CSHG Logstica

Fundo de Investimento Imobilirio FII

CNPJ n 11.728.688/0001-47
Outubro de 2017
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Objetivo do Fundo
O CSHG Logstica FII tem como objetivo
auferir ganhos pela aquisio, para
explorao comercial, de imveis com
potencial gerao de renda,
predominantemente galpes logsticos e
industriais.
Carteira Imobiliria
O Fundo encerrou o ms com participao
em 119 unidades locveis, localizadas em
8 empreendimentos, totalizando 174 mil m
de rea privativa e 66 contratos de locao.
Informaes
Incio das atividades:
Junho de 2010
Escriturador:
Ita Unibanco S.A.
Taxa de administrao:
0,6% ao ano sobre valor de mercado de
negociao em bolsa do Fundo
Ofertas concludas:
3 emisses de cotas realizadas
Cdigo de negociao:
HGLG11
Tipo Anbima foco de atuao:
FII Renda Gesto Ativa - logstica
*Para os efeitos deste relatrio: o investimento no
Perini Business Park, por meio do Fundo de
Investimento Imobilirio Industrial do Brasil (FIIB11),
considerado um ativo imobilirio; foram
considerados os volumes investidos at o
fechamento do ms de competncia. Para efeitos
dos grficos dos Investimentos, a administradora
realizou estimativa de valores contratados.
Gesto Ativa
Mercado
O mercado imobilirio de galpes logstico-industriais comea a dar sinais de
retomada. Embora os nveis de aluguel ainda estejam pressionados, as novas
entregas reduziram e a absoro lquida se mantm positiva. Vrias empresas
intensificaram a procura por propriedades e iniciaram negociaes de
contratos de BTS (Built to Suit). De acordo com dados das principais
consultorias imobilirias, a vacncia no terceiro trimestre de 2017 de,
aproximadamente, 24%.
Fundo e Ativos Imobilirios
O Fundo finalizou o ms de Outubro/17 com uma vacncia financeira de
19,40% e uma vacncia fsica de 22,7%. A variao da vacncia em relao
ao ms de Setembro/17 se deve, principalmente, nova locao no Perini
Business Park e finalizao do processo de desocupao da Bosch no
Centro Empresarial Atibaia.
A equipe de gesto tem conduzido diversas aes de locao e de renovao
de contratos, de modo a reduzir a vacncia da carteira de ativos imobilirios.
Aps assinatura do contrato de locao, a OpenLabs, nova inquilina do
Centro Empresarial Atibaia que j ocupa rea antes ocupada pela Bosch,
est em perodo de carncia de aluguel que se encerrar em 31 de
Dezembro de 2017.
O Gestor continua atento aos ativos maturados e que j apresentam
compresso de cap rate e potencial de ganhos relevantes para os cotistas.
Dessa forma, o mesmo tem verificado oportunidades de venda para
realizao de lucro e investimento do caixa em outros ativos com maior yield.
Aps protocolar o pedido de registro da oferta da 4 Emisso de cotas do
fundo no ltimo dia 9 de Outubro, o Gestor recebeu da CVM ofcio de
exigncias no dia 26 de Outubro. Por isso, o cronograma estimado desta
oferta divulgado no prospecto preliminar ser ajustado e divulgado novamente
em breve. O Gestor pretende destinar os recursos obtidos nesta emisso
para a aquisio de ativos que se encontram em fase de diligncias
necessrias e que so compatveis com a poltica de investimentos,
priorizando imveis logstico-industriais alugados por meio de contratos de
locao atpicos (baseados no Artigo 54-A da Lei 8.245/91) firmados com
companhias que demonstram plena capacidade para arcar com as
obrigaes locatcias e garantias necessrias.
Distribuio de Rendimentos
O Fundo distribuir R$ 8,70 por cota como rendimento referente ao ms de Outubro. O pagamento ser realizado em
16/11/17 aos detentores de cotas em 31/10/17.
A poltica de distribuio de rendimentos do Fundo est em linha com a regulamentao vigente, que prev a distribuio
de pelo menos 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. O resultado contempla as receitas provenientes
das locaes, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo e despesas de imveis vagos, se houver. No caso de
venda de imveis, a parcela correspondente ao lucro (diferena entre valor de venda e valor de aquisio incluindo custos
relacionados e investimentos em benfeitorias) considerada no clculo do resultado, influenciando a distribuio de
rendimentos, enquanto que a parcela correspondente ao principal investida de acordo com a estratgia e poltica de
investimentos do Fundo.
A estratgia de distribuio de rendimentos busca manter um patamar sustentvel durante o exerccio considerando trs
fatores principais: (i) gerao de caixa do Fundo; (ii) resultados acumulados no distribudos; e (iii) o potencial de
gerao de caixa futuro com contratos em carncia e negociaes em andamento.
Atualmente, o Fundo possui aproximadamente R$ 1,09 milhes em resultados acumulados a regime de caixa no
distribudos em perodos anteriores em funo da reteno de at 5% do resultado auferido a cada semestre.
No caso das Receitas de Locao, ressaltamos que as mesmas so consideradas de maneira consolidada, podendo ser
impactadas mensalmente por aluguis em atraso, pagamentos antecipados e valores de multa e juros. A tabela
apresentada indica o valor efetivamente recebido no perodo, de modo que, para uma anlise mais completa do fluxo de
caixa do Fundo, recomenda-se considerar a mdia de um perodo maior. Devido a grande quantidade de contratos e
datas de vencimento, antecipaes e atrasos ocorrem frequentemente.

Fluxo HGLG11 out-17 2017 12 Meses

Receita de Locao 2.558.268 27.299.561 32.565.625
Lucros Imobilirios 155.739 1.164.865 1.169.974
Receitas FII 213.570 2.040.623 2.476.708
Receitas LCI 0 0 0
Receita Renda Fixa 17.237 201.111 269.241
Total de Receitas 2.944.814 30.706.160 36.481.549
Despesas Imobilirias (130.680) (1.125.047) (1.278.977)
Despesas Operacionais (235.283) (2.407.070) (2.844.267)
Total de Despesas (365.963) (3.532.117) (4.123.244)
Resultado 2.578.851 27.174.043 32.358.304
Rendimento 2.958.870 29.588.700 35.506.440
Mdio / Cota 8,70 8,70 8,70
Receitas de Locao: compreende alugueis, alugueis em atraso e recuperaes, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da explorao das reas
comuns dos empreendimentos e fundos imobilirios com participaes relevantes (FIIB11). Lucros Imobilirios: diferena entre valor de venda e valor de
aquisio incluindo custos relacionados e benfeitorias. Receitas FII: considera rendimentos e eventuais ganhos de capital. Receitas LCI: a receita de LCI
considerada somente quando da liquidao financeira da mesma. Despesas Imobilirias: diretamente relacionada aos imveis, tais como condomnio, IPTU,
taxas, seguros, energia, intermediaes, IR sobre ganho de capital (venda de cotas de FIIB11), reembolso de despesas imobilirias, entre outros. Despesas
Operacionais: diretamente relacionadas ao Fundo, tais como administrao, honorrios jurdicos, assessoria tcnica, assessoria imobiliria, contbil, taxas da
CVM e B3, IR sobre ganho de capital, entre outros.
Fonte: CSHG
Liquidez
1.600 Valor da Cota - R$ (eixo esq.) 20
out-17 2017 12 Meses
1.500
Fechamento Out/17:
Presena em preges 100% 100% 100% 1.400 R$ 1.283,00 15
1.300
Volume negociado (R$ milhes) 12,6 117,4 136,1
1.200 10
Giro (em % do total de cotas) 2,8% 27,7% 32,7% 1.100
1.000 Volume negociado 5
Valor de mercado R$ 436,3 milhes 900 acumulado 20 dias
R$ milhes (eixo dir.)
800 0
Quantidade de cotas do Fundo 340.100 cotas (6.285 cotistas) mar-11 abr-12 mai-13 jun-14 jul-15 set-16 out-17
Fonte: CSHG / B3 Fonte: CSHG / B3

Rentabilidade
A Taxa Interna de Retorno (TIR) do investimento considera o fluxo de caixa que contempla a renda mensal recebida e a
variao do valor da cota, sendo que a renda reinvestida no prprio fluxo. Pessoas fsicas que detm volume inferior a
10% do total do Fundo so isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribudos e tributadas em 20% de Imposto
de Renda sobre eventual ganho de capital na venda da cota. Desta forma, a rentabilidade calculada pela TIR j
considera o fluxo lquido de impostos e, ento, comparada ao CDI tambm lquido de Imposto de Renda na alquota de
15%.
O Retorno Total Bruto soma o valor total recebido como rendimento com a variao do valor da cota, sem
reinvestimento, correo ou qualquer tributao. Este retorno comparado ao ndice de Fundos Imobilirios calculado
pela B3 (IFIX), que possui metodologia comparvel.
No fechamento deste ms, o valor de mercado da cota foi de R$ 1.283,00, e o valor patrimonial foi de
R$ 1.122,73.

Mercado
CSHG Logstica FII Incio Ano
12 meses

Data 10-nov-10 29-dez-16 31-out-16

Valor Referncia (R$) 1.036,63 1.100,00 1.144,99
Renda Acumulada 71,91% 7,91% 9,12%
Ganho de Capital Lq. 19,01% 13,31% 9,64%
TIR Lq. (Renda + Venda) 127,28% 22,07% 19,64%
TIR Lq. (Renda + Venda) - a.a. 12,53% 27,34% 19,64%
Retorno em % CDI Lquido 150% 301% 211%
Retorno Total Bruto 95,68% 24,55% 21,17%
IFIX -* 19,39% 18,05%
Diferena vs IFIX -* 5,15% 3,12%

Fontes: Ita / B3 / Banco Central / CSHG

*O IFIX iniciou em dezembro/2010, aps a constituio do Fundo.
A rentabilidade obtida no passado no representa garantia de rentabilidade futura

O grfico abaixo compara a srie histrica acumulada de alguns indicadores de mercado em relao ao valor da cota e
aos rendimentos distribudos desde o incio do Fundo.

CSHG Logstica FII Relatrio Mensal de Gesto - Outubro de 2017

2.200
2.100
2.000 Valor da Cota + Rendimento (R$)
1.900
1.800 85% CDI Acumulado*
1.700 100% CDI Acumulado* (base cota inicial do Fundo)
1.600 (base cota inicial do Fundo)
1.500
1.400
1.300
1.200
1.100
1.000 IGP-M
900 (base cota inicial do Fundo) Valor da Cota (R$)
800
nov-10 set-11 ago-12 jun-13 abr-14 mar-15 jan-16 nov-16 out-17
* Para efeitos de comparao com os FII, os clculos referentes ao CDI seguem o conceito de juros simples, sendo o rendimento do CDI mensal somado ao
valor inicial da aplicao e no reinvestido no fluxo.
Fontes: CSHG, B3, CETIP, FGV

Investimentos
Investimento por classe de ativo (% de Ativos) Tipologia do imvel, (% da receita imobiliria)
Imveis
0,00% FII Flex
Renda Fixa
9,55% 0,89% Industrial

47%
53%
89,56%

Fontes: CSHG Fontes: CSHG

CSHG Logstica FII Relatrio Mensal de Gesto - Outubro de 2017

Diversificao da Carteira Imobiliria (% da receita imobiliria)
Locatrios, (%) Empreendimentos, (%)
Cremer
Cremer
WETZEL S/A
5%4% Perini Business Park
19% Bosch Rexroth
27% 8% 27% Master Offices
Intercos do Brasil

Brascabos 9% TechTown

IBM Albatroz Gaia

5%
26% 11%
5% Nestl
CEA
5% 20%
Labinbraz
2% 4% 16% Lusadas
3% 4% Outros

Vago Brascabos Rio Claro

Fontes: CSHG Fontes: CSHG

Regies, (%) Tipologia dos contratos (%)

Blumenau - SC Tpico

4% Atpico
9% Joinville - SC
27%
Santo Amaro
11% 38%
Atibaia - SP
12%
Hortolndia - SP 62%
20%
16% Jarinu - SP

Rio Claro - SP

Fontes: CSHG Fontes: CSHG

Part. nos empreendimentos, (%) ndice de reajuste (%) Formato, (%)

At 1/4 do
33% 42%
Empreendimento 31%
IGP-M
20% Independente
De 1/4 a metade IPCA
do Empreendimento Condomnio
58%
69%
47% Totalidade do
Empreendimento

Participao Reajuste Formato

Fontes: CSHG Fontes: CSHG Fontes: CSHG

CSHG Logstica FII Relatrio Mensal de Gesto - Outubro de 2017

Vencimento dos contratos (%) Reajuste dos contratos3 (%)

74% 34%

8% 8%
13% 7% 8% 7% 6% 5% 7%
7% 4%
2% 3% 2% 3%

Indeterminado 2017 2018 2019 2020 em

diante jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez
Fontes: CSHG Fontes: CSHG

Evoluo da vacncia, (%) Setor de atuao locatrios (%)

Sade

40% Mquinas e Equipamentos

4% 4%
4% Bens Industriais
30% 5%
Qumicos
5%
Vacncia Financeira 48%
6% Tecnologia da Informao
20%
19,4
Materiais Diversos
8%
10% Materiais Bsicos
16% Alimentos e Bebidas
0%
jan 12 dez 13 nov 15 out 17 Outros

Fontes: CSHG Fontes: CSHG

Carteira e locao
Empreendimentos 8 Vacncia financeira 19,40%
Unidades 119 Aluguel mdio contratado R$ 18,3/m2
rea privativa 174 mil m2 Contratos de locao 66
Fontes: CSHG
1
Para os imveis vagos, considerou-se o ltimo aluguel.
2
Para efeitos deste grfico foi considerada a renda do empreendimento Albatroz Gaia, recebida pelo Fundo da empresa desenvolvedora do projeto.
3
Para os reajustes foi considerada a permanncia dos ocupantes aps o trmino dos contratos.

CSHG Logstica FII Relatrio Mensal de Gesto - Outubro de 2017

Ativos Imobilirios
Santo Amaro Rio Claro, SP
Master Offices Brascabos Rio Claro
Avenida Guido Caloi, Avenida Brasil, 3.464
1.935 Rio Claro - SP
Santo Amaro 11.492 m2 (01 unidade)
14.359m (21 unidades) 100% de participao no
100% de participao no edifcio
condomnio Data de aquisio: Set-12
Data de aquisio: Abr-12

Atibaia, SP
Ed. Onix e Ed. Safira - Centro Empresarial Atibaia Ed. Os Lusadas Baro de Mau
Avenida Tgula, 888 Rodovia Dom Pedro I, Km
Atibaia - SP 87
11.869 m2 (06 unidades) Atibaia - SP
22% de participao no 6.232 m2 (03 unidades)
condomnio 5% de participao no
Data de aquisio: Fev-11 condomnio
Data de aquisio: Abr-12

Jarinu, SP Hortolndia, SP
Ed. Albatroz Gaia Ar Tech Town
Rod. Dom Pedro I, Km 90 Rodovia SP, Km 101
Jarinu - SP Hortolndia - SP
20.154m (06 unidades) 7.885 m2 (03 unidades)
15% de participao no 4% de participao no
condomnio condomnio
Data de aquisio: Ago-14 Data de aquisio: Mar-11

Blumenau, SC Joinville, SC
Cremer Blumenau Perini Business Park
Rua Iguau, 291 Rua Dona Francisca, 8.300
Blumenau - SC Joinville - SC
65.825 m2 (01 unidade) 35.716 m2 (78 unidades)
100% de participao no 34,81% de participao no
edifcio condomnio
Data de aquisio: Fev-16 Data de aquisio: Dez-11
Este material foi preparado pela Credit Suisse Hedging-Griffo ("CSHG"), tem carter meramente informativo e foi desenvolvido para uso exclusivo dos cotistas dos
fundos geridos pela CSHG, para fins de informao sobre as perspectivas e anlises efetuadas pela rea de gesto dos fundos mencionados. Este material no
deve ser entendido como anlise de valor mobilirio, material promocional, solicitao de compra ou venda, oferta ou recomendao de qualquer ativo financeiro ou
investimento ou sugesto de alocao ou adoo de estratgias por parte dos destinatrios. As informaes se referem s datas mencionadas e no sero
atualizadas. Este material foi preparado com base em informaes pblicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. A CSHG no garante a
veracidade e integridade das informaes e dos dados, tampouco garante que estejam livres de erros ou omisses. Os cenrios e as vises apresentadas podem
no se refletir nas estratgias de outros fundos e carteiras geridas pela CSHG. Este material apresenta projees de retorno, anlises e cenrios feitos com base
em determinadas premissas. Ainda que a CSHG acredite que essas premissas sejam razoveis e factveis, no pode assegurar que sejam precisas ou vlidas em
condies de mercado no futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinao dessas projees, anlises e cenrios.
Projees no significam retornos futuros. Os retornos projetados, as anlises, os cenrios e as premissas se baseiam nas condies de mercado e em cenrios
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relevantes e, dessa forma, representam uma viso limitada do mercado. A CSHG no se responsabiliza por danos oriundos de erros, omisses ou alteraes nos
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CSHG Logstica FII Relatrio Mensal de Gesto - Outubro de 2017