Uma das grandes preocupaes do corretor de imveis diz respeito aos honorrios que lhe so
devidos na intermediao imobiliria. Em muitos casos, clientes dos mais variados tipos,
compradores ou vendedores, entram em contato, fazem visitas aos imveis, requerem tempo
do corretor e no final acabam, como dizem no popular, atravessando o negcio. Ou fazendo
direto com o proprietrio ou fechando com outro cliente. E o corretor de imveis fica sem a
remunerao que lhe devida.
Para que isso no acontea e haja uma segurana na negociao para o profissional da
intermediao imobiliria j diz o velho e famoso jargo vale o que est escrito. por esse
motivo que a importncia do Contrato de Corretagem se destaca no cenrio do mercado de
imveis. Neste contrato ajusta-se uma obrigao de fazer, ou seja, pelo acordo contratual o
corretor fica obrigado a procurar no mercado o melhor negcio de acordo com os desejos do
cliente e dentro dos parmetros por ele ditados. O instrumento escrito de contrato
preconizado pela legislao do corretor Lei 6530/78 (art 16,VI) e Resoluo COFECI 005/78,
que estabelece normas para o contrato padro de corretagem, sendo crucial para
cumprimento da legislao do corretor, para salvaguardar os seus direitos, constituindo
eficiente meio de prova da incumbncia que tenha sido atribuda pelo cliente destaca o
advogado e especialista em Direito Imobilirio, Fbio Peixoto.
Os demais artigos, alm de serem expressos alertas aos profissionais sobre sua conduta,
asseguram seus direitos caso algum problema venha a ocorrer. Art. 723. O corretor obrigado
a executar a mediao com diligncia e prudncia, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informaes sobre o andamento do negcio. Pargrafo nico. Sob pena de responder
por perdas e danos, o corretor prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurana ou do risco do negcio, das alteraes de valores e de outros fatores que possam
influir nos resultados da incumbncia. Art. 724. A remunerao do corretor, se no estiver
fixada em lei, nem ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza do negcio e os
usos locais. Art. 725. A remunerao devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que este no se efetive em virtude de
arrependimento das partes.
Os artigos de 727 ao 729 ainda dispem: Art. 727. Se, por no haver prazo determinado, o
dono do negcio dispensar o corretor, e o negcio se realizar posteriormente, como fruto da
sua mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se o negcio se realizar
aps a decorrncia do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Art. 728. Se
o negcio se concluir com a intermediao de mais de um corretor, a remunerao ser paga a
todos em partes iguais, salvo ajuste em contrrio. Art. 729.
Os preceitos sobre corretagem constantes deste Cdigo no excluem a aplicao de outras
normas da legislao especial. Opo de Exclusividade: credibilidade para o corretor,
tranquilidade para o cliente Especificamente, o artigo 726 do Cdigo Civil estabelece que se o
corretor possuir o benefcio da exclusividade ter direito remunerao integral, ainda que
realizado o negcio sem sua mediao: Art. 726.
Alm disso, ele fica ciente que no ocorrer prego com o seu patrimnio, e que as visitas
sero agendadas e haver uma pr-seleo dos clientes. Ou seja, a segurana da famlia ficar
garantida. O corretor de imveis hoje obrigado a orientar o comprador sobre a segurana e o
risco do negcio, sob pena de responder por perdas e danos. Dicas para obter a exclusividade
do imvel Uma dica importante para o corretor de imveis ter a exclusividade junto ao cliente
mostrar o seu histrico de vendas bem sucedidas com esse instrumento. Esse repertrio de
negociaes diz muito sobre o trabalho do profissional e d confiana ao cliente em deixar o
imvel com o corretor.
Por isso, em todas as vendas sempre mantenha contato com seus antigos clientes e faa um
material de divulgao das vendas realizadas com a exclusividade. Outra dica dar todos os
detalhes ao cliente de como ser feita a venda. Por exemplo: em quais locais voc divulgar o
imvel, qual perfil de cliente voc ir buscar e qual ser o trabalho que voc empreender
para atrair compradores. Por isso, o conhecimento sobre marketing e vendas essencial para
o corretor de imveis.
O profissional deve usar essas informaes como guias na elaborao do contrato, podendo
incluir mais itens se achar necessrio. Art. 1 Toda e qualquer intermediao imobiliria ser
contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluir, dentre outros, os
seguintes dados:
Dentre os fatores de risco da no exclusividade est o fator oportunismo, j que quem est
comprando e v o imvel anunciado em vrios sites e jornais pensa que o proprietrio est
desesperado para vender. Com isso, faz uma oferta menor, desvalorizando muito o imvel.
assim que ocorre o famoso leilo imobilirio, alerta Luiz Antnio Rodrigues.
Alm disso, a imobiliria que obtm a Representao de Exclusividade tem maior interesse em
investir na divulgao do imvel, dedicando tempo, publicaes, anlises, personificao da
captao e, alm disso, disponibilizando toda uma equipe para trabalhar o imvel. Para o
comprador, ou locatrio, tambm muito positivo j que ter a comodidade de saber que o
imvel que vai visitar por uma determinada imobiliria no o mesmo que j visitou por
outra. O que ocorre muito que as imobilirias anunciam o mesmo imvel de forma diferente.
E quando a pessoa se interessa pelo imvel e vai visit-lo, descobre que j esteve l com outro
consultor, destaca Luiz Antnio.
Quando voc decide vender seu imvel, a primeira atitude fazer uma avaliao, certo? Pois
bem, se voc pensa que o prximo passo simplesmente colocar a venda, est enganado. Um
excelente costume a assinatura de um contrato de exclusividade com apenas uma
imobiliria.
H proprietrios que acabam confusos sobre qual empresa escolher para trabalhar a venda.
Isso faz com que optem por no dar a exclusividade a nenhuma, deixando o imvel livre para
qualquer uma vender. Isso um erro. Veja os motivos:
Portanto, a partir de hoje, reflita e pense em escolher apenas uma empresa. De quebra, voc
ter atendimento personalizado. Alm disso, todas imobilirias trabalham hoje de forma
integrada, com parcerias e anncios em portais que englobam vrias empresas.
Quando deseja vender um imvel, o primeiro impulso do proprietrio ligar para vrias
imobilirias e pedir para que todas vendam seu bem ao mesmo tempo. Neste momento, ele
fica sabendo que apenas um corretor de imveis (ou imobiliria) pode ser contratado para
fazer o trabalho.
Apesar de j ter completado uma dcada, muitos proprietrios ainda resistem em assinar o
contrato com exclusividade, temendo que ele cause atraso na negociao. Geralmente, o
vendedor precisa do capital com urgncia e sabe que o imvel no tem grande liquidez.
Entretanto, o objetivo da Exclusividade de Venda trazer organizao ao mercado imobilirio.
Todos ganham com ela: proprietrios, vendedores e compradores.
Antes de ela existir, o comprador se deparava com vrios anncios de um mesmo imvel ao
mesmo tempo. Sua procura era confusa e ele perdia tempo. No era incomum ele visitar a
mesma propriedade por duas ou mais vezes.
O imvel se transformava numa verdadeira casa da me Joana. Cpias das chaves do imvel
ficavam com vrias imobilirias para que pudessem levar seus clientes. At a, tudo bem. Mas
se durante essas visitas acontecesse qualquer dano propriedade, seu dono no podia atribuir
a responsabilidade a nenhuma delas.
E ao corretor de imveis restava investir seu tempo e esforo em um trabalho que ele nem
sabia se iria ter retorno. A prtica era sair em disparada para comercializar o imvel. Quem
concretizasse a venda na frente, recebia a comisso.
Isso podia parecer bom para o cliente, mas ele tambm sofria prejuzos porque os profissionais
e empresas, muitas vezes, deixavam de um trabalho mais minucioso de venda com receio de
gastar tempo e esforo em vo.
Com a prtica da Exclusividade de Venda aqui em Rio Verde, ns passamos a trabalhar com
mais tranqilidade e dedicao. Se a negociao se concretizar, teremos nossos honorrios
garantidos, atesta a corretora de imveis Sirlene Vieira dos Santos da cidade.
Velocidade de vendas
O presidente do Creci de Gois, Oscar Hugo Monteiro Guimares, explica que a Exclusividade
de Venda no atrapalha a velocidade da venda, pois os profissionais e imobilirias praticam a
parceria para encontrar o comprador. A diferena que a responsabilidade pelo imvel fica
sendo daquele com quem o proprietrio assina o contrato de exclusividade, explicou.
Mas, como o Cdigo Civil de 2002, esta tentativa tornou-se arriscada, j que a nova lei
assegura aos corretores de imveis que possuem o documento o direito de remunerao
integral mesmo que o negcio seja realizado sem sua mediao. Por isso, alm de antitico,
dar exclusividade a vrios profissionais no mais um bom negcio, arrematou.
Segundo o artigo 20, inciso III da Lei 6.530/78, o corretor de imveis somente pode anunciar
imveis para venda ou locao se estiver autorizao escrita. Mesmo que o proprietrio no
opte pela exclusividade, todos os corretores devero ter essa autorizao formalizada.
necessrio frisar que, sendo autorizado mais de um intermediador, torna-se possvel que um
mesmo imvel seja vendido duas ou mais vezes por profissionais diferentes, numa mesma
manh, por exemplo, com recebimento de sinais e assinatura de recibos. Claro que a
transferncia do domnio somente poder ser concretizada para um nico comprador, mas, o
cancelamento do negcio com o(s) outro (s) promitente(s) comprador(s) ocasionar multas
previstas nos artigos 417 a 420 do Cdigo Civil (Lei de Arras).
Pergunta-se: quem paga essas multas, correspondentes ao valor do sinal? lgico que o
proprietrio. Esse conflito pode ser evitado com a simples providncia de se prevenir o
trabalho de intermediao com um nico corretor ou imobiliria, atravs de contrato com
clusula de exclusividade.
Ressalta-se que o proprietrio do imvel o grande beneficirio da exclusividade:
Primeiro ele procura um profissional e uma empresa que possa satisfazer as suas necessidades
para a venda. Assim procedendo, o proprietrio teve amplo direito de escolha, sem nenhuma
reserva de mercado ou qualquer mcula constitucional.
Em quarto lugar, o proprietrio no ir realizar vrios contratos para o mesmo fim e ao final,
poder ter que pagar honorrios de intermediao para mais de um profissional da empresa.
Em quinto lugar, o proprietrio em momento algum est impedido de ofertar e vender o seu
imvel sem um corretor no negcio, pois a ele fica assegurado esse direito. Poder, inclusive,
ser assediado por corretores com eventuais compradores.
O Corretor ou a empresa que for escolhido passa a ser a segurana de que poder anunciar o
imvel e arcar com as despesas disso decorrentes, na certeza de que, caso o imvel seja
vendido, ser-lhe- assegurado o direito ao recebimento de seus honorrios. O que acaba por
motivar o profissional ou a empresa na busca de melhor preo para aquele imvel com
exclusividade para sua venda.
O corretor que preza a tica em seus negcios, trabalha com clusula de exclusividade e tem a
vantagem de evitar prejuzos de anunciar um imvel e ter o mesmo anunciado vrias vezes. Ele
sabe que no vale a pena entrar nesse leilo, e busca a segurana jurdica para a realizao
do melhor negcio para o cliente.
Assim, fica absolutamente claro que escolher um nico corretor de imveis para intermediar a
venda de um imvel continua sendo a melhor opo, tanto para o proprietrio quanto para o
profissional contratado.
Exclusividade por qu?
Autorizao de Venda;
Contrato de Prestao de Servios;
Opo de Vendas.
claro que o corretor de imveis que detm autorizao exclusiva do proprietrio age com
tica Profissional com a classe, seus colegas, e, mais do que tudo, evita enganar pessoas
interessadas que de boa-f perdem seu tempo com quem no est apto a propor qualquer
operao imobiliria.
Tal instrumento contratual ser sempre formulado entre o corretor de imveis e o cliente
vendedor visando autorizar o profissional a ofertar o imvel a clientes interessados na
aquisio, por preo certo, prazo definido e condies ajustadas. Como visto so muitas as
vantagens para todas as pessoas envolvidas num negcio imobilirio.
Segurana
Vale dizer que de um lado temos segurana para o proprietrio que ver seu imvel cuidado
por profissional qualificado e habilitado. E de outro segurana para o corretor de imveis que
garante sua remunerao no caso de venda. Para o comprador tambm h segurana porque
ele sabe que aquele profissional est autorizado a vender o imvel pretendido.
Importncia da Fiscalizao
Desta forma evidente que o contrato de corretagem com EXCLUSIVIDADE documento
essencial nas transaes imobilirias porque comprova sua existncia. Ao CRECI compete a
fiscalizao dos anncios de venda de imveis por expressa previso legal disposta na
Resoluo COFECI N. 458/95. Tal circunstncia ocorre por fora de lei, mas tambm por
respeito aos bons corretores e dignidade da profisso, pois devem ser punidos severamente
os corretores e imobilirias que insistirem em fazer publicidade sem autorizao de venda
exclusiva.
Vale dizer que no Paran os Corretores adotaram h mais de vinte anos a intermediao com
exclusividade. Os resultados so to bons que os prprios corretores denunciam os colegas
que violam este princpio. Por fim, parece que o mais importante a conscientizao dos
profissionais Corretores de Imveis a valorizarem seu trabalho, combatendo as prticas
abusivas de mercado, moralizando assim as transaes imobilirias, o que certamente trar
confiabilidade a todos envolvidos. Pense nisso!
http://universalsoftware.com.br/blog/09-segredos-para-obter-exclusividade-na-venda-de-
imoveis/#por-que-corretores-devem-trabalhar-para-obter-contrato-de-exclusividade
Todas as imobilirias sonham com o contrato de exclusividade em cada imvel captado. Este
contrato uma autorizao que autoriza a venda de determinado imvel a um nico corretor
ou imobiliria. Porm, o que acontece na maioria das vezes que o proprietrio repassa o
imvel para vrias imobilirias e corretores autnomos, acreditando que desta forma, poder
vender ou alugar seu imvel mais rapidamente. Porm, o que acontece nesse caso uma
desvalorizao do imvel, pois, o possvel comprador entende esta variedade de imobilirias
vendendo o imvel como desespero do proprietrio, e acaba fazendo ofertas menores.
Assim como o COFECI e os CRECIs de todos pas tem lutado a favor do contrato de
exclusividade, papel do mercado imobilirio como um todo, mostrar aos proprietrios as
vantagens de se trabalhar desta forma. Por isso, hoje vamos falar um pouco sobre como obter
a vantagem da exclusividade na venda de imveis.
Destacar: Para se ter uma ideia de como um contrato de exclusividade faz diferena na
velocidade da negociao, segundo levantamento do Conselho Regional de Corretores de
Imveis de Minas Gerais (Creci-MG), 89% dos imveis vendidos rapidamente so negociados
com s um corretor ou uma imobiliria.
A exclusividade tima pra voc, mas, e para o proprietrio? O que ele ganha ao te conceder
exclusividade? Em qualquer negociao ganha-ganha, os dois lados precisam obter
vantagem, certo? Por isso, tenha em mente os diferenciais que voc poder oferecer sob o
benefcio da exclusividade. Seja uma comisso menor, um atendimento exclusivo, uma
garantia de aluguel, anncios em destaque, etc. Cada imobiliria e/ou corretor de imveis tem
sua forma de trabalhar, mas sempre necessrio deixar claro as vantagens para o cliente, e
buscar inovar nestes itens. Se um proprietrio lhe perguntar por que deve te conceder
exclusividade, a resposta precisa estar na ponta da lngua, e de forma bem clara.
Autoridade no mercado
Podemos dizer que a venda de um imvel comea na captao. Neste artigo, falamos um
pouco sobre como obter sucesso na captao de imveis, e destacamos as vantagens da
captao passiva, que ocorre quando os prprios clientes procuram sua imobiliria para poder
intermediar o imvel dele no mercado.
Agora, imagine a confiana e satisfao que um cliente que te entrega um imvel, tem em sua
imobiliria e em seu trabalho. As chances de conseguir o contrato de exclusividade no seriam
muito maiores?
Sim, isto faz parte de um modelo ideal, quando a empresa j atingiu um certo nvel de
reputao e autoridade no mercado. Este um trabalho rduo, que demora para dar
resultados, mas que voc no pode ignorar, em nenhum momento da sua estratgia.
Uma boa dica para comear a criar autoridade e reputao para sua marca investir em
marketing de contedo. Falamos um pouco mais sobre o assunto neste artigo.
Dedicao na venda
Com o contrato de exclusividade em mos, o corretor est motivado e focado. Assim, pode
criar estratgias mais elaboradas para anunciar, ou seja, ele vai investir mais no marketing de
divulgao do imvel exclusivo. Alm disso, ele investir mais recursos e esforos, j que este
no ser apenas mais um imvel no portflio do corretor:
Existem diversas estratgias para ampliar sua divulgao como, seu prprio site, portais de
anncio, placas, folders, redes sociais, anncios patrocinados do Google, campanhas de email
marketing, etc. Voc pode conferir algumas dicas de marketing para imobilirias clicando aqui.
Dica: No se esquea de se atentar a qualidade das fotos, mostrando seus melhores ngulos e
diferenciais. Quer inovar? Clique aqui e veja como aumentar sua venda de imveis com vdeos
360.
Segurana
Quando um proprietrio coloca um imvel vago venda ou para locao em uma imobiliria,
ele tambm confia as chaves esta empresa. Se esta transao estiver sob um contrato de
exclusividade, a imobiliria ser inteiramente responsvel por qualquer dano ou situao
adversa que venha a acontecer. Ou seja, fica muito mais fcil registrar e controlar as pessoas
que visitam o imvel. Por outro lado, se existem vrias imobilirias com a cpia das chaves,
fica complicado para o proprietrio responsabilizar algum.
Relatrios
Leia tambm: Funil de vendas no mercado imobilirio: por que voc deve comear a usar
agora mesmo
Voc pode enviar estas informaes por e-mail ou disponibiliz-las na rea do cliente em seu
site, com acesso atravs de login e senha.
Como lutar a favor dos contratos de exclusividade faz parte de uma evangelizao do mercado
como um todo, voc tambm pode sempre destacar para compradores e locatrios, quais as
vantagens em se comprar ou alugar um imvel com exclusividade. Assim, quando este
comprador for um vendedor ou locador, no futuro, j ter conhecimento sobre o assunto.
Dentre as principais vantagens, podemos destacar:
Qualidade das informaes e apresentao do imvel, uma vez que o marketing mais bem
explorado nesses casos;
Comodidade, uma vez que no corre o risco de visitar o mesmo imvel com imobilirias
diferentes, que o anunciaram de formas diferentes;
Maior garantia de disponibilidade, j que nesse caso no vai acontecer do imvel que gostou
ser vendido para outro corretor ou imobiliria;
Agilidade na negociao, uma vez que s existe um corretor intermediando a compra, a troca
de informaes pode ocorrer de forma mais rpida;
Essa uma exigncia determinada pela prpria Lei 6.530/78, em seu artigo 20, inciso III, que
probe o corretor de anunciar publicamente proposta de transao a que no esteja
autorizado atravs de documento por escrito.
Concluso: