UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR

Facultad de Ingeniera Ciencias Fsicas y Matemtica

Carrera de Ingeniera Civil

CONCEPCION ARQUITECTONICA

ANALISIS DEL LOTE Y CARACTERISTICAS ARQUITECTONICAS DE LA TORRE BOURGEOIS

1. INFORME DE REGULACION METROPOLITANA

2. ZONIFICACION

Torre Bourgeois es un Edificio residencial que se encuentra ubicado en el sector Centro -

Norte de la ciudad de Quito, en las calles Bourgeois y Av. Repblica, consta de 24
departamentos entre suites, lofts y 1 local comercial; orientado a un mercado de nivel
socioeconmico medio-alto.

La zonificacin del terreno es A19 (606-50), lo cual nos indica que es una zonificacin
residencial media-alta, con lote de 606m2 y un COS planta baja de 50%.

En cuando a la forma de ocupacin del suelo el IRM establece que la construccin en dicho
lote debe ser aislada (A), lo que implica tener retiros en todos los frentes:

3. REA DEL LOTE O TERRENO

El terreno donde se implanto la torre Bourgeois, es un lote medianero en el sector norte de la

ciudad especficamente en la parroquia Rumipamba, en la calle Bourgeois entre la Av.
Repblica y calle Pedro Bedn.

El rea impuesta por el IRM es de 629,73 m2, necesitamos ver si el rea que consta en el IRM
es el rea real del lote.

VERIFICACION:

AREA DEL LOTE SEGN EL IRM: 629,73 m2

FRENTE: 17,83 m2

LINDEROS

El terreno se encuentra delimitado:

Al Norte con propiedad privada

Al sur con la calle Bourgeois

Al este con propiedad privada

Al oeste con propiedad privada

AREA REAL DEL PROYECTO (PLANOS)

Imagen: Delimitacin del lote

FENTE REAL: 17,96 m2

LADO IZQUIERDO: 34,85 m2

LADO DERECHO: 17,91 m2

PARTE POSTERIOR: 34,86 m2

AREA REAL: 625,38 m2

El rea real con relacin al rea neta es muy prxima. La diferencia es de solo 4,35 m2 con lo
que se puede decir que el rea segn el IRM est con una falla en la delimitacin del lote,
como tambin esta falla podra ser ocasionada por la ampliacin de la vereda o algn efecto
segundario de la va que consta como lindero.

4. RETIROS DE LA TORRE

En cuanto a regulacin urbana que est especificado en nuestro IRM respectivo, nos indica que
en cuanto a retiros Frontal: 5 m, Lateral: 3 m, Posterior: 3 m. Analizando as nuestro plano
comenzamos por:

Frontal: en el IRM ya mencionado nos indica que debe ser en planta baja mnimo de 5
m, observando en el plano nos da ya acotado una medida de 5,09 m estando en el
 rango aprobado pero los pisos superiores tienen un voladizo en el cual en el plano de
vista de planta se toma una media de 3,63 m tomando en cuenta que en el IRM no nos
especifica un retiro frontal mnimo pero siendo de habitual diseo debe ser
normalmente como mnimo 3 m. Cumpliendo as el retiro frontal.

Laterales: en el IRM nos indica en cuanto a los retiros laterales debe ser como un
mnimo de 3 m, observando el plano y dando las medidas previstas del lado izquierdo
nos da ya en la realidad una medida de 2,83 m desde la lnea de fbrica incumpliendo
de esta manera el IRM provisto para la edificacin. En cuanto al lado derecho nos dio
en el plano una medida de 3 m siendo lo mnimo requerido para cumplir con la
ordenanza en cuando cumple el lado derecho con el IRM. Finalmente, en mi criterio en
el lado izquierdo es por 17 cm por el dicho incumplimiento que pudo verse afectado
en cuanto al momento de la construccin y para nuestro parecer es aceptable aquella
medida.
 L. Izquierdo L. Derecho

Posterior: en el IRM nos indica en cuanto el retiro posterior debe ser como un mnimo
de 3 m, observando el plano y acotando nos da una medida desde la lnea de fbrica
de 3,15 m el cual cumple pero siendo el espacio el cual se encuentra el voladizo es
menor pero es despreciable por aspectos constructivos que pudieron influenciar en
esa medida.

5. NMERO DE PISOS Y ALTURA

El presente anlisis se realiza en base a la Norma de Arquitectura y urbanismo (N3746). La

seccin tomada es el captulo tres Normas para edificar

Nmero de pisos
 La torre Bourgeois cuenta con una planta baja y cinco plantas altas, es decir en total
seis pisos. Segn la regulacin metropolitana para los terrenos del sector en que se
encuentra la torre, el nmero de pisos admitido es de seis, por lo que la misma cumple
perfectamente la ordenanza.

Altura del edificio

La torre Bourgeois tiene una altura de 24.46 m medidas desde el nivel de la acera.
Segn la regulacin metropolitana para ese terreno, se debe construir de hasta 24 m
de altura, en consecuencia, la torre cumple con este dato.

La diferencia de altura entre cada piso es de 2.88m. Segn la norma 3746, indica en el
cuadro N 11(pg. 47) que la altura mnima de entrepiso es de 2.30, con lo cual la torre
cumple esta condicin.

6. FRENTES DEL TERRENO

7. CUADRO DE AREAS

El cuadro de reas es el ms importante en un plano ya que si no coinciden los datos con los
dibujos. Muy difcilmente podremos hacer que los planos salgan aprobados

Analizando los dibujos con el cuadro de reas. Coincide los dibujos con las lecturas de reas,
por lo tanto, el cuadro de reas est bien generado.

DATOS GENERALES
PROPIETARIO BURGEOIS PROMOTORES SAC
CLAVE CATASTRAL 11101 14 017 000 000 000 NMERO DE PREDIO 35852
IRM N
ZONA ADMINISTRATIVA NORTE FECHA FEBRERO 2015
CALLE AV. BOURGEOIS Y AV. REPUBLICA PARROQUIA RUMIPAMBA
TERRENO SEGN IRM 629.73 m2 PISOS CONSTRUIDOS 6
COS PB PERMITIDO 50% COS TOTAL 300%
COS PB CONSTRUIDO 41% COS TOTAL 272%
USO PRINCIPAL VIVIENDA ZONIFICACIN A19 (A606-50)

IMGENES SOBRE LA MEDICION DE LAS AREAS INDIVIDUALES

Imagen: Grficos subsuelos 3 y 2

Imagen: Grficos subsuelos 1 y Planta baja

Imagen: Primera y segunda Planta

Imagen: tercera y cuarta Planta
 Imagen: Quinta Planta y Terraza

TABLA OBTENIDA POR MEDIO DE SUMAS DE AREAS EN EL PLANO

AREA NO COMPUTABLE AREA A ENAJENAR

UBICACIN AREA UTIL CUBIERTA NO CUBIERTA AREA BRUTA CUBIERTA NO CUBIERTA
SUBSUELO3 0.00 342.14 0.00 342.14 110.49 0.00
SUBSUELO 2 0.00 615.94 0.00 615.94 264.49 0.00
SUBSUELO 1 0.00 615.94 0.00 615.94 251.09 0.00
PLANTA BAJA 0.00 19.04 0.00 19.04 0.00 0.00
PLANTA BAJA 263.26 117.91 274.26 381.17 263.26 84.78
1RA P. ALTA 443.03 51.95 0.00 494.98 445.16 0.00
2da P. ALTA 141.24 46.36 0.00 187.60 144.70 0.00
3ra P. ALTA 341.32 60.96 0.00 402.28 350.34 0.00
4ta P. ALTA 244.49 55.33 0.00 299.82 249.84 0.00
5ta P. ALTA 295.18 48.82 5.52 344.00 295.18 5.52
TERRAZA 0.00 74.03 302.18 74.03 0.00 65.75
TOTAL 1728.52 2048.42 581.96 3776.94 2374.55 156.05

TABLA INCLUIDA EN LOS PLANOS DE EL PROYECTO

 CUADRO DE REAS DETALLE EDIFICIO TORRE BOURGEOIS FEBRERO 2015
AREA UTIL AREA NO COMPUTABLE AREA A ENAJENAR
PISO / NIVEL USOS UNIDAD N AREA BRUTA
CUBIERTA ABIERTA CUBIERTA ABIERTA
CISTERNA 1 36,96 36,96
ESTACIONAMIENTOS VISITAS 3 43,36 43,36
ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS 7 104,24 104,24 104,24
BODEGAS 2 6,25 6,25 6,25
SUBSUELO 3 CIRCULACION VERTICAL 1 15,75 15,75
N-8.64/-10.64 CIRCULACION PEATONAL 1 19,96 19,96
CIRCULACION VEHICULAR 1 107,50 107,50
CUARTO DE MAQUINAS 1 7,46 7,46
DUCTOS 2 0,66 0,66
SUBTOTAL 0,00 342,14 0,00 342,14 110,49 0,00
ESTACIONAMIENTOS VISITAS 1 17,33 17,33
ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS 16 239,08 239,08 239,08
BODEGAS 10 25,41 25,41 25,41
SUBSUELO 2 CIRCULACION VERTICAL 1 15,75 15,75
N-5.76 CIRCULACION PEATONAL 1 22,69 22,69
CIRCULACION VEHICULAR 1 294,67 294,67
DUCTOS 3 1,01 1,01
SUBTOTAL 0,00 615,94 0,00 615,94 264,49 0,00
ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS 15 227,31 227,31 227,31
BODEGAS 7 23,78 23,78 23,78
CIRCULACION VERTICAL 1 15,75 15,75
CIRCULACION PEATONAL 1 21,49 21,49
SUBSUELO 1 CIRCULACION VEHICULAR 1 297,73 297,73
N-4.32 AREA DE TRANSFORMADOR 1 15,32 15,32
AREA DE GENERADOR 1 10,70 10,70
CUARTO DE BASURA 1 2,85 2,85
DUCTOS 3 1,01 1,01
SUBTOTAL 0,00 615,94 0,00 615,94 251,09 0,00
VIVIENDA CONCERJE CON BODEGA 1 18,81 18,81
SUBSUELO 1 N-2.43 DUCTOS 1 0,23 0,23
SUBTOTAL 0,00 19,04 0,00 19,04 0,00 0,00
DEPTO 001 1 115,45 34,82 115,45 115,45 34,82
DEPTO 002 1 42,22 12,00 42,22 42,22 12,00
DEPTO 003 1 44,27 37,96 44,27 44,27 37,96
LOCAL COMERCIAL 1 61,32 61,32 61,32
LOBBY 1 25,43 25,43
PLANTA BAJA
CIRCULACION PEATONAL 1 43,38 34,20 43,38
N 0.00
AREA RECREATIVA 1 28,33 90,49 28,33
CIRCULACION VEHICULAR 1 64,79
CIRCULACION VERTICAL 1 15,75 15,75
DUCTOS 1 5,02 5,02
SUBTOTAL 263,26 117,91 274,26 381,17 263,26 84,78
DEPTO 101 1 99,90 1,30 101,20 101,20
DEPTO 102 1 48,31 48,31 48,31
DEPTO 103 1 48,31 48,31 48,31
DEPTO 104 1 76,87 0,83 77,70 77,70
1ERA PLANTA ALTA DEPTO 105 1 66,42 66,42 66,42
N+2.88 DEPTO 106 1 62,17 62,17 62,17
DEPTO 107 1 41,05 41,05 41,05
CIRCULACION PEATONAL 1 25,86 25,86
CIRCULACION VERTICAL 1 15,75 15,75
DUCTOS 1 8,21 8,21
SUBTOTAL 443,03 51,95 0,00 494,98 445,16 0,00
DEPTO 201 1 100,19 3,46 103,65 103,65
DEPTO 202 1 41,05 41,05 41,05
2DA PLANTA ALTA CIRCULACION PEATONAL 1 13,88 13,88
N+5.76 CIRCULACION VERTICAL 1 15,75 15,75
DUCTOS 1 13,27 13,27
SUBTOTAL 141,24 46,36 0,00 187,60 144,70 0,00
DEPTO 301 1 101,31 2,28 103,59 103,59
DEPTO 302 1 48,31 48,31 48,31
DEPTO 303 1 48,31 48,31 48,31
DEPTO 304 1 102,34 3,67 106,01 106,01
3ERA PLANTA ALTA DEPTO 305 1 41,05 41,05 41,05
N+8.64 JARDINERAS 1 3,07 3,07 3,07
CIRCULACION PEATONAL 1 18,20 18,20
CIRCULACION VERTICAL 1 15,75 15,75
DUCTOS 1 17,99 17,99
SUBTOTAL 341,32 60,96 0,00 402,28 350,34 0,00
DEPTO 401 1 101,31 2,28 103,59 103,59
DEPTO 402 1 37,12 37,12 37,12
DEPTO 403 1 65,01 65,01 65,01
DEPTO 404 1 41,05 41,05 41,05
4TA PLANTA ALTA JARDINERAS 1 3,07 3,07 3,07
N+11.52 CIRCULACION PEATONAL 1 20,14 20,14
CIRCULACION VERTICAL 1 15,75 15,75
DUCTOS 1 14,09 14,09
SUBTOTAL 244,49 55,33 0,00 299,82 249,84 0,00
DEPTO 501 1 125,61 3,46 125,61 125,61 3,46
DEPTO 502 1 128,52 2,06 128,52 128,52 2,06
DEPTO 503 1 41,05 41,05 41,05
5TA PLANTA ALTA CIRCULACION PEATONAL 1 15,88 15,88
N+14.40 CIRCULACION VERTICAL 1 15,75 15,75
DUCTOS 1 17,19 17,19
SUBTOTAL 295,18 48,82 5,52 344,00 295,18 5,52
SALON COMUNAL 1 27,96 27,96
CUARTO LAVADO COMUNAL 1 3,20 3,20
AREA RECREATIVA 1 173,75
TERRAZA COMUNAL 2 1 28,30
PLANTA TERRAZA TERRAZA PRIVADA 2 49,81 49,81
N+17.28/+27.78 SECADERO PRIVADO 2 15,94 15,94
CIRCULACION VERTICAL 1 15,75 15,75
CIRCULACION PEATONAL 1 17,38 17,38
CUARTO DE MAQUINAS 1 5,94 5,94
BOMBONA DE GAS Y AGUA CALIENTE 1 34,38
DUCTOS 1 3,80 3,80
SUBTOTAL 0,00 74,03 302,18 74,03 0 65,75
TOTAL 1728,52 2048,42 581,96 3776,94 2374,55 156,05
TOTAL AREA BRUTA 3776,94 TOTAL AREA A ENAJENAR 2530,60
COS PB 41,80%
COS TOTAL 274,49%
 8. COEFIENTE DE OCUPACION DEL SUELO
a. COS PLANTA BAJA

=
*100%

263.26 2
= 629.73 2 *100%

= 41.81%

El COS planta baja de la torre es menor al del especificado en la regulacin, que asciende al
50%. Por lo tanto si cumple el COS de la planta baja.

b. COS TOTAL

Para analizar debemos saber que el COS es el coeficiente de ocupacin del suelo siendo as un
valor al que ya est establecido en el IRM para poder efectuar nuestra edificacin para evitar
conflictos de ambientes y varios aspectos que afectan las condiciones de habitabilidad, en el
anlisis final el COS total nos dio 286, 93%, comparando con el IRM el cual nos indica que este
COS total sea un mximo de 300% lo cual est por debajo del que exige la normativa
metropolitana y cumple satisfactoriamente los requerimiento para su aprobacin, tomando en
cuenta que mientras ms alto sea el COS indicado en el IRM es mucho mejor para tener una
mejor amplitud y acomodacin de la edificacin.

9. ESPACIOS DEL EDIFICIO

10. REAS COMUNALES Y REAS PRIVADAS
La torre Bourgeois posee los siguientes espacios comunales en cada nivel:

Piso reas Comunales Habitable No Habitable reas Privadas

Estacionamiento X
Bodega X
Subsuelo 3
Circulacin Vehicular X
Circulacin Peatonal X
Estacionamiento X
Subsuelo 2
Bodega X
 Circulacin Vehicular X
Circulacin Peatonal X
Estacionamiento X
Bodega X
Subsuelo 1 Circulacin Vehicular X
Circulacin Peatonal X
Vivienda Conseje X
Depto 001
Depto 002
Depto 003
Planta Baja Local Comercial
Lobby X
rea Recreativa X
Circulacin Vehicular X
Depto 101
Depto102
Depto 103
Depto 104
1 Planta Alta Depto 105
Depto 106
Depto 107
Circulacin Peatonal X
Circulacin Vehicular X
Depto 202
Depto 202
2Planta Alta
Circulacin Peatonal X
Circulacin Vehicular X
Depto 301
Depto302
Depto 303
Depto 304
3Planta Alta
Depto 305
Jardinera X
Circulacin Peatonal X
Circulacin Vehicular X
Depto 401
Depto 402
Depto 403
4Planta Alta Depto 404
Jardinera X
Circulacin Peatonal X
Circulacin Vehicular X
Depto 501
Depto 502
5Planta Alta Depto 503
Circulacin Peatonal X
Circulacin Vehicular X
Saln Comunal X
Cuarto Lavado X
rea Recreativa X
Planta Terraza Terraza Comunal 2 X
Terraza Privada
Secadero Privado
Circulacin Peatonal X