KEPASTIAN HUKUM PERALIHAN HAK ATAS RUMAH

PANGGUNG
DI PESISIR PANTAI
(Studi Tentang Alas Hak Dan Bentuk Akta Peralihan Hak
di Kota Balikpapan)

TESIS

Diajukan Sebagai Syarat Untuk Memperoleh

Gelar Magister Kenotariatan

Christian Febrianto, S.H

NIM : 110 102 144 10087

Pembimbing :
Dr. Siti Malikhatun Badriyah, S.H., M. Hum

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS DIPONEGORO
SEMARANG
2016
 HALAMAN PERSETUJUAN

KEPASTIAN HUKUM PERALIHAN HAK ATAS RUMAH PANGGUNG

DI PESISIR PANTAI
(Studi Tentang Alas Hak Dan Bentuk Akta Peralihan Hak
di Kota Balikpapan)

TESIS

Diajukan Sebagai Syarat Untuk memperoleh Gelar Magister

Kenotariatan

Christian Febrianto, S.H

NIM : 11010214410087

Menyetujui:
Dosen Pembimbing

Dr. Siti Malikhatun Badriyah, S.H., M. Hum

Mengetahui:
Ketua Program Studi

Prof. Dr. Budi Santoso, S.H.,M.S.

NIP:1961105 198603 1002

ii
 HALAMAN PENGESAHAN

Tesis ini dijukan oleh:

Nama : Christian Febrianto, S.H
NIM : 11010214410087
Program Studi : Magister Kenotariatan
Judul Tesis : KEPASTIAN HUKUM PERALIHAN HAK
ATAS RUMAH PANGGUNG DI PESISIR
PANTAI (Studi Tentang Alas Hak Dan Bentuk
Akta Peralihan Hak di Kota Balikpapan)

Telah Diuji dan Berhasil Dipertahankan di Hadapan Dewan

Penguji
Pada Hari Kamis, Tanggal 03 Maret 2016

Dewan Penguji:
Pembimbing : Dr. Siti Malikhatun Badriyah, S.H., M. Hum ( .............................. )

Penguji I : Dr. Widhi Handoko, S.H., Sp. N ( ................................... )

Penguji II : Dr. Aminah, S.H., Msi ( ................................... )

Ditetapkan di Semarang

iii
 SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan di bawah ini,

Nama : Christian Febrianto, S.H.

Alamat : Batu Ampar Lestari Blok F No. 17A RT. 59

Kelurahan Batu Ampar, Kecamatan Balikpapan Utara,

Kota Balikpapan, Kalimantan Timur

Dengan ini menyatakan hal hal sebagai berikut :

1. Tesis ini adalah hasil karya saya sendiri dan di dalam tesis ini tidak terdapat

karya orang lain yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar di perguruan

tinggi/lembaga pendidikan manapun. Pengambilan karya orang lain dalam

tesis ini dilakukan dengan menyebutkan sumbernya sebagaimana tercantum

dalam Daftar Pustaka.

2. Tidak berkeberatan untuk dipublikasikan oleh Universitas Diponegoro dengan

sarana apapun, baik seluruhnya atau sebagian, atau kepentingan

akademik/ilmiah yang non komersial sifatnya.

Semarang, 25 Januari 2016

Yang Menyatakan

Christian Febrianto, SH

iv
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis ucapkan atas kehadirat Allah SWT yang telah

memberikan rahmat dan karunia serta petunjuk-Nya kepada penulis, serta selawat

beriring salam kepada junjungan Nabi Muhammad SAW yang telah membawa

kita dari alam kegelapan hingga alam terang yang penuh ilmu pengetahuan,

sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini yang merupakan salah satu syarat

untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada Program Studi Magister

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Diponegoro, dengan mengangkat judul

KEPASTIAN HUKUM PERALIHAN HAK ATAS RUMAH PANGGUNG

DI PESISIR PANTAI (Studi Tentang Alas Hak Dan Bentuk Akta Peralihan

Hak di Kota Balikpapan).

Dalam penulisan tesis ini dari awal hingga akhir banyak pihak-pihak yang

turut memberikan bantuan, motivasi, semangat, saran, ide, bahkan memberikan

dukungan moril dan materil sehingga rasanya penulis tidak mampu untuk

membalas bantuan mereka semua, semoga Allah SWT senantiasa berkenan

melimpahkan rahmat dan karunia-Nya. Untuk itu penulis mengucapkan terima

kasih yang sebesar-besarnya kepada kedua Orang Tua penulis yaitu Ayahanda

Rahman, S.H. dan Ibunda Suwarti yang telah dengan tulus ikhlas mendoakan,

memberikan kasih sayang, membantu dan menyemangati dengan tulus kepada

penulis dalam menyelesaikan studi di Magister Kenotariatan Universitas

Diponegoro Semarang. (I Love You Mom and Dad)

v
 Kemudian penulis juga mengucapkan terima kasih kepada :

1. Prof. Dr. Yos Johan Utama, SH., M.H, Rektor Universitas Diponegoro

2. Prof. Dr. R. Benny Riyanto, S.H., MH, CN Dekan Fakultas Hukum,

Universitas Diponegoro

3. Prof. Dr. Budi Santoso, SH, MS, Ketua Program Studi Magister
Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro

4. Dr. FX. Djoko Priyono, SH, Mhum, Sekretaris I, Program Studi Magister
Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro

5. Ibu Fifiana Wisnaini,SH.,Mhum Sekretaris II, Program Studi Magister

Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro

6. Dr. Siti Malikhatun Badriyah, SH, M.Hum Dosen Pembimbing Tesis,

Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas
Diponegoro

7. Dr. Widhi Handoko, SH., Sp.N, selaku Dosen Penguji Tesis, Program Studi
Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro

8. Dr. Aminah, SH., Msi. Selaku Dosen Penguji Tesis, Program Studi
Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro

9. Bp. Sofyan, Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah, Badan
Pertanahan Nasional Kota Balikpapan, selaku narasumber dalam
wawancara penelitian

10. Bp. I. Ketut Astana, Kepala Dinas Tata Kota dan Perumahan Kota
Balikpapan, selaku narasumber dalam wawancara penelitian

11. Bp. Eri Wirasto, Lurah, Kelurahan Margasari, Kota Balikpapan, selaku
narasumber dalam wawancara penelitian

12. Bp. Samsuddin Ali, dan Bp Andi Burhanuddin, Tokoh Masyarakat Adit
Pesisir Pantai, Kelurahan Margasari, selaku narasumber dalam wawancara
penelitian

13. Para dosen pengajar Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas

Hukum, Universitas Diponegoro

14. Segenap staf kantor pengajaran dan adminstrasi serta perpustakaan

Magister Kenotariaan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro

vi
 15. Terima kasih kepada Dewi Juwita Niati, ST dan Kevin Bonny Eka Putra
sebagai adik-adik saya yang terima kasih atas segala support yang telah
kalian berikan dari sejak saya lahir sampai hari ini dan semua pencapaian
saya selama ini akan saya persembahkan untuk kalian. Pencapaian kali ini
sungguh tidak mudah saya dapatkan.

16. Terima kasih untuk orang yang paling spesial di kehidupan penulis yaitu
Ellysha Arifianti, terima kasih sayang telah memberikan apa yang terbaik
untuk penulis, dari awal dan sampai akhir kuliah, memberikan support doa
dan kasih sayang yang tidak terbatas, apapun yang terjadi kamu tetap
mendukung dan berdoa untuk keberhasilan penulis, (love you so much.)

17. Seluruh teman seangkatan Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas

Hukum, Universitas Diponegoro, yaitu : Kelas B-1 angkatan 2014,
terutama Ibu-ibu dari Bandung yaitu ibu Ida Kurniasih, Ibu Happy
Anggraini, Ibu fitri dan ibu verunika dan kontrakan Ruwet Singosari XII
No. 1 yang telah memberikan pelajaran berharga untuk saya, kalian adalah
teman, sahabat dan keluarga. The best for all

18. Semua pihak yang karena keterbatasan sarana tidak mungkin penulis
sebutkan satu persatu tetapi telah berjasa besar dalam memberikan
sumbangsih untuk penyelesaian Tesis ini.

Mengingat keterbatasan ilmu dan pengetahuan yang penulis miliki, maka

penulis sadar bahwa tesis ini jauh dari kesempurnaan. Untuk itu, penulis

mengharapkan kritik dan saran yang membangun untuk perbaikan dimasa

mendatang.

Penulis berharap penelitian yang disusun dalam Tesis ini dapat memberi

manfaat dan sumbangsih bagi seluruh civitas akademika Program Pendidikan

Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro pada khususnya,

maupun bagi semua pembaca pada umumnya, untuk pengembangan penelitian

dan penulisan karya-karya ilmiah dikemudian hari.

vii
 Akhir kata, kepada Allah SWT penulis panjatkan doa dengan segala

kerendahan hati, semoga Allah SWT berkenan menerima hasil karya ini sebagai

amal ibadah bagi penulis dan bermanfaat bagi yang membacanya. Amin!

Semarang, 25 Januari 2016

Penulis

( Christian Febrianto, SH )

viii
 ABSTRAK

KEPASTIAN HUKUM PERALIHAN HAK ATAS RUMAH PANGGUNG

DI PESISIR PANTAI
(Studi tentang Alas Hak Dan Bentuk Akta Peralihan Hak
di Kota Balikpapan)

Sertifikat Hak Atas tanah merupakan alat bukti yang kuat dalam
membuktikan kepemilikan hak atas tanah. Bagi masyarakat pesisir pantai Kota
Balikpapan alat bukti kepemilikan hak atas tanah hanya berupa Segel dan Izin
Menguasai Tanah Negara dari Kelurahan. Artinya alat bukti tersebut tidak
memiliki kekuatan pembuktian seperti sertifikat Hak Atas Tanah sebagai mana
diatur dalam Pasal 24 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah.
Problematik penelitian ini adalah 1) Bagaimana konsep penataan rumah
panggung di pesisir pantai di Kota Balikpapan 2) Bagaimana peralihan hak rumah
panggung yang menjamin kepastian hukum di Kota Balikpapan
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan pendekatan
socio-legal research yang bersumber dari pengumpulan data yang diperoleh dari
data primer dan data sekunder, kemudian dianalisis dengan metode analisis
kualitatif. Teknik pengumpulan data yang digunakan adalah studi lapangan
(wawancara). Teknik analisis data menggunakan analisis data kualitatif.
Hasil penelitian ini menunjukan bahwa konsep penataan rumah panggung di
pesisir pantai di Kota Balikpapan belum sepenuhnya diatur oleh pemerintah Kota
Balikpapan karena masih banyak bangunan liar yang berdiri atau didirikan di luar
dari area atau Zona yang ditentukan Pemerintah Kota Balikpapan. Pemerintah
Kota membangun rumah panggung di pesisir pantai kota Balikpapan bertujuan
untuk memberikan rekomendasi konsep penataan kampung nelayan di pesisir
Balikpapan dengan menggunakan konsep wisata apung, Coastal Road, dan Smart
Eco Village. Hasil penelitian ini menunjukan bahwa Peralihan hak rumah
panggung yang menjamin kepastian hukum di Kota Balikpapan lebih banyak
mengunakan perjanjian di bawah tangan dengan cara pembeli tanah dan rumah
panggung tersebut membuat perjanjian tertulis dengan penguasa tanah atau tuan
tanah yang telah menguasa tanah tersebut, tetapi kurang mengertinya masyarakat
pesisir untuk menjamin kepastian rumah panggung panggung tersebut.
Saran Kepada Pemerintah Kota Balikpapan harus memperhatikan dan
membentuk lembaga pengawas terhadap praktik bangunan liar yang tumbuh
berkembang di kawasan pesisir pantai dan kepada masyarakat pesisir pantai Kota
Balikpapan harus berperan aktif dalam mencermati dan mengambil langkah-
langkah yang dianjurkan oleh Pemerintah Kota Balikpapan dalam Pendaftaran
tanah supaya masyarakat pesisir pantai memiliki dan terjamin kepastian hukum.
Kata Kunci : Penataan Rumah Panggung, Kepastian Hukum, Pesisir Pantai.

ix
 ABSTRACT

THE RIGHT TO LEGAL CERTAINTY TRANSITION HOUSE

STAGEIN COASTAL MARINE
(The study of Pedestal Rights And The Deed of Transfer of Rightsin
the city of Balikpapan)

Rights Certificates land is strong evidence in proving ownership of land

rights. For the coastal communities of Balikpapan evidence of land ownership
only in the form of seals and the State Land Master License from the village. It
means that evidence does not have the strength of evidence such as certificates
Landrights where provided for in Article 24 paragraph 1 of Government
Regulation No. 24 of 1997 on Land Registration.
Problematic of this study were 1) How is the concept of the arrangement
of houses on stilts on the coast in the city of Balikpapan 2) How is the transition
stage house that guarantees the right of legal certainty in Balikpapan
The method used in this research is the socio-legal research approach that
comes from the collection of the data obtained from the primary data and
secondary data, and then analyzed by qualitative analysis method. Data collection
techniques used were field studies (interviews). Data were analyzed using
qualitative data analysis.These results indicate that the concept of the arrangement
of houses on stilts on the coast in the city of Balikpapan has not fully regulated by
the government of Balikpapan City because there are many illegal buildings
standing or established outside of a specified area or zone Balikpapan City
Government. City Government to build houses on stilts in the coastal city of
Aberdeen aims to provide recommendations structuring the concept of a fishing
village on the coast of Balikpapan using the concept of floating travel, Coastal
Road, and Smart Eco Village. These results indicate that the shift right houses on
stilts that ensure legal certainty in Balikpapan City more use agreement under
hand by purchasers of land and houses on stilts is a written agreement with the
land lord or landowner has menguasa the land, but lack of understanding of the
community coast to ensure the certainty of the stage stilt houses.
Advice to To the City Government of Balikpapan must pay attention and
created an agency on the practice of illegal buildings that grow in coastal areas
and the coastal communities Balikpapan City should play an active role in
monitoring and taking steps recommended by the City Government of Balikpapan
in Land registration in order and coastal communities have guaranteed legal
certainty.
Keywords: Structuring House Stage, Rule of Law, Coastal.

x
 DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ......................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ............................................................................ ii
HALAMAN PENGESAHAN ............................................................................ iii
SURAT PERNYATAAN .................................................................................. iv
KATA PENGANTAR ....................................................................................... v
ABSTRAK ......................................................................................................... ix
ABSTRACT ...................................................................................................... x
DAFTAR ISI ....................................................................................................... xi

BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang ............................................................................... 1
B. Rumusan Masalah .......................................................................... 9
C. Tujuan Penelitian ........................................................................... 9
D. Manfaat Penelitian ......................................................................... 9
E. Kerangka Pemikiran ...................................................................... 10
1. Kerangka Konseptual .............................................................. 11
2. Kerangka Teoritis ................................................................... 12
a. Peralihan Hak Atas Tanah ................................................. 13
b. Rumah Panggung .............................................................. 15
c. Pemanfaatan Pesisir Pantai ................................................ 18
d. Teori Perlindungan ............................................................. 20
e. Teori Keadilan .................................................................... 22
f. Konsep Kepastian Hukum ................................................ 23
F. Proses Penelitian ............................................................................ 25
1. Metode Pendekatan ................................................................. 27
2. Spesifikasi Penelitian .............................................................. 29
3. Jenis Dan Sumber Data ........................................................... 29
4. Teknik Pengumpulan Data ..................................................... 32
5. Teknik Analisis Data .............................................................. 34

xi
 6. Originalitas ............................................................................. 37

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Umum Pendaftaran Hak Atas Tanah ................... .......... 38
1. Pemberian Jaminan Kepastian Hukum Mengenai
Hak-Hak Tanah ...................................................................... 41
2. Sistem Pendaftaran Tanah ..................................................... 44
3. Objek Pendaftaran Tanah ............................................ .......... 54

B. Peralihan Hak Atas Tanah Dalam Sistem Pendaftaran

di BPN ............................................................................................ 57
1. Pengertian Peralihan Hak Atas Tanah ................................... 62
2. Fungsi Dan Peranan Dari Hukum Adat ................................. 67
3. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Mengatur
Peralihan Tentang Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah ................... 69

C. Bukti Hak Atas Tanah Rumah Panggung di Pesisir

Pantai.............................................................................................. 73

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Settingan Sosial Kota Balikpapan.............................................. 78

B. Konsep Penataan Rumah Panggung di Pesisir Pantai Kota

Balikpapan .................................................................................... 83

C. Peralihan Hak Rumah Panggung Yang Menjamin Kepastian

Hukum di Kota Balikpapan .......................................................... 96

xii
BAB IV PENUTUP
A. Simpulan ........................................................................................ 124
B. Saran .............................................................................................. 127

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

xiii