Anda di halaman 1dari 5

EFEKTIVITAS PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SKALA BESAR

CINTA KASIH TZU CHI CENGKARENG – JAKARTA BARAT

Oleh
Nurul Puspita1)
Ir. Fitri Yusman, MSP2)
1) Mahasiswa Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota,
2) Pengajar Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

Abstract: Tzu Chi Great Love Village in Cengkareng - West Jakarta is established by Budha Tzu Chi Indonesia
Foundation carries some foundation’s vision and mission, and other mision which related to local government programme. The
type of this development is a large scale walk-up flat, therefore Tzu Chi Great Love Village in Cengkareng also carries some
goals of those type of development. The aim of this study to explain comprehensively and objectively the development efectiveness of
Tzu Chi Great Love Village in Cengkareng.
The results of this study are: this development is effective in vision-mission implementation because all of the vision-mission has
been reached, while based on comprehensive and objective assessment as a large scale walk-up flat, effectivity of this development is
just enough because there’s some of the goals has not been reached, which are: targets of inhabitants, land efficiency and optimize,
and benefit impact to the surrounding area.
Interrelated to some of the urban management sector, Tzu Chi Great Love Village in Cengkareng has a contribution to that
because it ables to handle: the housing sector, especially in providing the cheap housing for the poor; the environmental sector,
especially in reducing the slums area; and social services sector, especially in creating inhabitant’s high total quality of life.

Keywords: effectivity, large scale walk-up flat

PENDAHULUAN hanya dapat berperan sedikit saja atau bahkan tidak


sama sekali dalam mengurangi permukiman
Rumah susun skala besar pada dasarnya kumuh, dan bahkan rumah susun seringkali
sama dengan rumah susun pada umumnya, hanya terisolir dari wilayah sekitarnya sehingga tidak dapat
saja memberlakukan beberapa syarat tambahan menghasilkan dampak kemanfaatan bagi wilayah
yang menjadikannya termasuk sebagai rumah susun sekitarnya.
skala besar, seperti mempunyai luas kawasan ≥5 Oleh karena itu perlu ada penilaian yang
Ha, mempunyai unit hunian sebanyak ≥1.000 unit, komprehensif dan objektif dalam menilai rumah
serta mempunyai kelengkapan fasilitas untuk susun skala besar terkait dengan manajemen
mendukung aktivitas penghuni yang sekaligus juga perkotaan yaitu dengan melihat kemampuannya
memungkinkan masyarakat sekitarnya bisa dalam memenuhi tuntutan dari sektor: perumahan
mengakses beberapa fasilitas yang ada di (ketepatan sasaran program, keterjangkauan harga
lingkungan rumah susun skala besar tersebut. sewa), lingkungan (optimasi lahan, efisiensi lahan,
Pengembangan rumah susun dalam bentuk dan penurunan permukiman kumuh), dan
skala besar termasuk masih jarang di Indonesia pelayanan sosial (peningkatan kualitas hidup bagi
(sepengetahuan penulis, hanya terdapat di DKI target group penghuni rumah susun, dan
Jakarta saja dengan jumlah yang tidak banyak pula menghasilkan dampak kemanfaatan bagi
yaitu hanya 6 lokasi saja), maka bentuk rumah masyarakat di wilayah sekitarnya). Selain dari sektor
susun skala besar ini belum dapat diterima atau manajemen perkotaan, peninjauan terhadap
dilaksanakan begitu saja tanpa ada pembuktian ketercapaian visi-misi program juga dilakukan agar
tentang keberhasilan pembangunan rumah susun benar-benar dapat mengetahui gambaran yang
skala besar yang ditinjau dari berbagai segi. menyeluruh tentang performance dari rumah susun
Umumnya pada operasional pengelolaan/ skala besar yang diteliti, yaitu Rumah Susun Skala
pengembangan rumah susun selama ini, seringkali Besar Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng. Output
terdapat masalah-masalah yang dapat menyebabkan yang akan dihasilkan dari penelitian ini adalah dapat
tidak berdaya gunanya rumah susun mencapai diketahui performa rumah susun skala besar
beberapa tujuan pembangunan rumah susun itu melalui tingkat pencapaian tujuan pembangunan
sendiri, seperti: seringkali penghunian tidak tepat rumah susun skala besar. Diketahuinya performa
sasaran, terjadi penurunan kualitas hidup penghuni, rumah susun skala besar dalam mencapai tujuan

1
yang telah ditetapkan (menurut Robbins; Pritchard, Undang-undang RI Nomor 16 Tahun 1985
et al. performa yang dinilai atau diukur dari tentang Rumah Susun mendefinisikan:
pencapaian tujuan disebut efektivitas), diharapkan
juga akan dapat membantu menggambarkan ”Rumah Susun” adalah bangunan gedung
bentuk kontribusi dari Rumah Susun Skala Besar bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan
Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng pada tataran yang terbagi dalam bagian-bagian yang
sektor manajemen perkotaan, sekaligus agar dapat distrukturkan secara fungsional dalam arah
horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-
memberikan arahan strategi yang lebih sesuai untuk satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
meningkatkan tingkat efektivitas pembangunan digunakan secara terpisah, terutama tempat
rumah susun skala besar ini. hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
TINJAUAN PUSTAKA
Tipologi rumah susun hanya dikenakan bagi
Terminologi Rumah Susun rumah susun sederhana yang dihuni oleh golongan
Pembangunan rumah susun perlu memenuhi masyarakat berpenghasilan rendah, yang
persyaratan yang umum dipertimbangkan dalam mempunyai pendapatan ≤ Rp. 1.500.000,- per
pembangunan perumahan dan permukiman bulan (Peraturan Kementerian Negara Perumahan
(horisontal) seperti yang dikemukakan oleh Justin, Rakyat No. 01/PERMEN/M/2005) dan untuk
et.al. (dalam Hutapea, 2001: 23) yaitu : rumah susun bagi masyarakat golongan menengah
1. Segi Lokasi, meliputi: ke atas lebih dikenal dengan sebutan apartemen
a) Berada di kawasan permukiman yang sesuai (Sandi A. Siregar dalam Jo Santoso, et.al, 2004: 46).
dengan tata ruang kota yang ditentukan, Hal didasarkan penekanan pernyataan UU RI No.
sehingga memperoleh jaminan keamanan dari 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 3 (1).a:
peraturan zoning yang berlaku; ”... terutama untuk golongan masyarakat
b)Dekat dengan tempat kerja, peribadatan, berpenghasilan rendah ....”
sekolah, dan pusat perbelanjaan;
c) Dekat dengan transportasi yang murah dengan Undang-undang No. 24 Tahun 1992 pada
frekuensi yang banyak; bagian penjelasan Pasal 7 ayat (3) menyuratkan
d)Jauh dari jalan kereta api, lapangan terbang, kalau pembangunan skala besar suatu kawasan
terminal dan industri; adalah pembangunan suatu fungsi kawasan yang
e) Terbebas dari polusi suara, debu, udara, dan selalu dilengkapi dengan pembangunan sarana dan
lalu lintas berat; prasarana pendukung di dalamnya.
f) Rumah bertingkat memperhatikan ketersediaan Permukiman skala besar ideal dapat
udara, sinar matahari, dan pemandangan. diwujudkan jika telah menerapkan lima acuan dasar
2. Tipe dan penampilan sebuah rumah tergantung dalam pengembangan lingkungan perumahan, yaitu
pada besar dan umur anggota keluarga. (Arifin dalam Soegijoko, et.al, 2005):
Bianpoen dan Madrim, 1986 (dalam Damajanti, 1. Wisma : Pembentukan populasi
1996: 59) menemukan besaran rumah tinggal 2. Marga : Penyediaan infrastruktur
penduduk Jakarta berpenghasilan rendah (transportasi, telekomunikasi,
umumya mempunyai luas < 7 m² per jiwa. listrik, dll.)
3. Kenyamanan dan kesehatan rumah, meliputi: 3. Suka : Penyediaan fasilitas untuk
a) Pengaturan ruang yang harus menjamin kehidupan perkotaan berkualitas
terjadinya privasi dan territorialitas; 4. Karya : Penyediaan lapangan kerja
Pengaturan ruang, dengan mengacu pada Frick, 5. Penyempurna : Sarana penunjang kesadaran
2005: 109, maka organisasi ruang pada rumah lingkungan dan sosial
sederhana dibagi menjadi tiga bagian, yaitu: Dinas Perumahan DKI Jakarta membatasi
- Bagian untuk beristirahat (kamar tidur) luas lahan untuk kawasan rumah susun skala besar
- Bagian untuk bersama, antara keluarga dan adalah seluas ≥ 5 Ha sehingga dapat dibangun unit-
dengan tamu berupa kamar tamu/ duduk/ unit rumah susun sederhana sewa lengkap dengan
makan yang dapat dijadikan satu kamar saja fasilitasnya di atas area itu.
- Bagian ekonomi, tergantung pada luasnya Rumah susun skala besar adalah kawasan
rumah yang direncanakan, dimana cukup perumahan vertikal dengan luas lahan minimal 5
terdiri dari dapur dan ruang jemur. Ha (sesuai aturan dari Dinas Perumahan Provinsi
b)Kecukupan akan ruang, cahaya, ventilasi untuk DKI Jakarta), dan terdapat minimal 1.000 unit
sirkulasi udara dan air bersih. hunian, yang mana dalam satu kawasan tersebut

2
harus dilengkapi pula dengan fasilitas-fasilitas minimal 2.000 jiwa penghuni kawasan tersebut.
dasar permukiman yang menunjang kebutuhan dari

METODOLOGI

Sengaja dikosongkan

Lebih lanjut:

http://pwk.undip.ac.id/tataloka/media.php?module=detailpengumuman&id=7

http://pwk.undip.ac.id/tataloka

PENUTUP Temuan studi yang diperoleh, antara lain:


Kesimpulan 1. Terdapat gejala penurunan tingkat hunian,
Pembangunan Rumah Susun Cinta Kasih dengan rata-rata laju laju penurunan sebesar ≈5%
Tzu Chi Cengkareng oleh Yayasan Budha Tzu Chi per tahun, mengindikasikan rumah susun ini
Indonesia, yang mempunyai visi-misi: mendukung belum dimanfaatkan sepenuhnya oleh warga eks
program kali bersih (Prokasih), tempat relokasi eks penghuni bantaran Kali Angke, yang menjadi
warga penghuni bantaran Kali Angke, menyediakan korban penggusuran program normalisasi sungai
rumah layak huni, menciptakan sumberdaya Kali Angke, sebagai pilihan tempat tinggal
manusia yang berkualitas, dan mengubah pola/ mereka.
cara hidup penghuni rumah susun dari tradisional 2. Penyebab kurang dipilihnya Rumah Susun Cinta
menjadi modern, pada implementasinya memang Kasih Tzu Chi Cengkareng sebagai tempat
semua visi-misi itu sudah berhasil dicapai oleh tinggal bagi warga relokasi dari bantaran Kali
rumah susun ini, sehingga tingkat keefektifan Angke karena rumah susun ini dianggap kurang
pembangunan rumah susun ini yang dinilai dari menarik dari segi perekonomian, terindikasi dari
segi hasil implementasi visi-misi program dapat rendahnya tingkat kualitas kesejahteraan materi
digolongkan pada tingkatan efektif. penghuni rumah susun ini, dikarenakan:
Efektivitas pembangunan Rumah Susun • Lokasi rumah susun yang Cinta Kasih Tzu
Skala Besar Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng Chi Cengkareng menjauhkan dari lokasi
secara komprehensif dan objektif ternyata berada tempat kerja mereka, terlihat dengan
pada tingkatan cukup efektif saja karena adanya bertambahnya waktu tempuh mereka ke
ketidaktercapaian pada beberapa tujuan tempat kerjanya sehingga bisa menambah
pembangunannya, yaitu pada: penciptaan ketepatan beban biaya transportasi (bagi yang
sasaran program, penciptaan optimasi dan efisiensi menggunakan motor atau angkutan umum
lahan, serta penciptaan dampak kemanfaatan bagi sebagai sarana transportasinya) dan sekaligus
wilayah sekitarnya. menambah pengeluaran energi yang lebih
Terkait dengan beberapa sektor dalam besar yang dapat berpengaruh pada
manajemen perkotaan, maka Rumah Susun Skala menurunnya produktivitas mereka di tempat
Besar Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng sudah kerja.
dapat berkontribusi menangani secara maksimal • Berkurangnya peluang ekonomi subsisten,
beberapa sektor dalam manajemen perkotaan itu, karena pola dalam rumah susun dan lokasi
yaitu pada: sektor perumahan, terutama dalam hal rumah susun ini kurang sesuai dengan
kemampuannya menyediakan rumah yang karakteristik kegiatan perekonomian
terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah; keluarga, yang berorientasi pada sektor
sektor lingkungan, terutama dalam hal informal dan bisa melibatkan semua anggota
kemampuannya mengurangi (luas) permukiman keluarga.
kumuh di perkotaan; dan sektor pelayanan sosial, • Bertambahnya beban pengeluaran bulanan
terutama dalam hal kemampuannya menciptakan keluarga, yaitu untuk biaya sewa rumah dan
tingkat kualitas hidup yang tinggi bagi masyarakat biaya rekening air bersih.
berpenghasilan rendah (penghuni rumah susun). 3. Berbeda dari pendapat Hama, 1989 yang
menyatakan bahwa salah satu faktor yang
Temuan Studi
3
membuat masyarakat berpenghasilan rendah Makalah pada Seminar Strategi Perumahan
bersedia tinggal di rumah susun adalah faktor Perkotaan,Bandung,28 Februari–1 Maret 1989.
harga, dimana harga sewa rumah susun harus Hasan, M. Fauzi Ibrahim. 2006. ”Efektivitas Kredit
lebih murah dibandingkan dengan harga sewa Ketahanan Pangan (KKP) dalam Upaya
rumah horisontal. Meski harga sewa rumah di Peningkatan Ketahanan Pangan di Kecamatan
Rumah Susun Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng Kupang Timur, Kabupaten Kupang.” Tugas
sangat lebih murah yaitu berada pada kisaran ¼ - Akhir tidak diterbitkan, Jurusan Perencanaan
⅓ dari harga kontrak rumah di sebagian besar Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Universitas
wilayah DKI Jakarta (dengan kondisi rumah yang Diponegoro, Semarang.
sama atau lebih buruk). Maka, faktor harga Hutapea, Bindu. 2001. ”Pengaruh Rumah Susun
rumah bukanlah faktor penentu bagi warga Sederhana terhadap Peningkatan Kehidupan
relokasi untuk tinggal di rumah susun ini Sosial dan Ekonomi Penghuninya”. Tesis tidak
4. Faktor dalam Rumah Susun Skala Besar Cinta diterbitkan, Program Pasca Sarjana, Fakultas
Kasih Tzu Chi Cengkareng yang bisa menarik Ilmu Sosial dan Ilmu Politik, Universitas
dan membuat penghuni betah untuk tetap tinggal Indonesia, Jakarta.
di kawasan rumah susun ini adalah faktor Kennedy, Margrit dan Declan Kennedy (ed.). 1997.
ketersediaan layanan sarana dan prasarana yang Designing Ecological Settlements: Ecological Planning
lengkap di kawasan ini, dimana itu merupakan and Building: Experiences in new housing and in the
suatu kondisi yang dulu ketika masih tinggal di renewal of existing housing quarters in European
bantaran Kali Angke tidak bisa mereka temui. countries. Berlin: European Academy of the
Urban Environment dan Öko-Zentrum NRW.
DAFTAR PUSTAKA
Laporan Studi Pembangunan Rusun Skala Besar.2006.
Arifin, Fitria P.A. dan Harya S.S. Dillon. 2005. Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta.
“Pengalaman Membangun Kota Baru: Bumi Lichfield, Nathaniel et.al. 1975. Evaluation in the
Serpong Damai. ”Dalam B.Tjahjaty Planning Process. Oxford: Pergamon Press.
S.Soegijoko,et.al(ed).Bunga Rampai Pembangunan Nurmandi, Achmad. 2006. Manajemen Perkotaan:
Kota Indonesia dalam Abad 21. Jakarta: URDI Aktor, Organisasi, Pengelolaan Daerah Perkotaan.
dan Yayasan Sugijanto Soegijoko, hal. 254-271. Yogyakarta: Sinergi Publishing.
Bratt, Rachel G. 1989. Rebuilding a Low Income Peraturan Kementerian Negara Perumahan Rakyat
Housing Policy. Philadelphia: Temple University No. 01/PERMEN/M/2005 tentang
Press. Pengadaan Perumahan dan Permukiman
Budihardjo, Eko. (ed.). 2004. Sejumlah Masalah dengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan
Pemukiman Kota. Bandung: Alumni. melalui KPR, KPRS Bersubsidi
Cummins, Robert A. 1997. Comprehensive Quality of Prasetyo, Bambang dan Lina M. Jannah. 2005.
Live Scale–School Version. Melbourne: School of Metode Penelitian Kuantitatif: Teori dan Aplikasi.
Psychology Deakin University. Jakarta: RajaGrafindo Persada.
Damajanti, Henny. 1996. ”Upaya Pemenuhan Rencana Rinci Tata Ruang Wilayah Kecamatan
Kebutuhan Perumahan bagi Golongan Cengkareng Wilayah Kotamadya Jakarta Barat
Masyarakat Berpenghasilan Rendah di Tahun 2005. Dinas Tata Kota DKI Jakarta.
Perkotaan dalam Perspektif Ketahanan Sekilas Pandang Perumahan Tzu Chi Cengkareng, Divisi
Nasional (Studi Kasus: di dua lokasi rumah Social Empowering, 2006
susun sewa di DKI Jakarta)”. Tesis tidak
diterbitkan, Program Magister Pengkajian Sawicky, David S. dan Carl V. Patton. 1986. Basic
Ketahanan Nasional, Program Pasca Sarjana, Methods of Policy Analysis and Planning. London:
Universitas Indonesia, Jakarta. The Mac Millan Press.
Dunn, William N. 2000. Pengantar Analisis Kebijakan Simanungkalit, Panangian, 2004. Bisnis Properti
Publik. Yogyakarta: Penerbit Gadjah Mada. Menuju Crash Lagi?. Jakarta: Pusat Studi
Properti Indonesia (PSPI).
Evaluasi RW Kumuh di DKI Jakarta. 2001 dan 2004.
BPS DKI Jakarta. Siregar, Sandi. 2004. “Perkembangan Desain
Lingkungan Perumahan dan Tipe Rumah di
Frick, Heinz. 2005. Rumah Sederhana: Kebijaksanaan Indonesia.” Dalam Jo Santoso dan Ivan Hadar
Perencanaan dan Konstruksi. Yogyakarta: Penerbit (eds). Sistem Perumahan Sosial: Belajar dari
Kanisius dan Soegijapranata University Press. Pengalaman Jerman. Jakarta: Centropolis Untar-
Hama, Keisuke. 1989. “Chance for Apartment IAP, hal. 35-49.
House In Indonesia: A Realistic Approach.”

4
Sujarto, Djoko. 1993. ”Kinerja dan Dampak Tata
Ruang Dalam Pembangunan Kota Baru Studi
Kasus Kota Terpadu Bumi Bekasi Baru.”
Disertasi tidak diterbitkan, Program Doktor,
Ilmu Pengetahuan Teknik Bidang Perencanaan
Wilayah dan Kota ITB, Bandung.
Surat Edaran Menteri Perumahan Rakyat No.
04/SE/M/1/93 tentang Pedoman Umum
Penanganan Perumahan dan Permukiman
Kumuh
Turner, Alan (ed.). 1980. The Cities of The Poor:
Settlement Planning in Development Countries.
London: Croom Helm.
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 16
Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 4
Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman.
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 24
Tahun 1992 tentang Penataan Ruang.
www.kompas.com diakses 23 Februari 2007.
www.kemenpera.go.id diakses 1 Agustus 2007.
www.liputan6.com diakses pada 18 Juni 2007.
www.tempointeraktif.com diakses 11 April 2007.
www.tzuchi.org.tw/tzquart/2003wi/qw4.htm
diakses pada 5 Januari 2007.
Yudhohusodo, Siswono, 1991. Rumah untuk Seluruh
Rakyat. Jakarta: Yayasan Padamu Negeri.