Anda di halaman 1dari 40

Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG


Di era globalisasi sekarang ini, bekerja di gedung perkantoran merupakan trend
bekerja yang banyak didinginkan oleh semua orang. Ada saatnya sebuah perusahaan
menghendaki untuk menempati sebuah bangunan yang baru dan perusahaan-
perusahaan yang barupun memerlukan tempat untuk melaksanakan usahanya.

Jakarta sebagai Ibu Kota Negara Indonesia menjadikannya daya tarik yang kuat
bagi para pekerja dari luar Jakarta, baik yang terpelajar maupun yang tidak. Ada
berbagai macam hal bisnis yang terdapat di Kota Jakarta baik formal maupun informal
semua ada di Kota Jakarta, dari sisi formal ada banyak sekali usaha seperti bank,
pemerintah, pendidikan dan lain lainnya. Hal ini membuat banyak Pihak terus
berinovasi mengembangkan sayapnya membuat ruang kantor dalam jumlah banyak,
baik swasta maupun negeri yang mengutamakan prioritas pengguna atau karyawan
karyawan yang bekerja diperusahaan tersebut dan juga untuk mendukung masyarakat
dalam melakukan kegiatan perekonomiannya. Menurut data dari Citradata[1]
permintaan ruang perkantoran stagnan atau menurun pada tahun 1998 sampai 2002
akibat dari krisis moneter pada kurun waktu tersebut. Namun setelah pasca kritis
permintaan akan ruang kantor kembali meningkat dan semakin melonjak, bahkan
diperkirakan akan meningkat setahun kedepan karena banyaknya permintaan ruang
kantor dari pihak domestik maupun pihak asing. Pertumbuhan perkantoran selama
kurang lebih 25 tahun mencapai puncaknya pada tahun 2006 dengan total luas
bangunan yang selesai sebesar 1.551.680 m2. Hingga sampai saat ini permintaan
akan kantor terus meningkat dan masih banyak proyek proyek yang saat ini masih
dalam pengerjaan dan terus berjalan.

Lokasi perkantoran menjadi peran penting untuk tipologi kantor itu sendiri. Ada
banyak macam tipologi bangunan kantor dimulai dari kantor biasa yang luasannya
sama seperti rumah biasa, ruko, bangunan kantor 5 lantai hingga 40 lantai dan bahkan
lebih. Ini semua bergantung kepada lokasi dan jenis usaha yang dijalankan. Seperti di
Kawasan Internasional Mega Kuningan banyak sekali contoh kantor kantor yang
berjenis usaha besar. Kawasan internasional, Mega Kuningan sendiri merupakan
bagian dari Segitiga Emas jakarta. Mencakup Jl Rusuna Said, Gatot Subroto, M.H
Thamrin, dan Jendral Sudirman. Gedung perkantoran di kawasan ini termasuk dalam
grade A, misalnya Wisma Danamon, The East, dan Menara DEA.[2] Dengan patokan
harga berkisar Rp. 300.000 Rp. 400.000/m2 diluar biaya servis. Sebagai zona
multinasional terintegrasi, Mega Kuningan menjadi pengembangan utama dalam distrik
bisnis komersial Jakarta. Peran dan lokasi yang strategis memberikannya identitas
yang sangat kuat dan membuat Mega Kuningan kualitas yang paling diinginkan untuk
pengembangan lokasi di Jakarta. [2]

1
http://www.citradataconstruction.com/data/aub/data_5.pdf diakses 27 April 2017
2
http://megakuningan.indo.asia/ diakses 10 November 2016

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 1


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

1.2 BATASAN

Kantor Sewa ini secara khusus selain meningkatkan kualitas pengguna dan
kawasan mega kuningan juga membuat kantor sewa dengan kualitas rancangan yang
ramah terhadap lingkungan, melalui proses pendekatan rancangan Green Building.
Secara umum perancangan ini difokuskan untuk mengatasi dan memberi solusi bagi
para pengguna dengan penyediaan ruang kantor secara vertikal dan memiliki sarana
dan pra sarana atau fasilitas yang menunjang kegiatan perkantoran tersebut.

1.3 TINJAUAN PUSTAKA


1.3.1 Pengertian Judul

Rental office atau kantor sewa terdiri dari 2 kata, yaitu kantor dan sewa yang
masing masing memiliki pengartian sebagai berikut :
Kantor
Bangunan yang dipakai untuk bekerja yang berkenaan dengan urusan
administrasi (Santoso, 2002:297). Wadah segala sesuatu tentang penerimaan
(receiving). Pendokumentasian (recording). Dan fasilitas informasi serta
perlindungan aset perusahaan yang menjamin bahwa bisnis atau usaha
perusahaan itu dapat dipantau dan diperhitungkan (receiving). (Geudes,
1979:107).
Sewa
Menurut WJ.S Poerwodaminto dalam Kamus Umum Bahasa Indonesia adalah
pemakaian sesuatu dengan cara membayar uang.
Pemakaian, peminjaman susuatu dengan membayar uang, yang boleh dipakai
(Santoso, 2002:526).

Dari definisi suku kata diatas maka dapat disimpulkan bahwa pengertian dari
kantor sewa adalah ruang atau bangunan/gedung sebagai tempat untuk melaksanakan
kegiatan administrasi bagi setiap perusahaan atau pemakai, yang pengadaannya
dimaksudkan untuk disewakan kepada pemakai atau perusahaan dengan jangka
waktu yang telah disepakati bersama oleh pihak pemakai atau penyewa dengan pihak
pemilik atau pengelola. Atau dapat juga kami artikan sebagai bangunan atau wadah
bagi kegiatan pekerja kantor yang dapat dipergunakan oleh siapapun yang berminat
dengan cara membayar harga[3].

Mega Kuningan mempunyai konsep untuk mengintegrasikan bukan hanya ruang


terbuka dan ruang komersial, tetapi juga fasilitas pendukung, transportasi, akses lalu
lintas, dan sirkulasi dan menghasilkan pengembangan terintegrasi yang
mengoptimalkan fleksibelitas, efisiensi, dan kualitas hidup, untuk bisnis, warga, dan
pengunjung sama.

3
https://www.scribd.com/doc/243189707/Pengertian-Rental-Office (stupa 7a) diakses 9 Oktober 2016

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 2


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

Dengan Merancang Kantor Sewa berarti memberi ruang bagi para pemakai atau
penyewa yang ingin memiliki ruang kantor di kawasan yang terintegrasi dengan
fasilitas lainnya yang diharapkan dapat memajukan perekonomian dan kulitas hidup
yang sesuai dengan konsep Kawasan Mega Kuningan. Diharapkan juga, selain dapat
membantu memajukan perekonomian perorangan, juga dapat memajukan
Perekonomian Jakarta maupun Indonesia.

1.3.2 Maksud dan Tujuan

Meningkatnya akan kebutuhan ruang, bisnis dan gaya hidup di Jakarta membuat
ruang menjadi salah satu yang diinginkan oleh setiap pengusaha yang menjadikan
dapat dijadikan sebagai identitas pengguna.

Tujuan dari perancangan Kantor Sewa, yaitu:

a. Menciptakan ruang kantor yang diharapkan dapat mencukupi dan memfasilitasi


kebutuhan dari para pengusaha yang ingin mempunyai ruang kantor sendiri.
b. Memberikan fasilitas kantor sewa dan area komersil yang layak dan diharapkan
dapat berintegrasi dengan kegiatan padat yang ada di Jakarta.
c. Tidak hanya mencukupi kebutuhan masyarakat, tetapi juga diharapkan menjadi
identitas dari para penggunanya.

1.3.3 Manfaat Bagi Pengguna


a. Memiliki identitas dan gaya hidup.
b. Mendapat kebutuhan akan ruang kantor yang layak, nyaman baik sarana
maupun pra sarana dengan fasilitas lainnya yang terintegrasi.

1.3.4 Tinjauan Dari Sisi Arsitektur

Arsitektur ramah lingkungan atau Green Architecture adalah salah satu upaya
pendekatan rancangan bangunan dengan prinsip-prinsip ramah lingkungan. Dengan
menerapkan arsitektur ramah lingkungan atau green architecture yang artinya
berusaha membuat perancangan bangunan untuk meminimalkan penggunaan sumber
energi, pemakaian bahan material juga membatasi kerusakan lingkungan yang
dikonsumsi proyek pada saat pelaksanaan dan penggunaanya. Selain itu green
architecture atau arsitektur ramah lingkungan juga merupakan konsep bangunan
berkelanjutan. Konsep bangunan berkelanjutan bukanlah suatu hal yang baru dalam
dunia arsitektur, bahkan dalam beberapa tahun terakhir konsep bangunan
berkelanjutan sudah sering dipakai dalam setiap rancangan dan menjadi kepentingan
bersama dari berbagai disiplin ilmu.

1.3.5 Metode Pembahasan

Metode pembahasan laporan ini menggunakan metode analisis deskriptif dan


komparatif yaitu dengan memberikan gambaran segala permasalahan dan keadaan
yang ada, selanjutnya dilakukan analisis, perbandingan, serta dinilai dari sudut
pandang yang relevan untuk mendapatkan kriteria ide desain dan dasar perancangan.
Metode pengumpulan data yang dilakukan adalah metode studi kepustakaan dan
observasi lapangan dengan teknik pengumpulan data sebagai berikut :

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 3


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

1. Studi obversasi lapangan dilakukan sebagai pengamatan langsung terhadap


objek tapak (mengetahui langsung topografi, klimatologi, serta batas tapak
terhadap bangunan disekitarnya, fenomena masyarakat, arsitektur dan fungsi).
2. Studi pustaka, dilakukan untuk memperoleh data data literatur (sumber dari
buku, dan di akses dari internet).
3. Studi Banding, dilakukan sebagai pembanding terhadap proyek perencanaan
yang terkait.
4. PERDA atau peraturan daerah (untuk melihat peruntukan lahan, zonasi lahan,
fungsi bangunan, banyak lantai bangunan dan lain-lain).

1.3.6 Studi Preden

Membandingkan satu atau lebih karya-karya orang lain yang memiliki fungsi
sejenis dan pernah dibangun sebelumnya baik dari segi arsitekturnya, dari segi fasad,
dari fungsi dan dari segi pola sirkulasinya. Data-data tersebut dijadikan referensi dan
disesuaikan dengan prediksi kebutuhan masa kini maupun masa yang akan datang,
juga sebagai perbandingan sehingga dapat memperkecil kesalahan yang terjadi
dikemudian hari. Dari studi preseden tersebut didapat data-data yang dapat dijadikan
referensi untuk proyek tugas akhir dengan cara mengambil beberapa kelebihan dari
setiap studi preseden dan menghindari kesalahan/kelemahan dari studi preseden.

A. Menara Rajawali Jakarta[4]


Lokasi
Gedung perkantoran ini terletak di kawasan
antar bangsa Mega Kuningan yang berada di sisi
jalan Prof. Satrio yang akan dijadikan suatu kawasan
orchad road nya Indonesia.

Gambar 1.1 menara rajawali jakarta


Sumber : google, diakses 21 maret 2017

Lingkungan / Tataletak
Lahan Menara Rajawali terletak di sisi jalan Prof. Satrio Kawasan Mega
Kuningan seluas 6.200 m2 . Di sisi kiri dan kanan lahan masih merupakan tanah
kosong karena lahan tersebut masih merupakan daerah pengembangan kawasan
bisnis. Dibelakang lahan didirikan tower dengan podium ditengahnya. Mainentrance
ke setiap tower dan podium dipisahkan menurut fungsi bangunan. Di sisi kiri dan
bangunan dibuat koridor penghubung yang bisa dimanfaatkan oleh pejalan kaki untuk
menuju satu bangunan ke bangunan lainnya. Lalu lintas di depan bangunan pada jalan
Prof. Satrio merupakan sumber kebisingan terbesar.

4
http://arsiterian.blogspot.co.id/2016/05/skripsi-kantor-sewa-bab-ii.html
Diposkan oleh Hanif Gglo Senin, Mei 02, 2016 diakses 23 Maret 2017

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 4


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

Denah / Bentuk Secara Umum


Gedung didesain dengan bentuk persegi yang mengikuti gaya post modern dan
high tech yang tidak hanya dirancang secara estetik, namun juga ditujukan untuk
memaksimalkan elemen-elemen arsitektur agar befungsi efesien dan efektif . Konsep
ruang ditekankan pada fungsi servis bangunan diletakkan di tengah bangunan (core
terpusat). Massa bangunan terdiri dari satu tower sebagai bangunan perkantoran dan
dua podium yang terdiri dari 5 lantai sebagai tempat parkir, restoran, dan supermaket.
Bangunan memiliki KLB sebesar 60% dengan total luas ruangan yang disediakan
mencapai 30.950 m2 dan luas ruangan yang disewakan 15.000 m2. Tampak berbentuk
ellips memanjang kebelakang dengan arah tegak lurus terhadap jalan Prof. Satrio. Dari
depan Menara Rajawali terlihat dua pilar dari bawah kepuncak gunung. Kedua pilar
tersebut menggambarkan ekspresi sayap Rajawali yang siap terbang. Demikian pula
bentuk kanopi bangunan didesain sedemikian rupa sehingga memberi kesan paruh
rajawali.

Sistem Struktur
Struktur bawah Menara Rajawali menggunakan pondasi bore pile dengan 16
kolom utama dan 3 core wall untuk lift dan tangga. Pile cap diantaranya ada yang
berukuran khusus dengan panjang 27 m, lebar 12 m, dan tebal 2,5 m dengan memakai
beton mutu K 350. Struktur atas bangunan dikerjakan dengan cara konvensional.

Ornamen
Untuk memberikan kesan megah, maka pada bagian lobby bangunan desain
secara hati-hati. Desain grand lobby tidak menampakkan lift secara langsung, tetapi
pada entrance bangunan ini, para pengunjung disambut oleh sebidang dinding yang
memperlihatkan logo Rajawali Coorporation sedangkan lift terletak disisi kiri dan
kananya.

Sistem Sirkulasi
Pola siskulasi vertikal bangunan ini menggunakan lift. Terdapat 6 unit lift
penumpang dan 1 unit lift barang yang digunakan dari basement kelantai 25, dan 2 unit
lift penumpang yang terletak dibangunan podium yang digunakan dari ground ploor
kelantai 5. Di lantai parkir disediakn 2 unit lift parkir mobil yang dioperasikan dari lantai
semi basement sampai lantai 5.

Sistem Perlengkapan Bangunan


Tenaga listrik disuplai dari PLN sebesar 4.000 KVA dan 100% di bantu generator
dilengkapi 500 SST yang dapat ditambah sampai 1.000 SST. Suplai air bersih
diperoleh dari PAM dan sumur dalam 200 liter per menit.
Gedung ini dilengkapi pasilitas telekomunikasi jaringan serat fiber optik dan juga
dilengkapi stasiun telekomunikasi untuk meningkatkan kedalaman penggunaan telepon
genggam di dalam bangunan.
Untuk pengamanan gedung, digunakan fire protection yang terdiri dari automatic
sprinkler system, stand pipe, fire house riser, fire alarm, sistem smoke dan hit detector,
portabel extinguiser, CCTV, sound system dan public address system.
Untuk kenyamanan suhu ruangan, digunakan AC sentral berkapasitas 4 x 500
TR dan Variasi Air Volume (VAV) yang terdapat pada lantai 8 18.

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 5


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

B. Wisma BNI 46[5]


Gedung BNI ini terdiri atas 38 lantai yang diklasifikasikan
sebagai bangunan tinggi B dengan tinggi bangunan 132,5
meter, dan dengan luas total bangunan adalah 75.062 m2.

Konstruksi bangunan gedung BNI ini adalah beton


bertulang dengan dinding tembok serta atap beton. Secara
fisik, struktur bangunan ini terbagi atas basement 1 dan 2,
lantai utama 1 33, serta bagian atap 1 -3. Keseluruhan lantai
bangunan Gedung BNI 46 ini dibagi menjadi 2 zona, yaitu
zona bawah antara lantai basement lantai 15 dan zona
tinggi antara lantai 16 lantai 33.

Gambar 1.2 wisma BNI 46


Sumber : google, diakses 21 maret 2017

Pada bagian basement 2 digunakan sebagai tempat parkir, plant jaringan listrik
dan sistem HVAC, workshop dan gudang. Pada basement 1 digunakan sebagai
tempat parkir, ruang kontrol, divisi teknik, divisi keamanan, dan divisi housekeeper.
Lantai 1 33 digunakan sebagai ruangan perkantoran bagi BNI maupun penyewa
yang lainnya. Pada bagian roof 1 dan roof 2 digunakan sebagai tempat building service
equipment seperti cooling tower, sedangkan pada roof 3 terdapat hellipad (pendaratan
helikopter).
Fungsi dari bangunan Gedung BNI 46 ini adalah sebagai gedung perkantoran
BNI Pusat, namun juga disewakan bagi perusahaan-perusahaan lain yang berminat.
Bangunan ini dirancang agar menimbulkan kesan BNI yang ramah, modern, agresif,
namun konservatif. Kesan ini ditimbulkan dari keberadaan pintu masuk gedung, lobi lift,
dan ruang perkantorannya. Bangunan ini dirancang pula agar menciptakan lingkungan
kerja yang efisien untuk menciptakan kreativitas bagi pegawainya.
Penerapan sistem bangunan pintar pada gedung BNI 46 Jakarta memperhatikan
pendekatan multi disiplin dengan memperhatikan hal-hal berikut :
a. Sistem otomasi gedung (building automation system / BAS)
b. Sistem otomasi perkantoran (office automation system / OA)
c. Sistem telekomunikasi
d. Prasarana pembangunan gedung
e. Perencanaan lingkungan
f. Desain interior

Berdasarkan sistem konstruksi dan sistem perencanaan lingkungan, penerapan


sistem bangunan pintar pada gedung BNI 46 Jakarta diarahkan pada tiga hal yang
utama yaitu : sistem telekomunikasi, sistem otomasi perkantoran dan sistem otomasi
gedung.

4
Studi preseden kelompok STUPA 7 A

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 6


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

C. Bank Of China Tower (BOC Tower)[5]


Arsitek : L M. Pei
Struktur : Leslie E. Robertson Assosiates
MEP : J. Roger Preston Group
Lokasi :1 Garden road, Centarl, Hongkong
Pembangunan: 1985 1990
Lantai diatas tanah : 72 lantai
Lantai bawah tanah : 4 lantai
Parkir : 370
Luas lantai : 135.000 m2
Tinggi keseluruhan : 367.4m / 1,205.4 ft
Tinggi atap : 315.0m / 1,033.5 ft
Tinggi lantai atas : 288.3m / 945.9 ft
material struktur : beton bertulang, dan baja
vertikal horizontal
Material fasad :perak-biru kaca reflektif
dibingkai dengan alumunium
Gambar 1.3 bank of china tower (BOC Tower)
Sumber : google, diakses 21 maret 2017

Bank Of China Tower (BOC Tower) salah satu gedung pencakar langit yang
terkenal di Central, Hong Kong. Gedung ini adalah markas dari Bank Bank Cina yang
berada di Hong Kong.

Tipologi bangunan
BCHK (Bank of China Hong Kong) mendefinisikan Hydbride Architecture yaitu
invertasi arsitektur pada satu objek antara lansekap dan infrastruktur. Inovatif fasad
Postmodern Geometris terdiri dari sistem Curtain Walls dengan 10.000 lembar panel
kaca reflektif dan alumunium anodized silver. Desain mega struktur dengan balok
memuat diagonal memuat dicapai secara signifikan untuk mengurangi penggunaan
baja, juga menahan beban angin.

Struktur
Ekpresionisme struktural diadopsi dalam desain bangunan ini, menyerupai dari
tumbuh tunas bambu yang artinya melambangkan kemakmuran dan kehidupan.
Seluruh struktur ini didukung oleh empat kolom baja disudut-sudut bangunan, dengan
kerangka segitiga memindahkan berat struktur keempat kolom ini.

Gambar 1.4 sistem struktur BOC tower


Sumber : google, diakses 21 maret 2017

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 7


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

Tabel 1.1 studi preseden

No TINJAUAN MENARA WISMA BNI 46 BOC TOWER


RAJAWALI
1 Gambar

2 Arsitek - DP Architects L M. Pei


3 Lokasi Mega Kuningan Lot Jl. Jendral Soedirman 1 Garden Road,
No. 5.1 Jakarta pusat Centaral, HongKong
4 Fungsi Bangunan Perkantoran Perkantoran Perkantoran
5 Luas Bangunan 30.950 m2 75.062 m2 13.500 m2
6 Banyak Lantai 26 Lantai 48 Lantai 72 Lantai
7 Basement 1 Lantai 2 Lantai 4 Lantai
8 Tinggi Bangunan - 132.5 m 3.674 m
9 Material struktur - Beton Bertulang Beton Bertulang dan
Baja
10 Material Fasad Kaca Reflektif Hijau Kaca Reflektif Biru Kaca Reflektif Biru
dan Alumunium
11 Pondasi Bore Pile - -
12 Kolom - - -
13 Kapasitas Parkir 100 Kendaraan - 370 Kendaraan
14 Fasilitas Bank Bank Bank
ATM Centre ATM Centre ATM Centre
Travel Kantin Kantin
Tempat Ibadah Tempat Ibadah Tempat Ibadah
Mini Market Mini Market Mini Market
Bakery Star Bucks Star Bucks
Cafe Dunkin Donuts Dunkin Donuts
Bar Restoran Food Court
Restoran Klinik Restoran
Food Court Telekomunikasi Salon dan Spa
Salon dan Spa CCTV Klinik
Klinik AC Telekomunikasi
Telekomunikasi Toilet CCTV
CCTV Lift AC
AC Generator Toilet
Toilet Lift
Lift Generator
Generator
15 Gaya Arsitek - Arsitektur Modern Ekpresiosisme
Struktural

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 8


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

1.3.7 Kesimpulan Studi Preseden

Secara garis besar studi preseden diatas sebagian besar merupakan milik
perorangan atau suatu perusahaan yang terletak didaerah yang sangat strategis,
namun tidak semua tower atau bangunan digunakan oleh pemilik sehingga ruang yang
tak terpakai disewakan untuk umum atau perusahaan lain yang ingin memiliki ruang
kantor. Dengan konsep setiap bangunan yang berbeda-beda dan fasilitas yang
berbeda pula namun ada beberapa fasilitas yang sama disetiap bangunan dan semua
berusaha untuk memberikan yang terbaik dan mengoptimalkan segala sesuatunya
dengan baik.

1.4 SISTEMATIKA PENULISAN

Untuk mempermudah dalam memahami isi skripsi ini, berikut adalah uraian
mengenai sistematika penulisan dan pembahasan skripsi ini sebagai berikut :

BAB I PENDAHULUAN
Membahas mengenai latar belakang, batasan, tinjauan pustaka, pengertian
judul, maksud dan tujuan, mamfaat bagi pengguna/penyewa, tinjauan dari sisi
arsitektur, metode pembahasan, studi preseden dan sistematika penulisan.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA


Menguraikan tentang syarat-syarat, konsep dan tema bangunan juga
karakteristik bangunan berikut hal-hal yang harus diperhatikan dalam proses
perancangan secara makro atau umum.

BAB III ASPEK MAKRO


Membahas secara mikro dan menguraikan proses perancangan seperti analisis-
analisis baik analisa lokasi, analisa fungsi, analisa kegiatan, analisa tapak, untuk
mendapatkan kebutuhan ruangnya. Analisa struktur bangunan yang mungkin dapat
diaplikasikan pada bangunan. Analisa konsep mekanikal elektrikal yang membahas
utilitas dari bangunan.

BAB IV KONSEP PERANCANGAN KANTOR SEWA


Menguraikan dan menjelaskan mengenai filosofi dari bangunan Kantor Sewa di
Mega Kuningan Jakarta Selatan. Dimana Tema dijadikan sebagai ide gagasan utama,
topik yang digunakan kemudian menjelaskan citra, nuansa, dan suasana. Selanjutnya
diikuti oleh penjelasan konsep perancangan yang meliputi konsep perancangan tapak,
konsep perancangan bangunan, konsep perancangan struktur bangunan, dan konsep
perancangan kelengkapan bangunan.

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 9


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 TINJAUAN UMUM KANTOR SEWA


2.1.1 Definisi Kantor Sewa
kantor sewa adalah ruang atau bangunan/gedung sebagai tempat untuk
melaksanakan kegiatan administrasi bagi setiap perusahaan atau pemakai, yang
pengadaannya dimaksudkan untuk disewakan kepada pemakai atau perusahaan
dengan jangka waktu yang telah disepakati bersama oleh pihak pemakai atau
penyewa dengan pihak pemilik atau pengelola. Atau dapat juga kami artikan
sebagai bangunan atau wadah bagi kegiatan pekerja kantor yang dapat dipergunakan
oleh siapapun yang berminat dengan cara membayar harga.

2.1.2 Fungsi Kantor Sewa[1]


Kantor sewa atau Rental Office memiliki beberapa fungsi sebagai berikut :
Sebagai wadah untuk menampung beberapa perusahaan yang belum
mempunyai kantor sendiri.
Sebagai tempat melakukan transaksi bisnis dengan pelayanan profesional dan
lembaga dalam bentuk komersial.
Sebagai tempat menampung perusahaan yang bergerak dalam bidang industri
pemasaran. Bukan untuk memproduksi atau mengolah bahan mentah/stengah
jadi menjadi barang jadi.
Mempermudah para konsumen (pemakai atau penyewa) karena lokasi kantor
yang sudah jelas dan terdapat berbagai jenis kegiatan lain

2.1.3 Klasifikasi Kantor Sewa[2]


A. Berdasarkan organisasi
1. Comersial Office, kantor yang digunakan untuk perdagangan dan asuransi.
2. Industrial Office, kantor yang mempunyai hubungan dengan pabriknya.
3. Professional Office, kantor yang digunakan pada jangka waktu tertentu.
4. Institutional Office, kantor yang digunakan dalam jangka waktu lama.

B. Berdasarkan sifat dan tujuan


1. Kantor sewa komersil, kantor sewa dengan tujuan keuntungan.
2. Kantor sewa non kemersil, kantor sewa yang tidak mencari keuntungan.

C. Berdasarkan sistem sewa


1. Net System, sistem dengan memperhitungkan luas lantai bersih.
2. Gross System, sistem dengan memperhitungkan luas lantai kotor.

D. Berdasarkan modul sewa


Dimensi modul ruang sewa dapat ditentukan dengan mempertimbangkan
tiga hal, yaitu (Marlina, 2008):

1
docshare01.docshare.tips/files/26247/262474299.pdf diakses 27 Maret 2017
2
https://www.scribd.com/document/324357221/Klasifikasi-Kantor-Sewa diakses 10 Januari 2017

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 10


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

Kesesuaian dengan modul struktur bangunan dalam upaya mencapai


efisiensi biaya bangunan serta efektivitas ruang yang terbentuk.
Standar ruang gerak dari berbagai aktivitas sesuai dengan fungsi-fungsi
yang direncanakan dalam kantor sewa tersebut.
Kelengkapan fasilitas yang direncanakan sesuai tuntutan aktivitas,
keamanan, dan kenyamanan bagi pengguna bangunan.

E. Berdasarkan peruntukannya
Sebuah kantor sewa dapat direncanakan untuk mewadahi fungsi tertentu
yang berdampak pada tuntutan ruang-ruang yang mewadahi aktivitas tertentu
sesuai karakter penggunaanya, dilengkapi dengan fasilitas yang sesuai
karakter penggunanya, dilengkapi dengan kegiatan yang dilakukan di
dalamnya. Oleh karenanya, kelengkapan dan karakter ruang-ruang serta
fasilitas yang harus dipenuhi berbeda-beda pada setiap kantor sewa sesuai
dengan klasifikasinya berdasarkan fungsi yang ditampilkan sebagai berikut
(Marlina, 2008):

Kantor sewa fungsi tunggal.


Kantor sewa fungsi majemuk.

F. Berdasarkan kedalam ruang


Berdasarkan kedalaman ruang-ruangnya, kantor sewa dapat
diklasifikasikan sebagai berikut (Marlina, 2008):

1) Shallow space, jika ruangnya dirancang dengan kedalaman kurang dari 8 m.


2) Medium deep space, jika ruang sewanya dirancang dengan kedalaman:
a) 8-10 m pada konfigurasi jalur sirkulasi single zone place.
b) 14-22 m pada konfigurasi jalur sirkulasi doble zone palce.
3) Deep space, yaitu ruang yang dirancang dengan kedalaman 11-19 m.
4) Very deep space, jika ruangnya mempunyai kedalaman lebih dari 20 m.

2.1.4 Ruangan Kantor[3]

Tujuan utama lingkungan perkantoran adalah untuk mendukung penghuninya


dalam pelaksanaan pekerjaan, dengan biaya serendah mungkin dan tingkat kepuasan
setinggi mungkin. Mengingat beragamnya pekerja dan tugas yang dikerjakan, tidaklah
selalu mudah untuk memilih ruang kantor yang cocok. Guna membantu pengambilan
keputusan desain ruang kerja dan kantor, dapat dibedakan tiga jenis ruang kantor,
yaitu :

A. Ruangan kerja (work spaces).


B. Ruangan pertemuan (meeting spaces).
C. Ruangan pendukung (support spaces).

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 11


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

A. Ruangan Kerja ( work spaces )


Ruangan kerja dalam suatu kantor biasanya digunakan untuk melaksanakan
pekerjaan kantor yang lazim, seperti membaca, menulis dan pekerjaan dengan
komputer. Ada sembilan jenis generik ruangan kerja, masing-masing mendukung
aktivitas-aktivitas yang berbeda.

Gambar : 2.1 macam macam ruang kerja


Sumber : https://id.wikipedia.org/wiki/Kantor diakses 27 maret 2017

B. Ruangan Pertemuan
Ruangan pertemuan dalam sebuah kantor biasanya digunakan untuk proses
interaktif, dapat berupa percakapan singkat atau pertukaran pendapat brainstorm
intensif. Ada enam jenis generik ruangan pertemuan, masing-masing mendukung
aktivitas-aktivitas yang berbeda.

3
https://id.wikipedia.org/wiki/Kantor diakses 27 Maret 2017

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 12


Tugas Akhir || Mori Anosa 4111210007

Gambar : 2.2 macam macam ruang pertemuan


Sumber : https://id.wikipedia.org/wiki/Kantor diakses 27 maret 2017

C. Ruangan Pendukung
Ruangan pendukung dalam suatu kantor biasanya digunakan untuk aktivitas
sekunder seperti pengarsipan dokumen atau beristirahat. Ada dua belas jenis
generik ruangan pendukung, masing-masing mendukung aktivitas-aktivitas yang
berbeda.

Gambar : 2.3 macam macam ruang pendukung


Sumber : https://id.wikipedia.org/wiki/Kantor diakses 27 maret 2017

Dalam perhitungan sewa ruang kantor, terdapat istilah yang harus


diperhatikan, sebagai berikut:

Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi
merupakan layanan untuk penyewa seperti elevator, tangga, AC central, fire
tower court.

Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 13


Mori Anosa 4111210007

Net area system adalah sistem sewa degan memperhitungkan luas ruang
yang benar-benar hanya digunakan oleh penyewa. Dalam hal ini, lavatory,
ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan
Rentable floor area, dibedakan menjadi
Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan
harga tertentu.
Common floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet, dll. Harga
sewa per m2. diperhitungkan berdasarkan rentable floor area.
Gross area system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua
bagian bangunan (ruang-ruang yang ada) termasuk loby, lift, lavatory, dan
ruang penunjang lainnya.
Semi gross system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua
ruang yang digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa
ruang fasilitas, tetapi tidak termasuk ruang transportasi, tangga darurat, dan
fasilitas umum lainnya.

2.1.5 Fasilitas Fungsional Kantor

Adapun fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain:

1. Area penerima/ Lobby


Pengunjung memperoleh kesan pertama pada area ini, sehingga
desainnya dan penataannya harus menarik, bersih, dan mampu memenuhi
kebutuhan.
2. Unit pengelola
Fasilitas digunakan oleh pengelola, untuk kegiatan administrasi, pemasaran, dll.
3. Unit kantor sewa
Merupakan ruang kantor yang disewakan kepada penyewa. Dapat berupa
kantor privat (cellular office), kantor semiformal, dan kantor terbuka (open
space).
4. Ruang pertemuan/ rapat
Merupakan tempat berlangsungnya kegiatan konferensi, pertemuan, dll.
akses ke ruang pertemuan harus melalui koridor ataupun area penerima.
5. Unit layanan umum
Fasilitas yang bersifat komersial, seperti ruang serbaguna, retail, foodcourt, dll.
6. Area Servis
Melayani kebutuhan sanitasi, pelayanan kesehatan, dll. dari pengguna
bangunan.
7. Gudang
Digunakan sebagai tempat menyimpan barang dan peralengkapan dari kantor.
8. Sirkulasi
Sirkulasi vertikal berupa lift, untuk menghubungkan ruang dari 1 lantai ke
lantai lainnya. Sirkulasi horizontal berupa koridor yang menghubungkan antar
ruang.

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 14


Mori Anosa 4111210007

2.1.6 Kriteria Kantor Sewa

Di dalam produk properti perkantoran untuk mencapai target pasar ada


beberapa faktor yang menjadi kunci suskesnya. Beberapa faktor tersebut adalah :

Fleksibelitas ruang
Dipengaruhi oleh model dan bentuk bangunan yang memberikan kemudahan
bagi penghuni untuk membentuk ruangan menurut selera dan tak membatasi
ruang geraknya.
Tingkat hunian
Semakin tinggi tingkat hunian maka pendapatan dan keuntungan semakin besar
selain itu tingkat hunian yang tinggi juga meningkatkan image pada sebuah
gedung perkantoran.
Harga sewa
Harus sesuai dengan keadaan pasar permintaan, dapat bersaing dan tak berada
di bawah harga pasar yang ada. biasanya untuk harga sewa di hitung permeter
persegi.
Service charge
Penentuan service charges yang murah belum tentu efektif bagi penghuni ruang
kantor, karena penghuni ruang kantor mengharapkan tingkat pelayanan yang
memuaskan. Biasanya biaya jasa ini sangat ditentukan oleh besarnya biaya
operasional di gedung perkantoran itu dan dihitung permeter persegi.
Citra/ image
Sebuah perkantoran yang telah memiliki nama besar di masyarakat baik dalam
bentuk bentuk fisik, fasilitas bangunan, tingkat pelayanan, maupun kelebihan lain
yang dimiliki akan lebih mudah menarik pengunjung.

2.2 LOKASI TAPAK

Dalam pemilihan lokasi ada dua (2) faktor yang harus diperhatikan dalam
pemilihan lokasi, faktor tersebut adalah faktor dari dalam dan faktor dari luar. Kedua
faktor tersebut harus melalui proses analisis sehingga akan didapat sintesa, dari hasil
sintesa tersebut maka akan didapat konsep-konsep untuk lokasi/lahan, konsep
bangunan dan konsep lainnya. dari hasil sintesa tersebut maka akan didapat konsep
konsep untuk lokasi/lahan, konsep bangunan dan konsep lainnya.

2.2.1 Faktor Dari Luar

Menjelaskan tentang persyaratan lokasi, di luar dari yang di hendaki oleh proyek,
terkait dengan tata ruang kota, peraturan bangunan dan lain-lain. Kawasan Mega
Kuningan termasuk dalam kecamatan Setia Budi Jakarta Selatan yang merupakan
kawasan yang di peruntukan untuk pusat bisnis, pada kawasan tersebut fungsi yang
dominan adalah gedung perkantoran karena merupakan daerah pusat bisnis segitiga
emas Jakarta.

2.2.2 Faktor Dari Dalam

Dilihat dari jenis bangunannya, pada peta peraturan RTRW (Rencana Tata
Ruang Wilayah) termasuk zona perkantoran/ komersial/ jasa. Termasuk bangunan
vertikal atau bangunan tinggi tidak hanya dilihat dari peruntukan lahan tetapi lihat

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 15


Mori Anosa 4111210007

peraturan yang ada di lahan tersebut seperti KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB
(Koefisien Lantai Bangunan) ketinggian maksimum dan minimum bangunan. Untuk
rata-rata KDB wilayah kecamatan setiabudi cukup tinggi untuk sekitar 30% - 50% dan
KLB 3 - 6 dengan ketinggian maksimum tertinggi 50 lantai.[5]

2.2.3 Kriteria Pemilihan Lokasi Tapak

Dalam pemilihan lokasi yang dilihat dari aspek fungsi bangunan, fungsi
bangunan ini adalah bangunan satu fungsi yaitu perkantoran. Bangunan ini termasuk
dalam golongan bangunan komersial, dan jasa. Berdasarkan kesimpulan dari faktor
luar dan faktor dalam, didapat kriteria-kriteria dalam pemilihan lokasi untuk bangunan
perkantoran, yaitu :
Tata Guna Lahan
Sesuai dengan peraturan pemerintah di Jakarta Selatan yang berada di zona
perkantoran.
Akses
Letak lokasi ini sangat strategis, berdasarkan preseden bangunan lokasi berada
di tengah kota dengan akses pencapaian yang mudah dengan sistem
transportasi yang baik.
Lingkungan sekitar
Lingkungan harus berpotensi menunjang bangunan perkantoran, berdasarkan
preseden bangunan di sekitar bangunan terdapat beberapa bangunan lain yang
dapat menunjang seperti taman kota, bangunan hunian, rumah sakit dan
bangunan komersil seperti mall, hotel, convention center.
Sarana dan Prasarana pendukung
Pada lokasi yang terpilih harus tersedia fasilitas jalan yang menghubungkan
dengan jalan protokol di kawasan komersil, rioll kota untuk buangan air kotor,
saluran air besih.

2.2.4 Alternatif Lokasi


Lokasi tapak berada di Kecamatan Setiabudi Jakarta Selatan, selain karena
merupakan salah satu area segitiga emas di daerah tersebut terdapat banyak gedung-
gedung perkantoran, apartemen, mall, hotel dan gedung pemerintahan.

Gambar 2.4 peta kecamatan setia budi


Sumber : google diakses 10 april 2017

5
peraturan daerah (PERDA) daereah KHUSUS IBUKOTA JAKARTA nomor 1 tahun 2014 tentang rencana
detail tata ruang dan peruntukan lokasi diakses 30 Maret 2017

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 16


Mori Anosa 4111210007

Gambar 2.5 peta alternatif lokasi


Sumber : PERDA KHUSUS IBUKOTA JAKARTA no. 1 tahun 2014

A. Alternatif 1

Gambar 2.6 peta lokasi alternatif 1


Sumber : Google, diakses 30 Maret 2017

Lokasi : Jl. Dr. Ide Anak Agung Gde Agung, Mega Kuningan,
Jakarta Selatan.
KDB : 50%
KLB : 6,00
Luas Tapak : 7.000 m2
Peruntukan Tapak : K.1 sub zona perkantoran
Tinggi Bangunan Max : 32 lantai
Batasan Tapak
Utara : Jl. Lingkar Mega Kuningan (Word Capital Tower)
Selatan : Menara Anugerah
Barat :Jl. Dr. Ide Anak Agung Gde Agung (kantor pusat BTPN)
Timur : Menara Prima
Akses Pencapaian : Dapat dicapai dengan kendaraan umum

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 17


Mori Anosa 4111210007

B. Alternatif 2

Gambar 2.7 peta lokasi alternatif 2


Sumber : google, diakses 30 maret 2017

Lokasi : Jl. H. R. Rasuna Said, Jakarta Selatan.


KDB : 50%
KLB : 6,00
Luas Tapak : +- 4 Ha
Peruntukan Tapak : K.1 sub zona perkantoran
Tinggi Bangunan Max : 32 lantai
Batasan Tapak
Utara : Gedung Granadi
Selatan : Bank Danamon Rasuna Said
Barat : Kedutaan Besar Australia
Timur : Jl. H. R. Rasuna Said
Akses Pencapaian : Dapat dicapai dengan kendaraan umum

C. Alternatif 3

Gambar 2.8 peta alternatif 3


Sumber : google diakses 30 maret 2017

Lokasi : Jl. Kapten Tandean, Kuningan Barat, Mampang


Prapatan, Jakarta Selatan
KDB : 30%
KLB : 6,00
Luas Tapak : 2,3 Ha
Peruntukan Tapak : zona campuran
Tinggi Bangunan Max : 60 lantai

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 18


Mori Anosa 4111210007

Batasan Tapak
Utara : jl. Jend. Gatot Soebroto (jl. Tol cawang-grogol)
Selatan : jl. Kapten Tandean
Barat : Lahan kosong
Timur : jl. Kapten Tandean (putar arah)
Akses Pencapaian : Dapat dicapai dengan kendaraan umum dan
transjakarta.

Tabel 2.1 perbandingan lokasi tapak

No Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3

1 Lokasi Jl. Dr. Ide Anak Jl. H. R. Rasuna Said, Jl. Kapten Tandean,
Agung Gde Agung, Jakarta Selatan. Kuningan Barat,
Mega Kuningan, Mampang Prapatan,
Jakarta Selatan. Jakarta Selatan
4 4 4
2 KDB 50 % 50 % 30 %

4 4 2
3 Peruntukan Zona Perkantoran Zona Perkantoran Zona Campuran
atau Zonasi
4 4 3
4 Akses Baik, karena diluar Sangat baik, karena Sangat baik, karena
kawasan terdapat tidak jauh dari lokasi tepat dibagian utara
halte kendaraan terdapat halte terdapat jalan tol
umum. Untuk transjakarta dan cawanggrogol, juga
mencapai lokasi angkutan umum terdapat halte
maka harus banyak lalu lalang di transjakarta dan
menggunakan taxi, jalan H.R Rasuna Said angkutan umum
taxi online, ojek banyak lalu lalang di
pangkalan atau jalan Kapten Tandean
kendaraan pribadi dan jalan jendral gatot
soebroto
3 4 4
5 Fungsi Mencakup fungsi Mencakup fungsi Mencakup fungsi
Bangunan perdagangan, perdagangan, hunian komersil dan
Sekitar perkantoran, perkantoran, pertokoan
pemerintahan, pemerintahan, komersil
pendidikan, komersil dan permukiman.
dan permukiman.
4 3 3
6 Radius Sangat baik, karena Baik, karena akses Baik, karena akses
Pelayanan berada dikawasan yang banyak di lalui yang banyak di lalui
internasiaonal mega oleh kendaraan oleh kendaraan
kuningan yang
terintegrasi
4 3 3
7 Total 23 poin 22 poin 19 poin

Keterangan :
1. Kurang 3. Baik
2. Cukup 4. Sangat Baik

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 19


Mori Anosa 4111210007

2.2.5 Kesimpulan

Berdasarkan kriteria dan penilaian dari tabel di atas maka lokasi tapak yang
terpilih untuk bangunan Kantor sewa adalah pada lokasi tapak alternatif 1, yaitu yang
berada di Jalan. Dr. Ide Anak Agung Gde Agung, Mega Kuningan, Jakarta Selatan.
Karena posisi lokasi yang berada di kawasan Mega Kuningan yang mempunyai
konsep saling terintegrasi dan merupakan kawasan segitiga emasnya Jakarta, selain
itu Kawasan Mega Kuningan Jakartaa selatan merupakan kawasan internasional.
Selain itu lokasi tapak juga dikelilingi oleh perkantoran-perkantoran yang bertaraf
internasional, seperti: THE EAST, MENARA PRIMA, Hotel JW Marrioot dan lain-lainya.

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 20


Mori Anosa 4111210007

BAB III
ASPEK MAKRO

3.1 FAKTOR DARI LUAR (TAPAK)

Lokasi perencanaan kantor sewa ini berada di Mega Kuningan Jakarta Selatan,
dengan luasan lokasi tapak 7000 m2. Potensi, sarana dan pra sarana serta potensi
yang ada di daerah ini mendukung adanya perencanaan kantor sewa ini.

3.1.1 Lokasi Tapak

Lokasi tapak berada di Jl. Dr. Ide Anak Agung Gde Agung, Mega Kuningan,
Jakarta Selatan. Dengan batasan sebagai berikut :

- Utara : Word Capital Tower


- Selatan : Menara Anugerah
- Timur : Menara Prima
- Barat : Kantor Pusat BTPN

Gambar 3.1 peta lokasi tapak


Sumber : google earth diakses 5 april 2017

3.1.2 Potensi dan Lingkungan Sekitar Tapak

Gambar 3.2 potensi di sekitar lokasi tapak


Sumber : Skripsi Rikki Tampati 2016

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 21


Mori Anosa 4111210007

Ada sembilan potensi baik yang berada di kawasan lokasi tapak sebagai berikut:
Central Park dengan jarak 12 km.
Bundaran HI dengan jarak 8 km
Glora Bung Karno dengan jarak 6,3 km
Jembatan Semangi dengan jarak 5,2 km
SCBD dengan jarak 5 km
Grand ITC Permata Hijau dengan jarak 9,7 km
The Pakubuwono Development dengan jarak 8,9 km
Pondok Indah12 km.
Bandara Halim 14 km

3.1.3 Peraturan Daerah (PERDA)

Sub Zona : K.1 sub zona perkantoran


Luas Lahan : 7000 m2
KDB : 50%
KLB : 6.00
KB : 32 lantai
KDH : 30
Peruntukan : Jasa/Komersial/Perkantoran
Keterangan :
Zona Perkantoran
Zona Campuran
Zona Perumahan
Zona Penghijauan
Gambar 3.3 peta zonasi kec. Setia budi
Sumber : PERDA KHUSUS IBUKOTA JAKARTA no. 1
tahun 2014

Berdasarkan data peraturan detail tata ruang DKI Jakarta, lokasi tapak berada di
sub zona perkantoran. Dengan batas KDB (Koofisien Dasar Bangunan) yaitu 50%,
maka secara perhitungan, luas dasar bangunan di dapat sebagai berikut :

Luas Dasar Bangunan = 50% x Luas Tapak


= 50% x 7000 m2
= 3.500 m2

Begitupun juga untuk estimasi LTB (Luas Total Bangunan) merujuk nilai
maksimum KLB (Koofisien Luas Bangunan) yaitu 6.00, maka secara perhitungan, luas
total bangunan di dapat sebagai berikut :

Luas Total Bangunan = 6 x Luas Tapak


= 6 x 7000 m2
= 42.000 m2

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 22


Mori Anosa 4111210007

3.1.4 Analisa Tapak

Orientasi matahari dan arah angin

Gambar 3.4 orientasi angin dan matahari


Sumber : data analisa pribadi
Dari gambar analisa diatas dapat disimpulkan bahwa bentuk dan
orientasi arah bangunan akan disesuaikan dengan 2 sumber energi tersebut
yang bertujuan supaya energi tersebut dapat dimamfaatkan sebagai
pencahayaan dan penghawaan alami untu bangunan.

Kebisingan

Terdapat kebisingan tinggi


dan rendah di sekeliling tapak,
dari hasil analisa didapat bahwa
untuk membantu mengurangi
tingkat kebisingan tinggi tersebut
dengan cara menambahkan
vegetasi pada area yang tingkat
bisingnya tinggi dan
menempatkan posisi bangunan
yang dijauhkan dari titik
kebisingan. Gambar 3.5 analisa kebisingan
Sumber : data analisa pribadi

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 23


Mori Anosa 4111210007

Topografi
Terdapat kontur didalam tapak, dimana ketinggian tapak pada titik 2 lebih
rendah dari titik 1. Perbedaan elevasi 1,5 m antara titik 1 dan titik 2.

Gambar 3.6 analisa topografi


Sumber : data analisa pribadi

View dari dalam ke luar tapak


Arah pemandangan salah satu faktor
untuk menentukkan arah bangunan dan
bukaan pada gedung, terutama terhadap view
(pemandangan) yang baik dan kurang baik
agar pengguna dapat melihat sekeliling
lingkungan sekitar gedung.

Gambar 3.7 view dari dalam keluar tapak


Sumber : data analisa pribadi

View dari luar kedalam tapak


Dari analisa ini dapat diketahui titik
tangkap bangunan yang baik dari luar tapak,
titik tangkap tersebut dapat dimanfaatkan
untuk bangunan utama sesuatu yang
menggambarkan bangunan tersebut.

Gambar 3.8 view dari luar kedalam tapak


Sumber : data analisa pribadi

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 24


Mori Anosa 4111210007

Vegetasi dan entrance


Vegetasi merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi
kenyamamanan bangunan bukan hanya sebatas penghijauan. Karena
vegetasi dapat mengurangi tingkat kebisingan, menghalau sinar matahari
langsung, juga dapat dijadikan sebagai pembatas.
Dari analisa gambar diatas entrance pintu masuk kedalam site yang
memiliki potensi berada di titik A dan B. Karena ke 2 titik tersebut merupakan
area yang paling mudah dicapai dan berdekatan langsung dengan jalan raya.

Gambar 3.9 analisa vegetasi dan entrance


Sumber : data analisa pribadi

3.2 FAKTOR DARI DALAM (PENGGUNA)

Secara umum, pengguna kantor sewa ada tiga, yaitu :


1. penyewa
2. Pengelola
3. Pengunjung

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 25


Mori Anosa 4111210007

3.2.1 Alur Sirkulasi Kegiatan


1. Penyewa

KENDARAAN DROF OFF

BEKERJA
MASUK/KELUAR PARKIR RAPAT/PERTEMUAN
ISTIRAHAT
PEDESTRIAN MAKAN/MINUM
PEJALAN KAKI
TOILET
LOBBY UTAMA IBADAH

MASUK KANTOR
LOBBY LIFT SEWA
Skema 3.1 alur aktifitas penyewa
Sumber : data analisa pribadi

2. Pengelola

KENDARAAN DROF OFF


BEKERJA
MASUK/KELUAR ISTIRAHAT
PARKIR
MAKAN/MINUM
TOILET
PEJALAN KAKI PEDESTRIAN
IBADAH
LOBBY UTAMA

RUANG PENGELOLA
Skema 3.2 alur aktifitas pengelola
Sumber : data analisa pribadi

3. Alur Kegiatan Pengunjung

KENDARAAN DROF OFF


SUPER MARKET
MASUK/KELUAR PARKIR RESTORAN
CAFE SHOP
FITNES/GYM
PEJALAN KAKI PEDESTRIAN
ATM CENTER
LOBBY UTAMA DLL

MASUK KANTOR BISNIS


SEWA RAPAT PUSAT HIBURAN
DLL
Skema 3.2 alur aktifitas pengelola
Sumber : data analisa pribadi

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 26


Mori Anosa 4111210007

3.2.2 Kebutuhan Ruang


1. Kebutuhan ruang penyewa
Tabel 3.1 kebutuhan ruang penyewa

No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang


1 Parkir kendaraan Tempat parkir Komunikatif, disiplin,
terkontrol
2 Masuk kedalam Pedestrian, drof off, main Semi formal, interaktif,
kantor entrance komunikatif
3 Mencari informasi Lobby, recepsionist Semi formal, interaktif,
komunikatif
4 Bekerja/administrasi Ruang kerja Semi formal, interaktif
5 Menyimpan barang Gudang, ruang cleaning Non formal, disiplin
service
6 Buang air Toilet, lavatory Non formal, disiplin,
besar/kecil, marias terkontrol
diri, cuci
muka/tangan
7 Makan, minum dan Restourant, food court, Non formal, santai,
istirahat cafe rekreatif
8 Beribadah Musholla/ruang ibadah Non formal
9 Interaksi sosial Hall, koridor, balkon, Semi formal, interaktif
pantry

2. Kebutuhan ruang pengelola


Tabel 3.2 kebutuhan ruang pengelola

No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang


1 Parkir kendaraan Tempat parkir Komunikatif, disiplin,
terkontrol
2 Masuk kedalam Pedestrian, drof off, main Semi formal, interaktif,
kantor entrance komunikatif
3 Pengamanan Ruang security, ruang Nom formal, disiplin,
kontrol terkontrol
4 Bekerja/administrasi Ruang kerja Semi formal, interaktif
5 Menyimpan barang Gudang, ruang cleaning Non formal, disiplin
service
6 Buang air Toilet, lavatory Non formal, disiplin,
besar/kecil, marias terkontrol
diri, cuci
muka/tangan
7 Makan, minum dan Restourant, food court, Non formal, santai,
istirahat cafe rekreatif
8 Beribadah Musholla/ruang ibadah Non formal
9 Interaksi sosial Hall, koridor, balkon, Semi formal, interaktif
pantry

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 27


Mori Anosa 4111210007

3. Kebutuhan ruang pengunjung


Tabel 3.3 kebutuhan ruang pengunjung

No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang


1 Parkir kendaraan Tempat parkir Komunikatif, disiplin,
terkontrol
2 Masuk kedalam Pedestrian, drof off, main Semi formal, interaktif,
kantor entrance komunikatif
3 Mencari informasi, Lobby, recepcionist Semi formal, interaktif,
bertemu dengan komunikatif
tamu
4 Pertemuan bisnis Ruang rapat Semi formal, interaktif,
komunikatif

Dengan penjabaran analisa kebutuhan ruang maka kebutuhan ruang dan luasan
ruang dapat dengan diasumsikan 29.000 m2 (28 lantai) untuk kebutuhan ruang kantor
sewa, 5.000 m2 (2 lantai) untuk kebutuhan ruang fasilitas penunjang (podium) dan
8.050 m2 untuk basemen. dengan demikian jumlah luas total 42.000 m2.

Untuk penggunaan ruang parkir di asumsikan 100 m2/mobil. 35.000 m2 : 100 m2


= 350 mobil. Kebutuhan luas parkir/mobil di asumsikan 30 m2, jadi kebutuhan luas
parkir keseluruhan 350 mobil x 30 m2 = 10.500 m2. Parkir diluar gedung di asumsikan
sebesar 70% dari luas lahan yang tersisa. 70% x 3.500 m2 = 2.450 m2. Parkir dalam
gedung adalah 10.500 m2 2.450 m2 = 8.050 m2 (diasumsikan 2 lantai).

3.2.3 Kebutuhan Luas Ruang


Tabel 3.4 kebutuhan luas ruang kantor sewa

N Kelompok Kebutuhan Kap/unit Standar Luas Data Luas Total


o Ruang
1 Podium Lobby utama 60/2 2m2/org 240m2 NAD
Hall 200/1 2m2/org 400m2 NAD
Plaza 100/1 2m2/org 200m2 BK
Recepcionist 10/1 - 20m2 ASM
ATM center 20/2 - 40m2 ASM
Bank 50/1 - 60m2 ASM
Klinik 5/1 - 10m2 ASM
Restoran 40/5 1.36m2/org 272m2 TSS
Coffe shop 50/3 0.5m2/org 75m2 ASM
Gym 50/1 - 50m2 BK
Tempat ibadah 30/2 0.85m2/org 51m2 NAD
Toilet pria 10/2 2.25m2/org 45m2 NAD
Toilet wanita 10/2 2.25m2/org 45m2 NAD
Gudang -/1 - 20m2 ASM
Janitor & shaft 1/2 - 8m2 ASM
Eskalator -/2 9m2 30m2 NAD
Security 6/1 2.5m2/org 15m2 TSS
Koperasi 6/1 - 20m2 ASM
Lift orang 13/7 13org/lift - NAD
5.000 m2 (2
Lift barang 1.600kg/3 1.600kg/lift - NAD

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 28


Mori Anosa 4111210007

Tangga darurat 30/1 1m2/org 30m2 NAD lantai)


2 Kantor Lobby 6/1 2m2/org 12m2 NAD
Sewa R. tunggu 5/1 - 10m2 ASM
Recepcionis 1/1 - 2m2 ASM
R. rapat kecil 10/1 - 20m2 ASM
R. rapat besar 24/1 - 48m2 ASM
R. direktur -/1 - 72m2 ASM
R. menejer/ass 7/1 - 72m2 ASM
R. server 2/1 - 30m2 ASM
R. devisi 1-3 3/3 - 108m2 ASM
2
R. kerja 300/1 2m /org 600m2 NAD
Toilet pria 10/2 2.25m2/org 45m2 NAD
Toilet wanita 10/2 2.25m2/org 45m2 NAD
Lavatory 4/1 - 8m2 ASM
R. ob 4/1 - 8m2 ASM
2
Pantry 5/1 2m /org 10m2 NAD
Loker 100 - 7.5m2 ASM
Gudang -/1 - 12m2 ASM 29.000 m2
(18 lantai)
3 Basemen Ruang Parkir 350 mobil 30m2/mbl 8.050 Perda
m2 DKI
R. sopir 10/2 - 40m2 ASM
R. genset -/1 - 35m2 ASM
R. trafo -/1 - 30m2 ASM
R. panel -/1 - 30m2 ASM
Gudang -/1 - 20m2 ASM
STP -/1 - 50m2 ASM
R.pompa -/1 - 20m2 ASM
8.000 m2 (2
R. chiller -/1 - 24m2 ASM lantai)

Keterangan :
NAD : Neufert Architects Data
ASM : Asumsi
TSS : Time Saver Standard for Building Types, Joseph de Chiara, Jhon Hancoch
Callender
BK : (buku) Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial

3.3 KONSEP MASSA BANGUNAN

Konsep masa bangunan kantor sewa ini melalui pendekatan green architecture.
Dengan demikian bentuk massa bangunan akan dinamis dan tidak kaku, pengambilan
langkah ini bukan hanya karena ingin menciptakan bentuk yang inovatif akan tetapi
karena pemamfaatan energi matahari untuk pencahayaan dan angin sebagi
penghawaan untuk bangunan, juga diharapkan menjadi bangunan mandiri yang dapat
mendaur ulang untuk bangunan itu sendiri.

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 29


Mori Anosa 4111210007

Massa bangunan ini akan mengambil dari beberapa bentuk-bentuk dasar, seperti
bentuk elips yang dinamis, dan bentuk persegi panjang yang menunjukan suatu bentuk
yang murni, kokoh juga solid. Bentuk-bentuk tersebut akan diproses dan diolah melalui
beberapa kriteria yang telah ditetapkan, yaitu:
Bentuk yang menjadi satu kesatuan berdasarkan fungsi dan kegiatannya.
Bentuk yang komunikatif, dinamis dan terbuka.
Terdapat vegetasi organik sebagai pembungkus bangunan di beberapa titik
yang menghiasi bangunan.
Bentuk yang menjadi suatu daya tarik untuk daerah tersebut.

3.4 STRUKTUR DAN KONSTRUKSI

Fungsi dari struktur bangunan adalah sebagai peyalur dari semua gaya-gaya
yang bekerja dan beban bangunan yang ada di atasnya yang kemudian disalurkan ke
dalam tanah. Penentuan struktur yang tepat, kuat dan ekonomis merupakan
pertimbangan yang selalu ingin dicapai oleh setiap proyek.
3.4.1 Sistem Struktur Bawah
Struktur bawah atau pondasi dalam pemilihannya ada hal yang perlu
diperhatikan, seperti jenis tanah, daya dukung tanah, dan beban dari bangunan.
Tabel 3.5 analisa struktur bawah (pondasi)

No Jenis Kedalaman Metode Dampak Nilai Poin


Pondaasi pondasi Pelaksanaan Ekonomi
1 Tiang Mencapai praktis Menimbulkan Murah
pancang 612 meter bising dan
getaran 10

*** *** * ***


2 Bore pile Sesuai Cukup praktis Tidak Cukup
keinginan menimbulkan mahal
bising dan
getaran 11

**** ** **** *
3 Raft/rakit Mencapai Cukup praktis Peran tanah Sangat
525 meter tergantikan mahal
sepenuhnya
dengan beton 7

*** ** * *
Kesimpulan :
Dari nilai (*) yang di dapat, maka untuk struktur bagian bawah/pondasi dari
bangunan ini menggunakan pondasi bore pile.

3.4.2 Sistem Struktur Badan Bangunan


Yang harus dperhatikan dalam struktur badan bangunan adalah efisiensi dan
efektifitas pemanfaatan ruang serta kekuatan struktur untuk menahan beban dan gaya
yang terjadi pada bangunan.

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 30


Mori Anosa 4111210007

Tabel 3.6 analisa struktur badan bangunan


No Jenis Struktur Kekurangan Kelebihan
1 Dinding geser Lemah terhadap gaya dapat dikombinasikan dengan
gravitasi sistem rangka
Bukan dinding pemikul dapat menahan gaya lateral
perletakan yang fleksibel
2 Baja tidak tahan dengan zat bisa digunakan untuk
asam air hujan dan air strukturapapun
laut proses pengerjaan cepat
membutuhkan lapisan
tahan api
3 Beton waktu pengerjaan lama bisa digunakan pada struktur
tidak tahan terhadap manapun
gaya tarik / tekan tahan api
4 Komposit waktu pengerjaan cukup tahan terhadap gaya tarik
(baja+beton) lama ataupun tekan
bentuk yang sudah dapat digunakan pada struktur
dibuat tidak dapat manapun
dirubah tahan terhadap api
Kesimpulan :
Dilihat dari fungsi (kantor sewa) akan ada banyak beban yang terdapat didalam
bangunan. Maka struktur yang dipilih adalah komposit (baja+beton).

3.4.3 Struktur Atas


Untuk struktur bagian atas (atap) akan menggunakan lantai dak beton, karena
lebih efisien.

3.5 MEKANIKAN DAN ELEKTRIKAL

3.5.1 Sistem Penyediaan Air Bersih


Kebutuhan pendistribusian air bersih untuk ruangan-ruangan seperti toilet,
pantry, mushola, restourant, food court, office dan kebutuhan pemadam kebakaran. Air
bersih berasal dari PAM dan air sumur sebagai air cadangan. Begitu juga dengan
penampungan air hujan yang sebagai air cadangan tambahan. Sistem air akan selalu
di daur ulang sebagai penambahan cadangan air buat penyiraman tanaman dan
lainnya.

3.5.2 Sistem Pembuangan Air Kotor


Untuk jenis pembuangan yang terdapat di gedung Kantor Sewa dibedakan
menjadi tiga jenis, yaitu : (a) Air kotor dari lavatory; (b) Air kotor dari dapur/ pantry; (c)
Air kotor dari air hujan.
Pembuangan limbah dari lavatory penggunaan septictank dirasa kurang
memadai oleh karenanya dibutuhkan system pengolahan air limbah (SPT Sewage
Treatment Plant). Sedangkan pembuangan air koto dapur/ pantry dan air hujan dapat
di tampung kembali dan di daur ulang lagi dan sebagian untuk penyiraman taman.

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 31


Mori Anosa 4111210007

3.5.3 Sumur Resapan


Salah satu upaya melestarikan air tanah, sumur resapan berfungsi sebagai
tempat untuk menampung dan menyimpan curahan air hujan, sehingga dapat
menambah kandungan air tanah. System yang dikembangkan yaitu dengan sumur
resapan Tirta Sakti.

3.5.4 Sistem Pembuangan sampah


Sampah-sampah yang berasal dari perkantoran dikumpulkan shaft dan
ditampung ditempat penampungan begitu juga sampah-sampah yang ada di bangunan
dan selanjutnya diangkut ke tempat pengolahan limbah/ sampah.

3.5.5 Sistem Jaringan Listrik


Suplay listrik pada gedung Kantor Sewa diperoleh dari PLN, solar panel dan
genset. Pemakaian genset dan solar panel pada saat listrik padam. Jaringan kabel
yang akan digunakan adalah jaringan kabel bawah tanah, sesuai dengan ketentuan
yang berlaku.
Untuk membantu beban energi listrik, penggunaan solar panel dapat dipasang
semaksimal mungkin. Material solar panel seiring dengan perkembangan teknologi,
solar panel bisa menjadi fasade gedung.

3.5.6 Sistem Komunikasi


Ada dua macam sistem telekomunikasi yang direncanakan, yaitu :
Komunikasi Ekstern
Yaitu digunakan untuk hubungan komunikasi luar area. Disediakan
sambungan telepon dari PT Telkom untuk pengelola bangunan dan ruang-ruang
pelengkap lainnya serta komunikasi umum.
Komunikasi Intern
Digunakan untuk dalam bangunan. Disediakan intercom yang
menghubungkan antara bagian-bagian bangunan yang memerlukan. Disediakan
pula sound system yang digunakan semua ruang.

3.5.7 Sistem Pencahayaan


Gedung Kantor Sewa ini merupakan bangunan hamat energi (green
architecture), Dimana bangunan ini harus menghemat pemakaian cahaya lampu
buatan. Pencahayaan ini sangat berpengaruh terhadap kualitas suasana yang
dihasilkan dan juga kenyamanan bagi pengguna yang berada di dalamnya.
Berdasarkan sumber penerangan cahaya yang dibutuhkan dalam bangunan
dapat dibedakan menjadi :
a. Pencahayaan alami
Pencahayaan alami menimbulkan kesan alami, biaya murah dan tidak
menimbulkan keletihan pada mata. Untuk pencahayaan alami yang digunakan dan
dimaksimalkan pada ruang-ruang operasional rutin seperti: kantor pengelola, kantor
sewa dan fasilitas penunjang lainnya. Persyaratan yang harus dipenuhi tidak
menyilaukan, cahaya yang merata, dan penerangan yang cukup. Sistem yang dapat
digunakan melalui skylight, bukaan jendela atau ornamen transparan.

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 32


Mori Anosa 4111210007

b. Pencahayaan buatan
Pencahayaan buatan akan dikonsentrasikan pada ruang tertentu. Rekayasa
cahaya ini digunakan pada bagian ruang yang tidak terjangkau oleh sinar matahari
dan dibutuhkan ketika di malam hari. Selain itu pencahayaan buatan pada eksterior
juga dirancang untuk mendapatkan efek gedung yang komunikatif.
3.5.8 Sistem Penghawaan
Suhu udara di kawasan Jakarta relatif panas pada siang hari sehingga untuk
meningkatkan kenyamanan pada bangunan diperlukan udara buatan. Pada dasarnya
ada dua macam sistem penghawaan, yaitu :
Penghawaan Alami
Sistem penghawaan alami dipakai dengan sistem ventilasi silang. Sistem ini
digunakan pada ruang-ruang yang relatif besar dan tidak memerlukan
pengkondisian udara yang intensif.

Penghawaan Buatan
Digunakan pada ruang-ruang yang memerlukan kondisi udara yang intensif
dan stabil sehingga dapat memenuhi tingkat kenyamanan termal (22
26C).dengan penggunaan sistem ini suhu dan kelembaban dapat diukur hingga
mencapai tingkat kenyamanan yang diinginkan dan penghawaan terjadi dengan
merata. Dan sistem penghawaan buatan adalah sistem VRV.

3.5.9 Sistem Keamanan


Untuk keamanan pada bangunan digunakan sistem keamanan dengan kamera
pengawas untuk hall utama, ruang-ruang koridor, taman, area kegiatan umum dan
fasilitas penunjang lainnya yang disambungkan dengan ruang penjaga atau pengawas.

3.5.10 Transportasi Vertikal


Penggunaan transportasi vertical ditempatkan diruang hall, dan di lobby. Ruang
lobby, fasilitas, dan hall dikonsep untuk mendapatkan pengalaman bagi pengunjung
maka dibutuhkan eskalator dan lift. Tangga darurat sebagai jalur evakuasi jika terjadi
kebakaran

3.5.11 Sistem Pencegahan Kebakaran


a. Evakuasi darurat ; yaitu dengan membuat signed yang jelas dan mudah dilihat,
tangga darurat dengan ruang tangga yang bertekanan (pressurized stair well)
diaktifkan secara otomatis pada saat kebakaran.
b. Pengendalian asap ; Saluran ventilasi udara yang merupakan sistem pengendalian
asap otomatis, ventilasi atap gedung, sistem penyedotan asap melalui kipas udara.
c. Pencegahan, penanggulangan ; berupa alat detector, hidran, pole hydran, Sprinkler
(untuk ruang-ruang yang dianggap penting penyimpanan barang-barang seni, buku-
buku, maka zat kimia yang digunakan bukan air tetapi busa, zat kimia kering dan
karbon dioksida (CO), dan pasokan air.

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 33


Mori Anosa 4111210007

BAB IV
KONSEP PERANCANGAN KANTOR SEWA

4.1 FILOSOFI BANGUNAN


Keselarasan hidup manusia dan alam terangkum dalam konsep arsitektur hijau.
Konsep yang kini tengah digalakkan dalam kehidupan manusia modern. Arsitektur
hijau adalah suatu pendekatan pada bangunan yang dapat meminimalisasi berbagai
pengaruh membahayakan pada kesehatan manusia dan lingkungan. Arsitektur hijau
meliputi lebih dari sebuah bangunan.
Arsitektur Bangunan Hijau diaplikasikan dengan meningkatkan efisiensi
pemakaian energi, air, dan bahan-bahan, serta mereduksi dampak bangunan terhadap
kesehatan melalui tata letak, konstruksi, operasi, dan pemeliharaan bangunan. Dalam
hal estetika, Arsitektur Bangunan Hijau terletak pada filosofi merancang bangunan
yang harmonis dengan sifat-sifat dan sumber alam yang ada di sekelilingnya.
Penggunaan bahan bangunan alam dan bahan bangunan yang dapat diperbaharui.
Dari segi interior, Arsitektur Bangunan Hijau mensyaratkan dekorasi dan perabot tidak
perlu berlebihan, saniter lebih baik, dapur bersih, desain hemat energi, kemudahan air
bersih, luas dan jumlah ruang sesuai kebutuhan, bahan bangunan berkualitas dan
konstruksi lebih kuat, serta saluran air bersih. Untuk mengatasi limbah sampah, lubang
biopori dapat menjadi solusi.

4.2 TEMA
Tema yang ingin diterapkan pada bangunan kantor sewa ini adalah Architecture
Sustainable. Tema ini diambil karena arsitektur berkelanjutan bukan semata - mata
membuat bangunan yang sekedar indah/ sesuai keinginan pemilik/ nyaman bagi
pengguna saja, tetapi harus memberikan dampak yang baik bagi lingkungan sekitar
juga. Proses keberlanjutan arsitektur meliputi keseluruhan siklus masa suatu
bangunan, mulai dari proses pembangunan, pemanfaatan, pelestarian dan
pembongkaran bangunan. Visi arsitektur berkelanjutan tidak saja dipacu untuk
mengurangi emisi gas rumah kaca (glass houses effect), juga mengandung maksud
untuk lebih menekankan pentingnya sisi kualitas dibanding kuantitas ditinjau dari aspek
fungsional, lingkungan, kesehatan, kenyamanan, estetika dan nilai tambah.

Dengan pendekatan Architecture Sustainable diharapkan bangunan tersebut


dapat memberi kenyamanan dan mamfaat bagi pengguna, masyarakat sekitar dan
tidak merusak alam atau lingkungan sekitar ataupun secara global.

4.3 KONSEP PERANCANGAN TAPAK


4.3.1 Zonasi Tapak
Zona dalam tapak dibagi ke dalam empat (4) zona, yaitu : zona ruang terbuka
hijau public, zona service, zona bangunan dan zona parkir. Zona zona tersebut
memungkinkan agar supaya penempatan penempatan ruang yang tertata benar dan
sesuai.

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 34


Mori Anosa 4111210007

Keterangan :
RTH

Zona private

Zona service

Gambar 4.1 zonasi tapak


Sumber : hasil analisa pribadi

4.3.2 Sirkulasi
`Sirkulasi dibedakan antara sirkulasi pejalan kaki dengan sirkulasi kendaraan.
Untuk sirkulasi pejalan kaki akan dibuatkan pedestrian yang akan melewati area ruang
terbuka hijau (RTH) dari tapak sehingga pejalan kaki dapat merasakan dan melihat
bangunan sebelum masuk kedalamnya. Disetiap pintu masuk bangunan akan dibuat
drof off sehingga untuk sirkulasi kendaraan yang hanya mengantar atau menjemput
maka akan melewati drof off, untuk kendaraan yang membutuhkan parkir bisa parkir di
luar bangunan maupun didalam bangunan (basemen).

Gambar 4.2 sirkulasi dalam tapak


Sumber : hasil analisa pribadi

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 35


Mori Anosa 4111210007

4.4 KONSEP PERANCANGAN BANGUNAN


Bentuk massa bangunan (podium) akan mengambil garis dari luar tapak dan
kemudian disesuaikan bentuknya. Untuk bentuk massa bangunan (tower) mengambil
dari bentuk bujur sangkar/persegi, sebagaimana yang diketahui bentuk bujur sangkar/
persegi adalah sebuah bentuk bangun datar dua dimensi yang memiliki empat buah
sisi yang sama panjang dan empat buah sudut siku sama besar. Dari persegi tersebut
akan diolah melalui proses pengurangan dan penambahan volume, hingga didapat
bentuk yang diinginkan.

Gambar 4.3 tranformasi bentuk bangunan


Sumber : hasil analisa pribadi

4.5 KONSEP STRUKTUR BANGUNAN

4.5.1 Struktur Bawah


Jenis pondasi yang digunakan adalah pondasi bore pile. Pondasi ini dipilih
sesuai dengan analisa yang telah dilakukan sebelumnya pada bab 3, untuk
memperkuat menahan gaya lateral ditambah pondasi rakit.

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 36


Mori Anosa 4111210007

Gambar 4.4 pondasi bore pile dan metode pengerjaan


Sumber : google diakses 30 april 2017

4.5.2 Struktur Tengah Bangunan


Untuk bagian tengah atau bagian badan bangunan menggunakan baja komposit,
hal ini untuk menahan gaya lateral pada bangunan. Baja komposit digunakan pada
podium maupun tower.

Gambar 4.5 struktur baja komposit


Sumber : google diakses 30 april 2017

4.5.3 Struktur Atas


Untuk struktur bagian atas (atap) akan menggunakan lantai atap dak beton.

Gambar 4.6 lantai dak beton


Sumber : google diakses 30 april 2017

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 37


Mori Anosa 4111210007

4.6 KELENGKAPAN BANGUNAN


Gondola yang akan dipakai yaitu gondola tipe Permanent Fixed Arm adalah tipe
gondola yang digunakan untuk karakteristik gedung yang seluruh keliling lantai roof top
memiliki jarak yang sama dari rel ke paraphet atau memiliki perbedaan yang tidak lebih
dari 3 meter.

Gambar 4.7 gondola permanent fixed arm


Sumber : http//gondolafortuna.com diakses 1 mei 2017

Kelengkapan bangunan dilengkapi dengan alat transportasi vertikal seperti


tangga darurat, elevator atau lift, lift orang dan lift mobil. Serta solar panel sebagai
penghasil energi alternatif dan penggunaan gondola sebagai alat untuk maintenance
bangunan.

Tabel 4.1 kelengkapan bangunan

Komponen Keterangan Aplikasi pada Bangunan

Sistem Alami Pada zona area terbuka dalam bangunan


Pencahayaan Buatan Setiap area bangunan
Sistem Alami Digunakan untuk area parkir, pos satpam dan
Penghawaan beberapa bagian fasilitas pendukung
Buatan Digunakan pada seluruh area bangunan
Sistem Air bersih Air bersih untuk wastafel, dapur, janitor, pantry,
Distribusi Air food court berasal dari air PDAM. Sedangkan air
bersih untuk kran penyiram tanaman dan kloset
dari air penampungan air hujan
Air kotor Air kotor dari toilet akan disalurkan ke STP
kemudian dialirkan ke roil kota, sedangkan air
hujan akan ditampung dahulu yang kemudian
akan digunakna kembali untuk menyiram tanaman
dan kloset.
Sistem PLN Digunakan di hampir diseluruh bangunan
Elektrikal Genset Penggunaan genset bila terjadi pemadaman listrik
dari PLN
Baterai Sumber energi yang dihasilkan dari panel surya
dan digunakan sebagai pendukung dari listrik

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 38


Mori Anosa 4111210007

utama

Sistem Fire Alarm Di tempat bagian yang strategis


kebakaran Smoke Ditector Di seluruh tiap unit ruang bangunan
Sprinkler Di seluruh tiap unit ruang bangunan kecuali
ruang-ruang yang tidak diperbolehkan
menggunakan air
Fire Diletakan di tempat-tempat tertentu yang strategis
Extinguisher
Fire Hydrant Diletakan di dalam maupun di luar bangunan yang
Box mudah dicapai
Transportasi Lift Digunakan pada seluruh area
bangunan Eskalator Digunakan pada beberapa titik area tengah
bangunan
Tangga Darurat Digunakan pada seluruh bangunan
RAM Digunakan pada parkir basement
Sistem Kamera CCTV Diletakan di seluruh unit ruang kecuali toilet dan
Keamanan diletakkan di lobby dan entrance bangunan serta
beberapa sudut bangunan

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 39


Mori Anosa 4111210007

DAFTAR PUSTAKA

PERDA PROVINSI KHUSUS IBUKOTA JAKARTA no. 1 tahun 2014 tentang rencana
detail tata ruang (RDTR) dan peraturan zonasi
Boedhi Laksito, metode perencanaan dan perancangan arsitektur, Grya Kreasi,
Jakarta timur, 2014
Marlina, E, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Yogyakarta : Andi
Neufrt, E, Architects Data, Williams Collins & Co. Ltd 1980
Time Saver Standard for Building Types, Joseph de Chiara, Jhon Hancoch Callender
Skripsi Rikki Tampati Manurung : gedung apartemen dan kantor sewa

Diakses dari internet :


http://www.citradataconstruction.com/data/aub/data_5.pdf
http://megakuningan.indo.asia/
https://www.scribd.com/doc/243189707/Pengertian-Rental-Office
http://arsiterian.blogspot.co.id/2016/05/skripsi-kantor-sewa-bab-ii.html Diposkan oleh
Hanif Gglo Senin, Mei 02, 2016
docshare01.docshare.tips/files/26247/262474299.pdf
https://www.scribd.com/document/324357221/Klasifikasi-Kantor-Sewa
https://id.wikipedia.org/wiki/Kantor

Tugas Akhir Kantor Sewa di Mega Kuningan Jakarta Selatan || 40