I Curso em Direito Imobilirio Registral

Aplicado aos Bens Pblicos

Teoria Contratual
Contratos imobilirios

Frederico Henrique Viegas de Lima

Professor Titular de Direito Privado da UnB Universidade de
Braslia

Secretria do Patrimnio da Unio

Escola Nacional de Notrios e Registradores - ENNOR
Associao de Notrios e Registradores do Brasil - ANOREG.
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No Sculo XXI, o direito civil brasileiro
experimenta profundas transformaes. Desde a
entrada em vigor da Constituio Republicana
de 1988, passamos a idealizar um sistema
civilista fundado em uma possvel
constitucionalizao do mesmo.

Cobra do intrprete uma nova postura

metodolgica, tendo a matriz de todo este
estatuto voltada para a Constituio.

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Desde 2002, a partir da vigncia do novo Cdigo
Civil, a moderna doutrina civilista tem reconhecido
um sentido despatrimonializante e repersonalizante.

Muitos desconhecem o verdadeiro sentido destas

expresses e as mudanas de perspectiva e de
enfoque existentes na atualidade, imanentes a todo
o sistema do direito civil, que, sem dvida alguma,
foram iniciadas no decorrer do sculo passado.

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Transformaes que, desde logo, foram to bem
observadas por ORLANDO GOMES j no incio da
segunda metade do sculo XX e presentes em
toda sua obra, quando aponta os novos destinos
do direito civil fundamentado em trs pilares
bsicos:
a famlia,
a responsabilidade civil
propriedade.

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Estas ganharam corpo com o estudo da
Constituio Federal como marco inicial da
visualizao do direito civil constitucional,
trazida ao nosso Pas da doutrina italiana,
principalmente por PIETRO PERLINGIERI e
desenvolvido por GUSTAVO TEPEDINO.

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Este deve ser entendido como a
transformao e as mudanas de paradigma
por que passou e passa o direito civil, com a
insero, sempre crescente, dos valores
constitucionais como fundamento de
validade das relaes jurdicas.
LBO, Paulo Luiz Netto. Constitucionalizao do Direito Civil. In: Revista de
Informao Legislativa, n 141, jan/maro, 1999, 108

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 DIREITO DOS CONTRATOS

a) O direito contratual e o liberalismo econmico

b) O Estado e as relaes contratuais
c) Conceito Clssico = Liberal

Acordo de Interesses Opostos

Influncia da Revoluo Francesa e do Code Civil

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d) Caractersticas

Justeza contratual
Intangibilidade dos contratos
Pacta Sunt Servanda
Princpio da Relatividade
Autonomia Contratual

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 Constitucionalismo e direito
privado (direito civil)
- do liberal ao constitucional

- liberdade contratual e justia contratual.

- a concorrncia.

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FORMULAO CONTRATUAL

a) Contrato como:
Formulao jurdica
Formulao econmica

b) Circulao de Riquezas

c) Formulao ideolgica
Mitigao de postulados clssicos sem exclu-los
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 CONTRATO CONTEMPORNEO

a) Papel do Estado

Welfare State
Justia Contratual
Igualdade Contratual
Reviso dos Contratos

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b) Funo Social dos Contratos

Funo interna e externa

c) Princpio da Boa-f

Proteo da Confiana

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Nova Principiologia Contratual
Fundamentos
manuteno dos princpios tradicionais
introduo de trs novos princpios:

(i) boa-f objetiva;

(ii) equilbrio econmico do contrato;
(iii) funo social do contrato;
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 Autonomia da Vontade

vontade privada
fundamentos:
liberdade contratual;
intangibilidade do contratado pacta sunt
servanda;
relatividade do contrato
funo da lei e do juiz.

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Boa-f Objetiva

- boa-f e confiana
- funo: interpretativa, integrativa e funo
de controle.
- eticidade contratual

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Elementos dos Contratos:

(i) relao jurdica entre dois sujeitos;

(ii) padro de comportamento bom pai de

famlia (bnus pater familiae) = conduta do
homem mdio;

(iii) confiana mtua.

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 Princpios

Funo social dos contratos

Afastamento da noo individualista

Princpios de ordem pblica

Limites a autonomia da vontade

Condicionante da liberdade contratual

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Utilizao de clusulas gerais = so normas
orientadoras, diretrizes dirigidas ao intrprete
do contrato

Tarefa da doutrina e da jurisprudncia

Respeito funo econmica do contrato,

devendo promover riquezas, circulao e
manuteno de trocas econmicas

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Relatividade dos efeitos dos contratos

Terceiros atingidos pelo contrato

Inovao:

clusulas gerais
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 Reviso dos contratos por onerosidade
excessiva

Obrigatoriedade dos contratos

Clusula rebus sic stantibus = Frustrao ou

desequilbrio nos contratos comutativos e de longa
durao
Derivada dos war cases e coronation cases

Teoria da Impreviso. Fato imprevisto e imprevisvel.

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 Proibio de comportamento
contraditrio venire contra factum
proprium

Derivado da Teoria dos Atos Prprios

Abuso da posio jurdica de um dos

contratantes

Quebra da confiana
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Execuo do Contrato

Execuo: voluntria e forada (especfica e

subsidiria)
Exceo do Contrato no Cumprido exceptio non
adimpleti contractus
contratos bilaterais
mtuas obrigaes sequenciais

Direito de reteno

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Alterao dos Contratos

Negociao e renegociao

Reviso judicial

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 Extino dos Contratos

Extino voluntria, involuntria e judicial

Invalidade contratual.

Clusula resolutiva tcita

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 COMPRA E VENDA

Caractersticas Gerais

Noes Conceituais art. 481do CC

Elementos: coisa; preo; consentimento

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Classificao. Contrato:

(i) tpico e nominado;

(ii)(ii) bilateral;
(iii) consensual;
(iv) oneroso
(v) comutativo ou aleatrio;
(v) de execuo instantnea ou diferida

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Efeitos jurdicos

pagamento do preo e entrega da

coisa

responsabilidades recprocas

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 Situaes especiais Compra e Venda

- Venda mediante amostras

- Venda ad corpus e ad mensuram art. 500 do

CC

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 Clusulas Especiais Compra e
Venda
Retrovenda arts. 505 a 508 do CC
Venda a contento arts. 509 a 512 do CC
Preempo ou preferencia arts. 513 a 520 do
CC
Venda com reserva de domnio arts. 521 a 528
do CC
Venda sobre documentos
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arts. 529 a 532 do CC
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 Enfiteuse administrativa

Enfiteuse em imveis da Unio, quando

permitida, ocorre por meio de contrato de:

aforamento art. 14, Lei n 9.636/1998;

enfiteuse art. 109, DL n 9.760/1946;

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A contratao feita pela Secretaria do
Patrimnio da Unio (SPU) e o particular,
mediante licitao ou concorrncia, observando-
se direito de preferncia dos ocupantes (art. 15,
Lei n 9.636/1998);

Consiste na transmisso do domnio til do

imvel em favor do enfiteuta.

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O contrato ser lavrado em livro prprio da SPU, do
qual constaro as condies estabelecidas e as
caractersticas do terreno aforado

Conter as caractersticas constantes da matrcula do

imvel
Para imvel urbano e devidamente matriculado,
constar do contrato:
(i) a identificao do imvel;
(iii) a forma de aquisio;
(iii)o nmero da matrcula respectiva, sendo
dispensvel a completa descrio do imvel.
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Existe a possibilidade de venda do domnio
pleno das benfeitorias existentes nos terrenos
dados em aforamento, independentemente de
quem as tenha realizado.

Caso as benfeitorias no estejam averbadas na

matrcula do imvel, ser necessrio averb-
las para viabilizar o registro do ttulo.

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Terrenos de marinha e seus acrescidos
Terrenos de marinha so os situados no continente, na
costa martima e nas margens dos rios e lagoas, at
onde se faa sentir a influncia das mars. Ainda, os que
contornam as ilhas em zona onde se faa sentir a
influncia das mars, medidos horizontalmente para a
terra, em uma profundidade de 33 metros, a partir da
linha da preamar mdia de 1831.
(art. 2o do Decreto-Lei no 9.760/1946)

O termo preamar origina-se do latim plena mare, que

significa mar cheia
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 Legislao sobre bens imveis da Unio
As leis que realizam a identificao, demarcao, discriminao,
registro e negociao dos bens imveis da Unio so os
seguintes:
a) a identificao e a demarcao dos terrenos de marinha; a
regularizao fundiria de interesse social em terras da Unio;
a discriminao administrativa e judicial das terras da Unio;
a regularizao de ocupao de imveis presumidamente da
Unio; a utilizao dos bens imveis da Unio; o aforamento.
(Decreto-Lei n 9.760, de 5 de setembro de 1946)
b) o registro da propriedade de bens imveis discriminados
administrativamente ou possudos pela Unio. Lei n 5.972,
de 11 de dezembro de 1973
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c) os valores devidos a ttulo de foro e laudmio, assim como as
certides exigveis para a negociao de imveis da Unio
aforados e as informaes a serem prestadas pelos Cartrios de
Notas, Registro de Imveis e de Ttulos e Documentos relativas a
essas transaes por meio do documento denominado DOITU.

d) enfiteuse aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados

na faixa de segurana. art. 49, 3, do ADCT, da CF/1988

e) trata da identificao, demarcao, discriminao,

regularizao, administrao, aforamento e alienao de bens
imveis de domnio da Unio. (Lei n 9.636, de 15 de maio de
1998)
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 Demarcao dos terrenos de
marinha

A demarcao dos terrenos de marinha

atribuio da Secretaria do Patrimnio da Unio,
mediante a determinao da linha da preamar
mdia de 1831 (Decreto-Lei n 9.760/1946, art.
9)
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 Registro da demarcao dos terrenos de marinha

Feita a demarcao dos terrenos de marinha, o terreno

demarcado dever ser registrado no competente Registro de
Imveis, com os seguintes documentos:

a) requerimento da Unio, firmado pelo procurador da Fazenda

Nacional, dirigido ao oficial do Registro de Imveis da
situao do imvel (art. 2, Lei 5.972/1973, e art. 3, Lei n
9.636/1998);
b) mapa detalhado da rea discriminada (art. 12, I, Lei n
6.383/1976; art. 26, 2, Dec.-Lei n 9.760/1946; art. 2,
Pargrafo nico, Lei n 9.636/1998);
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c) memorial circunstanciado do mapa, com indicao
da circunscrio judiciria ou administrativa em que
est situado o terreno (art. 26, 3, DL n 9.760/1946;
art. 2, I, 1, Lei n 5.972/1973);

d) a relao das reas com titulao no Registro de

Imveis, cujos presumidos proprietrios ou ocupantes
no atenderam ao edital de convocao ou notificao
pessoal (art. 12, IV, Lei n 6.383/1976);

e) o rol das propriedades reconhecidas (art. 12, V, Lei

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f) a relao dos imveis cujos ttulos suscitaram
dvidas (art. 12, VII, Lei n 6.383/1976);
g) certido de inteiro teor do termo de

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h) certido lavrada pela SPU atestando o convite
pessoal aos interessados certos e a inexistncia de
contestao ou reclamao administrativa, por
terceiros, quanto ao domnio e posse do imvel
registrando, ou da deciso definitiva proferida pelo CTU
(arts. 11, 13 e 14, DL n 9.760/1946);

i) nmero do Registro Imobilirio Patrimonial (RIP)

(art. 1, Lei n 9.636/1998; art. 176, 1 , II, a ou b,
Lei n 6.015/1976).

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 Procedimentos para o registro do
contrato de enfiteuse em terreno de
marinha

Demarcados, cadastrados, matriculados e

registrados (auto de demarcao), os terrenos de
marinha estaro aptos a serem aforados. Porm,
deve-se observar se o terreno aforado coincide
com o terreno demarcado, ou parte dele.
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Nesse caso, para possibilitar o registro do
contrato de enfiteuse, ser necessrio o prvio
desmembramento da rea aforada, com abertura
de matrcula para esta e para a rea
remanescente, visto que no possvel registrar
ttulo com caractersticas imvel distintas
daquelas constantes da matrcula (art. 225,
2, LRP), exceo do usucapio (art. 226, LRP).

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A certido de desmembramento:

firmada pela prpria SPU, contendo a descrio

da parte destacada e da parte remanescente,
para viabilizar a abertura das matrculas
correspondentes.

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A cada rea destacada, devidamente identificada
e caracterizada, ter um nmero de cadastro na
SPU, denominado RIP (para fins de arrecadao
de foro e laudmio), que dever constar da
certido do desmembramento realizado pela
SPU e tambm da respectiva matrcula.

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Com o registro do contrato de enfiteuse
(aforamento), deve se averbar tambm o nmero
de inscrio do imvel no cadastro da Prefeitura
Municipal, para clculo do ITBI, devido na
aquisio do domnio til, por fora do contrato
de enfiteuse (art. 110, DL n 9.760/1946) e,
tambm, doravante, para cobrana do IPTU.

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O contrato de enfiteuse ser lavrado pela
SPU em livro prprio, com fora de
escritura pblica, no estando sujeito
regra da escritura pblica, nos termos do
art. 108 do Cdigo Civil, em virtude de
autorizao legal.

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Transferncia de aforamento de terreno
de marinha

A enfiteuse em terreno de marinha pode ser transferida

por:
a) contrato de compra e venda;
b) permuta;
c) doao
d) dao em pagamento
e) conter os direitos reais de garantia. Hipoteca ou
alienao fiduciria
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Certido da Secretaria do Patrimnio da Unio (SPU),
denominada CAT (Certido Autorizativa de
Transferncia), deve declarar:
a) ter o interessado recolhido o laudmio devido, nas
transferncias onerosas entre vivos;
b) estar o transmitente em dia com as demais
obrigaes junto ao Patrimnio da Unio;
c) estar autorizada a transferncia do imvel, em
virtude de no se encontrar em rea de interesse do
servio pblico.
A CAT dever ser transcrita na escritura pblica.
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 Parcelamento de terreno de
marinha aforado

Os terrenos de marinha aforados podem ser

parcelados pelo enfiteuta, independentemente
de autorizao da SPU

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O parcelamento poder ocorrer mediante loteamento,
desmembramento ou remembramento:

(1) havendo unidades construdas (j averbadas) ou em

construo (sem finalidade de venda ou transferncia), por meio
de instrumento (pblico ou particular) de instituio de
condomnio, nos termos dos arts. 1.331 a 1.358 do Cdigo Civil;

(2) havendo interesse em vender ou prometer a venda a

unidades autnomas a serem construdas ou em construo,
mediante depsito do memorial de incorporao e
correspondente registro da incorporao imobiliria na
matrcula do imvel, na forma do art. 32 da Lei n 4.591/1964.
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 Remisso da enfiteuse
a extino de aforamentos de bens pblicos da Unio
est prevista no art. 103 do DL n 9.760/1946, com
redao dada pela Lei n 11.481/2007, constituindo
uma das hipteses de extino

a remisso do foro, nas zonas onde no mais subsistam

os motivos determinantes da aplicao do regime
enfitutico
Assim, os aforamentos em terreno de marinha, em
regra, podem ser remidos, com observncia das regras
dos arts. 122 a 124 do DL n 9.760/1946.

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 BIBLIOGRAFIA
COSTA, Valestan Milhomem Aforamento ou Emprazamento.
So Paulo: IRIB, 2012

fhviegas@terra.com.br

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