Anda di halaman 1dari 10

UZUCAPIUNEA, APARATORUL DREPTULUI DE

PROPRIETATE/ USUCAPTION, DEFENDER OF THE RIGHT


TO PROPERTY

Stefan-Cristian SERLAU
Marcel Ctlin CACIULAN
Academia de Politie Alexandru Ioan Cuza str Privighetorilor nr.1-3 Sector 1 Bucuresti
caciulan.catalin@yahoo.com

Abstract (en) Usucaption is a way of acquiring the right to property by uninterrupted possession for a prescribed
term. It is a way to defend the right to property and, at the same time, it represents a punishment for the passivity of
the ex-owner. In this article we debated the issue of usucaption, an institution that suffered a lot of modifications over
time which we settled by analyzing old laws. The importance of usucaption is indisputable, due to the fact that it
represents a true defender of the right to propoperty, especially when it comes to the transactions conducted in the
communist era, marked by the state's attempt of removal of land from the civil circuit.
Abstract (ro) Uzucapiunea este un mod de dobandire a dreptului de proprietate prin posesia neintrerupta pentru o
perioada determinata de timp. Aceasta se prezinta ca o modalitate de aparare a dreptului de proprietate al posesorului
si, in acelasi timp, ca o sanctiune indreptata impotriva pasivitatii fostului proprietar.In acest articol am abordat
problematica uzucapiunii a, institutie ce a suferit numeroase modificari de-a lungul timpului pe care le-am stabilit prin
anazilarea vechilor reglementari. Importanta uzucapiunii este una de necontestat, aceasta reprezentand un adevarat
aparator al dreptului de proprietate, in special in ceea ce priveste tranzactiile efectuate in perioada comunista marcata
de tentativa statului de scoatere a terenurilor din circuitul civil.
Keywords: usucaption, property, possessor, rights
Cuvinte -cheie : uzucapiune, proprietate, posesor, drepturi

1. INTRODUCERE SI IMPORTANTA
Uzucapiunea sau prescriia achizitiva este un mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a
altui drept real (dezmembramnt al dreptului de proprietate, de ex. servituti) prin posedarea
nentreruptaa unui bun n tot timpul fixat de lege . [1]

Necesitatea uzucapiunii este evideniat prin raportarea la situaia posesorului. Legea, ca apartor
al drepturilor, este cea chemat s vin n recunoaterea unor efecte juridice incontestabile, nscute
ca urmare a aparenei ndelungate de proprietate, pana la transformarea unei situaii de facto ntr-o
stare de drept. Astfel se menine o stabilitate a raporturilor i situaiilor juridice, aceasta fiind
extreme de necesar ntr-o societate actual caracterizat de dinamism.

De asemenea instituia uzucapiunii se justific prin raportarea la situaia fostului proprietar. n


sensul c uzucapiunea constituie i o sanctiune mpotriva pasivitaii acestuia, care s-a
dezinteresat timp indelungat de bunul su, lasndu-l sa se afle n posesia altei persoane care s-a
comportat ca proprietar sau ca titular al unui drept real principal.
Mai mult decat atat, aceasta reprezint un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate,
constituind o prob absolut a acestui drept, facilitand astfel probarea dreptului de proprietate, n
special n material aciunii n revendicare dar si n alte situaii.

Pentru a putea opera uzucapiunea este necesar ca bunurile imobile (terenuri) sa se afle in circuitul
civil, ceea ce inseamna ca bunurile nu trebuie sa fi fost declarate inalienabile. Avand in vedere acest
aspect, retinem ca bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile si, deci, nu pot fi
uzucapate, spre deosebire de bunurile din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrative-
teritoriale (al consiliilor locale) care nu sunt inalienabile si, pe cale de consecinta, pot fi uzucapate,
adica poate fi obtinut dreptul de proprietate asupra acestora prin uzucapiune.

Nu pot fi uzucapate bunurile care, nainte sau dup intrarea n posesie, au fost declarate prin lege
inalienabile.(art. 929 Cod Civil)

Analizand dispoziiile legale n materie, constatm c clauzele de inalienabilitate inserate ntr-un


act juridic n mod convenional nu au relevant n sensul c ele nu mpiedic dobandirea dreptului
de proprietate prin uzucapiune de catre un ter posesor ntrucat, aa cum rezult din textul de lege,
numai inalienabilitatea legal mpiedic uzucapiunea, cea voluntar sau convenional neavand
aceast for juridic.

Actiunea n uzucapiune este o actiune reala si poate fi introdusa n instanta de catre orice persoana
care pretinde ca a exercitat o posesiune utila asupra unui imobil n perioada de timp stabilita de
lege, chemnd n judecata adevaratul proprietar al imobilului cu privire la care se invoca
uzucapiunea.

Considerm necesar explicarea unor termeni pentru o mai bun ntelegere a conceptului de
uzucapiune, respectiv just titlu i bun credin.

Prin just titlu ntelegem orice act translativ de proprietate (vnzare, schimb, donatie etc.) care
provine de la o personana diferita fata de adevaratul proprietar, cu conditia ca titlul sa nu fie nul
absolut. Un titlu anulabil poate constitui just titlu conform legii. Reclamantul va face dovada
justului titlu dupa regulile dreptului comun.[2]

Buna-credinta este convingerea reclamantului care invoca uzucapiunea ca cel de la care a dobndit
imobilul avea toate nsusirile cerute de lege pentru a-i putea transmite proprietatea. Este suficient
ca buna-credinta sa fi existat n momentul transmiterii imobilului si se prezuma ntotdeauna, sarcina
probei relei-credinte a reclamantului revenind prtului.[3]

2. CLASIFICARE

Intrucat problematica uzucapiunii nu se poate reduce doar la reglementarea din Codul Civil
actual, consideram necesara si prezentarea clasificarii stabilite de Codul Civil din 1864.

A. Uzucapiunea se clasifica, conform Codului Civil din 1864, dupa un criteru temporal n:

1. uzucapiunea de scurt durat (10-20 de ani)

2. uzucapiunea de lung durat (30 de ani).


1. Uzucapiunea de scurt durat

Uzucapiunea sau prescripia achititiv de scurt durat(10-20 de ani) este o modalitate de


dobandire a un drept de propirietate sau a altui drept real (dezmembramant al dreptului de
proprietate) prin posedarea neintrerupt i cu bun credin a unui bun n temeiul unui just titlu.
Termenul este de 10 ani daca adevaratul proprietar locuieste n circumpscripia tribunalului unde
se afla bunul imobil si de 20 de ani daca locuieste n alta parte. De asemenea, termenul de 20 de
ani se reduce cnd reclamantul face dovada ca adevaratul proprietar a locuit o parte din timp n
acelasi judet (un an locuit n acelasi judet echivaleaza cu doi ani locuiti n alt judet).

Uzucapiunea de 10-20 de ani se aplica atunci cnd posesorul poseda bunul n temeiul unui just
titlu si este de buna-credinta. Putea fi invocata uzucapiunea de la 10 pna la 20 de ani n cazul n
care erau ndeplinite urmatoarele conditii cumulative:[4]

a) sa existe o posesie utila a bunului;

b) posesia sa fie ntemeiata pe un just titlu;

c) posesia sa dureze de la 10 la 20 de ani;

d) posesia sa fie de buna credinta.

2. Uzucapiunea de lung durat (30 de ani)

Uzucapiunea sau prescriia achizitiva de lunga durata (30 de ani) este un mod de dobndire a
dreptului de proprietate sau a altui drept real (dezmembramnt al dreptului de proprietate,) prin
posedarea nentrerupta, fara buna-credina sau un just titlu. Termenul uzucapiunii este de 30 de
ani cnd reclamantul nu a posedat pe baza unui just titlu, posesiunea sa fiind de rea-credinta.
Daca reclamantul dovedeste ca a posedat bunul n temeiul unui just titlu, fiind de buna-credinta,
termenul se reduce la 10 - 20 de ani.

n cazul n care posesorul nu are un act translativ de proprietate (titlu) asupra bunului imobil pe
care l posed se va aplica uzucapiunea de 30 de ani. n acest caz nu are important nici dac
posesorul este sau nu de bun credint.

Pentru a putea fi invocata aceast uzucapiune trebuie ndeplinite doua condiii:[5]

a) sa existe o posesie de 30 de ani;

b) posesia sa fie util. .


Potrivit vechiului Cod Civil (art. 1846-1847), conditiile pentru a putea opera dobndirea
proprietatii prin uzucapiune sunt ca posesia sa fie util, adic posesia sa fie: continu,
nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar.

Considerm necesar elucidarea termenilor mai sus menionai. Astfel :

-posesia este continu cnd posesorul o exercit n mod regulat, fara intermintente anormale.

-posesia trebuie s fie nentrerupt ntruct ntreruperea posesiei echivaleaz cu nsasi ncetarea
acesteia.

-posesia este netulburat atunci cnd nu este fondat sau conservat prin acte de violent n contra
sau din partea adversarului.

-posesia este public atunci cnd aceasta nu este exercitat n ascuns de adversarul sau, nct
acesta sa nu fie n stare de a putea sa o cunoasc.

-posesia trebuie exercitat sub nume de proprietar.

B. Uzucapiunea se clasific, conform actualului Cod Civil n:

1. uzucapiunea imobiliar tabular

2. uzucapiunea imobiliar extratabular

3. uzucapiunea mobiliar

1.Uzucapiunea imobiliar tabular

Potrivit art. 931 alin (1) C. civ., ,,drepturile celui care a fost nscris, fara cauza legitima, n cartea
funciara, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui drept real, nu mai pot fi contestate cnd
cel nscris cu buna-credinta a posedat imobilul timp de 5 ani dupa momentul nregistrarii cererii
de nscriere, daca posesia sa a fost neviciata, iar alin. (2) al aceluiasi articol dispune ca ,,este
sufucient ca buna-credinta sa existe n momentul nregistrarii cererii de nscriere si n momentul
intrarii n posesie.

Asadar, uzucapiunea tabular presupune ndeplinirea urmatoarelor conditii:[6]

-nscrierea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real imobiliar n cartea funciara, fara o
cauza legitima;

-exercitarea unei posesii utile;-cel nscris n cartea funciara a fost de buna-credinta n momentul
nregistrarii cererii de nscriere.

Prin sintagma ,,fara cauza legitima, folosita de art 931 alin (1) C. civ., considerm c urmeaz s
ntelegem un titlu (mod) de dobndire a dreptului de proprietate sau a altui drept real imobiliar,
care nsa nu a produs efectul translativ ntruct fie provenea de la o alt persoan decat cea a
proprietarului (non dominus cum este desemnat de catre doctrin), fie era afectat de o cauza de
nulitate.

2.Uzucapiunea imobiliar extratabular

Articolul 930 alin. (1) C. civ. Prevede ca dreptul de proprietate asupra unui imobil si
dezmembramintele sale pot fi nscrise n cartea funciara, n temeiul uzucapiunii, n folosul celui
care a exercitat posesia timp de 10 ani, daca:[7]

a) proprietarul nscris n cartea funciara a decedat ori, dupa caz, si-a ncetat existenta;

b) a fost nscrisa n cartea funciara declaratia de renuntare la proprietate;

c) imobilul nu era nscris n nicio carte funciara.

Observm c textul de lege menionat nu pune condiia c posesia exercitat s fie de buna
credin, aa cum este necesar n cazul uzucapiunii tabulare, ceea ce nseamna c ar urma s
admitem c i posesorul de reacredin poate s dobndeasca dreptul de proprietate imobiliar
prin uzucapiunea extratabular, desigur daca a exercitat o posesie neviciat.

n cazul prevazut de art 930 alin (1) C. civ., termenul de 10 ani ncepe sa curga, astfle cum rezulta
din art 932 alin (1) C. civ., dupa cum urmeaza: de la data nceperii posesiei, daca uzucapantul a
nceput sa exercite posesia asupra imobilului ulterior decesului persoanei fizice sau, dupa caz,
ncetarii existentei persoanei juridice nscrise ca proprietar n cartea funciara; de la data decesului
sau ncetarii existentei proprietarului nscris n cartea funciara, daca uzucapantul a nceput sa
exercite posesia anterior decesului sau ncetarii existentei.

n cazul prevazut de art. 930 alin (1) lit. b) C. civ., termenul de 10 ani ncepe sa curga, astfel cum
rezulta din art. 932 alin (1) C. civ.: de la data nscrierii declaratiei de renuntare la proprietate, daa
intrarea n posesie a avut loc anterior sau chiar la acea data; de la data nceperii posesiei, daca
uzucapantul a nceput sa exercite posesia ulterior nscrierii declaratiei de renuntare la proprietate.

n sinteza, retinem ca uzucapiunea imobiliara extrabulara presupune ntrunirea urmatoarelor


conditii:

-fie proprietarul nscris n cartea funciara a decedat sau si-a ncetat exitenta, fie proprietarul
nscris n cartea funciara a renuntat la dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv si
declaratia de renuntare a fost nscrisa n cartea funciara, fie imobilul nu era nscris n nicio carte
funciara;

- uzucapantul a exercitat o posesia utila;

-posesia a fost exercitata cel putin 10 ani, termen care, daca este cazul, nu poate ncepe sa curga
nainte de data decesului sau ncetarii existentei proprietarului nscris n cartea funciara ori nainte
de data nscrierii n cartea funciara a declaratiei de renuntare la proprietate;

-inainte de nregistrarea cererii de nscriere a uzucapantului, nicio alta persoana nu si-a nregistrat
propria cerere de nscriere a dreptului de proprietate n folosul ei, pe baza unei cauze legitime, n
cursul sau chiar dupa mplinirea termenului de uzucapiune;
-uzucapantul sa solicite nscrierea dreptului sau de proprietate n cartea funciara, iar aceasta
cerere sa fie admisa.

3.Uzucapiunea mobiliar

Potrivit art. 931 alin (1) C. civ., ,,drepturile celui care a fost nscris, fara cauza legitima, n cartea
funciara, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui drept real, nu mai pot fi contestate cnd
cel nscris cu buna-credinta a posedat imobilul timp de 5 ani dupa momentul nregistrarii cererii
de nscriere, daca posesia sa a fost neviciata, iar alin. (2) al aceluiasi articol dispune ca ,,este
sufucient ca buna-credinta sa existe n momentul nregistrarii cererii de nscriere si n momentul
intrarii n posesie.

Asadar, uzucapiunea tabulara presupune ndeplinirea urmatoarelor conditii:

-inscrierea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real imobiliar n cartea funciara, fara o
cauza legitima;

-exercitarea unei posesii utile;

-cel nscris n cartea funciara a fost de buna-credinta n momentul nregistrarii cererii de nscriere.

Prin sintagma ,,fara cauza legitima, folosita de art 931 alin (1) C. civ., urmeaza sa ntelegem un
titlu (mod) de dobndire a dreptului de proprietate sau a altui drept real imobiliar, care nsa nu a
produs efectul translativ (sauconstitutiv), ntruct fie provenea de la un non dominus, fie era
afectat de o cauza de nulitate.

3 APLICABILITATEA UZUCAPIUNII

Cu toate ca uzucapiunea este reglementata de articolele 930-934 Cod Civil, reinem i precizrile
din Legea de aplicare a Codului civil nr. 71/2011, potrivit crora dispoziiile art. 930-934 din
Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliar se aplic numai n cazurile n care posesia a
nceput dup data intrrii n vigoare a acestuia. Pentru cazurile n care posesia a nceput nainte de
aceast dat sunt aplicabile dispoziiile referitoare la uzucapiune n vigoare la data nceperii
posesiei. Cu privire la imobilele pentru care, la data nceperii posesiei, nainte de intrarea n
vigoare a Codului civil, nu erau deschise cri funciare, rmn aplicabile dispoziiile n materie de
uzucapiune din Codul civil din 1864, astfel c in actiunile privind constatarea uzucapiunii,
vechiul Cod Civil are o mai mare aplicabilitate, majoritatea actiunilor in instanta urmand a fi
intemeiate pe prevederile art. 1895-1899 din vechiul Cod Civil.

n sprijinul celor afirmate mai sus, examinand o excepie de neconstituionalitate, Curtea


Constituional constat c prevederile referitoare la nscrierea drepturilor dobandite n temeiul
uzucapiunii au mai fost examinate prin Decizia nr. 225/2015 publicat n Monitorul Oficial nr.
405/2015 prin care s-a reinut c, la nscrierea dreptului dobandit trebuie s se in cont, n
privina condiiilor de fond ale uzucapiunii, de legea n vigoare la data nceperii posesiei.
4. PROBLEMATICA UZUCAPIUNII IN COMUNISM

Legislatia nationala in perioada comunista a avut ca scop monopolizarea tuturor terenurilor


agricole din tara prin infiintarea cunoscutelor C.A.P- uri. Astfel, modificarile legislative au
urmarit scoaterea terenurilor din circuitul civil si implicit eliminarea tranzactiilor referitoare la
terenuri intre persoane fizice. In ciuda dorintei statului, tranzactiile cu terenuri au continuat sa se
infaptuiasca insa nu intr-o forma autentica. Proprietarii de terenuri nu mai apelau la notariat, ci
incheiau aceste tranzactii prin chitante de mna ntre vnzator si cumparator. Cel din urma,
dupa ce platea suma de bani ceruta pentru acel teren, intra in posesia sa de la momentul incheierii
chitantei. Observam aparitia situatiei specifice uzucapiunii : cu toate ca, din punct de vedere legal,
vanzatorul era proprietarul terenului, in fapt cumparatorul a fost cel care s-a comportat fata de
teren ca un propietar, lipsindu-i doar inscrisul care sa dovedeasca ca el este si propietarul in acte.
Tocmai acest tip de situatie reprezinta temeiul institutiei uzucapiunii si al actiunilor delclansate de
acesti cumparatori din chitantele de mana pentru dobandirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune.

5.UZUCAPIUNEA IN VECHILE REGLEMENTARI

Analizand dispozitiile Codului Civil din 1864, constatam ca uzucapiunea era conditionata de
invocarea sa de catre uzucupant, simplul fapt juridic nefiind in masura sa aduca dobandirea
proprietatii :'' In materie civila, judecatorii nu pot aplica prescriptia daca cel interesat nu va fi
invocat acest mijloc.'' (art. 1841). Intrucat legiuitorul nu distingea, intelegem ca termenul
prescriptie folosit in acest articol se refera atat la prescriptia extinctiva, cat si la cea achizitiva,
deci, la uzucapiune.

Din faptul juridic rezulta doar un drept potestativ al posesorului cu privire la uzucapiune, care are
posibilitatea de a alege intre invocarea acestui fapt juridic al posesiei si renuntarea la uzucapiune.
Dreptul potestativ astfel rezultat este unul de optiune, ce poate fi exercitat intr-o forma pozitiva
sau intr-o forma negativa.[8]

In forma pozitiva, dreptul se poate exercita atat prin introducerea unei actiuni in revendicare, dar
si inainte de inceperea unui litigiu, printr-un act juridic unilateral extrajudiciar. Conditia esentiala
a acestui act unilateral este caracterul expres, nefiind ceruta o anumita forma.

In forma negativa, intelegem renuntarea la dreptul de optiune cu privire la uzucapiune.


Renuntarea la dreptul de optiune intervine dupa implinirea termenului de uzucapiune, asa cum
dispune art. 1838 C. Civ. din 1864 : "Nu se poate renunta la prescriptie decat dupa implinirea
ei."Mergand mai departe, observam ca aceasta renuntare poate fi expresa sau tacita, asa cum arata
art 1839 alin (1) din C. Civ. din 1864 :" Renuntarea la prescriptie este expresa sau tacita."

Renuntarea tacita trebuie insa facuta printr-un fapt concludent, care sa faca clara vointa
posesorului dreptului, asa cum dispune alin. (2) al articolului mai sus mentionat :" Renuntarea
tacita rezulta dintr-un fapt care presupune delasarea dreptului castigat."

Mai mult decat atat, si renuntarea este conditionata de existenta capacitatii de a instraina (art.
1840 "Cel ce nu poate instraina nu poate renunta la prescriptie")

In ceea ce priveste bunurile imprescriptibile, art. 1844 arata ca "Nu se poate prescrie domeniul
lucrurilor care, din natura lor proprie, sau printr-o declaratie a legii, nu pot fi obiecte de
proprietate privata, ci sunt scoase afara din comert" , similaritatile cu dispozitiile Noului Cod
Civil (art. 929) fiind evidente.

Un alt act normativ cu relevanta in studiul nostru de caz este Decretul-lege nr. 115/1938, care
reglementa doua cazuri exceptionale de dobandire a dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Primul caz este cel in care s-au inscris drepturi reale ce pot fi dobandite prin uzucapiune pe baza
unui titlu nevalabil, Decretul dispune, in art. 27, ca, in masura in care titularul inscris le-a posedat
cu buna credinta timp de 10 ani, acestea vor ramane valabil dobandite.

Al doilea caz, in care posesorul imobilului l-a posedat, in conditiile legii, timp de 20 de ani de la
moartea titularului inscris in cartea funciara, il indreptateste pe acesta sa ceara intabularea
dreptului in favoarea sa (art. 28)

Observam similitudinile celor doua cazuri mai sus mentionate cu actuala clasificare din Noul Cod
Civil, primul caz fiind specific uzucapiunii tabulare, iar cel de-al doilea celei extratabulare.

CONCLUZII
Referine bibliografice i citri

[1] https://ro.wikipedia.org/wiki/Uzucapiune

[2] http://avocatcivil.net/actiuni-civile/uzucapiune-10-20-ani

[3 ]http://avocatcivil.net/actiuni-civile/uzucapiune-10-20-ani

[4] http://legestart.ro/ce-trebuie-sa-stim-despre-uzucapiune-si-dreptul-de-proprietate/

[5] Corneliu Barsan Drept Civil Drepturile Reale Principale in reglementarea noului Cod Civil , editura
Hamangiu 2013, pagina 391

[6] Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu , Bogdan Nazat CURS DE DREPT CIVIL
DREPTURILE REALE PRINCIPALE, editura Hamangiu, 2013, pagina 232

[7] Drept Civil . Drepturi reale Note de Curs- Conf Univ. Dr. Ionescu Mircea Felix Melinesti pag 60-61

[8]Valeriu Stoica Drept Civil. Drepturile reale principale , Editia 2 , Editura C.H. Beck , pag 368