LES CLS DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER LES CLS DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER

Largent dpos sur un

livret dpargne ne rapporte
DANS CE GUIDE, DCOUVREZ :
presque plus rien, et
beaucoup de particuliers ont
Comment calculer un bon
tourn le dos aux actions, qui
rendement
ont perdu leur valeur du jour
au lendemain. Il nest pas Comment gagner de largent
tonnant quils sorientent avec un emprunt
vers limmobilier dans la
Comment analyser la
qute dun rendement pour
plus-value potentielle dun
leur pargne. investissement

Limmobilier rsidentiel a ds Comment atteindre

lors accompli un parcours
impressionnant au cours de
la dernire dcennie.
AVEZ-VOUS RCEMMENT
COMMENC INVESTIR ?
lquilibre entre risque et
rendement
Quel jargon est utilis dans
lunivers de linvestissement
immobilier

Ou y avez-vous pris got il y a longtemps dj ? Dans ce

guide, vous trouverez tous nos conseils pour les investisseurs
en immobilier, de lachat la location en parcourant toutes
les tapes de linvestissement. Un guide pratique qui vous
accompagne pas pas, avec des explications, des exemples et
des simulations.
 CONTENU

LES CLS DE LINVESTISSEMENT IMMOBILIER

INVESTIR DANS LIMMOBILIER

4 Pourquoi (ne pas) investir dans limmobilier?

6 Cherche: endroit parfait

8 Leffet de levier en immobilier

12 Nouvelle construction ou rnovation?

14 Que rapporte un investissement immobilier?

LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER

16 10 types de biens immobiliers sous la loupe

LOUER
26 Bailleur, un mtier

28 Les diffrents rgimes de bail

30 9 clauses utiles pour vos contrats de location

34 8 conseils pour un meilleur rendement

LEXIQUE
36 LABC de linvestissement immobilier

3
 INVESTIR DANS LIMMOBILIER

Pourquoi (ne pas) REFUGE

Pour beaucoup, grand appartement afin de ne pas
Naturellement, il en va pour limmobilier est vous retrouver sans revenu locatif

investir dans
limmobilier comme de tout autre
investissement : les rendements du
pass noffrent aucune garantie pour
lavenir. Aux yeux de nombreuses
assimil un refuge, un
actif auquel il ne pourra
du jour au lendemain si un des
locataires vous quitte et que vous ne
lui trouvez pas immdiatement un
successeur.

limmobilier?
Largent plac sur un compte
pargne ne rapporte presque plus
rien et de nombreux particuliers
sont encore traumatiss par
des actions qui peuvent
perdre toute valeur du jour
au lendemain. Il nest
donc pas tonnant quils
peroivent limmobilier
comme une alternative
possible leur pargne.
Limmobilier rsidentiel soit les
maisons, appartements et terrains
btir a accompli un parcours
impressionnant ces dernires
dcennies. Les prix des maisons
ont augment de 6,4% par an en
moyenne entre 1953 et 2016, ceux
des appartements de 5,4%. Des
pourcentages pour lesquels de
nombreux pargnants signeraient
deux mains. Limmobilier a ainsi
dmontr ces dernires annes sa
capacit conserver sa valeur. Si
lon inclut linflation (laugmentation
quotidienne du cot de la vie),
limmobilier a toujours rapport 2,5%
3% ces dernires dcennies. Cest
important : si le rendement tait
infrieur linflation, linvestisseur
en immobilier ne gagnerait rien en
ralit en raison de laugmentation
du cot de la vie.
Limmobilier noffre donc pas un
rendement monstre, mais il conserve
sa valeur, laquelle il ajoute un
petit extra sain. Cest ce qui
le rend aussi intressant pour un
imposes par les pouvoirs publics
seule ne suffira pas pour maintenir
le niveau de vie souhait. Avec
des revenus locatifs mensuels,
lhypothse devient dj beaucoup
plus raliste.
jamais rien arriver.
personnes, limmobilier est devenu l Veillez galement obtenir une
une valeur refuge laquelle il ne peut Cest videmment faux. diversification saine de votre
rien arriver. Cest faux, naturellement. patrimoine total, en ne linvestissant
Les prix de limmobilier
Les prix immobiliers aussi peuvent pas intgralement dans limmobilier.
connatre un creux. Cela a t le aussi peuvent se Pour commencer, vous voudrez
cas notamment en Espagne et
tasser. viter de perdre subitement une
aux Pays-Bas ces dernires grande partie de votre patrimoine
annes. Les conomistes ne si une crise se dclenchait sur
croient pas en ce scnario le march immobilier. De plus,
pour notre pays, mais on aux habitations loues (qui exigent limmobilier nest pas un placement
ne peut jamais lexclure. des investissements considrables liquide : vous ne pouvez pas vendre
De plus, les du propritaire). rapidement une maison ou un
rendements locatifs l Cest prcisment la raison pour appartement si vous avez besoin
aussi sont sous laquelle il est prfrable dappliquer dargent durgence. Ninvestissez
pression. Cela provient votre immobilier le mme principe ds lors jamais dans limmobilier
notamment de laugmentation qu dautres investissements : de largent dont vous pourriez avoir
du nombre de mauvais payeurs veiller une diversification optimale besoin au cours des annes
parmi les locataires et des normes des risques. Comme premier venir, et commencez toujours par
nergtiques de plus en plus strictes investissement, prfrez par constituer un matelas financier sain
exemple deux petits studios un en cas durgence.
Les prix immobiliers vont-ils augmenter ou baisser?
l Personne na de boule de cristal, mais la plupart nouvelle pour les investisseurs immobiliers. De plus,
des experts ne prvoient pas de nette hausse des il y a la reprise de lconomie. Celle-ci maintient les
prix. Cette poque semble rvolue. Les prix ont revenus des mnages niveau, ce qui leur permet
surtout suivi linflation ces dernires annes et ils dencore acheter des biens immobiliers. Les taux
devraient continuer le faire au pourraient cependant changer la
cours des annes venir. donne. Ils sont historiquement
l Simultanment, on ne sattend bas, et ne peuvent quaugmenter.
pas une baisse du march De ce fait, un nombre croissant
immobilier. Deux tendances de Belges prouveront

6,4%
large public. De plus, il rpond des
attentes importantes :
l Dun ct, de nombreux mnages
hausse annuelle moyenne souhaitent trouver un complment
leurs revenus. Le dbat sur les
des prix des maisons
pensions ny est pas tranger. On
entre 1953 et 2016 prend de plus en plus conscience
en Belgique que la pension lgale
l Dun autre ct, de nombreux
propritaires tablent galement
sur une plus-value immobilire.
mesure que les prix immobiliers
augmentent et que la diffrence
saccrot par rapport au prix dachat,
ils peuvent (esprer) raliser un
confortable bnfice la vente.
importantes soutiennent en davantage de difficults
effet le march. Tout dabord, le emprunter et pourront moins
nombre dhabitants et le nombre dpenser en immobilier. Mais
de mnages sont en hausse dans les conomistes sattendent
notre pays, et nous aurons donc une augmentation des taux trs
besoin de nouveaux logements progressive, qui ne provoquera
(plus petits) lavenir. Cest une bonne donc pas de choc sur le march immobilier.

4 5
 INVESTIR DANS LIMMOBILIER

Cherche:
endroit parfait
Situation, situation, situation : voil les trois
paramtres que les connaisseurs du secteur
immobilier estiment les plus importants en matire
dinvestissement immobilier. Une brique cote le mme Un bien
prix dans un endroit bon march et dans un endroit
coteux. Sauf que Cette mme brique se rcupre plus
immobilier
rapidement l o la valeur de limmobilier augmente. nest pas
Mais quest-ce quune bonne situation, prcisment ?
lautre
La qualit dune situation
La dynamique du march est-il important ? Les propritaires Les maisons et appartements sont dpend aussi troitement
immobilier diffre dans chaque se trouvent l o les locataires se aussi plus en vue lorsquelles sont du type dimmobilier. Pour
commune ou ville. Avant de partir
La site idal nexiste trouvent. Il convient ds lors de Les maisons et proches de toutes commodits, un appartement la cte, la
en qute dimmeubles individuels, trouver une rgion o le pouvoir comme les magasins et les coles. distance jusqu la mer joue
appartements sont plus
il est prfrable didentifier les pas. Mais linvestisseur dachat est solide. Sur le site Evidemment, la situation idale un rle important. On tablira
rgions qui prsentent de bonnes du Service Public Fdral (SPF) apprcis lorsquils sont nexiste pas. Mais linvestisseur en ds lors une distinction entre
en immobilier prfrera
perspectives sur le march Economie, vous pouvez trouver ces immobilier cherchera malgr tout la digue, les appartements
proches des magasins,
immobilier. Informez-vous malgr tout combiner un chiffres par commune et par an. Une combiner un maximum de facteurs distance de marche de la mer,
dabord sur les prix immobiliers. commune dont le pouvoir dachat coles et transports favorables. et les appartements situs
maximum de facteurs
Attention : les rgions chres ne augmente depuis plusieurs annes
publics. dans la ville. Plus lappartement
sont pas synonymes de bons favorables. (par exemple plus que la moyenne LES SITUATIONS est proche de la mer, mieux
investissements, et le contraire est belge) a certainement le vent en PRIVILGIER cest ! Les prix dachat des
aussi vrai. Tout comme en Bourse, poupe. Les communes priphriques DANS LE FUTUR appartements avec vue
il y a peut-tre des affaires faire peuvent alors tre compares entre CHERCHE : Par ailleurs, il ne suffit pas didentifier sur mer sont gnralement
sur les marchs moins priss. comme le pouvoir dachat et la elles avant de faire votre choix. BONNE RUE les situations idales. Il faut aussi 10% suprieurs ceux
Il faut connatre les tendances dmographie. Vous avez dnich une ville ou deviner quelles seront les situations dappartements identiques sans
fondamentales sous-jacentes, l Pourquoi le pouvoir dachat l Les tendances dmographiques commune intressante ? prsent, prises dans le futur, car ce sont les vue sur mer. Est-ce pour autant
sont galement cruciales. vous devrez aussi trouver une rue ou endroits o la plus-value potentielle un bon investissement ?
Note-t-on le vieillissement de la un quartier bien situ(e). Examinez la est la plus grande. Exemple parlant : Uniquement si le prix de la
tapes suivre pour dterminer population ? Une ville ou commune rgion avec les yeux dun locataire. rue Dansaert Bruxelles. Autrefois location peut aussi tre 10%

une bonne situation immobilire compte-t-elle en revanche plus

dtudiants ? Ou plutt des familles ?
Etape 1: Etudiez les prix immobiliers de la ville ou commune Chacune de ces tendances peut
Etape 2: Analysez les chiffres relatifs au pouvoir dachat des mnages constituer une opportunit. Vrifiez
Etape 3: Identifiez les tendances dmographiques qui influencent le sur le site du SPF Economie si le
march immobilier. nombre dhabitants est en hausse
Etape 4: Concentrez-vous sur les endroits o la mobilit est fluide : pas et quel est lge moyen. Cela vous
trop loin des entres dautoroute ou des gros axes routiers et/ou aidera par exemple dterminer
proximit des transports en commun. si un studio constitue un meilleur
Etape 5: Cherchez des biens proximit de magasins ou dcoles. investissement quun appartement
deux chambres.
Abrite-t-elle surtout des personnes
qui utilisent les transports en
commun ? Ou lautoroute est-elle
davantage un prrequis ? La mobilit
constitue un facteur crucial dans
les dcisions dinvestissement.
Le concept va de la proximit des
transports en commun (train, tram
ou bus) la facilit de rejoindre
lautoroute. Les embouteillages sont
en effet une proccupation de tous.
situe dans un quartier pauvre, cest
devenu lune des rues les plus trendy
et prises de la capitale. Notez
toutefois quil faut une connaissance
approfondie dun march local pour
pouvoir deviner le potentiel dune
situation. Et mme le cas chant,
linvestissement reste risqu et a une
touche spculative, car vous navez
aucune garantie que son potentiel se
concrtisera bel et bien.
suprieur ou si cette situation
vous garantit davoir moins de
vide locatif.
Pour limmobilier commercial,
cest le nombre de visiteurs
potentiels qui importe. La
largeur de faade est galement
importante : mieux vaut un
magasin avec une large faade
quun magasin troit et profond.

6 7
 INVESTIR DANS LIMMOBILIER

Leffet de levier en immobilier

Quelle est la formule magique de ceux qui ont

constitu une petite fortune grce limmobilier ?
Rponse : leur emprunt, qui cre un norme levier.
Pour autant, ce levier nest pas sans risque. Plus les
ambitions sont leves, plus le danger est grand.
Soyez donc prudent.
Ce qui est connu dans le monde de
limmobilier sous le nom d effet de
levier revient en fait utiliser une
partie de votre pargne pour dcrocher
un crdit auprs de la banque et
financer ainsi un achat plus coteux,
voire plusieurs achats. Bien entendu,
les arbres ne montent pas jusquau
ciel et vous devez tre capable
dhonorer votre crdit. Le montant
que vous pouvez emprunter dpend
donc en premier lieu de votre capacit
de remboursement. Il sagit surtout
dviter tout endettement excessif et
de conserver une rserve financire
saine.
Le levier nest jamais
dnu de risque. Il peut
galement vous revenir
dans le visage comme
un boomerang.
De toute manire, le montant
que vous pouvez emprunter est
limit : gnralement, les banques
naccorderont un prt que pour 80%
de la valeur de limmeuble (cest la
quotit). Vous devrez donc mettre les
20% restants sur la table vous-mme.
Et concrtement ?
Avec un apport propre de 50.000
euros, vous pouvez en principe
dcrocher un prt pour un immeuble
dune valeur de 250.000 euros.
Attention : lachat, vous devrez
encore payer 10 15% de frais
administratifs. Pour un immeuble de
250.000 euros, cela revient 25.000
37.500 euros supplmentaires.
REMBOURSEMENT =
REVENU LOCATIF
Pour viter un endettement excessif,
la plupart des investisseurs
immobiliers souscrivent un crdit
dont les mensualits correspondent
aux revenus locatifs de limmeuble
quils souhaitent acqurir. Imaginez
que vous avez jet votre dvolu sur
un appartement que vous pouvez
louer pour 800 euros par mois.
un taux dintrt de 1,8% et une
chance de 20 ans, cela correspond
un crdit de 165.000 euros (qui
entrane un remboursement mensuel
de 818 euros). La banque attend
cependant un apport propre de
20%. Vous nempruntez donc que
165.000 euros que vous compltez
par 41.250 euros de fonds propres,
ce qui vous permet de financer un
achat de 206.250 euros. Ici aussi,
vous devrez tenir compte des frais
administratifs.
20%
La partie de la valeur dachat
que vous devrez financer sur
des fonds propres chez la
plupart des banques.
Le saviez-vous?
Il est galement possible
dinvestir dans limmobilier
via la Bourse, en achetant
des actions dentreprises
immobilires. Vous pouvez
ainsi investir (indirectement)
dans limmobilier partir
dun budget limit. Souvent,
les entreprises immobilires
cotes en Bourse sont
galement spcialises
dans des niches donnes :
immobilier de sant (comme
Aedifica et Property Care
Invest), immobilier logistique
(par exemple Montea et
WDP) ou immobilier de
dtail (Retail Estates). Les
socits immobilires sont
gnralement gnreuses en
dividendes. Linconvnient
est que le cours des actions
dpend beaucoup du
sentiment boursier.

8 9

10 15%
Les frais administratifs
dont il faut tenir
compte en plus de la
valeur dachat. (droits
denregistrement, frais
de notaire, etc.).
ATTENTION
Les possibilits de leffet de levier
font rver. Mais vous devez tenir
compte de plusieurs lments
cruciaux :
l Il faut aisment cinq ans pour
amortir les droits denregistrement
et autres frais dentre. Pendant
ce temps, le rendement de votre
investissement immobilier sera
ngatif.
l De plus, votre projet immobilier
nest pas ncessairement
autofinanc parce que le loyer
correspond au remboursement
mensuel de lemprunt. Car il faut
galement tenir compte des impts
et divers autres frais (rparations,
entretien, inoccupation ou dfaut
de paiement). Vous devez donc
disposer dune marge financire
suffisante pour compenser ces
dpenses.
l Autre point prendre en
considration : ne surestimez pas
la plus-value potentielle. Un projet
immobilier devient trs risqu si son
rendement est presque entirement
tributaire de la plus-value.
10
l Enfin, leffet de levier peut vous
revenir en plein visage comme un
boomerang. Ce sera surtout le cas
si un immeuble reste longtemps
inoccup ou le march immobilier
sessouffle et la plus-value attendue
se transforme en moins-value. Si
une telle tendance se maintient
pendant plusieurs annes, votre
propre patrimoine fondra comme
320.000 SANS EMPRUNT
FINANCEMENT
100%
Fonds propres
320.000
EMPRUNT
- 224.000
Taux dintrt annuel
- 2,5%
Remboursement annuel
- 5.600
RENDEMENT LOCATIF
Loyer (mensuel)
1.000
Rendement annuel sur fonds propres
3,75%
PLUS-VALUE
Plus-value (annuelle)
2,0%
Fonds propres aprs un an
326.400
Rendement
2,0%
RENDEMENT TOTAL
5,75%
INVESTIR DANS LIMMOBILIER
Il faut facilement cinq
ans pour amortir les
droits denregistrement
et les autres frais
dentre.
neige au soleil. En effet : la perte
de revenus psera beaucoup plus
lourd mesure que vous empruntez
parce que vous devrez continuer
rembourser votre crdit. Le
rendement peut ainsi rapidement
devenir ngatif.
320.000 AVEC EMPRUNT
Quachetez-vous avec 100.000, 50.000 ou 30.000 euros ?
FINANCEMENT
30% Il nest pas ncessaire davoir plusieurs l STUDIO OU CHAMBRE DTUDIANT
Fonds propres centaines de milliers deuros sur votre compte Vous vous trouvez alors dans la tranche de 100.000
96.000 pargne pour investir dans limmobilier. Avec 150.000 euros. Avec 50.000 euros de fonds
100.000, 50.000 et mme 30.000 euros, vous propres, vous devez encore trouver une banque prte
EMPRUNT
pouvez dj aller loin. Si cest votre apport financer 50% 70% du projet.
Taux dintrt annuel
propre et que la banque est prte financer
les 80% restants, vous pouvez respectivement l PETIT APPARTEMENT
Remboursement annuel acheter pour 500.000, 250.000 et 150.000 Si vous convainquez la banque de financer 80% du
euros de biens immobiliers (hors frais projet avec vos 50.000 euros dapport propre, vous
administratifs). Petit ventail des possibilits : pouvez galement envisager dacheter un appartement
RENDEMENT LOCATIF
une ou deux chambres de 250.000 euros.
Loyer (mensuel)
l GARAGES
1.000
Impossible dacheter une maison ou un l GRANDAPPARTEMENT,
Rendement annuel sur fonds propres
6,67% appartement avec un budget de 30.000 euros. MAISON OU VILLA
Mais pour ce prix, vous pouvez dj acheter Avec 100.000 euros de fonds propres, cest peu
PLUS-VALUE un garage. Le prix dpend normment de la prs lensemble du march immobilier rsidentiel qui
Plus-value (annuelle) situation. Gnralement, il vous en cotera entre est votre porte. En empruntant et en obtenant un
2,0% 20.000 et 50.000 euros (dans ce dernier cas pour financement bancaire de 80%, vous crez un effet
Fonds propres aprs un an
une situation absolument exceptionnelle). Vous de levier jusqu 500.000 euros. De quoi acheter
102.400
Rendement pourrez ensuite le louer 50 100 euros par mois. un grand appartement, une maison, voire une villa.
6,67% Avec 30.000 euros, vous naurez donc pas besoin Attention : pour diversifier les risques, la plupart
demprunter pour acheter un garage. Si vous le des experts immobiliers conseillent dinvestir dans
RENDEMENT TOTAL faites et crez ainsi un levier de 150.000 euros, vous plusieurs petites units de logement plutt que dans
13,33% pouvez dj acheter plusieurs garages. un grand immeuble.
11
 INVESTIR DANS LIMMOBILIER

10 ans
Il est recommand de constituer
une rserve pour les travaux
dentretien structurels si 6%
lappartement a plus de 10 ans. Le taux de TVA est
avantageux pour les
rnovations.

Nouvelle construction ou rnovation?

Tous ceux qui investissent dans limmobilier font FLAMBANT NEUF lourd dans la dcision de nombreux OU RAYONNEMENT prt dlier les cordons de la
face au mme dilemme : faut-il acheter un immeuble Un nouvel immeuble a lavantage acheteurs et locataires. Quoi quil en Faut-il ds lors viter les bourse. Les majestueuses maisons
existant et le rnover intgralement ou commencer de vous permettre dobtenir un soit, les nouveaux logements sont rnovations? Certainement pas. de matre en sont un bel exemple,
dune page blanche et opter pour une nouvelle niveau de consommation dnergie souvent plus apprcis par le march La rnovation est mme prfrable tout comme les anciens immeubles
construction? Les deux formules ont leurs avantages. beaucoup plus faible que ce qui parce que tout y est neuf. Il sera ainsi une nouvelle construction pour industriels qui se prtent
est gnralement possible avec plus ais de trouver des acheteurs ou certains immeubles, notamment parfaitement lamnagement
une rnovation. Bien entendu, cest des locataires prts payer un petit ceux qui ont un rayonnement trs de lofts. Une nouvelle preuve que
Le choix dun projet de rnovation les frais de rnovation dpassent surtout loccupant qui profitera de peu plus cher (mme si le prix doit particulier pour lequel un public chaque aventure immobilire est
cache souvent des motivations largement le budget initial. Vous tous ces investissements, puisquil bien entendu rester correct). (gnralement plus restreint) est diffrente.
financires. Ainsi les projets de pouvez certes taler ces frais dans Les nouvelles constructions
rnovation vous permettront-ils le temps, mais ce nest pas toujours prsentent encore un autre avantage :
dans de nombreux cas de bnficier
dun taux de TVA de 6%, contre 21%
un avantage pour linvestisseur
immobilier qui veut terminer le plus
Les nouvelles
dans la mesure o vous dmarrez
dune page blanche et que tout doit
Le saviez-vous?
pour une nouvelle construction. Sur vite possible son immeuble pour le constructions sont plus encore tre ralis, vous pouvez Vous ntes que modrment impliqu dans le choix des matriaux
un projet de 200.000 euros, vous rentabiliser. De plus, il est conseill exploiter lespace disponible de lorsque vous vous adressez un promoteur immobilier pour un projet
paierez donc 30.000 euros de TVA en de constituer une rserve pour les
apprcies du march. manire optimale. Cest moins le cas de nouvelle construction. Vous ntes en effet pas le matre douvrage
plus sur une nouvelle construction. frais dentretien structurels ds quun des rnovations, o les structures du projet. Et les intrts dun promoteur-matre douvrage sont
Et il faut un peu de temps pour immeuble a plus de 10 ans (surtout existantes imposent certaines diffrents de ceux dun particulier qui occupe sa propre habitation. Sa
amortir ces frais supplmentaires. dans le cas dun appartement). En se verra prsenter une facture restrictions. cela sajoute quil taille lui offre assurment des avantages (financiers), mais ceux-ci ne
Paralllement, diverses primes sont tant quinvestisseur, ce sont des nergtique moins sale. Mais la est souvent plus ais destimer compensent que rarement les choix qualitatifs dun particulier pour sa
prvues pour les rnovations. ressources supplmentaires que consommation dnergie est un lavance le cot dune nouvelle propre habitation.
En revanche, il est frquent que vous gelez. facteur qui pse de plus en plus construction.

12 13
 INVESTIR DANS LIMMOBILIER
Que rapporte un
investissement
immobilier?
Quand on investit dans
limmobilier, il est tentant de
rver de grandes plus-values
et de plantureux rendements.
Mais que peut-on attendre de
manire raliste?
Aucun conomiste ne saventurera
chiffrer le rendement de la brique.
Et cest logique : chaque immeuble
est diffrent. Les frais dentretien, de
rparation et de gestion varient de
logement en logement, et chacun
de ces lments a un impact sur le
rendement. De mme, la plus-value
ralise sur la vente est diffrente
pour chaque immeuble. De ce
fait, tout investisseur immobilier
doit calculer lui-mme son propre
rendement.
QUELS FACTEURS
PRENDRE EN
COMPTE?
l Plus-value
Investir dans limmobilier revient
souvent acheter une maison ou
5 ans
Celui qui revend son
immeuble dans les cinq ans
devra payer une taxe sur la
plus-value.
14
un appartement, la vendre aprs
quelques annes et la louer entre-
temps. Cest surtout la plus-value
la vente qui suscite de grandes
attentes chez de nombreux
propritaires. Pourtant, les experts
mettent en garde : ne tablez pas
sur une plus-value rapide. Il est
vrai que les prix immobiliers ont
fortement augment ces dernires
dcennies : ces 40 dernires annes,
les maisons se sont apprcies de
prs de 5,5% par an en moyenne,
les appartements de prs de 5%.
Lvolution de 2000 2010 a t march, qui pourrait tout au plus
proprement vertigineuse : sur ces dix
ans, les prix immobiliers ont grimp
de 8 9% par an en moyenne.
Mais ces hausses appartiennent
au pass. Ces dernires annes,
les prix immobiliers ont plutt
suivi linflation. Pour vous donner
une ide : depuis 2010, les prix
Les fortes hausses
des prix appartiennent
au pass.
des appartements ont gagn en
moyenne 2,6% par an. Et il ne faut
pas sattendre une acclration particulier. Pensez une chambre dtudiant en
court terme. Les experts ne
prvoient pas de nette hausse et
tablent sur une stabilisation du
perus. Vous serez en revanche impos sur le revenu
sapprcier lgrement. Beaucoup
dpendra de lvolution des taux.
Ils sont aujourdhui historiquement
bas, et ils pourraient remonter
trs progressivement au cours
des annes venir. Ce facteur
aura un gros impact sur le march
immobilier : des taux plus levs
rendant les crdits plus chers, les
Belges auront moins dargent
32%
dpenser, ce qui pourrait son tour
avoir un effet baissier sur les prix.
Sachez que les divers frais
reprsentent aisment 32%
l Rendement locatif
La plus-value ne se ralise quau du revenu locatif brut.
moment de la vente. Jusque-l,
le propritaire doit se contenter
des revenus locatifs. Et ne vous
laissez pas abuser : il y a une grosse le propritaire, le rendement net
diffrence entre le rendement brut stablit en moyenne 3,1%.
et le rendement net. Autrement Les impts et les frais ne sont
dit, le loyer que vous percevez ne pas les seuls lments rogner le
correspond pas ce que vous rendement locatif. De nombreux
gagnez rellement sur la location de propritaires oublient galement le
votre immeuble. manque gagner provoqu par les
Il reste en effet de nombreux cots dfauts de paiement et priodes
prendre en compte. Selon une dinoccupation. Car si un locataire
enqute du Steunpunt Wonen, ceux- ne peut plus payer le loyer ou
ci reprsentent 32% des revenus quitte le bien sans quun nouveau
locatifs bruts. Ils se composent locataire soit prt prendre sa place,
essentiellement des divers frais le propritaire voit des revenus
dentretien et de rparation, lui chapper. Si vous souhaitez
auxquels il faut ajouter le prcompte faire une estimation prudente du
immobilier et lassurance incendie. rendement locatif, tablez sur un
Par rapport la valeur du bien mois dinoccupation ou de dfaut de
lou telle quelle est estime par paiement par an.
Comment le propritaire est-il impos?
Les impts que vous payez sur vos revenus locatifs propritaire doit mentionner le loyer brut. Celui-ci
dpendent du locataire. comprend non seulement le loyer, mais aussi les
l Imaginons que vous louez votre bien un contributions du locataire lentretien ou aux frais
gnraux. Cest la raison pour laquelle de nombreux
location, un appartement occup par un isol ou propritaires intgrent dans le contrat de location
une maison que vous louez un mnage. Vous une clause qui interdit lutilisation du bien des fins
ne paierez pas dimpts sur les revenus locatifs professionnelles.
l Et que se passe-t-il quand la maison ou
cadastral index, major de 40%. lappartement est vendu? Vous ne payez une taxe
l Vous serez en revanche impos sur les revenus sur la plus-value que si la vente intervient durant les
locatifs rels si le locataire utilise tout ou partie cinq annes suivant lachat. Elle slve 16,5% sur
de lhabitation des fins professionnelles. Dans la plus-value ralise.
ce cas, vous devrez mentionner non seulement le l Aprs ces cinq premires annes, plus aucune
revenu cadastral, mais aussi les revenus locatifs taxe sur la plus-value nest due la vente de
dans la dclaration fiscale. Plus fort encore : le limmeuble.
15
 LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER
10 types de biens immobiliers sous la loupe
Tous les avantages et inconvnients, rendements et piges
des diffrents types de biens immobiliers
1 2
APPARTEMENTS
EN VILLE
Les appartements sont sans
doute le placement immobilier
le plus populaire, surtout dans
le segment des nouvelles
constructions, o ils trnent tout
en haut de la liste. Aujourdhui, on
accorde beaucoup plus de permis
de btir pour des appartements que
pour des maisons. De plus, environ
un projet de nouvelle construction
sur deux finit entre les mains
dinvestisseurs qui veulent ensuite
mettreleur appartement en location.
Malgr leur popularit, les
appartements gnrent la plupart du
temps des rendements lgrement
plus faibles que les maisons. La
diffrence peut mme atteindre 1%.
Les appartements occasionnent en
effet des charges plus leves en
raison de la coproprit. De plus, la
part du terrain est plus importante
dans le prix des maisons, o elle
peut atteindre 40 50%. Pour
les appartements, elle se limite
Le saviez-vous?
Le prix dun appartement
existant est gnralement
infrieur de quelque 30%
celui dun appartement
neuf. valeur et faire des conomies en rognant sur les finitions. Soyez donc attentifs
16
Attention aux APPARTEMENTS
emphytoses ! LA MER Le saviez-vous?
Dans le segment des
l Une emphytose est un montage appartements, il convient de Un appartement que vous
juridique qui vous empche dacqurir rserver une place particulire aux voulez occuper vous-mme
une part de terrain en achetant biens situs la mer. La promotion doit tre 15% plus grand quun
lappartement. Elle peut sensiblement immobilire est en effet tellement appartement que vous voulez
rduire le prix dachat, mais le potentiel intense sur nos ctes quelle est uniquement donner en location.
de plus-value diminue en consquence. devenue un produit dinvestissement Cest une rgle dor !
En effet, vous ntes pas propritaire part entire. Le grand atout dun
du terrain, qui est gnralement le appartement la mer rside dans
principal facteur de plus-value.
l Tenez galement compte des
sa flexibilit, puisque vous pouvez le
louer en haute saison (par exemple
Pour
l Vous pouvez lutiliser vous-
dispositions (financires) prises en davril septembre) et loccuper le
mme (pendant lanne ou
Pour matire de coproprit. Ces charges
peuvent ne pas avoir t suffisamment
reste du temps. Ou acheter un bien
en vue de loccuper terme (tout en
aprs votre retraite).
l Les appartements neufs
noccasionnent pas ou trs
budgtises, et sont relativement le louant dans lintervalle). Contre
peu de frais pendant les 10 imprvisibles partir de la sixime l Rgles strictes en matire de
ou septime anne compter de la location en vertu de la loi sur
premires annes.
les baux loyer.
rception dun btiment. Comme le l Coproprit.
gnralement une fourchette Contre matre douvrage est dgag de ses l ventuelle taxe sur les
comprise entre 15 et 20%. Or, la l Rgles strictes en matire de responsabilits aprs dix ans, de rsidences secondaires.
location en vertu de la loi sur
valeur du terrain est le principal nombreuses coproprits prennent
les baux loyer.
lment qui dtermine la plus-value. l La coproprit multiplie les des prcautions et constituent un
formalits administratives et fonds afin de compenser la hausse
les frais (potentiels). des dpenses ou de financer des
dpenses imprvues. Ces charges
sont supportes par tous les
Conseil! copropritaires et peuvent rapidement
atteindre plusieurs centaines deuros
Concentrez-vous sur la qualit. Sachant que les matriaux peuvent constituer
jusqu 80% de la valeur du bien (par rapport au terrain), la qualit a plus
par trimestre. Tenez-en compte. Ces
dernires annes, les procdures
dimportance dans le cas dun appartement que dans celui dune maison
ordinaire. Et cest souvent ce niveau que le bt blesse. En raison de la juridiques se sont multiplies au
concurrence qui fait rage, les promoteurs recherchent sans cesse des moyens sein des coproprits parce que
de faire des conomies. Cela les conduit rapidement des emplacements moins certains propritaires refusaient de
favorables (en priphrie des emplacements les plus priss). Mais la tendance
payer leur contribution. Et les autres
luniformit peut galement les amener opter pour des matriaux de moindre
copropritaires sont alors contraints
de mettre la main la poche.
17
 LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER

3 MAISONS DE
RANGE
Plus que pour dautres
investissements, la rentabilit
dune maison de range dpend
directement de la valeur dachat. Car
les charges et les revenus locatifs
sont assez prvisibles. Cest donc
avant tout en ngociant un prix
dachat rduit que vous pourrez
faire la diffrence. Investir dans une
maison de range est la solution
idale pour celui qui est capable de se
retrousser les manches et deffectuer
lui-mme des petits travaux.
Le public cible de ce type
dhabitation se composant
gnralement de jeunes mnages,
le facteur mobilit (prsence
de transports en commun, de
magasins, dcoles, etc. proximit)
est crucial. Un jardin ou une terrasse
constitue galement une plus-value
absolue.

Pour
l La location demande peu de
suivi administratif.
l Possibilit de conserver un
lment du patrimoine familial
en portefeuille.

Le saviez-vous?
Le rapport entre la valeur du
terrain et le btiment dune
maison unifamiliale est de
50/50. En dautres termes,
la valeur du terrain constitue
une part trs importante de
la valeur de limmeuble. Les
dpenses que vous faites
doivent donc tre rentabilises
dans un environnement o la
valeur du terrain augmente
proportionnellement. moyen et calculez les frais de rnovation en consquence.
Pour
l Le moindre mtre carr est
rentable.
l Possibilit de faire de bonnes
affaires condition de
connatre le march local.
Contre
l Rgles strictes en matire de
location en vertu de la loi sur
les baux loyer.
l Exige souvent dimportants
travaux de rnovation.
Conseil!
tudiez attentivement le potentiel du quartier (en examinant lvolution du pouvoir
dachat, de la dmographie, etc.). La plus-value lie ce type de bien dpend
de la manire dont le lieu dimplantation va se dvelopper. Une belle maison de
range ne se rvlera pas un bon investissement dans un quartier en voie de
dlabrement. Matrisez galement le cot de la rnovation : vous ne pourrez pas
amortir chaque intervention de la mme manire. Si vous rnovez une maison
de range, le mot dordre est : vitez les complications. Gardez lesprit le loyer
4
VILLAS
Parmi tous les types de
biens immobiliers, les
villas se sont avres les moins
performantes lan dernier. Une
rglementation plus svre (par
exemple en matire de montage
bas sur des socits), des
exigences plus strictes en matire
de sobrit nergtique et un niveau
Le saviez-vous?
Le march des villas est celui
qui a le plus souffert ces
dernires annes. Alors que
les maisons, les appartements
et les terrains btir ont
enregistr des croissances de
plusieurs pourcents, la valeur
des villas est reste peu prs
constante depuis 2011.
Contre
de confort souvent dpass ont l Les performances
rduit leur attrait sur le march. nergtiques sont souvent
mdiocres et occasionneront
Cela gnre-t-il des opportunits
pour linvestisseur ? Une villa
des frais importants en raison
de la nouvelle rglementation
sachte avant tout pour tre (songez aux performances
nergtiques des immeubles
occupe et se prte moins
donns en location).
une location. Gnralement, le l La mobilit laisse souvent
propritaire a galement un lien dsirer la campagne.
historique et souvent motionnel l Tous les mtres carrs ne sont
avec sa villa, et il prouve des
pas rentables.
l Les frais sont nettement plus
difficults trouver un locataire levs par rapport aux types
de biens dinvestissement plus
appropri . Les adaptations
modestes.
apporter la maison et/ou au
l Le lien motionnel avec
jardin constituent souvent un limmeuble perturbe la vision
sujet sensible. de linvestisseur.
Conseil!
La valeur du terrain constitue llment principal du prix dachat dune villa. En
cas de nouvelle construction, sa part fluctue entre 40% et 50%, et ce chiffre doit
tre au moins aussi lev pour des villas. Sans quoi on achte simplement un
tas de (vieilles) pierres qui reprsente une portion tellement importante du bien
immobilier quil est encore plus difficile rentabiliser. Autrement dit : cest surtout
la part du terrain qui doit offrir une perspective de plus-value. Si la part du terrain
est trop faible, vous ne pourrez jamais amortir les frais levs (rnovation).

18 19
 LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER
5
LOFTS
Les lofts ont longtemps t
la cible favorite des amateurs
de projets de rnovation. Les friches
industrielles inoccupes, les btiments
sur les canaux et autres entrepts ont
cr des opportunits pour le march en effet souvent moins bien lotis que
rsidentiel. Le rendement des lofts
doit principalement provenir de la
plus-value, et moins des rendements
locatifs. Les lofts sont si spcifiques
Le saviez-vous?
Le cot de lamnagement dun
loft peut facilement atteindre
500 euros au mtre carr.
20
quil est difficile de les mettre en
location au prix plein au mtre carr.
De plus, ce type de biens ne jouit
gnralement pas dune situation
idale. En matire de mobilit (pensez
aux transports en commun), ils sont
les autres types dhabitation. Mais
ces points ngatifs sont clairement
compenss par le charme et
lauthenticit du btiment.
Conseil!
Les lofts tirent leur valeur de
leur image plus que de leur
emplacement. Veillez ce que
ce dernier ne constitue pas un
handicap trop lourd.
6 STUDIOS
Le caractre compact des studios et leur prix relativement faible les
rendent plus accessibles ceux qui dsirent investir dans la brique.
La qualit, le confort et la mobilit sont cependant primordiaux pour ce type
dimmeuble. Le public cible se compose dtudiants, de jeunes, de personnes
Pour
l Prix dentre infrieur aux
investissements immobiliers
classiques.
l Forte rentabilit au mtre
isoles, dexpatris, etc. Autrement dit, des personnes actives dans la vie, donc carr.
mobiles, qui prfrent habiter dans des villes offrant un large ventail de lieux l Une finition de qualit est
rapidement amortie.
de sortie, dtablissements horeca, etc.
l Une rotation rapide vous
permet de maintenir des loyers
Conseil!
en ligne avec le march (vous
ntes pas bloqus pour neuf
ans).
Les studios se louent avant tout des locataires mobiles (tudiants ou isols).
Pour cette catgorie de locataires, laspect mobilit est crucial. Misez donc
sur la qualit, afin de positionner votre studio dans la tranche suprieure de la Contre
gamme. Dans le bas de la fourchette, vous serez confronts une proportion l Coproprit.
importante de locataires instables. vitez les dfauts de paiement et recherchez l Rotation plus importante par
les meilleurs locataires en proposant un studio de qualit. rapport aux appartements.
l Risque dinoccupation en
basse saison.
l Les frais psent plus lourd que
dans le cas des appartements
(une hotte, par exemple, cote
aussi cher pour un studio que
pour un appartement, mais
vous devrez lamortir sur un
actif moins cher qui comporte
un risque locatif plus lev).
Pour
l La polyvalence des grands
espaces permet de pouvoir
donner plusieurs affectations
au btiment. Il sagit dun
avantage indniable pour la
plus-value potentielle.
Contre
l Nombreux mtres carrs non
rentables.
l Plus difficile louer.
l Gnralement en coproprit.
l Les performances
nergtiques ne sont pas
excellentes.
21
 LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER
7 IMMOBILIER
DE SANT
Deux possibilits soffrent
gnralement aux candidats
dsireux dinvestir dans limmobilier
de sant : acqurir une part dans
lexploitation ou acheter une
vritable chambre dans un btiment.
Dans le premier cas, vous ne payez
pas de droits denregistrement,
mais vous ne pouvez pas non plus
dcider quand vous emmnagerez
dans la chambre. Ce ne sera
possible que si une chambre est
disponible. Si vous achetez une
chambre, vous pourrez choisir vous-
mme quand vous y emmnagerez.
Rflchissez bien au type de bien
immobilier : les appartements-
services sont rservs aux
seniors mobiles (qui ncessitent
Pour
l Srnit pour vos vieux jours
( condition de btonner les
conditions).
l Revenu garanti (taux
doccupation garanti).
l Plus-value potentielle.
l Si vous nachetez quun
produit financier (par exemple
une obligation portant sur
la valeur de lappartement-
services et le droit de
loccuper), vous ne paierez
ni droits denregistrement, ni
TVA.
Contre
l Rglementation stricte et
fluctuante selon le type de
bien (projet agr, subsides
par lit, immobilier de soins,
appartement pour seniors,
etc.).
l Vous investissez souvent dans
une exploitation sur laquelle
vous navez aucun contrle.
l Investissement onreux (exige
une mise de dpart plus
importante).
22
8 CHAMBRES
DTUDIANTS
Le march de limmobilier
pour tudiants a connu un norme
boom au cours des dix dernires
rgles pour viter que les maisons
unifamiliales ne disparaissent du
tissu urbain. noter que certaines
villes souffrent galement doffre
excdentaire. Loccupation moyenne
(universitaires).Paralllement, on
constate que les grands studios
luxueux prouvent des difficults
sduire le public estudiantin.
Loffre a beaucoup augment sur ce
annes. Encourags par des des chambres disponibles sen march, alors que la demande na pas
oprateurs professionnels, de ressent. Les principales victimes toujours suivi. Autrement dit :
nombreux particuliers se sont de laugmentation de loffre sont concentrez-vous sur le segment
mis amnager des kots. Des les immeubles plus gs et/ou moyen de qualit. Cest l que vous
maisons unifamiliales dans des trop loigns des infrastructures trouverez le plus vite un bon locataire.
villes estudiantines ont ainsi
donc moins de soins), alors que constitue donc un investissement t acquises et subdivises
limmobilier de sant gnre des plus lev). en chambres dtudiants et en
cots dexploitation accrus (et studios. Au point que certaines
communes ont d tablir des
Le saviez-vous?
Le saviez-vous?
Vous ne deviendrez que rarement propritaire dune chambre
spcifique. Lorsque vous emmnagerez dans lappartement- La prorogation tacite des
services, il est possible quune autre chambre vous soit attribue. contrats avec les tudiants
tre propritaire dun tel appartement-services est donc souvent nest pas lgale. De plus, le
une notion trs relative. Gnralement, vous investissez pour statut fiscal sera diffrent
une valeur dtermine de lensemble du btiment, et votre part selon que vous mettez
correspond simplement la valeur dune chambre physique. Mme en location une chambre
si le droit doccupation (la garantie que vous ou vos parents puissiez dtudiant meuble ou non.
emmnager au moment o vous le souhaitez) semble intressant, Autre point intressant
vous devrez prendre pralablement toutes les dispositions ncessaires savoir : certaines communes
ce sujet. Car les intrts de lexploitant vont rarement dans le mme (comme Leuven) prlvent une
sens que les vtres. Vrifiez quels sont vos droits quel moment. taxe sur les chambres loues
Quen est-il par exemple de vos hritiers ? Que se passe-t-il en cas de des tudiants qui ne sont
conflit dintrts, en cas dinoccupation, en cas de liste dattente, si pas inscrits au registre de la Pour
vous voulez nommer un nouvel exploitant... ? population de la ville. l Vous pouvez adapter les
loyers la situation du march
anne aprs anne.
l Le risque de dfaut de
Conseil! Conseil! paiement est faible condition
que les parents se portent
Gnralement, limmobilier de sant nest rentable qu partir de plusieurs
dizaines de chambres. Recherchez un bien intgr dans un environnement local
Attention la polyvalence de votre investissement. Des chambres dtudiants caution.
amnages dans une maison dhabitation sont rversibles , alors quune
(pharmacie, commerces de proximit). Ce type de biens exerce un fort attrait sur nouvelle btisse qui nhberge que des chambres dtudiants se prte plus Contre
les candidats occupants, raison pour laquelle les units sont trs prises sur le difficilement dautres destinations, ce qui constitue un risque pour la plus-value. l Lourdes formalits
march. Assurez-vous galement quil nexiste pas de suroffre. Les appartements Assurez-vous galement que limmeuble est repris dans le fichier des logements. administratives.
pour seniors ont pouss comme des champignons dans certaines rgions, et Vrifiez si luniversit lui a accord un label de qualit. Autant de points prendre l Suivi des paiements
il est difficile de dterminer si la capacit est encore adapte aux besoins du en compte avant dinvestir dans les chambres dtudiants. compliqu.
march. Contrlez galement si les promesses qui vous ont t faites en termes Si vous investissez dans une exploitation, vrifiez si les rendements promis l La rglementation locale peut
de rendements ou de garanties (de location) sont reprises dans le contrat et si et les garanties donnes figurent noir sur blanc dans les contrats. Car il tre stricte.
les termes du contrat correspondent aux promesses orales. Il est en effet trs est pour ainsi dire impossible de garantir le taux doccupation sur toute la l Certaines communes souffrent
difficile de garantir des taux doccupation pour toute la priode dinvestissement. priode dinvestissement. Demandez la documentation temps pour viter dune surcapacit en matire
Demandez la documentation temps pour viter de recevoir les documents de recevoir les documents ncessaires quelques jours avant la signature de de chambres dtudiants.
ncessaires quelques jours avant la signature de lacte chez le notaire. lacte chez le notaire. l Usure rapide.
23
 LES DIFFRENTS TYPES DIMMOBILIER
9
COMMERCES
Situation, situation et encore
situation : cela peut parfois
ressembler une boutade dans le
monde de limmobilier, mais dans
le cas des commerces, la formule
est pleinement dapplication.
Quand vous investissez dans un
magasin, vous ne pouvez jamais
faire de compromis en matire
demplacement. Un immeuble situ
dans une parallle de la Rue Neuve
natteindra jamais les loyers des
immeubles donnant sur la Rue
Neuve proprement dite. Mme si la
boutique nen est loigne que de 10
mtres, le rendement sera forcment
diffrent.
Le rendement de limmobilier
commercial est directement
dtermin par le nombre de clients
Conseil!
Contrlez si lemplacement est suffisamment polyvalent. Un magasin la mode
aujourdhui pourrait trs bien devenir un tablissement horeca pris demain. Les
immeubles qui affichent les plus fortes plus-values sont donc les plus flexibles.
24
potentiels qui passent devant la
faade. Au point que les mtres
carrs aux meilleurs emplacements
sont subdiviss en zones : une
boutique qui dispose dune large
faade vaut plus quune boutique
amnage en profondeur. En dautres
termes, les mtres carrs ct rue
sont plus chers que ceux situs
larrire de la boutique. Avec des
loyers pouvant atteindre 1.800 euros
le mtre carr par an sur le Meir
Anvers, ce type de subdivision
na rien dtonnant. La qualit dun
emplacement commercial est
galement dtermine par dautres
facteurs, comme les possibilits
de stationnement, la proximit des
transports en commun, etc. Intgrez
donc tous ces lments dans votre
analyse pralable.
Pour
l Moins de formalits
administratives par rapport
la location dun bien
rsidentiel.
l Moins de frais compar la
location dun bien rsidentiel.
l Contrats de location plus
longs (baux de neuf ans).
Contre
l Revenus cadastraux levs
(que vous pouvez toutefois
imputer au locataire).
l Engagement plus long terme
(dure du bail).
l Lgislation spcifique en
matire de bail.
l Linoccupation peut devenir
structurelle.
l Forte sensibilit les charges locatives peuvent
lemplacement.
Le saviez-vous?
Aux meilleurs emplacements,
le loyer peut absorber jusqu
deux tiers du chiffre daffaires
dun commerant. Pour un
emplacement normal, ce ratio
ne slve qu un tiers.
10
HTEL
Lhoreca, et plus
prcisment les
htels et villages de vacances, est
un segment de plus en plus pris par
les investisseurs. Investir dans une
chambre dhtel tait trs tendance
ces dernires annes. En fonction de
la formule, vous deviendrez ou non
propritaire effectif dune chambre
(le titre sera clairement tabli dans
un acte notari). Mais mme si vous
devenez propritaire dune chambre,
vous ne pourrez pas y emmnager
au moment o vous le voulez. Vous
devrez la rserver et payer pour
sjourner dans votre chambre. En
dautres termes, votre chambre dhtel
est un produit purement financier. Ce
nest ni une rsidence secondaire, ni un
pied--terre. Pour le reste, le rendement
dpend du taux doccupation total de
Le saviez-vous?
Aux meilleurs emplacements,
reprsenter jusqu la moiti
du chiffre daffaires dun
commerant. un emplacement
normal, cest un tiers. Tenez-en
compte quand vous calculez
le risque. Sachez que vous
participez une exploitation
commerciale (p.e. via un
bail emphytotique) ce qui
signifie que vous vous engagez
gnralement pour 27 ans.
Pour
l Protge contre linflation
(les loyers sont toujours
conformes au march).
l Entretien quotidien parfait de
lhtel. Vous tes donc la merci de la la chambre.
qualit de la gestion et du marketing l Votre bnfice dpasse
de lexploitant. Optez par consquent lexploitation de votre propre
pour des emplacements de qualit. chambre (tous les revenus
du bar, du parking, des
Tenez galement compte du facteur
sminaires, etc., sont placs
saisonnier. Les emplacements qui
dans un pot commun et
ne tournent que sur une saison et ne redistribus).
disposent daucun quipement pour l Pour les restaurants et les
la basse saison afficheront des taux cafs, lamnagement est la
doccupation plus faibles et procureront charge du locataire.
donc des rendements moindres. La
qualit des matriaux de construction
Contre
l Vous ne pouvez pas
joue galement un rle important. Un emmnager quand vous le
htel de qualit et un parc de vacances voulez dans une chambre
destin au grand public constituent des dhtel que vous possdez
(dans les parcs de vacances,
concepts structurellement diffrents.
contrlez si cest possible
Une meilleure qualit gnre des toutes les priodes, ou
rendements stables. Les grandes uniquement en basse saison).
chanes peuvent prsenter de meilleurs l Revente difficile.
l Vrifiez si vous avez des
tats de services en termes de dure, droits de propritaire dans
de qualit, de scurit, de budget une coproprit. Ceux-ci sont
marketing... gnralement limits au strict
minimum pour les chambres
dhtel.
l Sensible lemplacement.
l Exploitation forte intensit
de main-duvre (les cash-
flows doivent tre suffisants).
l Trs sensible la conjoncture
(on sort moins en priode de
crise).
l Risque dinoccupation
structurelle.
Conseil!
Gnralement, les htels ne deviennent rentables qu partir de 50 60 chambres.
Soyez critique dans vos exigences en matire de rendement (inversement
proportionnel votre risque). Chez un exploitant rput sur la Grand-Place de
Bruxelles, vous pourrez vous contenter de rendements de 5%. Un nophyte implant
un emplacement inconnu a cependant plus prouver, et le risque de dfaut de
paiement est donc plus lev. Dans ce cas, tablez sur un rendement de 10%. Vrifiez
les obligations futures en matire de rnovation des chambres. Parfois, vous pourrez
tre oblig de participer linvestissement dans la remise neuf. Contrlez galement
si vous tes propritaire du terrain. Cest rarement le cas des investissements dans
des chambres dhtel. Cela signifie que vous concluez un bail emphytotique, ce qui
na rien voir avec le fait dacqurir une proprit. Y compris sur le plan fiscal.
Vrifiez galement si les rendements promis et les garanties (de location) donnes
sont reprises dans le contrat et si les termes contractuels correspondent aux
promesses. Il est en effet trs difficile de garantir un taux doccupation sur toute la
priode dinvestissement.
Demandez temps toute la documentation et vitez de ne recevoir les documents
ncessaires que quelques jours avant de passer chez le notaire pour signer lacte.
25
 LOUER

trouve un locataire facturera-t-il

5 10% La mise en location

dun bien immobilier
une commission correspondant
un mois de loyer. Il la demandera
au moment de la signature du
1%
La commission contrat de location, en percevant
Gnralement, la
que vous payez est comparable la directement le premier mois de loyer. sous-traitance dun
lorsque vous laissez gestion dune petite Le suivi de la location (la rgie ) bien immobilier
la totalit du suivi entreprise.
a galement un prix. Il nexiste pas un rgisseur cote
de tarif fixe dans ce domaine. Le
de vos immeubles rapidement 1% de
rgisseur se limite-t-il percevoir et
lous un courtier. reverser les loyers? Soccupe-t-il
rendement.
assurer eux-mmes ces tches. de lindexation annuelle? Assure-t-il
Certains font ainsi appel un galement le suivi des travaux de
courtier immobilier. Les courtiers rparation? Prendra-t-il en charge

Bailleur, un mtier
offrent plusieurs avantages : ils
disposent dun rseau tendu qui
leur permet en principe de trouver un
locataire plus rapidement; ce sont
des vendeurs professionnels qui
Le rendement dun investissement immobilier est tributaire la fois de la plus-value matrisent lart de mettre en valeur
la vente et du rendement locatif. Les plus-values stant lgrement assches ces les points forts dune maison ou
dernires annes, les investisseurs dpendent davantage du rendement locatif. Or dun appartement; ils connaissent
celui-ci impose une masse de travail non ngligeable. le march et les loyers en vigueur
et peuvent prendre en charge
les actions judiciaires ncessaires
en cas de dfaut de paiement? Ce
sont autant de facteurs qui seront
dterminants pour la commission.
En fonction des services du
rgisseur, vous devrez rapidement
tabler sur une commission
correspondant 5 10% du loyer
mensuel. Ces cots auront un
mais de manire gnrale, la sous-
traitance de la location de votre
bien immobilier un rgisseur
vous cotera rapidement 1% de
rendement. Cest la diffrence
entre un rendement de 3% et de
2%, par exemple. Ou encore :
dans les conditions actuelles,
cest, compte tenu de linflation, la

1 3
TROUVEZ UN
LOCATAIRE
Pour commencer, il faut
chercher un locataire. Pour cela,
vous aurez besoin de photos
qui mettent en valeur les points
forts de votre bien et de petites
annonces (en ligne) qui fournissent
des informations pertinentes aux
candidats locataires. Les bailleurs
expriments consacrent un
grand soin la slection de leurs
locataires. Une de leurs principales
proccupations est un loyer pay
chaque mois en temps et en heure.
Il nest cependant pas toujours
aussi vident destimer le risque de
dfaut de paiement, car la limite
entre slection et discrimination
est extrmement tnue.
NOUBLIEZ PAS
LE SUIVI
Vous devrez vrifier que
le loyer arrive sur votre compte
chaque mois. Si ce nest pas
le cas, intervenez rapidement.
Attendez-vous galement
recevoir rgulirement des coups
de tlphone, parce que certains
quipements sont dfectueux et
des rparations sont ncessaires.
lintgralit de la gestion du bien. impact sur le rendement locatif. Il diffrence entre gagner et perdre
Bien entendu, ils ne travaillent pas nexiste pas de chiffres exacts (car de largent (linflation fluctuant
gratuitement. Ainsi le courtier qui plusieurs facteurs interviennent), autour de 2%).
La valeur inestimable de la libert
Ninvestissez pas trop rapidement dans un immeuble dentretien des parties communes, proportionnellement
qui ne vous appartient pas totalement. Cest le conseil la superficie de son bien.
souvent donn par des personnes au fait du march Par consquent, lisez soigneusement lacte de
immobilier. Les dix premires annes lorsque tout base avant dinvestir dans une coproprit. Vous
est encore neuf , les choses se passent gnralement saurez ainsi ce qui vous attend. Si vous investissez

Le saviez-vous?
Les garages sont un
investissement intressant
pour les bailleurs qui ont peu
de temps consacrer leur
investissement. Ils ncessitent
peu dentretien et le risque de
dfaut de paiement est moindre
parce que le loyer mensuel est
beaucoup plus rduit.
2
TABLISSEZ LES
DOCUMENTS
Cest ensuite lheure de la
paperasserie. Vous cherchez
tablir un contrat de location qui
vous vitera toute surprise, ou
au moins en limitera le risque au
maximum. Vous devez galement
tablir un tat des lieux dtaill
que vous ferez enregistrer avec le
contrat.
Entre-temps, limmeuble devra
tre parfaitement entretenu et
vous devrez (si vous ne possdez
pas lensemble de limmeuble)
rgulirement vous concerter avec
les autres propritaires. La mise en
location dun bien immobilier est
ainsi comparable la gestion dune
petite entreprise.
FAIRE APPEL LAIDE?
Tous les bailleurs ne veulent pas
bien. Mais lorsque des dcisions dinvestissement
doivent tre prises, vous vous heurterez souvent des
copropritaires qui veulent surtout investir le moins
dargent possible dans le bien quils mettent en location.
Ds lors que deux propritaires se partagent un
immeuble, il est juridiquement question dune
coproprit. Cela signifie galement que lassemble
gnrale des copropritaires est tenue de lentretien des
lieux communs. Ces cots sont gnralement rpartis
selon les quotits : celui qui possde le plus grand
appartement de limmeuble contribuera le plus aux frais
dans une coproprit existante (qui existe depuis
plusieurs annes), demandez au syndic les rapports
des assembles gnrales et le solde du fonds de
rserve. Ce fonds est aliment chaque anne par
les copropritaires afin de financer les frais venir
(comme des travaux de peinture ou le remplacement
de la toiture). Si le montant plac dans ce fonds de
rserve est trop faible, soyez certain quune manuvre
de rattrapage devra tre entreprise au cours des
annes venir, ce qui entranera une contribution
proportionnellement plus leve court terme.

26 27
 LOUER
Les diffrences entre la Flandre, la Wallonie et Bruxelles
Pour les investisseurs
en immobilier, depuis
la dernire rforme de
lEtat et la rgionalisation
associe des
comptences, la donne
sest complique. Non
seulement la lgislation
en matire de locations,
mais aussi les droits
denregistrement diffrent
aujourdhui dans chacune
des trois rgions. Et ces
diffrences ne cessent
daugmenter.
Le montant des droits
denregistrement pays ou la
lgislation qui sapplique votre
bien lou ne dpend pas de votre
lieu de rsidence, mais de lendroit
o est situ votre immeuble. Si
vous achetez un appartement
Bruxelles, vous paierez les droits
denregistrement de la Rgion
de Bruxelles et serez soumis
la lgislation sur les locations
bruxelloise, mme si vous vivez
en Flandre ou en Wallonie... ce qui
rend videmment la donne bien plus
complexe pour les investisseurs
immobiliers qui investissent sur tout
le territoire belge.
DIFFRENCE 1 :
DROITS
DENREGISTREMENT
En Flandre, les droits
denregistrement slvent 10% (ou
28
10%
Les droits
denregistrement
maximaux
applicables en
Flandre
5% pour les habitations modestes).
Bruxelles et en Wallonie, comptez
12,5% de droits denregistrement, et
partir de la troisime habitation,
les droits denregistrement en
Wallonie passent mme 15%. Ces
diffrences ont videmment aussi
un impact sur le rendement de votre
patrimoine immobilier. Plus les frais
sont levs, plus il faudra attendre
avant que votre investissement soit
rembours.
EXEMPLE
Vous achetez un appartement
au prix de 200.000 euros. En
Flandre, vous dbourserez au
maximum 20.000 euros de droits
denregistrement, Bruxelles au
maximum 25.000 euros et en
Wallonie au maximum 30.000
euros. La diffrence entre la
Flandre et la Wallonie slve locations ont progressivement t
12,5%
Les droits
denregistrement
un ensemble de nouvelles rgles.
La Flandre donne
maximaux
Pour les propritaires dimmeubles davantage de latitude
applicables
dans les trois rgions, la donne est
Bruxelles videmment plus complexe encore.
aux propritaires,
alors que Bruxelles
Il ny a pas encore de nouvelles
lois ; elles arriveront probablement
et la Wallonie placent
en 2018. Mais parmi les pistes de laccent sur la
rflexion qui sont sur la table,
il ressort que la vision
protection du
du march locatif a locataire.
fondamentalement
chang. La Flandre
donne davantage
15% de marge de
manuvre aux
et sur lintroduction dune grille de
loyers indicatifs.
Les droits propritaires, l La Wallonie volue en direction
denregistrement alors que dune grille de loyers indicatifs
maximaux Bruxelles et (non contraignante mais impose
applicables en la Wallonie comme condition pour lobtention
Wallonie mettent laccent de certaines primes rgionales).
sur la protection du Elle pourrait rendre la rsiliation
locataire. prmature plus difficile (seul
10.000 euros. le locataire pourrait en dcider).
Si vous l La Flandre entend par exemple Une liste des documents que les
demandez un tendre le dlai de pravis des propritaires ne peuvent exiger de
loyer de 800 locataires de deux trois mois. leurs candidats la location sera
euros, en Flandre, Le loyer devrait par ailleurs probablement tablie.
vos droits denregistrement seront pouvoir tre revu tout moment
rembourss en 25 mois, contre 38 lorsque le propritaire ralise FAITES VOS DEVOIRS !
mois en Wallonie des investissements visant une Les investisseurs immobiliers
conomie dnergie. La caution doivent donc plus que jamais faire
DIFFRENCE 2 : pourrait tre limite trois mois de leurs devoirs Car non seulement les
LGISLATION SUR loyer. rgles changent dans chaque rgion,
LES LOCATIONS l Bruxelles planche notamment mais investir dans dautres rgions
Depuis la sixime rforme de transfres par le pouvoir fdral sur un nouveau cadre lgal pour exige aussi une bonne connaissance
ltat de 2014, les comptences aux rgions. Les consquences les colocataires, sur des contrats de la lgislation applicable ces
en matire de lgislation sur les ne sont pas ngligeables pour les de location particuliers pour les autres rgions.
propritaires, qui se voient imposer personnes en situation prcaire
29
 LOUER XXXXXX

9 clauses utiles
pour vos contrats de location

25% Sil nest pas indispensable de noircir de pleines pages,

1 contrat de location sur
4 dbouche sur un litige
(baromtre de linvestisseur 2016)
nous mettons en vidence une dizaine de principes de
base que vous pouvez reprendre tels quels dans votre
contrat de location. Quelques lignes qui pourraient
vous pargner de nombreux maux de tte terme. Il
convient de rester vigilant par rapport aux changements
ventuels de ces clauses.

1
ANIMAUX de dommages ni directement, ni vous passerez devant un juge de CLAUSE LITTRALE : Droit de visite : lou ou cder tout ou partie de ses pouvez pas le refuser. Sauf si vous
DOMESTIQUES indirectement. paix, mais soyez certain quil vous le bailleur a le droit de pntrer dans droits sur le bien lou un tiers. Il est linscrivez noir sur blanc.

2
Linterdiction danimaux relve
dune zone grise juridique. Elle
touche en effet la vie prive et au
droit de jouissance dun locataire,
des droits fondamentaux garantis
CHOIX DU DOMICILE
Pouvez-vous dj chercher
un nouveau locataire si
demandera un certificat de domicile
mis par la commune avec la
nouvelle adresse du locataire. Et
cest l que se pose le problme, car
comment produire ce certificat si
le bien lou, en prsence du locataire
ou dune personne dsigne par
lui, afin de sassurer de la bonne
excution des obligations du
locataire et de ltat du bien lou.
strictement interdit de louer le bien
via des plates-formes comme Airbnb
ou similaires.
CLAUSE LITTRALE : Le locataire
ne disposera de limmeuble lou
quaprs versement de la garantie
locative.

par la Convention europenne des
droits de lhomme. Pour autant,
cette clause figure souvent dans
les contrats de location. En cas de
contestation, cest au juge de paix
quil reviendra de se prononcer sur
le caractre licite de la restriction.
Dans certains cas, le non-respect
dune telle clause pourra mener
plus rapidement la rsiliation dun
Intgrer un droit
de visite dans votre
contrat de location
est recommand.
Vous aurez ainsi la
possibilit dagir si
votre locataire a disparu sans laisser
de traces ? La clause ci-dessous
peut apporter une solution.
CLAUSE LITTRALE : Pour lexcution
de ce contrat, le locataire fait lection
de domicile dans le bien lou o il
peut tre notifi ou cit tant quil
na pas fait connatre de nouveau
domicile en Belgique.
4 6
SOUS-LOCATION
Bien quil ne soit pas
ncessaire de le mentionner
explicitement la sous-location
est soumise des rgles strictes
par la loi sur les baux loyer il
peut tre utile, en cette poque
dAirbnb, dintgrer dans le contrat
de location une clause interdisant
Il peut tre utile,
en cette poque
dAirbnb, dintgrer dans
le contrat de location
une clause interdisant
la sous-location
(partielle).
INTRTS
Le bailleur peut-il facturer des
intrts sur les sommes que
votre locataire paie en retard? Oui,
sans problme, mais il est prfrable
de prvoir la clause suivante si vous
voulez le faire sans mise en demeure
pralable :

3
contrat de location que plusieurs la sous-location (partielle). Le CLAUSE LITTRALE : En cas de
dfauts de paiement successifs.
vous souponnez DROIT DE VISITE juge pourra ainsi prononcer une retard de paiement, le locataire
quelque chose. Il est utile dintgrer un droit ventuelle rsolution du bail si un se verra facturer des intrts

CLAUSE LITTRALE : Le locataire
accepte de ne pas dtenir danimaux
domestiques dans le bien lou,
sauf moyennant laccord crit et
explicite du bailleur et condition
que lanimal en question ne cause
votre locataire a disparu comme
par enchantement (et avec les
cls), alors quofficiellement, il loue
toujours limmeuble? Idalement,
de visite dans votre contrat
de location. Vous aurez ainsi la
possibilit dagir si vous souponnez
quelque chose.
huissier de justice constate quil y a
effectivement sous-location aprs
des injonctions rptes.
CLAUSE LITTRALE : En aucun cas le
locataire ne peut sous-louer le bien
5
doffice et sans mise en demeure
CLS pralable. Tout mois commenc
Devez-vous donner les cls sera considr comme un mois
avant que la garantie locative complet.
ait t verse? Le bon sens dit non,
certains juges estiment que vous ne

30 31

LOUER
557.000
le nombre de logements
lous par des privs en
Flandre (2015)
7 IMMOWEB VOUS ACCOMPAGNE DANS TOUTES VOS DMARCHES
TRAVAUX
DEMBELLISSEMENT
Le locataire ne peut obliger
le bailleur payer des travaux
dembellissement. Il est mme
suppos restituer le bien dans ltat
o il la trouv, et le bailleur peut
ainsi exiger quil retire certains
investissements ses frais. Ltat
des lieux dentre fera office de
base.
CLAUSE LITTRALE : Tous
les travaux (damlioration)
excuts par le locataire sont
dfinitivement acquis par le
bailleur sans que le locataire
puisse demander la moindre
indemnit, et ce, sans prjudice
du droit du bailleur demander la
remise en ltat initial du bien aux
frais du locataire.
8
ACTIVIT
PROFESSIONNELLE
Souvent, les contrats
standards mentionnent que le
locataire doit lire domicile
ladresse loue, mais quil ne
32
blog.immoweb.be
XXXXXX
peut y exercer aucune activit
professionnelle. Cela serait en effet la vu et le respectera. Cela vitera
lourd de consquences fiscales pour des discussions prvisibles IMMOBILIRES :
le bailleur. Mais que se passe-t-il si concernant le tapage nocturne,
le locataire le fait quand mme? Le lusage des ascenseurs et les
bailleur sera impos sur les revenus sacs-poubelle.
locatifs rels. Pouvez-vous ds Achat Vente
lors demander au locataire de vous CLAUSE LITTRALE : Le locataire
rembourser ce surcrot dimpts? La dclare avoir reu le rglement
jurisprudence est assez floue, mais il dordre intrieur et sengage le Mise en location Et bien plus encore
est prfrable de prvoir une clause respecter.
distincte dans le contrat.
CLAUSE LITTRALE : Le locataire ne LE MONDE DE LIMMOBILIER
peut exercer aucune activit qui
relve du champ dapplication de
NAURA PLUS AUCUN SECRET POUR VOUS !
la loi sur les baux commerciaux
dans limmeuble lou. Toute
consquence fiscale ou ventuelle
BLOG.IMMOWEB.BE
requalification du bail sera la
charge du locataire.
9
COPROPRIT
En cas de coproprit, GUIDES PRATIQUES, ARTICLES, INTERVIEWS DEXPERTS, VIDOS
la loi oblige le bailleur Le meilleur de limmobilier vous attend sur http://blog.immoweb.be
remettre le rglement dordre
intrieur ses locataires. Mais
indiquez explicitement dans le
contrat de location que le locataire
BOUGE AVEC VOUS 33
 LOUER
8 conseils
pour un meilleur rendement
Linvestisseur contrle rarement la valeur de son immeuble de placement. Lvolution
des prix est troitement lie celle des taux dintrt, du pouvoir dachat, de la
dmographie, etc. En revanche, le rendement locatif est un peu plus grable.
condition dy mettre un peu du vtre. Quelques conseils.
1 2
HONOREZ
LA QUALIT
Qui est confront des rnovations prcoces sera
contraint de constater sur sa ligne de temps que son
rendement diminue et risquera de devoir baisser les
loyers en raison de ltat dusure de ses btiments.
Sans mme parler du rendement locatif et futures plus-
values. Privilgiez toujours la qualit : cest la meilleure
garantie de rendements long terme et un lment
dterminant dans la lutte pour attirer de bons locataires.
3
APPRENEZ
LA LOI
Notre march de la location doit tre
lun des plus rglements du monde.
4
Celui qui ne respecte pas la procdure
sera sanctionn. La dernire rforme
constitutionnelle accrot du reste la
confusion car ce sont dsormais les
rgions qui prennent en charge une partie
de ces rglements locatifs. La relation avec
votre locataire dpendra dornavant de
lemplacement de votre bien : en fonction
quil se trouve en Flandre, Bruxelles ou
en Wallonie. Votre rendement peut sen
trouver affect. Chaque mois de rpit quun
locataire obtient par un juge de paix est
une attaque directe votre rendement.
Mieux vaut donc connatre les rgles afin
de les exploiter votre avantage.
4 3
le faut, prenez donc plus de temps pour trouver le bon locataire
CHOISISSEZ
LES BONS BIENS
Soyez prudent avec les petits
logements Sils sont plus faciles
acqurir et mettre en location,
ils correspondent aussi au segment
des mauvais payeurs. De mme,
ne vous concentrez pas sur les
biens trop luxueux. Sachez que
les 80-90 premiers mtres carrs
dun appartement sont les plus
rentables. Au-del, lefficacit
diminue proportionnellement. Un
appartement de 160 mtres carrs
ne rapportera jamais le double dun
appartement de 80 mtres carrs.
SANCTIONNEZ LES
MAUVAIS PAYEURS
Si vous ne ragissez pas de manire adquate
aux mauvais payeurs, votre ngligence pourrait
vous tre prjudiciable en justice. Mme si vous
tes un propritaire aimable et patient, il est
important de ragir de manire approprie. Dans
le cas contraire, vous affaiblissez votre discours
juridique. Si un juge de paix se prononce sur le
dossier, il comprendra rarement la ngligence du
propritaire. Bien au contraire. Une bonne attitude
civique implique quun propritaire ragisse
rapidement un dfaut de paiement.
5 6
HONOREZ LES EXIGEZ UN ORDRE
BONS LOCATAIRES PERMANENT
Investir dans limmobilier implique de sintresser aux cash-
flows, les flux mensuels qui restent une fois que les charges
ont t dduites des revenus. Une fois que ce flux est
interrompu, les consquences sont immdiates pour le timeline
Les arrirs de paiement ne
rsultent pas toujours dune
mauvaise volont. Il arrive tout
le monde doublier, de reporter,
financier de votre proprit. Des rparations imprvues ou des ou dtre temporairement en
dfauts de paiement rodent rapidement votre rendement. Sil mauvaise posture financirement.
Malheureusement, cela naide pas
(et digrer un vide locatif) plutt que den trouver un la hte, le propritaire dans sa gestion
qui prendra votre rendement en otage des quil emmnagera, financire. Ses cots restent en
avec des paiements retards. En outre, il est galement effet identiques pendant cette
important de garder de bonnes relations avec les bons priode. Tout retard se rpercute
locataires. Un message de temps autre ou des rponses sur votre timeline financire. Les
appropries ses questions : ces mesures sont simples discussions sont pourtant faciles
mettre en uvre, et lui donnent son tour le sentiment quil a prvenir : il suffit de demander
trouv le bon parti. Aux moments-cls, ces dtails peuvent faire une preuve de payement
pencher la balance en faveur dun prolongement du contrat. permanent ds la signature du
bail. videmment, ce nest pas une
garantie infaillible (rien nempche
7
le locataire dannuler cet ordre
RENDEZ-VOUS ANNUEL permanent peu de temps aprs),
mais il augmente la probabilit
AVEC VOTRE LOCATAIRE
que le paiement soit effectu dans
Si le propritaire demande un acompte les dlais. Lannulation de lordre
pour les charges communes/forfaitaires, permanent est un signal plus
il est amen, une fois par an, faire direct que le dfaut occasionnel.
8
un bilan avec son locataire. Cette
rencontre annuelle peut correspondre
au moment o le bail est index. Si ces LE RENDEMENT
dmarches peuvent se faire en ligne,
NET EST SACR
elles offrent aussi au propritaire une
possibilit dinspecter sa proprit de Nous pourrions tre tents dacheter un bien au
manire informelle. Juridiquement, le titre dinvestissement pour les rendements levs
propritaire peut difficilement imposer promis. Tout lart consiste analyser la situation
une visite de son bien en cours de bail. dans les dtails. Promettre des plus-values est
Ds lors, si vous faites de cette rencontre dangereux, mais faire passer des rendements bruts
une tradition, vous vous fliciterez, pour des rendements nets relve de larnaque.
long terme, davoir pu suivre lvolution Le rendement thorique bas sur une somme
de votre bien. Peut-tre risquez-vous mathmatique (= rendement brut) est bien diffrent
dtre sollicit chaque fois quune de ce que linvestisseur conserve aprs dduction
ampoule cesse de fonctionner, mais de tous les cots (= rendement net). Les cots ne
ces tracasseries ne compensent pas sarrtent pas lachat, au contraire ; il y a aussi
limportance de dtecter de manire limposition annuelle rcurrente, le cot potentiel
prcoce des fuites ou des problmes de la coproprit, les charges administratives
structurels qui risquent de perturber votre ventuelles, etc. Inutile de dire que ces cots
timeline financire. affectent sensiblement le rendement net.
 LEXIQUE
LABC de linvestissement immobilier
BAIL
Le bail est un contrat crit que
concluent un locataire et un bailleur.
Ils choisissent un rgime donn (bail
de courte dure, de longue dure, via-
ger, bail loyer ou dhabitation, bail
saisonnier) ainsi que la dure et le
loyer correspondants.
BULLET (CRDIT)
Les crdits bullet sont populaires
auprs des investisseurs. Le rem-
boursement mensuel est exclusive-
ment constitu des charges dint-
rt. Le crdit bullet permet dinvestir
aisment dans un immeuble avec de
largent emprunt. Pendant la dure
de lemprunt, vous ne devrez payer
que les intrts la banque. Le capi-
tal nest rembours qu lchance du un terme sans devoir tenir compte
crdit.
COMPROMIS
Le compromis est un contrat conclu
entre un acheteur et un vendeur
qui ne ncessite pas dacte notari.
Mme si le mot compromis sug-
gre une convention provisoire, il
y a accord dfinitif ds lors quil y a
accord sur le bien et le prix . Cet
accord peut tre tabli sur un carton
de bire. Mme un SMS a dj t
considr comme une preuve valable
dans la jurisprudence. Laccord oral
est galement valable, mais il est
plus difficile den apporter la preuve.
COPROPRIT
La coproprit nat ds que plusieurs
propritaires sont associs dans un
mme btiment. Lexemple typique
est celui dun immeuble dapparte-
ments : chaque propritaire dun ap-
partement est partiellement propri-
taire des parties communes (comme
le hall dentre, lascenseur, la cage
descalier, la toiture ou le local pour
les vlos).
36
DROITS DENREGISTREMENT INDEXATION
Lorsque vous achetez (hritez, rece- Dans la plupart des circonstances
vez sous forme de donation) un loge- (et notamment dans le cas dun bail
ment plus ancien, vous devez payer rsidentiel), ceux qui donnent un bien
des droits denregistrement sur le immobilier en location peuvent adap-
bien. Ce sont des frais uniques qui ter chaque anne le loyer inflation. Et
accompagnent lenregistrement de ce, afin dviter que le loyer retombe
lacte. Les taux varient selon la rgion un niveau trop bas en cas de bail
et le type de transaction. long terme. Cette adaptation du
loyer est base sur lindice des prix
ENREGISTREMENT DU la consommation. Le loyer peut tre
CONTRAT DE LOCATION index chaque anne selon une for-
Ds quun contrat de location est mule donne.
sign par les deux parties, le bailleur
a deux mois pour le faire enregis- INSCRIPTION
trer. Les consquences de lenregis- HYPOTHCAIRE
trement ne sont pas ngligeables Ceux qui empruntent pour acheter
: si le bailleur nenregistre pas le un bien immobilier souscrivent gn-
contrat, le locataire pourra y mettre ralement un crdit hypothcaire. La
banque veut avoir la garantie que son
du dlai de pravis et des indemni- crdit sera rembours en temps et
ts usuels. en heure. Lune des garanties quelle
peut constituer cette fin consiste
TAT DES LIEUX procder linscription le crdit hypo-
Au moment o un locataire emm- thcaire. La dette que vous avez vis-
nage dans une habitation, il est pri- -vis de la banque est alors enregis-
mordial pour le propritaire de savoir tre dans un registre central.
dans quel tat se trouve ce bien. En
effet, le locataire sera tenu de tous LOI BREYNE
les dommages qui surviennent par- La loi rglementant la construction
tir de ce moment. Pour pouvoir docu- dhabitation de 1971 ou loi Breyne,
menter cette mesure de rfrence , dans le langage populaire, a notam- et dune dure donne. Il existe plu-
il est important ET obligatoire dta- ment impos le paiement en tranches
blir un tat des lieux dtaill. Celui-ci des habitations cl-sur-porte ou des
devra tre joint au contrat de location achats sur plan en Belgique.
au moment o ce dernier est enregis-
tr. MANDAT HYPOTHCAIRE
Le mandat hypothcaire doit tre ta-
HORIZON bli par acte notari. Pour viter que
DINVESTISSEMENT les frais lis aux droits hypothcaires
La priode pendant laquelle vous atteignent des montants trop levs,
avez lintention de conserver un la banque (surtout dans le cas dune
investissement. Pour un bien immo- rsidence secondaire ou dun inves-
bilier, lhorizon dinvestissement est tissement) peut accepter que le crdit
gnralement plus long parce quil ne fasse pas lobjet dune inscription
nest possible de raliser une plus-va- hypothcaire , et quun mandat ou une
lue que quand tous les frais (adminis- promesse suffise. La banque se rserve
tratifs) ont t digrs. ainsi le droit de procder linscription
en cas de problme de paiement, mais de pourcentage pour quun refinan- cadastraux non indexs.
ne vous impose pas des frais inutiles cement soit rentable, car une telle
si vous pouvez prsenter des garanties rvision implique galement de nom- REVENUS LOCATIFS
suffisantes de remboursement du cr- breux frais (frais de dossier, indem- Ceux qui investissent dans limmobi-
dit jusqu son chance. nits de remploi, ventuelle leve de lier le font en raison de la plus-value
lhypothque et nouvelle inscription quils pensent pouvoir raliser et des
PLUS-VALUE (TAXE SUR LA) hypothcaire). Ces conditions sont revenus que gnre limmeuble. Les
La plus-value sur un bien immobilier ngocier avec votre banque. revenus locatifs sont en effet la base
est le bnfice que touche le vendeur des cash-flows qui se traduiront par
entre le montant auquel il achte un RGIE un rendement donn.
immeuble et celui auquel il le revend. Le rgisseur est une personne qui
Dans le cas dune transaction immo- gre une proprit pour le compte de SOUS-LOCATION
bilire prive, une plus-value nest en son propritaire, la fois sur le plan La plupart des contrats de location
principe pas impose si une priode financier (perception des loyers ou interdisent explicitement au loca-
suffisante sest coule entre lachat suivi des frais) et, souvent, sur le plan taire de relouer son tour une par-
et la vente. Vous serez en revanche oprationnel. Cest une relation long tie du bien lou. De toute manire,
soumis une taxe sur la plus-value terme qui est gnralement rmun- lautorisation explicite du propritaire
de 16,5 % si vous vendez une habi- re sous la forme dun pourcentage est indispensable et le locataire doit
tation dans les cinq ans de lachat, donn des revenus annuels. conserver sa rsidence principale
ou un terrain dans les huit ans. Ceux dans limmeuble. La problmatique
qui vendent un terrain dans les cinq REVENU CADASTRAL retrouve toute son actualit depuis
ans devront payer 30% dimpt sur la Si vous ne devez payer les droits larrive de sites comme Airbnb qui
plus-value. denregistrement quune seule fois, permettent un locataire de relouer
la possession dun bien immobilier sa chambre des touristes chaque
PRCOMPTE IMMOBILIER est galement soumise une taxe fois quils passent un week-end ail-
Taxe annuelle payer sur la posses- annuelle : le prcompte immobilier. leurs.
sion dun bien immobilier. Elle est Celui-ci est calcul sur la base du
calcule sur le revenu cadastral. Ce revenu cadastral (parfois abrge TAXE DINOCCUPATION
prcompte immobilier est un impt en RC ). Cest un revenu virtuel Chaque commune est oblige de
rgional (le taux est fix par la Rgion de lhabitation qui est fix par le tenir un inventaire des immeubles
flamande, la Rgion wallonne et la cadastre au moment de sa rcep- inoccups. Ensuite, elle peut prle-
Rgion Bruxelles-Capitale). tion ou de sa rnovation de lhabi- ver une taxe sur un bien immobilier
tation. Le fait que lhabitation soit qui figure sur la liste depuis douze
PRT HYPOTHCAIRE mise en location ou non na aucune mois ou plus. Cest galement pos-
Le prt est un crdit assorti dintrts incidence sur le montant du revenu sible pour les terrains btir (dans le
cadastral. Plusieurs coefficients cadre de la lutte contre la spculation
sieurs formules de remboursement. sont ensuite appliqus au taux de foncire).
Ceux qui achtent un bien immobi- base en fonction de votre domicile,
lier doivent vrifier sils ont intrt de votre situation familiale ou dune TAXE SUR LES RSIDENCES
emprunter. Cest parfois ncessaire, ventuelle mise en location de lim- SECONDAIRES
quand vous ne pouvez pas payer meuble. A peu prs chaque commune belge
immdiatement le montant complet. impose les propritaires de biens
Mais un prt peut galement sins- REVENU CADASTRAL immobiliers situs sur leur territoire.
crire dans une optimisation fiscale. INDEX Mais toutes les communes ne pr-
Le revenu cadastral figure sur laver- lvent pas une taxe pour ceux qui
REFINANCEMENT tissement-extrait de rle du pr- possdent une rsidence secondaire
En priode de taux bas, il peut tre compte immobilier. Ce montant (qui nest pas la rsidence principale
avantageux de revoir un prt dont le renvoie un revenu locatif fictif que du propritaire). Une telle taxe sur les
taux dintrt a t fix une priode votre logement aurait gnr dans les rsidences secondaires est souvent
o les taux taient plus levs. De annes 70 du sicle dernier. Chaque forfaitaire et peut (par exemple la
manire gnrale, on estime que le anne, un coefficient est publi qui cte) atteindre plusieurs centaines
taux doit baisser dau moins 1 point doit tre appliqu tous les revenus deuros par an.
37
 XXXXXXXX

Parfois, mieux vaut GUIDES PRATIQUES, ARTICLES, INTERVIEWS DEXPERTS, VIDOS

opter pour le neuf... BLOG.IMMOWEB.BE

e u fs s e trouve sur Immoweb

e offre de p ro je ts n
La plus grand

BOUGE AVEC VOUS

38 WWW.IMMOWEB.BE BOUGE AVEC VOUS 39