CSHG Brasil Shopping
Fundo de Investimento Imobilirio - FII
CNPJ no 08.431.747/0001-06
Outubro de 2017
Objetivo do Fundo
O CSHG Brasil Shopping FII tem como
objetivo auferir rendimentos pela aquisio e
explorao comercial de participaes em
shoppings centers, atuando de forma ativa
na gesto da carteira de investimentos.
Poltica de Investimento
Shopping centers construdos e em
operao com pelo menos 15.000 m de
rea bruta locvel (ABL), localizados em
regies com rea de influncia de no mnimo
500 mil habitantes e administrados por
empresas especializadas.
Informaes
Incio das atividades:
Dezembro de 2006
Escriturador:
Ita Corretora de Valores S.A.
Taxa de administrao:
1,5% ao ano sobre o valor de mercado das
cotas
Ofertas concludas:
6 emisses de cotas realizadas
Cdigo de negociao:
HGBS11
Tipo Anbima foco de atuao:
FII Renda Gesto Ativa - Shoppings
CSHG Brasil Shopping FII - Relatrio Mensal de Gesto - Outubro de 2017
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Gesto Ativa
Durante os anos que o mercado de shopping centers cresceu 2 dgitos ao ano, o
CSHG Brasil Shopping FII distribuiu menos rendimento do que o efetivamente
apurado, respeitando o limite mnimo de 95% imposto pela legislao de
distribuio de rendimentos vigente, a fim de acumular resultado para momentos
de maior oscilao de mercado. A partir de meados de 2015 o Fundo comeou
a gerar menos resultado do que o efetivamente distribudo e se utilizou dos
proventos acumulados em anos anteriores para cobrir este Gap. Tal Gap, que em
2015 foi de R$ 2.3 milhes, subiu para R$ 2,7MM em 2016 e este ano j
acumula R$ 5.5MM. Atualmente, o fundo est com a reserva de resultado
acumulado bastante limitada.
Os nmeros de vendas no varejo, assim como alguns indicacores macros, como
massa salarial, emprego e envidamentro das famlias mostram nmeros
melhores. Esta melhora do varejo ir impactar as receitas dos shoppings de duas
formas:
(i) No curto prazo atravs do aluguel varivel - % sobre a venda dos lojistas,
(ii) No mdio prazo nas rengociaes contratuais com os lojistas.
Como consequncia, acreditamos em um pequeno incremento de NOI j no
curto prazo, pois a economia est recuperando lentamente.
Aproveitando este momento ainda de dificuldade, mas j de inicio de retomada
do varejo, estamos adotando uma srie de aes a fim de preparar nossos
shoppings para este momento: (i) adequao de Mix (ii) reduo de vacncia (iii)
reduo de inadimplncia (iv) aes para atrair mais fluxo de pessoas (detalhado
no captulo Desempenho Operacional).
O desempenho operacional dos Shoppings este ano est melhor do que 2016,
porm quando se comparado com os oramentos para este ano, em sua maioria,
esto abaixo do orado. O ms de outubro, que relativo a desempenho de
setembro, usualmente um ms com maior inadimplncia pontual, devido falta
de eventos no calendrio de varejo. Este ano, porm, foi de forma mais
acentuada devido prpria situao econmica dos lojistas (detalhado no
captulo Desempenho Operacional).
A queda de rendimento foi ocasionada por trs fatores principais:

(i) Fim das reservas (que vinham sendo consumidas desde 2015 conforme relatado nos relatrios anteriores),

(ii) Desempenho dos Shoppings abaixo do oramento, e,

(iii) Eventos extraordinrios em alguns Shoppings (detalhado no captulo Desempenho Operacional).

A combinao dos fatores (i) e (ii) j nos levaria a uma diminuio sensvel de rendimentos do Fundo, a fim de iguala-lo ao
FFO gerado pelo Fundo (veja grfico abaixo). Porm este ms houve ainda acontecimentos extraordinrios em alguns dos
nossos shoppings que impactou ainda mais o rendimento deste ms.

Abaixo, apresenta-se a evoluo do rendimento mdio mensal por cota realizado e distribudo pelo Fundo dos ltimos trs
anos.

Decomposio das receitas do fundo

R$/Cota

Shoppings Goiabeiras CRI Renda Fixa/LCI Lucro Operaes

0.32 0.32
1.11 0.15
1.05 0.20 0.26
0.32 1.67 1.92 0.17
0.31 1.44 0.97
0.17 0.97 0.99 0.81 0.60 0.18
1.39 0.83 0.70
1.17 1.51 1.53 0.70 1.11 0.59
1.47 1.52
1.35 1.40 1.26

13.40
11.51 11.82 11.86 12.30 12.06
10.89 10.88 11.38 10.93

3 TRI/15 4 TRI/15 1 TRI/16 2 TRI/16 3 TRI/16 4 TRI/16 1 TRI/17 2 TRI/17 3 TRI/17 Out-17
**Goiabeiras: no segundo trimestre foi realizada a converso do CRI em ativo
Fonte: CSHG *As LCI so ttulos de crdito lastrados por crditos imobilirios, garantidos por hipoteca ou por alienao fiduciria de coisa imvel.

Gap entre FFO gerado e resultado distribudo

R$/cota Lucro Acumulado em Milhares

Resultado Lucro Acumulado Rendimento Distribuido

21.2

17.9 17.9

15.4
13.8 13.8 13.8 13.8 13.8 13.8 13.3
12.4 12.4 12.4
10.4 10.0
11.8
14.6 13.8
12.8 13.1
11.9 12.0 5.8 11.0 11.9
10.0

1.6
0.0 -
3 TRI/15 4 TRI/15 1 TRI/16 2 TRI/16 3 TRI/16 4 TRI/16 1 TRI/17 2 TRI/17 3 TRI/17 Out-17

Fonte: CSHG

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Distribuio de Rendimentos
Fluxo HGBS 11 out-17 2017 12 Meses
O Fundo distribuir R$ 10,00 por cota
Receita Imobiliria 6.554.436 70.341.049 84.384.073
como rendimento referente ao ms de
Renda Imobiliria 6.554.436 67.867.796 80.279.677
outubro-17. O pagamento ser realizado
CRI (conversveis) - 2.473.252 4.104.397
em 16/11/17, aos detentores de cotas Lucro Operaes - - -
em 31/10/17. Nossa poltica de Receita Financeira 416.333 6.072.110 7.226.097
distribuio de rendimentos durante o Renda Fixa 24.440 556.040 688.336
exerccio leva em conta trs fatores CRI (no conversveis) 318.581 3.707.706 4.599.728
principais: (i) gerao de caixa do Fundo; LCI 73.313 1.808.364 1.938.033
(ii) resultados acumulados no distribudos; Total de Receitas 6.970.770 76.413.159 91.610.171
e (iii) o potencial de gerao de caixa dos Total de Despesas (1.574.833) (15.101.639) (17.800.467)
Resultado 5.395.936 61.311.520 73.809.704
ativos do Fundo.
Rendimento 5.374.920 66.864.005 81.698.784
Mdio / Cota 10,00 12,44 12,67
Renda imobiliria:compreende receitas operacionais dos shoppings, lquido das despesas operacionais
aplicveis ao negcio, e rendimentos e eventuais ganhos de capital de FII. LCI: consideram rendimentos e
eventuais ganhos de capital. Lucros operaes: diferena de valor entre o preo de venda e o de compra
de imveis. Despesas: diretamente relacionadas ao Fundo, tais como administrao, honorrios jurdicos,
assessoria tcnica, contbil e imobiliria, taxas da CVM e B3, IR sobre ganho de capital, entre outros.

Fonte:CSHG

Liquidez
Ttulo da tabela Ttulo do grfico
Unidade de medida
out-17 2017 12 meses
2,700 45
Fechamento de Out/17: R$ 2.454,00
Presena em 2,400 40
100% 100% 100%
preges 2,100 35
Volume negociado 1,800 Valor da Cota (R$) 30
28.2 234.4 290.8
(R$ milhes) 1,500 25
Giro (em % do total 1,200 20
2.2% 19.9% 25.2%
de cotas) 900 Volume negociado 15
600 acumulado 20 dias - 10
Valor de mercado R$ 1319 milhes R$ milhes (eixo dir.)
300 5
Quantidade de 0 0
537.492 cotas (6.111 cotistas)
cotas do Fundo dez-07 ago-09 mar-11 nov-12 jun-14 fev-16 out-17

Fonte: CSHG / B3 Fonte: CSHG / B3

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Rentabilidade
A Taxa Interna de Retorno (TIR) do investimento considera o fluxo de caixa que contempla a renda mensal recebida e variao
do valor da cota, sendo que a renda reinvestida no prprio fluxo. Pessoas fsicas que detm volume inferior a 10% do total
do Fundo so isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribudos e tributadas em 20% de Imposto de Renda sobre
eventual ganho de capital na venda da cota. Desta forma, a rentabilidade calculada pela TIR j considera o fluxo lquido de
impostos e, ento, comparada ao CDI tambm lquido de Imposto de Renda na alquota de 15%. O Retorno Total Bruto
soma o valor total recebido como rendimento com a variao do valor da cota, sem reinvestimento, correo e sem qualquer
tributao. Este retorno comparado ao ndice de Fundos Imobilirios calculado pela B3 (IFIX), que possui metodologia
comparvel.

CSHG Brasil Shopping FII Incio 2017 Mercado12 meses

Data Base 21-nov-06 29-dez-16 31-out-16

Valor Referncia (R$) 1.000,00 2.030,00 2.022,00

Renda Acumulada 156,64% 6,32% 7,71%

Ganho de Capital Lq. 116,32% 16,71% 17,09%

TIR Lq. (Renda + Venda) 527,19% 23,77% 25,79%

TIR Lq. (Renda + Venda) a.a. 18,32% 29,33% 25,79%

% CDI Lquido 323% 322% 275%

Retorno Total Bruto 302,0% 27,2% 29,1%

IFIX -* 19,4% 18,0%

Diferena vs IFIX -* 7,8% 11,0%

Fonte: B3/ Banco Central/ CSHG
*O IFIX iniciou em dezembro/2010, aps a constituio do Fundo.
A rentabilidade obtida no passado no representa garantia de rentabilidade futura.

No fechamento deste ms, o valor de mercado da cota do Fundo foi de R$ 2.454,00 e o valor patrimonial foi de R$
2.153,69. O grfico abaixo compara a srie histrica acumulada de alguns indicadores de mercado em relao ao valor da
cota e aos rendimentos distribudos desde o incio do Fundo.

Ttulo do grfico
Unidade de medida

4,100

3,700
Valor da Cota + Rendimento (R$)
3,300

2,900

2,500

2,100 Valor da Cota (R$)

1,700 CDI Acumulado

(base 1000)
1,300 CDI Acumulado Lquido
IGP-M (base 1000) (base 1000)
900
nov-06 dez-07 jan-09 fev-10 mar-11 abr-12 mai-13 jul-14 ago-15 set-16 out-17
Fontes: CSHG / B3 / Bacen / Cushman&Wakefield
* Para efeitos de comparao com os FII, os clculos referentes ao CDI seguem o conceito de juros simples, sendo o rendimento do CDI mensal somado ao valor inicial
da aplicao e no reinvestido no fluxo.

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Investimentos (% carteira)
Da carteira do Fundo, 94% esto alocados em ativos alvo e 6% em Fundos de Investimento Imobilirio Lquidos (FII),
Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI), Letras de Crdito Imobilirio (LCI) e outros ativos de renda fixa (RF).

Fonte: Ita / CSHG

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Carteira Imobiliria
O Fundo encerrou o ms de outubro de 2017 com investimentos em nove Shoppings Centers, distribudos em sete cidades
e quatro estados, que juntos totalizam aproximadamente 370 mil m de rea Bruta Locvel (ABL). Atualmente, a ABL
prpria da carteira contempla investimentos diretos e via FII somando 112 mil m*.

Crescimento da ABL prpria

2
m
Crescimento da ABL prpria (m)
14,822 m 111,805 m

24.870 m

39,279 m

35,334 m 8,130 m

5,420 m

2006 ABL Adicional Venda Plaza Sul ABL Adicional ABL Adicional ABL Adicional ABL Atual
(2006 -2011) (2012) (2012-2014) (2015) (2017)
Legendas referentes
Expanses Tivoli Converso I Converso So Bernardo Converso Goiabeiras Shopping
s principais ABL
e Via Parque Fashion Outlet Plaza Shopping
adicionais:
Fonte: CSHG
Fonte: CSHG
**ABL
ABL atual
atualeeesperado podem
esperado variarvariar
podem devido a reservas
devido tcnicas, tcnicas,
as reservas alm de expanses
alm deeexpanses
aquisies. e aquisies.

Desempenho Operacional
O ms de setembro caracteriza-se, no varejo de forma geral, por no haver nenhuma data comemorativa, tendendo a reduzir
tanto o fluxo de pessoas/veculos, quanto s vendas. Em anos de maior retrao econmica, os meses tradicionalmente mais
fracos (maro, abril, setembro e outubro) tendem a apresentar um aumento pontual da inadimplncia, sendo normalmente
observada uma recuperao nos meses subsequentes.

Como efeito do comportamento do varejo no ms de referncia, a vacncia fsica passou de 6,53% em agosto para 6,7% em
setembro. J a inadimplncia passou de 3,03% em agosto para 3,9% em setembro, representando um crescimento de 2,6%
e 28,71% respectivamente.

O aumento da vacncia deve-se, prioritariamente, sada de lojistas inadimplentes, seja atravs de acordos nos autos, seja
atravs de aes de despejo. A CSHG tem atuado fortemente no sentido de finalizar aes em curso, retirando assim lojistas
inadimplentes e/ou que no apresentem indicaes de melhoria operacional que lhes permita gerar valor ao shopping no
curto/mdio prazo. Os principais ofensores para o aumento da vacncia foram os seguintes empreendimentos: Tivoli
Shopping, So Bernardo Plaza Shopping e IFashion Outlet Novo Hamburgo.

Com relao inadimplncia, especificamente no ms de setembro, em decorrncia do j exposto acima, o aumento foi
impactado pelos empreendimentos: Shopping Center Penha (de 6,2% em agosto para 8,5% em setembro que resultou em
uma queda de R$ 267 mil nos rendimentos do ms); So Bernardo Plaza Shopping e IFashion Outlet Novo Hamburgo.

O oramento inicial elaborado pelo Fundo, mais conservador que os oramentos elaborados pelos prprios shoppings, previam
a manuteno da distribuio em R$ 12,40 at o final do ano. Este oramento considerava a recuperao do mercado de
varejo ao longo do segundo semestre, o que no ocorreu na velocidade esperada.

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Abaixo, grfico que apresenta o oramento caixa considerado pelo Fundo. At o ms de referncia, apresentamos um dficit
acumulado de 4,5%.

Oramento Caixa 2017

Em Milhares Diferena Acumulada em %
10.0 Oramento Caixa Realizado Diferena acumulada -10%
Milhes

8.0 -8%

6.0 -6%

4.0 -4%

2.0 -2%

- 0%
Jan-17 Feb-17 Mar-17 Apr-17 May-17 Jun-17 Jul-17 Aug-17 Sep-17 Oct-17
Fonte: CSHG

O Gap entre os valores orados vs realizado tem os seguintes efeitos:

Trmino dos resultados acumulados (j informado no relatrio anterior)

Necessidade de distribuio de rendimentos em linha com caixa efetivamente gerado (prximo de R$11/cota)

Aumento da suscetibilidade dos rendimentos ao comportamento da economia

Maior volatilidade do rendimento a eventos extraordinrios (ver descrio abaixo) ocorridos nos empreendimentos

No ms de setembro ocorreram os seguintes eventos extraordinrios que reduziram a gerao de caixa, e consequentemente
os valores distribudos pelo Fundo:
FII Via Parque Shopping (participao de 16.47% no FII) - Valor total de variao no ms: R$ 280 mil

Reduo pela metade no rendimento no ms para R$ 279.820 nos rendimentos recebidos em decorrncia do pagamento de R$
1,7MM de IPTU devido. O shopping possui crditos de IPTU os quais seriam utilizados para abatimento dessa dvida, evitando-se
assim desembolso. A Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, contudo, no aceitou essa condio, requerendo o pagamento imediato
dos valores devidos. Os crditos aos qual o shopping tem direito sero recebidos como ttulos precatrios.

FII Shopping Jardim Sul (participao de 10.5% no FII) - Valor total de variao no ms: R$ 112 mil

Reduo quase pela metade no rendimento no ms para R$ 111.806 nos rendimentos recebidos em razo da necessidade de
pagamento de condenao judicial que decorreu do pedido de indenizao formulado por cliente do shopping (o processo teve incio
h cerca de 10 anos, sendo o montante total da condenao da ordem de R$ 4MM), devendo o fundo arcar com parte do prejuzo (a
indenizao ser paga em trs parcelas).

Mooca Plaza Shopping (participao de 20% no ativo) - Valor total de variao no ms: R$ 103 mil

Reduo de R$ 103.244 em comparao ao previsto, decorrente do trmino da garantia de rentabilidade (finalizada em

setembro/2017).

Tivoli Shopping (participao de 59% no ativo) Valor total de variao no ms: R$ 217 mil

No recebimento extraordinrio da consolidao do aluguel na loja Riachuelo, no valor de R$ 116.820, previso de recebimento em
outubro;

Pagamento de R$ 54.000 no valor referente comisso de novas lojas (ao de reduo de vacncia);

Reduo de R$ 23.400 no valor do aluguel varivel (valor realizado vs valor previsto);

Aumento de R$ 23.500 nos encargos de lojas vagas (Delay: apesar de termos fechado novas lojas 16 no ano, at estas lojas
entrarem continuamos pagando os encargos).

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 Shopping Center Penha (participao de 87,5% no ativo) - Valor total de variao no ms: R$ 489 mil

Descolamento da inadimplncia do ms (R$ 129.457) em comparao ao previsto. Juntamente ao descolamento da inadimplncia,

tivemos uma menor recuperao de inadimplncia no ms (R$ 137.464) contra o orado, referente a dvidas de lojistas com aes de
cobrana em andamento jurdico. Estamos com uma ao muito forte de cobrana juntamente com os advogados para aumentar
nossa recuperao e diminuir a inadimplncia;

Diferena de R$ 146.895 referentes a alugueis mnimos. Estamos com uma ao forte ao de fechamento de vacncia e melhora
do mix, que est acontecendo, porm temos um delay entre quando fechamos um contrato e quando efetivamente isso incrementa o
NOI (mdia de 6 meses de delay: assinatura do contrato, incio de obra, carncia, escada de aluguel);

Aumento de R$ 77.423 referentes a encargos comuns de lojas vagas, item que est diretamente relacionado ao apresentado acima.

So Bernardo Plaza Shopping (participao de 35% no ativo) - Valor total de variao no ms: R$ 107 mil

Variao de R$ 107.223 referentes previso de receitas no realizadas, aliada a aumento do valor pago a ttulo de encargos comuns
de lojas vagas (reduo da velocidade de absoro de vacncia).

A soma dos valores elencados acima resulta em uma reduo dos montantes recebidos da ordem de R$ 1,252 milhes.

No intuito de reduzir os impactos causados pela sazonalidade natural do varejo, o Fundo vem adotando, no curto prazo,
diversas aes a fim de promover o crescimento e melhoria dos resultados:
Busca de acordos extrajudiciais com lojistas devedores tanto ativos quanto inativos (lojistas que j no mais operam no empreendimento),
como exemplo, h a expectativa de recebimento de aproximadamente 20% dos valores referentes inadimplncia no Tivoli Shopping nos
prximos 4 meses;

Suporte aos novos lojistas para que suas operaes se iniciem com brevidade, sobretudo tendo em vista a necessidade de que as
inauguraes ocorram em tempo hbil para captar as vendas de Natal;

Mapeamento de mercado em conjunto com as equipes comerciais e de gerenciamento dos shoppings, visando buscar novos lojistas para
reduo da vacncia;

Intensificao das cobranas a fim de promover a recuperao de valores atrasados j no ms de novembro (estimativa de recuperao
de 5%).

Como resultado das polticas de curto prazo descritas anteriormente, j obtivemos ganhos importantes:
Reduo de 1,95% na vacncia do Shopping Center Penha;

Reduo de 1,45% na vacncia do Via Parque Shopping;

Reduo de 17,37% na vacncia do Mooca Plaza Shopping;

Ampliao da loja Caramelo; inaugurao das lojas Parmeggio, mega Caf e quiosque da operadora Oi no Tivoli Shopping;

Reinaugurao da loja Stroke (mudana de localizao e reforma); inaugurao das lojas Bacio di Latte, Restaurante Madero (maior
restaurante da rede no pas, com 692 m2), Emprio Papai Noel (operao temporria para venda de artigos natalinos), Dumond Calados
e Acessrios e reforma da loja da operadora Vivo no Mooca Plaza Shopping;

Inaugurao das lojas Board Session, Reserva Mini (loja conceito), Prifit, Espao Co-working (que vem se mostrando uma tendncia em
shopping centers), alm da inaugurao dos quiosques Animason e Geneal no Via Parque Shopping;

Inaugurao das lojas temporrias Planalto Decoraes e All Toys (as quais operaro at o Natal); inaugurao das lojas ER Informtica,
E. Yorks, Betos Restaurante (rea gourmet), Artex, Ponto da Lingerie, Magrelli, Flex Shop e dos quiosques T-Blogs, Gold Buyers,
Fabrica Di Chocolate e Pinkys no So Bernardo Plaza Shopping;

Inaugurao da operao Sniper (lazer) e da loja Lilica & Tigor no Goiabeiras Shopping;

Inaugurao das lojas Smart Case, Servcop e do quiosque Filtros Europa no Shopping Center Penha.

Vale ressaltar que as redues de vacncia:

Apresentam um hiato entre a aprovao da proposta e a inaugurao da loja (mnimo de 120 dias);
So efetivamente convertidas em receitas para o empreendimento (aluguel mnimo) apenas aps a inaugurao da loja;

Demandam prazo de maturao da operao (12 a 18 meses para sua consolidao) e aumento das vendas.

Alm das aes de curto prazo, estamos diversas aes de longo prazo:

CSHG Brasil Shopping FII - Relatrio Mensal de Gesto - Outubro de 2017 8

 Desenvolvimento de projetos para revitalizao completa das fachadas do Shopping Center Penha, melhorando tanto o aspecto fsico
quanto de posicionamento do shopping frente ao comrcio de rua;

Movimentao de lojas satlites no Shopping Center Penha para implantao de nova ncora, criando mais uma importante opo de
compra, adequando o mix s expectativas do pblico alvo do shopping, melhorando a circulao e consolidando o posicionamento do
empreendimento frente aos concorrentes;

Realizao de pesquisas e workshops visando absorver as vises tanto de clientes internos quanto externos, identificando oportunidades e
ameaas ao posicionamento dos ativos;

Revitalizao da praa de alimentao do Via Parque Shopping;

Movimentao de lojas satlites/mega lojas para implantao de nova ncora no Mooca Plaza Shopping;

Desenvolvimento de projetos para revitalizao da praa de alimentao do Tivoli Shopping;

Qualificao do mix dos empreendimentos, seja atravs da atrao de marcas reconhecidas, seja atravs da busca de operadores mais
qualificados;

Investimento na implantao de novas operaes no So Bernardo Plaza Shopping, aumentando o poder de atrao do empreendimento.

Indicadores Operacionais
Indicadores Operacionais Set-17 Acumulado Set-17 Acumulado Set-16
ABL Total* 369,157 m 360,629 m 344,461 m
ABL Prprio 110,226 m 105,690 m 96,893 m
Vendas Totais 82,378,622 838,779,847 743,006,806
Receitas Totais + Estacionamento Lquido 7,936,377 69,796,914 64,416,563
NOI** 6,501,710 59,911,529 52,889,215
Vacncia (ABL) 6.70% 6.42% 5.90%
Taxa de Cobrana 12 meses*** 93.91% 94.20% 95.72%
*Para clculo da ABL acumulada, usa-se a mdia dos meses em anlise, que pode variar devido a reservas tcnicas, alm de expanses e aquisies. A ABL
do Goiabeiras Shopping no foi incorporada ABL total apresentada acima.
**NOI: Resultado Operacional Lquido. Refere-se soma do resultado operacional (receita de locao e de cesso de direitos e despesas do shopping) e o
resultado das operaes de estacionamento (receitas e despesas).
***Considera-se recuperao de atrasados.
Fontes: CSHG / Ita / Administradoras dos Empreendimentos
No obstante as checagens e verificaes realizadas, a CSHG no se responsabiliza pelas informaes contidas no presente relatrio recebidas de terceiros
(Administradoras dos FII e Shoppings).

Evoluo do NOI/m mesma ABL

O grfico abaixo apresenta a evoluo do NOI/m, considerando a mesma participao do Fundo nos ativos, dentro do
perodo analisado. Este indicador, no ms de Setembro de 2017, apresentou aumento de 6%, com relao ao mesmo
perodo do ano anterior.

CSHG Brasil Shopping FII - Relatrio Mensal de Gesto - Outubro de 2017 9

Ttulo do grfico
Unidade de medida

Fonte: CSHG / Ita / Administradoras dos Empreendimentos

Evoluo da Vacncia e Inadimplncia

O grfico abaixo apresenta a curva dos ltimos 12 meses dos indicadores de vacncia (% ABL) e inadimplncia mensal (%)
dos ativos em que o Fundo investe.

Evoluo da Vacncia e Inadimplncia HGBS*

Unidade de medida
7.5%
Vacncia % (ABL)
7.0%
6,7
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
4.5%
4.0% 3,9
3.5%
3.0%
Inadimplncia Mensal %
2.5%
out-16 nov-16 dez-16 jan-17 fev-17 mar-17 abr-17 mai-17 jun-17 jul-17 ago-17 set-17

Fontes: Ita / CSHG

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CRI Goiabeiras
Em dezembro de 2013 e abril de 2014, foram divulgados Fatos Relevantes para reportar a existncia de execues judiciais
que poderiam resultar na penhora dos bens e crditos que constituem garantia dos Certificados de Recebveis Imobilirios
CRI das sries 22, 33, 42 e 55 da 4 emisso (CRI) emitidos pela Gaia Securitizadora S.A. (GaiaSec). Estes CRI foram
adquiridos pelo Fundo e possuem como lastro financiamentos da expanso do Shopping Goiabeiras.
Em 19 de agosto de 2014, foi divulgado Fato Relevante para reportar deciso de primeira instncia proferida no mbito de um
dos referidos processos, que (i) declarava a fraude execuo cometida pela antiga proprietria de imveis que compem
parte do Shopping, (ii) declarava a ineficcia das vendas de tais imveis para a Goiabeiras Empresa de Shopping Center Ltda.
(Goiabeiras), atual proprietria do Shopping Goiabeiras e devedora dos CRI, com respectiva penhora desses imveis, e (iii)
determinava que os alugueres dos mencionados imveis fossem penhorados e depositados em conta judicial. Aps medidas
adotadas pela GaiaSec e pela Administradora para reverter tal julgado, em 26 de agosto de 2014, nova deciso foi proferida
pelo mesmo juzo, suspendendo temporariamente os efeitos da deciso anterior.

O Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, em 24 de novembro de 2014, ao julgar o agravo de instrumento interposto
pelo credor/exequente contra a nova deciso referida acima, manteve a determinao de suspenso da penhora sobre os
imveis objeto de alienao fiduciria, condicionando tal medida ao oferecimento por parte da GaiaSec de cauo real ou
fidejussria no valor de R$ 60 milhes. Assim, em 19 de dezembro de 2014, foi ofertada a cauo (frao ideal dos direitos
de propriedade sobre o imvel que compe o Shopping) pela GaiaSec, aprovada pelo juzo de primeira instncia em 12 de
janeiro de 2015. Em 15 de setembro de 2015, diante da controvrsia entre as partes sobre a interpretao correta das
decises at ento decretadas, foi proferida uma nova deciso provisria pelo referido Tribunal (anlise de efeito suspensivo)
ratificando a desnecessidade naquele momento de qualquer caucionamento pela GaiaSec, at que uma deciso definitiva pela
Cmara julgadora sobre o tema fosse proferida. Tal deciso de suspenso da cauo foi ratificada, em 13 de novembro de
2015, pelo Tribunal de Justia do Estado de So Paulo. .

Em complemento s informaes listadas acima, em 17 de outubro de 2014, o Perito Judicial nomeado protocolou laudo
pericial no qual apurou ser o crdito total do credor/exequente (que sustenta a fraude execuo) o montante de R$
15.279.780,33, valor este atualizado at o dia 15 de outubro de 2014. Aps este protocolo, o valor do laudo foi impugnado
pelo credor/exequente, e o Perito emitiu novo laudo contendo esclarecimentos s crticas formuladas pelo credor/exequente,
mantendo integralmente sua concluso anteriormente protocolada. O juzo de primeira instncia, em 18 de maio de 2015,
homologou o laudo pericial e proferiu sentena declarando equivaler o crdito total do credor/exequente ao montante de R$
15.279.780,33. A referida sentena foi objeto de recurso de apelao endereado ao Tribunal de Justia de So Paulo.

Diante do valor do crdito total declarado judicialmente, os embargos de terceiro opostos pela GaiaSec foram, em 18 de junho
de 2015, julgados procedentes pelo juzo de primeira instncia, rejeitando-se a pretenso do credor/exequente de penhorar os
bens e crditos que constituem garantia dos Certificados de Recebveis Imobilirios CRI das sries 22, 33, 42 e 55 da 4
emisso emitidos pela GaiaSec. Reconheceu o juzo de primeira instncia, para fundamentar a sentena de procedncia dos
embargos de terceiro, que a devedora/executada Ja, proprietria anterior de imveis que compem parte do Shopping
Goiabeiras, tinha outros bens livres e suficientes ao pagamento de sua dvida perante o credor/exequente, devendo por isso
ser protegidos os bens imveis conferidos em garantia da securitizao. A referida sentena foi objeto de recurso de apelao
endereado ao Tribunal de Justia de So Paulo.

Alm das informaes prestadas acima, importante destacar que, em 29 de julho de 2016, foi proferida sentena de
primeira instncia em demanda judicial ajuizada pela Ja e por seu scio controlador contra o credor/exequente e contra o
nico cotista do credor/exequente, o Banco BTG Pactual S.A. Conforme os termos da referida sentena, entendeu-se que a
aquisio do crdito pelo credor/exequente junto ao Banco Santander S.A. teria ocorrido mediante o uso indevido de
informaes de clientes pelo Banco BTG Pactual S.A. protegidas por confidencialidade, bem como por infrao ao princpio da
boa-f objetiva. A referida sentena, ainda, alm de condenar os rus ao pagamento de indenizao em favor da Ja (a ser
liquidada futuramente), determinou que a dvida da Ja retornasse ao credor antecedente, o Banco Santander S.A. O Banco
BTG Pactual S.A. interps recurso de apelao em face da mencionada deciso, o qual ser examinado oportunamente pelo
Tribunal de Justia do Estado de So Paulo.

Em 27 de maro de 2017 foi divulgado Fato Relevante para informar que o Fundo firmou a Escritura de Dao de Bem
Imvel em Pagamento e Pacto Adjeto de Prorrogao de Alienao Fiduciria em Garantia, por meio da qual se tornou

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proprietrio da frao ideal de 53,99% (cinquenta e trs inteiros e noventa e nove centsimos por cento) do imvel no qual se
localizam parte das lojas que compem o Goiabeiras Shopping, situado na Avenida Jos Monteiro de Figueiredo, n 500, em
Duque de Caxias, Cuiab, Estado do Mato Grosso (Imvel).

Referida dao em pagamento foi realizada pelo valor de R$ 109.423.561,06 (cento e nove milhes, quatrocentos e vinte e
trs mil, quinhentos e sessenta e um reais e seis centavos) e teve por finalidade liquidar o saldo devedor de determinados CRI
subscritos pelo Fundo, tal como previsto nos prprios ttulos. Tais CRI, objeto da dao, integram a 22 e 42 Sries da 4
Emisso da GaiaSec e estavam vinculados aos crditos imobilirios decorrentes de trs Cdulas de Crdito Bancrio (CCB-I,
CCB-II e CCB-IV) de emisso da Goiabeiras, proprietria da frao ideal do imvel transferido ao Fundo.
A frao ideal correspondente a 46,01% (quarenta e seis inteiros e um centsimo por cento), de propriedade da Goiabeiras,
encontra-se alienada fiduciariamente para garantia dos CRI que integram a 33 e 55 Sries da 4 Emisso da GaiaSec, bem
como para garantia de determinadas obrigaes remanescentes das sries de CRI que foram objeto da referida dao em
pagamento.A transferncia de propriedade do Imvel ocorre no momento da amortizao destes CRI e atende integralmente
Poltica de Investimento do Fundo e aos Critrios de Aquisio e Estudo de Viabilidade constantes do Anexo I ao
Regulamento do Fundo.
Em 08 de maio de 2017, o Tribunal de Justia de So Paulo julgou em conjunto todos os recursos mencionados acima.
Conforme os acrdos prolatados, o mencionado Tribunal (i) reconheceu a exigibilidade do crdito do credor/exequente,
deduzindo que os supostos bens livres de titularidade da Ja configuravam apenas uma expectativa de direito quando da
venda do Shopping atual proprietria, bem como que a utilizao de informaes sigilosas para a aquisio do crdito no
teria reflexos para o caso, podendo ser objeto de anlise e sanco prprias na esfera administrativa pelos rgos
competentes; (ii) determinou, anulando a percia realizada anteriormente para apurao do crdito do credor/exequente, a
realizao de nova percia com base em parmetros que foram especificamente fixados e que so distintos daqueles at ento
defendidos tanto pela executada/devedora Ja, como pelo credor/exequente; e (iii) autorizou a penhora dos imveis objeto
das 419 matrculas que compunham a configurao original do Shopping, antes das expanses viabilizadas pelo financiamento
que lastreou os CRI aqui referidos; bem como de 30% (trinta por cento) das receitas de aluguel auferidas com a explorao
de tais imveis.

A GaiaSec ops embargos de declarao diante da deciso do Tribunal sustentando que houve omisso e contradio (i) ao
deixar de considerar a existncia de tese firmada pelo STJ em julgamento de casos repetitivos no sentido de que para
caracterizao de vcio na relao entre as partes h a necessidade obrigatoriamente de comprovao, pelo credor, de que
houve m-f pelo terceiro adquirente do imvel, (ii) ao fazer prevalecer entendimento contrrio ao prprio precedente utilizado
como fundamento da concluso no tocante o prazo considerado razovel para obteno de certides do distribuidor forense,
bem como (ii) ao desconsiderar que inexistia insolvncia por parte da devedora Ja poca do pedido de decretao da
fraude execuo; razo pela qual pediu a imediata suspenso dos efeitos da deciso do Tribunal e a modificao da deciso
proferida diante dos pontos acima mencionados.

A Administradora segue acompanhando ativamente os processos judiciais acima mencionados, bem como os procedimentos
adotados pela GaiaSec, a fim de resguardar os interesses dos cotistas do Fundo. Decises que representarem impactos no
patrimnio do Fundo e/ou representem mudanas no curso dos processos sero comunicadas ao mercado atravs de Fatos
Relevantes.
1 O ativo representa 2,17% do Patrimnio Lquido do Fundo.

2 Conforme divulgado nos Fatos Relevantes mencionados, existiam trs pendncias judiciais que poderiam ameaar de alguma forma o fluxo e as garantias
dos referidos CRI, adquiridos pelo Fundo. Dois dos processos judiciais, aps terem sido proferidas decises protegendo as garantias e bens da Goiabeiras
vinculados aos CRI, foram objeto de acordo pela devedora Ja S.A. - Construtora e Incorporadora (Ja). Quanto ao processo ainda em discusso, trata-se
de execuo por parte do Fundo de Investimento em Direitos Creditrios No Padronizados NPL I contra a Ja, antecessora proprietria de imveis que
compem parte do Shopping Goiabeiras e que atualmente so de propriedade da Goiabeiras, devedora dos CRI e atual proprietria do Shopping Goiabeiras.

3 Processo de Execuo de Ttulo Extrajudicial n 0176460-46.1994.8.26.0002, em trmite perante a 4 Vara Cvel do Foro Regional de Santo Amaro, da
Comarca de So Paulo, distribudo em 01/07/1994.

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O Fundo
Constitudo em 2006, o CSHG Brasil Shopping FII foi o primeiro Fundo de Investimento Imobilirio lanado pela CSHG. O
objetivo do Fundo auferir rendimentos pela aquisio e explorao comercial de participaes em Shopping Centers. O
Fundo foi um dos primeiros a serem aprovados pelos rgos reguladores sem apresentar empreendimentos para investimento
j definidos, em uma poca em que outros produtos eram lanados com um nico ativo j previamente determinado. Sua
Poltica de Investimentos aberta a qualquer imvel que se enquadre nos critrios de aquisio l definidos.

Aps as 1 e 2 Emisses de Cotas, encerradas respectivamente em dez-06 e mar-07, foi constituda a carteira de
investimentos inicial do Fundo atravs da aquisio de participaes em dois empreendimentos, cujos investimentos
totalizaram cerca de R$ 50 milhes. Em abril de 2009 foi aprovada a 3 Emisso de Cotas que, aps encerrada, elevou o
patrimnio do Fundo para cerca de R$ 192 milhes. Com os novos recursos, a carteira de investimentos foi incrementada pela
aquisio de participaes em trs novos empreendimentos.
Ao longo do 1 semestre de 2011 foi realizada a 4 Emisso de Cotas, cuja distribuio foi encerrada em jul-11 com um
volume captado de R$ 179 milhes. Com essa captao, o Fundo realizou trs operaes, sendo uma de permuta com
reposio financeira e duas de aquisio. Em jun-12 foi realizada a 5 Emisso de Cotas, que somou ao patrimnio do
Fundo aproximadamente R$ 333 milhes. Os recursos foram investidos em cinco operaes, sendo dois novos
empreendimentos. Com objetivo de dar continuidade ao processo de consolidao do Fundo e aproveitar oportunidades no
mercado, foi aprovada em outubro de 2012 a 6 Emisso de Cotas. A emisso finalizada em maio de 2013 somou ao
patrimnio do Fundo aproximadamente R$ 193 milhes.

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Ficha Tcnica
Tivoli Shopping Center Shopping Center Penha
Av. St Brbara, 777 St. R. Dr. Joo Ribeiro, 304
Brbara dOeste, SP So Paulo, SP
59% de participao 87,5628% de participao
23,8 mil m2 de ABL 29,6 mil m de ABL
156 operaes 208 operaes
Aquisies: Aquisies:
Dez-12, Mai-07 e Jan-07 Dez-12, Fev-12, Jan-12,
Inaugurao: 1998 Fev-10, Jul-09 e Mai-09
Expanso: 2015 Inaugurao: 1992

Shopping Parque Dom Pedro Via Parque Shopping

Av. Guilherme Campos, 500 Av. Ayrton Senna, 3000
Campinas, SP Rio de Janeiro, RJ
10,53% de participao via 16,4648% de participao
cotas de FII via cotas de FII
127,3 mil m2 de ABL 57,2 mil m2 de ABL
394 operaes 234 operaes
Aquisies: Dez-09 e Jul-09 Aquisies:
Inaugurao: 2002 2014 / 2013 / 2009
Inaugurao: 1993

Goiabeiras Shopping Center Mooca Plaza Shopping

Av. Jos Monteiro de R. Cap. Pacheco e Chaves,
Figueiredo, 500 Cuiab, MT 313 So Paulo, SP
54% de participao 20% de participao
26,2 mil m2 de ABL 41,6 mil m2 de ABL
184 operaes 275 operaes
Aquisies: Mar-17 Aquisio: Set-12
Inaugurao: 1989 Inaugurao: Nov-11

So Bernardo Plaza Shopping I Fashion Outlet Novo Hamburgo

Av. Rotary, 624 So Rodovia BR 116 Km 239
Bernardo do Campo, SP Novo Hamburgo RS
35% de participao 49% de participao
42,7 mil m2 de ABL 20,3 mil m2 de ABL
235 operaes 91 operaes
Aquisies: Aquisies: Jun-15
Fev-15, Dez-12 e Jul-12 Inaugurao: Set-13
Inaugurao: Nov-12
Este material foi preparado pela Credit Suisse Hedging-Griffo ("CSHG"), tem carter meramente informativo e foi desenvolvido para uso exclusivo dos cotistas dos fundos geridos pela CSHG para fins de informao sobre as perspectivas e anlises
efetuadas pela rea de gesto dos fundos mencionados. Este material no deve ser entendido como anlise de valor mobilirio, material promocional, solicitao de compra ou venda, oferta ou recomendao de qualquer ativo financeiro ou investimento
ou sugesto de alocao ou adoo de estratgias por parte dos destinatrios. As informaes se referem s datas mencionadas e no sero atualizadas. Este material foi preparado com base em informaes pblicas, dados desenvolvidos internamente
e outras fontes externas. A CSHG no garante a veracidade e integridade das informaes e dos dados, tampouco garante que estejam livres de erros ou omisses. Os cenrios e as vises apresentadas podem no se refletir nas estratgias de outros
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projetados, as anlises, os cenrios e as premissas se baseiam nas condies de mercado e em cenrios econmicos correntes e passados, que podem variar significativamente no futuro. As anlises aqui apresentadas no pretendem conter todas as
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