Persoalan Perumahan

Ledakan penduduk kota : Pertumbuhan penduduk yang sangat cepat, beberapa kota dengan penduduk sangat besar
(Jakarta,Bombay,Calcutta,New Delhi,Bangkok).

(1950: 30% penduduk dunia tinggal di perkotaan),(2000: proporsi penduduk di perkotaan naik hingga 47%),(2006:
),(penduduk kota lebih banyak dari pada penduduk perdesaan.),(923,986,000 = 31.6 percent total penduduk dunia tinggal
di slum (UN-Habitat- 2003)),(43 percent dari penduduk kota di negara berkembang tinggal di slum),(78.2 percent di
negara berkembang tinggal di slum),(Jumlah peduduk yang tinggal di slum meningkat dari 36 persen selama dekade 90
an),(41 % penduduk Calcuta tinggal di slum selama lebih dari 40 tahun).

Implikasi

Akses ke infrastruktur sangat rendah (30% penduduk dunia ketiga tidak mempunyai akses ke air bersih, 40% penduduk
Afrika tidak mempunyai akses ke air bersih)

Perumahan sangat terbatas (40 50% penduduk tinggal di Slums dan permukiman informal , Room occupancy sangat
tinggi (Di Pakistan 2.8 orang tinggal dalam satu kamar, Di Bombay rata-rata 5.3 keluarga tinggal dalam satu kamar)

Berkembang rumah-rumah dengan sebutan: Squatters, Slums, Jhuggi (India street sleppers), Kampung, Katchi Abadi,
dsb

Living in SLUM conditions is defined as a household lacking one or more of the below conditions: (Access to improved
water), (Access to improved sanitation),(Access to secure tenure),(Durability of housing),(Sufficient living area).

- (Angka kemiskinan di perkotaan cenderung turun di semua daerah), (Angka kemiskinan perkotaan tertinggi di Nusa
Tenggara & Maluku ~ meskipun penurunan 2003-2009 terbesar (5 titik persen) ), (Sebagian besar penduduk miskin
perkotaan berada di Jawa & Bali, tapi jumlahnya cenderung turun), (Jumlah penduduk miskin perkotaan cenderung
naik di Sumatera, Nusa Tenggara & Maluku), (Ketimpangan pengeluaran perkotaan>perdesaan), (Ketimpangan di
perkotaan cenderung meningkat dibanding 10 tahun lalu), (Pendidikan KK miskin di perkotaan > perdesaan) (>
70% KK miskin perkotaan berpendidikan SD atau lebih rendah), (~25% KK miskin perkotaan berpendidikan
menengah), (KK miskin perkotaan kebanyakan: Mempunyai usaha sendiri, Pekerja (buruh), Sebagian besar KK
miskin perkotaan bekerja di sektor industri , Masih cukup banyak KK miskin perkotaan bekerja di sektor pertanian),
(KKP miskin di perkotaan > perdesaan), (Rasio angka kemiskinan KKL/KKP di perkotaan cenderung turun)

Teori dan Konsep

Perkembangan teori (Teori perumahan tidak terlepas dari perkembangan teori pembangunan)

Teori Pembangunan (Development Theory)

Aktor-aktor pembangunan (The Prince (First System): Pembangunan oleh penguasa (raja-
raja), The Merchant (Second System): Pembangunan oleh pedagang private sectors, The
Citizen (third System):pembangunan oleh masyarakat; endogenous, eco-development, self
reliance, basic needs, participation)

Another Development

Content vs. Form (tahun 1970 an dalam Dag Hammerskjold report)

Content: Need oriented, Self reliant, Ecological sound, Based on structural transformation, Self
management: Participatory, Form: Economic growth (Rustovian).

Teori Perumahan (sejalan dengan pemikiran teori Pembangunan) (House as a verb and as a noun: Turner) :
Economic, Supply- demand, House as a commodity-Leave it to market, Basic Needs, House as a right, Government has
to provide, Welfare state, Mass production- prefabrication, Self Reliance.
 Kebijakan Perumahan yang pernah dilaksanakan

1. mempelajari masalah perumahan : 40 50 and, tutama setelah perang dunia ke II

2. Welfare state : Terutama di Inggris dan Belanda, Public housing

3. Employers housing : Rumah disediakan oleh perusahaan, Mencontoh Eropa pada abad 19
4. Site and Services (di dunia ketiga) : Pemerintah menyediakan tempat, Masyarakat menyediakan
tenaga dan material, Dimulai oleh World Bank
5. Slums Clearance and Upgrading : Tahun 70 an, KIP, Urban Renewal, slums upgrading.

Millennium Development Goal 7 Target 11 : To achieve significant improvement in the lives of at least 100 millions
slum-dwellers by 2020, recognizing the urgent need for affordable housing and housing related infrastructure,
prioritizing slum slum prevention and slum upgrading..

Kelompok/tahapan MBR dlm mencari rumah di kawasan perkotaan.

1. Bridge Header, mencari cara utk mendapat pekerjaan.

2. Consolidator, mengkonsolidasikan kemampuannya.

3. Status Seeker, mencoba utk membeli tempat tinggal (Shelter)

- Unsur yg terkait dlm pengembangan perumahan : Manusia, Lokasi (ketersediaan lahan,prasarana,akses ke

fasilitas dantempat kerja), Pembangunan fisik (perancangan, pembangunan, Pengelolaan).

- Faktor Pemilihan Rumah (MBR) : Location (Proximity to unskilled jobs), Tenure (Security of tenure : Freehold
ownership), Amenities (Modern standard shelters), Sumber Daya dan Prioritas

- Others : Trade off between tenure security and proximity, Security against eviction, Impact of Improving land tenure,
Political nature of the Land Tenure Issue.

5 alternatives to eviction

1. On site upgrading : House (to make improvements to their houses or entirely rebuild them), Land (to
regularize and secure their settlements long term land tenure), Income (to upgrade their jobs, earning
capacities and small businesses), Common facilities (to improve their facilities- such as community
centers, playgrounds or community enterprises), (Access to public services: to improve their access to
education and health care), Welfare (to set up community-managed welfare system which can take care of
their most vulnerable members).

Option 2: Resettlement : Providing alternative housing

 Option 3: Government-built new public housing

Option 4: Site and services : Provide land in a good location, Recognize the sites dont have to be huge
or at edge, Reduce service costs trough good planning, Develop incrementally to reduce peoples cost.

Option 5: City wide housing strategy : More horizontal links between poor communities, More room for
innovation in the policy environment, More public investment in infrastructure, More investment
in.building vision and capacity.

Proses produksi Formal

- Proses Pengembangan : Concept and initial Motivation (Profit,Lain-lain).

- Land Searching : Calo tanah, Langsung
- Lobbying for Development Proposal : Perubahan rencana tata runag, Konsultansi, KKN.
- Site planning and Design : Planning and Design Strategy: leapfrog development, Economies of Scale.
- Contract and Construction ; Dikerjakan sendiri, Di dikerjakan pihak lain
- Funding Management : Direct Selling, Pre-selling, Internal Marketing
- Asset Management

Pembangunan oleh Masyarakat

Need and Priority : Location (Proximity to unskilled jobs), Tenure (Security of tenure: Freehold ownership
(kepemilikan dan harga), Amenities (Modern standard shelters (kenyamanan)),

Kelompok yang terjadi (Turner) : Bridge header (Tinggal dekat tempat bekerja), Consolidator (mengkonsolidasikan
kemampuannya), Status seeker (meningkatkan satus).

Proses NGO

Menggunakan Development Consultant : DC membantu pemerintah, DC membantu masyarakat, DC membantu

sektor swasta.

Posisi DC/LSM : Intermediaries, Mengorganisasikan masyarakat, Orientasi pada implementasi rencana.

Cara mengurangi biaya perumahan

Produksi Unit Perumahan masal skala besar : Apartemen tingkat tinggi dan menengah, Rumah gandeng
atau semi gandeng.
 Pembangunan Swadaya oleh masyarakat.

Mengenalkan cara yg lebih praktis, realistis, dan fleksibel mengenai standar bangunan.

Mengenalkan komponen bangunan yg terstandar dan teknologi yg sesuai.

Mengapa pembiayaan perumahan sangat penting? Perumahan merupakan kebutuhan dasar dan hak manusia,
Perumahan itu mahal, Wajar melakukan pinjaman utk membeli rumah, Harus ada pemberi pinjaman yg mau meminjamkan.

Principles of Bankability: 5 Cs

Character: characteristics of debtor

Capacity: ability to generate income/cashflow to repay obligation (inerest and principal) in duelevel of asset
ownership indicating his/her wealth

Capital: level of asset ownership indicating his/her wealth

Collateral: the ownership of fixed asset as collateral in case of default

Conditions: economic condition influencing capacity and capital of debtor

Sumber dana utk pinjaman perumahan

- Sumber dana : Pasar modal, Deposito, Asuransi, Dana Pensiun.

- Sumber dana lainnya : Dari bank penjamin dana, Dari tabungan wajib, Dari pajak2 khusus atau undian.
- Dana jangka panjang vs jangka pendek

5 Strategi utk menjamin pembiayaan perumahan menjangkau kaum miskin : Pembiayaan berbasis swadaya
masyarakat, Menyederhanakan sektor formal, Menyalurkan pinjaman melalui kelompok penabung., Menggunakan lembaga
perantara pembiayaan, Pengurangan biaya.

Proses Pembangunan Rumah Sederhana : Perencanaan (Perijinan , Membeli lahan/membebaskan lahan, Membuat
rencana tapak), Pembangunan (Mematangkan lahan: uitzeting, Cut and fill, Menyiapkan jalan/infrastruktur ; Membangun
rumah : Memasang listrik, Telpon , Taman), Penjualan, Pemeliharaan.

Cash Flow : Pencatatan uang keluar dan masuk untuk pembiayaan proyek, Mencatat pengeluaran, Mencatat Pemasukan,
Mencatat saldo pada tiap waktu.
-