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ESCRITURA DE COMPRA E VENDA A VISTA COM RESPONSABILIDADE

SOLIDRIA DOS VENDEDORES PELOS APONTAMENTOS DE PROCESSOS


JUDICIAIS E PELOS RISCOS DA EVICO.

Estudo do caso

Neste caso sa o va rios os Outorgantes Vendedores, alguns, contudo com


apontamentos nas certido es de feitos ajuizados (processos judiciais). A Venda e
feita a vista, o receio do Comprador e de quitar o imo vel e ficar com a
insegurana de sofrer constrio es decorrentes dos processos judiciais em face
de alguns dos Vendedores, ou seja, sofrer a perda total ou parcial do imo vel em
raza o de sentena judicial (evica o).

A ana lise jurdica para definia o de cla usulas e condio es constantes do teor da
escritura levou em conta a Lei 13079/2015 que alterou a lei 7433/85,
consolidando o princpio da concentraa o na matrcula do imo vel cujas
consequ e ncias diretas sa o:
a) Em relaa o a Lei 7433/85 excluiu a obrigatoriedade da apresentaa o das
certido es de feitos ajuizados na escritura de compra e venda do imo vel;

b) Com relaa o as demais consequ e ncias, dita lei 13.079/2015 amplia as


possibilidades do Autor do processo vir a averbar na matrcula do imo vel a
existe ncia dos processos judiciais o que podera caracterizar a fraude a execua o
caso findo o processo os re us/VENDEDORES perdendo a causa, na o paguem os
de bitos ao Autor da aa o, o que acabaria por comprometer o imo vel vendido.
Em ultima consequ e ncia o Comprador poderia perder total ou parcialmente o
imo vel, ou, para salva -lo ter que pagar de bitos dos Vendedores (Re us nos
processos judiciais).

Nesta senda, visando a ma xima garantia possvel no caso concreto, foi elabora a
escritura abaixo, acrescentando ale m das condio es normais do nego cio, dos
requisitos para escritura mais a condia o de permanecerem todos os
Vendedores, solidariamente, responsa veis pelos processos em curso.

Neste ponto, algumas considerao es: A existe ncia de apontamento de processos


nas certido es de feitos ajuizados podem na o delinear todo o risco do
comprador, mas, no mnimo da um alerta. Veja-se que em raza o da Lei
13.079/2015 priorizar o princpio da concentraa o da matrcula, em tese o
risco do comprador reside na existe ncia ou na o da averbaa o do processo na
matrcula. Significando que, o que na o esta na matrcula, em tese, na o afeta o
imo vel. Ocorre que o perodo ainda e de transia o interpretativa de dita Lei,
estamos entre a interpretaa o antiga da lei 7433/85, onde o apontamento do
processo na certida o do carto rio distribuidor poderia caracterizar fraude a
execua o para a interpretaa o da nova Lei 13.079/2015 que assegura que na o
tendo mena o do processo na matrcula a fraude na o se caracteriza. Discusso es,
interpretao es e pareceres a parte, o que esta em jogo e a segurana deste
comprador.

Assim, muito embora o comprador pudesse na o solicitar, na o apresentar e na o


tomar conhecimento das certido es de feitos ajuizados, o fato e que, a cautela o
fez tomar conhecimento da sua existe ncia, e, a a protea o torna-se obrigato ria.

No caso em tela, os processos na o ofereciam maior risco, em raza o de estarem


em fase final ja com decisa o a respeito de sua extina o. Contudo, para
resguardar, ale m de reforar a obrigatoriedade da responsabilidade dos
Vendedores (Rus nos processos), pela sua continuidade em arcar com as
consequ e ncias dos mesmos, constou-se mais, a SOLIDARIDADE, dos demais
Vendedores pelos riscos da Evica o, o que possibilita ao Comprador demandar
contra qualquer um dos Vendedores se houver eventual evica o.

No teor da escritura e possvel verificar o dia logo das cla usulas e condio es do
nego cio que levam a promover maior segurana aos Compradores, veja-se a
minuta que, obviamente, podera ser aprimorada diante dos casos concretos que
se lhes apresente.

Sugesto de ttulo de Escritura:

1. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA A VISTA


COM RESPONSABILIDADE SOLIDRIA DOS
VENDEDORES PELOS APONTAMENTOS DE
PROCESSOS JUDICIAIS E PELOS RISCOS DA
EVICO

Ou simplesmente

2. ESCRITURA PBLICA DE COMPRA E VENDA


que entre si fazem: .........................., ......................,
OUTROS e ............................, na forma abaixo:

Saibam quantos a presente escritura virem que, (data), nesta Cidade


de ......................., Estado do ......................, compareceram nestas Notas, partes entre
si justas e contratadas, de um lado como Outorgantes Vendedores:
1) ................... e ......................, brasileiros, (estado civil), em data de ...................., ela
..........................., portadora da Ce dula de Identidade n ........................, inscrita no
CPF/MF sob n .........................., ele ........................ (profissa o.............), portador da
Ce dula de Identidade n ...................-(o rga o emissor), inscrito no CPF/MF sob
n ............................., residentes e domiciliados em (cidade/estado...............), na
Rua .................................; 2) .................................... e, .............................., brasileiros, (estado
civil..............), em data de (se for casado data do casamento), ele
(profissa o............), portador da Ce dula de Identidade n ..................................- (o rga o
emissor.................), inscrito no CPF/MF sob n ..................................., ela
(profissa o...............................), portadora da Ce dula de Identidade
n .................................... (o rga o emissor............), inscrita no CPF/MF sob
n..............................., residentes e domiciliados em (cidade estado), na
Rua................................. n ..................; 3) .................................... e seu marido
............................................, brasileiro, casado sob o regime ....................., em data de ,
_____/______/______, ele (profissa o...............), portador da Ce dula de Identidade
n ............................................-(o rga o emissor................), inscrito no CPF/MF sob
n ..........................................., ela (profissa o ...................................), portadora da Ce dula
de Identidade n .................................-(o rga o emissor........), inscrita no CPF/MF sob
n ............................, residentes e domiciliados em (cidade estado), na
Rua ......................................... n ..........................., (complemento se houver..................); 4)
............................................ e ........................................................., brasileiros, casados,
em data de ____/ ____/_____, ele (profissa o....................), portador da Ce dula de
Identidade n ....................................-(o rga o emissor...........), inscrito no CPF/MF sob
n .........................................., ela _______________(profissa o), portadora da Ce dula de
Identidade n ...........................................-(o rga o emissor.................), inscrita no
CPF/MF sob n ..............................................., residentes e domiciliados em (cidade
estado), na (endereo completo.............................); e de outro lado, como
Outorgadas Compradoras: 1) ............................................., pessoa jurdica de
direito privado, com sede em (cidade-estado), na Rua ............. (endereo
completo) inscrita no CNPJ/MF sob n ..............................................., com Contrato
Social Consolidado na 0 Alteraa o Contratual, arquivado na Junta Comercial do
(ESTADO.....................) em .............................. sob n ....................................., cuja Certida o
Simplificada e Ato Constitutivo me foram apresentados e ficam digitalizados e
gravados eletronicamente nestas Notas, neste ato representada por seu titular
................................................., brasileiro, (estado civil), maior, (profissa o),
portador da Ce dula de Identidade n ...........................-(o rga o emissor), inscrito no
CPF/MF sob n ....................................., residente e domiciliado em (cidade - estado),
na Rua ...................... (endereo completo); 2) ......................................, pessoa
jurdica de direito privado, com sede em (cidade-estado), na Rua..........................
(endereo completo), inscrita no CNPJ/MF sob n ........................................, com
Contrato Social Consolidado na 0 Alteraa o Contratual, arquivado na Junta
Comercial do (estado) em ____/_____/_____, sob n ........................................, cuja
Certida o Simplificada e Ato Constitutivo me foram apresentados e ficam
digitalizados e gravados eletronicamente nestas Notas, neste ato representada
por sua so cia, ..........................................., brasileira, (estado civil), maior,
(profissa o), portadora da Ce dula de Identidade n ...................................-(o rga o
emissor), inscrita no CPF/MF sob n ....................................., residente e domiciliada
em (cidade-estado), na (endereo completo), de passagem por esta (cidade-
estado); sendo os presentes reconhecidos como os pro prios por
mim, ............................................., Escrevente do 0 Tabelia o ..........................................,
atrave s dos documentos de identificaa o a mim apresentados, do que dou fe .
Enta o a, pelos Outorgantes Vendedores, me foi dito que sa o senhores e
legtimos possuidores do seguinte imo vel: .......................................... Lote "............",
resultante da unificao e posterior subdiviso dos lotes ns .........., ............
e ............. da Planta ..............................., sito no (bairro), nesta Cidade,
medindo ..................m de frente para a Rua ......................................, do lado direito de
quem da referida rua olha, o imo vel mede ....................m da frente aos fundos
confrontando com o lote A, do lado esquerdo no mesmo sentido
mede ........................ m confrontando com o lote ..........................., medindo na linha
de fundos .....................m de largura, confrontando com o lote n ...........................,
com a a rea total de ..........................m, contendo ............. (benfeitorias.............), com a
a rea total de .............................., a qual tomou o n .................... da
Rua ............................................................... Indicaa o Fiscal n .......................................... do
Cadastro Municipal. Imo vel esse havido na forma do R-8 da matrcula
n ................... do 0 Servio Registral desta Comarca, nas seguintes proporo es:
.................% (PORCENTAGEM POR EXTENSO) da
Outorgante ............................................................, ..............% (PORCENTAGEM POR
EXTENSO) do Outorgante ................................................; ...........%
(PORCENTAGEM POR EXTENSO) dos Outorgantes ............................................ e
sua mulher ..........................................; .................% (PORCENTAGEM POR
EXTENSO) dos Outorgantes .................................................... e sua mulher
......................................................; e ................% (PORCENTAGEM POR EXTENSO)
dos Outorgantes .......................................... e sua mulher .........................................
Os Outorgantes declaram sob pena de responsabilidade civil e penal nos termos
do artigo 299 do Co digo Penal, nos termos do disposto no Artigo 1, para grafo
3, do Decreto Federal n 93.240 de 09/09/86, que: a) em relao ao imvel:
que o possuem totalmente livre de quaisquer ao es ou o nus reais, fiscais e
outros judiciais ou extrajudiciais; b) em relao sua pessoa: b.1) que
inexistem, ao es reais ou ao es pessoais reipersecuto rias, contra si ajuizadas
que obstaculizem a presente transmissa o. b.2) que tem patrimnio
suficiente, de forma que a presente venda no lhes coloca em estado de
INSOLVNCIA, que possa fraudar eventuais direitos de CREDORES, nem
tampouco caracteriza fraude a execuo. Tendo assim livre disposia o do
bem, resguardam as Compradoras de qualquer turbaa o, entendendo-se essa
turbaa o como todo o fato injusto ou ato abusivo que venha a ferir direitos das
Compradoras impedindo-a ou procurando impedi-las do livre exerccio de
qualquer dos direitos sobre a propriedade ora adquirida. Que assim como o
possuem, assim dele, pela presente escritura e na melhor forma de direito,
fazem venda a s Outorgadas Compradoras, na propora o de ............% (...................
por cento) para cada uma, como de fato e na verdade tem feito, pelo preo
certo, justo e total de R$ .................................... (valor por extenso), que das
mesmas Outorgadas Compradoras, eles Outorgantes Vendedores, declaram ter
recebido neste ato, atrave s de (forma de pagamento...............); de cujo preo
total, disseram dar-lhes a mais ampla, plena e irrevoga vel quitaa o,
transferindo por isso na pessoa delas Outorgadas Compradoras, toda a posse,
jus, domnio e aa o que em referido imo vel tinham, para que do mesmo, elas
passem desta data em diante a usar, gozar e livremente dispor, como coisa sua
que fica sendo, prometendo eles Outorgantes Vendedores por si, seus herdeiros
ou sucessores, a todo o tempo fazer a presente venda boa, firme, valiosa e
isenta de du vidas, bem como a responder SOLIDARIAMENTE pela evica o de
direito quando denunciada a lide. Pelos Outorgantes Vendedores, me foi dito
ainda: a) que na o se acham vinculados a nenhuma Instituia o de Previde ncia
Social, visto na o serem empregadores e nem agro-produtores rurais e, portanto,
na o incursos nas Leis e obrigao es que regulam a mate ria; b) que te m total
cie ncia que as declarao es prestadas as adquirentes desde a entabulaa o do
nego cio, conferiram suporte a boa fe depositada pela mesma a s suas pessoas
muito antes desta formalizaa o, de forma que, a despeito do contido nas
certido es apresentadas para este ato, ratificam a s adquirentes todas as
declarao es ja prestadas em especial as que visaram assegurar a s mesmas
completa imunidade aos riscos da evica o, pela qual respondem
solidariamente. Complementam que permanecem igualmente responsa veis
solidariamente por quaisquer de bitos ou tributos anteriores a esta transmissa o,
incidentes sobre o imo vel ou imputado as suas pessoas notadamente aqueles
eventualmente constatados perante a Fazenda Municipal, Estadual, Federal ou
Nacional, bem como ainda por quaisquer ao es e/ou medidas contra eles
interpostas, de natureza, civil, criminal, executivos fiscais, inclusive
reclamato rias e feitos trabalhistas, comprometendo-se a acompanhar ditas
ao es, ate final solua o, ainda que somente apo s este ato venham a ser
constatadas, adimplindo tempestivamente todos os valores decorrentes,
protestados ou na o, resultantes ou na o de ao es ajuizadas, de forma a na o
causarem prejuzo a presente transmissa o e de consequ e ncia a s ora
adquirentes. Pelas Outorgadas Compradoras, por seus representantes, me foi
dito: a) que aceitam a presente escritura como nela se conte m, em todos os
seus termos; b) que se comprometem, por ocasia o da apresentaa o desta junto
ao Servio Registral competente, a apresentar a Guia do ITBI, que prova o
recolhimento do Imposto de Transmissa o "Inter-Vivos", devido pela presente
escritura; c) que foram orientadas por esta serventia quanto a necessidade de
eventual recolhimento de Guia complementar ao FUNREJUS, quando da
apresentaa o da presente escritura no Servio Registral competente. Pelas
partes contratantes me foi dito: a) que foram orientados por esta Serventia da
necessidade de registro da presente escritura no Servio Registral competente
para fins de transfere ncia da propriedade, pois enquanto na o registrado o
presente instrumento, os outorgantes permanecera o como donos do imo vel
conforme preve o artigo 1.245 do Co digo Civil; b) que se obrigam a responder
criminalmente nos termos no artigo 299 do Co digo Penal, por todas as
declarao es e informao es aqui prestadas, bem como a ratifica -las em Juzo ou
quaisquer outros o rga os, a qualquer tempo, se compelidos forem; c) que
autorizam expressamente a realizaa o das gesto es e dilige ncias necessa rias ao
preparo do ato, em conformidade ao disposto no artigo ..................., do Co digo de
Normas da Corregedoria Geral da Justia do Estado do ................................. e desde
ja requerem, ao Oficial do Registro de Imo veis todos os registros e averbao es
que se faam necessa rias para o efetivo registro da presente escritura, podendo
para este fim ditos atos serem requeridos por qualquer das partes ou ainda
pelo 0 Tabelia o de Notas desta Capital; d) que os dados e elementos
declarato rios constantes desta escritura foram fornecidos e conferidos pelas
partes e apo s as assinaturas sa o inaltera veis, e a retificaa o dos mesmos
somente sera efetuada mediante a lavratura de escritura de retificaa o, o qual
devera ser assinado por todas as partes integrantes desta e sob cobrana de
emolumentos; e) que a co-propriedade na o se destinara a formaa o de nu cleo
habitacional em desacordo com as normas e orientao es prescritas na Lei n
6.766/79, Lei n 4.591/64, no Decreto-Lei n 58/37 e leis municipais,
assumindo responsabilidade civil e criminal pela declaraa o de acordo com o
artigo 682, do Co digo de Normas da Corregedoria Geral da Justia do Estado
do .......................... "EMITIDA A DOI". Em seguida me foram apresentadas: I)
CERTIDES DO IMVEL: 1) Certida o Negativa de De bitos de Tributos
Municipais n 155009/2016 emitida pela Prefeitura Municipal de (CIDADE-
ESTADO), em data de ___/____/____; 2) Certida o NEGATIVA de O nus Reais e
Pessoais Reipersecuto rias, fornecida pelo 0 Servio Registral desta Comarca,
comprovando estar o imo vel objeto desta escritura, desonerado, a qual
encontra-se va lida na presente data, conforme preceitua o artigo ......................,
inciso ..............., do Co digo de Normas da Corregedoria Geral da Justia do Estado
do ......................... II) CERTIDES DOS OUTORGANTES VENDEDORES: 1)
Certido es Negativas de De bitos Tributa rios e de Dvida Ativa Estadual, emitidas
pela INTERNET no endereo "http://www........................", em data de
___/____/______; 2) Certido es negativas expedidas pelos Carto rios Distribuidores
desta Comarca em nome
de ................................., ...................................., ..........................................., ........................................
....., e ............................................................; 3) Certido es negativas expedidas pelo 0 e
0 Distribuidores desta Comarca em nome de ....................................................
e .................................................; 4) Certida o positiva expedida pelo 0 Distribuidor
desta Comarca em nome de ..............................................., tendo sido apresentada a
explicativa com o pedido de extina o do processo; 5) Certido es Negativas de
Ao es Trabalhistas do 1 Grau expedidas pelo Tribunal Regional do Trabalho da
0 Regia o; 6) Certido es Negativas expedidas pela Justia Federal, das Seo es
Judicia rias Federais (estado); 7) Certido es Negativas de De bitos Trabalhistas
emitidas em __/__/____; 8) Certido es Negativas de De bitos Relativos aos
Tributos Federais e a Dvida Ativa da Unia o, administrados pela Procuradoria-
Geral da Fazenda Nacional e Receita Federal do Brasil, Co digos de Controle
emitidas em __/__/____; cujas certido es sa o devolvidas a s Outorgadas, a fim de
que fiquem em seu poder. III) FUNREJUS: Guia n ....................................., que prova
o recolhimento do FUNREJUS - Fundo de Reequipamento do Poder Judicia rio,
devido pela presente escritura, feito em data de ____/____/____, no valor de
R$ ................ (VALOR POR EXTENSO), conforme Instrua o Normativa n 03/06
do Tribunal de Justia do Estado do .......................... IV) DA INDISPONIBILIDADE
DE BENS: Foi consultado em data de ______/_____/_______, a Central de
Indisponibilidade de Bens, em relaa o aos
outorgantes ............................................, .........................................................., ................................
....................., ......................................., ..................................................., ...............................................
........., ............................................, ........................................ e ......................................................., e
a s Outorgadas ....................................................... e EE .........................................., tendo
obtido resultados (NEGATIVO/POSITIVO), conforme co digos HASH ns
_______________________; _______________________; _______________________;
_______________________; _______________________; _______________________;
_______________________; _______________________; _______________________ e
_______________________; respectivamente.

Nota: Quanto ao ttulo/nomenclatura e contedo da Escritura.


.
Como e cedio o ttulo do contrato na o guarda mais a releva ncia de
outrora. O Co digo Civil de 2002 (Lei 10406/2002) consagrou os contratos
atpicos - Art. 425. lcito s partes estipular contratos atpicos, observadas
as normas gerais fixadas neste Cdigo.

O que antes, na vige ncia do co digo anterior, era uma questa o difcil de
ser entendida, resolvida e praticada, pois havia o engessamento aos contratos
tpicos, agora a realidade e outra. Reconheceu-se que a rigidez do antigo co digo
na o acompanhava o dinamismo da vida, das relao es, nego cios, contratos etc.
Quem exercia a atividade notarial sob a vige ncia do antigo co digo civil
por certo recorda que va rios detalhes relevantes das negociao es realizadas
pelas partes na o eram relatadas na escritura. Isso para na o descaracterizar o
instituto tpico. (exemplo o comprador pagava o preo parte em dinheiro parte
em outro bem como carro por exemplo. Muitos nota rios na o mencionavam o
veculo como parte de pagamento por ter receio de sua escritura na o ser
registrada). Havia o risco de o Registrador ter entendimento mais conservador
e aplicar o conceito puro de Compra e Venda CC - Art. 481. Pelo contrato de
compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de
certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro. e, a recusaria
realizar o registro da Escritura.

Enfim, atualmente tem-se maior liberdade quanto a nomenclatura


dos atos, assim como e especialmente quanto a sua atipicidade, consolidando o
princpio da liberdade de contratar.

Corrobora o entendimento de priorizar a intena o das partes, o


disposto no Co digo Civil - Art. 112. Nas declaraes de vontade se atender
mais inteno nelas consubstanciada do que ao sentido literal da
linguagem.

Recomenda-se, contudo, como uma boa te cnica, que o Nota rio fique
atento com relaa o ao contrato tpico predominante para fins de nomenclatura.
Isso como indicador ao Carto rio de Registro de Imo veis, que ainda preserva, em
sua maioria, uma linha mais conservadora, na interpretaa o e aplicaa o da
legislaa o, isso faz com que algumas escrituras com denominaa o mais
adequada ao pro prio ajuste das partes e menos a tipicidade do contrato tenha
sua escritura refutada para registro ja no balca o de atendimento, o que e
lamenta vel, contudo, ocorre, infelizmente.

No exemplo em questa o, o que prevalece, a esse ncia, o objeto


intrnseco da escritura e a Compra e Venda. Esse e o instituto predominante e
que sera observado pelo Oficial do Registro de imo veis ao fazer a qualificaa o
para o ingresso no fo lio registral. As demais condio es e ajustes de segurana
entre as partes, permeiam o campo do direito das obrigao es. Fazem e geram
efeitos entre as partes. Sa o as medidas protetiva e preventivas de percalos
futuros. E essa a importa ncia da Escritura Pu blica e da liberdade das partes de
contratarem com fidelidade todos os detalhes do nego cio, para que
futuramente, na eventualidade de ocorrer a evica o, a perda do imo vel pelo
comprador, este tenha um norte para buscar a reparaa o de seu dano. Assim
tambe m o Juiz para decidir eventual litgio, tera ele como base o que foi
efetivamente acordado entre as partes.

Esses ajustes, condio es negociais, podem, e, normalmente o sa o,


ignorados pelos Ofcios Registrais que na o as reproduzem por ocasia o do
registro da Escritura. Assim o fazem, como ja dito por serem questo es
obrigacionais entre as partes e na o propriamente do campo do direito real que
e a esse ncia do Registro de Imo veis.

O que e importante e relevante e que estando na escritura as partes


esta o protegidas quando a fidelidade negocial e, assim, preparados para os
eventos e consequ e ncias futuras. A fidelidade negocial traduzida nos termos da
escritura pu blica a faz sim um ato jurdico perfeito e indicador da paz social. Na
medida em que a Escritura Pu blica traduz a realidade fa tica negocial
dificilmente as partes chegam a litgio. E, ainda que cheguem a uma contenda,
essa escritura por certo dara suporte suficiente ao Magistrado para decidir a
lide. E, mais, por certo evitara que a todo litgio causado por desentendimento
das partes o Escrevente/Nota rio seja chamado em juzo para testemunhar
sobre as tratativas do nego cio que na o constaram da escritura. E, ainda que seja
chamado, na o tera o dissabor de tentar lembrar de tudo o que ocorreu no dia,
no momento daquela lavratura, que por certo na o lembrara , mas que e cobrado
como se fosse o u nico ato praticado ao longo do tempo. Quantas vezes tnhamos
a ingrata missa o de ter que comparecer em juzo tempos depois (02, 03, 05
anos) depois da lavratura da escritura para testemunhar, sem sequer lembrar
das partes que la compareceram, quanto mais detalhes das conversas, dos
ajustes de ultima hora e que deixamos de constar na escritura.

Por obvio que nem todos os ajustes das partes e possvel constar da
escritura, ate porque muitos detalhes sa o de menor releva ncia. Contudo, o que
for importante, relevante, na medida do possvel deve-se constar do ato. Aqui
como em todos os atos notariais, vale o conhecimento jurdico, a experie ncia, e
mais ainda, bom senso sempre.

Nota II: Sa o dois institutos jurdicos utilizados nesta escritura para salvaguardar os
direitos do Comprador.

a) DA SOLIDARIEDADE:

Primeiramente, como base, vale o conceito jurdico de Solidariedade segundo


De Pla cido e Silva1:

1 Silva, De Plcido - Dicionrio Jurdico Editora Forense 15. Ed.


...Configura a consolidao em unidade de um vnculo jurdico
diante da pluralidade de sujeitos ativos ou passivos de uma
obrigao, a fim de que somente se possa cumprir por inteiro, ou in
solidum...

A solidariedade vem assinalar o modo de ser de um direito, ou de


uma obrigao, que no podem ser fracionados e devem ser sempre
considerados em sua totalidade.

Base legal estatuda no Cdigo Civil, artigo 264:

Art. 264. H solidariedade, quando na mesma obrigao concorre


mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou
obrigado, dvida toda.

a.1) SOLIDARIEDADE CONVENCIONAL

Que e o caso da escritura em questa o:

Conceito: De Pla cido e Silva:

SOLIDARIEDADE CONVENCIONAL: a que resulta de conveno,


ou de acordo firmado entre os interessados. a solidariedade
contratada.

Base legal encontrada no teor do Artigo 265 do Co digo Civil:

Art. 265. A solidariedade no se presume; resulta da lei ou da


vontade das partes. (grifo meu)

a.2) SOLIDARIEDADE PASSIVA

Que e tambe m o caso da escritura em questa o:

Conceito: De Pla cido e Silva:


a solidariedade de vrios devedores de uma obrigao. Por ela
cada devedor, preso obrigao por uma correalidade perfeita,
respondendo in solidum, isto , pela totalidade da prestao.

Base Legal: No mesmo sentido o Co digo Civil em seu artigo 274, assim preve :

Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de


alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dvida comum; se o
pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores
continuam obrigados solidariamente pelo resto.

Pargrafo nico. No importar renncia da solidariedade a


propositura de ao pelo credor contra um ou alguns dos
devedores

Recomenda-se leitura complementar Cdigo Civil - Capitulo VI - Das


Obrigaes Solidrias

b) DA EVICO:

Na mesma linha, segue-se conceito e base legal da evica o:

Conceito: De Pla cido e Silva:

Evico. Do lagim evictio, de evencere (evencer, desapossar


judicialmente), por sua origem, significa o ato pelo qual vem um
terceiro desapossar a pessoa da coisa ou do direito, que se
encontrava em sua posse, por ter direito a ela. o desapossamento
judicial, ou seja, a tomada da coisa ou do direito real, detida por
outrem, embora por justo ttulo.
A evico, assim decorre da sentena, que atribui ao evictor o
direito sobre a coisa, em virtude da qual se assegura no direito de
evencer a coisa ou o direito, que no se encontrava sob sua possse.

Em linguagem simples e aplicada ao caso concreto em estudo nesta escritura, os


Vendedores que sa o re us em processos judiciais, de qualquer natureza, que
implique ou resulte em passivo aos Vendedores e estes na o honrando com o passivo
resultante acabara por atingir seu patrimo nio.

Notem que o patrimo nio do Devedor responde por suas obrigao es como
preceitua o Artigo 391 do Co digo Civil:

Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigaes respondem todos os bens do


devedor.

Da o risco de o Comprador adquirir o imo vel e sobrevir sentena judicial nos


processos dos Vendedores que determine a inefica cia da venda ou ate sua anulaa o.
O que podera ocorrer em raza o de caracterizaa o de fraude a execua o ou a
credores. Na o vamos nos ater em discorrer sobre o instituto da fraude, apenas para
dar noa o das circunstancias que nos da o o alerta.

A responsabilidade dos Vendedores pela evica o e a regra geral, tanto assim que
em todas as minutas de escrituras, como podera o verificar os profissionais que
ingressam na atividade, ja traz a cla usula correspondente a evica o. Tal qual
estabelece o Artigo 447 do Co digo Civil.

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela


evico. Subsiste esta garantia ainda que a aquisio se tenha
realizado em hasta pblica.

Verifica-se, portanto, que a regra legal estabelece como responsabilidade do


Vendedor garantir que o bem transmitido seja for, seja firme, seja lcito, e se
consolide na pessoa do comprador.

Ha que se atentar, contudo, para os casos como o da escritura em comento, onde


ha indcios de riscos, uma vez que alguns dos Vendedores esta o sendo demandados
em juzo, cujo resultado final, no momento da escritura e imprevisvel.

Uma das formas de aumentar a segurana do Comprador, neste caso onde ha


pluralidade de Vendedores, e estender a solidariedade dos vendedores pelos
riscos da evico. Isto como uma forma de reforar, de aumentar a
responsabilidade, no caso, absorvida por todos para que suporte solidariamente os
riscos. Trazendo assim maior segurana ao comprador.

Esse aumento, esse reforo de responsabilidade pela evica o tem previsa o legal no
artigo 448 do Co digo Civil. Sendo, pore m, necessa rio que fique expressa, que fique
contratada na escritura, pois trata-se de regra de excea o. Assim como a diminuia o
da responsabilidade pela evica o (que se vera quando tratarmos de contratos
aleato rios).

Art. 448. Podem as partes, por clusula expressa, reforar,


diminuir ou excluir a responsabilidade pela evico.

Outra recomendaa o importante ao Nota rio, seus Escreventes de Escrituras e


que, ainda que se constem as certido es positivas nas escrituras, ainda que se de
cie ncia de sua existe ncia ao comprador, ha que se ressaltar que ele pode na o ter
assumido o risco delas decorrentes. A responsabilidade permanece dos
Vendedores, sempre dos Vendedores de responderem pelos riscos e
resguardarem os compradores. A na o ser em raras exceo es onde os
compradores realmente assumam o risco. Neste caso estara o sujeitos a arcar
com os o nus decorrentes da eventual perda do bem adquirido. Notem que essas
situao es sa o atpicas, sa o situao es raras de acontecer (como dito trataremos
desses casos em outro momento em contratos aleato rios, onde o resultado da
contrataa o pode ser imprevisvel e as partes, notadamente o adquirente do
bem o do direito assume o risco de na o obter o objeto do nego cio nas condio es
inicialmente negociado).

Art. 449. No obstante a clusula que exclui a garantia contra a


evico, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preo que
pagou pela coisa evicta, se no soube do risco da evico, ou, dele
informado, no o assumiu.

A cautela aqui se deve ao fato de que, em constando em dita escritura


que o Comprador tem conhecimento dos feitos ajuizados em face do vendedor
(ate aqui, se houverem os processos constantes das certido es, deve sim constar
da escritura), e, assume os riscos e consequ e ncias decorrentes ditas ao es
judiciais. Ha Nota rios que carregam ainda mais na escritura, colocando na fala
do comprador que ele tem conhecimento do conteu do total dos processos, que
assume os riscos e isenta a serventia de qualquer responsabilidade, etc, etc.
Essas cla usulas podem ter um efeito totalmente contra rio do que o nota rio
deseja, ou seja, quer se eximir de responsabilidade e podera ter ainda mais.

Imagine-se uma pessoa de certa idade que recebe um valor em


decorre ncia de sua aposentadoria na funa o de farmace utica, e adquire um
imo vel. A Serventia lavra a escritura colocando essa pessoa adquirente com
tamanha carga de responsabilidade e isentando a tudo e a todos pelos
eventuais riscos. E de se imaginar em que eventual perda essa pessoa va
recorrer a justia para se ressarcir do prejuzo. E tambe m de se imaginar que
em juzo dificilmente uma pessoa leiga assuma tantos riscos e isente
vendedores e serventia de responsabilidades. E praticamente impossvel que o
magistrado se convena dessa situaa o, e acabe por atender mais a situaa o da
pessoa leiga do que dos profissionais que lavraram o ato.

O que se busca a cada momento e que todo cidada o responda nos


limites de sua obrigaa o, de seu comprometimento, enfim, responda por seus
atos.

Nesta senda, o nota rio atendo, e, exercendo sua funa o com


imparcialidade e eficie ncia deve buscar auferir a vontade das partes orientando
a todos quais sa o suas responsabilidades. Essa orientaa o deve ser vista, deve
ser sentida, deve ser expressada no teor da escritura. Na medida em que o
nota rio e um agente que traduz a vontade das partes, esse dia logo deve ser
vislumbrado na escritura com clareza. Afinal o Nota rio questiona as partes,
reproduz suas declarao es de parte a parte. Assim como pode certificar suas
orientao es.

Veja-se que nos modelos de escrituras sempre priorizamos um espao


final onde o (a) Tabelia o (a) Certifica. Este espao e para lembrar o Nota rio que
podera tambe m ali expressar as orientao es que deu as partes. Na o
necessitando colocar na fala do adquirente que este o isenta de
responsabilidade. Ate porque essa possibilidade e bastante remota e, ainda que
acontea deve vir historiada em um contesto de esclarecimentos do nota rio de
eventual risco, que a parte cientificada o isenta de responsabilidade. Do
contra rio pode parecer mais uma situaa o de imposia o do que de declaraa o
livre e esponta nea.

Neste sentido e que se recomenda que cada parte assuma sua


responsabilidade, colocar o comprador como a parte que assume todos os
riscos tira deste a possibilidade de demandar contra o Vendedor que deu causa
a sua perda por na o honrar com obrigao es que lhe cabiam. Veja-se o teor do
artigo 457 do Co digo Civil.
Art. 457. No pode o adquirente demandar pela evico, se sabia
que a coisa era alheia ou litigiosa.

O risco que o Nota rio corre e que esse comprador que deveria buscar
a reparaa o junto ao Vendedor que lhe causou o dano e na o obte m e xito em
raza o das declarao es constantes da escritura e do teor do artigo 457 do CC.
Acaba buscando essa reparaa o em face do pro prio nota rio alegando na o ter
tido real cie ncia dos riscos pois se assim tivesse na o os teria assumido.
Voltando assim a confrontar o nota rio com o seu dever de prestar informao es
e dar orientao es claras as partes sobre os riscos do nego cio.

Recomenda-se leitura Cdigo Civil - Seo VI - Da Evico

Nota III Recomendaes finais aplicveis.

O Nota rio na o pode se furtar do dever previsto em praticamente


todos os Co digos de Normas Estaduais, a exemplo do Estado do Parana , em seu
Artigo 658, incisos XVI e XVII que assim preceitua:

XVI - aconselhar, com imparcialidade e independncia, todos os


integrantes da relao negocial, instruindo-os sobre a natureza e
as conseqncias do ato que pretendam realizar;

XVII - redigir, em estilo correto, conciso e claro, os instrumentos


pblicos, utilizando os meios jurdicos mais adequados obteno
dos fins visados;

Assim tambe m o Co digo de Normas de Santa Catarina -

III aconselhar, com imparcialidade e independncia, a todos os


interessados e instru-los sobre a natureza e as conseqncias dos
atos que pretendam produzir;
IV redigir os atos em estilo correto, conciso e claro;

No mesmo sentido o Co digo de Normas de Pernambuco Artigo 216,


inciso II:

Art. 216. Constituem deveres e atribuies funcionais dos tabelies


ou notrios
II aconselhar, com imparcialidade e independncia, as partes e
interessados da relao jurdica negocial, instruindo-os sobre a
natureza, contedo e efeitos dos atos que pretendam celebrar;

Por fim, vale lembrar que a cautela ao lavrar os atos notariais, que
expressem a vontade das partes, na o esta apenas voltada para a protea o
dessas partes, mas tambe m do pro prio nota rio, da serventia que abarca
diversos profissionais cujo labor visa ale m da dignificaa o da funa o a de
prover a mantena de suas familiares.

E de se acautelar em relaa o a s pro prias mazelas humanas, tambe m


presentes nos usua rios dos servios notariais. Aqueles que no momento de
praticar o ato negocial movido por seus pro prios e particulares interesses se
colocam na situaa o de conhecedores absolutos, de capacitados ao extremo.
Pore m, no momento em que se ve m diante do prejuzo causado pela pra tica de
um nego cio desfavora vel se volta para buscar responsabilizar Nota rio sob as
mais variadas e por vezes absurdas fundamentao es.

Lei 8935/94 - Art. 22. Os notrios e oficiais de registro so


civilmente responsveis por todos os prejuzos que causarem a
terceiros, por culpa ou dolo, pessoalmente, pelos substitutos que
designarem ou escreventes que autorizarem, assegurado o direito
de regresso.

E de se atentar para o cumprimento do dever de informar, de


aconselhar, de prevenir sobre as consequ e ncias do ato na redaa o da pro pria
escritura, sem, contudo cometer excessos como o declarar sua completa
isena o de responsabilidades. Tudo com prude ncia e bom senso, aplicando-se
sempre os fundamentos e base legal.

Pratique o ato olhando para o horizonte, para o futuro, para as


consequ e ncias, se o nego cio der errado, se uma das partes tiver prejuzo, em
que ela podera apegar-se para tentar responsabiliza -lo.

Pratique o ato visualizando defende -lo em juzo, contra tudo e a todos


que tentarem atribuir-lhe vcios ou defeitos. E uma forma de se prever e
prevenir as consequ e ncias futuras para o pro prio nota rio e serventia. E a busca
do ato jurdico perfeito. Respeitando a vontade das partes e atribuindo-lhes a
forma jurdica perfeita.
A busca e incessante, mas deve ser perseguida sempre.