Prctica 4: Derechos Reales Andrs Rico Garca

ANTECEDENTES DE HECHO
Jaime, propietario de la vivienda sita en la planta 2. del edificio de
la calle Justiniano nm. 7, abri en la pared del pasillo de dicha
vivienda un hueco, a la altura de las carreras, de 50 centmetros de
alto por 50 centmetros de ancho, cerrado por unas losetas de cristal
traslcido que dejan pasar la luz pero no permiten inspeccionar el
fundo ajeno. El hueco est abierto en la pared propia del edificio al
que pertenece la vivienda. Dicha pared constituye el muro de
cerramiento exterior o fachada izquierda del mencionado edificio de
la calle Justiniano nm. 7, que est constituido o dividido en
propiedad horizontal, siendo la vivienda de Jaime uno de los
departamentos o pisos privativos en que est dividido el inmueble.
La pared en la que se abre el referido hueco constituye el lmite de la
finca, ya que colindante con dicha pared, y paralelo a ella, se halla
un patio de 2 metros de ancho correspondiente a la finca en la que
est construido el edificio vecino, sito en la calle Justiniano nm. 5

CUESTIONES JURDICAS

1.- Puede Jaime abrir el hueco practicado en la pared del pasillo

de su vivienda?
En primer lugar, y antes de responder a la cuestin, es necesario
hacer mencin a estos conceptos generales de que se entiende por
las vistas y las luces. Las vistas son las ventanas susceptibles de
abrirse para dar paso a la luz y el aire permitiendo ver lo que hay en
el exterior, mientras que las luces son ventanas o huecos que no se
pueden abrir y slo permiten el paso de la luz. El Cdigo Civil
regula estas servidumbres en la Seccin Quinta, del Captulo II, del
Ttulo VII, del Libro II, y la misma ha sido de las ms criticadas por
la doctrina, pues ms que una verdadera servidumbre regula unas
limitaciones del dominio por razn de vecindad, siendo nicamente
el artculo 585 el que trata propiamente de servidumbres,
precisamente como una derogacin del rgimen general de tales
limitaciones. Adems, el artculo que inicia la seccin, el 580 ("ningn
medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera
ventana ni hueco alguno"), se refiere claramente a la medianera y se
corresponde perfectamente con otros dos artculos de la Seccin
Cuarta, el 579 y el 573.1. En consecuencia, aunque se regulen como
servidumbres legales, en realidad no son tales, sino limitaciones del
dominio, que vienen impuestas por la ley, con base al inters social
basado en las relaciones de vecindad (artculos 581 a 584), y una
servidumbre voluntaria (artculo 585) que da derecho al titular del
predio dominante a exigir al del predio sirviente a que no edifique
ms que a cierta distancia.
Para responder a esta pregunta, acudimos a la seccin "de la
servidumbre de luces y vistas" que abarca del artculo 580 al 585 CC.
Y en especial nos centraremos en los tres primeros artculos.
Art. 580: "Ningn medianero puede sin consentimiento del otro abrir en
pared medianera ventana ni hueco alguno"
Art 581: "El dueo de una pared no medianera, contigua a finca ajena,
puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las
carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centmetros
en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red
de alambre.
Sin embargo, el dueo de la finca o propiedad contigua a la pared en que
estuvieren abiertos los huecos podr cerrarlos si adquiere la medianera, y
no se hubiera pactado lo contrario. Tambin podr cubrirlos edificando en
su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o
ventana."
Art. 582: "No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros
voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de
distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco
pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobe la misma propiedad, si no
hay 60 centmetros de distancia."
Del artculo 580 extraemos que el Cdigo Civil prohbe la apertura
de cualquier hueco en una pared medianera sin el consentimiento
del medianero. Del artculo 581 y 582 el Cdigo establece las
distancias mnimas que deben existir entre la pared con huecos y la
finca colindante, as como de en el caso de aperturas de ventanas
con vistas, balcones o similares debern tener una distancia de al
menos dos metros entre la pared en que se construyan.

Adems de lo establecido en los artculos anteriores, encontramos

una lnea jurisprudencial acerca de los huecos traslcidos que ha
llevado a cabo Jaime y que establece lo siguiente:
"Una de las cuestiones que ms discusiones doctrinales y
jurisprudenciales suscit sobre este tema en el pasado, fue la
consideracin o no como huecos a los ladrillos de material
traslcido, es decir, losetas de vidrio resistentes, que impiden
totalmente la visin a su travs pero dejan pasar la luz. En la
actualidad est unnimemente admitido, aunque con ciertas
matizaciones, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia del
Tribunal Supremo, la utilizacin de este tipo de losetas sin ser
consideradas como huecos y por tanto se permite su utilizacin en
muros propios sin necesidad de respetar las distancias que el
Cdigo seala. Los huecos se presumen de tolerancia (Sentencias de
31 de mayo de 1890, 8 de junio de 1962 o 2 de octubre de 1964)".

Como consecuencia de lo expuesto, los denominados huecos de

tolerancia, han dejado de tener la importancia que tuvieron en otras
pocas. Los huecos de tolerancia, cumpliendo ciertos requisitos, son
permitidos para recibir luz pero no para tener vistas. Para abrir estos
huecos no es necesario respetar las distancias sealadas, siempre
que las dimensiones del hueco no excedan de treinta centmetros
por cada lado, se abran a la altura inmediata de los techos de cada
piso y estn rematados con reja de hierro y red de alambre, requisito
este ltimo de no tan estricto cumplimiento.
En definitiva, centrndonos en la prctica, la doctrina acepta los
huecos traslcidos, pero an as establece que deben respetarse las
medidas de los huecos que regula el CC y por tanto, Jaime ha
infringido el art 581 que establece que las ventanas o huecos en las
paredes debern ser de 30 cm en cuadro mientras que el hueco de
Jaime es superior a este de unos 50x50 cm.

2.- La Comunidad de propietarios del edificio de la calle

Justiniano nm. 7, al que pertenece la vivienda de Jaime, tiene
alguna accin contra l? En qu argumentos se fundara esta
accin? Razone la respuesta.

La Comunidad de Propietario del edificio de la calle Justiniano n7

podra llevar a cabo contra la vivienda de Jaime una accin de
cesacin que consiste en una accin especial que tiene a su alcance la
propia Comunidad y que va dirigida a conseguir que el Juzgado
dicte una sentencia condenatoria contra el infractor que le obligue al
cese definitivo de dicha actividad molesta.

El argumento fundamental es que el hueco realizado por Jaime es de

unas dimensiones superiores al permitido. El proceso para llevar a
cabo esta accin de cesacin sera que el Presidente redacte un
requerimiento por escrito a la persona que est realizando la
actividad molesta, hacindole constar que debe cesar la actividad
molesta para el resto de propietarios. Las consecuencias de esta
accin pueden conllevar a:
1.- La completa cesacin de las actividades molestas.
2.- La indemnizacin por daos y perjuicios.
3.- Privarle al dueo u ocupante de la propiedad su uso por un
plazo mximo de tres aos.
3.- La Comunidad de propietarios del edificio de la calle
Justiniano nm. 5, tiene alguna accin para exigir el cierre del
hueco abierto por Jaime? Qu accin sera, en su caso, la
ejercitable? La accin debera dirigirse contra Jaime o contra la
Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano,
nm. 7? Razone la respuesta.

La Comunidad de propietarios podra llevar a cabo una accin

negatoria de servidumbre de luces y vistas que es la accin que
busca defender la libertad del dominio, declarando la ausencia o
inexistencia de gravmenes sobre l, en relacin al hueco abierto en
la pared colindante, por el hecho de que no ha respetado las
dimensiones que establece el artculo 581 del CC. Y por tanto
conseguir su correspondiente cierre.

4.- Podra Jaime defender el hueco abierto habida cuenta de que

desde la pared de su pasillo hasta la pared del edificio vecino
existe una separacin de dos metros? Razone la respuesta.

Jaime para defenderse debera alegar que en primer lugar al ser una
ventana traslcida, no afectara a la privacidad de la Comunidad de
Propietarios n5 y no resultara problemtica. En segundo lugar,
apoyndose en la jurisprudencia, defendera que es legtimo haber
realizado ese hueco en la pared, pues se permiten huecos de
mayores dimensiones cumpliendo los requisitos antes nombrados,
as como en tercer lugar hacer mencin a la separacin del patio de
los dos metros de ancho que es lo que pide la ley.