DOCENTE:
Ing. CARLOS MONDRAGON CASTAEDA
INTEGRANTES:
GRUPO: 9
LAMBAYEQUE, 01 AGOSTO DEL 2017
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
CONTENIDO
1 INTRODUCCIN ............................................................................................. 3
2 OBJETIVOS .................................................................................................... 4
ELENA ............................................................................................................... 26
8 CONCLUSIONES .......................................................................................... 32
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 2
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
1 INTRODUCCIN
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 3
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
2 OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 4
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
3 MARCO TERICO
CAPTULO NICO
OBJETO
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los criterios,
conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la tasacin de
bienes inmuebles y muebles.
Para los efectos del RNT y segn lo dispuesto en el Art. 885 del Cdigo Civil
son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas
o estanciales.
3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
4. Los diques y muelles.
5. Las concesiones para explotar servicios pblicos.
6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
8. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Para los efectos del RNT y segn lo dispuesto en el Art. 886 del Cdigo Civil
son bienes muebles:
9. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.
10. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
11. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
12. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos
al suelo.
13. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin
de crditos o derechos personales.
14. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y
otros similares.
15. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
16. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones,
aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.
17. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
18. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 5
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
AMBITO DE APLICACIN
TIPOS DE TASACIONES.
El uso del RNT es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuacin
comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la
ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.
DEFINICONES
Perito Valuador
Memoria descriptiva
Tasacin.
Anexos.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 6
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
Valor Comercial
Valor De Realizacin
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 7
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
1. Memoria descriptiva.
2. Tasacin
a. Valor del terreno.
b. Valor de las edificaciones
c. Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes.
d. Valor de bienes intangibles, segn corresponda.
e. Valor total del predio.
3. Anexos
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 8
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
MEMORIA DESCRIPTIVA
La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:
4. Objeto de la tasacin.
Se indica el rea ocupada por cada planta y el rea total del terreno, describiendo
el mismo en un cuadro de reas.
El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos y las reas de
edificacin se expresa en metros cuadrados y con dos (2) decimales.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 9
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
13. Servidumbres.
16. Observaciones
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 10
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
En la tasacin comercial, el valor del terreno es igual al producto del rea del
terreno por el valor comercial unitario obtenido del anlisis del mercado
inmobiliario de la zona.
1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el
rea del terreno.
2. Si el rea de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el rea de terreno por el Valor Arancelario de Terreno
Urbano.
3. Si el rea de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario
de Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del rea de terreno por
el 50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 11
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
1. El rea total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus
frentes y se procede con cada porcin de rea en la forma que se indica en el
artculo precedente, sumndose luego los resultados parciales.
2. Se considera como frente nico separadamente a cada uno de los frentes que
tiene el terreno y se les aplica el procedimiento sealado en el artculo
precedente.
3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparacin de los
casos antes descritos.
1. El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del
artculo 19, pero con un Supuesto Valor Arancelario Urbano, el que se determina de
la manera siguiente:
= (. . )
.
Donde:
SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la va de dominio privado. Si el SVAU
resulta menor de 0,5 VATU se descarta, considerndose como mnimo 0,5 VATU.
VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la va pblica desde la que se accede
a la va de dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros con aproximacin al
centsimo, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3,00
resulta mayor de 1,0 se asume una unidad (1,0) como valor de la misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de
tasacin, expresado en metros con aproximacin al centsimo, medida sobre las
lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 12
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
Para la tasacin de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar,
lago o ro, se valoriza nicamente la parte no inundable del rea total,
identificndose como lmite entre sta y la lnea martima, lacustre o fluvial, el nivel
de la ms alta marea o creciente ordinaria.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 13
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
En los casos que exista discrepancias entre las medidas perimtricas y el rea de
un terreno urbano consignadas en la documentacin presentada para efectuar la
tasacin, con la realidad fsica del terreno u otros documentos tcnicos, el perito
ejecuta la tasacin considerando la informacin que fi gura inscrita en la Partida
del Registro de Predios u otros documentos de carcter pblico, dejando
constancia de las discrepancias encontradas.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 14
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
VALOR DE LA EDIFICACIN
= ( ) + ( ) + ( )
DEPRECIACIN DE LA EDIFICACIN
Para calcular el valor del rea techada se utilizan los Cuadros de Valores Unitarios
Oficiales de Edificacin, aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento vigentes a la fecha de la tasacin, debiendo aplicarse, segn el caso,
los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn
determinados en el presente Reglamento.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 15
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
Para calcular el valor del rea techada se aplican los valores unitarios de
edificacin comerciales que obtenga el perito como resultado de su anlisis y
estudio del mercado inmobiliario de la zona, as como los factores de
depreciacin, en caso correspondan.
= +
Donde:
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno.
VE = Valor de la edificacin.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 16
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
= % + +
Donde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria
%VT = Valor de la parte alcuota del terreno matriz
VEUE = Valor de la Edificacin de Uso Exclusivo
VAC = Valor de reas y Bienes Comunes
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 17
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 18
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
ESTADO DE CONSERVACIN
Material
Antigedad
Estructural Muy
(en aos) Bueno Regular Mala
Predominante Bueno
% % %
%
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
aos Liviano/Adobe 5 15 30 65
Hasta Concreto 0 5 10 55
10 Ladrillo 3 11 23 63
aos Liviano/Adobe 10 20 35 70
Hasta Concreto 3 8 13 58
15 Ladrillo 6 14 26 66
aos Liviano/Adobe 15 25 40 75
Hasta Concreto 6 11 16 61
20 Ladrillo 9 17 29 69
aos Liviano/Adobe 20 30 45 80
Hasta Concreto 9 14 19 64
25 Ladrillo 12 20 32 72
aos Liviano/Adobe 25 35 50 85
Hasta Concreto 12 17 22 67
30 Ladrillo 15 23 35 75
aos Liviano/Adobe 30 40 55 90
Hasta Concreto 15 20 25 70
35 Ladrillo 18 26 38 78
aos Liviano/Adobe 35 45 60
Hasta Concreto 18 23 28 73
40 Ladrillo 21 29 41 81
aos Liviano/Adobe 40 50 65
Hasta Concreto 21 26 31 76
45 Ladrillo 24 32 44 84
aos Liviano/Adobe 45 55 70
Hasta Concreto 24 29 34 79
50 Ladrillo 27 35 47 87
aos Liviano/Adobe 50 60 75
mas de Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 30 38 50 90
aos Liviano/Adobe 55 65 80
TABLA N 02
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIN PARA LA COSTA
(EXCEPTO LIMA METROPOLITANA Y CALLAO), AL 31 DE OCTUBRE DE 2016
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 19
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 20
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
4 MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. Nombre del Propietario
Grupo 9 del curso de Ingeniera Econmicas 2 de la Escuela Profesional de Ingeniera Civil - UNPRG
Es objeto de la presente tasacin particular, determinar el valor razonable del predio urbano
en estudio para fines acadmicos, formulando la valuacin de acuerdo al Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per (R.M N 172-2016- VIVIENDA).
1.5. Ubicacin
El Predio urbano est ubicado en la Calle Miguel Grau 735 en la Residencial Doa Elena
Chiclayo.
Por el frente, con la Calle Miguel Grau, en una lnea recta de 16. ml.
Por la derecha, con propiedad de terceros, en una lnea recta de 20.00 ml. Por la izquierda, con
propiedad de terceros, en una lnea recta de 20.00 ml. Por el fondo, con propiedad de terceros,
en una lnea recta de 16. ml.
El predio tiene zonificacin residencial de Densidad Media (RDM) y tiene uso de vivienda
Multifamiliar
El predio en estudio cuenta actualmente con instalaciones de agua Fra y caliente, desage y
energa elctrica.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 21
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
El predio urbano est ubicado entre dos lotes vecinos, que tambin tienen uso de vivienda y la
parte posterior limita con un edificio multifamiliar de dimensiones similares a las del edificio en
estudio.
El predio urbano cuenta con dos edificaciones cada edificacin de 5 plantas + azotea, de acuerdo
a la siguiente distribucin:
Primera Planta: 1 departamento en cada uno cuenta con 1 Ambiente de sala comedor, 1
baos, cocina, pasadizo, 3 dormitorios, 1 patio lavandera, sala de estudio, terraza y escalera
al segundo piso. Adems cuenta con un 1 car-port para cada departamento.
Segunda planta: 1 departamentos en cada uno cuenta con 1 Ambiente de sala comedor, 1
baos, cocina, pasadizo, 3 dormitorios, escalera al tercer piso.
Tercera, cuarta y quinta planta: Con misma distribucin que el segundo piso.
Cimentacin.- Esta hecha a base de zapatas aisladas con vigas de conexin de concreto armado
de resistencia 210kg/cm2.
King Kong tarrajeados y pintados, con columnas de amarre de concreto armado. Techos y
coberturas.- Los techos son losas aligeradas de seccin tpica tarrajeados con mortero,
apoyado sobre sobre muro portantes.
Pisos y contra pisos.- En la primera hasta la quinta planta son de cermico nacional.
Revestimientos: Los muros En la primera hasta la quinta planta estn revestidos con mortero una
mezcla de cemento- arena y pintados.
puerta de entrada es una hoja batiente de tableros de madera amachimbrada (marco tipo cajn)
caoba y ventanas de aluminio y vidrio crudo semidoble incoloro, las puertas interiores son
contra placadas de madera cedro y las ventanas son de vidrio con perfiles de aluminio (una
hoja fija y la otra corrediza). Pinturas.- En la primera y segunda planta los muros estn pintados a
base de pintura ltex lavable.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 22
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
La edificacin tiene una antigedad de cinco (10) aos. Por lo tanto le corresponde un
porcentaje de depreciacin del 11 %.
Teniendo en consideracin el Art. II.B.15 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per (R.M N
172-2016- VIVIENDA), el estado de conservacin de la edificacin en estudio, califica como
BUENO.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 23
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
II. VALORIZACIN
3 2 = 3 162 = 768 2
= 16 20 = 320 2
3 2 >
= 16 20 = 320 2 115 2 = 36800 = 11393
11393
= = 1139.3
10
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 24
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 25
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio
del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Segn los valores comerciales
actuales y a criterio del perito, el terreno en la Calle Miguel Grau 735 Residencial Doa Elena-
Chiclayo, da como resultado un Valor Comercial del terreno/m2 de 1100 dlares (3,553.00
soles). T.C. = 3.23
Por lo tanto en aplicacin del artculo II F.40 del Reglamento Nacional de Tasaciones del
2) VALOR DE LA EDIFICACION: VE
De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificacin para la Costa con RESOLUCION
MINISTERIAL N 373-2016-VIVIENDA para el ao fiscal 2016, publicado en El Diario Oficial El
Peruano , obtenemos lo siguiente:
Tasacin de la edificacin
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 26
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
VE= 75 x 963.92
VE= 72,294.00 S/
VE= 72,294.00 S/
Dnde:
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 27
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
Reemplazando:
VTUI = 196,834.10 S/
PANEL FOTOGRAFICO
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 28
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
7 PANEL FOTOGRAFICO
VISTAS FOTOGRFICAS DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CA. GRAU N 735, RESIDENCIAL DOA ELENA,
DISTRITO Y PROVINCIA DE CHICLAYO; DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 29
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
Dormitorio
1 Bao completo
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 30
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 31
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL DE SISTEMAS Y DE ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
8 CONCLUSIONES
NGENIERIA ECONOMICAS II
pg. 32