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Casos y Apuntes de Derecho privado

TEMA 10.-
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Nuestro Cdigo civil, fiel a la teora del ttulo y el modo (arts. 609 y
1095), concibe la compraventa sobre base consensual y productora de
obligaciones. El contrato es ttulo y el modo, traditio o entrega, se encar-
gar de transferir la propiedad.

El Cdigo civil define el contrato de compraventa en su art. 1445 dicien-

do que: por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a
entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en
dinero o signo que lo represente.

En cuanto a los caracteres del contrato de compraventa, podemos sealar

los siguientes:

1.- Consensual. Con alguna excepcin, como la del contrato de compra-

venta de bienes muebles a plazos, este contrato se perfecciona por el
consentimiento de las partes.

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Responde al principio general del artculo 1258: los contratos se perfec-

cionan por el mero consentimiento y lo enuncia expresamente el artculo
1450: la venta se perfeccionar entre comprador y vendedor y ser obliga-
toria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el
precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

2.- Bilateral. La compraventa, como contrato, es un negocio jurdico

bilateral porque las obligaciones se generan para ambos contratantes.

3.- Productor de obligaciones. El contrato de compraventa no tiene efectos

traslativos directos o inmediatos, sino que produce en las partes obli-
gaciones: de entregar cosa y de entregar precio.

4.- Oneroso. Porque presupone prdida y compensacin recproca, dentro

de cierta equivalencia de prestaciones.

5.- Conmutativo. Porque las prestaciones de las partes estn determinadas

sin riesgo de prdida o ganancia.

6.- Se predica tambin de l que es un contrato principal y nominado.

2. ELEMENTOS.

2.1 Elementos personales

De conformidad con el art. 1457 Cc: podrn celebrar el contrato de com-

pra y venta todas las personas a quienes este Cdigo autoriza para obligarse,
salvo las modificaciones contenidas en los artculos siguientes.

El artculo 1459 del Cdigo civil impone unas prohibiciones que no se

refieren al contrato de compraventa como tal, sino a ser parte como com-
prador. Es una prohibicin de comprar. No se trata, pues, de incapacidad,
sino de prohibicin a ciertas personas por su particular posicin o por los
particulares lazos que les unen a sujetos determinados.

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Dice el precepto en cuestin que No podrn adquirir por compra, aunque

sea en subasta pblica o judicial, por s ni por persona alguna intermedia:

1. El tutor o protutor, los bienes de la persona o personas que estn bajo su tutela.

2. Los mandatarios, los bienes de cuya administracin o enajenacin estuviesen

encargados.

3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

4. Los empleados pblicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos
y de los establecimientos tambin pblicos, de cuya administracin estuvieren
encargados.

Esta disposicin regir para los Jueces y Peritos que de cualquier modo inter-
vinieren en la venta.

5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de

Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estu-
viesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdiccin o territorio ejercieran
sus respectivas funciones, extendindose esta prohibicin al acto de adquirir
por cesin.

Se exceptuar de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias

entre coherederos, o de cesin en pago de crditos, o de garanta de los bienes
que posean.

La prohibicin contenida en este nmero 5. comprender a los Abogados y

Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio
en que intervengan por su profesin y oficio.

2.2 Elementos reales

Los elementos reales de este contrato son la cosa objeto de la venta y el

precio.

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a) Cosa objeto de venta.

Pueden ser objeto de compraventa las cosas corporales, incorporales,

muebles, inmuebles, especficas, genricas, derechos, etc., siempre que
estn en el comercio.

El art. 1445 exige que la cosa sea determinada, por lo que deben exigirse
las condiciones que sealan los arts. 1271 a 1273 Cc.

El art. 1.271 establece expresamente que pueden ser objeto de contra-

to todas las cosas que no estn fuera del comercio de los hombres, an las
futuras.

Sobre la herencia futura no se podr, sin embargo, celebrar otros contratos que
aqullos cuyo objeto sea practicar entre vivos la divisin de un caudal y otras dis-
posiciones particionales, conforme al art. 1.056.

Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contra-
rios a las leyes o a las buenas costumbres.

Por lo tanto la cosa objeto de venta debe reunir los siguientes requi-
sitos:

1.- Existencia real o posible. Para la perfeccin del contrato es preciso que
exista la cosa o sea posible su existencia.

Cabe que sea cosa futura, la cual es aquella que no tiene existencia real,
pero que puede tenerla en un momento futuro. En este sentido, se
pueden dar varios supuestos: Un primer supuesto de venta de cosa
futura es la que requiere una actividad del vendedor para que se pro-
duzca efectivamente la existencia de la cosa. Es una compraventa vli-
da y perfecta y la no realizacin de aquella actividad por el vendedor
ser un incumplimiento de su obligacin que dar lugar a responsabi-
lidad. Es el caso frecuente de venta de una vivienda que an no se ha
construido.

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Un segundo supuesto es el de cosa futura que se espera en el orden

natural de las cosas (p.e. la cosecha prxima), pero que puede frus-
trarse. Es una compraventa sometida a condicin suspensiva de mane-
ra que si la cosa no llega a existir, el contrato deviene ineficaz por el
incumplimiento de tal condicin suspensiva.

Un tercer supuesto, es que vendedor y comprador se obligan defi-

nitivamente: el comprador se obliga a pagar el precio sin considera-
cin a si la cosa esperada llega o no a existir; pagar en todo caso;
el vendedor entregar la cosa cuando llegue (si llega) a existir, pero
en todo caso percibir el precio. Estamos en este caso ante un con-
trato aleatorio.

2.- Licitud. En las condiciones del art. 1271 Cc.

3.- Determinacin. La cosa, debe ser determinada, aunque puede ser

indeterminada pero determinable sin necesidad de un nuevo convenio
en las condiciones de los arts. 1273 y 1447 Cc.

b) Precio.

En cuanto al precio, segn el art. 1445, debe se cierto, en dinero o signo

que lo represente. Como tal es obligacin dineraria sujeta, entre otros al
art. 1170 Cc (en el sentido que en que deber hacerse en la especie pacta-
da o en moneda de curso legal en Espaa).

Por otra parte, no se exige que el precio sea justo, lo que puede plantear
problemas de simulacin en las ventas a precio vil o ridculo.

S se exige que sea cierto, bien por determinacin inicial, bien posterior,
por referencia a valores de mercado, etc., pero sin acudir a un nuevo con-
venio. Lo que no se permite es que quede al arbitrio de uno solo de los
contratantes. Por el contrario, puede dejarse al arbitrio de un tercero,
dando lugar a la ineficacia del contrato si no quiere o no puede sealarlo,
pudiendo ser atacado si el tercero falta manifiestamente a la equidad.

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Finalmente, en los casos en que el precio est intervenido por normas de

orden pblico, el sobreprecio podr dar lugar a la nulidad.

2.3 Elementos formales

Rige en la compraventa, como en principio en todo contrato, la libertad

de forma, que proclama el artculo 1278.

No obstante, se impone el documento pblico en la compraventa de bien-

es inmuebles, y la forma escrita si el valor de la cosa o la cuanta del pre-
cio excede de 1.500 pesetas (artculo 1280). Pero el sentido de esta impo-
sicin no es de forma ad solemnitatem, sino simplemente ad probationem y,
tal como dice el artculo 1279, su nico efecto es que vendedor o com-
prador podrn compelerse recprocamente a llenar aquella forma.

3. PERFECCIN DEL CONTRATO.

La compraventa se perfecciona por el consentimiento, respondiendo al

principio general del artculo 1258, lo cual ratifica el artculo 1450, que,
al tiempo, destaca su carcter obligacional: la venta se perfeccionar entre
comprador y vendedor y ser obligatoria para ambos si hubieren convenido en
la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado.

El momento final del negocio es la consumacin, que consiste en la reali-

zacin del fin perseguido por el contrato: que el comprador se convierte
en dueo o poseedor pacfico de una cosa, y el vendedor, del precio.

4. LA TRANSMISIN DEL DOMINIO Y EL PACTO DE RESERVA

DE DOMINIO.

El contrato de compraventa no produce por s mismo una transmisin

dominical. sta se producir, dice el art. 609 Cc, por consecuencia de

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ciertos contratos (como el de compraventa) mediante la tradicin; y,

aade el artculo 1095, que el acreedor (como el comprador) no adqui-
rir derecho sobre ella (cosa comprada) hasta que le haya sido entrega-
da. Es decir, para la adquisicin del derecho de propiedad (u otro dere-
cho real poseble) por contrato, es preciso ste (que es el ttulo), com-
pletado por la tradicin real o ficticia (que es el modo). En consecuen-
cia, la compraventa no produce la transmisin de la propiedad de la cosa
vendida, sino la obligacin de transmitirla: es, por tanto, un contrato
traslativo del dominio.

Y como se puede apreciar, en nuestro Derecho el contrato de compraven-

ta produce en el vendedor la obligacin de entrega de la cosa y no la de
transmitir la propiedad; pero si el vendedor es propietario (que es lo ms
normal), la compraventa (como ttulo) y la entrega de la cosa (como
modo), esencial obligacin del vendedor, producen en el comprador la
adquisicin de la propiedad de la cosa.

El pacto de reserva de dominio.-

Tal como se acaba de decir, la compraventa es un contrato traslativo de

dominio, en el sentido de que si el vendedor es propietario de la cosa ven-
dida, al entregarla al comprador se produce la transmisin de su propie-
dad a ste. La compraventa es el ttulo y la entrega (tradicin real o fingi-
da) es el modo; ttulo y modo que en nuestro Derecho produce la adqui-
sicin del derecho de propiedad.

Sin embargo, cabe la posibilidad de que las partes, en uso del principio de
autonoma de la voluntad del artculo 1255, establezcan un pacto de reser-
va de dominio, es decir, que pacten que la adquisicin de la propiedad por
el comprador no se produzca hasta que ste pague el precio, quedando
hasta este momento la propiedad de la cosa vendida en el vendedor.

El pacto de reserva de dominio se define como aqul por el que el vende-

dor no transmite la propiedad de la cosa vendida, al entregrsela al com-
prador, ms que en el momento del pago del precio, si se paga.

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Por tanto, estamos ante un contrato sujeto a una condicin suspensiva, en

virtud de la cual el pago del precio por el comprador es la condicin de la
que depende la adquisicin de la propiedad de la cosa ya entregada; con-
dicin que, sin embargo, no afecta al contrato o a su perfeccin, sino a la
adquisicin del dominio por el comprador.

En cuanto a sus efectos, lo mejor es que los estudiemos desde las distin-
tas esferas en que se producen. As, podemos distinguir:

1.-EFECTOS ENTRE COMPRADOR Y VENDEDOR.

Mientras no se produce la condicin, el vendedor continua siendo pro-

pietario, pero el comprador es el poseedor de la cosa. Cumplida la con-
dicin, se produce la definitiva transmisin de la propiedad ipso iure al
comprador.

Si el comprador no paga el precio, el vendedor podr reclamrselo, como

en toda compraventa. Pero por razn del pacto de reserva de dominio,
puede, en vez de reclamar el pago, reivindicar la cosa, pues sigue siendo
propietario de la misma, y resolver el contrato en aplicacin del artculo
1124; aunque se pueden plantear problemas con la clusula, a veces abu-
siva, conforme a la cual puede el vendedor recuperar la cosa y hacer suya
la parte del precio que ha sido pagada.

2.- ENTRE VENDEDOR Y ACREEDORES

DEL COMPRADOR.

La jurisprudencia ha estimado la tercera de dominio planteada por el

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vendedor, alzando y dejando sin efecto el embargo, siempre que haya

constancia de la realidad del pacto de reserva de dominio y cierta publici-
dad del mismo, en el Registro de la Propiedad si se trata de inmuebles, en

26. Dice el art.595 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: 1. Podr interponer tercera de dominio,
en forma de demanda, quien, sin ser parte en la ejecucin, afirme ser dueo de un bien embar-
gado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido de ste una vez trabado el embargo.

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el Registro de Trfico si es un vehculo, en el Registro de Venta a Plazos

de Bienes Muebles, si se trata de venta sujeta a tal Ley; o bien, si no hay
tal constancia registral, por lo menos debe constar fehacientemente la
fecha y que sea anterior al embargo.

3.- ENTRE VENDEDOR Y TERCEROS ADQUIRENTES

DE LA COSA VENDIDA.

El comprador, que no es propietario de la cosa, no puede disponer de la

misma, por lo que si dispone, se tratar de una venta de cosa ajena o de
otro acto transmisivo de cosa ajena, en principio ineficaz. Por lo cual, el
vendedor o percibe el precio total o, de no percibirlo, puede reivindicar la
cosa frente al adquiriente.

Sin embargo, pueden entrar en aplicacin, respecto al adquiriente de

buena fe de la cosa mueble o de la inmueble, los artculos 464 del Cdigo
civil y 34 de la Ley Hipotecaria, respectivamente, producindose una
adquisicin a non domino y siendo la cosa irreivindicable para el vendedor;
pese a lo cual, evidentemente, ste podr exigir del comprador el cumpli-
miento de su obligacin de pagar el precio y, si no lo paga, la indemniza-
cin por incumplimiento (art. 1101 Cc) y la responsabilidad patrimonial
universal (art. 1911 Cc).

5. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

Aqu se pueden distinguir dos grandes grupos: obligaciones principales y

obligaciones accesorias.

Las obligaciones principales para el vendedor son la entrega y el sanea-

miento de la cosa vendida. As lo tenemos reconocido en el art. 1461 del

El art. 603 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice: La tercera de dominio se pronuncia-

r sobre la pertenencia del bien y la procedencia de su embargo a los nicos efectos de la ejecucin
en curso, sin que produzca efectos de cosa juzgada en relacin con la titularidad del bien.

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Cdigo civil cuando establece que el vendedor est obligado a la entrega y

saneamiento de la cosa objeto de la venta.

Junto a estas obligaciones principales, el vendedor asume otras accesorias

que son las siguientes:

1.- Conservacin o custodia de la cosa hasta su entrega, pues conforme al

art. 1094 Cc, todo el que se obliga a entregar una cosa debe custo-
diarla con la diligencia de un buen padre de familia, obligacin que se
extiende desde la perfeccin hasta la consumacin del contrato.

2.- Entrega al comprador de los ttulos de pertenencia de la cosa.

3.- Pago de los gastos del otorgamiento de la escritura matriz, salvo pacto
en contrario.

4.- Prestar la garanta o saneamiento en los casos de eviccin y vicios

ocultos.

5.1 Entrega de la cosa.

La entrega de la cosa consiste, como dice el primer prrafo del artculo

1462 Cc, en ponerla en poder y posesin del comprador.

Segn el artculo 1468 Cc, el vendedor deber entregar la cosa vendida en

el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos
pertenecern al comprador desde el da en que se perfeccion el contrato.

Igualmente, debemos tener presente que la obligacin de entrega incluye

entregar todo lo que exprese el contrato y tambin todas las consecuencias
que, segn su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Asimismo, se debe incluir en la obligacin de entrega, la de los ttulos de

pertenencia y la documentacin precisa para permitirle el reconocimiento
de su derecho.

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5.1.1 Diferencia de cantidad y calidad en la entrega de inmuebles.

Si el precio se ha fijado por unidad de medida tendr obligacin el ven-

dedor de entregar al comprador, si ste lo exige, todo cuanto (la cabida)
se haya expresado en el contrato.

Si esto no es posible, es decir, el vendedor no puede entregar la integridad

del inmueble, se distingue: si la diferencia es superior al 10 por 100, el
comprador tiene opcin para reclamar la resolucin del contrato de com-
praventa o para exigir una rebaja proporcional del precio; si la disminucin
no excede del 10 por 100, slo podr pedir la disminucin del precio.

La misma solucin se establece si se da una diferencia de calidad en algu-

na parte de la finca.

Si la cuestin es inversa, es decir, la finca tiene una cantidad (cabida)

mayor que la expresada en el contrato, el comprador tendr la obligacin
de pagar el exceso de precio; pero si el exceso supera el 5 por 100, tiene
la facultad de resolver el contrato. El Cdigo civil nada dice si la finca es
de mejor calidad, pero puede aplicarse por analoga la misma regla.

Por contra, si el inmueble se ha vendido por un precio alzado o se han

vendido varias fincas por un precio alzado conjunto, el vendedor debe-
r entregar la integridad de la cosa vendida y el comprador deber pagar
el precio pactado, sin el aumento o disminucin previsto en los casos
anteriores.

Es el caso de la venta a cuerpo cierto, en el concepto de cosa concreta e

identificada, en la que se prescinde de las medidas o, aunque se expresen
stas, la cosa queda identificada por s misma y el precio se ha determina-
do por la cosa misma y no en razn a dichas medidas, se deber entregar
la cosa y las medidas son ajenas a la aplicacin de estos artculos.

El plazo para el ejercicio de estos derechos relativos a la cantidad y calidad

del inmueble se fija en seis meses, plazo que es de caducidad.

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5.1.2 Tiempo y lugar de la entrega

En principio, la entrega de la cosa deber hacerse simultneamente al pago

del precio si no se ha pactado otra cosa. Si se ha pactado un momento para
la entrega, en tal momento deber hacerse (art. 1466 Cc).

Si lo que se ha pactado es un momento, plazo, posterior para el pago del

precio, el vendedor deber entregar la cosa tras la perfeccin del contrato,
pero cesa tal obligacin y el vendedor podr negarse a la entrega de la cosa
si se descubre que el comprador es insolvente, a no ser que ste afiance el
pago del precio (art. 1467 Cc).

Por lo que respecta al lugar de la entrega de la cosa no est regulado espe-

cficamente en el articulado de la compraventa. Por ello, se aplica la regla
del artculo 1171 Cc.

5.1.3 Gastos

Tales gastos se satisfarn por el vendedor o el comprador, segn se haya

pactado y slo en defecto de pacto se aplicarn las normas del Cdigo
civil, las cuales establecen que los gastos para la entrega de la cosa vendi-
da sern de cuenta del vendedor. Pero tras la entrega, los gastos de su
transporte son de cargo del comprador (art. 1465 Cc).

Asimismo, y en cuanto a los gastos de otorgamiento de escrituras, estos

sern de cuenta del vendedor (art. 1455 Cc), salvo pacto en contrario.

5.2 Teora de los riesgos.

Cuando la cosa vendida se pierde por caso fortuito estando en poder

del vendedor y antes de su entrega al comprador, se extingue la obli-
gacin de entregarla porque quedar extinguida la obligacin de
entregar una cosa determinada al perderse o destruirse sin culpa del
deudor y antes de haberse constituido en mora (art. 1182 Cc).
Queda, sin embargo, aclarar si en el comprador subsiste la obliga-

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cin de pagar el precio, es decir, determinar quien sufre el riesgo de

prdida de la cosa vendida desde la perfeccin del contrato hasta su
consumacin.

El Cdigo civil trata de resolver esta cuestin con una regla general y una
excepcin consignadas ambas en el art. 1452.

Como regla general, dice el art. 1452 que el dao o provecho de la cosa
vendida, despus de perfeccionado el contrato, se regular por lo dispuesto en
los artculos 1096 y 1182. Por tanto, segn la regla general, el dao o
provecho de la cosa vendida, despus de perfeccionado el contrato, se
regular por lo dispuesto en los arts. 1096 y 1182. Pero estos dos pre-
ceptos lo nico que hacen es liberar al vendedor de la obligacin de
entregar la cosa cuando esta se perdiere o destruyere sin haber media-
do culpa por su parte ni haberse constituido en mora. Nada disponen
sobre la subsistencia o extincin de la obligacin que pese sobre el
comprador de pagar el precio, razn por la cual la doctrina ms auto-
rizada entiende que habr de pagarlo, rigiendo en nuestro Derecho el
principio periculum est emptoris.

Como excepcin, el propio art. 1452 Cc nos dice que no se imputar el

riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que
ste se haya constituido en mora.

5.3 Saneamiento y eviccin

El saneamiento garantiza la posesin til de la cosa frente a perturbacio-

nes econmicas, y la eviccin garantiza la posesin pacfica frente a per-
turbaciones de carcter jurdico.

Como elemento no esencial de la compraventa, es disponible por las par-

tes que pueden pactar sobre ella y sus consecuencias, amplindola, redu-
cindola o suprimindola, aunque debemos tener en cuenta que el pacto
de renuncia ser nulo si el vendedor conoca las circunstancias de la evic-
cin y las ocult al comprador.

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5.3.1 Saneamiento por eviccin

Dos son los requisitos esenciales del saneamiento por eviccin:

1.- Uno de fondo, la eviccin, que tendr lugar la eviccin cuando se prive
al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior
a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (art. 1475 Cc).

2.- Otro de forma, que se notifique la demanda de eviccin al vendedor (art.

1481 Cc), pues faltando la misma, este no estar obligado al saneamiento.

En caso de eviccin total el comprador tendr derecho a exigir al vende-

dor los siguientes conceptos:

1.- La restitucin del precio que tuviere la cosa al tiempo de la eviccin.

2.- Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos.

3.- Las costas del pleito.

4.- Los gastos del contrato que hubiere pagado el comprador.

5.- Si el vendedor obr de mala fe, responder, adems, de los daos e intere-
ses y de los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato hechos en la cosa.

En caso de eviccin parcial, el comprador podr exigir al vendedor la misma

responsabilidad limitada al valor de la parte perdida, aunque podr exigir la
rescisin del contrato si se demuestra que la parte perdida era de tal impor-
tancia con relacin al todo, que sin ella no hubiese comprado la cosa.

5.3.2 Saneamiento por vicios ocultos.

Dentro del rgimen del Cdigo pueden diferenciarse tres modalidades:

1.- Saneamiento por gravmenes ocultos en las fincas.

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2.- Saneamiento por vicios ocultos en general.

3.- Saneamiento por vicios ocultos en la compraventa de animales y ganados.

Vemoslos por separado.

1.- SANEAMIENTO POR GRAVMENES OCULTOS

EN LAS FINCAS.

Los requisitos para que tenga lugar este saneamiento segn el art. 1483 Cc son:

Que la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura,

con alguna carga o servidumbre no aparente.

Que la carga sea de tal naturaleza que deba presumirse que de haberla
conocido el comprador no habra comprado la finca.

Que el comprador ejercite las acciones procedentes en el plazo seala-

do que es de un ao a contar desde el otorgamiento de la escritura,
plazo de que es de caducidad.

En cuanto a sus efectos, el comprador podr optar entre ejercitar la accin

rescisoria del contrato o solicitar la indemnizacin correspondiente. Pero
transcurrido el ao que se le concede para el ejercicio de estos derechos,
solo podr reclamar la indemnizacin, dentro de otro plazo igual, a con-
tar desde el da en que haya descubierto la carga o servidumbre.

2.- SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS EN GENERAL.

Regulado en los artculos 1484 y siguientes del Cdigo civil. Sus requisi-
tos son los siguientes:

Que la cosa vendida tuviese defectos ocultos, aunque el vendedor los igno-
rase, si bien es vlido el pacto por el que se excluye la responsabilidad del
vendedor por los vicios o defectos ocultos de lo vendido que l ignoraba.

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Que los defectos ocultos hagan impropia la cosa para el uso a que se
la destina, o disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos cono-
cido el comprador no la habra adquirida o lo habra hecho dando
menos precio por ella.

Que el comprador ejercite las acciones procedentes en el plazo seala-

do que es de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida,
plazo de caducidad.

En cuanto a sus efectos, como regla general, el comprador puede optar

entre desistir del contrato, abonndole los gastos que pag, o rebajar
una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, segn el art.
1486 del Cdigo civil. Pero adems se establecen las siguientes reglas
especiales:

Si el vendedor conoca los defectos ocultos y no los manifest al com-

prador, y este opta por la rescisin, se le indemnizarn todos los daos
y perjuicios causados.

Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, respon-

der de dicha prdida el vendedor, que deber restituir el precio y abo-
nar los gastos del contrato, ms, si obrase de mala fe, indemnizar,
adems los daos y perjuicios.

Si la cosa vendida se perdiere por caso fortuito o por culpa del com-
prador, podr este reclamar del vendedor el precio que pag con la
rebaja del valor que la cosa tena al tiempo de perderse.

3.- SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

EN LA COMPRAVENTA DE ANIMALES.

A este supuesto dedica el Cdigo una extensa regulacin en sus arts. 1491
a 1499. Como particularidades de los requisitos de este tipo de sanea-
miento podemos destacar:

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En cuanto a que el vicio sea oculto, no obsta a que se cumpla este

requisito el que los animales hayan sido reconocidos por facultativo, a
menos que el vicio sea de tal naturaleza que no basten los conoci-
mientos periciales para su descubrimiento. Pero si el profesor, por
ignorancia o mala fe, dejara de descubrir o manifestar la existencia del
vicio, ser responsable de los daos y perjuicios.

En cuanto al plazo, la accin fundada en los vicios o defectos

ocultos de los animales deber interponerse dentro de los 40 das
contados desde el de su entrega al comprador, salvo que, por el
uso en cada localidad, se hallen establecidos mayores o menores
plazos.

Como efectos de este saneamiento, gozar el comprador de la misma

facultad que en los casos anteriores, pudiendo instar la resolucin del con-
trato o la rebaja proporcional del precio. Y si el animal muriese a los tres
das de comprado, ser responsable el vendedor siempre que la enferme-
dad que ocasion la muerte existiera antes del contrato, a juicio de los
facultativos.

En todo caso, se exceptan del saneamiento por vicios ocultos de los ani-
males y ganados, las ventas hechas en feria o en fe pblica subasta, y las
de las caballeras enajenadas como de desecho.

6. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

Dentro de las obligaciones del comprador, distinguiremos, como haca-

mos con las del vendedor entre obligaciones principales y accesorias.

Las obligaciones principales son:

1.- Pagar el precio convenido.

2.- Recibir la cosa convenida.

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Igualmente, como obligaciones accesorias tiene el comprador las siguientes:

1.- Pagar los intereses del precio, en los casos en que sea procedente.

2.- Abonar los gastos que el Cdigo civil hace pesar sobre el comprador,
salvo pacto en contrario, y que son:

Cuando la venta se haga por escritura pblica, los gastos de la pri-

mera copia y dems posteriores a la venta.

Los gastos de transporte de la cosa vendida, una vez que se ha efec-

tuado su entrega.

Nosotros nos centraremos en este punto en el pago del precio y de

intereses.

6.1 Pago del precio.

La obligacin de pago del precio es la esencial del comprador, que con la

entrega de la cosa forma la causa del contrato. El artculo 1445 se refiere
a esta obligacin y el artculo 1500 la enuncia expresamente: el compra-
dor est obligado a pagar el precio.

El incumplimiento de esta obligacin, al igual que la de la entrega de la

cosa por el vendedor, da lugar a la resolucin, tpica de las obligaciones
bilaterales, prevista en el artculo 1124 en general, pero para inmuebles,
los artculos 1503 y 1504 aaden unas reglas particulares y el 1505 esta-
blece un caso especial de resolucin para muebles.

En cuanto al tiempo y lugar del pago, el aludido art. 1500, dice que se
har en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Por tanto, rige la auto-
noma de la voluntad, aunque en defecto de pacto, deber hacerse el pago
en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.

El art. 1504 del Cdigo civil (En la venta de bienes inmuebles, an cuando
se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido ten-

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Casos y Apuntes de Derecho privado

dr lugar de pleno derecho la resolucin del contrato, el comprador podr pagar,

aun despus de expirado el trmino, nterin no haya sido requerido judicial-
mente o por acta notarial), reconoce la llamada condicin resolutoria
expresa o pacto de lex comisoria, por la que el impago en el trmino y
forma convenidos produce la resolucin del contrato.

Es aplicacin singular del art. 1124 del Cc27, si bien la jurisprudencia ms

moderna efecta aplicacin coordinada de ambos preceptos, con las con-
secuencias que a continuacin veremos, por lo que se requiere:

1.- Incumplimiento del comprador.

2.- Requerimiento resolutorio judicial o notarial. Despus de l no habr

posibilidad de defensa.

3.- El vendedor puede prescindir de la resolucin, y requerir de pago o

cumplimiento.

4.- Ambos requerimientos son incompatibles, de forma que se debe hacer

uno u otro, aunque caben las formas alternativas o subsidiarias
mediando plazo intermedio de pago.

5.- La jurisprudencia exige la frustracin del fin del contrato.

La lnea jurisprudencial, ha dulcificado la aplicacin estricta del art. 1504,

entendiendo que el art. 1504 constituye una especialidad de la regla gene-

27. Art. 1124 del Cc: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implcita en las rec-
procas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe
El perjudicado podr escoger entre exigir el cumplimiento o la resolucin de la obligacin, con
el resarcimiento de daos y abono de intereses en ambos casos. Tambin podr pedir la resolu-
cin, aun despus de haber optado por el cumplimiento, cuando ste resultare imposible
El Tribunal decretar la resolucin que se reclame, a no haber causas justificadas que le auto-
ricen para sealar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artculos
1.295 y1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

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ral contenida en el art. 1124. Cuando se trata de la falta de pago del pre-
cio en la venta de los bienes inmuebles, y ha existido un correcto requeri-
miento judicial o notarial, queda vedado para el juez el otorgamiento de
un nuevo plazo, segn los trminos del art. 1504; pero esto no impide
que para el xito de la accin resolutoria regulada en este precepto, sea
indispensable que concurran los requisitos exigidos para el ejercicio de la
accin derivada del art. 1124.

6.2 Pago de intereses

Como obligacin complementaria o accesoria a la de pago del precio, el

comprador est obligado a pagar intereses en los tres casos que enumera
el artculo 1501, por el que pueden distinguirse los tres tipos de intereses
a que puede estar obligado el comprador: convencionales, compensato-
rios y moratorios.

No se refiere esta norma slo al caso de que se haya pactado un aplaza-

miento en el pago del precio, sino a todo caso en que el pago del precio
no se haya hecho precisamente en el tiempo en que deba, tal como prev
el artculo 1500 que antes se ha analizado, una vez entregada la cosa, dn-
dose los supuestos que contempla dicho artculo 1501, pues expresamen-
te dice que el comprador deber intereses por el tiempo que medie entre la
entrega de la cosa y el pago del precio.

A continuacin enumera los casos en que se da esta obligacin, que

corresponden a los tres tipos de intereses a cuyo pago puede estar obliga-
do el comprador:

1.- Convencionales: Si as se hubiese convenido. El pacto, al amparo del

principio de la autonoma de la voluntad, alcanza no slo a la obliga-
cin del pago de intereses, sino tambin a la cuanta de stos; y si no
la hubieran fijado, sern los legales.

2.- Compensatorios: si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.

Alcanza a cualquier tipo de fruto, natural o civil, pero no alcanza a la

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utilidad que pueda reportar al comprador. La cuanta de inters ser el

del legal.

3.- Moratorios: si el comprador se hubiese constituido en mora.

7. VENTA DE COSA AJENA Y DOBLE VENTA.

Cosa ajena es aquella que no pertenece al vendedor; pero, adems, tam-

poco el vendedor acta como representante del propietario ni se dan los
supuestos de adquisicin a non domino, ni es un tema de error, como vicio
de la voluntad.

Respecto a su validez, la doctrina y la jurisprudencia mantienen de forma

prcticamente unnime la admisin de su validez, aunque el verdadero
propietario puede impugnarla por ineficacia stricto sensu por falta de poder
de disposicin del vendedor.

Y en sta deben distinguirse las diversas situaciones que se pueden dar:

1.- El vendedor, que en la perfeccin del contrato se ha obligado a entre-

gar una cosa ajena, la adquiere y cuando cumple tal obligacin de
entrega ya es cosa propia, ha dejado de ser ajena. Aqu no plantea nin-
gn problema la plena validez y eficacia.

2.- El vendedor se obliga a entregar y entrega efectivamente al com-

prador una cosa ajena. Pero ste, con la posesin y dems requi-
sitos, adquiere la propiedad por usucapin. Tampoco plantea pro-
blema la validez de aquella compraventa y la adquisicin de esta
propiedad.

3.- El vendedor, igualmente, se obliga y entrega una cosa ajena al com-

prador. ste sufre la reivindicacin de la misma por el verdadero pro-
pietario y llega a ser privado de ella. La venta, que haba sido vlida,
genera para el comprador una facultad frente al vendedor que es la

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obligacin de ste del saneamiento por eviccin con los efectos que
enumera el artculo 1478 Cc.

4.- El vendedor, en la perfeccin del contrato de compraventa de la cosa

ajena, se obliga a entregar sta, pero no llega a entregarla, lo cual no
afecta a la validez de aquella compraventa, pero el incumplimiento de
la obligacin esencial del vendedor de entrega de la cosa vendida, pro-
vocar la responsabilidad por incumplimiento.

Distinto de la venta de cosa ajena es el supuesto de doble venta, nombre que

se da al supuesto de que una misma cosa sea vendida varias veces por su
dueo actual a distintos compradores; lo cual plantea el problema de deter-
minar quin, de los varios compradores, va a adquirir la cosa. Por tanto, no
debe confundirse con la cuestin distinta de la venta de cosa ajena. Si un ven-
dedor vende la misma cosa a dos personas, deber solucionarse quin la
adquiere; pero si vende una cosa a uno, que la recibe y adquiere, y a otro ms,
esta segunda venta no ser una doble venta, sino una venta de cosa ajena.

El Cdigo civil regula la doble venta en el artculo 1473 y da las reglas para
determinar quin de los compradores adquiere la propiedad de la misma:

1.- Si la cosa vendida es mueble, el que primero haya tomado posesin

de ella con buena fe.

2.- Si es inmueble, la adquiere el que antes la haya inscrito en el Registro

de la Propiedad, lo que presupone que antes hubo tradicin real o ins-
trumental (escritura pblica) ; exigindose la buena fe, aunque no lo
diga expresamente el texto legal, pero se deduce del conjunto del
mismo y de ponerlo en relacin con el artculo 34 de la Ley
Hipotecaria y as lo exige reiterada jurisprudencia; si no hay inscrip-
cin, la adquiere el comprador que primero haya tomado posesin de
ella de buena fe; finalmente, si no hay inscripcin ni posesin, la
adquiere el que tenga ttulo de fecha ms antigua y buena fe.

En todos estos casos la buena fe consistir en ignorar que la cosa que se

le vendi a l haba sido vendida tambin a otro.

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8. GARANTAS EN LA LEY DE VENTAS A PLAZOS.

La venta a plazos de bienes muebles y las garantas para asegurar el cum-

plimiento de las obligaciones (as como el contrato de prstamo para su
adquisicin) se hallan reguladas por la Ley 28/1998, de 13 de julio. Por
su parte, la Orden de 19 de julio de 1999 aprob la ordenanza para el
Registro de venta de bienes muebles a plazos.

El concepto del contrato de compraventa de bienes muebles a plazos

es el mismo que el de compraventa ordinaria, con tres particularida-
des: respecto al vendedor, que entregue la cosa al comprador, lo que
le convierte en contrato real; respecto al comprador, que pague el
precio total o parcialmente a plazos; y respecto a la cosa, que sea
identificable.

Estn excluidas del mbito de esta ley (art. 5 Ley) las compraventas mer-
cantiles, las ocasionales y sin fin lucrativo, las garantizadas con prenda o
hipoteca sin desplazamiento, las de cuanta inferior a la sealada regla-
mentariamente y los contratos de leasing.

Centrndonos en las garantas, diremos que esta ley establece unas garan-
tas en favor del vendedor, para asegurar el cumplimiento de las obliga-
ciones del comprador. Tales garantas son las siguientes:

1.- Clusula de reserva de dominio, si se ha pactado (art. 7.10 Ley), en

virtud de la cual el vendedor mantiene la propiedad de la cosa vendida
hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio, y si no
paga, el vendedor recuperar la cosa, de la que nunca perdi su pro-
piedad.

2.- Prohibicin de disponer (art. 7.11 Ley) que se establece por ley, no por
pacto expreso como en la garanta anterior. Significa que el compra-
dor, salvo que cuente con la autorizacin por escrito del vendedor,
tiene la prohibicin de disponer de la cosa mueble comprada hasta que
no haya pagado la totalidad del precio.

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3.- Resolucin por incumplimiento. Se reconoce (art. 10 Ley) al vende-

dor la facultad general que prev el artculo 1124 del Cdigo Civil que
le permite optar por exigir el cumplimiento o pedir la resolucin, pero
se adapta a la modalidad del precio aplazado y responde a la funcin
protectora del comprador.

Si ste no paga dos plazos seguidos o el ltimo de ellos, el vendedor puede

optar por exigir el cumplimiento total, es decir, que puede reclamar al
comprador el pago de todos los plazos pendientes del precio; o puede
optar por la resolucin, que implica la restitucin de la cosa y del precio
en la parte ya pagada, pero se establecen unos paliativos, en garanta y
como beneficio para el vendedor.

En cualquier caso, tanto en una como en otra opcin, el rgano judicial

tiene facultad moderadora (art. 11 Ley), con carcter excepcional y por
justa causa.

9. PRACTICA.

Contrato de compraventa de inmueble.

En , a de de

REUNIDOS:

De una parte:

D. , mayor de edad, con domicilio a efectos de este documento en

, y provista de D.N.I.

Y de otra:

D. , mayor de edad, casado, vecino de , provisto de

D.N.I.

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INTERVIENEN:

28
Ambas partes intervienen en su propio nombre y derecho .

Las partes se reconocen mutua y recprocamente capacidad legal suficiente

para suscribir el presente CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE y en
su virtud, y por va de antecedentes:

29
EXPONEN :

30
I.- Que D. es propietaria en pleno dominio de la siguiente finca :

Urbana:

Ttulo.-

Cargas:

Arrendamientos:

Inscrita: Inscrita en el Registro de la Propiedad de , al tomo

, libro , folio Finca

28. En este caso las partes intervienen en su propio nombre y derecho pero debemos tener
presente que tambin es posible que alguna o ambas intervengan en representacin de
otra persona, supuesto que se da siempre que un contratante es persona jurdica, en
cuyo caso se hace constar que comparece el representante de la misma, y luego, en el
apartado ahora examinado, que interviene en nombre y representacin de la persona
jurdica en cuestin, referenciando los datos completos de esta as como las circunstan-
cias que le habilitan a intervenir como tal (poder, acuerdo del Consejo, etc.).
29. En este apartado se describen los antecedentes de la operacin, fundamentalmente la des-
cripcin del bien objeto de contrato, y la intencin de las partes en comprar y vender.
30. Se describir con la mayor precisin posible el bien objeto del contrato. Lo habitual es
describir el bien, en caso de inmuebles, de la misma forma que aparecen descritos en el
Registro de la Propiedad, para lo cual, resultar muy til haber obtenido previamente
una nota simple de la finca en cuestin. Para obtener esta nota, basta con acudir al
Registro (es pblico) donde se encuentre registrada la finca y con sus datos efectuar la
peticin, trmite sumamente sencillo y econmico, y que adems nos servir para com-
probar si la finca tiene alguna carga que se nos haya ocultado por el vendedor.

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II.- Que D. est interesado en la adquisicin de dicha finca.

IV.- Teniendo convenida los comparecientes la compraventa de la finca anterior-

mente descrita, es por lo que llevan a efecto el presente contrato, el cual se regi-
r por las siguientes,

31
ESTIPULACIONES :

PRIMERA.- D. en adelante la VENDEDORA, vende a D.

, en adelante el COMPRADOR, que compra, la plena propiedad de
la finca descrita en el expositivo I de este documento.

La venta se efecta con cuantos derechos, usos y servicios y servidumbres

le sean inherentes a la vivienda, incluida la parte proporcional que le
corresponda de los elementos comunes del edificio, libre de arrendamien-
tos y ocupantes y en el estado de cargas que resulte de lo previsto en este
32
contrato .

SEGUNDA.- El precio convenido y aceptado por ambas partes, se fija en

EUROS ( )

El pago se efectuar con sujecin a los siguientes plazos y condiciones:

A la firma del presente contrato, la cantidad de EUROS ( ),

que la parte COMPRADORA ingresar mediante transferencia bancaria en la
cuenta que designe la parte VENDEDORA, sirviendo la misma de completa
33
carta de pago por dicho importe .

31. En este apartado, y tras haber hecho ya referencia a los antecedentes del contrato, las
partes plasman las clusulas y condiciones concretas por las que se va a regir el contra-
to que celebran.
32. En este punto podra tambin haberse hecho constar que la cosa es vendida como cuer-
po cierto, con la trascendencia que ello tiene, pues implica que el comprador la ha exa-
minado previamente y conoce el estado y caractersticas de la misma.
33. Es recomendable concretar al mximo las circunstancias del pago. Si se abona median-
te cheque es conveniente dejar una copia de l unida al contrato.

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Casos y Apuntes de Derecho privado

El resto del precio EUROS ( ), se pagar por la parte COM-

PRADORA en el mismo momento en que se proceda al otorgamiento de la
escritura pblica de compraventa.

TERCERA.- Las partes se comprometen a elevar a pblico el presente contra-

34
to en el plazo de siguientes a la firma del presente .

CUARTA.- La parte VENDEDORA transmite a la parte COMPRADORA la pose-

sin libre y el pleno dominio de la finca vendida, con todos sus derechos, usos
y pertenencias; asumiendo la obligacin de saneamiento por eviccin y por
35
vicios o gravmenes ocultos que tuviere la cosa vendida .

QUINTA.- Declara la parte VENDEDORA que est al corriente en el pago del

Impuesto de Bienes Inmuebles de la finca objeto de esta escritura.

SEXTA.- La parte COMPRADORA toma posesin del bien objeto de este con-
trato en este mismo acto.

SPTIMA.- Todos los gastos de esta compraventa y su posterior escritura-

cin, as como los impuestos que la graven sern satisfechos con arreglo a
36
Ley .

34. En este sentido, debemos recordar que rige en la compraventa el principio de libertad
de forma con las matizaciones efectuadas anteriormente, pudiendo las partes compe-
lerse a plasmar el contrato en forma pblica, lo cual resulta muy recomendable por
varias razones. As si queremos inscribir la operacin en el Registro de la Propiedad,
para ello necesitaremos que este contrato sea elevado a escritura pblica. Igualmente es
importante hacerlo a efectos probatorios porque la escritura da fehaciencia de la fecha
del otorgamiento y de la identidad de los contratantes.
35. Para saber la extensin de la obligacin que por esta clusula est asumiendo el vende-
dor, deberemos acudir al apartado 5.3 del tema donde se explica con profusin.
36. Para concretar la forma de reparto de estos gastos vase los apartados 5 y 6 de tema. Se
admiten, no obstante los pactos a los que puedan llegar las partes en materia de pago
de los gastos e impuestos, siendo frecuentes los pactos por el que una sola parte asume
todos los gastos, o todos a excepcin de algn concepto concreto como el impuesto
sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana; incluso hay casos en
que se pactan los gastos por mitad.

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OCTAVA.- Para todas las comunicaciones que procedan entre las partes en apli-
cacin de este contrato designan los domicilios que figuran en el encabeza-
miento. Cualquier cambio que se produzca en el futuro deber ser comunicado
fehacientemente a la otra parte en el plazo de cinco das.

NOVENA.- Para cualquier litigio que pueda producirse respecto de la interpreta-

cin y eficacia de este contrato, las partes, con renuncia del fuero que pueda
corresponderles, se someten a la jurisdiccin de los Juzgados de y supe-
37
riores jerrquicos .

Y en prueba de conformidad, ambas partes contratantes firman el presente con-

trato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha establecidos en el
38
encabezamiento del mismo .

37. Es esta una clusula muy importante que siempre debe incluirse no en este sino en todo
contrato. Pinsese en un comprador de Alicante y un vendedor de La Corua y que
alguno de ellos tenga que demandar al otro con motivo del contrato, siendo como es la
regla general establecida en la Ley de Enjuiciamiento Civil, a la hora de determinar la
competencia territorial de los tribunales, la del domicilio del demandado. Mediante el
establecimiento de esta clusula, y suponiendo que nuestro clientes es el comprador,
conseguiremos que el eventual procedimiento judicial tenga que tramitarse en Alicante,
su residencia, evitando desplazamientos largos y onerosos. Sin embargo, tratndose de
contratos de consumo deber tenerse en cuenta que se considera abusiva la previsin de
pactos de sumisin expresa a Juez o Tribunal distinto del que corresponda al domicilio
del consumidor o al lugar de cumplimiento de la obligacin o a aqul en que se
encuentra el bien si fuere inmueble (D.A. 1.27 de la Ley General para la Defensa de
los consumidores y Usuarios).
38. Es recomendable que se firmen todas las hojas del contrato, no solo la ltima. De esta
forma evitaremos que nos puedan cambiar alguna hoja del mismo, de ah que deba,
como decimos, firmarse la ultima hoja al pie, y el resto al margen de cada una.

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Casos y Apuntes de Derecho privado

BIBLIOGRAFA:

Albaladejo, M.; Dez Alabart, S. (Dir.): Comentarios al Cdigo Civil.

Tomo XIX. Derecho Reunidas S.A.. Madrid, 2000.

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Derechos Reunidas S.A. Madrid, 2005.

Bercovitz Rodrguez-Cano, R.: Comentarios al Cdigo Civil. Aranzadi,

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Lasarte lvarez, C.: Principios de Derecho Civil. Tomo III: Contratos.

Marcial Pons, Madrid, 2004.

Puig Brutau, J.: Fundamentos de Derecho Civil. Tomo 2. Vol. 2. Contratos

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