COLEGIO DE ECONOMISTAS DE ANCASH

CARTA AL PUEBLO DE HUARAZ

CONTRATO DE CONSTITUCIN DE DERECHO DE SUPERFICIE DE LOS
TERRENOS DE QUINUACOCHA
Por acuerdo del Consejo Directivo del Colegio de Economistas de ncash y en mrito al
pedido de la sociedad civil organizada (Consejo de Coordinacin Local), se pone a
consideracin de los ciudadanos huaracinos, la opinin tcnica econmica del contrato
de constitucin de derecho de superficie de los terrenos de Quinuacocha, para que sta
pueda ser considerada en las decisiones que a futuro pueda tomar el gobierno local.
Antecedentes:
- Resolucin Suprema N 0010-76-ORDEZA, de fecha 13 de Diciembre de 1976.
Donde se declara de expropiacin un terreno destinado exclusivamente para la
construccin del Complejo Ferial de Huaraz, ubicado en el lugar denominado Patay Bajo
del distrito de Independencia.
- Acuerdo de Concejo Municipal 021-2010-GPH, de fecha 25 de noviembre del
2010, declarando Imprescriptible, intangible e inalienable los terrenos de
Quinuacocha1.
- Con fecha 04 de Setiembre del 2012, la Empresa Inmuebles Panamericana S. A.
presenta la propuesta de iniciativa privada denominada Centro Recreativo
Comercial Huaraz a la Municipalidad Provincial de Huaraz, para la construccin
de un Parque Recreacional y un centro comercial en los terrenos de propiedad
municipal.2
- Por mayora del Concejo Municipal se tom el acuerdo N 152-2012-MPH,
conformndose la Comisin Especial de Inversin Privada de la provincia de
Huaraz CEPRI HUARAZ3.
- Por dictamen de la Comisin Especial CEPRI HUARAZ, se admiti a trmite dicha
iniciativa privada4.
- Por acuerdo del Concejo Municipal N 197-2012-MPH. Con fecha 08 de
noviembre, se aprob la declaratoria de inters de iniciativa privada5.
- Vencido el plazo de 90 das, con fecha 27 de febrero del 2013, se presenta al
Concejo Municipal la expresin de inters del Consorcio Centro Educativos del
Per URBI, que es una iniciativa privada alternativa, en dicho acto el Presidente
de la Comisin informa que dicha iniciativa, no cumple con la Ley Marco de
Asociaciones Pblico Privadas para la generacin de empleo productivo6. Motivo
de incumplimiento de uno de los requisitos planteados por la comisin.

1
Ordenanza N 012-201.-GPH
2
Contrato de Constitucin de Derecho de Superficie Centro Recreativo Comercial Huaraz celebrado el
03 de abril del 2013, por el alcalde de la Municipalidad Provincial de Huaraz y la empresa privada.
3
Idem.
4
Idem.
5
Idem.
6
Idem.
 - Con fecha 03 de abril mediante acuerdo por mayora del Concejo Municipal N
055-2013-MPH, se acord aprobar la iniciativa privada denominada Centro
Recreativo Comercial Huaraz. Adjudicndosele directamente a su proponente la
empresa Inmuebles Panamericana S. A. Dndole autorizacin al seor alcalde
para suscribir el contrato7.
- Con fecha 30 de Abril del 2013, se emite la Resolucin del Tribunal Constitucional
disponiendo que se admita a trmite la demanda de cumplimiento integrando a
quienes tuviesen inters jurdicamente relevante en el resultado del proceso y se
siga el procedimiento establecido por ley.
- Con fecha 15 de Agosto del 2013, se emite la ordenanza N 027-2013 para derogar solo
el artculo 2 y 3 de la Ordenanza 021-2010-GPH, donde se refiere a la intangibilidad,
imprescriptibilidad e inalienabilidad de los terrenos de Quinuacocha.
- Que, mediante Ordenanza Municipal N 038-2013-MPH, la Municipalidad
Provincial de Huaraz aprob el instrumento tcnico de Gestin Urbana
denominado Plan de Desarrollo Urbano de Huaraz 2012-2022, de la Provincia
de Huaraz, Regin Ancash; con vigencia de 10 aos; modificando parte de los
terrenos de Quinuacocha, como zona de Comercial.
- Mediante acuerdo del Concejo Municipal N 052-2017-MPH, de fecha 07 de junio
del 2017, se aprueba conformar la Comisin Especial de Fiscalizacin para
determinar el uso de los terrenos de Quinuacocha.
ANALISIS:
- La teora keynesiana refleja que a mayor inversin generar mayor crecimiento
de la economa por aportar en el incremento del Producto Bruto Interno, el flujo
de capitales internas y externas, depender de la tasa de inters, costo de capital8.
El comportamiento de la inversin en general depende no slo de las variaciones
de la produccin, sino tambin de otros factores exgenos, como: los
movimientos, cambios estructurales de la economa, perturbaciones polticas,
resultado de la produccin, de perturbaciones en la oferta de dinero, confianza
del pblico en el sistema financiero entre otras, es por ello que el estado juega un
papel preponderante en la confianza de los inversionistas para atraer capitales de
largo plazo, aunque nada garantiza de ser inversiones de carcter golondrino.
En virtud a ello, los gobiernos locales juegan un rol importante de dar confianza a
inversionistas privados para posicionarse y movilizar la economa local.
- La Municipalidad cede 27000 m2. de terreno a la Empresa para la construccin de
un Centro Comercial por ello gozar de la facultad de explotar y usufructuar dicho
espacio por el tiempo de 40 aos, a partir de la fecha de vigencia de las
obligaciones que origine el contrato. Pudiendo ser ampliado por 59 aos ms.
- El costo total referencial para la ejecucin del proyecto es de S/. 42 000.000.00
(Cuarenta y dos millones de soles).

7
http://www.munihuaraz.gob.pe/2017/Comunicados/Contrato_MALL_Hz.pdf
8
Gonzlez, Antonio y Domingo F. Maza Zavala. (1985) Tratado Moderno de Economa General. Estados
Unidos de Amrica. Pg. 319.
 - La Empresa se compromete a construir el parque (canchas de fulbito, frontn,
lozas polideportivas, laguna artificial, juegos anfiteatros y ciclovias) cuya
operacin y mantenimiento estar a cargo de la Municipalidad Provincial de
Huaraz.
- El capital social de la Sociedad operadora al ao 2013 es de S/. 204009.
- La Municipalidad asumir la administracin y manejo del parque que ser
construido por la Empresa.
- El Estatuto de la empresa debe contener como mnimo las siguientes clusulas:
a) Restriccin de libre transferencia de acciones o participaciones que
representan el 25% del capital social de la empresa, prohibindose
transferencia a otros socios, hasta el quinto ao de vigencia del contrato,
a excepcin de ste porcentaje las acciones podrn ser transferidas
libremente.
b) Cualquier proceso de reduccin del capital, fusin, escisin,
transformacin o liquidacin de la empresa, deber ser informado
previamente y por escrito a la municipalidad, el mismo que deber
autorizar su ejecucin en un plazo de (10) das hbiles. Si la municipalidad
no se pronuncia en el plazo establecido se entender aprobada la
propuesta. El nico motivo en el cual podra negarse la autorizacin es
respecto al porcentaje del 25% de la participacin mnima del socio
estratgico.
- La empresa realizar el procedimiento necesario para la obtencin del
financiamiento del proyecto, formalizando todos los contratos que indiquen dicha
operacin. La empresa no ser responsable por la no concrecin del cierre
financiero por causas no imputables a ste.
- La municipalidad se compromete a realizar los mayores esfuerzos para que la
empresa obtenga el financiamiento en el plazo establecido en el contrato.
- Hasta los (12) doce meses contados a partir de la fecha de vigencia de las
obligaciones, la empresa deber acreditar que cuenta con los recursos financieros
mediante contratos suscritos que establezcan los compromisos de financiamiento
suficientes para dar cobertura los gastos que se generen por la ejecucin de las
obras de construccin a su cargo.
- Si el financiamiento de las inversiones se realizan con recursos propios de la
empresa, sta deber presentar en el plazo sealado, el testimonio de escritura
pblica donde consta el aumento del capital social correspondiente debidamente
pagado e inscrita en los registros pblicos.
- De no acreditar el cierre financiero al vencimiento del plazo establecido, la
empresa podr solicitar a la municipalidad por nica vez una ampliacin hasta por
(12) doce meses ms previa sustentacin de las circunstancias que impidieron la
obtencin del financiamiento respectivo.
- Obligaciones de la empresa:

9
Contrato de constitucin del derecho de superficie. Centro Recreativo Comercial Huaraz
 1) Ejecutar la construccin del proyecto en el terreno, en forma directa o por
medio de terceros, conforme a lo expuesto por la iniciativa privada y al
expediente tcnico definitivo aprobado por el encargado de la supervisin
y el municipio.
2) Como parte de la retribucin construir en el predio adyacente al terreno,
un parque recreativo, con una inversin aproximada de 4 000,000 (cuatro
millones y 00/100 de nuevos soles), que se har entrega para la
administracin a la municipalidad10.
- La empresa deber presentar a la municipalidad en un plazo de 2 meses, contados
a partir de la vigencia de las obligaciones, el Anteproyecto de ingeniera conforma
a la iniciativa privada.
- Constituye ingresos del empresario los siguientes:
a. Los ingresos que se devenguen por los contratos de arrendamiento,
usufructo y/o cualquier otro contrato de efectos similares que el
empresario celebre con los locatarios sobre los espacios del centro
comercial.
b. Los ingresos provenientes de la explotacin de los espacios publicitarios
que se creen o identifiquen en el centro comercial.
c. Cualquier otro ingreso que tenga derecho a percibir el empresario cuyo
origen provengan de la explotacin del proyecto y/o de los derechos
atribuidos al empresario como consecuencia del contrato.
- El empresario determinar a su discrecin y en atencin a la oferta y demanda, el
precio de los alquileres y/o retribuciones por el uso de los espacios comerciales a
los locatarios.
- Retribucin del empresario a la municipalidad son las siguientes:
i. Inversin de S/: 4 000,000 (cuatro millones y 00/100 soles), para la
construccin del Parque Recreativo dentro del terreno adyacente al
centro comercial, dentro de los 12 meses siguientes a la fecha del cierre.
ii. Un canon fijo anual ascendente a S/: 300,000 sin impuestos en 12 armadas
equivalente a S/. 25000 (veinticinco mil soles) mensuales.
iii. La inversin de un monto de S/. 2400,000, para la adquisicin del
inmueble el cual se reubicarn las instalaciones del Ejrcito Peruano por
cuenta de la municipalidad.
iv. Un pago mensual variable equivalente al 2% de los ingresos brutos por
rentas mnimas que genere el centro comercial, dicho monto se calcular
exclusivamente sobre los ingresos que perciba el empresario, derivado de
las rentas que paguen los locatarios.
- Queda establecido que la municipalidad se compromete a destinar los que reciba
por concepto de retribucin nica y exclusivamente a la conservacin y
mantenimiento del parque recreativo, para tales efectos elaborar un
presupuesto anual a satisfaccin del empresario, en el que se demuestre que
dichos montos sern destinados exclusivamente para dicho fin.

10
Idem.
 - En caso que el empresario observase que existe incumplimiento respecto a la
ejecucin de las labores de mantenimiento con cargo al presupuesto anual
formulado por la municipalidad, podr contratar a terceros para que realicen
dichas labores, para lo cual el empresario deducir del siguiente pago que deba
efectuar a la municipalidad el monto invertido en las labores de mantenimiento
del parque.
- El contrato quedar resuelto:
a) Al vencimiento del plazo establecido.
b) Por acuerdo entre las partes.
c) Por la municipalidad, debido a razones de oportunidad, mrito o
conveniencia al inters pblico, mediante notificacin previa y por escrito
al empresario con por lo menos (6) seis meses de anticipacin.
d) Por casos fortuitos o fuerza mayor, siempre que se produzca un evento de
naturaleza extraordinaria imprevisible e irresistible, como aquellos paros
o huelgas de trabajadores o manifestaciones pblicas de gran
envergadura que afecten directamente al empresario por causas que
vallan ms all de su control razonable.
CONCLUSIONES GENERALES:
Por mayora el Concejo municipal conforma la Comisin Especial de Inversin
Privada de la provincia de Huaraz CEPRI HUARAZ, con tres miembros del
concejo (Regidores), cuyas atribuciones no se encuentras tipificadas dentro de las
funciones de la Ley Orgnica de Municipalidades N 27972 Art. 10. Ni se precisa
dichas funciones de seleccin para concesiones en el Reglamento Interno de
Concejo municipal.
Al momento de la suscripcin del contrato los terrenos de Quinuacocha, estaba
considerado como zona de reas verdes y recreacin, ms no tena el destino de
zona comercial.
Al momento de la suscripcin del contrato estaba vigente la ordenanza N 021-
2010-GPH, donde se expresa la Imprescriptible, intangible e inalienable de los
terrenos de Quinuacocha.
CONCLUSIONES ESPECFICAS:
Con un capital social de la empresa operadora de S/. 20400 soles, no garantiza
que las inversiones que se requieran puedan tener el xito esperado para la
ejecucin del proyecto.
La municipalidad ceder 27000 mts2, a la empresa para lo cual sta deber pagar
un canon fijo (arrendamiento) de S/. 25 000 soles mensuales y el 2% del ingreso
total por rentar que genere el centro comercial. Esto equivale al pago por uso del
terreno mensual de S/. 0,93 (noventa y tres centavos de sol) por metro cuadrado.
Que, para una zona comercial la municipalidad valoriza tan solo el terreno en un
monto promedio de S/. 45 (cuarenta y cinco soles). Es decir, 44 veces ms. As
mismo, empresarialmente la empresa pretende ganar mnimamente el 20% de
las inversiones realizadas, lo descrito en el contrato de otorgar el 2% del ingreso,
 solo representan la dcima parte de las utilidades que como expectativa tiene la
empresa de ganar. sta pretensin solo representa el pago por los alquileres, ms
no por otros ingresos colaterales que tenga la empresa, como puede ser
utilizacin de avisos publicitarios, eventos sociales y culturales, entre otros. Cuyo
compromiso contractual es de que en su totalidad sta se destine al
mantenimiento del Parque recreacional. Por lo tanto, los ingresos generados no
forman parte del presupuesto municipal para la atencin de las obligaciones
adicionales que tiene como funcin para atender necesidades de la ciudadana.
La tasa inflacionaria del Per, tiene promedio 3.895% anual del ao 1995 al
201611, cuya estimacin a 10 aos es de 38,95% y a los cuarenta aos que se
estima el proyecto 155.8%. Siempre y cuando se prosiga con una poltica de
estabilizacin de precios por el gobierno de turno durante esos perodos, por lo
que el poder adquisitivo del dinero que actualmente equivale a 300,000 soles
anuales de alquiler, aplicando el inters compuesto, tendr un poder adquisitivo
de solo S/. 65063 pagos anuales al trmino de los 40 aos que indica el contrato,
equivalente a S/. 5422, mensuales actualizados a la fecha. ste ltimo monto no
cubrira el costo de mantenimiento y conservacin de las reas verdes del parque
recreacional, generando un dficit presupuestal de mantenimiento cuyas
obligaciones adicionales deberan solventar con otros presupuestos generados
por la municipalidad para cumplir con el contrato.
Otorgndole poder a los empresarios de transferir hasta el 75% de sus acciones a
terceros no garantiza la real inversin que se pretende realizar, debido a que los
compromisos de inversin se encontraran en alto riesgo.
Las condiciones del contrato no garantiza la ejecucin y el respaldo presupuestal
debido a que existen clusulas de futuras solicitudes de financiamiento e incluso
comprometiendo a la municipalidad para la obtencin de los recursos.
Se estima que por cada S/. 20000 de inversin se puede emplear directamente a
un trabajador formalmente, entonces, si la inversin pre operativa es de S/. 42
000.000, se estima que para la etapa de la construccin e implementacin se
emplearan directamente 2100 trabajadores. Cuyo nivel de empleo tendra una
duracin de 18 meses.
RECOMENDACIONES:
El gobierno local tiene la obligacin de proteger los bienes, muebles e inmuebles
del estado por el cual tiene derechos de administrarlos, por lo que el concejo
municipal debe velar por el inters pblico.
El gobierno local debe promover el flujo de inversiones privadas en la localidad
de una forma transparente equitativa con igualdad de oportunidades y
respetando la libre competencia en beneficio de la poblacin.
Teniendo observaciones presuntamente legales y de aspectos econmicos se
debe evaluar tcnicamente la resolucin del contrato determinando el costo
beneficio en el que incurrira la municipalidad y amparado en la clusula vigsima

11
https://estadisticas.bcrp.gob.pe/estadisticas/series/anuales/resultados/PM05197PA/html
 inciso c) por la municipalidad debido a razones de oportunidad, mrito o
conveniencia al inters pblico, mediante notificacin previa y por escrito al
empresario con por lo menos (6) seis meses de anticipacin.
El Gobierno regional y los gobiernos locales han tenido oportunidad de
administrar ms de 10000,000 (Diez mil millones de soles) en periodo de 2004 al
2016 en total en Ancash. Pero, las inversiones no han tenido efectos esperados
para el desarrollo de los pueblos. Por lo que es necesario concertar con el sector
privado a travs de alianzas pblico-privado, las grandes inversiones que necesita
la regin Ancash. En coordinacin con organismo del estado como proinversin
entre otros.
El gobierno local debe evaluar tcnicamente la pertinencia de la sesin de uso de
los bienes del Estado convocando a los especialistas de todas las reas, para dar
su punto de vista sustentado profesionalmente: ambientalistas, arquitectos,
administradores, abogados, ingenieros de todas las reas, entre otros.

Huaraz, 07 de Julio del 2017

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