Usucapio extraordinria, ordinria e especial

A palavra usucapio originria do latim usucapio, que significa adquirir pelo uso. A usucapio
uma das formas de aquisio de propriedade, no qual o possuidor tem a
posse mansa, pacfica e ininterrupta de um bem, utilizando como se fosse seu, adquirindo a
propriedade aps um certo lapso temporal.

Temos como requisitos desse instituto a: Posse mansa; e Posse pacfica e ininterrupta. O
possuidor que utiliza o bem como se fosse seu, dando um destino social a propriedade,
beneficia-se em relao a quem permaneceu inerte e nada fez com a sua propriedade.
sempre bom lembrar que os bens pblicos no podem ser usucapidos.

Assim, preenchidos os requisitos e sendo o imvel suscetvel de usucapio, o possuidor dever

propor ao judicial para adquirir a propriedade por sentena judicial e posteriormente
efetuar o registro no Cartrio de Imveis.

Usucapio Extraordinria

a mais comum forma de aquisio de propriedade, e tem como caracterstica a

inexigibilidade de justo ttulo ou boa-f.
Assim, para que este tipo ocorra, so necessrios o preenchimento dos seguintes requisitos:

posse com animus domini deve possuir como a coisa como se fosse sua;
prazo igual ou superior a 15 (quinze) anos;

posse mansa, pacfica e ininterrupta da propriedade; O prazo ser reduzido de 15

(quinze) para 10 (dez) anos se:

O possuidor haver estabelecido na propriedade a sua moradia; ou

Se realizou no imvel obras ou servios de carter produtivo.

Usucapio Ordinria

O artigo 1242 do Novo Cdigo Civil reza que:

Art. 1242 CC Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e
incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por 10 (dez) anos.
Pargrafo nico: Ser de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econmico.
Neste tipo, o possuidor acredita de fato que o legtimo proprietrio.

Assim, os requisitos so os mesmos da usucapio extraordinria, alm do justo ttulo e boa-

f, vejamos:

posse com animus domini deve possuir como a coisa como se fosse sua;
prazo igual ou superior a 10 (dez) anos;

posse mansa, pacfica e ininterrupta da propriedade;

justo ttulo; e

boa-f.
O prazo ser reduzido para 5 (cinco) anos, se:

O possuidor tiver estabelecido a sua moradia; ou

Se tiver realizado investimentos de interesse social e econmico

Usucapio Especial

Podemos dividir esta modalidade de aquisio em 2 (dois) tipos: a urbana (individual e

coletiva) e a rural.

Usucapio urbana Individual

A Constituio Federal regulamentou este tipo de aquisio de propriedade, visando atingir o

interesse social, bem como evitar que o solo urbano fique sem qualquer tipo de
aproveitamento, vejamos:
CF Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia
ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel
urbano ou rural.

Assim, para adquirir o imvel nesta modalidade necessrio o preenchimento dos seguintes
requisitos:

Posse sem oposio do proprietrio;

prazo igual ou superior a 5 (cinco) anos;

posse mansa, pacfica e ininterrupta da propriedade;

no ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural;

 Utilizar o imvel para a sua moradia ou de sua famlia

Usucapio urbana coletiva

Os requisitos para a aquisio da propriedade nesta modalidade so os mesmos da Individual.

A diferena que caso a rea seja superior a duzentos e cinquenta metros quadrados,
ocupadas por populao de baixa renda para a moradia, onde no for possvel identificar os
terrenos ocupados por cada um dos possuidores, haver a possibilidade do imvel ser
usucapido coletivamente, com frao igual a cada ocupante.

Usucapio rural

O Cdigo Civil prev no artigo 1239 esta modalidade, vejamos:

Art. 1.239. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como sua,
por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra em zona rural no superior a
cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe- a propriedade.

Assim, temos como requisitos a aquisio da propriedade especial rural:

Posse com animus domini deve possuir como a coisa como se fosse sua;
prazo igual ou superior a 5 (cinco) anos;

posse mansa, pacfica e ininterrupta da propriedade;

no ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural;

Utilizar o imvel para a sua moradia ou de sua famlia, tornando a propriedade

produtiva

A Usucapio no Novo Cdigo de Processo Civil

O Novo Cdigo de Processo Civil (L. 13.105/2015) trouxe diversas e importantes mudanas na
nossa sistemtica processual, com a finalidade de otimizar o andamento dos processos e buscar
solues alternativas para resoluo do conflito, como a mediao e conciliao, valendo-se,
inclusive, da desjudicializao, concedendo novos instrumentos s atividades extrajudiciais
(registral e notarial). Dentre estas mudanas, destaca-se a introduo (ou ampliao) da
usucapio extrajudicial no ordenamento ptrio, como veremos adiante.
Como cedio, a usucapio , em apertada sntese, uma forma de aquisio da propriedade de
determinado bem, seja ele mvel ou imvel, pelo exerccio prolongado no tempo da posse e
pelo preenchimento de alguns requisitos legais.

No caso dos bens imveis, em regra, o lapso temporal pode variar entre 5, 10 ou 15 anos,
dependendo das caractersticas do imvel (tamanho, de uso coletivo ou individual, rural ou
urbano, etc.) e do tipo de posse exercida (mansa, com justo ttulo, de boa-f, etc.).

Assim, verifica-se que a usucapio um importante instrumento no s jurdico, mas de poltica

social, especialmente para garantir a famosa funo social da propriedade, garantia
constitucional prevista nos artigos 5, XXIII, e 170, III, da Carta Republicana.

Em razo da importncia social da usucapio e, principalmente, da diminuio das suas

exigncias nos ltimos (diminuio no tempo de posse, etc.), houve um considervel incremento
nas aes judiciais sobre o tema, gerando mais demandas para o nosso j assoberbado Poder
Judicirio.

Com isso, em que pese os valorosos esforos dos servidores e magistrados, criou-se tambm
relao s aes de usucapio uma morosidade muito grande, principalmente no Estado de So
Paulo, desencadeando a espera por anos pela deciso definitiva de aquisio da propriedade.

Diante de tal situao, os juristas que compuseram a comisso de elaborao do NCPC buscaram
uma soluo alternativa ao conflito judicial, quase que nos mesmos moldes da que foi aplicada
ao inventrios, divrcios e separaes, introduzindo, ou melhor dizendo, ampliando, a
usucapio extrajudicial em nosso sistema jurdico.

Neste ponto, vale destacar que a usucapio extrajudicial foi, em verdade, introduzida em nosso
ordenamento pela lei que criou o Programa Minha Casa Minha Vida (L. 11.977/09 alterada pela
L. 12.424/2011), sendo esta, no entanto, aplicvel somente aos projetos de regularizao
fundiria de interesse social e com diversos requisitos especficos.

No entanto, a usucapio extrajudicial trazida pelo NCPC muito mais ampla e contempla as mais
diversas espcies de usucapio esculpidas no direito material, facilitando, ao menos em tese, a
aquisio da propriedade pelo possuidor.

Pois bem. O procedimento da usucapio extrajudicial est previsto no artigo 1.071 do Novo
Cdigo de Processo Civil, o qual acrescentou o artigo 216-A na Lei de Registros Publicos (L.
6.015/73), estabelecendo que o interessado, representado pelo advogado, poder apresentar
requerimento ao Cartrio de Registro de Imveis da comarca onde estiver situado o imvel
usucapiendo, devendo tal requerimento estar instrudo com a seguinte documentao:

Ata notarial: lavrada pelo Tabelio de Notas da regiao de localizao do Imvel,

contendo (i) o tempo de posse do requerente; (ii) se for o caso, o tempo de posse dos
antecessores e (iii) circunstncias;
Planta e Memorial descritivo do profissional legalmente habilitado, com
reponsabilidade tcnica e registro no respectivo Conselho de Fiscalizao profissional, e
pelos confinantes, titulares de domnio;
Certides Negativas dos Distribuidores da Comarca da Situao do Imvel e do
domiclio do requerente;
Justo Ttulo ou outra documentao que comprove: (i) origem da posse, (ii)
continuidade, (iii) natureza e tempo; ex.: pagamento de impostos e taxas.
Aps ser conferida a documentao, o requerimento de usucapio ser autuado pelo
registrador e o prazo para a prenotao do registro pode ser prorrogado at o acolhimento ou
a rejeio deste pedido.

Alm disso, o registrador imobilirio dever notificar os confinantes e titulares de domnio ou

direito real que no assinaram a planta, que possuem prazo mximo de 15 (quinze) dias para
manifestao. Esta notificao poder ser pessoal pelo prprio registrador (ou seu preposto) ou
por meio dos Correios com AR.

Posteriormente, o oficial de registro dar cincia Unio, ao Estado, Distrito Federal e Municpio
para manifestao, tambm, em 15 (quinze) dias sobre o pedido, neste caso a comunicao
poder se dar pessoalmente, por meio do correio com AR ou ainda do pelo Cartrio de Registro
de Ttulos e Documentos.

Realizadas as notificaes estabelecidas na nova lei, o registrador deve realizar a publicao de

Edital em jornal de grande circulao na regio do imvel, sendo certo que, neste momento, os
terceiros interessados podero se manifestar no mesmo prazo de 15 (quinze) dias.

facultado ao oficial registrador realizar diligncias para a elucidao de dvidas em relao ao

imvel usucapiendo. Aps o decurso de todos os prazos acima indicados, achando-se a
documentao em ordem, inclusive com a concordncia expressa dos titulares de direitos reais
e outros averbados na matrcula do imvel e na matrcula dos imveis confinantes, o registrador
proceder com o registro da aquisio imvel, sendo permitida a abertura de nova matrcula se
for necessrio.

Caso o registrador entenda que a documentao no est em ordem poder indeferir o

requerimento, sendo certo que este indeferimento no impede a propositura da ao de
usucapio. Do mesmo modo, em havendo qualquer impugnao do processo por terceiros, o
oficial obrigatoriamente remeter os autos ao juzo da comarca do imvel e o requerente dever
emendar a inicial para adequ-la aos moldes do quanto estabelecido na lei adjetiva.

Verifica-se, portanto, que, assim como no inventrio[1], divrcio, e separao, s haver a

necessidade de judicializao do procedimento somente se houver lide, ou seja, se houver a
impugnao por um interessado ou se no houver a concordncia dos titulares de direitos reais
do imvel usucapiendo e dos imveis confinantes.

Em resumo, em que pese a discusso casustica se na prtica este novo procedimento

estabelecido pelo NCPC trar maior agilidade ou se ser somente o acrscimo de uma fase
preliminar da Jurisdio , tem-se que a inovao trazida uma verdadeira adaptao histrica
ao direito de propriedade, vez que possvel concluir que, cada vez mais, tanto o direito material
quanto o processual buscam facilitar a transformao da posse em propriedade, garantindo,
assim, a efetivao deste vis social da propriedade.

1. CONCEITO

O termo usucapio oriundo do latim uso capio, que significa tomar a coisa pelo uso. No
mbito jurdico, a usucapio consiste no modo de aquisio originria da propriedade que
conjuga a posse continuada com o decurso do lapso temporal, observados outros requisitos
legais a depender da espcie.
2. NATUREZA JURDICA

A doutrina e jurisprudncia, muitas vezes, utilizam-se do termo prescrio aquisitiva para se

referir ao instituto. Ocorre que, de acordo com CRISTIANO CHAVES E NELSON ROSENVALD, tal
designao se revela imprpria, devido sua origem meramente histrica.[1] Segundo os
autores:

"A usucapio simplesmente um modo de aquisio da propriedade. O ponto de convergncia

entre os dois institutos a produtividade de efeitos que o transcurso do tempo pode consolidar
sobre os direitos subjetivos e a inrcia do titular do direito subjetivo. Contudo, no se pode
negar que, por razoes histricas, consagrou-se a locuo prescrio aquisitiva em nossa
doutrina. Todavia, a nica aproximao entre os institutos a aplicao do art. 1.244 do CC, na
nfase as formas de suspenso e interrupo de prazos."[2]

Nesse sentido, muito embora a prescrio e a usucapio tenham fundamento em comum, qual
seja, o decurso prolongado do tempo, tanto o Cdigo Civil de 1916, quanto o Cdigo Civil de
2002 adotaram a corrente dualista,[3] uma vez que consagraram a prescrio como meio
extintivo de aes, regulada na Parte Geral (arts. 189 a 206), e a usucapio como modo de
aquisio da propriedade, inserida no Livro de Direito das Coisas.[4]

O exerccio da posse mansa, pacfica e contnua, com animus domini, ou seja, com a inteno de
dono, por um determinado perodo de tempo consolida a propriedade em favor do possuidor,
sem que haja qualquer relao de direito real ou obrigacional entre este e o antigo proprietrio.

Por esse motivo, a propriedade adquirida de modo originrio, ou seja, incorpora-se o bem ao
patrimnio do novo titular em toda a sua plenitude, livre de todos os vcios que a relao jurdica
pregressa apresentava.[5]

3. AO DE USUCAPIO DE TERRAS PARTICULARES

A usucapio tem como objetivo principal resguardar a funo social da posse. Assim, o domnio
decorre do exerccio da posse como fato e no de um ttulo translativo proveniente de
outrem,[6] situao que, para ser reconhecida e produzir efeitos, exigia obrigatoriamente o
ajuizamento da ao de usucapio de terras particulares, [7] regulada nos arts. 941 a 945 do
Cdigo de Processo Civil de 1973.

Apesar disso, a doutrina e a jurisprudncia sempre reconheceram o carter meramente

declaratrio da sentena judicial na ao de usucapio, na medida em que apenas reconhece,
com oponibilidade erga omnes, um direito j existente com a posse ad usucapionem, servindo
to somente como ttulo para registro (art. 945 do CPC) e no ttulo constitutivo do direito do
usucapiente.[8]

4. INOVAO TRAZIDA PELO NOVO CDIGO DE PROCESSO CIVIL: USUCAPIO EXTRAJUDICIAL

O novo Cdigo de Processo Civil (Lei n. 13.105/15) no reproduziu os dispositivos referentes

ao de usucapio e, alm disso, por fora do seu art. 1.071, altera a Lei n. 6.015/73 (Lei de
Registros Pblicos), acrescentando o art. 216-A, que trata do chamado usucapio extrajudicial
ou usucapio cartorrio.
Apesar disso, o manejo da ao de usucapio continua sendo possvel, por fora do princpio da
inafastabilidade de jurisdio (art. 5, XXXV, da CF/88), o que, inclusive, ressalvado
expressamente no caput do art. 216-A.

Nesse sentido, a posio da doutrina processualista majoritria consagrada no Enunciado n.

25, aprovado no IV Encontro do Frum Permanente de Processualistas Civis:[9]

25. (art. 246, 3; art. 1.071 e ) A inexistncia de procedimento judicial especial para a ao
de usucapio e de regulamentao da usucapio extrajudicial no implica vedao da ao, que
remanesce no sistema legal, para qual devem ser observadas as peculiaridades que lhe so
prprias, especialmente a necessidade de citao dos confinantes e a cincia da Unio, do
Estado, do Distrito Federal e do Municpio.

4.1. A DESJUDICIALIZAO DA USUCAPIO

O novo Cdigo de Processo Civil viabiliza o procedimento da usucapio extrajudicial, perante o

oficial do registro de imveis, de modo a descongestionar o Poder Judicirio e, ao mesmo tempo,
privilegiar a efetivao do direito material pretendido.

Verifica-se uma desjudicializao do direito, por meio do deslocamento de algumas atividades

que eram atribudas ao Poder Judicirio para o mbito das serventias extrajudiciais, a serem
realizadas por meio de procedimentos administrativos.[10]

Tal inovao legislativa segue a linha de outros instrumentos normativos, como o caso da Lei
n 8.560/92, que se refere ao reconhecimento de paternidade perante os servios de registro
civil, e da Lei n. 11.441/07, que alterou o art. 982 do CPC/73, possibilitando a realizao de
inventrio, partilha, separao consensual e divrcio consensual por via administrativa.[11]

4.2. ASPECTOS PROCEDIMENTAIS

Notrio, ou tabelio, e oficial de registro, ou registrador, apesar de no exercerem cargo ou

emprego pblico,[12] so profissionais do direito, dotados de f pblica, a quem delegado
pelo Poder Pblico o exerccio da atividade notarial e de registro, de carter privado, com o
objetivo de garantir publicidade, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos, nos
moldes preceituados no art. 236 da CF/88 e nos arts. 1 a 3 da Lei n. 8.935/94 (Lei dos
Cartrios).

Os requisitos procedimentais para o reconhecimento da usucapio extrajudicial esto elencados

expressamente no art. 216-A, inserido na Lei n. 6.015/73.

O interessado dever formular requerimento, assistido por advogado, devido complexidade

do ato, na comarca em que esteja situado o imvel usucapiendo.

A petio dever ser instruda com justo ttulo ou qualquer outro documento hbil
comprovao da posse e acompanhada de certides negativas que comprovem o carter manso
e pacfico da posse. Alm disso, dever conter a ata notarial lavrada pelo tabelio, que serve
para atestar a existncia e o modo de existir de algum fato,[13] ou seja, aspectos da posse que
fundamentem o pedido da usucapio, bem como a planta do imvel, com memorial descritivo
assinado por profissional legalmente habilitado e pelos titulares de direitos reais e de outros
direitos registrados ou averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos
imveis confinantes, nos moldes do art. 216-A, incisos I a IV.
Assim, pode-se perceber que o pedido de usucapio extrajudicial exige prova documental
inequvoca e pr-constituda, que viabilize a verificao da posse com animus domini durante o
lapso temporal exigido para a modalidade de usucapio visada pelo interessado, sob pena de
rejeio do pedido.

Para a correta compreenso do dispositivo, exige-se uma interpretao sistemtica, com base
no ordenamento jurdico vigente, e teleolgica, a fim de resguardar as finalidades da inovao
legislativa.

Os documentos exigidos para instruir o pedido da usucapio extrajudicial compe um rol

taxativo. Assim, no poder o registrador, responsvel pela autuao do pedido, exigir do
interessado outros documentos que no estejam expressamente previstos na lei.

Isso porque o Poder Pblico e, por conseguinte, seus delegatrios esto sujeitos supremacia
da lei e do Direito, ou seja, as diretrizes constitucionais e as disposies legais prevalecem e tm
preferncia sobre os atos da Administrao,[14] principalmente nos casos em que o objetivo
primordial da lei seja a concretizao de direitos fundamentais.

Verifica-se que o dispositivo no exige do interessado a instruo do pedido com a certido de

registro do imvel de inteiro teor, completa e atualizada.

Apesar disso, ao determinar que o pedido seja processado diretamente perante o cartrio do
registro de imveis da comarca em que estiver situado o imvel usucapiendo, o legislador
confere a responsabilidade pela instruo do processo com a certido respectiva ao cartorrio
competente, que dever indicar a matrcula do imvel e sua cadeia dominial.[15]

E se o imvel no for registrado, ser possvel o procedimento extrajudicial da usucapio?

Muito embora a ausncia do registro do imvel no impea o reconhecimento da aquisio da

propriedade pela usucapio,[16] a matrcula do imvel est expressamente indicada no inciso II
do art. 216-A. Por essa razo, entendo que, nesse caso, no se revela possvel o pedido
extrajudicial da usucapio, devendo o interessado ajuizar a ao respectiva perante o Poder
Judicirio.

O procedimento se inicia com o requerimento do interessado, o que configura uma mera

faculdade do usucapiente. Uma vez formulado, ser autuado pelo registrador, a quem compete
a verificao da regularidade dos documentos acostados.

Se a planta e memorial descritivo - um dos documentos indispensveis para o processamento

do pedido - no contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros
direitos registrados ou averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos
imveis confinantes, o registrador competente dever notificar o referido titular, pessoalmente
ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso no
prazo de 15 (quinze) dias. Caso no haja manifestao, o seu silncio ser interpretado como
discordncia.

Estando a petio devidamente instruda, exige-se a manifestao da Fazenda Pblica. Assim, o

oficial de registro dar cincia Unio, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Municpio,
pessoalmente, por intermdio do oficial de registro de ttulos e documentos, ou pelo correio
com aviso de recebimento, para que se manifestem no prazo de 15 (quinze) dias.
Sustenta-se que esse prazo de 15 dias imprprio, ou seja, o seu decurso no enseja nenhum
bice ou prejuzo manifestao da Fazenda Pblica sobre o pedido de usucapio. Assim, o
reconhecimento da usucapio extrajudicial se encontra condicionado manifestao de todos
os entes federativos nos autos.[17]

Deve-se ter cautela, porm, com o carter improprio desse prazo, a fim de resguardar o objetivo
da alterao trazida pelo novo Cdigo de Processo Civil, qual seja, conferir celeridade e eficincia
ao reconhecimento da aquisio originria da propriedade.

Alm disso, o oficial de registro dever atribuir publicidade ao pedido, ou seja, dever promover
a cincia de terceiros eventualmente interessados, por meio da publicao de edital em jornal
de grande circulao, a fim de que, caso haja interesse, se manifestem no prazo de 15 dias.

Caso haja impugnao do pedido, o reconhecimento da usucapio dever ocorrer no mbito

judicial. Assim, uma vez impugnada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros
direitos registrados ou averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos
imveis confinantes, por algum dos entes pblicos ou por algum terceiro interessado, o oficial
de registro de imveis remeter os autos ao juzo competente da comarca da situao do imvel,
cabendo ao requerente emendar a petio inicial para adequ-la ao procedimento comum.

No havendo impugnao, uma vez transcorrido o prazo de 15 dias para manifestao de

terceiros interessados, e no havendo diligncias pendentes a serem realizadas, o oficial de
registro de imveis registrar a aquisio do imvel com as descries apresentadas, desde que:
(a) a documentao esteja em conformidade com as exigncias legais; e (b) haja concordncia
expressa dos titulares de todos os direitos registrados ou averbados na matrcula do imvel
usucapiendo e na matrcula dos imveis confinantes. Se for o caso, ser permitida a abertura de
matrcula.

Do contrrio, caso a documentao no esteja em conformidade com as exigncias legais, oficial

do registro de imveis rejeitar o pedido, o que no impede, por sua vez, o ajuizamento da ao
de usucapio.

Por fim, deve-se registrar que, em qualquer caso, lcito ao interessado suscitar o procedimento
de dvida, procedimento administrativo especial, mas que ser decidido na esfera judicial por
uma sentena, nos termos do art. 198 da Lei n. 6.015/73.

Diante de todo o exposto, resta a indagao: a alterao trazida pelo novo Cdigo de Processo
Civil ter o condo de concretizar o direito usucapio de modo clere e satisfatrio?

Apesar de perceber alguns entraves que no foram tratados expressamente pela nova lei, tais
como, (a) ausncia de prazo para a atuao do oficial de registro, (b) o carter imprprio da
manifestao da Fazenda Pblica acerca do pedido e o (c) valor a ser pago ttulo de
emolumentos pelas partes, o procedimento extrajudicial da usucapio se revela potencialmente
capaz de conferir, de modo mais clere, o reconhecimento legal da situao de fato j
consolidada, quando no houver dissonncia entre os interessados, efetivando, assim, o direito
de propriedade sem que se exija a atuao do Poder Judicirio, como ocorre, por exemplo, com
o inventrio extrajudicial.

Quaisquer consideraes que ultrapassem essa anlise, no presente artigo, ser precipitada e
at mesmo incoerente. Por esse motivo, resta aguardar a entrada em vigor da Lei n. 13.105/15
e a efetiva aplicao das mudanas acerca do procedimento para reconhecer a usucapio. S
ento ser possvel verificar se o novo instituto da usucapio extrajudicial se coaduna com o
objetivo da lei de, ao desjudicializar o instituto da usucapio, concretizar o direito aquisio
originria da propriedade de modo mais clere e eficiente e, ao mesmo tempo, resguardar os
direitos fundamentais dos interessados.

5. CONCLUSO

A Lei n. 13.105/15, ao alterar a Lei n. 6.015/73, acrescentando o art. 216-A, consagra a chamada
usucapio extrajudicial ou usucapio cartorria.

Com isso, visa descongestionar o Poder Judicirio por meio do deslocamento da competncia,
que antes lhe era atribuda de modo exclusivo, para o mbito das serventias extrajudiciais
(fenmeno conhecido como desjudicializao) e, principalmente, tutelar a funo social da
posse, concretizando o direito de propriedade por meio do reconhecimento extrajudicial da
usucapio.

Em que pese algumas discusses acerca das alteraes trazidas pelo novo Cdigo de Processo
Civil, o procedimento extrajudicial da usucapio se revela capaz de conferir, de modo mais
clere, o reconhecimento legal da situao de fato j consolidada, quando no houver
dissonncia entre os interessados, efetivando, assim, o direito de propriedade, sem que se exija
a atuao do Poder Judicirio, como ocorre, por exemplo, com o inventrio extrajudicial.

Apenas com a entrada em vigor da Lei n. 13.105/15 ser possvel verificar as vantagens e
desvantagens do novo instituto, cujo objetivo descongestionar o mbito do Poder Judicirio,
concretizar o direito aquisio originria da propriedade de modo mais clere e eficiente e, ao
mesmo tempo, resguardar os direitos fundamentais dos interessados.

REFERNCIAS

CHAVES, Cristiano; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 8 ed. Salvador:
Editora JusPodivm, 2012, pgs. 395-396.

FERREIRA FILHO, Marclio da Silva. O nus da prova quanto ao destaque vlido do patrimnio
pblico-privado nas aes de usucapio do novo e antigo CPC. Disponvel em:
http://www.sgc.goias.gov.br/upload/arquivos/2015-09/artigo---o-onus-da-prova-na-acao-de-
usucapiao---prova-relativa-a-natureza-privada-do-imovel-e-atuacao-fazendaria---marcilio-
filho-4.pdf Acesso em 01.02.2016.

MARQUES, Norma Jeane Fontenelle. A desjudicializao como forma de acesso Justia. In:
mbito Jurdico, Rio Grande, XVII, n. 123, abr 2014. Disponvel em:
http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=1
4638&revista_caderno=21 Acesso em 01.02.2016.

OLIVEIRA, Rafael Carvalho Rezende. Princpios do Direito Administrativo. So Paulo: Mtodo,

2013, pg. 72.

Forma de aquisio de propriedade mvel ou imvel pela posse prolongada e ininterrupta,

durante o prazo legal estabelecido para a prescrio aquisitiva, suas espcies, requisitos
necessrios e causas impeditivas.
Usucapio um modo de aquisio da propriedade e ou de qualquer direito real que se d pela
posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo tambm denominada de
prescrio aquisitiva.

Espcies

A usucapio pode recair tanto sobre bens mveis quanto sobre imveis, sendo a usucapio
sobre bens imveis ficar discriminados em trs espcies: extraordinrio, ordinrio e especial
(rural e urbana).

Usucapio extraordinrio, previsto no artigo 1.238 do Cdigo Civil, tem como requisitos a posse
ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacfica com nimo de dono, que
poder ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imvel a
sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e servios de carter produtivo. A usucapio
ordinrio est prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e tem como requisitos a posse
contnua, exercida de forma mansa e pacfica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo ttulo e a boa
f, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imvel "ter sido adquirido, onerosamente,
com base no registro constante em cartrio, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse
social e econmico", nos termos do artigo 1.242, pargrafo nico do CC.

A usucapio rural, tambm denominado pro labore, tem como requisitos a posse como sua por
5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposio, de rea rural no superior a cinquenta hectares,
desde que j no seja possuidor de qualquer outro imvel, seja este rural ou urbano. Ainda
apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua famlia,
tendo nela sua moradia. J a usucapio urbana, tambm denominado depro misero ou pr-
moradia, tem como requisitos a posse sem oposio de rea urbana de at duzentos e cinquenta
metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua
famlia, sendo vedada a posse de qualquer outro imvel. A usucapio rural e urbano esto
previstas nos artigos 1.239 e 1.240 do CC, respectivamente.

O artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/2001) prev a usucapio coletiva que tem como
requisito a ocupao por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposio de reas urbanas com mais
de duzentos e cinquenta metros quadrados por populao de baixa renda com o fim de
constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores no sejam proprietrios de qualquer
outro imvel, como nos outros casos de usucapio. Vale ressaltar que nessa espcie de
usucapio necessrio tambm que na rea ocupada no seja possvel identificar de forma
individual os terrenos ocupados, por isso o termo coletivo.
A Lei n 12.424/11 acrescentou o art. 1240-A ao Cdigo Civil, que prev a possibilidade da
usucapio da propriedade dividida com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar
quele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposio, posse direta, com
exclusividade, sobre imvel urbano de at 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia
ou de sua famlia e desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

Requisitos necessrios

Constituem requisitos para a consumao da usucapio: a coisa hbil ou suscetvel de usucapio,

a posse, o decurso do tempo, o justo ttulo e a boa-f, sendo certo que os trs primeiros itens
so requisitos necessrios para todas as espcies, enquanto o justo ttulo e a boa-f so
requisitos somente da usucapio ordinrio.

Primeiramente, deve ser verificado se a coisa suscetvel de usucapio, posto que os bens fora
do comrcio e os bens pblicos no se sujeitam a esta forma de aquisio de propriedade.

A posse fundamental para a caracterizao da prescrio aquisitiva, no entanto, no

qualquer posse que a configura, pois a lei, nos artigos 1.238 a 1.242 do CC, exige que a mesma
seja revestida de algumas caractersticas, ou seja, dever ser revestida com o nimo de dono,
ser mansa e pacfica, isto sem oposio, cabendo ressaltar que a defesa desta posse em juzo
contra terceiros no retira essa caracterstica, desde que fique configurado o nimo de dono e,
por fim, dever ser contnua, sem interrupo, ficando proibida a posse em intervalos, sendo
que ela deve estar conservada durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ao de
usucapio.

Com relao ao decurso do tempo, frisa-se que este contado por dias e no por horas,
iniciando-se ao dia seguinte o da posse. Sendo assim, no conta o primeiro dia, mas conta o
ltimo.

O justo ttulo aquele que seria hbil para transmitir o domnio e a posse se no existir nenhum
vcio que impea tal transmisso e a boa-f ocorre quando o possuidor no tem conhecimento
de que a coisa viciada, ou seja, possui obstculo que impede a sua aquisio, devendo a mesma
existir desde o comeo da posse at o fim do decurso do prazo prescricional aquisitivo.

Causas impeditivas

Constituem causas impeditivas, a usucapio de bens:

a) entre cnjuges, na constncia do matrimnio;

b) entre ascendente e descendente, durante o ptrio poder;

c) entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;

d) em favor de credor pignoratcio, do mandatrio, e, em geral, das pessoas que lhe so

equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, os seus
herdeiros, quanto ao direito e obrigaes relativas aos bens, aos seus herdeiros, quanto ao
direito e obrigaes relativas aos bens confiados sua guarda.

E, ainda o artigo 1.244 do CC dispe que as causas que obstam, suspendem ou interrompem a
prescrio tambm se aplicam usucapio, e dessa forma no ocorrer usucapio:

a) contra os incapazes de que trata o art. 5 do Cdigo Civil;

b) contra os ausentes do pas em servio pblico da unio, dos Estados, ou dos Municpios;

c) contra os que se acharem servindo na armada e no exrcito nacionais, em tempo de guerra;

d) pendendo condio suspensiva;

e) no estando vencido o prazo;

f) pendendo ao de evico.

Ao de usucapio

A ao de usucapio deve ser proposta pelo atual possuidor do imvel, que far juntar a inicial
a planta da rea usucapienda e a sentena que a julgar ser registrada, mediante mandado, no
respectivo Registro de Imveis, sendo certo que a interveno do Ministrio Pblico ser
obrigatria.

Esta ao, por fora do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratria, estando regulada no CPC
pelos artigos 941 a 945, devendo ser ajuizada no foro da situao do imvel, que ser
minuciosamente discriminado na inicial.

Bernardo Csar Coura - Advogado Especialista em Direito Imobilirio e Condominial,

Palestrante, Especialista em Direito Processual Civil, Contratos Imobilirios e Ambiental.

Usucapio - Novo CPC (Lei n 13.105/15)

Forma de aquisio de propriedade mvel ou imvel pela posse prolongada e ininterrupta,
durante o prazo legal estabelecido para a prescrio aquisitiva, suas espcies, requisitos
necessrios e causas impeditivas.

Usucapio um modo de aquisio da propriedade e ou de qualquer direito real que se d pela

posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo tambm denominada de
prescrio aquisitiva.

Espcies

A usucapio pode recair tanto sobre bens mveis quanto sobre imveis, sendo a usucapio
sobre bens imveis ficar discriminados em trs espcies: extraordinrio, ordinrio e especial
(rural e urbana).

Usucapio extraordinrio, previsto no artigo 1.238 do Cdigo Civil, tem como requisitos a posse
ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacfica com nimo de dono, que
poder ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imvel a
sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e servios de carter produtivo. A usucapio
ordinrio est prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e tem como requisitos a posse
contnua, exercida de forma mansa e pacfica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo ttulo e a boa
f, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imvel "ter sido adquirido, onerosamente,
com base no registro constante em cartrio, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse
social e econmico", nos termos do artigo 1.242, pargrafo nico do CC.

A usucapio rural, tambm denominado pro labore, tem como requisitos a posse como sua por
5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposio, de rea rural no superior a cinquenta hectares,
desde que j no seja possuidor de qualquer outro imvel, seja este rural ou urbano. Ainda
apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua famlia,
tendo nela sua moradia. J a usucapio urbana, tambm denominado de pro misero ou pr-
moradia, tem como requisitos a posse sem oposio de rea urbana de at duzentos e cinquenta
metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua
famlia, sendo vedada a posse de qualquer outro imvel. A usucapio rural e urbano esto
previstas nos artigos 1.239 e 1.240 do CC, respectivamente.

O artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/2001) prev a usucapio coletiva que tem como
requisito a ocupao por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposio de reas urbanas com mais
de duzentos e cinquenta metros quadrados por populao de baixa renda com o fim de
constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores no sejam proprietrios de qualquer
outro imvel, como nos outros casos de usucapio. Vale ressaltar que nessa espcie de
usucapio necessrio tambm que na rea ocupada no seja possvel indentificar de forma
individual os terrenos ocupados, por isso o termo coletivo.

A Lei n 12.424/11 acrescentou o art. 1240-A ao Cdigo Civil, que prev a possibilidade da
usucapio da propriedade dividida com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar
quele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposio, posse direta, com
exclusividade, sobre imvel urbano de at 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia
ou de sua famlia e desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

Requisitos necessrios
Constituem requisitos para a consumao da usucapio: a coisa hbil ou suscetvel de usucapio,
a posse, o decurso do tempo, o justo ttulo e a boa-f, sendo certo que os trs primeiros itens
so requisitos necessrios para todas as espcies, enquanto o justo ttulo e a boa-f so
requisitos somente da usucapio ordinrio.

Primeiramente, deve ser verificado se a coisa suscetvel de usucapio, posto que os bens fora
do comrcio e os bens pblicos no se sujeitam a esta forma de aquisio de propriedade.

A posse fundamental para a caracterizao da prescrio aquisitiva, no entanto, no

qualquer posse que a configura, pois a lei, nos artigos 1.238 a 1.242 do CC, exige que a mesma
seja revestida de algumas caractersticas, ou seja, dever ser revestida com o nimo de dono,
ser mansa e pacfica, isto sem oposio, cabendo ressaltar que a defesa desta posse em juzo
contra terceiros no retira essa caracterstica, desde que fique configurado o nimo de dono e,
por fim, dever ser contnua, sem interrupo, ficando proibida a posse em intervalos, sendo
que ela deve estar conservada durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ao de
usucapio.

Com relao ao decurso do tempo, frisa-se que este contado por dias e no por horas,
iniciando-se ao dia seguinte o da posse. Sendo assim, no conta o primeiro dia, mas conta o
ltimo.

O justo ttulo aquele que seria hbil para transmitir o domnio e a posse se no existir nenhum
vcio que impea tal transmisso e a boa-f ocorre quando o possuidor no tem conhecimento
de que a coisa viciada, ou seja, possui obstculo que impede a sua aquisio, devendo a mesma
existir desde o comeo da posse at o fim do decurso do prazo prescricional aquisitivo.

Causas impeditivas

Constituem causas impeditivas, a usucapio de bens:

a) entre cnjuges, na constncia do matrimnio;

b) entre ascendente e descendente, durante o ptrio poder;

c) entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;

d) em favor de credor pignoratcio, do mandatrio, e, em geral, das pessoas que lhe so

equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, os seus
herdeiros, quanto ao direito e obrigaes relativas aos bens, aos seus herdeiros, quanto ao
direito e obrigaes relativas aos bens confiados sua guarda.

E, ainda o artigo 1.244 do CC dispe que as causas que obstam, suspendem ou interrompem a
prescrio tambm se aplicam usucapio, e dessa forma no ocorrer usucapio:

a) contra os incapazes de que trata o art. 5 do Cdigo Civil;

b) contra os ausentes do pas em servio pblico da unio, dos Estados, ou dos Municpios;

c) contra os que se acharem servindo na armada e no exrcito nacionais, em tempo de guerra;

d) pendendo condio suspensiva;

e) no estando vencido o prazo;

f) pendendo ao de evico.

Ao de usucapio

A ao de usucapio deve ser proposta pelo atual possuidor do imvel, que far juntar a inicial
a planta da rea usucapienda e a sentena que a julgar ser registrada, mediante mandado, no
respectivo Registro de Imveis, sendo certo que a interveno do Ministrio Pblico ser
obrigatria.

Esta ao, por fora do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratria, devendo ser ajuizada no
foro da situao do imvel, que ser minuciosamente discriminado na inicial.

Referncias bibliogrficas

GONALVES, Carlos Roberto. Sinopses Jurdicas - Direito das Coisas. Volume 3. So Paulo:
Editora Saraiva, 2007.

VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais. Volume V. 6 Ed. So Paulo: Editora Atlas,
2006.

Da usucapio constitucional: suas modalidades.

A usucapio constitucional pode se apresentar sob trs formas. A primeira a ser vislumbrada, foi o pro labore ou
rural, trazida pela Constituio brasileira de 1934, em seu art. 125, tida como a primeira modalidade de especial e, a
extraordinria. A esse texto constitucional deve-se tambm o entendimento de propriedade vinculada funo
social e, a partir desta antiga norma mxima, todos os demais textos constitucionais a previram, como j
mencionado anteriormente.

A Constituio brasileira de 1946 tambm seguiu a de 1934, ao reconhecer a usucapio circunscrito propriedade
rural, assim no procedendo a de 1967, revogada pela vigente em 5.10.1988, valendo notar, porm, que a Lei
Federal n. 4.504, de 30.11.1964, que instituiu o Estatuto da Terra, em seu artigo 98, j o consignava.

A norma constitucional que mais evolucionou em termos de prescrio aquisitiva no direito de propriedade, foi a
Constituio da Repblica do Brasil de 5.10.1988, quando adveio, alm das outras duas modalidades de usucapio
j mencionadas, as de modalidade especial social, pro morare ou urbana, que posteriormente foi regulamentado
tanto pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal n. 10257, de 10.7.2001) como pelo novo Cdigo Civil brasileiro e, ainda,
pela MPv. n. 2220 de 4.9.2001 e, a rural, instituda na Lei Federal n. 6969, de 10.12.1981, que dispe sobre a
aquisio, por usucapio especial, de imveis rurais, alm de alterar a redao do 2 do art. 589 do revogado CCB
de 1916, atuais art. 1.276 e seu 1, do novo CCB, subsequentemente previsto no art. 1.239 deste ltimo
pergaminho legal.

Essas formas de usucapio tem os requisitos necessrios para sua configurao, com previso no art. 183, caput e
pargrafos da Carta Constitucional brasileira de 1988, que traz norma dispondo a respeito da usucapio urbana
individual pr-moradia (pro morare) e o art. 191 do diploma legal citado, o qual dispe a respeito da rural ou pro
labore.

O art. 183 e seus pargrafos assim estipulam:

Art. 183 Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde
que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

1 O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos,

independentemente do estado civil.

2 Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

3 Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.

E o art. 191, por sua vez, preceitua sobre a usucapio social rural:

Art.191 Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos
ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva
por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade.

Pargrafo nico. Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.

Para que ocorra o usucapio especial constitucional ou social constitucional, seja urbano quanto rural, necessrio
que o possuidor pratique atos de gozo que a coisa possa lhe proporcionar, comportando-se como se fosse o
autntico dono da coisa imvel.

O Diploma poltico brasileiro prev que o cidado, homem ou mulher, adquire o direito de domnio sobre imvel
seja urbano ou rural sobre determinadas condies.

Outras exigncias fazem a CRFB de 1988 e o vigente CCB, quais sejam, a posse contnua e pacfica, que so as
mesmas constantes no art. 9. do Estatuto da Cidade, acrescendo no 3.., o mesmo direito do possuidor ao
herdeiro legtimo, desde que tenha residncia fixa no imvel no momento da sucesso.

Em face do carter estritamente pessoal e benfico da modalidade urbana da usucapio, alguns juristas brasileiros
entendem como intransfervel a posse para efeitos de prescrio aquisitiva. Esses a defendem, advertindo que ao
contrrio do que ocorre nas formas tradicionais de usucapio, inadmissvel na modalidade especial urbana a
cesso da posse em favor do sucessor singular.

Nessa modalidade, essa corrente sustenta que necessrio h de ser a posse pessoal durante todo o lapso
prescricional, implicando-se tal vedao sucessio temporis, que pode incidir parcialmente. E que em caso de
imvel ocupado por famlia, os prazos do antecessor e do sucessor podem ser somados, caso a famlia vir, a
posteriori, fixar residncia definitiva no imvel primitivamente ocupado por um ou alguns de seus membros, antes
de aberta a sucesso.

No entanto, a jurisprudncia mais conservadora dos tribunais brasileiros, entende no ser possvel tal somatrio,
principalmente, quando o prazo para prescrio aquisitiva da propriedade urbana comear a correr, sob a vigncia
de norma revogada, devendo ser respeitada esta, tendo em vista o direito adquirido, previsto no art. 5., inc. XXXVI
do Diploma Poltico brasileiro de 1988.

O STF firmou jurisprudncia neste sentido, a partir do RE n. 145.004, de relatoria do Ministro Otvio Gallotti (DJ
13/12/1997), no sentido de que o tempo de posse anterior a 05.10.1988 no se inclui na contagem do prazo
qinqenal estabelecido pelo art. 183 da CRFB Neste sentido: RE 206.659, rel. Min. Ilmar Galvo, DJ 06/02/1998; RE
214.851, rel. Min. Moreira Alves, DJ 08/05/1998; RE 217.414, 1. T., rel. Min. Seplveda Pertence, DJ 26.03.1999.

Para a doutrina brasileira, o tema que desperta maior complexidade dentre as modalidades de usucapio especial
constitucional a que se exibe sob a forma urbana ou pro morare, que apresenta diversos pontos controvertidos e
de extremada delicadeza na anlise da questo.

A usucapio especial constitucional urbano individual pr-moradia.

Esta modalidade de usucapio, que encontra previso na Constituio Federativa de 1988 definida como
sendo modalidade de aquisio da propriedade de rea ou edificao urbana, enquadrada numa faixa territorial
mxima de at duzentos e cinquenta metros quadrados, num lapso temporal legal quinquenal, ininterrupta e
imponvel, utilizando-a para sua moradia o posseiro ou sua famlia, adquirindo o domnio, desde que no seja
proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

As condies para a aquisio do direito de domnio atravs do instituto em estudo, so em nmero de onze, sendo
algumas relativas ao imvel, outras, em respeito pessoa que est usucapindo, quais sejam:

a) que o interessado tenha a rea como sua, ou seja, a considere sua propriedade, ou tenha o animus domini, o
desejo, a vontade de domnio sobre o imvel;

b) o imvel poder ter at 250 m (duzentos e cinqenta metros quadrados);

c) a posse seja ininterrupta, no podendo neste perodo ter sofrido qualquer tipo de interrupo;

d) no tenha sofrido nenhum tipo de oposio, como por exemplo uma ao de reintegrao de posse por parte do
proprietrio legal ou outro posseiro anterior;

e) o imvel deve ser utilizado como moradia do posseiro ou de sua famlia; g) no poder ser proprietrio de imvel
urbano ou rural;

f) tambm o candidato a proprietrio no poder ter conseguido o domnio de outro imvel utilizando-se desta
modalidade de usucapio;

g) finalmente no poder o imvel ser pblico.

Postas pela lei as condies supra indicadas, em breve sntese, passa-se a analis-las.

Designada pela doutrina brasileira, especificamente a usucapio especial constitucional urbano, de posse
com animus domini et pro habitatio, em que a prova para o seu reconhecimento repousa na comprovao de que o
possuidor tem no imvel sua moradia fixa e que cumpra o lapso temporal legal aquisitivo da propriedade.

Isso significa que, durante todo o prazo prescricional, no poder o usucapiente ser proprietrio de imvel, ainda
que em outro Estado ou outro pas. Nada impede, contudo, que tenha sido proprietrio antes da ocupao do bem
usucapiendo, ou que venha a s-lo posteriormente propositura da ao visando a declarao de domnio.

Nos moldes estabelecidos pelo art. 183 da Carta Constitucional do Brasil de 1988, ser objeto dessa forma de
usucapio somente "rea urbana", estando excludas, da incidncia normativa as reas rurais, cujo usucapio
disciplinado pelo art. 191, tendo em vista o critrio da localizao, no importando a destinao que se d
propriedade, bastando que se situe dentro da zona urbana.

O constituinte de 1988 fixou como limite mximo ao usucapio previsto no art. 183 "rea urbana de at duzentos e
cinqenta metros quadrados", haja vista que pareceu ao legislador constitucional que essa rea refletiria o ponto de
equilbrio, atendendo s necessidades de moradia do possuidor sem causar grandes penalizaes ao proprietrio da
rea usucapida.

O Poder Judicirio brasileiro manteve como regra obrigatria os 250 m (duzentos e cinqenta metros quadrados),
para a concesso da usucapio especial urbana individual pro morare, como se constata pelo Acrdo indicado: 2.
TACivSP, 6. Cm., Ap. 451460, rel. Juiz Carlos Stroppa, j. 13.2.1996, JTACSP 159/302

Excluem-se dessa hiptese de incidncia, as posses que comportem reas superiores ao limite constitucional,
podendo optar o possuidor, em casos que ultrapassem o bem imvel o limite territorial estabelecido, reivindicar
judicialmente a concesso do domnio da rea pretendida, restituindo-se ao proprietrio a rea excedente.

Caso no atendidos esses requisitos, no h como acolher-se a pretenso. Confira-se a jurisprudncia brasileira:Ap.
775- 89 "a", 1 TC - TJMS, Rel. Des. ALCIO ANTNIO TAMIOZZO, in DJMS 2619, 10.8.89. p. 6

Entretanto, caso as condies legais se encontrem devidamente preenchidas e atendidas, o possuidor ter
garantido o direito de propriedade, como se v no seguinte aresto dos Tribunais estaduais do Brasil que ora se
indica: Apel. Cvel n 70012388955, 18. Cm. Cv., TJRS, Rel: Pedro Celso Dal Pra, J: 22/09/2005
A atual Carta Magna do Brasil, bem como o novo CCB e o Estatuto da Cidade, segundo entendem alguns
doutrinadores brasileiros, no do soluo a alguns problemas oriundos da usucapio em comento, se tornando
pontos emblemticos. Vejamos:

1) Nos casos decorrentes das posses localizadas em lotes urbanos, indivisveis por lei, cuja extenso supere os 250
m (duzentos e cinqenta metros quadrados).

O art. 4 da LICC (Decreto-Lei n. 4.657, de 4.9.1942) determina que, em sendo omissa a lei sobre determinada
questo, o juiz dever decidir de acordo com a analogia, os costumes e os princpios gerais de direito.

A Lei Federal n 6.969, de 10.12.1981, que disciplina a usucapio especial rural, possui dispositivo que pode ser
perfeitamente aplicado, por analogia, usucapio urbano, ao estipular no pargrafo nico de seu artigo 1., que
prevalecer a rea do mdulo rural caso este seja superior a 25 (vinte cinco) hectares.

Tal omisso tambm se encontra no Estatuto da Cidade (Lei Federal n. 10.257, de 10.7.2001), cabendo, portanto, a
aplicao por analogia do dispositivo supra citado, de modo que a declarao de domnio se estenda a toda a rea,
nas hipteses em que esta, mesmo ultrapassando os 250 metros quadrados, for indivisvel por lei.

O Texto Constitucional brasileiro tambm no esclarece se a "rea" usucapvel refere-se rea do terreno ou rea
construda, posto que para Celso Ribeiro Bastos e Benedito Ribeiro, a rea urbana deve ser entendida tanto em
razo do terreno quanto da construo, j que no tendo a Carta Poltica de 1988 feito distino, para poder
encampar as duas espcies.

Destarte, sendo o terreno (rea) o principal em relao construo, nos moldes do art. 61, inc. III, do CCB, aquele
que deve ser levado em conta e no este.

2) No que tange s unidades habitacionais horizontais, ou seja, os apartamentos, esto ou no abarcados pela
norma constitucionais do art. 183.

De soluo diversa da apresentada acima, o usucapio de propriedade horizontal (denominada condomnio em

edifcios) possui natureza jurdica complexa, distinta da propriedade comum.

Os fundamentos que justificam a existncia dessa espcie condominial e os princpios pelos quais so regidos so
dspares daqueles que regem a comunho pro indiviso tradicional.

As faculdades dos condminos do prdio dividido em apartamentos no traduzem um poder jurdico sobre a coisa
toda; implicam a utilizao em comum to-somente das partes necessrias "soldadura da comunho", conforme o
esclio de Caio Mrio da Silva Pereira.

Cada unidade do condomnio horizontal, por ser autnoma, podendo ser alienada separadamente, claramente
poder ser usucapida, pela forma tradicional, no se vislumbrando impedimento quanto usucapio especial
constitucional urbano. Restringir o alcance de um instituto destinado precipuamente a ter eficcia nos grandes
centros urbanos, onde cada vez maior a concentrao de edificaes, muitas das quais abandonadas por
embargos da administrao pblica, sem qualquer destinao especfica ou por quebra das construtoras,
representa desobedincia aos ditames constitucionais da funo social da propriedade e dos demais direitos sociais.

Portanto, a rea a ser computada a do apartamento e, no a da "frao ideal" a ele correspondente, visto que
esta uma simples fico jurdica, j que as unidades habitacionais horizontalizadas no ocupam em verdade rea
do solo, apenas a rea de terreno que lhe correspondente. Pode-se assim dizer que nos condomnios de edifcios,
o principal o apartamento, sendo a frao ideal o acessrio, no tendo aplicabilidade o dispositivo insculpido no
art. 61, inc. III, do atual CCB, podendo usucapir-se o principal (apartamento) e, por conseqncia, o seu acessrio
(frao ideal).

Sobre a matria, explicita Benedito Silvrio Ribeiro:

O mais consentneo e justo aceitar que o preceito constitucional teve por objetivo a rea do terreno, mesmo
porque foi tambm levada em considerao a aquisio ou a regularizao de parcelas de solo destacadas de
loteamentos margem da lei e normas urbansticas.
Nos casos de apartamentos, em que a frao ideal do solo mnima, possvel levar-se em conta a rea da unidade
autnoma, que pode ser pouco significativa. A rea a ser considerada, no caso, a total, no a til.

Entretanto, alguns doutrinadores brasileiros no aceitam a incidncia da usucapio especial constitucional urbano
em casos de unidades habitacionais horizontalizadas.

3) Dos imveis hipotecados ou de mtuo feneratcio vinculados ao SFI ou ao FGTS.

Questo relevante que merece meno, diz respeito possibilidade de aquisio por usucapio de imveis gravado
por hipoteca. A resposta s pode ser afirmativa.

Na hiptese, o gravame hipotecrio sobre determinado bem imvel no tem o condo de impedir eventual
aquisio por usucapio pelo possuidor, desde que preenchidos os requisitos legais, haja vista que qualquer nus
real que conste averbado no registro do imvel no modifica a qualidade da posse do prescribente.

Pelo princpio da retroatividade da lei, se quando da inscrio do direito real de garantia j encontrava-se em curso
o lapso temporal para a usucapio, a sua consumao acarretar por via de conseqncia a extino do gravame
hipotecrio. Se, entretanto, o nus hipotecrio foi inscrito anteriormente ao curso do lapso temporal, este
permanece, mesmo que haja declarao judicial da prescrio aquisitiva geradora da usucapio.

cabvel outrossim, ao cessionrio de contrato de mtuo utilizar-se do instituto da usucapio sobre o bem
hipotecado, mantendo-se, porm, o gravame hipotecrio, ademais podendo ocorrer o vencimento antecipado da
obrigao garantida, se expressamente convencionado no contrato, aplicando-se analogicamente o art. 1.475,
pargrafo nico do CCB em vigor.

Outra indagao importante concerne, se possvel o promitente comprador ou o cessionrio de promessa de

compra e venda serem legitimados usucapio. Em princpio a resposta negativa, pois o promitente comprador
ou eventual cessionrio de promessa de compra e venda no ostentam animus domini capaz de legitim-los a
declarao de aquisio do domnio por usucapio, uma vez que detm to s direito real aquisio do bem,
adstrita ao adimplemento da obrigao inserta no contrato (condio) ou ocorrido eventual termo no mesmo
previsto.

5.3 Da impossibilidade da usucapio especial constitucional urbana individual em bens pblicos.

A Constituio Federativa do Brasil dispe no pargrafo 3. do art. 183, que repisado no pargrafo nico do art.
191, se encontra expressamente destacado que os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.

Pela referida norma constitucional, proibido peremptoriamente ao particular obter o direito de propriedade sobre
bens pblicos atravs da usucapio, sendo o mesmo entendimento do legislador ao elaborar o CCB atual (Lei
Federal n. 10.406 de 10.1.2002) que seguiu o legislador do Decreto n. 22.785 de 1933, conforme se v da redao
do seu art. 2.

Esta proibio uma segurana de toda a sociedade, j que esses bens, so coletivos, que pertencem a toda a
comunidade e, portanto, pela sua prpria natureza o particular no poder t-los como dono. Se assim fosse
permitido, certamente no haveria mais bens pblicos (ruas, praas, parques, reas pblicas e outros bens), se
tornando o caos, haja vista que estariam em mos daqueles que tivessem maior capacidade de apropriao, no
caso as elites dominantes.

Os bens pblicos esto protegidos das aes de usucapio, embora possam ser objeto de apossamento, no se
podendo adquirir a sua propriedade atravs desse instituto, eis que so imunes.

Tambm inocorre a usucapio especial, consoante a redao do art. 3 da Lei n. 6969, de 10.12.1981, ... nas
reas indispensveis segurana nacional, nas terras habitadas por silvcolas, nem nas reas de interesse
ecolgico, consideradas como tais as reservas biolgicas ou florestais e os parques nacionais, estaduais ou
municipais, assim declarados pelo Poder Executivo, assegurada aos atuais ocupantes a preferncia para
assentamento em outras regies, pelo rgo competente.[17]

Neste sentido, o STF editou o verbete n. 340 de suas Smulas:

Bens dominicais. Aquisiao por usucapio. Impossibilidade.

Desde a vigncia do Codigo Civil, os bens dominicais, como os demais bens pblicos, no podem ser adquiridos por
particulares.

Consoante a jurisprudncia brasileira, no cabvel reivindicar por meio de usucapio, bens de empresas pblicas,
justificando-se com base no objetivo social da empresa. Neste sentido: TRF da 2 Reg., Ap. Civ. n 9802083704, Rel.
Des. Fed. SERGIO FELTRIN CORREA, DJU 22/12/2004, p. 103

Mais relevante ainda, quando o imvel objeto de usucapio tiver sido adquirido com recursos provenientes do
Sistema Financeiro da Habitao ou do FGTS, dos quais a empresa seja agente financeiro.

Para a doutrina brasileira, os bens de entes da administrao indireta que tenham regime de direito privado no se
enquadram, em princpio, nessa categoria, conforme a redao do 1, inc. II do art. 173 da Carta Constitucional
brasileira em vigor.

Todavia, esses bens, caso estejam sendo utilizados para residncia ou para o trabalho, concede-se a chamada
concesso de uso, que se passa a analisar.

Entretanto, a doutrina brasileira minoritria entende que com base na funo social da propriedade, h a
possibilidade de usucapio de bens pblicos que no estejam sendo destinados a uma finalidade pblica (Wagner
Incio Freitas Dias, Da possibilidade (constitucional) de usucapio sobre bens pblicos. A reviso de um pensamento
em face do Cdigo Civil de 2002. Revista Forense, Rio de Janeiro, v. 101 , n. 377, p. 223-234, jan./fev. 2005.), bem
como quando consumado o prazo da prescrio aquisitiva anteriormente, a sua declarao judicial pode ser obtida
posteriormente, com base no regime constitucional anterior, que admitia o usucapio especial de bens pblicos
dominicais (TJDFT, APC n. 21481/1989, ac. n. 63712, rel. Des. Campos Amaral, desprovido).

5.3.1 Da concesso de uso de bens imveis pblicos.

Os bens pblicos, eventualmente, tero possibilidade de ser aproveitado de modo especial por particulares, por
intermdio de autorizao de uso, permisso de uso e concesso de uso. Aplicvel tambm nos bens de domnio ou
tornados de domnio privado do Estado, s que mediante concesso de direito real de uso ou concesso de uso
especial para fins de moradia, figura criada e instituda pela MPv n. 2220, de 4.9.2001, que adiante veremos, bem
como qualquer outro modo de direito civil (locao, comodato, arrendamento, etc.)

Essa forma de utilizao especial de bens pblicos por particulares se d, quando um cidado e sua famlia ou uma
famlia mora ou trabalha num bem imvel pblico, que pertence a Administrao Pblica, que no possa ser
adquirido pela usucapio, mas atravs de reivindicaes feitas a essa, independente do tempo que estiver e do
tamanho do terreno.

Esse direito pode-se obter sem que se acione o Poder Judicirio. Para que o possuidor direto tenha o direito de
continuar morando ou trabalhando na terra pblica sem embaraos, o Poder Pblico deve outorgar um documento
conhecido como concesso de direito real de uso.

O pargrafo 1 do art. 183 da atual Carta Magna do Brasil reza que "O Ttulo de domnio e a concesso de uso sero
conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil".

A doutrina constitucionalista brasileira, explana que a indicao da expresso "concesso de uso" foi inserida no
Texto Constitucional antes da aprovao do 3 do mesmo artigo, que exclua os bens pblicos do usucapio.

Com a excluso desses bens da usucapio urbano, o nico sentido razovel da expresso indicada a de que ela se
refere a direito de superfcie, que se encontra regulamentada pelo vigente pergaminho civilstico brasileiro e pelo
Estatuto da Cidade.

O respectivo instituto pode se dar de forma onerosa ou gratuita e, origina-se de contrato, sujeito a prvia avaliao
e licitao, alm da autorizao pblica, consoante a redao do art. 37, inc. XXI da vigente Constituio brasileira e
das Leis Federais ns. 8.666, de 21.6.1993 (Lei de Licitaes Contratos) e 9.636 de 15.5.1998 (Lei de Bens imveis da
Unio), por escritura pblica ou por termo administrativo conferindo direito real transmissvel por ato inter
vivos ou causa mortis, que dever ser inscrito ou averbado no Registro de Imveis onde o bem estiver matriculado.
Consoante o Decreto-Lei n. 271 de 28.2.1967 (Loteamento Urbano), caso no sejam atendidos os fins especficos
de urbanizao, edificao, industrializao ou qualquer outra explorao de interesse social, reverter-se- a posse
para a Administrao Pblica. Neste sentido: TJRJ, APC n. 2005.001.28014 - 1 Em., 7. Cm. Cv., rel: Des.
ROSITA MARIA DE OLIVEIRA NETTO, j: 12/12/2006, v.u., conhecido e desprovido.

Ainda sobre a concesso de uso, a MPv n. 2.220 de 4.9.2001, instituiu e disps sobre a concesso de uso especial
de imveis para a finalidade a que se destina, que a moradia, ocupados at 30 de junho de 2001, sendo que seus
requisitos seguem quase os mesmos previstos no art. 183 da Constituio atual do Brasil, acrescendo-se apenas a
gratuidade.

Essa modalidade de concesso de uso apresenta algumas peculiariedades em relao a de direito real de uso,
sendo que aquela poder ser adquirida mediante deciso judicial, desde que o Poder Pblico, detentor do domnio,
a recuse, devendo essa ser levada a registro ou averbada na matrcula do imvel no Registro de Imveis.

Nesta hiptese de concesso, a municipalidade dever certificar a localizao e a destinao dada por aqueles que
ocupem o imvel, caso a concesso seja da Unio Federal ou dos Estados.

No que concerne transferncia dessa modalidade de concesso, repete a de uso de direito real, distinguindo
apenas quando o concessionrio adquirir propriedades ou concesso de outro imvel ou alterar a destinao
especificada na Medida Provisria referida anteriormente.

5.3.1.1 Da concesso de uso de bem imvel e o meio ambiente.

A Administrao Pblica, no entanto, ter a faculdade de tornar seguro, o direito em rea diversa da ocupada em
qualquer hiptese, se individual ou coletiva, quando o imvel ocupado se destinar a projeto de urbanizao; se for
de uso comum da sociedade ou de interesse especial (defesa nacional e preservao ambiental); reservado a obras
futuras em benefcio da coletividade (represas e obras congeneres) e; localizado em vias pblicas.

Pela Lei Federais n. 10.257 de 10.7.2001, que em sua Seo VI, previa a concesso especial de uso de bens imveis
pblicos, que repete os arts. 183 e 37, XXI, ambos da Carta Poltica brasileira de 1988 e das Leis Federais ns. 8666
de 21.6.1993 e 9636 de 15.5.1998, que se encontram repisadas na MPv n. 2220 de 4.7.2001.

Contudo, foi vetada a referida Seo, mediante a Mensagem de veto n. 730 de 10.7.2001, sob o argumento de que
algumas imprecises do projeto de lei trazem, no entanto, riscos aplicao desse instrumento inovador,
contrariando o interesse pblico, sobretudo por no ressalvarem do direito concesso de uso especial os imveis
pblicos afetados ao uso comum do povo, como praas e ruas, assim como reas urbanas de interesse da defesa
nacional, da preservao ambiental ou destinadas a obras pblicas.

Seria mais do que razovel, em caso de ocupao dessas reas, possibilitar a satisfao do direito moradia em
outro local, como prev o artigo 17 em relao ocupao de reas de risco.

Tal possibilidade acabaria principalmente com as construes em reas de encosta, onde haja reservas florestais ou
reas de matas nativas, ou ainda, reas onde haja fauna e flora ou animais silvestre que necessitem de preservao.

Neste caso, estaria-se tratando da chamada RESERA LEGAL, que a Lei n 4.771, de 15 de setembro de 1965, alterada
pela Lei Federal n 7.803, de 18 de julho de 1989, e pelas Medidas Provisrias 2166 e 2167, de 2001, conceitua e
regula. Nela fica definido que Reserva Legal a rea localizada no interior de uma PROPRIEDADE OU POSSE RURAL,
excetuada a de preservao permanente, necessria ao uso sustentvel dos recursos naturais, conservao e
reabilitao dos processos ecolgicos, conservao da biodiversidade e ao abrigo e proteo da fauna/flora
nativas. (art. 1, III da Lei n 4.771/65 ).

Visando tal preocupao, o Estatuto da Cidade prev tambm RESERVA LEGAL, evitando que sejam construdas
propriedades em reas que exigem a preservao ambiental, como ocorreu no caso de uma construo feita
irregularmente no Morro da Rocinha, j em plena rea de reserva ambiental, que foi demolida pela municipalidade
do Rio de Janeiro mediante deciso judicial do TJRJ.

Outro importante ponto a ser frisado, refere-se tambm a chamada Lei Minha Casa, Minha Vida do final do ano de
2009, que tambm objetiva a preservao ambiental, permitindo que o particular mediante concesso de uso,
construa sua propriedade.
Observe-se que a construo de imveis individuais poder ser realizada pelo Estado por meio de financiamentos
pblicos ou privados (FGTS e COFINS), com base no programa de assentamento habitacional urbano constitudo
pela citada legis, acabando com a proliferao de favelas que denigrem o meio ambiente das cidades e destroem o
meio ambiente como um todo.

Para a Administrao Pblica, geraria ainda, demandas injustificadas do direito em questo por parte de ocupantes
de habitaes individuais de at duzentos e cinqenta metros quadrados de rea edificada em imvel pblico.

VI CONSIDERAES FINAIS.

Conquanto o artigo 25 da Declarao Universal dos Direitos Humanos, aprovada pela Resoluo n 217 da
Assemblia Geral da ONU, consagre a habitao como um dos itens do direito a um padro de vida capaz de
asseguar o bem estar do cidado, lamentavelmente o Brasil ainda est longe de alcanar tal patamar, haja vista que
a maioria da populao no tem onde morar.

Num pas de extremas dimenses onde a riqueza e a propriedade no so distribudas eqitativamente, proliferam
os latifndios rurais e urbanos, concentrando-se grandes extenses de terra no campo e muitos imveis nas
cidades, em mos de uns poucos afortunados.

Timidamente as Cartas Constitucionais brasileiras, a partir da Proclamao da Repblica vm procurando atenuar o

problema habitacional no Brasil, seja com previso de normas constitucionais permitindo a desapropriao por
interesses pblico ou social da propriedade improdutiva, ou com normas viabilizadoras da atribuio de domnio
pela posse, quele que cultive a terra, que produza, ou que use simplesmente a propriedade alheia para sua
moradia e de sua famlia.

Jos Carlos Toseti Barrufini, sobre a Constituio da Repblica brasileira de 1988, esclarece que a conceituao
esttica de propriedade advm de um conceito dinmico, encenando uma uma projeo da reao socializante, ou
seja, antiindividualista, explanando ainda que a focalizao no usucapio desta tica representa uma grande
importncia para nossa Carta Maior, numa viso de recuperao histrica indisfarvel, realando a supremacia dos
interesses sociais. Isto acontece porque uma nova ordem econmica e social projeta-se da Carta Constitucinal
brasileira, com o fim de se assegurar a todos a existncia digna, conforme os ditames de justia social.

indubitvel que a usucapio especial constitucional urbana individual, um instrumento que se aplica de forma
independente de qualquer ao do Poder Pblico Municipal, uma vez que se constitui num direito do cidado
brasileiro, intervindo sobre a propriedade de particulares, sendo considerado principal instrumento de
regularizao fundiria e urbanstica.

axiomtico que no se pode mais questionar que o novel instituto da usucapio especial pro morare,introduzido
pelo legislador constituinte na Constituio Brasileira de 1988 no art. 183, veio atender os anseios sociais ao
permitir que o posseiro que habite imvel urbano possa adquirir-lhe o domnio.

Na prtica, o escopo precpuo embutido no Prembulo da Carta Poltica brasileira de 1988, tem sido objeto de
concretizao pelas inmeras decises do Poder Judicirio brasileiro, o qual efetivando o comando constitucional
vem assegurando o pleno exerccio dos direitos sociais, mormente o de habitao, materializado pela atribuio da
propriedade ao possuidor da rea ocupada, por meio da usucapio especial constitucional urbano individual pr-
moradia.

Usucapio Familiar: o que preciso para caracteriz-la?

24/05/2017Fonte: Assessoria de Comunicao do IBDFAM

18

Ouvir Texto

Imprimir Texto
 "; tela_impressao = window.open('about:blank'); tela_impressao.document.write(conteudo);

tela_impressao.window.print(); tela_impressao.window.close(); }

A usucapio familiar uma espcie de aquisio da propriedade que foi criada no Brasil
pela Lei n 12.424/2011, ao incluir o artigo 1.240-A no Cdigo Civil, prevendo que
aquele que exercer por dois anos ininterruptamente e sem oposio, posse direta, com
exclusividade, sobre imvel urbano prprio de at duzentos e cinquenta metros
quadrados, cuja propriedade dividia com ex-cnjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, ter adquirido o
domnio integral, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

De acordo com Mrio Delgado, presidente da Comisso de Assuntos Legislativos do

IBDFAM, a usucapio familiar tm dois objetivos: salvaguardar o direito moradia
daquele cnjuge ou companheiro que permaneceu no imvel e tambm proteger a
famlia que foi abandonada. Na gnese, o instituto foi pensado para amparar
mulheres de baixa renda, beneficirias do Programa Minha Casa Minha Vida,
abandonadas pelos respectivos parceiros conjugais, propiciando a aquisio da
propriedade exclusiva do imvel residencial por meio do instituto da usucapio,
esclarece.

O advogado explica que, para se caracterizar a perda da propriedade do bem imvel

por usucapio familiar, no basta a simples separao de fato, sendo imprescindvel
que o ex-cnjuge ou ex-companheiro tenha realmente abandonado o imvel e a
famlia. Apesar da letra expressa da lei se referir a abandono do lar, o entendimento
preponderante na doutrina que o abandono ensejador da usucapio o abandono
simultneo do imvel e da famlia.

Portanto, a simples separao de fato, com afastamento do lar, quando o cnjuge

ausente continua a cumprir com os deveres de assistncia material e imaterial, no
dar ensejo usucapio. O abandono no se caracteriza, por exemplo, se o ex-cnjuge
ou ex-companheiro, que se distanciou fisicamente do imvel, continua a exercer seu
dever de cuidado com a famlia, pagando os alimentos eventualmente devidos,
mantendo a convivncia com os filhos e contribuindo com o pagamento de tributos e
taxas relativas ao imvel. Tudo isso demonstra que, mesmo fora da residncia conjugal,
o outro cnjuge ou companheiro mantm o seu interesse tanto pelo imvel, como pela
famlia.

Existem alguns requisitos subjetivos (pessoais) e objetivos (reais) para a usucapio

familiar. Os primeiros referem-se pessoa do usucapiente, que precisa estar casada ou
conviver em unio estvel com o cnjuge ou companheiro que abandonou o lar, no
havendo distino, caso se trate de pessoas de mesmo sexo ou de sexo diverso. O
instituto abrange e protege todas as entidades familiares baseadas na conjugalidade,
inclusive as famlias poliafetivas, quando reconhecidas. Por isso, somente o ex-cnjuge
ou ex-companheiro, e no os demais membros da famlia desfeita, detm legitimidade
para pleitear a aquisio originria do imvel residencial, por meio dessa modalidade
de usucapio. Nos casos de unio estvel, entendo possvel a cumulao dos pedidos
de reconhecimento e dissoluo com o pedido de usucapio familiar, bem como a sua
arguio em reconveno.

Conforme Mrio Delgado, aquele que ficou no imvel deve exercer diretamente a
posse, de forma exclusiva e sem interrupo, fazendo uso do bem para sua moradia e
de sua famlia. Optando, antes de implementado o prazo de dois anos, por deixar o
imvel fechado ou alugado, no poder mais invocar a usucapio familiar, que exige a
posse direta e ininterrupta, a implicar a permanncia do abandonado no imvel. A
posse tambm precisa ser exercida sem oposio. Se, antes de ultimados os dois anos,
o parceiro conjugal que deixou o imvel ingressar, por exemplo, com uma notificao
extrajudicial ou com qualquer medida judicial que demonstre interesse em exercer os
atributos da propriedade, restar afastado o direito usucapio familiar. Muito
utilizada, com essa finalidade, a ao para arbitramento de aluguel pelo uso exclusivo
da coisa comum. Tambm imprescindvel que o parceiro que permanece no imvel
no seja proprietrio de nenhum outro imvel urbano ou rural.

Os requisitos objetivos ou reais, por sua vez, dizem respeito ao objeto da usucapio
familiar, que vem a ser a meao de imvel urbano pertencente, em condomnio ou
mancomunho, parte que abandonou o lar. A usucapio conjugal exige a co-
propriedade do bem, ou seja, o imvel usucapiendo deve obrigatoriamente pertencer a
ambos os parceiros conjugais, por fora de condomnio tradicional ou do regime de
bens do casamento ou da unio estvel. Se o bem pertencer com exclusividade ao
cnjuge que abandonou o lar, descabe a invocao da usucapio conjugal, afirma.

O advogado diz ainda que a legislao tem apresentado alguns problemas, e aponta
algumas dificuldades: 1) a exiguidade do prazo bienal, porquanto bem inferior aos
demais prazos de usucapio, o que abalaria o princpio da segurana jurdica,
permitindo a perda da propriedade comum em um prazo muito curto, durante o qual
poderia ocorrer, at mesmo, a reconciliao do casal. 2) A localizao do imvel, por
excluir os moradores de reas rurais, provavelmente os mais necessitados desse tipo
de tutela protetiva, e 3) a excluso da proteo legal dos imveis de propriedade
exclusiva sobre os quais o ex-cnjuge ou ex-companheiro que permaneceu residindo
no imvel no teria direito meao. Esses trs pontos merecem uma alterao
legislativa, no sentido de elevar para cinco anos o prazo da posse, incluir na
possibilidade de usucapio os imveis rurais e afastar a exigncia da titularidade do
domnio sobre parte do imvel usucapiendo, ressalta.

Apesar da pertinncia das crticas, Mrio Delgado enxerga mais pontos positivos do
que problemas. Ele afirma que a usucapio familiar um instrumento que promove a
dignidade das pessoas, assegurando-lhes o mnimo existencial, quando privilegia a
funo social da propriedade e o direito moradia daquele que foi compelido a
assumir, com exclusividade, os deveres de assistncia material e imaterial da entidade
familiar, os quais, por imposio da lei, deveriam ser partilhados por ambos os
cnjuges ou companheiros.

DA ACESSIO POSSESSIONIS (Somatria de prazo nas Aes de Usucapio)

Antes de adentrar a acesso possessria, cabe explicar o que a Usucapio. Usucapio

uma das formas de adquirir uma propriedade de um bem mvel ou imvel, atravs de um
determinado lapso temporal definido em lei, o possuidor do imvel, por exemplo, ainda precisa
ter a posse mansa, pacfica, ininterrupta e usar ou ter o imvel como se seu fosse.

Para entendermos a acesso possessria o cdigo civil no seu Artigo 1.243 dispe o
seguinte: O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes,
acrescentar sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam
contnuas, pacficas e, nos casos do art. 1.242, com justo ttulo e de boa-f..

Esse dispositivo h de ser interpretado em consonncia com o que estabelece o art.

1.207 do cdigo civil que dispe o seguinte: O sucessor universal continua de direito a posse
do seu antecessor; e ao sucessor singular facultado unir sua posse do antecessor, para os
efeitos legais..

Porm, este dispositivo no pode ser analisado de forma literal, conforme Farias e
Rosenvald (2009, p. 305) muito bem disciplinam sobre o assunto:

Importa asseverar a inadmissibilidade de uma interpretao literal deste dispositivo, pois

a mesma acarretaria ofensa a teleologia da Constituio Federal. Isto , admitir a acesso de
posses no prazo exguo de cinco anos, inevitavelmente sacrifica a exigncia de se beneficiar as
entidades familiares, culminando por incentivar prticas puramente comerciais de aquisio e
venda de posses para fins de usucapio.

O possuidor da coisa poder, a fim de contar o tempo exigido para impetrar com ao
de usucapio, acrescentar sua posse, a do seu antecessor, contanto que ambas sejam
continuas e pacficas na forma da lei.

Dentre as espcies de usucapio que o ordenamento jurdico brasileiro possui,

podemos destacar duas delas, a Usucapio Especial urbana e a Usucapio Especial Rural, que,
possuem critrios diferenciados para a aplicao da acesso ou soma de posses, devido a
requisitos essenciais caracterizao da espcie de prescrio aquisitiva.

A denominada adio ou soma de posses obedece a duas ordens de consideraes

(RIBEIRO, 2006, p. 1065). Deste feitio, Pacheco (1980, p. 39) muito bem disciplina o contedo:

Assim o sucessor universal, ou seja aquele que por fora de herana substitui o titular do
direito, no total do seus bens ou numa parte ideal deles, recebe a posse com as mesmas
caractersticas da do antecessor. Se por exemplo a posse era viciosa, o sucessor universal a
recebe com tal ndoa. J o sucessor singular, que aquele que substitui o titular unicamente na
posse, por fora de uma cesso de direitos ou equivalente, pode, se quiser, unir a sua posse
do antecessor, porm, se a posse anterior era viciada, ao sucessor singular lcito no somar
sua para o efeito de contar o prazo para usucapio; sendo que, nesta hiptese, o lapso de tempo
exigido pela lei, a fim de consumar-se o usucapio, iniciar-se- na data da aquisio da posse
pelo sucessor singular.

Portanto existem o sucessor universal, bem como o sucessor singular que conforme grande
parte dos doutrinadores distinguem a posse adquirida a ttulo universal da singular,
classificando-os como successio possessionis primeira e acessio possessionis para a segunda,
desta maneira Ribeiro (2006, p. 762) preliminarmente leciona sobre a posse a ttulo universal
que [...] o herdeiro prossegue na posse do defunto (sucessio possessionis), conforme determina
a lei, qual se obriga, com vcios e qualidades que lhe so inerentes, mesmo que os ignore [...],
portanto conforme bem j havia explanado Pacheco, as caractersticas, nus ou o que estiver
ligado a posse, ser obrigatoriamente passadas ao sucessor.

J com relao a posse com ttulo singular, ou denominada acessio possessionis, Ribeiro
(2006, p. 762) acrescenta que [...] a posse anterior no se liga obrigatoriamente do sucessor
comum ou dito singular (arrematante, comprador, promitente comprador, donatrio,
cessionrio etc.)., portanto aquilo que estiver ligado a posse deste, no necessariamente ser
englobado na posse do adquirente.

Em resumo, enquanto o herdeiro prossegue na posse do de cujus (sucessio possessionis), o

adquirente de boa-f prossegue na do alienante (acessio possessionis), quando e se lhe
aproveitar (RIBEIRO, 2006, p. 762).

O que cabe salientar-se, com relao as espcies de usucapio aqui

estabelecidas, Usucapio Especial Urbano e Usucapio Especial Rural, que para estas serem
configuradas devem ter os requisitos da pessoalidade, do pr labore(Usucapio Especial
Rural) e do pr morare (Usucapio Especial Urbano), que somente podero se utilizar desta
forma de acesso de posses caso seja atravs do sucessio possessionis.

Imprescindvel ainda , destacar o que o Conselho da Justia Federal, atravs do Enunciado

n. 317 dispe:

A acessio possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Cdigo Civil, no
encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face
da normatividade do usucapio constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente.

Desta maneira Rocha Filho (2002, p. 30) cita Ulderico Pires dos Santos que desenvolve o
seguinte:
 [...] no caso de acessio possessionis o cessionrio no estar legitimado a usucapir mesmo
que o cedente j houvesse adquirido o direito prescrio aquisitiva pertinente ao imvel
cedido. E tal se d porque do usucapio constitucional especial, sendo pro labore, constitui
pressuposto inafastvel o trabalho feito p quem faz jus ao mesmo. Logo, o usucapiente ter de
provar que durante cinco anos consecutivos manteve posse pacfica e direta sobre a rea
usucapiende, solidificada na prova do efetivo cultivo da terra e de que nela teve a sua morada
durante todo o qinqdio.

Assim, nesta mesma concepo, Farias e Rosenvald (2009, p. 305) entendem sobre a
impossibilidade da acessio possessionis nas espcies de prescries aquisitivas aqui discutidas,
[...] parece-se incompatvel [...] que o possuidor pretenda beneficiar-se da acessio
possessionis para completar os cinco anos de posse. No poder o candidato usucapio somar
o seu prazo de quem lhe cedeu a posse, j que os cinco anos pedem posse pessoal..

Com efeito, para os desgnios daquelas modalidades de usucapio, faz-se mister que a
posse e a ocupao sejam pessoais, exercidas durante um lapso temporal que se protrai ao longo
dos cinco anos exigidos, sem interrupo, no sentido jurdico do termo (ROCHA FILHO, 2002, p.
30).

Ainda com relao a pessoalidade da posse Salles (2010, p. 273) leciona o seguinte, A acessio
possessionis, ou seja, a acesso ou juno da posse em favor do sucessor singular no
admissvel nesta espcie de usucapio constitucional, justamente porque se exige que a posse
seja pessoal..

Deste modo, o requisito tempo do lapso temporal, que deve ser rigorosamente observado
quando o possuidor impetrar com ao de usucapio, somente poder utilizar-se o prazo do ex-
possuidor, no caso de sucessio possessionis, quando o sucessor j residia no imvel usucapiente,
conforme Farias e Rosenvald (2009, p. 305) lecionam:

A sucessio possessionis permitida, pois o que se defere a proteo entidade familiar,

e no a um de seus membros isoladamente. Assim, se ao tempo do bito o sucessor j residia
no local mesmo que no tenha coabitado desde o inicio da posse -, no haver quebra do
perodo possessrio de cinco anos. Em sntese no qualquer dos herdeiros que continuar a
posse do falecido, mas apenas os sucessores que compunham o ncleo familiar que
efetivamente possua o imvel ao tempo do bito.

Portanto quando o sucessor tiver morado na residncia do falecido possuidor, este poder
computar o prazo do de cujus para completar os cinco anos exigidos na Usucapio Especial
Urbana. Desta maneira Salles (2010, p. 273) disciplina:

De fato, se o sucessor a ttulo universal for pessoa da famlia do prescribente e, por outro
lado, j estiver morando no imvel usucapiendo, ser possvel computar-se o tempo de posse
do antecessor a favor do sucessor, para efeito do perfazimento do quinqunio aquisitivo.

J no caso da Usucapio Especial Rural ou Constitucional, poder ainda, utilizar-se desta

prtica o membro da famlia que tiver trabalhado na terra a ser usucapida, conforme Rocha Filho
(2002, p. 31) disciplina, [...], o membro da famlia do possuidor falecido que tiver laborado,
diretamente com seu trabalho, no cultivo das terras, lcito lhe ser invocar a sucessio
possessionis.

Portanto, pode-se concluir que no possvel realizar a somatria de posses (acessio

possessionis) Usucapio Rural e a continuao da posse do antecessor pelo sucessor universal
(sucessio possessionis) pode ocorrer em algumas circunstncias, com restries, pertencendo o
ltimo famlia diretamente no imvel.