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AQUISIO DE IMVEIS PELA

ADMINISTRAO PBLICA
AVALIAO DE IMVEIS:
IMVEIS:

a) PROFISSIONAL LEGALMENTE HABILITADO;


b) NORMA NBR 14.653;
c) CUIDADOS NA ADOO DE PARMETROS (REEDIO DE
BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS);
d) INDISPENSVEL JUSTIFICATIVA;
e) SITUAES ENCONTRADAS.

OUTROS ASPECTOS:
LICITAO X DESAPROPRIAO;

RESSALVA: FOCO DA APRESENTAO VALOR PAGO (PAPEL DO


ENGENHEIRO) 2
AVALIAO DE IMVEIS:

a) PROFISSIONAL LEGALMENTE HABILITADO

LEI FEDERAL N 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966


Regula o exerccio das profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrnomo, e d outras providncias.
Atribuies profissionais e coordenao de suas atividades

Art. 7 As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrnomo consistem em:


c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao tcnica;

RESOLUO N 218, DE 29 DE JUNHO DE 1973


Discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia

Art. 1 - Para efeito de fiscalizao do exerccio profissional correspondente s diferentes modalidades da Engenharia,
Arquitetura e Agronomia em nvel superior e em nvel mdio, ficam designadas as seguintes atividades:
...
Atividade 06 - Vistoria, percia, avaliao, arbitramento, laudo e parecer tcnico;
...
Art. 7 - Compete ao ENGENHEIRO CIVIL ou ao ENGENHEIRO DE FORTIFICAO e CONSTRUO:
I - o desempenho das atividades 01 a 18 do artigo 1 desta Resoluo, referentes a edificaes, estradas, pistas de
rolamentos e aeroportos; sistema de transportes, de abastecimento de gua e de saneamento; portos, rios, canais,
barragens e diques; drenagem e irrigao; pontes e grandes estruturas; seus servios afins e correlatos 3
AVALIAO DE IMVEIS:

b) NORMA NBR 14.653;

Para avaliao de bens imveis devem ser utilizadas as recomendaes e os preceitos dispostos na Norma
Brasileira ABNT NBR 14.6532, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, instrumento tcnico
hbil a regulamentar nas avaliaes de imveis urbanos, onde esto apresentados os mtodos de avaliao
que devem ser utilizados pelo engenheiro em seu trabalho

Resumidamente, os mtodos de avaliao de imveis reconhecidos pela referida Norma consistem em:

Mtodo Comparativo de Dados de Mercado


Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com o objetivo de encontrar a tendncia de formao de seus
preos; a homogeneizao das caractersticas dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se
destacam o tratamento por fatores e a inferncia estatstica

Mtodo Involutivo
Deve ser empregado quando no houver as mnimas condies de utilizao do mtodo comparativo direto; trata-se de um critrio
indireto de valorao que indica a viabilidade de incorporao de uma gleba ou terreno de grandes dimenses para transform-
lo em outro empreendimento;

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AVALIAO DE IMVEIS:

b) NORMA NBR 14.653;

Mtodo Evolutivo
analtico e consiste em partir do valor do terreno, som-lo ao valor da construo com custos diretos e indiretos e acrescentar ao
total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio
do clculo do fator de comercializao; para aplicao deste mtodo, o valor do terreno deve ser calculado em comparao
com outros, o valor da benfeitoria por meio do mtodo do custo e o fator de comercializao obtido no mercado, comparando-
se com imveis que tenham as mesmas caractersticas e propores similares de terrenos e benfeitorias; este fator de
comercializao pode ser maior ou menor que uma unidade, em funo das condies de mercado

Mtodo da capitalizao da renda


Utilizado nas avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros); tambm pode ser utilizado na
determinao do valor de mercado, em situaes onde no existam condies da aplicao do mtodo comparativo direto ou
evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliao seja a identificao do valor econmico.

TERRENOS URBANOS: Mtodo Comparativo de Dados de Mercado


EDIFICAES: Mtodo Evolutivo
GLEBAS: Mtodo Involutivo

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AVALIAO DE IMVEIS:

c) CUIDADOS NA ADOO DE PARMETROS (REEDIO DE


BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS);

Tabela de Distribuio percentual de Servios em Construo de


Edifcios

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AVALIAO DE IMVEIS:

c) CUIDADOS NA ADOO DE PARMETROS (REEDIO DE


BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS);

Tabela de Composies de Servios em Construo de Edifcios

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AVALIAO DE IMVEIS:

c) CUIDADOS NA ADOO DE PARMETROS (REEDIO DE


BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS);

Depreciao fsica (idade aparente e estado de conservao)

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AVALIAO DE IMVEIS:

d) INDISPENSVEL JUSTIFICATIVA;

Despesa pblica deve ser justificada

Motivao dos atos administrativos (Lei 4.717, de 29 de junho de 1965);

No basta escolher, deve-


deve-se justificar (impessoalidade, moralidade, legalidade,
probidade)

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AVALIAO DE IMVEIS:

e) SITUAES ENCONTRADAS;

- Escolha injustificada de imvel para aquisio (dados estatsticos de oferta x


demanda, inexistncia de outros imveis e impossibilidade de licitar, anlise de valor de
imveis disponveis que atendam a necessidade);

- Laudos de avaliao (assinados por engenheiros) fora dos padres estabelecidos pela
NBR 14.653 (por vezes indispondo de memria de clculo que permita apurar as
quantidades e custos unitrios adotados. Ex.: valor total da edificao, sem referncia
da rea e do custo unitrio adotado; descrio da edificao e da vegetao sem
quantidades e valores adotados; dedues por valores de muros, piscinas, reas
cobertas, sem memrias de clculos);

- Mtodo Expedito;

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AVALIAO DE IMVEIS:

e) SITUAES ENCONTRADAS;

- Adoo de Custo Unitrio de construo no tabelados (CUB R$ 600,00 e adotado


R$ 800,00, sem justificativa);

- Fator vantagem da coisa feita, quando na verdade trata-


trata-se de desvantagem;

-Adoo equivocada de % executados. Ex.: Reboco externo e interno executados e


admitido 100% do revestimento);

- Aquisio de edificao para finalidade diversa da original, sem anlise do custo de


adequaes, que durante auditoria verificou-
verificou-se prejudicial. Ex.: hotel para construo de
escola);

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AVALIAO DE IMVEIS:

e) SITUAES ENCONTRADAS;
- Utilizao injustificada do campo de arbtrio (15% superior a estimativa pontual
adotada). A Norma exige justificativa que leve em considerao se (a) variveis
relevantes para a avaliao do imvel no foram contempladas no modelo ou (b) essas
variveis no se mostraram estatisticamente significantes no modelo de regresso ou
(c) escassez de dados de mercado ;

- Imveis inadimplentes junto fazenda;

- Aquisio de imveis sem o devido processo licitatrio.

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LICITAO X DESAPROPRIAO
OBRIGATORIEDADE EM LICITAR;
EXCEPCIONALIDADE DA AQUISIO DIRETA;
NECESSIDADE DA JUSTIFICATIVA;
COMPROVAO DO PREOS;

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LEI FEDERAL 8.666/93:
8.666/93

Art. 1 Esta Lei estabelece normas gerais sobre licitaes e contratos


administrativos pertinentes a obras, servios, inclusive de publicidade, compras,
alienaes e locaes no mbito dos Poderes da Unio, dos Estados, do Distrito
Federal e dos Municpios.

Art. 2 As obras, servios, inclusive de publicidade, compras, alienaes,


concesses, permisses e locaes da Administrao Pblica, quando contratadas com
terceiros, sero necessariamente precedidas de licitao, ressalvadas as
hipteses previstas nesta Lei.

Art. 3 A licitao destina-se a garantir a observncia do princpio constitucional da


isonomia, a seleo da proposta mais vantajosa para a administrao e a
promoo do desenvolvimento nacional sustentvel e ser processada e julgada em
estrita conformidade com os princpios bsicos da legalidade, da impessoalidade, da
moralidade, da igualdade, da publicidade, da probidade administrativa, da vinculao
17 ao
instrumento convocatrio, do julgamento objetivo e dos que lhes so correlatos.
LEI FEDERAL 8.666/93:

Art. 6 Para os fins desta Lei, considera-se:


III - Compra - toda aquisio remunerada de bens para fornecimento de uma s vez ou
parceladamente;

Art. 23 As modalidades de licitao a que se referem os incisos I a III do artigo


anterior sero determinadas em funo dos seguintes limites, tendo em vista o valor
estimado da contratao:
3 - A concorrncia a modalidade de licitao cabvel, qualquer que seja o valor de
seu objeto, tanto na compra ou alienao de bens imveis, ressalvado o disposto no
art. 19, como nas concesses de direito real de uso e nas licitaes internacionais,
admitindo-se neste ltimo caso, observados os limites deste artigo, a tomada de preos,
quando o rgo ou entidade dispuser de cadastro internacional de fornecedores, ou o
convite, quando no houver fornecedor do bem ou servio no Pas.

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LEI FEDERAL 8.666/93:
8.666/93

Art. 24 dispensvel a licitao:

X - para a compra ou locao de imvel destinado ao atendimento das finalidades


precpuas da Administrao, cujas necessidades de instalao e localizao
condicionem a sua escolha, desde que o preo seja compatvel com o valor de
mercado, segundo avaliao prvia;

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LEI FEDERAL 8.666/93:

Art. 26 As dispensas previstas nos 2 e 4 do art. 17 e no inciso III e seguintes do


art. 24, as situaes de inexigibilidade referidas no art. 25, necessariamente
justificadas, e o retardamento previsto no final do pargrafo nico do art. 8 desta Lei
devero ser comunicados, dentro de 3 (trs) dias, autoridade superior, para ratificao
e publicao na imprensa oficial, no prazo de 5 (cinco) dias, como condio para a
eficcia dos atos.

Pargrafo nico - O processo de dispensa, de inexigibilidade ou de retardamento,


previsto neste artigo, ser instrudo, no que couber, com os seguintes elementos:
I - caracterizao da situao emergencial ou calamitosa que justifique a dispensa,
quando for o caso;
II - razo da escolha do fornecedor ou executante;
III - justificativa do preo.
IV - documento de aprovao dos projetos de pesquisa aos quais os bens sero
alocados. 20
LEI FEDERAL 8.666/93:

Art. 60 Os contratos e seus aditamentos sero lavrados nas reparties


interessadas, as quais mantero arquivo cronolgico dos seus autgrafos e registro
sistemtico do seu extrato, salvo os relativos a direitos reais sobre imveis, que se
formalizam por instrumento lavrado em cartrio de notas, de tudo juntando-se cpia no
processo que lhe deu origem.

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DECRETO--LEI 3.365/1941:
DECRETO

Dispe sobre desapropriaes por utilidade pblica

Art. 5o Consideram-se casos de utilidade pblica:

a) a segurana nacional;

b) a defesa do Estado;

c) o socorro pblico em caso de calamidade;

d) a salubridade pblica;

e) a criao e melhoramento de centros de populao, seu abastecimento regular de


meios de subsistncia;

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DECRETO--LEI 3.365/1941:
DECRETO

f) o aproveitamento industrial das minas e das jazidas minerais, das guas e da energia
hidrulica;

g) a assistncia pblica, as obras de higiene e decorao, casas de sade, clnicas,


estaes de clima e fontes medicinais;

h) a explorao ou a conservao dos servios pblicos;

i) a abertura, conservao e melhoramento de vias ou logradouros pblicos; a


execuo de planos de urbanizao; o parcelamento do solo, com ou sem
edificao, para sua melhor utilizao econmica, higinica ou esttica; a
construo ou ampliao de distritos industriais;

j) o funcionamento dos meios de transporte coletivo;


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DECRETO--LEI 3.365/1941:
DECRETO

k) a preservao e conservao dos monumentos histricos e artsticos, isolados ou


integrados em conjuntos urbanos ou rurais, bem como as medidas necessrias a
manter-lhes e realar-lhes os aspectos mais valiosos ou caractersticos e, ainda, a
proteo de paisagens e locais particularmente dotados pela natureza;

l) a preservao e a conservao adequada de arquivos, documentos e outros bens


moveis de valor histrico ou artstico;

m) a construo de edifcios pblicos, monumentos comemorativos e cemitrios;

n) a criao de estdios, aerdromos ou campos de pouso para aeronaves;

o) a reedio ou divulgao de obra ou invento de natureza cientfica, artstica ou


literria;

p) os demais casos previstos por leis especiais.


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