Qual a diferena entre

Hipoteca e Alienao
fiduciria?
Conhea melhor as alternativas previstas em lei para
direitos reais de garantia
Por Equipe Melhortaxa

Entre todas as modalidades de emprstimo do pas, o refinanciamento imobilirio uma das

formas mais vantajosas de se tomar crdito. Isso ocorre porque, tendo o seu imvel como garantia,
as instituies financeiras correm menos risco de calote e isso se reflete na taxa de juros.

Afinal, o que taxa de juros? - Em linhas gerais, juros o aluguel que se paga pelo uso de um
dinheiro que no seu. Ou seja, as instituies financeiras emprestam dinheiro e, alm de
obviamente exigirem que essa mesma quantia retorne, cobram uma taxa pelo emprstimo. Mas,
ateno, embora o fator decisrio entre as opes de refinanciamento seja o juro, importantssimo
estar ciente de todos os pontos do contrato. Por exemplo, voc sabe a diferena entre hipoteca e
alienao fiduciria?

Legalmente, essa prtica tem o nome de direitos reais de garantia e o Cdigo Civil Brasileiro
define a modalidade como a relao obrigacional em que o bem do devedor fica vinculado ao
pagamento da dvida. Os principais desdobramentos dos direitos reais de garantia so a hipoteca e
a alienao fiduciria. E, nesse texto, esclareceremos as diferenas entre as duas modalidades.

Hipoteca - Na hipoteca, no momento da assinatura do contrato, o imvel segue em nome do

proprietrio. No entanto, fica estabelecido que, em caso de inadimplncia, seu imvel ser entregue
ao credor. Nesta situao, a execuo do contrato se d pela via judicial e isso acarreta em um
longo perodo de espera, por parte da instituio financeira, pela recuperao do valor fornecido
como emprstimo.

Alienao fiduciria - Diferentemente do que ocorre na hipoteca, na alienao fiduciria o

proprietrio transfere seu bem imvel instituio financeira. No Cartrio de Registro de Imveis, o
devedor se torna fiduciante, permanecendo com a posse e uso do imvel contanto que cumpra com
o pagamento das parcelas do emprstimo.

Embora a escolha pela hipoteca ou alienao fiduciria caiba ao tomador de crdito, a alienao
fiduciria fornece mais segurana aos agentes financeiros. Isso ocorre porque, em caso de
descumprimento do contrato, o processo de execuo se d inteiramente no Cartrio do Registro de
Imveis.
Ainda que esse panorama possa parecer ruim, j que a alienao fiduciria garante uma maior
facilidade na execuo do imvel, ela representa um menor risco econmico ao banco e, como
vimos anteriormente, quanto menor o risco, menores sero os juros. Concluindo, hipoteca e
alienao fiduciria so as alternativas previstas em lei para o caso de no cumprimento do acordo
feito com o banco. H instituies que permitem que o cliente tenha direito de escolha, mas a prtica
de mercado realmente a alienao fiduciria.

Como funciona o refinanciamento imobilirio - Para ter acesso ao emprstimo com imvel de
garantia, necessrio ser proprietrio de um imvel e pesquisar quais bancos trabalham com
refinanciamento imobilirio. Tanto as documentaes do cliente quanto do imvel sero avaliadas
pela instituio financeira escolhida. Aps as anlises jurdica e de crdito o banco solicita o parecer
de um engenheiro em uma vistoria agendada. Caso o cliente se enquadre nas especificaes do
banco, o mesmo dever aguardar a emisso do contrato e, posteriormente, levar o documento ao
cartrio em que o imvel estiver registrado para alienar o financiamento e efetuar o pagamento das
custas cartorrias. Feito isso, o banco inicia o processo de liberao do capital solicitado.

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A hipoteca e a alienao fiduciria
de imveis: qual a melhor garantia?
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Publicado por Espao Vital

h 5 anos

156 visualizaes

Por Sergio Eduardo Martinez,

advogado (OAB/RS n 32.803)
O crescimento da atividade da construo civil verificado nos ltimos
anos decorre de vrios fatores: oferta de crdito, queda de juros,
crescimento da renda, polticas governamentais de incentivo e, creio, o
interesse de investidores nacionais e estrangeiros.

Dentre esses fatores, influencia o investidor no interesse pelo mercado

imobilirio, a certeza do retorno pela segurana jurdica criada por
mecanismos que garantam a retomada do bem em caso de atraso no
pagamento das parcelas do financiamento.

Em relao garantia imobiliria, a legislao brasileira prev a

hipoteca (prevista no Cdigo Civil, arts. 1.473 a 1.501) e a alienao
fiduciria de imveis (Lei Federal n 9.514/97).
A utilizao de uma ou outra garantia uma opo das partes ou,
normalmente, do agente financeiro que empresta o dinheiro para a
aquisio do imvel.

Obviamente, quando a opo do agente financeiro, o que se busca a

maior segurana na rpida retomada do bem em caso de falta de
cumprimento do contrato de financiamento.

Neste caso, a escolha tem sido pela alienao fiduciria de imveis,

sobretudo porque pode ser contratada por pessoa fsica e pessoa
jurdica em qualquer posio de credor ou devedor, inclusive, por
pessoa jurdica no integrante do Sistema Financeiro Imobilirio.

Alm disso, na hiptese de descumprimento do contrato de alienao

fiduciria de imveis, a sua execuo (cobrana) dar-se- toda perante
o Cartrio do Registro de Imveis, isto , fora da via judicial j to
congestionada e lenta (com exceo da ao de reintegrao de posse).

Na hipoteca, obrigatria a execuo do contrato pela via judicial que

no possui mecanismos para entregar, com celeridade, o capital
emprestado pelo credor.

Durante a longa e lenta ao judicial, na hipoteca o devedor usufrui

normalmente do bem, no havendo previso legal de valor
compensatrio para o prazo de ocupao aps a falta de pagamento do
financiamento.

Na alienao fiduciria de imveis, por sua vez, a legislao prev que

o devedor dever pagar ao credor o equivalente a um por cento da
avaliao contratual do imvel, at a desocupao.

Enfim, no toa que grande parte dos contratos de financiamentos

imobilirios tenham sido ajustados com a garantia da alienao
fiduciria.

Embora no se possa negar vantagens e desvantagens em ambos os

institutos e at, eventualmente, a convenincia da escolha da hipoteca
em casos pontuais, a verdade que a alienao fiduciria de imveis
teve grande influncia na oferta de crdito para financiamentos de
aquisio de imveis, certamente porque trouxe ao investidor os
atrativos da certeza e segurana necessrias e at ento inexistentes.