SITUACIN PROBLEMTICA

Analiza el siguiente contrato:

En la ciudad de Crdoba a los veinte das del mes de agosto de dos mil quince, el seor Pedro
Zani, D.N.I. N .. con domicilio en calle de la ciudad de Crdoba,
en adelante EL LOCADOR; y el Sr. Rafael Prez, D.N.I. N . con domicilio en calle
.. de la misma ciudad, por la otra parte, en adelante denominado EL
LOCATARIO, celebran el presente CONTRATO DE LOCACIN, que se regir por las
siguientes clusulas y condiciones: PRIMERA: El LOCADOR da en locacin al LOCATARIO, y
ste acepta en tal concepto, el inmueble tipo departamento ubicado en el edificio Torres del
mirador sito en calle Javier Lpez, al 4200, del barrio Bajo Palermo, ciudad de Crdoba, con
todos sus artefactos, bienes y tiles en buen estado, conforme se detalla en el siguiente
inventario: ... El locatario declara conocer y aceptar que el inmueble
arrendado est afectado al rgimen de propiedad horizontal. Asimismo, las partes establecen
que la cosa locada ser afectada exclusivamente a vivienda. SEGUNDA: El PLAZO de locacin
se estipula en DOS AOS (2), a partir del 20 de agosto de dos mil quince, de modo que
vencer indefectiblemente el da 20 de agosto de dos mil diecisiete. TERCERA: El precio de la
locacin se fija en la suma de pesos cuatro mil ($4.000.-) mensuales. Los alquileres sern
abonados, por adelantado, entre los das 01 al 10 de cada mes, por depsito bancario en la
cuenta N .. del banco Provincia Suc, a nombre del locador, por lo que en este acto
comienza a abonar el primer mes; la mora en el pago de los alquileres se producir en forma
automtica, por el mero transcurso del tiempo y sin necesidad de interpelacin ni gestin
previa. Producida la mora, los alquileres debern abonarse con un inters punitorio del dos por
ciento mensual. CUARTA: DEPSITO: En garanta del fiel cumplimiento de todas las
obligaciones pactadas en el presente contrato, EL LOCATARIO entrega la suma de PESOS
CUATRO MIL QUINIENTOS ($ 4.500.-) que le ser devuelta una vez finalizado el contrato.
QUINTA: INCUMPLIMIENTO: En cualquiera de los casos de incumplimiento del locatario, sin
perjuicio de las penalidades que se establecen en las dems clusulas, la locadora podr pedir
el cumplimiento de este contrato o resolverlo por culpa del locatario y solicitar el inmediato
desalojo. SEXTA: El presente contrato es absolutamente intransferible, y su trasgresin se
considerar especial causal de resolucin del contrato. Asimismo, le queda prohibido al
locatario sublocar total o parcialmente el inmueble. SPTIMA: ESTADO DE BIEN LOCADO: El
locatario recibe el inmueble en perfecto estado de funcionamiento todas sus instalaciones, y se
compromete a reintegrar el inmueble en buenas condiciones, salvo el desgaste natural
producido en las cosas por su correcto uso y el transcurso del tiempo. Corrern a cargo del
locatario las reparaciones de todos los desperfectos que se produzcan en la unidad durante el
perodo locativo vinculadas al mantenimiento del inmueble. DCIMA: GARANTA: El Sr. Pedro
Mrquez, D.N.I. N .. con domicilio en calle .. de la ciudad de
., provincia de , empleado de Jorge Rodrguez y Esteban
Rodrguez, se constituye en fiador principal pagador, renunciando en este acto al beneficio de
divisin y excusin, aceptando ser deudor de todas las obligaciones que asume el locatario en
el presente contrato, y su responsabilidad subsistir hasta el vencimiento del plazo de la
locacin. Especialmente, se establece que el fiador responder por las sumas fijadas en las
clusulas del presente. En prueba de conformidad, se firman tres ejemplares de un mismo
tenor y a un solo efecto, en el lugar y fecha al principio indicados.
CONSIGNAS
1. El Sr. Rafael Prez, puede resolver la contratacin en julio de 2016? Por qu? En el caso
del enunciado, qu deberes le impone la ley?
2. Por qu se pact un plazo de dos aos de vigencia para este contrato?
3. Cules son las obligaciones que surgen del presente contrato para el locatario?
4. Es vlida la clusula cuarta, referida al depsito en garanta? Por qu?

1. A los efectos de garantizar el contrato,

Pedro Zani (el locador):
No puede pactar ninguna clusula destinada a garantizar la
relacin locativa.
Puede requerir un depsito por ms valor que el de un mes de
alquiler por cada ao de contrato.
Puede requerir un valor llave o equivalente.
Puede pactar el pago de ms de un mes, en concepto de
alquiler anticipado.
Puede pactar el pago de ms de un mes, en concepto de
depsito de garanta.

La obligacin del fiador cesa automticamente por vencimiento del trmino de la locacin, y no es permitida
2.
su extensin, salvo que est expresamente pactada despus del vencimiento del contrato.
Verdadero: la afirmacin es verdadera, ya que as lo contempla el art. 1225 del Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin, al referirse a la caducidad de la fianza.
Falso: la afirmacin es falsa, ya que de conformidad con el art. 1225 del Cdigo, el fiador contina
obligado.

3. El plazo del contrato es de dos aos porque:

Es un trmino pactado por las partes.
Es un trmino mnimo previsto para la locacin de inmuebles.
Es un trmino mximo previsto en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
Es un trmino mnimo previsto exclusivamente para la locacin de inmuebles que tienen como
destino la vivienda.
Es un trmino dispuesto por la ley para el comercio.

4. Las partes principales del contrato de alquiler, planteado en el caso de referencia, son:
Pedro Zani y Esteban Rodrguez.
Pedro Zani y el fiador.
Pedro Zani y Rafael Prez.
Pedro Mrquez y Rafael Prez.
Pedro Zani y Pedro Mrquez.

5. El contrato planteado, de acuerdo al modo y momento en el que se abona el precio, es de:

Ejecucin instantnea e inmediata.
 Ejecucin escalonada y diferida.
Ejecucin diferida e inmediata.
Ejecucin instantnea y peridica.
Tracto sucesivo o de duracin.

6. El contrato de locacin de cosas, tal como el celebrado en el caso de referencia:

Debe hacerse por escrito cuando el objeto son cosas muebles e inmuebles.
Debe hacerse por escrito cuando el objeto es un inmueble y la omisin de la forma ocasiona la
nulidad del contrato.
Debe hacerse por escrito cuando el objeto son cosas muebles, pero ello no es necesario en el caso
de prrrogas al contrato.
Debe hacerse por escrito cuando el objeto es un inmueble y la forma es ad probationem.
Debe hacerse por escrito, y si el objeto es un inmueble, mediante escritura pblica.

7. El locatario no puede resolver el contratoduranteel primer ao de la relacin locativa.

Falso: la afirmacin es falsa porque el locatario puede resolver el contrato durante el primer ao de
la relacin locativa. Y en ese caso, debe abonar al locador como indemnizacin la suma de
equivalente a un mes y medio de alquiler, tal como lo establece el art. 1221 del Cdigo.
Verdadero. la opcin es verdadera porque el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin slo permite
resolver el contrato anticipadamente, luego de transcurrido un ao, como mnimo, de la relacin
locativa.

Contrato en virtud del cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el uso y goce
8.
temporario de una cosa y la otra a pagar un precio determinado en dinero es la definicin prevista para el:
Contrato de permuta.
Contrato de locacin.
Contrato de servicio.
Contrato de donacin.
Contrato de obra.

9. Las obligaciones principales del locatario son:

Usar y gozar de la cosa conforme a lo pactado.
Dar aviso en caso de mejoras de mantenimiento.
 Abonar daos y perjuicios.
Pagar el canon locativo.
Conservarla en buen estado.

10. Bajo qu causales puede, el locador, resolver el contrato?

Si el locatario la subloca, a pesar de que se opuso a ello.
La causa no es requerida. El locador puede resolver el contrato anticipadamente, sin causa alguna.
Si el locatario le da a la cosa un destino prohibido por el locador.
Si el locatario no cumple con el pago de un canon locativo.
Si el locatario no conserva la cosa locada.

11. El plazo mximo de la locacin de inmuebles est prescripto que sea:

De dos aos cuando se trate de sede de embajadas, guarda de cosas o con motivo de turismo.
De cincuenta aos, cualquiera sea su destino.
De dos aos, cualquiera sea su destino.
De veinte aos, cuando tiene destino de vivienda.
No hay plazo mximo, sino que queda librado a las partes.

12. El locatario tiene la facultad de rescindir el contrato:

Transcurridos los seis primeros meses de la relacin locativa.
Transcurrido el ao de vigencia de la relacin locativa.
No es necesario plazo alguno para rescindir.
Transcurridos los tres primeros meses de la relacin locativa.
Transcurridos los dos primeros meses de la relacin locativa.

Si vencido el plazo de dos aos, Rafael Prez contina en el inmueble pese al vencimiento del plazo de la
13.
locacin, existe una tcita reconduccin del contrato, considerndose concluido por los dos aos siguientes.
Verdadero. La afirmacin es verdadera porque la continuacin de la locacin concluida genera una
tcita reconduccin, continuando el locatario hasta que cualquiera de las partes d por concluido el
contrato mediante comunicacin fehaciente a la otra.
Falso: La afirmacin es falsa, ya que no existe tcita reconduccin en los trminos del art. 1218
del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
 El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin reconoce el derecho de retencin al locatario, lo que significa
14.
que, en caso de retener la cosa objeto de la locacin, debe percibir los frutos naturales que ella produzca.
Falso: la afirmacin es falsa, ya que el locatario no est obligado a percibir los frutos en caso de
retener la cosa que tuvo alquilada. Es una facultad no un deber. Ello, de conformidad con el art.
1226 del Cdigo.
Verdadero. esta afirmacin es verdadera, ya que el ejercicio de la retencin obliga al locatario a
percibir los frutos de la cosa, de conformidad con el art. 1226.

15. La cosa objeto del contrato, de la situacin de referencia, es:

Mueble, no consumible y no fungible.
Mueble consumible.
Inmueble con destino comercial.
Inmueble con destino determinado.
Inmueble por accesin fsica.

16. El plazo mnimo legal de dos aos, en el contrato de locacin, no se aplica:

En la locacin de cosas muebles.
En la locacin de inmuebles con fines de vivienda.
En la locacin de inmuebles para uso comercial.
En la locacin de inmuebles destinados a exposiciones de cosas.
En la locacin de habitaciones con fines de turismo.

17. La obligacin principal del locador, en el contrato de locacin, es:

Pagar las mejoras suntuosas.
Mantener al locatario en el uso y goce pacfico de la cosa.
Restringir la responsabilidad al pago del alquiler.
Conservarla en buen estado.
Abonar las expensas e impuestos.

18. La violacin por el locatario de la prohibicin de ceder su posicin contractual o de sublocar el inmueble:
No da derecho al locador a resolver el contrato.
 Da derecho al locador a resolver el contrato, fundndose en el cambio de destino del inmueble.
No da derecho al locador a resolver el contrato, ya que su relacin contina con el sublocatario.
Da derecho al locador a resolver el contrato, fundndose en el abandono de la cosa locada.
Da derecho al locador a resolver el contrato, fundndose en la falta de conservacin de la cosa
locada.

19. El contrato mencionado es de locacin de bienes inmuebles, y est regulado principalmente por:
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
La ley de defensa de la competencia.
El Cdigo Procesal Civil y Comercial.
La ley de defensa del consumidor.
La ley N 23.091.

20. Antes de iniciar una demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador:
Debe intimar en forma fehaciente el pago en un plazo de 48 hs.
Debe intimar al pago, dando un plazo no menor a 10 das.
No debe intimar, pudiendo el locador iniciar el desalojo directamente.
Debe comunicar por el plazo de 15 das, en forma fehaciente, la voluntad de resolver.
Debe intimar el pago, en forma fehaciente, en un plazo de 5 das.