www.caphai.com.

ar N 340 Agosto de 2017

En declaraciones exclusivas a
Propiedad Horizontal, la Directora
General de Defensa y Proteccin
al Consumidor analiz la situacin
actual de los administradores en la
Ciudad de Buenos Aires y anticip
los proyectos que estn en marcha
para el sector.

Mandato del administrador

Hoy es inconstitucional el artculo 13 de la Ley 941
 Quines somos? II
Un referente indiscutible Pg. 6

Mandato del administrador

Hoy es inconstitucional
el artculo 13 de la Ley 941 Pg. 7

Vilma Bouza
Hay que profesionalizar
la actividad de administrar Pg. 10

Desayuno de trabajo
La vida laboral en propiedad horizontal Pg. 20

Registro de la CAPHyAI
Ser ms profesional Pg. 28

Nuevo Cdigo Civil y Comercial

El Consejo de Propietarios Pg. 30

Premisas de gestin
La administracin eficiente Pg. 36

Reforma previsional
A qu edad nos jubilaremos? Pg. 40

Vivienda Digna
Para los que tienen menos Pg. 42

Instalaciones elctricas
Para estar ms seguros Pg. 50

Patrimonio cultural
El Brutalismo, el estilo del hormign crudo Pg. 58

Staff
Director La revista Propiedad Horizontal es el rgano de la Cmara Argentina de la Propiedad
Miguel ngel Summa Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con sede en Per 570, Capital Federal.
Tel.: 4342-5128, 4331-9968, 4342-2232 y 4345-0010.

Publicidad www.caphai.com.ar - E-mail: camara@caphai.com.ar - Registro de la Direccin Nacional de

4331-9968 / 4345-0010 Derecho de Autor N 5336470.

Colaboraron en esta edicin: Arq. Antonio Aguel; Dr. Enrique Albisu; Dr. Jos Luis Alonso
Diseo y produccin Gmez; Dra. Marcela M. Belvedere; Tito Gastaldi; Dr. Jorge A. Martn Irigoyen; Dra. Diana
www.leaderconsulting.com.ar Sevitz y Dr. Jorge Villar.

Se autoriza la reproduccin total o parcial de los artculos publicados, haciendo mencin de

la fuente. Los artculos firmados son de exclusiva responsabilidad de sus autores.

Esta edicin se imprimi en PAUSA Impresores - Anatole France 360 - Avellaneda

Tirada de esta edicin: 2.000 ejemplares Precio del ejemplar: $ 50,00

Propiedad Horizontal t 3
 Editorial

Convertir las asambleas

en tiempo til
oy se visualiza en el horizonte algn tipo de reconocimiento a la funcin de
los administradores, a esta profesin que demanda esfuerzos importantes por
ser la primera lnea frente a todo lo que pasa en el pas y en la Ciudad en
particular.
En la entrevista exclusiva concedida a nuestra revista, la Directora de Defensa
y Proteccin al Consumidor ha volcado una mirada amigable con el administrador y
la funcin que desempeamos.
Nosotros, los que asistimos todas las noches a las asambleas, vemos que estas
reuniones se han convertido en una caja de resonancia que produce que la gente
participe cada vez menos porque no quiere sumar ms problemas a los que tiene.
Asisten los de siempre y aquellos que tienen alguna repara-
cin pendiente, y que una vez solucionado el problema ya no
participan de la prxima.
Es nuestra funcin hoy convertir estas reuniones en tiempo
til. Debemos llevar a cada uno de estos encuentros los elemen-
tos necesarios para tomar decisiones y no permitir la discusin
efmera de intereses particulares que no aportan nada a esta
sociedad llamada consorcio.
Es tiempo de convertir nuestra profesin en una herramien-
ta para pacificar y construir hacia una convivencia mejor en
propiedad horizontal, tarea faranica pero no imposible. Desde
la Cmara que nos nuclea tratamos de aportar las herramien-
tas necesarias para tener profesionales formados y actualizados
para desarrollar esta tarea cada vez ms compleja que es ad-
ministrar.
De toda la informacin que ofrecemos a nuestros lectores, res-
catamos en este nmero un fallo dictado por el Superior Tribunal
de Justicia de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires en relacin
con las mayoras necesarias para la remocin del administrador. Esperamos la devolu-
cin que haga el Gobierno de la Ciudad en relacin con este fallo para definir a travs
de nuestros asesores el correcto alcance de esta resolucin.
Como siempre, los invitamos a recorrer las pginas de este nmero, donde en-
contrarn notas de inters que hacen al trabajo cotidiano de todos nosotros.
La baulera solidaria, una nota de responsabilidad social empresaria a la que se
ha sumado nuestra Cmara en apoyo de los que menos tienen. La organizacin de la
oficina de administracin que se ha tornado en algo cada vez ms complejo. Y la pro-
blemtica laboral en los edificios de propiedad horizontal, que siempre es un tema de
actualidad y preocupacin para las partes. Son algunos de los tantos temas que nues-
tros lectores encontrarn en las pginas de esta edicin. Espero que la disfruten.

Daniel Roberto Tocco
Presidente de la CAPHyAI

4
 Quines somos? II

Un referente indiscutible
omo lo indicramos en la
nota publicada en nues-
tra revista Propiedad
Horizontal N 339,la Cma-
ra Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades In-
mobiliarias es una institucin
comprometida desde sus ini-
cios con los habitantes de in-
muebles sujetos al rgimen de
propiedad horizontal y con
todo aquello que tenga que
ver con el sector.
Siendo que la Cmara se
constituy como una respues-
ta a las necesidades que gene-
raba la Ley de Propiedad Hori-
zontal hace un poco ms de
65 aos atrs, su participa-
cin en diferentes temas per-
miti darle la trayectoria que
ha logrado siendo la ms re-
presentativa del sector. Prue-
ba de ello son los resultados
de algunas actividades que se retenciones impositivas, li- capacitado alrededor de 600
desarrollan, para lo cual da- quidacin de sueldos y cargas personas en el ltimo ao.
remos algunos ejemplos: sociales, interpretacin del No podemos dejar de
Nuestra revista Propie- Convenio Colectivo de Trabajo mencionar nuestro servicio de
dad Horizontal, no solo ha del SUTERH, herramientas de asesoramiento, el cual abar-
mantenido su continuidad ao informtica y otros tantos, la ca temas jurdicos, laborales,
tras ao, sino que se ha con- Cmara hace ya 40 aos que tcnico-municipal, contables
vertido en un medio tcnico dicta el curso bsico para for- impositivos y de accesibilidad,
de consulta permanente, con mar administradores, garan- donde la cantidad de consul-
notas a especialistas en temas tizado por el Registro Pblico tas del ltimo ao super las
que hacen a la propiedad hori- de Administradores, lo cual 6.300.
zontal, as como tambin a im- permite que los egresados La lista de actividades y
portantes figuras pblicas del puedan inscribirse con este t- servicios para nuestros asocia-
Gobierno y la Legislatura de la tulo para ejercer la actividad. dos es mucho ms larga. Solo
CABA. Egresan casi 100 alumnos por queremos significar quines
En relacin con la capa- ao de nuestra institucin. somos: un referente indiscuti-
citacin, ms all de que ge- A partir de la exigencia de la ble del sector, motivo por el
neramos continuamente cur- Ley N 941, de capacitar a los cual sentimos un mayor com-
sos de diferentes temas para administradores en actividad promiso con la sociedad con-
mantener actualizados a los y presentar el certificado con sorcial.
administradores, tales como la DDJJ anual, la Cmara ha

6
 Mandato del administrador

Hoy es inconstitucional
el artculo 13 de la Ley 941
El fallo declara la inconstitucionalidad del artculo 13 de la Ley N 941. Ahora la
Legislatura tiene 90 das para ratificar o no dicho artculo.

on fecha 16 de agosto
pasado el Superior Tri-
bunal de Justicia de la
Ciudad Autnoma de Buenos
Aires dict sentencia en los
autos Asociacin Civil de Ad-
ministradores de Consorcios
de Propiedad Horizontal c/
GCBA s/ Accin Declarativa
de Inconstitucionalidad, de-
clarando la inconstitucionali-
dad del artculo 13 de la Ley
N 941, emplazando a la Le-
gislatura de la Ciudad por el
plazo de tres meses conforme
al art. 113 de la Constitucin sin efecto. parados y hacia dnde vamos.
local, para que ratifique o no Empezamos por el final por- En lo que respecta al fallo
la norma referida. que dicho fallo ha generado que ha generado esta novedad,
Si la Legislatura de la Ciu- mucho revuelo en el mundo de la accin presentada por la AIPH
dad, dentro de dicho plazo no la propiedad horizontal, lo que se circunscribi exclusivamen-
ratifica ni modifica el artculo nos lleva en las siguientes l- te al sistema de cmputos de
referido, el mismo quedar neas a analizar dnde estamos mayora para la renovacin del

Propiedad Horizontal t 7
 Por los prximos tres meses nuestra recomendacin profesional para los administradores
es que sigan convocando a asambleas para renovar su mandato.
mandato anual, ya que el art.
13 de la Ley 941 de la CABA,
en su redaccin original, es-
tablece para la renovacin
dos tercios de los propieta-
rios presentes con mnimo
qurum, alegndose que era
incompatible con el nuevo c-
digo nacional.
Ya en las jornadas del Cdi-
go Civil y Comercial dictadas
en la CAPHyAI en septiembre
de 2015, sostenamos que el
artculo 2060 de dicho cuerpo
normativo importaba la modi-
ficacin de la Ley 941, ya que
se trata de una ley Superior
(de alcance nacional) y poste-
rior en el tiempo. Dicha norma
establece que las decisiones
de la asamblea se adoptan por
mayora absoluta sobre la to-
talidad de los propietarios de
las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia
del nmero de unidades y de
las partes indivisas de estas
con relacin al conjunto.
Recordemos que el mismo
artculo establece que las de-
8
cisiones tomadas en las asam-
bleas deben comunicarse por
medio fehaciente a los pro-
pietarios ausentes; y por esto
ltimo desaparece la cuestin
del quorum que tantas contro-
versias trajo aparejadas para
la renovacin del mandato.
Ahora bien, la sentencia del
Tribunal Superior posee una re-
daccin cuanto menos dudosa,
dado que al momento de fallar,
en lugar de decidir exclusiva-
mente sobre la cuestin de la
forma de votacin y mayoras
del artculo 13, termina decla-
rando la inconstitucionalidad
de todo el artculo.
En este punto queremos re-
cordar que el art. 2056 inc. s
del actual Cdigo Civil y Comer-
cial establece la obligatoriedad
de poner un plazo para el ejer-
cicio de la administracin de
consorcios en todo reglamento
de copropiedad, por lo que el
ejercicio dentro de un trmino
determinado de la actividad si-
gue siendo la regla.
Por lo tanto, al menos por
los prximos tres meses nues-
tra recomendacin profesional
para los administradores es
que sigan convocando a asam-
bleas para renovar su manda-
to, y que en cuanto al cmputo
de las mayoras se rijan por las
disposiciones del art. 2060 del
Cdigo Civil y Comercial, para
no caer en eventuales infrac-
ciones en su actividad, mxime
sabiendo del rgimen sancio-
natorio (y por qu no perse-
cutorio) al que son sometidos
diariamente en su labor.
Seguramente con el correr
de los prximos das habr ms
novedades de nuestros legis-
ladores; dudamos que ratifi-
quen con dos tercios la norma
tachada de inconstitucional
por el Tribunal Superior y, pro-
bablemente, readaptarn su
texto al sentido de la senten-
cia comentada, esperemos que
con mejor xito que su propio
rgano emisor.
Dr. Jorge A. Martn Irigoyen
Asesor de la CAPHyAI
 Vilma Bouza

Hay que profesionalizar

la actividad de administrar
Durante una entrevista exclusiva con nuestra revista, la Directora General de Defensa y
Proteccin al Consumidor analiz la situacin actual de los administradores en la Ciudad
de Buenos Aires y habl de los proyectos en marcha para una mejor convivencia de la
comunidad consorcial. Todos los detalles en esta nota.

Cul es su visin sobre

los administradores de pro-
piedad horizontal?
Creo que hay administra-
dores muy profesionales; hay
otros que sin tener formacin
hacen lo que pueden, y estn
los que no hacen las cosas
bien y perjudican al resto de
los colegas.
Estoy convencida de que se
debe profesionalizar la activi-
dad del administrador, y en eso
tambin estamos trabajando
a travs de un nuevo plan de
los cursos de administrado-
res que probablemente muy
pronto podamos instrumentar. Vilma Bouza: Estamos trabajando en un nuevo plan de los
En este anlisis de mejorar la cursos para administradores.
actividad y dotarla de mayor
profesionalismo, actualmente administradores por la forma lo que es el servicio lo consi-
estamos evaluando la posibili- en que estas se instrumen- deramos como la posibilidad
dad de crear una especie de tan. Les han llegado quejas que tiene el ciudadano con-
carrera corta para unificar la al respecto? sorcista de poder denunciar a
labor que realizan. Si bien es Cuando nosotros pensa- los administradores que no ha-
un proyecto que todava tene- mos el objetivo del Registro cen bien las cosas. Para noso-
mos en carpeta, estamos con- Pblico de Administradores tros es muy importante que el
vencidos de que hay que lle- lo hicimos en funcin de las consorcista pueda denunciar a
varlo adelante cuanto antes. obligaciones y el control de su administrador.
El tema de las denuncias los administradores, pero fun- Dentro de todas las de-
y sanciones, muchas veces damentalmente lo pensamos nuncias que reciben en De-
exageradas, preocupa a los como un servicio, y dentro de fensa y Proteccin al Con-

10
 sumidor, qu porcentaje
ocupan las vinculadas con la
problemtica de los adminis-
tradores?
Si tenemos en cuenta las
denuncias que se hacen en
nuestra Direccin por todo
tipo de situaciones, las vincu-
ladas con temas exclusivos de
administradores de consorcios
es muy chica.
Sera bueno conocer esa
proporcin. Nos puede dar
ese dato?
En relacin con las denun-
cias que tenemos en Defensa y
Proteccin al Consumidor, las
especficamente vinculadas
con administradores son muy
pocas. Se lo ejemplifico con
nmeros concretos: mientras
que en Defensa y Proteccin
al Consumidor en lo que va
del ao hemos recibido alre-
dedor de 7.500 denuncias, en
lo especficamente relacio-
nado con los administradores
de propiedad horizontal a la
fecha tenemos 950 denuncias
formuladas en el RPA.
Cul es la queja ms fre-
cuente que reciben de la
gente respecto de los admi-
nistradores?
12
Una de las tres causas que
ms denuncia la gente es la no
exhibicin de la documenta-
cin. Algo que aparece como
muy sencillo de acordar, sin
embargo cuando el consorcio
le pide al administrador de-
terminada documentacin hay
administradores que se niegan
a mostrarla.
Estn estudiando la po-
sibilidad de instrumentar la
figura del apercibimiento en
vez de ir directamente a san-
ciones que a veces son injus-
tas o demasiado exageradas?
Efectivamente, distintas
cmaras y asociaciones del
sector nos han planteado la
posibilidad de incorporar en la
Ley 941 la figura del apercibi-
miento.
Si bien para nosotros cuan-
to ms posibilidad tengamos
es mejor, tambin hay que te-
ner en cuenta que el adminis-
trador tiene la instancia de la
conciliacin. Con esto quiero
decir que no es que se pasa di-
rectamente de la denuncia a
la sancin. Hecha la denuncia cemos de acuerdo con la Ley
por porte del consorcista el
paso siguiente es la audiencia
de conciliacin, una instan-
cia sumamente positiva que
en la mayora de los casos da
buenos resultados porque se
trata de acercar a las partes
para que ante la presencia de
un conciliador puedan acercar
posiciones y hasta alcanzar un
acuerdo.
Cmo juega en todo esto
la figura del apercibimiento?
Es muy importante este
punto, porque el apercibi-
miento es una observacin
que queda registrada en el
legajo del administrador para
tener en cuenta a futuro. De
modo que cuando aplicamos
una sancin siempre tenemos
en cuenta los antecedentes,
la reincidencia y hasta la con-
ducta del administrador a san-
cionar. O sea que una sancin
puede ser ms o menos severa
en funcin de los anteceden-
tes, del tipo de falta cometida
por el administrador y del im-
pacto que ella motive en los
consorcistas. Lo que tiene que
quedar claro es que toda la
instruccin del sumario la ha-
N 757 de Procedimiento para
la Aplicacin de los Derechos
de Defensa al Consumidor en
la Ciudad de Buenos Aires.
La toma de denuncias y
la labor de los mediadores
tambin inquieta a los ad-
ministradores, porque en
muchos casos se encuentran
con profesionales con escasa
experiencia, por lo que de-
mandan un mayor grado de
profesionalizacin o de ca-
pacitacin de quienes tienen
a cargo esas tareas.
Coincido en que la figura
del conciliador es fundamen-
tal, porque la audiencia es el
espacio especialmente creado
para intentar acordar entre En relacin con las denuncias que se hacen en Defensa y
las partes, de modo que los Proteccin al Consumidor, las especficamente vinculadas
profesionales que se encar- con administradores son muy pocas.
gan de esa tarea tienen que
ser idneos para poder cum-
plir eficientemente su rol. En claros de lo que es la Ley 941, comn de Defensa y Protec-
tal sentido debo decir que no menos cierto es que se ne- cin al Consumidor, preci-
permanentemente estamos cesitan ms herramientas de samente porque la temtica
capacitando a quienes tienen mediacin que conocimientos es complicada pero tambin
la delicada tarea de acercar tcnicos especficos. porque cuando un vecino de-
las posiciones entre las par- Sucede que el mundo con- nuncia a un administrador
tes para tratar de alcanzar un sorcial no es un mbito fcil generalmente los temas que
acuerdo. y eso queda evidenciado en la se tratan en la audiencia son
Tal vez exista una sensa- mayora de las audiencias don- varios, nunca es uno solo.
cin entre los administradores de muchas veces las partes no Se puede denunciar a un
de que pueden encontrarse se escuchan, sino que tratan de administrador por cualquier
con mediadores que no van imponer su punto de vista sin cosa?
tanto a lo tcnico como ellos atender la posicin del otro. No. Solo se lo puede de-
quisieran. Porque por lo gene- Tambin es cierto que el tiempo nunciar en caso de que la
ral el administrador hace foco de las audiencias es reducido, conducta del administrador
en la cuestin tcnica, pero si aunque las audiencias del RPA se encuadre en lo que espe-
bien es cierto que el audien- por lo general duran el doble cficamente determina para
cista debe tener los conceptos de tiempo que una audiencia estos casos la Ley 941.

Propiedad Horizontal t 13
 Proyectos en marcha
onsultada por nuestra
revista Vilma Bouza,
Directora General de
Defensa y Proteccin al Con-
sumidor, en cuanto a si estn
trabajando en algn proyecto
vinculado con la actividad de
los administradores de pro-
piedad horizontal en la Ciu-
dad de Buenos Aires, explic
que adems de la carrera
corta que quieren implemen-
tar actualmente estn traba-
jando en otros dos proyectos
que tienen relacin directa
con el sector: consorcio par-
ticipativo y convivencia ac-
tiva.

Consorcio participativo
El primero de los proyec-
tos, y tal vez el ms avan-
zado, tiene que ver con una
plataforma virtual de comu-
nicacin e informacin entre
administradores, consorcistas
y el Gobierno de la Ciudad de
Buenos Aires.
Si bien Bouza no quiso dar
mayores precisiones sobre el
tema porque se estn dando
los ltimos retoques antes
de presentarlo en la Legis-
latura, s nos explic que se
trata de una idea que hace
foco en la comunicacin para
tratar de acercar a las partes
que tienen relacin directa
en la vida consorcial. Es un
proyecto que aggiornndonos
a los tiempos que corren, la
tecnologa juega un rol muy
importante a travs de In-
ternet. Es un instrumento
muy amplio que bsicamente
apunta a darle mayor trans-
parencia al sector, seala
Vilma Bouza.
Convivencia activa
Sobre este punto, Vilma Bou-
za explica que en el Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires
existe la Secretara de Cultura
Ciudadana y Funcin Pblica,
cuyo objetivo es instrumentar
polticas que contribuyan a ge-
nerar cambios culturales para
lograr una mejor convivencia a
travs de la participacin de la
gente.
Funcionarios de esa Secre-
tara me visitaron para trabajar
con los administradores como
uno de los grupos influyentes
que en su interaccin con los
vecinos de la ciudad crean c-
digos culturales comunes que
definen modos de vivir en la
ciudad, explica la funciona-
ria de Defensa y Proteccin al
Consumidor.
Ms adelante seala que
para este proyecto los admi-
nistradores de consorcios han
sido identificados como un gru-
po de actores clave con los que
se pueden implementar accio-
nes que favorezcan el cumpli-
miento de las leyes de defen-
sa del consumidor, de lealtad
comercial y del RPA, as como
definir las pautas y lineamien-
tos para la administracin de
propiedades sujetas al rgimen
de propiedad horizontal en el
mbito de la CABA.
Por qu creen que es im-
portante hablar de conviven-
cia en las propiedades hori-
zontales?

14

En la Direccin General de Defensa y Proteccin al
Consumidor, tienen en carpeta varios proyectos destinados
al trabajo del administrador de consorcios.
Porque uno de nuestros ejes
de gobierno es propiciar polti-
cas pblicas para lograr que la
ciudad sea un lugar donde po-
damos vivir junto con los otros
disfrutando de ese encuentro.
Con ese propsito en mente el
GCBA identifica como escena-
rios de accin aquellos espa-
cios en donde transcurre gran
parte de la vida de los vecinos,
para llevar adelante este tra-
bajo, siendo las propiedades
horizontales espacios de con-
vivencia por excelencia.
Estamos convencidos de que
los administradores pueden ser
agentes de cambio que apor-
16
Talleres desde octubre
Instrumentar todo esto se-
guramente no ser cosa fcil,
y en el GCBA lo saben, moti-
vo por el cual como paso ini-
cial han decidido realizar una
prueba piloto a travs de ta-
lleres de conversaciones efec-
tivas que comenzarn en octu-
bre prximo mediante cuatro
reuniones con administrado-
res de propiedad horizontal.
En esos encuentros se hablar
sobre estos puntos:
Reflexionar sobre la mo-
dalidad utilizada en las
reuniones de consorcio y
su impacto en la convi-
vencia del edificio.
Identificar mejores prc-
ten a esta idea. Porque ms
ticas para el desarrollo
all de la capacitacin tcnica
de las reuniones de con-
creemos que existen otras va-
sorcio.
riables, sociales y culturales,
Desarrollar herramien-
que impactan constantemente
tas relacionadas con los
en la actividad y el trabajo de
tipos de conversaciones
los administradores.
y sus impactos en el re-
Son ellos quienes se relacio-
lacionamiento con los
nan con los encargados y los
propietarios y dems ac-
vecinos, quienes pueden iden-
tores.
tificar problemticas y desafos
Generar prcticas que
de mejora, solucionar inconve-
inviten a la participa-
nientes que afectan a la cali-
cin colaborativa del
dad de vida, coordinar y llevar
vecino en las reuniones
adelante reuniones clave para
de consorcio y su impac-
producir nuevos acuerdos.
to en la convivencia en
Como dije al comienzo, pue-
el edificio.
den ser agentes de cambio.
 Capacitacin

Curso Bsico de Propiedad Horizontal

Son 35 clases. Dos por semana, los das lunes y mircoles. Horarios: 18.30 a 20.15 hs.
Asistencia obligatoria 75%. Exmenes finales que acreditan la aprobacin del curso.

Inicio de clases: Los cursos se inician en los meses de marzo y agosto de cada ao.

Material de estudio: Apuntes por cada materia del programa.

Materias:
Derecho especfico: Prehorizontalidad - Ley 13.512 - Cdigo Civil y Comercial - Reglamento de Copropiedad
y Administracin - Cosas y partes comunes - Reglamento Interno - Consorcio - Unidad Funcional - Unidad
Complementaria - Porcentuales - Facultades y Obligaciones de los propietarios - Obligaciones y Prohibiciones
- Asambleas- Convocatoria y Qurum - Mayora absoluta - Actas - Asamblea Judicial - Consejo de propietarios,
sus funciones y limitaciones - Administrador, designacin, facultades y funciones - Expensas, Obligacin del
pago - Modificaciones en cosas y partes comunes - Unanimidad - Ruidos molestos - Infracciones - Prohibiciones
- Subconsorcios - Barrios Cerrados - Clubes de Campo - Caractersticas Jurdicas - Formacin - Partes Comunes
- Administracin - Consorcistas - Uso y Destino.Locaciones - Contratos, Redaccin, distintos tipos: viviendas,
comerciales, profesionales, etc. - Garantas - Convenio de Desocupacin - sub. locacin - Reformas o
Modificaciones internas, etc.
Derecho laboral: Rgimen laboral actual - Empleados del consorcio - Sanciones - Despidos - Accidentes - Tipos
de licencias - Libro de rdenes - Uso de la vivienda - Vestimenta - Ttulo de trabajador integral de edificios- etc.
Derecho municipal: Cdigo de Planeamiento Urbano - Ordenanzas y Leyes en vigencia - Lnea Municipal
- Medianeras, etc.
Contabilidad de la Administracin: Libros obligatorios - Documentacin del consorcio - Documentacin
previsional, Obra social, Sindicato, Municipal e impositiva - Sistemas de Registraciones contables - Honorarios
Profesionales - Facturas, requisitos y tipos - Retenciones de impuestos a las ganancias - IVA - Estados
Patrimoniales - Ingresos y Egresos - Deudores de expensas - Rendiciones - Deber de exhibir, etc.
Mantenimiento de edificios: Verificaciones del estado de un edificio, estructuras exteriores, interiores,
instalaciones y sistemas para proveer los servicios centrales e individuales - Mantenimientos por medio de
abonos y servicios pre contratados - sistemas especficos; Ascensores, Calefaccin, Agua caliente y fra, Grupo
Electrgeno, Sistemas de video para control y vigilancia - Planos municipales, sanitarios, Electrnicos, etc.
Organizacin de oficina y prctica profesional: Estructura y Organizacin para su funcionamiento -
Medios auxiliares para las Registraciones Contables, para las Comunicaciones y para la Recepcin de reclamos
- Controles necesarios y debida atencin al cliente - Desempeo profesional ante las necesidades en los
consorcios, etc.
Marketing: Diferentes Tipos de clientes - Perfil del administrador: Qu tareas realiza? Bsqueda de
clientes - Los proveedores y su impacto en el cliente, etc.
Etica profesional: Desarrollo de los principios ticos en el ejercicio de la profesin - Trato hacia profesionales
y colegas, Consorcistas, Proveedores, etc.

Certificacin de aprobacin: Diploma que acredita la aprobacin del curso (Ttulo no oficial).

Vacantes limitadas
Informes e inscripcin: En la sede de la Cmara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias, Per 570, Capital de 11 a 18 hs.

Comisin de Cursos y Conferencias

18
 Desayuno de trabajo

Sobre la vida laboral

en propiedad horizontal
La problemtica laboral en los edificios de propiedad horizontal siempre es un tema de
actualidad y preocupacin para las partes. El tema fue desarrollado durante el desayuno
de trabajo del que particip el asesor laboral de Cmara, el Dr. Enrique Albisu.

Independientemente de la legislacin y jurisprudencia existente en la materia, de cualquier

forma son reiterados los conflictos que en materia laboral se plantean a diario.

n el ltimo desayuno de desayuno, un nmero de par- gociada, disolucin por mutuo

trabajo realizado en la
Cmara, se trataron te-
mas que hacen a la vida labo-
ral en los edificios de propie-
dad horizontal. Una cuestin
por dems interesante a la
que los administradores tie-
nen que hacer frente en su
labor cotidiana.
El inters por la cuestin
qued rpidamente eviden-
ciado por los ms de cincuen-
ta socios que participaron del
ticipantes que no es habitual
en este tipo de reuniones.
El disertante, el Dr. Enri-
que Albisu, es un conocido por
la mayora de nuestros socios
por ser el asesor laboral de la
Cmara, de modo que el tema
era atractivo y su anlisis es-
taba en las mejores manos.
Haciendo una sntesis de lo
tratado en el encuentro, po-
demos recordar los siguientes
temas: renuncia, renuncia ne-
acuerdo, extincin del con-
trato de trabajo por muerte
del empleador, extincin del
contrato de trabajo por muer-
te del trabajador, pago de la
indemnizacin por el seguro
de la FATERyH y seguro de vida
obligatorio.
Como se puede observar,
temas por dems interesantes
y de largo desarrollo cuyo an-
lisis podra llevar varios desa-
yunos. No obstante, haremos

20
una breve resea de los princi-
pales puntos expuestos por el
Dr. Albisu en cada uno de los
tems mencionados, aclarando
que todos estos temas estn
ampliamente desarrollados
en el Manual prctico para
trabajadores y empleadores
de la propiedad horizontal,
editado por Ediciones Oeste
y cuya autora corresponde al
expositor. Pero vayamos por
partes:
Renuncia
Segn la Ley 12.981, ser
nula y sin ningn valor la re-
nuncia al trabajo del emplea-
do u obrero que no fuera for-
mulada personalmente por
estos ante la autoridad de
aplicacin.
Cmo entonces la renun-
cia que se efectiviza por me-
dio de telegrama o carta do-
cumento no es vlida? No se
trata de eso. Hay que ubicar-
se histricamente, cuando la
Ley 12.981 fue dictada, en el
ao 1947, donde no exista la
obligacin de instrumentar la
renuncia mediante un telegra-
ma. Hoy el telegrama colacio-
nado es perfectamente vlido
para concretar la renuncia del
trabajador.
De acuerdo con la juris-
prudencia, la renuncia es un
acto unilateral recepticio, re-
sultando innecesario para po-
ner fin a la relacin laboral la
conformidad del empleador,
desde que la rescisin se ope- ro al dependiente a cambio
ra cuando la dimisin llega a
la esfera de conocimiento del
destinatario.
Y qu pasa con el preaviso
del trabajador. Es obligatorio.
Con cunto tiempo debe dar-
se?
De acuerdo con el Dr. Albi-
su, sobre este punto tanto en
la Ley 12.981 como en la LCT,
se establece la obligacin del
trabajador que resuelve re-
nunciar al trabajo de otorgar
un plazo de preaviso. Es ms,
en la ltima parte del art. 4
de la mencionada ley se esta-
blece: Darn aviso al mnimo
con 30 das de anticipacin
cuando decidan rescindir el
contrato.
Renuncia negociada
Este es un tema delicado,
ya que existen precedentes
jurisprudenciales donde se
entrega una suma de dine-
de su renuncia, pero esto ha
sido visto por la Justicia como
un fraude. Como en todos los
casos tambin ac hay dos bi-
bliotecas, una a favor y otra
en contra. De modo que el
consejo del Dr. Albisu es tratar
de ser prudentes en el uso de
estos procedimientos a fin de
evitar situaciones de conflicto
a los intereses de las partes.
Propiedad Horizontal t 21

Disolucin por mutuo acuerdo
Esta forma de disolucin
del contrato de trabajo est
perfectamente establecida
en la LCT, en el art. 241, tem
Formas y Modalidades, donde
se seala que las partes por
mutuo acuerdo podrn extin-
guir el contrato de trabajo.
El acto deber formalizarse
mediante escritura pblica o
ante autoridad judicial o ad-
ministrativa del trabajo. Ser
nulo y sin valor el acto que
se celebre sin la presencia
personal del trabajador y los
requisitos consignados prece-
dentemente.
Otra caracterstica, segn
el Dr. Albisu, es que se trata
de un acto voluntario y gra-
tuito que no genera derecho
al cobro de indemnizaciones
tanto para el trabajador como
para el empleador.
Extincin del contrato por
muerte del empleador
Es evidente que en el caso
de los consorcios, el emplea-
dor (el consorcio) no podra
morir. Salvo que como tal
22
seala Albisu llegramos a antigedad, es decir si se con-
considerar que el edificio des-
apareci por un hecho natural
o por un incendio, y en ese
caso discutiramos si hay que
abonar al trabajador la me-
dia indemnizacin o el ciento
por ciento.
Extincin del contrato por
muerte del trabajador
Si bien el tema est legis-
lado en la Ley 12.981, y tam-
bin en la LCT, es unnime el
criterio de que en el tema se
aplican las normas del art.
248 de la LCT, por considerar-
la ms favorable al trabaja-
dor.
Qu dice el art. 248? B-
sicamente seala que en caso
de muerte del trabajador,
las personas enumeradas en
el art. 38 del Decreto Ley
18.037 (la viuda o el viudo
incapacitado para el traba-
jo, los hijos y nietos, los pa-
dres, los hermanos solteros)
tendrn derecho, mediante
la sola acreditacin del vn-
culo en el orden y prelacin
all establecido, a percibir
una indemnizacin igual a la
prevista en el art. 247 de esta
ley. A los efectos indicados,
queda equiparada a la viuda,
por cuanto el trabajador fa-
llecido fuere soltero o viudo,
la mujer que hubiese vivido
pblicamente con el mismo,
en aparente matrimonio, du-
rante un mnimo de dos aos
anteriores al fallecimiento.
Al respecto el Dr. Albisu dej
claro en su exposicin que hay
que recordar que el art. 247
de la LCT es el que establece
que la indemnizacin ser de
medio sueldo por cada ao de
servicio, es decir, la llamada
media indemnizacin.
Y acota que en este punto
se discute cmo se cuenta la
sidera el criterio de la LCT,
que establece que el ao de
antigedad cambia cuando el
trabajador tiene ms de tres
meses, o tal como lo dice la
Ley 12.981, que fija el cambio
de antigedad cuando tiene la
mera fraccin.
En mi opinin sostiene
Albisu atento a que el art.
248 est dentro de la LCT, y
que para tener un ao ms de
antigedad se necesita que el
trabajador tenga ms de tres
meses, es que me inclino por
tal postura.
Cabe aclarar que indepen-
dientemente de la legislacin
y jurisprudencia existentes
en la materia, de cualquier
forma son reiterados los con-
flictos que en este tema se
plantean a diario, motivo por
el cual se puede concluir este
comentario afirmando que es-
tas cosas no siempre resultan
simples en su resolucin, hay
que analizar detalladamente
cada situacin para evitar, en
lo posible, equivocaciones en
la resolucin del caso.
 Pago de la indemnizacin por
el seguro de la FATERyH
En el agregado que se hizo
en el ao 2009 al artculo 27
del CCT 589/10, se incorpor
para aquellos consorcios que
tienen a sus trabajadores den-
tro de la normativa, es decir
que hacen los aportes corres-
pondientes, el pago o reinte-
gro de la indemnizacin del
art. 248 de la LCT.
A tal efecto, dentro del art.
27 del CCT se incorpor la si-
guiente disposicin: Deber
brindarse por la aseguradora
asignada la indemnizacin por
muerte del trabajador previs-
ta en el art. 248 de la LCT.
Es decir que el consorcio
deber gestionar ante la com-
paa de seguros que haya
contratado la FATERyH el pago
de tal importe, que ser igual
24
a la indemnizacin por falle-
cimiento fijada en el art. 248
de la LCT.
Seguro de vida obligatorio
Este seguro que tuvo su ori-
gen en el Acta de Compromiso
Nacional del ao 1974 qued
instrumentado en el Decreto
1567/74. El mismo cubre el
riesgo de muerte, incluyendo
el caso de suicidio, como he-
cho indemnizable, sin fijar nin-
gn tipo de limitaciones para
los trabajadores que estn en
relacin de dependencia. Es-
tn excluidos del seguro aque-
llos trabajadores que fueron
contratados por un plazo infe-
rior al mes.
Es interesante recordar fi-
naliza diciendo en este punto
el Dr. Albisu que este seguro
es independiente de todo otro
beneficio social, seguro o in-
demnizacin de cualquier es-
pecie que se fije o haya sido
fijada por ley, convencin co-
lectiva de trabajo o disposicio-
nes de la seguridad social o del
trabajo.
Tan enriquecedoras como
las explicaciones del asesor de
la CAPHyAI fueron las pregun-
tas y opiniones expuestas por
los socios presentes, lo que
demuestra que el tema laboral
vinculado con los edificios de
propiedad horizontal es de per-
manente actualidad y resultara
imposible agotarlo en un desa-
yuno de trabajo. No obstan-
te, estos encuentros siempre
son positivos porque permiten
aclarar dudas e interiorizarse
de cuestiones prcticas que no
son fciles de encontrar en los
libros especializados.
 www.caphai.com.ar
Cada vez ms cerca
Ms de 17.000 visitas durante el mes de agosto demuestran el xito alcanzado por
nuestra pgina web como vehculo de informacin.
ggiornados a los nue-
vos medios y formas de
comunicacin que hoy
nos impone la sociedad, nues-
tra pgina web se est convir-
tiendo en un extraordinario
vehculo de contacto con los
socios de la Cmara.
El objetivo primario fue au-
mentar la comunicacin para
estar ms cerca del socio, y lo
estamos logrando con resulta-
dos excelentes.
De acuerdo con las esta-
dsticas que nos informa el
servidor de la pgina, y que
pueden observarse en el grfi-
co que acompaa a esta nota,
la trascendencia de la pgina
queda reflejada en la cantidad
de visitas diarias, que durante
todo el mes de agosto suma-
ron en total 17.534 visitas de
usuarios que consultaron ms
de 58.000 pginas buscando
informacin.
Estos nmeros son por de-
ms elocuentes de que la p-
gina tiene un trfico importan-
te, llegando a ser visitada en
algunos das por ms de 900
personas, como es el caso del
da 2 de agosto.
Estos datos significan que
estamos llegando tambin a
quienes tal vez hoy no estn
cerca de la Cmara y desco-
nocen las ventajas y benefi-
cios de pertenecer. Pero tam-
bin es un arma potente de
fidelizacin e interaccin con
26
los socios, y queremos mejo-
Visitas en agosto rarla porque el beneficio es
mutuo: la Cmara suma ms
Da Visitas Pginas socios y estos estn mejor in-
formados.
01 753 2.668 Desde un primer momento
02 927 2.984 la idea ha sido trabajar mucho
03 758 2.244 en los contenidos para que
04 660 2.721 los socios tengan en tiempo
05 346 1.050 y forma, y en el momento en
06 310 842 que deseen consultarla, toda
07 678 2.065 la informacin que necesitan
08 706 2.110 con el consiguiente ahorro de
09 762 2.307 tiempo que eso puede signifi-
10 651 1.898 carle.
11 525 1.516 Pero no nos quedamos ah.
12 323 810 Tal como les informamos en la
13 262 1.259 edicin anterior de Propiedad
14 631 1.988 Horizontal, tambin tenemos
nuestra pgina en Facebook.
15 654 1.923
Y aqu es donde les pedimos
16 615 1.715
la colaboracin a nuestros so-
17 630 1.836
cios, para que ingresen a la
18 503 1.286 pgina, visiten sus notas y les
19 337 944 den ME GUSTA.
20 253 2.045 En todos los casos el ob-
21 339 863 jetivo es siempre el mismo:
22 707 2.132 estar cada vez ms cerca de
23 685 1.811 nuestros asociados para man-
24 719 3.390 tenerlos informados sobre las
25 684 2.310 actividades de la Cmara y las
26 299 868 novedades que se suceden a
27 259 707 diario en el sector de la admi-
28 611 1.862 nistracin de propiedad hori-
29 679 2.865 zontal.
30 667 2.081 Presencia virtual que co-
31 601 2.959 menz a manifestarse en el
ao 2000, cuando se present
Media 565 1.872 en sociedad esa revolucionaria
Total 17.534 58.059 forma de comunicarnos: la p-
gina web.
 Registro de la CAPHyAI
Ser ms profesional
Seguimos presentando a los miembros del Registro de Administradores Profesionales
de la Cmara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.
stos son los miembros integrantes del Re-
gistro de Administradores Profesionales
de la Cmara Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias, que
han cumplido con los requerimientos inspec-
cionados en los ltimos meses.
Por qu es importante pertenecer a este
Registro? Porque ser miembro del mismo y
estar sujeto a las verificaciones peridicas
constituye un aval de garanta y seriedad, una
ventaja ms que apetecible para los admi-
nistradores que pueden exhibir este atributo
ante potenciales clientes o los copropietarios
de los consorcios que atienden.
Y qu se necesita para pertenecer? Deci-
sin y estar sujeto a las verificaciones peri-
dicas que evidencian el cumplimiento de:
La observancia de las leyes nacionales,
provinciales y ordenanzas vigentes.
El reempadronamiento en el Registro P-
blico de Administradores de Consorcios
de Propiedad Horizontal de la Ciudad de
Buenos Aires.
28
La realizacin de la Asamblea Anual Or-
dinaria.
La realizacin de las rendiciones de ex-
pensas mensuales.
Las ltimas disposiciones exigidas como
empleador.
La contratacin de los seguros obligato-
rios.
Continuamos informando los asociados del
Registro:
Eduardo Casado Sastre y Asoc. SA.
Mendonca y Piran SRL.
Administracin Araujo y Labanca SA.
Di Brtolo Carlos A. e Hijos Adm.
Gorostiza Administracin.
Cardini Mario A.
Kestelboim Jorge Adm.
Si usted todava no forma parte de nuestro
Registro lo invitamos a sumarse, es una forma
ms de acercarnos al nivel profesional por el
que todos trabajamos.
Propiedad Horizontal t 29
 Nuevo Cdigo Civil y Comercial

El Consejo
de Propietarios
A partir de la vigencia del nuevo Cdigo Civil y Comercial, el Consejo de Propietarios
fue reconocido como figura jurdica y como rgano del consorcio, teniendo mayores
atribuciones. Sin embargo la designacin, o conformacin, del mismo resulta optativa
en cada consorcio.

Los Consejos de Administracin, o Consejos de Propietarios, ya estaban fuertemente

arraigados en los consorcios antes de la vigencia del nuevo Cdigo.

l Cdigo Civil y Comer-
cial de la Nacin vigente
desde el 1 de agosto de
2015 incorpora la figura del
Consejo de Propietarios en el
artculo 2064, conforme a los
siguientes trminos:
Artculo 2064. Atribu-
ciones: La asamblea puede
designar un consejo inte-
grado por propietarios con
las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y
redactar el orden del da si
por cualquier causa el admi-
nistrador omite hacerlo; b)
controlar los aspectos eco-
nmicos y financieros del
consorcio; c) autorizar al
administrador para disponer
los fondos de reserva, ante

30
gastos imprevistos y mayores
que los ordinarios; d) ejercer
la administracin del con-
sorcio en caso de vacancia o
ausencia del administrador,
y convocar a la asamblea si
el cargo est vacante dentro
de los treinta das de produ-
cida la vacancia. Excepto los
casos indicados en este art-
culo, el consejo de propieta-
rios no sustituye al adminis-
trador, ni puede cumplir sus
obligaciones.
Esta incorporacin al re-
ferido plexo normativo re-
sulta importante, ya que las
responsabilidades del Conse-
jo de Administracin (as se lo
denominaba) no estaban con-
templadas en la Ley 13.512
de Propiedad Horizontal.
Adems, salvo la Norma IRAM
65.004 del ao 1997, ninguna
otra normativa haca mencin
sobre este rgano de control y
de auditora.
En tal sentido la referida
norma IRAM determinaba que
para poder integrar el conse-
jo se debera ser: propietario,
estar conformado por nmero
impar de miembros, ser ele-
gidos por asamblea, durar un
ao, actuar ad honorem, in-
terpretar y conocer el regla-
mento y no ser deudores, ni
tener litigios con el consorcio.
Entre otros requisitos.
Sin embargo, la mayora de
los reglamentos de copropie-
dad y administracin lo con-
templaban ubicndolo como
un rgano intermedio del
consorcio, ya que el adminis-
trador es el rgano ejecutivo.
Las asambleas de copropieta-
rios es el rgano deliberativo,
y los Consejos funcionan como
rgano de auditora y aseso-
ramiento del administrador.
Es decir, un nexo entre este
ltimo y los propietarios.
Sin perjuicio de esta no-
vedosa incorporacin, los
Consejos de Administracin,
o Consejos de Propietarios,
Propiedad Horizontal t 31

como ahora los denomina el
Cdigo Civil, ya estaban fuer-
temente arraigados en los
consorcios.
A tal punto que la antigua
doctrina ya haca referencia
a este rgano. Tal es as que
autores como Raciatti men-
cionaba que la labor del
administrador podra comple-
mentarse con la eleccin de
un Consejo de Administracin
o de gerencia, constituido por
un nmero limitado de pro-
pietarios designados por la
asamblea, con funciones de
rgano consultivo y de control
de la gestin del administra-
dor especficamente seala-
das en el reglamento. mien-
tras sus funciones no excedan
del marco de lo establecido
por la ley en materia de ad-
ministracin. (Conf. Hernn
Raciatti, en su obra titulada:
Propiedad por pisos o por de-
partamentos. (Edit. Depalma,
ao 1958, pg. 136).
El referido autor habra to-
mado seguramente la aplica-
cin de los reglamentos de la
poca. Pero sobre todo, ba-
sndose tambin en la exis-
tencia de estos rganos en los
32
condominios europeos. Tales
en los casos de Espaa, Fran-
cia e Italia. En tal sentido,la
ley italiana de 1936 contem-
plaba expresamente la po-
sibilidad de designar en los
condominios un consejo con-
sultivo del administrador
constituido por lo menos por
dos miembros elegidos entre
los participantes del sistema
(art. 16, Ley cit.).
Lo cierto es que, en algu-
nos casos, pueden existir con-
sorcios y administraciones que
delegan responsabilidades y
decisiones en los miembros
del Consejo, pero ello resulta
una prctica que en principio
no modifica las responsabi-
lidades legales de gestionar
los fondos del edificio que ge-
neralmente se encuentran a
cargo del administrador, con
el objeto de poder afrontar
las obligaciones o gastos que
se requieran. Sin perjuicio de
que el nuevo texto legal les
otorga a los Consejos la finali-
dad de controlar los aspectos
econmicos y financieros del
consorcio.
Al ser denominados Con-
sejos de Propietarios, dicho
rgano deber estar integra-
dopor propietarios exclusi-
vamente. As es el mandato
que surge de la primera parte
del art. 2064 del Cdigo Ci-
vil y Comercial de la Nacin.
Debiendo, entre otras incum-
bencias, aprobar los certifi-
cados de deuda, el uso de los
fondos de reserva y asumir
la propia administracin del
consorcio, excepcionalmen-
te, ante determinadas situa-
ciones.
Vale decir que, a partir de
la vigencia del nuevo Cdigo,
el Consejo fue reconocido
como figura jurdica y como
rgano del consorcio, tenien-
do mayores atribuciones. Sin
embargo la designacin, o
conformacin, del mismo re-
sulta optativa en los edificios
en virtud de que el mentado
artculo 2064 establece que
la asamblea puede designar
un consejo de propietarios.
En torno a sus atribucio-
nes, el artculo 2048 del C-
digo Civil y Comercial en su
parte final destaca que el
certificado de deuda expe-
dido por el administrador y
aprobado por el consejo de
propietarios, si este existe,
es ttulo ejecutivo para el co-
bro a los propietarios de las
expensas y dems contribu-
ciones. Esto significa que en
caso de existir un Consejo de
Propietarios, la aprobacin
del certificado de deuda de
expensas por parte del Conse-
jo resulta imprescindible para
constituir un ttulo ejecutivo
(con los recaudos del artculo
524 del Cdigo Procesal Civil
y Comercial de la Nacin).
Sin embargo, vaya parado-
ja, a pesar de estar regulado
por primera vez en el Cdigo
Civil, mi experiencia en la te-
mtica del derecho de propie-
 dad horizontal me ha llevado
a comprobar que actualmente
muchos consorcios no han lo-
grado conformar un Conse-
jo de Propietarios.
Es decir, existiran
menos Consejos que
antes de la sancin
del nuevo plexo nor-
mativo. Ya que, en la
mayora de los juicios
ejecutivos que he ini-
ciado por cobro de expensas
comunes los administradores
me han entregado el certifi-
cado de deuda solo firmado
por ellos, efectuando la acla-
racin al pie de los mismos
no existe un Consejo de Pro-
pietarios constituido.
Obviamente, al preguntar
a los administradores sobre
dichas causas, en la mayora
de los casos me han respondi-
do que los propios comuneros
34
Sntesis de Administracin y el nuevo
Consejo de Propietarios. Ya
que siempre la funcin del
A partir de la vigencia Consejo cualquiera fuere su
del nuevo Cdigo denominacin fue la de ser el
rgano auditor y fiscalizador
Civil y Comercial,
del administrador.
el Consejo de Por ende, va de suyo que,
Propietarios fue en tal carcter, siempre sub-
reconocido como yace la responsabilidad que
figura jurdica y ello trae aparejado al ejercer-
se dicho control, con todas las
como rgano del
atribuciones y responsabilida-
consorcio, teniendo des propias otorgadas por los
mayores atribuciones. estatutos, reglamentos, o bien
por lo sealado en la doctrina
y jurisprudencia imperantes en
la materia. Incluso hasta por
entienden que el Cdigo les los usos y costumbres. Aunque
otorga una participacin ms ahora se los encuentre regula-
activa, pero al mismo tiempo dos como rganos de contralor
una mayor responsabilidad. dentro del Cdigo Civil.
Sin embargo no encuentro
notoria diferencia a prio- Dr. Jos Luis Alonso Gmez
ri entre el antiguo Consejo Asesor Legal
 Premisas de gestin

La administracin
eficiente
La organizacin de la oficina de administracin se ha tornado en algo cada vez
ms complejo. Aqu les acercamos algunos conceptos que pretenden colaborar en
la mejor redistribucin de los recursos humanos para ser cada da ms eficientes.

a administracin de con- prescindible que el engranaje 1. Premisas bsicas de una

sorcios se ha tornado en
un tema complejo, tan-
to que la cantidad de nuevas
disposiciones del Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires
nos obligan a enfocar la or-
ganizacin con equipos inter-
disciplinarios.
No es fcil encarar las dis-
tintas reas en las que el ad-
ministrador debe interactuar,
por lo tanto, el soporte de la
oficina es fundamental. Es im-
administrativo, tcnico y con-
table acte en tiempo y forma,
en bsqueda de una perfeccin
nada fcil de alcanzar.
Cuando pensamos en la
necesidad de atender efi-
cientemente un mercado tan
vasto como el de la ciudad de
Buenos Aires, la administra-
cin debe contar con algunas
caractersticas mnimas para
que su trabajo sea realmente
eficiente.
administracin
El administrador es la
persona que administra bienes
ajenos.
La actividad de la admi-
nistracin est regida por el
derecho privado.
El administrador y el ad-
ministrado estn relacionados
en la actividad de administra-
cin en la bsqueda del bien
del administrado, esto es: el
bien del consorcio.

36

No es fcil encarar las distintas reas en las que el
administrador debe interactuar, por lo tanto, el soporte
de la oficina es fundamental.
2. Tareas y objetivos irre-
nunciables a la administra-
cin de inmuebles.
Asegurarse de que todos
los componentes de la propie-
dad son seguros y funcionan
correctamente.
Mantener la propiedad en
buen estado.
Cobrar expensas y otras
tarifas, llevar un registro con-
table adecuado de estos fon-
dos, preparar presupuestos a
corto y largo plazo.
Si est autorizado, pagar
cualquiera de los gastos gene-
rados por el consorcio.
38
Dirigir a los empleados de
la empresa de administracin
y al personal del consorcio.
Hacer planes para el futu-
ro de la propiedad.
Informar a los propieta-
rios.
En esencia el adminis-
trador supervisa al personal
que trabaja en el consorcio
(mantenimiento y adminis-
tracin del edificio) y a los
empleados de la administra-
cin (atencin de propieta-
rios, proveedores y personal
contable). Esta tarea puede
ser delegada en un supervi-
sor.
3. Organizacin de la ad-
ministracin.
Para poder cubrir todas las
tareas en forma eficiente, es
necesario agruparlas e inte-
rrelacionarlas de tal manera
que la informacin y la accin
sigan un recorrido preestable-
cido.
Los puestos pueden es-
tar cubiertos por una misma
persona para varias tareas, y
parte de la plantilla destinada
puede tambin cubrir diferen-
tes consorcios en forma simul-
tnea. La cantidad de tiempo
dedicado a cada consorcio
depende de las dimensiones y
caractersticas que cada uno
de los mismos requiera.
Para cuantificar el tiempo
y personal que cada consorcio
puede llegar a requerir en las
distintas funciones especifi-
cadas y la cantidad de perso-
nal necesario para atender la
cartera de edificios asignada,
consideramos en el anlisis los
siguientes factores:
Nmero de propiedades
administradas.
Tipos de propiedades ad-
ministradas.
Niveles de servicios re-
queridos.
 Tamao y tipo de las pro-
piedades administradas.
Nmero de clientes (pro-
pietarios) atendidos.
Ubicacin de las propie-
dades administradas.
Personal fijo de las pro-
piedades administradas.
4. Personal de administra-
cin, seleccin, instruccin y
motivacin.
Siendo el administrador
la persona que administra
bienes ajenos y busca en sus
acciones el bien del adminis-
trado (el consorcio de pro-
pietarios), su preparacin y
la de todos sus colaboradores
del equipo debe estar enca-
minada a la formacin de esa
cultura.
Cada persona que se inte-
gra debe recibir una forma-
cin permanente (cultura de
la empresa) y peridica para
profundizar la cultura incor-
porada del medio laboral.
De este modo se adquiere
la formacin tcnica y hu-
manista de la profesin, que
permite tomar las decisiones
alienadas con un objetivo fi-
nal: el bien de todos los pro-
pietarios del consorcio.
Asimismo, se debe cuidar
el desarrollo de cada per-
sona que se va integrando a
la organizacin y al equipo,
otorgndole mayores respon-
sabilidades y beneficios. Esto
perfecciona el factor humano
de la administracin y permi-
te obtener ms eficiencia y
calidad en el servicio que se
presta.
La educacin tcnico hu- cio de quienes son nuestros
mana de los colaboradores
debe abarcar toda la cadena
de trabajadores que partici-
pan de la gestin de adminis-
tracin:
Personal propio y personal
propio del consorcio.
Personal tercerizado.
Proveedores de insumos y
servicios.
Contratistas de manteni-
miento tcnico.
Solo as, con una adminis-
tracin organizada de acuer-
do con la funcin que deba
cumplir, con personal ade-
cuado y lo suficientemente
capacitado para ejercer cada
tarea, se puede desarrollar
una labor eficiente que re-
dunde en beneficio de la ad-
ministracin. Pero por sobre
todas las cosas, en benefi-
clientes: los consorcios de
copropietarios.
Propiedad Horizontal t 39
 Reforma previsional
A qu edad nos
jubilaremos?
Es mucho lo que se habla sobre una posible reforma previsional y con ella la opcin
de extender la edad jubilatoria en cinco aos. Algunos detalles.
l Gobierno dej trascen-
der que para la reforma
previsional busca ex-
tender en cinco aos la edad
obligatoria para jubilarse y
que las personas accedan a un
haber proporcional a sus aos
de aportes, cuando no lleguen
a los 30 aos de aportes, re-
quisito necesario conforme a
la Ley 24.241. La edad actual
es de 60 para las mujeres y 65
para los hombres.
40
Segn datos del Ministerio
de Trabajo, en 2016, el 20%
de los hombres con jubilacin
ordinaria (excluida la morato-
ria previsional) tena 67 aos o
ms al momento de jubilarse.
En el caso de las mujeres, un
17% tena 70 aos.
Si hay voluntad de seguir
trabajando y si los empleado-
res y los empleados estn de
acuerdo en seguir con la rela-
cin laboral, surge entonces
la opcin de extender la edad
jubilatoria en cinco aos.
Hoy las empresas intiman a
los trabajadores a jubilarse al
cumplir la edad legal. La no-
vedad sera que la nueva nor-
ma no obligue a las empresas
a pedirle al empleado que se
retire, siempre va a existir una
edad mnima para jubilarse.
Adems la reforma permi-
tira mejorar el haber jubila-
torio por aportar cinco aos
ms al sistema y cobrar una
jubilacin durante un plazo
menor, un derecho vigente en
la Ley 18.037, que derog la
Ley 24.241.
Muchos empleadores no
pueden intimar a los trabaja-
dores si estos no cuentan con
los 30 aos de aportes necesa-
rios para acceder a la jubila-
cin, debiendo seguir acumu-
lando aos de servicios. Para
ellos se propone crear un r-
gimen proporcional a los aos
de aportes. Este complemen-
tara la pensin universal al
adulto mayor que paga el 80%
del mnimo.
Dra. Marcela M. Belvedere
Asesora previsional
Propiedad Horizontal t 41
 Vivienda Digna

Para los que tienen

menos
Se trata de un proyecto social de acceso a la vivienda digna a travs de urbanizacin
y construccin de barrios, microcrditos y corraln social de materiales. La CAPHyAI
se suma a esta accin de Responsabilidad Social Empresaria mediante La campaa la
Baulera Solidaria.

n dilogo con Propiedad
Horizontal, Csar Ge-
noud, coordinador ge-
neral de Sume Materiales, un
emprendimiento que forma
parte del proyecto Vivienda
Digna, presenta la institucin
sealando que somos un gru-
po de personas que comparte
el deseo de trabajar por un lneas de accin bien marca-
mundo ms justo. As es como das: Construccin definitiva
damos vida a una organizacin de viviendas, que apunta a
social que se compromete, la construccin de viviendas
desde 1979, por el desarrollo de material en barrios urba-
humano a travs del acceso a nos. La particularidad de este
una vivienda digna y un hbi- programa es que las cuadri-
tat adecuado. llas, voluntarios y arquitectos
Vivienda Digna tiene tres trabajan juntamente con las

42
 familias destinatarias de esas
viviendas.
Por lo general las familias
seleccionadas tienen como
caracterstica que no cuentan
con vivienda propia, son de ba-
jos ingresos econmicos, con
mucha motivacin para afron-
tar la mejora de su situacin
habitacional, estn dispuestos
a participar y trabajar junto
con el grupo en la construc-
cin del barrio y demuestran
44
capacidad y compromiso para
asumir el pago de una cuota
mensual a largo plazo.
La segunda lnea de accin
est relacionada con micro-
crditos para la refaccin de
viviendas. Se trata de crdi-
tos de hasta $ 15.000 que se
renuevan cada seis meses. En
este punto trabajan con las
familias que necesitan mejo-
rar su casa, a travs de micro-
crditos grupales con garanta
solidaria. Los responsables de
Vivienda Digna aseguran que
en ms de 20 aos han acom-
paado a ms de 3.800 familias
a construir y mejorar su casa a
travs de esta modalidad.
La tercera lnea de accin
es el corraln social de ma-
teriales, un programa que
funciona desde el ao 2003 a
travs de las donaciones que
realizan tanto empresas como
particulares. Ellos mismos se


46
encargan de retirar, sin car-
go y a domicilio, todo lo que
sea til para una vivienda,
tanto materiales de construc-
cin como mobiliario. Todas
estas donaciones se llevan al
corraln, donde se exhiben
con un precio de lista mucho
ms bajo que lo que costara
ese bien si se lo compra en el
mercado. Lo interesante es
que sobre ese precio de lista,
las familias que se inscriben al
programa tienen un descuen-
to especial para la compra de
esos materiales o bienes mue-
bles, que suele promediar el
50% del valor.
Segn Csar Genoud, desde
el ao 2004 ms de 20.000 fa-
milias mejoraron su vivienda a
travs de este programa, gra-
cias al compromiso de ms de
300 empresas y 1.600 donan-
tes particulares que apoyan
esta iniciativa.

Un proyecto que crece

Interactuando con el Esta-
do y particulares, en la orga-
nizacin comentan que aho- Csar Genoud: Somos un grupo de personas que comparte
ra se presenta una excelente el deseo de trabajar por un mundo ms justo.
oportunidad de crecimiento y

Propiedad Horizontal t 47

desarrollo para las tres lneas
de accin en las que estn tra-
bajando.
Puntualmente en lo que se
refiere al corraln social de
materiales, que actualmente
funciona desde su sede central
ubicada en Boulogne, provincia
de Buenos aires, Csar Genoud
comentan que hay negociacio-
nes simultneas muy avanza-
das con los municipios de Pilar
y San Miguel, que se han com-
prometido a aportar fondos
para el inicio del programa en
esas dos zonas.
48
de Pompeya. En este punto
hay que destacar que quie-
nes quieran hacer donaciones
pueden utilizar alguno de los
medios de comunicacin del
Gobierno de la Ciudad, como
es el caso de las llamadas a
la lnea 147. Llamando a ese
nmero ellos pasan a retirar
los materiales o muebles por
la casa del donante.
Sntesis
Segn Csar Genoud,
desde el ao 2004
Pero no es todo. En para- ms de 20.000 familias
lelo tambin estn tra- mejoraron su
bajando con la empre-
sa siderrgica ms vivienda a
grande de Argentina, travs de este
Acindar, para montar programa,
un corraln de mate- gracias al
riales en La Tablada,
compromiso
provincia de Buenos
Aires. de ms de 300
Por otro lado, y con el empresas y 1.600
aporte del Gobierno de la donantes particulares que
CABA, un cuarto corraln apoyan esta iniciativa.
sera montado en la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires,
probablemente en el barrio
 Campaa de RSE
La Baulera Solidaria
Ordenar y limpiar la baulera siempre es bueno, y si se hace con un fin benfico
doblemente bueno. Aqu le acercamos una alternativa para ayudar a los que menos
tienen.
omo parte de una clara
actividad de responsabi-
lidad social empresaria,
la CAPHyAI se suma tambin
a la accin solidaria de Sume
Materiales, el corraln social
de Vivienda Digna.
De qu forma lo hace?,
poniendo en conocimiento de
todos los socios administrado-
res la existencia de este pro-
grama para que a su vez les
transmitan a los consorcistas
que tienen cosas en desuso en
la baulera, que esto ya no es
ms un problema. Por el con-
trario, Sume Materiales, el
corraln social de Vivienda
Digna, es la solucin, porque
retiran a domicilio, y sin car-
go, materiales de construc-
cin, equipamiento, muebles
para la vivienda y otros insu- vos productos a partir de las
mos que ya no se usan, y los donaciones recibidas, buscan-
pone a disposicin de familias do satisfacer las necesidades
de bajos ingresos econmicos de las familias destinatarias.
que quieran mejorar su casa. Si usted se entera de que
De esta manera, nuestra en el edificio que administra
Cmara adhiere a este progra- hay propietarios que no saben
ma solidario poniendo un gra- qu hacer con las cosas que
nito de arena para que cada tiene en la baulera, Sume Ma-
vez ms familias encuentren teriales es la alternativa que
lo que necesitan para mejorar les permitir hacer una obra
sus casas. de bien donando esas cosas
Es de destacar que el corra- que a ellos les molestan pero
ln de la organizacin cuenta que para otros son de mucha
con una carpintera y una he- utilidad. Haga correr la noti-
rrera donde se realizan nue- cia en su edificio.
Nota: La Baulera Solidaria es una campaa de Responsabili-
dad Social Empresaria realizada entre la CAPHyAI y Sume Mate-
riales, el corraln social de Vivienda Digna.
Datos de contacto: Tel.: 0810 555 7863 logistica@vivienda-
digna.org.ar - www.viviendadigna.org.ar
Propiedad Horizontal t 49
 Instalaciones elctricas

Para estar ms seguros

En esta nota ofrecemos informacin sobre los detalles ms importantes de los
requisitos esenciales de seguridad con los que debera contar toda instalacin
elctrica, sea cual fuere su antigedad, a fin de que brinde un nivel aceptable de
tranquilidad a los consorcistas.

Sistema de puesta a tierra.
Jabalina y conductor de
proteccin.
Este sistema de proteccin
elctrica sirve para prevenir
accidentes de origen elctrico
derivados del contacto indi-
recto, es decir el contacto de
personas o animales con par-
tes metlicas (masas) puestas
accidentalmente bajo tensin
debido a una falla de aislacin
de la instalacin.
Para que una instalacin
elctrica residencial cuente
con un adecuado sistema de
puesta a tierra, este deber
contar con un electrodo dis-
persor (jabalina) hincado en el
terreno con su correspondien-
te caja y tapa de inspeccin,
una conexin eficiente y segu-
ra con el conductor de pro-
teccin. Dicho conductor de
proteccin deber ingresar
a la instalacin por el table-
ro principal, deber ser ais-
lado bicolor verde amarillo,
de tipo y seccin adecuados,
y recorrer absolutamente
toda la instalacin, debiendo
ser conectado a todas las ma-
sas y a todos los mdulos de

El 72% de los hogares argentinos no cumple con al menos un requisito de seguridad elctrica.

50
tomacorrientes en su corres-
pondiente borne; en todos los
casos el valor de resistencia de
puesta a tierra deber ser me-
nor a 10 (ohm). Podr me-
dirse mediante un telurmetro
o por medio del mtodo del
voltmetro y ampermetro.

Correcto dimensionamiento de
las protecciones
y conductores contra
cortocircuitos
Para cumplir con este re-
quisito, no menos importante
en la instalacin, es necesario
tener presente que el poder
de corte a la tensin de ser-
vicio de los elementos de pro-
teccin deber ser mayor que
la corriente de cortocircuito
mxima que pueda presentar-
se en el punto donde se ins-
talen.
Adems de los dispositivos puede sufrir una persona o Corriente diferencial de
de maniobra y proteccin, hay animal al tomar contacto con fuga no mayor a 30 mA.
que realizar la verificacin partes de la instalacin que en Corriente nominal o de
trmica de los conductores a funcionamiento normal se en- paso: Es la corriente
la corriente de corto circuito. cuentran bajo tensin. mxima que puede so-
A fin de seleccionar correc- portar nominalmente el
Proteccin diferencial tamente un interruptor dife- dispositivo, para la cual
Este dispositivo acta como rencial por corriente diferen- deber protegerse con-
proteccin al contacto in- cial de fuga, el cual deber tra sobrecargas.
directo, en conjunto con el estar presente para la protec- Corriente de cortocir-
sistema de puesta a tierra y cin de todo tipo de circuitos, cuito: Es el valor para el
complementariamente al con- debemos tener en cuenta los cual deber protegerse
tacto directo que es aquel que siguientes parmetros: al cortocircuito.

Propiedad Horizontal t 51
 Capacitacin para
administradores

nico curso presencial de un da (10 horas

ctedra), con el nuevo programa exigible.
Aprobado por la Direccin General de
Defensa y Proteccin al Consumidor.

52
 Tiempo de actuacin: Se-
gn Normas IEC 61008 o
IRAM 2301.

Correcta disposicin de los

aparatos de maniobra y
proteccin
Es muy importante tener en
cuenta que el armado de todo
tablero requiere que se dis-
ponga adecuadamente de los
dispositivos de maniobra y pro-
teccin, de manera que deber
contar con un dispositivo de cor-
te general, es decir que con el
accionamiento de un nico dis-
positivo de cabecera se pueda
desenergizar todos los circuitos
y lneas que de l deriven, ade-
ms de que todos los circuitos
cuenten con sus protecciones
correspondientes (sobrecarga,
corto circuito y por corriente
diferencial de fuga).

Tomacorrientes de tres patas

segn Norma IRAM
La utilizacin de mdulos
de tomacorrientes normaliza-
dos y un adecuado sistema de
puesta a tierra, permiten la
conexin del conductor de pro-
teccin de los aparatos elctri-
cos, de manera que cualquier
falla en su aislacin producir
una circulacin de corriente a
tierra que producir la aper-
tura automtica de la protec-
cin diferencial, evitando que
una persona o animal sufra una
descarga elctrica.

Condiciones de seguridad en
ambientes especiales
Es importante prestar espe-
cial atencin para la ejecucin
de una instalacin elctrica
cuando se est en presencia de
ambientes especiales como por
ejemplo un cuarto de bao, lo-
cales hmedos o mojados, ins-
talaciones a la intemperie, lo-

Propiedad Horizontal t 53
 cales de ambientes peligrosos,
locales con vapores corrosivos y
polvorientos, ya que para estos
casos se debern evaluar las
correspondientes restric-
ciones y las caractersti-
cas que debern cum-
plir los elementos de
instalacin de acuerdo
con el ambiente de
que se trate.
Proteccin mecnica de la
instalacin elctrica
Toda la instalacin elctrica
deber contar con un adecua-
do sistema de canalizaciones,
cajas, tableros, tapas y con-
tratapas que brinden una ade-
cuada proteccin mecnica.
Verificar el valor de resistencia
de aislacin de la instalacin
Este valor se mide con un
instrumento denominado me-
ghmetro, se deber desco-
54
Sntesis /volt de tensin por cada
tramo de la instalacin de 100
metros o fraccin, y en ningn
Segn una investigacin caso podr ser menor a 220 k
realizada por la (kilo ohm).
APSE y la ICA
Materiales de instalacin
(International elctrica y equipamiento para
Copper baja tensin
Association), el Los fabricantes, impor-
72% de los hogares tadores, distribuidores, ma-
yoristas y minoristas de los
argentinos no cumple
materiales de instalacin
con al menos un requisito elctrica y equipamiento para
de seguridad elctrica. baja tensin, debern hacer
certificar o exigir la certifica-
cin del cumplimiento de los
requisitos esenciales de segu-
nectar la lnea de alimenta- ridad mediante una certifica-
cin, los artefactos y aparatos cin de seguridad de producto
de consumo (incluyendo todas otorgada por un ente de cer-
las cargas fijas), dejando ce- tificacin acreditado por el
rrados los dispositivos de ma- organismo argentino de acre-
niobra y proteccin. ditacin (OAA).
El valor mnimo de resis-
tencia de aislacin es de 1000
Propiedad Horizontal t 55
58
54
Saba ud. que
El 72% de los hogares no cumple con todos los requisitos de seguridad elctrica.
Aun as, el 86.2% de la poblacin considera que su casa es segura.
Segn una investigacin
realizada por la APSE (Asocia-
cin para la Promocin de la
Seguridad Elctrica) y la ICA
(International Copper Associa-
tion, Captulo Argentino), el
72% de los hogares argentinos
no cumple con al menos un
requisito de seguridad elc-
trica.
El objetivo de la investi-
gacin fue evaluar el estado
de las instalaciones elctri-
cas existentes en los inmue-
bles de diferentes lugares del
pas. El segundo paso consis-
ti en conocer la percepcin
del usuario sobre el estado de
su instalacin.
La investigacin se realiz
sobre una muestra de 2.300
departamentos en propiedad
horizontal y de unas 1.200
casas de viviendas unifamilia-
res, con al menos 15 aos de
antigedad, representativa
de ms de 8 millones de ho-
gares particulares ubicados en
el rea metropolitana y en las
grandes ciudades del interior
del pas.
Los resultados ms relevantes fueron:
El 71.8% de las instalaciones no cumple con, al
menos, un requisito de seguridad elctrica.
El 86.2% de los usuarios considera que su vivienda es,
efectivamente, segura.
El 81.6% de los usuarios estara dispuesto a adecuar
su instalacin si la misma no fuese realmente segura.
Adems se verific que en las reas comunes (servicios
generales) de 635 edificios el 62.5% no cumple con al
menos un requisito de seguridad elctrica.
Los requisitos de seguridad elctrica necesarios son:
Dispositivo de corte general: Llave de corte
(interruptor).
Proteccin contra sobreintensidad: Protector (llave
termomagntica) adaptado al requerimiento de la
instalacin.
Proteccin contra contactos indirectos y directos:
Toma de puesta a tierra y dispositivo diferencial
(interruptor diferencial) acorde al valor de la misma.
Cable de proteccin: Conecta las masas de la
instalacin con la puesta a tierra como proteccin
contra contactos indirectos.
Proteccin mecnica de las instalaciones: Protege
las partes con tensin de la instalacin.
Propiedad Horizontal t 57
 Patrimonio cultural

El Brutalismo, el estilo
del hormign crudo
Muchos lo definieron como un estilo de la honestidad constructiva, que dej
a la vista las instalaciones auxiliares y convirti las escaleras en esculturas. Fue
revolucionario, pero tambin olvidado y denostado. En esta nota el autor habla de la
experiencia argentina de este estilo arquitectnico y sus huellas en la ciudad.

n la dcada del 50 surge
en Europa un movimiento
arquitectnico que propo-
ne una nueva forma de hacer
arquitectura en el cual pode-
mos reconocer cierta influen-
cia de las vanguardias que se
desarrollaron desde comien-
zos del siglo XX y cuyo objetivo
principal consista en dejar de
lado el academicismo histori-
cista, el estilo del Beaux Arts,
e imponer nuevos estilos ms
acordes a la realidad surgida
tras la Segunda Guerra Mun-
dial.
Los arquitectos jvenes
irrumpen con nuevos bros y

Edificio del actual Banco Hipotecario, una obra paradigmtica del Brutalismo en la Argentina.

58
confan en que la arquitectura
va a dar solucin a los proble-
mas de la sociedad de la pos-
guerra aunque luego la reali-
dad, con el advenimiento de
la guerra fra y la particin de
Europa en dos bloques, demos-
trar lo contrario.
La Unidad de Habitacin de
Marsella de Le Corbusier y los
Lake Shore Drive Apartments
de Mies actan como musas
inspiradoras para noveles ar-
quitectos como los Smithson,
pareja inglesa considerada
como padres de este estilo. En
Gran Bretaa, tras la Segunda
Guerra, el gobierno incentiva
la construccin masiva de vi-
viendas econmicas, razn por
la cual el criterio esttico que-
daba relegado.
Peter y Alison Smithson rea-
lizan un importante trabajo
sobre la arquitectura y el urba-
nismo proponiendo composicio-
nes abiertas rompiendo con la se continan erigiendo edifi-
zonificacin que haba instau- cios pblicos y privados con
rado el Movimiento Moderno. estructuras de hormign y
En relacin con los edificios, sello clasicista. Recin en la
consideran que no deben llevar dcada del 50 la avidez por
ningn elemento esttico que nuevas propuestas se va afian-
no sea imprescindible y, sobre zando, y hay un gran inters
todo, incentivan el uso de ma- por conocer todo lo nuevo que
teriales rsticos tales como el se est produciendo a nivel in-
bton brut (hormign crudo, ternacional. Es as como sur-
a la vista) dejando a la vista gen centros de investigacin
la textura de los moldes o los artstica y cultural como el
encofrados que se utilizan para Instituto Di Tella, los que es-
dar forma al material. tablecen una fluida comunica-
cin con el pblico.
Los inicios del Butalismo en El Estilo Internacional se
Argentina mantiene en vigencia siendo
En la dcada del 40 en Ar- inclusive utilizado para cons-
gentina se comienza a experi- trucciones pblicas con un
mentar con nuevos materiales lenguaje funcionalista, tales
y tecnologas y surgen, a su como los de los edificios de
vez, algunos grupos de artis- Correos de Santa Fe y Mar del
tas y profesionales de van- Plata, el Mercado del Plata y
guardia. el Teatro y Centro Cultural San
Los aires de cambio co- Martn, en la ciudad de Buenos
mienzan a germinar, aunque Aires. Y es entonces cuando el
Propiedad Horizontal t 59

El Edificio Repblica (ex Entel hoy Telefnica), marca
otra tendencia de este estilo en la Ciudad.
Brutalismo tambin hace su
presentacin en sociedad.
Este estilo que trata de
obtener la mxima expresin
del hormign a la vista asocia
el funcionalismo a la forma y
la estructura, generando edi-
ficios que parecen ms bien
grandes esculturas a las que
se puede acceder, penetrar y
recorrer, llegando, en ciertos
60
casos, a dar la idea de que es-
tamos frente a un hormign
orgnico. A su vez, suele de-
jar las instalaciones auxiliares
(tuberas, escaleras, conduc-
tos de ventilacin) a la vista
reforzando la idea.
Las obras brutalistas
de la Ciudad
Las obras ms paradigm-
ticas del Brutalismo en la Ar-
gentina, y ms especficamen-
te en Buenos Aires, surgieron
de concursos, tanto pblicos
como privados. Se construyen
as edificios de carcter mo-
numental y con una impronta
muy definida: el ex Banco de
Londres (hoy Banco Hipoteca-
rio), la Biblioteca Nacional, el
ex edificio Somisa (hoy Jefatu-
ra de Gabinete), el Planetario
Galileo Galilei, el edificio Re-
pblica (ex Entel hoy Telef-
nica).
En las dos primeras inter-
viene Clorindo Testa, junto a
Sepra, en lo que hoy es el Ban-
co Hipotecario, y con Francis-
co Bullrich en la Biblioteca.
La audacia en el diseo, la
relacin entre llenos y vacos
y el uso plstico del hormign
manifiestan claramente las
caractersticas proyectuales
de este arquitectoartistaes-
cultor.
La Ciudad Universitaria de
Buenos Aires es otro proyecto
brutalista del que solo se com-
pletaron algunos pabellones
pese a que el proyecto origi-
nal, de 1959, era mucho ms
ambicioso. Ya desde antes de
mitad del siglo XX se comenz
a hablar sobre la necesidad de
instalar una Ciudad Universita-
ria en algn punto de la ciudad.
En 1958 se destinaron los terre-
nos actuales y se dio comienzo
a las obras, construyndose los
Pabellones I, diseado por los
arquitectos Eduardo Catalano
y Horacio Caminos, y los Pa-
bellones II y III sucesivamente.
Luego las obras se interrum-
pieron. En la dcada del 80 se
agregaron algunos pabellones
menores. En 2005 se inaugura
el Parque de la Memoria.
La ex sede del Banco de
Londres y Amrica del Sur,
obra de Clorinda Testa, es tal
vez la obra brutalista de ma-
Propiedad Horizontal t 61
 La Biblioteca Nacional es otro cono del Brutalilsmo.
yor carcter y trascendencia
construida en Buenos Aires.
Localizada en plena city por-
tea, en la interseccin de dos
calles angostas (Reconquista y
Bartolom Mitre) se integra al
paisaje urbano de una mane-
ra muy particular. Rompiendo
con la tradicional arquitectu-
ra bancaria de edificios cerra-
dos, este desmaterializa la
esquina permitiendo que la
calle ingrese al mismo ge-
nerando un gran atrio que ar-
ticula el espacio pblico con
62
el privado. El edificio es una
joya vanguardista y es Monu-
mento Histrico Nacional des-
de 1999.
Por su parte, la Biblioteca
Nacional es una megaestruc-
tura ntegramente de hormi-
gn que pone de manifiesto la
idea del Estado desarrollista
en la que se gest en 1958.
Es otra obra icnica del maes-
tro Clorinda Testa, asociado
a Francisco Bullrich y Alicia
Cazzaniga, en la que tambin
el proyecto transgrede las
normas establecidas.
Otro grupo de arquitec-
tos asociados: Snchez Ela,
Peralta Ramos y Agostini (SE-
PRA), son los encargados de
disear el edificio central de
Entel (hoy Telefnica). Ubica-
do en la cntrica esquina de
Av. Corrientes y Maip, posee
dos bloques: uno ms bajo de
ocho pisos hacia el Norte y
otra torre elevada en la esqui-
na que se apoyan en columnas
en V dejando la planta baja
libre al mejor estilo corbusie-
rano. En este edificio, SEPRA
demuestra su camino de bs-
queda formal y expresiva. En
el ao 2016 la Legislatura de
la Ciudad de Buenos Aires le
otorg proteccin patrimo-
nial, con grado estructural.
Decaimiento y final
Este estilo arquitectnico,
querido por algunos, menos-
preciado por otros, ha repre-
sentado un juego vanguardis-
ta de importancia y ha tenido
incidencia en la conforma-
cin del paisaje urbano de la
ciudad en la dcada del 60.
En los 70 pierde fuerza y va
siendo reemplazado por una
arquitectura ms frvola: el
Posmodernismo, un estilo sur-
gido en sociedades hiperde-
sarrolladas, pero que los ar-
quitectos de diversos lugares
fueron adaptando a sus pro-
pias realidades, deslumbrados
por el mismo sin tener clara
conciencia de lo que ello real-
mente implicara.
El Brutalismo, el estilo de
la honestidad constructiva,
el que dej a la vista las ins-
talaciones auxiliares, las es-
caleras a las que convirti en
esculturas, fue siendo olvi-
dado y denostado. Por fortu-
na, hoy en da diversos grupos
de arquitectos, diseadores,
ONGs pro patrimonio estn re-
valorizando a este, el ltimo
de los estilos provenientes
directamente del Movimiento
Sntesis
Moderno.
Los edificios descriptos Este estilo arquitectnico,
en este artculo impusieron querido por algunos,
su sello, marcaron una menospreciado
poca y son parte inelu-
por otros, ha
dible del patrimonio
arquitectnico moder- representado
no de esta ciudad. Por un juego
ello, celebro con gran vanguardista de
beneplcito la reciente importancia y ha
decisin de la Comisin
tenido incidencia
Nacional de Monumentos,
de Lugares y de Bienes Hist- en la conformacin
ricos, de elevar un proyecto del paisaje urbano de la
para que ocho edificios bruta- ciudad en la dcada del
listas del pas sean declarados 60.
Monumentos Histricos Nacio-
nales. Entre ellos, la Biblio-
teca Nacional, el Edificio Re-
pblica (hoy Telefnica) y el
edificio SOMISA (hoy Jefatura
de Gabinete). Sin dudas, ser
un acto reparatorio y dejar
abierta una puerta importante excepcional y representativos
al futuro para que los edificios de los ms diversos estilos. Los
ms modernos, ms cercanos edificios brutalistas, induda-
a nuestros das, sean conside- blemente, son parte de ello,
rados de valor patrimonial. una parte clave de la historia
Hay muy pocas ciudades en arquitectnica reciente y me-
el mundo que cuenten con un recen ser protegidos.
acervo cultural arquitectni-
co tan variado como el de la Tito Gastaldi
Ciudad Autnoma de Buenos Arquitecto Magister
Aires, con edificios de calidad en Preservacin
Propiedad Horizontal t 63
 Nuevo asesor en la CAPHyAI

Al staff de asesores habituales con que

cuenta la Cmara desde hace ya un largo
tiempo, se acaba de sumar un nuevo profe-
sional. Se trata del Dr. Jos Luis Alonso G-
mez, que colaborar con la Cmara como
asesor legal.
Abogado y procurador, a travs de los aos
se ha desempeado en distintas actividades
dentro del Gobierno de la CABA, y ha sido
titular de ctedra en algunas materias en la
Universidad de Ciencias Sociales de la UBA,
entre otras tantas actividades docentes.
El Dr. Alonso Gmez va a asesorar a nuestros asociados tanto en temas de propiedad
horizontal como en lo relacionado con la Ley 941 del Gobierno de la CABA.
El mecanismo de consultas se realizar de la misma manera que con el resto de
nuestros asesores, por lo que debern comunicarse con la Cmara y acordar el turno
con la seora Eleonora Rosso.
En una primera etapa, el Dr. Alonso Gmez atender consultas personales los das
martes y jueves de 14 a 16, y las telefnicas, de lunes a viernes, de 11 a 17.

Libro de Datos: nueva oblea

El Registro Pblico de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal imple-

ment una nueva oblea gratuita que deber aplicarse en el libro de Datos y en el de
Registro de Propietarios.
Los libros mencionados debern contar con la nueva oblea en su primera hoja, en el
margen superior derecho, y la misma se estampar al momento de la rbrica por ese
Registro.
Asimismo, se pone en conocimiento de todos los administradores que solo tendrn
validez los libros rubricados ante la autoridad de aplicacin al momento de realizar las
Declaraciones Juradas futuras (Cfr.: Art. 9 inc. d del Anexo del Decreto 551/10; Disp.
N 1809-DGDYPC-2012; Disp. N 470-DGDYPC-2013 y Disp. N 3920-DGDYPC-2016).

AFIP: Facilidades de pago

La Administracin Federal de Ingresos Pblicos (AFIP) anunci un plan de facilidades

para deudas generadas entre el 1 de junio de 2016 hasta el 31 de mayo de 2017. El
acceso al plan, que se habilit el pasado 1 de agosto, estar vigente hasta el 31 de
octubre.
Despus de la moratoria hubo quienes tuvieron un estrs financiero y acumularon
deudas y ahora con este plan intentamos darles un oxgeno adicional, explic Alberto
Abad, titular de la AFIP.
El programa fue denominado Puente Fiscal porque oficiar de nexo entre los Pla-
nes Permanentes vigentes y un nuevo Plan Permanente que entrar en vigencia el
1 de noviembre.
La deuda a regularizar son obligaciones anuales aportes, retenciones, percepcio-
nes y la reformulacin de planes permanentes vigentes. Para estos grupos se dispone
de pagos de hasta 12 cuotas.
Tambin pueden ingresarse obligaciones mensuales como IVA, contribuciones y mo-
notributo, casos para los cuales estar habilitada la opcin de 24 cuotas.

64
FAPHRA

En los primeros das de agosto se llev a cabo la reunin de Consejo Directivo y Comisin
Revisora de Cuentas de la Federacin Nacional de Cmaras y Asociaciones de Administradores
de Propiedad Horizontal de la Repblica Argentina (FAPHRA).
En la oportunidad se analiz la marcha de la Federacin y se escuch un informe del asesor
contable relacionado con datos del balance y temas impositivos de la entidad.
Tambin se analiz el resultado de la reunin mantenida por integrantes de FAPHRA con re-
presentantes de la FATERyH.
Se escuch un informe sobre el WebMaster
responsable de la pgina web de la entidad,
donde se dieron a conocer las estadsticas de
visitas desde la publicacin de la pgina has-
ta el presente.
Otro de los temas abordados en el encuen-
tro fue la posible conformacin de comisio-
nes de trabajo responsables de cada uno de
los diferentes temas que ocupan hoy a la Fe-
deracin.
Finalmente se decidi otorgar un poder
especial a los asesores contables de la enti-
dad, para que en nombre y representacin
de la Federacin realicen los trmites nece-
sarios de la entidad para su correcto funcio-
namiento.

Venden el Luna Park para construir oficinas?

Un grupo inversor europeo estara en nego-

ciaciones con el Arzobispado porteo, admi-
nistrador del edificio de la calle Bouchard, por
su compra. Al ser monumento histrico desde
2007, se mantendran sus fachadas.
Junto con el Obelisco y la avenida Corrien-
tes, el Luna Park es una de las inconfundibles
postales urbanas porteas. Fue escenario de
grandes movidas deportivas, polticas y arts-
ticas desde que abri sus puertas en 1931, de
la mano de los empresarios Ismael Pace y Jos
Lectoure.
Segn pudo averiguar esta revista, el grupo
inversor planea construir en el lugar un edifi-
cio de oficinas y el valor de venta podra llegar a los US$ 45 millones, calculados tomando el
valor de incidencia de US$ 1.500 el metro cuadrado que rige en la zona del bajo porteo.
Si bien en otros momentos se evalu vender el Luna Park para que siguiera funcionando
como estadio, esta ltima idea es la que ms se aproxima al proyecto que se analiza por estos
das, tanto en las oficinas de la curia metropolitana como en Bouchard al 400.
Los desarrolladores aseguran que esta podra ser una nueva rea de oficinas de la Ciudad,
al estilo Catalinas. El plan apunta a erigir en ese predio un edificio de 30.000 metros cuadra-
dos que tendra entre 15 y 20 pisos de altura. La cantidad de pisos se relaciona con la altura
del CCK, lmite de la edificacin en alto vigente para esa parte de la Ciudad. La propuesta
es fehaciente y las conversaciones avanzan a paso firme, aseguraron fuentes cercanas a la
operacin.

Propiedad Horizontal t 65
 Honorarios y aranceles del administrador
Valores para el segundo semestre de 2017, correspondientes a la administracin de edificios
sometidos al rgimen de la propiedad horizontal del Cdigo Civil y Comercial.
El clculo del honorario propuesto se efecta de la siguiente manera: Hasta 20 unidades,
incluyendo cocheras, se toma el valor mnimo indicado. Para ms unidades, se va tomando el
valor mnimo indicado ms el excedente que no supere las 20 unidades, multiplicado por el valor
de 21 a 40 U.F. Y si excediera los cuarenta la diferencia, siempre y cuando no supere las 20 U.F.,
se multiplica por el valor de 41 a 60 U.F. y as sucesivamente hasta llegar al total de U.F.

Honorarios a partir del mes de julio de 2017

Consorcios de Propietarios: Clase D

Tipologa: Viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI,
BHN, Institutos provinciales de vivienda.
Mnimo hasta 20 Unidades Funcionales (U.F.) $ 4.250
Unidades Funcionales posteriores a 20 unidades (por Unidad Adicional - U.A.)
De 21 a 40 U.F. $ 200 por unidad adicional
De 41 a 60 U.F. $ 170 por unidad adicional
De 61 a 80 U.F. $ 150 por unidad adicional
De 81 U.F. en adelante $ 130 por unidad adicional

Consorcios de Propietarios: Clase C

Tipologa: Consorcios con servicios comunes e individuales de cada departamento
Mnimo hasta 20 U.F. $ 5.200
Unidades Funcionales posteriores a 20 unidades (por Unidad Adicional - U.A.)
De 21 a 40 U.F. $ 230 por unidad adicional
De 41 a 60 U.F. $ 200 por unidad adicional
De 61 a 80 U.F. $ 170 por unidad adicional
De 81 U.F. en adelante $ 150 por unidad adicional

Consorcios de Propietarios: Clase B

Tipologa: Consorcios con servicios comunes y/o centrales (se entiende como servicios centrales:
calefaccin central; secarropas central; climatizacin central o cualquier servicio que se
brinde de manera conjunta a dos o ms unidades).
Mnimo hasta 20 U.F. $ 6.450
Unidades Funcionales posteriores a 20 unidades (por Unidad Adicional - U.A.)
De 21 a 40 U.F. $ 260 por unidad adicional
De 41 a 60 U.F. $ 240 por unidad adicional
De 61 a 80 U.F. $ 220 por unidad adicional
De 81 U.F. en adelante $ 170 por unidad adicional

Consorcios de Propietarios: Clase A

Tipologa: Consorcios con servicios comunes, y/o centrales y/o de confort (se entiende de confort
hasta 2 amenities, ej: lavadero, SUM, piscina, playroom, rea de deportes, sauna,
gimnasio, plaza/sector parquizado, etc.).
Mnimo hasta 20 U.F. $ 8.500
Unidades Funcionales posteriores a 20 unidades (por Unidad Adicional - U.A.)
De 21 a 40 U.F. $ 280 por unidad adicional
De 41 a 60 U.F. $ 260 por unidad adicional
De 61 a 80 U.F. $ 250 por unidad adicional
De 81 U.F. en adelante $ 210 por unidad adicional

66

Consorcios de Propietarios: Clase A1

Tipologa: Consorcios con servicios comunes, y/o centrales, y/o de confort y/o de sper confort
(se entiende de super confort a aquellos que posean 3 o ms amenities, ej. lavadero, SUM, piscina,
playroom, rea de deportes, sauna, gimnasio, plaza/sector parquizado).
Mnimo hasta 20 U.F. $ 10.700
Unidades Funcionales posteriores a 20 unidades (por Unidad Adicional - U.A.)
De 21 a 40 U. F. $ 300 por unidad adicional
De 41 a 60 U.F $ 280 por unidad adicional
De 61 a 80 U.F. $ 250 por unidad adicional
De 81 U.F. en adelante $ 230 por unidad adicional

Consorcios de Propietarios: Clase A2

Tipologa: Consorcios con servicios comunes, y/o centrales, y/o de confort y/o de sper confort
y concebidos como complejos o torres, iguales o mayores a 200 unidades funcionales
Mnimo hasta 200 Unidades Funcionales $ 53.700

Nota: En todos los casos las Unidades Complementarias (cocheras, espacio guada coches, bauleras y/o unidades funcionales con
destino a cocheras) sern tarifadas en un 50 % de una unidad funcional. Los honorarios aqu expuestos, no tendrn variacin por la
zona en la que se encuentre el edificio dentro de una misma Ciudad.

Aranceles a partir del mes de julio de 2017

En forma independiente a los honorarios, el administrador deber percibir retribucin por las tareas de:

Certificaciones

Deuda por expensas comunes $ 850
Confeccin y firma de declaraciones juradas: laborales, previsionales, fiscales y judiciales. $ 1.450
RPA Ley 941 / Gob. Bs. As. DDJJ Anual por consorcio. $ 1.500
RPA Disp. 856 / Gob. Bs. As. Mis Expensas (corresponde mensualmente si se obliga
a tener que escanear toda la informacin para colgar la liquidacin de expensas en
un sitio web ante la solicitud de los propietarios). $ 1.850
Contestaciones de oficios: administrativos o judiciales. $ 900
Reuniones por Asambleas Extraordinarias
Asambleas celebradas de lunes a viernes y que finalicen despues de las 19 hs.,
las cuales estn habilitadas a ser cobradas a partir del momento que el consorcio es
notificado con acta de asamblea. $ 900

Mediacin

Asistencia del administrador en representacin del consorcio, por cada audiencia
en trmites de mediacin (privada, u oficial o comunitaria). $ 1.150

Gestin Administrativa

En convenios de pagos. $ 1.400

Gestin de Negocios
Porcentaje a cobrar por el administrador a cargo de las empresas de servicios,
que realicen negocios con los consorcios (v.gr: locacin de espacio para
telecomunicaciones, publicidad en medianeras). A percibir anual o mensualmente
dependiendo la forma de pago pactada. 5%
Depsito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (Mnimo $ 350) 10%
Gestin AFIP - Alta / Baja / Modificaciones temprana excluida la licencia obligatoria
o Ret. Imp. a las Ganancias de encargados, otros. $ 406
ANSES - Certificacin de servicios y remuneraciones. $ 2.570
ART - Liquidacin de siniestros. $ 750
Art. 27 CCT - Activacin, gestin y cobro del siniestro. $ 2.500
Rendicin de cuentas final y traspaso administrativo. $ 2.400

Los montos indicados no incluyen IVA, impuestos provinciales, servicios de computacin, ni comisiones por gestin
de cobranzas de expensas. Esta tabla de honorarios y aranceles es sugerida por la C.A.P.H.y A.I.
Propiedad Horizontal t 67
68
 le, Humberto Gustavo s. Despido /// Cmara
Laboral Nacional de Apelaciones del trabajo Sala VIII,
10/07/2017; 25495/2014, TC J 5195/17. Bole-
tn Diario, martes 1 de agosto de 2017. Rubin-

La demandada pretendi otorgarle a la

zal-Culzoni.
renuncia remitida por la actora los alcances
previstos en el art. 240, LCT, efectos que solo El anlisis de los elementos probatorios
de la causa permite afirmar que existen indi-
resultan operativos cuando existe una relacin
cios suficientes para concluir que se renen los
de trabajo subordinado y no cuando se invoca
presupuestos necesarios para la configuracin
la recepcin de trabajos de naturaleza autno-
de un supuesto de despido discriminatorio por
ma con emisin de facturas como monotribu-
razn de enfermedad como lo postul la accio-
tista por parte del accionante.
nante.
As, el argumento result contradictorio y
As, la accionada despidi sin causa, facultad
solo reforz la posicin de la actora rigiendo la
con la que contaba legalmente, pero los argu-
doctrina de los actos propios, toda vez que
mentos que esgrimi para justificar su decisin
no se puede desconocer la prestacin de ser-
fundada en el supuesto bajo rendimiento labo-
vicios o el vnculo laboral con el trabajador y
ral de la actora no fueron demostrados, lo que
despus pretender hacer valer una renuncia al
sumado a la sucesin de dolencias que la traba-
empleo, que previamente neg.
jadora sufri en su salud en el ltimo tramo de
Veiluva, Mercedes Anglica vs. Amabi-
la relacin, culminando con el despido dos das

Propiedad Horizontal t 69
 antes de la realizacin de una ciruga de ries-
go, resulta indicativo de que el despido encu-
bri un actuar discriminatorio en los trminos
de la Ley N 23.592.
Pazos, Mirta Beatriz vs. Grupo Saladino SRL
s Despido /// Cmara Nacional de Apelaciones
del Trabajo, Sala I, 08/06/2017; RC J 5129/17.
Boletn diario lunes 31 de julio de 2017. Rubin-
zal-Culzoni.
Certificado de trabajo. Art. 80 LCT
El art. N 80 LCT establece dos obligacio-
nes, una referida a constancias documentadas
de aportes a la seguridad social y sindical, y
otra al certificado de trabajo. Los dos primeros
tienden a permitir que el trabajador contro-
le los datos que surgen del informe peridico
de la Administradora de Fondos de Ingresos
Pblicos o de la Administradora de Fondos de
Jubilaciones y Pensiones y las constancias de
sus recibos de sueldo, en tanto que el certi-
ficado de trabajo, que debe indicar el tiempo
de prestacin de servicios, la naturaleza de es-
tos, las constancias de los sueldos percibidos,
la constancia de los aportes y contribuciones
efectuados con destino a los organismos de la
seguridad social y la calificacin obtenida, no
necesita respaldo documental porque se trata
solo de una informacin.
Sala III, S.D. 90.451 del 11/12/2008. Expte.
N 23.650/2007 Noriega Carlos c/COTO CIC
SA s/despido. (G.-P.-Maza).Boletn de Juris-
prudencia de la CNAT.
Despido. Abandono de trabajo.
Retencin de tareas. Interpretacin.
No existe el abandono de trabajo cuando me-
dia una retencin de tareas por el trabajador,
dispuesta ante la falta de pago de la remunera-
cin. La retencin responde al incumplimiento
de alguna de las obligaciones esenciales del
empleador, como por ejemplo el no pago del
salario en forma completa.
Si la trabajadora intent justificar sus in-
asistencias en los incumplimientos de ndo-
le salarial que atribuy a su empleadora, esa
actitud impide formar la conviccin de que su
intencin haya estado direccionada a abando-
narla. Pero no parece ajustado al principio de
buena fe cuando un trabajador reclama gen-
70
ricamente diferencias salariales y en el mismo
acto deja de prestar servicios.
El abandono de trabajo consiste no solo en
la no concurrencia al lugar de trabajo sino
que esa ausencia debe hacer presumir una de-
cisin abdicativa.
Sala VII, Expte. N 53.828/2012.Sent. Def.
N 49799 del 30/09/2016 Zerbini Gustavo
Martn c/Laboratorios IMA SA s /despido. (Fe-
rreirs-Rodrguez Brunengo).
Despido del empleado en condiciones
de obtener jubilacin. Art. 252 LCT
Delegado gremial que demanda al Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires por haberlo inti-
mado a jubilarse. Intimacin operativa una vez
vencido el mandato.
La situacin prevista en el art. 252 LCT no
constituye, por s sola, justa causa que autorice
la exclusin de la tutela sindical. Dado que la
intimacin del citado artculo incluye el preavi-
so, queda claro que por aplicacin del plenario
286 (13/8/96 Vieyra, Iris c/Fiplasto SA s/in-
dem. art. 212) nada obsta a que el empleador
intime al representante gremial a jubilarse,
siempre que el fin del plazo concedido sea pos-
terior a la extincin de la tutela legal. El carc-
ter temporal de la garanta de estabilidad dise-
ado por la Ley 23.551 se vera desvirtuado si el
empleador no pudiera practicar la intimacin
que contempla el referido art. 252 LCT cuando
el delegado gremial rena las condiciones para
obtener el beneficio jubilatorio correspondien-
te. Sostener lo contrario prolongara indefini-
damente el contrato del representante gremial
quien al vencimiento de su mandato podra ob-
tener una nueva designacin gremial llegando
a un verdadero sistema de estabilidad propia
o absoluta, superior al que posee el resto de
los dependientes. Corresponde rechazar la de-
manda.
Sala VII, Expte. N 12.891/2015 Sent. Def.
N 49721 del 29/09/2016 Tronge Alberto Luis
c/Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos
Aires s/juicio sumarsimo. (Ferreirs-Rodr-
guez Brunengo).
Dr. Enrique Albisu
Asesor Laboral
 Consultorios
Jurdico
Consulta: No siendo el original el piso flo-
tante y, dado que si se moja hay que cambiar-
lo todo, es obligacin del consorcio reponer
este tipo de pisos cada vez que se arruine por
una inundacin, etc.? Ya ha sucedido otra vez
en esta misma unidad y se le hizo el arreglo.
Ahora nuevamente hay que hacerlo?
Respuesta: Conforme a los artculos 1.758
y 1.753 del Cdigo Civil y Comercial que se ad-
juntan, el consorcio es responsable de reparar
los daos provenientes de partes comunes.
El art. 1.740 del Cdigo Civil y Comercial
establece que la reparacin del dao debe ser
plena, consiste en la restitucin del damnifica-
do al estado anterior al hecho de la situacin,
sea por el pago en dinero o en especie la vc-
tima puede optar por el reintegro especfico,
excepto que sea parcial o totalmente imposi-
ble, excesivamente oneroso o abusivo, en cuyo
caso se debe fijar en dinero. O sea que cuando
se produce un dao, en este caso rotura de re-
vestimientos, deben reponerse las cosas al es-
tado anterior, o sea no debe desvalorizarse la
unidad.
En caso de no poder reponer o sustituir los
elementos daados deber optar por el pago
en dinero. Es importante establecer el estado
en que se encontraba el piso flotante, pues si
el mismo no estaba en perfectas condiciones,
debe indicarse si el damnificado no debe con-
tribuir en cierta proporcin.
Si bien debe protegerse el derecho del re-
clamante, que sin culpa se ve afectado y no
admite un injerto o parche en sus pisos, se
debe analizar que ello no importe, por parte
de un propietario, un abuso o injusticia preten-
der la reposicin total y viceversa.
Sera importante conocer cul es el origen
de la inundacin para determinar la responsa-
bilidad: si proviene de partes comunes o pro-
pias de la unidad, o por culpa o negligencia del
propietario.
Consulta: Quisiera saber si la carpintera
metlica de exteriores (aberturas) es comn
o no.
Respuesta: La falta de inclusin en la enu-
meracin reglamentaria de los bienes de pro-
piedad comn de algunos elementos como los
mencionados en su consulta es suplida por la
jurisprudencia de nuestros tribunales que tie-
ne decidida o establecida la condicin de bie-
nes de propiedad comn de las carpinteras de
madera o metlicas de las ventanas, puertas,
barandas, etc., situadas en los muros exterio-
Propiedad Horizontal t 71
 res por accesin a estos que, reglamentaria y
legalmente revisten la condicin de bienes de
propiedad comn, ya que estos forman parte de
la fachada, que es tambin comn.
Por su parte, el artculo 2.041 del Cdigo
Civil y Comercial dispone: Son cosas y partes
necesariamente comunes: ...i) los muros exte-
riores y los divisorios de unidades entre s y con
cosas y partes comunes;....
Atento lo expuesto, en mi opinin el mante-
nimiento y reparacin de tales elementos de-
ben estar a cargo del consorcio cuando el dao
se produce como consecuencia de deterioro
provocado por inclemencia climtica, paso del
tiempo que provoca deterioros en el exterior
del edificio u otra situacin ajena al copropie-
tario, salvo que mediase culpa o negligencia por
parte de este, debindose analizar cada caso en
forma particular, la que deber ser probada.
Jorge S. Villar
Asesor Legal
Consulta: Con motivo de haber recibido
una informacin relacionada con las expensas
comunes que a partir de ahora no se deberan
discriminar en ordinarias y extraordina-
rias, le agradecer nos informe al respecto
si existe alguna regulacin, normativa, ley o
disposicin de cualquier organismo que haya
dispuesto esa unificacin en las expensas.
Respuesta: El art. 2.048 del Cdigo Civil y
Comercial pone fin a una discusin bizantina en
cuanto a qu corresponde denominar expensas
ordinarias y extraordinarias.
Artculo 2.048. Gastos y contribuciones.
Cada propietario debe atender los gastos de
conservacin y reparacin de su propia unidad
funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comu-
nes ordinarias de administracin y reparacin
o sustitucin de las cosas y partes comunes o
bienes del consorcio necesarias para mantener
en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resul-
tantes de las obligaciones impuestas al admi-
nistrador por la ley, por el reglamento o por la
asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias
las requeridas por las instalaciones necesarias
para el acceso o circulacin de personas con
72
discapacidad, fijas o mviles, y para las vas de
evacuacin alternativas para casos de sinies-
tros.
Debe tambin pagar las expensas comunes
extraordinarias dispuestas por resolucin de la
asamblea
Todas son comunes, la diferencia radica en
que el mismo artculo citado establece: Cada
propietario debe Debe tambin pagar las ex-
pensas comunes extraordinarias dispuestas por
resolucin de la asamblea.
Se las distingue de las ordinarias en cuanto a
la excepcionalidad del gasto o la limitacin del
tiempo en recaudacin. Se ponen al cobro a fin
de recaudar dinero para afrontar reparaciones
excepcionales. Es decir que las mismas se atri-
buyen a gastos que deben pagarse en forma ais-
lada hasta un concepto siempre presente en las
mismas. De ah su concepto de extraordinario,
entendido como gastos excepcionales.
En sntesis, tanto las expensas comunes
como las extraordinarias su pago es obligatorio,
y la diferencia entre ambas reside en el desti-
no que se les dar a los fondos recaudados, la
limitacin en el tiempo de las extraordinarias
como la obligacin de someterlas a resolucin
asamblearia.
Consulta: Atento al nuevo Cdigo Civil y
Comercial y teniendo en cuenta que hay pro-
pietarios que se han hecho sus reparaciones
y que manifiestan que es injusto que el con-
sorcio ahora realice las reparaciones internas
de los departamentos, no s qu hacer. En
tal sentido, podra usted aconsejarme qu
determinacin tomar ya que tengo asamblea
por este tema.
Respuesta: Modificacin art. 2.041 inc f):
Este inciso introduce una regulacin que debe
sealarse. En efecto, la nueva normativa dis-
pone qu cosas revisten la condicin de ne-
cesariamente comunes. Se ha consolidado la
postura que considera a los sectores de propie-
dad exclusiva como verdaderos cubos de aire,
limitados por planos horizontales y verticales,
y que tanto esos planos como los elementos
o conductos que ellos contienen para la cir-
culacin de fluidos pertenecen al consocio de
propietarios.
Entendemos que esta expresa regulacin
contenida en el inciso f) del artculo 2.041
prevalece y desplaza cualquier disposicin en
los reglamentos de propiedad horizontal exis-
tentes (de all su descripcin como necesaria- R.P.H.
mente comunes). No reviste el carcter suple- que no se
torio de estos, sino que posee una finalidad oponga
propia y especfica dirigida a evitar la conflic- al C.C. y C.
tividad y asegurar el pacfico funcionamiento
del sistema. (Dossier Nuevo Cdigo Civil y Co- C.C. y C.
mercial de la Nacin. Cambios que afectarn a R.I.
los administradores. Dres. Ana Mara Vila y Dr. Resoluciones
Bartolom Orfila. Revista de la CAPAHI pgs. Asamblearias
23/24 Edicin N 327, junio 2015 www.capahi.
com.ar.) Acuerdos - unilaterales tomados
Es decir que son comunes los caos en toda por el administrador que
la extensin hasta donde se conectan con la lla- beneficien al consorcio
ve de paso, lugar a partir del cual son propios Normas del mandato
donde se conecten los aparatos. (arts. 1319-1334 C.C. y C.
Son propios los caos que tienen conexin
con el calefn, el cuadro de ducha, el cao del
inodoro, bidet, etc. blece la ley, y si el consorcio no estuviere de
He agregado la forma en que se aplica el acuerdo, la resolucin la tomar un juez apli-
reglamento frente a la nueva normativa, hay cando lo normado por el nuevo Cdigo Civil y
artculos que son de orden pblico que deben Comercial.
ser reemplazados por la nueva normativa: art
2.041 inc. f); art 2.048; art 2.043. No es un Dra. Diana C. Sevitz
tema para discutir en una asamblea, lo esta- Asesora Legal

Propiedad Horizontal t 73
 Laboral por el empleador, quien har constar en
forma fehaciente esta circunstancia por
ante la autoridad de aplicacin.
En cuanto a la faz prctica de la cues-
tin, debe hacerse una presentacin ante el
Servicio de Conciliacin Laboral Obligatorio
del Ministerio de Trabajo (SECLO), o ante el
SERACARH, a la cual debe concurrir, por un
lado, el trabajador con asistencia letrada o
sindical, y por el otro lado el empleador,
para ratificar o redactar el contrato even-
tual de suplencia por enfermedad, men-
cionando las condiciones generales de ese
contrato.
De esta forma, cuando el titular se rein-
corpore, no habr que abonar indemnizacio-
nes por despido al suplente, aunque hayan
transcurrido los 60 das.

Consulta: En el consorcio tenemos un en- Consulta: El encargado no pudo gozar

cargado con licencia mdica por una ope-
racin que implica mnimo tres meses, ms
su recuperacin. Para no ir cambiando los
suplentes y dejar siempre al mismo, tengo
modo legal de hacerle firmar algo para que
no reclame indemnizacin alguna finalizada
la etapa de la licencia?
Respuesta: Debo manifestarle que la Ley
12.981 establece que en caso de enfermedad
del trabajador titular, deber ser reemplazado
por un suplente.
Asimismo, el artculo 9 de la mencionada
ley, dice: Mientras dure la imposibilidad del
empleado u obrero titular (se refiere a la im-
posibilidad de enfermedad) sus tareas sern
desempeadas por un suplente remunerado
de sus vacaciones por su supuesto ac-
cidente de trabajo y luego licencia por
enfermedad. Las vacaciones aos 2015,
2016 y parte de 2017, que se le liquidarn
dentro de las posibilidades del consorcio,
ya que como tena un sueldo muy impor-
tante y 23 aos de antigedad, el monto
de dicha liquidacin tambin es importan-
te, motivo por el cual dentro de unos das
se realizar una asamblea para reunir fon-
dos. Quisiramos que usted nos responda
respecto de por qu dichas vacaciones no
fueron abonadas antes ya que el encarga-
do se encontraba con licencia por enfer-
medad. Es que nos llegaron comentarios
de algunos copropietarios cuestionando
por qu no se le abonaron antes. Noso-

Trabajos de altura
Medianeras
Plomera
Gas

Y todo tipo de servicios para la construccin

Pida presupuestos
Nahuel Huapi 4195 Piso 6 Of. 27 CABA
Tel.: 4 547 2745 15 65647865 15 51233121

74
tros sabemos que la Ley lo dice, pero en
la Asamblea el Administrador quiere tener
vuestro aval por escrito.
Respuesta: Efectivamente estn total-
mente en lo cierto en cuanto a que no exis-
ta manera de abonar las vacaciones del ex
empleado (ahora fallecido luego de su larga
enfermedad) del consorcio, por la simple ra-
zn de que mientras el vnculo laboral est No s si se puede recurrir a otra parte para
vigente, las vacaciones solo se pagan cuando
son gozadas (se deben pagar antes del pero-
do vacacional); y siendo que el trabajador
no puede gozar las vacaciones mientras est
faltando por enfermedad (ya que las vaca-
ciones y la enfermedad son institutos incom-
patibles), es que en caso de disolucin del
vnculo laboral luego de la enfermedad, se
deben abonar todas las vacaciones que el ex
empleado no pudo gozar en virtud de su en-
fermedad.
Dr. Enrique Albisu
Asesor Laboral
tiempo habl con usted con respecto a este
tema, y usted le sugiri que haga una de-
nuncia ante el Gobierno de la Ciudad por
salubridad, pero yo llam y me dijeron que
al encontrarse la prdida detrs de la lnea
municipal, el Gobierno de la Ciudad no pue-
de intervenir, lo nico que podan propo-
ner era una mediacin vecinal, para lo cual
ambas partes tenan que estar de acuerdo.
realizar una denuncia, quedo a la espera de
sus comentarios, desde ya muchas gracias y
disculpe las molestias ocasionadas.
Respuesta: Las intimaciones ante los or-
ganismos rectores, son a efectos de dar in-
tervencin a estos en su competencia, y as
presionar, pues tienen poder de polica tanto
el GCBA en el interior de los predios como
AySA en el exterior, para que intimen a los
propietarios a reparar sus instalaciones como
en este caso.

Tcnico - Municipal
Consulta: Buen da, quisiera hacerle una
consulta por una filtracin de una caera
cloacal que viene de un PH vecino y est
afectando directamente las cocheras del
edificio que administramos nosotros. Tengo
entendido que el administrador hace algn

Lnea integral de extintores (mantenimiento y venta)

Instalaciones fijas contra incendio (IFCI) Disp. Ex 415 actual 639
Desinfeccin, revestimiento e impermeabilizacin de tanques de agua
Quilmes 141 CABA Lunes a Viernes de 9 a 17.30 hs
Tel. 4922-1900 info@rankosrl.com.ar

Propiedad Horizontal t 75
 En este caso especialmente el GCBA, ten-
dra que mandar un inspector a verificar, pues
es su responsabilidad dado que son ellos aho-
ra los que aprueban las instalaciones sanita-
rias en los edificios.
De no tener respuesta, lamentablemente
van a tener que obligarlos a intimar al vecino
citndolo va mediacin judicial, ya no a tra-
vs del GCBA, para luego, si no hay acuerdo
o cumplimiento de algo pactado, iniciar ac-
ciones legales.
De todos modos, sugiero que denuncie ofi-
cialmente en el GCBA, por Mesa General de
Entradas en Rivadavia 524, y en la empresa
AySA estos desbordes aunque sean internos
del predio vecino, como antecedente.
Consulta: El edificio que administro pue-
de que sea considerado edificio histrico.
Esta situacin limita en algo para que se
pinte el frente? Cmo juega el aviso de
obra?
Respuesta: En principio, conforme al art.
2.1.1.2 del C.E. se requiere aviso de obra
para limpiar y pintar fachadas en los edifi-
cios, pudiendo tener los edificios cataloga-
dos de acuerdo con el grado de catalogacin
algunas restricciones para ello, pudiendo en
algunos casos incluso no poder cambiar el co-
lor original aunque tengan la unanimidad del
consorcio.
Por ello, de acuerdo con cada caso, cuan-
do se presenta un trmite a dichos efectos, la
Plomera
Eduardo Redensky
Arquitecto
15 5302 4097
Manuel R. Trelles 1694 CABA
76
Direccin del GCBA puede dar intervencin al
Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales para
su estudio y expedicin.
No obstante en los casos de proteccin es-
tructural y cautelas, estimo no habra incon-
veniente para obtener el aviso correspondien-
te para la pintura de la fachada, cumpliendo
con los requisitos bsicos normales.
Cabe aclarar que los edificios pueden ser
catalogados por el GCBA, la Legislatura por-
tea o a pedido de la ciudadana, previo estu-
dio y aprobacin, otorgndoles distintos gra-
dos de proteccin, que pueden ser integral,
estructural o cautelar, lo que implica mayor
o menor facultad o posibilidad de intervenir
sobre ellos, y a la vez mayor o menor grado
de posibilidad de obtener subsidios, exencio-
nes impositivas, etc.
Como compensacin a la carga que signi-
fica la obligacin de preservar los edificios
catalogados, los dueos pueden obtener, por
ejemplo, descuentos de hasta el 100% en ABL,
desgravacin total de los derechos de Delimi-
tacin y Construccin, exencin del revalo
por cinco aos, subsidios para la restauracin
y tambin crditos a tasa preferencial para
intervenciones que mejoren el inmueble.
Arq. Antonio Aguel
Asesor Tcnico Municipal
Terrazas
Fernando Gimnez
Maestro Mayor de Obras
15 5605 7712
gramaconstrucciones@fibertel.com.ar
Comisiones Internas Consejo Directivo
Administracin y Relaciones Laborales Presidente
ngel Jorge Marra y Marcelo Dominijianni.
Daniel Roberto Tocco
Administrativa, Financiera y Logstica
Vicepresidente 1
Jos Pusterla, Daniel Grass y Emilia Masserano.
Miguel ngel Summa
Asuntos Legales
Mario Mazzini, Dr. Jorge Villar, Silvia Gianda, Vicepresidente 2
Dr. Jorge Martn Irigoyen, Dra. y Arq. Valeria Nerpiti, Arturo Claudio Molina
Dr. Bartolom Orfila, Dr. Orlando Ruano, Dra. Diana
Sevitz y Dra. Ana Mara Vila. Vicepresidente 3

Corretaje Inmobiliario y Locaciones Armando Roque Caputo

Armando Caputo. Secretario
tica Mario Guillermo Mazzini
Arturo Molina.
Prosecretario
Prensa, Difusin y Revista
Marcos Schwab
Miguel Summa.
Tesorero
Relaciones Pblicas
Silvia Rodrguez Maceira y Adriana Armenia. Jos Enrique Luis Pusterla

Cursos y Conferencias Protesorero

Arturo Molina, Alejandro Quattrocchi y Guillermo Daniel Grass
Casella.

Registro de Administradores Profesionales

Vocales Titulares
Daniel Tocco y Jorge Marra.
ngel Jorge Marra
Relaciones con Cmaras del Interior
Miguel Summa, Armando Caputo y Mario Mazzini. Silvia Rodrguez Maceira
Luis Martn Pino
Relaciones con Cmaras Latinoamericanas
Daniel Tocco y Miguel Summa.

Relaciones con Cmaras Empresarias Vocales Suplentes

y Proveedores del Sector
Marcelo Antonio Dominijanni
Armando Roque Caputo.
Silvia Beatriz Ghianda
Carlos Garca
ngela Graciela Perrone
Usted es el protagonista Alejandro Gustavo Quattrocchi
Guillermo Alejandro Casella
Invitamos a nuestros socios a integrarse
a los equipos de trabajo en alguna de las Carlos Alberto Coda
diferentes comisiones de la Cmara. Es
importante que lo hagan para que podamos
trabajar ms y mejor por todos aquellos a Tribunal de Cuentas
quienes representamos a travs de nuestra
institucin. Miembros Titulares
Quienes as lo entiendan y deseen Carlos Weiler
participar pueden comunicarse con Adriana Graciela Armenia
Patricia Colle al 4342-2232 / 4345-0010,
int. 33. Tambin pueden hacerlo va mail Gabriel Vignapiano
a patriciacolle@caphai.com.ar o camara@
Miembros Suplentes
caphai.com.ar
Su participacin le da mayor sentido a Emilia Masserano
nuestro trabajo. Macarena Soledad Staino

Propiedad Horizontal t 77
 Reforman la ley de alquileres
Desde el jueves 7 de septiembre ya rige la
nueva ley de alquileres en la Ciudad, que mo-
difica de manera sustancial los trminos de la
relacin entre los propietarios, los inquilinos y
las inmobiliarias.
De esta forma se evita que los inquilinos
abonen la comisin correspondiente a las in-
mobiliarias (pasar a estar a cargo del propie-
tario), adems de los gastos administrativos. Se
trata de una reforma a la Ley 2.340 que, segn
la proyeccin del oficialismo, busca favorecer a
ms de 400 mil familias.
Como se prevea, el oficialismo y casi toda la
oposicin votaron en conjunto: 51 votos a favor,
2 abstenciones y ninguno en contra.
La nueva norma que modifica la Ley 2.340 de
Alquileres, cambia el artculo 11 de esa ley para
establecer que en los casos de locacin de in-
78
muebles destinados a vivienda nica, el monto
mximo de la comisin a cobrar al inquilino
ser el equivalente al 4,15% del valor total del
respectivo contrato; y tambin modificar la
norma vigente para que si la administracin
de la mencionada locacin fuera ejercida por
un corredor inmobiliario, el monto de los ho-
norarios mensuales no podr ser exigido a los
inquilinos.
Cuando se present el proyecto, en julio de
este ao, el propio jefe de Gobierno, Horacio
Rodrguez Larreta, inform que se buscaba me-
jorar la forma de alquilar en la Ciudad para
bajar los costos de acceso para los inquilinos,
brindar asesora legal permanente y gratuita,
y a su vez darles a los dueos las herramientas
para garantizar el cuidado de sus departamen-
tos.
Ecologa