Anda di halaman 1dari 14

PENJUALAN ANGSURAN

Penjualan tanah dan bangunan secara angsuran ditujukan kepada individu atau perorangan. Tahun 1970 dan
tahun 1971 AICPA membentuk Commite on Land Development Companies (Komite untuk perusahaan pengembang)
dan Committee on Accounting for Real Estate Transaction (Komite untuk transaksi Real Estate). Menghasilkan dua
pedoman akuntansi yang menetapkan kriteria penting untuk pengakuan pendapatan yang semestinya dari transaksi
real estate yang selanjutnya diubah menjadi dua pernyataan FASB yaitu:

Bahwa pembeli bermaksud memenuhi kontrak


Penjual mampu memenuhi kewajibannya berdasarkan kontrak.

Penjualan angsuran adalah penyerahan produk milik penjual kepada pembeli dengan menerima pembayaran
uang muka (down payment) dan sisanya diangsur sesuai dengan yang diperjanjikan. Produk yang dijual angsuran
adalah property dan barang. Tujuan penjualan angsuran adalah meningkatkan penjualan dengan memperluas pangsa
pasar produk tertentu milik penjual.

Setiap terjadinya penjualan angsuran harus ditutup dalam kontrak kesepakatan antara pembeli dan penjual.
Penjual dalam hal ini adalah developer (pengembang). Dalam masa angsuran hak atas property (tanah dan bangunan)
belum berpindah tangan masih ada pada Developer. Developer dapat meminjamkan property tersebut ke bank untuk
mendapatkan dana tunai dinamakan hipotik (mortgage notes).

Pengertian Real Estate

Menurut PSAK No. 44 sebagai berikut:

Adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau
bangunan industry. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagian atau kesatuan atau secara
eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estate juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa
bangunan.

Yang dimaksud dengan pengembangan adalah perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate.

Unit bangunan adalah unit property perumahan dan atau komersial dan atau industry beserta kapling tanahnya.

Proyek adalah semua unit bangunan yang dibangun pada suatu area geografis, termasuk kavling tanah kosong untuk
dijual.

Unit real estate mencakup:

1. Unit property perumahan dan atau komersial dan industry beserta kapling tanahnya
2. Kapling tanah tanpa bangunan

1
Harga jual relative adalah perbandingan antara harga jual dari setiap jenis unit real estate dengan jumlah harga jual
semua jenis real estate yang dibangun pada suatu proyek pengembangan real estate. Harga jual yang dimaksud adalah
harga jual estimasian kini.

Peningkatan jual beli adalah kesempatan antara pihak pembeli dan pihak penjual untuk mengadakan perjanjian jual
beli satu atau lebih unit real estate pada periode mendatang. Sejak tanggal ditandatangani, kedua belah pihak telah
terikat oleh kesepakatan tersebut sesuai dengan hak dan kewajiban masing-masing pihak.

Perjanjian jual beli adalah perjanjian antara pihak pembeli dan pihak penjual yang mencakup hak dan kewajiban
masing-masing pihak yang berkaitan dengan satu atau lebih unit real estate. Sejak tanggal ditandatangani, perjanjian
tersebut berkekuatan hukum dan pelaksanaan hak dan kewajiaban tersebut dapat dipaksakan secara hukum.

Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomik yang timbul dari aktivitas normal perusahaan selama
suatu periode apabila arus masuk tersebut meningkatkan jumlah ekuitas selain peningkatan yang berasal dari
kontribusi penanaman modal.

Laba adalah pendapatan dari penjualan unit bangunan dan dan atau penjualan kapling tanpa bangunan dikurangi
dengan beban pokok penjualan real estate (cost of sales).

Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estate

Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estate dan biaya proyek tidak
langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estate dialokasikan dan dikapitalisasikan ke proyek
pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estate, seperti biaya umum
dan administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya.

Biaya yang dapat dikapitalisasikan ke proyek pengembangan real estate adalah :

a. Biaya praperolehan tanah (pre acquisition costs)


b. Biaya perolehan tanah
c. Biaya yang berhubungan langsung dengan proyek
d. Biaya yang dapat diatribusikan kepada aktivitas pengembangan real estate
e. Biaya pinjaman

Penjualan Angsuran untuk Real Estate

Penjualan angsuran (installment sales) adalah penjualan yang pembayarannya dilakukan secara bertahap,
dimasa yang akan datang dengan jangka waktu yang cukup panjang yaitu kurang lebih 5 sampai 15 tahun.

Setiap terjadinya penjualan angsuran harus ditutup dalam kontrak kesepakatan antara pembeli dan penjual.
Penjual dalam hal ini adalah developer (pengembang). Dalam surat perjanjian tersebut dicantumkan hak dan
kewajiban dengan jelas.

2
Selama masa angsuran hak atas property (tanah dan bangunan) belum berpindah tangan masih ada pada
Developer. Developer dapat meminjamkan property tersebut ke bank untuk mendapatkan dana tunai dinamakan
hipotik atas persetujuan pembeli. Perjanjian tersebut tertuang dalam akad kredit yang dibuat dihadapan notaris.

PENGELOLAAN RESIKO ANGSURAN

Kecukupan Jaminan, Jumlah, dan Jarak Waktu

Resiko atas tidak tertagihnya piutang usaha angsuran ini sangat tinggi, mungkin saat akan dilakukan penjualan
angsuran telah dilakukan survey atas pembeli dan memperoleh hasil yang baik. Karena penagihan piutang usaha
angsuran memakan waktu yang cukup lama (beberapa periode), hal tersebut kemungkinan dapat merubah hasil survey
yang telah dilakukan semula terhadap pembeli. Untuk menghindari hal-hal demikian, penjual biasanya akan membuat
kontrak jual beli (security agreement), yang memberikan hak kepada penjual untuk menarik kembali barang yang
telah di jual dari pembeli.

Adanya perbedaan waktu antara saat penyerahan uang atau barang dan jasa dengan pembayaran berkala yang secara
prinsip ekonomi harus dikenakan bunga atau interest. Biasanya bunga terakhir sudah dimasukkan dalam perhitungan
total pembayaran angsuran, namun yang perlu diperhatikan adalah dasar yang digunakan untuk penetapan besarnya
bunga yang berlaku untuk sekedar investasi, tetapi untuk sekedar perdagangan.

Untuk mengurangi barang angsuran tersebut dari resiko terbakar atau hilang, pihak penjual dapat menetapkan syarat
bagi pembeli agar barang angsuran tersebut diasuransikan untuk kepentingkan pihak penjual. Premi asuransi
ditanggung oleh pembeli, jika barang angsuran hilang atau terbakar, pihak asuransi akan membayar ganti rugi kepada
penjual dan bukan pembeli.

Untuk melindungi penjual terhadap kemungkinan resiko kerugian angsuran, berbagai alat dikembangkan. Jaminan
berupa surat-surat pemilikan aset tetap seperti: pledge, assignment, chattel mortgage, chattel trust, trust deed, factors
lien atau lainnya harus diserahkan ke dalam kekuasaan penjual.

Jaminan bagi Penjual


1. Uang muka cukup untuk menutup penurunan nilai barang
Besarnya pembayaran pertama atau down payment harus cukup untuk menutup besarnya semua kemungkinan
terjadinya penurunan harga barang tersebut dari semula barang baru menjadi barang bekas.

2. Periode cicilan tidak terlalu lama


Jangka waktu pembayaran di antara angsuran yang satu dengan yang lain hendaknya tidak terlalu lama, kalau
dapat tidak lebih dari satu bulan.

3
3. Besarnya cicilan cukup untuk menutup penurunan nilai barang
Besarnya pembayaran angsuran periodik harus diperhitungkan cukup untuk menutup kemungkinan penurunan
nilai barang-barang yang ada selama jangka pembayaran yang satu dengan pembayaran angsuran berikutnya.

Oleh karena pembayaran penjualan angsuran dilakukan secara bertahap maka transaksi penjualan angsuran memiliki
resiko yang besar dalam penagihan piutang. Dengan demikian untuk meminimalkan resiko, pelaku usaha dapat
melakukan usaha-usaha antara lain sebagai berikut :

1. Melakukan seleksi calon pembeli.


2. Kepastian perlindungan dari sisi hukum

Perlindungan Hukum Kepada Penjual

Secara hukum penjual dapat dilindungi dengan cara membuat perjanjian jual beli angsuran yang isinya antara
lain :

Perjanjian penjualan bersyarat

Menurut perjanjian ini barang yang dijual secara kredit langsung diserahkan kepada pembeli akan tetapi penyerahan
hak atas barang tersebut ditunda sampai pembayarannya selesai.

Menggunakan bukti pemilikan sebagai jaminan kredit

Di dalam sistem ini, sertifikat tanah dan rumah atau BPKB kendaraan bermontor digunakan sebagai jaminan kredit
bank. Kredit bank tersebut digunakan untuk membayar utang kepada penjual barang yang bersangkutan. Dengan
demikian pembeli berutang kepada bank bukan kepada penjual barang. Setelah kredit lunas sertifikat atau BPKB akan
diterima dari bank.

Menjaminkan kepada pihak ketiga

Bukti pemilikan atas barang yang dijual diserahkan kepada pihak ketiga, sampai pembayarannya selesai. Setelah
pembayaran selesai bukti pemilikan akan diserahkan kepada pembeli.

Perjanjian beli-sewa

Sebelum pembayaran lunas pembayaran dianggap sewa. Setelah pembayaran lunas baru dianggap sebagai jual-beli.
Apabila sebelum pembayaran lunas pembeli menghentikan pembayaran maka barang yang sudah diterima harus
dikembalikan tanpa ganti rugi.

Lebih jauh apabila terjadi contract default oleh pembeli, misalnya jika pada suatu titik waktu pembeli tidak
mampu membayar angsuran hutangnya maka pilihan terakhir adalah reposesi. Penjual mereposesi (memiliki kembali)
barangnya yang dijual angsuran dan mengembalikan surat-surat jaminan setelah mengadakan perhitungan-
perhitungan yang diperlukan. Selain dari itu jumlah pembayaran pertama harus cukup besar untuk menutupi
penurunan harga barang yang direposesi bila terjadi wan prestasi. Juga jarak waktu pembayaran tiap angsuran tidak

4
terlalu lama, misalnya: tidak lebih dari satu bulan dan dan besar angsuran harus mencukupi untuk menutup penurunan
harga barang yang dijual angsuran.

Pembatalan kontrak

Apabila pihak pembeli tidak dapat menyelesaikan kewajiban atas saldo piutang angsurannya (sesuai dengan
kontrak), pihak penjual berhak untuk menarik kembali barang dagang yang telah dijual dari pembeli. Tindakan yang
dilakukan sebagai berikut:

1. Menilai barang-barang yang ditarik kembali dengan nilai wajar


2. Mencatat pemilikan kembali
3. Menghapus saldo perkiraan piutang usaha angsuran
4. Menghapus saldo perkiraan laba kotor yang ditangguhkan
5. Mencatat rugi dari pemilikan kembali

Akuntansi untuk kerugian karena pembatan kontrak, diakui pada saat pembatalan. Kerugian karena adanya
pembatalan terjadi adalah selisih antara piutang kontrak dikurangi dengan laba ditangguhkan (differet gross profit)
yang belum direalisasikan dan biaya yang dapat dipulihkan terhadap tanah dan bangunan.

Apabila terjadi pembatalan kontrak atas penjualan angsuran maka uang yang telah dibayarkan tidak dapat diminta
kembali, perusahaan akan menghitung laba atau rugi atas pemilikan kembali aktiva tersebut. Langkahnya adalah
sebagai berikut:

Total pembayaran yang telah diterma XXXXX

Dikurangi dengan penilaian kembali nilai aktiva yang dimiliki kembali:

Harga pokok mula-mula XXXXX

Nilai pasar atau wajar pada saat perolehan kembali XXXXX

Keuntungan bersih XXXXX

Keuntungan yang diterapkan sebelum pemilikan kembali XXXXX

Keuntungan (kerugian) atas pemilikan kembali XXXXX

Pencatatan yang dilakukan adalah sebagai berikut:

Dr. Real estate (market values/appraisal value) XXXXX

Dr. Differed gross profit XXXXX

Dr. Rugi atas pemilikan kembali XXXXX

5
Cr. Installment sales contract receivable XXXXX

Metode Pengakuan Pendapatan

Ada beberapa metode yang dapat diterapkan untuk pengakuan pendapatan dalam penjualan real estat antara
lain:

1. Metode akuntansi akrual penuh (full accrual method of accounting)

Dapat diterapkan jika seluruh persyaratan berikut dipenuhi yaitu:

a. Berakhirnya periode pengembalian dana (expiration of refund period)


b. Pembayaran kumulatif yang memadai
c. Kolektibilitas piutang
d. Piutang tidak disubordinasikan
e. Penyelesaian pengembangan tanah

2. Metode akuntansi persentase penyelesaian

Mengakui pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan pendapatan tersebut sejalan dengan pelaksanaan
proyek

3. Metode akuntansi cicilan

Harus memenuhi syarat sebagai berikut:

a. Periode pembatalan dengan pengembalian dana telah berakhir


b. Pembayaran kumulatif sama atau melebihi 10%
c. Penjualan secara financial dipandang mampu

Menurut metode ini laba diakui pada saat penerimaan cicilan, dengan menggunakan prosedur berikut:

a. Seluruh jumlah penjualan kotor, tanpa dikurangi kerugian karena pembatalan atau diskonto penilaian,
harus diakui sebagai hasil penjualan cicilan dalam periode terjadinya penjualan
b. Harga pokok penjualan (termasuk biaya yang berkaitan dengan pelaksanaan kerja dimasa datang) dan
biaya penjualan yang berkaitan langsung dengan proyek harus dibebankan terhadap hasil penjualan
cicilan dalam periode penjualan
c. Selisih antara jumlah yang dibayar dalam butir (a) dan (b) merupakan laba dari kontrak penjualan yang
harus ditangguhkan dan baru diakui pada saat uang tunai diterima.

6
Pencatatan yang Dilakukan Dalam Penjualan Angsuran

Penjualan angsuran dilakukan berdasarkan ikatan antara penjual dan pembeli dengan suatu penjualan kontrak
jual beli yaitu mencantumkan hak dan kewajiban penjual maupun pembeli. Pada saat kontrak ditanda tangani maka
pihak penjual akan menyerahkan real estat dan pembeli akan menyerahkan uang muka (down payment), sisanya
diangsur berdasarkan perjanjian di tambah dengan bunga atas piutang yang belum dibayarkan atas dasar kesepakatan
bersama.

Pada saat penjualan di catat sebagai berikut:

Dr. Piutang Penjualan angsuran (Installment Contract Receivable)


Cr. Harta tak gerak (Real Estate)
Cr. Laba kotor yang ditangguhkan (deferred gross profit)
Pada saat penerimaan uang muka dan menjaminkan sisa piutang angsuran kepada bank (di-hipotik-kan)

Dr. Kas (Cash)


Dr. Hipotik (Mortgage notes)
Cr. Piutang Penjualan Angsuran (Installment Contract Receivable)
Pada saat penerimaan angsuran beserta bunga

Dr. Kas (Cash)

Cr. Hipotik (Mortgage notes)

Cr. Pendapatan bunga (Interest Income)

Pada akhir Periode dilakukan Adjustment Journal Entry dan Closing Entries

1. Menghitung berapa besar realisasi laba kotor yang ditangguhkan untuk periode yang bersangkutan:

Dr. Laba kotor yang ditangguhkan (differed gross profit)

Cr. Laba kotor yang ter realisasi (realized differed gross profit)

2. Menutup realiasai laba kotor yang ditangguhkan ke ikhtisar laba rugi


Dr. Laba kotor yang ter realisasi (realized differed gross profit)
Cr. Ikhtisar laba rugi (Income summary)

3. Untuk mencatat pengakuan pendapatan bunga atas hipotik


Dr. Pendapatan bunga (Interest income)
Cr. Ikhtisar laba rugi (Income summary)

4. Untuk menutup atau mencatat ikhtisar laba rugi ke laba ditahan

7
Dr. Ikhtisar laba rugi (Income summary)
Cr. Laba ditahan (Retained earnings)

5. Untuk mencatat pengakuan pendapatan bunga waktu berjalan


Dr. Pendapatan bunga yang ditangguhkan (accrued interest income)
Cr. Pendapatan bunga (Interest income)

6. Dan seterusnya sampai seluruh piutang angsuran terlunasi

Perhitungan Bunga dan Angsuran

Didalam praktek sehari-hari pada umumnya setiap jual beli angsuran diperhitungkan bunga. Dalam keadaan
seperti ini besarnya pembayaran yang diterima dari pembeli terdiri dua unsur yaitu bunga yang diperhitungkan dan
angsuran pokok pinjaman. Dengan demikian besarnya pembayaran yang diterima setiap saat tergantung pada dua hal
yaitu:

1. Dasar perhitungan bunga,dan


2. Dasar penentuan angsuran pokok pinjaman

1.Dasar Perhitungan Bunga

Terdapat dua dasar perhitungan bunga yang sering dipakai yaitu:

1.1 Bunga dihitung dari sisa pinjaman


Dalam cara ini bunga dihitung berdasarkan sisa pinjaman pada awal periode. Dari period eke periode selalu
menurun maka besarnya bunga akan selalu menurun. Cara ini disebut sistem bunga menurun.
1.2 Bunga dihitung dari pokok pinjaman
Dengan cara ini besarnya bunga untuk setiap periode dihitung berdasarkan pokok pinjaman mula-mula. Oleh
karena itu disebut sistem bunga tetap.

2.Dasar Perhitungan Angsuran Pokok Pinjaman

Terdapat dua sitem perhitungan angsuran pokok yaitu:

1.1 Sistem angsuran tetap


Dalam sistem ini besarnya angsuran untuk setiap periode akan selalu tetap. Dapat dihitung dengan rumus:
Pokok Pinjaman
Angsuran Pokok Pinjaman =
Banyaknya angsuran
Sistem angsuran tetap dapat dipakai untuk sistem bunga tetap maupun sistem bunga menurun

8
1.2 Sistem Annuitet
Besarnya pembayaran untuk setiap periode akan selalu tetap, yang terdiri dari bunga pinjaman yang selalu
menurun dan angsuran pokok pinjaman yang semakin besar, dihitung dengan menggunakan rumus annuitet,
dengan rumus:

Pokok pinjaman mula-mula


Jumlah angsuran per periode =
An>p
An>p adalah nilai tunai dari 1 rupiah yang akan diterima setiap periode selama n periode yang akan datang dengan
tingkat bunga p % per periode. Nilai ini dapat dilihat pada tabel annuitet.

Metode Pengakuan Laba Kotor

Dasar pengakuan laba yang dapat dipakai dalam penjualan angsuran

adalah:

1. Dasar Penjualan (Accrual Basis)

2. Dasar tunai (Cash Basis)

Penjelasannya adalah sebagai berikut :

1. Dasar Penjualan (Accrual Basis)

Bila menggunakan dasar ini, laba kotor diakui pada saat penjualan angsuran terjadi tanpa memperhatikan apakah
pembayarannya sudah diterima atau belum. Cara ini sama dengan pencatatan penjualan kredit biasa. Metode ini dapat
digunakan bila memenuhi 3 kondisi:

- Jangka waktu pembayaran relatif pendek

- Kemungkinan terjadinya pembatalan sangat kecil

- Biaya-biaya yang berhubungan dengan penjualan angsuran bisa ditaksir dengan teliti.

2. Dasar tunai (Cash Basis)

Dalam metode ini laba kotor diakui saat pengumpulan kas. Setiap

pengumpulan kas terdiri dari:

a. pembayaran atas beban pokok penjualan dan

b. pembayaran atas laba kotor

9
Ada 3 metode untuk memperlakukan penerimaan piutang penjualan angsuran, yaitu:

1. Harga pokok kemudian laba kotor (cost recovery method)

Dalam metode ini penerimaan kas pertama dianggap sebagai penutup beban pokok penjualan dahulu, setelah beban
pokok penjualan tertutup, baru penerimaan kas berikutnya diakui

sebagai laba kotor.

2. Laba kotor kemudian harga pokok

Dalam metode ini penerimaan kas pertama dianggap sebagai perolehan laba kotor dahulu, setelah laba kotor tercapai
baru sisa penerimaan kas berikutnya diakui sebagai penutup harga

pokok.

3. beban pokok penjualan dan laba kotor diakui secara proporsional (metode penjualan angsuran)

Dalam metode ini setiap periode penerimaan kas diakui adanya pembayaran beban pokok penjualan dan realisasi laba
kotor. Dari ketiga metode di atas, yang paling banyak dipakai adalah perlakuan yang ketiga, yaitu beban pokok
penjualan dan laba kotor diakui secara proporsional setiap menerima kas.

Tukar Tambah atau Trade In

Tukar tambah adalah penjualan dimana pembeli menyerahkan barangnya sebagai uang muka (down payment/DP)
kekurangannya dibayar secara angsuran. Dalam penjualan angsuran sering terjadi cara tukar tambah untuk menarik
pembeli. Dalam tukar tambah, barang yang diserahkan sebagai uang muka dicatat berdasar realisasi bersihnya dengan
syarat :

Nilai realisasi bersih tidak boleh melebihi nilai pokok pengganti (current replacement cost).

Nilai realisasi bersih adalah taksiran harga jual barang dikurangi biaya perbaikan, biaya pemasaran, dan biaya-biaya
lain serta taksiran laba yang diharapkan. Selisih antara harga yang disepakati dengan nilai realisasi bersih dimasukkan
ke rekening cadangan kelebihan harga. Pada akhir periode rekening cadangan kelebihan hargamengurangi rekening
penjualan angsuran. Jadi harga penjualan angsuran sebenarnya adalah sebesar rekening penjualan dikurangi cadangan
kelebihan harga.

Pembatalan Penjualan Angsuran

Dalam penjualan angsuran kadangkala pembeli tidak dapat melunasi angsurannya sehingga terjadi pembatalan
penjualan angsuran.

10
Beberapa hal yang perlu dilakukan oleh penjual adalah:

1. Barang yang sudah dijual dimiliki kembali.

Penjual harus menilai kembali barang tersebut. Dalam penilaian kembali harus dipertimbangkan cadangan untuk
perbaikan dan laba normal yang diharapkan apabila barang tersebut dijual lagi (nilai realisasi bersih).

2. Piutang penjualan angsuran yang belum dibayar dibatalkan.

3. Mencatat laba atau rugi pembatalan penjualan angsuran.

Tergantung metode pengakuan laba kotor yang digunakan (laba kotor diakui saat penjualan atau laba kotor diakui
secara proporsional dengan penerimaan kas).

Laba Kotor Diakui Saat Penjualan

Pada metode ini laba kotor diakui saat penjualan sehingga saldo piutang penjualan angsuran merupakan beban pokok
penjualan yang belum diterima pembayarannya. Jadi selisih antara nilai realisasi bersih atas barang yang diterima
kembali dengan saldo piutang penjualan angsuran merupakan laba atau rugi pembatalan penjualan
angsuran.

Laba Kotor Diakui Secara Proporsional dengan Penerimaan Kas

Pada metode ini laba kotor diakui secara proporsional dengan penerimaan kas, sehingga saldo piutang penjualan
angsuran terdiri dari laba kotor yang belum direalisasi dan beban pokok penjualan angsuran. Jadi selisih antara nilai
realisasi bersih atas barang yang diterima kembali dengan saldo piutang penjualan angsuran dan laba kotor belum
direalisasi merupakan laba atau rugi pembatalan penjualan angsuran.

ILUSTRASI AKUNTANSI ANGSURAN

Penjualan Angsuran Properti

Misalkan pada 1 oktober 20X3 Windi Co menjual properti kepada Westi dengan harga Rp 100.000.000. Nilai buku
properti itu Rp 70.000.000. Pada saat penjualan Windi menerima Rp 20.000.000 dan surat hipotik Rp 80.000.000 yang
harus dibayar dalam 20 angsuran tengah tahun @ Rp 4.000.000 ditambah bunga atas sisa yang harus dibayarkan 12%.
Komisi dan beban lainnya saat penjualan berjumlah Rp 4.000.000 dibayar. Ilustrasi jurnal atas kejadian itu adalah
sebagai berikut :

( Dalam 000.000 rupiah)

Transaksi Pengakuan Laba Saat :

11
Penjualan Diterima Uang
1 Oktober X3 di jual
real estate (persil A) nilai Piutang-Westi 100 Piutang-Westi 100
buku 70 harga 100 Real Estate
Persil A 70 Real Estate Persil A 70
Laba Penjualan
Persil A 30 Laba Penjualan Persil A 30
Diterima Downpayment
20 dan surat hipotik 80 Kas 20 Kas 20

Surat Hipotik 80 Surat Hipotik 80

Piutang-Westi 100 Piutang-Westi 100


Dibayar Beban 4
Beban Penjualan 4 Beban Penjualan 4

Kas 4 Kas 4
31 Des X3 Bunga Hipotik
Menyesuaikan akun (1) akru 2,4 Bunga Hipotik akru 2,4
Bungan Hipotik (2) Pendapatan
realisasi laba kotor bunga 2,4 Pendapatan bunga 2,4
Tangguhan laba kotor Persil
A 6
Realisasi laba kotor Persil
A 6
Menutup Akun nominal Laba penjualan
Persil A 30 Realisasi laba kotor Persil A 6

Pendapatan bunga 2,4 Pendapatan bunga 2,4


Beban
penjualan 4 Beban penjualan 4

Ikhtisar L/R 28,4 Ikhtisar L/R 4,4


1 Jan X4 Membalikan
bunga akru Pendapatan bunga 2,4 Pendapatan bunga 2,4
Bungan hipotik
akru 2,4 Bungan hipotik akru 2,4
1 April X4 Diterima
angsuran setengah tahun Kas 8,8 Kas 8,8
surat hipotik dan bunga 6
bulan Surat Hipotik 4 Surat Hipotik 4
Pendapatan
bunga 4,8 Pendapatan bunga 4,8
1 Okt X4 Diterima
angsuran setengah tahun Kas 8,56 Kas 8,56
surat hipotik dan bunga 6
bulan Surat Hipotik 4 Surat Hipotik 4
Pendapatan
bunga 4,56 Pendapatan bunga 4,56
31 Des X4 Bunga Hipotik
Menyesuaikan akun (1) akru 2,16 Bunga Hipotik akru 2,16

12
Bungan Hipotik (2) Pendapatan
realisasi laba kotor bunga 2,16 Pendapatan bunga 2,16
Tangguhan laba kotor Persil
A 2,4
Realisasi laba kotor Persil
A 2,4
Menutup Akun nominal
Pendapatan bunga 9,12 Realisasi laba kotor Persil A 2,4

Ikhtisar L/R 9,12 Pendapatan bunga 9,12

Ikhtisar L/R 11,52

*) Gross profit rate 30: 100 = 30%

Jika dalam soal di atas, pembeli gagal membayar angsuran yang jatuh tempo pada 1 April 20X5 maka penjual
mereposesi property dan mengembalikan surat hipotik. Nilai wajar property saat direposesi Rp55.000.000 dan
angsuran hipotik yang belum lunas Rp72.000.000. Jurnal kejadian itu sebagai berikut (dalam 000.000 rupiah):

1 April Real estate Persil A 55 Real estate Persil A 55


Diperoleh kembali real estate Persil Kerugian reposesi Tangguhan Laba kotor
A yang dinilai Rp55 dan diserahkan Persil A 17 Persil A 21,6
surat hipotek dengan sisa yang Surat hipotek 72 Surat hipotek 72
belum dibayar Rp72 Laba reposesi Persil A 4,6

Angka-angka kerugian dan keuntungan tersebut dihitung sebagai berikut:

Pengakuan laba saat:


Penjualan Diterima uang
Total jumlah yang diterima (Rp20+Rp4+Rp4) juta Rp28.000.000 Rp28.000.000
Kerugian nilai property yang direposesi:
Nilai buku Rp70.000.000
Nilai wajar pasar saat reposesi 55.000.000 Rp15.000.000 Rp15.000.000
Rp 13.000.000 Rp13.000.000
Keuntungan bersih
Keuntungan yang diakui sebelum reposesi 30.000.000 8.400.000
Keuntungan (kerugian) reposesi
(Rp17.000.000) Rp4.600.000

13
Akibat reposesi itu diperlukan jurnal kedua untuk menghapuskan bunga akru hipotek Rp2.160.000 akhir
tahun 20X4 yang pada tahun 20X5 tidak dapat dipungut.

Bila menggunakan metode angsuran dalam pelaporan laba sejumla property yang dijual dengan tingkat laba
kotor yang berbeda-beda, pencatatan akan terpisah perlu dipertahankan. Gunanya adalah untuk menunjukkan
tangguhan laba kotor setiap kontrak yang pada akhir tahun penerimaan dari masing-masing kontrak dijumlahkan untuk
menghitung laba kotor yang telah direalisasi.

14