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10 Dinheiro&Direitos 62 junho-julho 2016

CAPA CRDITO
IMOBILIRIO
Simulamos quatro cenrios para ajudar voc a encontrar
opes compatveis com o seu desejo e o seu bolso.

Hora de avaliar

Shutterstock

S
COMO FIZEMOS O ESTUDO e h um grande sonho que ns, economizar quase R$ 100 mil, se voc optar
brasileiros, no desistimos de por nossa escolha certa (Caixa Econmica
Avaliamos oito instituies.
realizar o de ter a casa pr- Federal) no cenrio 3, ao compararmos com o
pria. E, se sempre foi necess- Bradesco, que tem as piores taxas.
Enviamos, em janeiro e fevereiro, rio pesquisar muito antes de Vale destacar, porm, que a Caixa Econmi-
questionrios s instituies que fechar o negcio com algum ca Federal anunciou em maro a alta da taxa de
trabalham com financiamento banco, imagine agora em tem- juros nos financiamentos, tanto para clientes
imobilirio no pas: apenas Banco do pos de crise: se, por um lado, h tendncia de quanto para quem no tem relacionamento
Brasil, Ita e Santander responderam. queda de preo dos imveis, por outro, os juros com o banco. No crdito concedido por meio
esto aumentando. do Sistema Financeiro de Habitao (SFH), os
Coletamos os demais dados por meio Sem dvida, a hora de avaliar com mais juros subiram 1,32 pontos percentuais (p.p.) em
de telefone e dos simuladores nos sites cautela todas as possibilidades de transfor- relao ao aumento de outubro de 2015.
do Banrisul, Bradesco, Caixa Econmica mar o seu sonho em realidade. Contudo, em Nesse caso, os bancos usam recursos da
Federal e HSBC. O Citibank no tem mais nosso estudo de crdito imobilirio deste ano, poupana e do FGTS, e so obrigados a seguir
simulador e no nos enviou resposta. simulamos quatro cenrios e encontramos regras j estipuladas, como a cobrana mxi-
opes que podem ser compatveis com o seu ma de juros de 12% ao ano mais Taxa
desejo e com o seu bolso. Vimos que d para Referencial (TR). Isso vale para imveis
Dinheiro&Direitos 62 junho-julho 2016 11

ar com cautela
Em tempos de crise,
h tendncia de queda
de preos, mas os juros
esto aumentando.
Mesmo assim, vimos
que, pesquisando,
d para poupar
quase R$ 100 mil.

O QUE PODE EMPERRAR PRAZO DO FINANCIAMENTO


Quanto menor o poder de
Antes de pedir o
pagamento, maior ser o prazo
financiamento, leve em de financiamento.
conta esses cinco pontos. LIMITE DE IDADE E se, mesmo com o
Em geral, as instituies nmero mximo de parcelas
RENDA MENSAL possibilitam o financiamento permitidas, a sua renda ainda
Pelas regras das para maiores de 18 anos. A no for compatvel com o valor
ENTRADA instituies, voc s pode maior restrio em relao do imvel, voc deve compor
Quanto maior a entrada, comprometer 30% da renda idade no final do contrato: os renda com outra pessoa.
melhor. Para voc descobrir o familiar com a parcela e, se limites so de 80 a 81 anos. Caso ainda no seja
VALOR DO IMVEL valor, basta somar todas as tiver outro financiamento Se voc tem hoje 60 anos suficiente, escolha um imvel
Voc precisa ter em suas economias ao saldo do contratado, saiba que ele e pretende entrar em um com um valor menor ou d
mente o valor que vai seu FGTS, se tiver. dever ser levado em conta. financiamento de 20 anos, uma entrada maior.
poder desembolsar para o A entrada deve ser de, no Mas h bancos que pode ter o crdito negado.
financiamento. Faa uma mnimo, 20% do valor do permitem at 35% da renda O mesmo pode ocorrer se
pesquisa minuciosa dos preos imvel, mas alguns bancos bruta. E voc ainda pode juntar for jovem, mas sem renda
dos imveis, considerando a permitem financiar at 90%, rendimentos com outra pessoa, suficiente, e queira usar o
opo por um novo ou usado. cabendo a voc apenas 10%. que no precisa ser o cnjuge. nome dos pais.
Shutte
rstock
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CAPA CRDITO IMOBILIRIO Modalidades | CET | Custos extras

FINANCIAMENTOS DE de at R$ 750 mil para os estados de So


Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais,
IMVEIS DO PROGRAMA mais Distrito Federal, e de at R$ 650 mil para
o restante do pas. J no Sistema Financeiro
MINHA CASA MINHA VIDA Imobilirio (SFI), os juros aumentaram 1 p.p.
Mauricio Matias
Analista de sistemas
MANTM AS TAXAS Essa uma modalidade para imveis com
valores acima dos citados anteriormente e
no permitem o uso do FGTS para a compra.
Os juros tendem a ser mais altos, j que so
Fiz uma simulao no site da praticados de forma livre, no havendo qual-
PROTESTE, que apontou a Caixa quer limitao.
como a melhor opo por ter o menor CET."
CET aumentou para imveis do SFH
A boa notcia que os financiamentos con-
Eu estava vendendo um imvel por uma tratados pelo programa Minha Casa Minha
imobiliria e decidi comprar outro por Vida no sofreram mudanas. Por outro lado,
intermdio da mesma empresa, que me constatamos que, com a alta dos juros, o Custo
indicou um financiamento pelo HSBC. Efetivo Total (CET) aumentou de forma con-
Como sei que o CET a forma adequada para sidervel, principalmente para outros imveis
comparar o custo entre os bancos, acessei oc
k financiados por meio do SFH. O CET corres-
rst
o site da PROTESTE e fiz uma simulao utte ponde a todos os encargos e despesas inciden-
Sh
que apontou a Caixa como a minha melhor tes na operao, e a melhor ferramenta de
opo. Mas, como nem tudo so flores, comparao entre as instituies financeiras.
para os juros carem mais, precisei passar
a ter relacionamento com o banco. Abri
uma conta corrente e adquiri um carto de
crdito, e no posso abrir mo dos produtos
at o final do meu contrato de 15 anos. Veja a alta dos juros na Caixa
Confira abaixo como tem evoludo o aumento dos juros nos financiamentos pela Caixa desde 2014.
Em maro deste ano, a taxa subiu 1,32 p.p. para os crditos por meio do SFH e 1 p.p. para os via SFI.
Os contratos pelo programa Minha Casa Minha Vida no sofreram alteraes.
DE OLHO NOS EXTRAS
PREFIRA PAG-LOS VISTA EVOLUO DOS JUROS EFETIVOS NO SFH (IMVEIS AT R$ 750 MIL OU R$ 650 MIL)
% ao ano
12 11,22
Instituio Tarifas (R$) Tarifa de
11,00
servios 10,50
administ. 8 Programa Minha
Avaliao Anlise
Loja (R$/ms) 6,86 Casa Minha vida
do imvel jurdica
Relacionamento
4 + Conta salrio
PMCMV* e FGTS: 1,5%
do valor financiado, SFI: 0 Relacionamento
Banco limitado a R$ 2.500 Fora do 0 Taxa balco*
do Brasil
SFH, CH e SFH, CH e SFI: 25 2014 Janeiro / 2015 Maio /2015 Outubro /2015 Maro /2016
SFI: 1.400 SFI: 1.100

1.000 (taxa de
Banrisul
abertura de cadastro)
25 EVOLUO DOS JUROS EFETIVOS NO SFI (IMVEIS ACIMA DE 750 MIL OU 650 MIL)
Bradesco 2.800 25 % ao ano
16
PMCMV*: 1,5% do valor 12,50
Caixa do imvel 25 12 11,00
Fora do PMCMV*: 2.500 11,50 Programa Minha
Casa Minha vida
Citibank 2.690 25 8
6,86 Relacionamento
+ Conta salrio
HSBC 2.400 25 4
Relacionamento
Ita 2.850 25
0 Taxa balco*
Santander 2.840 25 2014 Janeiro/2015 Maio/2015 Outubro/2015 Maro/2016

*PMCMV Programa Minha Casa Minha Vida. *Taxa balco Destinada para quem opta pelo financiamento com determinado banco, mas no deseja ser cliente efetivo.
Dinheiro&Direitos 62 junho-julho 2016 13

Para um imvel que custa R$ 400 mil, por


exemplo, financiado 80% via SFH, pela Cai-
xa, e em que voc no tenha nenhum tipo de
relacionamento com o banco, o valor total Contratei um seguro para a
a ser pago, ao final do prazo de 360 meses, minha casa que foi um timo
era R$ 806.810,20. Hoje, com a elevao dos Fernanda Lattario negcio: perdi o emprego e ele cobriu
juros, sai por R$ 876.752,30, ou seja, voc vai Biloga quatro parcelas do financiamento."
pagar a mais R$ 69.942,10 (veja na pgina
anterior a evoluo dos juros da Caixa nos
ltimos dois anos). H dois anos, financiei a minha casa pelo vi que tinha feito um timo negcio: perdi
Por pouco, nosso associado Mauricio Matias Ita, que me ofereceu taxas menores do o emprego e ele cobriu quatro parcelas
escapou desse aumento de juros na compra do que a Caixa, em funo de eu j ter um do meu financiamento. Isso me deixou
seu apartamento em Jacarepagu, no Rio de timo relacionamento com o banco. Na mais tranquila para me reorganizar
Janeiro, j que seu financiamento pela Caixa poca, a minha gerente sugeriu que eu financeiramente, at porque meu seguro-
foi aprovado em janeiro deste ano. Porm, vale fizesse um seguro com cobertura para desemprego rendeu mais. A opo valeu
destacar que, mesmo optando por abrir conta desemprego. Como eu trabalhava havia muito a pena e posso cancelar a aplice
no banco para obter taxas mais baixas, a deci- anos numa empresa, fiquei na dvida, mas quando quiser, porque independente do
so pela instituio se deu porque foi onde ele contratei a cobertura. Pouco tempo depois, meu contrato de financiamento, de 30 anos.
encontrou o menor CET.
Dessa forma, na hora de contratar um fi-
nanciamento, tenha em mente o preo do
imvel que pretende comprar e o quanto
pode dar de entrada. Quanto maior a quan-
tia que disponibilizar inicialmente, menor o
valor que vai precisar pedir emprestado ao
Quanto maior Frias e 13
banco. A renda familiar, o limite de idade e o
prazo de financiamento so outros aspectos
que voc deve levar em conta ao solicitar um
a entrada, melhor Podem amortizar
o saldo devedor.
crdito imobilirio (conhea os detalhes des- Conhea algumas medidas que vo ajudar
ses principais pontos de ateno na pg. 11). voc a conquistar a sua casa prpria. Poupana Tente poupar por ms, durante
Use, por exemplo, todo o saldo do seu um ano, o equivalente ao que pagaria com as
O imvel s ser seu depois de quitado FGTS para aumentar a entrada, prestaes nesse perodo.
Alm disso, lembre-se de que contratar um mas saiba que o resgate
financiamento um compromisso de longo depende de algumas
prazo. Por isso, as suas finanas precisam Entrada e amortizao Use todo o seu FGTS como entrada e,
regras importantes.
estar muito bem planejadas. Os bancos tra-
sempre que possvel, amortize parte do saldo devedor. Dessa forma,
balham com alienao fiduciria, ou seja, o
imvel uma garantia e s ser realmente seu voc vai conseguir se livrar mais rpido da dvida.
aps todas as parcelas serem quitadas.
Considere tambm que voc precisa estar
preparado para arcar com despesas extras Resgate do FGTS Para voc conseguir resgatar o FGTS e utiliz-lo na
(e altas relacionadas anlise jurdica e compra da casa prpria, voc precisa ter trabalhado com carteira assinada por,
avaliao do imvel. A primeira avalia docu- no mnimo, trs anos, no necessariamente consecutivos.
mentos e certides do imvel e do vendedor,
garantindo segurana operao e a quem
compra. J a avaliao do imvel serve para Valor do imvel Para uso do FGTS, o teto de R$ 750 mil em
verificar a localizao, as condies estrutu- So Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal.
rais, a existncia de vcios de constru- No entanto, em outros estados, o mximo de R$ 650 mil.
o e o valor de mercado.

Localizao e finalidade O uso do FGTS s permitido para a


compra de imvel localizado na cidade onde voc reside ou trabalha.
Alm disso, a casa deve destinar-se moradia do prprio comprador.

O CUSTO EFETIVO TOTAL


(CET) SEMPRE A Reserva Faa um fundo de reserva antes de fechar o financiamento

MELHOR FERRAMENTA para arcar com as despesas iniciais, como tirar certides, fazer a
mudana de casa e pagar o condomnio da nova moradia.
DE COMPARAO
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CAPA CRDITO IMOBILIRIO Monono | |Mononono


Cenrios As escolhas
| Monomonono
certas | Calculadora

O BANCO CENTRAL IMPE CENRIO 1


A CONTRATAO DE DOIS Imvel novo / Renda familiar: R$ 4,5 mil / Idade do proponente mais velho: 35 anos
Valor do imvel: R$ 150 mil / Valor a financiar: R$ 120 mil (80%)
SEGUROS QUANDO VOC Prazo de financiamento: 30 anos F A escolha certa

FINANCIA UM IMVEL Instituio/Condies Prestao (R$) Juros CET


(% ao ano) (% ao ano)

Loja Primeira ltima

Banco do Brasil/Programa Minha Casa


F 1.067,76 374,00 6,87 + TR 8,13
Minha Vida

Esses custos variam, hoje, entre R$ 1 mil Caixa/Programa Minha Casa Minha Vida 1.148,34 360,46 6,87 + TR 9,01
e R$ 2,85 mil. A maioria dos bancos per-
9,95 + TR
mite o financiamento da quantia, mas prefira Banrisul/SFH (70% do valor do imvel) 1.209,47 331,00 11,37
(nominal)
pag-la vista. E se o seu imvel est enqua-
drado na modalidade SFH, voc vai precisar HSBC/SFH 1.421,24 377,75 10,80 + TR 11,90
pagar ainda uma taxa administrativa no
valor de R$ 25 mensais, que j vem includa Ita/SFH (75% do valor do imvel) 1.359,54 355,02 11,10 + TR 12,18
na parcela do seu financiamento (conhea o
total cobrado pelos bancos avaliados no qua- Santander/SFH (70% do valor do imvel) 1.270,85 319,21 11,00 + TR 12,32
dro da pg. 12).
obrigatria tambm a incluso de duas Bradesco/SFH 1.443,08 361,24 11,00 + TR 12,42
aplices de seguro em contratos de financia-
mento imobilirio, segundo o Banco Central. Banco do Brasil/SFH 1.501,41 375,09 11,49 + TR 12,80
O seguro de Morte e Invalidez Permanente
(MIP) garante a cobertura do saldo devedor Banco do Brasil/CH 1.594,86 375,33 12,51 + TR 13,83
a qualquer momento do contrato, de acordo
com a composio da renda que consta do
financiamento. E o seguro de Danos Fsicos
do Imvel (DFI) repe as condies de habi-
CENRIO 2
Imvel novo / Renda familiar: R$ 20 mil / Idade do proponente mais velho: 35 anos
tabilidade em caso de sinistro. Valor do imvel: R$ 400 mil / Valor a financiar: R$ 320 mil (80%)
Prazo de financiamento: 30 anos F A escolha certa
Seguro cobre a perda de emprego
comum ainda o banco oferecer outros se-
guros para o seu imvel que podem ser muito Instituio/Condies Prestao (R$) Juros CET
(% ao ano) (% ao ano)
teis. A biloga Fernanda Lattario conta que,
na poca em que fez seu financiamento pelo Loja Primeira ltima
Ita, ficou em dvida se contratava ou no
uma cobertura para caso de desemprego. Po- F Caixa/Relacionamento + conta salrio 3.654,07 920,91 10,50 + TR 11,24
rm, logo depois, percebeu que tinha feito um
timo negcio: foi demitida e a seguradora HSBC/SFH 3.748,32 962,05 10,80 + TR 11,48
cobriu quatro parcelas do seu financiamento.
10,80 + TR
No que se refere aos sistemas de amor- Banrisul/SFH (70% do valor do imvel) 3.381,93 841,55
(nominal)
11,92
tizao no financiamenteo imobilirio, h
dois tipos: as parcelas fixas (Tabela Price) e as Caixa/Relacionamento 3.775,49 921,25 11,00 + TR 11,75
atualizveis (SAC Sistema de Amortizao
Constante). Na parcela fixa, as taxas de juros Santander/SFH (70% do valor do imvel) 3.347,26 809,57 11,00 + TR 11,76
so maiores, porque no se d a correo da
TR. Os juros devem ser levados em conside- Bradesco/SFH 3.806,55 921,65 11,00 + TR 11,93
rao, mas a escolha final deve sempre ser em
funo do Custo Efetivo Total (CET). Ita/SFH (75% do valor do imvel) 3.583,81 905,09 11,10 + TR 11,94
Saiba ainda que, desde maro de 2016, fi-
cou mais fcil o financiamento de imvel usa- Caixa/Taxa balco 3.828,77 921,40 11,22 + TR 11,97
do pela Caixa, que aumentou o limite de 50%
para 80%, por meio do SFH. Porm, a altera- Banco do Brasil/SFH 3.962,07 958,57 11,49 + TR 12,33
o vale apenas para o Sistema de Amortiza-
o Constante. Para quem optar pela Tabela Banco do Brasil/CH 4.211,29 959,20 12,51 + TR 13,35
Price, o teto a ser financiado continua de 40%
desde maio do ano passado. CH Carteira Hipotecria (taxa de mercado); SFI Sistema Financeiro Imobilirio; SFH Sistema Financeiro de Habitao.
Dinheiro&Direitos 62 junho-julho 2016 15

CENRIO 3
Imvel novo / Renda familiar: R$ 25 mil / Idade do proponente mais velho: 35 anos
Valor do imvel: R$ 800 mil / Valor a financiar: R$ 560 mil (70%)
Prazo de financiamento: 30 anos F A escolha certa

Instituio/Condies Prestao (R$) Juros CET


(% ao ano) (% ao ano)

Loja Primeira ltima

F Caixa/Relacionamento + conta salrio 6.806,48 1.593,12 11,50 + TR 12,14

HSBC/Taxa mercado 6.974,05 1.675,30 11,80 + TR 12,40

tock
Santander/CH (70% do valor do imvel) 7.091,88 1.595,32 12,00 + TR 12,57

Shutters
Caixa/Relacionamento 7.017,41 1.595,31 12,00 + TR 12,65

Ita/Taxa mercado (75% do valor do imvel) 7.549,73 1.786,31 12,00 + TR 12,76



A ESCOLHA CERTA
Caixa/Taxa balco 7.227,09 1.594,29 12,50 + TR 13,15

Banco do Brasil/CH 7.358,77 1.663,98 12,51 + TR 13,25 Neste estudo, definimos as escolhas
certas (em destaque nas tabelas) para
Bradesco/Taxa mercado 7.284,18 1.595,90 12,50 + TR 13,32 todos os cenrios com base no menor CET,
porque a taxa que resume quanto vai
12,60 + TR
Banrisul/CH (70% do valor do imvel) 7.578,86 1.660,40 13,79 custar, de fato, o crdito que est sendo
(nominal)
oferecido. Observe que, quanto maior for o
seu relacionamento com o banco, menores
CENRIO 4 so as taxas. Abaixo, confira os bancos
com as melhores condies de CET para
Imvel usado / Renda familiar: R$ 20 mil / Idade do proponente mais velho: 35 anos
os perfis que criamos.
Valor do imvel: R$ 400 mil / Valor a financiar: R$ 280 mil (70%)
Prazo de financiamento: 30 anos F A escolha certa
Cenrio 1
XX

Instituio/Condies Prestao (R$) Juros CET Banco do Brasil


(% ao ano) (% ao ano) 0800-7290001
www.bb.com.br
Loja Primeira ltima
Cenrios 2, 3 e 4
XX
F Caixa/Relacionamento + conta salrio 3.203,69 808,47 10,50 + TR 11,31
Caixa Econmica Federal
Santander/SFH 3.347,69 809,57 11,00 + TR 11,75 0800-7260101
www.caixa.gov.br
Caixa/Relacionamento 3.309,92 808,77 11,00 + TR 11,80

HSBC/SFH 3.351,66 849,74 11,10 + TR 11,85

10,80 + TR
Banrisul/CH (65% do valor do imvel) 3.144.41 785,50 11,95
(nominal)

Ita/SFH 3.348,95 848,81 11,10 + TR 11,97 Veja em


nosso site
Bradesco/SFH 3.338,35 809,57 11,00 + TR 12,00

Descubra o banco que oferece o


Caixa/Taxa balco 3.356,54 808,90 11,22 + TR 12,03
menor CET para o seu financiamento
Banco do Brasil/SFH 3.473,82 845,75 11,49 + TR 12,40 imobilirio com a nossa calculadora .

Banco do Brasil/CH 3.691,88 846,30 12,51 + TR 13,42 proteste.org.br/creditoimobiliario


CH Carteira Hipotecria (taxa de mercado); SFI Sistema Financeiro Imobilirio; SFH Sistema Financeiro de Habitao.