerla si se ha tomado en
ausencia del poseedor. Quien puede alegar este vicio, es quien ha sido
vctima de estas vas de hecho. Este vicio se opone a una de las
caractersticas fundamentales de la posesin, cual es la de pacfica.
b) Clandestinidad: este vicio se opone a otra de las caractersticas
fundamentales de la posesin, la de pblica. La posesin es clandestina,
cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o
se tom en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al
conocimiento de los que tenan derecho a oponerse. Para evitar este
29
vicio, no es necesario que el propietario de hecho conozca la posesin,
sino que debe poder conocerla.
c) Abuso de confianza: es el mismo supuesto que respecto de los muebles.
Importancia de la clasificacin
Es de gran aplicacin prctica, como se ver en los captulos sucesivos; por
ejemplo, respecto de las cosas muebles, la posesin de buena fe de cosas no
robadas ni perdidas hace presumir la propiedad, y de inmuebles, pone freno a
la accin reivindicatoria en casos de adquisicin onerosa por ttulo nulo o
anulable.
As, indica el cdigo civil que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos
percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe
restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o
mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
Purga de los vicios: Hay una divisin doctrinaria entre quienes entienden que
los vicios de la posesin dejan de existir cuando cesa la causa que les dio origen
(por ej. cuando se deja de ejercer la violencia) y aquellos que entienden que el
vicio se purga al ao del cese, en tanto recin entonces prescriben las acciones
posesorias del anterior poseedor.
Recordemos, de todas formas, que los vicios son relativos y slo puede
alegarlos la vctima que los ha sufrido. Para el resto de la comunidad, el
poseedor no es vicioso.
Presunciones y reglas:
30
Asimismo, la buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin, y
en cada hecho de la percepcin de los frutos que genere la cosa, en tanto ellos
se adquieren de forma independiente.
31
3. La publicidad
posesoria - aspecto
dinmico (continuacin)
1) Mortis causa:
Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y
acciones de aqul de manera indivisa, con excepcin de los que no son
transmisibles por sucesin, y continan en la posesin de lo que el causante
posea.
32
2) Inter vivos:
As, habr una posesin que culmina y una que empieza (a salvo lo normado
sobre accesin de posesiones a los fines de usucapir).
33
buena o mala fe se determina al comienzo de la relacin de poder, y
permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisicin.37
La tradicin es el acto jurdico bilateral por el cual una parte entrega a la otra la
posesin de una cosa y sta voluntariamente la recibe. Tiene dos elementos: un
acuerdo entre las partes y la posterior entrega. En palabras del codificador,
sera, en el art. 1925:
37
Art. 1920, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
38
Art. 1925, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
34
Es necesaria plena capacidad, o sea la edad de 18 aos. Debe consistir en actos
materiales que pongan al adquirente en posicin de disponer fsicamente de la
cosa, como la entrega de llaves del lugar donde ella se encuentra. Estos actos
no se suplen por meras declaraciones verbales, tales como manifestaciones
vertidas en la escritura de compraventa en relacin a que por ese acto se
entrega la posesin. S, en cambio, se podra hacer entrega efectiva en frente
del escribano, dejando constancia en la escritura.
La tradicin de cosas inmuebles debe ser hecha cuando no hay otro supuesto
poseedor en el sitio que se oponga a ella, esto se llama posesin vacua y es un
requisito especfico para este tipo de bienes.
35
representante del nuevo poseedor. La posesin se adquiere
asimismo por el apoderamiento de la cosa.39
39
Art. 1923, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
40
Art. 1926, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
36
Relacin de poder sobre universalidad de hecho: La relacin de poder sobre
una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos
bajo un mismo nombre, como un rebao o una piara, abarca slo las partes
individuales que comprende la cosa.
El apoderamiento: Para adquirir una relacin de poder sobre una cosa, esta
debe establecerse voluntariamente por sujeto capaz, excepto las personas
menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez aos y por medio
de un contacto con la cosa, de la posibilidad fsica de establecerlo, o cuando
ella ingresa en el mbito de custodia del adquirente.
El desapoderamiento: Es una de las causales de cese de la posesin y acontece
cuando otro sujeto priva al poseedor del contacto fsico con aquella, sin mediar
su voluntad.
A su vez, el ladrn que carece de ttulo pero est en contacto con la cosa y
comportndose como su dueo, es poseedor.
41
Art. 1928, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
37
Por su parte, cuando hay condominio, todos los condminos poseen el todo y
no una porcin material determinada.
38
se extingue la cosa;
Por otra parte, deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales
inherentes a la cosa, y los lmites y restricciones sobre el dominio. A menos que
42
Art. 1970-1982, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
39
exista disposicin legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total
de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la
obligacin de cerramiento.
43
Art. 1934, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
40
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la
restitucin de la cosa.44
Todo sujeto de una relacin de poder puede reclamar el costo de las mejoras
necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras tiles, pero slo hasta el
mayor valor adquirido por la cosa. No puede reclamar indemnizacin por las
mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Las suntuarias, pueden
ser retiradas si con ello no se produce dao a la cosa. Si las mejoras son
producto de un fenmeno natural, no deben ser indemnizadas.
Acciones posesorias.
Derecho a usucapir.
44
Art 1935, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
41
Derecho de ser indemnizado de las mejoras necesarias y tiles, si es de
buena fe.
La tenencia:
Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder
de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor.
Tenencia = Corpus
42
o Permiso de uso: El Estado le confiere un derecho de uso precario,
esto quiere decir que puede revocarlo en cualquier momento sin
causar agravio, por razones de mrito, oportunidad y
conveniencia. No crea derecho subjetivo, pero otorga recursos
administrativos contra terceros turbadores y puede generar
obligacin de resarcir cuando el Estado lo revoca.
43
la tenencia, habr que estarse a las clusulas del acuerdo entre partes,
(contrato de depsito, mandato, etc.).
44
4. Publicidad posesoria:
las defensas de las
relaciones de poder
(continuacin)
4.1 Defensas de la posesin y de la
tenencia. Finalidad
En todo Estado de Derecho, la justicia por mano propia est proscripta.
Consecuentemente, quien est en posesin o tenencia de una cosa no puede -a
salvo el caso excepcionalsimo de la defensa extrajudicial- ser privado de ella
por vas de hecho, ni aun de manos del verdadero propietario, quien deber
recurrir a la justicia. En virtud de lo expuesto, existe en la normativa un cmulo
de acciones que protegen al tenedor o poseedor turbado o desposedo.
45
Art. 2239, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
45
4.2 Las diferentes lesiones
El ataque de la relacin de poder puede consistir en dos hiptesis diferentes: se
sustrae la cosa o se ejercen actos de turbacin con el fin de sustraer la cosa, sin
llegar a hacerlo.
Cuando las molestias no tienen por fin obtener la posesin o tenencia, la accin
correspondiente es la de daos. Tal es el caso de quien apedrea los vidrios de
una vivienda, con el fin de molestar a su vecino.
46
Este es el fundamento de todo el sistema protectivo que estamos estudiando y
que se encontraba en el viejo art. 2468 del cdigo de Vlez.47
Analicemos la disposicin:
47
Art.2468, Ley 340- Cdigo Civil (derogado).
48
Art. 2240, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
47
Legitimacin activa: Es la ms amplia, pueden servirse de este medio de
defensa los titulares de derechos reales, todos los poseedores (an viciosos) y
todos los tenedores (interesados o desinteresados), as como los servidores de
la posesin.
48
Accin de despojo. Casos previstos (art. 2241)49
2) una persona comienza una obra sobre la cosa que se posee o se tiene; por
ejemplo, cavar cimientos o levantar muros o derrumbar los existentes. Estos
actos implican tambin un desapoderamiento, en tanto son impeditivos del
ejercicio pleno de la tenencia o posesin.
1. Actos: turbacin con el fin de tomar la posesin sobre una cosa o una
universalidad de hecho, en todo o en parte del objeto.
2. Amenaza fundada de desapoderamiento o comienzo de ejecucin de
la obra. Por ejemplo, estacionar mquinas topadoras al costado de un
bosque y que, presumiblemente, son para derribar los alambrados, y
depositar mquinas y materiales de construccin en la vereda de un
baldo. Si la obra ya se ha finalizado, el supuesto en aplicacin sera el
del tem anterior, pues la desposesin se encontrara consumada.
Accin de despojo:
49
Art. 2241, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
50
Art. 2242, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
49
a) Legitimacin activa: Corresponde a todos los tenedores y
poseedores (an viciosos) y aunque la disposicin no lo diga- a
los titulares de derechos reales. Quedan excluidos los servidores
de la posesin quienes, al ser despojados, deben avisar
inmediatamente al tenedor o al poseedor, para que interponga
la accin.
Los titulares de derechos reales pueden ejercerla pues, quien
puede lo ms puede lo menos (como dice el adagio latino), y
adems, quien ostenta un derecho real es poseedor legtimo
(salvo servidumbre e hipoteca).
Los sucesores universales de los legitimados tambin se
encuentran legitimados, en tanto continan la personalidad
jurdica del causante. Los sucesores particulares se han colocado
en la posicin del despojado y adquieren sus derechos y
acciones, por tanto, tambin se encontraran legitimados. Tal el
caso del adquirente por boleto de un inmueble usurpado.
b) Legitimacin pasiva: Se puede interponer esta accin contra el o
los despojantes o quienes estn realizando la obra nueva, (aun
cuando se trate del propio dueo de la cosa), sus herederos
legtimos y los sucesores particulares de mala fe.
50
Se deben tomar en cuenta todas las presunciones estudiadas en relacin a la
posesin. A ellas, se suman otras propias del campo defensivo en estudio. As,
se presume que ejerca la relacin de poder al tiempo de la lesin, quien
acredita el contacto con la cosa de fecha ms prxima a la lesin. De no
producirse esta prueba, se juzga que es poseedor o tenedor quien pruebe una
relacin de poder ms antigua.
51
Art. 2244, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
52
Art. 2564, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
51
A modo de resumen, podran darse las siguientes hiptesis:
52
Referencias bibliogrficas
Buteler Cceres, J. (2005) Manual de Derecho Civil Parte General. Crdoba: Editorial
Mediterrnea.
Cdigo Civil. Aprobado por Ley N 340. B.O. 25/09/1869. Abrogada por el artculo 4 de
la Ley 26.994, Suplemento B.O. 08/10/2014, Pagina 1. Vigencia: 1 de agosto de 2015,
texto segn ART. 1 DE LA LEY N 27.077 B.O. 19/12/2014.
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobado por Ley N 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N 27.077
B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
Mariani De Vidal, M. (2006) Derechos Reales - Tomo I. Buenos Aires: Editorial Zavala.
53
Mdulo 2
Publicidad
registral. Dinmica
de los derechos
reales
5. Publicidad registral.La
publicidad y los
principios registrales
5.1 La publicidad registral en la
Repblica Argentina. Definicin. Nocin
histrica
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las
partes solamente, los derechos reales ataen a la comunidad entera, pues sta
tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar publicidad, significa hacer
pblico y notorio un hecho jurdico, una relacin o situacin jurdica relevante
para la comunidad. Al respecto, Vlez Srsfield, en la nota al art. 577 del Cdigo
Civil derogado, expresaba:
1
Nota al art. 577 Ley 340 Cdigo Civil derogado por ley 26.994.
1
La publicidad posesoria era la elegida por el codificador para dar a conocer las
mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesin, y parte
de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones, ya que
conllevara una imposibilidad material de hacer conocer a todos la situacin
jurdica. En contraposicin, la publicidad registral fue utilizada por Vlez
Srsfield slo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en
poder del deudor y no es posible publicitar la mutacin de otro modo. En la
nota al viejo art. 3203, Vlez Srsfield explicaba las causas por las cuales no
adopt el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales,
tales como carencia de experiencia en el pas, falta de efecto saneatorio en la
inscripcin, ausencia de ttulo de la mayora de los inmuebles de la poca,poco
valor de los mismos y falta de personal capacitado para emplear en los
registros.
Con la reforma de la Ley 17.711, se modifica el art. 2505 del Cdigo Civil de
Vlez Srsfield, agregando un requisito a la transmisin de derechos reales
sobre inmuebles: la inscripcin.Ello dio lugar a la sancin de la Ley Nacional
Registral 17.801(Registro de la Propiedad Inmueble). Nuestro Cdigo Civil y
Comercialvigente, en su art. 1893, reza:La adquisicin o trasmisin de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo
no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente2.
2
Art. 1893 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
2
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el
caso.
3
Art. 1893 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
4
Art. 20 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
3
mencionados pueden ser: exhibicin directa de libros, copias, informes o
certificados. Veremos cada uno ms adelante.
4
5.3 Principio de prioridad. Definicin. La
publicidad en los derechos reales y en
los personales
El principio de prioridad surge de la mxima latina qui prior est tempore,
potiorest iure (primero en el tiempo, primero en el derecho).
5
prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que sta sea compartida5.
Y el art. 5 consigna: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo
de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se considerarn
registradas a la fecha de su instrumentacin6.
5
Art. 19 Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
6
Art. 5 Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
7
Art. 24 Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
8
Art.17 Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
6
5.4 Diversos casos. Reserva de
Propiedad. El certificado: bloqueo, cierre
y retropropiedad. Autonoma de la
voluntad
Veamos los distintos tipos de prioridad existente:
7
derechos reales sobre el mismo. Para el caso de subasta judicial, no se pide
certificado sino anotacin preventiva de subastay quien libra el oficio a tales
fines es el juez interviniente, y el martillero designado por el juez debe
diligenciarlo. Llevado a cabo el remate, el juez comunica que dicha anotacin
preventiva de subasta, debe volverse definitiva.
Es el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo, no
ingres en trmino la Escritura de venta o la comunicacin de subasta, quienes
lograron anotar oinscribir sus ttulos luego del bloqueo, tendrn prioridad
temporal sobre el ex beneficiario, y sus actos o cautelares sern plenamente
vlidos. Aqu, quien gozaba del bloqueo, ha perdido colocacin registral.
Hay all un gran acierto del legislador ya que logra de esta manera, respecto del
principio de prioridad, llegar a la afirmacin de que:
8
() las leyes registrales en lugar de coartar el funcionamiento de
la autonoma de la voluntad vienen a ensanchar su campo de
aplicacin y permiten conceder mayor libertad a las partes,
porque al dar publicidad a sus actos se brinda suficiente
seguridad a los terceros y al trfico jurdico (Moisset de
Espans, 1972, pg. 24).
Casos:
9
previsto en la convencin. Arean(2003)sostiene que a la hora de
determinar el monto garantizado slo se debe computar el
capital. Pero otros autores, entre ellos Mariani de Vidal (2004),
son partidarios a la postura de que al momento de calcular el
monto es necesario computar el capital, los intereses y las
eventuales costas del juicio.
10
constituidas o que se constituyen en ese momento, o tambin
entre una hipoteca ya constituida o que se constituye en ese
acto y otra u otras a constituirse en el futuro, en cuyo caso la
coparticipacin es una variante de la reserva de rango. En efecto,
en lugar de reservarse el derecho de constituir otra hipoteca de
grado preferente, la reserva sera la de constituir otra u otras
hipotecas de rango compartido con la que se constituye en ese
acto.
10
Art. 2 Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
11
Art. 2 Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional
11
a) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles;
El art. 3 nos brinda los requisitos que deben tener los documentos que ingresen
al registro:
Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser
inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la
firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico,
juez de paz o funcionario competente13.
12
Art. 2 - Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
13
Art. 3 - Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
12
sepulcros, cualquiera que sea la variante o caracterstica. El dominio puede ser
objeto de limitaciones fundadas en el inters pblico, las que conforme al
Cdigo Civil y Comercialestn regidas por el derecho administrativo.
13
Segn las formas:
Segn el tiempo:
14
con advertencia de la circunstancia que la condiciona; por lo
tanto, dependen del resultado de otra anotacin o inscripcin
para producir efectos.
15
El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la
documentacin que le dio origen en los casos en que el
protocolo notarial se hubiese destruido.
Proceso inscriptorio
Se trata del primer asiento. Todos los ingresados despus, respecto de ese
inmueble, son asientos posteriores (por ejemplo la transferencia de dominio).
Una vez celebrado el acto, segn el art. 5 de la ley citada, hay 45 das para
presentar el ttulo al registrador (distinto al caso de subasta, donde el Tribunal
debe comunicar su realizacin inmediatamente).
Rechazarlo.
16
El art. 9 de la Ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser
inscripto definitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficina practica
una registracin provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de 180 das
corridos desde la fecha de presentacin del documento, ampliable o extensible
mediante prrrogas legales o facultativas, contenidas en la Ley nacional y leyes
provinciales.
17
Art. 8: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los
documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos
y de los sistemas respectivos16.
Y el art. 9 consigna:
Es decir que se rechaza cuando estos defectos provocan una nulidad absoluta.
Las nulidades son absolutas cuando afectan intereses de orden pblico, como
por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la
veracidad de los Instrumentos Pblicos, por consiguiente cuando un
instrumento pblico carece de firmas, no hay certeza de su veracidad y las
normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta, tambin cuando
contienen actos cuyo objeto est prohibido (venta de personas) o cuando le
faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una
donacin de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad
absoluta).
16
Art. 8 - Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
17
Art. 9 - Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
18
Observa cuando el documento est viciado de nulidad relativa. Esta especie de
nulidad est establecida en defensa del inters de una persona particular (ya no
de la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo tpico, es el acto
celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puede
subsanarse fcilmente celebrando un nuevo acto donde el representante legal
del menor presta conformidad y ratifica lo actuado por aqul.
19
inscripcin provisional caducar de pleno derecho. El rechazo
del documento por estar viciado de nulidad absoluta y
manifiesta ser dispuesto por la Direccin General, suscribiendo
el acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado
podr recurrir ante la Justicia en la forma y plazo previstos en el
artculo 19. El documento que fuere rechazado, ser inscripto o
anotado provisionalmente por el trmino para interponer el
mencionado recurso.
20
contados desde la fecha de notificacin; todo ello sin perjuicio
de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo
que establece el artculo siguiente. Transcurrido el plazo de
inscripcin o anotacin provisional y su prrroga, sin que
hubieren subsanado los defectos que impedan el registro
definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos
establecidos en este captulo, la inscripcin o anotacin
provisional caducar de pleno derecho.
18
Arts. 15 al 20 - Ley 5.771 - Registro general de la Provincia, el Senado y la Cmara de
Diputados de la Provincia de Crdoba.
21
en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, ste
puede interponer recurso de insistencia (art. 20) y resuelve la Cmara en lo
Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la
inscripcin provisional.
22
por producida por el simple vencimiento del plazo o por el solo transcurso del
tiempo. Por otra parte, en el caso de que el recurso fuera respondido
positivamente, tampoco se advierte como necesaria la notificacin porque en
esta circunstancia corresponde registrar definitivamente el documento.
Entonces, el recurrente deber concurrir en todos los casos al Registro, sea
para continuar con el proceso recursivo, sea para reingresar el documento y
terminar con el procedimiento inscriptorio.
(en los hechos no es automtico, sino que hay que retirarse el documento y
reingresarse por mesa de movimientos a fin de continuar con el proceso
inscriptorio)
20
Art. 18 Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cmara de Diputados de la
Prov. de Crdoba
21
Art. 18 Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cmara de Diputados de la
Prov. de Crdoba.
23
recursos puede acortar el plazo de la inscripcin provisoria estaramos
castigando a quien recurre y desalentndolo para que lo haga. Por ello, se
entiende que el nuevo plazo de sesenta das implica que al recurrente no le
podr quedar en ningn caso menos de esa cantidad de das a partir de la
notificacin para intentar la subsanacin de las observaciones. La resolucin del
director clausura la etapa recursiva registral quedndole al interesado la opcin
de subsanar la observacin o presentar el recurso en el que conocer la Cmara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial en turno.
24
anotacin provisoria por rechazo de documentos judiciales debe surgir del
texto de la ley de fondo, ms exactamente del art. 18 inc. a) de la Ley 17.801
que la determina en ciento ochenta das al igual que la inscripcin provisional
ordinaria. En sntesis, entendemos que al rechazo de documentos judiciales, sin
distinguir el contenido de ellos, le corresponde el plazo de la inscripcin
provisoria dispuesto en el inc. a) de la Ley Nacional Registral 17.801 y el recurso
establecido en el art. 20 de la Ley Provincial Registral 5.771 de la Provincia de
Crdoba.
25
acreedor a quien se ha burlado simulando la venta del bien e inscribiendo la
misma para hacerla oponible.
El art. 12 de la Ley Registral enumera los datos que debe contener el asiento de
matriculacin, pero por analoga se extiende a todos los dems asientos; all
encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la
relacin jurdica. El mismo reza:
22
Art. 12 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
26
Anlisis:
Sujetos: nombre del o de los titulares del dominio, sus datos personales
requeridos para las escrituras pblicas Respecto de las personas
jurdicas o sociedades, nombre o razn social, clase de sociedad y
domicilio.
Esto significa que a los fines de su oponibilidad ante los terceros- la hipoteca
se puede hacer valer durante ese lapso, con ms el de sus reinscripciones. Sin
embargo, el constituyente no puede prevalerse de tal caducidad, pues l
23
Art. 2209 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
24
Art. 2210 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
27
conoce de su existencia. Por su parte, la existencia de la obligacin garantizada,
no depende de la inscripcin de la hipoteca, que slo constituye una seguridad
del crdito y no una condicin de su validez.
25
Art. 15 - Ley 17.801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
28
Podemos afirmar que este art. 15 se compone de dos partes. En la primera
parte est lo que se llama principio de identidad, que sera el que regulara
propiamente lo que denominamos tracto sucesivo. En la segunda parte del
artculo est el principio de continuidad, que es la aplicacin prctica del
principio de identidad consagrado en la primera parte.
La doctrina es pacfica en afirmar que los elementos del tracto sucesivo son los
siguientes:
29
como titular del derecho real en la matrcula. Ello se fundamenta en razones de
economa inscriptoria pues, de no existir estas excepciones, se producira la
inscripcin a nombre de ciertos adquirentes al solo efecto de proceder
inmediatamente a la inscripcin de un sucesor particular. Sin embargo, la
inscripcin practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye
los del transmitente que no figuraba previamente como titular.
26
Art. 16 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
27
Art. 16 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
28
Art. 16 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
30
(all los herederos, tambin en el marco de un juicio sucesorio, realizan
mutaciones reales como subdivisin de un inmueble en lotes, o sometimiento
al rgimen de propiedad horizontal).
(en este caso, quien adquiere el bien y an no figura inscripto como titular,
dispone simultneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura
donde se est vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). La
doctrina no es pacfica a la hora de afirmar cuando dos actos jurdicos son
reputados simultneos. Parte de la misma, afirma que son considerados
simultneos cuando se llevan a cabo en la misma audiencia notarial. Existe otra
postura que afirma que deben ser considerados as aquellos que se celebran en
el transcurso de un da. Y por ltimo, la posicin ms flexible entiende que son
simultneos todos los actos jurdicos celebrados durante el bloqueo registral.
29
Art. 16 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
31
Carcter de la enumeracin del art. 16.
El tracto abreviado se presenta en los supuestos del art. 16, que desarrolla una
enumeracin de los casos en que es procedente, que segn la mayora de la
doctrina es meramente enunciativa.
1.- Obligatoria: El registrador debe verificar que el documento cumpla con los
requisitos establecidos por ley. Es una obligacin, no una potestad.
30
Art. 8 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
32
slo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un
instrumento pblico, con firma del funcionario o escribano, con sello del
notario, etctera); mientras que la tesis amplia (Lpez de Zavala) (1983),
considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrnsecos del
instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y, asimismo,
correlacionar con las dems anotaciones e inscripciones como el folio personal,
controlando que quien dispone no est inhibido.
Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta das
desde la presentacin del instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo
observa o lo rechaza (ten a bien complementar con lo desarrollado en el punto
5.5).
33
fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten
en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia31.
31
Art. 9 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
34
5.9 Principio de rogacin. Definicin.
Legitimacin. Cancelacin y caducidad.
Recursos internos y judiciales
Es el principio en virtud del cual toda modificacin de una determinada
situacin registral debe ser instada por una persona especialmente legitimada
para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte legitimada. El
art. 6 de la Ley 17.801 expresa, en tal sentido:
32
Arts. 6 y 7 Ley 17.801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
33
Art. 4 - Ley 5.771 Registro General de la Provincia, el Senado y Cmara de diputados de la
Provincia de Crdoba
35
Se denomina peticin a la solicitud de inscripcin, anotacin, cancelacin, etc.,
que efecta el interesado. Debe ir acompaada de los ttulos que invoca y estar
contenida en el formulario tipo que cada registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogacin. Son las
excepciones al principio, veamos los casos:
1. Rectificacin de asientos:
34
Arts. 34 y 35 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
36
negativo), debe haber un asiento positivo que cancelar o dejar sin efecto, tal
como la inscripcin de una hipoteca o un usufructo.
35
Art. 36 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
36
Art. 37 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
37
Los recursos internos y judiciales han sido desarrollados en el punto 5.5 al cual
remitimos.
38
ttulo que ingres al documento. El derecho real inscripto tiene plena eficacia
respecto de los terceros de buena fe, aun cuando conozcan los vicios de que
adoleca el acto. En nuestro derecho la inscripcin registral no sanea ttulos, ni
subsana los vicios de que pudiera adolecer el acto.
El certificado del art. 23 de la Ley Registral es una diligencia previa a todo acto
jurdico de disposicin sobre inmuebles, y tiene una doble naturaleza. Est
dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes
(inhibicin, titularidad, etctera) y de los bienes a disponer (cautelares, cargas
reales, etctera). Su aspecto de publicidad material hace al bloqueo registral,
pues genera un efecto de inoponibilidad.
37
Art. 4 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
38
Art. 21 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
39
5.10.2 Los informes
Da a conocer la situacin jurdica de un bien, que puede ser la situacin actual o
la histrica. Slo nos da cognocibilidad. Se solicita a travs de martillero,
escribano, abogado. Cumplen solamente la funcin de publicidad. Gozan de fe
pblica pero no garantiza inmutabilidad y no tienen plazo de vigencia. Carece
de reserva de prioridad y bloqueo registral. No se deja constancia en el folio
real de su expedicin.
Art. 3.146: El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden
del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado
inmueble est libre de gravamen39, y tambin:
39
Art. 3146 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
40
de razn existentes, o por negar la toma de razn que se le pide
por persona autorizada para ello.40
As, la tradicin en nuestro pas indica que es el Estado quien responder ante
una omisin u error en las registraciones o los informes. Ser, en el caso del
Registro inmobiliario, la provincia donde est ubicado.
40
Art. 3.147 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
41
6. Dinmica del derecho
real adquisicin
La propiedad privada naci cuando un hombre listo dijo esto es
mo y nadie le respondi que era de todos.
Antes hemos hecho alusin al modo como elemento constitutivo del derecho
real, pero cuando hablamos de modos de adquisicin del derecho real, nos
referimos a la manera en la cual ste puede ser adquirido (vgr. actos jurdicos) y
que estudiaremos siguiendo las normas de adquisicin del dominio. No
42
obstante ello, al estudiar cada derecho real en particular, analizaremos las
particularidades en la constitucin de cada uno.
6.2 La apropiacin
Cuando hablamos de apropiacin nos referimos a un modo de adquirir
derechos reales, es decir cuando se produce la unin del mencionado derecho
con una persona, que de ese modo se convierte en su titular. Por consiguiente,
para que opere dicho efecto jurdico, debe haber necesariamente un supuesto
de hecho (apropiacin) al cual el ordenamiento jurdico reconoce como
condicionante de la adquisicin.
6.2.1 Definicin
Al igual que la adquisicin de la posesin, la apropiacin dominial consiste en la
aprehensin del objeto, pero no con nimo de poseer solamente, sino de ser
titular del derecho real. El adquirente debe tener capacidad (mayores de diez
aos no dementes), la cosa debe ser mueble abandonada o sin dueo y
susceptible de apropiacin.
43
6.2.2 Cosas apropiables y cosas excluidas
El Cdigo Civil (art. 1947) indica que son susceptibles de apropiacin las cosas
muebles no registrables sin dueo, efectuando la siguiente enumeracin:
los tesoros.
Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueo se reputan del Estado,
es necesario un acto positivo de aqul para efectivizar el principio; hasta tanto,
son apropiables por los particulares.
Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del mbito donde
usualmente se conservan (elemento objetivo), en virtud de un caso fortuito o
una negligencia de su propietario (elemento subjetivo), lo que excluye el caso
de abandono voluntario. Las cosas perdidas son cosas con dueo, por ello no
son apropiables. Debe procurarse su devolucin al dueo, quien restituir los
gastos efectuados por el hallador y le proveer una recompensa (acordada o,
en su defecto, fijada por el Juez). El dueo puede exonerarse de estas
obligaciones abandonando la cosa en manos del hallador.
44
Los animales salvajes o bravos son cosas sin dueo. Su propiedad se adquiere
por apropiacin y se pierde cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la
costumbre de volver a la residencia de su dueo.
El Cdigo Civil y Comercialconsidera que los animales salvajes son res nullius,
sin embargo, en el caso de que los terrenos donde cazare estuvieren cercados,
plantados o cultivados (o sea con signos evidentes de tener un poseedor), y
fueren atrapados sin consentimiento del dueo del fundo, la ley le atribuye a
aqul la propiedad de los animales, como una sancin para el cazador.
En relacin a la pesca:
41
Art.1.948 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
42
Art. 1949 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
45
El dueo de un enjambre puede seguirlo a travs de inmuebles
ajenos, pero debe indemnizar el dao que cause. Si no lo
persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo
tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueo de
ste43.
6.3 El tesoro
La presente temtica se encuentra desarrollada en la Seccin 2 (Adquisicin de
un tesoro) del Captulo 2 (Modos especiales de adquisicin del dominio) del
Ttulo III (Dominio) del Libro IV (Derechos Reales) del Cdigo Civil (arts. 1951-
1954).
6.3.1 Definicin
El tesoro es una cosa mueble en condicin de res nullius y debe ser hallada de
modo causal. Debe poseer individualidad propia, ser de valor y estar enterrada
o escondida.
6.3.2 El descubridor
46
hallazgo debe ser casual. Slo tienen derecho a buscar tesoro en
objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por
la posesin, con excepcin de la prenda.
En el caso de los tesoros hay una adquisicin lege. Esto es as, porque siendo
cosas muebles, correspondera su propiedad a quien se los apropiara y por el
mero acto de la apropiacin; sin embargo, el articulado nos da una solucin
diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueo del fundo y la otra mitad al
descubridor. En el caso de que el descubridor fuese el propio dueo del fundo,
el cincuenta por ciento del tesoro lo adquirir por apropiacin, como
descubridor y el porcentaje restante, por su calidad de dueo del fundo y sera
una apropiacin lege.
Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en
predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueo del
predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la
indemnizacin de todo dao al propietario. Si prueba su propiedad, le
pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece ntegramente al dueo del
inmueble.
6.4 Transformacin
Las personas a travs de sus oficios, industrias o trabajos constantemente
transforman las cosas. Por consiguiente la ley tuvo que regular, como veremos
a continuacin, los distintos supuestos que se podan plantear a los fines de
poder dilucidar a quien le corresponda, en cada caso, la propiedad y el dominio
de la cosa transformada.
45
Arts. 1952 y 1953 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
47
6.4.1 Definicin
Segn el art. 1957 del Cdigo Civil y Comercial "hay adquisicin del dominio por
transformacin si alguien con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la
incorporacin de otra cosa, hace una nueva con intencin de adquirirla" 46.
En el Derecho Romano exista una disputa entre dos escuelas doctrinarias, los
sabinianos entendan que la cosa deba pertenecer al dueo de la materia
prima y los proculeyanos, que entendan que era ms importante el trabajo del
especificador y por ello crean que era a ste a quien deba pertenecer. Esta
famosa polmica, es reseada por Vlez Sarsfield en la nota al art. 2567 del
Cdigo Civil derogado.
46
Art. 1957 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
48
6.5 Accesin
Podemos afirmar que se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa
mueble o inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial.
Confusin: dem al anterior, slo que la fusin se lleva a cabo entre cosas
lquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien litros de
gasoil pertenecientes a B.
47
Art. 1958 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
49
6.5.2 De cosas inmuebles: a) anlisis del supuesto de
aluvin; b) anlisis del supuesto de avulsin; c) anlisis
del supuesto de construccin, siembra y plantacin; d)
caso invasin del inmueble colindante
2.- Accesin en inmuebles. Casos.
b) Avulsin (art. 1961): mientras que en el supuesto anterior la accin del agua
es paulatina, la avulsin es un modo de adquirir el dominio por el cual un ro o
un arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa susceptible de adherencia
48
Art. 1.959 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
49
Art. 1.960 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
50
natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjuncin, sea por
superposicin, a un campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta.
El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas
por avulsin se adhieren naturalmente al terreno ribereo en que fueron a
parar; durante el proceso de adherencia, el propietario de la cosa desprendida,
puede reivindicarla pero tiene slo seis meses; pasados estos y
consecuentemente prescripta su accin, el dueo del fundo adquiere el
dominio.
Mala fe del edificador: dem, pero adems debe pagar una indemnizacin por
daos y perjuicios ocasionados y, en su caso, se hace pasible de una accin
penal.
51
inmueble (caso contrario, sera enriquecimiento sin causa), y el edificador no
puede demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario
del fundo).
Mala fe del edificador: el dueo del inmueble puede exigirle que reponga la
cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea
importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no
prefiere abdicar su derecho con indemnizacin del valor del inmueble y del
dao.
As, el dueo del inmueble colindante puede exigir la indemnizacin del valor
de la parte invadida del inmueble, tambin puede reclamar su adquisicin total
si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y,
en su caso, la disminucin del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
50
Art. 1.962Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
52
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la peticin y
ordenar la indemnizacin.51
51
Art. 1.963 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
53
7. Dinmica del derecho
real adquisicin y
prdida (continuacin)
Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser
el verdadero propietario, el problema para dilucidar de quin es la propiedad
de la cosa mueble, se plantea porque en general estas carecen de ttulo
documentado; es necesario, entonces, establecer si pertenecen al poseedor y,
en caso contrario, en qu medida son reivindicables por el verdadero
propietario.
54
7.1.2 El antecedente en el derecho argentino
En Roma, las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la fecha
en que se adquiran por usucapin. En el derecho germnico, contrariamente,
la posesin haca adquirir directamente la propiedad de las cosas muebles
(salvo que fuesen robadas o perdidas, en cuyo caso eran reivindicables).
Posesin: hemos dicho que sta equivale a corpus + animus, sin embargo
muchos autores entienden que por imperio de la disposicin que indica El
sujeto de la relacin de poder sobre una cosa no tiene obligacin de producir su
ttulo a la posesin o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como
obligacin inherente a su relacin de poder53 y, como ya se ha expresado: el
poseedor posee porque posee, cuando hay corpus la posesin se presume.
De buena fe: la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma
no mandase a presumir mala fe; este principio est contenido expresamente en
elCdigo Civil y Comercial cuando dice: La relacin de poder se presume de
52
Art. 1.895 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
53
Art. 1.917 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
55
buena fe, a menos que exista prueba en contrario...54, y a continuacin
enumera algunas situaciones en que -contrariamente- la mala fe se presume.
Subadquirente: debe existir una persona que est ejerciendo una relacin de
poder sobre la cosa sin ser el propietario y que luego entregue la posesin o
tenencia a favor de un subadquirente, sin tener derecho a hacerlo.
Para que sea mejor entendida la dinmica del artculo estudiado, brindaremos
un ejemplo: Juan (A) deja su reloj en reparacin a su relojero de confianza,
Pedro (B); este se confunde y lo vende a Lucas (C). Posteriormente, Juan quiere
reivindicar su reloj de manos de Lucas, que repele la accin alegando haberse
hecho titular en virtud del art. 1895 (poseedor de buena fe de cosa mueble y a
ttulo oneroso).
Figura 2
54
Art. 1.919 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
55
Art. 399 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
56
1. Prescripcin instantnea: la teora parece haber tenido origen en el hecho
de que en el Cdigo Civil francs una disposicin anloga a la nuestra est
ubicada en el captulo dedicado a las prescripciones; sin embargo, la idea no
tuvo demasiada cabida pues los trminos prescripcin e instantnea, ya
son de por s contradictorios.
Semovientes.
Automotores.
57
7.2.1 Antecedentes
Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrcola ganadero, por ello
se hizo necesario desde pocas coloniales, la implementacin de sistemas de
marcacin y sealamiento del ganado, que permitieran identificar la propiedad
de aquel. La Constitucin Nacional en 1853 atribuy al Congreso de la Nacin la
potestad de dictar el Cdigo Civil y las normas sobre derecho de fondo (que
abarca la determinacin de la propiedad de cosas muebles, incluidos los
semovientes). Sin embargo, el Cdigo de Vlez no contena una sola norma al
respecto, algunos afirman que esto se debe a que el codificador lo consideraba
una potestad del poder del polica, delegado a las provincias. Debido a este
vaco legal, segn el rgimen implementado por el Cdigo Civil, operaba la
hiptesis de adquisicin legal y el poseedor de buena fe de un semoviente
era dueo, en tanto ste se encontraba equiparado a cualquier otra cosa
mueble.
58
La seal es un corte o incisin, o perforacin, o grabacin hecha
a fuego, en la oreja del animal56.
Art. 5.- "Es obligatorio para todo propietario de ganado tener registrado a su
nombre el diseo que empleare para marcar o sealar..."57.
56
Art. 1 Ley 22.939 Rgimen de Marcas y Seales, Certificados y Guas Poder Ejecutivo
Nacional.
57
Art. 5 Ley 22.939 Rgimen de Marcas y Seales, Certificados y Guas Poder Ejecutivo
Nacional.
58
Art. 9 Ley 22.939 Rgimen de Marcas y Seales, Certificados y Guas Poder Ejecutivo
Nacional.
59
Art. 9 Ley 22.939 Rgimen de Marcas y Seales, Certificados y Guas Poder Ejecutivo
Nacional.
59
Asociacin Civil Jockey Club para los caballos de pura sangre de carrera (Stud
Book Argentino). En ellos, los criadores conservan un cuidadoso registro del
pedigree del animal y su rigurosa individualizacin; son registros privados y sus
reglamentos a veces han sido cuestionados como de dudosa constitucionalidad,
tal el caso del reglamento del Stud Book Argentino que en su art. 55 dice: la
propiedad de un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente de
las constancias de su inscripcin en el Registro respectivo. En consecuencia, es
propietario de un caballo de sangre pura de carrera, la persona, personas o
entidades a cuyo nombre est inscripta la propiedad60. Esta disposicin
(emanada no del Congreso de la Nacin, sino de una entidad privada) careca
de potestad para extraer estos animales del rgimen del art. 1895; sin
embargo, con la sancin de la Ley 20.378 (se recomienda su lectura atenta para
la aprobacin del mdulo) el problema qued resuelto, pues declara la
inscripcin del dominio constitutiva y oficializ los registros genealgicos
habilitados por el Ministerio de Agricultura y Ganadera.
En sntesis:
60
Art. 55 - Reglamento Stud Book Argentino
60
mediar dicha inscripcin en el Registro correspondiente no nace el derecho
real.
61
7.3.2 Principios registrales aplicables
Cada vehculo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripcin y donde
constan las transferencias, medidas cautelares, denuncias de robo y dems
constancias. La transferencia se instrumenta en el formulario tipo y debe llevar
firmas certificadas por los encargados del Registro, Escribanos Pblicos u otro
funcionario pblico autorizado por la reglamentacin.
61
Art. 3 Decreto 1114 Rgimen Jurdico del Automotor Poder Ejecutivo Nacional.
62
De este modo, quien ha sido vctima de un robo y encuentra que su vehculo se
ha vendido a un tercero de buena fe que logr inscribirlo a su nombre, deber
abonar a este tercero lo que hubiese pagado por el automotor; esta disposicin
hace que la reivindicacin pierda valor, pues muy pocos sern los interesados
en incoar la accin.
Entonces:
Es de hacer notar, que a los veinte aos el vehculo habr perdido gran parte de
su valor; por este motivo la doctrina propicia una reforma que acorte en plazo
de la usucapin contra tabulas, as como la efectuada de mala fe (para la cual se
exige 20 aos de plazo tambin).
63
7.4.1 Definicin y distincin de la cosa abandonada
Estas cosas no pueden caer bajo la excepcin de la adquisicin legal, pues son
excluidas expresamente. Las cosas son perdidas cuando salen del mbito del
propietario sin su voluntad (ya sea por caso fortuito o propio descuido) y son
robadas cuando son extradas del dueo en contra de su voluntad, a diferencia
del caso de las cosas abandonas por la propia voluntad del propietario.
Asimismo es dable destacar que se presume que si la cosa es de algn valor, se
encuentra perdida y no abandonada (art. 1947 inc. b, ap. i, parte 2).
Como se puede apreciar las cosas perdidas son ajenas a toda idea de
apropiacin.
64
de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el
importe abonado63.
Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte antigua
robada. Para poder reivindicarla, el verdadero propietario debe abonar al
comprador el precio que hubiese pagado.
63
Art. 2259 - Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
65
8. Dinmica del derecho
real adquisicin y
prdida (continuacin)
El cmputo y las alteraciones que ste puede sufrir, se rigen por los mismos
principios, sea la prescripcin liberatoria o adquisitiva. Las normas relativas a la
prescripcin no pueden ser modificadas por convencin y por ello son de orden
pblico.
Segn nuestro Cdigo Civil, "la prescripcin para adquirir es el modo por el cual
el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesin durante el tiempo fijado por la ley"64.
64
Art. 1.897 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
66
El fundamento de la prescripcin, radica en la necesidad de consolidar la
seguridad jurdica y con ello promover la paz social, dando certidumbre a
situaciones de inestabilidad y delimitando claramente el patrimonio de las
personas. En el caso de la prescripcin adquisitiva, se agrega una funcin social
de introduccin en el trfico de los bienes que estn ociosos al no ser usados
por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidad y los
hacen producir.
Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripcin, son de variada
ndole: dominio, propiedad horizontal, ciertas clases de servidumbre, el
usufructo, etctera. Se excluye a los derechos reales de garanta, en tanto su
constitucin debe ser convencional y tambin a ciertos tipos de servidumbre.
Tiempo: el poseedor debe reunir los aos exigidos por la norma, a cuyo fin
puede unir su posesin a la de su antecesor (accesin de posesiones -art. 1901),
de la siguiente forma:
-en la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar
ligadas por un vnculo jurdico.
67
A su vez, puede prescribirse una cosa perteneciente a cualquier sujeto, en tanto
sea susceptible de ser poseda. No lo son los bienes que pertenecen al dominio
pblico del Estado.
Objeto: pueden adquirirse por prescripcin todas las cosas cuyo dominio o
posesin puede ser objeto de una adquisicin. En el Cdigo Civil de Vlez slo
era posible usucapir bienes inmuebles; l consider los muebles
suficientemente reglados con lo dispuesto por el viejo art. 2412 (adquisicin
legal por subadquirente).
68
ao) o civil (demanda, reconocimiento del poseedor o compromiso arbitral).
Veamos cada caso:
69
pero no del derecho, pudindose incoar la accin nuevamente), la interrupcin
se tiene por no acaecida y, por tanto, todo el tiempo que tramit el proceso se
computa para el plazo de la usucapin.
70
d) Entre las personas jurdicas y sus administradores o integrantes de sus
rganos de fiscalizacin, mientras continan en el ejercicio del cargo:
la persona jurdica carece de capacidad de hecho y por ello precisa de
representantes y administradores y -en ocasiones- de un rgano que los
fiscalice. Todos ellos tienen un deber de lealtad para con la persona
jurdica y deben velar por su inters, ello se encuentra reido con la
posibilidad de usucapir los bienes que componen su patrimonio.
As, en caso de que el plazo de la prescripcin (ya sea de diez o veinte aos), se
cumpla en una fecha en la cual el propietario del bien usucapido adolece de un
impedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que tal
impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor o dolo en su
contra, y no en la voluntad de quien invoca la dispensa, y ya sea que tenga
carcter colectivo (como una inundacin) o individual (enfermedad y ausencia
de representacin, secuestro, etc.), natural (cataclismos) o humano (por
ejemplo una guerra), el propietario usucapido tendr seis meses desde que la
causal cesare para presentarse ante un juez competente y solicitar se lo
dispense de la prescripcin cumplida. Si bien el artculo indica que los jueces
71
podrn liberar al propietario de los efectos, una vez probados los hechos
alegados, no podr dejar de otorgar este beneficio si se cumplen los requisitos
legales.
Justo ttulo: el justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no est legitimado al efecto.
65
Art. 1.902 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
72
La buena fe se presume, salvo en los casos en que se presume mala fe. Para
calificar la posesin de buena o mala fe, se tiene en cuenta el momento de su
adquisicin y en el caso de frutos, el de su percepcin. La mala fe se define por
exclusin, toda vez que falta la buena fe.
Debe tenerse presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe
desde el momento en que se le notifica la demanda de reivindicacin y en tal
sentido se juzgar la restitucin de frutos, mejoras, los riesgos de prdida de la
cosa, etc.
Posesin: ya hemos dicho que sta debe ser pblica, pacfica, continua e
ininterrumpida. Adems, el animus posidendi debe connotar el derecho real
que se intenta usucapir (dominio, usufructo, etctera).
2 aos para cosas muebles, en caso de que sea un bien registrable con
inscripcin constitutiva, el plazo se cuenta desde que se practica el
asiento.
66
Art. 1.903 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
73
Si la cosa es registrable y el ttulo es registrado, el plazo de la posesin
til se computa a partir de la registracin del justo ttulo (usucapin
secundum tabula).
Los nicos elementos exigidos en este tipo de usucapin, son el plazo de veinte
aos y la posesin ostensible y continua, no siendo necesaria buena fe ni ttulo.
Puede un poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el cmputo de los veinte
aos requeridos comenzar el da que se hayan purgado los vicios (al cesar
aqullos o al ao, cuando el propietario pierde las acciones posesorias). En este
caso, a diferencia de la usucapin corta donde hay un ttulo, ser poco probable
que el usucapiente invoque otro derecho real diferente al de dominio. En
relacin al usufructo, el uso y la habitacin, rigen las mismas reglas que para
prescribir el dominio y respecto de las servidumbres, que se estudiarn en la
parte especial, diremos por ahora que slo pueden usucapirse las que son
continuas y aparentes.
74
la prescripcin puede alegarse como accin o excepcin;
Al igual que la prescripcin corta, puede hacerse valer en juicio como accin o
como excepcin. La oportunidad para oponerla, es al contestar la demanda o
en la primera presentacin en el juicio que haga quien intente oponerla. Para el
caso de que se haga valer como accin, se deben cumplimentar los requisitos
exigidos por los artculos pertinentes de la Ley 14.159, a saber:
75
tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a
nombre de quien invoca la posesin;
67
Art. 24 - Ley 14.159 - Catastro Nacional - Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
76
privado, no hay bice para llevarla a cabo. Distinto es el caso de la prescripcin
futura, cuya renuncia no est amparada por el ordenamiento.
68
Nota al art. 3965 Ley 340 Cdigo Civil derogado por ley 26.994.
77
Referencias
78
Moisset de Espans, L. (enero-junio 1972)La publicidad de los derechos reales
en el derecho argentino antes y despus de la ley 17.801. Publicado en el
"Boletn de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad
Nacional de Crdoba", ao XXXVI.
79
Mdulo 3
Derechos reales
sobre cosa propia
9. La propiedad en
general propiedad
intelectual garantas
de la propiedad
9.1 Derechos intelectuales
La clasificacin clsica de los derechos distingue entre derechos patrimoniales,
extrapatrimoniales y mixtos; estos ltimos tienen una faz patrimonial y otra
extrapatrimonial. Es en esta ltima categora donde ubicamos a los derechos
intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad de ceder la explotacin
econmica, conceder licencias, etctera, mientras que su faz extrapatrimonial o
moral hace referencia a la facultad vitalicia que tiene el creador, y luego sus
sucesores, de tutelar la incolumidad y fidelidad de la obra.
Derechos mixtos:
1
o Derechos industriales: marcas, patentes, diseos de
utilidad, designaciones comerciales y diseo ornamental
Instituto Nacional de la Propiedad Industrial (INPI).
9.2.2 Titulares
"Son titulares del derecho de autor:
a) el autor de la obra;
1
Art. 1 - Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.
2
c) los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o
transportan sobre la nueva obra intelectual resultante..."2.
2
Art. 4 - Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.
3
El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica le
pertenece al autor durante toda su vida, y ante su muerte, a sus
herederos o derechohabientes por el lapso de setenta aos. En caso de
que sean varios autores el plazo se cuenta desde el 1 de Enero del ao
siguiente a la muerte del ltimo autor.
Contratos tipo:
Edicin: La ley establece que se da este contrato cuando el titular del derecho
de propiedad de una obra la entrega a un editor, y ste en contraprestacin se
encarga de reproducirla, difundirla y venderla. Es dable mencionar que el titular
no cede su obra (salvo pacto en contrario) sino que solamente faculta al editor
a llevar adelante las tareas antes mencionadas, por lo que mantiene todos sus
derechos sobre la misma.
4
Venta: Respecto a la obra, el autor o sus derechohabientes poseen la facultad
de cederla total o parcialmente durante el lapso en que dure su derecho. Sin
embargo, lo que se transmite al adquirente es aprovechamiento econmico
nicamente, por lo que el autor conserva el derecho a exigir la fidelidad en su
obra, y la mencin de su nombre o seudnimo. Cabe destacarse adems, que
toda enajenacin debe inscribirse, ya que al ser un rgimen de inscripcin
constitutivo, sin ese requisito la venta carece de validez.
CAL - Cmara Argentina del Libro: para inscribir obras literarias en general, en
formato texto papel y en multimedia; asimismo, contratos de edicin,
traduccin, adaptacin, cesin de derechos, licencias de uso, referentes a los
mismos.
5
18 meses, dejando de ser secreta para pasar al estado de pblico
conocimiento (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f.,
recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).
6
9.3.1 El invento
Con el paso del tiempo, y el avance de los conocimientos cientficos y tcnicos,
el hombre comenz a implementar los resultados de sus investigaciones en la
realizacin de diversos inventos. Ello llevo a que el sistema legal tuviera que
adaptarse a dicho proceso y se comenzara a regular los derechos que nacen de
dichas invenciones.
7
Finalmente, su materia debe ser aceptada como "patentable" de
conformidad a derecho. En numerosos pases, las teoras
cientficas, los mtodos matemticos, las obtenciones vegetales
o animales, los descubrimientos de sustancias naturales, los
mtodos comerciales o mtodos para el tratamiento mdico (en
oposicin a productos mdicos) por lo general, no son
patentables. (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f.,
recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).
3
Art. 6 Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad - Honorable Congreso
de la Nacin Argentina.
8
La patente conferir a su titular los siguientes derechos exclusivos, sin perjuicio
de lo normado en los artculos 36 y 99 de la ley. Dichos artculos permiten
impedir que los terceros, sin el consentimiento del propietario de la patente,
realicen actos de fabricacin, venta, uso o importacin cuando se trate de un
producto, y su utilizacin para los mismos fines cuando se trate de un
procedimiento.
Como se puede ver la ley intenta proteger de distintas maneras los derechos
del autor de la patente.
9
cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que estn
destinados, conferirn a su creador el derecho exclusivo de
explotacin, que se justificar por ttulos denominados
certificados de modelos de utilidad4.
"El certificado de los modelos de utilidad tendr una vigencia de DIEZ (10) aos
improrrogables, contados a partir de la fecha de presentacin de la solicitud"5.
"Son aplicables al modelo de utilidad las disposiciones sobre patentes de
invencin que no le sean incompatibles"6.
a) Al vencimiento de su vigencia;
4
Art. 56 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
5
Art. 57 - Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.
6
Arts. 61 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
10
hacer en conjunto. La renuncia no podr afectar derechos de
terceros;
()
e) Cuando concedido el uso a un tercero no se explotara la invencin
en un PLAZO de DOS (2) aos por causas imputables al titular de la
patente7.
9.4.1 Definicin
Segn la ley 22.362 de Marcas y Designaciones, marca es todo signo con
capacidad distintiva, que permite diferenciar un producto o un servicio de otro.
La marca juega un papel importantsimo en el terreno de la competencia. La
calidad de los productos o servicios sern conocidos por el pblico a travs de
su identificacin con la marca que los designa, de all que en muchos casos, el
valor de la marca sea mayor que el que representan otros bienes que pueda
poseer la empresa.
La regla bsica es que cualquier signo que tenga aptitud para distinguir
productos o servicios es registrable, salvo que se encuentre incluido dentro de
las prohibiciones establecidas en la ley. Le garantiza la propiedad y el uso
7
Art. 62 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
11
exclusivo de la marca, pudiendo ejercer todas las defensas por el uso no
autorizado por parte de terceros.
8
Art. 2 - Ley 22.362 - Ley de Marcas y Designaciones Poder Ejecutivo Nacional.
12
b) las marcas similares a otras ya registradas o solicitadas para
distinguir los mismos productos o servicios.
9
Art. 3 - Ley 22.362 - Ley de Marcas y Designaciones Poder Ejecutivo Nacional.
13
garanta de sus crditos. Como se puede observar, el titular posee una amplia
gama de facultades de administracin y disposicin de la misma.
9.4.2 Duracin
La propiedad de una marca y la exclusividad de uso se obtienen con un registro.
El trmino de duracin de la marca registrada ser de DIEZ (10) aos. Podr ser
renovada indefinidamente por perodos iguales si la misma fue utilizada dentro
de los CINCO (5) aos previos a cada vencimiento, en la comercializacin de un
producto, en la prestacin de un servicio o como parte de la designacin de una
actividad. La transferencia de la marca registrada es vlida respecto de
terceros, una vez inscripta en la Direccin Nacional de la Propiedad. La cesin o
venta del fondo de comercio comprende la de la marca, salvo estipulacin en
contrario.
14
Esta propiedad se adquiere por el uso de la misma, debiendo diferenciarse con
las ya existentes en el mismo rubro. Es dable mencionar que al obtenerse con el
slo uso, cualquier persona que acredite un inters legtimo puede oponerse al
mismo, siempre que plantee dicha oposicin dentro del plazo de un ao desde
que comenz la utilizacin de la misma en forma pblica o bien desde que
conoce su uso (plazo de prescripcin).
15
d) Cuando se trate de un mero cambio de colorido en modelos o
diseos ya conocidos;
16
de usar y gozar y disponer de su propiedad, a su vez, el art. 17 enuncia el
principio de inviolabilidad de la propiedad: la propiedad es inviolable, y ningn
habitante de la Nacin puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia
fundada en ley.
Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuar como persona
de derecho privado o como persona de derecho pblico. En el primer caso, est
sujeto a la misma regulacin civil, comercial, agraria, etc. que los particulares.
En tal sentido, tiene vigencia lo expuesto en el punto anterior. En el segundo
caso, cuando acta en ejercicio del poder de imperio que le compete, debe
hacerlo en forma legtima y no arbitraria, en caso contrario, cobra vigencia la
garanta constitucional contenida en la segunda parte del art. 17, CN: la
expropiacin por causa de utilidad pblica debe ser calificada por ley y
previamente indemnizada (), la confiscacin de bienes queda borrada para
siempre del cdigo penal argentino. Ningn cuerpo armado puede hacer
requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie (), todo autor o inventor es
propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el trmino que
le acuerde la ley14.
14
Art. 17 Constitucin Nacional.
17
Estado, haciendo uso de su poder de imperio, califica un bien como de utilidad
pblica, procura una indemnizacin al particular afectado y posteriormente lo
desapodera del bien. La calificacin debe ser hecha por ley nacional o provincial
y puede recaer sobre cualquier tipo de bien que sea capaz de satisfacer el
inters general: muebles, inmuebles, crditos, patentes de invencin, etc.
Se recomienda una atenta y detallada lectura de esta ley a los fines de una
mejor comprensin de la temtica.
9.6.1 Definicin
El art. 18 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin establece una nueva forma
de derecho real a favor de las comunidades indgenas. En l se expresa que las
mismas tienen derecho a la posesin y propiedad, en forma comunitaria, de las
tierras que ocupan y asimismo, de las que sean aptas para el desarrollo
humano.
18
Este artculo tiene su fundamento en el reconocimiento de la preexistencia
tnica y cultural de las comunidades indgenas argentinas que regula el art. 75
inc. 17 de la Constitucin Nacional.
Asimismo se estableca que la extincin del derecho real se produca slo con la
extincin de la propia comunidad, no as con la muerte o abandono de sus
integrantes.
b) por usucapin;
19
que no la vacen de contenido y no impidan el desarrollo econmico, social y
cultural, como tampoco el goce del hbitat por parte de la comunidad
conforme a sus usos y costumbres. Los miembros de la comunidad indgena
estn facultados para ejercer sus derechos pero deben habitar en el territorio,
usarlo y gozarlo para su propia satisfaccin de necesidades sin transferir la
explotacin a terceros.
15
Recuperado de: http://www.lavoz.com.ar/files/PROYECTO_CODIGO_CIVIL.pdf.
20
10. Los derechos reales
en particular derechos
reales sobre cosa propia
Nuestro Cdigo Civil y Comercial, en su art. 1.888, reza:
Propiedad y dominio
16
Art. 1888 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
21
10.1 Dominio
El dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobre una
cosa y confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: iusutendi,
iusfruendi y iusabutendi. Debe ejercerse, como todo derecho, en forma regular.
10.1.1 Definicin
Este derecho real puede ser pleno o perfecto, o bien imperfecto cuando posee
facultades mermadas. Cuando el Cdigo Civil define la institucin, lo hace
atendiendo al dominio perfecto, diciendo en su art. 1941 que:
10.1.2 Caracteres
Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso del
tiempo. Expresa el Cdigo en su art. 1942: El dominio es perpetuo. No tiene
lmite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue
aunque el dueo no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que ste
adquiera el dominio por prescripcin adquisitiva19.
22
Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio sobre la
misma cosa. Dice el Cdigo: El dominio es exclusivo y no puede tener ms de
un titular. Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla
por otro, si no es por lo que falta al ttulo20.
10.1.4 Extincin
El derecho real de dominio se pierde por la destruccin o consumo total de la
cosa que estaba sometida a l, como as tambin cuando sta es puesta fuera
del comercio, el Cdigo Civil indica, en trminos genricos: sin perjuicio de los
medios de extincin de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de
los derechos reales, stos se extinguen, por la destruccin total de la cosa si la
ley no autoriza su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los
derechos reales. Podemos citar asimismo como causales de extincin:
Por abandono. Aqu debemos tener en cuenta que el que no tiene sino la
propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede abandonarla por la
parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no puede
abandonarla por una parte indivisa.
20
Art. 1943 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
23
Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa,
cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un ttulo
vicioso.
10.2.1 Clases
Tal como se expresara ut supra las clases de dominio son:
dominio imperfecto.
dominio revocable.
dominio fiduciario.
dominio desmembrado.
El art. 1965 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin establece que el dominio
revocable es el sometido a condicin o plazo resolutorio. Por ende, una vez que
se haya cumplido la condicin o el plazo se debe restituir la cosa a quien se la
transmiti. Es dable mencionar, que la condicin o el plazo deben ser
24
impuestos por las partes en pleno uso de la autonoma de la voluntad o por la
ley.
21
Art. 1.969 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial - HCNA
22
Art. 2.662 Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin - Segn Ley 24.441 de Financiamiento de la
vivienda y la construccin.
25
Sobre el o los bienes fideicomitidos, se constituye un dominio fiduciario, lo que
es oponible frente a terceros desde el momento en que se cumplen los
requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos.
"Estos bienes constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario,
del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario, no respondiendo por las
obligaciones contradas en la ejecucin del fideicomiso, que slo son
satisfechas con los bienes fideicomitidos"23.
Fiduciario: recibe los bienes y est obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y
luego transferirlos al beneficiario. Puede ser cualquier persona humana o
jurdica. Slo pueden ofrecerse al pblico para actuar como fiduciarios las
entidades financieras autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las
disposiciones de la ley respectiva y las personas jurdicas que autoriza el
organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los
requisitos que deben cumplir.
El fiduciario, como "titular del dominio fiduciario, tiene las facultades del dueo
perfecto, en tanto los actos jurdicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso
y a las disposiciones contractuales pactadas"25. "Puede disponer o gravar los
bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea
necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del
fideicomisario"26, sin embargo "el contrato puede prever limitaciones a estas
facultades"27. Debe rendir cuentas de su gestin al menos una vez al ao, a
solicitud del beneficiario, el fiduciante o el fideicomisario.
Hay que destacar que la figura del fiduciario no es perpetua sino que cesa por
determinados motivos, a saber:
26
biensubsidiariamente, por el fideicomisario o el beneficiario, pero en este caso,
con la citacin del fiduciante.
b) al ser una funcin que requiere de capacidad plena, el fiduciario cesa en sus
funciones en casos de incapacidad, inhabilitacin y capacidad restringida
mediante sentencia judicial. Naturalmente, en caso de ser una persona
humana, cesa con la muerte y en caso de ser una persona jurdica, con su
disolucin.
c) quiebra o liquidacin;
Esta figura puede recaer sobre una nica persona, o sobre varios. En este
ltimo caso, todos ellos se benefician por igual, salvo que en el contrato de
constitucin del fideicomiso se establezco algo distinto. Asimismo, en dicho
instrumento se puede contemplar la posibilidad de designar beneficiarios
suplentes para el caso de que el beneficiario original no acepte, o bien renuncie
o muera posteriormente.
27
El fideicomiso puede extinguirse por:
Una vez finalizado el mismo, va de suyo que el fiduciario debe entregar todos
los bienes que posea a los fines del cumplimiento del fideicomiso, al
fideicomisario o sus sucesores. Asimismo, debe entregar todos los instrumentos
con los que consta y ayudar a realizar todas las inscripciones registrales
necesarias a estos fines
28
Art. 1.697 - Cdigo Civil y Comercial - HCNA
29
Art. 1.705 - Cdigo Civil y Comercial - HCNA
28
10.3 Restricciones y lmites
El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto debe
ser ejercido con lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan ejercido con
lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan.
10.3.1 Definicin
Las limitaciones y restricciones son medidas adoptados por nuestro
ordenamiento jurdico a los fines de regular el ejercicio de los derechos, ya que
como expresamos anteriormente, los derechos no son absolutos. Estas
limitaciones tienen una doble finalidad, ya sea (como veremos a continuacin)
que sean impuestas en pos del inters pblico o en pos del inters de los
particulares.
29
El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de
las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el
transporte por agua, debe dejar libre una franja de
terreno de quince metros de ancho en toda la
extensin del curso, en la que no puede hacer ningn
acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los
efectos de los actos violatorios de este artculo30.
30
Art. 1974 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
31
Arts. 1.974, 1.975 y 1.976 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
30
"Clusulas de inalienabilidad. En los actos a ttulo oneroso, es nula la clusula
de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales..."32
Estas clusulas valen en los actos a ttulo, siempre que su plazo no exceda los
diez aos. Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior
a diez aos, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera
expresa por un lapso que no exceda de diez aos contados desde que se
estableci.
En caso de que las clausulas sean insertadas en actos por causa de muerte, son
invlidas las que afecten las porciones legtimas, o impliquen una sustitucin
fideicomisaria.
Clusulas de indivisin
Debemos destacar que, en todos los casos, el juez puede dejar sin efecto estas
clusulas, a solicitud de parte y mediando justa causa.
32
Art. 1972 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
31
distancia se mide desde el lmite exterior de la zona de visin
ms cercana al inmueble colindante33.
Por ltimo, debemos recordar que el agua, como bien inmueble, forma parte
del ecosistema. El derecho al agua y el derecho al mantenimiento del
33
Art. 1978 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
34
Art. 1979 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
35
Art. 1982 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
36
Art. 1973 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
32
ecosistema, son considerados derechos de incidencia colectiva y como tales
protegidos por el ordenamiento. Expresa el Cdigo Civil y Comercial.
37
Art. 240 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
33
10.4.2 Aguas de dominio pblico
Nuestro Cdigo Civil y Comercial, en su art. 295, ha establecido una
enumeracin de los bienes que pertenecen al dominio pblico. A dichos
efectos, menciona los siguientes:
c) los ros y dems aguas que corren por cauces naturales, los lagos navegables
y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters
general, las cuales comprende las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio
regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas
en la medida de su inters y con sujecin a las disposiciones locales. Se
entiende por ro el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la
lnea de ribera que fija la crecida media ordinaria en su estado normal. El lago
es el agua, sus playas y su lecho delimitado de la misma manera que los ros;
34
perder el carcter de bienes pblicos del Estado, inalienables e
imprescriptibles38.
a. territoriales: hasta las 200 leguas marinas (segn Ley 17.094), incluyendo
lecho y subsuelo.
2) Terrestres: el Cdigo fija una hiptesis abierta, pues consigna que sern de
dominio pblico toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer
usos de inters general () comprendindose las aguas subterrneas 39, lo
que constituye una excepcin al principio superficie solo cedit, por el cual stas
perteneceran al propietario del suelo. Podemos subclasificar las aguas
terrestres en:
a) Superficiales:
El ro se compone de: cauce o fondo (lugar por donde el agua corre); ribera
interna (se encuentra a ambos lados del cauce, donde el terreno se eleva y es la
porcin que queda descubierta cuando bajan las aguas) y ribera externa o
margen.
38
Art. 239 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
39
Art. 235 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
35
El rgimen jurdico de las aguas corrientes se podra simplificar con la siguiente
afirmacin: si el curso de agua nace y muere dentro de un fundo, pertenecen
en propiedad al dueo de ste. Si nace en un fundo y muere en otro,
pertenecen al dominio pblico.
36
11. Los derechos reales
en particular derechos
reales sobre cosa propia
(continuacin)
11.1.1 Definicin
40
Art. 1.983 - Cdigo Civil y Comercial - HCNA
37
pluralidad de sujetos,
unidad de objeto,
Comunidad de bienes: los bienes son objetos inmateriales, nunca podra existir
condominio sobre un crdito, pues el objeto de los derechos reales son las
cosas materiales.
41
CSJN, 9.4.40, J.A. 71-995; Fallos: 187: 586; 29.4.82; LL-1982-D-461.
38
coexisten en la masa indivisa bienes y deudas); y tambin proviene en algunos
casos de la ley, como el caso de las medianeras.
El condominio puede ser con indivisin forzosa y sin indivisin forzosa (que es
la regla).
42
Art. 1985 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
43
Art. 1986 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
44
Art. 1990 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
39
11.1.4 Facultades respecto de la parte indivisa
Las facultades son amplsimas, realizando los actos de administracin y
disposicin que sean compatibles con la naturaleza de su parte alcuota, sin
consentimiento de los otros condminos. Cada condmino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin
esperar el resultado de la particin, que les es inoponible. La renuncia del
condmino a su parte acrece a los otros condminos.
Tal como expresa el art. 1992 del Cdigo Civil y Comercial, si uno de los
condminos contrae una deuda, pero no en beneficio propio, sino en pos de la
comunidad, el es el nico obligado frente al acreedor, pero posteriormente
puede pedirle al resto de los condminos el reembolso de lo que el abon.
45
Art. 1.991 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
40
Es dable mencionar que si no se divide la deuda o se pacta solidaridad, todos
los condminos responden por partes iguales.
Si, en cambio, hubiesen sido contradas por todos los condminos, puede pasar
que:
o pacten solidaridad;
En las cargas reales, como prenda o hipoteca, cada uno de los condminos
responde por el todo de la deuda, sin embargo, es de hacer notar que (una vez
ejecutado el bien) si quedase un saldo impago, sobre ste responder cada
condmino en proporcin a su parte alcuota.
46
Art. 1993 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
41
11.2 Condominio sin indivisin forzosa
En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los condminos puede
pedir la particin en cualquier momento.
Forma
47
Art. 2.369 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
48
Art. 2.371 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
42
Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de
los copartcipes puede exigir su venta. En caso contrario, se debe
proceder a la venta de los bienes y a la distribucin del producto
que se obtiene. Tambin puede venderse parte de los bienes si
es necesario para posibilitar la formacin de los lotes49.
Divisin antieconmica
Efecto de la particin
49
Art. 2.374 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
50
Art. 2.375 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
43
Condominio con indivisin forzosa:
La ley establece asimismo que existen ciertos bienes para los cuales se permite
mantener la indivisin por el plazo antes mencionado o bien hasta que todos
los herederos cumplan la mayora de edad. Este supuesto es aplicable a: a) un
bien determinado; b) un establecimiento comercial, industrial, agrcola,
ganadero, minero, o cualquier otro que constituye una unidad econmica; c) las
partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o
accionista.
Hay que tener presente que al ser pactado, cualquiera de los condminos
pueden solicitar la divisin antes del vencimiento del plazo, siempre y cuando,
medien causas justificadas.
Para ser oponible a terceros, el pacto que incluye bienes registrables debe ser
inscripto en los registros respectivos.
44
Existe un supuesto especial, para el caso de que exista dentro de la masa
hereditaria un establecimiento comercial, industrial, agrcola, minero,
ganadero, o cualquiera sea su destino siempre que constituya una unidad
econmica de explotacin, o bien que existan cuotas o acciones de una
sociedad. En este caso, el cnyuge suprstite que adquiri o constituy alguno
de los establecimientos mencionados, o bien es accionista o socio mayoritario
en las sociedades, puede oponerse a que dichos bienes sean incluidos en la
particin. La excepcin a este supuesto se da cuando esos bienes puedan ser
adjudicados en su lote al momento de la misma. Tiene el mismo derecho el
cnyuge que no adquiri ni constituy el establecimiento pero que participa
activamente en su explotacin. El plazo por el que se puede pedir dicha
indivisin es de 10 aos, contados desde la muerte del causante, existiendo la
posibilidad de prorrogarlo judicialmente hasta el fallecimiento del cnyuge
suprstite (a pedido de este).
45
11.4 Condominio con indivisin forzosa
perdurable
A diferencia del condominio sin indivisin forzosa, en este caso, las
circunstancias especiales de caso obligan a que mientras subsista el condominio
no se pueda solicitar la particin.
46
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de
los colindantes;
El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las que
nos remitimos, existiendo una causal propia que es la particin, la cual ha sido
desarrollada con anterioridad.
51
Art. 2.006 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
47
Cerramiento forzoso rural
Este supuesto establece que el titular de un derecho real sobre una cosa total o
parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un ncleo de poblacin
o de sus aledaos, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento.
Asimismo la norma establece que debe contribuir al cerramiento si con ello su
predio queda completamente cerrado.
Dicho cerramiento "es siempre medianero, aunque sea excavado. El que realiza
el cerramiento tiene derecho a reclamar al condmino la mitad del valor que
corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estndares del
lugar"52.
Un muro es medianero hasta la altura de TRES (3) metros, de igual modo que lo
es el muro de elevacin, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa
total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripcin adquisitiva.
En casos de que exista un muro que separa dos edificios, el cual supere los 3
metros, se presume que es medianero hasta la lnea comn de elevacin.
Desde all se presume que es privativo del edificio ms alto.
Cobro de la medianera
Aquel que construye el muro de cerramiento tiene derecho a percibir del titular
del terreno colindante, la mitad del valor del terreno, del muro y de los
cimientos. En caso de que fuera un muro encaballado, slo puede exigir la
mitad del valor del mismo y de sus cimientos.
52
Art. 2032 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
48
No puede reclamar el mayor valor originado por las caractersticas edilicias del
muro y de sus cimientos, con relacin a la estabilidad y aislacin de agentes
exteriores, que exceden los estndares del lugar.
Dentro de las facultades que poseen los condminos sobre el muro, el Cdigo
Civil y Comercial establece que estos pueden adosar construcciones al muro
medianero, anclarlas en l, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades a lo
largo de todo el muro. La nica limitacin que se establece, es que el ejercicio
de dicho derecho no ponga en situacin de peligro la solidez del muro.
49
genera una indemnizacin para el otro condmino por el peso mayor que
cargue sobre el muro, y al ser a costa de uno de los condminos, es privativo de
l la nueva construccin. Sin embargo, nacer el derecho de reembolso ni bien
el vecino se valga de la construccin para algn uso efectivo.
Obligaciones
Al momento del pago de las mejoras necesarias, todos los condminos estn
obligados, en la proporcin de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones
o reconstrucciones de la pared, pero ello no es as en los casos de mejoras
tiles o suntuarias que no sean de beneficio del titular colindante.
Por ltimo es muy importante recalcar que ms all de que alguno de los
condminos abdique a la medianera del muro, esta se puede adquirir
nuevamente como si no la hubiera tenido antes, pagndola en cualquier
momento.
50
12. Los derechos reales
en particular derechos
reales sobre cosa propia
(continuacin)
12.1 La propiedad horizontal:
disposiciones generales
El Cdigo Civil original, fiel al principio de superficie solo cedit, vedaba la
posibilidad de que los pisos o departamentos independientes de un inmueble
pertenecieran a distintos propietarios.
12.1.1 Definicin
51
del inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen
son interdependientes y conforman un todo no escindible53.
12.1.2 Constitucin
A los modos de adquisicin reseados en relacin al dominio, aplicables a la
adquisicin de PH, se suma un modo especial: la afectacin de un inmueble al
Rgimen de Propiedad Horizontal. En tal caso: en qu momento nace el nuevo
y distinto derecho real, esto es, la propiedad horizontal?
53
Art. 2.037 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
52
Se llama unidad funcional a la parte del inmueble que comprende pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por
su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicacin
con la va pblica, directamente o por un pasaje comn.
Partes y cosas comunes: comprenden cosas de uso comn del edificio (por
ejemplo, la piscina) y cosas indispensables para mantener la seguridad del
inmueble (por ejemplo, los cimientos). Pueden introducirse ms cosas comunes
en el reglamento de copropiedad y administracin. El reglamento, adems,
debe determinar las partes del edificio que sern de propiedad exclusiva,
fijando el porcentual que cada unidad importa en relacin al valor del conjunto.
Si nada se dice de dicho porcentual, es el mismo que ocupa la unidad en el
inmueble.
Las partes comunes pueden ser de uso comn de todos los propietarios de los
PH, o de uso exclusivo de uno o ms propietarios (caso de las terrazas
reservadas). El Cdigo establece una enumeracin no taxativa de las cosas
necesariamente comunes (como cimientos) y las comunes no indispensables
(como piscinas).
54
Art. 2.039 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
55
Art. 2.043 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
53
12.1.4 El consorcio: definicin. Subconsorcio: definicin
De acuerdo a lo estipulado por el Cdigo Civil y Comercial el consorcio se
compone del conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. El
mismo constituye personera jurdica. Tiene, adems, su domicilio en el
inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
56
Art. 2.068 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
54
La temtica se encuentra legislada en los arts. 2045 y siguientes del Cdigo Civil
y Comercial. Veamos los aspectos principales sobre el tema:
57
Art. 2046 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
55
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble;
Estas expensas, son una obligacin propter rem, recayendo en cabeza del actual
propietario del PH, inclusive en relacin a las mensualidades devengadas antes
de la adquisicin del derecho real y que permanecen impagas. Pero, a
diferencia de las obligaciones propter rem genricas, no se concede el derecho
al abandono, ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso, y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.
56
partes comunes a todos) es que la legislacin solicita que a los fines de realizar
dichos cambios diversos requisitos, los cuales se analizaran a continuacin.
12.3.1 Anlisis
Las modificaciones en cosas y partes comunes se encuentran reguladas en el
art. 2051 y siguientes del Cdigo Civil y Comercial. Analizaremos los aspectos
ms importantes, a saber:
-si para realizarla se requiere elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravitar
o modificar la estructura del inmueble en forma sustancial, se requiere
unanimidad. Igual requisito se solicita en caso de que la mejora u obra sea en
inters particular de un solo propietario que se beneficia;
57
12.4.1 Contenido y modificacin
59
Art. 9 - Ley 13.512 - Propiedad Horizontal Poder Ejecutivo de la Nacin.
58
m) determinacin de la forma de convocar la reunin de
propietarios y su periodicidad;
12.5 Asambleas
Dentro de los regmenes de PH debe existir un rgano mximo de decisin, el
cual debe representar los intereses del consorcio, y al cual debe estar
subordinado la figura del administrador. Este rgano es de vital importancia
para el correcto funcionamiento de la faz organizativa y operativa del PH en
cuestin.
60
Art. 2.056 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
59
Asamblea es la reunin de propietarios facultada para resolver cuestiones de
inters comn al consorcio (art. 2058). De cada Asamblea se labra un Acta, en
el libro de Actas que lleva el administrador.
61
Art. 2.059 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
60
12.6.1 Anlisis de la figura
12.7 Administrador
Esta figura, tal como mencionamos ut supra, est subordinado a la Asamblea.
Es de vital importancia ya que, tal como desarrollaremos a continuacin, es el
representante legal del consorcio y por ende el responsable de llevar adelante
la voluntad de los propietarios.
62
Art. 2.064 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
61
12.7.2 Derechos y obligaciones del administrador
El administrador tiene los derechos y obligaciones propios del mandatario, en
todo lo referente a la administracin, mantenimiento y funcionamiento del
inmueble comn y al consorcio. Por ejemplo, debe convocar a la asamblea,
redactar el orden del da y labrar el acta respectiva, ejecutar sus decisiones,
practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas, cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral,
previsional y tributaria, mantener asegurado el inmueble, llevar en legal forma
los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios, de registros
de firmas y cualquier otro que exija la reglamentacin local, expedir el
certificado de deudas y de crditos del consorcio, representar al consorcio.
12.8 Prehorizontalidad
No obstante todo lo antes expuesto acerca de la Propiedad Horizontal, existe
un estadio previo a la misma. Este estadio fue regulado mediante la sancin de
la Ley 19724 (Rgimen de la prehorizontalidad) y est principalmente
destinado a regular la comercializacin de unidades de edificios que
posteriormente se sometern al rgimen de Propiedad Horizontal. Ello tiene
fundamento en que muchas personas que adquieren unidades mediante
boletos de compraventa se vean impedidos de escriturar, ya sea por la
aparicin de acreedores o bien porque no se contine con la construccin por
falta de fondos por ejemplo.
12.8.1 Definicin
La prehorizontalidad, de acuerdo a lo estipulado por el art. 2.070, se refiere a
las contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitucin de
la propiedad horizontal propiamente dicha.
62
Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el rgimen de propiedad horizontal, el titular
del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operacin de acuerdo
a lo convenido por cualquier razn, y cuya cobertura comprenda
el reintegro de las cuotas abonadas con ms un inters
retributivo o, en su caso, la liberacin de todos los gravmenes
que el adquirente no asume en el contrato preliminar...63.
63
Art. 2.071 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
63
Referencias
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobado por Ley N 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de
la Ley N 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina
www.21.edu.ar
64
Mdulo 4
Nuevos derechos
reales. Derechos
reales sobre cosa
ajena
13. Los derechos reales
en particular
continuacin. Las nuevas
formas de propiedad
Existe una nmina de derechos reales incorporados al Cdigo Civil y Comercial
al sancionarse la ltima modificacin. A continuacin, desarrollaremos cada
uno de ellos.
1
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aqullos que
contemplan usos mixtos1.
Caractersticas
13.1.3 Elementos
Como primera medida debemos remarcar que los elementos que se
encuentran dentro de los conjuntos inmobiliarios se dividen en partes o cosas
1
Art. 2073 - Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
2
Art. 2074 - Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
3
ltimo prrafo art. 2075 del Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial "Conjuntos inmobiliarios -
Derechos reales", modificndose por el Poder Legislativo.
2
que son necesariamente comunes y partes o cosas que son privativas. A
continuacin desarrollaremos las caractersticas principales de cada caso.
Lmites perimetrales
Uno de los beneficios que la gente busca al momento de elegir los conjuntos
inmobiliarios son los lmites perimetrales y el control de acceso que se
implementa en los mismos. Estos se llevan a cabo mediante cerramientos de la
propiedad, siempre de acuerdo a las reglamentaciones establecidas por las
autoridades correspondientes
4
Arts. 2076 y 2077 - Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
3
Limitaciones y restricciones reglamentarias
Gastos y contribuciones
13.1.5 Sanciones
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, en su artculo 2086, le otorga la
posibilidad al consorcio de propietarios de aplicar las sanciones previstas en el
reglamento de propiedad horizontal, ante conductas graves o reiteradas de los
titulares de las unidades funcionales que violen el mismo.
5
Art. 2085 - Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
4
Como podemos observar, ms all de que se puede ver limitado o restringido,
el propietario nunca pierde la potestad jurdica de disponer libremente de su
bien.
6
Art. 2083 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
5
13.2.1 Definicin
13.2.2 Elementos
13.2.3 Afectacin
Para dar origen al tiempo compartido es necesaria la realizacin de un paso
previo, el cual es la afectacin de los bienes que se van a utilizar. En razn de la
finalidad de la figura, estos objetos van a ser afectados con el propsito de ser
aprovechados en forma peridica y por turnos.
Un elemento a tener en cuenta es que todos los bienes afectados deben estar
libres de gravmenes y restricciones, y los sujetos intervinientes en la misma,
lase emprendedor, propietario, administrador y comercializador no pueden
estar sujetos a inhibicin.
7
Art. 2087 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
6
constituir sobre dichos bienes garantas reales u otros gravmenes en forma
posterior a la inscripcin de la escritura de afectacin.
13.2.4 Administracin
Dentro de los tiempos compartidos uno de los sujetos intervinientes que toma
vital importancia en su desarrollo es la figura del administrador. Esta tarea
puede recaer sobre el mismo emprendedor, o bien puede suceder que l
designe a un tercero.
8
Art. 2093 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
7
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y
cosas de uso comn, en condiciones adecuadas para facilitar a
los usuarios el ejercicio de sus derechos;
Cobro ejecutivo
Para que esto pueda llevarse adelante, en el certificado debe constar la deuda
por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla.
9
Art. 2097 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
8
Por ltimo, es dable mencionar, que para ejecutar dicha va ejecutiva, se debe
intimar fehacientemente al usuario moroso, de acuerdo a lo estipulado por el
reglamento de administracin.
Los mismos son determinados por el art. 2094 del Cdigo Civil y Comercial. El
mencionado artculo establece, los siguientes, a saber:
b) deben responder por los daos que le causen a las unidades, cuando estos
sean causados excediendo el uso normal y habitual;
9
Uno de los puntos discutibles de esta figura es que clase de derecho se genera
entre los sujetos intervinientes del sistema de tiempo compartido. Para ello, se
distingue entre la relacin que se genera entre el propietario, emprendedor,
comercializador y administrador del tiempo compartido con el usuario y los
derechos que se le aplican al adquirente del tiempo compartido.
Relacin de consumo
Normas de polica
13.2.7 Extincin
El derecho de tiempo compartido no es absoluto, sino que est concebido
como un derecho eminentemente temporal. A razn de ello es que el Cdigo
Civil y Comercial establece diferentes formas en que se produce la extincin del
mismo, a saber:
10
Arts. 2100 a 2102 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
11
Art. 2099 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
10
13.3 Cementerios privados
Otro de los derechos que la modificacin introducida en el Cdigo Civil y
Comercial establece es el de los cementarios privados. Esto se debe a que en la
prctica eran muy utilizados como figura comercial, pero no exista legislacin a
nivel nacional, sino que las normas eran locales. El Cdigo originario de Vlez
no los regulaba por cuanto los cementerios que existan eran los estatales.
13.3.1 Definicin
Como se expres ut supra el Cdigo Civil y Comercial tipifica un nuevo derecho
real, que se enumera en el art. 1887, el cual es sobre cosa propia, de carcter
perpetuo y transmisible.
La crtica que se le realiza a la tarea del codificador es que slo hace referencia
a inhumacin de restos humanos, dejando afuera otra clase de cementerios,
como por ejemplo los de animales.
13.3.2 Afectacin
Para efectuar la constitucin del mismo se debe realizar una escritura pblica
afectacin del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio
privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
conjuntamente con el reglamento de administracin y uso del cementerio. Esta
escritura debe ser otorgada por el titular de dominio. Es dable mencionar que a
partir de su habilitacin por parte de la municipalidad local el cementerio no
puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garanta, por lo
que dicho acto es el lmite para arrepentirse de la afectacin y cambiar el
destino.
12
Art. 2103 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
11
l se dejan expresadas las partes comunes y privativas del mismo, los cnones a
pagar por expensas y dems pautas que hacen a la organizacin y al
funcionamiento del mismo.
12
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de
la persona inhumada;
Pero como todo derecho, dichas facultades conllevan para su titular, una serie
de deberes, los cuales son enumerados por el art. 2108 del Cdigo Civil y
Comercial, el cual establece que se debe mantener el respeto al culto de los
muertos; respetar las disposiciones y reglamentaciones nacionales, provinciales
y municipales que hacen al poder de polica referido a la salud pblica y pagar
los gastos, tasas, impuestos y contribuciones a los fines del correcto
funcionamiento y mantenimiento del cementerio.
Inembargabilidad
Relacin de consumo
14
Art. 2106 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
13
La relacin entre el propietario y el administrador del cementerio
privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas
que regulan la relacin de consumo previstas en el cdigo civil y
en las leyes especiales.
13.4 Superficie
Originalmente el Cdigo de Vlez en el art. 2521 consagraba el principio
superficies solo cedit, por lo que la regulacin del derecho de superficie habra
roto el esquema de Vlez al permitir que el dueo de lo construido o plantado
sea una persona distinta del propietario del terreno en el que se construye o
planta. Es por ello que el antiguo art. 2614 lo prohibi expresamente.
13.4.1 Definicin
...es un derecho real de carcter temporario, que se constituye
sobre inmueble ajeno, que otorga (...) la facultad de uso, goce y
disposicin (material y jurdica) del derecho a plantar, forestar o
construir sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo...16
Caracteres
temporario,
15
Arts. 2110, 2111, 2112 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
16
Art. 2114 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
14
se requiere de un inmueble (derecho real inmobiliario),
13.4.2 Modalidades
Se pueden distinguir dos modalidades:
13.4.3 Emplazamiento
El art. 2116 del Cdigo Civil y Comercial establece que pueden situarse las
construcciones, plantaciones o forestaciones "con proyeccin en el espacio
areo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes dentro de un
rgimen de propiedad horizontal".
La superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte del
mismo. Para ello se deber determinar precisamente en el ttulo constitutivo la
parte que resulte afectada.
13.4.4 Legitimacin
Pueden constituir el derecho de superficie todos los titulares de derechos
reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
17
Art. 2116 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
15
Con referencia a la legitimacin del condmino, debe tenerse presente que
ste no podra constituir por s solo el derecho real de superficie sobre el
inmueble comn, ya que al ser un acto de disposicin, necesitar el
consentimiento de todos (art. 1990).
contrato: puede ser oneroso o gratuito y ser transmitido por acto entre
vivos o mortis causa;
18
Art. 2122 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
19
Art. 2120 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
16
Si bien se encuentra limitado por el derecho de superficie (por lo que no debe
turbar su ejercicio) sigue siendo el propietario del mismo, por lo que mantiene
la disposicin jurdica y material del mismo. Por ende puede, por ejemplo,
constituir derechos reales o personales que sean compatibles con el derecho
del superficiario, como as tambin actos materiales sobre el suelo20.
Efectos de la extincin:
Cuando se produce la extincin, el titular del derecho real sobre el suelo debe
indemnizar, salvo pacto en contrario, al superficiario (las partes acuerdan el
monto)21.
20
Art. 2121 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
21
Arts. 2124 y 2125 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
17
Al derecho de superficie se le aplican las limitaciones de uso y goce
contempladas para el usufructo, como as tambin las que las partes hayan
pactado. Y si el derecho de superficie se ejerce sobre una construccin,
plantacin o forestacin ya existente, se le aplican las reglas relativas a la
propiedad superficiaria.
18
14. Los derechos reales
en particular
continuacin. Derechos
reales sobre cosa ajena
de uso y disfrute
14.1 Usufructo
Nuestro Cdigo Civil y Comercial alude a los derechos reales sobre cosa ajena
en forma residual, indicando que son todos aquellos no enumerados como
derechos sobre cosa propia.
19
causado por el uso regular que se haga de la cosa), como as tampoco cambiar
el destino para el cualfue dada en usufructo. Por ejemplo, podran extraerse los
frutos, pero no los productos. La palabra disposicin, inserta en la definicin,
debe tomarse en tal sentido.
El Cdigo indica que el usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una
parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:a) una cosa no
fungible24;es decir objeto material susceptible de valor y bien determinado;
b) un derecho, slo en los casos en que la ley lo prev25por ejemplo,
usufructo de crditos; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de
animales; d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es
de origen testamentario26.
Todos los derechos reales o personales que sean objeto del usufructo, deben
encontrarse en el comercio.
Constitucin
Tambin puede adquirirse por prescripcin, la que ser de plazo breve si media
justo ttulo y buena fe, o largo en caso contrario. En general, alguien que ha
posedo por el tiempo de ley, invocar judicialmente la investidura de
propietario y no mero usufructuario, cobrando sentido la prescripcin de
24
Art. 2130 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
25
Art. 2130 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
26
Art. 2130 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
20
usufructo slo en el caso en que la nica prueba documental existente sea un
ttulo imperfecto que lo sindique como usufructuario.
Estn legitimados para constituir usufructo los titulares de los derechos reales
de dominio, propiedad horizontal, superficie y los comuneros del objeto sobre
el que puede recaer.
Modalidades de constitucin:
Asimismo,
27
Art. 2134 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
28
Art. 2136 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
21
Duracin
29
Arts. 2137 y 2138 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
22
plazo. En el caso de las disposiciones de ltima voluntad, el inventario busca
evitar la violacin de la legtima de los herederos forzosos.
Mejoras: estas pueden ser necesarias, cuando sin ellas la cosa no podra ser
conservada. tiles, cuando son de manifiesto provecho para cualquier
poseedor de ella o voluntarias, las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad
para el que las hizo.
30
Art. 2146 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
31
Art. 2148 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
32
Art. 2149 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
23
"Restitucin. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a
quien tenga derecho a la restitucin al extinguirse el usufructo, en las
condiciones estipuladas en el ttulo de constitucin"33.
Asimismo hay que mencionar que, sin necesidad de pagar suma alguna, el uso y
goce se extiende a los acrecentamientos originados naturalmente.
33
Art. 2150 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
34
Art. 2142 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
24
El nudo propietario conserva la propiedad de la cosa, por ende, conserva
asimismo, todos los derechos compatibles con la misma, como as tambin
todas las obligaciones que eso conlleva.
Defensas
Cuenta con las defensas posesorias y reales de todo titular de derecho real que
se ejerce por posesin, es decir, las mismas que el titular de dominio.
35
Art. 2916 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
36
Art. 2917 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
25
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el
plazo o condicin pactados. Si no se pact la duracin del
usufructo, se entiende que es vitalicio;
14.2 Uso
Originalmente el derecho de uso se defina como un derecho real que otorgaba
la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de heredad
alguna, con el cago de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los
frutos de un fundo ajeno lo que sea preciso para las necesidades del usuario y
de su familia38.
14.2.1 Definicin
En virtud de lo expresado ut supra es que el Cdigo Civil y Comercial intent
mejorar algo de la deficiente definicin que contena el Cdigo Civil, al sostener
que:
26
y goce, se entiende que se constituye un usufructo. El derecho
real de uso slo puede constituirse a favor de persona humana39.
Como se puede analizar, una de las cosas que desaparece es la referencia a las
necesidades del usuario y de su familia.
"El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa"40 y "los frutos no
pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de stos se limita a
las necesidades del usuario y su familia"41.
14.3 Habitacin
Al igual que el uso este derecho real fue concebido como un derecho de
usufructo de menor extensin, ya que slo recaa sobre un inmueble, y la
posibilidad de morar en ella. Es dable mencionar que en nuestro pas no tuvo
mucha incidencia prctica, no obstante lo cual se encontraba contemplada en
el art. 2948 del Cdigo Civil y en el art. 3573 bis del mismo cuerpo legal
(derecho legal de habitacin del cnyuge suprstite).
14.3.1 Definicin
Con la modificacin introducida al Cdigo Civil y Comercial se legisl que la
habitacin es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de l, sin alterar su sustancia. El derecho real de
habitacin slo puede constituirse a favor de persona humana"42.
39
Art. 2154 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
40
Art. 2156 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
41
Art. 2157 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
42
Art. 2158 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
27
definicin diciendo que es un derecho de morar en inmueble ajeno construido,
o en una parte material de l, sin alterar su sustancia.
"Cuando el habitador reside slo en una parte de la casa que se le seala para
vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a
prorrata de la parte de la casa que ocupa"44.
Se aplican las normas del usufructo en forma supletoria, a los derechos reales
de uso y habitacin.
Por ltimo hay que remarcar que la modificacin establecida en el Cdigo Civil
y Comercial modific algunas exigencias de este derecho, ya que actualmente
se produce de pleno derecho sin necesidad de peticin expresa, y que
asimismo, no es requisito indispensable que sea el nico inmueble habitable.
43
Art. 2160 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
44
Arts. 2160 y 2161 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
28
inmueble del causante, siempre que sea el ltimo hogar conyugal y al momento
de la apertura de la sucesin no est sujeto a condominio.
Este derecho posee un lmite mximo temporal de dos aos. Al igual que el
derecho del cnyuge suprstite es inoponible a los acreedores del causante, y
en este caso se extingue si el conviviente constituye una nueva unin
convivencial, se casa, adquiere una vivienda habitable o los medios para
conseguirla.
14.4 Servidumbres
Las servidumbres surgen en el derecho clsico, conocidas como reales, ya que
necesitan, para su existencia de dos fundos, uno dominante y uno sirviente, y
se constituye sobre uno de ellos para el beneficio de los otros.
45
Art. 2162 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
29
al propietario del fundo sirviente al ejercicio efectivo de alguna prestacin
(salvo los actos de conservacin que permitan el ejercicio de la servidumbre,
como mantener transitable el sendero en el caso de una servidumbre de paso).
Clases de servidumbre
30
sirviente no conviene la indemnizacin con el del fundo
dominante, o con la autoridad local si est involucrada la
poblacin, se la debe fijar judicialmente. La accin para
reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible46.
Real o personal:
Modos de constitucin
46
Art. 2166 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
47
Art. 2165 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
48
Art. 2167 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
31
"Estn legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos
reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesin. Si existe
comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares"49.
Transmisibilidad
32
Derechos y obligaciones del titular dominante
52
Art. 2173 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
53
Art. 2176 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
54
Art. 2177 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
55
Art. 2179 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
33
Derechos y obligaciones del titular sirviente
o sacar agua del mismo pozo que lo hace el dominante en una servidumbre de
sacar agua, contribuyendo siempre en la proporcin de su goce a los gastos de
las reparaciones que necesita esta comunidad de uso. Tambin puede exigir
que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a
sus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante de las ventajas
a que tenga derecho.
56
Art. 3044 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
57
Art. 2180 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
58
Art. 2180 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
59
Art. 2181 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
34
14.4.4 Extincin: a) medios extintivos especiales;
b) efectos
Extincin de la servidumbre
La extincin puede provenir de las mismas causales que los dems derechos
reales, tales son: resolucin del derecho del que las haba constituido, rescisin,
por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto, tambin por el
vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y por el cumplimiento de
la condicin resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado; tambin se
extingue por la renuncia expresa o tcita del propietario de la heredad al cual
es debida, o de la persona a favor de la cual se ha constituido el derecho. La
renuncia expresa debe ser hecha en la forma prescripta para la enajenacin de
los inmuebles. No tiene necesidad de ser aceptada para producir su efecto
entre las partes. La renuncia tcita tiene lugar cuando el poseedor del inmueble
sirviente haya hecho, con autorizacin escrita del dominante, obras
permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre.
b) el no uso por persona alguna durante DIEZ (10) aos, por cualquier razn;
Servidumbres usuales
60
Art. 2183 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
35
Cdigo(heredades encerradas por fundos vecinos, es decir, privadas de toda
salida a la va pblica, o con una salida insuficiente para su explotacin).
61
Art. 3082 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
62
Art. 3094 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
63
Art. 3097 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
36
entre las propiedades que separan su fundo de una corriente de
agua, o de toda otra va pblica64.
64
Art. 3100 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
65
Art. 3104 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
37
15. Los derechos reales
en particular
continuacin. Derechos
reales sobre cosa ajena
de garanta
15.1 Las seguridades reales y personales
Se dice que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores. Podemos
agregar, que el principio genrico es la par conditiocreditorum, o igualdad de
todos los acreedores. Mientras los bienes del deudor sean suficientes para
cubrir las deudas, todos sus acreedores cobran las prestaciones debidas y no
hay conflictos de rango entre ellos. Sin embargo, para los casos en que los
bienes del deudor sean insuficientes, es necesario establecer un orden de
preferencias. ste es, precisamente, el fundamento de las garantas creditorias.
Las garantas pueden ser personales, cuando una persona se obligue en forma
subsidiaria a tomar a cargo la obligacin ante el incumplimiento del deudor,
como el caso del avalista o fiador; o tambin pueden ser reales, cuando se
afecta una cosa determinada como garanta de pago, teniendo el acreedor
potestad para llevarla a remate y cobrarse del valor de la misma, ante el
incumplimiento; tal es el caso de la prenda, la hipoteca y el anticresis.
38
15.2 Los derechos reales de garanta: las
disposiciones comunes
Al momento de responder por el cumplimiento de las obligaciones que haya
contrado, el deudor lo hace con todo su patrimonio (el patrimonio es la
prenda comn de los acreedores). Como todos los acreedores estn en pie de
igualdad para cobrarse sus crditos con los bienes del deudor, es que se ha
tratado siempre de idear instrumentos jurdicos que brinden a los acreedores
una cierta seguridad de cobro, los cuales tambin benefician al deudor, ya que
le permiten tomar crdito con mayor facilidad. Estos instrumentos reciben
genricamente el nombre de garantas.
Es decir, que tal como expresa el art. 1889 (CCyC), los derechos reales son
principales, excepto los accesorios de un crdito en funcin de garanta. Por
ende, esta funcin se materializa con las facultades de persecucin y
preferencia propias de los derechos reales. Por tal motivo, como accesorios de
un crdito, la extincin, nulidad o ineficacia de ste, impactar en la
subsistencia de la garanta, que, por tal motivo, carece de vida autnoma.
15.2.2 Caracteres
Los derechos reales de garanta ostentan los siguientes caracteres tpicos:
convencionalidad, accesoriedad, especialidad, indivisibilidad y publicidad (a los
fines de dar oponibilidad).
66
Art. 2184 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
67
Art. 2185 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
39
son accesorios del crdito que aseguran, por tanto
intransmisibles sin el crdito y se extinguen con el principal,
excepto en los supuestos legalmente previstos. Pero, sin
embargo, la extincin de la garanta por cualquier causa, incluida
la renuncia, no afecta la existencia del crdito68.
Los derechos reales de garanta pueden recaer sobre cosas o derechos, pero
este objeto siempre debe ser actual (art. 2188, CCyC).
Por ltimo el art. 2189 del Cdigo Civil y Comercial establece que el plazo de la
garanta no puede exceder de diez aos, y que en caso de vencerse el mismo, la
garanta subsiste slo en seguridad de los crditos nacidos durante su vigencia.
Es dable mencionar que en caso de que falte alguna de las especificaciones del
objeto o del crdito, el art. 2190 del Cdigo Civil y Comercial autoriza el
mantenimiento del acto, siempre que se pueda integrar la constitucin
mediante al conjunto de enunciados del acto constitutivo. Ello tiene
fundamento en el principio por el cual las nulidades deben ser interpretadas
restrictivamente.
68
Art. 2186 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
69
Art. 2187 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
40
uno de los bienes afectados y cada parte de ellos, garantizan el pago de toda la
deuda y de cada una de sus partes. Ello no puede ocurrir sino manteniendo la
facultad de persecucin de cualquier acreedor individual por todas las cosas
gravadas o a todas las partes en que ella fue dividida, sea quien fuere el que
viniere a resultar su nuevo titular.
Es dable mencionar que los intereses a los que se refiere el artculo son los
compensatorios y los punitorios y que los daos que se mencionan pueden ser
la consecuencia de la aplicacin de clusulas penales, y las costas sern las que
se devenguen en la ejecucin del crdito en caso de incumplimiento.
Subrogacin real
41
El art. 2194 del Cdigo Civil y Comercial fija el principio en virtud del cual la
garanta real subsiste en caso de sustitucin por indemnizacin caso de
expropiacin -, precio caso de subasta -, o por cualquier otro concepto
seguro-. De esta manera se garantiza la vigencia del gravamen pese a los
supuestos en que se extinga la cosa o bien, permaneciendo el acreedor con
igual poder sobre la cosa que sustituye.
Por ltimo la legislacin establece que en caso de extincin parcial del objeto,
la garanta contina vigente sobre la parte material restante.
Inoponibilidad
42
suspensiva, puede requerrsele que ofrezca garanta suficiente
de la restitucin70.
"Es nula toda clusula que permite al titular de un derecho real de garanta
adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de
ejecucin previstas por la ley para cada derecho real de garanta"71. Una de las
clusulas nulas sera apropiarse directamente del bien, sin promover la
ejecucin judicial, a esto se denomina pacto comisorio.
Tercero poseedor
Puede acontecer que la cosa gravada con garantas reales sea enajenada a un
tercero, por cualquier ttulo. En este caso la legislacin establece un principio
en virtud del cual quien es titular de un bien gravado con derecho real de
garanta y no deudor responde slo con la cosa y hasta el mximo de la garanta
en ejecucin seguida por el incumplimiento del deudor y luego de sentencia
dictada contra este. La responsabilidad por el mximo del gravamen distingue a
esta de la figura de la fianza.
70
Art. 2197 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
71
Art. 2198 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
43
la ejecucin pueden ser alegadas por el propietario no deudor en
juicio de conocimiento72.
Es dable mencionar tambin que una vez que se venda el bien, el propietario
no deudor tiene derecho a percibir el remanente una vez abonado el gravamen,
con exclusin del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
Por ltimo, una vez que se satisface el pago de la obligacin garantizada (puede
ser mediante la ejecucin de la garanta) el propietario no deudor adquiere una
serie de derechos a saber:
72
Art. 2200 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
73
Art. 2203 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
44
a) su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de
igual naturaleza que el exigido para su constitucin, con el que el
interesado puede instar la cancelacin de las respectivas
constancias registrales;
15.3 Hipoteca
Al hablar de garantas reales, la ms utilizada es la figura de la hipoteca. Tal
como se desarrolla a continuacin, la misma recae sobre bienes inmuebles y se
constituye a los fines de asegurar el cumplimiento de una obligacin.
15.3.1 Definicin
El Cdigo Civil y Comercial, en su art. 2205 la define como:
74
Art. 2204 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
75
Art. 2205 Ley 26994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
45
15.3.2 Anlisis de la normativa
Caracteres
o Es un derecho real.
46
Sin embargo, el Art. 3133 del mismo cuerpo legal expresaba que la constitucin
de la hipoteca no se anular por falta de algunas de las designaciones
prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la
designacin que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la
apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la
hipoteca. La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses
si stos estuviesen determinados en el ttulo. Estos intereses sern debidos
hasta el efectivo pago; la hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como
los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en
la obligacin.
Es comn que los bancos soliciten garanta hipotecaria para que el titular de
una cuenta corriente pueda girar en descubierto; en estos casos, los jueces
generalmente se pronuncian por la nulidad de la hipoteca, por no cumplirse
con la especialidad, al no estar determinado el crdito. Esta falta de
determinacin, provoca que el rango no avance porque hay un recambio
constante de prestaciones debidas y no se permite el avance en el rango. Para
considerarse cumplido, en general se pide que se consigne una cantidad
mxima de dinero que garantiza. Usualmente, se llama a las hipotecas con un
vicio en el principio de especialidad, como hipotecas abiertas.
47
hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca slo subsiste
sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste es
reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
Del juego de los arts. 3111, 3152, 3936, 3937 y 3152 del Cdigo Civil de Vlez
Srsfield, se sigue que los costos y gastos de confeccin e inscripcin de la
escritura hipotecaria, as como los daos e intereses ocasionados por el
incumplimiento, estn garantizados pero carecen de privilegio (pues la
interpretacin en materia de privilegios es restrictiva y no aparecen
enumerados expresamente).
Constitucin de la hipoteca
48
sta falta el acto ser nulo (de nulidad relativa). Las hipotecas realizadas por
quien no es propietario son nulas de nulidad absoluta y se denominan actos a
non domino. Recordemos que en materia hipotecaria est prohibida la
convalidacin. Si el dominio est sujeto a condicin, rescisin o resolucin, la
hipoteca seguir la suerte del mismo.
49
Recordemos que en materia hipotecaria la convalidacin est prohibida
expresamente, esto ocasiona que la hipoteca constituida por un tercero no
pueda ser validada posteriormente; pero si el inmueble llegase a ser adjudicado
al condmino hipotecante, la hipoteca valdr pues no es el instituto de la
convalidacin el que se aplicara, sino el principio de particin declarativa,
reputndose que el copropietario ha sido propietario exclusivo desde el da en
que lleg a ser condmino.
50
Dijimos que la existencia de hipotecas que graven una heredad, no es obstculo
a la constitucin de servidumbres sobre un inmueble; pero una servidumbre as
constituida, no puede oponerse a los acreedores hipotecarios anteriores a su
establecimiento, y ellos en caso necesario, pueden pedir que el inmueble se
venda como libre de toda servidumbre.
51
Tercero poseedor: Se denomina as al adquirente del inmueble cuando
no asume la deuda como propia, o no ha sido aceptado por el acreedor
hipotecario, o si se trata de una persona ajena a la obligacin principal y
que ha prestado su inmueble en garanta al obligado, limitndose a
responder con el inmueble hipotecado. En ningn caso se puede atacar
el resto del patrimonio del tercero poseedor, l responder slo con el
inmueble. Los acreedores hipotecarios, an antes de la exigibilidad de
sus crditos, estn autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas
las acciones que les corresponderan contra el deudor mismo, para
impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor del inmueble
hipotecado. Los arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden
ser anulados, cuando no tuviesen fecha cierta anterior a la intimacin del
pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieren una fecha cierta
anterior, deben ser mantenidos. El tercero poseedor no puede ser
ejecutado directamente, el acreedor debe antes intimar al deudor al
pago del capital y de los intereses exigibles en el trmino de tres das, y si
ste no lo verificare, podr recurrir al tercer poseedor, exigindole el
pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce. El
tercero poseedor puede exonerarse del pago de la obligacin hipotecaria
abandonando el inmueble, (a diferencia del tercer adquirente). El juez
deber nombrar un curador a los efectos de proveer a la conservacin
del bien, hasta que ste sea liquidado.
Cancelacin
52
Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca
slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio.
Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
15.4 Anticresis
La anticresis, al igual que todos los derechos reales de garanta, slo puede
nacer de un contrato. El contrato por el cual se constituye el derecho real de
anticresis, debe celebrarse por escritura pblica, pero esta formalidad slo es
exigida ad probationem y es oneroso, unilateral y real (porque se perfecciona
con la entrega de la cosa). Debe ser inscripto para su oponibilidad.
76
Art. 2212 Ley 26994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
53
El derecho de anticresis, al igual que la prenda, es indivisible. El acreedor no
est obligado a restituir la cosa hasta que la deuda no haya sido
completamente saldada.
El plazo mximo de la anticresis no puede exceder de los diez aos para cosas
inmuebles y de cinco para cosas muebles registrables. Cabe destacar que si el
constituyente es titular de un derecho real de menor duracin, la anticresis se
acaba con ste.
derecho de poseer;
77
Art. 2213 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
54
conservar la cosa;
no puede realizar ningn cambio del que resultara que luego de pagada
la deuda, el deudor no pudiera explotar la cosa de la manera que antes
lo realizaba (salvo pacto en contrario);
El acreedor anticresista puede hacer valer sus derechos contra los terceros
adquirentes del inmueble, como contra los acreedores quirografarios y contra
los hipotecarios posteriores al establecimiento del anticresis.
Por ltimo hay que destacar que debe al acreedor los gastos necesarios para la
conservacin del objeto, aunque ste no subsista. Y tiene el derecho a percibir
las contribuciones y cargas del inmueble que est obligado a abonar el acreedor
(art.2217 del Cdigo Civil y Comercial).
15.5 Prenda
Al momento de legislar sobre las garantas reales, el codificador estableci la
prenda como una especie dentro de dicho gnero, la cual se establece sobre
cosas muebles no registrables o crditos instrumentados.
55
Al respecto, reza el art. 2219:
El Cdigo contempla dos clases de prenda: la prenda comn o sin registro, con
desplazamiento o posesoria, y la prenda con registro, sin desplazamiento o no
posesoria (art. 2220, CCyC).
Son aplicables a la prenda los principios generales de los derechos reales y los
propios de los derechos reales de garanta (vase arts. 2184 y siguientes del
CCyC).
Los caracteres del derecho real de prenda son los propios de todos los derechos
reales de garanta: convencionalidad, accesoriedad, especialidad crediticia y
objetiva, indivisibilidad y subrogacin (arts. 2185 a 2194, CCyC, a los que
remitimos a los lectores).
78
Art. 2219 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
56
La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento pblico o
privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuanta del crdito. El instrumento
debe mencionar el importe del crdito y todos los dems datos
individualizadores.
El contrato de prenda puede tener por objeto toda clase de cosas muebles,
sean o no consumibles o fungibles. Es preciso que la cosa est en el comercio
(art. 234, op.cit.), ya que de lo contrario no puede ser vendida o adjudicada en
la ejecucin prendaria, que sea determinada (art. 1912, op.cit.) y que exista
actualmente.
La prenda no puede recaer sobre cosas muebles que sean inmuebles por
accesin o que estn excluidas de la garanta de los acreedores (art. 744,
op.cit.). Por consiguiente, por ejemplo, no pueden prendarse muebles de uso
indispensable del propietario, ni los instrumentos necesarios para el ejercicio
de la profesin, entre otros.
57
Prenda de cosa ajena
Si el acreedor recibe una cosa ajena en prenda que cree del constituyente y la
restituye al dueo que la reclama, puede exigir al deudor la entrega de otra de
igual valor. Si el deudor se niega, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la
obligacin principal aunque tenga plazo pendiente.
Frutos
Los frutos o intereses que genera el bien prendado deben ser percibidos e
imputados al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital
(salvo pacto en contrario).
Uso y abuso
El acreedor no puede usar la cosa sin consentimiento del deudor, salvo que sea
un uso necesario para su conservacin. En ningn caso puede abusar en la
utilizacin ni perjudicar de otro modo, ya que debe cuidar la cosa,
conservndola en buen estado. Caso contrario se puede:
Ejecucin
58
El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pblica, debiendo
anunciar la misma con diez das de anticipacin en el diario de publicaciones
legales del lugar donde se encuentre la cosa.
79
Art. 2231 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
80
Art. 2232 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
59
aplican las reglas del mandato art. 2234, CCyC). Es decir, que tiene el derecho
a cobrarlo y el deber de conservarlo.
Cabe destacar que cuando la exigibilidad del crdito prendado dependa de una
opcin o declaracin del constituyente, el acreedor prendario puede hacerla
por su propia cuenta si su propio crdito es exigible, y de comn acuerdo con
aquel en caso contrario.
Extincin
60
16. La defensa del
derecho real
16.1 Acciones reales: disposiciones
generales
Las acciones reales se encuentran legisladas en los arts. 2247 y siguientes del
Cdigo Civil y Comercial. De all podemos desprender que el fin de las mismas
consiste en defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos
reales contra ataques que impiden su ejercicio.
reivindicatoria,
confesoria,
negatoria,
de deslinde.
Cabe destacar que las mismas son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto
en relacin a la prescripcin adquisitiva.
81
Art. 2238 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
61
inminente produccin ejecutados con intencin de tomar la posesin contra la
voluntad del poseedor o tenedor"82que resulta totalmente excluido.
Acciones reales
Segn el art. 2247: las acciones reales son los medios de defender en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra los ataques que
impiden su ejercicio84.
Defensa extrajudicial.
Accin de despojo.
82
Art. 2238 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
83
Art. 2238 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
84
Art. 2247 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
62
Accin de mantener la tenencia o posesin.
Accin reivindicatoria.
Accin negatoria.
Accin confesoria.
Accin de deslinde.
63
En contraposicin, dentro del captulo de las defensas reales, encontramos
legisladas cuatro figuras, las que sern desarrolladas en los puntos siguientes, a
saber:
Accin negatoria: defiende la libertad del derecho real que se ejerce por
posesin y corresponde ante una turbacin (por ejemplo, servidumbres).
Accin de deslinde.
Posteriormente, en el art. 2244 (CCyC), establece que si una vez iniciada una
accin se produce una lesin mayor, el iniciador de la misma puede pedir que
se modifique de acuerdo al nuevo mal sufrido, sin necesidad que el proceso se
retrotraiga (salvo que se viole el derecho de defensa).
85
Art. 2246 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
64
Por ltimo, y en relacin a las acciones reales, se debe tener presente que para
el progreso de las mismas, "la titularidad del derecho debe existir al tiempo de
la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia"86. Y el actor puede demandar
el restablecimiento del derecho real o una indemnizacin sustitutiva del dao
(en caso de ir por la indemnizacin, pierde el derecho a ejercer la accin real)
(art. 2250, Cdigo Civil y Comercial).
86
Art. 2249 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
65
12.6.3 La prueba en el caso de cosas inmuebles: reglas
aplicables
De acuerdo al art. 2256 (CCyC) se aplican las siguientes reglas:
(este caso al igual que el anterior regla el caso de que los derechos provengan
de distintos antecesores, y siempre prevalecer el que tenga ttulo y modo,
pero si el ttulo del reivindicante es posterior a la posesin es insuficiente ya
que su antecesor nunca pudo hacerle tradicin pero si fue anterior la ley
presume iuris tamtum la completividad del derecho real);
87
Art. 2256 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
88
Art. 2256 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
66
El art. 2257 (CCyC) establece que cuando la registracin del demandado es de
mala fe, se deben observar las siguientes reglas:
ante la duda por dos inscripciones de una misma cosa la ley prefiere a
aquella en que coincidan todos los elementos identificatorios.
89
Art. 2257 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
67
16.2.5 La prueba en el caso de cosas muebles no
registrables: reglas aplicables
En el art. 2258 del Cdigo Civil y Comercial se establece las reglas atinentes a la
prueba cuando se trate de cosas muebles no registrables. El mismo establece
que:
90
Art. 2258 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
91
Art. 2259 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
68
La accin reivindicatoria no es procedente contra el subadquirente de cosa
mueble no registrable que fuera adquirida de buena fe y a ttulo oneroso.
Sin embargo, con muy buen criterio, la ley prev que si fue adquirida la cosa de
buena fe y a ttulo oneroso, y an no se hubiera completado el pago del precio,
dicho saldo podr ser reclamado por el reivindicante como una suerte de
indemnizacin sustitutiva del derecho real resignado.
Puede tambin tener por objeto reducir el ejercicio de un derecho real a sus
lmites verdaderos, a los fines que no se obstaculice o dificulte el pleno ejercicio
del derecho real del accionante (art. 2262, CCyC).
16.3.2 Prueba
De acuerdo al art. 2263 del Cdigo Civil y Comercial, "al demandante slo le
basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de
probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere
69
imponer..."92. Ello es as en razn que el dominio se presume perfecto y
exclusivo (arts. 1941, 1943 y concordantes, CCyC).
16.4.2 Prueba
92
Art. 2263 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
93
Art. 2795 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
94
Hay quienes entienden que tambin se extiende la legitimacin activa a los titulares de
usufructo, uso o habitacin, por considerar que el cdigo alude a titulares de servidumbres
personales en sentido lato.
95
Art. 2796 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
70
El art. 2265 del CCyC legisla tres supuestos a saber:
2)si se reclama el libre ejercicio de otro derecho real que se ejerce por la
posesin y que no constituye servidumbre, el actor deber probar slo su
derecho a poseer;
71
16.5.3. Legitimacin pasiva
Respecto de la legitimacin pasiva, se puede agregar que el artculo permite
que la accin sea dirigida al Estado cuando se trata de bienes privados, ya que
cuando se trata de bienes de dominio pblico corresponde la jurisdiccin
administrativa.
72
Iniciado el juicio posesorio, no se admite o continua la accin real hasta
que la posesoria haya terminado.
96
Arts. 2269 al 2276 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
73
Referencias
74