BAB IV

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

A. UMUM

Pengadaan tanah merupakan kewajiban pemerintah untuk mewujudkan

ketersediaan tanah untuk berbagai pembangunan bagi kepentingan umum.
Prinsip dasar dalam pengadaan tanah, demokratis, adil, transparan,
menjunjung tinggi Hak Asasi Manusia, memberikan manfaat serta
mengedepankan asas musyawarah. Peradilan adalah Pintu terakhir dalam
menghadapi kebuntuan dalam musyawarah antara pemerintah yang
memerlukan tanah dengan masyarakat selaku pemilik tanah (pemilik aset).

Pembangunan untuk kepentingan umum menjadi salah satu dasar bagi

pemerintah untuk melegitimasi dalam rangka melaksanakan pengadaan
tanah, karena pemerintah memerlukan tanah untuk mewujudkan
pembangunan di segala bidang dan ternyata dalam praktek di lapangan
ketersediaan tanah semakin terbatas, dengan demikian pengadaan tanah
menjadi terhambat, dan berdampak pada pelaksanaan pembangunan
sehingga tidak dapat dilakukan tepat waktu sesuai jadwal yang telah di
tetapkan, dengan demikian berakibat terjadinya potensi kerugian yang sangat
besar bagi pemerintah karena proyek yang akan dibangun tertunda
pengoperasiannya.

Berdasarkan ketentuan dalam Undang Undang Nomor 2 Tahun 2012

tentang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum, jenis kepentingan
umum meliputi:

a) pertahanan dan keamanan nasional;

b) jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api,
dan fasilitas operasi kereta api;

c) waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran

pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 196
 d) pelabuhan, bandar udara, dan terminal;

e) infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;

f) pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik;

g) jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;

h) tempat pembuangan dan pengolahan sampah;

i) rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;

j) fasilitas keselamatan umum;

k) tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah;

l) fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;

m) cagar alam dan cagar budaya;

n) kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa;

o) penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta

perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status
sewa;

p) prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;

q) prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan

r) pasar umum dan lapangan parkir umum.

B. Pengadaan Tanah dan Hubungannya dengan Skema Perolehan

Tanah

Terdapat hubungan yang penting antara pengadaan tanah dengan skema

perolehan tanah. Hubungan antara keduanya adalah bahwa skema
pengadaan tanah untuk kepentingan umum berkolerasi dengan skema
perolehan tanah melalui penetapan lokasi sedangkan pengadaan tanah untuk
swasta berkolerasi dengan skema perolehan tanah melalui izin lokasi. Hal
tersebut digambarkan dalam info grafis dibawah ini.

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 197
 C. Mekanisme Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum

Tahapan pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah sebagai berikut:

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Penjelasan dari masing maing tahapan sebagai berikut:

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 198
 TAHAPAN PERENCANAAN

Tahapan perencanaan sebagai tahap awal merupakan tahapan yang lebih

bersifat intern dari instansi yang memerlukan tanah atau bermaksud
melakukan pembangunan kepentingan umum. Masyarakat belum bisa
mengetahui tentang perencanaan yang dibuat. Hasil akhir dari perencanaan
berupa dokumen perencanaan yang kemudian diserahkan kepada pemerintah
provinsi yang bersama-sama dengan instansi yang memerlukan tanah akan
melakukan persiapan pengadaan tanah sebagai tahapan berikutnya.

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 199
 TAHAPAN PERSIAPAN

Setelah dokumen rencana pengadaan tanah diterima oleh Gubernur,

Gubernur membentuk Tim Persiapan Pengadaan Tanah paling lama 10 hari
kerja. Tim Persiapan Pengadaan Tanah memiliki tugas:

A. Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan.

Pemberitahuan rencana pembangunan dilaksanakan dalam waktu paling lama

20 hari kerja sejak dokumen perencanaan pengadaan tanah diterima secara
resmi oleh Gubernur. Pemberitahuan dilakukan dengan cara sosialisasi atau
tatap muka atau dengan surat pemberitahuan

B. Melakukan pendataan awal lokasi rencana pembangunan.

Pendataan awal lokasi rencana pembangunan meliputi pengumpulan data

awal pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah. Pendataan awal lokasi
rencana pembangunan dilaksanakan oleh tim persiapan pengadaan tanah
berdasarkan dokumen perencanaan pengadaan tanah dalam waktu paling
lama 30 hari kerja sejak pemberitahuan rencana pembangunan. Hasil
pendataan tersebut dituangkan kedalam Daftar Sementara Lokasi Rencana
Pembangunan yang akan digunakan sebagai data untuk pelaksanaan
konsultasi publik rencana pembangunan

C. Konsultasi Publik Rencana Pembangunan

Konsultasi publik dilaksanakan oleh tim persiapan untuk mendapatkan

kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari pihak yang berhak. Apabila
rencana pembangunan akan mempunyai dampak khusus, konsultasi publik
dapat melibatkan masyarakat yang akan terkena dampak pembangunan
secara langsung. Dalam konsultasi publik, tim persiapan akan menjelaskan
rencana pengadaan tanah kepada pihak yang berhak dan pihak yang terkena
dampak. Pelaksanaan konsultasi publik dilakukan dalam jangka waktu paling
lama 60 hari kerja yang dihitung mulai tanggal ditandatanganinya Daftar
Sementara Lokasi Rencana Pembangunan. hasil kesepakatan atas lokasi
rencana pembangunan dituangkan didalam berita acara kesepakatan.

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 200
 Apabila dalam konsultasi publik terdapat pihak yang berhak dan masyarakat
yang terkena dampak atau kuasanya tidak sepakat atau keberatan atas lokasi
rencana pembangunan, maka dilaksanakan konsultasi publik ulang. Konsultasi
ulang tersebut dilaksanakan dalam jangka waktu paling lama 30 hari kerja
sejak tanggal berita acara kesepakatan. Kesepakatan yang terjadi didalam
konsultasi ulang dituangkan ke dalam berita acara kesepakatan pada
konsultasi publik ulang.

Dalam hal konsultasi publik ulang masih terdapat pihak yang keberatan atas
lokasi rencana pembangunan, instansi yang memerlukan tanah melaporkan
keberatan kepada Gubernur melalui tim persiapan. Untuk menindaklanjuti
keberatan tersebut, Gubernur membentuk tim kajian keberatan untuk
melakukan kajian atas keberatan lokasi rencana pembangunan.

Tim kajian keberatan tersebut mempunyai tugas sebagai berikut:

a. Menginventarisasi masalah yang menjadi alasan keberatan.

Inventarisasi Masalah yang menjadi alasan keberatan berupa:

- Klasifikasi jenis dan alasan keberatan

- Klasifikasi pihak yang keberatan

- Klasifikasi usulan pihak yang keberatan.

Inventarisasi masalah tersebut disusun dalam bentuk dokumen keberatan

b. Melakukan pertemuan dan klarifikasi dengan pihak yang keberatan.

Pertemuan atau klarifikasi dengan pihak yang keberatan dilakukan untuk:

- Menyamakan persepsi tentang materi/alasan keberatan pihak yang

keberatan

- Menjelaskan kembali maksud dan tujuan rencana pembangunan

c. Melakukan pertemuan dan klarifikasi dengan pihak yang keberatan.

Pertemuan atau klarifikasi dengan pihak yang keberatan dilakukan untuk:

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 201
 - Menyamakan persepsi tentang materi/alasan keberatan pihak yang
keberatan

- Menjelaskan kembali maksud dan tujuan rencana pembangunan

d. Membuat rekomendasi diterima atau ditolaknya keberatan.

Rekomendasi tersebut didasarkan atas hasil kajian dokumen keberatan yang

diajukan oleh pihak yang keberatan terhadap:

- Rencana Tata ruang Wilayah, dan

- Prioritas pembangunan yang tercantum dalam rencana pembangunan

jangka menengah, rencana strategis dan rencana kerja pemerintah instansi
yang bersangkutan.

Rekomendasi yang dibuat oleh tim kajian ditandatangani oleh ketua tim kajian
dan disampaikan kepada Gubernur. Berdasarkan rekomendasi tim kajian
tersebut, Gubernur mengeluarkan surat diterima atau ditolaknya keberatan
atas lokasi rencana pembangunan. Surat tersebut disampaikan kepada
instansi yang memerlukan tanah dan pihak yang keberatan. Dalam hal
Gubernur memutuskan dalam suratnya, menerima keberatan, maka instansi
yang memerlukan tanah membatalkan rencana pembangunan dan
memindahkan lokasi pembangunan ke tempat lain. Penanganan keberatan
oleh Gubernur terhadap pihak yang keberatan dilakukan paling lama 14 hari
kerja sejak diterimanya keberatan.

D. Menyiapkan Penetapan Lokasi Pembangunan

Penetapan lokasi pembangunan dilakukan oleh Gubernur berdasarkan

kesepakatan atas lokasi rencana pembangunan dalam konsultasi publik yang
dituangkan dalam berita acara kesepakatan dan kesepakatan atas lokasi
rencana pembangunan dalam konsultasi publik ulang yang dituangkan dalam
berita acara kesepakatan dalam konsultasi publik ulang atau ditolaknya
keberatan dari pihak yang keberatan sebagaimana berdasarkan rekomendasi
tim kajian keberatan.

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 202
 Penetapan lokasi pembangunan berlaku untuk jangka waktu 2 tahun dan
dapat diperpanjang 1 kali untuk paling lama 1 tahun. Dalam hal diperlukan,
instansi yang memerlukan tanah atas pertimbangan Kepala Kantor Wilayah
BPN mengajukan permohonan perpanjangan waktu penetapan lokasi
pembangunan kepada Gubernur, dalam waktu paling lambat 2 bulan sebelum
berakhirnya jangka waktu penetapan lokasi pembangunan.

Permohonan tersebut disertai dengan Keputusan penetapan lokasi dan

pertimbangan pengajuan perpanjangan yang berisikan alasan pengajuan
perpanjangan, data pengadaan tanah yang telah dilaksanakan dan data sisa
tanah yang belum dilaksanakan pengadaan tanahnya. Atas dasar permohonan
perpanjangan penetapan lokasi tersebut, Gubernur menetapkan perpanjangan
penetapan lokasi sebelum berakhirnya jangka waktu penetapan lokasi
pembangunan. Dalam hal jangka waktu lokasi pembangunan untuk
kepentingan umum tidak terpenuhi, dilaksanakan proses ulang terhadap sisa
tanah yang belum selesai pengadaannya dan proses ulang tersebut dimulai
dari tahap perencanaan.

E. Mengumumkan Penetapan Lokasi Pembangunan

Gubernur bersama instansi yang memerlukan tanah mengumumkan

penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum. Pengumuman
lokasi pembangunan tersebut memuat nomor dan tanggal keputusan
penetapan lokasi, peta lokasi pembangunan, maksud dan tujuan
pembangunan, letak dan luas tanah yang dibutuhkan, perkiraan jangka waktu
pelaksanaan pengadaan tanah dan perkiraan jangka waktu pembangunan.

Pengumuman penetapan lokasi pembangunan dilaksanakan dengan cara:

a. Ditempelkan di Kantor Kelurahan/Desa atau nama lain, kantor Kecamatan,

Dan/atau Kantor Kabupaten/Kota dan di lokasi pembangunan. Pengumuman
penetapan lokasi dilakukan selama paling kurang 14 hari kerja.

b. Diumumkan melalui media cetak dan/atau media elektronik.

Pengumuman tersebut dilaksanakan melalui surat kabar harian lokal dan

nasional paling sedikit 1 kali penerbitan pada hari kerja dan pengumuman

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 203
 melalui media elektronik dilaksanakan melalui laman (website) Pemerintah
Provinsi, Pemerintah Kabupaten/Kota atau Instansi yang memerlukan tanah.

Pengumuman penetapan lokasi pembangunan dilaksanakan paling lambat 3

hari kerja sejak dikeluarkan penetapan lokasi pembangunan.

Alur Proses Tahapan Persiapan

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 204
 TAHAPAN PELAKSANAAN

Setelah tahapan persiapan dilalui, kemudian masuk ke tahapan pelaksanaan

pengadaan tanah itu sendiri yang merupakan inti dari pengadaan tanah.
Tahapan ini dilakukan sepenuhnya oleh lembaga pertanahan atau dimaksud
Badan Pertanahan nasional (BPN). Dalam tahapan ini yang biasanya menjadi
krusial adalah masalah musyawarah penetapan ganti kerugian. Banyak
pelaksanaan pengadaan tanah yang molor waktunya karena sulit tercapainya
kesepakatan dalam tahap ini. Dalam tahapan ini yang dilakukan antara lain
kegiatan:

1) inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan

pemanfaatan tanah;

2) penilaian ganti kerugian;

3) musyawarah penetapan ganti kerugian;

4) pemberian ganti kerugian;

5) pelepasan tanah instansi;

6) Pemutusan Hubungan Hukum Antara Pihak Yang Berhak dengan Objek

Pengadaan tanah

7) Pendokumentasian Peta Bidang, Daftar Nominatif dan Data Adminsitrasi

Pengadaan Tanah

Penjelasan:

1) Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan

pemanfaatan tanah

Inventarisasi dan identifikasi dilakukan oleh Satuan Tugas yang dibentuk oleh
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Kegiatannya meliputi:

- Data fisik penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah, dan

- Pengumpulan data pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah

Yang termasuk kedalam Pihak yang berhak yaitu:

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 205
 - Pemegang hak atas tanah

- Pemegang HPL

- Nadzir untuk tanah wakaf

- Pemilik tanah bekas milik adat

- Masyarakat hukum adat

- pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik, dan/atau

- pemilik bangunan, tanaman atau benda lain yang berkaitan dengan tanah.

Kegiatan inventarisasi dan identifikasi tersebut dilaksanakan dalam waktu

paling lambat 30 hari kerja. Hasil inventarisasi dan identifikasi Hasil
inventarisasi dan identifikasi data pihak yang berhak dan objek pengadaan
tanah dibuat dalam bentuk peta bidang tanah dan daftar nominatif. Hasil
tersebut wajib diumumkan di kantor desa/kelurahan, kantor kecamatan
setempat dan tempat pengadaan tanah dilakukan dalam waktu paling lambat
14 hari kerja. Dalam hal terdapat keberatan atas hasil inventarisasi dan
identifikasi, dilakukan verifikasi dan perbaikan dalan jangka waktu

14 hari kerja terhitung sejak diterimanya pengajuan keberatan. Hasil

pengumuman atau verifikasi dan perbaikan atas inventarisasi dan identifikasi
selanjutnya menjadi dasar penentuan pihak berhak dalam pemberian ganti
kerugian.

2) Penilaian Ganti Kerugian

Setelah dilakukanya inventarisasi dan identifikasi, selanjutnya dilakukan

penilaian ganti kerugian. Penetapan ganti kerugian dilakukan oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian Jasa penilai/penilai
publik. Jasa penilai/penilai publik tersebut diadakan dan ditetapkan oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan tanah. Pelaksanaa pengadaan penilai dilaksanakan
dalam jangka waktu 30 hari kerja.

Penilai bertugas melakukan penilaian besarnya ganti kerugian bidang per

bidang tanah yang meliputi:

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 206
 - Tanah

- Ruang atas dan bawah tanah

- Bangunan

- Tanaman

- Benda yang berkaitan dengan tanah, dan/atau

- Kerugian lain yang dapat dinilai

Tugas penilai dalam melaksanakan besarnya ganti kerugian bidang per bidang
tanah tersebut dengan jangka waktu 30 hari kerja sejak ditetapkannya penilai
oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.

Nilai ganti rugi yang dinilai oleh penilai disampaikan kepada Ketua Pelaksana
Pengadaan tanah dengan berita acara penyerahan hasil penilaian, dan
selanjutnya dijadikan dasar untuk menetapkan ganti kerugian dalam
musyawarah penetapan ganti kerugian.

3) Musyawarah Penetapan Nilai Ganti Kerugian

Setelah dilakukan penilaian, maka selanjutnya dilaksanakan musyawarah oleh

Pelaksana Pengadaan tanah beserta instansi yang memerlukan tanah dengan
pihak yang berhak dalam jangka waktu 30 hari kerja. Musyawarah
dilaksanakan untuk menetapkan bentuk ganti kerugian berdasarkan hasil
penilaian ganti kerugian oleh penilai.

Hasil kesepakatan dalam musyawarah menjadi dasar pemberian ganti

kerugian kepada pihak yang berhak. Apabila pihak yang berhak telah
diundang secara patut tidak hadir dalam musyawarah, maka pihak yang
berhak dianggap menerima bentuk dan besarnya ganti kerugian yang
ditetapkan oleh Pelaksana Pengadaan Tanah.

Dalam hal terdapat ketidaksepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya

ganti kerugian, pihak yang berhak dapat mengajukan keberatan kepada
Pengadilan Negeri setempat dalam waktu paling lambat 14 hari kerja setelah
musyawarah. Pengadilan Negeri dalam jangka waktu paling lama 30 hari kerja

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 207
 harus memutus bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian sejak diterimanya
pengajuan keberatan.

Apabila pihak keberatan terhadap putusan Pengadilan Negeri maka dalam 14

hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung. Mahkamah
agung dalam jangka waktu paling lama 30 hari kerja wajib memberikan
putusan terhadap pengajuan kasasi tersebut Pada hakikatnya pemberian ganti
kerugian diberikan langsung kepada pihak yang berhak, namun dalam hal
pihak yang berhak menolak bentuk dan/atau besarnya ganti rugi berdasarkan
hasil musyawarah atau putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung, maka
ganti kerugian dititipkan di Pengadilan Negeri setempat. Penitipan ganti
kerugian dapat juga dilakukan terhadap pihak yang berhak menolak bentuk
dan/atau besarnya ganti kerugian berdasarkan hasil musyawarah dan tidak
mengajukan keberatan ke pengadilan atau pihak yang berhak menerima ganti
kerugian tidak diketahui keberadaannya atau objek pengadaan tanah sedang
menjadi objek perkara di Pengadilan atau masih dipersengketakan
kepemilikannya atau diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang atau
sedang menjadi jaminan di bank.

4) Pemberian Ganti Kerugian

Pemberian ganti kerugian dapat diberikan dalam bentuk

- Uang

- Tanah pengganti

- Permukiman kembali

- Kepemilikan saham, atau

- Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak

Pemberian ganti kerugian dibuat dalam berita acara pemberian ganti kerugian
yang dilampiri dengan daftar pihak yang berhak penerima ganti kerugian,
bentuk dan besarnya ganti kerugian yang telah diberikan, daftar dan bukti
pembayaran/kwitansi, dan berita acara pelepasan hak atas tanah atau
penyerahan tanah. Pada saat pemberian ganti kerugian, pihak yang berhak

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 208
 menerima ganti kerugian wajib melakukan pelepasan hak dan menyerahkan
bukti penguasaan atau kepemilikan objek pengadaan tanah kepada instansi
yang memerlukan tanah melalui Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.

Dalam hal pihak yang berhak membutuhkan ganti kerugian dalam keadaan
mendesak, maka Pelaksana Pengadaan Tanah memprioritaskan pemberian
ganti kerugian. Ganti kerugian dalam hal mendesak tersebut diberikan
maksimal 25 persen dari perkiraan ganti kerugian yang didasarkan atas NJOP
tahun sebelumnya yang telah ditetapkan oleh penilai atau nilai yang
ditetapkan oleh putusan Pengadilan yang memperoleh kekuatan hukum tetap.
Pemberian sisa ganti kerugian dialkukan bersamaan dengan pelepasan hak
objek pengadaan tanah Untuk Objek Pengadaan tanah yang dimiliki/dikuasai
pemerintah pusat/daerah tidak diberikan ganti rugi, kecuali terdapat
bangunan yang dipergunakan secara aktif untuk penyelenggaraan tugas
pemerintahan atau objek pengadaan tanah merupakan tanah kas desa. Untuk
objek pengadaan tanah yang dimiliki/dikuasai oleh BUMN diberikan ganti
kerugian.

5) Pelepasan Objek Pengadaan Tanah

Setelah dilaksanakan pemberian ganti rugi, maka selanjutnya ialah dilakukan

Pelepasan hak objek pengadaan tanah, yang dilaksanakan oleh pihak yang
berhak dihadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat yang dituangkan
dalam berita acara pelepasan hak objek pengadaan tanah.

Dalam hal pelepasan objek pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang
dimilki oleh pemerintah dilakukan sesuai dengan UU 1/2004 tentang
Perbendaharaan Negara. Untuk objek pengadaan tanah yang dikuasai oleh
pemerintah atau dikuasai/dimiliki oleh BUMN atau BUMD dilakukan

6) Pemutusan Hubungan Hukum Antara Pihak Yang Berhak dengan Objek

Pengadaan tanah

Setelah Objek pengadaan tanah diberikan ganti kerugian atau ganti kerugian
telah dititipkan di Pengadilan Negeri atau yang telah dilaksanakan pelepasan
hak objek pengadaan tanah, hubungan hukum antara pihak yang berhak dan

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 209
 tanahnya hapus demi hukum. Kepala kantor Pertanahan melakukan
pencatatan hapusnya hak tersebut pada buku tanah dan daftar umum
pendaftaran tanah lainnya dan selanjutnya memberitahukan kepada pihak
yang terkait.

7) Pendokumentasian Peta Bidang, Daftar Nominatif dan Data Adminsitrasi

Pengadaan Tanah

Pelaksana Pengadaan tanah melakukan pengumpulan, pengelompokan,

pengolahan dan penyimpanan data pengadaan tanah yang meliputi Peta
bidang tanah, daftar nominatif dan data administrasi.

Data pengadaan tanah berupa:

- Dokumen perencanaan pengadaan tanah

- Surat pemberitahuan rencana pembangunan

- Data awal subyek dan objek

- Undangan dan daftar hadir konsultasi publik

- Berita acara kesepakatan konsultasi publik

- Surat keberatan

- Rekomendasi tim kajian

- Surat Gubernur (hasil rekomendasi

- Surat keputusan penetapan lokasi pembangunan

- Pengumuman penetapan lokasi pembangunan

- Surat pengajuan pelaksanaan pengadaan tanah

- Berita acara inventarisasi dan identifikasi

- Peta bidang objek pengadaan tanah dan daftar nominatif

- Pengumuman daftar nominatif

- Berita acara perbaikan dan verifikasi

- Daftar nominatif yang sudah disahkan

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 210
 - Dokumen pengadaan nilai

- Dokumen hasil penilaian pengadaan tanah

- Berita acara penyerahan hasil penilaian

- Undangan dan daftar hadir musyawarah penetapan ganti kerugian

- Berita acara kesepakatan musyawarah penetapan ganti kerugian

- Putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung

- Berita acara pemberian ganti kerugian dan pelepasan hak

- Alat bukti penguasaan dan pemilikan objek pengadaan tanah

- Surat permohonan penitipan ganti kerugian

- Penetapan Pengadilan Negeri penitipan ganti kerugian

- Berita acara penitipan ganti kerugian

- Berita acara penitipan ganti kerugian

- Berita acara penyerahan hasil pengadaan tanah

- Dokumentasi dan rekaman

Keseluruhan data tersebut diatas disimpan, didokumentasikan dan diarsipkan

oleh Kepala Kantor Pertanahan setempat dibuat salinan rangkap 2 dan/atau
dapat dismpan dalam bentuk data elektronik. Dokumen yang asli dan 1
salinan data diserahkan kepada instansi yang memerlukan tanah sedangkan
satu salinan lainnya menjadi dokumen di Kantor Wilayah BPN atau Kantor
Pertanahan setempat.

TAHAPAN PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAH

Sebagai tahap akhir dari proses pengadaan tanah untuk pembangunan

kepentingan umum adalah tahap penyerahan hasil pengadaan tanah kepada
instansi yang memerlukan tanah yang akan melakukan pembangunan
kepentingan umum dengan terlebih dulu mendaftarkan tanah yang
diperolehnya sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 211
 D. JANGKA WAKTU TAHAPAN PENGADAAN TANAH UNTUK
KEPENTINGAN UMUM

Pengadaan tanah untuk kepentingan umum memerlukan waktu yang lama

(sekitar 287 hari kerja). Tabel berikut memaparkan perkiraan waktu yang
diperlukan untuk melaksanakan pengadaan tanah untuk kepentingan umum.

TAHAPAN PENGADAAN TANAH

I PERENCANAAN JANGKA WAKTU

II.a PERSIAPAN PL
Pembentukan Tim Persiapan 10
Pemberitahuan rencana pembangunan 20
Pendataan awal lokasi rencana pembangunan 30
Konsultasi publik 60
Konsultasi publik ulang* 30
Proses penanganan keberatan oleh Gubernur 14
TOTAL TANPA KEBERATAN 150
TOTAL ADA KEBERATAN 164

II.b PENETAPAN LOKASI

Tenggang waktu pengumuman PL 3
Masa pengumuman PL 14
Tenggang gugatan PL 30
Penetapan PTUN 30
Tenggang waktu kasasi 14
Penetapan MA 30
TOTAL TANPA KEBERATAN 17
TOTAL ADA KEBERATAN 121

III PELAKSANAAN
Invent dan identifikasi 30
Pengumuman hasil 14
Masa keberatan 14
Masa verifikasi perbaikan 14
Penetapan penilai 30
Penilaian obyek Pengadaan Tanah 30
Musyawarah bentuk dan besaran ganti rugi 30
Penetapan ganti rugi 30
Masa tenggang gugatan 14
Putusan PN 30
Masa tenggang Kasasi 14
Putusan MA 30
Pemberian ganti kerugian/pelepasan hak 7
TOTAL TANPA KEBERATAN 199
TOTAL ADA KEBERATAN 287

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 212
 E. DEREGULASI SKEMA PENGADAAN TANAH UNTUK
KEPENTINGAN UMUM

Dalam rangka mengatasi Debottlenecking dan permasalahan terkait

pentanahan untuk kepentingan umum, pemerintah telah menerbitkan produk
hukum terbaru yaitu

1) Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2015 sebagai

Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012
Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum.

2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 6 Tahun

2015 tentang perubahan Peraturan Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2012
tentang Petunjuk Teknis Pengadaan Tanah.

Pokok Pokok Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015 dan Permen

Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 2015, antara lain:

a. Penyelenggara Pengadaan Tanah dan Luasan Pengadaan Tanah

Sebelum Sesudah
Instansi yang memerlukan tanah dan Instansi yang memerlukan tanah:
Sumber Pendanaan:
Lembaga Negara, Badan Hukum Milik Lembaga Negara, Badan Hukum Milik
Negara/ Badan Usaha Milik Negara Negara/ Badan Usaha Milik Negara
Badan Usaha Swasta yang telah
menerima otoritas/kuasanya dibawah
perjanjian dengan lembaga
Pemerintah terkait atau perusahaan
milik negara/BUMN
Luasan Pengadaan tanah untuk Luasan Pengadaan tanah untuk
kepentingan umum tidak lebih dari 1 kepentingan umum tidak lebih dari 5
hektar hektar
Tahapan Pengadaan Tanah Untuk Tahapan Pengadaan Tanah Untuk
Kepentingan Umum mengikuti Kepentingan Umum tidak berubah
Peraturan Presiden Nomor 71 TAHUN
2012

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 213
 b. Skema Pendanaan Pengadaan Tanah

Pendanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum dapat bersumber

terlebih dahulu dari dana Badan Usaha selaku Instansi yang memerlukan
tanah yang mendapatkan kuasa berdasarkan perjanjian, yang bertindak atas
nama lembaga negara, kementerian, lembaga pemerintah nonkementerian,
pemerintah provinsi, dan/atau pemerintah kabupaten/kota.

Pendanaan pengadaan tanah oleh Badan Usaha dibayar kembali oleh lembaga
negara, kementerian, lembaga pemerintah non kementerian, pemerintah
provinsi, dan/atau pemerintah kabupaten/kota melalui APBN dan/atau APBD
setelah proses pengadaan tanah selesai. Pembayaran kembali dapat berupa
perhitungan pengembalian nilai investasi seperti:

Hak pengelolaan terhadap tanah untuk Badan Hukum milik Negara/BUMN

Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan

pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya

Hak Guna Bangunan/atau hak pakai diatas hak pengelolaan untuk Badan
Usaha yang mendapat kuasa berdasarkan perjanjian dengan BUMN yang
mendpat penugasan khusus dari Pemerintah, sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.

c. Skema Perolehan Hak Atas Tanah

c.1. Perolehan Tanah Asal Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan atas tanah negara yang diperoleh perusahaan dengan
pemindahan hak dalam rangka penanaman modal berdasarkan izin Lokasi,
atas permohonan pemegang hak diperpanjang masa berlakunya atau
diperbarui sehingga masa berlakunya berakhir pada tanggal 24 September
tahun ketiga puluh terhitung sejak dikeluarkannya izin lokasi, dengan masa
berlaku tidak lebih dari pada 30 tahun dengan ketentuan sebagai berikut:

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 214
 Hak Guna Usaha atas tanah yang diperlukan oleh perusahaan dengan Hak
Guna Bangunan atas permohonan pemegang hak atau kuasanya diubah
menjadi Hak Guna Bangunan yang berlaku sampai dengan tanggal
berakhirnya Hak Guna Usaha tersebut dengan ketentuan paling lama sampai
dengan tanggal 24 September tahun ketiga puluh terhitung dari dikeluraknnya
izin Lokasi yang menjadi dasar perolehan tanah tersebut yang bersangkutan.

c.2. Perolehan Tanah asal Hak Pakai

Hak Pakai atas tanah negara yang diperlukan oleh perusahaan dengan Hak
Guna Bangunan atas permohonan pemegang hak/kuasanya diubah menjadi
hak guna bangunan yang berlaku sampai dengan tanggal berakhirnya hak
guna bangunan yang berlaku sampai dengan tanggal berakhirnya hak pakai
yang bersangkutan.

F. Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum pada Praktiknya

Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum khususnya untuk pembangunan

pembangkit listrik milik swasta pada praktiknya banyak ditemui fakta tidak
menggunakan skema pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Pengadaan
tanah untuk pembangkit listrik milik Pengembang listrik swasta dilakukan
tanpa melalui tahapan-tahapan sebagaimana yang diatur dalam Undang
Undang 2/2012 dan peraturan turunannya. Selain Pengadaannya yang tidak
dilakukan oleh PT PLN (Persero) melainkan oleh pengembang listrik swasta itu
sendiri, pengadaan tanahnya juga dilakukan dengan menggunakan skema jual
beli langsung.

Berdasarkan hasil analisa, hal hal yang menyebabkan pengadaan tanah

untuk pembangkit tenaga listrik banyak dilakukan secara jual beli langsung
oleh pengembang listrik swasta antara lain:

1) Ketentuan dalam dokumen kontrak jual beli listrik dengan PLN (PPA)
yang menyatakan bahwa salah satu syarat utama untuk tercapainya
financial close adalah adanya pemilikan tanah dan izin lokasi dari
Pemda

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 215
 2) Pemilikan tanah bagi pengembang listrik swasta juga merupakan hal
yang sangat penting karena digunakan sebagai agunan untuk mencari
pendanaan (lender) untuk pembiayaan proyek.

PEDOMAN INVESTASI DAN TATA CARA PERIZINAN INDEPENDENT POWER PRODUCER UNTUK PEMBANGUNAN PLTU 216