Origem histrica
Fundamentos da propriedade:
- Teoria da ocupao: ideia de res nullius, coisa de ningum, que passa a fazer parte da
propriedade daquele que a detm. No suficiente para explicar a propriedade dos bens
pblicos e impropriveis por exemplo.
- Teoria da lei: fundamento positivista, dogmtico. Parece ser a primeira teoria que o direito
romano adota, tendo como autores Hobbes, Montesquieu. Proprietrio uma instituio do
direito positivo (determinado pela norma).
Conceito
Direito que algum tem em relao a determinado bem, a partir de uma relao de domnio,
no somente ftico, mas sim jurdico. Domnio jurdico e propriedade so sinnimos.
Apesar de se tratar de direito fundamental, est submetido a verificao da funo social, bem
como demais direitos sobretudo aqueles que tem substrato constitucional, logo no se trata de
direito absoluto.
um direito real por excelncia, por concentrar todos os elementos, quais sejam.
- Faculdade de usar ou utilizar a coisa (ius utendi): ter o bem a sua disposio e dele se servir,
mesmo que para guarda-lo, desde que de acordo com as regras do ordenamento jurdico. Limita-
se por: funo social e socioambiental; abuso de direito e atos emulativos; vedao por uso
anormal nas relaes entre vizinhos. No uso da coisa permite-se o acesso aos frutos naturais.
- Faculdade de gozar ou fruir da coisa (ius fruendi): captar as vantagens geradas pelo bem, ou
seja, os frutos, naturais, industriais (decorrem da atuao humana) e civis (que proveem de uma
relao jurdica, sendo sinnimo de rendimento), bem como aos produtos, que reduzem em
parte a essncia do bem principal.
- Faculdade de dispor ou alienar (ius disponendi): envolve os atos de vender, doar, testar (dar
em testamento), hipotecar, empenhar (pr em penhor) e alienar fiduciariamente.
- Direito de reaver/buscar a coisa (ius vindicatio ou vindicandi): nico dos atributos que
terminologicamente permaneceu como direito a fim de se garantir a legitimidade para se ajuizar
ao petitria, principalmente a ao reivindicatria, o STF entende que as aes petitrias so
imprescritveis, j que propriedade se trata de direito perptuo e seu no exerccio no o
extingue, o que relativizado pelo usucapio. perseguir o bem e poder o tomar daquele que
injustamente o detenha.
- Nua propriedade: titularidade do domnio, ser proprietrio e ter o bem em seu nome.
Permanece com direito de dispor e reivindicar, mas costuma se dizer que est despida dos
atributos de gozar e fruir, j que so atributos imediatos ou diretos.
- a coisa.
- Direito absoluto (eficcia erga omnes): Em regra, j que deve ser relativizado tendo em vista o
interesse coletivo, caso da funo social e socioambiental. Alm disso, considera-se direito da
mesma espcie, bem como os fundamentais.
- Exclusivo: Presume-se que a propriedade s de uma pessoa, salvo nos casos de condomnio
ou copropriedade, mediante prova ou previso em contrrio. Mesmo nesses casos, cada um
ser proprietrio de frao ideal, que exclusiva a cada um.
- Direito elstico: Propagado por Orlando Gomes, significa dizer que a propriedade pode ser
distendida ou contrada no seu exerccio, conforme sejam adicionados ou retirados seus
atributos. Propriedade plena: grau mximo de elasticidade.
- Direito fundamental: Pelo que consta CF, esse carter faz com que a proteo ao seu exerccio
e a correspondente funo social sejam aplicados imediatamente nas relaes entre
particulares. Lembrando que relativo.
Funcionalizao da Propriedade:
O exerccio do direito de propriedade deve ser realizado de acordo com suas finalidades
econmicas, sociais e de acordo que sejam preservados, em conformidade com lei especial, a
flora, fauna, belezas naturais, equilbrio ecolgico e patrimnio histrico e artstico, evitada
poluio do ar e das guas.
Tal preceitos esto consagrados na normal civil enquanto finalidade, tendo em vista a funo
social, que se torna verdadeiro princpio e principal limitador do exerccio deste direito.
Leon Duguit propriedade no direito subjetivo mas funo social a ser exercida pelo detentor
da riqueza. No somente um limitador, mas verdadeiro atributo ou componente.
Cdigo Civil traz um conceito jurdico indeterminado, uma clusula aberta. s vezes pode
ensejar julgamento discricionrio, tendo em vista que o conceito aberto.
Cautela: a funo social no pode justificar limitaes liberdade do proprietrio que
sejam desproporcionais.
Demais limitaes impostas pela lei no so sinnimos de funo social
Funo social no somente limitao:
Direito funo (jurdico positiva) deve de agir, dar uma destinao socioeconmica
-> STJ (RESP. 123071): proprietrio do imvel obrigado a fazer recuperao ambiental, mesmo
no sendo o causador do dano.
Reserva legal
Posse-trabalho: posse ininterrupta e de boa-f por mais de cinco anos, conceito aberto e
indeterminado, representa a efetivao da funo social da posse, a partir de atividades sociais
relevantes. diferente de usucapio, j que no existe modalidade desta que seja onerosa, alm
de outras diferenas, como o tamanho da rea, a realidade econmica dos possuidores, etc.
Requisitos:
- Extensa rea
- Posse trabalho
Objeto da propriedade:
Podem ser naturais, por acesso artificial ou por determinao legal, como os direitos reais
sobre imveis e coisas que o seguem e a sucesso aberta.
- Bens incorpreos
Obs.: direitos autorias, para Flavio Tartuce no se trata de propriedade, decorre dos direitos da
personalidade, portanto alienada excepcionalmente. No entanto, a doutrina majoritria ainda
pensa que se trata de propriedade intelectual.
Aquisio da propriedade
Em regra, a transmisso depende de instrumento pblico que pode ser feito em qualquer
cartrio ou tabelionato de notas, entretanto, h a exceo do art. 108, CC, quando se trata de
imvel de at 30 salrios mnimos. Vale ressaltar que mantem a necessidade do registro na
matrcula do imvel na sua circunscrio.
- Aquisio derivada: h relao com o proprietrio anterior, logo, o novo proprietrio tem que
arcar com os tributos anterior e permanece a hipoteca feita antes.
Por registro
Etapas do registro: escritura pblica pode ser feita em qualquer tabelionato ou cartrio de
notas (ou contrato particular que fica no RGI da circunscrio do imvel) / matrcula / registro
transferncia da titularidade / averbao mudana de caractersticas no imvel ou no
proprietrio (o ato de averbar realizado durante o exerccio da propriedade, quando h novas
construes e etc., inclusive sob pena de multa, j que o imposto incide sobre o valor total do
bem).
Efeitos:
Constitutivo: cria uma nova situao jurdica, gerando propriedade, no basta a escritura para
constituir
Territorialidade: feito na circunscrio imobiliria do imvel, feita diviso por cada municpio
Retificao ou anulao: correo, o registro nunca apagado, mas h averbao para retificar
ou anular (continuidade).
Embargos de 3: STJ admite que quem apenas tem contrato de gaveta legtimo para
apresentar embargos.
Por herana: herdeiro direto legitimo ou por testamento (descentes, ascendente e colaterais
at 4 grau primos e tios), com formal de partilha. Ainda sim precisa de registro.
Ou seja, a forma derivada de transmisso ser feita por: contrato particular que fica no RGI,
formal de partilha aps o testamento ou escritura pblica, TODOS demandam o posterior
registro.
O direito real sobre bem imvel considerado um bem imvel incorpreo o que dificulta a
transmisso.
*Coisa perdida no forma de aquisio do bem, mas a lei determina que tesouro encontrado
pertence metade ao proprietrio e metade de quem achou.
- Aquisio originria: independe de relao com o proprietrio anterior, logo no deve arcar
com tributos anteriores e no permanece a hipoteca.
Natural
Por formao de ilhas: ilha amontoado de areia, formado pela correnteza ou o vento ou pelo
rebaixamento da gua, que para o direito civil somente importam as no navegveis e
particulares, j que as demais pertencem ao poder pblico. Dever se traar uma linha
imaginria que corta a gua onde for formada a ilha, e a partir dessa linha se definir quem
proprietrio.
1. Regra. As ilhas que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos
terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha
que dividir o lveo em duas partes iguais.
2. Regra. As ilhas que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se
acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado.
3. Regra. As ilhas que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a
pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constiturem.
Por aluvio: acrscimo que se junta ao imvel, detritos acumulados nas margens da propriedade
que geram acrscimo. Aqui o acumulo lento, gradativo. A aluvio imprpria, trata-se do
afastamento do rio e a prpria pela acumulao de terra.
Por avulso: evento natural que gerou acrscimo veloz que desloca poro de terra de um
prdio que se agrega a outra propriedade. O dono anterior tem direito indenizao, cujo prazo
de exigncia de 1 ano se o novo quiser aquela terra, se no quiser o primeiro dono dever
retirar.
Por lveo abandonado: quando o curso do rio seca, metade para cada um dos proprietrios
ribeirinhos que vivem s margens. No d direito indenizao.
Artificial:
Se de m-f: restituir o valor do material e indenizar por perdas e danos, ganha propriedade da
acesso, mas tambm essa responsabilidade civil.
Se de boa-f: direito indenizao pelo valor das sementes e os ganhos, sendo certo que dever
provar sua boa-f. Se a construo tiver valor maior que do terreno, quem construiu ou plantou
de boa-f, adquirir a propriedade do solo mediante pagamento de indenizao, se no houver
acordo sobre o valor, o dono da construo ter prioridade.
Se de boa-f: direito indenizao pelos acrscimos, s que o dono das sementes ter direito
de restituio em relao ao 3 que plantou e, facultativamente, poder cobrar do proprietrio,
j que ficar com a propriedade. Se o dono do terreno quer ficar com acesso, deve indenizar.
Se de m-f: direito a nada, dever de indenizar o dono dos materiais e dono da propriedade ter
direito acesso.
a) Usucapio
A primeira remisso usucapio surge no Direito Romano, na Lei das 12 tbuas. Consolidou-se
no Direito Justiniano, pela prescrio aquisitiva de direito, que forma de adquirir propriedade,
pelo decurso do tempo. Teoria dualista: um perde, outro ganha.
Conceito: modo originrio de aquisio do domnio e de outros direitos reais pelo decurso do
tempo, condicionado posse incontestada e ininterrupta.
Fundamento: dar funo social propriedade e por isso h reconhecimento jurdico dessa
situao.
Requisitos gerais:
Real: relativo ao prprio bem, que dever ser hbil e usucapvel, em contrapartida no poder
ser bem pblico ou inalienvel
Obs.: quando se trata de sistema financeiro de habitao, o bem considerado pblico at que
acabe o financiamento. At ento, o que se pode fazer transferir crdito desde que a Caixa
Econmica Federal anui. Se no anuir, e o possuidor entrar com ao de usucapio, os prazos
para este efeito s comearo a contar com a satisfao integral do financiamento.
Requisitos formais:
Posse usucapionem
- Posse incontestada: mansa e pacfica. O dono deve ficar inerte o perodo, preciso sua desdia
- Posse ininterrupta: perodo contnuo, sendo certo que pode haver transferncia entre as
posses entre sucessores e antecessores, mediante comprovao dos perodos
- Posse de boa-f e justo ttulo, em regra: somente para usucapio ORDINRIA; justo ttulo
enquanto contrato, uma escritura no registrada, instrumento que conduz um possuidor a
acreditar que tenha condio de proprietrio, pois apresenta-se como formalmente idneo, mas
que no tem conhecimento do vcio (se no houvesse vcio seria proprietrio)
*Exceo: usucapio extrajudicial, feita no cartrio, sem litigio mas precisa de advogado.
Espcie de usucapio:
a) Ordinria
Comum - Prazo: 10 anos de posse justa, manda, pacfica, ininterrupta, de boa-f subjetiva e com
justo ttulo, no precisa haver registro. Alm da inteno de ser dono (animus domini).
Posse trabalho: se o possuidor der funo social especfica, o prazo reduzido para 5 anos, pode
ser to somente o uso do bem, com necessrio registro, cancelado posteriormente;
No estipula metragem
b) Extraordinria
No precisa de justo-ttulo e boa-f, mas deve ser posse ininterrupta, mansa, pacfica, com
animus domini e sem oposio.
Imvel rural
nico imvel
rea utilizada para: moradia e trabalho (transforma em rea produtiva), podendo ser na
agricultura, pecuria, extrativismo ou atividade similar
Prazo: 5 anos
Moradia
Individual
Prazo: 2 anos
nico imvel
Metragem: 250 m2
f) Urbana coletiva
Vem para tutelar mnimo existencial de um grupo de baixa renda, contemplada no estatuto da
cidade
Prazo: 5 anos
Imvel nico
Indivisvel: no pode ter diviso determinada para cada um dentro do grupo, o exerccio
compartilhado do imvel
g) Indgena
Prazo: 10 anos
Caiu em desuso j que mais vantajoso requerer a usucapio rural. Alm disso, comum que
os ndios morem em local da unio, com direito de usufruto.
Propriedade Mvel
Tradio ficta ou consensual: brevi manu nome alheio passa para nome prpriou ou constituto
possessrio nome prprio passa para nome alheio
b) Usucapio
c) Ocupao
Tomada de uma coisa para si, sem vnculo com proprietrio anterior. Coisa nullius ou derelicta,
ou seja, coisa de ningum ou coisa abandonada. No cabe coisa achada, pois no passvel de
apropriao.
d) Tesouro
Algo de valor guardado, de cujo dono no se tenha notcia. No pode ter o nome da pessoa dona
no tesouro.
Se a coisa for considerada bem pblico, uma relquia, tem que entregar para unio pois se trata
de patrimnio da humanidade.
Teoria de fato jurdico (em sentido estrito natureza ou em sentido lato com atuao
humana, chamado de ato jurdico). Se o ato jurdico escolhido, existe negcio jurdico (escolhe
vontade e feitos). O ato jurdico em sentido estrito tem efeitos j previstos.
e) Especificao
Exceo:
Comisto (comisso no CC est errado, forma coisas slidas ou secas impossveis de separar)
Extino da propriedade
Regra que a propriedade seja perpetua, logo, no se extingue pelo no uso. Perde s quando
h fato modificativo ou extintivo de direito.
a) Vontade em perder
- Alienao: cesso onerosa da propriedade. Se mvel, pela tradio, se imvel, por instrumento
particular ou pblico e registro no cartrio respectivo.
- Abandono: derrelio. Para mveis fcil perceber o abandono. Para imveis, o CC considera
vago aquele que tiver mais de 3 anos de impostos atrasados, quando o governo poder pedir a
coisa para si, nesse caso os urbanos iro para o municpio e os rurais para unio.
b) Perecimento
Espcies de propriedade
Perptua: a regra
- Clusula de retrovenda: prev que a propriedade poder ser recobrada por aquele que o vende
mediante restituio no preo e reembolso de despesas e benfeitorias necessrias ou
autorizadas, pelo prazo mximo de 3 anos.
- Propriedade fiduciria: garante com coisa a quitao da dvida, o credor pode demonstrar a
mora s por carta registrada com AR. proibida clusula comissria que permitiria que o credor
fiduciante ficasse com a coisa para si.
- Revogao de doao simples: caso atente contra a vida do doador, por ofensa fsica, injria
ou calnia e caso necessite de alimentos e quem recebeu a doao no o estiver prestando.
*Doao com encargo pode ser desfeita caso haja inexecuo deste, nesse caso ter efeito ex
nunc, ou seja, no retroage.
Efeitos da propriedade
- Pelos prejuzos quando h nexo causal entre dano causado pela coisa e sua conduta
- Danos causados por animais ou coisas, que por sua periculosidade devem ser controladas
Ao petitria:
- Negatria: para provar que outra pessoa no proprietria, deve provar propriedade e provar
os atos que inibem o exerccio do domnio em toda a sua extenso
- Dano infecto: especfica para quando tem risco de runa do prdio vizinho, ao preventiva e
cominatria
Direito de vizinhana
Decorre da propriedade. Basta que os edifcios estejam na redondeza e no, necessariamente,
que sejam contguos. Impe limitaes para a boa convivncia, pautada na boa-f. obrigao
propter rem, atingindo no s o proprietrio, mas tambm o possuidor.
diferente de servido, que direito real sobre coisa alheia, a cesso voluntria de passagem,
registrada no imvel servidor. J o terreno encravado aquele sem passagem, e os vizinhos
devem cede-la para garantir a funo social da propriedade.
- Espcies de atos
Atos ilegais: atos ilcitos que obrigam a composio do dano, pode-se requerer a cessao
Atos abusivos: exerccio irregular do direito, mesmo que o causador do incomodo se mantenha
no limite da sua propriedade, pode-se requerer a cessao
Atos lesivos: causa dano ao vizinho, mas NO uso anormal, pois o poder pblico permite em
razo de interesse social. H sempre interferncia, e caso haja diminuio da propriedade, o
proprietrio ter direito a indenizao
Anterioridade da posse
Ao de reparao de danos
Ao de dano infecto
Ao demolitria
- rvores limtrofes
Tronco na linha divisria, presume-se condomnio. O invadido tem direito de corte desde que
no destrua a rvore. Se cair no terreno de particular, pertencer a este mas enquanto forem
pendentes pertencer ao dono da rvore.
- Passagem forada: caso imvel encravado por falta de acesso via pblica, nascente ou porto,
obrigatoriamente dever ser concedida passagem mediante indenizao ao proprietrio
serviente. O beneficirio est obrigado manuteno e o serviente se quiser mudar a passagem
dever arcar com as custas. Tambm tem direito de passagem os cabos ou tubulao, por se
tratar de servio de utilidade pblica.
- guas
Trata-se dos aquedutos ou canalizao e guas. Todos podem canalizar pelo prdio de outrem
as guas a que tenham direito decorrente das necessidades da vida, da agricultura, indstria,
escoamento de guas suprfluas ou acumuladas ou drenagem de terrenos.
Direitos do proprietrio cercar, murar, valar e tapar de qualquer modo seu prdio
Direito de demarcao, para fazer fronteira. Presume-se que o muro seja condomnio
necessrio, e se apenas um construir, o outro dever indenizar. Ao mesmo tempo podem ser
construdos dois muros, um em cada terreno.
Limites confusos devero ser resolvidos pela posse justa, se no, metade para cada um
- Direito de construir
Principais restries:
Plano diretor
Direito a privacidade
Condomnio
- Espcies:
Cdigo civil: condomnio geral / condomnio edilcio (unidades autnomas mas titularidade
compartilhada em reas comuns)
- Origem:
- Forma:
- Objeto: universal herana, massa falida, bens do divrcio / singular bem individualizado
- Direitos do condmino
Se indivisvel, outros condminos tero preferncia na venda da minha parte, mas nas mesmas
condies que a oferta de compra de outro
- Deveres do condmino
- Extino do condomnio
- Administrao do condomnio
Pessoalmente ou nomear terceiro, pessoa fsica ou jurdica, que nesse caso ou em caso de
locao dever ser de acordo com a maioria dos condminos.