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UNIVERSIDAD PRIVADA DEL NORTE

FACULTAD DE ARQUITECTURA DE DISEO Y URBANISMO

INFORME N2 DE DERECHO URBANO

HABILITACION URBANA

PRESENTADO POR:

JARA CASTILLO DARLY ALEJANDRA (368563)

DOCENTE:

ARQ. LUI AUGUSTO CADILLO

PERU-LIMA

2017-II
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INDICE

Introduccin ............................................................................................................................... 1

Antecedentes Generales ............................................................................................................. 3

Objetivos ................................................................................................................................... 4

Marco Terico ........................................................................................................................... 4

Por su naturaleza ....................................................................................................................... 5

Por su ubicacin ........................................................................................................................ 7

Por su zonificacin .................................................................................................................... 7

Manual Para Un Diseo Arquitectnico De Habilitacin Urbana ............................................ 7

Proyecto de Habilitacin Urbana (HHUU): .............................................................................. 8

Proyectos de especialidades: ..................................................................................................... 9

Trmites Municipales: ............................................................................................................... 9

Trmite de licencias: ................................................................................................................. 9

Trabajos preliminares: ............................................................................................................... 9

Construccin .............................................................................................................................. 9

Post-Construccin: .................................................................................................................... 9

Trmites de recepcin: .............................................................................................................. 9

Movimiento de tierras : ........................................................................................................... 16

Instalaciones elctricas: ........................................................................................................... 16

Instalaciones Sanitarias: .......................................................................................................... 16

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Ubicacin de la tarea: .............................................................................................................. 17

Descripcin de tarea: ............................................................................................................... 17

Utilizacin de formatos: .......................................................................................................... 17

Aplicacin de metodologa:..................................................................................................... 17

Conclusiones y Recomendaciones .......................................................................................... 17

Revision de la Literatura ..................................................................................................... 19

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Introduccin

En la actualidad las Habilitaciones Urbanas est muy prximo a una problemtica nacional

que es de la Vivienda, en cuanto se refiere a la titulacin de lotes que son los que finalmente

darn acceso a la propiedad. Sin embargo si bien cubre en una gran porcentaje lo que se

refiere a la vivienda, existen otros tipos de habilitaciones que tienen tambin que ver con el

Desarrollo Urbano Nacional.

Este problema se ha agravado en forma muy dramtica en los ltimos aos y en forma muy

especial en el rea metropolitana de Lima, debido al excesivo centralismo

Sin embargo el tratamiento y los procedimientos de formalizacin de las Habilitaciones

Urbanas, solo son una parte de este gran problema.

Las Municipalidades, como organismos de desarrollo local, son los ms indicados para llevar

adelante estos procesos tcnicos, como una manera de buscar formas descentralizadoras de

desarrollo local.

Es por ello que en el siguiente informe se explicara los antecedentes y procedimiento que se

debe hacer al realizar una rehabilitacin urbana con fines de vivienda para estudiante del

extranjero y de provincia que en esta ocasin se realizara en los olivos

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IMAGEN N 1 Fuente google maps

IMAGEN N 2 Fuente google maps

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Antecedentes Generales

La ciudad de Lima Metropolitana tiene como una de sus caractersticas que en casi toda su

periferia an se puede encontrar grandes extensiones de terrenos de cultivo que

paulatinamente vienen siendo pobladas. En los ltimos aos el desarrollo inmobiliario en

Lima, ha estado orientado hacia estos conos de la ciudad, siendo el cono norte uno de los que

ha tenido mayor crecimiento.

En el lapso entre los aos 90s y estos ltimos aos, se ha visto que Lima ha tenido

importantes cambios, los cuales podemos enumerarlos en 3 cambios principales (Olearte,

2007, pg. 15)

Primero: Lima ha crecido demogrfica, econmica y territorialmente.

Segundo: La consolidacin de cuatro centros urbanos: el centro-poltico (Lima cuadrada), el

centro financiero (San Isidro), varios centros comerciales (Jockey Plaza, San Miguel, Cono

Norte) y el Callao como el centro internacional. Estos centros son los que organizan las

actividades econmicas y burocrticas de Lima.

Tercero: La mejora de la infraestructura urbana, adems del boom de la construccin de

edificios de vivienda y de servicios, que ha permitido reducir el dficit de vivienda para las

clases medias.

Podemos considerar que se tiene dos tipos de crecimientos en cuanto a habilitaciones

urbanas dentro de la ciudad, una la denominada urbanizacin formal y la urbanizacin

espontnea (Olearte, 2007) como fcilmente se puede deducir la urbanizacin formal es

aquella que es promovida por empresas privadas y que ha tenido un crecimiento debido a la

estabilidad y mejora econmica en los sectores altos y medios, quienes son los que compran

estas nuevas propiedades.

A continuacin, se presenta un grfico en donde se visualiza la evolucin de la poblacin

censada en el departamento de Lima y su tasa de crecimiento promedio anual.

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IMAGEN N3 Crecimiento poblacional del departamento de Lima (Fuente INEI)

Si bien es cierto que la urbanizacin formal ha ido en aumento, es visible que el

crecimiento de la ciudad est dado en su gran mayora por la urbanizacin espontnea lo

cual genera un desorden en la urbe. Ambos tipos de crecimiento urbanstico van dando la

forma a nuestra ciudad, en la cual se ve que hay zonas donde el crecimiento est impulsado

por la necesidad y otras por la estabilidad econmica.

Objetivos

Como objetivo puntual tenemos los siguientes:

Conocer los procesos de gestin y constructivos para una habilitacin urbana.

Marco Terico

La habilitacin urbana Es el proceso de convertir un terreno rstico

En urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y

recoleccin de desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y veredas.

Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la distribucin de gas y redes de

comunicaciones.
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La urbanizacin es la masa de la poblacin bajo el molde de urbanismo y que simultneamente

refleja, geogrficamente actividades econmicas secundarias y terciarias, transformando hacia el uso

del suelo.

Est claro entonces que la sola movilizacin de la poblacin del campo a la ciudad, no constituye sino

una de las manifestaciones del proceso de la urbanizacin.

Tipos De Habilitacion Urbana

Por su naturaleza

Habilitaciones urbanas regulares

Est conformado por una base legal que le establece etapas de desarrollo, requisitos y

regulaciones
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Habilitaciones urbanas en va de regularizacin

Son las agrupaciones o asentamientos urbanos que se adecua en lo mnimo posible a las

normas legales ya establecidas.

Tabla 1: Reglamento de derecho

TIPO DE HABILITACIN

USOS

VIVIENDA COMERCIAL INDUSTRIAL ESPECIALES

VAS LOCALES PRINCIPALES

ACERAS O 1.80-2.40-3.00 3.00 2.40-3.00 3.00

VEREDAS

ESTACIONAMIENTO 2.20-3.00 3.00 3.00 3.00-6.00

CALZADAS O 3.00-3.30-3.60 3.30-3.60 3.60 3.30-3.60

PISTAS

VAS LOCALES SECUNDARIAS

ACERAS O 0.60-1.20 2.40 1.80 1.80-2.40

VEREDAS

ESTACIONAMIENTO 1.80 5.40 3.00 2.20-5.40

CALZADAS O 2.70 3.00 3.60 3.00

PISTAS

Las urbanizaciones pueden ser de diferentes tipos, los cuales se establecen en funciona 3

factores concurrentes densidad mxima permisible

Calidad mnima de obras

Modalidad de ejecucin
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Habilitaciones urbanas progresivas

Son terrenos erizos las cuales sufren superposiciones de caracteres fsicos y legales
TIPO AREA MINIMA DE FRENTE MINIMO DE TIPO DE VIVIENDA

LOTE LOTE

1 450M2 15 ML UNIFAMILIAR

2 300M2 10ML UNIFAMILIAR

3 160M2 8ML UNIFAMILIAR

4 90M2 6ML UNIFAMILIAR

5 (*) (*) UNIFAM.Y MULTIFAM.

6 450M2 15 MULTIFAMILIAR

Por su ubicacin

Ubicadas en reas ribereas

Ubicadas fuera del rea de expansin urbana

Ubicadas en rea de expansin urbana

Ubicadas en rea urbana

Por su zonificacin

Habilitaciones pre urbanas

Sobre la zonificacin PU de huertos y pecuarias

Habilitaciones Urbanas para uso de vivienda

Sobre la residenciales y viviendas

Manual Para Un Diseo Arquitectnico De Habilitacin Urbana

Etapas Del Proyecto Inmobiliario

Al hablar de una habilitacin urbana, previamente debemos conceptualizar un desarrollo

urbano como un proyecto global, el cual consta de diferentes etapas en las cuales primero se

idealiza la urbanizacin, se disea y elabora los proyectos de especialidad, (estudio de suelos,

arquitectura de la urbanizacin y los proyectos sanitario y elctrico) se tramita las licencias y

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permisos ante las autoridades respectivas, continuando con los trabajos preliminares

(denominada pre-construccin en el caso especfico de la inmobiliaria en estudio) seguido de

la venta de lotes, para finalmente llegar a la construccin y la posterior entrega de la

urbanizacin a la municipalidad a la que pertenece, luego del cual se tiene an un perodo de

Postconstruccin donde se atiende a los clientes para su completa satisfaccin.

Para la elaboracin de la presente tesis se prepar en varios diagramas de flujo la visin

completa del proyecto, con un diagrama general y luego divido en etapas, las cuales

menciono a continuacin:

Diagrama general.

Diagrama de Proyectos de especialidades.

Diagrama de Licencias.

Diagrama de trabajos preliminares o pre-construccin.

Diagrama de construccin

A continuacin se presentan y explican cada uno de los diagramas mencionados, con los

cuales se busca esquematizar el monitoreo y control de proyectos en una empresa que tenga

como proyecto una habilitacin urbana.

Diagrama general

En este diagrama visualizamos las etapas en las que se divide el proyecto desde su

concepcin hasta la entrega del producto final que vienen a ser los lotes independizados.

Algunos de los conceptos utilizados en el diagrama se detallan a continuacin:

Proyecto de Habilitacin Urbana (HHUU): Dentro del rea de Habilitaciones Urbanas, un

proyecto inmobiliario es el conjunto de diseos, trmites, flujos de caja y gestiones que llevan

a construir una nueva urbanizacin la cual tiene como finalidad la venta de lotes comerciales

o unifamiliares.
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Proyectos de especialidades: Estos son todos los proyectos necesarios para la ejecucin de

la nueva urbanizacin, tales como saneamiento, electrificacin, planos de lotizacin, estudio

de suelos, etc.

Trmites Municipales: Son los trmites que se deben realizar previo al inicio de las ventas

de un proyecto inmobiliario, los cuales son: cambio de zonificacin y vas, resolucin de

habilitacin urbana (licencia de construccin), etc.

Trmite de licencias: Consiste en la obtencin de licencias ante las entidades prestadoras de

servicios bsicos previo a la construccin de la urbanizacin. Las principales licencias son:

factibilidad de servicio de agua potable y alcantarillado, factibilidad de suministro elctrico,

Certificado de Inexistencias de Restos Arqueolgicos (CIRA), etc.

Trabajos preliminares: Son las obras que se ejecutan para la venta de los lotes a los

clientes, construyendo vas de acceso provisionales, cercado del terreno, etc. Esta etapa puede

ser omitida en el flujo ya que depende del modo de venta que tenga la empresa inmobiliaria.

En el caso particular de la empresa en estudio, a esta etapa se denomina Pre-Construccin, ya

que es previo a la construccin de la habilitacin urbana propiamente dicha.

Construccin: Es la etapa del flujo en el cul se ejecutan las obras civiles, movimiento de

tierras, saneamiento, electrificacin y otras obras complementarias (defensa riberea, canales,

etc.) para construir la urbanizacin futura.

Post-Construccin: En esta etapa interviene otra rea de la empresa inmobiliaria (Servicio al

cliente), que se encarga de recepcionar la urbanizacin culminada, con la finalidad de realizar

un check list para que luego el staff de obras proceda a

corregirlas para la posterior entrega de lotes a los clientes.

Trmites de recepcin: Son todos los trmites necesarios para poder proceder con la

independizacin de los lotes de cada cliente. Para esto es necesario obtener:

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Resolucin de recepcin de obras de saneamiento. o Resolucin de recepcin de obras de

electrificacin. o Recepcin de Urbanizacin de parte de la Municipalidad.

Trmites de cesin en uso de reas ocupadas por estructuras sanitarias (en caso exista

reservorios, cmaras de bombeo, etc.) a favor de la concesionaria de saneamiento.

Inscripcin de reas de aportes a entidades correspondientes.

El diagrama general se puede visualizar a continuacin:

Imagen N 4.- Diagrama general de un proyecto inmobiliario de habilitacin urbana

Fuente propia
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Diagrama De Proyectos De Especialidades

Para llegar a la ejecucin del proyecto inmobiliario, previamente se tiene que elaborar todos

los proyectos tcnicos para su posterior ejecucin. Entre estos proyectos y/o estudios tenemos

(Ver imagen N 3, en la pgina 9):

El estudio de suelos (para pavimentacin y alcantarillado).

El proyecto de saneamiento (Agua Potable, Alcantarillado, reservorio, etc.).

Proyecto de electrificacin (Alumbrado pblico y redes de baja y media tensin).

En caso de que sea un rea cercana a zonas arqueolgicas ser necesario un informe de restos

arqueolgicos.

En caso que no sea una zona arqueolgica, se tramita el Certificado de Inexistencia de Restos

Arqueolgicos (CIRA).

Adems se debe analizar si son necesarios otros tipos de proyectos como una defensa

riberea, en caso la urbanizacin este cercano a un ro, canales de regado, etc.

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Imagen N5 Diagrama de proyectos de especialidades para un proyecto inmobiliario de una

Habilitacin urbana (Fuente Propia)

Diagrama De Licencias

Es necesario para un proyecto de habilitacin urbana tener en claro cules son todas las

licencias que se deben tramitar antes y despus de la ejecucin de las obras. A continuacin

se presenta un diagrama de flujo en el cual se contempla todos los trmites necesarios en un

orden secuencial, indicando los trmites ante la municipalidad y certificados tanto de la

concesionaria de los servicios de agua potable y alcantarillado como de la concesionaria del

suministro elctrico. Todo este conjunto de licencias permite que al final de la construccin la

urbanizacin pueda ser recepcionada por la Municipalidad correspondiente

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IMAGEN N 6 Diagrama de licencias para una habilitacin urbana. (Fuente Propia)

Diagrama De Pre-Construccin

Una de las etapas de una habilitacin urbana en la empresa en estudio, es la denominada pre-

construccin, que no es ms que los trabajos preliminares previo a la construccin de la

HHUU. En esta etapa lo que busca la empresa es acondicionar el terreno para la visita de los

clientes, de esta manera se empiezan a vender lotes sin haber iniciado an con la habilitacin

de la urbanizacin propiamente dicha (ver imagen N 5, pgina nmero 13).

Los trabajos que se realizan en esta etapa de pre-construccin son orientados para la venta de

los lotes, y directamente relacionados con el rea de Marketing y la Gerencia de ventas.

Algunos de los trabajos necesarios para la visita de los clientes son: nivelacin de vas de

accesos provisionales, sembrado de grass y plantas en parques, colocacin de letreros

indicando las manzanas de la urbanizacin, construccin de prticos provisionales y el

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cercado de la urbanizacin mediante un muro provisional tipo pirca o similar con la finalidad

que sea ornamental para el terreno que se habilitar.

El detalle de los trabajos a realizar se presenta a continuacin (Imagen N 5):

IMAGEN N 7Diagrama de pre-construccin para una HHUU. (Fuente Propia)

Diagrama De Construccin

este diagrama de flujo es el ms importante ya que muestra todo el que se sigue para la

construccin de una urbanizacin. Como se puede observar se tiene tres Contratistas

principales los cuales son:

Contratista de Movimiento de Tierras.

Contratista de obras de Saneamiento.

Contratista de obras de Electrificacin.

En el diagrama podemos visualizar que el contratista de Movimiento de Tierras entra en dos

etapas diferentes, esto es debido a que primero hace el corte a nivel de subrasante para que

inmediatamente despus entren los contratista de Obras de Saneamiento y de Electrificacin,

al terminar estos dos con sus actividades retorna el contratista de Movimiento de Tierras para
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el refine del corte a nivel de subrasante y para la colacin de base y asfalto, previo vaciado de

sardineles y veredas.

En el diagrama se podr observar que los recuadros pequeos de colores, indican ITEMS

referidos a formatos de los procesos constructivos a detalle de cada contratista, en donde se

indican la actividad especfica a desarrollar y la supervisin que se debe llevar en cada una de

ellas

Perfil Econmico

Para que se pueda tener una idea de los costos que involucra la construccin de una

habilitacin urbana, se observa que casi un 50% de la inversin es la que se hace en la etapa

de construccin, motivo por el cual es importante implementar mejoras para que estos costos

se mantengan. En base a este perfil es que se elabor un cuadro de seguimiento para el

proyecto, en donde involucra las licencias y trmites necesarios desde la etapa de proyecto

hasta la entrega de los terrenos.

Control y Seguimiento: Etapa Construccin

Tal y como se coment respecto al diagrama de construccin, en cada actividad saltante se ve

un recuadro de tem, el cual se encuentra con un color representativo del contratista. Estos

tems hacen referencia a un formato especial para cada contratista en donde figura la

actividad con su detalle, supervisin topogrfica y con un documento de conformidad para

ser visado por el supervisor (estos documentos al momento de realizar la presente tesis an se

encontraban como propuesta y futura elaboracin), adems se incluye las actividades que

deben ser aprobadas por la concesionaria de saneamiento y de electrificacin, y en esta

misma casilla se muestra la supervisin para control el control de calidad ya sea de

compactacin, rotura de probetas de concreto e indicando en que actividades se visan

documentos de conformidad respecto a la cuadrilla topogrfica.

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Procesos Constructivos

Para la identificacin de procesos, fue necesario reunirse con cada residente de cada

contratista (Movimiento de tierras, obras de saneamiento y electrificacin), de esta manera se

establecieron los procesos a seguir para cada actividad. Los procesos propuestos para cada

especialidad se encuentra adjunto en los anexos. Debemos aclarar que estos procesos fueron

los identificados durante la ejecucin de las obras, y que los formatos y documentos de

conformidad an quedaron pendientes de elaboracin por parte del equipo de obra y posterior

aprobacin la gerencia de proyectos.

Control Topogrfico: Herramienta Fundamental

Como se puede apreciar, en los procesos constructivos se tiene una columna referida al

control topogrfico, para hacer efectivo este control topogrfico se prepararon formatos lo

ms simples y concisos posibles para que sean utilizados por las cuadrillas topogrficas en

campo.

Los formatos preparados son de acuerda a cada especialidad y se agrupan de la siguiente

manera

Movimiento de tierras :

Control de ejes y niveles

Control de vas

Instalaciones elctricas:

Control de alineamiento y control vertical. Red primaria, secundaria y postes.

Instalacin de Cruzadas.

Instalaciones Sanitarias:

Control de buzones (control de trazo, replanteo e instalacin de buzones)

Control de tuberas de desage.

Metodologa del control y monitoreo obras de HHUU

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la metodologa propuesta a seguir en base a todos los archivos creados, desde el diagrama de

la construccin, proceso constructivo y formato de control topogrfico.

Ubicacin de la tarea: Cada una de las tres etapas de construccin est dividida en tareas o

tems

Descripcin de tarea: Cada tarea tiene una descripcin del trabajo a realizar

Utilizacin de formatos: El ingeniero a cargo supervisara cada tarea documentando sus

observaciones en los formatos preparados, de modo de dar su aprobacin o desaprobacin de

la tarea realizada. En caso de los documentos tcnicos, an estn en elaboracin pero

deberan formar parte del control de obras.

Aplicacin de metodologa: Es importante educar a las partes (contratistas, supervisin,

topgrafos, etc.) y explicarles la forma de trabajo desde un inicio de las obras.

De esta manera lo que se busc es poder estandarizar y homologar los procesos dentro de la

etapa de construccin de la HHUU, relacionndolos con la calidad y supervisin de cada

proceso. Este es un primer paso necesario para poder implementar cualquier tipo de mejora.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

En conclusin el trabajo fue hecho para saber los procedimientos legales que se debe realizar

para realizar una habilitacin urbana de lo cual se puede tomar como recomendaciones los

siguientes puntos

*para la habilitacin urbana se necesita un predio rural ya que este se convertir en predio

urbano para poder hacerlo habitable para dotarlo de agua, luz, desage, pista y vereda un

lugar donde se pueda vivir

*vas pblicas (jirones, calles y reas verdes) y eso depende de la municipalidad porque

revisa las condiciones porque ellos deciden el rea

*para realizar habilitaciones urbanas se necesita que el trmite es decir el proceso se haga en

la municipalidad
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*cmo saber si el vendedor est autorizado en vender el lote? existe un registro que

garantiza la venta eso se encuentra en la municipalidad

*habilitacin urbana con construccin simultanea que significa que se va a pre independizar

los lotes c/u previamente con la inscripcin con la pre declaratoria de fbricas

*habilitacin urbana de oficio es cuando hay servicios y se encuentra en la ciudad

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Revisin de la Literatura

Olearte, G. E. (2007).

http://www.bdigital.unal.edu.co/5205/15/395107.20117.pdf

http://www.munlima.gob.pe/tramites/licencia-de-habilitacion-urbana-aprobacion-de-

proyectos-modalidad-c-con-dictamen-de-comision-tecnica

-reglamento nacional de edificaciones, cmara peruana de la construccin, edicin 2006