Rapport Foncier

COLLECTIVITE TERRITORIALE DE CORSE REPUBLIQUE FRANCAISE
CONSEIL ECONOMIQUE, SOCIAL ET CULTUREL DE CORSE
CUNSIGLIU ECUNOMICU, SUCIALE E CULTURALE DI CORSICA
Rapport sur
la problmatique foncire en Corse
FEVRIER 2009
CESC : La problmatique foncire en Corse
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Sance plnire du
19 fvrier 2009
Groupe de travail foncier co prsid par :
- ANGELETTI Andr, Prsident de la commission du

dveloppement conomique ;
- CICCADA Vincent, Prsident de la commission de

lenvironnement.
1
: Photos de lOffice de lEnvironnement de la Corse
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Avant propos
Le Conseil Economique, Social et Culturel de Corse a t sollicit en juillet 2007 par le

Prsident de la SAFER Corse, Monsieur Christian ORSUCCI et le Prsident de la Chambre Rgionale
dAgriculture, Monsieur Etienne SUZZONI pour mener une rflexion sur le foncier en Corse.
Le Bureau du CESC prenant en compte lacuit avec laquelle la problmatique foncire se

pose en Corse et de la ncessit dune matrise foncire pour un dveloppement harmonieux de notre
territoire sest autosaisi sur ce thme le 5 septembre 2007.
Le 18 octobre 2007, le Bureau a cr en son sein un groupe de rflexion qui a t ouvert aux
conseillers le 23 octobre 2007, lors de la sance plnire du CESC.
Ce groupe de rflexion, charg de mener ce travail son terme, tait prsid par Messieurs
Andr ANGELETTI, Prsident de la commission du dveloppement conomique et Vincent
CICCADA, Prsident de la commission de lenvironnement. Etaient galement inscrits dans ce
groupe Madame Simone VOILLEMIER, Messieurs Grard MORTREUIL, Patrick SALVATORINI,
et Dominique ZAMBONI.
Le groupe de travail a t assist dans ses travaux par Monsieur Daniel POLVERELLI.
Le groupe de rflexion remercie toutes les personnes qui ont contribu llaboration de ce
rapport.
La liste des diffrentes personnalits rencontres est fournie en annexe.

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Sommaire
AVANT PROPOS.. 303
INTRODUCTION 12
PREMIRE PARTIE : DIAGNOSTIC RETRACANT

LETAT DU PATRIMOINE FONCIER EN CORSE 15
I/ UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UN PROFOND

DSORDRE JURIDIQUE.. 16
1. UN PATRIMOINE FONCIER NON TITR. 16
A. UN DFICIT DE TITRES PRJUDICIABLE.. 17

1. Une carence de titres issue de circonstances sociohistoriques 17
2. Une carence de titrage trs importante.. 19
B. LES CONSQUENCES INDUITES PAR LE DFICIT DE TITRES DE

PROPRIET 20
1. Le dfaut de titres entrave la gestion publique du patrimoine 20
2. Le dfaut de titres compromet toute initiative prive 21
2. UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE LINDIVISION

SUCCESSORALE INORGANISEE 23
A. UNE INDIVISION ANORMALEMENT PROLONGE.23

B. UNE INDIVISION ANORMALEMENT RPANDUE 24
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II/UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UNE MATRISE
SPATIALE APPROXIMATIVE.27
A. UN PATRIMOINE FONCIER MAL DLIMIT.. 27

1. La ncessit de dlimiter le territoire.. 27
2. La prolifration des biens non dlimits......... 29
B. UN PATRIMOINE FONCIER MORCEL... 32

1. Les origines du morcellement foncier 32
2. Ltendue du morcellement foncier 33
III/ UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UN IMPORTANT

DFICIT DAMNAGEMENT.. 34
A. UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UN IMPORTANT DFICIT

DAMNAGEMENT DU TERRITOIRE.. 34
1. Une Corse dans lattente dune vritable planification au niveau
rgional.................34
2. Un amnagement du territoire lacunaire au niveau communal et
intercommunal... 36
B. UN IMPORTANT DFICIT DAMNAGEMENT FONCIER RURAL EN

CORSE. 37
1. Une carence en matire de remembrements ruraux 38
2. Une carence de rorganisation foncire............. 38

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IV/ UN MARCH FONCIER MAL MATRIS................................ ... 40
1. LES CARACTRISTIQUES DU MARCH FONCIER

RGIONAL 40
2. LES OUTILS DE RGULATION DU MARCH FONCIER

RGIONAL 41
A. DES OUTILS TECHNIQUES DE RGULATION DU MARCH FONCIER
INSUFFISANTS.. 41
1. Une Socit dAmnagement Foncier et dExploitation Rurale (SAFER)
insuffisamment soutenue.. 41
2. Une absence totale dtablissements publics fonciers (EPF) en Corse.. 42
3. Un Conservatoire de lespace littoral et des rivages lacustres inoprant dans
lintrieur de lle 43
4. Une absence dommageable dobservatoire foncier rgional 43
5. Une absence prjudiciable dagence durbanisme44
B. DES OUTILS JURIDIQUES DE RGULATION DU MARCH FONCIER

SOUS-EXPLOITS .44
1. Un droit de premption sous-exploit 44
2. Une absence de fonds foncier rgional.. 45

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V/ UN PATRIMOINE FONCIER LA RECHERCHE DE SES
VOCATIONS. 47
A. LA PRSERVATION DE LACTIVIT AGRICOLE MOBILISE DE GRANDS

ESPACES 47
1. Le dclin de lactivit agricole 47
2. La ncessit de soutenir lagriculture corse. 48
B. LURBANISATION REQUIERT SANS CESSE DAVANTAGE DESPACES49

1. Une demande de logements croissante. 49
2. Lquipement de la Corse en infrastructures de transport requiert lemploi de
vastes surfaces de terrain. 50
C. LE DVELOPPEMENT ECONOMIQUE DE LLE MOBILISE

DIMPORTANTES SUPERFICIES DE TERRAIN.. 51
1. Le dveloppement du tissu industriel et commercial de lle mobilise
dimportantes surfaces de terrain. 51
2. Le dveloppement touristique de lle mobilise de vastes superficies de
terrain.. 51
D. UNE EXPLOITATION DU FONCIER RESTREINTE PAR LE RESPECT DE

NORMES ENVIRONNEMENTALES EXIGEANTES . 52
1. Le respect de la loi littoral .. 52
2. Le respect de la loi montagne . 53
3. Le respect de la directive Seveso . 54
4. Les sites Natura 2000 . 55

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VI/ LA FISCALITE APPLICABLE A LA GESTION DU
PATRIMOINE FONCIER EN CORSE. 56
1. LA FISCALITE APPLICABLE A LA POSSESSION DU

PATRIMOINE FONCIER. 56
A. LES IMPOTS DIRECTS LOCAUX 56
1. La base dimposition des impts directs locaux 56
2. Les taxes directes locales. 57
B. LES TAXES DQUIPEMENT. 59

1. Les taxes spciales dquipement (TSE). 59
2. La taxe locale dquipement (TLE). 61
3. La taxe forfaitaire sur les cessions titre onreux des terrains nus devenus
constructibles.. 62
2. LA FISCALITE APPLICABLE A LA TRANSMISSION DU

PATRIMOINE FONCIER 62
A. UNE FISCALIT DE DROIT COMMUN 62

1. Les droits denregistrement. 62
2. Les droits de mutation 63
B. UNE FISCALITE SPCIFIQUE LA CORSE 65

1. Un rgime fiscal historique. 65
2. Un retour progressif au droit commun 67

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SECONDE PARTIE : PROPOSITIONS VISANT
RSORBER LES PROBLMES LIS AU PATRIMOINE
FONCIER EN CORSE....73
I/ GARANTIR UNE MEILLEURE MATRISE JURIDIQUE DES

SOLS. 74
A. LA MISE EN UVRE DE MESURES DESTINES ENRAYER

LINDIVISION SUCCESSORALE INORGANISE74
1. La mise en uvre de mesures visant faciliter la gestion de lindivision en
Corse74
2. La mise en uvre de mesures destines faciliter la rsolution de lindivision en
Corse...76
B. LA MISE EN UVRE DE MESURES DESTINES FACILITER LA

RECONSTITUTION DES TITRES DE PROPRIET EN CORSE. 77
1. La mise en uvre dune procdure de titrage approprie. 77
2. La reconstitution des titres de proprit en Corse mobilise des moyens
consquents. 78
II/ GARANTIR UNE MEILLEURE MATRISE SPATIALE DES

SOLS...................................................................................................................... 82
A. LA MISE EN UVRE DE MESURES DESTINES ENRAYER LE

MORCELLEMENT PARCELLAIRE. 82
1. Regrouper la proprit des sols............ 83
2. Regrouper lusage des sols au regard de leur vocation respective 83

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B. LA MISE EN UVRE DE POLITIQUES DAMENAGEMENT DU
TERRITOIRE EFFICACES86
1. Poursuivre le processus de territorialisation des politiques publiques amorc par
la CTC 86
2. Doter la Corse dune planification efficace. 87
3. Mettre en uvre des mesures destines librer du
foncier..... 88
III/ GARANTIR UNE MEILLEURE EFFICACIT DES OUTILS

TECHNIQUES DE GESTION ET DE RGULATION DU
MARCH FONCIER 90
A. SOUTENIR LES OUTILS TECHNIQUES AU SERVICE DU MONDE

RURAL.. 90
1. Promouvoir la mise en place dun fonds foncier rgional 90
2. Soutenir les actions menes par la SAFER de Corse 91
B. LA CRATION DOUTILS TECHNIQUES DAMNAGEMENT URBAIN. 93

1. La cration dagences de lurbanisme.. 93
2. La cration dtablissements publics fonciers.. 93

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TROISIEME PARTIE : CONCLUSIONS ET
PROPOSITIONS DU CESC SUR LE FONCIER EN
CORSE............................................................................. 95
Constat . 96
Problmes. . 99
Objectifs 100
Propositions 101
1. Pour une matrise du foncier en Corse.. .. 101
2. Pour une meilleure matrise spatiale en zone urbaine et priurbaine... ... 104
3. Pour une reconqute des espaces agricoles et forestiers. ... 106
4. Pour une intervention optimale des diffrents acteurs mobiliss dans la gestion du
territoire ... ... .. 107
Conclusion. 109
Contribution du STC.. . 110
ANNEXES 111
- Liste des personnes auditionnes... 112
- Table des sigles et abrviations utiliss. 115
- Cartographies 117
Les sites Natura 2000 en Corse. 118
Etat des documents durbanisme en Corse du Sud119
Etat des documents durbanisme en Haute Corse. 120
REMERCIEMENTS 121

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INTRODUCTION

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La problmatique du foncier est actuellement au centre des proccupations de lensemble de
nos concitoyens. La matrise juridique et spatiale de ce patrimoine constitue un pralable indispensable
toute initiative dorganisation dun territoire. Le dveloppement conomique, la production agricole,
la cration dinfrastructures, de logements, la prservation des espaces naturels et littoraux
reprsentent en effet autant denjeux dont les fondements sont situer au niveau dune gestion
harmonieuse des sols. Le devenir de ces aspects indispensables au fonctionnement de tout systme
social moderne apparat ainsi subordonn la prise en compte dun dnominateur commun : le
patrimoine foncier.
En Corse, plus encore que sur le reste du territoire national, la question du foncier se pose
avec une acuit particulire. Cette problmatique cristallise les passions et alimente des controverses
idologiques et politiques.
Faut-il sanctuariser le littoral de lle ou en destiner une partie plus ou moins importante
lurbanisation et au dveloppement touristique local ?
Quels sont les moyens mettre en uvre pour enrayer la hausse exponentielle des prix des
terrains et permettre aux jeunes corses dacqurir des biens ?
Comment prserver les terres agricoles face une urbanisation qui ne cesse de stendre
autour des villes de Corse ?
Les outils chargs de rglementer le march foncier sont-ils assez nombreux et suffisamment
soutenus pour jouer leur rle de manire satisfaisante ?
La fiscalit foncire est-elle adapte et quitable ? Existe-il une vritable politique foncire en
Corse ?
Les questions lgitimes que se posent les corses sur le devenir de leur terre tmoigne de
lintrt incontest manifest par la communaut insulaire pour cette problmatique.
Le patrimoine foncier de lle ntant pas extensible, il parait prsent essentiel de concilier les
intrts de chacun dans la ralisation dun projet global intgrant la diversit des activits humaines et
conomiques ncessaires au dveloppement de la Corse. Afin de dfinir prcisment laffectation des
sols en considration des ralits socioconomiques locales, la loi du 22 janvier 20022 assigne aux lus
territoriaux dlaborer un Plan damnagement et de dveloppement durable de la Corse (PADDUC).
La Collectivit Territoriale de Corse se doit travers ce document de maintenir les quilibres
environnementaux, sociaux, conomiques, industriels, agricoles, touristiques, etc., en intgrant les
mutations dmographiques et conomiques susceptibles daffecter la Corse dans les annes venir.
2
Loi n 2002-92 du 22 janvier 2002 relative la Corse, J.O., 23 janvier 2002, p. 1503.
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Face aux enjeux dterminants vhiculs par le foncier, le conseil conomique, social et culturel
de Corse ne pouvait rester lcart dun thme de rflexion aussi riche et vari. Ainsi entend-t-il
participer pleinement au dbat en organisant trs prochainement des assises du foncier .
Nourri et enrichi de tmoignages recueillis auprs dun ensemble dacteurs, de praticiens, de
techniciens aux comptences reconnues en matire foncire, ce rapport synthtise les travaux
effectus par un groupe de travail constitu essentiellement de membres du conseil conomique social
et culturel de Corse3 sous la prsidence de MM. Andr ANGELETTI et Vincent CICCADA.
3
Le groupe de travail est compos de M. Andr ANGELETTI, M. Vincent CICCADA, M. Grard MORTREUIL, M.
Patrick SALVATORINI, Mme Simone VOILLEMIER, M. Dominique ZAMBONI.
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PREMIERE PARTIE :
DIAGNOSTIC RETRAANT LTAT DU

PATRIMOINE FONCIER EN CORSE

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I/ UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UN
PROFOND DSORDRE JURIDIQUE
Le concept de dsordre juridique foncier , regroupe un ensemble dlments oprants,

susceptibles dentraver la gestion et la transmission du patrimoine foncier en Corse. Cette formule
dsigne concrtement une profonde anarchie du patrimoine terrien qui chappe toute matrise
juridique et humaine. Une telle dsorganisation du foncier de lle produit inluctablement des effets
sur la gestion des biens, facilitant ainsi lexpansion et la propagation dune indivision successorale
ingrable. Cette dernire pouvant tre apprhende tout la fois comme le fruit et comme une source
du dsordre juridique foncier . Ainsi que le suggre son intitul, la notion de dsordre juridique
foncier fait rfrence deux approches principales, qui, bien que distinctes, agissent rciproquement
lune sur lautre, gnrant une confusion conceptuelle.
Ds lors, afin de mieux cerner les contours dune situation minemment complexe, il peut
apparatre opportun den retracer la gense et les fondements. La mise en oeuvre dune telle dmarche
vise permettre de mieux comprendre dans quelles circonstances ce dsordre juridique foncier
saffirme comme une entrave absolue toute forme de gestion et de valorisation du patrimoine
foncier en Corse.
La raret des titres de proprit exploitables conjugue la prsence dune documentation de
rfrence lacunaire constituent autant de circonstances susceptibles de compromettre lindispensable
identification des parties.
1. UN PATRIMOINE FONCIER NON TITR
Le systme juridique franais fait explicitement rfrence la production dactes de proprit,

considre comme un facteur essentiel permettant de dterminer et de circonscrire ltat des
possessions dtenues par chaque individu. Toute personne qui entend transmettre un bien immobilier
se doit, ds lors, dapporter la preuve quelle en est propritaire.
En droit immobilier, la preuve de la proprit est susceptible dtre constate travers la
production dun titre rgulirement publi la Conservation des Hypothques.
Son opposabilit aux tiers en dpend. Dans la ralit, il savre peu ais de raliser une
mutation immobilire dfaut de support juridique crit.

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La fonction probatoire reconnue implicitement aux actes authentiques est une garantie, un
gage dordre permettant de se prmunir contre larbitraire et la confusion.
Toutefois, si ce modle dorganisation de la proprit foncire semble parfaitement efficace
sur le continent, il semble difficilement applicable en Corse o le problme de la preuve des biens
immobiliers se pose depuis plusieurs sicles. Au XIXe sicle, dj peu de personnes taient en tat de
justifier leur proprit4 . Cette relative mconnaissance de la ralit foncire sest accentue au fil du
temps, avec aujourdhui des effets non ngligeables sur le patrimoine foncier des corses. On estime de
ce point de vue quun grand nombre de propritaires insulaires sont aujourdhui encore dans
lincapacit de produire un titre officialisant leur qualit.
Afin de mieux cerner cet pineux problme, il convient dans un premier temps de dresser un
tat des lieux de la situation, avant dexaminer dans un second temps les consquences induites par la
relative raret des titres de proprit en Corse.
A. UN DFICIT DE TITRES PRJUDICIABLE
Labsence de titres de proprit en Corse est gnralement perue comme la principale cause
du dsordre juridique foncier qui frappe lle. On ne peut cet gard vritablement enrayer les
importants blocages conomiques et les dsagrments sournois que cet lment induit
quotidiennement sur lensemble de la population, sans avoir pralablement apprhend ce dficit
dactes de proprit avec les multiples composantes qui le caractrisent.
1. Une carence de titres issue de circonstances sociohistoriques
Dans la perspective dune recherche tiologique, il est fcond daccorder un vif intrt au
recensement des diffrents traits sociologiques, historiques et culturels, qui sont lorigine du
phnomne. Le dficit dactes de proprit considrable qui affecte prsent la Corse est le fruit de
diverses circonstances sociohistoriques observes au niveau local.
Il est ais dobserver que les notaires chargs de raliser un partage dans lintrieur de lle sont
frquemment confronts dimportantes difficults lorsquils veulent tablir lorigine de proprit du
patrimoine. Cette situation rsulte essentiellement du fait quaucun support crit na jamais matrialis
les acquisitions antrieures. En dpit dune tradition avre en faveur dune rdaction des titres de
4
TRUCHY (J-B.), Quelques notes sur la Corse, Paris, 1837.
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proprit en Corse, les circonstances historiques, conomiques, sociales et culturelles ont fait perdre
de vue cette ncessit.
Lhistoire de la Corse a ainsi t jalonne de priodes au cours desquelles les transactions
foncires sopraient oralement, la confiance et lhonneur des contractants rendant inutile tout
formalisme crit. Il est par ailleurs permis de mettre en perspective la prdilection pour ce type de
mutations avec le faible niveau dinstruction et lillettrisme affectant alors une importante proportion
de la population locale.
Cependant, ce dficit de titres originels ne saurait lui seul justifier labsence actuelle dun
grand nombre de titres de proprit en Corse. Il semblerait ainsi que de nombreux actes ayant
effectivement exist, aient t vous une disparition progressive. Il apparat fort probable que
certains titres se soient perdus au gr des circonstances et du temps, faute davoir t dment
enregistrs. Nayant pas fait lobjet denregistrement, les actes sous seing priv ont t frquemment
gars ou dtruits par leur possesseur. Ces documents se sont peu peu disperss. Ils ont pour la
plupart t gars lors de leur transmission, au cours de dmnagements, dincendies ou autres
vnements, affectant ainsi le cours normal de la vie des personnes concernes. Il est prsent
relativement rare de retrouver un titre de proprit exploitable lorsquil a travers plusieurs
gnrations.
travers son tude relative aux spcificits du droit successoral en Corse, Matre
MELGRANI estime ce sujet que de nombreux actes ayant effectivement exist ont finalement
disparu, faute de rsistance lpreuve du temps et de diverses circonstances.
Il illustre son propos en se rfrant aux cessions dtudes notariales, quil juge propices la
disparition dactes. Les minutes dtenues par les notaires (ceppi) taient souvent gares la suite du
dcs du notaire rdacteur. Lors de la disparition du titulaire dun office, si le successeur ntait pas un
membre de la famille, la rsidence de ltude changeait, les archives taient transfres la nouvelle
rsidence.
La famille du notaire dfunt pensait avoir des droits imprescriptibles sur cette tude et ne
remettait au nouveau notaire que les minutes et archives se trouvant sur le lieu de travail de son
prdcesseur. Elle omettait tous les ceppi anciens et autres documents relgus au grenier5 .
5
MELGRANI (J.), Les spcificits du droit successoral en Corse, mmoire en vue de lobtention du Diplme
Suprieur du Notariat, Universit dAix-Marseille, Centre de Formation Professionnelle Notariale dAix-Marseille,
juillet 1991, p. 9.
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On estime enfin que le dfaut denregistrement des actes par la population corse contribue
notablement expliquer leur disparition.
Il semble en effet que de nombreux crits sous seing priv aient rellement exist sans pour
autant avoir fait lobjet dun enregistrement en bonne et due forme. LAdministrateur gnral, MIOT,
attribuait cet tat de fait au montant excessif des taxes considres et limpcuniosit de la
population. Cette dernire avait, dans son ensemble, pris le parti de se soustraire ces droits
relativement levs. Les actes non enregistrs taient nombreux et rarement normaliss au vu
de la loi et comportaient donc force de lacunes : dsignation approximative des biens, omission de la
mention de superficie, etc. Dautre part, labsence denregistrement navait rien pour favoriser leur
conservation6 .
2. Une carence de titrage trs importante
Compte tenu des nombreuses lacunes contenues dans les fichiers immobiliers tenus par les
bureaux des hypothques locaux, toute dmarche quantitative, visant valuer prcisment le dficit
de titres de proprit en Corse savre peu aise accomplir.
Pour autant, prenant la pleine mesure de lintrt heuristique quune telle tude pourrait
apporter, un groupe de travail sest attel raliser ce dlicat exercice. La recherche entreprise dans ce
cadre combine les bases de donnes du fichier parcellaire tenu par la Conservation des Hypothques
dAjaccio et les tats civils des propritaires collects par les services du cadastre. Elle se rfre un
chantillon de six communes reprsentatives de lensemble du dpartement de Corse du Sud7. Deux
dentre-elles constituent des entits urbanises (Ajaccio et Sartne), alors que les quatre autres
incarnent le tissu rural (Altagne, Campo, Marignana et Tavaco). Les rsultats de ltude, rvls en
annexe du rapport sur la reconstitution des titres de proprits en Corse, mettent en exergue un dficit
de titres de proprit nettement plus affirm dans les zones rurales quen milieu urbain. Ces territoires
de lintrieur de lle seraient sensiblement plus touchs. Ainsi, si le pourcentage des parcelles pour
lesquelles aucun acte na t publi oscille entre 21,58 et 29,52 pour les communes de Sartne et
Ajaccio, il peut atteindre 59,83 Marignana.
6
Extrait dune lettre du 6 prairial an IX adresse par lAdministrateur gnral Andr-Franois MIOT au Ministre de
lIntrieur CHAPTAL.
7
Les auteurs de la recherche justifient la circonscription du cadre de leur investigation au seul dpartement de la
Corse du Sud par la situation moins dgrade du fichier immobilier et de ltat civil des personnes [] Ajaccio ,
p. 36.
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On peut juger cette tude incomplte bien des gards, dans la mesure o seules les situations
de six communes sur les trois cent soixante que compte la Corse ont t en lespce analyses. De
plus, le dpartement de la Haute-Corse, profondment affect par le dsordre juridique foncier na pas
t pris en considration par la prsente investigation.
De lavis mme des auteurs de ltude, le caractre pour le moins lacunaire des bases de
donnes de rfrence ne permet pas dobtenir un rsultat prcis8 .
Nanmoins, bien que la dmarche soit perfectible, il est permis destimer quelle revt tout de
mme un certain intrt. Les statistiques mises au jour au terme de cette opration sont totalement
indites, le dficit de titres de proprit en Corse nayant jusqualors jamais fait lobjet dune estimation
quantitative. En outre, de par leur diversit et leurs caractristiques spcifiques, les six communes
tmoins refltent fidlement lensemble du territoire insulaire. Il suffit ds lors de transposer les
rsultats considrs lchelle de la Corse pour prendre pleinement la mesure du dfaut de titres de
proprit en Corse.
B. LES CONSQUENCES INDUITES PAR LE DFICIT DE TITRES DE

PROPRIET
Au del de labsence de rglements successoraux et de la promotion des indivisions

successorales, labsence de titres de proprit induit un impact juridique nfaste lensemble de la
communaut corse. Toute tentative de gestion de ces biens sans matre , semble inexorablement
voue lchec. Une telle situation embarrasse fortement les collectivits publiques, qui ne peuvent
administrer ces zones de non droit comme elles le devraient.
La carence de titrage compromet par ailleurs toute dmarche dexploitation, de cession, ou de
mise en valeur des lieux, susceptible dtre initie par des personnes prives.
1. Le dfaut de titre entrave la gestion publique du patrimoine
Labsence de titres authentiques gnre des dysfonctionnements inhrents la gestion

publique du territoire, dans la mesure o les collectivits locales se trouvent, de fait, dans lincapacit
didentifier le ou les propritaires dun bien immobilier dtermin. Au-del de la perte de ressource
8
HIREL (J-C.), Rapport sur la reconstitution des titres de proprit en Corse, Ministre de lEconomie des Finances
et de lIndustrie, Inspection gnrale des finances, 20 juillet 2004, p. 38.
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conscutive limpossibilit de percevoir des taxes locales sur les biens non titrs, les communes et
dpartements nont pas la possibilit de procder des acquisitions amiables sur ces biens.
Outre les consquences nfastes que cet tat de fait occasionne sur les finances et la gestion de
petites localits, les incertitudes juridiques existantes menacent indirectement lintgrit des btiments
et des personnes.
Le manque dentretien de ces biens non titrs condamne ces derniers une pernicieuse
dgradation, qui par effet de contagion, tend frquemment stendre lensemble des immeubles
voisins. Bien que conscientes des dangers encourus, de nombreuses municipalits corses se trouvent
pourtant dans lincapacit de contraindre les propritaires raliser dindispensables travaux de
scurisation des lieux. Ainsi, en matire durbanisme, le maire constatant la ruine dun btiment indivis
prouve frquemment de srieuses difficults identifier et localiser le destinataire dun arrt de
pril qui doit tre rendu dans lexercice de ses pouvoirs de police9.
Sagissant du patrimoine foncier, les autorits locales rencontrent galement dimportants
obstacles sappliquant la prvention des incendies. Dans le cadre dun Plan de Prvention des
Risques, les pouvoirs publics ont le devoir dimposer aux propritaires fonciers le dbroussaillement
de zones limitrophes des constructions. Larticle L 322-4-1 du Code de lurbanisme impose ce titre
tout propritaire immobilier le dbroussaillement et lentretien dun primtre de terrain distant dau
moins cinquante mtres des habitations. Cette mesure, dont la porte revt une importance toute
particulire au sein dune le sans cesse ravage par les flammes, apparat, faute de pouvoir identifier
les propritaires des sols, impossible mettre en uvre de manire satisfaisante.
2. Le dfaut de titre compromet toute initiative prive
La raret des actes de proprit exploitables contribue entretenir un immobilisme du systme

conomique local. Les effets nuisibles induits par cette situation nont pas chapp lapprciation de
diffrents spcialistes, qui considrent que cette absence de titres, mme si elle ne touche quune part
minoritaire du patrimoine en valeur, est un handicap important pour lle10 . Elle srige en obstacle
la scurit juridique des transactions. Toute personne se risquant entreprendre des travaux sur un
patrimoine non titr sexpose dventuelles revendications postrieures de la part dayants droit
prsums. Toute initiative prive, de location, dachat, de mise en valeur du patrimoine, se trouve
inexorablement compromise du fait du gel juridique qui touche les biens non titrs. Ces derniers ne
9
Voir CHAPUS (R.), Droit administratif gnral, d. Broch, 15e d., aot 2001.
10
Rapport de la commission mixte charge de formuler des propositions relatives au rgime fiscal spcifique
applicable en Corse et aux dispositions destines faciliter la sortie de lindivision, 1999, p. 7.
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peuvent en principe faire lobjet dune cession car labsence de titre de proprit cre une inscurit
et bloque, de ce fait, toute transaction ou tout acte de gestion sur le bien11 .
En effet, si le dfaut dacte authentique naltre pas la validit dune vente, la production dun
acte justifiant la qualit du propritaire savre en pratique minemment ncessaire. Il convient cet
gard de souligner quen vertu de larticle 1605 du Code civil, la dlivrance des titres de proprit
constitue une obligation pour le vendeur dun bien immobilier.
Toutefois, la carence de titrage ne pnalise pas exclusivement le march des ventes. Prsentant
une incompatibilit manifeste avec les exigences quimpose la publicit foncire, elle hypothque
gnralement toutes les formes de mutation susceptibles dtre ralises sur des biens non titrs.
Conformment aux dispositions contenues dans larticle premier alina 3 du dcret de 1955 que la
publicit foncire est obligatoire pour tous les actes constitutifs et translatifs de droits immobiliers12 ,
seul un acte rgulirement publi bnficie dune opposabilit au tiers. Le dficit de titre originaire sur
un patrimoine donn soppose la publication dun acte postrieur sur ce mme bien. Ne pouvant par
consquent se prvaloir du rgime protecteur que confre la publicit foncire aux transactions
immobilires, ces pratiques se font relativement rares.
Plus gnralement, le dfaut de titres provoque un immobilisme conomique des terres. Ainsi
que le souligne le rapport de la commission de lindivision, un tel contexte fait obstacle toute mise
en valeur des sols13. Le secteur agricole est frapp de plein fouet par cette pnurie de terrains titrs.
Une telle situation parat de nature compromettre fortement la passation des baux agricoles et le
11
Patrimoine foncier et dveloppement local. Un enjeu vital pour la Corse, analyses et propositions formules par un
groupe de travail compos de Me CARLOTTI, M. COPPOLANI, M. DEVICTOR, M. JEANNOUTOT, M. LEGRAS,
M. POLI, Me SPADONI et M. VALAT, octobre 1999, 87 p..
12
Dcret n 55-22 du 4 janvier 1955, portant rforme de la publicit foncire, J.O., 7 janvier 1955, p. 346, rect., J.O.,
27 janvier 1955, p. 999.
13
Synthse des travaux, Commission de lindivision, commission prside par M. MARTINETTI, (ancien Premier
Prsident de la Cour dappel de Bastia). Elle est par ailleurs compose de dix-sept autres membres. MM. ARRIGHI et
POLVERINI, reprsentant lAssemble de Corse, M. BARNAY, Prsident de la Chambre rgionale des gomtres,
M. BARTOLI, Prsident de la SAFER, M. BONNET, reprsentant la Direction Rgionale de lAgriculture, Me
CANARELLI et Me RINIERI, reprsentant lordre des avocats, Mme CRISTIANI, Prsident de chambre la Cour
dappel de Bastia, M. DANFLOUS, Directeur rgional de lquipement, MM. LAPOUCHE et VILLAPIN,
reprsentant les services fiscaux, M. MATTEI, Avocat Gnral prs la Cour dappel de Bastia, M. POLI, reprsentant
la Direction de lagriculture de la Corse-du-Sud, M. SERRA, reprsentant le Tribunal de grande instance dAjaccio,
Me LACOURTE reprsentant le Conseil Suprieur du Notariat, Me BRONZINI de CARAFFA et Me SPADONI,
reprsentant le Conseil Rgional des Notaires, 1984, p. 2.
Page 22 sur 121
recours au statut du fermage. dfaut de document officialisant la qualit de propritaire de leur
client, les banques expriment en outre une certaine frilosit consentir des prts linstallation.
2. UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UNE

INDIVISION SUCCESSORALE INORGANISE
Lindivision successorale est caractrise par de nombreuses particularits lies notamment la

pluralit et la typicit de ses sources. De par la diversit de ses origines, lindivision en Corse se
prsente comme une institution hybride et spcifique aux multiples strates sociologiques, historiques
ou conomiques. Le droit commun de lindivision a ds lors vocation manifester une grande
flexibilit pour faire face deux sries dobstacles propres lindivision successorale en Corse. Il sagit
dune part dune prennisation inhabituelle de cette forme de proprit collective, et dautre part dune
frquence anormalement leve de cas dindivision dans lle.
A. UNE INDIVISION ANORMALEMENT PROLONGE
Conscutive une conjonction de circonstances historiques, socioculturelles, conomiques et

juridiques, la prolongation de lindivision est identifie comme un caractre spcifique que partagent
un certain nombre dles franaises14. La prennisation de linstitution est en outre susceptible
dinduire un certain nombre de modifications sur ltat du patrimoine et des personnes.
En raison notamment de la multiplicit, de la complexit, de la diversit des situations
prsentes, une estimation quantitative relative la dure des indivisions en Corse semble peu aise
raliser. Les critres objectifs sont trop peu nombreux pour permettre dapprcier la dimension
temporelle dun phnomne diffus. Compte tenu du nombre trs lev de cas sensibles, il est pour le
moins problmatique denvisager de dterminer prcisment la dure de vie moyenne des indivisions.
Il savre en outre peu ais, au regard notamment de la disparition danciens titres de proprit,
dtablir avec prcision le point de dpart dune indivision.
Il est cependant permis de constater quune majorit dindivisions successorales recenses
dans lle stalent sur un grand nombre de gnrations. Il est sans conteste permis daffirmer cet
14
Voir sur le sujet KAPLAN (J.), Lindivision successorale et lusucapion en Corse et dans les dpartements doutre-
mer, thse de Doctorat en droit priv, dcembre 2004, universit Panthon-ASSAS (Paris II).
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gard que bon nombre dentre elles sont aujourdhui plus que centenaires. Les problmes frquents
rencontrs par les notaires chargs de retracer lorigine de proprit dun patrimoine tmoignent du
caractre ancestral que revt lindivision dans lle. Le dfaut de rglement des successions par des
gnrations successives dhritiers a inexorablement promu la prennisation de lindivision.
Nanmoins, si linertie des hommes et le cours du temps oprent une vritable stratification
juridique en figeant les patrimoines dans une sempiternelle indivision, ltat physique des biens et des
personnes ne cesse paradoxalement dvoluer durant cette priode.
B. UNE INDIVISION ANORMALEMENT RPANDUE
Sil parat difficile de lassimiler un aspect juridique endmique, lindivision saffirme pourtant
comme une institution incontournable, tant sa prsence parat ancre dans lensemble de la Corse.
Toutefois, en dpit de sa trs large diffusion, lindivision natteint pas toutes les microrgions de lle
de manire uniforme. Il semblerait en effet que certaines dentre-elles soient plus ou moins pargnes
compte tenu de leur positionnement gographique ou de leur degr durbanisation.
Ainsi que nous lavons voqu prcdemment, toute tentative de quantification de lindivision
en Corse savre peu aise au regard des moyens dont nous disposons. Toutefois, si la dimension
temporelle de lindivision chappe tout contrle, il est possible de dnombrer les cas de proprit
plurielle en Corse. Les services fiscaux de lle ont ainsi exploit les moyens qui leur sont offerts afin
de mener une enqute dont la teneur a t publie dans le rapport de la commission de lindivision.
Sur la base des dites statistiques fiscales, le document tablit sur ce sujet une comparaison entre la
situation existante sur lle et celle que connaissent dans le mme temps des rgions franaises
relativement comparables. Il rvle que lindivision est non seulement largement plus rpandue en
Corse que sur lensemble du territoire national, mais quelle est de surcrot beaucoup plus prgnante
dans lle que dans les zones continentales les plus touches.
Le rapport BADINTER rvle une statistique loquente eu gard lapprciation de
lampleur de ce phnomne. Les dpartements franais les plus affects par des problmes de biens
indivis sont lArdche et la Lozre. La Haute-Corse et la Corse du Sud comptent en moyenne
cinquante-sept pour cent de situations dindivision de plus que ces deux dpartements.
Ces chiffres sont certes relativement anciens. Toutefois, compte tenu de la raret des
rglements de successions observs au cours des vingt dernires annes en Corse par le notariat et les

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conservations des Hypothques locales, il est permis de penser que la situation ne sest depuis gure
amliore.
Ces donnes chiffres doivent en outre tre relativises dans la mesure o elles servent une
simple analyse comparative avec deux dpartements dont la superficie et la topographie rappellent la
Corse.
Il aurait par ailleurs t souhaitable daffiner les donnes considres, en se plaant notamment
sur une chelle micro rgionale. Une telle dmarche aurait autoris une localisation plus prcise des
cas sensibles.
Nanmoins, bien que susceptibles de ne pas revtir un caractre absolu, ces chiffres nen
constituent pas moins lune des rares bases de donnes dont nous disposons ce jour pour quantifier
lindivision en Corse.
Lindivision semble affecter plus sensiblement certaines microrgions de lle que dautres. Au
mme titre que le dsordre juridique foncier , lindivision manifeste une prgnance particulire dans
les zones rurales implantes dans lintrieur de lle. Ce constat nest pas surprenant dans la mesure o
les deux concepts sont troitement lis. Il peut ds lors apparatre logique que ces deux notions
sappliquent aux mmes espaces.
Les territoires les plus affects par lindivision sont les cantons de Bustanico, Orezza-Alesani
et Prunelli di Fiumorbu. Ces trois divisions administratives, situes en zone rurale comptent un
pourcentage relativement au total de parcelles recenses compris entre quarante et quarante-cinq pour
cent de parcelles indivises. Lampleur du phnomne est galement perceptible au regard de donnes
statistiques tout aussi loquentes dans la traduction du pourcentage de lindivision en superficie dans
le dpartement. Les trois units gographiques prcites apparaissent de nouveau parmi les plus
touches avec les cantons de Vezzani, Mota Verde et Alto di Casaconi. Chacun des six territoires
considrs compte en moyenne entre vingt-cinq et trente-cinq pour cent de leur superficie totale en
indivision.
Lauteur du rapport a affin son analyse en tablissant une comparaison entre deux communes
tmoins , issues dun mme canton : Alria et Campi. Le fruit de cette dmarche rvle un rsultat
pour le moins troublant. Le village de Campi compte un pourcentage de parcelles indivises deux fois
plus important que celui qui a t recens Alria (soit 39,10 % Campi et 19,47 % Alria). La part
du territoire concern par lindivision dans chaque commune traduit un cart tout aussi difiant,
lindivision occupe 16,1 % du territoire dAlria, alors que celle-ci recouvre 42,28 % de la surface de
Campi.

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Il convient certes de ne pas sur dimensionner la porte de cette comparaison dans la mesure
o les deux communes prsentent assez peu de points communs15, mise part leur proximit
gographique.
Pour autant, ces chiffres corroborent lide selon laquelle lindivision affecte davantage les
zones rurales, implantes dans lintrieur de lle, que les territoires urbains situs sur le littoral.
15
Les deux communes, faisant lobjet de lanalyse comparative, sont la fois trs proche gographiquement
(seulement 20 kilomtres sparent les deux communes) et trs dissemblables tant par leur superficie que par leur
dmographie respective. Alria est un bourg situ en plaine, semi urbanis et dote dune faade littorale. La
commune compte selon lINSEE 1966 habitants pour une superficie de 6 231,6 hectares. Campi est un petit village
rural, implant au cur de lle comprenant seulement 28 habitants pour une surface de 495,5 hectares.
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II/ UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UNE
MATRISE SPATIALE APPROXIMATIVE
La Corse voit depuis plusieurs sicles son patrimoine soumis une anarchie particulirement
marque sur les reliefs de lle. Diffrentes considrations, inhrentes la dlimitation des lieux ainsi
quau morcellement excessif du territoire contribuent fortement entretenir cette prjudiciable
confusion.
A. UN PATRIMOINE FONCIER MAL DLIMIT
Si la dlimitation des biens mobiliers corporels ne pose gure de difficult, tant leur
reprsentation physique simpose de manire claire et distincte, il peut apparatre en revanche
nettement plus complexe de circonscrire la surface des proprits immobilires prives. Ntant pas
matriellement individualises, ces dernires font corps avec les fonds contigus. Prenant la mesure des
incertitudes et des conflits revendicatifs que les donnes topographiques sont susceptibles
doccasionner, le lgislateur a manifest une ferme volont de prserver la proprit de chacun tout en
exprimant le souci dviter une vritable anarchie du patrimoine foncier. Afin de concrtiser ces
aspirations, une procdure de bornage, destine oprer une sparation matrielle des biens
immobiliers a vu le jour.
Nanmoins en dpit de lexistence dune telle institution, la Corse voit pourtant subsister au
cur de ses reliefs de nombreuses proprits non individualises dsignes sous lappellation de
biens non dlimits .
1. La ncessit de dlimiter le territoire
Dans un contexte o les sols semblent inluctablement frapps danarchie, leur dlimitation
apparat comme une imprieuse exigence. Le recours une procdure de bornage dont lusage
courant participerait sans nul doute remettre en ordre le patrimoine immobilier des corses pourrait
savrer minemment salutaire.
Toutefois, un certain nombre de circonstances locales lies ltat du patrimoine foncier de

lle constituent autant de handicaps, susceptibles de faire obstacle leffectivit dune telle opration.

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La dlimitation du territoire seffectue auprs de techniciens, dsigns sous lappellation de
gomtres-experts. La loi confre cette profession un monopole pour la ralisation des tudes et
travaux topographiques visant dlimiter les biens fonciers. Seul le gomtre peut, travers les plans
quil rdige, fixer sous sa responsabilit, les limites des biens fonciers et dfinir les droits qui y sont
rattachs. Dans le cadre de leur profession, les gomtres-experts lvent et dressent toute chelle et
sous quelque forme que se soit les plans et documents topographiques concernant la dfinition des
droits attachs la proprit foncire, tels que les plans de division, de partage, de vente et dchange
des biens fonciers, les plans de bornage ou de dlimitation de la proprit foncire16 . Afin de
circonscrire les contours de proprits foncires, ces spcialistes sont frquemment amens procder
des oprations de bornages.
Le bornage consiste dterminer la ligne sparative de deux fonds contigus, laide de signes
matriels que lon appelle des bornes17. Cette procdure comporte deux phases distinctes. Il sagit dans
un premier temps dune tape juridique, qui vise concrtement dlimiter la surface des terrains, puis
effectuer un arpentage sur les sols considrs, avant dtablir un plan dont le trac valide les
oprations pralablement ralises. cette opration initiale, succde dans un second temps un
processus matriel dimplantation de bornes apparentes. La ralisation de cette opration
d abornement confre une dimension physique la ligne sparative entre les terrains.
Larticle 646 du Code civil selon lequel, tout propritaire peut obliger son voisin au bornage
de leurs proprits contigus frais communs, instaure un vritable droit au bornage au profit de
tout titulaire dun droit rel sur un immeuble, investi dun pouvoir de gestion. Ce texte ouvre droit
une action en bornage imprescriptible. Lexercice dune telle prrogative demeure toutefois
conditionn lexistence dun certain nombre de critres. La contigut de deux proprits prives
constitue une circonstance ncessaire la mise en uvre du droit au partage. Les fonds doivent de
plus appartenir deux propritaires distincts. Laction en partage suppose enfin labsence de bornage
antrieur.
Le bornage est dune part susceptible de faire lobjet dune procdure amiable. Un procs-
verbal dabornement constate en lespce laccord des parties en prsence. Il peut dautre part
intervenir par voie judiciaire. Saisi dune demande en bornage, le juge dinstance statue et opre une
dlimitation des proprits contigus.
16
Article 1er de la loi n 46-942 instituant lordre des gomtres-experts, ordonnance n 98774.
17
Les bornes sont des points de repre tangibles et permanents, placs la suite dune procdure amiable ou judiciaire
pour matrialiser la ligne sparative de deux fonds contigus, GRIDEL (J-P.), Le signe et le droit (bornes, uniformes et
autres), d. LGDJ, 1979, p. 50.
Page 28 sur 121
Mais, en dpit des vertus clarificatrices reconnues au bornage, il est permis de souligner que la
mise en uvre de cette pratique en Corse se heurte bien frquemment dimportants obstacles.
Les gomtres exerant leur activit sur le sol insulaire sont maintes fois confronts de
notables difficults pour effectuer avec succs des oprations de bornages amiables. Des circonstances
locales prcdemment voques entravent considrablement la mission de ces professionnels.
Il est ainsi relativement frquent que tous les indivisaires ne soient pas identifis lors du
droulement de la procdure. Dans cette ventualit, le gomtre fait gnralement signer le procs
verbal constatant le bornage toutes les parties prsentes. Il sexpose nanmoins des contestations
manant de tout copropritaire absent, qui naurait pas t convoqu le jour du bornage.
Par ailleurs, le dfaut de titres de proprit qui affecte lle reprsente un handicap non
ngligeable, susceptible dhypothquer la ralisation dun bornage. Les parties en prsence se trouvent
ainsi bien souvent dans lincapacit de fournir la preuve de leur proprit par la production dun acte
authentique. Dans cette hypothse, les gomtres sont contraints de se fier des donnes cadastrales
parfois approximatives ainsi qu des dclarations alatoires des personnes concernes, avec tous les
risques inhrents cette pratique.
Enfin, lorsquun co-indivisaire se trouve en mesure de prsenter un titre de proprit, il nest
pas forcment exploitable. Le manque de fiabilit des documents de rfrence complexifie la mission
des gomtres. Limprcision de certains actes anciens est en effet de nature fausser la dlimitation
des biens.
Linefficacit des procdures de dlimitations des proprits immobilires fertilise
invitablement la prolifration de biens non dlimits, dj trs frquents notamment lintrieur de
lle.
2. La prolifration des biens non dlimits
La prolifration de biens non dlimits dans certaines microrgions de lle constitue par
ailleurs une source prpondrante de dsordre foncier. On entend par biens non dlimits des
immeubles sur lesquels plusieurs propritaires ont des droits non indivis de proprit, mais dont le
fractionnement na pu tre opr sur le plan cadastral, les propritaires nayant pas t en mesure de
fournir ou ayant nglig dapporter au service les lments permettant deffectuer la division mme
dune faon approximative.
Le phnomne nest certes pas une exclusivit sappliquant la Corse, mais force est de
constater quil est largement plus rpandu dans lle que sur le reste du territoire national.

Page 29 sur 121
Afin de mieux cerner limpact des biens non dlimits dans le dsordre foncier, il semble
opportun den retracer les origines avant den dterminer ltendue.
Il semble lgitime dattribuer divers facteurs dordre historique, socioconomique, lorigine
de la prsence des biens non dlimits dans lintrieur de lle. Le systme conomique agropastoral
traditionnel, autrefois fond sur une appropriation collective des sols, contribue sans conteste
justifier lmergence du phnomne.
Toutefois, alors que la proprit individuelle sest prsent impose comme un lment
incontournable au sein de lconomie moderne, la persistance dinnombrables cas sensibles parait
pour le moins anachronique. La prennisation des biens non dlimits en Corse tient principalement
lchec des politiques destines enrayer le phnomne. Ainsi que nous lavons voqu plus haut, la
dlimitation des droits de proprit par le biais dun bornage savre en pratique peu aise raliser,
compte tenu notamment de la dispersion des hommes et des actes ainsi que des dsaccords
susceptibles de natre entre les propritaires des sols contigus.
En marge des oprations de bornage, le droit prvoit une procdure administrative visant
galement dlimiter les droits de proprit. La mise en uvre de ce processus de conservation
consiste concrtement ltablissement par un gomtre expert dun document darpentage constatant
la volont des parties. Cependant, le succs dune telle dmarche prsuppose laccord, et surtout la
participation financire des propritaires concerns. La disproportion existant entre le cot de
lopration et la valeur du patrimoine vis est de nature dissuader dagir toute personne de bonne
volont. La charge conomique qui incombe aux diffrents propritaires dun bien non dlimit
hypothque la remise en ordre du patrimoine foncier.
Outre la conservation , la procdure administrative peut prendre la forme dun remaniement
dsign sous lappellation de rnovation .
Il sagit dune dmarche relativement lourde et complexe. En tmoignent les nombreuses
phases successives18 ncessaires la mise en oeuvre dune rnovation . Cette procdure prsente
dincontestables avantages pour un propritaire priv ; la gestion complexe et les cots, parfois trs
lev des oprations, sont en grande partie supports par la Direction gnrale des impts et la
commune. Mais le succs dun remaniement est une fois de plus hypothqu par des circonstances
locales particulires (dispersion des propritaires, morcellement parcellaire, difficult daccs certains
terrains, etc.).
18
La procdure administrative requiert laccomplissement de diverses tapes par diffrentes structures. Au lchelle
du dpartement, des arrts prfectoraux doivent tre pris dans un premier temps, lchelle municipale, il est
ncessaire dans un second de constituer des commissions communales de dlimitation. Les autorits locales se voient
en outre confier la charge dassurer linformation de tous les propritaires concerns et la gestion dventuels conflits.
Page 30 sur 121
Des statistiques recenses par la Direction Gnrale des Impts rvlent une prsence
marginale de biens non dlimits en France continentale, alors que les dpartements insulaires rigent
ce type de proprit au rang de vritable institution.
Une tude interne ralise par la Direction Gnrale des Impts, date de lanne 1999 a
permis de dresser un tat des lieux relatif limportance des biens non dlimits. En confrontant le
recensement des biens non dlimits dans les deux dpartements de lle la moyenne constate sur le
plan national, cette tude permet en outre dapprcier lampleur du dcalage existant entre la situation
locale et celle constate sur le reste du territoire.
Les chiffres sont difiants19 : La Haute-Corse compte 47 223 BND qui se dclinent en 116 270
lots de BND ; on dnombre paralllement 21 650 BND regroupant 93 839 fractions de BND en
Corse du Sud. Afin de mettre en vidence la prgnance exceptionnelle que revt cette institution dans
lle, il convient de souligner que les dpartements mtropolitains comptent en moyenne 1 366 BND
et 3 825 lots de BND. En Haute-Corse, la proportion de bien non dlimits par rapport au nombre
de parcelles stablit 6,7 %, ce qui traduit une sur-reprsentation de ce type de biens de lordre de 35
% par rapport aux dpartements comparables sur le continent (Ardche, Lozre, Cantal, Corrze,
Creuse)20 . Les deux dpartements corses compteraient proportionnellement trente fois plus de BND
que les autres circonscriptions administratives.
Toutefois, ce constat gnral peut sembler quelque peu rducteur au regard des diffrences
sensibles enregistres par ladministration fiscale au sein mme de lle. Ainsi, si chaque BND se
dcline en moyenne en quatre lots, il nest pas rare de trouver dans certaines micro-rgions rurales des
BND composs de vingt trente fractions. Les multiples subdivisions qui caractrisent un certain
nombre de BND contribuent assurment promouvoir un morcellement parcellaire dj fortement
ancr au cur de la Corse.
19
Les chiffres dont nous faisons tat dans ce paragraphe nous ont t communiqus par la Conservation des
hypothques de Bastia. Il sagit de statistiques internes ralises en 1999 par la Direction gnrale des impts, visant
quantifier limportance des biens non dlimits dans chaque dpartement franais.
20
Ces statistiques visant les BND ont t publies en annexe du rapport de lInspection Gnrale des Finances sur la
reconstitution des titres de proprit en Corse, Rapport sur la reconstitution des titres de proprits en Corse, sous la
direction de Jean-Claude HIREL, Ministre de lEconomie des Finances et de lIndustrie, Inspection gnrale des
finances, 20 juillet 2004, annexe IV/2, p. 30.
Page 31 sur 121
B. UN PATRIMOINE FONCIER MORCEL
Dans de nombreuses communes de Corse, limportance dmesure du morcellement des

proprits foncires reprsente un obstacle important, de nature hypothquer considrablement
toute tentative damnagement du territoire. Lmiettement des sols entretient par ailleurs un certain
immobilisme, manifest par une exclusion du circuit conomique de ces biens. Rendues peu
attractives par leur dimension modeste, ces petites parcelles font trs rarement lobjet de mutations
foncires.
Afin de mieux apprhender limpact occasionn par cette fragmentation foncire, il convient
den dterminer les origines, avant den apprcier ltendue.
1. Les origines du morcellement foncier
Latomisation excessive dont souffre actuellement une importante partie du territoire de lle
est le fruit dun long processus au cours duquel le contexte socioconomique dautrefois a favoris
lmergence dune telle situation.
Les besoins alimentaires et la vie autarcique conduisaient dans le pass chaque propritaire
exploiter de petites parcelles, souvent loignes les unes des autres et dont laltitude variable
correspondait un type de culture spcifique chacune dentre elles. Une telle atomisation du
patrimoine foncier a rapidement gnr un profond dsordre. Tant par ltroitesse de leur surface que
par la complexit juridique qui les caractrise, les biens considrs se trouvent ainsi irrmdiablement
exclus du circuit conomique.
La situation nayant gure volu dans un sens souhaitable, on constate que bon nombre de
villages se prsentent encore aujourdhui comme une mosaque de petites parcelles abandonnes
constellant le territoire communal. Leur superficie, souvent troite et exigu, faisant par ailleurs
obstacle toute ventualit dexploitation agricole, de mise en valeur, construction ou de vente. La
persistance du morcellement parcellaire, au-del des circonstances qui ont conditionn son essor
consacre le relatif chec des procdures de remembrement rural destines enrayer le phnomne.

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2. Ltendue du morcellement foncier
Il est problmatique de lutter contre les effets induits par la fragmentation du territoire sans en
avoir pralablement cern les contours et quantifi ltendue. Il apparat cet gard essentiel de
recenser, de dnombrer et de localiser prcisment les sols en proie un morcellement excessif.
La situation observable au terme dune telle dmarche esquisse en premier lieu un tat de
micro parcellisation rpandu sur lensemble des deux dpartements insulaires.
Une analyse plus dtaille de cette situation rvle en second lieu que certaines localits sont
particulirement concernes par cet tat de fait.
Au terme de recherches effectues auprs des services des impts dans les deux dpartements
de lle, il nous est permis dobserver la prsence dune micro parcellisation particulirement
marque en Haute-Corse. Lexploitation de donnes cadastrales datant de 2004 laisse apparatre pour
ce dpartement un total de 645 301 parcelles rparties sur une superficie de 468 374 hectares. La
surface moyenne atteint seulement 0,72 hectare par parcelle de terrain. Mais ce chiffre nest pas
significatif dans la mesure o il exprime une synthse qui englobe lensemble des communes du
dpartement.
La Corse-du-Sud est globalement un peu moins affecte par ce phnomne de morcellement
excessif. La surface moyenne dune parcelle slve approximativement 1,21 hectare. On dnombre
333 528 parcelles de terrain21 (soit prs de deux fois moins quen Haute-Corse) pour une superficie
394 046 hectares.
Lanalyse de la proprit foncire de ce dpartement met en exergue dimportantes disparits
spatiales. limage de la structure dominante dans le nord de lle, la Corse-du-Sud est
majoritairement parseme de petits terrains dont la surface excde rarement un hectare. Mais aux
cts de cette constellation de parcelles exigus, subsistent sporadiquement de vastes domaines qui
stendent sur plusieurs hectares.
La prsence actuelle de grandes proprits foncires semble provenir pour partie de lhistoire
du dpartement. On peut mettre lhypothse que ces spacieuses proprits constituent un vestige de
lpoque fodale.
21
Chiffres communiqus par la direction des services fiscaux de Corse-du-Sud, dats du 21 juillet 2005.
Page 33 sur 121
III/ UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UN
IMPORTANT DFICIT DAMNAGEMENT
A. UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UN IMPORTANT DFICIT

DAMNAGEMENT DU TERRITOIRE
Le Code de lurbanisme met disposition des collectivits locales un certain nombre doutils
dorientation et de planification des sols adaptables leur situation spcifique. La varit des procds
proposs est de nature autoriser la mise en uvre dune vritable politique stratgique dorientation
et doccupation des sols au niveau local. Le champ dapplication de chaque outil diffre en fonction
des dimensions spatiales auquel il se destine.
1. Une Corse dans lattente dune vritable planification au niveau rgional
Sur le plan national, la loi dorientation pour lamnagement et le dveloppement du territoire

du 4 fvrier 1995, ainsi que la loi solidarit et renouvellement urbain (SRU) du 13 dcembre 200022,
instituent des directives territoriales damnagement (DTA). Les DTA sont labores linitiative et
sous la responsabilit de ltat, dans le cadre de ses responsabilits damnagement du territoire
national, (ou ventuellement sur la demande dun conseil rgional). Les DTA dterminent sur
certaines parties du territoire les orientations fondamentales de ltat en matire damnagement et
dquilibre entre les perspectives de dveloppement, de protection et de mise en valeur des
territoires ainsi que ses principaux objectifs de localisation des grandes infrastructures de transport,
des grands quipements et de prservation des espaces naturels, des sites et des paysages . Elles
peuvent galement prciser les modalits dapplication des dispositions particulires aux zones de
montagne et au littoral adaptes aux particularits gographiques locales .
Nanmoins, la Corse, en sa qualit de Collectivit Territoriale dote dun statut drogatoire, ne
saurait tre rgie par un dispositif uniformment applicable lensemble des rgions franaises. Lle
est en effet soumise un rgime spcifique en matire de planification et damnagement du territoire.
Aux termes de son article 12, la loi du 22 janvier 2002 relative la Corse, dsormais codifi dans le
22
Loi n 2000-1208 du 13 dcembre 2000 relative la solidarit et au renouvellement urbain, J.O, 14 dcembre 2000.
Cette loi instaure des Plans Locaux dUrbanisme qui succdent aux Plans doccupation des sols.
Page 34 sur 121
Code rural, confie la Collectivit Territoriale de Corse (CTC), la charge dlaborer le Plan
dAmnagement et de Dveloppement Durable de la Corse (PADDUC).
Ce document, ayant vocation se substituer au Plan de dveloppement de la Corse et au
Schma d'amnagement de la Corse jusqualors en vigueur, se voit assigner des objectifs aussi vastes
quambitieux.
Il dtermine les objectifs du dveloppement conomique, agricole, social, culturel et

touristique de lle. Le PADDUC doit cet gard prciser la localisation des grandes infrastructures et
des grands quipements dont la Corse doit tre dote.
Il dfinit en outre les orientations fondamentales en matire d'amnagement de l'espace, des

transports dans une dmarche de valorisation des ressources nergtiques, de protection et de mise en
valeur du territoire. Il a galement vocation prciser les modalits d'application des lois littoral23 et
montagne24 adaptes aux spcificits gographiques. La loi prcise de ce point de vue que les
schmas de cohrence territoriale, les schmas de secteur, les plans locaux d'urbanisme et les cartes
communales devront tre compatibles avec le plan . Le PADDUC vaut en effet schma de mise en
valeur de la mer, schma rgional d'amnagement et de dveloppement du territoire ainsi que schma
rgional de transport.
Au niveau de la procdure dlaboration du PADDUC, le document est pralablement labor

par le Conseil Excutif, qui sollicite les avis du Conseil conomique, Social et Culturel de Corse, et du
Conseil des Sites. Par la suite, le projet de PADDUC fait lobjet dune enqute publique avant dtre
soumis en dernier lieu lapprobation des lus territoriaux. Le PADDUC pourrait tre approuv par
l'Assemble de Corse avant la fin du premier semestre 2009.
23
Loi n 86-2 du 3 janvier 1986 relative lamnagement, la protection et la mise en valeur du littoral, J.O., 4 janvier
1986.
24
Loi n 85-30 du 9 janvier 1985, relative au dveloppement et la protection de la montagne, J.O., 10 janvier 1985.
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2. Un amnagement du territoire lacunaire au niveau communal et
intercommunal
Llaboration de divers documents durbanisme tmoigne dune volont dtablir un

amnagement de lespace au niveau local. ce titre, la confection de plans doccupation des sols
(POS) et plus rcemment de plans locaux durbanisme25 (PLU) consacre un souhait de mise en valeur
du patrimoine foncier. Il parat utile de prciser que la loi SRU du 13 dcembre 2000 remplace les
plans doccupation des sols par des plans locaux durbanisme (PLU). tablis lchelle communale ou
intercommunale, ces documents durbanisme fixent les rgles gnrales et les servitudes dutilisation
des sols en fonction des besoins spcifiques de lespace auquel ils sappliquent. Le PLU sinscrit dans
une dmarche de planification globale de concilier harmonieusement des considrations de
prservation environnementale, de dveloppement conomique, damnagement des sols. Ils peuvent
galement rserver laffectation de sols lexploitation de secteurs prdtermines (zones urbaines,
terrains cultivables, etc.).
Mais, si lon se rfre aux donnes fournies par la Direction Rgionale de lquipement (voir
cartographies en annexe), on relve dimportantes disparits entre les communes en fonction de leur
situation gographique26. Les municipalits dotes de POS et PLU opposables sont ce jour
relativement rares dans lle. On en dnombre peine une soixantaine sur un total de trois cent
soixante rpertories en Corse. Ce constat apparat dautant plus inquitant que la fiabilit des
documents existants demeure contestable27. Certaines localits ne disposent ainsi que de POS partiels
rservs gnralement la faade ctire28.
En outre, la rpartition gographique des communes quipes de PLU laisse apparatre de

profondes disparits spatiales entre les zones ctires et les territoires implants au cur de lle.
25
Loi n 2000-1208 du 13 dcembre 2000 relative la solidarit et au renouvellement urbain, J.O., 14 dcembre
2000. Cette loi instaure des Plans Locaux dUrbanisme qui succdent aux Plans doccupation des sols.
26
Annexes
27
Un certain nombre de POS dans le bassin de vie de Balagne en Haute-Corse ont fait lobjet dannulation. Sont
notamment concerns les communes de Corbara (TA, Bastia, 28 septembre 1990), de lIle-Rousse (CE, 30 dcembre
1998) et de Santa Reparata di Balagna (TA, Bastia, 8 avril 2001).
28
Les communes de Canale di Verde, Linguizzetta ne disposent que de POS partiels recouvrant exclusivement la
faade littorale de la commune.
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Ces agglomrations dotes de POS ou de PLU sont quasi-exclusivement concentres sur le
littoral de lle. Seules deux communes de lintrieur (Corte et Morosaglia), sont prsent dotes de
PLU opposables29.
En labsence de POS ou de PLU, une commune demeure soumise la rgle de la

constructibilit limite et ne peut mettre en uvre des actions et des oprations damnagement,
rguler loffre foncire et la forme urbaine et avoir recours des outils daction foncire sur son
territoire communal comme le droit de premption urbain, les emplacements et secteurs rservs, le
coefficient doccupation des sols
lchelle des agglomrations, aucun schma de cohrence territoriale (SCOT) nest engag
en Corse. Instaurs par la loi SRU du 13 dcembre 2000, en lieu et place des schmas directeurs
damnagement de lurbanisme (SDAU), les schmas de cohrence territoriale sont des documents
durbanisme qui dterminent, au niveau intercommunal une nouvelle approche de la planification
stratgique en favorisant une organisation harmonieuse de lespace en sassurant de la cohrence des
diffrentes interventions de la puissance publique sur son primtre.
. Ils fixent les objectifs des diverses politiques publiques en matire dhabitat, de
dveloppement conomique, de dplacements. Les SCOT sont assortis dun projet damnagement et
de dveloppement durable qui prsente les objectifs retenus en matire denvironnement ainsi quun
document dorientation dfinissant les grands quilibres entre urbanisation et espaces agricoles.
B. UN IMPORTANT DFICIT DAMNAGEMENT FONCIER RURAL EN CORSE
Au terme de son article L 121-1, le Code rural dfinit les objectifs assigns lamnagement
foncier rural. Ce dernier a pour fonction principale dassurer la mise en valeur et lamlioration des
conditions dexploitation des proprits agricoles et forestires . Soucieux de raliser cette mission
hautement salutaire, le lgislateur a pris soin dinstaurer une vaste gamme de procdures
damnagement foncier recouvrant lensemble des besoins exprims sur le terrain. Parmi les modes
damnagement rpertoris par le Code rural figurent le remembrement, la rorganisation foncire,
les changes dimmeubles ruraux, la mise en valeur des terres incultes, lamnagement foncier
forestier, lamnagement foncier agricole et la rglementation des boisements .
29
Statistique dlivre par la Direction rgionale de lquipement de Corse le 31 dcembre 2007.
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1. Une carence en matire de remembrements ruraux
Le remembrement rural est susceptible dtre identifi comme une technique damnagement
foncier destine juguler le morcellement et la dispersion gographique des parcelles. Le
regroupement et la redistribution des sols ainsi oprs permettent en premier lieu de promouvoir le
dveloppement dactivits agricoles jusqualors circonscrites par lexigut de leur surface
dexploitation. Au-del du seul secteur agricole le remembrement vise plus gnralement rationaliser
lamnagement du territoire en milieu rural. Enfin, cette procdure est susceptible dtre mise en
uvre dans le cadre dune politique environnementale globale intgrant des aspects aussi ncessaires
que la prservation et le devenir des paysages.
On recense de rares tentatives de remembrements ruraux dans certaines microrgions de lle,

couvrant une superficie totale de 4 500 hectares environ. Trs peu utilis en Corse, le remembrement
rural na gure permis denrayer le morcellement parcellaire excessif qui caractrise une importante
proportion du patrimoine foncier rural de lle. Un usage plus soutenu et plus cibl de ce mode
damnagement devrait ainsi faciliter laccroissement de son efficacit.
2. Une carence de rorganisation foncire
La rorganisation foncire est un mode damnagement destin contribuer lamlioration

de la structure des fonds agricoles et forestiers sur un territoire dtermin. En vertu de larticle L 122-
1 du Code rural, la mise en uvre du processus de rorganisation foncire implique le recours deux
types doprations pralables. Il sagit en premier lieu des changes dimmeubles ruraux, et en second
lieu de la mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploites
a. Les changes dimmeubles ruraux
Visant le dveloppement de lactivit agricole en milieu rural, la loi permet sous certaines
conditions des exploitants qui le souhaitent de procder des changes de fonds ruraux. Cette
dmarche implique concrtement une cession rciproque dimmeubles consentie par deux
propritaires ruraux.

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b. La mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploites
La mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploites est un mode

damnagement foncier apte tre mis en uvre soit de manire isole, soit dans le cadre dune
procdure de rorganisation foncire globale. Elle a t mise en place pour triompher de cette
carence face un besoin de terres rpondant tant lintrt personnel dun exploitant qu lintrt
gnral sous diffrents aspects (environnemental, risque incendie, ruralit vivante, promotion de
lactivit agricole)
Linactivit du propritaire, son refus de vendre ou de louer, peuvent ainsi tre surmontes par
cette procdure telle que prvue par le code rural, articles L121-1 et suivants et R125-1 et suivants.
limage des oprations de remembrement rural, les procdures de rorganisation foncire

nont jamais t rellement appliques en Corse, malgr lexistence dinnombrables hectares de terres
incultes ou manifestement sous-exploites en zones rurales.

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IV/ UN MARCH FONCIER MAL MATRIS
1. LES CARACTRISTIQUES DU MARCH FONCIER

RGIONAL
la lumire des donnes statistiques tablies et dlivres par la SAFER de Corse, il est permis
de relever un certain nombre dindicateurs retraant lactivit du march foncier en Corse au terme de
lanne 2006.
Aprs une hausse trs importante du nombre de ventes, enregistre entre 2002 et 200330 (plus
de 50 % daugmentation), le march foncier se caractrise depuis, par une relative stabilit. Un
accroissement perceptible (de lordre de 5 %) est toutefois relev entre 2005 et 2006. Cette fluctuation
se traduit galement par une lgre augmentation du nombre dhectares cds. (3 522 pour 2005,
contre 3 693 en 2006).
Une analyse plus affine de la structuration du march laisse apparatre une propension trs
nette oprer des transactions sur des petites surfaces de terrain. cet gard, 76 % des notifications
correspondent des ventes de parcelles infrieures un hectares. 93 % ont trait des ventes de
parcelles de moins de 5 hectares. Le march foncier insulaire se caractrise ainsi par une atomisation
excessive.
Paradoxalement, en dpit du caractre modeste des surfaces concernes, la valeur des terres ne
cesse daugmenter. Le march foncier apparat en effet de plus en plus spculatif, comme en tmoigne
la hausse continue des valeurs. Si le nombre des ventes est relativement stable, leur valeur conomique
crot notablement dannes en annes.
Enfin, un examen plus cibl des mutations foncires intervenues en 2006 a permis la SAFER
de quantifier lactivit intervenue sur les terrains agricoles en Corse. Cette analyse met en exergue un
positionnement affirm dacqureurs non-agriculteurs sur des terrains vocation agricole. Ces
acheteurs reprsentent 64 % des notifications recenses sur le march foncier agricole et 60 % du
nombre dhectares total cd.
30
Les statistiques releves par la SAFER de Corse rvlent un accroissement sensible du nombre de notification entre
2002 et 2003. 1 168 notifications ont t recenses pour lanne 2002, alors que 1 737 notifications ont t
enregistres au titre de lanne 2003.
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2. DES OUTILS DE RGULATION DU MARCH FONCIER
RGIONAL INSUFFISANTS
A. DES OUTILS TECHNIQUES DE RGULATION DU MARCH FONCIER

INSUFFISANTS
1. Une Socit dAmnagement Foncier et dExploitation Rurale (SAFER)

insuffisamment soutenue
Cres par une loi dorientation agricole dat du 5 aot 196031, les SAFER sont la fois des
rgulateurs du march foncier et des outils damnagement et de dveloppement rural.
La cration dune SAFER en Corse la fin des annes soixante-dix fait suite une
revendication soutenue manant dagriculteurs locaux, qui rclamaient une rpartition quitable des
terres cultivables. Constitue le 27 juin 1977, la socit damnagement foncier et dtablissement rural
de Corse a t officiellement agre le 16 aot de la mme anne32. Ainsi que sa dnomination
lindique, la SAFER est un outil damnagement foncier, agissant essentiellement sur des sols
vocation rurale et agricole. Confronte au dsordre foncier et au morcellement parcellaire qui
touchent les proprits de lintrieur de lle, cette structure agit en vritable rgulateur dun march
foncier local peu lisible.
En vertu de la loi du 5 aot 1960, la SAFER se voit attribuer une mission de rgulation du
march foncier. Confronte un march foncier spcifique, dont la vitalit semble exclusivement
concerner le littoral de lle, la SAFER assume une mission fort dlicate. Afin de se conformer aux
objectifs que lui assignent les textes, elle doit maintenir un certain quilibre conomique entre les
terres et lutter contre la spculation foncire. La SAFER est ce titre autorise acqurir et
rtrocder des biens par le biais dune procdure amiable ou travers un droit de premption.
31
Loi dorientation agricole n 60-808 du 5 aot 1960, J.O., 7 aot 1960, p. 7360.
32
La SAFER de Corse a t cre par un arrt interministriel dat du 16 aot 1977, arrt du 16 aot 1977 portant
agrment en qualit de SAFER de la socit damnagement foncier et dtablissement rural de Corse, J.O., 3
septembre 1977, p. 4 443.
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2. Une absence totale dtablissements publics fonciers (EPF) en Corse
Les tablissements publics fonciers dtat (EPFE) sont des tablissements publics caractre
industriel et commercial (EPIC) crs par dcret en Conseil dEtat, et dots de la personnalit morale
et de lautonomie financire. La cration de ce type dtablissement est inscrite lorigine dans le cadre
de la politique foncire conduite par les pouvoirs publics, au sens de larticle L 300-1 du Code de
lurbanisme.
Les EPFE remplissent en principe trois missions :
- Une mission de conseil, dingnierie et dexpertise auprs des collectivits territoriales.
- Ils procdent des acquisitions de terrains (par expropriation ou premption) quils cdent
ensuite aux collectivits.
- Ils conduisent enfin des oprations de remise en tat de sites prdtermins.
Ce nest en principe qu titre exceptionnel que ces tablissements peuvent mener des
oprations damnagement.
Si lon recense aujourdhui une dizaine dEPFE en France (notamment en Normandie, Lorraine,
PACA, Ile de France, etc.,), il convient de souligner que ce type dtablissement nest pas prsent en
Corse.
Les tablissements publics fonciers locaux (EPFL) sont des EPIC destins raliser toute
acquisition foncire ou immobilire en vue de la constitution de rserves, pour leur propre compte ou
pour celui dune personne publique. Mais contrairement aux EPFE, la cration des EPFL nest pas
subordonne un passage en Conseil dtat. Ces tablissements sont institus sur dcision du
reprsentant de ltat dans les dpartements.
Il convient de souligner que ce type de structure nest ce jour toujours pas prsente en Corse.

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3. Un Conservatoire de lespace littoral et des rivages lacustres inoprant dans lintrieur
de lle
Le Conservatoire du littoral est un tablissement public cr en 1975. Il mne une politique

foncire visant la protection dfinitive des espaces naturels et des paysages sur les rivages maritimes
et lacustres et peut intervenir dans les cantons ctiers en mtropole, dans les dpartements d'Outre-
mer, Mayotte, ainsi que dans les communes riveraines des estuaires et des deltas et des lacs de plus
de 1 000 hectares.
Il acquiert des terrains fragiles ou menacs l'amiable, par premption, ou exceptionnellement

par expropriation. Des biens peuvent galement lui tre donns ou lgus. Ses ressources proviennent
du Ministre de lcologie, et du dveloppement durable, des collectivits locales, du mcnat, de
lunion europenne.
Au 1er juin 2006, le Conservatoire assure la protection de 100 000 hectares sur 400 ensembles
naturels, reprsentant environ 880 km de rivages maritimes.
En raison notamment de limportance des surfaces ctires de lle, le Conservatoire du littoral

de Corse est particulirement actif.
Il gre des milliers dhectares rpartis en douze zones gographiques (Les Agriates, la Balagne, le Cap-
Corse, le golfe dAjaccio, le golfe de Porto, les lagunes de la cte orientale, le lido de la Marana, la
rgion de Cargse-Vico, les bouches de Bonifacio, le sartenais et la rgion de Porto-Vecchio). La zone
du dsert des Agriates est le plus vaste site du Conservatoire du littoral au niveau national avec 5 300
hectares acquis auxquels sajoutent 5 000 hectares de terrains communaux.
4. Une absence dommageable dobservatoire foncier rgional
Il existe de nombreux observatoires du foncier, en France continentale (Ile de France) mais

galement dans des les (telles que la Guadeloupe, ou Madagascar). Ce type doutil permet davoir une
connaissance prcise du march foncier et danticiper les volutions futures du march. Les
observations releves par cet outil permettent dorienter au mieux les politiques foncires rgionales.
Les observatoires du foncier ont pour mission de favoriser la connaissance et la diffusion
dinformations foncires et douvrir le dbat sur le thme foncier entre tous les partenaires concerns.
Leurs actions consistent plus particulirement observer lvolution des marchs fonciers,
coordonner et rassembler les diffrentes initiatives prises dans le domaine de la connaissance foncire.

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Ils ont galement pour mission de faciliter la diffusion et la prsentation de travaux relatifs la
question foncire, dorganiser des rencontres et des dbats, de promouvoir des partenariats.
Malgr lintrt quun tel outil pourrait susciter dans lle, on peut constater quil nexiste pas
ce jour dobservatoire du foncier en Corse.
5. Une absence prjudiciable dagence durbanisme
La loi dorientation pour lamnagement et le dveloppement durable du territoire vote en

juin 1999 et la loi SRU du 13 dcembre 2000 ont redfini les agences durbanisme de la faon
suivante : les communes, les tablissements publics de coopration intercommunale et les
collectivits territoriales peuvent crer avec lEtat et les tablissements publics ou autres organismes
qui contribuent lamnagement et au dveloppement de leur territoire, des organismes de rflexion
et dtudes appels agences de lurbanisme . Ces agences ont notamment pour mission de suivre les
volutions urbaines, de participer la dfinition des politiques damnagement et de dveloppement,
dlaborer des documents durbanisme et de prparer les projets dagglomration dans un souci
dharmonisation des politiques publiques.
B. DES OUTILS JURIDIQUES DE RGULATION DU MARCH FONCIER SOUS-

EXPLOITS
1. Un droit de premption sous-exploit
Le droit de premption est une prrogative, lgale ou contractuelle, accorde certaines

personnes prives (SAFER) ou publiques (collectivits territoriales, mairies) d'acqurir un bien par
priorit toute autre personne, lorsque le propritaire manifeste sa volont de le vendre.
En pratique, lorsqu'un droit de premption existe, le propritaire doit notifier, pralablement

la cession, son projet de vente au titulaire du droit de premption. Ce dernier dispose gnralement
dun dlai compris entre un et deux mois pour faire connatre son choix. dfaut de rponse durant
la priode impartie, il est rput avoir renonc son droit de premption et le propritaire peut alors
vendre librement son bien.
Le droit de premption prsente plusieurs avantages : il permet son bnficiaire de bnficier

dune information pralable sur lintention daliner un bien et donc sur lvolution possible du
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march. Il participe donc la transparence du march foncier. Mais il constitue avant tout un outil de
rgulation en autorisant son titulaire intervenir directement sur le march.
Parmi les bnficiaires de cette prrogative, figurent les communes, le conservatoire du littoral,
les SAFER.
Cette prrogative revt un intrt tout particulier dans la mise en oeuvre dune politique
foncire globale. Toutefois, le dficit dharmonisation des acteurs qui exercent ce droit, les moyens
limits dont peuvent se prvaloir certains oprateurs fonciers sont de nature restreindre
sensiblement leur marge de manuvre.
2. Une absence de fonds foncier rgional
Le fonds foncier est un vecteur de dveloppement de lconomie agricole et rurale.

Concrtement un fonds foncier procde des acquisitions de terrains en milieu rural, et cde par la
suite les biens considrs (par le biais de ventes ou de locations ventes notamment) des porteurs de
projet retenus sur la base de critres dligibilit prdfinis. La vocation principale dun fonds foncier
est la constitution limite au cours terme de rserve foncire dont lusage devra tre agricole ou
forestier.
Dans la mesure o il procde des acquisitions et des cessions de terrains, le fonds foncier
est un outil rgional dintervention et de rgulation du march foncier. Des fonds fonciers rgionaux
ont t expriments avec succs dans diffrentes rgions nationales (telles que lAquitaine ou le
Limousin).
Prenant en considration le dsquilibre conomique existant entre la Corse de lintrieur et le
littoral, la Collectivit Territoriale de Corse sest rsolue intensifier son implication dans le domaine
de la matrise du patrimoine foncier en Corse. Dans cette perspective, lAssemble de Corse a dcid,
au travers dune dlibration date du 22 mars 200233 de mettre ltude la faisabilit juridique,
lopportunit et la mission ventuelle de la constitution dun fonds foncier rgional . Relayant
lorientation exprime par les lus territoriaux, le Prsident de la Collectivit Territoriale de Corse,
Ange SANTINI a annonc linstauration prochaine dun fonds foncier rgional notamment destin
amliorer la mobilisation foncire par portage ou stockage de parcelles destination agricole ou lies
des oprations structurantes .
33
Dlibration AC n 02/76 du 22 mars 2002 portant adoption des orientations du dveloppement agricole en Corse.
RAAAC, 2002, p. 119.
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cet gard la cration dun outil financier permettant la Collectivit Territoriale de Corse
dacqurir et de stocker des terrains avant de les cder par le biais dune vente ou dune location-vente
parat minemment indique.
La mission principale que ses initiateurs assignent au fonds foncier vise trs largement
revitaliser lactivit conomique dans lintrieur de lle. Le fonds foncier vhicule des enjeux sociaux
et environnementaux au sein de lespace rural. Il a pour ambition de devenir un vecteur de
dveloppement de lconomie agricole et rurale. La vocation immdiate du fonds est la constitution
limite au cours terme de rserve foncire dont lusage devra tre agricole ou forestier34 .
34
Programme de dveloppement rural de la Corse 2007-2013, p. 133.
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V/ UN PATRIMOINE FONCIER LA
RECHERCHE DE SES VOCATIONS
Afin de garantir une rpartition gographique harmonieuse des activits humaines sur un
territoire dtermin, il apparat indispensable de mettre en uvre des politiques publiques susceptibles
de rglementer lusage des sols. En Corse, le PADDUC a notamment vocation intervenir dans ce
domaine.
En effet, en vertu de larticle 12 de la loi du 22 janvier 200235, ce document est apte dfinir les
orientations fondamentales en matire damnagement de lespace. Il doit dterminer ce titre la
localisation des grandes infrastructures, des grands quipements, des espaces naturels, des sites et
paysages prserver, des extensions urbaines ainsi que des activits industrielles, artisanales,
commerciales, agricoles, forestires, touristiques, culturelles et sportives . Les lus territoriaux se
voient ds lors assigner une mission ambitieuse consistant assurer la gestion dun territoire en prenant
en considration la diversit des activits exerces sur ce sol. Il incombe ds lors aux initiateurs du
PADDUC de rationaliser lespace existant en intgrant les mutations et bouleversements
socioconomiques qui affectent lle tout en prservant les quilibres agricoles, touristiques et
environnementaux.
A. LA PRSERVATION DE LACTIVIT AGRICOLE MOBILISE DE GRANDS

ESPACES
Lagriculture constitue le secteur dactivit traditionnel le plus emblmatique de lle. La

diversit des reliefs, la vgtation luxuriante, le climat mditerranen dont peut se prvaloir la Corse
offrent autant datouts naturels particulirement favorables au dveloppement dune agriculture de
qualit.
1. Le dclin de lactivit agricole
Toutefois, si lagriculture srigeait autrefois en secteur dactivit incontournable au cur dune

conomie locale fonde sur la prminence du systme agro-sylvo-pastoral, elle a prouv de srieuses
difficults prosprer au cours de lre contemporaine. Les donnes statistiques relates par Martine
MASSONI tmoignent au besoin dun bouleversement spatial dune ampleur dmesure.
35
Loi du 22 janvier 2002 relative la Corse, J.O., 23 janvier 2002, p. 1503.
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En effet, la fin du XVIIIe sicle, on trouvait plus de 160 000 hectares de territoire cultivs
en Corse ; il en restait moins de 60 000 en 195736 . Nadine LEVRATTO se place sur une chelle
humaine pour nous livrer des effets tout aussi difiants. Le dbut du sicle est marqu par une
rcession brutale et gnrale. Lagriculture (dilate par lessor dmographique du XIXe sicle) qui a
occup jusqu 90 % de la population active, priclite. Les surfaces cultives reprsentent prs de 40
% du territoire avant le 1er conflit mondial mais nen occupent plus que 7,4 % en 192937 .
La Corse a certes connu un renouveau controvers de lactivit agricole au cours des annes
soixante, impuls notamment par laction de la SOMIVAC38 et linstallation des rapatris dAfrique du
nord. Pour autant, ce frmissement ne profitera quaux terres bordant le littoral. Les nouveaux
exploitants privilgient en effet la production de vignes et dagrumes localise sur des zones ctires
au dtriment des cultures traditionnelles implantes au cur des montagnes.
2. La ncessit de soutenir lagriculture corse
Mais en dpit du dclin quelle a subi laube du XXe sicle, lagriculture corse est parvenue
prserver la qualit, lauthenticit des saveurs quelle a su offrir aux consommateurs. Aussi apparat-il
indispensable de valoriser ce secteur conomique, minemment identitaire, en proposant aux
exploitants des espaces haute potentialit agronomique. Si des plans de soutien au monde rural ont
rcemment vu le jour tant au niveau communautaire (FEADER)39 quau niveau rgional (PDRC)40, il
36
MASSONI (M.), Lindivision successorale en Corse. Problmes et perspectives, Mmoire pour le DEA de droit
priv, Universit dAix-Marseille III, UFR de droit, dconomie et des sciences sociales, 1991., p. 9.
37
LEVRATTO (N.), Histoire conomique , in Encyclopdia Corsicae, T. VI, Droit-conomie-Politique, d.
Dumane, p. 482.
38
La socit de mise en valeur de la Corse (SOMIVAC) est une socit dconomie mixte cre en 1957. Elle agira
prioritairement en matire damnagement agricole, notamment dans la plaine orientale.
39
Un rglement du Conseil de lUnion europenne dat du 7 dcembre 2005 institue un fonds europen agricole pour
le dveloppement rural (Feader) destin financer des actions en faveur du dveloppement rural. Ce dispositif
intervient en complment des actions rgionales et nationales. Il dfinit les objectifs auxquels la politique de
dveloppement rural doit contribuer, il dfinit le cadre stratgique dans lequel sinscrit la politique de dveloppement
rural, il dfinit les priorits et les mesures de dveloppement rural, tablit les rgles de partenariat, de programmation
dvaluation, de gestion financire (art 1) . Le Feader contribue la promotion dun dveloppement rural durable
dans lensemble de la Communaut (art 3). Il a notamment pour objectif la diversification de lactivit conomique
en milieu rural (art 4).

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appartient dsormais aux documents de planification des sols (PADDUC ou PLU) de rserver des
terres lusage agricole.
B. LURBANISATION REQUIERT SANS CESSE DAVANTAGE DESPACES
1. Une demande de logements croissante
La Corse connat depuis trente ans une expansion dmographique soutenue. Selon lINSEE, la
population crot en moyenne chaque anne davantage que sur le continent. Lle a ainsi gagn 54 000
habitants entre 1982 et 200641. Compte tenu des contraintes professionnelles, de considrations lies
au cadre de vie, des quipements proposes aux usagers, ce repeuplement a surtout profit aux deux
grands bassins de vie de lle, lagglomration bastiaise et le pays ajaccien. Ce nouvel essor humain a
gnr de nouveaux besoins en matire de cration de logements que les deux principales villes de
Corse nont pu suffisamment pourvoir. Aussi une grande partie de la population sest-elle
progressivement tablie en zones priurbaines. Ainsi les communes de Biguglia et Borgo, situes au
sud de Bastia ont connu un essor considrable pour dpasser prsent chacune le cap des 6 000
habitants. Les communes de Bastelicaccia, Afa, ou Alata, en priphrie ajaccienne ont enregistr des
flux identiques.
Nanmoins un constat simpose au regard de ce phnomne durbanisation priurbaine :

Ldification de maisons individuelles mobilise dimportantes surfaces de terrains pour une seule
famille. Compte tenu de la pnurie de foncier autour des villes, ces constructions ont bien souvent t
ralises au dtriment de sols jusqualors destins lactivit agricole.
40
Les caractristiques gographiques et conomiques de la Corse ont conduit la mise en place dun programme de
dveloppement rural adapt aux enjeux spcifiques de lle. Ce dispositif a pour objectif pour la priode 2007-2013 de
soutenir des projets de dveloppement visant valoriser les territoires ruraux via leurs ressources naturelles,
patrimoniales et culturelles. Conformment aux principes fondateurs numrs dans le rglement du Conseil de
lunion europenne n 1698/2005, le programme de dveloppement rgional sarticule autour de quatre axes de mise
en uvre : lamlioration de la comptitivit des secteurs agricole et forestier, lamlioration de lenvironnement et de
lespace rural, la qualit de vie en milieu rural et la diversification de lconomie rurale. Le programme de
dveloppement rural est assorti dune enveloppe de 83 millions deuros de crdits communautaires sur la priode
2007-2013.
41
La population de la Corse a considrablement volue entre 1982 et 2006, passant de 240 000 habitants 294 118
habitants ; source : INSEE.fr.
Page 49 sur 121
2. Lquipement de la Corse en infrastructures de transport requiert lemploi de vastes
surfaces de terrain
La Corse peut se prvaloir dun programme exceptionnel dinvestissement destin rattraper

le retard historique auquel elle est confronte en matire dinfrastructures de transport. Formalis au
terme de larticle 53 de la loi du 22 janvier 200242, le PEI est destin aider la Corse surmonter les
handicaps naturels que constituent son relief et son insularit et rsorber son dficit en quipements
collectifs et services collectifs . Intervenant en complment de dispositifs prexistants tels que le
contrat de plan ou le DOCUP ce programme est essentiellement vou au renforcement des
infrastructures de base dans le domaine des transports (quipements routiers, ferroviaires, etc.). Afin
de financer ses ralisations, le PEI est assorti dune enveloppe de prs de deux milliards deuros
rpartis sur une priode de quinze ans.
La ralisation et la scurisation douvrages routiers importants (pont dAbra, pont de

Bocognano, extension du rseau reliant les communes de Borgo et Vescovato) mobilise dimportantes
surfaces de terrains. Lextension et la mise aux normes des ports et aroports existants dans lle ne
sauraient aboutir enfin sans la mise disposition de vastes superficies de foncier.
42
Loi du 22 janvier 2002 relative la Corse, J.O., 23 janvier 2002, p. 1503.

Page 50 sur 121
C. LE DVELOPPEMENT CONOMIQUE DE LLE MOBILISE
DIMPORTANTES SUPERFICIES DE TERRAIN
1. Le dveloppement du tissu industriel et commercial de lle mobilise dimportantes

surfaces de terrain
Le dveloppement conomique de lle requiert la cration de vastes zones dactivits

regroupant diffrents professionnels issus des secteurs de lindustrie et du commerce. Les deux
Chambres de Commerce et dIndustrie de Corse (CCI) sefforcent de sensibiliser lopinion
publique sur la ncessit de faciliter limplantation de zones industrielles, de centres commerciaux,
de centres dhbergement pour accueillir les petites et moyennes entreprises. La mise en uvre de
ces projets se trouve frquemment entrave, notamment en priphrie des villes, par un dficit de
terrains disponibles et constructibles.
2. Le dveloppement touristique de lle mobilise de vastes superficies de terrain
Le tourisme constitue lun des vecteurs de dveloppement conomique les plus prometteurs
au sein de lre mditerranenne. Cependant, il est permis de constater que contrairement la plupart
des destinations euro-mditerranennes, la Corse, dans son ensemble, ptit dune capacit
dhbergement insuffisante pour rpondre la demande dune clientle touristique plus nombreuse et
plus exigeante quautrefois. Pour faire face aux ralits nouvelles quimpose une conomie touristique
moderne, la Corse se doit de proposer des prestations de qualit. Aussi sil apparat prsent
minemment ncessaire de soutenir la cration de centres daccueil supplmentaires (complexes
hteliers, campings, chambres dhtes, gtes ruraux, etc.), la ralisation de ces sites touristiques est bien
souvent compromise par une carence de terrains exploitables, particulirement perceptible sur le
littoral de lle. Lhbergement de travailleurs saisonniers, notamment dans le secteur de la restauration
semble de plus difficile assurer du fait de la pnurie de foncier et dimmobilier. Les contraintes
environnementales faisant obstacle la constructibilit de certaines zones, les prix trs levs du
foncier sont de nature hypothquer de nombreuses initiatives.

Page 51 sur 121
D. UNE EXPLOITATION DU FONCIER RESTREINTE PAR LE RESPECT DE
NORMES ENVIRONNEMENTALES EXIGEANTES
Un grand nombre de surfaces de terrain sont geles en Corse du fait de la ncessit de se

conformer des normes environnementales sans cesse plus nombreuses et plus contraignantes.
1. Le respect de la loi littoral
La loi relative lamnagement, la protection et la mise en valeur du littoral dite loi littoral 43
comporte un ensemble de mesures relatives la prservation et lamnagement du littoral et des
plans deaux intrieurs les plus importants. Elle a pour vocation de garantir la protection des quilibres
biologiques, la lutte contre lrosion, la prservation des sites et paysages du patrimoine ; elle vise par
ailleurs encadrer lamnagement de la cte pour la protger des excs de la spculation immobilire.
En pratique, la loi littoral interdit toute construction et installation nouvelle moins de cent
mtres du rivage en dehors des zones dj urbanises.
lheure o la France dresse un bilan contrast aprs vingt-deux annes dapplication de cette
loi sur le territoire national44, la communaut corse apparat globalement trs satisfaite des vertus de ce
texte. Un sondage publi en octobre 200645 rvle cet gard que 76 % des personnes interroges
jugent la loi littoral efficace pour protger le rivage corse . 69 % des sonds sopposent lide que
la loi empche le dveloppement conomique de lle en restreignant les possibilits de construire .
Pourtant le dbat ayant trait lopportunit de dsanctuariser les rivages de lle en

procdant une adaptation de la loi littoral constitue actuellement un enjeu politique majeur.
43
Loi n 86-2 du 3 janvier 1986 relative lamnagement, la protection et la mise en valeur du littoral, J.O., 4 janvier
1986 modifie par lordonnance n 2000-914 du 18 septembre 2000 relative la partie lgislative du Code de
lenvironnement, J.O., 21 septembre 2000, p. 14 792.
44
Le 10 octobre 2007, Nathalie KOSCIUSKO-MORIZET, Secrtaire dEtat charge de lEcologie a prsent un bilan
de la loi littoral et des mesures en faveur du littoral. Elle estime globalement que les aspects amnagement et
dveloppement de la loi ont port leurs fruits, mais que les mesures de protection des milieux naturels nont
permis que de freiner lexpansion de lurbanisation du territoire (Lattractivit rsidentielle, conomique et touristique
du littoral sest fortement acclre avec plus dun demi-million dhabitants supplmentaires de 1986 2006).
45
Sondage ralis par linstitut IFOP en septembre 2006 pour le mensuel Corsica et Radio Corse Frequeanza
Mora .
Page 52 sur 121
Si le Prsident de lAssemble de Corse, M. Camille de ROCCA SERRA prne un passage de 12 %
20 % de domaine constructible sur la zone littorale , le collectif pour la loi littoral46 dnonce le
danger dune modification ou dune suppression de cette loi. Ce sujet sensible divise lopinion
publique. En effet, selon les rsultats mis au jour par le sondage prcit, 55 % des personnes
interroges se dclarent dfavorables un assouplissement de la rglementation en vigueur alors que
42 % des sonds sont favorables une urbanisation limite.
2. Le respect de la loi montagne
La loi n 85-30 du 9 janvier 1985 dite loi montagne 47 adopte par le Parlement en 1985
visait garantir lquilibre entre les amnagements touristiques, lurbanisation, les activits agricoles, et
la protection de la nature. Elle sefforce dtablir un quilibre entre le dveloppement et la protection
de la montagne. Cette entit gographique spcifique est subdivise en Massifs qui sont des
zones dfinies par rfrence sa configuration des terrains daltitude, de dniveler, de climat et de
vgtation.
Huit massifs sont concerns par cette loi :

- les Alpes du Nord
- les Alpes du Sud
- les Pyrnes
- la Corse
- le Jura
- les Vosges
- le Massif Central et
- la Runion
Pleinement applicable sur le territoire insulaire, cette loi restreint concrtement la
constructibilit dans des zones de montagne. Elle prne une urbanisation matrise au cur des
46
Un certain nombre de structures politiques ont constitu un collectif pour alerter lopinion publique sur les
attaques que subit le littoral corse. Parmi les composantes de ce collectif, figurent notamment les associations : Le
poulpe, ADEZ, APLAPDL, ABCDE, Les amis du PNRC, Le GARDE, U Levante, U Pinzalone, Piagjhe Monti, A
voce di u Misincu, ADRE, ADISC, CRAPNEC, lASMCCO, ainsi que des mouvements politiques comme I Verdi
Corsi, A Manca Naziunale, Corsica Nazione Independente, U Rinnovu, etc.
47
Loi n 85-30 du 9 janvier 1985 relative au dveloppement et la protection de la montagne, J.O, 10 janvier 1985.
Page 53 sur 121
massifs montagneux en limitant notamment les constructions dans le cadre de hameaux nouveaux
intgrs au paysage ou en continuit des espaces urbaniss existants.
Lapplication de cette loi gnre des difficults pour un certain nombre de communes corses
situes entre mer et montagne. Du fait du cloisonnement des reliefs, ces dernires, soumises la
rglementation issue de la loi littorale, sont galement concernes par la loi montagne.
Prisonnires de ce double dispositif, certaines communes voient leur dveloppement

notablement hypothqu.
3. Le respect de la directive Seveso
La directive dite Seveso est une directive europenne qui impose aux tats membres
didentifier les sites risques. Cette directive datant de 1982 a volu au cours du temps pour aboutir
une nouvelle directive dite Seveso 248 .
La constructibilit de nombreuses parcelles est entrave par le classement Seveso de certaines

49
zones . Ajaccio constitue lune des communes les plus touches de lle par la mise en uvre de ce
principe de prcaution. La ville ne peut lancer de programmes immobiliers car de nombreuses
installations classes Seveso ceinturent la commune, freinant par la mme son expansion50.
48
La directive europenne 96/82/CE concernant la matrise des dangers lis aux accidents majeurs impliquant des
substances dangereuses dite directive Seveso 2 est dsormais applicable. Elle remplace lancienne directive Seveso
compter du 3 fvrier 1999.
49
Larrt ministriel du 10 mai 2000 relatif la prvention des accidents majeurs impliquant des substances ou des
prparations dangereuses prsentes dans certaines catgories dinstallations classes pour la protection de
lenvironnement soumises autorisation, impose certaines prescriptions aux tablissements comportant au moins une
installation figurant sur la liste prvue larticle L. 518-8 du Code de lEnvironnement
50
Un dpt de Gaz situ au lieu-dit Loreto sur le territoire de la commune dAjaccio, autoris par un arrt
prfectoral dat du 20 janvier 1969 entrave la constructibilit autour de cette zone sensible.
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4. Les sites Natura 2000
Avec pour double objectif de prserver la diversit biologique et de valoriser les territoires,
lEurope sest lance depuis 1992, dans la ralisation dun ambitieux rseau de sites cologiques
appels Natura 2000. Le maillage des sites stend sur toute lEurope de faon rendre cohrente
cette initiative de prservation des espces et des habitats naturels.
Aujourdhui, fort de 25 000 sites, le rseau Natura 2000 participe activement la prservation
des espaces naturels et des espces sur lensemble du territoire de lunion europenne. Au niveau
national, le rseau Natura 2000 compte plus de 1 700 sites classs, recouvrant 6,8 millions dhectares
soit 12,4 % de la superficie totale du pays. Au niveau rgional, la Corse compte prsent 47 sites51
regroups sous cette appellation52.
51
Les 47 sites bnficiant de lappellation Natura 2000 en Corse sont les suivants : Cap-Corse nord et les
Finocchiarola, Giraglia et Capense, Les crtes du Cap Corse, les Agriates, ltang de Biguglia, Mucchiatana, le massif
du San Pedrone en Castagniccia, les zones de Porto, Scandola, les calanches de Piana, la presqule de la Revellata,
Caporalino Monte Sant Angelo di Lano-Pianu Maggiore, la massif montagneux du Cinto, la rivire et la valle du
Fango, le massif du Rontondo, le Monte doro, les zones humides priphriques et la fort littorale de Pinia, ltang de
Palo, le plateau du coscione et le massif de lIncudine, le dfil de lInzecca, le massif du tenda et la fort de Stella, les
srettes de Saint-Florent, les crts de Teghime, Aliso-Oletta, la basse valle du Tavignano, la rivire de Solenzara, le
massif du Renoso, les cavits chauves-souris de Castifao, Muracciole, Olmeta-di-tuda et Coggia-Temuli, la rgion
de Furiani et de Monte Canarinco, les dunes de Prunete-Canniccia, les marais et tourbires du Valdo et de Baglietto, la
fort domaniale de Rospa-Sorba, la fort territoriale du Fiumorbu, la chenaie verte et juniperaie de Tartagine, les
chtaigneraies et rseaux de la Castagniccia, les stations choux insulaires de Barbaggio et Poggio-dOletta, la station
botanique du Bozzio, les anciennes galeries de mines de Lozari-Belgodere, le golfe de Porto, la valle de la Restonica,
les les Finocchiarola, Urbino, ltang de Biguglia, la haute valle dAsco, les forts territoriales de Corse, la haute
valle de la scala di Santa Rgina, le cirque de Bonifatu, la haute valle du Fango, la haute valle du Verghello, la
valle du rgino, les chnaies et pindes de Corse.
52
Voir annexes.
Page 55 sur 121
VI/ LA FISCALIT APPLICABLE LA GESTION DU
PATRIMOINE FONCIER EN CORSE
1. LA FISCALIT APPLICABLE LA POSSESSION DU

PATRIMOINE FONCIER
A. LES IMPTS DIRECTS LOCAUX
1. La base dimposition des impts directs locaux

Les impts directs locaux sont tablis sur les bases de la valeur locative cadastrale des biens
sur lesquels ils portent. Les valuations foncires dterminent la valeur locative cadastrale qui sert de
base commune aux quatre principales taxes directes locales (taxes foncires sur les proprits bties et
non-bties, taxe dhabitation et taxe professionnelle).
a. La valeur locative cadastrale
La valeur locative cadastrale est la notion centrale de la fiscalit directe locale en France. Elle
en est en effet la base de calcul. La valeur locative correspond thoriquement au loyer annuel que
pourrait produire un immeuble bti ou non-bti, sil tait lou dans des conditions normales.
b. Lvaluation foncire des biens
Lvaluation foncire des proprits bties est faite pour toute fraction de proprit faisant
lobjet dune utilisation distincte. Les modalits dvaluation varient selon la nature du local valuer.
Ladministration fiscale retient deux groupes de proprits bties : le premier comprend la gnralit
des locaux (locaux dhabitation, locaux commerciaux et biens divers), alors que le second regroupe les
tablissements industriels appartenant des entreprises relevant dun rgime rel dimposition. Dans
le premier cas, les locaux sont valus par comparaison aux locaux de rfrence choisis dans la
commune.
Sagissant des proprits non-bties, la valeur locative rsulte dun tarif dvaluation tabli
dans chaque commune par nature de culture ou de proprit.

Page 56 sur 121
2. Les taxes directes locales
a. Les taxes foncires
Concernant les personnes assujetties aux taxes foncires : Tout propritaire dun bien
immobilier situ en France est en principe soumis au paiement de la taxe foncire. Il sagit dun impt
personnel, qui est toujours tabli au nom du propritaire (personne physique ou morale), mme si le
bien, objet de la taxe, est en location. Il existe deux types de taxes foncires : une taxe assise sur les
proprits non bties, et une taxe assise sur les proprits bties.
Concernant le rgime des proprits imposables :
La taxe foncire peut en premier lieu toucher les proprits non bties.
Il rsulte de larticle 1393 du Code gnral des impts que la taxe foncire est tablie
annuellement sur les proprits non bties de toute nature sises en France, lexception de celles qui
sont expressment exonres. Elle est notamment due pour les terrains occups par les chemins de
fer, les carrires, mines et tourbires, les tangs, les salines et marais salants, ainsi que pour les terrains
occups par les serres utilises des fins agricoles .
La taxe foncire concerne en second lieu les proprits bties.
Au terme de larticle 1380 du Code gnral des impts, la taxe foncire est tablie
annuellement sur les proprits bties sises en France lexception de celles qui en sont expressment
exonres . Les installations destines abriter des personnes ou des biens, les ouvrages dart et voies
de communication, les bateaux utiliss en un point fixe et amnags pour lhabitation, les sols des
btiments de toute nature, ainsi que les terrains employs usage commercial ou industriel sont
passibles de la taxe foncire sur les proprits bties.

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Concernant enfin les biens exonrs de taxe foncire :
Certains biens bnficient pour une dure illimite dune exonration totale de la taxe foncire.
Il sagit en premier lieu des proprits publiques appartenant lEtat, aux collectivits territoriales, aux
tablissements publics. Cette exonration concerne notamment les routes nationales, les chemins
dpartementaux, les voies communales. Les terrains appartenant certaines associations53
(associations de mutils de guerre ou de travail) font galement lobjet dune exonration totale de la
taxe foncire. Sont en outre exonrs de taxe foncire, des btiments ruraux affects de manire
exclusive et permanente un usage agricole et servant aux exploitations rurales, aux socits
coopratives agricoles, aux groupements dintrt conomique constitus entre exploitations agricoles,
certaines proprits agricoles non-bties (terrains plants en oliviers, prs, vergers, vignes, landes, lacs,
tangs, etc.).
Les proprits non-bties agricoles situes en Corse bnficient dune exonration totale de
taxe foncire54. Une exonration totale des parts perues au profit des communes, des tablissements
publics de coopration intercommunale et des dpartements, des proprits non bties situes en
Corse. La part revenant la Collectivit Territoriale de Corse faisant lobjet dune exonration totale,
depuis 1993, les proprits agricoles situes en Corse bnficient dsormais dune exonration totale.
Conformment aux principes rgissant les taxes foncires, lexonration bnficie au dbiteur
lgal de limpt, cest dire au propritaire, ou le cas chant, lusufruitier, lemphytote, au
titulaire de lautorisation doccupation temporaire du domaine public.
b. La taxe dhabitation
La taxe dhabitation est due dans toutes les communes o le contribuable dispose de locaux
imposables. Elle est tablie, pour lanne entire, daprs la situation existant au 1er janvier de lanne
de limposition.
Concernant les locaux soumis la taxe dhabitation, il convient de prciser que conformment
larticle 1407 du Code gnral des impts, la taxe dhabitation est due pour tous les locaux meubls
affects lhabitation, pour les locaux meubls occups par les socits, associations et organismes
privs non soumis la taxe professionnelle, pour les locaux meubls sans caractre industriel
53
Article 1394-4 du Code gnral des impts.
54
Articles 1394 B et 1586 E du Code gnral des impts.
Page 58 sur 121
commercial occups par les organismes de lEtat, des collectivits territoriales, et des tablissements
publics (autres que les tablissements publics scientifiques denseignement et d'assistance).
Sagissant des personnes imposables, la taxe dhabitation est tablie au nom des personnes
physiques ou morales qui ont la disposition ou la jouissance des locaux imposables, que ce soit en
qualit de propritaire, de locataire ou tout autre titre (occupation gratuite).
La base dimposition la taxe dhabitation est constitue par la valeur locative cadastrale des
locaux et de leur dpendance. Le montant de la taxe dhabitation sobtient en multipliant la base
dimposition par les taux fixs par les collectivits territoriales.
c. La taxe professionnelle
La taxe professionnelle frappe les activits professionnelles. Elle est tablie annuellement dans
chaque commune o le redevable dispose de locaux ou de terrains. La taxe professionnelle est due, en
principe, par toutes les personnes physiques ou morales, qui exercent en France titre habituel, une
activit professionnelle non salarie. Le montant de la taxe professionnelle sobtient en multipliant la
base dimposition par un taux dimposition variable dtermin en amont par les conseils municipaux.
B. LES TAXES DQUIPEMENT
En plus des principaux impts directs locaux, il peut tre peru, au profit de certaines
collectivits, ou de certains organismes, diverses taxes annexes.
1. Les taxes spciales dquipement (TSE)
Elles sont perues en addition aux deux taxes foncires, la taxe dhabitation, la taxe
professionnelle dans le but de financer un outil spcifique.
Ainsi une taxe spciale dquipement a t institue en Lorraine au profit de ltablissement

public foncier (EPF) de Lorraine. Cette taxe est due par toutes les personnes physiques ou morales
assujetties aux impts directs vises dans la zone de comptence territoriale de cet tablissement (il
sagit concrtement des Vosges, de la Meurthe et Moselle, et dun certain nombre de cantons du
dpartement de Moselle).

Page 59 sur 121
Une taxe spciale dquipement est galement perue au profit des tablissements publics
fonciers dEtat (EPFE) du Nord-Pas-de-Calais55, dIle-de-France56, des Yvelines57, des Hauts-de-
Seine58, du Val dOise59, de Normandie (dont le primtre recouvre les dpartements du Calvados, de
lEure, de la Manche, de lOrne et de la Seine Maritime)60 de lOuest-Rhne-Alpes (qui comprend le
dpartement de la Loire et plusieurs cantons du dpartement du Rhne), de la rgion Provence-Alpes-
Cte dAzur (PACA).
De plus, les tablissements publics fonciers locaux (EPFL) sont habilits percevoir la taxe
spciale dquipement61. Sont ainsi concerns, lEPFL du dpartement du Puy-de-Dme dont la TSE
a t institue par la loi de Finances pour 199362, lEPFL dArgenteuil-Bezons63, lEPFL de la Runion,
lEPFL de la Cte dOr, de la Haute-Savoie, des Landes, de la Savoie, du Pays-Basque, de lAin, du
Grand Toulouse, etc.
La taxe spciale dquipement perue au profit des EPF est destine permettre ces
tablissements de financer les acquisitions foncires et immobilires correspondant leur vocation64.
Le montant de cette taxe est arrt chaque anne par le conseil dadministration de ltablissement
public dans les limites dun plafond fix pour chaque tablissement par la loi de finances.
La taxe spciale dquipement perue au profit des EPFE et EPFL nest naturellement pas
exigible en Corse, dans la mesure o lle ne compte ce jour aucun EPF financer.
55
Ltablissement public foncier du Nord-Pas-de-Calais a t institu par un dcret n 2006-1131 du 8 septembre
2006.
56
Ltablissement public foncier dIle-de-France a t institu par un dcret n 2006-1140 du 13 septembre 2006.
57
Ltablissement public foncier des Yvelines a t institu par un dcret n 2006-1141 du 13 septembre 2006.
58
Ltablissement public foncier des Hauts-de-Seine a t institu par un dcret n 2006-1142 du 13 septembre 2006.
59
Ltablissement public foncier du Val-dOise a t institu par un dcret n 2006-1143 du 13 septembre 2006.
60
Ltablissement public foncier de Normandie a t institu en 2004 en remplacement de ltablissement public
damnagement de la Basse-Seine. Dcret n 2004-1149 du 28 octobre 2004.
61
En vertu de larticle 1607 bis du CGI, il est institu, au profit des tablissements publics fonciers mentionns aux
articles L. 324-1 et suivants du Code de lurbanisme, une taxe spciale dquipement destine permettre ces
tablissements de financer les acquisitions foncires et immobilires correspondant leur vocation.
62
LEPFL du Puy-de-Dme est habilit percevoir le produit de la TSE au terme de larticle Article 116 de la loi de
Finances pour 1993.
63
LEPFL dArgenteuil est habilit percevoir le produit de la TSE au terme de larticle 97 de la loi de Finances pour
1998.
64
Article L 324-1 du Code de lurbanisme.
Page 60 sur 121
2. La taxe locale dquipement (TLE)
Conformment aux dispositions contenues dans larticle 1585 A du CGI, la taxe locale
dquipement est due sur les oprations de construction, reconstruction et agrandissement des
btiments de toute nature, lexclusion de simples transformations qui ne saccompagnent pas de la
cration de superficie supplmentaire. Le redevable lgal de la taxe est le bnficiaire du permis de
construire, lauteur de la dclaration de travaux, ou encore, le constructeur de fait lorsquil ny a pas eu
dautorisation pralable.
Cette taxe est applicable de plein droit dans les communes de plus de 10 000 habitants, de
manire facultative, dans les autres communes, sur dcision du conseil municipal. Sont exonrs de
plein droit du paiement de cette taxe, les constructions destines tre affectes un service public ou
dutilit publique, les constructions difies dans des Zones dAmnagement Concert (ZAC), les
reconstructions lidentique de locaux sinistrs. La taxe locale dquipement est assise sur la valeur de
lensemble immobilier (terrains et btiments).
Lassiette de la taxe est, en application de larticle 1585 D du CGI, constitue par la valeur de
lensemble immobilier comprenant les terrains ncessaires la construction et les btiments dont
ldification doit faire lobjet de lautorisation de construire. Mais en ralit, cette valeur de lensemble
immobilier est dtermine forfaitairement en appliquant la surface de plancher dvelopp hors
uvre (SHON) une valeur au mtre carr variable selon la catgorie des immeubles.
Le taux de la taxe varie entre 1 et 5 % de la valeur forfaitaire dfinie ci-dessus. Les conseils
municipaux peuvent le moduler librement.
Le bnficiaire de la taxe est gnralement la commune, lorsquune dlibration a t prise en
ce sens. Ce peut tre galement un tablissement de coopration intercommunale.

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3. La taxe forfaitaire sur les cessions titre onreux des terrains nus devenus
constructibles
Larticle 26 de la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, dite loi
ENL, institue compter du 1er janvier 2007, une taxe forfaitaire sur la cession titre onreux des
terrains nus qui ont t rendus constructibles du fait de leur classement :
- Par un plan durbanisme, dans une zone urbaine ou urbaniser ouverte
lurbanisation ;
- Par une carte communale, dans une zone constructible.
La taxe ne sapplique pas aux cessions portant sur des terrains qui sont classs constructibles
depuis plus de 18 ans, ceci afin de limiter leffet rtroactif de la taxe. En effet, larticle 1529 du code
gnral des impts et le dcret du 27 septembre 2007 (n2007-1394 paru au JO le 29 septembre 2007)
prvoient des exonrations pour les cessions portant sur des terrains qui sont classs en terrains
constructibles depuis plus de 18 ans.
Le fait gnrateur de limposition est la premire cession titre onreux dun terrain,
intervenue aprs son classement en terrain constructible. Les cessions du mme terrain intervenant
ultrieurement nentrent pas dans le champ de la taxe.
Dautres participations durbanisme obissent un rgime particulier et ne sont pas de nature

fiscale ce sont entre autres la participation pour voirie et rseaux (PVR), les cessions gratuites, les
participations de ZAC, les participations dans le cadre de PAE.
2. LA FISCALIT APPLICABLE LA TRANSMISSION DU

PATRIMOINE FONCIER
A. UNE FISCALIT DE DROIT COMMUN
1. Les droits denregistrement
Les droits denregistrement sont exigibles lors de la ralisation de certaines oprations

juridiques (ventes, changes, partages, donations, etc.) ou lors de louverture des successions. Ces

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droits sont normalement calculs sur la base du prix stipul de vente ou de lvaluation fournie
dfaut de prix.
Les droits denregistrement peuvent tre fixes, ou proportionnels. Il existe un droit fixe de 75
euros pour les cessions et concessions de brevets, un droit fixe de 230 euros pour les actes se
rapportant la formation et la dissolution dune socit, un droit fixe de 15 euros perus pour les
baux dure limite dimmeubles. Les droits denregistrement sont proportionnels sagissant des
mutations titre onreux dimmeubles.
2. Les droits de mutation
La loi du 14 mars 1942, relative lenregistrement a unifi les taux des droits sur lensemble
des mutations titre gratuits (donation et successions). Outre les droits de timbres et denregistrement
perus pour toute mutation immobilire en France, des droits de mutations plus ou moins importants
sont perus lors de toute opration de transmission du patrimoine. Le montant de ces droits est
calcul partir de seuils prdtermins en fonction de la valeur du patrimoine cd.
Droits en ligne directe :
Fraction de part nette taxable en euros Tarif applicable

De 1 7 600 5%
De 7 600 11 400 10%
De 11 400 15 000 15%
De 15 000 520 000 20%
De 520 000 850 000 30%
De 850 000 1 700 000 35%
Au-del de 1 700 000 40%

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Droits entre poux :

De 1 7 600 5%
De 7 600 11 400 10%
De 11 400 15 000 15%
De 15 000 520 000 20%
De 520 000 850 000 30%
De 850 000 1 700 000 35%
Au-del de 1 700 000 40%
Droits entre frres et surs :

De 1 23 000 35%
Au-del de 23 000 45%
Droits entre partenaires dun PACS :

De 1 15 000 40%
Au-del de 15 000 50%
Entre parents jusquau 4e degr inclusivement, le taux est uniformment fix 55%, au-del du
4e degr, il est uniformment fix 60%.

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B. UNE FISCALITE SPCIFIQUE LA CORSE
1. Un rgime fiscal historique
Afin dapaiser les tensions et mettre un terme au climat insurrectionnel qui agite la Corse
laube du XIXe sicle65, Napolon BONAPARTE, rcemment promu Premier consul dcide de doter
la Corse dun systme administratif adapt aux spcificits locales. Dans ce cadre, il nhsite pas
doter lle dun rgime drogatoire au droit commun, travers ladoption dune loi date du 22 frimaire
an IX66, et nomme dans le mme temps en qualit dAdministrateur gnral de lle le Conseiller dtat
Andr-Franois MIOT67. Investi de prrogatives trs tendues68, MIOT signe dans lexercice de ses
fonctions cent-trente-huit arrts entre le 3 avril 1801 et le 20 octobre 180269. Toutefois, parmi cet
ensemble de rgles composites, un seul arrt a subsist pendant deux sicles70. Il sagit prcisment
de celui du 21 prairial An IX, consacr lenregistrement et aux droits de mutations. Ce dispositif a
t mis en place dans une conjoncture particulire. Linstauration de mesures fiscales spcifiques dans
65
Voir notamment sur le climat insurrectionnel rgnant dans lle cette poque, POMPONI (F.), Histoire de la
Corse, Hachette, 1979, p. 297 et s.
66
Le 22 frimaire an IX correspond dans le calendrier grgorien au 13 dcembre 1800.
67
Andr-Franois MIOT est n Versailles en 1762, il meurt en 1841 Paris. Nomm en 1796 ambassadeur auprs
du Roi de Sardaigne, il est charg, avant de rejoindre Turin, dune premire mission en Corse de dcembre 1796 la
fin mars 1797 : rtablir les institutions franaises en Corse aprs le dpart des anglais. []. Au lendemain du 18
Brumaire, le 4 nivse an VIII, il est nomm membre du Tribunat puis conseiller dtat, le 17 nivse an IX. Cest ce
moment que sinscrit sa deuxime mission en Corse aprs que la loi du 23 frimaire an IX place la Corse hors de la
Constitution. Il est dsign pour exercer les fonctions dadministrateur gnral de lle. Cest cette priode quil met
en place une lgislation dexception laquelle son nom restera attach. Il quitte la Corse le 24 octobre 1802 laissant le
souvenir dun administrateur avis et humain qui a su habilement allier des mesures de fermet un soucis de
dveloppement conomique et mme de progrs technique ... Dictionnaire historique de la Corse, sous la direction
de Antoine Laurent SERPENTINI, d. Albiana, 2006, p. 637.
68
Les prrogatives dlgues Andr-Franois MIOT par les Consuls sont dtermines par un arrt dat du 17
nivse an IX (7 janvier 1801). En vertu de ce texte, le nouvel administrateur gnral des dpartements corses du Golo
et du Liamone se voit reconnatre le droit de prendre toutes les mesures de Gouvernement et dadministration
ncessaire laccomplissement de sa mission. Personnage omnipotent dans lle plac hirarchiquement au dessus des
Prfets, MIOT exerce son autorit sur tous les secteurs de la vie publique, tels que lAdministration, la police, la
justice ou la fiscalit.
69
Voir notamment sur luvre du comte Andr-Franois MIOT en Corse, MIOT (A-F.), mmoires du comte MIOT de
MELITO, (3 vol.), Paris, 1873-1874, d. M. LEVY frres, 372, 362, 464 p.
70
Le texte a connu une existence quasi-discontinue pendant prs de deux sicles. Il a toutefois fait lobjet dune brve
suppression pendant un an avant dtre rtabli au terme dune dcision ministrielle date du 12 mai 1817.
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lle tait justifie par limpossibilit dappliquer le droit commun un pays qui possde des murs
diffrentes71 . Lapplication de ce dispositif drogatoire a longtemps suscit de vives controverses.
Certains reconnaissent dans ces mesures le symbole de la spcificit corse doubl dun indniable
avantage financier alors que dautres y voient un archasme nayant pas permis la Corse de
connatre la ncessaire adaptation de sa fiscalit72 .
Larrt MIOT du 21 prairial an IX une spcificit notable par rapport au systme juridique
applicable en France continentale :
Cette particularit rside dans une absence de dlai pour les dclarations de
succession
Larticle 641 du Code gnral des impts instaure un dlai de six mois compter du jour du
dcs pour les dclarations que les hritiers, donataires ou lgataires ont souscrire . Le non-respect
de ce principe de droit commun expose tout contrevenant une srie de pnalits et sanctions fiscales
prvues aux articles 1 275 et suivants du mme code73.
Pourtant, le champ dapplication de ce dispositif ne couvrait pas lensemble de la France
mtropolitaine, comme lindique larticle 641 du CGI. En effet, au travers de son dernier alina,
larticle 3 de larrt du 21 prairial an IX nonce que la peine du droit en sus encourue par dfaut de
dclaration dans le dlai de six mois restera abroge .
Il est permis cet gard destimer quaucun dlai nest impos au contribuable corse afin de se
mettre en rgle avec ladministration fiscale. Lexigibilit du paiement nintervient qu partir de la
premire rquisition de lAdministration. Or, force est de constater que cette dernire a souvent fait
preuve de peu dempressement pour percevoir ses droits. Elle tait effectivement en droit dexiger les
sommes considres par le biais dune taxation doffice, mais elle na jamais mis en uvre cette
procdure : telle est la ralit qui simpose.
Conscients de nencourir aucune sanction financire, les hritiers insulaires dcidaient pour la
plupart de ne pas dclarer une succession.
71
ORSINI (L.), Les arrts MIOT, d. La Marge, 1990, p. 143.
72
Patrimoine foncier et dveloppement local. Un enjeu vital pour la Corse, analyses et propositions formules par un
groupe de travail compos de Me CARLOTTI, M. COPPOLANI, M. DEVICTOR, M. JEANNOUTOT, M. LEGRAS,
M. POLI, Me SPADONI et M. VALAT, p. 5.
73
Voir sur le sujet, CHAPPERT (A.), Rappels de quelques rgles applicables au dpt des dclarations de
successions , Defrenois, 2003, n 6, pp. 398-403.
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2. Un retour progressif au droit commun
La loi du 22 janvier 2002 instaure une priode transitoire destine adapter progressivement la
situation particulire de la Corse au droit commun. Ce laps de temps (correspondant
approximativement quatorze annes) a pour but de prparer la population insulaire une
modification profonde de la fiscalit successorale en vigueur sur le plan local depuis prs de deux
sicles. Lun des objectifs fondamentaux prns par ce texte est la reconstitution des titres de
proprit en Corse au cours de la priode dadaptation considre. Toutefois, le caractre progressif
de la rforme nocculte pas pour autant la finalit claire et prcise quelle vise, le retour au droit
commun en loccurrence. De ce point de vue, deux caractristiques essentielles, directement issues du
droit commun font dsormais parties intgrantes de la fiscalit successorale corse.
a. Linstauration dun cadre juridique rigide pour le dpt des dclarations de successions
Le nouveau dispositif entend fermement contraindre les contribuables dposer les

dclarations de successions dont ils ont la charge. Cependant, selon les vux des inspirateurs du
projet, cette rforme doit schelonner progressivement. Lobligation de dclaration ne peut pas
toutefois tre rtablie sans mnagement ni transition en Corse, car souvent le partage des biens ny a
pas t effectu depuis plusieurs gnrations et les successions conscutives nont pas t liquides.
Or, pour que les dclarations futures puissent tre dclares, il faut que celles qui les ont prcdes
aient t pralablement rgles .
Afin dinciter la population corse dposer progressivement les dclarations de succession qui
lui incombent, la loi de janvier 2002 met en place deux mesures complmentaires.
Il sagit en premier lieu de linstauration dun dlai spcifique pour le dpt des dclarations
considres. Il sagit en second lieu de la mise en uvre de sanctions pour dfaut de dpt des dites
dclarations dans les dlais impartis.
Larticle 641 bis du Code gnral des impts accorde un dlai spcial de vingt-quatre mois pour
dposer les dclarations de succession comportant des immeubles ou droits rels immobiliers situs
en Corse. La mise en place dun tel dlai reprsente une innovation majeure, en rupture profonde avec
le dispositif drogatoire applicable dans lle depuis 1801. Au regard du nouveau texte, on constate que
le dlai institu varie sensiblement en fonction de deux critres.
Une premire approche caractre temporel le conditionne et dtermine la dure du dlai en
fonction de la date douverture de la succession.

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Un second aspect, territorial, subordonne le dlai la localisation gographique du patrimoine
immobilier composant la succession.
Larticle 51 de la loi relative la Corse institue un dlai spcifique pour le dpt des
dclarations de succession se rapportant aux successions ouvertes entre le 23 janvier 2002 et le 31
dcembre 2008. Les successions comportant des immeubles ou droits immobiliers situs en Corse
doivent cet gard faire lobjet dune dclaration dpose dans les vingt-quatre mois compter de la
date du dcs.
Les successions ouvertes entre le 1er janvier 2008 et le 31 dcembre 2010, les dclarations de
succession comportant des immeubles situs en Corse doivent tre dposes dans un dlai de six mois
immdiatement conscutif au dcs.
Dans la mesure o la dclaration de succession porte uniquement sur des biens meubles, le
rgime de droit commun sapplique alors pleinement. Le dlai de dpt est de six mois conformment
aux dispositions insres dans larticle 641 du CGI.
La loi prvoit par ailleurs lhypothse selon laquelle le droit de proprit du dfunt na pas
t constat antrieurement son dcs par un acte rgulirement transcrit ou publi la
Conservation des Hypothques. Relativement rare en France continentale, ce cas de figure apparat
frquemment en Corse compte tenu du profond dsordre juridique qui affecte lle en matire de titres
de proprit.
Larticle 28-3 du dcret du 4 janvier 195574, applicable en lespce, prcise que toute
transmission ou constitution par dcs de droits rels immobiliers doit tre constate par une
attestation notarie indiquant ncessairement si les successibles ou lgataires sont consentants. Ces
attestations notaries ont lobligation dtre publies au bureau des hypothques territorialement
comptent.
Au terme de la loi relative la Corse, les attestations immobilires vises larticle 28-3 du
dcret du 4 janvier 1955 sont imprativement tablies et publies dans les vingt-quatre mois suivant le
dcs. Cette condition est conforme lesprit de la mesure qui est destine permettre aux hritiers de
reconstituer les titres de proprit.
74
Dcret n 55-22 du 4 janvier 1955 portant rforme de la publicit foncire, J.O., 7 janvier 1955, p. 346, rect., J.O.,
27 janvier 1955, p. 999.
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Le nouveau dispositif complexifie quelque peu les attributions du notaire. Le dlai imparti
pour le dpt des dclarations varie en effet en fonction de la localisation gographique des biens
immobiliers qui composent la succession.
Les biens immobiliers situs en Corse bnficient dater du 23 janvier 2002 jusquau 1er
janvier 2009 dun dlai de vingt-quatre mois.
Au cours de la mme priode les immeubles sis en France continentale sont rgis par les
dispositions de droit commun ; le dlai applicable est en loccurrence de six mois.
La distinction savre dune relative clart lorsquelle sapplique aux successions qui
comportent un lot de biens uniquement situ en Corse ou un patrimoine exclusivement rparti hors
de lle. Mais cette concurrence de dlai occasionne en pratique de srieuses difficults tout notaire
confront une succession mixte associant des biens situs en Corse des immeubles sur le
continent.
Celui-ci se trouve confront en pareil cas un exercice peu ais qui consiste dissocier
diffrents biens au sein dun mme patrimoine afin dappliquer le rgime juridique adquat chaque
bien.
Afin daligner le rgime applicable en Corse sur celui applicable dans les autres dpartements
de la Rpublique, lAssemble Nationale a adopt un amendement visant rtablir des sanctions en
cas dabsence de dclaration successorale75 . pargne pendant prs de deux sicles par larrt
MIOT du 21 prairial an IX, la Corse se voit dsormais assujettie au rgime de droit commun
concernant les sanctions pour dfaut de dpt de dclaration de succession.
Selon les dispositions contenues dans larticle 1728-1 du CGI, le contribuable qui sabstient
soit de souscrire une dclaration ou un acte servant lassiette, soit de se livrer la liquidation des
impts et taxes recouvres par la Direction Gnrale des Impts est passible de lintrt de retard et
dune majoration pouvant aller de dix quatre-vingt pour cent.
Cette majoration ntait applicable jusqualors qu partir du premier jour du septime mois
suivant celui de lexpiration du dlai de six mois, imparti pour la prsentation lenregistrement de la
dclaration de succession.
75
MARINI (P.), Rapport gnral du Snat fait au nom de la Commission des Finances, du contrle budgtaire et des
comptes conomiques de la Nation sur le projet de loi de finances pour 1999, adopt par lAssemble Nationale, T. II,
p. 130.
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Dsormais, compte tenu de linstauration du dlai spcial de vingt-quatre mois, cette
majoration nest applicable qu partir du premier jour du septime mois suivant celui de lexpiration
des dlais de six mois et de vingt-quatre mois prvus respectivement aux articles 641 et 641 bis du
CGI76 .
La mise en place dun cadre juridique rigide et coercitif concernant le dpt des dclarations
de succession a rapidement influenc le comportement de la population corse.
On constate cet gard que ds 1999, le nombre de dclarations de succession recenses dans
lle connat une hausse exponentielle. Les chiffres dtenus par la Conservation des hypothques de
Bastia rvlent une augmentation considrable du dpt des dclarations de succession de lordre de
trois-cents pour cent entre 1998 et 200377. Le rapport est quasiment identique en Corse-du-sud o les
chiffres ont t multiplis par trois en cinq ans78. Ces donnes statistiques dmontrent une nouvelle
foi limpact de dispositions dessence fiscale sur des actes caractre civil.
b. Linstauration dun dispositif dexonrations provisoires pour les droits de mutation
La loi du 23 janvier 2002 restreint progressivement les exonrations dont bnficiait

jusqualors la Corse en matire de droits de succession par dcs. Pour autant cette propension du
lgislateur revenir sur des avantages prexistants apparat relativement cible. Un certain nombre
dexonrations destines la remise en ordre du patrimoine foncier de lle et au dnouement de
situations dindivision complexes sont ainsi proroges.
La loi du 22 janvier 2002 prfigure lanantissement progressif des exonrations relatives aux
droits de mutations sur les immeubles situs dans lle. Larticle 1135 bis-I du CGI prvoit cet effet
un dispositif dgressif dexonration applicable du 23 janvier 2002 au 31 dcembre 2015.
76
Commentaires. La loi relative la Corse. Aides fiscales linvestissement et dclarations des successions ,
Revue de droit fiscal, 27 fvrier 2002, n 9, p. 411.
77
La Conservation des Hypothques de Bastia recensait entre 170 et 180 dpts de dclarations de succession la fin
des annes quatre-vingt-dix. Ce chiffre a doubl en 2002 pour atteindre 354 dpts, il a tripl en 2003, passant 510.
Au regard de chiffres partiels, une progression encore plus importante est prvoir pour lanne 2004. Car on recense
dores et dj 200 dpts de dclarations au 1er avril 2004 contre seulement 120 au 1er avril 2003.
78
La Conservation des Hypothques dAjaccio recense 299 dpts de dclarations en 2001, 418 en 2002 et 457 pour
lanne 2003.
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Une gradation temporelle ternaire aboutissant la fin progressive du systme dexonration de
droits de mutation par dcs en Corse est ainsi apparue ds 1999. Un relev de conclusions dat du 20
juillet 2000 trace les grandes lignes de cette volution79.
La premire phase de ce processus stale sur huit ans (au lieu de dix initialement prvus).
Les immeubles et droits immobiliers situs en Corse bnficient dsormais dune exonration totale
des droits de mutation par dcs pour les successions ouvertes entre le 23 janvier 2002 et le 31
dcembre 2010. Cette mesure recouvre la totalit de la valeur des immeubles et droits immobiliers.
Au terme de cette tape, succde une deuxime priode de cinq ans au cours de laquelle la
population corse ne bnficiera plus que dune exonration partielle. Entre le 1er janvier 2011 et le
31 dcembre 2015, le patrimoine immobilier situ dans lle ne sera exonr qu concurrence de la
moiti de sa valeur.
Enfin, compter du 1er janvier 2016, les immeubles et biens immobiliers localiss dans lle
seront soumis aux droits de mutation par dcs dans les conditions de droit commun.
Il est par ailleurs permis de constater que les biens immobiliers situs en Corse, acquis titre
onreux80 compter du 23 janvier 2002 (date dentre en vigueur de la loi relative la Corse) sont
exclus de toute mesure dexonration.
Afin de juguler une indivision successorale ingrable en Corse, la loi du 22 janvier 2002
proroge deux types dexonrations dj existantes.
Il sagit en premier lieu dune exonration du droit de un pour cent sur les actes de
partage de succession et licitations de biens hrditaires.
En vertu de larticle 750-II du CGI, les licitations de biens mobiliers ou immobiliers
dpendant dune succession ou dune communaut conjugale, ainsi que les cessions de droits
successifs mobiliers ou immobiliers sont en principe assujetties un droit denregistrement ou une
taxe de publicit foncire de un pour cent. Laquelle sapplique aux actes de partage de succession et
licitations de biens hrditaires qui interviennent au profit de membres originaires de lindivision, de
79
Voir sur le sujet, linstruction rdige par la Directrice de la lgislation fiscale, Marie-Christine LEPETIT, BOI, n
124, 4 aot 2004, p. 4.
80
Article 51-1-3 de la loi du 22 janvier 2002, dsormais codifi sous larticle 1135 bis in fine du CGI, loi n 2002-92
du 22 janvier 2002 relative la Corse, J.O., 23 janvier 2002, p. 1503.
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leur conjoint, de leurs ascendants, descendants ou des ayants droit titre universel de lun ou de
plusieurs dentre eux.
Ce droit de un pour cent fait lobjet dune exonration hauteur de la valeur des immeubles
situs en Corse. Dj proroge jusquau 31 dcembre 2002 au terme de larticle 31 de la loi de finances
rectificative pour 2001, cette mesure fait dsormais lobjet dune nouvelle prorogation jusquau 31
dcembre 201281.
La loi nouvelle sattache en second lieu renouveler lexonration prexistante sur les
procurations et attestations notaries aprs dcs.
En vertu de larticle 1135 du CGI, les actes considrs sont ainsi exonrs de toute perception
au profit du Trsor lorsquils sont tablis en vue du rglement dune indivision successorale
comportant des biens immobiliers situs en Corse.
Tout comme lexonration prcite, relative au droit peru sur les actes de partage et de
licitation, le dispositif prenant fin dans un premier temps selon les prvisions initiales est de nouveau
prorog jusquau 31 dcembre 201282.
Afin de favoriser la reconstitution des titres immobiliers en Corse au cours de la priode

transitoire, larticle 51-A-VI prvoit galement dappliquer la mme exonration aux actes notaris
tablis en vue du rglement dune indivision successorale comportant des biens implants dans lle
entre le 1er janvier 2002 et le 31 dcembre 2012.
81
Article 51-A-VI de la loi du 22 janvier 2002 relative la Corse, dsormais codifi sous larticle 750 bis A modifi
du CGI, loi n 2002-92 du 22 janvier 2002 relative la Corse.
82
Article 51-A-VI de la loi du 23 janvier 2002 relative la Corse, dsormais codifi sous larticle 1135 modifi du
CGI, loi n 2002-92 du 22 janvier 2002 relative la Corse.
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SECONDE PARTIE :
PROPOSITIONS VISANT RSORBER LES

PROBLMES LIS AU PATRIMOINE
FONCIER EN CORSE

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I/ GARANTIR UNE MEILLEURE MATRISE
JURIDIQUE DES SOLS
Limportant dsordre juridique foncier qui affecte depuis de nombreuses annes la Corse
gnre une inscurit juridique susceptible dentraver la transmission du patrimoine, les transactions et
la gestion des biens immobiliers en Corse. Le dficit de titres de proprits, la prolifration de
situations dindivision successorale inorganise constituent autant dobstacles une matrise juridique
des sols.
Prenant la mesure des consquences nfastes induites par un tel tat de fait sur le plan
juridique et conomique, il apparat prsent fondamental de mettre en uvre des mesures destines
enrayer lindivision successorale tout en facilitant la cration des titres de proprit.
A. LA MISE EN UVRE DE MESURES DESTINES ENRAYER LINDIVISION

SUCCESSORALE INORGANISE
Il parat utile de rappeler que le nombre excessivement lev dindivisaires, la dispersion et les
dsaccords susceptibles de dsunir les familles constituent autant dobstacles susceptibles de
compromettre la gestion et la rsolution des cas dindivision en Corse. Il conviendrait en consquence
dassouplir quelque peu les rgles de majorit en vigueur pour la gestion et la rsolution des cas
dindivision successorale en Corse.
1. La mise en uvre de mesures visant faciliter la gestion de lindivision en Corse
La loi du 23 juin 2006 portant rforme des successions et des libralits83 a certes modifi
larticle 815-3 du Code civil en permettant aux indivisaires de prendre des dcisions de gestion la
majorit des deux-tiers des droits indivis. Toutefois, sil sagit dune avance importante, dans la
mesure o elle permet de dbloquer des situations provoques par le comportement dun seul
indivisaire, il est permis de penser que le nouveau dispositif ne devrait occasionner quune incidence
limite dans la rsolution des indivisions successorales en Corse. Laccomplissement des actes de
gestion et dadministration se trouve subordonn laccord des deux-tiers des droits constitutifs dune
83
Loi n 2006-728 du 23 juin 2006 portant rforme des successions et des libralits, J.O., 24 juin 2006, p. 9 513.
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indivision. La multiplication exponentielle des hritiers au fil des gnrations complique
profondment la gestion dindivisions successorales gnralement trs anciennes.
Conscients des difficults que pourraient provoquer lapplication de ce texte, lensemble des
parlementaires de lle ont vainement tent, tout au long de lexamen du projet de loi portant rforme
des successions et libralits, de rduire la majorit requise pour la gestion des biens frapps
dindivision.
Les quatre Dputs de Corse, MM. Emile ZUCCARELLI84, PAUL GIACOBBI85, Simon
RENUCCI86, et Camille De ROCCA SERRA87 ont uni leurs efforts pour dposer chacun un
amendement visant assouplir les rgles de gestion des biens indivis. Ces initiatives ayant pour but de
ramener la majorit requises de deux tiers cinquante pour cent des droits indivis (majorit simple) est
relaye par les deux Snateurs MM. Nicolas ALFONSI et Franois VENDASI travers un
amendement commun88.
Toutefois, malgr lindniable intrt que recle cette rduction de majorit dans le cadre de la
gestion des indivisions successorales en Corse, les parlementaires nationaux ont, dans leur majorit,
souhait subordonner la gestion dune indivision laccord des deux-tiers des droits constitutifs dune
indivision. Une volution de cette rglementation dans le sens prn par les lus insulaires serait sans
conteste de nature faciliter la gestion de lindivision en Corse.
84
Amendement n 303 prsent par M. ZUCCARELLI le 20 fvrier 2006 lors de la discussion en premire lecture
lAssemble nationale du projet de loi portant rforme des successions et libralits. (Source : Assemble nationale).
85
Amendement n 282 prsent par M. GIACOBBI le 16 fvrier 2006 lors de la discussion en premire lecture
lAssemble nationale du projet de loi portant rforme des successions et libralits. (Source : Assemble nationale).
86
Amendement n 19 prsent par M. RENUCCI, lors de la discussion en deuxime lecture du projet de loi portant
rforme des successions et libralits le 13 juin 2006 lAssemble nationale. (Source : Assemble nationale).
87
Amendement n 22 prsent par M. Camille de ROCCA SERRA, lors de la discussion en deuxime lecture du
projet de loi portant rforme des successions et libralits le 13 juin 2006 lAssemble nationale. (Source :
Assemble nationale).
88
Amendement prsent par MM. Nicolas ALFONSI et Franois VENDASI lors de la discussion au Snat du projet
de loi portant rforme des successions et libralits le 12 mai 2006.
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2. La mise en oeuvre de mesures destines faciliter la rsolution de lindivision en
Corse
Lindividualisation des biens indivis est conditionne par un assouplissement des conditions de
rsolution de lindivision successorale. Il conviendrait cet gard doprer une remise en cause du
principe de lunanimit.
Il parat utile de rappeler quau terme de larticle 815-3 alina 1 du Code civil, les actes
dadministration89 et de disposition90 relatifs aux biens indivis requirent le consentement de tous les
indivisaires . Ce critre lgal dadhsion unanime savre manifestement incompatible avec les ralits
successorales complexes propres la Corse. En raison du dficit gnralis de partages au fil des
gnrations qui se succdent, les successions comptent prsent un nombre lev de co indivisaires.
Laccroissement exponentiel de ces derniers, combin la dispersion des ayants-droit aux quatre coins
du monde constituent autant dobstacles susceptibles de compromettre la possibilit daboutir un
consensus liant la totalit des indivisaires.
Durant la phase dlaboration de la loi du 23 juin 200691, portant rforme des successions et
libralits, le lgislateur a eu loccasion dintervenir pour faire voluer ce principe rigide. Mais en dpit
de lindniable assouplissement initi par ce texte, force est de constater que la rgle de lunanimit
demeure pleinement applicable pour laccomplissement des actes de disposition.
En vertu de ce principe, aucun bien indivis ne peut tre transmis sans laccord de la totalit des
ayants-droit composants une indivision. Or, en Corse, plus encore quailleurs, le concours unanime de
lensemble des indivisaires concerns demeure en pratique peu ais obtenir. Aujourdhui encore,
lapplication de cette rgle participe geler les patrimoines indivis dans un total immobilisme. Il est
permis de penser quun assouplissement de ce principe permettrait sans conteste de mettre un terme
bon nombre de situations dindivisions successorales perues comme inextricables. Un alignement du
rgime en vigueur pour laccomplissement des actes de dispositions celui applicable aux actes de
gestion et dadministration serait sans conteste de nature favoriser la rsolution dun grand nombre
dindivisions en Corse. Une majorit des deux-tiers des droits indivis serait en lespce requise.
89
Un acte dadministration se dfinit comme une opration de gestion normale, un acte ordinaire dexploitation dun
bien ou dune masse de biens englobant lexpdition des affaires courantes et la mise en valeur naturelle dun
patrimoine (entretien, assurance, dpt, prt, location) qui peut varier selon la nature du bien administr .
90
Un acte de disposition se dfinit comme une opration grave qui entame ou entame un patrimoine, pour le prsent
ou lavenir, dans ses capitaux et sa substance, et dont la vente dimmeuble constitue larchtype .
91
Loi n 2006-728 du 23 juin 2006 portant rforme des successions et des libralits, J.O, 24 juin 2006, p 9513.
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B. LA MISE EN UVRE DE MESURES DESTINES FACILITER LA
RECONSTITUTION DES TITRES DE PROPRIET EN CORSE
Ainsi que nous lavons prcdemment soulign, le dficit dactes de proprit dont souffre la
Corse de manire rcurrente reprsente lune des causes principales alimentant le profond dsordre
juridique foncier. Dplorant les dommages, de nature et dimportance diverses, que cette carence de
documentation fait continuellement subir lensemble de la communaut insulaire, le notariat local,
confort dans ses choix par les pouvoirs publics, a jug indispensable de doter enfin les biens
immobiliers qui en taient jusqualors dpourvus, dactes authentiques.
1. La mise en uvre dune procdure de titrage approprie
En labsence dun systme juridique plus abouti, qui pourrait tre fond sur llaboration dun
livre foncier92, la preuve absolue et irrfutable du droit de proprit est difficile administrer en droit
franais. Prcisons cet gard que la mise en place dun livre foncier en Corse, (tel quil est conu et
administr dans lest de la France) prsuppose une remise en ordre juridique du patrimoine.
Le titrage des proprits en Corse sest impos comme une dmarche prioritaire
essentiellement fonde par des considrations dordre social. Un tel processus peut sembler dautant
plus lgitime que tous les effets juridiques, conomiques et fiscaux faisant jusqualors dfaut pourront
enfin se raliser. Cest pourquoi, sous lgide du Ministre de la Justice, le Conseil rgional des
notaires de Corse a amorc, au cours des annes quatre-vingt, un processus de titrage des proprits.
Au terme de rflexions nourries, menes par dminents juristes dans le cadre de la commission de
lindivision93, la prescription acquisitive sest impose comme la solution la plus indique pour juguler
labsence dactes de proprit en Corse. dfaut davoir pu bnficier dun procd spcifiquement
conu cet effet, le notariat local a dans son ensemble prn une gnralisation de la procdure
dusucapion.
92
Le livre foncier est une institution que trois dpartements de lEst de la France le Haut-Rhin, le bas Rhin et la
Moselle, (seule rgion franaise utiliser ce procd) ont emprunt au droit germanique. Cest un systme
dinformation juridique fond sur des inscriptions formalises dans des registres prvues cet effet, lesquelles sont
alors contrles par des greffiers et des juges du livre foncier. Le livre foncier vise dterminer avec exactitude et
publier ltat de la proprit immobilire. Il entend ainsi rendre public qui est propritaire de quoi, avec quels droits
et quelles servitudes, et ce, dune manire fiable . Ce systme remplit les mmes fonctions que les Conservations des
Hypothques.
93
Commission de lindivision. Synthse des travaux, p. 13.
Page 77 sur 121
Le Code civil conoit en effet la prescription comme un moyen dacqurir la proprit par
un certain laps de temps . Le dlai de droit commun pour voir appliquer lusucapion est fix
trente annes. En application de larticle 2 262 du Code civil, selon lequel toutes les actions, tant
relles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allgue cette prescription soit
oblig den rapporter un titre, ou quon puisse lui opposer lexception dduite de la mauvaise foi .
Le lgislateur estime cette priode suffisamment longue pour purger dventuels vices et
irrgularits. La prescription trentenaire produit ainsi ses effets probatoires et acquisitifs tant au profit
du possesseur de mauvaise foi quau profit de lusurpateur.
Afin de confrer une dimension tangible une dtention ou occupation des lieux, par essence
factuelle, il est apparu minemment ncessaire de reconnatre leffectivit de la possession au travers
un acte. Lacte de notorit sest progressivement impos en Corse comme un support incontournable
constatant la situation des biens et des personnes lis la procdure.
Un usage habile et matris de ce mode de reconstitution des titres de proprit pourrait sans
nul doute contribuer promouvoir une remise en ordre juridique dun patrimoine foncier jusqualors
en proie lanarchie.
2. La reconstitution des titres de proprit en Corse mobilise des moyens

consquents
Le processus de titrage amorc sur la base de la prescription acquisitive ne saurait

aboutir sans la mobilisation de moyens la mesure des enjeux en prsence. Le recours des
ressources humaines et structurelles consquentes conditionne une mise en uvre efficace de la
procdure.
a. Lindispensable intervention de gnalogistes successoraux
La mise en uvre de la procdure de prescription acquisitive ncessite lintervention dacteurs

de terrain comptents.
Lintervention de gnalogistes successoraux se justifie par la constatation de difficults

avres pour retrouver des individus titulaires de droits dans une succession. En Corse, le dfaut de
rglement de successions sur de longues priodes recouvrant plusieurs gnrations complique
lidentification et la recherche de successibles dont le nombre na cess de crotre au fil des dcennies.

Page 78 sur 121
Face aux blocages occasionns par la disparition des hritiers considrs, le recours des
professionnels chargs didentifier et de retrouver ces personnes sest impos comme une imprieuse
ncessit. cet gard, les gnalogistes successoraux sont appels prter leur concours dans le but
de faciliter les travaux effectus par dautres professionnels libraux tels que les notaires ou les
gomtres-experts. Pour mener bien leurs investigations, ils peuvent notamment, grce une
autorisation dlivre au nom du Procureur de la Rpublique, consulter lensemble des registres dtat
civil.
En dpit du rle dterminant dans le processus de reconstitution des titres de proprit en

Corse ce corps de mtier est trs peu reprsent dans lle. Les notaires corses doivent solliciter des
gnalogistes installs sur le continent. Compte tenu des cots induits par ces interventions, de
nombreux usagers hsitent entreprendre une telle dmarche. Cest pourquoi, il conviendrait de
faciliter limplantation en Corse de gnalogistes successoraux.
b. La mise en place dune structure charge de faciliter la reconstitution des titres dficients en
Corse : le GIRTEC
Alert par le notariat insulaire de lampleur des difficults gnres par la carence de titres de
proprit en Corse, le Gouvernement dcide en 2005 dinstituer un outil destin faciliter la
reconstitution des titres de proprit94. Au terme de rflexions et discussions pralables menes tant
au niveau de lAssemble de Corse95 quau sein des deux chambres du Parlement franais96, le projet se
voit octroyer une conscration lgislative travers la loi du 23 juin 200697.
94
La dcision de cration de lagence foncire par le Gouvernement fait suite la publication le 20 juillet 2004 du
rapport HIREL de lInspection gnrale des finances, relatif la reconstitution des titres de proprit en Corse. Ce
document prnait linstauration dune telle structure et prdfinit le cadre organisationnel et les missions qui
pourraient tre assignes au futur groupement dintrt public charg de faciliter la reconstitution des titres de
proprit en Corse. Rapport sur la reconstitution des titres de proprits en Corse, p. 7.
95
loccasion dune sance date du 10 avril 2006, lAssemble de Corse a donn un accord de principe
ladhsion de la Collectivit Territoriale de Corse au futur groupement dintrt public qui sera constitu pour servir
de support juridique lAgence foncire de Corse . Dlibration n 06/78 AC, adopte une majorit de Conseillers
territoriaux, RAAAC, avril 2006, p. 76.
96
Le projet de loi portant rforme des successions et libralits a t adopt en premire lecture par lAssemble
nationale le 22 fvrier 2006, il a fait lobjet de discussions au Snat les 16 et 17 mai 2006 avant dtre dfinitivement
adopt par lAssemble nationale le 13 juin 2006. Source : lgifrance.
97
Loi n 2006-728 du 23 juin 2006 portant rforme des successions et des libralits, J.O., 24 juin 2006, p. 9513.
Page 79 sur 121
Lentit nouvelle doit tre pourvue dun mode dorganisation et de fonctionnement efficace,
assurant la fois la stabilit de linstitution, tout en lui confrant un caractre souple et flexible.
Prenant la mesure des diffrents paramtres considrer en vue de la cration de cet organisme, ses
initiateurs ont naturellement opt pour la mise en place dun groupement dintrt public98. En cette
qualit, la structure voit en outre son activit contrle. Si la prsence dun commissaire du
gouvernement et dun contrleur dtat au sein de la structure publique garantissent un regard
permanent sur ladministration quotidienne de loutil, la Cour des comptes examine galement sa
gestion a posteriori.
Le groupement dintrt public est aliment par des fonds publics et principalement par des
dotations de ltat.
Outre la prsence dun certain nombre de salaris assurant le fonctionnement de la structure,

le groupement dintrt public comprend deux organes distincts qui garantissent une reprsentation
de lensemble des acteurs concerns par la reconstitution des titres de proprit en Corse.
Le conseil dadministration constitue lorgane dcisionnel de lagence. Il est ce titre

comptent pour dterminer les orientations essentielles de la structure, telles que llaboration du
budget ou le recrutement du personnel.
Le conseil suprieur dorientation analyse, dfinit, et propose au conseil dadministration un

certain nombre de mesures ainsi que leurs conditions dapplication.
Le GIRTEC se voit assigner comme mission prioritaire laide la reconstitution des titres de
proprit en Corse, en favorisant notamment lusage de la prescription acquisitive. Si le notaire
demeure dpositaire dun monopole dinstrumentation pour la rdaction des actes authentiques, le
GIRTEC pourra lui prter assistance lorsque celui-ci rencontrera des difficults tablir des actes de
notorit acquisitive. Ce soutien, qui peut prendre plusieurs formes, se manifeste en amont de la
rdaction du document authentique. En sadjoignant les services de spcialistes reconnus (gomtres,
gnalogistes successoraux, etc.), la structure confre au notaire les moyens de dnouer des situations
fort complexes, facilitant sensiblement llaboration dactes de notorit acquisitive.
Lexistence dun groupement dintrt public susceptible daffranchir la Corse du dsordre

juridique foncier qui laffecte ne peut tre conue que comme un apport technique apprciable, ds
98
Voir notamment sur les groupements dintrt public, MUZELLEC (R.), NGUYEN QUOC (V.), Les groupements
dintrt public, coll. Collectivits territoriales srie droit, Paris, Economica, 1993, 284 p. ; Groupements d'intrt
public : guide mthodologique, Ministre de l'conomie, des Finances et de l'Industrie, Paris, Direction gnrale de la
comptabilit publique, dcembre 2003, 194 p.
Page 80 sur 121
lors quon linsre dans le cadre dune politique foncire cohrente impliquant lensemble des acteurs
sociaux conomiques et productifs de lle.
Nest-il pas envisageable partir de ce pralable, de dfinir les limites de laction des diffrents
organismes et institutions concerns par la gestion du patrimoine foncier en Corse. Cette dmarche
tant caractrise par une volont dlibre, affirme par le pouvoir dcisionnel de dlimiter les
contours des domaines de comptences, didentifier les connexions indispensables de ces domaines
dans le plus strict respect des quilibres constitutifs de lessence de lidentit corse et de son
intgration harmonieuse dans le monde contemporain. La SAFER, les syndicats reprsentatifs des
professions agricoles, les services de lenvironnement, les acteurs du dveloppement durable, le
Conservatoire du littoral, le secteur associatif, des cadres potentiels du groupement dintrt public,
des lus des diffrentes collectivits pourraient tre associs utilement cette dlicate entreprise.

Page 81 sur 121
II/ GARANTIR UNE MEILLEURE MATRISE SPATIALE
DES SOLS
Latomisation excessive du patrimoine foncier et le relatif dficit de documents durbanisme

constituent autant dlments oprants susceptibles de nourrir un phnomne de dsordre foncier
en Corse. Dans un souci de rationaliser lespace, il conviendrait de mettre en uvre diffrentes
mesures destines enrayer un morcellement parcellaire strilisant.
Il parat par ailleurs essentiel dassurer une meilleure cohrence entre les documents
durbanisme et de planification du territoire existants et venir (PADDUC, PLU, cartes communales).
Ces derniers se doivent en effet dtablir un zonage qui respecterait la vocation de chaque parcelle de
terre sur une chelle du territoire dtermine (commune, communaut de commune, agglomration,
etc.).
A. LA MISE EN UVRE DE MESURES DESTINES ENRAYER LE

MORCELLEMENT PARCELLAIRE
Ainsi que laisse apparatre en premire partie du prsent document, le diagnostic retraant
ltat du patrimoine foncier en Corse, une part importante du territoire, (notamment dans lintrieur
de lle) souffre dun morcellement excessif. Cette atomisation de la proprit revt un caractre
hautement dommageable dans la mesure o elle saccompagne frquemment dun abandon ou dune
sous-exploitation de certains secteurs dactivit, de lapparition de friches, de laugmentation de risques
naturels (tels que les incendies), dune perte dunits fourragres de qualit pour lagriculture, dun
manque gagner pour les propritaires de parcelles non utilises, dune dgradation rapide du
patrimoine.
Afin de limiter le prjudice induit par ce phnomne de micro-parcellisation qui frappe le
foncier de plein fouet, la mise en uvre de diffrentes procdures pourrait tre envisage. Cela peut
aller de lapplication pure et simple du dispositif juridique faisant obligation aux propritaires
dentretenir leur fond (application des textes sur la mise en valeur des terres incultes rcuprables)
des solutions plus concertes. Dans cette perspective deux procds distincts pourraient permettre
denrayer le morcellement parcellaire en Corse.
Le premier consiste regrouper la proprit des sols en ayant recours des procdures
damnagement foncier rurales, certes existantes, mais trop peu utilises jusqualors. Le second est
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fond sur un regroupement de lusage des terres travers la cration dassociations foncires
pastorales (AFP).
1. Regrouper la proprit des sols
La loi n 2005-157 du 23 fvrier 200599 relative au dveloppement des territoires

ruraux a confi aux dpartements une mission damnagement de lespace rural. Dsormais en charge
les oprations de remembrement et de rorganisation foncire dans lle, les deux Conseils gnraux100
doivent prendre pleinement la mesure des enjeux poss par le morcellement foncier excessif qui
touche la Corse.
Actuellement, aucune procdure damnagement foncier rural na encore t amorce sous

lgide des collectivits dpartementales en Corse. On peut certes objecter que la loi de 2005 et sont
dcret dapplication du 30 mars 2006, sont entrs en vigueur relativement rcemment. Mais il convient
toutefois de sensibiliser les dpartements lintrt de ces dispositifs, afin de leur permettre de se
doter rapidement des moyens matriels et humains ncessaires au plein exercice de leurs nouvelles
comptences en matire damnagement foncier rural.
2. Regrouper lusage des sols au regard de leur vocation respective
a. Promouvoir un regroupement des sols vocation agricole
La cration dassociations foncires pastorales (AFP) constitue un palliatif la fragmentation

des sols en regroupant des parcelles de terrain agricoles appartenant diffrents propritaires dans le
but de parvenir une exploitation commune. Les AFP sont susceptibles dtre dfinies comme des
personnes morales regroupant l'ensemble des propritaires de parcelles comprises dans un primtre
pastoral, qu'il s'agisse de personnes physiques (particuliers ou indivis) ou morales (collectivits, SCI
etc.). Il parat utile de prciser que ce type de dispositif ne peut tre cr que sur des zones classes
agricoles ou naturelles dans le PLU de la commune concerne, (il sagit ncessairement
despaces non constructibles).
99
Loi n 2005-157 du 23 fvrier 200599 relative au dveloppement des territoires ruraux, J.O, 24 fvrier 2005, p.
3 073.
100
: Le Prsident du conseil gnral de la Haute Corse et le Prsident du conseil gnral de la Corse du Sud ont t
invit par le groupe de travail foncier
Page 83 sur 121
Les AFP reclent un grand nombre davantages dans le cadre de la Corse. Les objectifs
poursuivis par ces associations sont notamment de favoriser le regroupement, lamnagement,
lentretien des fonds qui les constituent, de contribuer au maintien et au dveloppement de la vie
rurale, d'viter l'abandon de certains secteurs en zone montagne, en assurant la gestion du primtre
regroup de faon collective, de conserver la vocation agricole et pastorale d'un primtre.
La mise en place dAFP permet enfin de contourner les obstacles juridiques qui entravent la
gestion et la transmission du patrimoine foncier en Corse (indivision, dfaut de titres de proprit,
etc.)
Cest pourquoi loffice du dveloppement agricole et rurale de la Corse (ODARC) sefforce
depuis plusieurs annes de favoriser le regroupement du foncier rural travers la cration et le suivi
dassociations foncires qui tiennent compte de ces principales caractristiques. Dans cette
perspective, lODARC apporte un soutien financier et logistique la cration et la promotion dAFP
sur diffrents sites de lle (lAFP la plus tendue est situe sur la commune de Lento).
b. Promouvoir un regroupement des sols vocation sylvicole
Le phnomne de micro parcellisation du foncier ne saurait tre circonscrit au seul espace

agricole de lle. La fort prive en Corse est galement confronte un morcellement excessif,
principalement induit par la prgnance de lindivision successorale. Il apparat utile de souligner que la
fort couvre 308 903 hectares soit 77 % de la superficie forestire de l'le101. Refltant fidlement ltat
gnral de la proprit foncire dans lintrieur de lle.
On recense en effet un trs grand nombre de propritaires forestiers, pour la plupart
dtenteurs de petites parcelles. En 2005, la Corse comptait plus de 73 000 propritaires forestiers dont
limmense majorit (68 692 propritaires) possde une surface infrieure un hectare.
Face aux difficults spcifiques quoccasionne la prolifration de lindivision et lmiettement

du patrimoine forestier priv, certains propritaires se sont regroups au sein dassociations syndicales
de gestion forestire102. A limage des AFP, dans le secteur agricole, ce type de dispositif constitue un
moyen de grer en commun sans pour autant altrer le droit de proprit de chacun.
101
Statistique dlivre par lIFN linventaire forestier national en 2005.
102
Les articles L. 247-1 L. 247-7 du Code forestier dfinissent et rglementent le fonctionnement des associations
syndicales de gestion forestire.
Page 84 sur 121
Au niveau fonctionnel, ces associations sont gres par des syndics dont les pouvoirs
s'apparentent ceux des conseillers municipaux dans les communes, et qui sont lus par l'assemble
gnrale compose des propritaires du primtre. Les dpenses sont couvertes par des cotisations
proportionnelles l'intrt que chaque propritaire dtient dans le primtre.
En raison de la superficie considrable quelle occupe dans lle, la fort prive en Corse
apparat relativement difficile matriser. Exposs sans cesse diffrents prils, (risques dincendie,
pollution, coupes sauvages, divagation des animaux, etc) les espaces boiss sont victimes dun dficit
dimplication de la part de leurs propritaires respectifs. Mais ils ptissent galement dune carence
dinfrastructures de desserte rendant peu ais laccs de nombreuses forts.
Le Centre rgional de la proprit forestire (CRPF) et lODARC devront assister les

propritaires ruraux afin de surmonter les lourds handicaps auxquels est confronte la fort prive de
Corse. Il est cet gard fondamental de mettre en uvre des mesures adaptes aux spcificits du
patrimoine forestier insulaire. Il semble ainsi ncessaire de promouvoir et damliorer lusage de
pratiques sylvicoles (plans simples de gestion ou codes de bonne conduite sylvicole) jusqualors peu
dveloppes dans lle, de susciter des matrises douvrages collectives, dencourager (par le biais de
dotations financires ou dincitations fiscales) les propritaires simpliquer davantage dans
lamnagement de leur patrimoine. La ralisation de diffrents chantiers publics destins amliorer la
desserte et laccessibilit de zones boises prives103 est notamment rendue possible par la mobilisation
des financements issus du CPER-DOCUP (contrat de plan tat rgion-document unique de
programmation)104.
103
Lamnagement des forts prives bnficie du CPER DOCUP travers des mesures qui lui sont destines. Pour la
priode 2000-2006, les travaux engags dans ce cadre recouvrent notamment 19 kilomtres de piste forestire et
reprsentent un montant valu 1 668 900 euros
104
Le 17 novembre 2000, Michel BARNIER, Commissaire europen en charge de la politique rgionale, Jean-Pierre
LACROIX, Prfet de Corse et Jean BAGGIONI, Prsident du Conseil excutif de Corse ont sign le document unique
de programmation qui engage lUnion europenne, ltat et la Collectivit territoriale de Corse sur la priode 2000-
2006.
Page 85 sur 121
B. LA MISE EN UVRE DE POLITIQUES DAMENAGEMENT DU TERRITOIRE
EFFICACES
1. Poursuivre le processus de territorialisation des politiques publiques amorc par la

CTC
Les disparits gographiques, topographiques, dmographiques, conomiques ainsi que

ltendue de la superficie de la Corse font obstacle toute gestion uniforme du territoire. On ne peut
en effet mettre en uvre de stratgie de dveloppement efficace sans une prise en compte des
spcificits, des richesses et des besoins propres chaque portion du territoire insulaire.
Toute initiative de planification globale occultant le caractre typique (culturel, patrimonial)

inhrent chaque microrgion serait de nature accentuer le dsquilibre territorial prexistant entre
le littoral et lintrieur de lle. Il semble ds lors essentiel pour les pouvoirs publics dorienter leurs
interventions dans le sens dun rquilibrage liant les diffrents bassins de vie de Corse afin de
parvenir une meilleure cohsion territoriale, ainsi qu une solidarit entre espaces ruraux et espaces
urbains, entre le littoral et lintrieur de lle.
En raison notamment du nombre trs important de communes que compte lle, de la faible
densit de population qui les caractrise, il serait sans conteste opportun doprer un regroupement
des services et quipements au profit des usagers ruraux. Il savre pour le moins utopique de vouloir
desservir chaque commune de Corse de faon identique. Cest pourquoi, une approche territorialise
dans la mise en uvre des politiques publiques permettrait une rpartition quilibre des principales
infrastructures et quipements ncessaires au dveloppement de lle. Prenant la mesure des enjeux en
prsence, la Collectivit Territoriale de Corse sest attele ds 1986 mettre en place une politique de
dveloppement micro rgional fonde notamment sur un diagnostic socioconomique pralable,
un plan de dveloppement, un programme dactions, et des oprations de contractualisation.
Linstauration en 1995 dun dispositif lgislatif et rglementaire donnant corps lexistence de
territoires de projets a permis la Collectivit Territoriale de Corse de relancer un processus de
territorialisation expressment prvu par le plan de dveloppement de la Corse105.
105
Lors de la sance du 16 dcembre 2004, lAssemble de Corse a approuv les deux premiers contrats vocation
globale damnagement et de dveloppement. Le contrat de pays de Balagne et le contrat dagglomration du pays
ajaccien ont t signs respectivement les 12 et 13 janvier 2005, dlibration n 04/303 AC de lAssembl de Corse
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La mise en oeuvre dune telle dmarche repose sur la dtermination des besoins spcifiques
exprims au sein de chaque territoire. Si certains domaines ne se prtent pas une dclinaison
territoriale et doivent toujours relever du niveau rgional ou national, la majeure partie dentre eux est
transposable une chelle locale. Il en est ainsi de secteurs cls tels que laction conomique, relance
par des conventions de dveloppement territorialis, le tourisme, davantage pris en compte par des
conventions de ple touristique, la formation, rendue plus accessible par un meilleur ancrage des
collges et des lyces en milieu rural, etc.
2. Doter la Corse dune planification efficace
Ainsi que nous avons pu le constater prcdemment, la Corse souffre globalement dun dficit
de documents durbanismes, particulirement prgnant dans lintrieur de lle106. Rappelons cet
gard que la plupart des plans locaux durbanisme sont actuellement en cours dlaboration. Il est par
ailleurs permis de relever, au niveau supra communal, que lle ne compte prsent aucun schma de
cohrence territoriale (SCOT). Enfin, dans lattente de lexamen par lAssemble de Corse du
PADDUC, lle ne peut toujours pas se prvaloir dun plan damnagement du territoire global.
Afin de confrer chaque parcelle de territoire une vocation spcifique, il convient de doter
chaque microrgion de Corse de documents durbanisme efficaces. Ces derniers doivent sattacher
dfinir un zonage dtaillant laffectation de chaque sol. Il apparat par consquent essentiel de
poursuivre le processus dlaboration des PLU notamment dans les communes rurales. Par ailleurs, la
mise en uvre de SCOT serait sans conteste de nature renforcer la coopration intercommunale au
niveau dun certain nombre de communauts de communes rurales. Il semble enfin essentiel de
mettre en uvre une planification au niveau rgional dfinissant les grandes orientations lchelle de
lle. Si la mise en uvre dun plan damnagement et de dveloppement durable de la Corse
(PADDUC) correspond une disposition lgale107, elle simpose prsent comme une imprieuse
ncessit.
autorisant le Prsident du Conseil excutif de Corse signer le contrat de territoire avec le pays de Balagne, RAAAC,
dcembre 2004, p. 7 ; dlibration n 04/304 AC de lAssemble de Corse autorisant le Prsident du Conseil excutif
de Corse signer le contrat de territoire avec la communaut dagglomration du pays ajaccien, RAAAC, dcembre
2004, p. 9.
106
Annexes
107
Rappelons quau terme de son article 12, la loi du 22 janvier 2002 relative la Corse, dsormais codifi dans le
Code rural, confie la Collectivit territoriale de Corse (CTC), la charge dlaborer le plan damnagement et de
dveloppement durable de la Corse (PADDUC).
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3. Mettre en uvre des mesures destines librer du foncier
Limportant essor dmographique que connat lle actuellement, gnre une demande
soutenue de patrimoine foncier. La cration de logements, destins abriter cette population nouvelle,
lavnement de zones artisanales ou industrielles, la mise en place dquipements collectifs (crches,
tablissements, scolaires, centres de griatrie, etc.,) mobilisent dimportantes surfaces de terrain.
Or, force est de constater que la ralisation de projets denvergure se heurte une rarfaction
du foncier, particulirement perceptible en zones priurbaines. Il convient de souligner que
lexpansion dont ont bnfici lagglomration bastiaise et les communes du pays ajaccien sest
notamment opre au dtriment de terrains agricoles.
Afin de concilier cette pnurie de terrains exploitables avec les nouveaux enjeux quimpose le
dveloppement conomique de lle, les pouvoirs publics devront apprhender diffremment la
gestion de lespace. Il leur faudra dans cette perspective mettre en uvre diffrentes mesures destines
librer du foncier tout en prservant les zones agricoles menaces de disparition.
a. Viabiliser les sols en friche pour les communes
Le dveloppement conomique et dmographique de nombreuses communes de

Corse, (et plus spcifiquement dans lintrieur de lle) se trouve notablement entrav par un dficit
dquipements structurels. Il serait opportun dencourager les municipalits considres se doter
dindispensables rseaux dassainissement afin de permettre la viabilisation des terrains jusqualors
inconstructibles. Une telle dmarche permettrait ainsi de librer de nombreux terrains jusqualors
gels.

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b. Promouvoir une gestion collective et concerte des quipements publics
En dpit des subventions plus ou moins apprciables accordes aux communes pour se doter
dindispensables quipements collectifs (rseaux dassainissement, rservoirs deau, etc.), un certain
nombre de communes de dimension et de budget modestes prouvent des difficults de nature
entraver la mise en oeuvre de tels projets (carence de terrains pour accueillir les nouvelles installations,
dficit de moyens logistiques et financiers, etc.).
Il parat par consquent essentiel de mutualiser les moyens ncessaires la ralisation
dimportants ouvrages publics lchelle de communauts et groupements de communes. Il
conviendrait en lespce de renforcer la coopration entre les communes dune mme microrgion.
c. Privilgier lhabitat group aux villas et logements individuels
Lun des dfis majeurs que doivent prsent relever de nombreuses communes de Corse
consiste concilier leur expansion dmographique avec une rarfaction corrlative des terrains
constructibles. Il peut apparatre opportun en pareilles circonstances de circonscrire le primtre des
maisons individuelles dans le but de gagner de lespace. Il convient ds lors, pour une commune
confronte une carence de terrains constructibles, de privilgier les constructions dites verticales
au dtriment de villas et pavillons.
Un tel choix permettrait sans conteste de loger un plus grand nombre dindividus dans un
espace plus rduit.
Dans lexercice de leur comptence dattribution des permis de construire, les communes pourraient
ainsi promouvoir ldification dimmeubles et dhabitations groupes au dtriment de rsidences
individuelles.
d. Restreindre le classement des routes nationales dites grande circulation
Le classement des routes nationales grande circulation induit outre lapplication des rgles de
police de circulation et de stationnement des contraintes durbanisme.
En effet, ce type de classement saccompagne dune disparition dune certaine masse foncire
situe proximit de ces axes.
Ainsi il serait opportun, pour accroitre lespace de constructibilit aux abords de ces axes de
revoir ce classement ds lors que les routes nassurent plus dans les conditions satisfaisantes la
continuit dun trafic que ce type de classement suppose.

Page 89 sur 121
III/ GARANTIR UNE MEILLEURE EFFICACIT DES
OUTILS TECHNIQUES DE GESTION ET DE
RGULATION DU MARCH FONCIER
En raison, notamment dun dficit de moyens, il apparat ce jour fort peu ais de cerner
prcisment les ralits du march foncier insulaire. Labsence dun observatoire rgional du foncier
fait obstacle toute politique danticipation et de projection sappliquant au march avenir. Afin de
mieux apprhender le march foncier insulaire et danticiper les mouvements susceptibles de laffecter
lavenir, il semble essentiel de doter enfin la Corse dun vritable observatoire du foncier rgional.
On ne peut agir efficacement sur le march foncier sans en connatre prcisment au pralable les
volutions. Lexistence dun tel outil constitue un lment indispensable la mise en uvre dune
politique foncire cohrente. Dtentrice de donnes statistiques apprciables sur le march foncier
insulaire, la SAFER de Corse constitue un oprateur tout indiqu pour assurer cette nouvelle mission
dobservatoire foncier rgional. Cependant, si elle recle incontestablement les comptences, les outils
techniques, pour recenser, analyser et diffuser lensemble des informations relatives au march foncier
dans lle, la SAFER ne dispose pas actuellement de moyens financiers et humains suffisants pour
assurer ce type de prestation. Il conviendrait ds lors de doter la structure de ressources
supplmentaires autorisant de ce fait la mise en place dun observatoire foncier rgional. Si la SAFER
se voit attribuer, par leffet de la loi, dimportantes prrogatives en matire de rgulation du march,
les moyens limits dont elle dispose, ne sauraient en effet lui permettre dexercer sa mission
efficacement.
Le dficit dtablissements publics fonciers et dagences de lurbanisme sur le territoire de lle
contribue par ailleurs entretenir une lisibilit approximative du march foncier local en zones
priurbaines.
A. SOUTENIR LES OUTILS TECHNIQUES AU SERVICE DU MONDE RURAL
1. La mise en place dun fonds foncier rgional
Si la Corse parvient dans un premier temps tablir un diagnostic prcis sappliquant au

march foncier local, il convient dans un second temps de mettre en uvre des actions concrtes
destines rguler ce domaine dintervention en considration des besoins pralablement exprims.
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A cet gard, il parat utile de rappeler que linstauration dun fonds foncier rgional correspond
la ncessit de constituer court ou moyen terme des rserves foncires dont lusage devra tre
agricole ou forestier108. Cet outil, au service du monde rural, permet concrtement dacqurir et de
stocker des terrains avant de les cder par le biais dune vente ou dune location-vente. Conscients de
lopportunit de mettre en place cet organisme en Corse, des lus insulaires de premier plan ont eu
loccasion de sexprimer clairement en faveur de la cration dun fonds foncier en Corse. Dans cette
perspective, lODARC constituerait un oprateur des plus indiqu pour promouvoir, en concertation
avec les Chambres dagriculture, les reprsentants des professions agricoles109 et la SAFER de Corse,
la mise en place de ce fonds foncier rgional.
2. Soutenir les actions menes par la SAFER de Corse
La SAFER de Corse occupe une position nvralgique au cur du monde rural. Cet organisme
de droit priv investi dune mission de service public agit directement sur les structures foncires.
Rappelons quelle est la fois un rgulateur du march foncier, en ralisant des acquisitions et des
cessions de terrains (par voie amiable, par premption) mais galement un acteur en matire
damnagement foncier110 et de rorientation des terres111
Cependant, en dpit des prrogatives trs tendues que lui confre la loi, la SAFER de Corse
connat prsent des difficults pour assurer lensemble des missions qui lui sont assignes. Elle
dplore en effet un important dficit de moyens humains et financiers. Prcisons de ce point de vue
que le financement de lactivit des SAFER provient pour moiti de subventions publiques112.
108
Supra, p. 42.
109
Le CDJA corse du sud a t invit par le groupe de travail sur le foncier du CESC
110
Dans cette perspective, elle exerce une comptence exclusive damnagement des sols vocation agricole. Elle
participe aux oprations damnagement foncier aux cts de divers organismes publics, dans le cadre de
lamlioration des structures agricoles et forestires, mais galement dans le cadre de la lgislation des terres incultes
en zone de montagne. La SAFER assiste enfin les collectivits publiques dans lexercice de leurs fonctions
respectives.
111
Larticle 143-3 du Code rural prcise par ailleurs que les socits damnagement foncier et dtablissement rural
peuvent aussi conduire des oprations destines faciliter la rorientation des terres, btiments ou exploitations vers
des usages non agricoles en vue de favoriser le dveloppement rural ainsi que la protection de la nature et de
lenvironnement .
112
Ltat sacquitte dune rmunration forfaitaire dtermine pour chaque dpartement en fonction de la zone
daction de la SAFER, il verse une subvention pour chaque acte dacquisition de biens agricole ralis. Dans le cadre
Page 91 sur 121
Mais outre ces ressources directes, les autorits octroient paralllement une srie davantages
fiscaux destins amoindrir les cots de gestion des SAFER113. Afin daccrotre et de diversifier leurs
sources de financement, ces dernires majorent le prix des rtrocessions en rpercutant une partie du
cot des services rendus la charge des attributaires.
Pour autant, en dpit de sources de financement varies, la SAFER de Corse ne compte pas
suffisamment de ressources pour exercer de faon optimale lensemble de ses attributions de service
public.
La rcente visite du Ministre de lAgriculture en Corse, Michel BARNIER a confirm la
ncessit de renforcer les moyens de la SAFER de Corse. LEtat sest en ce sens engag apporter un
financement la structure pour un montant de 200 000 . Le Ministre a par ailleurs exhort la CTC
sengager sur la base dun montant identique.
La SAFER pourrait concrtement bnficier dune ligne de trsorerie garantie qui lui
permettrait de faire valoir son droit de premption chaque fois quelle lestime opportun.
Mais si le renforcement des moyens de la SAFER de Corse simpose comme une imprieuse
exigence, la structure devra toutefois sadapter pour rpondre aux enjeux considrables que recle le
foncier en Corse. Une rflexion sur son volution juridique et fonctionnelle mriterait ainsi dtre
mene. En labsence dtablissements publics fonciers dans lle, il parat pertinent de sinterroger sur
lopportunit dtendre le champ de comptence de la SAFER aux zones priurbaines. Il semblerait
par ailleurs que le statut de socit anonyme restreigne sensiblement la facult de lorganisme
collecter des financements publics (notamment des ressources fiscales tels que la taxe spciale
dquipement).
Il est permis de penser quun statut juridique de groupement dintrt public confrerait une
flexibilit plus importante la SAFER, lautorisant de fait largir le cadre de ses prrogatives et
diversifier ses ressources.
dun plan de dveloppement pluriannuel (2003/2006) de la SAFER de Corse, la Collectivit Territoriale de Corse sest
acquitte dune somme de 152 000 euros annuelle.
113
Les acquisitions et rtrocessions sont exonres des droits de timbre et denregistrement.
Page 92 sur 121
B. LA CRATION DOUTILS TECHNIQUES DAMNAGEMENT URBAIN
Alors que les deux principales agglomrations de lle connaissent actuellement un essor
socioconomique et dmographique incontest, la Corse se singularise nanmoins par une carence
doutils techniques damnagement urbain. La mise en place dagences de lurbanisme ou
dtablissements publics fonciers contribuerait sans nul doute encadrer et soutenir les
agglomrations ajacciennes et bastiaises raliser leurs projets de dveloppement urbain.
1. La cration dagences de lurbanisme
Il parat utile de rappeler que les agences de lurbanisme soutiennent les communes dans leurs
projets damnagement et de dveloppement, dlaboration des documents durbanisme et de
prparation des projets dagglomration114.
Compte tenu du relatif dficit damnagement du territoire dont elle fait lobjet, la Corse
mriterait sans nul doute dtre dote dune agence de lurbanisme. Pourtant, si un projet de cration
dun tel outil pour les besoins du grand Bastia avait t initi au dbut des annes 2000 par un
Conseiller gnral de Bastia, actuellement Prsident de loffice HLM de la Haute-Corse, M. Henri
ZUCCARELLI, il na pu aboutir. La Corse demeure prsent lune des rares rgions franaises ne
pas encore compter en son sein dagence durbanisme115.
Il peut par consquent sembler opportun de mettre en place une ou plusieurs agences de
lurbanisme en Corse.
2. La cration dtablissements publics fonciers
Rappelons que les tablissements publics fonciers sont notamment investis dune mission de
conseil, dingnierie et dexpertise auprs des collectivits territoriales.
114
Supra, p. 40.
115
La FNAU (Fdration nationale des agences de lurbanisme) recense 46 sites abritant des agences de lurbanisme
en France mtropolitaine (Dunkerque, Lille, Boulogne-sur-mer, Saint-Omer, Bthune-Artois, Maubeuge, Amiens, Le
Havre, Caen, Oise-la-valle, Reims, Longwy, Metz, Strasbourg, Nancy, Chlons-en-Champagne, Seine Aval, Apur,
Laurif, Audeso, Troyes, Orlans, Tours, Angers, Rennes, Nantes, Lorient, Brest, Mulhouse, Belfort, Montbliard,
Besanon, Clermont-Ferrand, Lyon, Saint-tienne, Grenoble, Bordeaux, Adour-Pyrnes, Toulouse, Perpignan,
Nmes, Avignon, Aix-en-Provence, Marseille, Toulon, Alpes Maritimes) et 4 dans les DOM-TOM (La Martinique, La
Guyane, la Runion, la ville de Nouma disposent dune agence de lurbanisme).
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Dans cette perspective, ils sont appels raliser des acquisitions de terrains par voie amiable,
par voie dexpropriation ou par premption pour le compte des dites collectivits. Alors que ce type
doutil tend se dvelopper trs rapidement sur le reste du territoire national, il nest toujours pas
prsent sur le sol insulaire. La mise en place dun ou plusieurs EPF en Corse pourrait apporter un
soutien logistique apprciable dans la dfinition dune vritable politique de dveloppement priurbain
au service des agglomrations de lle. Le champ de comptence de cette structure est susceptible de
recouvrire lensemble de lle (il sagit dans cette hypothse dun EPF rgional) ou une partie
prdtermine du territoire (la communaut dagglomration de Bastia ou la communaut
dagglomration du pays ajaccien sont fondes mettre en place un EPF local).
Il semble enfin opportun de souligner que le cot gnr par la cration et le fonctionnement
dun EPF serait relativement peu lev pour les collectivits locales qui en bnficieraient. Le
financement de cette entit est essentiellement assur par linstauration dune taxe spciale
dquipement (TSE) dans les mmes conditions que sur le continent.

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TROISIEME PARTIE :
CONCLUSIONS ET
PROPOSITIONS DU CESC

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CONSTAT :
Considrant la situation dmographique suivante :
- La Corse est une rgion o on constate un fort accroissement de la population

(lle figure parmi les rgions franaises ayant connu la plus forte croissance
dmographique depuis 1999 o la population est passe de 260000 294000
habitants en 2006, sources INSEE) ;
- Les 360 communes de lle se rpartissent en deux grands groupes, celles du
littoral et celles de lintrieur.
- A taille gale, les deux plus grandes agglomrations de lle, communes littorales,
enregistrent le plus fort taux de croissance.
Considrant les niveaux dattractivit des zones rurales :
- Les zones rurales trs loignes des mtropoles deviennent inaccessibles ;

- Les zones rurales isoles (dites rural profond) se dpeuplent ;
- Les zones rurales proches des agglomrations voient leur population saccrotre
par larrive des mnages ayant un emploi en ville et un mode de vie urbain.
Considrant lintervention des diffrents acteurs suivants :
LOffice de Dveloppement Agricole et Rural de la Corse (ODARC), lOffice

de lenvironnement de la corse (OEC)116, la Direction Rgionale de
lAgriculture et de la Fort (DRAF), les Directions Dpartementales de
116
: Le Prsident de lOffice de lEnvironnement de la Corse a t invit par le groupe de travail foncier du CESC
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lAgriculture et de la Fort (DRAF), la Direction Rgionale de
lEnvironnement (DIREN),
doivent relever les dfis dtermins par le Plan de dveloppement Rural de la Corse
(PDRC) et du guide des aides sur laccroissement des productions agricoles de
qualit, lorganisation de la diversification de lconomie rurale et sur lamlioration
de la prise en compte des contraintes environnementales.
En consquence, une action globale sur le foncier est indispensable.
Aider au regroupement du foncier rural et la mise en place de stratgies locales de

dveloppement pour ancrer le territoire, notamment forestier, dans une action
damnagement durable de lespace :
- Chartes forestires ou de territoires,

- plan de dveloppement de massif,
- plan de dveloppement et de mise en valeur pastorales
Le GIRTEC,
est charg de rassembler tous les lments propres reconstituer les titres de
proprit en Corse pour les biens fonciers et immobiliers qui en sont dpourvus.
A cet effet, il peut prendre toute mesure permettant de dfinir ces biens, den
identifier leurs propritaires et crer ou grer lensemble des quipements ou
services dintrt commun rendus ncessaires pour la ralisation de son objet ;
Le Parc Naturel Rgional de Corse,
est investi dans la prservation des richesses naturelles, culturelles et humaines

(traditions populaires, savoir faire techniques) base du projet de dveloppement des
parcs naturels rgionaux.

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Le classement en parc naturel rgional ne se justifie que pour des territoires dont
lintrt patrimonial est remarquable pour la rgion et qui comporte suffisamment
dlments reconnus au niveau national et international.
Placer lHomme au cur des parcs, participer et inciter la construction collective

et solidaire des projets.
Prserver et valoriser les ressources naturelles et culturelles pour dvelopper la vie

des territoires, souvrir aux changes et aux partenariats locaux et externes, telles
sont les principales ambitions des parcs naturels rgionaux ;
Le conservatoire de lespace littoral et des rivages lacustres,
est un tablissement public national, plac sous la tutelle du ministre charg de la

protection de la nature.
Il mne une politique foncire visant la protection dfinitive des espaces naturels
et des paysages sur les rivages maritimes et lacustres.
Notre rgion a besoin de cet acteur qui est essentiel la prservation des espaces
naturels sensibles.
La gestion cologique des espaces verts est avant tout une gestion qui sinscrit dans
la dmarche du dveloppement durable.
Le Conservatoire du littoral est membre de lUnion Mondiale pour la Nature

(UICN).

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PROBLEMES :
Considrant :
- Que le foncier de lle fait lobjet dune hausse exponentielle des prix qui pnalise
laccs au logement et donc peu propice la mixit urbaine et sociale ;
- Que le phnomne dtalement urbain lorigine de conflits dusage dans les

espaces ruraux et incompatible avec les enjeux du dveloppement durable ;
- Que lurbanisation des espaces priurbains, rarement accompagne dune mise

en place des services publics correspondants, a marqu lenvironnement et port
atteinte la biodiversit ;
- Que la gestion actuelle du foncier est un gchis impressionnant et engendre une

urbanisation peu dense et trs consommatrice despace ;
- Les consquences de la pression foncire qui se porte sur les espaces naturels et
agricoles en zone priurbaine et leur prise en compte sans dlai ;
- Dans un contexte dconomie de march, le march foncier se diffrencie de la

plupart des autres marchs des biens et services :
- en effet le foncier ne se dplace pas, et na pas de valeur
intrinsque. Sa valeur dpend de lusage qui pourra en tre fait.
- Il sagit aujourdhui de se dterminer sur lorganisation de lespace que la Corse

lguera ses enfants.

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OBJECTIFS :
- Une ncessaire approche cohrente de la politique foncire au niveau rgional en

liaison avec les niveaux locaux ;
- Planifier lespace lchelle rgionale selon les principes et objectifs du zonage

(lamnagement du territoire doit passer par la mise en uvre dun zonage
adapt la diversit des sols) ;
- Inscrire la matrise de lusage des sols dans une perspective de dveloppement

durable et de long terme ;
- Rsorber la fracture rurale qui concerne une population vieillissante dominante

agricole ;
- Contrler, voire limiter ltalement priurbain qui doit devenir une priorit
consensuelle pour tous les acteurs ;
- Rendre attractif les espaces ruraux pour les rsidents et proposer une offre de
proximit la fois diversifie et de qualit.
- Il sagit, de permettre une gestion cohrente de lespace, ouverte tous les

secteurs conomiques, accessible aux projets des uns ou des autres, dans la mesure
o ils sont respectueux des intrts de chacun.

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PROPOSITIONS :
Le Conseil Economique, Social et Culturel de Corse estime que dans le

cadre de la mise en uvre dune politique foncire garantissant une gestion
long terme des sols dans une perspective de dveloppement durable, un certain
nombre doutils tant techniques que juridiques doivent tre mis en uvre.
1 : Pour une matrise du foncier en Corse
Pour rpondre aux besoins des collectivits locales, leur permettre de disposer
dune offre foncire et ainsi limiter les effets de la pression foncire, le CESC
prconise que la Collectivit Territoriale de Corse se dote dun outil de rgulation du
march foncier travers la mise en place dun oprateur foncier.
Aujourdhui il existe deux types doprateurs susceptibles de produire un impact

significatif sur le march foncier lchelon rgional :
- Les tablissements publics fonciers dEtat (EPFE) qui relvent du ministre

de lintrieur ;
- Les Socits dAmnagement Foncier et dExploitation Rurale (SAFER)

qui sont sous tutelle du Ministre de lagriculture.
La cration de rserves foncires permettra moyen terme la constitution de

projets damnagement dintrt gnral.

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Une rserve foncire serait ncessaire pour :
- affirmer la place de toutes les collectivits ;
- mieux grer ltalement priurbain ;
- matriser lurbanisation ;
- crer un quilibre ville campagne ;
- valuer limpact foncier ;
- crer un observatoire du foncier,
- protger et renforcer lagriculture et lespace forestier ;
- favoriser la mise en uvre dune stratgie densemble.
Le CESC prconise que ces oprateurs fonciers prcits, investis dune mission
de service public, puissent intervenir sur le volet foncier corse.
Par ailleurs ces outils pourraient sinscrire dans le processus de territorialisation
des politiques publiques amorc par la collectivit territoriale de corse.
La Corse ne peut occulter son appartenance lEurope. Il parat donc vident

que lon sintresse aux rglements des autres rgions europennes et les lois de mise en
valeur du patrimoine foncier au bnfice de leur population.
En premier lieu :
Compte tenu du caractre durgence que ncessite la matrise du foncier en

Corse, le CESC insiste sur le renforcement de la SAFER Corse qui peut se
prvaloir dune grande exprience dans la gestion du territoire insulaire et ainsi favoriser
la mise en uvre dune stratgie globale.
En effet, aujourdhui cet oprateur dispose de tous les moyens techniques

oprationnels pour mettre en uvre rapidement et de manire efficace la matrise du
foncier lchelle rgionale.

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Afin de lui permettre de mieux assurer son rle doprateur foncier au
profit des collectivits, notamment des plus petites, aussi bien dans les zones
rurales que priurbaines, il conviendrait de rexaminer son financement.
Le statut juridique auquel elle est soumise pourrait subir des adaptations qui lui
permettraient de devenir ligible au versement de la taxe spciale dquipement (TSE),
laquelle pourrait ainsi devenir la taxe spciale damnagement.
En contrepartie des moyens supplmentaires consentis au profit de la SAFER,

dans un souci de cohrence de laction quelle mne, une nouvelle mthode de gestion
des terres rtrocdes simpose.
Ainsi, le CESC prconise que la SAFER corse impose imprativement un

nouveau mode de gestion des terres rtrocdes.
- Au terme dun contrat de vente entre la SAFER et un acqureur, ce dernier

bnficiant de laide dun oprateur foncier investi dune mission de service
public doit avoir limprieuse obligation de maintenir ses terres classes en
fonction de leur attribution et destination dorigine.
Cette approche ncessite ladaptation de la rglementation en vigueur.

Page 103 sur 121
En second lieu :
Le CESC, dans la mesure o la matrise foncire permet de rpondre aux

exigences poses par lamnagement du territoire, prconise la constitution dun
EPFE qui doit tre complmentaire avec loprateur foncier existant.
Tout comme ce dernier, le champ dintervention de cet tablissement doit tre

rgional afin de ne pas accrotre les dsquilibres et les disparits entre les territoires.
La cration dun EPFL (Etablissement public foncier local) serait de nature

crer de manire historique une fracture sans prcdent entre le rural et lurbain.
En effet, les moyens dont pourraient bnficier les EPFL ne permettraient quun
dveloppement isol par micro rgion et donc pas de cohrence de dveloppement
lchelle du territoire.
2 : Pour une meilleure matrise spatiale en zone urbaine et priurbaine
Lun des dfis majeurs que doivent relever de nombreuses communes de corse
consiste concilier expansion dmographique et rarfaction des terrains constructibles.
Face cet enjeu, le CESC prconise de privilgier la constructibilit dite

verticale au dtriment des villas et pavillons, qui ont transform en quelques annes
les paysages entre ville et campagne.
En zone urbaine un oprateur foncier faciliterait par exemple la mise en uvre

de mesures en faveur du logement en permettant le dveloppement dun habitat social
durable accessible aux milieux populaires et rpondant une meilleure mixit sociale.

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Crer des mesures en faveur du logement, cest faire de la politique en faveur de
lgalit des chances.
Par ailleurs, il convient de densifier les constructions en ayant recours un

coefficient doccupation des sols (COS) lev.
La ville doit pouvoir voluer, changer, sadapter pour tre durable, il convient
cet gard de ne pas geler le territoire urbain.
Ainsi, laugmentation de densit de construction en milieu urbain, priurbain et

rural constitue une rponse la problmatique de la matrise foncire.
De plus, toujours dans un souci de densification et de gestion rationnelle de

lespace, le CESC propose de privilgier la cration dhabitation usage principal
aux habitations usage secondaire.
Enfin, le CESC propose une rvision de la liste des routes nationales

classes grande circulation. Ce type de classement induit, outre lapplication des
rgles de police et de stationnement, des contraintes durbanisme (zone de
constructibilit limite).
Ds lors que les routes nassurent plus dans les conditions satisfaisantes la
continuit dun trafic, il conviendrait de revoir ce classement pour pouvoir ainsi
rcuprer une certaine masse foncire situe proximit de ces axes permettant ainsi
plus aisment linstallation dquipements structurants.

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3 : Pour une reconqute des espaces agricoles et forestiers
Sagissant des terres incultes, au-del du dispositif en vigueur permettant leur

mise en valeur, le CESC prconise, ds lors que ltat dabandon contrarie une
orientation dcide soit par lAssemble de Corse soit par une autorit
communale ou intercommunale, crant un risque dincendie, la mise en place
dune fiscalit particulire.
Ceci pour inciter les propritaires prendre les dispositions ncessaires pour que
leur terrain assure lusage auquel il est destin dans un document durbanisme.
Il ne saurait tre question de protger lagriculture, contre toute autre logique

conomique ou sociale mais la volont de maintenir une activit dans ce secteur,
suppose au pralable que les zones agricoles soient protges pour viter que
lartificialisation irrversible, ne concerne les terres meilleur potentiel.
Ainsi, pour dfinir ces zones agricoles le CESC prconise la notion de

potentialit agronomique dominante des terres comme un critre objectif de
classification de celles-ci.
Cette notion pourrait tre prise comme critre utilisable au cours des procdures
dlaboration ou de rvision de tout document durbanisme.
Cette dfinition des terres agricoles doit tre soutenue par une rfrence
toute cartographie qualifie.

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4 : Pour une intervention optimale des diffrents acteurs
mobiliss dans la gestion du territoire.
Tout dabord lODARC : dans le cadre de son action pour la cration de carte
dfinissant les zones agricoles forte potentialit agronomique, il devrait faire inscrire
ces cartes dans un document, de manire ne plus mettre en doute le dveloppement
agricole.
Le CESC considre que le PADDUC est le document adapt.
Ensuite le GIRTEC : celui-ci doit jouer un rle de liaison entre les

propritaires et les diffrents acteurs du foncier :
Soit avec loprateur dsign ;

Soit avec les collectivits ;
Soit avec les chambres consulaires.
Son action devrait autoriser, de nouvelles perspectives doffres, sur le march

foncier.
Concernant le Parc Naturel Rgional de Corse, acteur essentiel du milieu

rural, cet outil doit tre renforc pour lui donner toute la lgitimit de prservation et
de valorisation des ressources naturelles.
Enfin, sagissant du Conservatoire de lespace littoral et des rivages

lacustres, il serait ncessaire quil soit associ un oprateur foncier pour quil
devienne un outil performant.

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Il mne une politique de protection long terme pour les gnrations futures.
Les terrains du conservatoire constituent un atout du dveloppement

conomique ;
Un espace naturel protg ;
Un patrimoine naturel remarquable par une rglementation adapte tenant
aussi compte du contexte local ;
Un territoire gr des fins conservatoires et de manire planifie ;
Un lieu de sensibilisation la protection de la biodiversit, de la nature et
dducation lenvironnement.

Page 108 sur 121
CONCLUSION:
Il convient de parvenir un large consensus, qui dpasse les

clivages politiques, visant prendre en considration la ncessit
dorganiser notre territoire insulaire.
Cette responsabilit daujourdhui doit devenir, pour chacun la

fiert de demain.
La rgion, les dpartements, les communes et communauts de

commune doivent soutenir au plan local les politiques de
dveloppement durable.
La nature constitue une composante essentielle de notre cadre

de vie et par l mme du caractre de notre territoire.
Le CESC esquisse les bases et les modalits de ce que pourrait

tre une nouvelle politique foncire, lisible pour les citoyens, sans
ajouter une multitude doutils juridiques dj existants et, qui plus
est, souvent mconnus.
Le CESC appelle de ses vux un affichage dobjectifs clairs

atteindre.

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Contribution du STC
Le STC considre que la matrise du foncier ne peut se dcliner sans prendre en compte les liens
viscraux et multi sculaires avec la communaut qui existe sur le territoire de Corse : le peuple corse.
La Corse a pu matriser son foncier sans avoir lever les problmes dindivision jusquau milieu
du XXme sicle. Il ny avait pas dapptits sur une terre enfonce dans son troitesse conomique, et
dans sa pauvret structurelle.
Depuis 50 ans la terre corse attire les apptits avec la monte en puissance du tourisme qui est
devenu un des leviers du dveloppement conomique de la Corse. Lenvole des prix du foncier
carte aujourdhui la communaut corse qui na pas les moyens financiers correspondants aux tarifs en
vigueur dan s limmobilier. Cest la raison pour laquelle le STC considre quil faut poser la
problmatique du foncier avec des garde-fous pour que la communaut corse puisse jouir des
avances en matire de leve de lindivision.
Le STC considre au moins que des critres de reconnaissance de rsidents puissent tre mis en
an avant et tre bonifis pour laccession la terre corse.
Le STC ne peut se rsoudre cautionner la cration de titres de proprits qui deviendront

uniquement accessibles au pouvoir de largent manant de lextrieur et qui participerait lexclusion
du peuple corse sur sa terre.

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ANNEXES

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Liste des personnes auditionnes
ALBERTINI Philippe, Directeur de la Chambre de Commerce et

dIndustrie de la Haute Corse
ALESSANDRIA Pierre, VIA CAMPAGNOLI
ANTONA Charles, Vice prsident du MEDEF Corse
ARRIGHI Patrick Ple conomie et territoire de la Chambre
Dpartementale dAgriculture de la Haute Corse
BATTESTI Pierre Chef du service Atelier Dpartement dEtude et
dAmnagement (ADEAR) de la Direction
Rgionale de lAgriculture et de la Fort
BATTINI Jean Franois Prsident de Demain la Corse
BERETTI Hlne Directrice de la Chambre Dpartementale de
lAgriculture de Haute Corse
BIGGI Michel Economiste
BONACCORSI Jean Claude Prsident de lODARC
Matre BOURGEAUD Notaire
Monsieur CASANOVA Association U Polpu
Madame CESARI Expert Gomtre
CECCALDI Raymond Ancien Prsident de la Chambre de Commerce et
dIndustrie de la Corse du Sud
CHIAPPINI Jean Luc Prsident du Parc Naturel Rgional de Corse
COLOMBANI Joseph Prsident de la Fdration Dpartementale des
Syndicats dExploitants Agricoles (FDSEA)
Haute Corse
Monsieur CONVINTI Responsable des services techniques de
lODARC
CORAZZINI Catherine Section juridique la Chambre Dpartementale
dAgriculture de la Haute Corse
CURNIER Richard Directeur de la caisse des dpts et consignation
De MARTINI Julie Service amnagement du territoire de lODARC
DUCOUSSO Jean Pierre Pour lassociation U Levante
DUBOEUF Brigitte Directrice de la Direction Rgionale de

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lEnvironnement (DIREN)
Matre FAURE BONACCORSI Avocat
FAZZI Jocelyne Prsidente de lassociation des maires de corse du
sud
FERRANDIS Christophe Centre Dpartemental Jeunes Agriculteurs 2B
(CDJA)
GATTI Philippe Btonnier de lordre des avocats pour la Corse du
Sud
GIORGI Antoine Prsident de lAgence du Tourisme de la Corse
(ATC)
GRILLET Jean Philippe Ancien directeur du conservatoire du littoral
GRIMALDI Stphanie Pour le Conseil dArchitecture, dUrbanisme et
de lEnvironnement (CAUE), Prsidente de
lOffice dEquipement Hydraulique de la Corse
GOUELLO Loc Directeur de la Direction Rgionale de
lAgriculture et de la Fort (DRAF)
LEENHARDT Michel Prsident de lassociation des amis du Parc
Naturel Rgional de Corse (PNRC)
LEONETTI Paul Pour la Chambre de Commerce et dIndustrie de
la Corse du Sud (CCI)
LUCCIONI Daniel Prsident du CRPF
MAIBORADA Katya Directrice du Conseil dArchitecture,
dUrbanisme et de lEnvironnement (CAUE) de
la Corse du Sud
MARTINETTI Jean Paul Chef du ple conomie et territoire de la
Chambre Dpartementale dAgriculture de Haute
Corse
Monsieur MATTEI Pour lassociation U Polpu
Matre MELGRANI Prsident de la Chambre Dpartementale des
Notaires corse du sud
MODAT Ren Prsident de la Mutualit Sociale Agricole (MSA)
Corse et pour la FDSEA 2A
MUSSO Jean Dominique Prsident de la Chambre Dpartementale
dAgriculture de la corse du sud

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ORSONI Jacques Pour la charte de la socit civile
ORSUCCI Christian Prsident de la SAFER Corse
Monsieur PACOU Pour la charte de la socit civile
Matre POLETTI Jean Pierre Avocat urbaniste
Monsieur RADEAU Pour les services fiscaux de la Corse du Sud
Madame RENUCCI Pour la charte de la socit civile
SANTINI Yohann Pour la FDSEA 2B
SOZZI Claude Prsident de la chambre des mtiers de corse du
sud
Matre SPADONI Prsident du Conseil Rgional des Notaires
SUZZONI Etienne Prsident de la chambre rgionale dagriculture
THEVENOT Andr Prsident de la FN SAFER
TRUCCHI Stphane Pour les services fiscaux de la Corse du Sud
VADELLA Martin Association A Muntagnera
VAGNER Patrice Directeur de la Direction Rgionale de
lEquipement
VALAT Andr Prsident du GIRTEC
VALLECALLE Antoine Directeur de la SAFER Corse
Matre VASCHETTI Laurence Avocate
VELLUTINI Simon Chef du service conomie agricole de la DDAF
VINCENTI Jean Marcel Ple conomie et territoire de la Chambre
Dpartementale dAgriculture de haute corse
VIVONI Ange Pierre Prsident de lassociation des maires de Haute
Corse
Monsieur WEBER Expert Gomtre

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Table des sigles et abrviations utiliss
- AC : Assemble de Corse
- AFP : Associations foncires pastorales
- BND : Biens non-dlimits
- BOI : Bulletin officiel des impts
- CCI : Chambres de commerce et dindustrie
- BOI : Bulletin officiel des impts
- CE : Conseil dtat
- CRPF : Centre rgional de la proprit forestire
- CTC : Collectivit territoriale ce Corse
- CUE : Conseil de lunion europenne
- DDE : Direction dpartementale de lquipement
- DIA : Dclaration dintention daliner
- DOCUP : Document unique de programmation
- DPU ; Droit de premption urbain
- DRE : Direction rgionale de lquipement
- DTA : Directive territoriale damnagement
- EPIC : tablissement public caractre industriel et commercial
- EPF : tablissement public foncier
- EPFE : tablissement public foncier dtat
- EPFL : tablissement public foncier locaux
- FEADER : Fonds europen agricole pour le dveloppement de lespace rural
- FNAU : Fdration nationale des agences de lurbanisme
- GIRTEC : Groupement dintrt public pour la reconstitution des titres de proprit en Corse
- JO : Journal officiel lois et dcrets
- JO L : Journal officiel de lunion europenne
- MARNU : Modalits dapplication du rglement national durbanisme
- ODARC : Office de dveloppement agricole et rural de la Corse
- PACA : Provence-Alpes-Cte-dAzur
- PADDUC : Plan damnagement et de dveloppement durable de la Corse
- PDRC : Programme de dveloppement rural pour la Corse
- PEI : Programme exceptionnel dinvestissement
- PLU : Plan local durbanisme
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- POS : Plan doccupation des sols
- RAAAC : Recueil des actes administratifs de lassemble de Corse
- SAFER : Socit damnagement foncier et dexploitation rurale
- SCOT : Schma de cohrence territoriale
- SHON : Surface hors uvre nette
- SOMIVAC : Socit de mise en valeur agricole de la Corse
- SRU : Solidarit, renouvellement urbain
- TA : Tribunal administratif
- TGI : Tribunal de grande instance
- TLE : Taxe locale dquipement
- TSE : Taxe spciale dquipement
- ZAC : Zones damnagement diffr

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CARTOGRAPHIES

Page 117 sur 121
Recherche gographique des sites Natura 2000
en CORSE
Choisissez un dpartement contenant au moins un site ( ) sur la carte

Site natura 2000
dpartement ou dans la liste ci-dessous :
rgion
zone urbaine
zone boise
hydrographie
Les fonds cartographiques utiliss sur ce site sont soumis des restrictions d'utilisation.

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Le Conseil Economique, Social et Culturel de
Corse remercie toutes les personnes qui ont
contribu llaboration de ce rapport.

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COLLECTIVITE TERRITORIALE DE CORSE REPUBLIQUE FRANCAISE

CONSEIL ECONOMIQUE, SOCIAL ET CULTUREL DE CORSE

CUNSIGLIU ECUNOMICU, SUCIALE E CULTURALE DI CORSICA

- ANGELETTI Andr, Prsident de la commission du

- CICCADA Vincent, Prsident de la commission de

Le Conseil Economique, Social et Culturel de Corse a t sollicit en juillet 2007 par le

Le Bureau du CESC prenant en compte lacuit avec laquelle la problmatique foncire se

La liste des diffrentes personnalits rencontres est fournie en annexe.

CESC : La problmatique foncire en Corse

AVANT PROPOS.. 303

PREMIRE PARTIE : DIAGNOSTIC RETRACANT

I/ UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UN PROFOND

1. UN PATRIMOINE FONCIER NON TITR. 16

A. UN DFICIT DE TITRES PRJUDICIABLE.. 17

B. LES CONSQUENCES INDUITES PAR LE DFICIT DE TITRES DE

2. UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE LINDIVISION

A. UNE INDIVISION ANORMALEMENT PROLONGE.23

A. UN PATRIMOINE FONCIER MAL DLIMIT.. 27

B. UN PATRIMOINE FONCIER MORCEL... 32

III/ UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UN IMPORTANT

A. UN PATRIMOINE FONCIER EN PROIE UN IMPORTANT DFICIT

B. UN IMPORTANT DFICIT DAMNAGEMENT FONCIER RURAL EN

CESC : La problmatique foncire en Corse

1. LES CARACTRISTIQUES DU MARCH FONCIER

2. LES OUTILS DE RGULATION DU MARCH FONCIER

B. DES OUTILS JURIDIQUES DE RGULATION DU MARCH FONCIER

CESC : La problmatique foncire en Corse

A. LA PRSERVATION DE LACTIVIT AGRICOLE MOBILISE DE GRANDS

B. LURBANISATION REQUIERT SANS CESSE DAVANTAGE DESPACES49

C. LE DVELOPPEMENT ECONOMIQUE DE LLE MOBILISE

D. UNE EXPLOITATION DU FONCIER RESTREINTE PAR LE RESPECT DE

CESC : La problmatique foncire en Corse

1. LA FISCALITE APPLICABLE A LA POSSESSION DU

B. LES TAXES DQUIPEMENT. 59

2. LA FISCALITE APPLICABLE A LA TRANSMISSION DU

A. UNE FISCALIT DE DROIT COMMUN 62

B. UNE FISCALITE SPCIFIQUE LA CORSE 65

CESC : La problmatique foncire en Corse

I/ GARANTIR UNE MEILLEURE MATRISE JURIDIQUE DES

A. LA MISE EN UVRE DE MESURES DESTINES ENRAYER

B. LA MISE EN UVRE DE MESURES DESTINES FACILITER LA

II/ GARANTIR UNE MEILLEURE MATRISE SPATIALE DES

A. LA MISE EN UVRE DE MESURES DESTINES ENRAYER LE

CESC : La problmatique foncire en Corse

III/ GARANTIR UNE MEILLEURE EFFICACIT DES OUTILS

A. SOUTENIR LES OUTILS TECHNIQUES AU SERVICE DU MONDE

B. LA CRATION DOUTILS TECHNIQUES DAMNAGEMENT URBAIN. 93

CESC : La problmatique foncire en Corse

CESC : La problmatique foncire en Corse

CESC : La problmatique foncire en Corse

DIAGNOSTIC RETRAANT LTAT DU

CESC : La problmatique foncire en Corse

Le concept de dsordre juridique foncier , regroupe un ensemble dlments oprants,

1. UN PATRIMOINE FONCIER NON TITR

Le systme juridique franais fait explicitement rfrence la production dactes de proprit,

CESC : La problmatique foncire en Corse

A. UN DFICIT DE TITRES PRJUDICIABLE

1. Une carence de titres issue de circonstances sociohistoriques

2. Une carence de titrage trs importante

B. LES CONSQUENCES INDUITES PAR LE DFICIT DE TITRES DE

Au del de labsence de rglements successoraux et de la promotion des indivisions

1. Le dfaut de titre entrave la gestion publique du patrimoine

Labsence de titres authentiques gnre des dysfonctionnements inhrents la gestion

2. Le dfaut de titre compromet toute initiative prive