C

(
). C
(
).
P
(
). P
(
). E
(
)

H, B
S, L

Corte de Apelaciones de Presidente Aguirre Cerda

16/09/1981
Cita Westlaw Chile: J5104/1981

SUMARIO

El contrato de promesa de compraventa de un predio agrcola en el que las partes

acuerdan que el contrato prometido se celebrar a ms tardar en la fecha en l
fijada, o en la prrroga que de comn acuerdo convengan las partes y todo ello
supeditado a la autorizacin o subdivisin del predio que debe otorgar el Servicio
Agrcola y Ganadero, contiene un plazo expreso y determinado para el cumplimien-
to de la obligacin, que es de naturaleza resolutiva o extintiva. Procede acoger la
caducidad del contrato de promesa de compraventa si, expirado el plazo convenido
para la suscripcin del contrato definitivo de venta, las partes no han dado cumpli-
miento a las obligaciones contenidas en el primero
332 C/P/E

TEXTO COMPLETO

Corte de Apelaciones Presidente Aguirre Cerda 16 de septiembre de 1981

Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada con las modiicaciones que seguida-
mente se especiican:
A) Se elimina de su motivacin sptima toda su parte inal, desde la parte
que comienza con las frases No obstante lo anterior. . . y que inaliza con el
perodo oracional antes de ellos la condicin indicada...;
B) Se suprimen -asimismo- sus consideraciones octava y novena;
C) En su considerando decimoquinto se elimina toda su segunda parte,
escrita desde el punto aparte que divide dicha relexin, vale decir, desde la
oracin De esta manera, es un hecho. . . y que inaliza con el perodo comple-
mentario en forma gratuita;
D) Se quitan sus consideraciones decimosexta y decimosptima.
Y teniendo en lugar de las consideraciones eliminadas y, adems, presente:
1. Que las partes representadas por sus respectivos abogados -la deman-
dante por el letrado don Jorge Benavente y el demandado por el profesional don
Pedro Tapia- se hicieron presentes ante estrados sosteniendo sus respectivas
alegaciones y defensas en base a los antecedentes y argumentaciones que bre-
vemente se expondrn en las relexiones que siguen;
2. Que primeramente cabe sealar que la actora fundamenta su peticin
revocatoria del fallo en estudio en las consideraciones que se expresan:
A) En la circunstancia explicitada en la clusula cuarta del contrato de pro-
mesa de venta suscrito entre su parte y la demandada, el da 16 de junio de 1972,
relativas a la venta del predio que ocupa don Luis E. Salgado y donde se convino
que dicho contrato de venta deba efectuarse a ms tardar el da 30 de noviem-
bre de 1972, por lo que han acordado un plazo extintivo, ya que la expresin a
ms tardar all empleada signiica -en su opinin- que el ltimo da en que
podra celebrarse el contrato era el 30 de noviembre de 1972. Consecuentemen-
te con lo dicho, el plazo referido signiica -en su concepto- que al expirar haca
caducar las facultades y derechos de los contratantes, toda vez que una inter-
pretacin contraria a ello conllevara al absurdo de que se, estara frente a un
contrato de carcter permanente o ad eternum;
B) Fundado en tal premisa el representante de la actora sostiene -tal como
se lee en su escrito de expresin de agravios- que las partes al indicar, a conti-
nuacin del plazo referido, que Todo ello en el bien entendido, entre las partes,
que la autorizacin de subdivisin del predio por el Servicio Agrcola y Ganade-
ro se hubiere efectuado no han entendido -como lo indica el juez a quo- sobre-
poner una condicin a un plazo, ya que al ijar un plazo extintivo ha establecido
 J E 333

que el contrato se celebrara fatalmente al vencer el trmino ya mencionado. O

sea, que los contratantes convinieron el plazo siempre que a esa fecha se hubie-
re subdividido el predio;
C) Que -adems de lo expresado- el abogado de la apelante agrega -como
otro argumento en apoyo de su pretensin procesal- que la ley cuando regla-
mente en el artculo 1553 del Cdigo Civil el contrato de promesa, en su n-
mero tercero, da como alternativa la ijacin de un plazo o condicin, o sea,
que cualquiera de tales modalidades puede convenirse por las partes, pero que
no pueden convivir ambas. En la especie el sentenciador ha establecido -en su
opinin- una aseveracin totalmente contraria a la ley, pues ha resuelto que la
condicin se ha sobrepuesto al plazo y dicha condicin -aade- es una de natu-
raleza indeterminada y que ha tenido la virtud de suspender el cumplimiento
del contrato y que -por exceder del trmino ijado expresamente- es meramente
potestativa, ya que consistira en la voluntad de las partes de tramitar y obtener
la subdivisin del predio. Con ello se llega a que se den dos posibilidades: si
va a depender de la voluntad del promitente vendedor en cuanto a tramitar y
obtener la subdivisin del predio, se tratara en la especie de una promesa uni-
lateral que no producira obligacin alguna; en caso contrario, si no depende de
ninguna de las partes y slo obedece a la voluntad de un tercero -que vendra a
ser el Fisco- sera nula, conforme a lo dispuesto en el artculo 1478 del Cdigo
Civil;
D) Que -a mayor abundamiento, el abogado de la actora sostiene la impo-
sibilidad de dicha subdivisin, al tenor de lo prevenido en el artculo 193 N 1
de la Ley 16.640, precepto que prohiba la subdivisin de los pequeos predios
cuyo avalo es inferior a 10 sueldos vitales anuales como sucede en el presente
caso, razones por las cuales la mencionada condicin, por ser de aquellas que el
artculo 1475 del Cdigo Civil caliica de positivas imposibles, es nula por violar
las leyes de orden pblico, cual es la de Reforma Agraria, y su ejecucin tiene un
carcter ilcito. Maniiesta que tambin el Decreto Ley 752, de 16 de noviembre
de 1974, prohiba dividir predios que no resultaran de una supericie igual o su-
perior a 20 hectreas, lo que vendra a corroborar sus anteriores conclusiones.
Aade -adems- que de acuerdo con el artculo Io del referido ordenamiento,
las disposiciones anteriores sern aplicables a los casos de parcelas inferiores a
20 hectreas de riego bsicas y en la medida que cada una de estas parcelas sea
igual o equivalente a 8 hectreas de riego de clase I y II de capacidad de uso en
la comuna de Buin, en conformidad a la tabla de conversin y equivalencia ex-
presada en el artculo 22 del citado decreto ley. Detalla que, segn la tabla ya re-
ferida, 8 hectreas de riego en San Antonio, equivalen a 70 de secano y que todo
el predio materia de la promesa tiene nicamente 52 hectreas. Expresa que el
artculo 17 del comentado decreto ley ha sancionado con la nulidad absoluta el
acto o contrato que es materia del juicio y por ello solicita -acorde lo establecido
en el artculo 1683 del Cdigo Civil- que se declare de oicio la nulidad absoluta
del contrato de promesa;
E) Que tambin recuerda las particularidades que en la doctrina se han in-
dicado al estudiar la condicin establecida en la promesa de venta y para que la
334 C/P/E

misma sea vlida. El profesor Arturo Alessandri -anadeen su obra clsica inti-
tulada La Compraventa y la Promesa de Venta ha sealado que debe tratarse
de una condicin determinada, es decir, de una condicin que debe cumplirse
en cierto tiempo, pues solamente ija la poca de la celebracin del contrato, ya
que poca signiica espacio de tiempo. Luego, una condicin ija la poca
del contrato si es de tal naturaleza que slo puede ocurrir dentro de cierto espa-
cio de tiempo, porque lo que quiere ese artculo es que la promesa contenga una
condicin que determine, ms o menos, el tiempo en que se celebrar el contra-
to prometido, rechazando la idea de una condicin indeterminada en cuanto a
la poca en que puede ocurrir (pgina 1238, N 2109, tomo II de La Compra-
venta y la Promesa de Venta, Editorial Barcelona, Santiago, 1917). As opinan
tambin los tratadistas don Toms Ramrez Fras y don Leopoldo Urrutia;
F) En base a las razones y antecedentes jurdicos ya relacionados, solicita
se acoja la demanda de autos en cuanto se pide la declaracin de caducidad de
los derechos de los contratantes, debido a que ha transcurrido el plazo extin-
tivo en que se pudo exigir el cumplimiento del contrato; en subsidio, declarar
que la condicin pactada por ser potestativa, imposible, ilegal e indeterminada,
hace nulo de nulidad absoluta el contrato de promesa por faltar un requisito
esencial. Asimismo -dado que la condicin no tiene eicacia jurdica y por ha-
ber transcurrido ms de 7 aos sin haber ejercido las acciones judiciales que de
ellos derivan- declarar que se encuentran prescritas y que se mantiene el fallo
en la parte que no dio lugar a la accin reivindicatoria y que se rechaza la accin
de precario, todo ello con costas;
3. Que por su parte el abogado de la demandada -para sostener la peticin
conirmatoria del fallo en alzada- argumenta como fundamento de su defensa
las siguientes consideraciones:
A) Que las partes del juicio han celebrado un contrato de promesa de venta
que no ha sido objetado, que rene todas las exigencias legales y que el plazo
convenido en dicho acuerdo -a in de celebrar el contrato deinitivo- no ha sido
un trmino fatal y que la condicin pactada es una de carcter suspensivo y que
est pendiente y an no ha fallado por no haber transcurrido el tiempo legal
necesario a tal inalidad;
B) Que en corroboracin a lo enunciado, seala que la propiedad prometida
vender es un predio susceptible de subdivisin y que es inefectivo que la parte
demandada no haya efectuado diligencia alguna para cumplir con el contra-
to, pues en las actas levantadas en los comparendos realizados ante el Servicio
Agrcola y Ganadero el 24 de enero de 1974, con el objeto de que la vendedora
le otorgara la escritura deinitiva, qued constancia de que ha cancelado a la
promitente vendedora (la actora) ms del 50% del valor del precio de venta con-
venido;
C) Que en lo atinente a la declaracin de nulidad absoluta impetrada por la
apelante, solicita de plano su rechazo porque no se renen las exigencias pres-
critas en los artculos 1682 y 1683 del Cdigo Civil, ya que no puede alegarla el
que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el
 J E 335

vicio que lo invalidaba, consistente en la imposibilidad de subdividir el predio

prometido vender. Igualmente so licita el rechazo de la peticin del recurrente,
en el sentido de que se declaren prescritos los derechos y acciones que emanan
del contrato, como quiera que de acuerdo con lo estatuido en los artculos 2514
y 2515 del Cdigo Civil an no ha transcurrido el trmino respectivo;
D) Que, inalmente y en virtud de las razones ya descritas, solicita que se
deseche la solicitud contraria de caducidad del contrato de promesa de com-
praventa por estar sujeto a una condicin suspensiva cuyo cumplimiento se ha-
lla pendiente; que se rechace -igualmente- la prescripcin pedida y la nulidad
absoluta invocada respecto del contrato por cumplirse las exigencias legales
para acceder a tales peticiones, dado que el predio ha sido siempre susceptible
de subdivisin y que la intencin de los contratantes ha sido celebrar el contrato
de venta pactado, mxime si se considera que la demandante ha recibido ms
del 50% del precio de venta convenido. En deinitiva, pide la conirmacin del
fallo en alzada, en todas sus partes y con costas;
4. Que durante la segunda instancia las partes rindieron las pruebas que se
analizan a continuacin:
A) El certiicado emitido por la Seccin Avalos de la IV Zona, Inspeccin
de San Antonio, comuna de Cartagena, que corre a fojas 37 y donde consta el
avalo total correspondiente al predio denominado Fundo La Verbena, inscrito
a nombre de Berta Hermosilla Hermosilla y el proporcional, concerniente a la
Hijuela N 2, de 52 H., siendo el primero correspondiente al ao 1974 de $ 4,11
y el proporcional de $ 1,60;
B) Absolucin de posiciones evacuadas por el demandado don Luis E. Sal-
gado que constan del pliego que rola a fojas 108, 109 y las respuestas evacuadas
a fojas 110 y 111 y que interesa destacar para los ines procesales consiguientes:
Posicin segunda. Relativa a si era efectivo que por la clusula 2 del con-
trato que se le exhibe, convinieron las partes en que el contrato de compraventa
prometido deba celebrarse a ms tardar el 30 de noviembre de 1972, o cundo
deba celebrarse. El absolvente contest que el plazo convenido sera aquel en
que la demandante obtuviera tal permiso del Servicio Agrcola y Ganadero para
la subdivisin del predio y poder otorgar la escritura prometida dentro del ms
breve plazo.
Al interrogrsele nuevamente con el in de que precise el objeto de la fecha
del 30 de noviembre de 1972, maniiesta que tuvo por in establecer una fecha
variable para que ella (la actora) hiciera las tramitaciones necesarias para obte-
ner la autorizacin correspondiente.
Posicin tercera. Concerniente a la efectividad de que la demandante o l
deban solicitar, tramitar y obtener previamente y antes del da 30 de noviembre
de 1972 la autorizacin del SAG para subdividir la parte del predio prometido
vender o, a ms tardar, el da sealado. El absolvente expresa que nicamente
era la demandante la persona obligada porque es un derecho exclusivo de ella
y por eso deba obtener la autorizacin, ya que l no se comprometi a colabo-
336 C/P/E

rar con ella en ese punto porque la ley exige que sea el propietario quien deba
hacerlo.
Posicin quinta. Atinente al hecho de que tanto l -demandado- cuanto la
demandante tenan sus motivos de dudas sobre la procedencia de la subdivi-
sin del predio y debido a ello ijaron un plazo extintivo y fatal sobre la materia,
en que deba cumplirse el contrato el 30 de noviembre de 1972. El absolvente
expresa que la subdivisin del predio ha podido hacerse y que la autorizacin
para la subdivisin y el acuerdo no existi jams. Aclarando sobre la fecha del
30 de noviembre de 1972, expresa que dicha data fue una aproximacin del
tiempo requerido para hacer los trmites de subdivisin.
Posicin sexta. Relativa a que cuando concurri al SAG le contestaron inva-
riablemente que la subdivisin del predio materia de la promesa no estaba per-
mitida por la ley, y si algo tena que reclamar deba hacerlo ante la Justicia y eso
le llev a demandar ante el Segundo Juzgado de Letras. El absolvente expres
que no era efectivo y que en el SAG le expresaron que no se poda fallar y que no
eran competentes para hacerlo;
5. Que -asimismo- a fojas 116 rola un oicio del Servicio Agrcola y Ganade-
ro, evacuando diversas consultas a peticin del abogado de la demandada y que
dicen relacin con la propiedad de la actora y el predio prometido vender, que
seala los siguientes puntos:
1. Expresa que el predio denominado Hijuela Dos del Plano de Subdivisin
del Fundo La Verbena -ubicado en la comuna de Cartagena, V Regin, y que co-
rresponde a la demandante- puede subdividirse libremente en retazos mayores
de 0,5 hectrea a contar del 1 de diciembre de 1980, de acuerdo con lo dispues-
to en el D.L. 3.516 del Ministerio de Agricultura, siempre que no se cambie de
destino el suelo;
2. Se aclara que el mencionado predio poda dividirse anteriormente desde
el ao 1974, siempre .que cumpliera con los requisitos establecidos por el D.L.
752 (Diario Oicial de 16-11-74) que decret la prohibicin de divisin de predios
rsticos existentes desde el ao 1966 por la Ley 16.465 (Diario Oicial del 23-4-
66). La nica limitacin para la divisin de la tierra impuesta por el referido D.L.
era la autorizacin del S.A.G., para dividir predios menores de 20 hectreas de
riego bsicas;
3. Que con posterioridad el D.F.L. 1-2.345 (Diario Oicial del 9-2-79) limit la
supericie para ser aprobada por el SAG a 8 hectreas de riego bsicas;
4. Que relativo a la presentacin de alguna solicitud de subdivisin del pre-
dio antes mencionado -ya por doa Berta Hermosilla Hermosilla o don Luis Er-
nesto Salgado Snchez- se expresa que revisados los registros de ingreso no se
encontr ningn antecedente al respecto, desde el ao 1972 a la fecha;
6) Que recordadas as las circunstancias en que tanto la actora cuanto la
demandada fundamentan sus pretensiones procesales, como asimismo las
pruebas incorporadas a esta instancia por los litigantes, es procedente entrar
 J E 337

al anlisis particularizado de la promesa de venta que liga a los contendien-

tes como asimismo a la ponderacin de la clusula sobre cuya inteligencia dis-
cuerdan, dado que en tal estipulacin se asilan las antagnicas solicitudes en
estudio;
7. Que -al efecto- conviene recordar que la clusula cuarta del contrato de
promesa de compraventa de fojas 9 es del tenor siguiente: El contrato prometi-
do, esto es, la compraventa, se efectuar a ms tardar el da 30 de noviembre de
1972, o en la prrroga que de comn acuerdo convengan las partes. Todo ello en
el bien entendido, entre las partes, que la autorizacin o subdivisin del predio
por el Servicio Agrcola y Ganadero se hubiere efectuado;
8. Que la mencionada estipulacin -aparte de cumplir con la exigencia
prescrita en el N 3 del artculo 1554 del Cdigo Civil para otorgarle plena va-
lidez a este tipo de contrato- ija clara y precisamente la data en que las partes
acordaron suscribir el contrato deinitivo de compraventa, toda vez que en la
especie se ha sealado un trmino ijo para tal evento y que viene a ser, como se
expresa, a ms tardar el da 30 de noviembre de 1972.
Ahora bien, dados los trminos especicos de dicha clusula, los sentencia-
dores llegan a la conclusin de que en la especie las partes convinieron un plazo
determinado para el cumplimiento de la obligacin que, en atencin a la forma
en que aparece redactada la precitada estipulacin, es de naturaleza resolutiva
o extintiva por oposicin al que suspende el ejercicio de un derecho o el cum-
plimiento de una obligacin y que se llama suspensivo;
9. Que la deduccin que los sentenciadores efectan de los trminos du-
bitados de dicha clusula, se corrobora por los elementos de juicio que pasan a
mencionarse, basados en las probanzas y dems antecedentes que se explicitan
en las motivaciones que siguen:
A) En primer trmino, el uso de las expresiones a ms tardar insertas an-
tes de la data en que se ija para la suscripcin del contrato de venta prometido
por la promitente vendedora, ya que de acuerdo con las normas gramaticales
del caso, tales aserciones pueden traducirse tambin por sin ms tardanza o
sin ms esperas o demoras, etc.. . .;
B) La frase o perodo oracional que sigue a dicha estipulacin, a saber:
Todo ello en el bien entendido, entre las partes, que la autorizacin o subdivi-
sin del predio por el Servicio Agrcola y Ganadero se hubiere efectuado, con
lo que queda en claro que las partes establecen que el evento futuro e incierto
de la autorizacin o subdivisin del predio se hubiere efectuado, siendo -como
evitando recalcarlo- inoicioso destacar la forma verbal utilizada del verbo ha-
ber, o sea, el pretrito anterior que signiica una accin o hecho ya pasado;
C) Que -por dems- corrobora la circunstancia de tratarse en el presente
caso de un plazo extintivo o resolutorio el hecho de que -en la primera parte de
la clusula en estudio- a continuacin de la data referida se especiica o en la
prrroga que de comn acuerdo convengan las partes, extremo que tampoco
338 C/P/E

ha sido acreditado por la demandada, segn se ver en las consideraciones que

siguen;
10. Que independientemente de la clasiicacin que puede asignarse al su-
ceso futuro e incierto de la aprobacin de la subdivisin del predio indicado
en la promesa de venta, es lo cierto que dicha condicin aparece claramente
determinada por la llegada del plazo antes referido, o sea, se tratara en el mejor
de los casos de una condicin determinada porque se saba con certeza hasta la
data respecto de la cual poda el promitente comprador -el demandado en este
caso- hacer efectivo el cumplimiento de la obligacin de suscribir el contrato de
venta respectivo por la promitente vendedora, o sea, la parte demandante;
11. Que la referida conclusin se corrobora -por dems- con el estudio de la
forma literal en que aparece redactada la estipulacin tantas veces recordada,
donde se ija el plazo o condicin para la celebracin del acto o contrato y que
es uno de los requisitos bsicos del contrato de promesa, segn establece el N 3
del artculo 1554 del Cdigo Civil al sealar: Que la promesa contenga un pla-
zo o condicin que ije la poca de la celebracin del contrato. Este criterio, por
dems, goza del favor de los estudiosos como se iniere de la conocida y citada
obra de don Arturo Alessandri Rodrguez denominada De la Compraventa y
de la Promesa de Venta (Tomo II, Imprenta Litogrica Barcelona, Santiago,
1918, pginas 1236 y 1237 y siguientes), quien insiste que tanto el plazo como la
condicin que contenga la promesa de venta deben determinar la poca en que
ste se celebrar. Asimismo, se indica que innumerables son las sentencias que
han declarado la nulidad de promesa de venta por omisin de este requisito.
Tambin abunda sobre este tema en la obra Curso de Derecho Civil, basado
en las clases de los profesores Arturo Alessandri Rodrguez y Manuel Somarriva
Undurraga (Tomo IV, Fuentes de las Obligaciones, Editorial Nascimento, pgi-
nas 361 y siguientes);
12. Que el mrito de los elementos probatorios aparejados al juicio, no des-
mienten los razonamientos anteriores toda vez que el propio demandado -al
absolver las posiciones comentadas en la relexin 4 de este fallo- reconoci
haber celebrado el contrato de promesa (fechado el 16 de junio de 1966) y al
preguntrsele sobre la inalidad de ijar el plazo de 30 de noviembre de 1972,
manifest que se estableca una fecha variable para que ella (la demandante)
hiciera las tramitaciones necesarias para obtener la autorizacin correspon-
diente. A la pregunta 3, expres que era la demandante quien deba obtener la
autorizacin y que l no se comprometa a obtenerla porque es un derecho de la
propietaria del predio. Reconoci -igualmente- que demand a la actora ante el
Segundo Juzgado Civil de Santiago para el cumplimiento del contrato de com-
praventa y que en dicha causa se declar el abandono de la instancia (posicin
4). Insistiendo la parte demandante respecto de la posicin 3, concerniente
a la fecha ijada para la celebracin de la compraventa, el absolvente asever
que ella fue una aproximacin al tiempo requerido para hacer los trmites de
subdivisin. Evacuando despus la posicin 6, respecto de qu le haban con-
testado en el SAG sobre la subdivisin del predio que no estaba permitido por la
ley y que si algo tena que reclamar era ante la Justicia, al principio asever no
 J E 339

ser efectiva la pregunta, pero al insistir en la misma contest que la institucin

(SAG) no poda fallar y que no era competente para hacerlo;
13. Que del somero examen hecho a la confesin ya mencionada, se colige
que el demandado convino en un plazo extintivo o resolutorio para la suscripi-
cin del contrato deinitivo de compraventa y que dentro del trmino ijado no
fue posible obtener la autorizacin del organismo respectivo para la subdivisin
del predio, exigencia que era imprescindible para la suscripcin del contrato,
dada la cabida del bien raz ofrecido vender en atencin a que la Ley N 16.640,
sobre Reforma Agraria, y Decretos Leyes posteriores, impedan dicha subdivi-
sin a la celebracin de la promesa y con mucha posterioridad a tal suceso;
14. Que este hecho, por dems, resulta reairmado por las gestiones que la
demandada efectu ante el Servicio Agrcola y Ganadero, hasta donde compa-
reci tambin la actora, fracasando la posibilidad de un arreglo sobre el punto,
como aparece de las gestiones que constan en las copias autorizadas que corren
a fojas 19, 20, 21, 22 y 23 de estos autos;
15. Que mediante el oicio de fojas 116, el Servicio Agrcola y Ganadero con-
irma la imposibilidad de subdividir el predio a la fecha de celebracin de la
promesa de venta y, posteriormente, al de extincin del plazo ijado en dicha
convencin como se colige de las precisiones contenidas en los numerandos
primero, segundo, tercero y cuarto del informe, toda vez que dicha autorizacin
aparece como posible obtenerla en el referido servicio slo a contar del 1 de
diciembre de 1980, segn lo prevenido en el Decreto Ley 3.516 del Ministerio de
Agricultura. En el mencionado oicio se expresa -adems- que no existe ningu-
na solicitud de subdivisin del predio que haya sido pedida por la demandante
o el demandado desde el ao 1972 a la fecha;
16. Que la recordada estipulacin contenida en la clusula cuarta del con-
trato de promesa de fojas 8 importa -a la luz de los antecedentes ya menciona-
dos- que los contratantes acordaron un plazo expreso y determinado dentro del
cual deba suscribirse la compraventa prometida y no una condicin que ijara
la poca de la celebracin del contrato, toda vez que el trmino sealado del 30
de noviembre de 1972 era el plazo mximo para la extensin de dicha escritura
y, en el bien entendido, como igualmente se pact, que en dicho perodo la auto-
rizacin de subdivisin del predio se hubiere efectuado por el Servicio Agrcola
y Ganadero;
17. Que las circunstancias ya recordadas de que el demandado haya soli-
citado judicialmente el cumplimiento del contrato de promesa sin xito -por
abandono de la accin- como asimismo las diligencias practicadas ante el SAG
para obtener la autorizacin correspondiente a la subdivisin del predio son
inanes o rritas para establecer su calidad de contratante diligente, pues se evi-
dencia de la data de las mismas, que los realiz vencido el plazo que exista para
otorgar el contrato deinitivo de compraventa, sin que por ello pueda aceptarse
su alegacin de desconocer las normas legales correspondientes al caso, como
340 C/P/E

quiera que de autos se colige que era arrendatario de la demandante desde el

ao 1967;
18. Que -a mayor abundamiento sobre el particular y corroborando que
la actitud del demandado no ha sido la de un contratante diligente- aparece
-como se iniere de la diligencia de absolucin de posiciones (pregunta 12 de
fojas 110 y 111)- que ha cancelado nicamente la mitad del precio ijado para
la compra sin que haya consignado judicialmente o ante Notario el saldo del
precio o se hubiera allanado a cumplir en otra forma su obligacin dentro del
plazo preijado;
19. Que de autos se iniere entonces que ninguna de las partes -tanto la de-
mandante o promitente vendedora cuanto el demandado o promitente com-
prador- dieron cumplimiento al contrato prometido de venta del predio ocupa-
do por el demandado Salgado dentro del plazo extintivo ijado al efecto y que
las diligencias efectuadas por el demandado fueron desestimadas por improce-
dentes, perseverando posteriormente ambos contratantes en la inactividad sin
que ello signiique que haya existido una prrroga del trmino pactado, por lo
que debe concluirse que el contrato ha caducado sin que ninguna de las partes
pueda exigir actualmente su cumplimiento;
20. Que -en consecuencia- es procedente acoger la solicitud planteada en
primer trmino por la actora en su libelo de fojas 11 y reiterada en esta instancia
en su solicitud de expresin de agravios que rola a fojas 88, en orden a declarar
la caducidad de los derechos de las partes por haber expirado el plazo conveni-
do por ellas para la irma del contrato deinitivo de venta;
21. Que habindose aceptado la primera peticin de la demandante, se hace
innecesario emitir un pronunciamiento sobre la peticin subsidiaria de pres-
cripcin de los derechos y acciones que hayan podido emanar del contrato de
promesa de venta;
22. Que igualmente resulta inoicioso dictar resolucin concerniente a la
circunstancia aducida subsidiariamente por la actora -de haber celebrado un
contrato de promesa prohibido por la ley y de acuerdo con lo dispuesto en el ar-
tculo 1683 del Cdigo Civil-, pronunciar de oicio la nulidad absoluta de dicha
convencin.
No obstante lo dicho y pese a haberse pactado el contrato encontrndose
pendiente la falta de autorizacin para la subdivisin del predio a la poca de
su celebracin, conviene precisar que no se trataba de aquellos contratos con-
trarios a la ley y a las buenas costumbres, a los cuales alude el artculo 1554 N
2 del Cdigo Civil y 1445 del mismo Estatuto legal.
Por dems, dado lo excepcional de esta facultad, la jurisprudencia ha pre-
cisado que el vicio de nulidad absoluta que autoriza a un juez para declararla
de oicio o sin peticin de parte, debe ser de tal manera ostensible, claro o ex-
preso que basta para dejarse ver o llegar a saberse la sola mirada o lectura del
documento que da constancia del acto o contrato cuya nulidad absoluta va a
ser declarada en esa forma tan excepcional para nuestra legislacin, (Fallos del
 J E 341

Mes, noviembre de 1974, Ao XV, N 192, pgina 240) extremos que no se dan
en el caso en estudio, dados los trminos de dicha convencin y la modalidad
en ella convenida;

23. Que en lo atinente a la accin por daos y perjuicios que la actora plan-
tea en las letras e) y f) de su peticin subsidiaria contenida en lo principal del
libelo de fojas 11, se reservan las acciones para determinar en juicio separado
los frutos del terreno y la indemnizacin de los perjuicios que podran haberse
causado por corta de rboles y destruccin de construcciones por la demanda-
da;

En cuanto a las mejoras alegadas por la demandada.

24. Que en lo principal de su escrito de contestacin que rola a fojas 26, la

parte demandada hace presente que en el lapso que ha permanecido en la pro-
piedad reclamada ha efectuado innumerables mejoras destinadas a limpiar los
terrenos, cerrarlos, haciendo norias e instalando bombas de agua, construyen-
do una casa habitacin para poder vivir con mediana decencia, todo lo cual
avala en la suma de $ 800.000;

25. Que para acreditar los fundamentos de su peticin, la parte demandada

rindi en autos la prueba testimonial que rola a fojas 50, 50 vuelta, 51, 51 vuel-
ta, 52, 52 vuelta y 53, consistentes en los asertos de los declarantes Jorge Cua-
dros Vera, Orlando Hugo Ziga Riquelme, ngel Custodio Rojas Valenzuela y
Jos Rifo Robles, todos los cuales aseveran que el demandado Luis Salgado ha
efectuado en el predio sublite diversas mejoras consistentes en cuatro pozos de
regado, tres con motobombas, una casa habitacin con piezas y living, subte-
rrneo y galpn, habiendo cercado la propiedad con cerco de alambre de pa de
seis hebras, mejoras que justiprecian en la suma de $ 800.000 y que actualmente
consideran que valdrn un milln de pesos;

26. Que -asimismo- existe la inspeccin personal del Tribunal que rola a
fojas 55 y donde se establecen -aparte de la supericie y otras circunstancias del
terreno que existe una casa habitacin de unos 60 metros cuadrados, de made-
ra, en regular estado; un galpn de aproximadamente 30 metros cuadrados y
cuatro pozos de agua, tres de ellos con motores, todos los cuales habran sido
hechos por el demandado, segn sus decires;

27. Que tanto los testigos por reunir todas las exigencias legales prescritas
en el N 2 del artculo 384 del Cdigo de Procedimiento Civil, cuanto la ins-
peccin personal, dado lo dispuesto en el artculo 408 del citado cuerpo legal,
hacen plena prueba de la existencia de las mejoras alegadas por el demandado
y cuyo valor se aprecia prudencialmente en la suma de $ 700.000;

Por las consideraciones sealadas, lo dispuesto en los artculos 384 N 2,

394 y 428 del Cdigo de Procedimiento Civil y 1494 y 1495 del Cdigo Civil v su-
342 C/P/E

primiendo la referencia de los artculos 1473 al 1485 del precitado cuerpo legal,
se declara:
1) Que se revoca la mencionada sentencia de fecha 30 de mayo de 1980,
en la parte que rechaza la demanda interpuesta a fojas 11-, por la demandante
doa Berta Hermosilla en contra del demandado Luis Ernesto Salgado Snchez
con las siguientes disposiciones:
A) Que se acoge la caducidad del contrato de promesa de venta solicitado
por la actora, debiendo el demandado Luis Ernesto Salgado restituir el predio
reclamado en el plazo de decimo da de que quede ejecutoriada la presente sen-
tencia;
B) Que no ha lugar a las peticiones subsidiarias de declarar la nulidad abso-
luta del contrato de promesa de venta ya mencionado como asimismo, la pres-
cripcin de los derechos emanados del aludido contrato;
C) Que se declara -tambin- que no ha lugar a la accin reivindicatoria y
de comodato precario subsidiariamente opuestas por la actora, en virtud de lo
razonado en los motivos 10, 11, 12, 13, 14, 15 y 16 del fallo reproducido;
D) Que se reservan los derechos de la, parte demandante para demandar
separadamente los perjuicios y daos expresados en las letras e) y f) de su libelo
de fojas 11;
E) Que se acoge el cobro de las mejoras deducido por la demandada en su
contestacin de fojas 26, los que avalan en la suma de $ 700.000 y cuyo cobro
se har efectivo durante el cumplimiento incidental de este fallo.
F) Que los sentenciadores no imponen el pago de las costas de la parte de-
mandada por estimar que ha tenido motivo plausible para litigar.
Publquese.
Redaccin del ministro titular don Rafael Huerta B.
Rafael Huerta B. Jorge Medina C, Germn Hermosilla A.