Konferensi Nasional Teknik Sipil 2 (KoNTekS 2) Universitas Atma Jaya Yogyakarta

Yogyakarta, 6 7 Juni 2008

PRAKTIK VALUE ENGINEERING PADA PEKERJAAN

MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL
Peter F. Kaming1, FX. Siswojo2
1
Dosen Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Atma Jaya Yogyakarta,
2
Mahasiswa Program Doktor Teknik Sipil, Universitas Tarumanagara

ABSTRAK
Makalah ini menyajikan teori value engineering (VE) dan praktiknya pada proyek
konstruksi, khususnya pada perencanaan mekanikal dan elektrikal pada bangunan gedung
komersial di Jakarta. Makalah ini pertama-tama memaparkan teori VE pada umumnya,
dan penerapan pada kasus perencanaan mekanikal dan elektrikal khususnya pada sebuah
gedung komersial di Jakarta. Hasil studi menunjukkan bahwa dalam melakukan kegiatan
bisnis pengelolaan pembangunan proyek gedung terdapat tiga apek penting, yaitu: 1)
desain suatu elemen bangunan dengan biaya awal yang besar biasanya menghasilkan
biaya operasi rendah namun tidak menjamin life cycle cost dari elemen tersebut bernilai
optimum. 2) Agar penerapan VE bisa efektif diperlukan peninjauan kondisi lapangan dan
penyesuaian penerapan metodologi standar VE. 3) Pemilik aset hendaknya selalu terlibat
baik langsung maupun mewakilkan kepada manajer proyek yang terpercaya dalam
penerapan VE pada setiap proses pelaksanaan pembangunan proyek, sehingga didapat
desain yang menjamin life cycle cost yang optimal.
Kata kunci: Pengelolaan proyek, value engineering, life cycle costing, mekanikal dan
elektrikal.

A. PENDAHULUAN
Melaksanakan pembangunan gedung dengan kecukupan biaya dan ketepatan waktu
saja, tidaklah cukup. Sebagai pelaksana proyek gedung, kebanyakan dari mereka
hanya berorientasi pada kedua hal di atas. Mereka berpendapat bahwa proyek akan
mengalami kegagalan apabila pekerjaan penyelesaiannya dilaksanakan tidak tepat
waktu atau munculnya pembengkakan biaya. Akan tetapi, hendaknya perlu
diperhatikan bahwa kedua hal itu hanya merupakan titik awal dari suksesnya proyek
yang sedang dilaksanakan.
Permasalahan adalah bagaimana proyek yang dilaksanakan mampu menciptakan
kondisi yang mendorong perkembangan bisnis pemilik aset menjadi lebih maju dan
berkembang Engineering untuk Pengelolaan Konstruksi tanpa melupakan standar
proses yang berlaku di negara.
Pemilik aset hendaknya berperan aktif dalam perencanaan dan konstruksi proyek
dapat dilihat pada gambar 1, serta tidak menyerahkan begitu saja semua permasalahan
kepada pihak konsultan. Melalui pendekatan ini, proyek gedung yang akan dibangun
secara dinamis mampu merefleksikan misi dan citra perusahaan, serta membuat
suasana menjadi lebih inovatif, dan menciptakan lingkungan kerja yang lebih energik.
Untuk itu, sebagai pemilik aset diharapkan selalu berada bersama dalam tim untuk
mengikuti proses pelaksanaan dan mengartikulasikan visi ke depan dalam konsep
ruang kerja yang diinginkan. Di samping itu, ia dapat memberikan motivasi juga harus
dapat merealisasikan visi yang diinginkan. Dengan kata lain, pemilik aset hendaknya
turut terlibat dalam pembangunan dan bukan sekedar sebagai pemilik saja.
Kita dapat memahami bahwa tidak banyak orang yang berani melakukan pendekatan
ini, karena hanya beberapa yang memiliki pemahaman di bidang konstruksi dan

ISBN: 978-979-1317-98-6 319

Peter F. Kaming, F.X Siswojo

desain. Selain itu, tidak banyak pelaku bisnis di bidang ini, karena trauma dengan
melihat pengusaha jenis ini, sekali mengalami kegagalan mereka sulit untuk
melupakannya.
Tujuan paper adalah 1) memaparkan teori value engineering dan praktiknya terhadap
proyek konstruksi; dan 2) menyajikan sebuah studi kasus praktik Value Engineering
di bidang Mekanikal dan elektrikal pada sebuah gedung komersial di Indonesia

Gambar 1. Tingkat Pengaruh Pengambil Keputusan Terhadap Biaya Bangunan.

(Dell'Isola, A., 1982)

B. PENTINGNYA DESAIN DAN INOVASI BERNILAI TINGGI

Seorang arsitek menceritakan tentang pengalamannya setelah membangun sebuah
gedung di kawasan perumahan suatu kota. Gedung ini tampak berdiri dengan
arsitektur yang megah dan indah, namun karena lokasinya tidak strategis, keindahan
arsitektur itu sama sekali tidak menunjukkan VE. Hal ini disebabkan akses untuk
menuju ke lokasi tersebut harus melewati sebuah gedung perbankan yang lebih
memiliki popularitas di masyarakat. Akibatnya perusahaan yang berarsitektur megah
ini terkesan tidak menunjukkan adanya VE. Suka atau tak suka, gedung yang kita
gunakan akan merefleksikan identitas bisnis sehingga perlu adanya sikap konsistensi
terhadap hal ini. Dalam korporasi bisnis, penampilan gedung harus diserasikan dengan
jenis serta kegiatan usahanya. Dalam hal ini kita tidak perlu berpegang pada konsep
konvensional yaitu bahwa desain gedung yang megah, menarik, dan elegan akan
membangun citra perusahaan. Padahal kondisi yang demikian itu justru mengeluarkan
biaya lebih besar daripada konsep desain gedung biasa.
Desain yang megah tidak hanya bergantung pada material semata Oleh sebab itu,
desain dan perencanaan awal harus dibuat dan dicermati kesesuaiannya dengan visi
perusahaan. Visi yang dimiliki perusahaan berfungsi sebagai filter untuk menyeleksi
desainer dalam membuat rancang bangun gedung. Visi tersebut muncul di luar inti
VE. Sebagai contoh, apabila bisnis kita di bidang advertising, desain gedung harus
mampu mengakomodasikan berbagai kegiatan yang mendukung pekerjaan itu,
misalnya menciptakan lingkungan kerja yang dinamis dan dapat merefleksikan
peruntukan ruangan perusahaan dengan sempurna. Desain gedung dengan rancangan
banyak penyekatan tidak akan mengekspresikan transparansi terhadap inti
peruntukannya. Konsep desain yang diajukan oleh para desainer dalam rangka
membangun gedung ini hendaknya merupakan kombinasi dari visi perusahaan.

320 ISBN: 978-979-1317-98-6

 Praktik Value Engineering Pada Pekerjaan Mekanikal Dan Elektrikal

C. PENERAPAN VALUE ENGINEERING SECARA UMUM

Secara umum VE adalah kegiatan yang menyangkut usaha untuk mengoptimalkan
kualitas ataupun kuantitas material yang digunakan dalam kegiatan projek konstruksi.
Dengan kata lain, VE adalah suatu upaya agar proyek pembangunan gedung dapat
diselesaikan dengan metode yang paling murah, mudah pelaksanaannya, dan cepat
waktunya. Untuk mencapai VE yang baik dan memuaskan, hendaknya jangan
terpengaruh hanya pada elemen atau perlengkapan yang besar dan mewah, namun
yang dapat merefleksikan filosofi dan desain secara fisik sebagai peralatan yang
penting sesuai dengan misi kegiatan usahanya.
Untuk merealisasikan VE, kita akan menghadapi tantangan berat karena biasanya
proyek pembangunan itu telah dirancang dan diperhitungkan perkiraan biaya
pembangunannya secara matang. Akan tetapi, untuk merealisasikan VE, pemilik aset
memerlukan minimal enam langkah yang dapat dilakukan, yaitu (1) melibatkan semua
pihak terkait; (2) memonitor penggunaan uang; (3) perencanaan yang baik; (4)
menghindari spekulasi; (5) mengintegrasi detail sistem; (6) Timbulnya harga baru.

Melibatkan Semua Pihak.

Dalam pembangunan sebuah proyek, pemilik aset harus menjalin kerja sama dengan
pihak terkait lainnya sehingga dapat menekan biaya dan memenuhi sasaran estetika.
Agar diperoleh efisiensi, baik biaya maupun material, harus dibentuk tim yang terdiri
atas para ahli yang berkaitan dengan proyek pembangunan gedung.

Memonitor Penggunaan Uang.

Memonitor penggunaan uang merupakan sebuah permasalahan yang elementer dan
sangat penting, misalnya pengurangan kuantitas penggunaan material, sudah pasti
akan mengurangi biaya, dan perubahan ini sepintas tidak tampak dengan jelas pada
awalnya namun menjadi besar pada rincian akhirnya. Sebagai pemilik aset, kita
berkewajiban mendesak kontraktor dan menanyakan RAB (Rencana Anggaran
Bangunan) yang memuat perkiraan biaya yang besar dan menyarankan untuk mencari
material dan metode alternatif yang lebih mudah dan murah tanpa menghilangkan
kualitas bangunan.
Sebagai contoh, penggunaan baut pada sambungan akan lebih murah dibanding
pengelasan. Contoh lainnya adalah mendesak engineer yang mendesain ruangan
langit-langit sedemikian rupa sehingga tidak terlalu besar untuk pemasangan pipa-pipa
dan saluran kabel listrik. Satu hal yang dapat dicatat bahwa dalam ilmu arsitektur,
falsafah dan perincian pelaksanaan pembangunan gedung sangat erat hubungannya
dengan integritas dan kesatuan desain sehingga pemilik aset harus memastikan dan
menjamin realisasi-nya.

Perencanaan yang Baik.

Studi value engineering tidak boleh dilaksanakan terburu-buru namun harus mengikuti
urutan jadwal terlebih dalam menangani proyek yang besar dan kompleks. Peninjauan
jadual akan dilakukan secara sistematis dan disertai redesain hal-hal yang mungkin
diperlukan sebelum proyek dilaksanakan sehingga biaya yang dikeluarkan tetap sesuai
dengan alokasi anggaran yang telah ditentukan.

ISBN: 978-979-1317-98-6 321

Peter F. Kaming, F.X Siswojo

Hindarkan Spekulasi.
Pemilik aset hendaknya selalu mengingatkan kepada kontraktor dan konsultan bahwa
harga yang diajukan dalam proses pembangunan dijabarkan secara rinci dan jelas di
dalam pengajuan perencanaannya. Membuat perkiraan merupakan ilmu noneksakta
dan sangat riskan yang dapat berpengaruh terhadap pengurangan peralatan khusus
pada bangunan gedung karena estimasi yang terlalu dini. Apabila dihadapkan pada
pilihan yang sulit, kita dapat meminta arsitek untuk membuat daftar peralatan gedung
yang sesuai dengan ketersediaan atau kecukupan dana. Kita harus memberikan
prioritas realisasipenyelesaian menurut daftar, dan yang lebih penting lagi adalah
rincian jadual waktu pengerjaan, umpamanya diawali dengan penyelesaian atap,
kemudian dilanjutkan dengan pengerjaan lantai kamar mandi yang dijadualkan setelah
selesai pekerjaan atap. Kita harus menjalin kerja sama dengan kontraktor untuk
membuat alternatif pilihan harga material dan membuat keputusan yang tidak
mengikat terhadap sub kontrak.

Mengintegrasikan Sistem Terinci.

Kita harus banyak bertanya kepada arsitek tentang pengintegrasi-an sistem yang
digunakan, misalnya desain sistem penerangan (Lighting Design), mengapa sistem
penerangan gedung tidak dibuat fleksibel dengan menyesuaikan dan memanfaatkan
sinar matahari yang masuk ke lantai hingga jendela langit-langit. Terciptanya integrasi
sistem secara rinci yang berterkaitan dengan penerangan yang dinamis akan
memungkinkan tiap departemen secara otomatis menyesuaikan kebutuhan penerangan
yang memanfaatkan sinar matahari. Hal itu tentunya dapat menekan biaya lebih
rendah dengan tanpa mengurangi lingkungan kerja yang nyaman bagi karyawan.

Timbulnya harga baru.

Setiap perubahan atas perencanaan awal memiliki konsekuensi terhadap timbulnya
harga baru. Perhitungan untuk material baru yang dikeluarkan dapat kita ketahui
sangat mudah, yaitu rumus: harga premium sama dengan desain baru ditambah
dengan perkiraan pertambahan nilai.
Adanya perhitungan ini disebabkan oleh kurang pemahaman secara pasti bagi
kontraktor terhadap konsep desain baru tersebut. Para kontraktor menempuh jalan
aman dalam penawarannya sehingga dapat menutup timbulnya biaya-biaya tak
terduga. Dalam kondisi semacam ini, apabila kita menggunakan perhitungan sesuai
dengan metode harga premium di atas akan mengakibatkan krisis keuangan sehingga
akan lebih baik apabila pihak pemilik aset memutuskan untuk mencoba melakukan
pembelian secara langsung. Dengan begitu kita dapat memperoleh desain yang tepat
sekaligus mendapatkan kepastian harga, dan terhindar dari mahalnya harga yang
berpatokan pada estimasi semata.

D. TEKNIK VALUE ENGINEERING

VE adalah suatu metodologi yang telah lama diketahui dan diterapkan dalam sektor
industri. VE adalah proses mengidentifikasi kesempatan untuk menghilangkan biaya
yang tidak perlu (unnecessary cost) dengan tetap menjamin mutu, kehandalan, kinerja
dan faktor-faktor penting lainnya untuk memenuhi harapan customer. Improvement

322 ISBN: 978-979-1317-98-6

 Praktik Value Engineering Pada Pekerjaan Mekanikal Dan Elektrikal

yang dihasilkan merupakan rekomendasi yang dibuat oleh sebuah tim multidisiplin
yang mewakili berbagai pihak yang terlibat. VE adalah usaha yang sistematis untuk
meningkatkan nilai (value) serta mengoptimalkan life-cycle cost and energy.
Teknik VE dapat digunakan untuk mencapai beberapa tujuan, seperti penghematan
biaya, mempersingkat waktu pelaksanaan serta meningkatkan mutu, kehandalan dan
kinerja. VE juga dapat mengoptimalkan penggunaan sumber daya uang, tenaga kerja
dan material dengan menghilangkan biaya yang tidak perlu tanpa mengorbankan mutu
ataupun performance.
Penerapan VE sedapat mungkin dilaksanakan pada awal pekerjaan/proyek. Semakin
awal proses VE dilakukan, semakin besar potensi penghematan yang dapat dicapai.
Hubungan antara waktu pelaksanaan VE dengan penghematan biaya dapat dilihat
pada Gambar 2., idealnya penerapan VE dapat dilakukan pada tahap planning and
analysis sampai working drawings .

Gambar 2. Optimasi faktor yang mempengaruhi prraktik Value Engineering.

(Dell'Isola, A., 1982)
Kunci utama dalam melakukan VE adalah dengan menggunakan VE Job Plan. VE Job
Plan adalah sebuah pendekatan untuk memecahkan masalah, dan bukan hanya sekedar
mencari pengurangan biaya dapat dilihat pada Gambar 3 , detail setiap tahap dapat
dilihat pada Gambar 4 dan untuk menganalisis fungsi dapat dilihat pada Gambar 5
serta untuk mengkaji masalah dapat digunakan diagram tulang ikan yang dapat dilihat
pada Gambar 6
Secara skematis VE Job plan dapat digambarkan seperti dibawah ini .

Gambar 3. Sketmatik VE Job Plan (Dell'Isola, A., 1982)

ISBN: 978-979-1317-98-6 323

Peter F. Kaming, F.X Siswojo

VE Job Plan terdiri dari 5 tahap, yaitu :

Tahap I : Pengumpulan Informasi
Tahap II : Tahap Kreatif dan Pengumpulan Ide
Tahap III : Tahap Analisa/ Evaluasi & Seleksi
Tahap IV : Pembuatan Proposal
Tahap V : Presentasi

Gambar 4. Urutan Kerja Tahapan Pelaksanaan VE (Dell'Isola, A., 1982)

Tahap Informasi meliputi pengumpulan informasi dan analisis fungsi

Pengumpulan informasi dari permasalahan, tujuan sampai ke potensi penghematan.
Pengumpulan informasi khususnya untuk mengali masalah dapat mengunakan konsep
tulang ikan pada Gambar 5. Analysis fungsi terdiri dari FAST diagram sampai seleksi
fungsi untuk menjadi obyek studi . Sebagai konsep diagram FAST dapat dilihat pada
Gambar 6.
Tahap Kreatif meliputi Pemunculan ide kreatif dengan teknik kreatif.
Tahap Analisis meliputi pengkajian sejumlah ide yang muncul pada tahap sebelumnya
sampai pemilihan yang terbaik dari sejumlah ide.
Tahap Proposal meliputi penjelasan perubahan sampai dengan membuat gambar.
Tahap Presentasi meliputi laporan yang siap dipresentasikan.

324 ISBN: 978-979-1317-98-6

 Praktik Value Engineering Pada Pekerjaan Mekanikal Dan Elektrikal

Gambar 5. Diagram Tulang Ikan untuk Mengkaji Masalah.

Gambar 6. Diagram FAST

E. PRAKTIK VALUE ENGINEERING PADA SISTEM TATA

UDARA
Analisis Value Engineering (Job Plan) adalah sebuah pendekatan untuk
memecahkan masalah, dan bukan hanya sekedar mencari pengurangan biaya.
Tahap Informasi
Pada desain awal, sistem AC yang digunakan untuk proyek mall tersebut adalah
Water Cooled Chiller. Sistem tersebut dipilih karena water cooled chiller memenuhi
kreteria sebagai berikut yaitu: 1) bentuk bangunan yang sangat besar dan dapat
melayani ruang yang cukup jauh.; 2) penempatan AHU cukup jauh; 3) umur peralatan
cukup panjang; dan 4) kapasitas AHU bisa disesuaikan dengan kebutuhan ruangan.
Permasalahan yang ditimbulkan dari penggunaan sistem water cooled tersebut adalah:
initial investment relatif besar dibandingkan dengan Air Cooled karena memerlukan
condensing water pipe; condensing pump; dan cooling tower tetapi pemakaian energi
lebih effisien; biaya perawatan lebih murah; kapasitas relatif konstan; refrigerant
piping sederhana.Lihat Gambar 7 .

ISBN: 978-979-1317-98-6 325

Peter F. Kaming, F.X Siswojo

Gambar 7 : Water Cooler Chiller

Simple Cost Worth Analysis :

Cost Model Worhsheet pada desain awal sebagai berikut:
Tabel 1. Cost Model Worhsheet
Biaya Elemen Bangunan RP %
Pekerjaan Struktur 34.245.000.000 33,59
Pekerjaan Arsitektur 31.235.000.000 30,64
Pekerjaan M & E 36.465.000.000 35,77
Total Biaya 101.945.000.000 100,00
Berdasarkan hukum distribusi pareto semua lebih 20 % dan dapat di ambil yang
paling besar dan secara umum potensial saving lebih besar yaitu pekerjaan Mekanekal
dan Elektrikal.

Cost Model Breakdown Worksheet

Desain awal dari Cost Model Breakdown Worksheet seperti pada table 2.
Tabel 2. Cost Model Breakdown Worksheet
Pekerjaan M & E RP %
Sistem Catu Daya Listrik dan Distribusi 12.762.750.000 35,00
Sistem Tata Udara 12.398.100.000 34,00
Sistem Pemadam Api dari Alarm 4.011.150.000 11,00
Sistem Instalasi Air Bersih&Air Kotor 4.922.775.000 13,50
Sistem Tata Suara 922.775.000 1,00
Sistem Transportasi Vertikal 1.093.950.000 3,00
Telekomunikasi 729.300.000 2,00
Sistem Instalasi Penangkal Petir 182.325.000 0,50
Total Biaya Pekerjaan M&E 36.465.000.000 100,00
Analisa Fungsi dapat diambil berdasarkan pada prosentase biaya, dan dari hukum
distribusi Pareto mengatakan 20 % bagian akan mewakili 80 % dan berdasarkan cost
model yang di VE item no. 1 & 2

326 ISBN: 978-979-1317-98-6

 Praktik Value Engineering Pada Pekerjaan Mekanikal Dan Elektrikal

Simple Cost Worth vs Functional Analysis

Simple Cost Worth
Desain awal Cost Worth seperti pada Tabel 3.
Tabel 3. Simple Cost Worth
Cost RP Worth RP Cost/worth
Pekerjaan Struktur 34.245.000.000 33.950.000.000 1,009
Pekerjaan Arsitektur 31.235.000.000 30.840.000.000 1,013
Pekerjaan M & E 36.465.000.000 32.600.000.000 1,119
Total Biaya 101.945.000.000 97.390.000.000 1,047
Cost per Worth berdasarkan harga pasar yang berlaku, maka cost per worth pekerjaan
Mekanikal dan Elektrikal mempunyai kesempatan Value Engineering besar.

Simple Cost Worth vs Functional Analysis

Desain awal Simple Cost Worth vs Functional Analysis seperti pada Tabel 4.
Tabel 4. Simple Cost Worth vs Functional Analysis
Pekerjaan M & E Cost Rp Worth Rp Cost/worth
Sistem Catu Daya Listrik & Distribusi 12.762.750.000 12.095.000.000 1,06
Sistem Tata Udara 12.398.100.000 9.275.000.000 1,34
Sistem Pemadam Api dari Alarm 4.011.150.000 3.990.000.000 1,01
Sistem Instalasi Air Bersih & Kotor 4.922.775.000 4.862.000.000 1,01
Sistem Tata Suara 364.650.000 383.000.000 0,95
Sistem Transportasi Vertikal 1.093.950.000 1.075.000.000 1,02
Telekomunikasi 729.300.000 740.000.000 0,99
Sistem Instalasi Penangkal Petir 182.325.000 180.000.000 1,01
Total Biaya Pekerjaan M&E 36.465.000.000 32.600.000.000 1,12

Simple Cost Worth vs Functional Analysis Chiller.

Desain awal dari Simple Cost Worth vs Functional Analysis Chiller seperti pada
Tabel 5. Terlihat pada tablel nilai C/W untuk Peralatan Chiller besar (1,95).
Tabel 5. Simple CostWorth vs Fungtional Analysis Chiller.
Fungsi Cost Worth Cost/worth
System Tata Udara K. Kerja K. Benda P/S RP Ratio
Peralatan Chiller Mendinginkan Pendinginan P 6.157.850.000 3.150.000.000 1,95

instalasi lainnya 6.240.250.000 6.125.000.000 1,02

System Tata Udara 12.398.100.000 9.275.000.000 1. 33

Tahap Kreatif :
Pada tahap kreatif dapat ditemukan 4 alternatif sebagai berikut: Alternative Awal
mengunakan Water Cooled Chiller York; Alternatif I Water Cooled Chiller Carrier;
Alternatif II Air Cooled Chiller Carrier; Alternatif III Air Cooled Chiller York, yang
kemudian akan dianalisis pada tahap selanjutnya.

ISBN: 978-979-1317-98-6 327

Peter F. Kaming, F.X Siswojo

Tahap Penentuan
Assesment awal
Tujuan tahap ini mengenevaluasi alternatif-alternatif yang dihasilkan tahap
kreatif; dan mengkaji keuntungan dan kelemahan. Berikut ini disajikan Simple
T Chart keuntungan dan kerugian aktivitas ME dari gedung tesebut.
Assesment kedua
Tujuan tahap ini mengevaluasi alternatif-alternatif yang dihasilkan pada tahap
kreatif; dan mengkaji kriteria yang seperti pada pada Tabel 7.
Berdasarkan kreteria diatas dapat dibuatkan Relative Weight Worksheet dan
Feasibility Ranking Format
Relative Weight Worksheet
Hasil hitungan Relative weight worksheet ditunjukkan pada Tabel 8.
Feasibility Ranking Format
Feasibility Ranking Format untuk menghitung total weight dari masing-masing
alternatif dapat dilihat pada Tabel 9.
Tabel 6. Simple T Chart Keuntungan dan Kerugian
Analisis (Perbandingan Ide) Bobot
Keuntungan Kerugian
Desain Awal Keawetan Jangka Panjang Teknologi tdk Sederhana 1,0
Water Cooled Chiller Biaya pemeliharaan rendah Biaya relatif mahal 2,0
(Screw Compresor) Penghematan Wkt Petaka 2,0
Jumlah 5,0
Alternatif I Keawetan Jangka Panjang Teknologi tdk Sederhana 1,0
Water Cooled Chiller Biaya pemeliharaan rendah Biaya relatif mahal 2,0
(Recip Compresor) Penghematan Wkt Petaka 2,0
Jumlah 5,0
Alternatif II Penghematan Wkt Petaka Keawetan Jangka panjang 2,0
Air Cooled Chiller Teknologi Sederhana Lama Waktu Petaka 0,5
Carrier Biaya Relatif Murah 3,5
Jumlah 6,0
Alternatif III Penghematan Wkt Petaka Lama Waktu Petaka 2,0
Air Cooled Chiller Mudah Dilaksanakan Keawetan Jangka panjang 1,0
York Biaya Relatif Murah 3,5
Jumlah 6,5

Tabel 7. Kriteria
Biaya Relatif Murah 3,5
Mudah Dilaksanakan 1,0
Penghematan waktu Petaka 2,0
Teknologi Sederhana 0,5
Keawetan jangka Panjang 1,0
Biaya Pemeliharaan rendah 2,0
Total Nilai 10,0

328 ISBN: 978-979-1317-98-6

 Praktik Value Engineering Pada Pekerjaan Mekanikal Dan Elektrikal

Tabel 8. Relative Weight Worksheet

Bobot Relatif Kriteria
No Alternatif ide 1 2 3 4 5 6 Jml
A Desain Awal 5 5 5 15 A = State of art
Alt I 5 5 5 15 10 - Off the shelf
Alt II 5 5 5 15 0 - New Technology
Alt III 5 5 5 15
B Desain Awal 5 3 4 12 B = Cost of Development
Alt I 5 4 5 14 10 - No cost
Alt II 7 6 5 18 0 - High cost
Alt III 6 5 5 16
C Desain Awal 5 5 5 15 C = Time to implement
Alt I 5 4 4 13 10 - Extremely short
Alt II 5 6 4 15 0 - Extremely long
Alt III 5 6 6 17
D Desain Awal 5 4 3 12 D = Prob Implement
Alt I 5 4 4 13 10 - excelent change
Alt II 6 6 6 18 0 - no change
Alt III 7 6 4 17
E Desain Awal 3 5 2 10 E = Potential saving
Alt I 7 6 4 17 10 - Large savings
Alt II 5 4 6 15 0 - No saving

Tabel 9. Feasibility Ranking Format

KRITERIA ALT A B C D E TOTAL WEIGHT
1 Desain Awal 15 12 15 12 10 64
2 Alt I 15 14 13 13 17 72
3 Alt II 15 18 15 18 15 81
4 Alt III 15 16 17 17 18 83

Assesment ketiga
Tujuan tahap ini mengenevaluasi alternatif-alternatif yang dihasilkan tahap kreatif;
dan mengkaji yang diambil dari rumus sebagai berikut :
Dt = jml keputusan utk perbandingan Bobot relatif
N = jumlah alternatif yang dihasilkan dari fase kreatif
Dt = (N x (N-1) ) / 2
Dt = (6 x (6-1) ) / 2
Dt = 15
Format Matrik
Penentuan Bobot dapat dilihat pada Tabel 10.

ISBN: 978-979-1317-98-6 329

Peter F. Kaming, F.X Siswojo

Tabel 10 : Format Matrik - Penentuan Bobot

Bobot Relatif utk pemilihan keputusan
No Kriteria 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Bobot yg diberikan
1 Biaya Relatif Murah 7 6 5 6 5 29 10
2 Mudah Dilaksanakan 3 4 4 5 4 20 6,9
3 Penghematan Waktu Petaka 4 6 5 7 4 26 9,0
4 Teknologi Sederhana 5 6 5 7 4 27 9,3
5 Keawetan Jangka Panjang 4 5 3 3 4 19 6,6

Analisis Matrik
Hasil analisis matriks dapat dilihat pada Table 11.
Tabel 11. Analisis Matrik
KRITERIA

Biaya pemeliharan rendah

Keawetan Jangka Panjang
Penghematan Wkt Pelaks

Teknologi Sederhana
Mudah dilaksankan
Biaya Relatif Murah

Total Ket
No ALT

A B C D E F
10 = Bobot sangat Pen
10 6,8 8,4 8,7 6,1 9,4
1 = Bobot tdk. Penting
1 2 2 2 2 1
1 Desain Awal
10 13,5 16,8 17,4 12,3 9,4 79,4
2 2 2 3 3 2
2 Alt I
20 13,5 16,8 26,1 18,4 18,7 113,5
3 3 3 2 3 3
3 Alt II
30 20,3 25,2 17,4 18,4 28,1 139,4
3 3 3 3 3 4
4 Alt III
30 20,3 25,2 26,1 18,4 37,4 157,4 Tertinggi
1 - Poor; 2 - Fair, 3 - Good; 4 - Excelent

Tahap Pengembangan :
Pada tahap ini bertujuan: Mengembangkan alternatif terbaik dari sisi ekonomi; dan
Mengetahui Life Cycle Cost

Proposal Cost Model Alt. III VS Desain Awal

Proposal Cost Model tersebut dapat dilihat pada Tabel 12.
Tabel 12. Proposal Cost Model Alt. III VS Desain Awal
No Air Cooled Water Cooled
Alt. III Desain Awal
I. MECHANICAL INVESTMENT
1 Unit Chiller USD 350.000,00 USD 522.000,00
2 Unit Cooling Tower (USD 35/TR) USD - USD 94.500,00
3 CHW Pump (USD 4.5/GPM) USD 9.271,50 USD 9.450,00
4 Condensate Pump (USD 4.5/GPM) USD - USD 14.437,50
5 CT Make up Water Pump (USD 4,5/GPM) USD - USD 144,38
6 CHW Pipe Installation USD - USD -
7 Water Pipe Installation for CT USD - USD 28.800,00
SUB TOTAL MECHANICAL INVESMENT USD 359.271,50 USD 699.331,88

330 ISBN: 978-979-1317-98-6

 Praktik Value Engineering Pada Pekerjaan Mekanikal Dan Elektrikal

Life Cycle Cost Worksheet Alt.III VS Desain Awal

Life cycle Worksheet Alternative III versus Desiain Awal dapat dilihat pada Tabel 13
dan Table 14.
Tabel 13 . Life Cycle Cost Worksheet Alt.III VS Desain Awal (1)
No Air Cooled Water Cooled
Alt. III Desain Awal

II. OPERATING COST

Power Consumption at Spesific Load (KW) 509 KW 480 KW
Total KVA 636 KVA 600 KVA

TOTAL ELECTRICITY COST/DAY USD 979,60 USD 924,37

SUB TOTAL COST/YEAR (356 days) USD 348.737,98 USD 329.076,53
maintenance cost/year USD 35.927,15 USD 33.466,59

TOTAL OPERATION COST/YEAR (356 days) USD 384.665,13 USD 362.543,13

SAVING OPERATIONAL COST PER YEARS

Tabel 14. Life Cycle Cost Worksheet Alt.III VS Desain Awal (2)
No Air Cooled Water Cooled
Alt III Desain Awal
SUB TOTAL MECHANICAL INVESMENT USD 359.272 USD 669.332
TOTAL OPERATION COST/YEAR (356 days) USD 384.665 USD 362.543
Dalam Juta Rp
SUB TOTAL MECHANICAL INVESMENT 3.305 6.158
TOTAL OPERATION COST/YEAR (356 days) 3.539 3.335
PVIFA (12,40) 6,7 6,7
NPV 27.016,06 28.505,01
PVIFA (20,40) 4,9 4,9
NPV 20.646,00 22.501,30

Tahap Rekomendasi
Kesimpulan: Berdasarkan analisis Value Engineriing, maka dipilih alternatif III yaitu
Air Cooled Chiller dengan merk York.
Saran:: Sebelum menentukan kapasitas Chiller perlu menghitung perkiraan beban
pendinginan, yang sesuai dengan bangunan Pulogadung Trade Centre , sehingga
konsumsi listrik untuk sistem tata udara dapat optimal.; Pengunaan Air Cooled
Chiller dengan merk York. adalah tepat dan dapat diterapkan.

F. KESIMPULAN
Kesimpulan dari tulisan ini adalah bahwa dalam melakukan kegiatan bisnis
pengelolaan pembangunan proyek gedung terdapat beberapa isu penting (lihat tabel 12
dan 13) , yaitu: 1) Desain dengan biaya awal biasanya menghasilkan biaya operasi
yang rendah namun tidak menjamin life cycle cost yang optimum. 2) Agar penerapan
VE bisa efektif diperlukan peninjauan kondisi lapangan dan penyesuaian penerapan
metodologi standar VE. 3) Pemilik aset hendaknya selalu terlibat baik langsung
maupun mewakilkan manajer proyek yang terpercaya dalam penerapan VE agar setiap

ISBN: 978-979-1317-98-6 331

Peter F. Kaming, F.X Siswojo

proses pelaksanaan pembangunan proyek, sehingga didapat desain yang menjamin life
cycle cost yang optimal.

G. DAFTAR PUSTAKA
1) Back WE and Boles, WW, 1992,Defining Triangular Probability Distribution
From. Historical Cost Date, Journal of Construction Engineering and
Management.
2) Brown J.A, 1998, 15 Keys for Successful Construction, Estimating and Bidding
Transaction of AACE Internasional, AACE International.
3) Clarke, DE, 2001, Monte Carlo Analysis = Ten Years of Experience, Technical
Article-Roll of RiskSeries 43.
4) Chandra, S., 1986, Introduction and The Application of Value Engineering for
Efficiency, Jakarta.
5) Dell'Isola, A., 1982, Value Engineering in the Construction Industry, 3th, Van
Nostrand Reinhold, New York.
6) Kelly, J. and S. Male, 1993, Value Management in Design and Construction,
E&FN Spoon, London.
7) O'Brian, Value Analysis in Design and Construction, McGraw-Hill.
8) Yuan, LL and Pheng, LS, 1992, Just-in-Time Productivity for Construction,
National Prints, Singapore.
9) Zimmerman, Larry W. and D.H. Glen, 1982, Value Engineering a Practical
Approach for Owners Designer and Contractors, Van Nostrand Reinhold,

332 ISBN: 978-979-1317-98-6